אפללו נ' חן

לפניי תובענה למתן סעד הצהרתי המורה כי התובע הוא הבעלים החוקי והיחיד של נכס מקרקעין – דירת מגורים הידועה כתת-חלקה 3, בחלקה 137, גוש 6183, הממוקמת ברחוב האצ"ל 47 בעיר רמת-גן (להלן: "הדירה").

במוקד הדיון ניצבות השאלות העיקריות שבמחלוקת בין הצדדים העוסקות בהתיישנות התובענה ובאותנטיות מסמכי מכר הדירה.

עיקרי טענות התובע

1. התובע טוען, כי התקשר עם הנתבעת, עם אמה - חיה אלטמן ז"ל ועם אחיה - אלון יוסף ז"ל (להלן: "המוכרים"), בהסכם מכר מיום 30.1.1983 (להלן: "הסכם המכר"), לפיו רכש מהמוכרים את זכויות הבעלות בדירה.

2. התובע מציין, כי הסכם המכר נערך באמצעות עוה"ד דוד שראבי, אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה ובהתאם להוראות הסכם המכר, שילם למוכרים את מלוא התמורה הנקובה בו, קיבל את החזקה בדירה ודיווח על רכישתה לרשויות המס, אולם הזכויות בדירה לא נרשמו על שמו במרשם המקרקעין. התובע תומך טענות אלו בהפנייתו לעותק חתום מהסכם המכר; לנסח רישום המקרקעין; לאישורים בדבר קבלת התמורה בחתימת ידם של המוכרים; לעותק מייפוי כוח בלתי חוזר שנמסר בנאמנות לעוה"ד שראבי; לעותק מטופס דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין בגין רכישת הנכס; לעותק מאישור עיריית רמת גן לרישום הנכס על שמו; לשטר העברת זכות שכירות שנחתם על ידי הצדדים לעסקה, לאישורי מיסוי מקרקעין בגין העסקה ולמכתבו של עוה"ד שראבי מיום 27.8.17 (ראו נספחים ד1-ד8, ו-ז' לכתב התביעה המתוקן).

3. התובע מבהיר, כי במשך למעלה מ- 30 שנים זכויותיו בדירה היו רשומות במנהל מקרקעי ישראל אולם רק לאחר שהוגשה כנגדו תביעת פינוי על ידי הנתבעת, בגדרי הליך מס' 12581-04-17 (להלן: "תביעת הפינוי"), נודע לו כי זכויותיו לא נרשמו במרשם המקרקעין.

4. התובע מוסיף על כך ומתאר את הרקע לרכישת הדירה, שתחילתו בדירת מגורים שירש מאמו המנוחה ובה התגוררו יחדיו. לאחר פטירתה, ביקש התובע לרכוש דירה אחרת על מנת לפתוח פרק חדש בחייו ולכן מכר את הדירה שירש מאמו, פנה למשרד תיווך ובאמצעותו ביקר בדירה מושא הדיון. התובע מפנה, בהקשר זה, לצו הירושה של אמו ז"ל, לאישורי מס הרכישה ומס השבח ששילם בגין דירת אמו ולקבלה בגין תשלום דמי תיווך ששילם למשרד התיווך (ראו נספחים א'-ג' לכתב התביעה המתוקן).

5. לגישת התובע עילת התובענה לא התיישנה. התובע גורס, כי לא ידע ולא היה עליו לדעת שהדירה אינה רשומה על שמו במרשם המקרקעין, מאחר שהדירה הייתה רשומה על שמו ברשות מקרקעי ישראל ובעירייה והוא לא היה מודע לצורך לרשום את זכויותיו גם במרשם המקרקעין. התובע מבקש להבהיר בהקשר זה העדר הבנה בדבר זהות הגורם המוסמך לרישום בעלויות על נכסי מקרקעין ומפנה למסמכים שהגיעו לידיו, בכללם אישור העירייה (נספח ד'6 לכתב התביעה המתוקן), שטר העברת הזכויות החתום על ידי הצדדים ורשות מקרקעי ישראל (נספח ד'7 לכתב התביעה המתוקן) ואגרת חוכר שנמסרה לו ביום 22.3.04, בה צוין כי הוא החוכר לדורות של הדירה (נספחים ה', ו'1-ו'2 לכתב התביעה המתוקן) וכן לדמי החכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל בגין הדירה.

6. התובע שב וטוען, כי לא ידע על אודות הצורך לרשום הערת אזהרה בגין העסקה ומציין כי הנושא אינו מוסדר בגוף הסכם המכר. לטענתו, נודע לו על כך שאינו רשום כבעלי הדירה בהמשך להגשת תביעת הפינוי, עת פנה לעו"ד שראבי לבירור הנושא והאחרון מסר לו כי הדירה אכן אינה רשומה על שמו, מאחר שלא הומצא לו אישור תקף מאת העירייה. התובע מציין, כי פנה לעירייה לשם הנפקת האישור ונענה כי לא ניתן לקבלו בשל חובות הרובצים על הדירה מזה שנים רבות. התובע מאשר את מודעתו לחובות לעירייה אך לגישתו, הוא לא ידע כי הם מעכבים את רישום הדירה על שמו וכי הוא מעולם לא נתבקש על ידי עוה"ד שראבי להמציא את האישור הנדרש, עד שפנה אליו בנוגע לתביעת הפינוי.

