בפניי תביעה לביטול הסכם מכר דירה הידועה כגוש 15040 חלקה 232, תת חלקה 4 הנמצאת ברחוב דב הוז 17/3 בטבריה (להלן: "הדירה" או "הנכס").
עובדות רקע
1.ביום 22.12.2016 כרתו הצדדים הסכם מכר (להלן: "ההסכם או הסכם המכר"), לפיו רכשו התובעים מהנתבעת את הדירה, וביום 25.2.2017 קיבלו אותה לחזקתם. נטען, כי לאחר החתימה על ההסכם התגלה לתובעים כי יסודות הבניין בו נמצאת הדירה אינם יציבים וכי קיים צורך בחיזוק המבנה. על אף שעובדות אלה היו ידועות לנתבעת/ המוכרת, היא העלימה אותן מעיני התובעים אשר רכשו ממנה את הדירה. התובעים גיבו את התביעה בהקלטות שבהן מאשרת הנתבעת את העובדה שהמבנה נזקק לחיזוק ושהיא לא סיפרה להם על כך בעצת מהנדס מטעמה ועורכת דין איתה התייעצה. לטענת התובעים, אילו היו מודעים לעובדות לאשורן עובר לחתימה על ההסכם, הם לא היו רוכשים את הדירה.
2.הנתבעת מכחישה שהסתירה בכוונת מרמה את העובדות שהמבנה היה זקוק לחיזוק היסודות. לטענתה, המבנה מורכב משני חלקים, והחיזוק שנדרש הוא מתחת לחלק הימני של המבנה ואילו הדירה נמצאת בחלק השמאלי. באשר לחלק השמאלי, נטען כי בוצע חיזוק מספר שנים לפני כריתת העסקה ולא הייתה כל בעיה בדירה ובמבנה, במועד כריתת הסכם המכר.
3.אין מחלוקת כי נכון להיום, הנתבעים ממשיכים לגור בדירה, כאשר יתרת התמורה העומדת על 135,000 ₪, טרם שולמה לנתבעת.
4.התביעה במקור הוגשה למתן סעדים הצהרתיים לביטול ההסכם וייפויי הכוח שניתנו על פיו, וכן למתן סעדים הצהרתיים שבמהותם הם סעדים כספיים שבסמכות בית משפט השלום ושבגינם לא שולמה אגרה. על כן, ובהתאם להחלטה מיום 30.4.2018, שניתנה בהסכמת התובעים, נמחקו הסעדים ההצהרתיים-כספיים, כך שעל הפרק נותר רק הסעד ההצהרתי של ביטול ההסכם וייפויי הכוח שניתנו על פיו.
טענות הצדדים
5.לטענת התובעים, יום לאחר קבלת החזקה בדירה, נכנס אליהם מתווך שטיפל בדירת השכנים, משפחת סילברמן, והודיע להם שמדובר בדירה במצב מסוכן מאחר שכל הבניין מסוכן, בהתאם לחוות דעת הנדסית מטעם המהנדס עדוי עלא-אלדין (להלן: "המהנדס עלא-אלדין") מיום 20.11.2016, שהוזמנה לבקשת משפחת סילברמן. בחוות דעת זו נקבע, כי קיים נזק קונסטרוקטיבי בעמודי היסוד בבניין שבגינו כל המבנה בסיכון. לטענת התובעים, חרף העובדה כי חוות דעת זו ניתנה כחודש טרם החתימה על הסכם המכר, הסתירה הנתבעת מהם את עובדת היותו של המבנה בסיכון מבחינה הנדסית. התובעים צירפו חוות דעת נוספת של המהנדס עלא-אלדין מיום 25.6.2017 לפיה, חרף העובדה כי נעשו עבודות שיפוץ בבניין במהלך חודש מרץ 2017 (קרי לאחר קבלת החזקה בדירה), הדבר לא הביא ליציבות המבנה מבחינה סטטית ומבחינה הנדסית. עוד נקבע, כי צד הבניין בו נמצאת הדירה לא עבר שום חיזוק ליסודות, כי הדירה אינה ראויה למגורים ולא עומדת בחוקי התכנון והבניה מבחינת רישוי ובטיחות, ואף כל המבנה, שכולל 4 יחידת דיור, הוא בסכנה. לטענתם, המהנדס עלא-אלדין הדגיש כי כל הבניין מחובר יחד, כך שאם תקרוס דירה אחת, כל שאר הדירות בבניין יקרסו כתוצאה מכך.
