דחיית ערעורה של דיירת סרבנית לפרויקט תמ"א 38

לפני ערעור על פסק דינה, מיום 26/5/19 בתיק 5/775/2018, של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב הגב' טלי להב (להלן: "המפקחת"). פסק הדין ניתן בתביעה אשר הוגשה על ידי בעלי דירות בבית משותף בו מצויה דירת המערערת, כנגד המערערת, לאור סירובה לחתום על הסכם חיזוק עם היזם. במסגרת פסק הדין אושרו עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף האמור.

מבוא;

1. הבית המשותף עליו נסב הדיון הוא בית משותף המצוי ברחוב מונטיפיורי 5 בקרית אונו, אשר נבנה על מקרקעין הידועים כחלקה 317 בגוש 6493 (לעיל ולהלן: "הבית המשותף" או "הבניין"). בבית המשותף 12 בעלי דירות אשר המערערת היא אחת מהן.

    

2. התביעה במסגרתה ניתן פסק הדין היא תביעה לאשר ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף, בהתאם להוראות תמ"א 38/2 וזאת, בהתאם להוראות סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") (לעיל ולהלן: "התביעה").

    

3. אציין עוד כי מדובר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש של הבית המשותף נשוא הדיון, שהוא בניין אשר נבנה לפני למעלה מ – 50 שנה וכן של עוד 4 בניינים המצויים משני צדדיו (שניים מכל צד) וזאת, בהתאם להיתר בניה אשר ניתן בהמשך להחלטת הוועדה המקומית מיום 27/8/18 בבקשה מספר 20180209, אשר התקבלה מבלי שהוגשו לה התנגדויות (להלן: "הפרויקט"). יצוין כי בפרויקט המתוכנן בבית המשותף דנן ובארבעת הבתים המשותפים הסמוכים לו, קיימות בסך הכול 60 דירות ומתוכן 59 מבעלי הדירות נתנו הסכמתם וחתמו על הסכם החיזוק ואילו הנתבעת לבדה נותרה כמתנגדת לחיזוק הבית המשותף המצוי בתווך בין ארבעת הבניינים הנוספים בפרויקט.

    

   פועל יוצא מכך הוא שארבעת הבניינים, המהווים חלק מהפרויקט, נהרסו ועומדים בפני סיום בנייתם מחדש ורק הבית המשותף נשוא הדיון, נותר עומד על תילו.

    

4. כאמור כלל דיירי הבית המשותף (כמו גם כלל דיירי הפרויקט) מלבד המערערת, התקשרו ביום 8/12/16 בהסכם עם אשדר חברה לבנייה בע"מ (לעיל ולהלן: "היזם" או "אשדר") (לעיל ולהלן: "הסכם החיזוק"). אציין כי עיקרי ההסכם והתמורות הגלומות בו לדיירי הבית המשותף נשוא הדיון והמפורטים בהסכם החיזוק וכן, בנספח א' לו - כוללים את הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו, תוספת שטח לכל דירה בשיעור של 4 מ"ר, תוספת 14 מ"ר מרפסת שמש, הקצאת חנייה תת קרקעית, מחסן בגודל של כ- 3.5 מ"ר והעלאת הדירה בקומה נוספת בבניין. במאמר מוסגר וכהקדמת המאוחר, אציין כי אין חולק שהתמורות לבעלי הדירות בשלושה מבין חמשת הבניינים בפרויקט, כללו תוספת שטח של 10 מ"ר ולא 4 מ"ר, כפי שכאמור ניתן לדירות בבניין המערערת ובבניין נוסף בפרויקט.

    

5. נוסף על התמורות הכלליות כפי שפורטו, בכל הנוגע לדירתה של המערערת באופן פרטני (כפי העולה מפסק דינה של המפקחת) – כלל מפרט הסכם החיזוק - הגדלת תפוסת הדירה משלושה וחצי חדרים לארבעה חדרים תקניים, הגבהת התקרה בדירה מ 2.6 מטר ל – 2.76 מטר. הואיל והדירה תבנה מחדש הרי שכלל הרכיבים בה יהיו חדשים ובכלל זה הדירה החדשה תכלול - ריצוף חדר המגורים והמטבח בגרניט פורצלן 80X80; ריצוף חדר השינה בהתאם לבחירת המערערת בין בריצוף ובין בחיפוי בפרקט; החלפת ויטרינת חדר המגורים הישנה בויטרינת אלומיניום דגם קליל 9000, כאשר זכוכית החלון תהיה זכוכית בידודית שאינה קיימת כיום; והחלפת המזגן הישן בדירת המערערת במזגן מיני מרכזי לכל הדירה.

    

   ההליך לפני המפקחת על רישום המקרקעין ופסק הדין נשוא הערעור;

6. המערערת סירבה כאמור לחתום על הסכם החיזוק ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה על ידי בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. אציין כי המערערת לא הייתה מיוצגת על ידי עורך דין בהליך קמא. בהקשר זה יש להוסיף ולציין כי המערערת בחרה שלא ליטול ייצוג משפטי הגם שבסיום הדיון המקדמי בפני המפקחת, אשר התקיים ביום 31/1/19, המליצה המפקחת למערערת ליטול עצה משפטית ואף להגיע לישיבת ההוכחות מיוצגת. על אף האמור, הגישה המערערת תצהירי עדות ראשית ואולם כאמור לא נטלה ייצוג.

    

7. בקצירת האומר התנגדותה של המערערת לחתימה על הסכם החיזוק – כפי ששוקפה בסעיף 5 לפסק דינה של המפקחת על המקרקעין - נסבה על טענתה ולפיה קיים חוסר איזון בוטה בין התמורות שמקבל היזם לבין [בלשונה של המערערת] ה"תמורה המזערית, המגוחכת, הלא ראויה, הנחותה ביותר שהדיירים מקבלים וביניהם הנתבעת". עוד הוסיפה המערערת וטענה כי לדעתה ניתן לקבל תמורות טובות יותר מהמוצע ולפחות תוספת של 25 מ"ר לכל דירה. למצער נטען על ידה כי יש להקנות גם לדירות בבית המשותף הזה, תוספת של 10 מ"ר, כפי שקיבלו בעלי הדירות בבניינים האחרים בפרויקט. זאת ועוד, המערערת טענה כי דירתה משופצת באופן יוצא דופן והתמורה המוצעת לה נחותה ממה שהדירה שלה ראויה ושווה לקבל. בתמיכה לטענותיה צירפה המערערת חוות דעת של שמאי מקרקעין וכלכלן- מר אלי סידאווי (להלן: "המומחה מטעם המערערת"), במסגרתה חיווה דעתו המומחה מטעם המערערת כי שווי הפער בין תוספת של 4 מ"ר לדירה לבין תוספת של 20 מ"ר לדירה עומד על 400,000 ש"ח. אשר לחוות דעת זו אציין כי המומחה מטעם המערערת לא הוזמן על ידה לישיבת ההוכחות אשר התקיימה בפני המפקחת.

