לב הנחלה נכסים בע"מ נ' טרגנו (המנוח) ואח'

לפניי תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש שומה 6921, השוכנים ברחוב מונטיפיורי 22 תל-אביב –יפו (להלן: "המקרקעין" או "הנכס", לפי העניין).

רקע עובדתי וטענות הצדדים

התובעת, חברת לב הנחלה נכסים בע"מ (להלן: "התובעת") היא בעלת 19/20 מזכויות הבעלות הרשומות במקרקעין. הנתבעים 1 ו-2 הם בעלי 1/60 כל אחד מזכויות הבעלות הרשומות, ואילו הנתבעים 5-3 הם חליפיה של גב' סיליה (סילביה) טרגנו ז"ל (להלן: "המנוחה"), שהייתה אף היא בעלת 1/60 מזכויות הבעלות הרשומות במקרקעין. מכאן שהתובעת מחזיקה ב-95% מזכויות הבעלות במקרקעין ואילו הנתבעים מחזיקים, כולם כאחד, 5% נוספים מן הזכויות.

התובעת מבקשת לפתח את המקרקעין, שעליהם בנוי בניין בן כמאה שנה, וכולל שתי קומות מגורים ומשרדים מעל קומת קרקע מסחרית. לטענת התובעת, על פי תכניות בניין עיר תקפות, זכויות הבניה במקרקעין הן ל-162.5% בבניין בן ארבע קומות, בתוספת חדרי יציאה לגג או דירת גג ומרתפים. השימושים המותרים על פי התב"ע החלה הם מגורים, מלונאות, מסחר ועסקים.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעים מחזיקים בפועל, מזה שנים רבות, בחנות בקומת הקרקע של הבניין בשטח של כ-24 מ"ר, חנות שאותה הם משכירים לשימושים שונים, בימים אלה – לחנות לשמלות כלה. אולם אין מחלוקת כי בין הצדדים אין הסכם שיתוף כתוב, ואין תשריט המסדיר את החלוקה בפועל של השימוש במקרקעין. עם זאת, שימוש זה הוכר בפסק דינו של בית משפט זה בת"א 25014/83 (כב' השופטת מ' פורת מיום 28.11.1985, להלן: "ההליך הקודם").

התובעת עותרת לפירוק השיתוף, ואף עותרת לפירוקו על דרך של רכישת חלקם של הנתבעים על-ידי התובעת. לחלופין – עותרת התובעת להורות על מכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית בין השותפים, ולחלופי חלופין – עותרת התובעת להורות על פירוק השיתוף על דרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

הנתבעים מתנגדים למבוקש. הטעם העיקרי להתנגדותם הוא טענתם כי חלקם הרישומי במקרקעין, 5%, אינו משקף אל נכון את שווי החלק הפיזי שהם מחזיקים, קרי – החנות. לשיטתם של הנתבעים – "אמנם כל אחד מהנתבעים הוא בעלים של 1.66% מכל החלקה, אולם חלקם של הנתבעים גבוה בהרבה לאור אופי הנכס שבידיהם" (סעיף 14 לכתב ההגנה). הנתבעים, ובעיקר הנתבע 1, מדגישים גם את הערך הסנטימנטלי שהם רואים בנכס, שבו הם מוצאים קשר ישיר לתולדות משפחתם בארץ.

דיון והכרעה

הטיעון החוקתי – פגיעה בזכות הקניין?

את סיכום טענותיהם, פתחו הנתבעים בפסקה שלהלן:

"בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו – נקבע: 'אין פוגעים בקניינו של אדם'. התובעת רוצה לאיין חוק יסוד זה וכלל לא התייחסה אליו".

הטיעון החוקתי הוא, כמובן, חשוב ומהותי, אלא שאם נעיין בהמשכו של אותו חוק יסוד עצמו, נגלה את סעיף 10 בו, הוא "פסקת שימור הדינים", שם נכתב:

"אין בחוק-יסוד זה כדי לפגוע בתקפו של דין שהיה קיים ערב תחילתו של חוק-היסוד."

מאחר שפירוק שיתוף במקרקעין, לרבות האפשרות לכפות את מכר המקרקעין על שותף שאינו מעוניין בכך, מוסדר בסעיפים 37 ואילך לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ומאחר שחוק המקרקעין היה קיים ערב תחילתו של חוק היסוד, ממילא אין כל קושי ליישם את הוראות פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין.

לא זו אף זו. סעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו קובע מפורשות כי:

"אין פוגעים בזכויות שלפי חוק-יסוד זה אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש, או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו."

