אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה ת"א

מבוא

לפני עתירה מנהלית שמופנית נגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 21.3.19 המבטלת את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת-ים (להלן: "הוועדה המקומית"), שקיבלה את בקשת חברת "אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ" (להלן: "העותרת") למתן היתר בניה במקרקעין הידועים כגוש 7140 חלקה 147 ברחוב השקמה 24, בבת-ים (להלן: "הבניין").

רקע

העותרת הגישה בקשה למתן היתר בניה לבניין לשם חיזוק בניין קיים ותוספות (להלן: "הבקשה להיתר") לפי תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38"), וכן לפי תכנית מפורטת בי/538 מכוח סעיף 23 לתמ"א, שאושרה למתן תוקף ביום 4.11.13.

עסקינן בבניין בן 4 קומות ובו 16 יחידות דיור, 4 בכל קומה, כאשר בקומת העמודים מצויים שלושה מקומות חניה. בבקשה להיתר התבקש חיזוק הדירות הקיימות, שיפוץ, הוספת מעלית, תוספת ממ"דים ותוספת מרפסות שמש. עוד התבקשה תוספת של שלוש קומות מעל לבניין הקיים, שבהן ניתן יהיה לבנות 12 יחידות דיור, וכן תוספת מקומות חניה. סך הכל המבנה יהיה בן 8 קומות, כולל קומת המסחר, שמיועד ל-28 יחידות דיור. במסגרת הבקשה להיתר התבקשו גם הקלות בקווי בניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים. כמות שיובהר בהמשך, העותרת קיבלה את החלטת ועדת הערר באשר לשינוי מיקום הממ"דים ותגיש בקשה מתוקנת להיתר כאשר מיקום הממ"דים יהיה בהתאם להחלטת ועדת הערר.

העתירה שלפניי נסבה סביב סוגיית מקומות החניה. במסגרת הבקשה להיתר, התבקשה הסדרה של 6 מקומות חניה במגרש שעליו בנוי הבניין, בדרך של מכפילי חנייה ובנוסף חניית נכה, כאשר יתר החניות בהשלמה לתקן הנדרש, 15 במספר, יעשה בדרך של תשלום "קרן חניה", משמע החנייה עבורם לא תהייה בשטח המגר, זאת משום שהמגרש קטן מלהכילן.

הבקשה נבחנה על ידי הוועדה המקומית ויועציה. ביום 28.3.18 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה למתן היתר לרבות ההקלות, ובכלל כך הסדרת 6 חניות במגרש, ותשלום "קרן חניה" ל-15 חניות נוספות; זאת לאחר שדחתה את ההתנגדות שהוגשה על ידי המשיבים 3 ו-4 (להלן בהתאמה: "אטינגר" ו"מוסקוביץ'" וביחד: "המתנגדים") בשם כל דיירי הבניין הסמוך ברחוב השקמה 26 (להלן: "החלטת הוועדה המקומית").

המתנגדים הגישו ערר לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית, בעיקר בנושא מיקום הממ"דים והחניות.

ועדת הערר קיימה מספר דיונים וביום 21.3.19 ניתנה על ידה החלטה מפורטת שמקבלת את ההתנגדות ומבטלת את ההיתר בנוגע לחניות ולקו הבניין של הממ"דים (להלן: "החלטת ועדת הערר"). בין היתר קבעה ועדת הערר כדלקמן (פסקאות 14 ו-18):

"לטעמינו על הועדה המקומית היה לעמוד על איזון סביר יותר גם בהיבטי החניה. בין השאר היתה צריכה הועדה המקומית להפחית את מספר הדירות החדשות המוצע, או לחילופין לדרוש פתרונות חניה בתחום המגרש, על אף העלות הכרוכה בכך. ודוק, איננו שוללים תשלום של "קרן חניה" כחלק מהאיזונים הנדרשים, אולם החלטת הועדה המקומית להתנות את ההיתר בתשלום קרן חניה כמענה בלבדי לחוסר במקומות החניה במגרש שעה שלא השתכנענו שתשלום "קרן החניה" במקרה הנדון נועד לצורך הקלה על מצוקת החניה בסביבת המגרש, אינה מהווה איזון ראוי במקרה הנדון. [...]

כמו-כן, נדרשת הוועדה המקומית לבחון את היקף התמרוץ הכלכלי (תוספת הזכויות והדירות) המתאים במקרה הנדון, בהתייחס להיקף פתרונות החניה המוצעים במסגרת הבקשה להיתר. על הועדה המקומית להתייחס, בין השאר, לעובדה שתשלום קרן חניה אינו מהווה מענה למצוקת חניה שתיווצר בעקבות תוספת הדירות במקרה הנדון".

(ההדגשות אינן במקור – א.א.)

על החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה שלפני.

לשם נוחות הקוראים, סיכום האמור מצורף בטבלה להלן:

המחלוקת

סלע המחלוקת מושא העתירה הוא בנוגע למקומות החנייה. קרי, האם כהחלטת ועדת הערר לא היה מקום לפתרון שניתן בהחלטת הוועדה המקומית בהיתר שלפיה המחסור במקומות חניה מספיקים בשטח המגרש ייפתר באמצעות "קרן החניה" שנועדה להכשרת מקומות חניה החסרים בחניון ציבורי נפרד.

להשלמת התמונה יצויין שסוגיה נוספת שבה ביטלה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית היא באשר להזזת קווי הבניין של הממד"ים, אך על כך לא משיגה העותרת, אשר הודיעה שהיא מקבלת את החלטת ועדת ערר בעניין זה.

אציין שבמענה להחלטה מיום 17.7.19, הודיעה העותרת שלא יהיה בבקשה שתוגש לשינוי מיקום מגדל הממ"דים כדי להשפיע על מספר החניות בבניין או על מיקומן, שכן רחבת החניה והגישה לחניה ממוקמים בצד הנגדי, הצפוני (סעיף 4 להודעה מיום 4.8.19). מכאן, שאין מקום לעכב את ההכרעה בעתירה דנן.

