בן עמי ואח' נ' חדד ואח'

עסקינן בתביעה לביטול הסכם מכר של מגרש 22 (גו"ח 201000/79) ובית מגורים בן שתי קומות הבנוי עליו, ברחוב תדהר 8 בקצרין (להלן המגרש והבית יחדיו ייקראו: "הדירה").

עובדות רקע

1. ביום 23.6.2015 כרתו הצדדים הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), לפיו, רכשו התובעים, בן עמי ברוך וגליה (להלן: "הקונים" או "התובעים") מהנתבעים, חדד מצליח וציפי (להלן: "המוכרים" או "הנתבעים") את הדירה.

    

2. העסקה טרם נרשמה, אם כי בוצע דיווח ללשכת המיסוי.

    

3. ביום 15.12.2015 קיבלו הקונים את החזקה בדירה ומאז הם גרים בה. המוכרים קיבלו את מלוא סכום התמורה (סך 1,230,000 ₪), למעט סך 100,000 ₪ המופקדים בנאמנות אצל עו"ד רז ליברמן.

    

4. במעמד החתימה על ההסכם חתמו הצדדים על נספח להסכם בגדרו נקבע, כי ידוע לקונים כי מבואה המצויה בצמוד לקיר הדרומי מערבי של הדירה נבנתה ללא היתר בניה כדין (סעיף 3 לנספח).

    

5. בעקבות גילוי חריגות בניה נוספות, עומדים הקונים על ביטולו של ההסכם.

    

   הסעדים המבוקשים

    

6. להצהיר כי הקונים זכאים לבטל את ההסכם, וכי ההסכם בוטל כדין על-ידי הקונים, וזאת בין היתר, בשל פגם בכריתתו או הפרה יסודית מצד המוכרים.

7. לחייב את המוכרים להשיב לידי הקונים את מלוא סכום התמורה ששולמה בהתאם להסכם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

8. למנות את ב"כ הקונים ככונס נכסים על הדירה לצורך ביטול ההסכם וביצוע השבת התמורה על ידי מכירת הדירה, לרבות כל הפעולות הדרושות ברשויות המס. סעד זה לא נתבקש ונזנח בסיכומי התובעים, ולכן אין מקום לדון ולהכריע בו.

9. ליתן היתר לפיצול סעדים כדי לאפשר לקונים לתבוע סעדים כספיים מכוח ההצהרה על ביטול ההסכם, או לפסוק לטובתם את הסכומים המבוקשים בכתב התביעה, לרבות אלה שטרם התגבשו באופן סופי.

10. לחייב את המוכרים בפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 6.2 להסכם בשיעור השווה ל- 10% מסכום התמורה.

11. לחייב את המוכרים לשלם לקונים סך 75,000 ₪, סכום השווה להפרש בין שווי הדירה לפי שטח הבניה על-פי היתר בניה לבין סכום התמורה ששולם בפועל.

12. לחייב את המוכרים להחזיר לידי הקונים סך 44,000 ₪ בגין הוצאות (לפי הפירוט שבסעיף 43 לכתב התביעה) וסך 40,000 ₪ פיצוי בגין נזק לא ממוני.

13. לחייב את המוכרים לשאת בכל נזק שעלול להיגרם לקונים כתוצאה ממעשיהם או מחדליהם, לרבות נזק המתבטא בעליה במחירי הדירות וכספים שהקונים יצטרכו להוסיף לצורך רכישת דירה אחרת.

14. לחייב את המוכרים לשאת בכל הפסד או נזק כספי מכל סוג שהוא הנובע באופן ישיר או עקיף מביטול ההסכם, לרבות חיובים או תשלומים שיוטלו על הקונים על-ידי רשויות המס.

15. לחייב את המוכרים לשלם לקונים פיצוי בגין עגמת נפש, טרחה ואי-נעימות בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט.

    טענות התובעים/הקונים

     

16. לטענת הקונים, כעשרה ימים לאחר מסירת החזקה בדירה לידיהם, עקב ביקור מפקח מטעם המועצה המקומית בדירה, גילו את דבר קיומן של חריגות בניה נוספות (מעבר למבואה המוזכרת בנספח להסכם) שהמוכרים לא גילו להם.

     

17. בעקבות הגילוי פנו הקונים למומחה מטעמם, השמאי אבירם דן, שבדק את הדירה וערך חוות דעת אודות מצבה ושוויה.

     

18. הקונים טוענים, כי הסתמכו הסתמכות כנה על הצהרות המוכרים, לפיהן, לדירה היתר בניה כדין, וכל חלקי הדירה בנויים על-פי היתר בניה כחוק (למעט המבואה המוזכרת בנספח להסכם).

     

19. הקונים טוענים, כי המוכרים ידעו על הבניה הלא חוקית ובחרו להסתיר מהם מידע זה, תוך הצגת מצג שווא רשלני ומטעה שגרם לקונים לחתום על ההסכם. במעשיהם האמורים הפרו המוכרים את חובתם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת כלפי הקונים.

     

20. עוד טוענים הקונים, כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם והטעיה היוצרת פגם בכריתתו, דבר שמזכה את הקונים בסעד של ביטול ההסכם.

     

21. הקונים טוענים, כי מעולם לא התכוונו לוותר על כל טענה בקשר למצבה של הדירה, לא בדקו ולא ידעו על חריגות כלשהן בדירה, ומוסיפים כי אין בתנאי ההסכם או בסעיפי הוויתור כדי להכשיר אי-גילוי והסתרת מידע מהותי מהקונים.

     

22. הקונים מסתמכים, בין היתר, על הוראות סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").