6.התובעים הוסיפו וטענו, כי לא עלה בידי הנתבעת לסתור את עובדת היותו של הבניין בסכנה במועד כריתת ההסכם, וכי גם מחוות דעתו של מר עלי דבורי מטעם הנתבעת עולה, כי ישנה בעיה של התפוררות הבטון וקריסת חלקי הבטון מעמודי היסוד. לטענתם, חוות דעת זו מאשרת בפה מלא שנכון למועד החתימה על הסכם המכר, היו יסודות המבנה במצב קריסה והתפוררות. לשיטתם, אין נפקא מינה אם עבודות השיפוץ אשר בוצעו בחודש מרץ 2017 חיזקו את הבניין והפחיתו את הסיכון אם לאו, שכן המועד הקובע לצורך ההכרעה בתביעה הינו מועד כריתת ההסכם, בו הבניין היה במצב מסוכן והנתבעת בחרה להעלים עובדה זו מידיעתם. לטענת התובעים, הנתבעת ידעה על מצב הדירה עוד לפני כריתת ההסכם, ועובדה זו נלמדת מהעובדה שהיא בעצמה השיגה את מספר הטלפון של המהנדס עלא-אלדין עבור שכנתה, גב' סילברמן, על מנת שיבדוק את מצב הבניין. עוד נטען, כי בהתאם לתצהירה של גב' סילברמן, כל דיירי הבניין ידעו על מצבו של הבניין ועסקו בכך ואף היו לה שיחות עם הנתבעת על ממצאי חוות הדעת במטרה לבדוק יחד איך ניתן לפעול. השיחות בדבר תיקוני הפגמים בבניין בעקבות חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין נערכו לפני מועד כריתת ההסכם, ויש לראות בכך הוכחה כי הנתבעת ידעה על מצבו של הבניין כחודש טרם כריתת ההסכם אך בחרה להעלים ביודעין עובדה זו מידיעת התובעים. התובעים טענו עוד, כי עבודות השיפוץ אשר בוצעו במרץ 2017 (לאחר כריתת הסכם המכר ומסירת החזקה לתובעים), מומנו על ידי הנתבעת ושלושת הדיירים האחרים בבניין. לטענתם, עובדה זו מעלה מספר תמיהות באשר לגרסתה של הנתבעת ובאשר לתום לבה, שכן לא ברור מדוע שילמה מכיסה סכום של 15,000 ₪ לשיפוץ שנעשה לאחר שמכרה את הדירה לתובעים. עובדה זו, כך טענו, מחזקת את המסקנה כי הנתבעת ידעה על הפגמים בבניין ובדירה עוד טרם חתימת ההסכם והיא בחרה במודע להסתיר עובדה זו מהם.
7.לתמיכה בטענותיהם באשר למודעותה של הנתבעת לפגמים בבניין ובדירה ובאשר לבחירתה שלא לגלות עובדות אלה, הפנו התובעים לתמלילי שיחות של הנתבעת עם התובע, אשר מלמדים, לטענתם, כי היא התייעצה הן עם מהנדס והן עם עורכת דין אם היא יכולה למכור את הדירה, מבלי לגלות את מצבה האמיתי. לאחר שקיבלה אישור משני גורמים אלה שלא לגלות מידע זה בפני התובעים, החליטה הנתבעת לא לגלותו. ניתן להבין מדבריה בשיחות, כי היא נעמדה בפני דילמה האם לגלות את מצב הבניין לתובעים ואז להסתכן בפיצוץ העסקה, או להסתיר מפניהם את המידע ולהטעות אותם. לטענתם, עצם התלבטותה של הנתבעת מחייבת אותה, בהתאם להלכה הפסוקה, לגלות לתובעים את מצב הנכס, ושעה שנמנעה במכוון להסתיר מידע זה מהם, קמה להם עילה לביטול הסכם המכר. התובעים טענו עוד, כי התנהגותה של הנתבעת מהווה הטעיה אסורה ועילה לביטול ההסכם, שכן מדובר באי-התאמה מהותית המחייבת את המוכרת לגלותה לקונים טרם החתימה על ההסכם. לטענתם, מיד לאחר שהתגלה להם מצב הדירה, הם ניהלו מגעים עם הנתבעת, וכבר אז הועלתה בקשתם לביטול העסקה. מכאן שהודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר, ומיד לאחר גילוי ההפרה.
8.הנתבעת טענה מנגד, כי חתימת ההסכם באה לאחר משא ומתן ארוך ומתמשך שבמסגרתו ביצעו התובעים כל בדיקה אפשרית באשר לדירה, לבניין ולסביבה, תוך קבלת מלוא המידע הידוע לה. לטענתה, התובעים הזמינו חוות דעת שמאית עבור הבנק לצורך קבלת משכנתא, ובהתאם לחוות דעת זו, המצב הפיזי והתחזוקה השוטפת של הבניין סטנדרטיים ותואמים את גיל המבנה. הנתבעת טענה עוד, כי התובעים לא הוכיחו שהיא ידעה על חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין הנוגעת לדירת משפחת סילברמן טרם החתימה על ההסכם ולטענתה, חוות דעת זו מעולם לא נמסרה לידיה ולא הובאה לידיעתה, אלא במהלך חודש מרץ 2017 באמצעות עו"ד אורי מס. בכל הנוגע לפגמים בבניין ובדירה, טענה הנתבעת כי היא לא הסתירה דבר מידיעת התובעים, וכי כל מה שהיה בידיעתה מסרה להם טרם החתימה על ההסכם. נטען, כי המידע ש"הוסתר" מהתובעים על ידי הנתבעת אינו רלוונטי לדירה, שכן מדובר בליקויים ובפגמים שהתגלו בצדו הימני של המבנה שבו ממוקמת דירת משפחת סילברמן, ואילו דירת הנתבעת ממוקמת בצדו השמאלי. לטענתה, התובעים מערבבים בין דירות שונות במבנה ובין חלקי הבניין, ומתעלמים מהעובדה כי התיקונים בצד הבניין בו נמצאת הדירה בוצעו שנים רבות עובר לרכישת הדירה על ידה. באשר לעמודים הקיימים בצד השני של הבניין שחוזקו בתקופות נשוא התובענה, טענה הנתבעת כי מעולם לא הובאו לידיעתה היקף ומהות הנזקים הקיימים בצד זה של המבנה והיא מעולם לא לקחה חלק פעיל בהתנהלות לצורך ביצוע התיקון, אלא רק שילמה 15,000 ₪ עת נדרשה לכך, ככל דיירי הבניין.