   התובע סבור, כי בהתאם להוראת סעיף 8 בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, (להלן: "חוק ההתיישנות"), בהינתן שהמועד בו הבין לראשונה שזכויותיו אינן רשומות כדבעי התרחש בסמוך להגשת תביעת הפינוי, בחודש אפריל 2017, לא ניתן לגרוס שעילת תביעתו התיישנה. כמו כן ולעמדת התובע, כפירת הנתבעת בהסכם המכר שבו התקשרה עולה כדי הפרת חובתה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת.

   עוד נטען, כי משטענת ההתיישנות לא הועלתה מצד מי מהצדדים בתביעת הפינוי, אין להעלותה כעת, וכי מקום שבו מתעורר ספק בעניין התיישנות, יש לזקפו לחובת הטוען.

   עיקרי טענות הנתבעת

7. הנתבעת טוענת, מנגד, כי תביעתו של התובע התיישנה. לגישתה, זכותו הנטענת בדירה היא זכות אובליגטורית להקנות זכות במקרקעין ולכן התביעה לאכיפתה היא תביעה במקרקעין הכפופה לתקופת התיישנות בת 25 שנים, בהתאם להוראת סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות. מודגש, כי הטענה להתיישנות התובענה נסמכת על חלוף מעל 25 שנים מהמועד שבו נרכשה הדירה על פי הסכם המכר. הנתבעת מוסיפה על כך וטוענת, כי הוראת סעיף 159(ב) בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אינה חלה על תביעות לאכיפת זכות אובליגטורית במקרקעין. עוד נטען בהתאם להוראת סעיף 125(א) בחוק זה, כי הרישום בפנקס מהווה ראיה חותכת לתוכנו ואין לסתור אותו אלא בהתקיים מספר מצומצם של עילות, כמרמה, השמטת זכות רשומה, טעות סופר, טעויות מדידה - שאינן רלוונטיות לענייננו.

8. הנתבעת סבורה, כי לא הורם הנטל להוכחת קיומה של עילה לדחיית מרוץ ההתיישנות, בהתאם להוראת סעיף 8 בחוק ההתיישנות. לשיטתה, אין די לעניין זה בטענה כי על הדירה רבץ חוב לעירייה. מובהר, כי הוראת סעיף 8 בחוק ההתיישנות לא תחול במקרה שבו היה בידי התובע לגלות את העובדות שנעלמו מידיעתו במאמץ סביר, או בזהירות סבירה. בהינתן שמרשם המקרקעין גלוי לכל נטען, כי תנאים אלו לא מתקיימים בעניינו של התובע.

   הנתבעת מדגישה כי בהינתן שהתובע ידע למכור את הדירה שירש מאמו, להשכיר דירה ולקבל דמי שכירות, לבקר בעירייה ולהסדיר חובותיו כלפיה ובהינתן כי הוא עובד כאיש בטחון, מתנדב במשטרת ישראל ומשמש כחבר נציגות של בניין בתל אביב - לא ניתן לגרוס כי נעלמו ממנו העובדות באופן שבו לא היה בידו להשיגן בזהירות או שקידה סבירה. במיוחד כך, שעה שעוה"ד שראבי שלח לתובע מכתב כבר ביום 24.12.08 בנוגע לאישור העירייה (הנתבעת מפנה למוצגים נ/1 א'-ז') ובהינתן עדותו לפיה ביום 23.1.09, שלח לתובע מכתב רשום, בו ביקש ממנו להעביר את הדירה על שמו בטאבו ולהמציא לשם כך אישור מעיריית רמת גן (הנתבעת מפנה לפרו', עמ' 9 שו' 8). הנתבעת מוסיפה על כך ומדגישה, כי הטענה לפיה התובע מסר את הטיפול ברישום הדירה לידי בא כוחו, אינה מסירה ממנו את האחריות לתוצאות הטיפול, בהתאם להוראת סעיף 2 בחוק השליחות, התשכ"ה-1965.