     

23. בהתאם לחוות דעתו של השמאי אבירם דן, חריגות הבניה שנתגלו הן כדלהלן:

     

    • חניה מקורה בגג רעפים בחזית המגרש.

    • גגון מקורה בפרגולת רעפים בכניסה לדירה.

    • גגון מקורה בלוחות איסכורית בצדה המזרחי של הדירה.

    • גגון מקורה בגג רעפים בעורף הדירה.

    • תוספת בניה של מחסן בצדה הצפון מערבי של הדירה.

    • תוספת בניה של חדר המשמש לצימר בעורף הבית.

    • תוספת של שטח מגורים בחדר שינה בקומה א' המצוי בחזית הדירה.

    • מחסן שירות בעורף הדירה.

      סך כל השטח הבנוי ללא היתר הוא כמאה מ"ר.

       

24. בנוסף לליקויים הנ"ל, התגלתה תקלה רצינית במערכת הביוב, בכך שצינור ראשי לא היה מחובר למערכת הביוב המרכזית, עובדה שהייתה בידיעת המוכרים ולא גילו אותה לקונים.

     

25. הקונים טוענים, כי המוכרים ידעו או היה עליהם לדעת שבדירה קיימים ליקויים מהותיים שעומדים בסתירה להצהרותיהם ולמצגים שהוצגו על ידם בהסכם, והם הפרו את חובתם לגלות את כל המידע המהותי לגבי הדירה.

     

26. הקונים טוענים, כי בנסיבות העניין אי-גילוי חריגות הבניה ואי-ההתאמות בדירה, מהווה הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים, והם זכאים לסעד של ביטול ההסכם.

     

27. הקונים פנו בכתב למוכרים וביקשו לבטל את ההסכם. הקונים מבקשים לראות בכתב התביעה הודעת ביטול נוספת.

     

28. הקונים טוענים, כי נוכח החשש סביב מנגנון הביטול וסיכון כספי התמורה, הודיעו על חזרה מהודעת הביטול, אך לאחר מחשבה והתייעצות ונוכח אי-הצעת פתרון הולם על-ידי המוכרים, הודיעו על חזרה מהודעת "קיום ההסכם" וחזרו על הודעת הביטול.

     

    טענות הנתבעים/המוכרים

     

29. המוכרים מכחישים את טענות הקונים וטוענים, כי הקונים ידעו היטב על קיומן של חריגות בניה אותן יש להסדיר מול הרשות המקומית.

     

30. מר בן עמי, התובע 1 (להלן: "מר בן עמי" או "התובע 1") הציע למוכרים לחתום על ההסכם אצל עורך דינו, עו"ד רז ליברמן מצפת, והמוכרים הסכימו משלא היה להם מה להסתיר.

     

31. בפגישתם של הצדדים במשרדו של עו"ד רז ליברמן, חזרו הקונים לנהל עם המוכרים מו"מ על המחיר, וזה הופחת בסך 20,000 ₪ (1,230,000 ₪ במקום 1,250,000 ₪).

     

32. מר בן עמי ניצל את תמימותם של המוכרים תוך שהוא מציין בנספח להסכם שרק המבואה מהווה חריגות בניה.

     

33. מר בן עמי ניהל עם המוכרים מו"מ תקופה ממושכת, במהלכה הגיע לדירה מספר פעמים עם אחרים, לרבות עם מומחה שצילם את הדירה. הוא גם עשה את הבדיקות הדרושות ברשות המקומית.

     

34. הדירה נבנתה על-פי היתר בניה, לראיה- טופס 4 שנתקבל מאת הרשות המקומית.

     

35. הקונים חתמו על הצהרה מפורשת, כי אין להם והם אף מוותרים על כל טענה הקשורה למצב הדירה, לרבות חריגות בניה.

     

36. סעיף 16 לחוק המכר אינו רלבנטי למקרה דנן, שכן הקונים ובמיוחד מר בן עמי ידעו על קיומן של חריגות בניה.

     

37. המוכרים החליטו, לאחר התייעצות עם עו"ד, לא "לקחת סיכון" ולהקטין את הנזקים. הם שכרו את שירותיו של האדריכל דיאא ספדי על-מנת לקבל היתר על כלל החריגות.

     

38. המוכרים מכחישים את טענות הקונים בקשר לתקלה במערכת המים והביוב וטוענים, כי גרו בדירה משך שנים, שבמהלכן לא הייתה תקלה במערכת הביוב ולא ידעו על תקלה כזו.

     

39. המוכרים טוענים, כי לא הייתה הפרה יסודית מצדם וגם לא הפרה קלה, והם לא העלימו ולא הסתירו מהקונים מידע או פגם או חריגת בניה כלשהי.

     

40. המוכרים טוענים, כי אין לראות בכתב התביעה כהודעת ביטול, וככל שהקונים בחרו לבטל את ההסכם, היה עליהם לנקוט בצעדים הדרושים לפי הדין – דבר שלא נעשה. לטענת המוכרים, הם לא קיבלו מהקונים הודעה על חזרתם מהודעת "קיום ההסכם".

     

41. המוכרים שינו, הרסו, בנו ועשו שינויים בדירה, כך שלא ניתן להשיב את המצב לקדמותו ומשכך לא ניתן לבטל את ההסכם. בסיכומיהם, זנחו המוכרים טענה זו, ולכן אין מקום להתייחס אליה.

     

42. המוכרים ביקשו מעו"ד רז ליברמן לשלם מכספי הנאמנות את התשלומים הנדרשים לבעלי המקצוע על-מנת לקבל היתר ביחס לחריגות הבניה, אך הקונים התנגדו לכך כדי להכשיל את המהלך.