9.בכל הנוגע למצב הדירה והמבנה, טענה הנתבעת כי לא מתקבל על הדעת, כי התובעים מלינים מצד אחד על מצבו הרעוע של הבניין שמהווה עבורם "סכנת חיים" ומצד שני נוהגים בדירה מנהג בעלים. לטענתה, אילו היה ממש בטענות התובעים באשר למצבה של הדירה, הם לא היו ממשיכים לגור בה, והעובדה שהם ממשיכים לגור בדירה במשך כשנתיים וחצי מלמדת כי לא מדובר בדירה מסוכנת למגורים כנטען. גם העובדה שהתובעים לא פנו לגורמים האחראיים בעירייה בנוגע לסכנת קריסתו של הבניין מלמדת שאין ממש בטענתם באשר למסוכנות המבנה והדירה. לשיטתה, העלאת הטענות בדבר מצב המבנה והדירה נועדה לאפשר לתובעים להתחמק מביצוע תשלום יתרת התמורה החל עליהם בהתאם להסכם. הנתבעת טענה עוד, כי חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין לקויה בחסר ובפגמים מהותיים מאחר שהמומחה לא בדק באופן יסודי את מצבו של הבניין, דבר שהוביל אותו במסגרת החקירה הנגדית לסתור את דבריו בחוות הדעת ולאשר כי הבניין אינו עומד ליפול אלא אולי זקוק לחיזוק. לטענת הנתבעת, הן הדירה והן המבנה במצב מצוין, ואין דבר אמת בחוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי בהתאם לחוות דעתו של מר דבורי עלי שהוגשה מטעמה, בעקבות עבודות החיזוק שבוצעו, המבנה יציב ולא נשקפת ממנו סכנה כלשהי.
10.באשר לתמליל השיחות של הנתבעת עם התובעים ולהתייעצויות שנעשו על ידה עם אנשי המקצוע (מהנדס ועורכת דין), בשאלה האם לגלות לתובעים את עובדת קיומם של פגמים וליקויים כפי שעולה מאותן שיחות, טענה הנתבעת כי המהנדס איתו התייעצה הינו הגרוש שלה ועורכת הדין היא חברתה, כך שלא מדובר בהתייעצויות מקצועיות, אלא בשיחות רגילות בין חברים ולא מעבר לכך. זאת ועוד, ההתייעצויות נגעו לליקויים בצדו האחר של המבנה ותגובתם של הגרוש ושל חברתה עורכת הדין הייתה שהדירה שלה תקינה לחלוטין, כי הפגמים הנטענים אינם נוגעים לדירתה ולכן, אין צורך לגלותם לתובעים.
11.הנתבעת הוסיפה וטענה, כי התובעים ראו בהסכם כבר תוקף, לא עשו דבר על מנת לבטלו במהלך 4 החודשים לפני הגשת התביעה ואף המשיכו להתגורר בדירה, ובכך זנחו הם את סעד הביטול. לטענתה, לאחר שהוכח כי אין ממש בטענות התובעים באשר למצב הבניין, ולאחר שהוכיחה כי היא לא העלימה מהם כל מידע, הרי שאין כל עילה לביטול ההסכם. היא הוסיפה, כי אין המדובר באי-התאמה או הטעיה כדברי התובעים, אלא בניסיון חסר תום-לב מצד התובעים לשפר את העסקה הגמורה ולא לשלם את יתרת התמורה כסוג של "פיצוי".
דיון והכרעה
12.דין התביעה להתקבל, ואטעים את דבריי.
13.עסקה לרכישת דירת מגורים הינה העסקה המשמעותית והגדולה ביותר בחייהם של מרבית רוכשי הדירות, ולכן זכו חוזי מכר מעין אלו לטיפול מיוחד בשיטת משפטנו. בשנים האחרונות, התחוללה מהפכה בתחומם של חוזי המכר לרכישת דירות מגורים. כתוצאה מאותה מהפכה השתנה העיקרון השולט בחוזים אלו מעיקרון של "ייזהר הקונה" (Caveat emptor) לעיקרון של "ייזהר המוכר". עד למהפכה הנ"ל כללו חוזי מכר לרכישת דירות מגורים סעיף כללי לפיו הצהיר הקונה כי בדק את הנכס, או לפחות ניתנה לו האפשרות לבדוק את הנכס מכל בחינה שהיא, ובכלל זה מבחינה פיזית, תכנונית (למשל: את היתר הבנייה, התאמתו לתוכנית בניין עיר הקיימות) ומשפטית (למשל: בדיקת נסח הטאבו), וכי הוא מוותר על כל טענה, דרישה או תביעה כלפי המוכר בשל כל פגם, אי-התאמה או ליקוי בנכס. הסעיף הכללי הזה היה בעל תוקף משפטי. כאשר התגלה בדיעבד פגם פיזי, תכנוני או משפטי-קנייני בנכס, והקונה היה מגיש תביעה נגד המוכר, היו התביעות נדחות על ידי בתי המשפט. המצב המשפטי בו העיקרון השולט הוא ייזהר הקונה, יצר מציאות עסקית קשה ובמידה מסוימת לא הגונה. המוכר היה פוטר את עצמו מכל אחריות, ומטיל אותה על הקונה, גם במקרים בהם הוא ידע שיש פגם בנכס או שהבדיקה תעורר שאלות.