    

8. בפני המפקחת על רישום המקרקעין התנהלו מספר ישיבות במסגרתן נשמעו עדויות מטעם הצדדים. עוד קיימה המפקחת ביקור במקום אשר רשמיו פורטו בסעיף 19 לפסק דינה. למפקחת הוגשו סיכומי הצדדים בכתב ולאחר ובהתבסס על כל אלו, ניתן פסק דינה נשוא הערעור.

    

9. במסגרת פסק דינה פתחה המפקחת וציינה כי אין חולק שהתקיימה דרישת הרוב הקבועה בסעיף 5 לחוק החיזוק וכי בהינתן התנגדותה של המערערת לחתימה על ההסכם, לאור הוראות החוק, ניתנה למערערת ההזדמנות להעלות בפניה את טענותיה המבססות התנגדותה.

    

   כבסיס לבחינת טענותיה של המערערת הפנתה המפקחת לכך שאל מול טענותיה של המערערת ניצבת תכלית חוק החיזוק, שהיא שיפור עמידותם של בתים משותפים מפני רעידות אדמה, באופן שיגן על בעלי הדירות, כמו גם על עוברי אורח שעלולים להיפגע מקריסת בניין במקרה של רעידת אדמה וכן הקופה הציבורית שתישא במישרין או בעקיפין בנזקים שיגרמו כתוצאה מרעידת אדמה. המפקחת הצביעה על כך שההסדר הקבוע בסעיפים 5 ו – 5א' לחוק החיזוק מגלם איזון בין הצורך הציבורי לבין התנגדות בעלי הדירות. כן הפנתה המפקחת לפסיקת בית המשפט העליון בעניין שומרוני (רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן (9/7/14) (להלן: "פסק דין שומרוני") במסגרתה הותוו הכללים לבחינת אישור ההסכם על ידי המפקח על רישום המקרקעין. תוך יישום האמור ולאחר דיון בטענותיה של המערערת, נדחו טענותיה של המערערת על ידי המפקחת מנימוקים כמפורט להלן:

    

   ראשית, קבעה המפקחת כי אין לקבל את טענתה של המערערת ולפיה היא זכאית לתמורה מיוחדת בגין השיפוץ של דירתה. בהקשר זה נקבע על ידי המפקחת כי השיפוץ שנחזה בתחום הדירה, תוך השוואתה לשלוש דירות נוספות בבניין, הוא שיפוץ סביר, כאשר מפרט התמורות של היזם ללא ספק משפר את מצבה של המערערת. בהקשר זה הפנתה המפקחת לכך שהמערערת לא הציגה ולו ראשית ראיה הן בתמיכה לטענתה בדבר שוויה הכלכלי יוצא הדופן של דירתה, שאינו ניכר לעין והן לעניין הפגיעה הממשית בערך דירתה. המפקחת ציינה כי מחדלה זה של המערערת חל ביתר שאת בהינתן שהמערערת התעלמה מהשבחת ערך הדירה לאחר בנייתה מחדש במפרט המוצע ובקומה גבוהה יותר.

    

   בכל הנוגע לטענת המערערת ולפיה לא מתקיים איזון בין תמורות הדיירים לבין תמורות היזם, כמו גם טענתה ולפיה ניתן היה לקבל תוספת גדולה יותר לכל דירה, העומדת על 25 מ"ר או למצער תוספת של 10 מ"ר כפי שקיבלו דיירים בבניינים אחרים - מפנה המפקחת ראשית לכך, שהגם שהמערערת צירפה חוות דעת שמאי מטעמה, הרי שעיון בה מעלה כי כל שנקבע בחוות דעת זו הוא שהפער בשווי הדירה בין תוספת שטח של 4 מ"ר לבין תוספת שטח של 20 מ"ר – עומד על 400,000 ש"ח. דא עקא, שחוות הדעת אינה מתייחסת כלל לטענות המערערת ולפיהן ניתן אמנם לקבל תוספת שטח כאמור במקרה הקונקרטי – קרי אין בה התייחסות להיתכנות תכנונית או יזמית לאפשרות לקבלת תוספת שטח כפי שנטען על ידי המערערת. משכך, נקבע כי חוות הדעת מתייחסת לעסקה תיאורטית שאינה קיימת כלל ושלא הוכח כי קיימת לה היתכנות תכנונית או יזמית ואינה רלוונטית לטענות המערערת או לדיון. לאור האמור, קבעה המפקחת כי טענותיה אלו של המערערת – בדבר אפשרות לתוספת שטח גדולה יותר – נטענו בעלמא. זאת ועוד, המפקחת מציינת כי לעניין תוספות השטח בכלל ובפרט בהשוואה לבניינים האחרים שקיבלו תוספת שטח של 10 מ"ר, היא מוצאת לקבל את עדות נציג היזם, אשר לא נסתרה ובהתאם לה מקור ההבחנה הוא במגבלה תכנונית- כדלקמן:

   "שאר הבניינים אמנם, 3 נוספים קיבלו תוספת של 10 מ"ר, אבל ההבדל הוא שלמעשה התוספת בתמורה בבניינים האחרים בממוצע היא 90 מ"ר. והתוספת בממוצע בבניין הזה ובמונטיפיורי 7, בגלל שמחצית הדירות גדולות יותר, הממוצע הוא 93 מ"ר. מבחינת קומבינציה, יצאנו מהמסגרת כמה שניתן, והבסיס והמקור לכל הדבר הזה, לצערי, לא אנחנו קובעים את זה, יש תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א שנקראת קא413 שלמעשה זכויות בנייה נגזרות ממספר יחידות הדיור ולא משטח החלקה כפי שבד"כ קורה, ולכן בכל אחד מהבניינים ברחוב ולא משנה מה השטח, זכויות הבנייה הן בהיקף זהה של 2,420 מ"ר עיקרי. "

    

   בנסיבות אלו, נקבע כי טענותיה של המערערת אינן אלא טענות לקיום תמורה לכאורית בפרויקט היפותטי ומשכך, אין בהן בכדי להוות טענות המאיינות את האפשרות לחיזוק ממשי של בניין מגורים בן למעלה מ- 50 שנה, מפני רעידות אדמה העלולות להתרגש על בעלי הדירות בכל יום.

   כסיכום נקבע על ידי המפקחת כי:

   "במושגי הפסיקה המנחה, מדובר בהתנגדות בעלת אופי "עקרוני". במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה בלשון בית המשפט "להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין" ואף את מצבה של הנתבעת, שתתגורר בדירה חדשה בעלת שווי גבוה יותר, תוך מתן מימון של היזם בשכר הדירה בתקופת הבנייה כמפורט בהסכם; התוכנית שוכנעתי אינה פוגעת באופן מהותי בזכויותיה של הנתבעת היחידה; התכנית לא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים, שאינו קיים במקרה זה כלל, לא הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית אלא שווי שמאי ערטילאי של דירה מורחבת בשטח של 20 מ"ר (ומדוע לא בשיעור כפול?); השיוויון לעת הזאת נוטה לרעת יתר בעלי הדירות, שלא זכו לתשומת לב שיפוטית, הגם שהם מצויים בתוך אתר בנייה כמתואר, ואף נזקקו כבנה של בעלת הדירה שמלאו לה 97 שנים, להתפנות מן הדירה מבלי קבלת תמורה כלשהי."