     

43. הסכומים הנתבעים אינם מבוססים ואין להם זכר בחוות הדעת מטעם הקונים.

     

44. המוכרים באמצעות האדריכל, דיאא ספדי, הגישו בקשה לשינוי תב"ע, והתוצאה הישירה של שינוי תב"ע היא השבחת הנכס, מכאן יוצא למעשה שהקונים יתעשרו של כדין על חשבון המוכרים.

    ראיות הצדדים

     

45. בישיבת ההוכחות מיום 28.2.2019 נשמעה עדותו של השמאי מטעם התובעים/הקונים, מר אבירם דן.

     

46. בישיבת ההוכחות מיום 10.3.2019 נשמעה עדותו של התובע 1, מר ברוך בן עמי. יצוין כי בשל זהות תצהיריהם של שני התובעים, בני-הזוג בן עמי, הוחלט בהמלצת בית המשפט ובהסכמת הצדדים להסתפק בחקירתו של אחד מבני הזוג. באותו דיון נשמעה גם עדותה של הנתבעת 2, גב' ציפי חדד, שציינה כי תצהירה ניתן בשמה ובשם בעלה (עמ' 23 ש' 30-29 לפרוט' 10.3.2019).

     

47. בדיון ההוכחות מיום 24.3.2019 נשמע המשך עדותה של הנתבעת 2, ונשמעה עדותו של האדריכל מטעם הנתבעים, מר דיאא ספדי.

     

    דיון והכרעה

     

48. בענייננו, אין מחלוקת בדבר קיומן של חריגות בניה בדירה (ראו: חוות דעתו ועדותו של המומחה מטעם הקונים, השמאי אבירם דן, וכן עדותו של המומחה מטעם המוכרים, האדריכל דיאא ספדי). בנוסף, המוכרים הודו כי ידעו במועד החתימה על ההסכם על קיומן של חריגות הבניה בדירה (ראו: עדותה של המוכרת, הנתבעת 2 בעמ' 24, עמ' 26 ש' 3-1, עמ' 27 ש' 23-22 לפרוט' 24.3.2019 ). השאלות העיקריות שנותר להכריע בהן הן: האם המוכרים גילו לקונים אודות (כל) חריגות הבניה בדירה, האם הקונים ידעו עליהן, האם הפרו המוכרים את ההסכם, האם ביטלו הקונים את ההסכם כדין, ואם כן, מהם הסעדים/התרופות המגיעים לקונים. המוכרים טוענים כאמור כי יידעו את הקונים בדבר החריגות, ואילו הקונים מכחישים זאת.

     

    האם המוכרים גילו לקונים דבר קיומן של החריגות בדירה?

     

49. עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון "יזהר הקונה". חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון "יזהר המוכר" (פיסקה 3 לפסק דינו של השופט סולברג בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, 11.2.2014, להלן: "עניין שיפריס"; ראו גם: ע"א (מחוזי-חי') 59388-06-17 זבק נ' צרפתי, 30.11.2017; ה"פ (מחוזי-ת"א) 22607-09-17 ספוזניקוב נ' ברננקה, 16.7.2019; ה"פ (מחוזי-נצ') 62650-06-17 חי נ' קרישטלביץ, 27.08.2019).

     

50. סעיף 16 לחוק המכר עניינו בהעלמת אי-התאמה, והנה לשונו:

     

    "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

     

51. במעמד החתימה על ההסכם, חתמו הצדדים על נספח להסכם בגדרו נקבע, כי: "ידוע לקונה כי מבואה המצויה בצמוד לקיר הדרומי מערבי של הבית נבנתה ללא היתר בניה כדין. הצדדים מסכימים כי במידה והרשות המקומית תגיש צו הריסה או כל הליך מסוג זה בקשר לבניה שללא היתר הקונה יפעל להוצאת היתר בניה. במידה והדבר לא יתאפשר אזי המוכר יפרק על חשבונו את תוספת הבניה" (סעיף 3).

     

52. המוכרים בסיכומיהם מעלים טענה, לפיה, האמור בסעיף 3 לנספח להסכם מתיישב יותר עם גרסתם, לפיה, גילו לקונים כי קיימות חריגות בניה, מאשר עם גרסת הקונים, לפיה, המוכרים גילו להם חריגה יחידה - המבואה המצויה בצמוד לקיר הדרומי מערבי של הדירה (להלן: "המבואה"). זאת, מבקשים המוכרים ללמוד מלשון הסעיף, שלטענתם, התייחסה לכלל חריגות הבניה ולא רק למבואה, ולפיה: "בניה שללא היתר" ו"תוספת הבניה" (סעיפים: 4 בעמ' 5 , 2-1 בעמ' 6 לסיכומי המוכרים). בסעיפים 9-8 לסיכומי התשובה, דחו הקונים טענה זו וטענו כי מדובר בטענה חדשה שהנה בגדר הרחבת חזית פסולה שיש להתעלם ממנה.

     

53. דין טענתם של המוכרים להידחות לגופה: הנספח מדבר על חריגה אחת ספציפית ומוגדרת (המבואה). במידה והמוכרים היו מגלים לקונים את החריגות האחרות, סביר להניח שהיו דואגים לפרטן בהסכם עצמו או בנספח, כפי שהגדירו את המבואה. הדבר לא מצא את ביטויו לא במסגרת ההסכם ולא במסגרת הנספח. אדרבא, ההסכם כלל את הצהרת המוכרים כי לדירה היתר בניה כדין, וכי לא ידוע להם על פגם נסתר בדירה (ב"הואיל" השני והסיפא של סעיף 2.4 להסכם). המצג שהמוכרים הציגו בדבר היקף החריגות היה לכל הפחות חלקי בלבד, שהתייחס אך ורק למבואה.