14.תחילתו של המפנה הוא בפסק הדין שניתן בה"פ (מחוזי ת"א) 33707-10-12 איציק ישראל נ' בנדרי אליה (10.10.2013) (להלן: "עניין בנדרי"). בפרשה זו, המבקש רכש מהמשיב מחסן בקומת קרקע של בניין מגורים. בדיעבד גילה המבקש, כי ייעוד הנכס על פי היתר הבניה הוא "חדר אשפה של סופרמרקט", וכי לא ניתן לעשות בו שימוש כמחסן. המבקש הצליח לרשום את המחסן על שמו בלשכת רישום המקרקעין, אך נותרה המגבלה לפיה לא ניתן לעשות בו שימוש כמחסן. בעקבות כך הודיע המבקש למשיב על ביטול החוזה ודרש השבת התמורה ששולמה, אך המשיב סירב. המבקש עתר לביטול החוזה עקב הטעיה במשא ומתן לקראת כריתת החוזה. בפסק הדין בעניין בנדרי החל השינוי במגמה, ובית המשפט קבע שעל המוכר הייתה מוטלת החובה לגלות לקונה שייעוד הנכס על פי היתר הבניה הוא חדר אשפה, ועצם העובדה שהוא לא גילה זאת לקונה מהווה עילה לביטול חוזה המכר. קביעה זו באה על אף שחוזה המכר בין הצדדים כלל סעיף כללי לפיו הצהיר הקונה כי "בדק את זכויות המוכר במחסן – המשפטיות והתכנוניות בעצמו ובאמצעות בעלי מקצוע מטעמו ולפיכך מוותר על כל טענה ו/או דרישה כלפי המוכר בענין המחסן...", שכן התגלה, כי בפועל הקונה לא ערך את הבדיקות הנ"ל.
15.בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014) (להלן: "עניין שיפריס") חתמו המשיבים על חוזה לרכישת ביתם של המערערים. החוזה כלל הצהרה של המוכרים/ המערערים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס, וכן כלל הצהרה של המשיבים כי בדקו את הנכס, לרבות מצבו התכנוני ברשויות. חרף הצהרתם, המשיבים לא בדקו את מצב הנכס טרם רכישתו ורק לאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם, התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר, וגם נמצאו בו פגמים. בנסיבות המקרה בעניין שיפריס נקבע, כי המוכרים אמנם לא ידעו בפועל על מצבו של הנכס, אבל הם יכלו היו לדעת ואף חייבים היו לדעת על אי-ההתאמה. על כן, קיבל בית המשפט העליון פה אחד את טענת הרוכשים שבנסיבות אלה הם רשאים היו לבטל את הסכם המכר. לתוצאה זו, הגיעו השופטים דרך פרשנות הוראות סעיף 16 לחוק המכר, התשע"כ-1968 (להלן: "חוק המכר") – שעניינו "העלמת אי-התאמה" – המורה כדלקמן:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
דעת ההרכב נחלקה בשאלה: האם ניתן להחיל את דוקטרינת ה"אשם התורם" על הוראת סעיף 16 לחוק המכר הכללי, ולזקוף לחובת הקונים אשם תורם בכך שהתרשלו ולא בדקו את מצב הנכס? ואף על פי כן הצהירו בחוזה כי הם בדקו את מצבו של הנכס הן מבחינה פיזית והן מבחינה תכנונית לרבות בדיקות שבוצעו על פי ההצהרה ברשות המקומית, ברשות מקרקעי ישראל ובוועדה במקומית. השופטים סולברג ומלצר קבעו, נגד דעתו החולקת של השופט רובינשטיין, כי אין לייחס משקל לרשלנותם של המשיבים, וזאת בכפוף לסעיף 12 לחוק המכר לפיו ידיעה ממשית של הקונה אודות אי-ההתאמה, במועד כריתת החוזה, שומטת את הבסיס המשפטי להטלת אחריות על המוכר. לשיטתם, סעיף 16 לחוק המכר הינו סעיף קוגנטי, ואין הצדדים רשאים להתנות על האמור בו. מאחר שסעיף 16 אינו כולל התייחסות לאשם תורם מצד הקונה, אין רלוונטיות להצהרת הקונים שהם בדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם. עולה, אם כן, כי ההלכה כיום בעניין זה היא חדה, ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים: על המוכר חלה חובה מוגברת לגילוי אי-התאמה בנכס לידיעתם של הרוכשים, בין אם ידע עליה בפועל ובין אם היה צריך לדעת עליה כבעל נכס סביר.
16.בענייננו, התובעים הוכיחו באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי הנתבעת מכרה להם דירה בבניין שהתגלו בו פגמים וליקויים קונסטרוקטיביים מהותיים, מבלי שגילתה להם עובדה זו, על אף שהייתה ידועה לה עובר לכריתת הסכם המכר. על הליקויים והפגמים במבנה ניתן ללמוד מכלל חוות הדעת שהוגשו בנוגע לבניין ולדירות המגורים שבו, לרבות מחוות דעתו של מר דבורי עלי שהוגשה מטעם הנתבעת עצמה, כפי שיובא להלן.
