פלד ואח' נ' אסייג ואח'

לפניי תביעה נזיקית הכוללת בחובה סעדים כספיים וכן צו מניעה הסבים סביב טענה שהנתבעים - דיירים בבית הרשום כבית משותף - ניצלו אחוזי בניה יותר מהחלק היחסי המגיע להם בהתאם לתקנון הבית המשותף.

רקע עובדתי וההליכים המשפטיים

1.התובעים והנתבעים הם בעלי דירות בקרקע הידועה כגוש 18166 חלקה 138 בנהריה (להלן: המקרקעין ). המקרקעין רשומים כבית משותף. כמו כן, מוסכם שהתובעים מתגוררים במבנה אחד ואילו הנתבעים מתגוררים במבנה אחר בסמוך. המבנה בו מתגוררים הנתבעים הוא מבנה בודד בעוד שהמבנה בו מתגוררים התובעים הוא רב קומות. הן מבנה הנתבעים ומבנה התובעים גובלים בכביש הראשי (רחוב ויצמן בנהריה) וביניהם מפריד כביש צדדי (ראו להמחשה תמונה מחוות דעתו של השמאי קרול שצורפה לכתב התביעה המתוקן בעמוד 5). על פי הנטען בכתב התביעה שהוגש על ידי התובעים, הנתבעים הגישו בקשה להיתר בניה במסגרתה ביקשו לבנות תוספת בניה של 2 יחידות דיור וממ"ד. התובעים טענו בכתב התביעה כי הבניה המבוקשת, אשר בגינה התקבל היתר בניה, פוגעת באחוזי הבניה מנת חלקם כך שהנתבעים ביקשו לנצל אחוזי בניה יותר ממה שמגיע להם באופן יחסי על פי התקנון המוסכם של הבית המשותף. עוד טענו, כי חלק מהבניה שהתבקשה אמורה להתבצע ברכוש שמוגדר כרכוש משותף.

התובעים הגישו בקשה למתן צו מניעה זמני אליה צורפה חוות דעת מקצועית של המהנדס משה וידר, לפיה הנתבעים במסגרת בקשתם מנצלים בפועל יותר ממנת חלקם באחוזי הבניה. הבקשה הוגשה לאחר שבקשה קודמת נדחתה מהסיבה שלא צורף לה חוות דעת. לטענת המהנדס משה וידר, לאחר שביצע חישובים, עולה כי השטחים המבוקש לנצלם על ידי הנתבעים בקומת עליית הגג נחשבים למעשה לשטחים עיקריים מעל לגובה של 2.19 מטר ועל כן בקומה זו הנתבעים מנצלים שטח של 25.02 מ"ר שיש להכליל במסגרת אחוזי הבניה המנוצלים. משכך, סה"כ השטחים העיקריים שיהיו בידי הנתבעים לאחר סיום תהליך הבניה הוא 245.14 מ"ר בעוד שמותר להם לנצל שטח של 213 מ"ר.

2.בדיון שהתקיים ביום 22/9/14 ניתן על ידי צו מניעה חלקי האוסר על הנתבעים לבנות את הקומה השלישית המוגדרת על פי הבקשה להיתר בניה כעליית גג בצירוף הוראות בנושא הגגון והגדר המפרידה בין חצר ביתם וחצר הבניין בו מתגוררים התובעים, בשים לב לכך שהמחלוקת בנוגע לניצול אחוזי בניה ביתר נובעת מהחריגה באחוזי הבניה בקומה השלישית המתוכננת. הנתבעים הגישו בהמשך בקשה לביטול צו המניעה הזמני שניתן כאמור לעיל, במסגרתה טענו שניתן על ידי הוועדה המקומית בנהריה היתר בניה מתוקן המאשר המשך עבודות הבניה לפי ההיתר. לאחר שקיימתי דיון ונשמעה תגובת התובעים, קבעתי ביום 31/1/2016 כי ארע שינוי בנסיבות שהצדיק העתרות לבקשה. הנימוקים להחלטה זו היו שהוועדה המקומית לתכנון ובניה בנהריה התייחסה לניצול אחוזי הבניה על ידי הנתבעים בהתאם לבקשה להיתר שהוגשה וקיבלה את טענת התובעים בדבר חישוב שטחים בעליית הגג והורתה על תיקון תכנית הקומה העליונה באופן שתעמוד בהגדרת עליית גג. בהמשך, ובהיתר שניתן ביום 9/6/15, קבעה הוועדה לתכנון ובניה שהנתבעים אינם מבקשים לנצל יותר מאחוזי הבניה. לכן קבעתי כי הבסיס למתן צו המניעה נשמט והוריתי על ביטולו.