     

54. גם מהעדויות והראיות שלהלן עולה, כי במסגרת המשא והמתן לא גולו כל החריגות, כי אם חריגה אחת בלבד – המבואה:

     

    • בסעיף 2.ג. לתצהירה, הצהירה הנתבעת 2, גב' חדד כי: "בכל שלב במו"מ הבהרנו לתובעים ובמיוחד לתובע כי קיימות חריגות בניה והם ידעו היטב על חריגות הבניה...".. הנתבעת 2 גם העידה כי גילתה לתובע 1 לפני חתימת ההסכם את דבר קיומן של חריגות בניה בדירה, אך לא השכילה להסביר מדוע לא נרשם עניין זה בהסכם (עמ' 27 ש' 21-16 לפרוט' 10.3.2019). סביר להניח כי אם הדברים היו נכונים הם היו מעוגנים בהסכם או בנספח.

       

    • במכתבו של עו"ד אלרואי דן מיום 28.3.2016 (ת/1), אליו פנתה הנתבעת 2 לקבלת ייעוץ לאחר שהקונים פנו אליהם בעניין החריגות (ראו: עדותה בעמ' 27 ש' 31-30 לפרוט'), התייחס עו"ד אלרואי לחריגה אחת – המבואה אליה מתייחס הנספח להסכם (ראו למשל: סעיפים 4, 6.1.ד., 6.3, 7.8 למכתבו). בסעיף 7.2. למכתבו, התייחס עו"ד אלרואי אל סעיף 3 לנספח להסכם כסעיף ש"עוסק בתוספת בניה שנבנתה ללא היתר (להלן-"תוספת הבניה")...", המשמעות היא, כי גם עו"ד אלרואי מטעם המוכרים סבר שמדובר בחריגת בניה אחת- המבואה, לפי הנספח והמידע שמסרו לו המוכרים.

       

    • בישיבת ההוכחות מיום 10.3.2019, נשאלה הנתבעת 2 וענתה:

       

      "ש. את יכולה לספר לנו על איזה חריגות בניה הודעת לתובעים. מה החריגות שאת גילית להם?

      ת. ברגע שהם הסתובבו אמרתי באופן כללי אני יודעת שקיימות חריגות אבל אני לא יודעת בדיוק מה" (עמ' 26 ש' 14-13 לפרוט').

       

      הנתבעת 2 לא ידעה להגדיר את החריגות שלטענתה גילתה למוכרים, ואמירתה הכללית בדבר קיומן של חריגות בניה אינה עונה על דרישת הגילוי הנדרש. מכאן עולה המסקנה, כי המוכרים לא גילו לקונים את כל חריגות הבניה הקיימות בדירה.

       

55. יתירה מזו, הנתבעת 2 העידה כי הודיעה לקונים על חריגות הבניה גם במעמד החתימה על ההסכם, בפני עו"ד ליברמן רז וגיסה ניסים מלכה (עמ' 24 ש' 6-1, 31-30 ועמ' 25 ש' 5-1 לפרוט' 10.3.2019), אלא שהמוכרים נמנעו מהזמנת אותם עדים רלבנטיים, ביודעם כי הקונים מכחישים את טענתם בדבר גילוי החריגות, ויש לזקוף מחדל זה לחובתם.

     

56. מהמקובץ לעיל עולה, כי המוכרים לא גילו לקונים אודות חוסר ההתאמה – חריגות הבניה בדירה (למעט המבואה). המדובר בחריגות בניה באלמנטים שונים ובהיקף משמעותי.

     

    האם ידעו הקונים על חריגות הבניה בדירה?

     

57. סבורני כי התשובה לשאלה זו הנה שלילית. טענתם של הקונים בדבר אי-ידיעתם על החריגות לא הופרכה במהלך ניהול המשפט, ולא הוכח כי הקונים ידעו על אי-ההתאמות וחריגות הבניה בדירה "בעת גמירת החוזה".

     

58. על אי-ידיעת הקונים על החריגות (מעבר למבואה) ניתן ללמוד מעצם הפנייה המידית למוכרים, לאחר ביקור המפקח מטעם המועצה וגילוי החריגות. המוכרים התחילו באופן מידי לעשות פעולות שונות לריפוי הפגם על-ידי הכשרת החריגות. בחקירתה הנגדית נשאלה הנתבעת 2 אודות תשובתם לפניית הקונים אליהם לאחר ביקור המפקח וגילוי דבר החריגות, והשיבה: "מיד ביררתי במועצה אמרו לי שכן, אז ניגשתי מיד לאדון ספדי ולמודד, אבל קודם התייעצות עם עורך דין, כי לא ידעתי מה עושים..." (עמ' 27 ש' 29-24 לפרוט'). ראו גם: דברים דומים שאמרה העדה בעמ' 29 ש' 32-26 ובעמ' 30 ש' 5 לפרוט' ובסעיף 3 לתצהירה.

     

    אשם תורם וויתור על טענות?

     

59. במסגרת ההסכם, הצהירו הקונים כי אין להם טענות לגבי מצבה של הדירה, וכי בדקו את הדירה על כל חלקיה והמערכות המותקנות בה, וכי בהסתמך על בדיקותיהם ובהסתמך על נכונות הצהרות המוכרים שבהסכם, רכשו את הדירה וויתרו על כל טענה בגין אי-התאמה, מכל סוג שהוא, של הדירה למטרותיהם (סעיף 2.4 להסכם).