17.חוות הדעת הראשונה הינה מיום 20.11.2016 ונערכה על ידי המהנדס עלא-אלדין לבקשת משפחת סילברמן, לאחר שהמהנדס עלא-אלדין ביקר בנכס ביום 11.11.2016. בחוות דעתו זו קבע המהנדס עלא-אלדין בנוגע לשלד הבניין, כי מצבם של עמודי היסוד של הבניין רעוע מאוד והתגלו בהם סדקים קונסטרוקטיביים רבים ושונים. כמו כן ובהתאם לאמור בחוות הדעת, התגלו סדקים בקירות מעטפת חיצונית וסדקים אלכסוניים ליד פתחים, חלונות ודלתות. המהנדס עלא-אלדין ציין בחוות דעתו מספר הנחיות לתיקון הפגמים בבניין, ולסיכום קבע כי "הנזק הקונסטרוקטיבי בעמודי יסוד הבניין הוא נזק שבגינו כל המבנה בסיכון, בבניין קיים 4 יח"ד וכולן בסכנה".
חוות דעתו השנייה של המהנדס עלא אל-דין היא מיום 25.6.2017, ונערכה לאחר ביצוע עבודות החיזוק בבניין, והתייחסה באופן ספציפי לדירתם של התובעים. בהתאם לממצאי חוות הדעת, "הבניין מצד השכנים עבר חיזוק חלקי ליסודות המבנה החיצוניות וזה לא מספיק ליציבות המבנה מבחינה סטטית ומבחינה הנדסית, ללא התייחסות וחיזוק ליסודות הפנימיים שעליהם יש עומס מירבי, כמו כן הצד של הדירה הנבדקת לא עבר שום חיזוק ליסודות". לסיכום ממצאיו, קבע המהנדס עלא-אלדין כי "דירת המגורים הנ"ל לא ראויה למגורים ולא עומדת בחוקי תכנון ובניה, מבחינת רישוי + בטיחות". בנוסף נקבע כי " הנזק הקונסטרוקטיבי בעמודי יסוד הבניין הוא נזק שבגינו כל המבנה בסיכון, בבניין קיים 4 יח"ד וכולן בסכנה, בניין המגורים לא יציב מבחינה סטטית ומבחינה הנדסית ויש לחזקו מיד לפני כל נזק הרסני".
18.המהנדס עלא-אלדין נחקר על חוות דעתו בפניי ביום 20.2.2019, ובעדותו חזר על עיקרי ממצאיו בחוות דעתו, והדגיש כי המבנה צריך לעבור חיזוקים וכי לסכנות ולסיכונים עליהם עמד בחוות דעתו הראשונה בנוגע לדירת משפחת סילברמן השפעה על מצב המבנה כולו, לרבות הדירה מושא התביעה. עדותו של המהנדס עלא-אלדין הייתה קוהרנטית, עקבית והיא מקובלת עליי.
19.כפי שיפורט להלן, חוות הדעת שהגישה הנתבעת ושנערכו על ידי מר דבורי לא רק שאין בהן כדי לסתור את ממצאיו ואת מסקנותיו של המהנדס עלא-אלדין, אלא אף מחזקות את האמור בהן. ראשית, חוות דעתו הראשונה של מר דבורי מיום 29.6.2018 מתייחסת רק לחלק מעמודי הבניין שהתבקש לבדוק, ללא פירוט מספרם ובאיזה צד מהבניין ממוקמים. בהתאם לאמור בחוות הדעת, נבדקו על ידו חלק מהעמודים בצדו הימיני של הבניין ולא בצד שבו נמצאת הדירה מושא התביעה. עובדה זו נלמדת מכותרת חוות הדעת, שם נרשם כי מדובר בבדיקת עמודים בצד השייך למר תרנין גדליה, שדירתו ממוקמת מתחת לדירת משפחת סילברמן. חוות דעת זו הוכנה לצורך תכנון וביצוע עבודות לחיזוק עמודים ספציפיים ובה אישר כי לאחר ביצוע עבודות החיזוק, העמודים אותם בדק יכולים לעמוד בעומסים המועברים מהבניין. עולה, אם כן, כי אין מדובר בחוות דעת הנדסית מקיפה הבוחנת את מצבו של כל המבנה מבחינה קונסטרוקטיבית, כפי שהיה מצופה ממומחה שעורך חוות דעת מקצועית; שנית, לא ברור מה הכשרתו המקצועית של מר דבורי והאם הוא בכלל מוסמך לתת חוות דעת הנדסית. עיון בפרטי השכלתו מעלה, כי הוא הציג את עצמו כבעל הכשרה "בהנדסה אזרחית" אך לא הציג את עצמו כמהנדס. זאת ועוד, בסיכומי התובעים נטען, כי שמו של מר דבורי אינו מופיע בפנקס המהנדסים ומכאן שהוא אינו בעל תעודת מהנדס. על עובדה זו לא חלקה הנתבעת בסיכומיה. בחוות הדעת ציין מר דבורי כי הוא סטודנט לאדריכלות, מפקח מוסמך בתחום פיתוח ותשתיות ומנהל פרויקטים. השכלה זו אינה מכשירה אותו לתת חוות דעת הנדסית הנוגעת לבעיות קונסטרוקטיביות במבנה, לעומסים המופעלים על היסודות ולמידת עמידות היסודות בעומסים הדרושים. גם את פרטי ניסיונו המקצועי אין בהם כדי לסייע לו, שכן תכנון בניינים וניהול פרויקטים לא מסמיכים אותו לחוות דעתו על פגמים קונסטרוקטיביים במבנים; שלישית, ולגופה של חוות הדעת, לא מצאתי בה כל ממצא שיש בו כדי לסתור את חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין. אדרבא, בהתאם לחוות דעתו של מר דבורי, בטרם בוצעו עבודות החיזוק בחודש מרץ 2017 התגלו במבנה "נזקי התפוררות חלקי בטון מעמודי יסוד ואובחנו בשטח סדקים בעמודי היסוד" וכי כתוצאה מכך קיים צורך "לתיקון כל נזקי העמודים, לפי תכניות ומפרטים המצורפים". ממצאים אלו מחזקים את חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין בדבר קיומם של פגמים קונסטרוקטיביים מהותיים במבנה.
