גבי בן-גלים חברה לבניין בע"מ ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח'

לפניי בקשת הנאמנים בתקופת הקפאת ההליכים של חברה מס' 2-חברת בן גלים חברה ליזמות בע"מ (להלן: "החברה") לאשר מכירת זכויות החברה בפרויקט ביכורים 24 בחיפה לרוכשת-חברת שליט בע"מ.

רקע עובדתי

1.ביום 8.10.2019 ניתן צו הקפאת הליכים לשלוש החברות שבכותרת ולבעלי המניות בהן. תוקף הצו היה עד ליום 8.12.2019 ובהחלטה מיום 5.12.2019 הוארך תוקפו ב- 60 ימים נוספים, כך שאם לא יוארך צפוי תוקף הצו לפוג ביום 7.2.2020. החברה פועלת מזה כ- 41 שנים בענף הבניה, ומבצעת בעצמה ובאמצעות קבלני משנה מטעמה פרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. אחד הפרויקטים שבהם קשורה החברה הוא פרויקט ברח' ביכרוים 24 בחיפה, הידוע כגוש 10808 חלקה 64 (להלן: "הנכס" או "המבנה"). בהתאם להסכם שנחתם בין החברה לבין בעלי הדירות בבניין שהיה קיים על הנכס התחייבה החברה להרוס את המבנה הקיים ולבנות במקומו מבנה חדש, "כאשר כל אחד מהבעלים יקבל דירה חדשה במקום דירתו הישנה" גדולה יותר מהדירה השינה ב- 25 מ"ר ברוטו כולל ממ"ד (ההואיל השני בעמ' 2 להסכם). בתמורה לביצוע עבודות הבניה כאמור, מכרו בעלי הזכויות בנכס לחברה את מלוא זכויות הבניה הנותרות, והסכימו כי החברה תהיה רשאית לבנות לעצמה עד 10 דירות נוספות על אלה שייבנו לבעלי הזכויות (ההואיל האחרון ולפני האחרון בעמ' 2).

2.החברה התחילה לקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם, הוציאה היתר בנייה, הרסה את המבנה הישן והתחילה בביצוע עבודות הבנייה. החברה אף מכרה חלק מהדירות שעתידה הייתה לבנות לארבע קבוצות רוכשים: אשכנזי אורית, ודש ראובן ושלומית, לזר לי וצייטלר רבקה ואלי.

3.נוכח הקשיים הפיננסיים אליהם נקלעה החברה כמתואר בצו הקפאת ההליכים שניתן ביום 8.10.2019 לא הצליחה החברה להשלים את הפרויקט מושא החלטה זו ופרויקטים נוספים אחרים שהיא קשורה בהם בהסכמים הדומים להסכם נושא הבקשה. בשל קשיים אלה נכנסה החברה להליך חדלות פירעון לשם שיקומה והבראתה.

הבקשה וטענות הצדדים

4.בבקשה לאישור מכר זכויות החברה לרוכשת טענו הנאמנים, כי נעשתה על ידם התמחרות בין מציעים שונים בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 22.10.2019 ובסיום הליך ההתמחרות הוכרזה הרוכשת, שהציעה את ההצעה הגבוהה ביותר, כזוכה בהתמחרות. בהתאם לכך נחתם עם הרוכשת הסכם, הכפוף לאישור בית המשפט, שלפיו המחתה החברה את זכויותיה ואת חובותיה לחברה הרוכשת, אשר התחייבה לאמץ את החוזה מול בעלי הזכויות בנכס כפי שהוא (AS IS), בסכום של 1,607,000 ₪ בתוספת מע"מ. עוד טענו הנאמנים, כי בהתאם לדו"ח שנערך על ידי השמאי ערן וולקן בחודש 7/2019 הרווח הצפוי של החברה אם תשלים בעצמה את הפרויקט יעמוד על סך כ- 2 מיליון ₪, כך שהסכם המחאת הזכויות שנחתם מול הרוכשת הוא סביר ומיטיב עם הנושים והחברה. עוד ציינו הנאמנים, כי למיטב ידיעתם הרוכשת היא "חברה רצינית העוסקת ביזום ובניית מאות יחידות דיור, מעורבת בכלל תהליכי ההקמה, התכנון והביצוע, בעלת סיווג קבלני ג-4 ובעלת ניסיון ומוניטין כשלושה עשורים. על כן, המחאת זכויות החברה לחברה הרוכשת לא רק שלא תפגע בדיירים ובעלי הזכויות אלא אף תטיב עמם.

