רודוי ואח' נ' כוכבי ואח'

לפניי תביעה שעניינה חיוב הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם בשל הפרת הסכם מכר.

רקע וטענות הצדדים:

1. ביום 20.8.2015 נחתם בין הצדדים הסכם מכר בית צמוד קרקע (להלן ההסכם או הסכם המכר) לפיו מכרו הנתבעים לתובעים את בית מגוריהם המצוי ברח' הגלבוע ביישוב שער אפרים (להלן הבית). אין חולק כי הנתבעים הם שבנו את הבית והתגוררו בו משך כחמש וחצי שנים ממועד בנייתו ועד למכירתו לתובעים.

    

   אין חולק כי התובעים שילמו את מלוא התמורה המוסכמת וקיבלו את החזקה בבית לידיהם ביום 15.7.2016.

    

2. התובעים טוענים כי הם מילאו אחר התחייבויותיהם על פי ההסכם בהסתמך על הבטחות ומצגי הנתבעים כלפיהם, בשלב המשא ומתן לקראת חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו, לרבות ובמיוחד הצהרות הנתבעים לגבי מצב הבית ותקינות מערכותיו.

    

   ואולם, כבר במהלך חורף 2016, החורף הראשון לאחר קבלת החזקה בבית, התברר להם כי המשטחים המרוצפים בחצר הבית לא מנוקזים כנדרש, מי הגשמים הציפו את המשטחים, הצטברו בצמוד לקירות החיצוניים של הבית ואף חדרו לתוך הבית פנימה. כתוצאה מכך נגרמו להם נזקים רבים ופגיעה קשה באיכות חייהם ובמגוריהם בבית.

   לטענת התובעים, הליקוי במערכת ניקוז המים בשל בעיה בשיפועים התגלתה להם רק במהלך החורף הראשון בו התגוררו בבית. מדובר בפגם נסתר שהתובעים לא ידעו עליו ולא יכולים היו לדעת עליו.

3. התובעים טוענים כי אי ההתאמה שהתגלתה היא הפרה בוטה של הצהרות והתחייבויות הנתבעים בהסכם המכר כי כל מערכות הבית תקינות ופועלות וכי לא ידוע להם על פגם או ליקוי בבית ובמערכותיו.

   לא רק שהיה על הנתבעים, כמי שבנו את הבית והתגוררו בו במהלך חמישה חורפים, לדעת

   על הליקוי, הרי שהתברר כי הם ידעו עליו בפועל ובחרו להסתירו מהתובעים. בסמוך לאחר גילוי אי ההתאמה פנו לנתבע 1 אשר לא הכחיש את קיומו של הליקוי ואף הציע להם פתרון בו נקטו הנתבעים בעת שגרו בבית - חיבור צינורות חיצוניים למרזבי הבית לצורך ניקוז המים.

4. התובעים תמכו תביעתם בחוות דעת המהנדס חי ישעיהו שנערכה ביום 29.4.17 (להלן חוות הדעת). בחוות הדעת קבע מומחה התובעים כי המשטחים המרוצפים בחצר הבית לא מנוקזים כנדרש מאחר ושיפועי המשטחים אינם תואמים לתכנית הפיתוח בהיתר הבניה ולתקן הישראלי המחייב הרחקת מי גשמים מקרבת מבנה.

   מבדיקת מומחה התובעים עלה כי רוב רובם של המשטחים המרוצפים עם שיפוע הפוך מהמתוכנן, כך שמי הגשמים נשארים כלואים בחצר בצמוד לקירות הבית וגורמים לנזקי מים. גם מי המרזבים המנקזים את הגגות מובילים את מי הגשמים לחצר השקועה ומגדילים באופן משמעותי את כמות מי הגשם הכלואים וגורמים להגבהת מפלסם.

   מומחה התובעים פירט בחוות דעתו את עבודות התיקון שיש לבצע ואמד את עלות תיקון הליקוי והנזקים בסך 106,000 ₪ בצירוף מע"מ.

   בחודש פברואר 2018, לאחר הגשת התביעה, ביקר מומחה התובעים פעם נוספת בבית לאחר מספר ימים גשומים. ביום 11.2.18 ערך מומחה התובעים תוספת לחוות הדעת ובה קבע כי הימים הגשומים הוכיחו את חומרת העדר הניקוז בחצר, כי הבעיה לא נפתרה גם כאשר ננקטו פתרונות זמניים כגון הנחת צינורות להרחקת מי המרזבים מקירות הבית וחסית היציאה לחצר בלוחות שיש, וכי יש לפעול בהקדם לשיקום הנזקים טרם יגרמו נזקים לשלד הבניין. עוד הוא קבע כי בביקורו זה התגלה ממצא חדש של חדירת מים למפלס החדרים הגובל עם מפלס החצר העליונה המחייב ייבוש החול, החלפת פרקט וצביעה מחדש בעלות תיקון של 35,000 ₪. כמו כן, החצר העליונה אינה מנוקזת כראוי בשל העדר שני בורות חלחול כפי הדרוש בהיתר הבניה. מומחה התובעים אמד את עלות בורות החלחול כולל פיתוח החצר בסך של 12,000 ₪, ואת תיקון גדר סדוקה ומדרגות חצר ששקעו בסך 3,500 ₪.