    

   כיוון שכך, התקבלה התביעה, הסכם החיזוק אושר, המפקחת הורתה למערערת לחתום על הסכם החיזוק בתוך 7 ימים מיום קבלת פסק הדין. עוד צוין כי ככל שהמערערת לא תחתום על הסכם החיזוק, ממונה ב"כ המשיבים לחתום על ההסכם, נספחיו וכל המסמכים הנדרשים להוצאתו לפועל של הפרויקט. כן חויבה המערערת בתשלום שכר עדים בסכום כולל של 1,050 ש"ח וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ש"ח.

    

   הערעור;

10. במסגרת הערעור אשר הוגש על ידי המערערת טענה המערערת לשלוש טעויות מרכזיות בפסק דינה של המפקחת.

    ראשית – נטען כי המפקחת התעלמה מאי השוויון בחישוב האיזונים וחלוקת התמורות במסגרת הפרויקט ובכלל זה מכך שהוענקו תמורות שונות לבעלי דירות, תוך הפלייתה של המערערת לרעה. בהקשר זה נטען כי המפקחת שגתה עת קבעה כי התנגדותה של המערערת היא התנגדות עקרונית, הואיל ולטענת המערערת קביעתה זו של המפקחת מתעלמת מכך שהמערערת מופלית בחלוקת התמורות בפרויקט, שעה ש - 40 דירות בפרויקט זוכות בתמורה של הגדלת שטח של 10 מ"ר ואילו 20 דירות אחרות וביניהן דירתה של המערערת – בלא כל צידוק חוקי או תכנוני – זוכות להגדלת שטח של 4 מ"ר בלבד. לטענת המערערת טענתה זו זכתה להתעלמות ולא נדונה על ידי המפקחת כלל. עוד נטען כי אופן חישוב חלוקת התמורות לא פורט בהסכם החיזוק ואולם, לא יכולה להיות מחלוקת כי חלוקת התמורות אינה שוויונית. כתימוכין לטענתה זו, מפנה המערערת לכך שבתצהיר אשר ניתן על ידי חשבת היזם - הגב' יפית רגונס (במסגרת הליך הביניים בערעור), שתקה זו ולא השיבה קונקרטית לטענת המערערת בדבר חוסר שוויון אלא רק טענה כי :"במסגרת ההסכם הוענקו לבעלי הדירות תמורות רבות וטובות" וזאת, מבלי לפרט את תוכנן. לטענת המערערת תשובתה זו של החשבת, הנעדרת כאמור התייחסות קונקרטית תוך פירוט התמורות, יש בה בכדי לחזק עמדתה בדבר העדר שקיפות ושוויון בתמורות.

    בהקשר זה נטען עוד כי בהינתן שנטענו על ידי המערערת טענות הנסבות על חוסר שוויון בחלוקת התמורות ובשים לב לכך שלא הוצג ופורט בפני המפקחת אופן חישוב התמורות, הרי ששומה היה על המפקחת למנות – כפי שחזרה המערערת וביקשה - שמאי מטעמה, בהתאם לסמכות המוקנית למפקחת בסעיף 6א' לחוק החיזוק וזאת, על מנת שזה יבחן את האיזונים ואת אופן חישוב חלוקת התמורות בפרויקט.

     

    שנית – נטען כי המפקחת התעלמה מקיומם של פגמים במשא ומתן בהתקשרות החוזית עם היזם, היורדים לשורשו של הסכם החיזוק. בהקשר לכך, נטען שהוכח שהיזם - חברת אשדר - נבחר בלא מכרז או בדיקה מוקדמת. יתרה מכך, התחוור כי רק לאחר בחירת היזם נוהל עמו משא ומתן לשם מקסום התמורות. לטענת המערערת מדובר בהתנהלות אבסורדית שאין להבינה ולהסבירה אלא על רקע אינטרסים אישיים של בעלי דירות ספציפיים בבית המשותף אשר דחפו להתקשרות. תימוכין לכך שלטענת המערערת לא נוהל משא ומתן למקסום התמורה, ניתן למצוא לדידה בכך שבעוד שהתוספת המקובלת במסגרת תמ"א 38/2 היא בשיעור ממוצע של 25 מ"ר כעולה מתכנית מתאר קא/413 – הרי שכאמור התוספת לדירתה של המערערת נמוכה באופן ניכר. עוד הפנתה המערערת, כתימוכין לטענתה ולפיה הפגם במשא ומתן השליך על כך שלא מוקסמה התמורה, לתכתובת שנערכה על ידי בעלי דירות אחרים בבית המשותף, אשר לטענתה גם ממנה ניתן ללמוד על כשלים בתכנון הדירות בפרויקט. לטענת המערערת התוספת לדירתה בשיעור של 4 מ"ר מהווה לעג לרש ועשיית עושר שלא במשפט, תוך ניכוס וניצול זכויות הבניה הנתונות למערערת לטובת המשיבים והיזם עימו התקשרו. גם לעניין זה נטען כי שגתה המפקחת עת לא מינתה שמאי מטעמה על מנת שיבחן את חישוב התמורות וזאת, בשעה שנטען כי בחינה האם אמנם מוקסמה התמורה, אינה מצויה בתחום ידיעותיה השיפוטיות של המפקחת.

     

    ושלישית- נטען כי המפקחת התעלמה מפגמים תכנוניים קשים הגורמים לפגיעה באיכות החיים, רווחת החיים וירידת הערך של דירת המערערת, שהיא אישה נכה. כך, בהקשר זה נטען כי המערערת היא אישה נכה אשר לאור מחלתה נדרשת לאור שמש. דא עקא, תכנון הדירה המוצעת, יש בו בכדי להוביל לחסימת שני כיווני אוויר, מתוך שלושה הקיימים כיום בדירת המערערת וכן, להסתיר את אור השמש מדירתה. משכך, נטען כי התכנון יש בו בכדי לפגוע באיכות החיים של המערערת ורווחתה וכן יש בו בכדי להוריד באופן משמעותי את שווי דירתה.

     

    לאור כל האמור נטען כי לא היה מקום לחייב את המערערת לחתום על הסכם החיזוק ומשכך כי יש לבטל את פסק הדין אשר ניתן על ידי המפקחת. לחלופין נטען כי יש להורות על החזרת הדיון למפקחת על מנת שזו תפעיל את סמכותה בהתאם להוראות סעיף 6א' לחוק החיזוק ותמנה מומחה אובייקטיבי בתחום שמאות המקרקעין לבדיקת חישוב האיזונים ואופן חלוקת התמורות בפרויקט אשר נטען שהפלה את המערערת לרעה.

     

11. המשיבים מנגד טוענים כי לא נפלה כל שגגה בפסק דינה המנומק של המפקחת על רישום המקרקעין.

    המשיבים טוענים כי הלכה למעשה עותרת המערערת לקיום דיון נוסף על זה אשר התקיים בפני המפקחת על רישום המקרקעין, באופן שאינו תואם את הדיון בפני ערכאת הערעור והיקף ואופן התערבותה של זו בהכרעות- ביניהן עובדתיות- כפי שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית המבררת.