5.שישה מתוך שמונה בעלי הזכויות בנכס הגישו התנגדות לאישור המחאת זכויות החברה לרוכשת. בתשובה בכתב שהגישו ובטיעוניהם בעל פה בדיון שקיימתי בבקשה ביום 24.12.2019 טענו בעלי הזכויות, כי אין כל אפשרות שהחברה הרוכשת תקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם ותסיים את בניית הדירות במועדים שנקבעו בו ועל כן, לא ניתן לאפשר לנאמנים להמחות את זכויות החברה ואת חובותיה לחברה הרוכשת. לטענתם, תנאי בסיסי להכרה בזכות הנאמנים להמחות את זכויות החברה לצד שלישי שלא בהסמכת הצד השני להסכם הוא שהנאמנים הודיעו על אימוץ החוזה כפי שהוא על כל ההתחייבויות שבו, לרבות כיבוד המועדים הקבועים בו בקשר לסיום הבנייה ומסירת הדירות לבעלי הזכויות. על פי הנטען, בהתאם לאמור בדו"ח מס' 1 שהוגש על ידי הנאמנים, דרוש לחברה פרק זמן של כ- 20 חודשים לסיום בניית הפרויקט בעוד שהחוזה מחייב אותה לסיים את הבנייה בתוך 18 חודשים מיום הנפקת היתר בנייה. היתר הבנייה הונפק בחודש 1/2019, כך שבהתאם ללוחות הזמנים הקבועים בחוזה, יהא על החברה הרוכשת לסיים את הבנייה בחודש 6/2020, כאשר לכל הדעות אין כל אפשרות לעמוד בלוחות זמנים אלה. נטען עוד, כי הסמכות של בית המשפט לאפשר לנאמן ולחברה להמחות את זכויותיה וחובותיה בהסכם בניגוד לאמור בו ובניגוד לעמדת הצד השני להסכם מותנית בכך ש"ההמחאה חיונית להבראת החברה ואין בה כדי לפגוע בצד השני לחוזה" (סעיף 350ט לחוק החברות, התשנ"ט-1999). לטענתם, המחאת זכויות וחובות החברה לרוכשת אינה דרושה להבראת החברה, שכן במקרה דנן נעשית מכירת חיסול של כלל נכסי וזכויות החברה בפרויקטים השונים, כך שמדבור בפועל בהליך פירוק דה-פקטו של החברה ולא בהליך הבראה. בעלי הזכויות הוסיפו וטענו, כי גם התנאי השני הקבוע בסעיף 350ט לחוק החברות ושלפיו אין בהמחאה לפגוע בזכויות הצד השני לחוזה אינו מתקיים. לשיטתם, עצם כפיית התקשרות חוזית עם קבלן שבעלי הזכויות לא בחרו בו ואין להם כל ידיעה אודות אישיותו, כישוריו ויכולותיו, פוגעת בהם. נטען עוד, כי בעלי הזכויות הסתמכו על התחייבויות החברה לצפי להשלמת העבודות, ושינו את מצבם לרעה. אחת הרוכשות היא בת 88 שנים ואין לצפות ממנה להמשיך במצב הנוכחי ובהמתנה לקבלת הדירה. עוד נטען, כי המחאת הזכויות מכניסה את בעלי הזכויות לתקופה נוספת של אי וודאות, שהרי אין לדעת מתי תוכל הרוכשת להתחיל בהשלמת העבודות ומה הצפי להשלמתן. המחאת הזכויות אף תפגע בבעלי הזכויות שכן היא תמנע מהם לחלט את הערבויות שנועדו בדיוק למצב זה שבו החברה לא תוכל להשלים את הפרויקט. במסגרת התגובה עתרו בעלי הזכויות להתיר להם לחלט את הערבויות הבנקאיות שהם מחזיקים בהן.