עיקר עמדות הצדדים

4.1עמדת העותרת 

בתחום המגרש ניתן להסדיר רק 6 מקומות חניות וכן חניית נכה ובהינתן המגבלות של המגרש, כאשר התקן הוא כאמור 21 מקומות חניה. הסדרת 15 מקומות חנייה נוספים בתחום המגרש באמצעות מתקן חניה רובוטי, משמעו חפירת מרתף מתחת לבניין, בעלות גבוהה של כ-4.5 מיליון ₪, והופכת את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית.

מכאן, טוענת העותרת שצדקה הוועדה המקומית שלאחר בדיקה באמצעות יועציה פעלה בהתאם לקבוע בסעיף סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), נתנה היתר, תוך שמצאה פתרון שקבוע בחוק לחוסר במקומות החניה במגרש באמצעות חיוב היזם בתשלום ל"קרן חנייה", שמיועד לחניון במרחק של כ-600 מטר מהמגרש בקו אווירי, ברחוב "האורגים" הסמוך לבניין (להלן: "חניון האורגים"). חניון האורגים ניתן להכשרה כחניון בשנים הקרובות ובמסגרת התקופה שקבועה לכך בחוק. זאת בצד הפעלת קו הרכבת הקלה שמיועד לעבור בסמוך ואף הוא יקל על מצוקת החניה. מעל ומעבר, קיים מגרש חניה ציבורי ברחוב "בר אילן" (להלן: "חניון בר אילן"), שנמצא במרחק של עשרות מטרים בלבד מהמגרש, ואשר משמש כבר היום את צרכי תושבי הרחוב, ואף הוא מהווה פתרון לעניין החניה.

העותרת סבורה שוועדת הערר שגתה בהתערבותה בהחלטת הוועדה המקומית, לא נתנה משקל לפתרונות מקומות החניה החסרים שמצאה הוועדה המקומית, ובכך פעלה בניגוד לסעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה.

4.2 עמדת ועדת הערר 

לגישתה של ועדת הערר, דין העתירה להידחות שכן לטעמה ההחלטה מאוזנת ומנומקת ולא נפל בה כל דופי שמצדיק את התערבותו של בית המשפט. ועדת הערר מאשרת שבבקשה להיתר לא התבקשו זכויות שחורגות מהמותר לפי תמ"א 38 והתוכנית, אך הבקשה מאיינת את מספר מקומות החנייה המתחייבים במגרש ולפי התקן. לטעמה, אין בתמ"א 38 כדי לייתר את הצורך בהכשרת מקומות חניה בתוך המגרש וכי אין די בפתרון שנמצא על ידי הוועדה המקומית של תשלום ל"קרן החניה".

לעמדת ועדת הערר, דין העתירה להידחות גם בהיותה תיאורטית המקדימה את זמנה, בהתחשב שהעותרת ממילא אמורה להגיש בקשה חדשה להיתר לשינוי קווי הבניין, דבר שיביא לצמצום מספר הדירות וממילא ישפיע גם על מספר מקומות החניה. ועדת הערר קבעה כי הקמת מגדל ממ"דים במיקום המוצע מהווה פגיעה ממשית ויצור מצב תכנוני בעייתי בו שני המבנים יחוברו ויחסם כליל מעבר של אויר ושמש מכיוון חזית זו.

ועדת הערר קבעה שעל הוועדה המקומית היה לעמוד על איזון סביר יותר באשר למספר מקומות החניה במגרש ולשם השגת המטרה, היה מקום להפחית את מספר הדירות החדשות המוצע, דבר שיקטין גם את מספר מקומות החניה; לחילופין נדרשו פתרונות חניה בתחום המגרש על אף העלות הכרוכה בכך. ועדת הערר לא שוכנעה ש"קרן חניה" תקל על מצוקת החניה שקיימת כיום באזור, בהינתן שהכשרת חניון האורגים מצויה בשלבים מקדמיים.

ועדת הערר טוענת, כי אין בהוראת סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה כדי למנוע ממוסד התכנון להגיע למסקנה שבנסיבות פרטניות אין מקום להיתר. שיקולים של צפיפות, מצוקת חניה ועומס תנועתי, הינם לדעתה שיקולים תכנוניים לגיטימיים הנטועים עמוק בשיקול דעתן המקצועי-תכנוני הרחב של מוסדות התכנון השונים. לטענתה, לא ניתן לקבל את עמדת העותרת שכן אם נלך לשיטתה, בקשות היתר תאושרנה באופן אוטומטי לפי מספר יחידות הדיור שיבקש היזם כראות עיניו ומבלי לשקול שיקולים נוספים. יתירה מכך, קבלת פרשנות העותרת תוביל לעמדת ועדת הערר לשלילת שיקול הדעת התכנוני של מוסדות התכנון וכזאת אין לקבל. גישת ועדת הערר הינה כי לאור הוראת סעיף 158א3, באיזון שבין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי בדבר מתן פתרונות חניה בתחום המגרש לדירות החדשות המתווספות, יש אמנם מקום ליתן משקל משמעותי ליישום תוכנית החיזוק לעומת נושא הסדרת מקומות החניה, אולם אין בכך כדי לאיין את האיזון בין השיקולים השונים לרבות בהיבט של מקומות חניה ובנסיבות הפרטניות של כל בקשה ובקשה.

עוד הוסיפה ועדת הערר וטענה כי היא מהווה מוסד תכנון אשר מוסמך לקבוע ממצאים תכנוניים והינה בעלת סמכות מקורית לדון ולהחליט בכל הסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית. על כן, ועדת הערר סבורה כי החלטתה מאוזנת וראויה במכלול השיקולים שעמדו לנגד עיניה לרבות מבחינת מקומות החניה והיכולת לפעול לחיזוק מבנים שכנים נוספים בהתאם לתמ"א 38.

4.3עמדת הוועדה המקומית 

הוועדה המקומית גורסת כי החלטתה מאזנת בין הצורך הלאומי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבין ההתנגדות שהוגשה מטעם הדיירים בבניין הסמוך.