דא עקא, הנתבעים עשו דין לעצמם, ניצלו לרעה את ביטול צו המניעה והחליטו על דעת עצמם להמשיך בבניה שלא על פי היתר הבניה שניתן ביום 9/6/15, דבר שהוביל לכך שהוועדה לתכנון ובניה פתחה בהליכים מנהליים ופליליים כנגד הנתבעים, לרבות הוצאת צו הריסה כנגד מה שנבנה והחורג מהיתר הבניה שניתן להם. לכן בדיון שהתקיים ביום 9/5/17 ניתן צו מניעה המונע מהנתבעים באופן מוחלט להמשיך ולבנות בחלקה עד למתן החלטה אחרת.

3.בשל המחלוקות המקצועיות שהתגלעו בין הצדדים, מיניתי ביום 25/11/17 מטעם בית המשפט את המהנדס יוסי לזר ( להלן: המומחה ), אשר התבקש לחוות את דעתו בשאלות הבאות:

א.האם הנתבעים מנצלים יותר מחלקם באחוזי הבניה המגיעים להם, זאת בהתייחס לכל להיתר הבניה האחרון שניתן.

ב.האם הנתבעים הרסו חלקים המיועדים להריסה, ככל שישנם כאלה, על פי ההיתר שניתן.

ג.האם הבניה שביצעו הנתבעים בפועל תואמת את היתר הבניה האחרון שניתן ואושר על ידי הוועדה לתכנון ובניה.

בחוות דעתו שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 22/3/17, קבע המומחה שבהתאם לתנאי היתר הבניה שניתן הנתבעים אינם מנצלים יותר מאחוזי הבניה המגיעים להם. עוד קבע המומחה, שהנתבעים הרסו את רוב החלקים המיועדים להריסה על פי ההיתר, למעט החומה הבנויה בחזית הקדמית של שטח המקרקעין. לבסוף קבע המומחה שהבניה שביצעו הנתבעים בפועל אינה תואמת את היתר הבניה האחרון שניתן ואושר, כאשר מצא שיש חריגה במחסן, פרגולה שנבנתה בחצר המזרחית נבנתה שלא מחומרים קלים, החניה גדולה ב-6 מ"ר מהמתוכנן והגג הוחלף מגג רעפים לגג בטון, בקומה א' נפתח פתח חלון גדול יותר בחזית הדרומית ובקומה ב' נבנתה תקרה מבטון מעל המרפסת בשטח של 72.14 מ"ר ונפתח פתח כניסה נוסף ליחידת הדיור בקומה ב'. חוות דעת זו הובילה לחידוש צו המניעה – בשים לב לחריגה המאסיבית מהיתר הבניה - כאשר הפעם הוא ניתן באופן מוחלט וגורף.