6.ב"כ בנק הפועלים אשר מלווה את הפרויקט טען, כי הוא נתן ערבויות לא רק לבעלי הזכויות בנכס אלא גם לרוכשי הדירות, וכי סך כל הערבויות שהועמדו על ידו מסתכם בסכום של כ- 13.4 מיליון ₪. מדובר בערבויות בתנאי חוק מכר, כך שאין המדובר בערבויות אוטונומיות אלא בערבויות מותנות ועל מנת שהמחזיק בהן יהיה רשאי לממש אותן יהא עליו להוכיח כי התמלאו התנאים המזכים אותו בכך. נטען עוד, כי גם אם קיימת הפרה של ההסכם בכל הנוגע למועד סיום עבודות הבנייה, אין משמעות הדבר בהכרח ביטול ההסכם, שכן בהתאם לתנאי ההסכם זכאים בעלי הזכויות במקרה זה לדמי שכירות. ואכן, בשל המצב אליו נקלעה החברה הוגשה בקשה מוסכמת גם על ידי הבנק לחילוט חלק מהערבויות בהן מחזיקים בעלי הזכויות לצורך כיסוי דמי השכירות שהחברה לא יכולה הייתה לשלם להם. עוד טען ב"כ הבנק כי מתנהלים בין הבנק ובין החברה הרוכשת מגעים לצורך החלפת הערבויות שמחזיקים בהן בעלי הזכויות בערבויות חדשות שיעמיד הבנק עבור החברה הרוכשת לטובת בעלי הזכויות. לשיטתו, יש בכך כדי ללמד על רצינות החברה הרוכשת שכן הבנק לא היה בוחן ברצינות אישור החברה הרוכשת והעמדת ערבויות עבורה אילו לא היה מדובר בחברה רצינית שיכולה לקיים את התחייבויות החברה בהתאם להסכם הקיים עם בעלי הזכויות.

7.מר דידי הבעלים של החברה הרוכשת טען בדיון, כי בעת החתימה על ההסכם מול הנאמנים הוא לא היה "מודע לכל מיני דברים שעלו פה לגבי מועדים וכך צריך להיות ריאלי גם". לטענתו, "כל יום מתברר משהו חדש ומסמכים שלא הוצגו בפני. כמו שהוצג כאן, אני חושב שגם עצם זה שהדיירים לא מסכימים והבנתי שדרושה הסכמה של הדירים ושהיא ניתנה. ברור שאני לא רוצה להתחיל פרויקט של מי שאני אמור לתת לו דירות והוא מתנגד מראש לעצם זה שאבצע את הפרויקט הזה". עו"ד רוזן שנכחה באולם בית המשפט והתיישבה בספסלים המיועדים לקהל לא הכריזה שהיא מייצגת את החברה הרוכשת ולא ביקשה לטעון בשמה, טענה כי בפרק זמן של 18 חודשים שיימנו ממאי שנה זו לא יספיקו לסיום הבנייה.

דיון והכרעה

8.אין מחלוקת בדבר סמכותו של בית המשפט הדן בהליכי הבראה של חברה שנכנסה להליכי חדלות לאשר לחברה ולנאמנים להמחות את זכויותיה של החברה ואת חובותיה לצד שלישי, על אף התנגדות הצד השני להסכם ועל אף קיומה של הוראה בהסכם המגבילה את יכולת החברה לעשות כן. סמכות זו מעוגנת בסעיף 350ט לחוק החברות והיא מותנית בקיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, ההמחאה חיונית להבראת החברה; והשני, אין בהמחאה לפגוע בצד השני לחוזה. זאת ועוד, מתן היתר לחברה ולנאמנים להמחות את זכויות החברה לצד שלישי מותנית באימוץ תנאי ההסכם כפי שהם, ללא שינויים בהתחייבויות וזכויות הצדדים בהתאם להסכם הקיים.