באשר לחניות, טוענת הוועדה המקומית שבהתאם להיתר יש להכשיר 20 מקומות חניה וכן חניית נכה. הואיל ובתחום המגרש ניתן להכשיר 6 מקומות חניה בלבד, נמצא על ידה פתרון ליתרת 15 מקומות החניה בדרך של תשלום "קרן חניה". הוועדה סבורה שתשלום "קרן חנייה" יסייע כלכלית להכשיר את "חניון האורגים", לבטח בטווח של עשור כנדרש בדין. עוד היא מוסיפה וטוענת בהקשר זה, כי מהנדס העיר מצא שקיימות חלופות להקמת חניונים ציבוריים נוספים, בטווח של עשרות מטרים מהבניין, כחניון בר אילן.

הוועדה המקומית תומכת בעמדת העותרת שלפיה במקרה דנן פתרון החניה שאפשרה באמצעות "קרן חניה", בדין יסודו, ולא היה כל מקום להתערב בשיקוליה.

הוועדה המקומית דוחה את פרשנות העותרת בקשר לסעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה שכן לדידה של הוועדה המקומית, משמעות גישת העותרת בהקשר זה הוא התפרקות הוועדה המקומית משיקול דעתה. לעמדת הוועדה המקומית, מכוח סעיף זה מוקנית לה הסמכות לחייב את מבקש ההיתר לשלם ל"קרן חניה" באותם המקרים שבהם נמצא שלא ניתן להתקין חניה בתחום המגרש, ובאופן בו הורחב למעשה שקול הדעת של הוועדה המקומית למתן אפשרות לתשלום ל"קרן חניה". בהקשר לכך מוסיפה הוועדה המקומית, כי ההסדר בסעיף 158א3 אינו קובע קשר ישיר בין תשלום קרן חניה לבין "הקלה על מצוקת החנייה", בשים לב להרחבת שקול הדעת כאמור.

4.4עמדת המתנגדים - אטינגר ומוסקוביץ

המתנגדים הגישו תגובה מקדמית וכן תשובה, בהן הם מבקשים לדחות את העתירה ולהותיר את החלטת ועדת הערר על כנה.

לטענתם, נושא "קרן החניה" לא הועלה במסגרת הדיון בוועדה המקומית, אלא רק בהחלטה וממילא אין לו מקום לגישתם בהינתן שיתווספו מעל 50% רכבים למצוקת החניה הנוכחית.

המתנגדים טוענים שאין מקום להוספת יחידות דיור שעה שמדובר במבנה מסוכן שיש בראש בראשונה למצוא פתרון לתשתית הבסיסית.

בתשובתם מוסיפים המשיבים וטוענים, כי אין להם התנגדות עקרונית לתמ"א 38, אלא שבעניין דנן הפרוייקט יהיה כדאי עבור היזם ולא עבור תושבי השכונה, שתנאי מחייתם ירעו בעיקר בהיבט של מצוקת החניה. המתנגדים מתארים את הקשיים של תושבי האזור למצוא חניה בחניונים המרוחקים מביתם ואשר לרוב מלאים כמעט עד אפס מקום, ובעיקר עבור קשישים, נשים עם תינוקות והלוקים בבריאותם. עוד הם סבורים שאין מקום להסתמך על התחייבות עיריית בת-ים להקים חניון בטווח של עשור בהתחשב במצבה הכלכלי וממילא ככל שיוקם חניון, הרי שלנוכח מיקומו בלב אזור התעשייה של העיר, הוא יהיה ממילא עמוס.

דיון במעמד הצדדים

ביום 20.11.19 התקיים דיון במעמד הצדדים במסגרתו חזר כל צד על טיעוניו בתוספת הבהרות. לבקשת המתנגדים, במהלך הדיון נשמעו גם דבריהם. אלה הציגו תמונות של חניון בר אילן שממנו נחזה חניון מוסדר, סלול, עם שער יציאה וכניסה ושבו חונים עשרות כלי רכב.

בהמשך הוגשו תגובות מפורטות של ועדת הערר ושל הוועדה המקומית.

דיון והכרעה

ביקורת שיפוטית על החלטות הרשות

רבות נכתב על סמכויותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים בהפעילו ביקורת שיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התכנון והבניה. ההלכה השולטת בכיפה היא שככלל, בית המשפט לא יתערב בשיקולי הרשות המינהלית. יפים בהקשר זה הדברים שנאמרו בעע"מ 5504/18 אהרון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (פורסם במאגרים המשפטיים, 18.8.19):

"בית המשפט אינו יושב כ'מוסד תכנון על' ואינו מחליף את שיקול דעת רשויות התכנון בשיקול דעתו שלו, למעט במקרים חריגים שבהם הוכחה אחת מן העילות המצדיקות התערבות, בהן חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות..."

סבירותה של החלטה מינהלית נבחנת ככלל על רקע השיקולים שהרשות המנהלית שקלה והמשקל שנתנה לכל אחד משיקולים אלו עובר להחלטתה, כפי שנקבע זה מכבר בבג"ץ 1105/06 קו לעובד נ' שר הרווחה (פורסם במאגרים המשפטיים, 22.6.14) :

"במסגרת בחינת סבירות שיקול דעתה של הרשות המינהלית יש ליתן את הדעת לשאלה האם שקלה הרשות את כלל השיקולים הרלוונטיים; האם לקחה בחשבון את כל הנתונים הצריכים לעניין; והאם נתנה משקל ראוי לכל אחד משיקולים אלו והגיעה לנקודת איזון ראויה".  

(ההדגשה אינה במקור – א.א(

בטרם נכנס לעובי הקורה, אציין כי בניגוד לטענת ועדת הערר, העובדה שהעותרת חולקת רק על חלק מהחלטת ועדת הערר, אינה שוללת את סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים מלדון בסוגיות המצומצמות. נהפוך הוא, יש לברך על כך שהעותרת לא ביקשה לערער על סוגיות שלא סברה בעצמה כי ועדת הערר שגתה בהן. לאמור, העתירה שלפני הוגשה מלכתחילה כשהיא מתמקדת בהסדר החניות ובו בלבד, שכן כמצוין לעיל העותרת קיבלה את ההחלטה בנוגע לשינוי מיקום מגדל הממ"דים. משכך, אבחן האם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר בעניין החניות המצדיק את התערבות בית המשפט דנן, או שמא ההחלטה עומדת בדרישות הדין, ולרבות האם היא מאוזנת וראויה בנסיבות העניין.