   ביום 26.12.18 ערך מומחה התובעים השלמה לחוות הדעת ולתוספת לחוות הדעת ובה פירט תכנית לשיקום הניקוזים בחצר ואת העבודות שביצעו התובעים במהלך קיץ 2018 , לצורך תיקון ליקויי הניקוז בחצר הבית בהתאם לתוכנית. מומחה התובעים קבע כי הימים הגשומים בחודש דצמבר 2018 הוכיחו כי התכנון והביצוע של תיקון הליקויים הצליח, וכיום מי הגשמים מנוקזים במהירות מהבית והחצר אל השטח הציבורי. המומחה אמד את עלות העבודה הכוללת של שיקום החצר והשבת הגינון לקדמותו בסך 161,459 ₪.

    

5. זה המקום לציין כי במסגרת כתב התביעה עתרו התובעים לפיצוי בגין עלות תיקון ליקויי הבניה בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות חוות דעת המומחה, עוגמת נפש ופיצוי מוסכם בסך 200,000 ₪ הקבוע בהסכם המכר. לאחר שהתקיימה ישבת קדם המשפט הראשונה הודיעו התובעים כי הם מעמידים את תביעתם על רכיב הפיצוי המוסכם בלבד בסך של 200,000 ₪.

    

6. בכתב הגנתם העלו הנתבעים שתי טענות הגנה עיקריות; האחת, על פי הסכם המכר התובעים הצהירו כי בדקו את הבית ובכלל זה את מצבו הפיזי, ההנדסי והתכנוני, ומצאו אותו מתאים לצרכיהם, וויתרו על כל טענה מחמת פגם או ליקוי או אי התאמה ביחס לממכר. התובעים הצהירו בהסכם המכר כי רכשו את הבית AS IS וכי לא תהיה להם כל טענה או תביעה כנגד המוכרים בגין רכישת הבית.

    

   הטענה השנייה, כי בכל תקופת מגוריהם בבית, כחמש וחצי שנים, לא היתה כל בעיה הקשורה בניקוז מי הגשמים בחצר הבית וסביבתו ולא היתה כל חדירה של מי גשמים דרך קירות הבית או בכל דרך אחרת. הניקוז בעת מסירת החזקה בבית היה תואם לחלוטין את הסכם המכר. הנתבעים אכן עשו שימוש בצינורות המתחברים למרזבים ואולם, לצורך השקיית הגינה בלבד וכך אף נאמר לתובעים.

   לפיכך, טוענים הנתבעים כי אין כל הפרה של הסכם המכר ולבטח לא הפרה יסודית המחייבת תשלום בגובה של 200,000 ₪ כפיצוי מוסכם.

    

7. התובעים והנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית. בדיון ההוכחות העידו התובעים, הנתבעים והמהנדס ישעיהו. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

    

    

    

    

   דיון והכרעה :

    

8. בחינת הראיות בפני מובילה למסקנה כי הוכח קיומו של ליקוי ופגם במערכת הניקוז בחצר הבית.

    

   כאמור, מומחה התובעים קבע בחוות דעתו כי השיפועים בחצר הבית אינם תואמים לשיפועים בתוכנית הפיתוח בהיתר הבניה וכי רוב השטחים המרוצפים בחצר הינם בשיפוע הפוך מהמתוכנן, וכי ליקוי זה גורם לכך כי מי הגשמים נשארים כלואים בחצר בצמוד לקירות הבית וגורמים לנזקי מים.

    

   ממצאיו של מומחה התובעים וקביעותיו בחוות הדעת לא נסתרו בחקירה הנגדית. הנתבעים אף לא הגישו חוות דעת מטעמם הסותרת את קביעות מומחה התובעים.

    

9. מעבר לכך, מהראיות בפני עולה כי קיומו של הליקוי בשיפועים ובעיית הניקוז במשטחים המרוצפים בחצר עולה מתוך גרסת הנתבעים עצמם. לגרסתם, ידעו על קיומו של הליקוי רק בסמוך למסירת החזקה בבית לתובעים. כבר עתה ייאמר כי בחינת הראיות מלמדת כי הנתבעים ידעו על קיומו של הליקוי עוד בטרם החתימה על הסכם המכר.

   כך או כך, בניגוד לגרסתם בכתב ההגנה השוללת קיומו של ליקוי בשיפועים ובניקוז המים הרי שלאור גרסתם בתצהיר העדות הראשית ובחקירה הנגדית, כפי שיפורט להלן, אין עוד מחלוקת על קיומו אלא אך על המועד בו ידעו עליו הנתבעים והסיבה בגינה נגרם.