     

    עוד מפנים המשיבים, בפתח הדברים, להתנהלותה של המערערת, אשר לטענתם העלתה במהלך המשא ומתן דרישות סחטניות ושאינן תואמות את שניתן ליתר דיירי הפרויקט, או שאינן ישימות - ומשכך אשר לא ניתן היה להיעתר להם. בכלל זה עתרה המערערת לתוספת שטח של 25 מ"ר – אשר לא ניתנה לאף דירה אחרת ואשר אינה מבוססת, לפיצוי בגין שיפוץ דירתה- אשר לא ניכר ולכך שהבית המשותף לא ייהרס אלא רק יחוזק - וזאת, בניגוד למדיניות בעיר קריית אונו. לטענת המשיבים, התנגדותה של המערערת הובילה לנזקים לבעלי הדירות האחרים בבית המשותף, אשר מתגוררים באתר בנייה הואיל והבניינים האחרים נהרסו ונבנו מחדש ואילו הבית המשותף נשוא הדיון עומד על תילו, לאור התנגדות המערערת. זאת ועוד, לטענתם העיכוב בביצוע הפרויקט, בשל התנגדות המערערת, גרם לנזקים ליזם, הן בשל העיכוב והן, הואיל ולא ניתן לבצע את הריסת הבית המשותף נשוא הדיון ביחד עם הריסת הבניינים האחרים – עובדה אשר יש לה השלכות כספיות ותכנוניות.

     

    לגופם של דברים – טוענים המשיבים ראשית, כי יש לדחות את טענת המערערת ולפיה ניתן היה לקבל תמורות טובות יותר או שטח גדול יותר וכי בניין המערערת הופלה לרעה מבחינת התמורות להם הוא זכאי בהשוואה לתמורות לבניינים הסמוכים. בהקשר זה, מפנים המשיבים לכך שהמערערת טענה בעלמא- ובהתבסס על כתבות הנסבות על ישובים אחרים או על פרויקטים שאינם דומים (כגון חיזוק ולא הריסה ובנייה מחדש או פינוי בינוי) – כי ניתן לקבל תוספת שטח של 25 מ"ר. אלא שלטענת המשיבים, טענתה זו לא הוכחה. זאת ועוד, לטענת המשיבים אין ממש בטענה ולפיה מופלה הבית המשותף נשוא הדיון יחסית לבניינים האחרים. לטענת המשיבים, הואיל ומחצית מהדירות בבית המשותף נשוא הדיון הן דירות גדולות בשטח של 98 מ"ר ומחציתן בשטח של 80 מ"ר וזאת, בהשוואה לבניינים האחרים בהם כל הדירות הן בשטח של כ – 80 מ"ר – הרי שבפועל סך המ"ר אשר מקבלים דיירי בית משותף זה (1,116 מ"ר) גדול יותר מסך כל המ"ר שיקבלו בעלי הדירות בבניינים הסמוכים (1,3, ו – 9) וזאת, הגם שהזכויות בכל אחד מהמגרשים זהות ועומדות על 2,732 מ"ר (כולל ממ"דים). נטען שהואיל ומדובר בהסכם הנסב על הריסה ובנייה, המשמעות היא שאחוז הקומבינציה שמקבלים בעלי הדירות בבניין המערערת, גבוה יותר מאחוז הקומבינציה שיקבלו בעלי הדירות בבניינים הסמוכים. בהתאמה לכך, שטח דירה ממוצע בבית המשותף נשוא הדיון יעמוד על 93 מ"ר ובהשוואה לכך, שטח הדירה הממוצע בבניינים האחרים עומד על 90 מ"ר.

    לטענת המשיבים, בשים לב לאמור, הרי שלא נפלה כל שגגה בקביעת המפקחת ולפיה טענותיה של המערערת מושתתות על עסקה תיאורטית אשר לא הוכח שיש לה היתכנות תכנונית או יזמית.

    המשיבים מוסיפים וטוענים כי לא זו בלבד שהבית המשותף נשוא הדיון אינו מופלה יחסית לבניינים האחרים, אלא שאין ממש בטענת המערערת ולפיה היא מופלית לרעה יחסית לדיירים אחרים. בהקשר לכך, מפנים המשיבים לכך שדירת המערערת, שהיא במקור דירה בגודל של 80 מ"ר, זוכה לתוספת שטח של 4 מ"ר, שהיא זהה לתוספת לה זוכות הדירות הגדולות בבניין ששטחן המקורי 98 מ"ר. לטענת המשיבים, בהינתן האמור הרי שדירת המערערת (כמו כל הדירות הקטנות בבניין), זוכה לתוספת גדולה יותר באחוזים יחסית לשטחה (5% משטחה), אל מול הדירות הגדולות (4% משטחן) ומשכך, היא מופלית לטובה יחסית לדירות הגדולות.

    לאור כל זאת, טוענים המשיבים כי יש לדחות את טענות המערערת ולפיהן קיים אי שוויון בחישוב האיזונים וחלוקת התמורות בפרויקט, כמו גם את טענותיה ולפיהן היא מופלית לרעה וזאת, הואיל ולא נפל כל פגם בקביעותיה הנכונות של המפקחת אשר דחתה טענותיה אלו של המערערת.

     

    נוסף על כך טוענים המשיבים כי אין ממש בטענת המערערת ולפיה שומה היה על המפקחת לעשות שימוש בסמכות הנתונה לה בסעיף 6א' לחוק החיזוק ולהורות על מינוי שמאי. בהקשר זה טוענים המשיבים ראשית כי בהתאם ללשונו של סעיף 6א' הרי שהסמכות המוקנית למפקח על רישום המקרקעין היא סמכות הנתונה לשיקול דעתו (שכן הסעיף נוקט במילה "רשאי"). זאת ועוד, לטענתם לא נפל כל פגם בשיקול דעתה של המפקחת לעניין זה וזאת, משהמערערת לא הציגה ולו ראשית ראייה המצדיקה מינוי שמאי.

     

    המשיבים מוסיפים וטוענים כי יש לדחות על הסף את טענותיה של המערערת ובהתאם להן נפל כביכול פגם במשא ומתן שהתנהל אל מול היזם, כמו גם את טענותיה ולפיהן התעלמה המפקחת מפגמים תכנוניים בדירת התמורה של המערערת וזאת, הואיל וטענות אלו הועלו על ידי המערערת לראשונה במסגרת הערעור. מבלי לגרוע מן האמור, טוענים המשיבים כי ממילא טענות אלו נטענו בעלמא ולא הוכחו (פועל יוצא מכך, שכלל לא נטענו בפני המפקחת על רישום המקרקעין) ואף מטעם זה דינן דחייה לגופן.

     

    לאור כל האמור התבקש בית המשפט על ידי המשיבים לדחות את הערעור תוך חיוב המערערת בהוצאות.

     

    דיון והכרעה;

12. הדיון בערעור בענייננו נסב על חוק החיזוק שהוא, כפי שיפורט להלן, בגדר חקיקה המשלימה לשם הוצאתה לפועל של תוכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38"). משכך ועל מנת שיהוו בסיס לקביעותי להמשך, הנני מוצאת להקדים מספר מילים בדבר הרקע לחקיקת תמ"א 38 וחוק החיזוק וכן, התכלית אשר אלו נועדו לשרת.

    תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, המוכרת כ-תמ"א 38, אושרה בממשלה, ופורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים מס' 5397, ביום 18.5.2005 .

    כרקע לחיקוקה של תכנית המתאר ניתן להצביע על כך שעד לשנת 1975, אז הותקן תקן 413 (במתכונתו הראשונה), לא היה תקן מחייב לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה. כיוון שכך, מבנים אשר היתרים לבנייתם הוצאו לפני יום 1.1.1980, נבנו, על פי רוב, בצורה שהיא פגיעה לרעידות אדמה.

    על הבעייתיות הנובעת מהעדר מיגון מפני רעידות אדמה למבנים רבים, הצביע מבקר המדינה, בדו"ח מיוחד אשר נערך על ידו בנושא זה (דו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב (23.3.2011)). במסגרת הדו"ח הצביע מבקר המדינה על כך ש"התרחשותו של אסון רעידות אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים לרכוש ולמבנים, היא כמעט ודאית...אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי. אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה." (שם. בעמוד 5).

    אישורה של תמ"א 38 היה בין המהלכים אשר ננקטו על ידי ממשלת ישראל בעקבות מסקנות דו"ח מבקר המדינה. סעיף 2 לתמ"א 38 קובע את מטרותיה של התמ"א ובהתאם לו על מנת להניע מהלך תכנוני אשר יביא לחיזוקם של מבנים ובהינתן שלא ניתן לאכוף על בעלי המקרקעין לחזק מבנים שנבנו בשעתו כדין, מקנה תמ"א 38 תמריצים ובכלל כך תוספת זכויות בנייה, אשר תכליתם לאפשר חיזוק המבנים מבלי שיהא על בעלי הזכויות במבנים לממן מכיסם את עלויות החיזוק. (עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד ( 30.10.2016) (להלן: "פסק הדין בעניין דורפברגר"), מיכה גדרון ואהרון נמדר תמ"א 38 (2012) (להלן: "גדרון ונמדר"), בעמוד 39). המנגנון הכלכלי העומד בבסיס שיטת התמריצים של תמ"א 38 הוא שבעלי הזכויות בבניין הטעון חיזוק, יוכלו להעביר ליזם את זכויות הבנייה המוקנות מכוח תמ"א 38 וזה מנגד יבצע את חיזוקו של הבניין.

     

13. על יתרונותיה של תמ"א 38 ועל התמריצים הקבועים בה, עמד בית המשפט בעניין דורפברגר כדלקמן:

    "התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הינם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חיזוק, ואשר מצויים במגרש; ניצול זכויות בניה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המגרש, ועוד (גדרון ונמדר, עמ' 39). מלבד חיזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החיצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות. כמו כן, תמ"א 38 מהווה כלי תכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נדרש לחזק. בשל כך, מהווה תמ"א 38 גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית (גדרון ונמדר, עמ' 38; רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני))." (שם. בעמוד 18 לפסק הדין).

     

14. חוק החיזוק אשר פורסם ביום 24/1/2008, נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית, כפי העולה מדברי ההסבר לו היא : "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702) וזאת, תוך איזון בין זכויותיהם של בעלי הדירות לבין הצורך הציבורי החשוב בחיזוק בתים מפני רעידת אדמה (שם.; ע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (27.06.2016) (להלן: "פסק הדין בעניין רוט") בסעיף 15). חוק החיזוק קובע את הרוב הנדרש לשם קבלת החלטות על ידי דיירים בבית המשותף לביצוע עבודות על פי תמ"א 38 וזאת, באופן מדורג בהתאם להיקף העבודה – כך לשם חיזוק הבניין בלבד נדרש רוב רגיל (סעיף 3 לחוק החיזוק), לשם הרחבת דירות קיימות נדרש רוב של שישים אחוזים מהדיירים (סעיף 4 לחוק), לשם בניית דירה חדשה – נדרשת הסכמת כל דיירי הבניין ואולם, המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר ביצוע עבודות כאמור על פי תביעה של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף ונוסף על כך ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שנתן לבעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו (סעיף 5 לחוק). הריסת בניין ובנייתו מחדש – האפשרות העומדת במרכז הדיון בענייננו - מוסדרת בהוראת סעיף 5א' לחוק החיזוק הקובעת:

    "5א.(א)ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים.

    (ב)דירה שנוספה לבניין בעת בנייתו מחדש בהתאם להוראות סעיף זה תהיה בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א) היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה."

     

15. הוראות סעיפים 5 ו – 5א' לחוק החיזוק - הנסבות על תביעות המתנהלות בפני המפקח על רישום המקרקעין במקרים שבהם הסכם החיזוק כולל גם תוספות דירות או הריסת הבניין ובנייתו מחדש- קובעות הוראות דומות בכל הנוגע לניהול התביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. בכלל כך, בשני הסעיפים נקבע על המפקחת ליתן "לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו". נוסף על כך בסעיף 5א' כפי שהובא לעיל מונחה המפקח לשקול בהחלטתו, בין השאר: "את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן;".

     

    בפסק הדין בעניין שומרוני, נדרש בית המשפט העליון לפרשנות הסמכות הנתונה למפקח על רישום המקרקעין במסגרת תביעה המונחת להכרעתו בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק. לאור הדימיון בין הוראות שני הסעיפים (5 ו – 5א'), קביעותיו באותו עניין, יפות גם לענייננו. בסעיף 20 לפסק הדין בעניין שומרוני קבע בית המשפט העליון, בכל הנוגע להיקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, כי:

    " לשון החוק, הקובעת כי למפקח סמכות "לאשר את ביצוע העבודה", מעלה כי לכאורה סמכותו של המפקח אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק והיא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען. תכליותיו של החוק, שעליהן עמדנו לעיל, מחזקות פרשנות זו."

     

    עוד נקבע על ידי בית המשפט העליון באותו העניין כי בפרשנות ההסדר הקבוע בחוק החיזוק, יש ליתן את הדעת לכך שלא זו בלבד שהסדר זה נועד לאפשר חיזוק המבנה, אלא שהוא נועד לאפשר לדיירים לממש זכויות קנייניות חדשות אשר מוקנות להם במסגרת תמ"א 38. כיוון שכך, נקבע על ידי בית המשפט בסעיף 25 לפסק הדין כי:

    "אם כן, הוצאה לפועל של תוכנית חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה יכולה להיבחן רק מן הפרספקטיבה של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות, אלא גם מן הפרספקטיבה של העצמת זכויות הקניין שלהם: הם זוכים להקצאה של נכס קנייני יקר ערך שהוענק להם בפטור מתשלומי מסים ותשלומי חובה אחרים."

    עוד מציין בית המשפט העליון כי אמנם המטרה של חיזוק הבית המשותף היא מטרה ראויה ואולם, הואיל עסקינן בהתנגשות אפשרית בין אינטרס הכלל לאינטרס הפרט, הרי שחשוב שהדברים יעשו בזהירות ראויה תוך איזון בין האינטרסים (סעיף 26). בהתאמה לכך, התווה בית המשפט העליון את האופן בו תבחן התביעה על ידי המפקח כדלקמן:

    "אשר על כן, בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין." (שם. בסעיף 27 לפסק הדין).