תמ"א 38 – מבט כללי 

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף ביום 18.5.12 כחיקוק מחייב ותכליתה היא להבטיח חיי אדם נוכח סכנות יציר הטבע ויציר אדם.

על התכלית של תמ"א 38 עמדתי לאחרונה בעת"מ 28736-06-19 התאחדות בוני הארץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (פורסם במאגרים המשפטיים, 16.9.19):

"תמ"א 38, כאמור לעיל, נועדה בראש ובראשונה להגן על חיי אדם בשעת רעידת אדמה, שהסבירות להתרחשותה אליבא דמבקר המדינה קרוב לוודאות מוחלטת, כמו גם בשעת לחימה, שהסיכוי להתקיימותה גבוה אף הוא".

המציאות הישראלית, בכלל ובעת האחרונה בפרט, מעידה על כך כאלף מונים ויפים לעניין זה הדברים שנאמרו בעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם במאגרים המשפטיים, 30.10.16) (להלן: "עניין דורפברגר") בפיסקה 26:

"...במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספות יחידות הדיור, בעיקר באזורי הביקוש".

(ההדגשה אינה במקור-א.א.)

על רקע התכליות האמורות נבחן את הוראות תמ"א 38 ופרשנותן.

המתווה הנורמטיבי

כאשר מוגשת בקשה להיתר לפי תמ"א 38, ברירת המחדל הינה היעתרות לבקשה ומתן היתר בנייה, זאת כעולה בבירור מדברי ההסבר לתמ"א 38, שפורסמו ביום 23.2.05:

"ככלל היתר בנייה יינתן על ידי הועדה המקומית, אשר תשקול את סוג התוספת המתאימה לכל מבנה, על סמך התנאים המקומיים בהתאם לשיקולים הקשורים ליכולת הנשיאה של תשתיות ושירותים של המבנה והסביבה, בהתאם לשיקולים תכנוניים, אדריכלים וכד'..."

 (ההדגשה אינה במקור – א.א)

סמכותו של מוסד תכנון לדחות בקשה להיתר מעוגנת בסעיף 22 לתמ"א, שכותרתו "שמירת זכות הועדה המקומית לסרב לתת היתר", אשר מורנו כך:

"אין באמור בתוכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 14-11 אם מצאה משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הועדה המקומית תפרט בכתב את הנימוקים לסירוב כאמור.

הוראות סעיף זה לא יחולו על היתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספת זכויות בניה".

בעבר חייב סעיף 22 מתן "טעמים מיוחדים" לצורך החלטה של ועדה מקומית שלא ליתן היתר בנייה. במסגרת תיקון מספר 3/א לתמ"א 38 בוטלה הדרישה דלעיל, זאת במטרה להעצים את שיקול הדעת של הוועדה המקומית בבואה לתת היתר לתכנית לפני תמ"א 38, וכדברי ההסבר לתיקון 3/א, זאת נעשה לשם "חיזוק והרחבת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בבקשות להיתרים מכוח התמ"א".

בעע"מ 1752/18 ראובן רוסו ואחרים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום (פורסם במאגרים המשפטיים, 10.4.19) קבע בית המשפט העליון (כב' הנשיאה חיות), בהקשר זה כך:

"נקודת המוצא, אם כן, גם לאחר הסרת הדרישה לטעמים מיוחדים, היא כי בקשה להיתר אשר תואמת את הוראות התוכנית תאושר על ידי הוועדה, למעט אם הוועדה סברה כי בנסיבות העניין קיימים שיקולים הנמנים עם אלה המפורטים בסעיף 22, אשר באיזון ביניהם ובין האינטרס הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ידם על העליונה".

עינינו הרואות כי ככלל יש לאשר תכניות לחיזוק מבנים, אלא אם מתקיים אחד מהטעמים המנויים בסעיף 22 דלעיל, זאת בהתחשב באינטרס הלאומי החשוב העומד בבסיס תוכניות המוגשות לפי תמ"א 38.

התניית היתר בהסדרת מקומות חניה לפי התקן

תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות החניה") קובעות את מספר החניות המזערי (המינימלי) שיש להבטיח בכל בניין, ביחס קבוע לפי מספר יחידות הדיור בבניין כאשר מדובר במבנה למגורים.

ככלל, לפי תקנות החניה, על מוסד לתכנון לחייב עמידה במספר החניות המינימלי כתנאי למתן ההיתר; אולם מטעמים מסוימים, של תכנון סביבה או תחבורה, רשאי מוסד התכנון להתיר למבקש ההיתר לחרוג מהתקן, אולם בכפוף לכך שזה ישתתף במימון התקנה של מקומות חניה בחניון ציבורי. ובלשון התקנה:

"2. (א) היתר בנייה יחייב התקנת מקומות חניה בתחום המגרש שאותו הם משמשים כאמור בתקנות אלה, לרבות שטח התמרון לכניסה ויציאה של כלי רכב הנדרש לפי שימושי הקרקע, מיקומו ביחס לציר מתע"ן אות תחנה במתע"ן, כמפורט בתוספת זו.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית ועדה מקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי תוספת זו, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להשתתף בהתקנתם של אותם מקומות חניה בחניון ציבורי שמחוץ לנכס נושא ההיתר, שלמימונו הוקמה קרן, ובלבד שהחניון מוקם בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר או שהוקם בחמש שנים לפני הוצאת היתר הבנייה ושהמרחק בין הנכס לבין החניון הציבורי, לא יעלה על 350 מטרים במרחק אווירי."

(ההדגשה אינה במקור-א.א.)

כאמור לעיל, היתר בניה לפי תמ"א 38 משמעו הוספת יחידות דיור למבנה, שהן למעשה התמריץ הכלכלי ליזמים. על פניו, הפועל היוצא מכך, הוא כי נדרשת הוספת מקומות חניה על מנת לעמוד בתקני החניה הקבועות בתקנות החניה.