    

10. לתצהיר התובעים צורפו שני תמלולי שיחות טלפון שנערכו בין התובעת 2 לנתבע 1 לאחר שהתובעים עברו את החורף הראשון בבית (להלן התמלולים) . מקריאת התמלולים עולה באופן ברור כי הנתבע 1 כלל אינו מופתע מדברי התובעת 2 על קיומה של בעיית הניקוז ואף מיד הציע פתרונות לבעיה.

    כך למשל, כאשר מיידעת התובעת 2 את הנתבע 1 כי נכנסו מי גשמים לתוך הסלון השיב הלה : " למה נכנס מים לסלון. תגידי את הצינורות, הצינורות של המים המרזבים אתם שמתם?" כאשר נשאל על ידה מדוע יש לשים את הצינורות השיב : " שננקה את המים לכיוון הדשא (... ) ככה היינו עובדים, ככה היינו עושים את זה". בהמשך אומר הנתבע 1 כי בכל חורף הם חיברו צינורות למרזבים הפונים לדשא ולחניה על מנת לנקז את המים מהר יותר החוצה. לדבריו, היו מים עומדים בחצר ואולם, בזכות הצינורות לא נכנסו מים לתוך הסלון. כשנשאל בשיחה על ידי התובעת 2 האם זה תקין שהמים עומדים בחוץ השיב הנתבע 1 בשלילה.

    בשיחה הנוספת שהתקיימה בין הנתבע 1 לתובעת 2 מציע הנתבע 1 הסבר לבעיית הניקוז שנוצרה : " יכול להיות שבמהלך השנים נוצרה שקיעה בחוץ של המרפסות ונוצר שיפוע הפוך. תביאי מישהו שיבדוק את הנושא הזה, יכול להיות שהשיפוע של הריצוף שמה השתנה, או הבלטות שירדו ואז נוצר שיפוע הפוך בגלל זה המים כנראה בא לכיוון הדלת.... זה כנראה בתהליך שפשוט בגלל שאני כל הזמן השתמשתי בצינורות אז לא הרגשתי בזה, יכול להיות שזה תהליך שנוצר". ובהמשך – " יכול להיות שבחמש שנים זה התחיל לאט לאט אבל אני לא ראיתי תופעה שזה היה עד כדי כך שנכנס מים. יכול להיות שבשנה האחרונה זה כן ירד עוד". הנתבע 1 אף מציע להביא בעל מקצוע לבדוק אם השתנה השיפוע ואם השתנה צריך לתקן בדרך של הורדת הריצוף ושינוי השיפוע.

     

11. הנה כי כן, משיחות אלו עולה בבירור כי הנתבע 1 היה מודע לבעיית הניקוז בחצר הבית ולהצטברות המים וכי הנתבעים נהגו לחבר צינורות לפתחי המרזבים כדי לצמצם את הבעיה. עוד עולה כי הבעיה חזרה על עצמה בכל חורף וברי כי היתה בידיעת הנתבעים טרם החתימה על הסכם המכר. טענת הנתבעים כי חיבור הצינורות למרזבים נעשה אך לצורך השקיית הגינה אינה עולה בקנה אחד עם דברי הנתבע 1 בתמלולים. הנתבע 1 שאל מיד האם חוברו הצינורות והבהיר כי הם סייעו לניקוז המים העומדים. גם העובדה כי חובר צינור למרזב הפונה לחניה אינו מתיישב עם הטענה כי נועדו לצורך השקיית הגינה.

     

12. רק לאחר שצורפו התמלולים לתצהירי התובעים טען הנתבע 1 בתצהיר עדותו הראשית, לראשונה, כי הבחין בבעיית השיפועים בעת פינוי הבית לצורך מסירתו לחזקת התובעים אך לא קודם לכן. לטענתו, בעת שביקש לפנות את הציוד מהחניה בה הבחין כי לא ניתן לפתוח את דלתות החניה לאור הפרשי גובה בריצוף החניה. לטענתו, התרוממות אזור החניה במספר סנטימטרים יצרה חסם לזרימת המים מהבית אל החוץ.