9. עוד לגישת הנתבעת, גרסתו של התובע התפתחה באופן שאינו מאפשר לייחס לה את המהימנות המתבקשת. הנתבעת מפנה לסעיפים 14-19 בכתב התביעה המקורי, בהם צוין כי הסיבה לאי-רישום הדירה על שם התובע, יסודה בחובות כלפי העירייה שהתובע נמנע מלטפל בהם, בין היתר, מחמת התדרדרות מצבו הנפשי כתוצאה מפטירת אמו. זאת, לעומת הטענה הנוכחית לפיה לא ידע על אודות הרישום, העולה כדי שינוי חזית תהומי. לשיטת הנתבעת, שינוי חזית זה התרחש עת הבין התובע שהטענה לקיומו של מצב נפשי אינה יכולה להצדיק היעדר טיפול ברישום הזכויות במשך מעל 25 שנים, בעוד שדבר לא הפריע לתובע להשכיר את הדירה ולמכור את דירת אמו. הנתבעת מוסיפה על כך ומפנה לתגובת התובע לבקשה לצו מניעה שהוגשה בתביעת הפינוי, שם טען כי רישום הבעלות לא בשליטתו והוא, מצדו, "לא ישב על הגדר", כך שנחזה כי היה מודע למצב הרישום. כן מפנה הנתבעת לפסקה 30 באותה תגובה, שם ציין התובע כי "יתכן והמבקשת הייתה צעירה בגילה עת מכרה את הנכס". מהשימוש במילה "יתכן", מבקשת הנתבעת ללמוד כי התובע אינו מדייק בפרטים כיוון שלא ראה אותה כלל במהלך מכירת הדירה. עוד מפנה הנתבעת לפסקה 10 בתצהיר עדותו של התובע בתביעת הפינוי, בו ציין כי "אלא אף זנחתי את עניין רישום הדירה מאחר ולא חשבתי על זה ואינני מבין בעניינים משפטיים וסברתי כל השנים כי הזכויות בדירה נרשמו על שמי והכל בסדר". מכאן מבקשת הנתבעת ללמוד כי בניגוד לטענת התובע, תביעת הפינוי לא הייתה הגורם שהסב את תשומת לבו להיעדר רישום הדירה על שמו. גם לאור פסקאות 15 ו- 11 בתצהירו, גורסת הנתבעת כי ניתן ללמוד שהחובות לעירייה הם הסיבה לכך שהתובע לא פעל לרישום הזכויות בדירה על שמו, בציינו, כי "במשך השנים ניסיתי להגיע להסדרים שונים עם העירייה ושילמתי סכומי כסף רבים" ו- "הסיבה היחידה שלא רשמתי הדירה על שמי היא חוב לעירייה". נוסף על אלו, מפנה הנתבעת לצו עיקול שניתן כנגד התובע מצד בנק לאומי לישראל בע"מ, בגין חובות התובע כלפיו. הבנק לא הצליח להיפרע מהדירה מאחר שלא הייתה רשומה על שמו ופנייתו לקבלת אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל נתקלה בתשובה לפיה "מאחר שהדירה רשומה בטאבו היא אינה מנפיקה אישורי זכויות" (ראו נספחים 6-7 לכתב ההגנה).

10. לגופן של טענות התובע נטען, כי הנתבעת לא הכירה את התובע ומעולם לא ביצעה עמו כל עסקה, כי החתימות המופיעות על גבי מסמכי העסקה אינן מעשה ידיה וכי מספרי תעודות הזהות של המוכרים בהסכם המכר ובשטר העברת זכות שכירות שגויים, בכך שנרשמו שני מספרים זהים עבור יותר ממוכר אחד. הנתבעת מציינת כיצד נודע לה על אודות הדירה בשנת 2016, בהמשך לבקשה להיתר בנייה שהגיש בניין סמוך ובעקבותיה הנפיקה נסח רישום של הדירה וביקרה בה. הנתבעת מדגישה בסיכומיה כי לא נחקרה לעניין גרסתה העובדתית ולכן יש לקבלה. עוד הודגש, כי התובע לא טען שהכיר את הנתבעת או שראה אותה והנחתו שהייתה "צעירה", אינה מתיישבת עם העובדה שבמועד העסקה הייתה בת 37.

11. לשיטת הנתבעת, משכפרה בחתימתה על מסמך, על התובע נטל הראייה להוכחת טענתו כי החתימה היא אכן חתימתה ובמקרה הנדון התובע לא נשא בנטל זה.

    הנתבעת סבורה שגרסתו של עוה"ד שראבי תומכת בגרסתה ושוללת את זו של התובע. הנתבעת מציינת כי עוה"ד שראבי מסר בעדותו שהכיר את בעלה ז"ל, אך אותה ראה פעם אחת בלבד מבלי שידע לציין אם אותו מפגש התרחש לפני חתימת ההסכם או לאחריו (הנתבעת מפנה לפרו', עמ' 6 שו' 16, עמ' 16 שו' 9). כך מצוין, כי הלה לא ידע את כתובתה בציינו את כתובת אמה, במקום כתובתה שלה (הנתבעת מפנה לפרו' עמ' 16 שו' 8, 27). נטען, כי גרסתו של עוה"ד שראבי לפיה היו בידו מספרי הטלפון של המוכרים אינה מלמדת על נוכחותם מלפניו, שכן הלה הצהיר כי גם מר יוסף כרמלי לא היה מלפניו, בעוד שמספר הטלפון שלו היה ידוע לו. עוד מציינת הנתבעת כי עוה"ד שראבי לא ידע להסביר מדוע הקבלה בגין תשלום התמורה הייתה על שם הנתבעת בלבד, שעה שהיו שלושה מוכרים שהיו אמורים לחלוק בתשלומי התמורה.

    ביחס לחוות הדעת הגרפולוגית טוענת הנתבעת, כי מסקנתה לפיה "קיימת אפשרות" שהחתימות המלאות והחתימות בראשי תיבות נכתבו על ידה, מלמדת שקיימת גם אפשרות סבירה הפוכה. במיוחד כך, לנוכח שרק במסמכי המכירה חסרה האות "ח" מהמילה "רחל".

    שני הצדדים תמכו את טענותיהם בהפניה לאסמכתאות משפטיות.

     

    דיון והכרעה

12. בישיבות ההוכחות שנערכו מלפניי, העידו מטעם התובע – הוא עצמו, עוה"ד שראבי ו- י' כרמלי. מטעם הנתבעת העידה היא בלבד.

13. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים והתרשמתי מראיותיהם, מהעדים שהעידו מלפניי ומאותות האמת שנתגלו במהלך הדיון - הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את התובענה בחלקה.

    בתמצית אציין, כי מכלול הראיות הובילני למסקנה שהנתבעת התקשרה עם התובע בהסכם המכר וכי תמורתו שולמה במלואה. כפועל יוצא מכך, רכש התובע זכות מעין-קניינית, בבחינת זכות קניין שביושר ביחס לזכויות החכירה של הדירה. בהינתן ששילם תמורה וקיבל את החזקה בדירה, אין מלפניי נימוק שלא להכריז על התובע כבעליהן של זכויות החכירה. דחיתי את טענת ההתיישנות בהסתמך על דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית הנוצרת בין רוכש נכס מקרקעין ששילם את מלוא תמורתו לבין המוכרים. על פי דוקטרינה זו, מרוץ ההתיישנות יחל עם כפירת המוכר בזכויות הרוכש ולא עם המועד שבו התגבשה זכותו של הרוכש להירשם כבעל הזכויות בנכס.

    למעלה מן הצורך, אציין את התרשמותי כי לא ניתן לשלול לחלוטין אפשרות שאדם סביר יאמין בתום לב שזכותו כחוכר הנכס עוגנה במסמכים רשמיים מול בעלי הנכס – הקרן הקיימת לישראל. בהינתן העדר כל עוררין על מנהג הבעלים של התובע בדירה מצד מי מהמוכרים במשך מעל 30 שנות החזקתה בידיו (ואף כעת לא נשמעת כל טענה מצד יתרת מוכרי הנכס) - לא ניתן לשלול דחיית מרוץ ההתיישנות על פי הוראת סעיף 8 בחוק ההתיישנות.

    אבאר להלן את הנימוקים שביסוד מסקנתי. בפתח הדברים אדרש לנסיבות כריתת הסכם המכר ולטענה כי הנתבעת לא חתמה על מסמכי ההסכם ולא הכירה את התובע. בהמשך, אדרש לטענת ההתיישנות.

    נסיבות כריתת הסכם המכר

14. התרשמתי כי הסכם המכר נערך כדין, כי תמורתו שולמה במלואה. הוכח מלפניי על פני מאזן ההסתברויות במשפט אזרחי כי החתימות הנחזות כשל הנתבעת על גבי מסמכי הסכם המכר הן חתימותיה שלה. מסקנתי זו נשענת על שלושה נדבכים ראייתיים.

15. הנדבך הראשון, יסודו במסמכי המכר ובחתימות הנחזות עליהם. עיון במסמכי המכר, בכללם הסכם המכר, אישורי קבלת תמורה, דיווחים לרשויות מס ושטר העברת זכות שכירות, מלמד כי הם נושאים חתימות הנחזות להיות של הנתבעת. חלק מחתימות אלו נרשם ברשאי התיבות של שמה ושם משפחתה וחלק בחתימה מלאה (ראו נספחים ד'1, ד'3-ד'5, ד'7 לתצהיר התובע). הקשר זה נתמך בעובדה לפיה התובע נוהג מנהג בעלים בדירה מעל 30 שנים, בעוד שיתרת המוכרים (לבד מהנתבעת) לא עררו על זכויותיו.

16. הנדבך השני, נעוץ בעדותו של עוה"ד שראבי, כמי שערך את מסמכי המכר, החתים עליהם את המוכרים ואת הקונים ושמר בין כלל המסמכים אף את מספר הטלפון של הנתבעת מן העת הרלוונטית. עוה"ד שראבי העיד מלפניי לפרוטוקול הדיון ועדותו מהימנה בעיני. לגרסתו, הנתבעת חתמה מלפניו על מסמכי המכר (ראו פרו', עמ' 3 שו' 16; עמ' 4 שו' 9-25). עוה"ד שראבי הצביע על הנתבעת וזיהה אותה כמי שעשתה כן (ראו פרו', עמ' 4 שו' 3).

    על אף שעדותו של עוה"ד שראבי אינה נקייה מקשיים, לאחר בחינתה בראי טענות הצדדים ומכלול נסיבות העניין, שוכנעתי כי יש להעניק לה משקל ראייתי משמעותי. ביחס לקשיים שבה, אציין כי עוה"ד שראבי מסר בעדותו שהנתבעת הייתה אצלו פעם אחת (ראו פרו', עמ' 6 שו' 7), בעוד שהיא חתמה מלפניו על אישורים הנושאים תאריכים שונים (ראו נספחים ד'1-ד'5 לתצהיר התובע), באופן המלמד כי הייתה צריכה להגיע למשרדו יותר מפעם אחת. קושי נוסף נעוץ בכך שציין כי אינו זוכר אם הנתבעת הייתה מלפניו לפני חתימת ההסכם או לאחריו (שם, שו' 11). יחד עם זאת, אינני סבור כי קשיים אלו פוגמים במהימנות שיש לייחס לגרעין הקשה של גרסתו. מדובר בנסיבות שהתרחשו לפני מעל 35 שנים ויש להתחשב בכך שגילו של עוה"ד שראבי לא נותר כשהיה. לא התרשמתי כי העובדה שהעד לא זכר פרטים מסוימים שאינם בליבת נסיבות העסקה, כדי לגרוע ממהימנות תשובותיו, שנמסרו מלפניי בביטחון ביחס לזהות החותמים מלפניו ולאופן שבו זיהה אותם על פי תעודת זהות (שם, שו' 12, שו' 16-18, שו' 27-28. עמ' 8 שו' 15-16 ובשו' 31).