ודוק, הוספת מקומות חניה במסגרת פרויקט תמ"א 38 עלולה להיות מלווה בקשיים, שמקורם נובע מטעמים שונים, ובהם שיקולים תכנוניים ואדריכליים. כפי שיפורט להלן, המחוקק היה ער לקושי שבהכשרת מקומות חניה לבנייה לפי תמ"א 38, מה שהביאו לקבוע הסדרים ספציפיים שמתווים פתרונות להסדרת מקומות חניה מחוץ למגרש. זאת, מתוך העדפה ברורה של חיזוק המבנה ומתן היתר לפי תמ"א 38 על פני הכשרת די מקומות חניה כדי לעמוד בדרישות תקנות ועל מנת לקדם את התכליות שעומדות בבסיס תמ"א 38, שעניינן הגנה על חיי אדם.

כך, סעיף 17 לתמ"א 38 מסדיר את עניין החניה וקובע:

"תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 14-11 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החנייה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה.

אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במקום סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התקנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983." 

(ההדגשה אינה במקור – א.א)

עיגון חוקי נוסף בהקשר זה הוא בסעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, שמסדיר את החניות במפורש:

"158א3. (א) לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס.

(ב) (1)מוסד תכנון רשאי לחייב מבקש היתר כאמור בסעיף קטן (א) להשתתף בהתקנתם של מקומות החניה הנוספים בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון;

(2)הסכומים שיתקבלו במוסד תכנון לפי הוראות סעיף זה יופקדו בחשבון נפרד של מוסד התכנון וישמשו אך ורק למטרה לשמה נועדו; לא הותקנו מקומות החניה בחניון הציבורי כאמור בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר, יוחזרו הסכומים האמורים למבקש ההיתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית."

(ההדגשה אינה במקור – א.א)

סעיף זה, אשר נחקק במסגרת תיקון מס' 97 לחוק התכנון והבניה, כתיקון עקיף במסגרת תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, מסדיר את הבעייתיות שנוצרת פעמים רבות במסגרת תמ"א 38 כאשר לא ניתן להכשיר מקומות חניה בתוך המגרש ועל מנת לאפשר את הוצאת ההיתר, וזאת בדומה להסדר הקבוע בתקנות החניה.

בעת חקיקת חיקוק סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, המחוקק ראה לנגד עיניו את החשיבות הרבה בצורך בבנייה לפי תמ"א 38 ובהיותו ער לקושי במתן היתרים נוכח מגבלת מקומות חניה, הוא העדיף את מתן ההיתר על פני מניעתו וזאת גם במחיר של הכשרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש. זאת, על מנת שלא יהיה בהעדר מקומות חניה מספיקים לפי התקן בתוך המגרש כדי לאיין את היכולת לקבל היתר לפי תמ"א 38. כוונת המחוקק אף נלמדת מדברי חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת (להלן: "ועדת הפנים"). בישיבה מיום 5.6.12, שדנה בתיקון מס' 2 דלעיל, סברו חברי ועדת הפנים, כדעת היועץ המשפטי לוועדה, שלא יינתן למוסדות התכנון שיקול דעת להתנות בקשה למתן היתר בהקשר של חניות בלבד, והכל על מנת שלא לעכב תוכניות המוגשות לפי תמ"א 38 על יסוד בעיית החניה (ר' בין היתר עמ' 40-35 לפרוטוקול הישיבה).

למעשה, סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה מרחיב ומעצים את שיקול דעתו של מוסד התכנון המצומצם יחסית שניתן לה מכח תקנות החניה, הן משום שעיגונו נקבע כעת ברמה נורמטיבית גבוהה יותר, הגוברת על תקנות החניה, וזאת להבדיל מהוראות סעיף 17 להן, שהיו כפופות בעניין זה לתקנות החניה, והן משום שנעדר הוא מגבלות שונות הקבועות בתקנה 2(ב) לתקנות החניה, קרי דרישה למרחק אווירי מינימלי את החניון הציבורי והתנייה בכך שזה יוקם בתוך 10 שנים. וכמות שנקבע בעניין ערר (ת"א) 6194/17 פדידה רבקה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (פורסם במאגרים המשפטיים, 20.2.18):

"בשונה מהוראות סעיף 17 לתמ"א 38, הכפופות להוראות תקנות החניה, סעיף 158א3 לחוק התכנון קובע שבסמכות מוסד תכנון לסטות מהקבוע בתקנות החניה. הוראות החוק מרחיבות את היקף שיקול הדעת של מוסד התכנון, ומאפשרות להחיל תקן חניה שונה מזה הקבוע בתקנות החניה. כמו כן, מאפשרות הוראות החוק החלת הסדר שעניינו תשלום 'קרן חניה', שהינו שונה מההסדר הקבוע בתוספת לתקנות החניה (אין בחוק הגדרה אבסולוטית של המרחק המקסימלי של החניון הציבורי מהנכס). סעיף 158א3 קובע, שהוראות תקנות החניה לא יהוו מניעות מלאשר היתר מכוח תמ"א 38 שאינו עומד בתקן חניה הקבוע בתקנות".

(ההדגשה אינה במקור-א.א.)

למען הסר ספק, אין באמור כדי לשלול את שיקול הדעת של מוסדות התכנון והבנייה בנושא היתר בנייה בהעדר מקומות חניה מספיקים לפי התקן, אלא שמקום שבו מהווה מחסור במקומות חניה את מתן ההיתר, אזי בעיה זו ניתנת לפתרון ותוך העדפה למתן היתר מאשר מניעתו.

ודוק; במסגרת בקשה להיתר נדרש היזם להציג פתרון לחנייה, שיהיה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית באשר לחניות המתווספות לאור תוספת היחידות וכן למקומות החניה שנגרעים מההיתר המקורי כתוצאה מתוספת הבנייה.

כלל קיימים מספר פתרונות להכשרת מקומות חניה, ובין אלה: הכשרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש באותם מקרים שבהם לא ניתן להכשירם בתחום המגרש מסיבות "תכנוניות, אדריכליות ואחרות"; התקנת מתקן רובוטי שנחפר בתחום המגרש ואשר עלותו הכספית ניכרת (ראה בהקשר זה ערר (ת"א) 6194/17 פדידה רבקה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (פורסם במאגרים המשפטיים, 20.2.18)) (להלן: "עניין פדידה"; וכן ראה עניין דורפברגר).