20.חוות דעתו השנייה של מר דבורי מיום 6.7.2018, התייחסה למידת עמידות המבנה ברעידת אדמה, סוגיה שאינה רלוונטית לענייננו ועל כן, אינני רואה צורך להתעכב עליה.
21.נוכח כל המפורט לעיל, הנני מקבל את שתי חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין בכל הנוגע למצבו של הבניין ערב החתימה על הסכם המכר וקובע על פיהן, כי נכון למועד החתימה, סבל הבניין מבעיות הנדסיות וקונסטרוקטיביות חמורות, שהעמידו אותו ואת כל הדירות הממוקמות בו, בסיכון.
22.כזכור, הנתבעת טענה כי עובר לחתימה על הסכם המכר הזמינו התובעים חוות דעת של שמאי שבדק את הדירה, וחווה את דעתו באשר למצבה. לטענתה, בחוות דעת זו אין כל זכר לליקויים ולפגמים בדירה ועובדה זו מחזקת את גרסתה שהליקויים והפגמים הנטענים אינם נוגעים לדירתה אלא לצדו השני של המבנה, וכי היא כלל לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת על אותם פגמים. טענות אלה דינן להידחות. עיון בחוות הדעת מלמד, כי נרשמה בה הערה ש"לא נבדקו ליקויי בנייה וכשלים הנדסיים במבנה" (סעיף 11, עמ' 3). בנוסף, נכתב כי חוות הדעת אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי או הנדסי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת (סעיף 12). על כן, אינני רואה מקום לייחס לחוות דעת שמאית זו משקל בדבר מצב המבנה בפועל ערב החתימה על ההסכם.
23. הנתבעת טענה, כי לאחר שבוצעו עבודות החיזוק בחודש מרץ 2017, אין עוד פגמים וליקויים בבניין ועל כן, גם אם הייתה אי-התאמה בממכר, אי התאמה זו תוקנה ואיננה עוד ועל כן, אין התובעים יכולים להסתמך עליה כעילה לביטול העסקה. גם טענה זו דינה להידחות ושני טעמים לדבר: ראשית, מקובלת עליי טענת התובעים כי אין אנו בוחנים את מצבו של הבניין כיום, ואין אנו אף בוחנים את מידת הסיכון בו נמצא הבניין. עילת התביעה נוגעת למצבו של הבניין ערב חתימת ההסכם. חוות הדעת הכי קרובה למועד זה הינה חוות דעתו הראשונה של המהנדס עלא-אלדין, ממנה ניתן ללמוד על מצבו הרעוע של הבניין, שלכל הפחות מצריך חיזוק יסודי. שנית, מחוות דעתו השנייה של המהנדס עלא-אלדין, שכאמור הייתה מקובלת עליי, התיקונים והחיזוקים שבוצעו למבנה לאחר כריתת הסכם המכר לא שיפרו את מצבו באופן מהותי ועדיין זקוק המבנה לתיקונים מהותיים לרבות חיזוק יסודות.
24.השאלה שנותר להכריע בה היא, האם הנתבעת ידעה או צריכה הייתה לדעת על הפגמים במבנה וביסודות הבניין. נזכיר, בהתאם לחוק וההלכה הפסוקה, גם אם לא ידעה הנתבעת בפועל אודות הפגמים שהיו ביסודות הבניין אך היה עליה, כמוכרת סבירה בנסיבות העניין, לדעת אודות פגמים אלה, תוטל עליה אחריות מלאה כלפי התובעים והדבר יזכה אותם בביטול ההסכם. יפים לענייננו דבריו של השופט סולברג בעניין שיפריס, כהאי לישנא: "עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר – "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת" – כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה: "... ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית... כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות" (ראו רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 526 (1999), בפסקה 22 לפסק דינו של השופט י' אנגלרד). אין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה (ראו זמיר לעיל, 334)".
25.כפי שיובא להלן, שוכנעתי כי הנתבעת ידעה על מצבו של הבניין טרם החתימה על הסכם המכר, או לכל הפחות התרשלה ועצמה עיניה אודות הפגמים ביסודותיו. מדבריה של הנתבעת בשיחה המתומללת עם התובע מיום 26.2.2017, ומשיחה שקיימה עם עו"ד אורי מס והתובע בעצמו מיום 26.3.2017, וכן מכתב תביעה שהגישה בבית המשפט השלום בטבריה נגד התובעים בעילת אי-תשלום יתרת תמורת העסקה עולה, כי היא היתה מודעת לבעיות בצדו הימני של המבנה. לשיטתה, אין הדבר מהווה ידיעה שצריך לגלות לרוכשים מאחר שהבעיות אינן בצד בו נמצאת הדירה שלה. לפריסת תמונה מלאה, אביא בקצרה ציטוטים מאותן שיחות המהווים אינדיקציות בדבר ידיעתה של הנתבעת על הפגמים ערב החתימה על ההסכם:
"דוד (התובע): זה נושא שידעת אותו. לא ידענו, אנחנו. לא אני ולא מור.