    כך העיד לעניין זה בחקירתו הנגדית: " ..ניגשתי למפגש בין החניה לשטח המרוצף שמסביב לסלון והבחנתי בהפרש של כמה ס"מ בין החניה לבין הריצוף לטובת החניה. אז הבנתי שיכול להיות שתהיה פה בעיה של הניקוז של המים . היה בין החניה לריצוף מתקן בלוקים ששייך למנגל מובנה שפרקתי אותו ואז נשאר ריצוף חשוף שם ואז חששתי שבגשמים יכנס מים ויכול לגרום לבעיות ולהתרוממות. שיערתי ככה. מתוך מה שהקונים אמרו לי שהם מעוניינים באחד מהסיורים בבית, לפרק את החניה ולהמשיך את הדשא עד הסוף אמרתי לעצמי שאין בעיה אם הם מפרקים את החניה כי הם בכל מקרה לדבריהם מפרקים את החניה ואז לא תהיה בעיה של ניקוז מי הגשמים כמו שצריך. יכול להיות שכן טעיתי והייתי צריך להפנות את תשומת ליבם לעניין הזה, אבל מה שהטעה אותי שהם אמרו שהם מפרקים את החניה. בעקבות זה ואחרי שאורלי התקשרה אלי הבנתי שנוצרה בעיה עקב מה שראיתי, ניסיתי להסביר זאת אבל כל השיחה הזו היתה מתוך אמפטיה שכאב לי שקרה להם כשזיהיתי את זה באותו רגע. לכן גם כל הקטע שרציתי להשתתף איתם. מי שמכיר אותי יודע שאני לא מגיע למקומות כאלה. לכן כל השיחה רציתי לרכך להם את הבעיה שנוצרה להם. לכן הצעתי גם להשתתף בעלויות." (ההדגשה שלי – מ.י.).

    דברי הנתבע 1 העולים מתוך התמלולים עומדים בסתירה חזיתית לעדותו בחקירה הנגדית בעיקר בכל הנוגע למועד בו ידע על קיומו של הליקוי. על כך העיד הנתבע 1 כי דבריו בתמלולים לא היו אמת: " בשיחה אמרתי דברים לגמרי מתוך אמפטיה ולא משום דבר אחר. אמרתי דברים שלא היו באמת שלא היו נכונים" (....) "רק בגלל שהיא אמרה שהיא גורפת אמרתי שגם אשתי היתה גורפת, אבל אשתי מעולם לא גרפה את המים שם". ".. כל השיחה הזו היה רק לנסות ולהקל על הבעיה שאני גיליתי. לא יותר מזה. זה לא נכון מה שאמרתי. בזמן החתימה לא ידעתי על שום ליקוי במבנה. לא חשבתי שיכנס להם מים לתוך הסלון. ניסיתי לרכך את הדברים אך לא יותר מזה".

     

    ניסיונו של הנתבע 1 בחקירה הנגדית להסביר את הסתירה בין עדותו לדבריו הברורים בתמלולים בטענה כי לא אמר אמת לתובעים מתוך אמפתיה למצבם, הותיר רושם בלתי מהימן. מעבר לכך, התרשמתי כי דברי הנתבע 1 בתמלולים שנאמרו בזמן אמת היו אותנטיים. מדבריו ניכר כי ידע מיד על הליקוי אותו תיארה התובעת 2, הציע את פתרון הצינורות כפי שנהג לעשות בעצמו ואף השתמש באופן מפורש בביטוי "שיפוע הפוך".

     

13. מכל המקובץ לעיל עולה כי הוכח קיומו של ליקוי בשיפועים ובניקוז המים מחצר הבית והוכח כי הנתבעים ידעו על קיומו של הליקוי עוד בטרם החתימה על הסכם המכר.

    כאמור, על פי חוות דעת מומחה התובעים מדובר בליקוי שנוצר עם בניית הבית באופן שאינו תואם את תכנית הפיתוח בהיתר הבניה. מנגד, טענו הנתבעים כי בשל תזוזת האדמה וסוג הקרקע במקום נוצר במהלך השנים שיפוע הפוך.

    הנטל להוכחת טענה זו מוטל על הטוען אותה, קרי הנתבעים. טענה זו אשר הינה טענה שבמומחיות לא הוכחה. על אף שהנתבעים הודיעו כי יפעלו להגשת חוות דעת גיאולוגית, חוות דעת לא הוגשה. מעבר לכך, אין זה סביר כי תהליך טבעי ואיטי של תזוזת אדמה ושינוי בשיפועים לא יתן אותותיו בכל השנים בהן גרו הנתבעים בבית ומאידך יגרום להצטברות מים ולחדירתם לבית כבר בחורף הראשון בו גרו התובעים בבית.

     

    כך או כך, מקום בו ידעו הנתבעים על הליקוי עוד בטרם החתימה על הסכם המכר אין כל משמעות לסיבה בגינה נגרם אותו ליקוי.

14. טענה נוספת שהעלו הנתבעים נוגעת להצהרות התובעים בהסכם המכר. לטענת הנתבעים, התובעים הצהירו כי בדקו את הבית ומצאו אותו מתאים וכי הבית נמכר להם במצבו AS IS ולא תהיה להם כל טענה או תביעה כנגד המוכר בגין רכישת הבית. ככל והתובעים לא ביצעו הבדיקות הנדרשות, אין להם אלא להלין על עצמם.

    כפי שיפורט להלן, דין הטענה להידחות.