    טענת הנתבעת ביחס לטעויות במספרי תעודות הזהות, אין בה כדי לשלול את המהימנות שיש לייחס לגרסתו של עוה"ד שראבי ביחס לזהות החותמים מלפניו ולנסיבות החתימה. לא ניתן לשלול אפשרות כי מדובר היה בשגיאת הקלדה או בטעות אנוש. עוה"ד שראבי לא נחקר על אודות מספרי תעודות הזהות וגם מטעם זה לא ניתן לייחס לטענת הנתבעת משקל משמעותי. גם הטענות לפיהן עוה"ד שראבי ציין במסמכי המכר כתובת שגויה של הנתבעת וכן ציין מספר טלפון של מר י' כרמלי, מבלי שזה ביקר במשרדו, אין בהן כדי לשלול את ליבת עדותו שלא נסתרה מלפניי. גם הטענה לפיה לא הונח הסבר מספק ביחס לעובדה שאישור קבלת התשלום נחתם על ידי הנתבעת בעוד שהיו שלושה מוכרים, אינה עולה בקנה אחד עם תשובתו של עוה"ד שראבי לפרוטוקול הדיון, לפיה האישור מלמד אך ורק כי השיק נמסר לידיה של הנתבעת (ראו פרו' עמ' 14 שו' 29 – עמ' 15 שו' 7).

17. הנדבך השלישי, נעוץ בחוות הדעת הגרפולוגית שמונתה בהסכמת הצדדים ומסקנתה היא, "שקיימת אפשרות שהחתימות המלאות והחתימות בר"ת [ראשי תיבות – א' י'], נכתבו על ידי הגב' רחל חן [הנתבעת – א' י']. רמת הוודאות הנמוכה של המסקנה נובעת בעיקר ממיעוט יחסי (כמותי ואיכותי) של תכונות כתיבה בחתימות שבמחלוקת, ממיעוט דוגמאות חתימה להשוואה מהיעדר דוגמאות להשוואה של חתימות בר"ת" (ראו חוות הדעת מיום 24.1.19, בעמוד 3).

    הגרפולוגית הוסיפה וציינה בעמוד 4 לחוות דעת, כי "מצאתי התאמה בתכונות כתיבה בין כתב היד שבמחלוקת לבין דוגמאות כתב יד של כותב הדוגמאות, ולדעתי האפשרות קיימת אפשרות שהכתב שבמחלוקת נכתב על ידו".

    אכן, יש ממש בטענת הנתבעת לפיה מדובר במסקנה שבמומחיות, אשר רמת הוודאות שביסודה איננה גבוהה. יחד עם זאת, הגרפולוגית הבהירה בגדרי המענה לשאלות הבהרה שנמסרו לה, כי "דרגת הזיהוי בחוות הדעת היא דרגה מס' 4... זוהי הדרגה החלשה ביותר של זיהוי חיובי בין שני כתבי יד...". בד בבד, הבהירה הגרפולוגית כי "פירושה הוא שהסבירות שהחתימות שבמחלוקת נכתבו על ידי בגב' חן גדולה יותר מהסבירות שנכתבו על ידי אדם אחר. לכן בתשובה לשאלה האם קיימת אפשרות שהחתימות שבמחלוקת לא נכתבו על ידי בגב' חן – אפשרות זו קיימת ברמת סבירות פחותה מאפשרות שהחתימות נכתבו על ידה" [ההדגשה שלי – א' י'].

    אינני מקבל את טענת הנתבעת ביחס לחתימות שבהן הושמטה האות "ח", לעומת יתרת חתימותיה כפי שנמסרו להשוואה. הגרפולוגית ציינה ביחס לכתב היד, כי אין המדובר בכתב "כל כך פשוט לחיקוי" וכן, כי "חיקוי חתימה של אדם על ידי אדם אחר היא פעולה מורכבת... משימה משולבת כזו הינה קשה ביותר לביצוע... כמעט תמיד נשארים סימנים לחיקוי..." בעוד ש- "כתב היד בחתימות במחלוקת במקרה זה הוא טבעי, זורם ולא כתוב בצורה מאולצת המאפיינת חיקוי. הווריאציות (השונות הטבעית) בחתימות שבמחלוקת מעיד על כתיבה טבעית ולא על חיקוי; כתיבת חתימות בדרך של חיקוי מגלה, בדרך כלל, דמיון צורני רב ביניהן ומיעוט וריאציות" (ראו מענה הגרפולוגית לשאלות ההבהרה, בשאלה מס' 4).

    עוד התייחסה הגרפולוגית לנושא זה בגדרי מענה לשאלת הבהרה מס' 6, בציינה, כי "אין לי הסבר לשוני באיות החתימות שבמחלוקת (ללא האות ח' בשם "רחל") לעומת דוגמאות חתימה להשוואה. אוכל רק לתמוה, בהמשך לתשובה לשאלה 4 לעיל, כיצד אדם אחר מהגב' חן שחיקה (כביכול) את חתימותיה... על כל תכונות הכתיבה והווריאציות שבהן, כשאל באיות השם "רחל" שהוא גלוי וברור לעין כל המתבונן בדוגמאות להשוואה".