     

60. המוכרים טוענים, כי: "במקרה דנן לא רק שהייתה לתובעים האפשרות לבדוק את הדירה, אלא בדקו ממש בעצמם והן ע"י בעל מקצוע, אומנם מהנדס אלקטרוני, אבל מהנדס (ההדגשה במקור – ש.א.) ובהסתמך על בדיקותיו (שורה 2 סעיף 2.4 להסכם) הוא רכש את הדירה" (סעיף 8 בעמ' 7 לסיכומי המוכרים).

61. התובע 1 העיד, כי ביקר בדירה שלוש פעמים (עמ' 14 ש' 16-15 לפרוט' 10.3.2019), ובאחד הביקורים התלווה אליו חברו, מהנדס אלקטרוני, ומסר כי לא עשה בדיקות בדירה אלא רק ראה אותה (עמ' 23 ש' 7-4 לפרוט'). עדותו של הקונה אמינה בעיני. המוכרים לא טענו, ובהסכם אף לא נרשם, כי הקונים בדקו את המצב התכנוני של הדירה אצל הגורמים הרלבנטיים. בהתייחסם למומחה שביקר בנכס, התכוונו המוכרים לצלם. ראו: עדותה של הנתבעת 2 בעמ' 25 ש' 32-31 לפרוט':

    "ש. את אומרת שהתובע הגיע לדירה עם מומחה. כשאת אומרת מומחה, למה את מתכוונת?

    ת. צלם".

     

     

62. אמנם הקונים היו יכולים לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצבה התכנוני של הדירה, אך הם לא היו מחויבים לעשות זאת. בסעיף 16 לחוק המכר סויגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו "המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי-ההתאמה. "הוא הדין אם המוכר הציע לקונה לבדוק את הממכר והקונה דחה את ההצעה בתום-לב, או שנענה לה אך עקב התרשלותו בבדיקה לא גילה את אי-ההתאמה. אף אין חשיבות למידת רשלנותו של הקונה בענין זה" (ראו: א' זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, פירוש לחוקי החוזים 338, ג' טדסקי עורך, התשמ"ז).

     

63. על-פי לשונו ועל-פי תכליתו של סעיף 16 לחוק המכר, מדובר בסעיף קוגנטי שאיננו מאפשר לזקוף אשם תורם לחובת הקונים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס. ההוראה ההסכמית נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית. בסעיף 16 לחוק המכר הביע המחוקק נחרצות את דעתו ביחס לסעיפים מן הסוג המצוי בהסכם שלפנינו (סעיף 2.4 להסכם), ובחר לבכר את הגנת הקונים המתקשרים על-פני עיקרון "החופש החוזי" (פסקאות 4 ו- 9 לפסק דינו של השופט סולברג בעניין שיפריס).

     

64. בעניין שיפריס, דחה השופט סולברג (שאליו הצטרף השופט מלצר) את טענת המוכרים, כי יש לייחס "אשם תורם" לקונים בכך שהפרו את התחייבותם לביצוע בדיקות מקדימות בנכס. עוד ציין בהמשך, כי מסקנתו לפיה אין לייחס משקל למידת רשלנותו של הקונה מתחזקת גם לאור העובדה שסעיף 16 לחוק המכר מתמקד בידיעתו של המוכר אודות אי-ההתאמה (שם, פסקה 15). עוד נקבע, כי רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר (שם, פיסקה 11).

     

65. יוצא, כי על-אף האמור בסעיף 2.4 להסכם, הקונים רשאים לטעון נגד אי-ההתאמה. ההוראה ההסכמית בסעיף זה נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית (סעיף 16 לחוק המכר).

     

66. בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי (19.10.1993) נקבע כי מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון חייב בגילויה של עובדה מהותית זו לכל קונה פוטנציאלי, אחרת עשוי הדבר לעלות כדי הטעיה (שם, פסקה 4).

     

67. בנסיבות האמור, אני קובע כי הקונים לא ידעו על חריגות הבניה בדירה (למעט המבואה) במועד החתימה על ההסכם, וכי המוכרים יצרו מצג לפיו הדירה נבנתה בהיתר (למעט המבואה), מצג שבדיעבד הסתבר כמצג שאינו אמת. מדובר בהטעיה היוצרת פגם בכריתת ההסכם.

     

    התקלה במערכת הביוב

     

68. הקונים טוענים, כי בנוסף לליקויים המתוארים בחוות הדעת מטעמם, לאחר הרכישה נתגלתה להם תקלה במערכת הביוב, בכך שצינור ראשי לא היה מחובר למערכת הביוב המרכזית, וכן קיימת בעיה של רטיבות.

     

69. המוכרים מכחישים טענה זו, וטוענים כי הם גרו בדירה מאז שנת 1995, ולא הייתה תקלה כלשהי במערכת הביוב ולא ידעו על תקלה כזו או בעיית רטיבות בדירה. בנוסף, המוכרים מתנגדים לטענה בדבר רטיבות בדירה בהיותה טענה חדשה שלא עלתה בכתב התביעה.

     

70. לגבי הטענה בדבר תקלה במערכת הביוב – טענה זו לא הוכחה ודינה להידחות. הקונים לא הגישו חוות דעת בעניין זה (וחוות הדעת מטעמם לא התייחסה לעניין זה) או כל אסמכתא אחרת שיש בה כדי לתמוך בטענתם כי הצינור הראשי אינו מחובר למערכת הביוב המרכזית, וכי היו הצפות בדירה, ולא הוכחו הנזקים הנטענים בעניין זה.