לריסה (הנתבעת): כי אמרו לי: "הכל בסדר"
דוד: בסדר. אמרו לך, את צריכה לשתף אותנו בעניין שאת מוכרת לנו את הבית.
לריסה: אני, מה אני צריכה להגיד?"
(עמ' 2, ש' 14-19 לתמליל השיחה אשר התנהלה בין התובע לנתבעת מיום 26.2.2017, שצורף כנספח 4 להמרצת הפתיחה).
בהמשך, שאל התובע את הנתבעת מספר פעמים אם יש בעיה בבניין, והיא הדגישה שהבעיה היא אצל "השכנים", לא אצלה ולא מתחתיה (עמ' 5 לתמליל השיחה מיום 26.2.2017) ותהתה "למה אני צריכה להגיד.. שמה, לשכן, איפה שהוא יש בעיה" (עמ' 9, ש' 6-8 לתמליל השיחה מיום 26.2.2017). ברם, כאשר התובע טען בפניה כי לא מדובר בבעיה אצל השכן שאינה קשורה, אלא מדובר על אותה כניסה, הנתבעת אישרה עובדה זו (עמ' 9, ש' 11-14 לתמליל השיחה מיום 26.2.2017). היא אף ציינה בפני התובע, כי במקרה ויבקש חוות דעת של מהנדס, הוא צריך לבדוק רק את הדירה מושא התביעה ולא את מצבו של הבניין, מאחר שהיא לא מכרה לו את כל הדירות במבנה (עמ' 10 -11, ש' 25 -5 לתמליל השיחה מיום 26.2.2017).
בשיחה נוספת מיום 26.3.2017, שבה השתתפו התובע, הנתבעת ועוה"ד שליווה את העסקה, נאמרו הדברים הבאים:
"דוד: השאלה אם, אם לריסה ידעת מזה לפני כן? .. ידעת או לא ידעת? זו השאלה.
לריסה: דוד, אני ידעתי. ידעתי שיש לשכן בעיה, אבל מה אני קשורה לזה? למה אני לא צריכה למכור את הבית?"
(עמ' 2, ש' 3-6 לתמליל השיחה מיום 26.3.2017 אשר צורף כנספח 6 להמרצת הפתיחה).
שיחות אלה מלמדות, כי הנתבעת ידעה על מצבו של הבניין ועל הבעיות הקונסטרוקטיביות שהתגלו בו, אלא באופן מלאכותי ביקשה להפריד בין מצבו הרעוע של הבניין והבעיות שהתגלו ביסודותיו לבין הדירה אותה מכרה לתובעים.
26.זאת ועוד, בכתב התביעה אותו הגישה הנתבעת בבית משפט השלום בטבריה אשר צורף כנספח 7 להמרצת הפתיחה, הציגה היא את העובדות בצורה הבאה בנוגע למצבו של הבניין: "הבניין בו נמצאת הדירה עסקינן מורכב מארבע דירות, שתיים בצד השמאלי ושתיים בצד הימיני. דירתה של התובעת נמצאת בצד השמאלי של הבניין, בעוד שהבעיות ביסודות היו קיימות בצדו הימיני של הבניין. התובעת תטען כי, לפני מס' שנים נעשו חיזוקים ליסודות הבניין בצדו השמאלי, ולכן לא נשקפת כל סכנה ואין כל בעיה ביסודות הדירה אשר נמכרה לנתבעים" (סעיף 12 לכתב התביעה).
כפי שעולה מחוות דעתו של המהנדס עלא אלדין, מדובר בבניין אחד עם יסודות משותפים, משמע, בעיות ביסודות בצדו האחד של המבנה מהוות בעיה בכל חלקי הבניין. לא מתקבל על הדעת שבמידה וצד אחד של הבניין קורס מחמת בעיה ביסודותיו, חלקו השני ימשיך לעמוד. כאמור, לעניין זה התייחס המהנדס עלא-אלדין הן בחוות הדעת שהוכנו על ידו והן בחקירתו הנגדית, שם הסביר את הדברים הבאים:
"זה מבנה אחד מחובר לשני, אם תיפול איזה קומה או דירה הכל יפול, צריך לעשות חיזוק לכל המבנה קומפלט" (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 21-22).
ועוד-
"אנחנו דיווחנו לגבי הדירה השניה של השכנה שהיא כן בסכנת קריסה, והיא חלק מהמבנה המשותף, אז יש השפעות וזה משפיע גם על הצד השמאלי. כי זה דירות צמודות בבית משותף". (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 11-12).
עולה, אם כן, כי הנתבעת ידעה על הבעיות והפגמים הקונסטרוקטיביים ביסודות המבנה, אך בחרה במודע להעלים עובדות אלה מהתובעים.