18. לאור משקלם המצטבר של נתונים אלו, שוכנעתי כי התובע נשא בנטל הראייה הנדרש במשפט אזרחי והוכיח את טענתו לפיה הנתבעת חתמה על מסמכי המכר המהווים מסמכים אותנטיים.

19. טענות הנתבעת ביחס למהימנות גרסתו של התובע אכן מעוררות תמיהות שלא נמצא להן פתרונים מלא, אך לא די בהן כדי לשלול את המשקל הראייתי הנלמד משלושת הנדבכים שנסקרו. כך, ביחס לטענה בדבר גילה של הנתבעת. כך גם ביחס לשינוי שחל בתיאור העובדתי שבין כתבי הטענות שהגיש התובע, שעה שבכתב התביעה המקורי ציין כי הנכס לא נרשם על שמו בשל חוב לעירייה ובכתב התביעה המתוקן טען כי סבר שבעלותו נרשמה כדבעי. אין באלו כדי לשמוט את הקרקע מתחת למכלול גרסתו של התובע. לעדותו בנוגע לתקופת ההתיישנות ולנסיבות שבעטיין סבר כי בעלותו בדירה נרשמה, אתייחס בהרחבה בהמשך.

20. נסיבות חייה הקשות של הנתבעת לא נעלמו מעיניי יש להצר עליהן בכל לב, אך הן אינן מאפשרות קביעת ממצא מושכל הסותר את המסקנה הנלמדת ממסמכי המכר, מהחזקה המתמשכת בדירה ללא עוררין מצד יתרת המוכרים, מעדותו של עוה"ד שראבי וממסקנת הגרפולוגית. נסיבות אלו, אינן כוללות התייחסות פרטנית לנסיבות החתימה על מסמכי המכר, אין בהן אינדיקציה קונקרטית לזיוף נטען של חתימות הנתבעת ולפיכך לא די בהן כדי לבסס ממצא ביחס לאפשרות שמאן-דהוא זייף את חתימותיה.

    התיישנות

21. אני סבור כי במקרה הנדון רכש התובע זכות קניין שביושר. זכות זו, מבססת יחסי נאמנות בינו – כרוכש הנכס – לבין הנתבעת – כאחת מיחידי המוכרים של הנכס. לכן, המועד שבו מתחיל מרוץ ההתיישנות, הוא המועד שבו כפר הנאמן בנאמנותו, או הפר את חובתו. במקרה הנדון, כפירת הנתבעת בנאמנותה התרחשה בשנת 2017 עת הגישה את תביעת הפינוי. בהינתן שתקופת ההתיישנות טרם חלפה מאז אותו מועד, התובענה לא התיישנה. וביתר פירוט:

22. אין עוררין על כך שבמקרה הנדון עסקינן בתובענה לאכיפת זכות במקרקעין מוסדרים, שחלה עליה תקופת התיישנות בת 25 שנים (ראו סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות).

23. כל עוד לא הושלמה עסקה לרכישת זכות במקרקעין ברישום, אוחז הרוכש בזכות קניין שביושר להירשם כבעל זכויות החכירה במקרקעין. העובדה שמדובר בעסקה להעברת זכויות חכירה, במובחן מעסקת מכר להעברת בעלות, אינה גורעת ממעמדה של זכות הקניין שביושר (ראו ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב (16.8.99); ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (5.2.03)).

24. בנסיבות בהן השתכללה זכותו החוזית של הרוכש להירשם כבעל הזכויות בנכס - קמה לו זכות קניין שביושר היוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינו לבין המוכר (ראו: ע"א 1599/99 צימבלר נ' תורג'מן (29.6.03) (להלן: "עניין צימבלר"); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר (8.7.02); ; ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא (17.10.12) (להלן: "עניין תלמוד תורה")). כאשר עסקינן בנאמנות קונסטרוקטיבית, מרוץ ההתיישנות מושהה כל עוד אין בידי הנהנה מידע המצביע על הפרת החובה מצד הנאמן, או על כפירתו ביחסי הנאמנות (ראו עניין תלמוד תורה; ע"א 9063/12 עזבון המנוח ריכטר ז"ל נ' Delson (5.9.17); ע"א 8609/15 מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (3.5.17)).

    זכות הקניין שביושר ביחס למקרקעין, הנוצרת מכוחה של ההתחייבות להעברת הנכס לידיו של הקונה, מקבלת משנה תוקף במקום שבו התקיימו התנאים הבאים - (א) הקונה קיים את מלוא חיוביו על-פי ההסכם; (ב) הקונה קיבל ייפוי-כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמו; (ג) הקונה קיבל את החזקה בנכס ונהג בו מנהג בעלים במשך עשרות שנים ללא עוררין מצדו של המוכר (ראו עניין צימבלר, בפסקה 8).