     

71. לגבי בעיית הרטיבות – הטענה לא עלתה בכתב התביעה ומטעם זה דינה להידחות. אציין, מעבר לנדרש, כי הטענה אף לא הוכחה.

    האם קמה לקונים זכות לביטול ההסכם והאם שלחו הודעת ביטול כדין

     

72. המוכרים הקצו בסיכומיהם פרק שלם (עמ' 4-2) לטענה כי לא הייתה הודעת ביטול, ומסיבה זו יש לדחות את התביעה. המוכרים גם דוחים את בקשת הקונים לראות בכתב התביעה כהודעת ביטול, משום שלטענתם כתב התביעה מלמד כי אין בכוונת הקונים לבטל את ההסכם, והסעד העיקרי הוא פיצויים כספיים (ראו: סעיף 14 בעמ' 4 לסיכומי המוכרים).

     

73. לפי הסיפא של סעיף 16 לחוק המכר: "ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". אבחן להלן את השתלשלות העניינים בעניין הודעת הקונים על אי-ההתאמה ובעניין הודעת הביטול:

     

    • בשלב הראשון: המוכרים פנו באמצעות עו"ד אלרואי דן אל עו"ד רז ליברמן, שטיפל בעסקת המכר, בדרישה כי יפעל למען ביטול ההסכם בשל שלל טענות, לרבות פגמים בכריתתו והפרתו על-ידי הקונים. ראו: מכתבו של עו"ד אלרואי מיום 28.3.2016 (מוצג ת/1). בתגובה, שלחו הקונים למוכרים מכתב תשובה וביקשו לברר אם הם עומדים על ביטול העסקה. ראו: מכתבה של עו"ד יעל ספיריה מיום 5.5.2016 (מוצג ת/2).

       

    • בשלב השני: הקונים שלחו למוכרים הודעה על ביטול ההסכם. ראו: מכתבו של עו"ד ע. גני מיום 9.1.2017 (נספח ו' לתצהיר הקונים). המוכרים הודיעו כי הם מסכימים לביטול ההסכם, ובתשובה הקונים ביקשו להוציא לפועל את הביטול. ראו: מכתבו של עו"ד ע. גני מיום 27.1.2017 (נספח ז' לתצהיר הקונים).

       

    • בשלב השלישי: המוכרים הסכימו שוב לביטול ההסכם. ראו: מכתבו של ב"כ המוכרים מיום 6.2.2017 (נספח יב' לתצהיר הנתבעים). הקונים חזרו בהם מדרישת הביטול וביקשו לקיים את ההסכם. ראו: מכתבו של ב"כ הקונים מיום 16.2.2017 (נספח יג' לתצהיר הנתבעים).

       

    • בשלב הרביעי: הקונים ביקשו לקיים פגישה להסדרת נושא החריגות. ראו: מכתבו של ב"כ הקונים מיום 26.2.2017 (נספח יד' לתצהיר הנתבעים). ביום 2.3.2017 הודיעו הקונים כי אין צורך לקיים פגישה כאמור. ראו: תכתובת בכתב יד על-גבי המכתב מיום 26.2.2017.

       

    • בשלב החמישי: במכתבו מיום 4.5.2017, חזר ב"כ הקונים על הודעתו מיום 9.1.2017 בדבר ביטול ההסכם (מוצג ת/3).

       

    • בשלב השישי: בחודש יוני 2017 הוגשה התביעה דנן, ובה נתבקש סעד של ביטול ההסכם.

       

74. לטענת ב"כ המוכרים, מאז המכתב מיום 2.3.2017 לא הוחלפו בין הצדדים מכתבים נוספים ולא דובר על ביטול ההסכם, והוסיף, כי המכתב מיום 4.5.2017 לא צורף לכתב התביעה ולתצהירי הקונים, ואף שהסכים, בהמלצת בית המשפט, לצירופו כראיה בתיק (מוצג ת/3), לטענתו יש לייחס לו משקל אפסי.

     

75. בניגוד לטענת המוכרים, מהפתיח של מכתבו של ב"כ הקונים מיום 4.5.2017, המופנה לב"כ המוכרים, עו"ד סופר, ["הנני להעלות על הכתב סיכום של הדברים שהעליתי בשיחתנו מהיום (4.5.17)"] עולה כי נושא הביטול עלה טרם הגשת התביעה ולאחר המכתב מיום 2.3.2017, הן בעל-פה בין ב"כ הצדדים והן בכתב, שכן קיים אישור קבלה בפקס (ראו: מוצג ת/3).

     

76. אף בהתעלם מהמכתב מיום 4.5.2017, ניתן לראות בכתב התביעה עצמו כהודעת ביטול. בניגוד לטענת המוכרים, כתב התביעה דורש סעד של ביטול ההסכם כסעד עיקרי (ראו: סעיפים 47, ו- 54.א' לכתב התביעה).

     

77. סיכומם של הדברים, הקונים הוכיחו כי המוכרים מכרו להם את הדירה עם חריגות בניה בהיקף משמעותי, מבלי שגילו להם עובדה זו (למעט החריגה של המבואה), ובכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית, שמזכה אותם בסעד של ביטול, והודעת ביטול נשלחה כדין.