     

15. הסעיפים הרלבנטיים לענייננו בהסכם המכר עוסקים בהצהרות הצדדים באשר למצבו של הבית.

    סעיף 2.4 כולל את הצהרות הקונים כדלקמן : "הקונים מצהירים ומאשרים בזה כי ראו ובדקו היטב את הממכר, את מיקומו, הפיתוח הסביבתי, את מצבו הפיזי, ההנדסי, המשפטי והתכנוני, היתר הבניה ותוכנית הבניה, תנאי הסכם החכירה, ומצאום מתאימים לצורכיהם ולמטרותיהם ומוותרים על כל טענה מחמת פגם ו/או ליקוי ו/או אי התאמה, לרבות מחמת טעות, מום ביחס לממכר, כי הממכר נמכר להם במצבו AS IS וכי אין להם ולא תהיה להם כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכר בקשר לכך. כל זאת – למעט בגין כל פגם או מום נסתר מהותי בממכר אשר המוכר ידע עליו ולא גילה קיומו לקונה ולמעט לעניין טופס 4, אשר המוכר מתחייב להמציאו בהתאם להוראות הסכם זה להלן. הקונה מצהיר עוד כי בהחלטתו להתקשר בהסכם זה נוטל על עצמו הקונה את מלוא האחריות, ככל שלא ביצע בדיקות כאמור...". (ההדגשה שלי – מ.י.).

     

    סעיף 2.9 כולל את הצהרות המוכרים כדלקמן : "המוכר מצהיר כי כל מערכות הבית הבנוי תקינות ופועלות וכי לא ידוע להם על פגם ו/או ליקוי בבית או במערכותיו".

     

16. לאור קביעתי לעיל כי הוכח קיומו של הליקוי בניקוז המים בחצר הבית, ליקוי עליו ידעו הנתבעים בעת החתימה על הסכם המכר, הרי שהצהרת הנתבעים בסעיף 2.9 בהסכם, כי כל מערכות הבית תקינות וכי לא ידוע להם על פגם או ליקוי בבית או במערכותיו, אינה תואמת את מצב הממכר – הבית. בכך, הפרו הנתבעים את הסכם המכר ואת חובת הגילוי כלפי התובעים.

17. באשר להצהרת הקונים – התובעים המנויה בסעיף 2.4 להסכם, אין בה כדי לסייע בנסיבות העניין לנתבעים.

    ראשית, סעיף 2.4 להסכם מחריג מפורשות כל פגם או מום נסתר מהותי בממכר אשר המוכר ידע עליו ולא גילה קיומו לקונה.

    בענייננו, מתקיימים התנאים להחלת החריג הקבוע בסעיף.

    הפגם הינו פגם מהותי. שיפוע הפוך המונע ממי הגשמים להתנקז מחצר הבית אל הרחוב וגורם להצטברות מים בסמוך לקירות הבית, לחדירת המים לתוך הבית ולנזקים לבית ולרכוש כתוצאה מכך הינו פגם מהותי. על היותו של הפגם מהותי ניתן ללמוד גם מעדות התובעים באשר לפגיעה באיכות חייהם וכי לו ידעו על הליקוי לא היו רוכשים את הבית, והן מהיקף העבודות לצורך תיקון הליקוי ועלותן.

    הפגם הינו פגם נסתר. מדובר בפגם בשיפועים שאינו נגלה לעין ואין הקונה הסביר, שאינו אדם בעל מומחיות, יכול להבחין בו ולגלותו בבדיקה רגילה. מעבר לכך, הסכם המכר ומסירת החזקה היו בחודשי הקיץ ולא בחודשי החורף. גם אם כטענת הנתבעים ביקרו התובעים בבית בתקופת החורף וראו הצינורות מחוברים למרזבים אין בכך כדי לשנות שעה שלטענת הנתבעים עצמם אמרו לתובעים כי הצינורות נועדו להשקיית הגינה בלבד.

     

    הנתבעים, כפי שנקבע לעיל, ידעו גם ידעו על קיומו של הפגם ולא גילו על כך לתובעים. ודוק, על פי הפסיקה די בכך כי אי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת אותן

    ולא נדרשת בהכרח ידיעה ממשית. די בכך כי אדם סביר היה יודע על אי ההתאמה באותן הנסיבות. בענייננו, בנסיבות שתוארו לעיל יש לקבוע כי לכל הפחות היה על הנתבעים לדעת על קיומו של הליקוי, הפגם או אי ההתאמה.

     

18. שנית, הוראת סעיף 16 לחוק המכר הרלבנטית לענייננו הינה הוראה קוגנטית הגוברת על האמור בכל הסכם : " היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה" (ההדגשה שלי –מ.י).