25. מארג הראיות המהימן שהצג מלפניי, מלמד כי התמורה בגין מכר הדירה שולמה במלואה במהלך שנת 1983 וליתר דיוק ביום 20.2.1983 (ראו נספח ד' 3 לתצהיר התובע). עוד אין עוררין על כך שהחזקה בדירה נמסרה לידי התובע בסמוך למועד זה והתובע נהג בה מנהג בעלים מני אז, משך מעל 30 שנים, מבלי שזכויות החכירה נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין ומבלי שנרשמה לזכותו הערת אזהרה. בנסיבות אלו, קמה לתובע זכות קניין שביושר ביחס למקרקעין. זכות זו מבססת יחסי נאמנות בינו לבין המוכרים מהם רכש את הנכס. לכן, המועד שבו יחל מרוץ ההתיישנות הוא המועד בו כפר מי מהמוכרים ביחסי הנאמנות, או הפר את חובתו כנאמן.

26. במקרה הנדון, המועד הראשון שבו הובא לידיעת התובע דבר כפירתה של הנתבעת כאחת מיחידי המוכרים בזכותו להירשם כבעלי זכויות החכירה של הדירה, התרחש עם הגשת תביעת הפינוי, במהלך חודש אפריל 2017. לכן, דחיתי את הטענה כי התובענה התיישנה.

27. אין באסמכתאות שאליהן הפנתה הנתבעת כדי ללמוד גזירה שווה לנסיבות המקרה שמלפניי. ב- ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד (9.2.09), נדון מקרה שבו הועלו טענות כנגד רישום הבעלות בנכס שיסודו בפקודת הסדר מקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת הסדר מקרקעין") ולאחר מכן הועבר על שם המערערת (שם). נסיבות אלו אינן דומות לענייננו, בו מדובר בתובענה לאכיפת זכות קניין שביושר מכוח הסכם מכר ששוכלל כדין. ב- ע"א 393/08 שגיא נ' כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית (23.2.10), אכן נקבע, כטענת הנתבעת, כי רק אי ידיעה אשר עומדת במבחני סבירות אובייקטיביים של האדם הסביר, תפעיל את עילת ההשעיה שבהוראת סעיף 8 בחוק ההתיישנות. ברם, סוגיית התיישנות במקרה זה נדונה ביחס לגביית ארנונה ביתר, בשונה מהנסיבות מושא התובענה דנא. ב- ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ (12.7.10), נדונה סוגיית ההתיישנות בזיקה לנזק גופני-רפואי. נקבע כי משנתגלה הנזק, החל מרוץ ההתיישנות שכן כבר באותו מועד, הייתה בידי התובע ידיעה בפועל ביחס לאפשרות שקיימת זיקה בין עבודתו לנזק שאירע לו והיה ביכולתו לבררה. ב- ת"א 33615-09-15 חלבי נ' רמ"י (1.6.16), נדון מקרה שבו "התובע ישן, שנים רבות, על זכויותיו (הנטענות), שאינן מבוססות על הסכם בכתב, על מסמך אחר כלשהו, או על ראשית ראייה כלשהי (למעט טענתו הוא) וכעת הוא מעלה סברות והשערות..." (שם, בפסקה 24). ב- ת"א 40906-01-11 איוב נ' מדינת ישראל (7.10.13), נדונה תובענה לתיקון רישום בפנקסי מקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 93 בפקודת הסדר מקרקעין. ב- ה"פ 9485-02-17 קוברינסקי נ' רסקו חברת להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ ואח' (23.7.17), נדונה תובענה לתיקון הרישום בפנקס המקרקעין בהסתמך על תשריטים שצורפו להסכמי המכר. התקשיתי ללמוד את ההיקש המתבקש מנסיבות אלו לעניין הנדון ואין המדובר בהלכה מחייבת. ב- ת"א 41842-09-13 קיס נ' מדינת ישראל (1.4.16) וכן ב- ת"א 36960-02-15 האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח' נ' אלחאג' (19.11.15) ובשונה מכאן, נדונו תובענות שעילתן בהוראות סעיפים 93-95 בפקודת הסדר זכויות במקרקעין.

28. אוסיף על כך ואציין בבחינת למעלה מן הצורך, כי גם אם היה ניתן לקבל עמדה לפיה מועד התגבשות העילה ותחילת מרוץ ההתיישנות החל בשנת 1983, בסמוך לנסיבות עריכת הסכם המכר - לא ניתן לשלול על אתר ממש בגישת התובע לפיה סבר בתום לב שזכויותיו נרשמו כדבעי, באופן העלול להשהות את מרוץ ההתיישנות. כך, בהתאם להוראת סעיף 8 שבחוק ההתיישנות הקובעת, כי:

    "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

    אכן, כטענת הנתבעת, נקבע כי רק אי ידיעה אשר עומדת במבחני סבירות אובייקטיביים של האדם הסביר, תפעיל את עילת ההשעיה שבהוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות. לצד זאת, על אף שהמבחן העיקרי הוא המבחן האובייקטיבי, במקרים מסוימים הכירה הפסיקה כי לא נסתם הגולל על האפשרות להתחשב אף במבחן סובייקטיבי לכלל הגילוי, המביא בחשבון השיקולים את תכונותיו ואת חוויותיו של התובע הקונקרטי. נקבע לעניין זה, כי לא כל התנהגות שדבק בה אשם מוסרי תשעה את מרוץ ההתיישנות. המרוץ יושעה, למשל, בנסיבות שבהן לא ראוי להטיל על התובע נטל לחקור ולדרוש בהתחשב בציפיותיו הסבירות המושפעות מזהות הנתבע וממושא הגילוי (ראו ט' חבקין, התיישנות (2014), בעמ' 161-163; ע"א 4275/10 מולהי נ' מדינת ישראל (22.2.12)).