9.תנאים אלה מתקיימים במלואם. כפי שהובא לעיל, החברה נמצאת בהליכי הקפאה שמטרתו להביא להבראת החברה וגיבוש הסדר נושים שיובא בסוף הדרך לאישור באסיפות הנושים. אין ספק כי הזרמת סכום של כ- 1.6 מיליון ₪ לקופת הנאמנים תשיא את התמורה שיקבלו הנושים ותגביר את הסיכויים שהסדר הנושים שיגובש יאושר. אינני מקבל את טענת בעלי הזכויות, כי העובדה שהחברה פועלת למכירת זכויותיה בפרויקטים השונים משמעה כי מתנהל כאן הליך לפירוק החברה ולא הליך הבראה. החברה נמצאת בהליך הבראה בשל קשיים כלכליים אליהם היא נקלעה ושלא אפשרו לה להשלים את הפרויקטים. על כן, אך טבעי הוא שהחברה תפעל בתקופת ההקפאה להיפטר מנכסים וחוזים מכבידים ותפעל למכירת זכויותיה בחלק מהפרויקטים שבהם היא קשורה במטרה לאפשר לה להמשיך ולהתנהל בפרויקטים אחרים בין אם בתקופת ההקפאה ובין אם לאחר מכן, אם וכאשר יגובש ויאושר הסדר נושים. זוהי מהותו של הליך ההבראה. על כן אני דוחה את טענת בעלי הזכויות שהמחאת הזכויות והחובות של החברה על פי ההסכם אינה חיונית להליך ההבראה.

טענת בעלי הזכויות כי אין כל אפשרות שהחברה הרוכשת תוכל לקיים את התחייבויות החברה בהתאם להסכם בנוגע למועדים וכי בשל כך אין מקום לאישור ההסכם, דינה להידחות וכמה טעמים לדבר: ראשית, החברה הרוכשת לקחה על עצמה את התחייבויות החברה על פי ההסכם הקיים AS IS, כך שהיא מחויבת להשלים את הבנייה במועדים הקבועים בהסכם. שנית, הטענה שהחברה הרוכשת לא תוכל לקיים את ההתחייבויות על פי ההסכם כלל לא הוכחה. בין הצדדים נטושה מחלוקת באשר למועד שממנו יש למנות את פרק הזמן עליו התחייבה החברה לסיום הפרויקטים. בעלי הזכויות בנכס טוענים, כי יש למנות את התקופה מינואר 2019 אז הונפק היתר הבנייה ואילו הנאמנים טוענים, כי יש למנות את התקופה, לכל המוקדם מחודש מאי 2019 אז פינו הדיירים את המבנה. עוד טענו הנאמנים, כי בזמנו נשלח על ידי עו"ד אלי הדס, שייצג את החברה, מכתב לדיירים שבו הוא מתרה בהם שהם מפירים את ההסכם בכך שהם נמנעים מלחתום על המסמכים המאפשרים רישום שעבוד על הדירות באופן המעכב את תחילת הפרויקט. מחלוקת זו בין החברה לבין הדיירים באשר למועד סיום עבודות הבנייה אמורה להתברר בהמשך ככל שאכן הפרויקט לא יסתיים במועד שנקבע בחוזה וככל שהחברה הרוכשת לא תקיים את התחייבויותיה על פיו. ברם, אין בטענות אלה שהן עדיין בגדר טענות שכלל לא הוכחו, כדי להצדיק דחיית בקשת הנאמנים להסבת החוזה לצד שלישי.