במקביל טענו הנתבעים כי רכשו זכויות בניה משני דיירים אחרים בהיקף של 36 מ"ר ולכן במקביל לחידוש צו המניעה הוריתי למומחה להתייחס לשאלה לפיה בהנחה שזכויות הבניה אכן נרכשו האם הבניה שמבוצעת ושתתבצע בעתיד בהתאם להיתר חורגות מאחוזי הבניה המוקנים להם, כולל האחוזים שנרכשו. עוד הוריתי למומחה להתייחס לשאלת התובעים לפיה הנתבעים ניצלו אחוזי בניה יותר ממה שמגיע להם בהתאם לחוות הדעת שהוגשה מטעמם. בנוסף שוגרו למומחה שאלות הבהרה על ידי התובעים ובתשובות שניתנו על ידי המומחה צוין שהנתבעים חרגו מהיתר שניתן להם בהיקף מצטבר של 98.98 מ"ר. לאור קביעות אלה, הנתבעים הגישו בקשה מחודשת לתיקון היתר הבניה שניתן להם ולאחר שניתן היתר הבניה המחודש הוריתי למומחה להשלים שוב את חוות דעתו. בחוות הדעת שהוגשה ביום 28/8/17 קבע המומחה כי בהתאם לתכנית הבקשה להיתר הבניה החדשה מתאריך 18/9/17 הנתבעים מנצלים אחוזי בניה יותר מאשר המגיע להם בהתאם לתקנון בשיעור של 2.54%, שהם בהיקף של 35.62 מ"ר. עוד קבע המומחה, כי הנתבעים הרסו ופירקו את רוב החלקים המיועדים להריסה שנבנו שלא על פי היתר הבניה שבתוקף ומצב הבניה הנכון למועד ביקורו בנכס, שאינו תואם את היתר הבניה, הוא כדלקמן: קיר גדר בנוי בגבולות המגרש הגובל עם הכביש לא נהרס, גובה המחסן הונמך באמצעות תקרה מונמכת עשויה מלוחות גבס, כאשר פתח הכניסה הצפוני של המחסן שונה מההיתר ולא נבנתה מחיצה בין שני המחסנים, ולבסוף בקומה א' פתח חלון גדול יותר בחזית הדרומית (מעל גג החניה).

4.לאחר סיום שלב הבאת חוות הדעת מטעם בית המשפט, אפשרתי לנתבעים לתקן את כתב הגנתם על ידי הוספת הטענה שהם רכשו זכויות בניה מדיירים אחרים, וקבעתי שעניין תוקף עסקת הרכישה יוכרע במסגרת פסק הדין לאחר שמיעת ראיות. בהחלטה מיום 8/10/18 הוריתי שצו המניעה הזמני יבוטל בתנאי שהנתבעים יפקידו סך של 40,000 ₪ בקופת בית המשפט להבטחת נזקים אפשריים שייגרמו לתובעים במידה והנתבעים יחרגו ויבנו שלא בהתאם להיתר האחרון שיינתן, מתן הודעה לפני כל יציקת בטון לתובעים ולבית המשפט על מנת שיהיה מעקב אחר פעולות הנתבעים בשים לב להתנהלותם הקודמת ולפיה חרגו בכל הזדמנות מהיתרים שונים שניתנו להם כאמור בחוות דעת המומחה וההליכים שננקטו על ידי הוועדה לתכנון ובניה. הנתבעים הפקידו את הסכום עליו הוריתי ובהמשך הודיעו לפני כל יציקה ויציקה על כוונתם לעשות כן בהתאם להחלטתי.

גדרי המחלוקת והליך ההוכחות

5.בשל ההתפתחויות העובדתיות שתיארתי לעיל לא ניתן היה לקבוע את התיק לשמיעת ראיות ולמעשה ישיבה אחת אף בוטלה על ידי מאחר והמסד העובדתי השתנה בין מועד הגשת התצהירים לבין המועד בו הייתה קבועה הישיבה. בפתח ישיבת ההוכחות ובשל אי תשלום אגרה מספקת על ידי התובעים, הוריתי (עמוד 49-50) על מחיקת הסעד הכספי שנתבע בגדרי כתב התביעה המתוקן (סך של כחצי מיליון ₪) ועל צמצומו לסכום המקורי שנתבע מלכתחילה לסך של 50,000 ₪. עוד עלה מחקירת התובע מר רוני פלד, שבעקבות ההליכים השונים שננקטו על ידי התובעים כנגד הנתבעים, בין במישור המנהלי על יד ובין בהליכים שלפניי, הנתבעים לבסוף התיישרו וכלשונו: "לא מצאנו כל חריגה עד עכשיו" (עמוד 52 שורה 10-11). עוד הסכים מר פלד להערתי ולהצעתי, לפיה יינתן צו מניעה המורה לנתבעים לבנות בהתאם להיתר האחרון שניתן להם ללא חריגה ממנו ובית המשפט יפסוק בשאלות שנותרו על הפרק והן הסעד הכספי וכן שאלת רכישת אחוזי הבניה הנוספים מדיירים אחרים. על כך השיב מר פלד "אני אומר שזה נשמע לי הגיוני" (עמוד 52 שורה 14). עיון בסיכומי הצדדים אף מעלה שאלו השאלות שנותרו במחלוקת בין הצדדים.