מן הכלל אל הפרט

10.1 גריעה מהחניות בהיתר הקיים

טרם נצלול לעומקם של דברים, יש לעמוד על המחלוקת בין הצדדים באשר לכמות החניות שנגרעו בעקבות ההיתר. בעוד הצדדים מסכימים כי ישנה גריעה של לפחות מקום חניה אחד שניתן לפי היתר הבנייה המקורי (עמ' 6 ש' 26 לפרוטוקול), הם חלוקים על מספר החניות הכולל שנגרע: לעמדת העותרת מדובר בגריעה של מקום חניה אחד בלבד, בעוד הוועדה המחוזית טוענת שמדובר בגריעה של שני מקומות חניה. לדידי, אין נפקא מינה שכן אין מניעה לפי הדין, כפי שיפורט להלן, להוסיף את כל החניות שנגרעו, בין אם מדובר באחת ובין אם מדובר בשתיים, מחוץ לשטח המגרש.

כך, במסגרת פתרון החניה לבנייה לפי תמ"א 38, כאשר נגרעים מקומות חניה לפי ההיתר הקיים, ניתן להוסיפם במגרש כחלק מהפתרון שנמצא ליתר מקומות החניה שנדרש להכשיר לאור תוספת הבנייה לפי התמ"א. ישאל השואל, האם השלמת חניות שנגרעו, קרי, חניות שהיו בהיתר המקורי ונגרעו במסגרת חיזוק המבנה לפי תמ"א 38, יכולה להיעשות מחוץ לתחום המגרש, בדומה לתוספת חניות עבור הדירות החדשות? סבורני, ובניגוד להחלטת ועדת הערר, שהתשובה לכך הינה בחיוב, וזאת בשים לב שסעיף 17 לתמ"א 38, אשר קובע במפורש כי:

"פתרון החנייה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה."

(ההדגשה אינה במקור – א.א)

משמעות הדברים הינה כי מקום בו לא ניתן להתקין חניות במגרש, ניתן לעשות כן תחת החלופה של הסדרת חניון ציבורי ב"אזור הנכס", שכן, כאמור בעניין דורפברגר:

"באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38, לבין האינטרס הציבורי כי יימצאו פתרונות חנייה בתחום המגרש הנדון, גובר הצורך ביישום תמ"א 38..." (שם, פסקה 51).

דהיינו, השלמת מקומות החנייה הנוספים, בין אם הדבר מתחייב כתוצאה מתוספת יחידות דיור ובין אם כהשלמה לחניות שנגרעו מההיתר המקורי, יכול ותעשה, משיקולים אדריכליים ותכנוניים, מחוץ לשטח המגרש, וכפי שסברה הוועדה המקומית.

10.2 פתרונות חניה הולמים

מהחומר שהונח לפני בית המשפט הגעתי לידי מסקנה שהוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה, שקלה את השיקולים המקצועיים הדרושים לעניין ומצאה פתרונות חניה הולמים, שמתיישבים עם לשון החוק, תוך הגשמת מטרת החוק שלפיה יש להעדיף את מתן ההיתר לפי תמ"א 38 כמפורט לעיל מאשר מניעתו, בכפוף למציאת פתרונות חניה, ולא היה מקום להתערבות בשיקול דעתה, כמות שנקבע בהחלטת ועדת הערר. משכך, דין החלטת ועדת הערר להתבטל והחלטת הוועדה המקומית לעמוד על תילה, ואפרט;

שוכנעתי כי לפני הוועדה המקומית נפרשה מכלול התמונה הדרושה. היא בחנה, באמצעות היועצים המקצועיים כקבוע בדין, פתרון לבעיית החניה לאחר ש"נספח החניה" נבדק על ידי יועצת התנועה מטעמה של הוועדה המקומית ונמצא שיש צורך בהכשרת 21 מקומות חניות, לרבות חניית נכה אחת לפי תקן החניה.

כנדרש בדין, העותרת הציעה לוועדה המקומית פתרון לבעיות החניה לאחר שהתברר כי לא ניתן להתקין את החניות הנוספות במגרש עצמו לנוכח האופן שבו בנוי הבניין. עוד התברר שעלות התקנת מתקן רובוטי היא לא כלכלית לחלוטין, ולכן חיוב בהתקנתו משמעו אי מתן היתר לפי תמ"א 38, כמו גם שנדרשת לשם כך חפירת מרתף מתחת לבניין הקיים. נטען כי העלויות הכרוכות בביצוע הפתרון של מתקן רובוטי מוערכות בסך של כ-4,500,000 ₪, טענה שלא נסתרה ולא הופרכה.

פתרון נוסף שצויין גם בהחלטת ועדת הערר הוא צמצום מספר היחידות שייבנו, דבר שיקטין בהתאם מספר מקומות החניה הנדרשים לפי התקן. לטעמי אין בכך משום פתרון של ממש, שכן הדבר יביא לכך שאין הפרוייקט כלכלי, כפי שיפורט להלן, וכך נימצא שוב במצב של שלילת האפשרות לבנייה לפי תמ"א 38, בניגוד למטרת המחוקק כמפורט לעיל.

הפתרון שנמצא ואושר על ידי הוועדה המקומית הוא על דרך של תשלום ל"קרן חניה" להכשרת 15 מקומות חניה בחניון האורגים שנמצא כאמור במרחק של כ-600 מטרים מהבניין, ועומד בהגדרה הנדרשת של הימצאות "באזור הנכס". חניון זה ניתן יהיה להכשיר בתוך 10 שנים, וכקבוע בסעיף סעיף 158א3 ומבלי שיהיה מקום להתנות את ההיתר בכך. קרי, נמצא פתרון שעונה על דרישות הדין, ולא היה מקום מצד ועדת הערר להתערב בקביעת הוועדה המקומית בהקשר זה ולבטלו. ב"כ הועדה המקומית הבהיר כי מדובר בחניון לגביו קיימת תוכנית מאושרת להקמת שתי קומות חנייה (תוכנית בי/56), עליה גם פירט בישיבת ועדת הערר כדלקמןן:

"יש תכנית בי/56 שמאשר ברח' האורגים שהיא קרקע בבעלות עיריית בת ים, בין היתר להקים מרתף חניה של 2 קומות. יש תכנון, החלו כבר בבקשה להיתר ביחס לחניון הזה, נאמר בכנות שהבקשה להיתר נתקלה בקשיים כלכליים והיא נעצרה לפני כשנה והעירייה לקחה חשב מלווה והכל צריך לעבור דרכו – אבל הבקשה להיתר הזאת היא החניון שאליו אנחנו מייעדים את הכספים" (עמ' 9 ש' 42-36 לישיבת ועדת הערר).