     

    בע"א 8068/11 עיני ואח' נ' שיפריס ואח' (פורסם בנבו) נפסק בדעת הרוב מפי כב' השופט סולברג כי הקונה רשאי להסתמך על אי ההתאמה למרות "הצהרות הקונה" בהסכם כי רכש את הדירה במצבה כפי שהיא וכי לא תהיה לו כל טענה או דרישה באשר לאי התאמה או ליקוי בדירה. נקבע כי ההוראה בהסכם נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית : "בסעיף 16 לחוק המכר הביע המחוקק נחרצות את דעתו ביחס לסעיפים מן הסוג המצוי בחוזה שלפנינו ובחר לבכר את הגנת הקונים המתקשרים על פני עקרון 'החופש החוזי' ".

    יתרה מכך, קובע כב' השופט סולברג כי הקונה רשאי להסתמך על אי ההתאמה גם במקרה בו התרשל ולא בדק פרטים מהותיים לגבי מצב הנכס: "בסעיף 16 לחוק המכר סויגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע, כי אין לחייבו בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו 'המוכר ידע או היה עליו לדעת' על אודות אי-ההתאמה ' ". אין חשיבות למידת רשלנותו של הקונה בעניין זה ואפילו רשלנות חמורה מצד הקונה אין בה כדי להציל את המוכר מקום בו ידע על אי ההתאמה "ואין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה".

     

    כב' השופט סולברג קובע כי סעיף 16 לחוק המכר יש בו משום ביטול עיקרון "ייזהר הקונה" ומתן בכורה לעיקרון "ייזהר המוכר" וכלשונו : " יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי ההתאמה בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה. אכן, קונה יכול להיזהר מפני ה'גלוי' אך בוודאי שאין ביכולתו להישמר מפני ה'נסתר' ".

     

19. הנה כי כן, מקום בו ידע המוכר על אי ההתאמה ולא גילה אותה לקונה רשאי הקונה להסתמך על אותה אי התאמה על אף הצהרותיו בהסכם כי בדק את הנכס או רכש אותו במצבו וויתר על כל טענה או דרישה ביחס למצבו של הנכס. כך גם מקום בו התרשל הקונה ולא ביצע בדיקות נדרשות.

    בענייננו, הנתבעים ידעו על קיומה של אי ההתאמה כבר במועד החתימה על הסכם המכר, ולכל המאוחר טרם מסירת החזקה בבית לתובעים, ולא גילו על כך לתובעים. משכך, אין כל משמעות להצהרות התובעים בסעיף 2.4 להסכם גם אם התרשלו התובעים. יוער כי בנסיבות העניין ולאור מהותו של הליקוי יש לקבוע ממילא כי התובעים גם לא התרשלו.

     

    יוער כי חובת הגילוי החלה על המוכר קמה גם מתוך סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע כי להטעייה תיחשב גם אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן, וכן מכח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) המחיל את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בשלב המשא ומתן.

    ויודגש, גם לו היה מקום לקבל טענת הנתבעים כי התברר להם לראשונה על קיומו של הליקוי רק בסמוך למסירת החזקה בבית לתובעים ולא קודם לכן, עדיין היה עליהם לגלות לתובעים על קיומו של הליקוי גם מכח עיקרון תום הלב.

     

20. לאחר שקבעתי כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי ואת סעיף 2.9 להסכם המכר יש לדון כעת בשאלת הפיצוי.

    התובעים עותרים לחיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסך 200,000 ש"ח.

    סעיף 8.1 להסכם קובע כדלקמן : " הצדדים מסכימים בזה כי אם אחד מהם יפר את ההסכם הפרה יסודית ישלם הצד המפר לצד המקיים ו/או הנכון לקיים הסכם זה סכום בשקלים של 200,000 ₪ כפיצויים קבועים, מוערכים ומוסכמים מראש ללא צורך בהוכחה כלשהי כי נגרם נזק בשיעור הנ"ל ו/או בשיעור כלשהו וזאת בנוסף לכל סעד ו/או תרופה לו זכאי הצד המקיים על פי הדין ו/או הסכם זה, לרבות ביצוע בעין של ההסכם ולרבות תביעה לפיצויים גדולים יותר".

    סעיף 8.2 קובע כי: "הפרת הוראות סעיפים 2, 3, 4, 5, 6, 7, על כל סעיפי המשנה שלהם, ובכלל זה מועדי התשלום בהסכם זה, יחשבו כתנאי יסודי בהסכם זה, והפרתם או הפרת חלק מהם תהווה הפרה יסודית של הסכם זה על כל המשתמע מכך".

     

    על פי הסכמות הצדדים בהסכם המכר הרי שהפרת הצהרת המוכרים המנויה בסעיף 2.9 להסכם מהווה הפרה יסודית המזכה בתשלום הפיצוי המוסכם.