     

    הליך הכשרת החריגות

     

78. כאמור לעיל, לאחר היוודע דבר החריגות לקונים ופנייתם למוכרים, החלו המוכרים לפעול למען הכשרת החריגות. לשם כך, הם שכרו את שירותיו של האדריכל דיאא ספדי. לטענת המוכרים, הם עשו כן, בעצתו של עו"ד מטעמם על-מנת למנוע טענה אפשרית להפרת ההסכם, לפנים משורת הדין ועל-מנת להקטין את הנזק, וכדי לשחרר את הסכום בסך 100,000 ₪ שהופקד בנאמנות אצל עוה"ד רז ליברמן. עוד טענו המוכרים, כי הכשרת כל החריגות וקבלת היתר בניה כדין היא עניין של זמן בלבד (סעיפים 4 ו- 5 בעמ' 8 לסיכומי המוכרים).

     

79. הקונים התייחסו בסיכומיהם לעדותו של מר דיאא ספדי, לפיה, הוגשה בקשה לשינוי תב"ע שתוקנה 12 פעמים, ובהתאם לתוכנית החדשה חלק מהחריגות יוכשר וחלק אחר ייהרס (עמ' 28 ו- 29 לפרוט' לפרוט' 24.3.2019). בנוסף, טענו הקונים כי הבקשה שהגישו המוכרים לשינוי התב"ע לא אושרה עד היום ואין מועד וודאי לסיום הליך הכשרת החריגות (עמ' 8 לסיכומי הקונים).

     

80. לאחר הגשת סיכומי הצדדים, לרבות סיכומי תשובה, הגישו המוכרים בקשה להתיר להם להגיש מסמך נוסף הנושא כותרת "הודעה על הפקדת תוכנית" (להלן: "המסמך").

     

81. מדובר במסמך שהונפק על-ידי יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קצרין מיום 26.9.2019, ומטרתו: "הסדרת הוראות בניה עבור בית מגורים קיים".

     

82. בתגובתם, התנגדו הקונים להגשת המסמך משום שמלאכת הבאת הראיות הסתיימה וממתינים לפסק דין בתיק, ומשום שאין למסמך רלבנטיות מבחינת הקונים שהודיעו על ביטול ההסכם.

     

    עוד טענו הקונים, כי המסמך הוגש שלא בהתאם להוראות הדין (תעודת עובד ציבור), וכי אינו מחדש דבר בעניין הליך הכשרת החריגות. מדובר בהודעה על הפקדת תכנית ולא מדובר בבקשה למתן היתר בניה והכשרת החריגות. בנוסף, אין מי שיכול לתת בשלב זה תשובות או להיחקר על המסמך, לרבות סיכויי הבקשה ואילו חריגות בניה יאושרו ומה הצפי בכל הקשור לבקשה למתן היתר בניה והכשרת החריגות. אין במסמך הוכחה לכך שהתכנית תאושר.

     

     

83. נקיטת המוכרים בהליך להכשרת החריגות וקבלת היתר בניה כדין, רצויה ומתבקשת היא, אך אין בה כשלעצמה, כדי לרפא את ההפרה. ראו לעניין זה את דבריו של השופט הנדל בע"א 2209/18 אורלן הנדסת בנין ופיתוח בע"מ נ' הנאמנות לתכנון ופתוח שירותים למען הזקן באזור אשקלון (15.7.2019), לפיהם:

     

    " ג. ... על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הפרה יסודית של חוזה מקנה לנפגע את תרופת ביטול החוזה (סעיף 7(א)). ברם, אם למרות זכותו לבטל את החוזה "הנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – [ביטול החוזה יהיה] תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה" (שם, סעיף 8). לאמור, מתן ארכה מפקיע – לפחות באופן זמני – את תרופת הביטול העומדת לנפגע ההפרה. לא זו בלבד, אלא שנפגע שביטל את החוזה למרות שנתן למפר ארכה לקיימו – עלול להיות מוגדר כמפר בעצמו (ראו ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר. חברה לבנין בע"מ‏, פ''ד נב(1) 210 (1998); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 600-599 (2009))...

     

    ... אין במתן הארכה משום "מחילה כללית" על ההפרות, ככל שמחילה כזו לא ניתנה במפורש או במשתמע. הנפגע יוכל לתבוע פיצויים בגין נזקי ההפרה – ככל שנגרמו כאלה בסופו של דבר – גם אם נתן למפר ארכה, והמפר עמד בה והשלים את קיום החוזה (ראו ההפניות בפסקה הקודמת). משמעות מתן הארכה היא ויתור על תרופת הביטול באופן זמני – ולא ויתור על כל התרופות החוזיות".

     

84. לגופו של עניין, אין באמור במסמך כדי להביא לשינוי בתוצאת פסק הדין בהליך שלפני. גם אם הפקידו המוכרים תב"ע חדשה בוועדה לתכנון ובנייה, עדיין הליך הכשרת החריגות עודנו ארוך ומרובה שלבים. לראיה, המוכרים החלו בהליך זה בתחילת שנת 2016 וטרם הגיע הליך זה לסיומו.

     

85. בענייננו הקונים עתרו במסגרת התביעה, בין היתר, לסעד הצהרתי בדבר ביטול ההסכם, ובהתאם לאמור לעיל, הקונים שלחו למוכרים הודעת ביטול כדין. כך שעניין הכשרת חריגות הבנייה בדירה אינו רלבנטי יותר מבחינתם.

     

     

     

     

    פיצול סעדים והסעדים הכספיים

     

86. אין חוסר ודאות באשר לסכום לו זכאים התובעים לפי ההליך שלפניי ומכאן שאין הצדקה להתיר פיצול סעדים (בהתעלם מסוגית הסמכות העניינית שלא התעוררה).