חניון זה כיום, ובוודאי בעתיד לאחר מימוש התוכנית (בי/56), מהווה פתרון נוסף למצוקת החניה הנטענת באזור הבניין. טענת המתנגדים לפיה לנוכח מצבה הכלכלי של עיריית בת-ים קיימת סבירות שהתוכנית לא תצא לפועל נטענה בעלמא, ללא שתלווה בכל אסמכתא מתחייבת כגון חוות דעת, ומשכך אין לתת לה משקל רב. יתירה מכך, הוועדה המקומית הודיעה שבעיריית בת-ים נערכים להסדיר תכנית כללית לחניונים בשטחים ציבוריים בהסתמך על תכניות קיימות וכי קיימות חלופות נוספות להקמת חניונים ציבוריים נוספים בטווח של עשרות מטרים מלבד מהבניין. יש בכך כדי להוסיף על פתרון החניה שאפשרה הוועדה המקומית כדין, המספק כשלעצמו.

זאת ועוד, לעת הזו, וכמות שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית, יכולים דיירי הבניין להשתמש בחניות הסמוכות לבניין ובחניון בר אילן, שהינו חניון סלול ובו כ-40 מקומות חניה הפתוחים לציבור (עמ' 4 ש' 6-5 לפרוטוקול). החניון ממוקם במרחק קצר מהבניין, כ"2 דקות הליכה", כדברי דייר הבניין מר רומן הרצ'יקוב (עמ' 4 ש' 6 לפרוטוקול). אמנם מדובר בחניון הממוקם על מגרש פרטי שהוצא לו צו חניה מעיריית בת-ים לשימוש כחניון (ר' עמ' 3 ש' 22 -25 לפרוטוקול), אולם הטענה כי "בכל עת ייתכן שהבעלים של הקרקע ידרוש את המימוש שלו" (עמ' 5 ש' 29-28 לפרוטוקול), נטענה בעלמא וללא כל ביסוס כך שלא ניתן לקבלה. עצם החשש הערטילאי, שמקנן בלב איש, אינו בגדר טענה מבוססת שניתן להישען עליה. הוצגו לפני תמונות חניון בר אילן ומקבל אני את עמדת העותרת והוועדה המקומית שמדובר בחניון מוסדר עם סימון של מקומות חניה ושער יציאה וכניסה, המשמש כחניון ציבורי לכל דבר ועניין. יכולת השימוש בחניון בר אילן עמד לנגד עיני הוועדה המקומית בדיונים בבקשה להיתר והיא ראתה בו פתרון זמני לבעיית החניה עד להכשרת החניון הנוסף. שומה על העירייה והוועדה המקומית לקדם במהירות הראויה פתרונות חניה קבועים, לרבות האורגים.

המתנגד אטינגר בדבריו בבית המשפט אישר ביחס לחניון בר אילן כי ניתן לעשות בו שימוש. אמנם לדבריו "החניון מלא כמעט עד אפס מקום ..." (עמ' 6 ש' 10 לפרוטוקול; ההדגשה אינה במקור - א.א), אך המתנגד ברוב הגינותו הודה שמדובר בחניון שאינו מנוצל עד תומו ויש בו עדיין מקומות חניה לניצול. עוד יצוין כי בניגוד לטענת המתנגדים, סוגיית החניה עלתה כבר בבקשה להיתר עצמה, הן תחת הפרק "מהות הבקשה" והן תחת פרק ד', בסעיף 2 לו, כך שאין לקבל את טענתם זו.

בהינתן האמור לא היה מקום להתערב בשקול דעתה של הוועדה המקומית, שעשתה מלאכתה נאמנה, בדקה בעיניים מקצועיות פתרונות חניה ומצאה כאלה. בכך הגשימה את מטרת המחוקק כקבוע בסעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה לפיו עניין החניות כשלעצמו, לא יהווה חסם למתן ההיתר, באופן שמגשים גם את תכליות תמ"א 38 המפורטות לעיל.

10.3 אי כדאיות כלכלית

נתתי דעתי גם לאמור בפיסקה 15 להחלטת ועדת הערר שלפיה:

"ההיבט הכלכלי אינו חזות הכול ביחס לבקשות לפי תמ"א 38. על מוסד התכנון לשקול כל בקשה מכוח תמ"א 38 בהתאם לשיקולים הקבועים בהוראות סעיפים 21 ו-22 לתמ"א 38".

אין בידי לקבל הנמקה זו לצורך המקרה שלפני. אמנם מקובל עלי שהטיעון הכלכלי אינו חזות הכל ויש לבחון כל בקשה כמכלול, אולם גם את ההיבט הכלכלי יש להביא בחשבון בעת מתן החלטה למתן או דחיית בקשה להיתר לפי תמ"א 38. לעניין זה אבהיר שהתיבה "לא ניתן להתקינם" שבסיפת סעיף 158א3 לחוק התכנון והבנייה טומנת בחובה גם אפשרות שהעדר יכולת להתקינם נובעת מחמת אי-כדאיות כלכלית; והרי גם הרים ניתן להזיז, וגם מבנים להסיט ממקומם, אך יש ליתן את הדעת לעלויות שכרוכות בכך.