     

21. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) קובע את זכותם של צדדים להסכים מראש על שיעור הפיצויים שישולמו ללא הוכחת נזק, וכן את סמכותו של בית משפט להפחית מגובה הסכום שנקבע "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

    על פי הפסיקה, הכלל הוא כי אין להתערב בהסכמת הצדדים אלא במקרים חריגים ובתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות על אכיפת תניית פיצויים מוסכמים (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו)). ואולם, בית המשפט רשאי לשקול להפחית הפיצוי המוסכם מקום בו מצא כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה ולהעמיד הפיצוי כך שיתקיים יחס סביר בינו לבין הנזק בר הצפייה.

     

    המבחן הוא אם בראייה של האדם הסביר המתקשר בהסכם מהסוג הנדון, ניתן היה לראות מראש בעת כריתת ההסכם, בסכום הפיצוי המוסכם שנקבע, משום סכום התואם את שיעור הנזק הצפוי להיגרם לנפגע אם וכאשר יופר ההסכם בהפרה מן הסוג המוגן בגדר אותו פיצוי מוסכם.

    הנטל לשכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לצפותו מראש מוטל על הצד הטוען שיש להפחית את הפיצוי.

     

    עם זאת, נקבע בפסיקה כי במקרים בהם תניית הפיצויים המוסכמים מנוסחת כתנייה גורפת – קרי פיצוי מוסכם אחיד וכולל על הפרות שונות של ההסכם מבלי להבחין ביניהן על פי מידת החומרה היחסית - קיימת מעין חזקה הניתנת לסתירה לפיה אכן מתקיים יחס בלתי סביר בין סכום הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מההפרה, ובית המשפט ייטה ביתר קלות לעשות שימוש בסמכות ההפחתה של הפיצויים המוסכמים (ראה פסק הדין בעניין זאבי שאוזכר לעיל). ודוק, תניה לפיצוי מוסכם גם בהיותה גורפת אינה נדונה לביטול אלא לכל היותר להתערבות בדרך של הפחתת סכומה. ניתן לומר כי כאשר עסקינן בתניית פיצוי מוסכם המנוסחת כתניה גורפת הרי שעל התובעים להראות כי ההפרה הינה הפרה יסודית המקימה לצד הנפגע זכות לקבלת הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם.

     

22. לאחר ששקלתי מכלול השיקולים הרלבנטיים למקרה בפני סבורני כי אין להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

     

    ככלל, בית המשפט לא יעשה שימוש בסמכותו להפחתת הפיצוי אלא על פי בקשת המפר.

    בענייננו, לא העלו הנתבעים בכתב הגנתם טענה להפחתת הפיצוי המוסכם. טענה מסוג זה יש לטעון כבר בכתב ההגנה (ראה ע"א 630/84 רחמים בוקובזה נ' חיים רוזוליו (פורסם בנבו)). הטענה הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים תוך הרחבת חזית, הרחבה לה התנגדו התובעים בסיכומי התשובה.

    מעבר לכך, אין די בטענה כללית וסתמית להפחתת הפיצוי אלא יש לטעון הטענה במפורש ולפרט מדוע אין כל יחס סביר בין הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם לבין הנזק שניתן היה בעת כריתת החוזה לצפות אותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה הספציפית.

     

    כל שטענו הנתבעים בסיכומים לעניין זה הוא כי יש להקטין את הפיצוי המוסכם לגובה הנזק בפועל ללא העלויות הנוספות אשר שיפרו את מצבם של התובעים לעומת מצב הבית בעת רכישתו.

    ואולם, התביעה הינה לפיצוי מוסכם ולא תביעה בגין הנזק שנגרם בפועל. במסגרת טענה להפחתת פיצוי מוסכם אין כל רלבנטיות לנזק שנגרם בפועל ולשיעורו.

     

23. בענייננו, תניית הפיצוי המוסכם בהסכם המכר הינה תנייה גורפת. למעשה, כמעט כל סעיפי ההסכם החל מסעיף 2 ועד סעיף 7 על כל סעיפי המשנה שלהם נחשבים כתנאי יסודי בהסכם אשר הפרתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם המקנה לצד הנפגע פיצוי מוסכם בשיעור אחיד של 200,000 ₪.

    סבורני כי בחינת מכלול הראיות ונסיבות העניין, ובכלל זה עדויות הצדדים והוראות הסכם המכר בכללותן מול ההוראה הספציפית הנוגעת להצהרות המוכרים, וכן בחינת הפיצוי המוסכם בהקשר של סוג ההסכם, הסכם מכר בית מגורים, מובילה למסקנה כי הצהרת המוכרים המנויה בסעיף 2.9 להסכם הינה תנאי יסודי אשר הפרתו תהווה הפרה יסודית.

    הפרה יסודית מוגדרת בחוק החוזים (תרופות) כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה...".

    עדות התובעים כי סמכו על הצהרות ומצגי הנתבעים ביחס למצבו הפיזי של הבית כמי שבנו את הבית והתגוררו בו כחמש שנים, וכי לו ידעו על הפגם לא היו מתקשרים בחוזה אלא מחפשים לרכוש בית אחר, מעידה כי מדובר היה בתנאי יסודי מצד התובעים אשר הפרתו תהווה הפרה יסודית. עדות זו לא נסתרה.