29. במקרה הנדון, אין ספק ממשי כי עמדה לתובע האפשרות לעיין בנסח רישום המקרקעין ולהבין על נקלה כי זכויות החכירה אינן רשומות על שמו ולמעשה, כי שמו כלל אינו מופיע שם (ראו נספח ד'2 לתצהיר התובע). כמו כן, אין עוררין על כך שנשלחו לתובע מכתבים מאת עוה"ד שראבי לפיהם עליו לסור למשרדו בכדי ש- "נגמור לבצע ההעברה בטאבו" וכן כדי ש- "אעביר הדירה על שמך" (ראו מכתביו של עוה"ד שראבי משנת 2009 ו- 2008, אשר סומנו תחת מוצג נ/1).

    כמו כן, קיומו של דיכאון מתמשך שבעטיו נמנע התובע מלטפל בענייניו, כגרסתו, לא מנעה ממנו מלנהל את מכירת הדירה שירש מאמו, להתקשר בחוזה שכירות עם שוכרי הנכס בשנת 1992, לעבוד כאיש בטחון ולהתנדב במשטרת ישראל (ראו פרו', עמ' 24 שו' 10-21). טענת המצב הנפשי המתמשך מעוררת קשיים משמעותיים אף לגופה. קשה להלום שתחילת מרוץ התיישנות תידחה למשך מעל 30 שנים בשל טענה זו, מבלי שנתמכה בממצא רפואי ומבלי שהוכרז כפסול דין. התקשיתי לקבוע ממצא ביחס לטענת הנתבעת לפיה התובע נמנע מלפעול לרישום החכירה על שמו במרשם המקרקעין על מנת להסתירה מפני נושיו, בשל העובדה שלא נחקר בנושא.

30. יחד עם זאת, אין להתעלם מעיון בנסח רישום המקרקעין במקרה הנדון, המלמד כי הדירה הייתה ועודנה רשומה בבעלות הקרן קיימת לישראל, בעוד שהמוכרים רשומים כבעלי זכויות החכירה בה. עוד אין להתעלם מכך שהתובע ניהל מגעים רשמיים למול רשות מקרקעי ישראל, מהם היה ניתן להסיק בתום לב, מסקנה לפיה היא מכירה בכך שזכויות החכירה הן בבעלותו הבלעדית. על כך ניתן ללמוד ממסמך נושא הכותרת "איגרת לחוכר", אשר שלחה רשות מקרקעי ישראל לתובע בשנת 2004 ובו נדרש לשלם דמי חכירה ואף צוין מפורשות כי "בהתאם לחוזה החכירה שבינך לבין מנהל מקרקעי ישראל... הינך מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים" (ראו נספח ה' לתצהיר התובע). מסקנה דומה מתבקשת גם ממסמך פירוט החשבון שנערך על ידי רשות מקרקעי ישראל ביום 17.7.08, שגם בו רשום התובע כמי שאמור לשאת בתשלומי היוון בגין הדירה (ראו נספחים ו'1-ו'2 לתצהיר התובע). כאן המקום לשוב ולציין כי מי מהמוכרים לא ערר על זכותו ביחס לנכס ואף כעת, לא נשמע קולם והתובע נוהג בנכס מנהג בעלים משך מעל 30 שנים באין מפריע. נסיבות אלו, הגם שעוצמתן נמוכה, עשויות לבסס ממצא סובייקטיבי לפיו אדם סביר יגבש דעה כי זכויותיו בנכס אינן שנויות במחלוקת.

31. טענת הנתבעת בסיכומיה לפיה הנתבע ידע כבר בשנת 2017 כי הוא נזקק לאישורי עירייה על מנת להעביר את רישום החכירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין ואף נמנע מלהתייחס לנושא ההתיישנות בגדרי תביעת הפינוי, אינה מסייעת להוכחת טענת ההתיישנות. מדובר בנסיבות שהתרחשו, אף לגישת הנתבעת, בשנת 2017.

    סוף דבר

32. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ – התובענה מתקבלת בחלקה, במובן הזה שלא ניתן להצהיר על התובע כבעלי הנכס, אלא כמי שרשאי להירשם כבעל זכויות החכירה שבו, נוכח הבעלות הרשומה על שם הקרן הקיימת לישראל.

33. על אף התוצאה אליה הגעתי, אני סבור כי במקרה הנדון אין למתוח למול הנתבעת את שורת הדין ביחס להוצאות משפט. יש להתחשב בהתנהלותו של התובע, שכללה הימנעות מלרשום את זכויות החכירה על שמו במרשם המקרקעין במשך מעל 25 שנים, שינוי בגרסתו ותיקון כתבי טענות. בנסיבות אלו, אינני מוצא לנכון לחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות התובע ואני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

    המזכירות תעביר עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

     

    ניתן היום, ה' טבת תש"פ, 02 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.