     

    משהונחו ההתוויות, כפי שנקבעו בדין ובפסיקה, אפנה להלן לבחון טענותיה של המערערת לגופן.

     

16. טענתה המרכזית של המערערת, כפי שפורט לעיל, היא כי במסגרת הסכם החיזוק לא נעשה איזון בין התמורה אשר קיבלו הדיירים אל מול תמורותיו של היזם. עוד טענה המערערת כי התמורה אשר הוצעה לה במסגרת הסכם החיזוק מפלה אותה לרעה אל מול דיירים בבניינים האחרים בפרויקט. לאחר שבחנתי טענותיה אלו של המערערת, באתי לכלל מסקנה כי דינן דחייה.

     

    אפתח ואציין כי במסגרת תמ"א 38, כמו גם במסגרת ההוראות וההתוויות הקבועות בחוק החיזוק, אין כל התוויות מפורשות המנחות את המפקח על רישום המקרקעין לבחון האם קיים איזון בין התמורות להם זכאים הדיירים בפרויקט ההריסה מחדש לבין היזם. העדר התוויה מפורשת בנושא, בולט על רקע קיומה של התוויה כאמור בחוק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי"), הדן בדרכי ההתמודדות עם סירוב דיירים להצטרף לפרוייקט פינוי בינוי – שהוא פרויקט הדומה במהותו לפרויקט לפי סעיף 5א' לחוק החיזוק שכן, בשני סוגי הפרויקטים העבודה המבוצעת בפועל היא הריסת הבניין והקמתו מחדש. אלא שבכל אחד מסוגי הפרויקטים התכלית היא שונה - בפינוי בינוי התכלית היא התחדשות עירונית ואילו בהריסה ובנייה מחדש לפי סעיף 5א' לחוק החיזוק, התכלית היא חיזוק מבנים מפני רעידת האדמה. בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי, נקבע כי מקום בו הסכים רוב מיוחס של בעלי הדירות (העומד על 4/5 מבעלי הדירות) לכרות עסקת פינוי ובינוי ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר זכויותיו, רשאי בית המשפט לקבוע אחריות בנזיקין של הדייר הסרבן כלפי בעלי הדירות האחרים וכן, רשאי הוא לאשר את ביצוע העסקה ולמנות רואה חשבון או עורך דין אשר יהיה מוסמך להתקשר בעסקה במקום בעל הדירה הסרבן (סעיף 2 לחוק זה). במסגרת סעיף 2(ב) נקבע באיזה מקרים לא יחשב הסירוב כסירוב בלתי סביר ובכלל כך נקבע בסעיף קטן (1) לאותו סעיף כי הסירוב לא יחשב בלתי סביר מקום בו:

    "(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;"

     

    קביעה כאמור, אינה קיימת בחוק החיזוק מפורשות. יחד עם זאת, כפי העולה לעיל מקביעות בית המשפט העליון בעניין שומרוני, שומה על המפקח להתייחס בין היתר לשאלה האם התכנית נשוא הדיון עתידה להיטיב את מצב הדיירים בבניין באופן אובייקטיבי והאם היא פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט. בהתאמה לקביעותיו של בית המשפט העליון בעניין שומרוני, הרי שאמנם העדר התוויה מפורשת של החוק לבחון את האיזונים הכלכליים במסגרת הסכם החיזוק אין בו בכדי לאיין את הצורך לבחון איזון כאמור. יחד עם זאת, הנני סבורה כי המשמעות הנובעת מההבחנה בין נוסחי שני החוקים, נעוצה בשאלת נטל הבאת הראייה הראשוני לעניין זה. כך, כעולה מפורשות מהוראת סעיף 2(ב)(1) לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי, הנטל הראשוני להראות כי העסקה כדאית כלכלית, נטל אשר לשם הרמתו נקבע מפורשות כי יש להגיש חוות דעת שמאית התומכת בכדאיותה הכללית של העסקה – מוטל על הדיירים התובעים. בה בשעה, שהואיל וקביעה זו אינה מפורטת במסגרת סעיף 5א' לחוק החיזוק הנני סבורה כי הנטל הראשוני להבאת ראייה כאמור מוטל על הדייר המסרב לחתום על הסכם החיזוק. הנני סבורה כי תימוכין לכך ניתן למצוא ראשית בלשון סעיף 5א' הקובע כי על הדייר המסרב להשמיע את טענותיו- קרי הוא זה הטוען ראשונה. נוסף על כך, הנני סבורה כי קביעתי זו עולה בקנה אחד עם קביעת בית המשפט העליון בעניין שומרוני, במסגרתה מורה בית המשפט העליון כי על המפקח להתרשם האם התנגדותו של הדייר היא עקרונית או האם הוצג טעם להתנגדות – קרי לדידי אף ממנה נובע כי על הדייר הנטל להביא ראיות על מנת להראות כי התנגדותו אינה עקרונית גרידא.

    מן האמור צא ולמד- לדידי נטל הראייה הראשוני להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות, מוטל על הדייר הטוען זאת. על האמור הנני מוצאת להוסיף ולקבוע כי הראייה אשר יש להציג בכדי לתמוך בחוסר האיזון להצביע על קיומו של חוסר איזון אובייקטיבי ולא די בראייה בדבר סברתו הסובייקטיבית של הדייר המסרב לעניין זה. קביעתי זו מושתתת על קביעת בית המשפט העליון בעניין שומרוני, שם נקבע כי את השאלה האם התוכנית עתידה להיטיב את מצב הדיירים בבניין אם לאו, יש לבחון במישור האוביקטיבי, קרי לא בהתאם לתחושתו הסוביקטיבית של הדייר המסרב. בדומה נקבע בע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (24.07.2014) (להלן: "פסק הדין בענין שורצברגר") אשר אציין כי הוא נסב על תביעה כנגד דיירת שהוגדרה כסרבנית בפרויקט פינוי בינוי, מפי כבוד השופט דנציגר, כי:

    "באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו.

    עמדה דומה מציג נמדר בספרו, בו הוא הטוען כי המבחן לכדאיות העסקה הינו, למעשה, "מבחן שווי התמורה של הדירה החדשה":

    "לכאורה בפרויקט כזה [פרויקט פינוי ובינוי – י.ד.] לא מוטלות על הדיירים עלויות כלשהן... ולכן התוצאה הכלכלית עשויה להיות רק חיובית וזאת בנוסף לחידוש התשתיות של כל הסביבה שהדיירים כולם יהנו מהן. עם זאת, נראה כי המחוקק רואה חשיבות לכך שבסופו של דבר הפרויקט יצמיח הטבה כלכלית לדיירים, ואם שווי הדירה החדשה שיקבלו יהיה דומה או קטן מהשווי הנוכחי של הדירה שנועדה להריסה כי אז תהיה זו סיבה סבירה לסירוב הדייר להסכים לפרויקט" (נמדר, בעמ' 78)." (שם בסעיף 33 לפסק הדין).