טענות בעלי הזכויות שהסבת החוזה לחברה הרוכשת תגרום להם נזק שכן הם ימצאו את עצמם בחוסר וודאות וכי אין לצפות מהם שהם יישארו במצב של המתנה לדירותיהם הן טענות חסרות בסיס ואף נגועות במידה מסוימת בחוסר תום לב. כפי שהובא לעיל, הפרויקט התחיל, המבנה נהרס, עבודות הבנייה החלו ועל כן, קיים צורך בהמשך ביצוע העבודות בפרויקט בין אם בידי החברה הרוכשת ובין אם בידי קבלן אחר. על כן, חוסר הוודאות הנטען, הצורך בהמתנה לדירות וכל הכרוך בהשלמת העבודות ימשיך להתקיים בין אם העבודות יבוצעו על ידי החברה הרוכשת ובין אם בידי קבלן אחר. מצב זה הוא תוצאה של הקשיים הפיננסיים אליהם נקלעה החברה ושהביאו אותה למצב של חדלות פירעון ואינו קשור כלל להסבת החוזה לחברה הרוכשת, מהלך שבא להטיב עם בעלי הזכויות ועם רוכשי הדירות.

הטענה שהסבת החוזה תמנע מהדיירים לחלט את הערבויות שבהן הם מחזיקים וכי מניעת חילוט הערבויות היא בגדר נזק שייגרם לבעלי הדירות היא טענה מופרכת ועדיף אילו כלל לא הייתה מועלית. חילוט ערבויות אינו ערך בפני עצמו ואינו זכות מוקנית לבעלי הזכויות. כפי שהובא בטענות ב"כ בנק הפועלים, עליהם לא חלק מי מהצדדים, מדובר בערבויות בתנאי חוק מכר ולא בערבויות אוטונומיות ועל כן, לצורך מימושן, יהא על בעלי הזכויות להוכיח את התנאים המזכים אותם בחילוט הערבויות. ערבויות אלה נועדו להבטיח את זכויות בעלי הדירות אם וכאשר החברה תפר את ההסכם בהתאם לגובה הנזק שייגרם להם כתוצאה מהפרת ההסכם. אם החוזה יוסב לחברה הרוכשת ואם החברה הרוכשת תעמוד בהתחייבויותיה על פי ההסכם, הרי מן הסתם לא ייגרם נזק לבעלי הדירות ולא תהיה להם עילה לחלט את הערבויות. זאת ועוד, גם אם החברה הרוכשת לא תעמוד בהתחייבויותיה בהתאם לחוזה, הרי אז תהיה לבעלי הדירות הזכות לחלט את הערבויות שבהן הם מחזיקים או את הערבויות שיחליפו אותן, וזאת עד גובה הנזק שייגרם להם. עולה, אם כן, כי אין כל ממש בטענות בעלי הזכויות שהסבת ההסכם תגרום להם נזק כלשהו. העלאת טענה זו מלמדת כי מה שעומד בבסיס התנגדותם של בלי הזכויות הוא רצונם לחלט את הערבויות שבהן הם מחזיקים ולא טעמים אמתיים ומוצדקים.