רכישת אחוזי הבניה

6.לצורך תמיכה בטענתם של הנתבעים לפיה רכשו זכויות בניה ממשפחות סיגלר וגודמן, צירפו הנתבעים לתצהיר מטעמם אישור זיכרון דברים מיום 25/3/16 שנחתם עם גברת רחל גודמן לפיו הסכימה למכור את זכויות הבניה השייכים לה בהיקף של 14 מ"ר. עוד צורף זיכרון דברים שנחתם עם משפחת סיגלר ביום 15/7/16 ולפיו מכרו האחרונים לנתבעים זכויות בניה בהיקף של 22 מ"ר. בנוסף צורף הסכם מפורט בין הנתבעים למשפחות סיגלר ורחל גודמן המסדיר את נושא המכירה ואת התמורה שעל הנתבעים לשלם למוכרים.

התובעים בסיכומיהם מעלים שורה של טענות בנוגע לרכישת אחוזי הבניה על ידי הנתבעים. תחילה הם כופרים בטענה שהנתבעים רכשו את הזכויות ממשפחות סיגלר וגודמן וטוענים שמדובר בהסכם פיקטיבי. לטענתם, אין בידי הנתבעים כל אסמכתא לקיומו של ההסכם ולתשלום תמורה כלשהי. לטענתם, ההסכם נחתם בשנת 2017, אך הדבר לא מנע מהנתבעים לטעון עוד בתחילת 2016 כי חתמו הסכם עם אותם דיירים. עוד נטען, כי ההסכם נחתם למראית עין והנתבעים עשו בו שימוש שלא כדין על מנת להוציא את היתר הבניה האחרון. עוד נטען, כי בעקבות כריתת ההסכם לא התבקש תיקון או שינוי או ביטול התקנון המוסכם. עוד נטען, שהנתבעים לא הביאו את המוכרים לעדות מטעמם על מנת להוכיח את עובדת כריתת ההסכם. לבסוף נטען שההסכם לא נרשם בשום מרשם והעסקה לא דווחה לרשויות המס. נטען עוד, כי עבודות הבניה טעונות הסכמה של כלל המבקשים שהם בעלים משותפים במקרקעין ואין חולק כי הסכמה זו מעולם לא ניתנה, זאת בשים לב לכך שהליך הצמדה של רכוש משותף לדירה מסוימת טעון הסכמת כל בעלי הדירות. נטען עוד, כי על פי התקנון ניצול אחוזי הבניה חייב לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות של הבית המשותף.

7.הנתבעים טוענים כי קנו אחוזי בניה ממשפחת סיגלר וגודמן לפי הסכמים בכתב שצורפו ובעקבות כך בוצעה פעולת ליגליזציה לפעולות הבניה שבוצעו והתקבל היתר על כך. בית משפט אף ביטל את ו המניעה הזמני לאחר שנוכח כי פעולות הבניה המבוצעות לא פוגעות בתובעים. ניסיונם של התובעים לתקוף את היתר הבניה לרבות הגשת עתירה מנהלית לבית משפט המחוזי נכשל.

8.לאחר ששקלתי טענות הצדדים אני סבור כי עלה בידי הנתבעים להוכיח במאזן הסתברויות כי רכשו זכויות בניה ממשפח סיגלר ומשפחת גודמן בהיקף של 35.8 מ"ר.