כלומר – גם אילו סברתי שחוק המקרקעין אינו חוסה תחת פסקת שימור הדינים שבסעיף 10 לחוק היסוד, גם אז – הזכויות המוגנות בחוק היסוד אינן זכויות מוחלטות, והן כפופות לפגיעה מידתית וזהירה – ודומה שלא ניתן לחלוק על כך שפירוק השיתוף במקרקעין, המיועד להקל על פיתוחם של מקרקעין לטובת בעליהם כולם, ולטובת החברה בכללותה – היא תכלית ראויה, והפגיעה בקניין היא במידה שאינה עולה על הנדרש, שהרי אף שזכות הקניין נפגעת בכפיית המכירה, הזכות הקניינית אינה מתבטלת כליל, אלא מומרת בתמורה הכספית.

על כן הטיעון החוקתי אינו יכול לעמוד, והוא נדחה.

הבסיס הנורמטיבי – על זכותו של שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף

סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין קובע זכות פוזיטיבית לכל שותף במקרקעין לתבוע את פירוק השיתוף, ועושה כן בלשון ברורה וחד משמעית: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." כל שותף – קרי, גם מי שבבעלותו חלק מיעוט בזכויות במקרקעין, ואפילו נתח זניח בזכויות; בכל עת – קרי, גם מי שרכש זכויות בנכס זה-מקרוב זכאי לדרוש את פירוק השיתוף.

החוק אינו קובע סייגים לזכות זו, וגם הפסיקה שפירשה את החוק נמנעה מלקבוע כי זכות זו ניתנת למימוש רק בהתקיים נסיבות מיוחדות, או כי ניתן לשלול זכות זו. למעשה, נראה כי פרט להסתייגות שלפיה מימושה של הזכות לדרוש את פירוק השיתוף – כמימושה של כל זכות משפטית אחרת – מותנה בפעולת התובע בתום-לב, קשה מאוד למצוא טענת הגנה מפני תביעה לפירוק שיתוף.

סירובם של הנתבעים לוותר על קניינם, ואף הקשר הרגשי שהם חשים כלפי המקרקעין – ואבהיר כי אין בלבי ספק כי אכן, קשר רגשי כזה אכן קיים בלבם – אינם מהווים טענת הגנה ראויה מפני תביעה לפירוק השיתוף.

על כן, יש לקבוע כי התובעת זכאית לקבל צו לפירוק השיתוף.

האם יש לפרק את השיתוף בעין?

סעיף 39 (א) לחוק המקרקעין קובע כי בררת המחדל בפירוק השיתוף היא חלוקה בעין. בכך ביקש המחוקק (עוד בטרם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו) להגן על קניינו של האדם, מתוך הבנה שלמקרקעין עשוי להיות בעיני בעליהם ערך החורג משוויים הכספי, וכי לא תמיד יש בתשלום תמורת המקרקעין כדי לפצות את בעל המקרקעין על אובדנם. אחת החלופות לחלוקה בעין היא פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף, ככל שהדבר אפשרי על פי חוות דעתו של המפקח על הבתים המשותפים (סעיף 42 לחוק המקרקעין).

ואולם על פי הוראות סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין מסייג המחוקק את בררת המחדל, וקובע כי פירוק השיתוף לא יבוצע על דרך של חלוקה בעין לא רק במקרים שבהם אין אפשרות מעשית לחלוקה בעין, אלא גם "אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרה מעין זה, רשאי בית המשפט לקבוע חלוקה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, ובית המשפט הוסמך גם, בסעיף 40 (ב) לקבוע דרך מכירת המקרקעין בדרך שתהיה "יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

על פי חוות דעתו של השמאי טובי גרש, מטעם התובעת, אין היתכנות לחלוקה בעין של המקרקעין, בשל הקושי לקבוע את חלוקת היחידות באופן מדויק, כך שבחלק מהיחידות, יישאר השיתוף על כנו. לעניין זה יש לציין, כי קושי זה ניתן היה לקבוע תשלומי איזון, אולם חשובה מכך העובדה שרישום בית משותף, כחלוקה בעין, מביא להפחתת שווי משמעותית.

על פי חוות דעתו של השמאי מטעם התובעת, שווי חלקם של הנתבעים במקרקעין – 5% בלתי מסוימים במקרקעין – עומד על סך של 1,176,500 ₪. לעומת זאת, חלקם של הנתבעים במקרה של רישום בית משותף (5% מן הזכויות) יעמוד על סך של 860,000 ₪ בלבד. מכאן ששווי המקרקעין במלואם לאחר רישום בית משותף יהיה 17,200,000 ₪, ואילו השווי כיחידה שאינה רשומה כבית משותף עומד על סך של 23,526,316 ₪.

המסקנה האריתמטית המתקבלת מחוות דעתו של השמאי גרש היא, כי פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף יביאה לאובדן של 36% משווי הזכויות במקרקעין – הפסד ניכר לכל הדעות.