ודוק, ברי לכל שללא תמריץ כלכלי לא ניתן לממש את תמ"א 38 ולמצער המימושים יהיו במספרים שוליים. בהקשר זה הוצגה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי "גולדקלנג בלייר כץ-אהרונוב" (נספח 6 לעתירה) אשר לא נסתרה ועל כן יש לקבלה. בהעדר תועלת כלכלית ליזם, לא יעלה בידי דיירי בניין לממן את העלויות הכרוכות בחיזוק הבניין והתאמתו למבנה מוגן לביטחונם בעת חירום, באופן אשר חותר תחת תכליות תמ"א 38. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בערר 100/17 קרן בן שטרית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם במאגרים המשפטיים, 6.6.17):

"לפיכך, אנו סבורים כי לוועדה המקומית מוקנה שיקול דעת תכנוני רחב טרם קביעתה האם "ניתן להתקין מקומות חניה" בתחום המגרש. במסגרת שיקול הדעת הרחב ניתן לשקול גם את השיקול הכלכלי (טענה כי דרישת החניה תסכל את יישום הפרוייקט), והכל בהתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים."(ההדגשה אינה במקור – א.א.)

ועדת הערר בעניין זה וקבעה בפסקה 16 להחלטתה כי החריגה מהתכניות התקפות, קרי, תוספת דירות וקומות, נועדה לייתר תמריץ כלכלי עבור בעלי הזכויות בדירות הקיימות, כדי שתאפשר להם לחזק את המבנה שלהם מפני רעידות אדמה מבלי לשאת בעלויות, אולם אותו שיקול כלכלי מהווה אך שיקול אחד מיני רבים בבוא מוסד מקומי לשקול מתן היתר לפי תמ"א 38. ועדת הערר ביקשה לסמוך ידיה על שנקבע בערר (ת"א) 5267/15 א.א ריניו- ייזום והתחדשות עירונית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם במאגרים המשפטיים, 21.11.16) (להלן: "עניין ריניו"). אינני יכול לקבל טענה זו. זאת, שכן בעוד עניין ריניו עוסק בהיתר של הריסת מבנה ובנייתו מחדש לפי תמ"א 38, ענייננו עוסק בהיתר לחיזוק מבנה קיים. ברי כי יש טעם רב להבחין בין שני סוגי ההיתרים. זאת, שכן כאשר מדובר בהריסת מבנה והקמת מבנה חדש, ייתכן שישנו מרווח תמרון בתכנון המבנה, שיש בו כדי להשפיע על עלות הפרויקט, כמו למשל הקטנת שטח הדירות, וכאמור בעניין ריניו. ודוק, כשעסקינן בחיזוק מבנה קיים, מרווח התמרון מצומצם הרבה יותר, ועל כן בנסיבות מעין אלו לא בנקל ידחה בית המשפט טענות בדבר העדר היתכנות כלכלית. וכך גם בענייננו, במיוחד בהינתן חוות הדעת הכלכלית שהונחה לפני, וכאמור, לא נסתרה.

10.4 מסוכנות חיי אדם לעומת שיקולי חניה

בפתח דבריי ציינתי את חשיבותה של תמ"א 38 כתוכנית כלל ארצית שנועדה לשפר ולחזק מבנים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה במטרה למנוע אסונות עתידיים שעלולים לעלות בחיי אדם. אמנם לא ניתן להתעלם גם מהצורך בהכשרת מקומות חניה, אך באיזון שבין שני אינטרסים אלה, נקבע בשורה של חיקוקים כאמור לעיל כי גובר אינטרס הבטיחות על פני החניה, שאינו שקול לערך חיי אדם. זאת ביתר שאת, מקום בו נמצא פתרון סביר לחניה. אפנה לענייננו לדברי מהנדס העיר בת-ים, מר פתאל, בעת שתיאר את מצב הבניין (עמ' 6-5 לפרוטוקול ישיבת ועדת הערר):

"יש פה מסוכנות שמדברת על סדקים, ברזלים גלויים וקורוזיה... במסגרת ההכרזה על מבנה מסוכן נשלח לדיירים הודעות. לפי המכתב שיש ברשותי ההכרזה נעשתה וההודעה נשלחה במאי ולפיה יש לפעול להסרת המסוכנות תוך 21 יום."

ודוק: הכרזת הבניין כ"מבנה מסוכן" מעידה כאלף מונים על הצורך בחיזוקו, ובהקדם. באיזון בין צורך הכרחי זה לבין צרכי הנוחות המקסימלית של דיירי האזור, ברי שיש להעדיף את אישור מתן ההיתר כפי שסברה ועודנה הוועדה המקומית.

סוף דבר

המקרה שלפני ממחיש את ההתנגשות בין תכלית בנייה לפי תמ"א 38 לבין מציאת פתרונות לבעיות שנוצרות בבניה לפיה, ובמקרה דנן בעיית מקומות החניה כאשר לא ניתן להכשיר כאלו בתחום המגרש. כאמור, באיזון בין השגת התכליות החשובות של תמ"א 38 שעליהן עמדתי בפסק הדין לבין החשיבות בהסדרת מספר מקומות חניה שמתחייב לפי תקני החניה, גוברות הראשונות, וזאת מבלי להתעלם מן הצורך שבמציאת פתרונות חניה חלופיים. ודוק, המחוקק קבע כי ניתן להכשיר מקומות חניה גם מחוץ למגרש, לרבות במקרה של גריעת מקומות חניה כתוצאה מחיזוק הבניין, ועל כן ניתן לפעול בדרך זו על מנת לעמוד בדרישות החניה במקרה דנן.

הוועדה המקומית, נתנה את דעתה לשיקולים שעליהם עמדתי, בחנה בעין מקצועית את פתרונות החניה, הגיעה לידי מסקנה שיש באלה כדי לענות על הצרכים, הן לטווח המיידי והן לטווח הרחוק ושיהיה בהם כדי להבטיח את המתחייב על פני הדין. משכך, לא היה מקום להתערב בשיקול הדעת של הוועדה המקומית ובפתרונות המאוזנים שנמצאו על ידה.

לפיכך, דין העתירה להתקבל, והחלטת ועדת הערר בנוגע לחניות מבוטלת בזאת. החלטת הוועדה המקומית למתן היתר עומדת בתוקפה למעט בנושא מיקום הממד"ים. יובהר שאין בפסק הדין כדי לשנות את ההכרעה בנושא מיקום מגדל הממ"דים.

ועדת הערר תשא בהוצאות העותרת בסך 17,550 ₪ ובהוצאות הוועדה המקומית בסך 17,550 ₪.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים. 

ניתנה היום, י"ח כסלו תש"פ, 16 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.