     

17. מן הכלל אל הפרט –

    בעניינו טענה כאמור המערערת להעדר הלימה ואיזון בין תמורות הדיירים לבין תמורות היזם, אלא שהמערערת לא הביאה כל ראייה ואף לא ראשית ראייה על מנת לתמוך בטענתה זו. כך, כפי שצויין על ידי המפקחת בצדק, המערערת אמנם הגישה חוות דעת שמאית מטעמה ואולם, חוות דעת זו לא כללה כל התייחסות וקל וחומר שלא תמכה בטענות המערערת בדבר העדר איזון בתמורה- נושא אשר כלל לא נבחן במסגרת חוות הדעת. אלא שכפי שנקבע על ידי המפקחת, כל שנבחן בחוות הדעת הוא הפער בשווי בין תוספת של 4 מ"ר לדירה לבין תוספת של 20 מ"ר לדירה. קרי אמנם וכפי שנקבע על ידי המפקחת – חוות הדעת שמה פער בין העסקה המוצעת לבין עסקה תיאורטית, אשר לא נקבעו היתכנותה וסבירותה.

     

    לאור האמור, הרי שאמנם המערערת לא הציגה כל ראייה ובהתאם לה לא קיים איזון בין התמורה אשר מקבל היזם לבין התמורה אשר מקבלים הדיירים בפרויקט וכל טענתה זו נטענה בעלמא.

     

18. אציין כי המערערת – ככל הנראה מתוך הכרה בכך שטענותיה בדבר חוסר איזון בתמורות לא נתמכו בראיות כלשהן – טענה במסגרת הערעור כי שומה היה על המפקחת למנות שמאי בנסיבות בהן טענה המערערת לחוסר איזון בתמורות וזאת, בהתאם לסמכות הנתונה לה בסעיף 6א'. טענה זו אין בידי לקבל. כך, אמנם במסגרת סעיף 6א' לחוק החיזוק מוסמך המפקח על רישום המקרקעין, אם ראה כי לשם קבלת החלטה בתביעה לפי סעיפים 5 ו – 5א' נדרשת חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי שימנה שמאי לשם מתן חוות דעת. אלא, שכעולה מלשון הסעיף, הסמכות היא סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין ברשות ולא בחובה. יתרה מכך, בהינתן שהמערערת לא הציגה כל ראייה התומכת בהעדר איזון בתמורות וכלל טענותיה הן בעלמא, אינני סבורה כי נפל פגם בשיקול דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין בקביעתה ולפיה לא ימונה מומחה מטעמה.

    הנני סבורה כי האמור חל ביתר שאת בהינתן שהמפקחת על רישום המקרקעין, אשר שמעה את העדויות והתרשמה מהן באופן ישיר ובלתי אמצעי, מצאה לקבל כמהימנה וסבירה, עדותו של נציג היזם (כפי שהובאו לעיל בסעיף 9 לפסק הדין), אשר פירט בפני המפקחת את האופן בו נקבעו התמורות בפרוייקט לבניין המערערת.

     

19. טענתה השנייה של המערערת, באותו העניין- קרי בכל הנוגע לסבירות התמורות- נסבה על כך שלדידה של המערערת התמורה אשר ניתנה לה וכן, לדירות האחרות בבית המשותף נשוא הדיון, יש בה משום הפלייתם של המערערת ושל דיירי הדירות בבית המשותף נשוא הדיון אל מול דיירי בניינים האחרים בפרויקט. גם טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל. כך, מושכלות יסוד הן כי אפליה היא נקיטת יחס שונה אל שווים. משכך, על מנת שתתקבל טענת אפליה על הטוען לאפליה להראות כי הוא שווה לקבוצת ההשוואה ולמרות זאת ננקט כלפיו יחס שונה (ראו- בג"ץ 10203/03 "המפקד הלאומי" בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד סב(4) 715 (2008); דנג"ץ 4191/97 רקנט נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד נד(5) 330 (2000), פסקה 13 לדברי הנשיא (בדימוס) כב' השופט ברק; בר"ש 1185/13 אוחנה נ' נציבות שירות המדינה (3/4/13)). אלא, שבמקרה לפנינו, כפי שעלה מעדות היזם (אשר הובאה בסעיף 9 לעיל לפסק הדין) ואשר המפקחת מצאה לנכון לקבלה וכן, לציין כי לא נסתרה ובהתאם לה - הבית המשותף נשוא הדיון אינו שווה לבניינים האחרים. כך, בעוד שבבניינים האחרים כלל הדירות הן דירות קטנות בשטח של כ – 80 מ"ר, הרי שמחצית הדירות בבית המשותף נשוא הדיון הן בשטח של 98 מ"ר ורק מחציתן השנייה היא בשטח של 80 מ"ר. בהינתן שמדובר בפרויקט בו הבניין נהרס ונבנה בניין חדש תחתיו וזאת, בהבדל מפרויקט בו היזם נדרש להוסיף תוספות לדירות קיימות – המשמעות הנובעת מהבדלי השטחים המקוריים, משליכה באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של העסקה לקבלן. שכן מבחינת הקבלן מדובר להלכה ולמעשה בעסקת קומבינציה שבמסגרתה, כנגד שטח המקרקעין ויתרת זכויות הבנייה בו, הוא משלם בנשיאה בכלל עלויות ההריסה והבנייה מחדש של דירות הדיירים לרבות התוספות להן. בנסיבות אלו, הרי שקיומן של דירות גדולות מלכתחילה – מגדילה באופן בסיסי את אחוזי הקומבינציה להם זוכים הדיירים שכן, על הקבלן לבנות על אותו תא שטח דירות גדולות יותר וזאת, מבלי שהוא מקבל תמורה נוספת על כך באופן יחסי לבניינים האחרים. משהאמור מובהר, הנני סבורה שלא זו בלבד שאין להתערב בקביעת המפקחת במסגרתה קיבלה המפקחת את הסברי העד מטעם היזם אלא, שהסברים אלו אף עולים בקנה אחד עם שורת ההיגיון. כך, בהקשר זה כאמור, הסביר הנציג מטעם היזם שבגלל שמחצית הדירות בבית המשותף נשוא התביעה הן בשטח של 98 מ"ר, משמעות תוספת 4 מ"ר לכל אחת מהדירות בבית המשותף הזה, מובילה לשטח ממוצע של 93 מ"ר לכל דירה חדשה בבית המשותף הזה. בה בשעה שבבניינים האחרים, בגלל שהדירות המקוריות הן בשטח של 80 מ"ר, הרי שתוספת של 10 מ"ר לכל דירה, מובילה לשטח ממוצע לכל דירה חדשה העומד על 90 מ"ר. וזאת, בשעה שהובהר על ידי הקבלן שזכויות הבנייה בכל אחד מהבניינים הן בהיקף זהה של 2,420 מ"ר עיקרי. משכך, הרי שלא ניתן לקבל את טענת האפליה שכן לא מדובר ביחס שונה לשווים אלא שהשוני נובע משוני בבניינים.