ניתן להוסיף גם, כי רישום בית משותף והקפאת המצב תמנע מהתובעת את האפשרות לממש את אחוזי הבנייה הקיימים בתוכנית בניין העיר העדכנית – וגם אם חוות הדעת השמאית אינה מתייחסת לעניין זה מפורשות, אזי בהינתן שהתוכניות הקיימות כיום מאפשרות מימוש של 162.5%, ואילו על פי נתוני חוות הדעת, ניצול אחוזי הבנייה כיום הוא בהיקף של כ-126% בלבד, מדובר בהפסד ניכר (וראו לעניין זה: רע"א 5243/09 זייף נ' רג'ואן (2009).

בהקשר זה יוער, שהנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית לחוות דעתו של השמאי גרש, אף שהועמדו על חסרונה של חוות דעת כזו בישיבת קדם המשפט מיום 14.11.2018:

"ביהמ"ש אומר שלא ראה חוות דעת שמאי לעניין שווי החנות בתיק ושואל אם הגשתי חוות דעת שמאי לעניין זה, אני אומר שאנחנו נמצאים במצב שאין לנו עדיין את ה... מרשיי איננו מתכוון למכור את הנכס. לא הגשנו חוות דעת לתיק." (עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 12-10).

מאחר שעמדת הנתבעים הייתה כי אין בכוונתם למכור את הנכס, אף שכאמור לעיל, על פי הוראות סעיף 37 לחוק המקרקעין, הדבר אינו תלוי בהם בהכרח, הם ויתרו על הגשת חוות דעת שתסתור את עמדתו של שמאי התובעת.

משכך אני קובע כי התובעת הוכיחה כי פירוק השיתוף בעין, לרבות על דרך של רישום בית משותף, יגרום הפסד ניכר לתובעת, המחזיקה בחלק הארי בזכויות.

טענת הנתבעים כי שווי החנות שהם מחזיקים בפועל עולה על חלקם הרשום במקרקעין

כאמור, אין מחלוקת, כי הנתבעים מחזיקים בפועל בחנות במקרקעין. החזקה זו – כפי שנקבע בפסק הדין בהליך הקודם – מקנה זכות שימוש בחנות ולא זכות בעלות. לטענת הנתבעים, זכותם זו מקנה לחלקם במקרקעין שווי גבוה משמעותית מכפי חלקם הרשום. אלא שעל מנת להוכיח טענה זו – נדרשו הנתבעים להציג חוות דעת מקצועית, והם לא עשו כן. משכך, לא ניתן לקבוע כי הנתבעים זכאים לזכויות העולות על חלקם הרשות, שהוא 1/20 או 5% מן המקרקעין.

סיכום ביניים

הובהר עד כה, כי יש להורות על פירוק השיתוף, לאור הוראותיו הברורות של סעיף 37 לחוק המקרקעין; עוד נקבע, כי פירוק השיתוף בעין, לרבות על דרך של רישום בית משותף, עלול לגרום הפסד ניכר לשותפים, ועל כן – רשאי בית המשפט להימנע ממנו. נותר לבחון כעת מהי הדרך הראויה לפירוק השיתוף.

פירוק השיתוף – כיצד?

דרך המלך לפירוק השיתוף, כפי שהיא קבועה בסעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין – היא מכירת המקרקעין בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. קרי – מכירת המקרקעין בהליך תחרותי, לכל המרבה במחיר. חרף זאת, כאמור, רשאי בית המשפט לקבוע דרך אחרת לביצוע המכירה, זאת במקרה שבית המשפט סבור כי דרך אחרת תהיה יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

אני סבור כי בנסיבותיו של הליך זה, הדרך הנכונה לפירוק השיתוף היא על דרך של התמחרות פנימית בין השותפים, תוך קביעת מחיר התחלתי להתמחרות, שישקף את העובדה כי המכירה נכפתה על אחד הצדדים להליך. להלן יובאו טעמיי לכך.

מבנה ההחזקה במקרקעין הוא כזה, שחלק הארי של הבעלות, 95%, נמצא בידי התובעת, ואילו היתרה – 5% נמצאת בידי הנתבעים, אשר יש להם אינטרס משותף, והוא – להימנע ממכירת המקרקעין. הוכח, כי התובעת החלה כבר לפעול לשם קידום פיתוחם של המקרקעין, לרבות השקעה ניכרת בעריכת תכניות ובהגשתן, הגשת בקשה להיתר בנייה ונקיטת הליכי פינוי נגד דיירים מוגנים בנכס הבנוי במקרקעין. בנסיבות אלה, אני סבור כי אך הוגן יהיה לאפשר לבעלת רוב הזכויות במקרקעין (בוודאי בהתחשב בשיעור החזקתה במקרקעין) ליהנות מהשקעתה, באופן שהיא תוכל להמשיך ולפתח את המקרקעין בהתאם לתוכניותיה, ולא תראה את השקעתה יורדת לטמיון ואת המקרקעין נמכרים לצד שלישי כלשהו, שייהנה מן המאמץ התכנוני והמשפטי שהשקיעה.