10.טענה נוספת שהעלו בעלי הזכויות קובעת, כאמור, כי עצם העובדה שהסבת החוזה כופה עליהם קבלן שהם לא מכירים מהווה פגיעה חמורה בהם. גם טענה זו נגועה במידה מסוימת בחוסר תום לב ודינה להידחות. הבקשה למתן צו הקפאת הליכים הוגשה ביום 10.9.2019, וצו הקפאת ההליכים ניתן ביום 8.10.2019. סמוך לאחר מתן הצו הגישו הנאמנים בקשה לאפשר להם לפרסם הזמנה למכירת זכויות החברה בפרויקט, ולאחר מכן נעשתה התמחרות בין המציעים שבעקבותיה נבחרה החברה הרוכשת בהיותה המציעה הגבוהה ביותר. במשך כל תקופה זו לא הביעו בעלי הזכויות כל התנגדות להליך הפרסום וההתמחרות, לא פנו לנאמנים והציעו קבלן אחר מטעמם ולמעשה לא עשו דבר בכיוון זה על אף שהם מודעים כי קיים צורך בהשלמת העבודות בין בידי החברה ובין באמצעות קבלן אחר. אדרבא, מתגובת הנאמנים עולה, כי בעלי הזכויות ניהלו משא ומתן עם הנאמנים בנוגע לדמי השכירות המגיעים להם, סיכמו עם הנאמנים כי הערבויות יחולטו באופן חלקי כך שישולמו להם דמי שכירות עד סוף חוש 12/2019. כל זאת מבלי שהביעו מחאה או דרישה או כל התנגדות להסבת החוזה לקבלן זה או אחר. התנהלות זו מלמדת כי הייתה, ככל הנראה, הסכמה והבנה מצד בעלי הזכויות, כי הנאמנים ימשיכו את ביצוע העבודות בין באמצעות החברה ובין באמצעות קבלן אחר. משום מה השתנתה עמדה זו מבלי שניתן הסבר כלשהו לשינוי בעמדות בעלי הזכויות, וזאת על אף שאין מחלוקת כי קיים צורך בהשלמת הפרויקט. זאת ועוד, בעלי הזכויות מביעים התנגדות להמשך ביצוע הפרויקט מבלי להציג אלטרנטיבה אחרת כשלהי. הם לא טוענים, כי נבחר על ידם קבלן אחר שיכול ומסוגל להשלים את הפרויקט בתוך לוחות הזמנים הקבועים בהסכם, הם לא טוענים, כי נבחר על ידם קבלן בעל מוניטין ויכולות טובים יותר מהחברה הרוכשת ולא מעלים כל טענה לגוף החברה הרוכשת וליכולות שלה ולמעשה מלבד התנגדות לשם ההתנגדות (ככל הנראה כדי להצדיק חילוט הערבויות) לא הובא כל נימוק בעל משקל ממשי המצדיק את התנגדותם ודחיית בקשת הנאמנים.

11.טענת מד דידי, בעל השליטה בחברה, כי הוצג לו כי הדיירים מסכימים וכי כל פעם צץ מסמך ועובדה חדשים שלא ידע עליהם, אין לקבל. מדובר בטענות בעלמא שלא נטענו עד מועד הדיון בבקשה לאישור הסכם המחאת הזכויות, ולא הוגש תצהיר מטעם מר דידי לאימותן. זאת ועוד, בהצעה הבלתי חוזרת הצהירה החברה הרוכשת, כי בוצעו על ידה כל הבדיקות הנחוצות והדרושות בטרם הגישה את הצעתה, הצהירה שהיא מקבלת את מצב הפרויקט וההסכם מול הדיירים AS IS, וכי אין לה כל טענה בדבר מצגים כאלה או אחרים שהוצגו לה על ידי הנאמנים. יתירה מכך, מדברי הנאמנים עולה, כי טענות מר דידי שנאמר לו כי דרושה הסכמת הדיירים להסבת ההסכם וכי הסכמה זו הושגה אינה נכונה בלשון המעטה. החברה הרוכשת אף לא הגישה בקשה להתיר לה לחזור מהצעתה ובהעדר בקשה מעין זו אין מקום לדון בטענות מר דידי שהועלו כלאחר יד במהלך הדיון.

12.סוף דבר, הנני מקבל את הבקשה ומתיר לנאמנים להמחות את זכויות החברה וחובותיה בהתאם להסכם מול בעלי הזכויות לחברה הרוכשת, וזאת בתנאים שלהלן:

א.הערבויות הבנקאיות שמסרה החברה ימשיכו להיות מוחזקות בידי בעלי הזכויות ורוכשי הדירות עד החלפתן בערבויות חדשות באותה איכות בידי החברה הרוכשת.

ב.החברה הרוכשת תדאג למסור בידי בעלי הזכויות ובידי רוכשי הדירות ערבויות בנקאיות חדשות התואמות את האמור בהסכמים עמם.

13.אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא החלטה זו לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, כ"ז כסלו תש"פ, 25 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.