ראשית, הנתבעים צירופו לתצהיר מטעמם זכרונות דברים הן מול משפחת סיגלר (מיום 15/7/2016) והן עם גב' רחל גודמן (מיום 25/3/2016). בנוסף צורף הסכם מכר של שנערך בעקבות זכרונות הדברים ביום 29/11/2017 לפיו הם מכרו לנתבעים את אחוזי הבניה בהיקף של 17.8% ובשטח של 36 מ"ר. תמורת אחוזי הבניה התחייבו הנתבעים לשלם סך של 20,000 ₪ לגודמן וסך של 30,000 ₪ לסיגלר. עובדה זו נתמכת היטב בהודאת התובעים לפיה הנתבעים פנו לכלל הדיירים בהצעה לרכוש את זכויות הבניה מהם. כששאלתי את שני התובעים האם ידוע להם שהנתבעים רכשו את הזכויות מגודמן וסיגלר השיבו שלא ידוע להם אולם תשובתם אינה מהימנה נוכח התרשמותי שהם מעורבים בכל מה שקשור לבית המשותף בצורה הדוקה וממשית.

שנית, עסקה זו דווחה לוועדה לתכנון ובניה כפי שהדבר בא ליד ביטוי בהיתר הבניה שניתן ביום 13/11/2018 בו נרשם (נ/2):

"חישוב שטחים: שטח עיקרי....248.58 מ"ר, שהם 17.54% - חריגה מהחלק היחסי...מותר...212.96 מ"ר...העברת שטח משכן סיגלר 21.8% + 14 מ"ר העברה ממש' גודמן = סה"כ 35.8 מ"ר.

.

.

.

תנאי בהיתר: יש להסדיר את העברת הזכויות ממש' גודמן 14 מ"ר וממשפחת סיגלר 21.8 מ"ר ברישום הבית המשותף. תנאי זה מהווה תנאי למתן תעודת גמר ולשחרור הערבות."

בשים לב לראיות אלו אני סבור שהוצגו די ראיות להוכחת הטענה בדבר הרכישה.

9.נשאלת השאלה האם על הנתבעים היה להשיג הסכמת כל הדיירים להעברת אחוזי הבניה ממשפחה למשפחה? לעניות דעתי יש להשיב על כך בשלילה. הטענה כי אחוזי הבניה הם בגדר רכוש משותף ועל כן הצמדתו לדירה מסוימת טעונה הסכמת כל בעלי הדירות מוטעית מהבחינה המשפטית. להלן אפרט ואנמק.

סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי החלטה להוציא חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית צריכה להיות בהסכמת כל בעלי הדירות. לכן נקודת המוצא היא שיש לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות לביצוע מהלך כזה. יחד עם זאת, בתיקון מס' 18 לחוק המקרקעין התשנ"ה נקבע חריג לכלל זה. תיקון זה הוסיף את סעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין הקובע:

"על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות."

הפסיקה קבעה כי סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין הוא הכלל ואילו סעיף 71ב (א) הוא החריג. לאור זאת יש לפרש את החריג בצורה מצמצמת בשים לב לזכות הקניין של בעלי הדירות ברכוש המשותף (ראו: ע"א 1462/10 עטיה נ' שגיא [פורסם בנבו]). יתרה מכך, ההלכה הפסוקה קבעה כי הסכם במסגרתו מסכימים בעלי הדירות להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם אמור להיות הסכם ברור ומפורש. הנטייה היא לפרש הסכמים מסוג זה בצורה דווקנית כאשר בכל מקרה של ספק הנטייה היא לפרשו בצורה השוללת את ההצמדה (ראו: ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 810 – 811; ע"א 1121/91 משולם נ' נמני, פ"ד מח(3) 12, 21 - 22). לכן עד כאן אני מסכים עם טיעוני בא כוח התובעי.

דא עקא ההלכה הפסוקה קבעה כי אחוזי בניה אינם בגד רכוש משותף כמשמעו בפר לחוק המקרקעין. בע"א 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר קרל הורברט, פ"ד לז(2) 497 (להלן: עניין ביבי ) נפסק שאין לראות באחוזי בניה בלתי מנוצלים כרכוש משותף כמשמעם סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, אלא הם זכויות בעלות ערך כלכלי. זכויות אלו ניתנות להעברה אם בהתנאה בתקנון הבית המשותף ובין בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים או בדרך נאותה אחרת (ראו גם: ע"א 6900/14 דן לויט נ' בינבינשתי [פורסם בנבו]).