27.ראיה נוספת בדבר ידיעתה של הנתבעת על הפגמים שבבניין הינה התייעצותה עם מהנדס מטעמה ועם עורכת-דין טרם החתימה על ההסכם. ההיגיון מורה, כי אם לנתבעת לא היו ספקות ותמיהות באשר למצבם של הדירה ושל הבניין, היא לא היתה רואה צורך לפנות למהנדס ולעורכת דין להתייעץ עמם אם לגלות לרוכשים את עובדת קיומם של ליקויים במבנה. לנוכח חשיבות הדברים, אביא בקצרה ציטוטים מתוך השיחות המתומללות:
"לריסה: אה מהנדס, למרות שהוא ידיד שלנו, אבל הוא מהנדס עם תואר שני... אני שאלתי אותו, ככה, פנים מול פנים "אני, עם מצפון יכולה, עם מצפון נקי, אני יכולה למכור את הבית שלי?.." .. "את יכולה למכור.. במאה אחוז". (עמ' 1, ש' 12-24 לתמליל השיחה מיום 26.2.2017).
ובהמשך,
"דוד: את ידעת מזה ולא עשית דו"ח מהנדס.
לריסה: כי הוא אמר לנו "לריסה, הכל בסדר!".. בגלל זה אני גם לא אמרתי לכם. למה נעלה את הבעיה.. שאני.. אמרו לי שהכל בסדר". (עמ' 3, ש' 15-18 לתמליל השיחה מיום 26.2.2017).
בשיחה נוספת מיום 26.3.2017, נאמרו הדברים הבאים מפיה של הנתבעת: "אני התייעצתי, בסדר? אני התייעצתי עם עורך דין.. היא אמרה לי: "לריסה, את לא מוכרת את כל הבניין.. והכל בסדר". (עמ' 14, ש' 3-14 לתמליל השיחה מיום 26.3.2017 אשר צורף כנספח 6 להמרצת הפתיחה).
28.אין בידי לקבל את טענותיה של הנתבעת, כי דובר בשיחות אישיות עם חברים, ותו לא. אם אכן דבריה היו כאלה, לא הייתה הנתבעת מציגה את "השיחות האישיות" הללו בשיחות שקיימה עם התובע לאחר שנודע לו על הליקויים במבנה כהתייעצות עם בעלי מקצוע בניסיון להשתחרר מאחריות כלפי הרוכשים. הנתבעת אינה יכולה לאחוז את החבל בשני קצותיו: מצד אחד לטעון, כי דובר בשיחות אישיות, וכי לא היה צורך מלכתחילה לקבל ייעוץ מכל גורם מקצועי כלשהו מאחר שדובר ב"בית מתוקתק", ומצד שני לטעון בפני התובע שמדובר בהתייעצויות עם בעלי מקצוע שבהתבסס עליהן לא גילתה להם את העובדות הנוגעות למצבו של הבניין. שוב, עצם העובדה שהנתבעת פנתה לייעוץ משפטי והנדסי לפני החתימה על ההסכם במטרה לברר אודות הליקויים שהתגלו בבניין, מלמדת כי היא ידעה או לפחות חשדה שמדובר במידע מהותי. כפי שהובא לעיל בעניין שיפריס, מקום שקיים ספק אצל המוכר בדבר הרלבנטיות של המידע שבו הוא אוחז, אין ספק ועליו לגלותו לרוכשים. על כן, גם אם היה לנתבעת ספק בדבר הרלוונטיות של המידע שהיה ברשותה בנוגע למצבו של הבניין, הייתה מוטלת עליה החובה לגלותו לתובעים ומשלא עשתה כן, הפרה היא את הוראות סעיף 16 לחוק המכר.
29.נוסף על כל אלה, עולה מדבריה של השכנה, גב' סילברמן הן בתצהירה והן בעדותה בפניי, כי מיד עם קבלת חוות דעתו הראשונה של המהנדס עלא-אלדין, שוחחה היא על ממצאי חוות הדעת עם הנתבעת (סעיף 8 לתצהיר גב' סילברמן). הצהרתה זו לא הופרכה בחקירתה הנגדית והיא אף לא נחקרה עליה. גב' סילברמן הייתה עדה אובייקטיבית שאין לה כל אינטרס בהליך שבפניי ועדותה הייתה מקובלת עליי. חרף הכחשתה של הנתבעת בדבר קבלת חוות דעת זו טרם החתימה על ההסכם, ושלטענתה קיבלה אותה רק בחודש מרץ 2017, לא הוצגה ראיה נוספת התומכת בדבריה של הנתבעת. מכל מקום, עדותה של הנתבעת בעניין זה הייתה מגמתית ולא עשתה עליי רושם חיובי.
30.סיכומם של דברים, התובעים הצליחו להוכיח כי בדירה שמכרה להם הנתבעת ובבניין שבו היא ממוקמת, התגלו פגמים קונסטרוקטיביים מהותיים. עוד הוכיחו התובעים, כי הנתבעת ידעה על הפגמים הללו, העלימה זאת מהם ביודעין, ובכך הפרה היא את ההסכם הפרה יסודית שמזכה אותם בסעד של ביטול בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970.
31.א. סוף דבר, אני מקבל את התביעה ומצהיר כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 22.12.2016 מבוטל, וכך גם מבוטלים כל ייפויי הכוח שניתנו על פיו ולצורך ביצועו.
ב. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 7,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום 25,000 ₪. סכומים אלה ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, כ"ו אב תשע"ט, 27 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.
חתימה