ההנמקה המובאת בסעיף 23 לעיל הייתה מצדיקה פירוק השיתוף על דרך של מתן צו המחייב את הנתבעים למכור לתובעת את חלקם על פי הערכת שמאי. אולם אני סבור כי פתרון זה עלול לקפח את זכויותיהם של הנתבעים מעבר לנדרש. אל מול זכויותיה של התובעת, אשר כאמור לא זו בלבד שהיא מחזיקה ברוב מוחלט של הזכויות במקרקעין, אלא אף השקיעה מחשבה, זמן ומשאבים בפיתוחם של המקרקעין ובמיצוי הפוטנציאל הנדל"ני שלהם, אני סבור שלא ניתן להתעלם מן הזיקה הקניינית של הנתבעים למקרקעין, כמו גם מטענתם לזיקה רגשית והיסטורית לנכס. אף שנתתי דעתי לטענות התובעת בדבר המועד שבו הפכו הנתבעים – או בני משפחתם – לבעלי חלק בנכס, אני מאמין כי הדברים הנרגשים שנשא הנתבע 1, מר ירון ורון, הם אותנטיים ומבטאים את רגשותיו הכנים. על כן, אני סבור שיש ליתן לנתבעים הזדמנות הוגנת לרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין, ככל שיצליחו לעשות כן.

הפתרון הנכון, היעיל והצודק הוא אפוא התמחרות בין בעלי הזכויות במקרקעין, שיוכלו לרכוש זה את חלקו של זה. אינני מתעלם, כמובן, מן העובדה שבהתמחרות כזו סיכוייה של התובעת לרכוש את זכויותיהם של הנתבעים גבוהים יותר, הן בשל העובדה שהיא תידרש לרכוש נתח קטן יותר (5% בלבד, מול 95% שיידרשו לרכוש הנתבעים, אם יזכו בהתמחרות), והן בשל העובדה שבהיותה חברה שהתמחותה יזמות נדל"ן, קל יהיה לה יותר להשיג מימון לביצוע הרכישה. לאי-שוויון זה בתנאי הפתיחה יינתן מענה בקביעת תנאי ההתמחרות.

ההתמחרות תיערך על בסיס הערכת שמאי שימנה בית המשפט, ואשר ישום את הקרקע בערכה במועד עריכת חוות הדעת, כך שהערכת השווי תכלול את כל ההשבחות והשיפורים שערכה התובעת (למשל – פינוי דיירים מוגנים, המצב התכנוני שהשתנה וכן הלאה). מחיר הפתיחה בהתמחרות יהיה הערכת השמאי בתוספת של עשרים אחוזים, וההתמחרות תיערך על בסיס שווי הקרקע כולה (קרי – 100%). המציע הזוכה לא יידרש לרכוש את חלקו שלו, אלא רק את חלקו של הצד שכנגד.

אני ער לכך, שקביעת מחיר הפתיחה משקפת, למעשה, פיצוי כפול לנתבעים, ככל שהתובעת היא שתרכוש את חלקם במקרקעין. מאחר שהתובעת היא שהשקיעה משאבים בהשבחה תכנונית ומשפטית של המקרקעין (הן בעריכת תכנון מפורט והן בטיפול בפינוי דיירים מוגנים), אזי ממילא נהנים הנתבעים מהשקעותיה, מבלי שנדרשו לתרום לכך, והשקעות אלה יגולמו, יש להניח, בשווי הבסיסי של המקרקעין. עם זאת, מאחר שפירוק השיתוף נעשה בלא הסכמה של הנתבעים וכנגד רצונם, ומאחר שאני סבור שההתמחרות שנקבעה עלולה להיות בלתי מאוזנת, מן הטעמים שהוסברו בסעיף 25 לעיל, אני סבור כי יש לשקף במחיר הפתיחה של ההתמחרות מעין "פרמיית שליטה" המשקפת את היתרון התחרותי המובנה האמור, על מנת להבטיח כי הפגיעה בצד שיפסיד בהתמחרות תהיה המצומצמת ביותר האפשרית.

החלטה על מינוי שמאי מטעם בית המשפט תינתן בנפרד ותישלח לצדדים.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת עד שלב זה בסך 15,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

ניתנה היום, כ"ה אייר תשע"ט, 30 מאי 2019, בהעדר הצדדים.