10.יתרה מכך, על פי התקנון המוסכם שצורף לחוות דעתו של המהנדס וידר משה הוסכם בסעיף 2 – העוסק באחוזי הבניה - כדלקמן :

"2. אחוזי הבניה

• אחוזי הבניה הניתנים לנצול היום או שיהיו ניתנים לניצול בעתיד יתחלקו בהם בעלי הדירות עפ"י חלקיהם ברכוש המשותף באם הבניה תעשה ברכוש המשותף או בקרקע הצמודה לדירה מסוימת.

• בכל מקרה של ניצול אחוזי הבניה, בשטח הצמוד לדירה מסוימת מעבר לאחוזי הבניה המגיעים לבעלי אותה דירה יעשה זאת בהסכמת כל בעלי הדירות או של אותו מספר בעלי הדירות הדרוש להשלמת אחוזי הבניה החסרים להשלמת תוספת בניה."

   

   

  עוד הוסכם בתקנון כי הגג יהיה מוצמד לדירת הנתבעים. בשים לב לכך, התקנון קובע כי הנתבעים רשאים לנצל את אחוזי הבניה מנת חלקם ללא הסכמת יתר הדיירים בבניה ברכוש שמוצמד לדירתם. ככל שהנתבעים מבקשים למתל אחוזי בניה מעבר למנת חלקם הקבועה בתקנון עליהם להשיג הסכמה של חלק מהדיירים הדרוש להשלמת אחוזי הבניה החסרים. וכך בדיוק פעלו הנתבעים עת השיגו הסכמת סיגלר וגודמן ואין לטעמי כל צורך בתיקון התקנון או צו הבתים המשותפים. לא נעלם מעיני התנאת הוועדה לתכנון ובניה אולם כפי שהתובעים מסכימים המישור הקנייני לחוד והמישור ש לתכנון ובניה לחוד. התנאה זו יפה לצורך קבלת טופס איכלוס אך אין לה קשר למישור הקנייני.

   

  9.עוד יש לדחות את טענת התובעים לפיה הצמדת הגג אינה מקנה לנתבעים זכות לבנות עליו.

  אכן זו היא ההלכה ברגיל אך בענייננו המצב שונה עת הצדדים לתקנון הסכימו שניתן לנצל אחוזי בניה לצורך ביצועה וההסכמה בתקנון גוברת על ברירת המחדל. בעניין ביב נפסק שהצמדת גג אינה מאפשרת בנייה על גג המוצמד אלא אם כן ההצמדה כולל את אחוזי הבניה. נפסק עוד ששאלה זו היא שאלה עובדתית במקרה זה בעלי הדירות בבית המשותף הסכימו בתקנון על הצמדת הגג בבית הנתבעים לדירתן ועל חלוקת אחוזי הבניה בין בעלי הדירות ועל מנגנון ההשלמה של אחוזי בניה במידה ואחד מבעלי הדירות מבקש לנצל יותר ממנת חלקו.

   

  מאחר ואחוזי בניה אינם זכות במקרקעין הטעונה רישום אין לדרוש מהנתבעים כ יירשמו זכות זו במרשם המקרקעין. כמו כן, אינני יודע אם העסקה דווחה לרשות המיסים אולם גם אם לא דווחה הדבר אינו פוגע בתוקף העסקה.

   

  10.לסיכום האמור עד כה עולה כי הנתבעים רכשו אחוזי בניה מדיירים אחרים בהיקף המכסה את החריגה בבניה מאחוזי הבניה שעמדו לרשותם במקור. רכישה זו היא אפשרית על פי התקנון ואינה דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות. לכן יש לאפשר לנתבעים לנשלים את עבודות הבניה על פי היתר הבניה שניתן וסומן על ידי נ/2. לכן לאור התנהלות הנתבעים יש לתת סעד זמני המורה להם לבנות רק בהתאם לנ/2 וצו מניעה האסור עליהם לנצל אחוזי בניה מעבר לחלקם בהתאם לתקנון בנוסף על אחוז הבניה בהיקף שנרכש ממשפחות סיגלר וגודמן.