    גם תוצאות ההפרה שאילצה את התובעים להתמודד עם הצטברות מים בחצר וחדירת מים לתוך ביתם, תוך שנגרמים נזקים לרכוש ופגיעה באיכות חייהם, וכאשר התובעים נדרשו לבצע עבודות בהיקף כספי לא מבוטל לצורך תיקון הליקויים, מלמדת על יסודיות ההפרה.

     

24. משהוכח כי ההפרה הינה בגדר הפרה יסודית ומשלא הרימו הנתבעים הנטל להראות מדוע יש בנסיבות העניין הצדקה להפחתת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, יש לקבוע כי התובעים זכאים לפיצוי בגובה הפיצוי המוסכם. מעבר לנדרש יצוין כי בחינת מכלול נסיבות העניין מלמדת כי אף מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו בגין ההפרה.

     

25. לעניין הבקשה לפיצול סעדים – לאחר ששקלתי הבקשה לא מצאתי מקום להיעתר לה.

    הבקשה לפיצול סעדים נטענה בכתב התביעה המקורי במסגרתו עתרו התובעים לחיוב הנתבעים גם בנזק שנגרם בפועל וגם בפיצוי המוסכם. סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע כי הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של נפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

    היינו, על הנפגע לבחור בין תביעה על פי הפיצוי המוסכם לבין פיצויים אחרים ובכלל זה פיצוי על הנזק שנגרם לו בפועל. בפסיקה נקבע כי ניתן לעיתים לפסוק פיצוי מוסכם במצטבר לצד פיצוי "רגיל" ככל שהפיצוי המוסכם לא התייחס לאותה הפרה בגינה נתבע הפיצוי הנוסף או כאשר מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים.

     

    בענייננו, כל הסעדים בכתב התביעה המקורי נתבעו בגין אותה הפרה – הפרת הנתבעים את הסכם המכר באופן בו לא גילו לתובעים את הפגם בניקוז המים בחצר הבית. בהמשך ההליך בחרו התובעים להעמיד את תביעתם אך על הפיצוי המוסכם.

    הנזקים בגינם מבוקש להתיר את פיצול הסעדים נובעים אף הם מאותה הפרה ובגין אותם ראשי נזק. כפי שלא ניתן לתבוע את הנזק שנגרם לתובעים בפועל כאשר בית המשפט עושה שימוש בסעיף הפיצוי המוסכם, אין מקום להתיר לתבוע סעדים נוספים בגין אותה הפרה.

    זאת ועוד, כלל הוא כי מקום בו מדובר בעילת תביעה אחת אין, ככלל, לפצל אותה לתביעות אחדות, אלא על התובע למצות את מלוא הסעדים הקיימים לו בגין אותה העילה – בגדר הליך אחד. בענייננו, הבקשה לפיצול סעדים נכללה בכתב התביעה המקורי ובו נטען כי הנזקים לבית ולמטלטלין ככל שנגרמו או יגרמו טרם התגבשו סופית, מאחר וטרם בוצע הנדרש לתיקון אי ההתאמה. התובעים הפנו בעניין זה לחוות דעת המומחה מטעמם שצורפה לכתב התביעה. אלא שמאז הוגש כתב התביעה ועד לדיון הראיות כבר בוצעו התיקונים ומומחה התובעים אף הגיש השלמה לחוות הדעת לאחר שבוצעו התיקונים. לא היתה כל מניעה כי מומחה התובעים יתייחס בהשלמה לחוות הדעת לנזקים שלאחר ביצוע התיקון או לנזקים עתידיים ככל ויהיו. אין בידי לקבל הטענה כי הנזקים למטלטלין, אשר ככלל הינם נזקים מידיים, טרם התגבשו. לכל הפחות היה על התובעים להגיש בקשה מעודכנת ומנומקת לפיצול סעדים המתייחסת הן להעמדת התביעה על סעיף הפיצוי המוסכם בלבד והן לחוות הדעת המשלימות שנערכו לאחר הגשת התביעה והתיקונים שבוצעו מאז הוגשה התביעה. בקשה כזו לא הוגשה והתובעים בסיכומיהם אך הפנו לבקשה הקיימת בתיק.

     

26. לאור כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 200,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

    כמו כן, אני מחייבת הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את ההוצאות הבאות: סכום האגרה כפי ששולמה, עלות חוות דעת מומחה התובעים בסך 4,446 ₪, שכר עדותו של מומחה התובעים בסך 1,200 ₪ כפי שנפסק, וכן שכ"ט עו"ד בסך 17,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

    הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 יום אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

    המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

    ניתן היום, כ"ז אב תשע"ט, 28 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.