    לאמור יש להוסיף כי בהינתן נתונים אלו - אשר לא נסתרו והמערערת לא חלקה עליהם במסגרת ערעורה – צודקים המשיבים בטיעונם ולפיו, לא זו בלבד שהמערערת לא הופלתה לרעה יחסית לבעלי הדירות האחרים בבית המשותף נשוא הדיון, אלא שבהינתן שהיא, כבעלת דירה בשטח של 80 מ"ר, מקבלת אותה תוספת שטח (4מ"ר) שמקבלים בעלי הדירות הגדולות בבניין ששטחן 98 מ"ר – הרי שהמערערת מופלית לטובה יחסית לדיירים האחרים הואיל ולשטח דירתה נוסף שיעור באחוזים (5%) גבוה יותר מזה לו זוכים בעלי הדירות הגדולות (4%).

    לאור כל זאת לא מצאתי גם לקבל את טענתה של המערערת ולפיה היא הופלתה לרעה.

     

20. טענותיה הנוספות של המערערת נסבות, כפי שפורט לעיל, ראשית על כך שנפל פגם במשא ומתן עם היזם במסגרתו תחילה נבחר היזם ורק לאחר מכן נחתם ההסכם, באופן שהוביל לקבלת תמורות שאינן מאוזנות וראויות וכן, על כך שקיימים פגמים תכנוניים בדירת המגורים שהמערערת עתידה לקבל. לטענת המשיבים, דין טענותיה אלו של המערערת להידחות על הסף מהטעם שלא הועלו במסגרת הדיון קמא בפני המפקחת על רישום המקרקעין. אשר לטענתם זו של המשיבים, אציין שבמסגרת הערעור לא מצאה המערערת להציג כמוצגים את הסיכומים כמו גם כתב ההגנה אשר הוגשו מטעמה בהליך קמא. כיוון שכך, טענתם זו של המשיבים לא נשללה ובהתאמה לכך, הנני קובעת כי אמנם דין טענותיה אלו של המערערת דחייה על הסף וזאת, הואיל והמערערת לא הראתה כי הועלו במסגרת הדיון בפני המפקחת. אציין כי הסיבות לכלל הקובע דחייה על הסף של טענות עובדתיות או משפטיות אשר מועלות לראשונה במסגרת הערעור הן ראשית שטענות אלו אין אפשרות לברר כהלכה בלא תשתית ראייתית שאותה ניתן להניח בערכאה המבררת בלבד ונוסף על כך יש בשמיעתן משום פגיעה ביכולת הצד השני להתמודד עם טענות שלא הועלו בשלב הראוי (ראו – אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 12) בעמודים 1005-1006, ע"א 2962/13 רהיטי פורת נ' מסיקה (5/10/14); ע"א 499/85 עיזבון שפייר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מב(3) 256; ע"א 4491/97 ג'ינו נ' האגודה האיטלקית, פ"ד נג(1) 673; ע"א 879/92 מקור הנפקות נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774). הנני סבורה כי במקרה לפני משתקפת הסיבה הראשונה שצויינה כמכשלה בטיעוניה של המערערת וזאת, בהינתן שטענותיה – הטעונות הוכחה בדבר פגם במשא ומתן כמו גם בדבר פגמים תכנוניים בדירתה – נטענו בעלמא וללא שהמערערת סמכה (או יכלה לסמוך) אותן על ראייה כלשהי.

    מבלי לגרוע מן האמור, הנני מוצאת לציין כי יש לדחות גם לגופם של דברים את טענתה הראשונה של המערערת הנסבה על פגם במשא ומתן עם היזם וזאת, לאור קביעותיי דלעיל במסגרתן נדחו טענותיה של המערערת הנסבות על העדר איזון במסגרת הסכם החיזוק בין תמורות הדיירים לבין הזכויות המוקנות ליזם. אשר לטענה זו דינה דחייה הואיל וגם לו אלך עם המערערת כברת דרך ואקבע כי אמנם קיים פגם בכך שנוהל משא ומתן עם היזם לאחר בחירתו (ובהקשר זה אקשה – מדוע מדובר בפגם שהרי ככל שהמשא ומתן לא היה מוביל להסכם מוסכם היה ניתן לפנות ליזם אחר?!) – הרי שהמערערת לא הוכיחה כי היה בפגם זה בכדי לגרום לנזק כלשהו.

     

    לאור כל האמור הנני דוחה גם טענותיה אלו של המערערת.

     

21. בשולי הדברים, טרם חתימת פסק הדין ולאחר שכאמור דנתי ודחיתי טענותיה של המערערת לגופן, הנני מוצאת להקדיש מספר מילים להתנהלותה של המערערת. בפסק הדין אשר ניתן בעניין שורצברגר, מצא כבוד השופט סולברג לסיים את עמדתו במילים הבאות, אשר לטעמי כמו נכתבו במדויק על המערערת בתיק לפני:

    " אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה; ... אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה-עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ויחידה, 'תוקעת' את הפרוייקט כולו. ימֵינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, הפרוייקט לא יוצא אל הפועל."

    במקרה לפני, כפי שהובהר לעיל, עסקינן בפרויקט בהתאם לתמ"א 38 אשר משרתת תכלית משמעותית של הצלת חיים ומניעת נזק לרכוש. על מנת להגשים תכלית לאומית זו, זוכים דיירים בבתים ישנים אשר נבנו לפני שנת 1980 ואשר טעונים משכך חיזוק, להטבה כלכלית משמעותית – תחת להתגורר בדירה ישנה, בבניין אשר אינו מחוזק, במרבית המקרים בלא ממ"דים ובלא מעלית- זוכים הדיירים להתגורר בדירה חדשה, בבניין חדש על כל המשתמע מכך וזאת, משהם עצמם מימנו דירה ישנה ולא רכשו דירה חדשה ונשאו בתשלום התמורה בגינה ויתרה מכך, מבלי שמוטלת עליהם ולו חבות מיסוי כפועל יוצא מהטבה זו. ברי כי מדובר בהטבות משמעותיות אשר יש להכיר בהן ולהוקיר אותן. ודוק – אין בדברי בכדי לאיין זכותו של דייר להתנגד לפרויקט חיזוק מטעמים מבוררים. אלא, שלא כך הם פני הדברים במקרה לפנינו, בו תחת להכיר בטוב, עסוקה המערערת בהעלאת טענות ודרישות אשר אינן מבוססות ומובילה בפועל לעיכוב בהוצאתו לפועל של הפרויקט, עיכוב אשר ברי כי יש בו בכדי לגרום לנזקים לכל הנוגעים בדבר ובכלל זה בפרט – לשכניה בבית המשותף אשר חיים באתר בנייה במשך כשנתיים, כאשר מצדו האחד של הבניין כמו גם מצדו האחר, נהרסו הבניינים הסמוכים וכבר כמעט הסתיימה בנייתם מחדש – עיניהם רואות וכלות ואל הארץ המובטחת הם אינם מגיעים והכל בעטיה של המערערת.

     

    סוף דבר;

22. אשר על כן – הערעור נדחה.

     

23. המערערת תישא בהוצאותיהם של המשיבים בסך של 5,000 ש"ח אשר ישולמו על ידי המזכירות מתוך הפיקדון אשר הופקד על ידי המערערת למשיבים באמצעות בא כוחם. יתרת הפיקדון תושב למערערת באמצעות בא כוחה.

     

24. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

     

     

     

    ניתן היום, י"ח טבת תש"פ, 15 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.