   

  הסעדים הכספיים

   

  11.בכתב התביעה המתוקן שהוגש על ידי התובעים ביום 5/7/2016 נתבעו סעדים כספיים שהם: הוצאות התובעים שנגרמו להם בגין ההליכים המשפטיים המורכבים מהוצאות בגין עריכת שתי חוות דעת בסך של 14,000 ₪, הוצאות עדים ומומחים בסך של 4,093 ₪, שכר טרחת עו"ד בסך של 33,000 ₪ לצורך ייצוגם בשלל הליכים ועוגמת נפש לכל תובע בסך של 5,000 ₪ לכל תובע. עוד צורפה לכתב התביעה חוות דעת שמאית ולפיה העריך שווי ניצול זכויות הבניה מעבר לחלקם של הנתבעים בסך של 236,115 ₪ ואילו שווי ניצול הזכויות בהתאם לבניה בפועל מוערך בסך של 538,042 ₪.

   

  יחד עם זאת, בשים לב לקביעתי לפיה במצב הדברים כיום הנתבעים אינם מנצלים זכויות מעבר למנת חלקם בתוספת מה שרכשו בפועל וכדין אין מקום לפסוק לתובעים פיצוי בגין ניצול זכויות בניה. מאידך ובשל התנהלותם המתוארת לעיל של הנתבעים שרמסו ברגל גסה את הוראות בית המשפט ועד לפני כן החלו לבנות במטרה לגזול אחוזי בניה מעבר למה שהיה בידיהם באותו שלב עוד לפני שרכשו זכויות נוספות מסיגלר וגודמן ואף בשלב מסוים החריגה הגיעה לכדי כ- 100 מ"ר, יש מקום לפסוק הוצאות שנגרמו לתובעים בדמות תשלום למהנדס ושכר טרחת עו"ד עוד יש ממש בטענת התובעים שיש לפסוק להם עוגמת נפש.

   

  13.הפיצוי בעבור עוגמת נפש שנדרש בעבור כל תובע בסך של 5,000 ₪ הוא מתחת לסביר ויש לאשרו במלואו כך שמתקבל סך של 75,000 ₪. יש גם לאשר הוצאות שהוצאו בעבור המהנדס וידר ולפסוק לבסוף שכר טרחת עו"ד. לתצהירי התובעים לא צורפו קבלות המאששות את גובה התשלומים ששולמו לגורמים אלו. אולם אין צורך להכריע במחלוקת זו בשים לב לכך שהתביעה מוגבלת לסך של 50,000 ₪ כמפורט לעיל וממלא הפיצוי בגין עוגמת נפש עולה על סכום זה. לכן יש לפסוק 50,000 ₪ ולהוסיף עליהם שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט.

   

  התוצאה

   

  14.בשים לב לאמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

   

  א.ניתן בזה צו המורה לנתבעים לבנות אך ורק בהתאם להיתר שסומן על ידי נ/2. כן ניתן בזה צו מניעה האוסר עליהם לנצל מעבר לזכויות הבניה המוקנות להם בהתאם לתקנון הבית המשותף בתוספת הזכויות שנרכשו מסיגלר וגודמן בהיקף שך 36 מ"ר.

   

  ב.אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבי כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

  ג.אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 14,000 ₪. כן אני מתיר לתובעים להגיש בקשה לשומת הוצאות בה יפרטו ההוצאות שנגרמו להם בגין שכירת שירותיו של וידר, תשלום למומחה מטעם בית המשפט וכן התשלומים בגין אגרות בית המשפט זאת בתוך 14 יום מיום קבלת פסק הדין.

   

  מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

   

   

   

   

  ניתן היום, ו' חשוון תש"פ, 04 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.