     

87. ביטול ההסכם כאן, הוא מכוח חוק המכר; עילתו אי-התאמה, והוא מתבסס על דיני הפרת חוזים. לפיכך, זכאים הקונים למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים, בכפוף לכך שצירופי התביעה להשבה ופיצויים אינם בבחינת תשלומי כפל (ראו: דבריו של השופט מלצר בעניין שיפריס, פיסקה 3 והאסמכתאות שם).

     

88. במקרה עסקינן, כל הסעדים להם עותרים התובעים הם בגין אותה הפרה, אי- גילוי החריגות בדירה, ולכן משנתבקש סעד של פיצוי מוסכם, אליו אתייחס בהמשך, אין מקום לתבוע סעד בגין ראש נזק נוסף. לפיכך, הסעדים הכספיים הנתבעים בסעיפים 43 ו- 52 לכתב התביעה מהווים פיצוי כפל ודינם להידחות, כפוף לאמור להלן.

     

89. למעלה מן הצורך, אתייחס להלן לסעדים הכספיים שנתבעו:

     

    • סך 10,000 ש"ח עבור שיפוצים בדירה: לא הוצגו קבלות, לא הוכח ודינו להידחות.

    • סך 4,200 ש"ח עבור רכישת מזגנים והתקנתם - בתצהיר התובעים נטען כי טעו ברישום סכום זה, והסכום הנכון הוא 12,000 ש"ח (סעיף 39.ב לתצהיר התובע), בסיכומים נטען כי הסכום בגין ראש נזק זה הוא 15,000 ש"ח (סעיף 20.ב בעמ' 7 לסיכומי הקונים). לתצהירי התובעים צורפו קבלות בסך 12,000 ש"ח בגין רכישת והתקנת מזגנים. התובעים לא ביקשו לתקן את הסכום הנתבע בגין רכיב זה בכתב התביעה, והסכום המבוקש בסיכומיהם, עולה על הסכום שבגינו הוצגו קבלות. בנוסף, לא ניתן להתעלם מערכם של המזגנים שהיו מורכבים בדירה והוחלפו בחדשים, ולא ניתן לשייך את הקניות הנ"ל לדירה דנן. לכן- דין סעד זה להידחות.

    • סך 3,500 ש"ח שכ"ט השמאי - בתצהיר נטען 3,500 ש"ח ובסיכומים 5,000 ש"ח- לא הוצגו קבלות. יחד עם זאת, מדובר בסכום סביר (סך 3,500 ₪), והקונים זכאים להשבתו.

    • סך 6,000 ש"ח שכ"ט עו"ד ליברמן, 1,000 ש"ח שכ"ט עו"ד ספיריה, 1,000 ש"ח שכ"ט עו"ד זטלר - לא הוצגו הסכמי שכ"ט וקבלות בגין תשלומים אלה אך מדובר בסכומים סבירים, והקונים זכאים להשבתם.

    • סך 2,500 ש"ח תיקון בעיות במערכת הביוב וחיבורי מים- אין קבלות, לא הוכח ודינו להידחות.

    • סך 5,000 ש"ח הובלות - אין קבלות, לא הוכח ודינו להידחות.

    • לגבי נזקים לא ממונים, סך 40,000 ש"ח (סעיף 52 לכתב התביעה)- מדובר בכפל פיצוי ודינו להידחות. הקונים זכאים לפיצוי המוסכם (10% מסך התמורה בהתאם לסעיף 6.2 להסכם), ולכן אין מקום לפסיקת פיצוי בגין ראשי נזק נוספים (ראו: ע"א 628/87 ח'ורי נ' חברת החשמל (4.12.1991) בעמ' 123).

       

90. לגבי סך 75,000 ש"ח ההפרש בין שווי הדירה לפי שטח הבניה בהיתר בניה כחוק ובין סכום התמורה ששולם (סעיף 54.ה לכתב התביעה)- לצורך בדיקת נתון זה, התייחס השמאי מטעם הקונים בסעיף 11 לחוות דעתו לנתוני שוק לאומדן השווי של הדירה. עדותו בפני ביום 28.2.2019 והסבריו לעניין הנתונים שעלו בסעיף 11 לחוות דעתו לא היו משכנעים ולכן אין אני מוצא לנכון לאמצה. מה גם שהסעד המבוקש אינו מתיישב עם ביטול ההסכם והשבת התמורה ששולמה.

     

    סוף דבר

     

91. אני מקבל את התביעה באופן חלקי, וקובע כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 23.6.2015 מבוטל, וכך גם מבוטלים יפויי הכוח שניתנו על-פיו ולצורך ביצועו.

     

92. הנתבעים ישיבו לתובעים, תוך 60 ימים, את סכום התמורה בסך 1,230,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה מיום קבלת החזקה בדירה (15.12.2015) ועד מועד התשלום בפועל (הסכום לא יישא ריבית בשל מגורי התובעים בדירה), וזאת כנגד השבת החזקה בדירה לידי הנתבעים.

     

93. הסכום בסך 100,000 ש"ח המופקד בנאמנות אצל עו"ד רז ליברמן יועבר לקונים תוך 45 ימים מיום מתן פסק דין זה, לפי ערכו ביום ההעברה.

     

94. הנתבעים ישלמו לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 123,000 ₪. סכום זה ישולם תוך 45 יום מהיום, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

95. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסך 11,500 ₪, אגרת משפט בסך 5,932 ש"ח ושכ"ט עו"ד (בגין הליך זה) בסך 20,000 ₪. סכומים אלה ישולמו תוך 45 יום מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

    ניתן היום, ו' חשוון תש"פ, 04 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.