נן קבוצת בכר נדל"ן בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ת"א ואח'

עניינה של עתירה זו נוגעת להחלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, מיום 11.9.19, במסגרת ערר שמספרו רג/1028/0319 ולפיו, נדחה הערר שהגישה העותרת כנגד החלטת הוועדה המקומית שלא לאשר תכנית מפורטת שמספרה 506-0536961 מטעמים תכנוניים.

אלה העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. העותרת הינה חברה יזמית קבלנית, המבצעת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית והיא זו אשר הגישה את התכנית מושא הערר לאישורה של הוועדה המקומית. התכנית מושא ההחלטה הינה תכנית איחוד וחלוקה, בהסכמת הבעלים, בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה.

    

2. על המקרקעין הכלולים בתכנית קיימים שני בנייני מגורים, בבניה ותיקה משנות השבעים של המאה העשרים, בני 3 קומות, מעל קומת עמודים מפולשת.

   הבניינים מצויים ברחוב אמיר 13 ו-15 ברמת גן.

3. בהתאם למצב התכנוני המאושר, על פי תכנית רג/340 וכן על פי תכנית רג/מק/340/ג/11, אשר דבר אישורה פורסם למתן תתוקף ברשומות ביום 4.2.01, בכל אחת מן החלקות הכלולות התכנית ניתן להוסיף שתי קומות טיפוסיות בנוסף למספר הקומות שנקבע בתכנית המתאר רג/340/ג'. במילים אחרות, ניתן לבנות במקרקעין בנין בן 6 קומות כאשר למספר זה ניתן להוסיף שתי קומות מכוח התמ"א + קומת גג חלקית, ובסך הכל 8.5 קומות.

    

4. העותרת קידמה פרויקט הריסה ובינוי, לפי תמ"א 38/2, לגבי שני הבניינים הללו, אשר אינם צמודים זה לזה, כאשר בידיה הסכמת כל בעלי הזכויות בשני הבניינים. כחלק מקידום הליכי הרישוי של הפרויקט נדרשה העותרת על ידי הוועדה המקומית, כי במקביל להגשת הבקשה להיתר בניה תוגש גם תכנית העותרת המבקשת את ייחודן של החלקות, ואשר במסגרתה יוסדרו גם קווי הבניין.

    

5. העותרת הגישה תכנית איחוד וחלוקה לוועדה המקומית, כאשר מטרתה איחוד וחלוקה של שני מגרשים, הידועים כגוש 6145 חלקות 1113, 1182 ברח' אמיר 13 ו- 15 רמת גן, עליהם בנויים הבניינים (להלן: "המגרשים") וכן שינוי קווי הבניין. כאמור לעיל, במגרשים קיימים שני בנייני מגורים שנבנו לפי היתרים, לפני 1980 ובכל אחד מהם 6 יחידות דיור. שטח שני המגרשים יחדיו הינו 816 מ"ר.

    

6. עיקרי הוראות התכנית הינם כדלקמן: איחוד שני המגרשים, שינוי בקווי הבניין הקדמי הפונה לרח' אמיר מ-4 מטר ל-2 מטר, שינוי קווי הבניין בצד האחורי מ-5 מטר ל-3 מטר וקו בנין צידי ללא שינוי.

    

7. ביום 4.2.18 החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים ובין היתר קבעה כי התכנית לא תיערך לפי סעיף 23 לתמ"א 38 אלא תכלול אך ורק הוראות בעניין איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים, לפי סעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ושינוי קווי בנין לפי סעיף 62א(א)(4) לחוק, וזאת על אף שבבסיס התכנית היתה כוונה לממש זכויות לפי תמ"א 38, הרי שעל פי הבקשה שהוגשה לוועדה המקומית, מבקשת העותרת לתכנן בניה של בנין מגורים אחד על שתי החלקות האמורות וזאת במקום שני בניינים נפרדים כפי שקיימים היום על החלקות.

8. התכנית כאמור פורסמה להפקדה והוגשה לה התנגדות על ידי המשיב 3 אליו הצטרפו חמישה דיירים נוספים, כולם בעלי זכויות בבנין ברח' יעל הגיבורה 15, הנמצא ממזרח וצמוד למגרשים.

   טענת המתנגדים היתה, כי בנין המגורים שלהם (ברח' יעל הגיבורה 15) ממוקם בדיוק מול המרווח הקיים כיום בין שני הבניינים ברח' אמיר 13 ו-15 ועל כן איחוד החלקות, אשר יאפשר בינוי בניין אחד במרכז החלקה על שתי החלקות, יביא לחסימת אור ואויר לבנין המגורים שלהם. בנוסף נטען, כי אין מקום לצמצום קווי הבניין שמקרב בין הבניינים בחלקות הסמוכות, והכוונה לשינוי קו בנין אחורי מחמישה מטר לשלושה מטר.

   אין חולק, כי ההתנגדות נתמכה בתצהירו של אחד המתנגדים ולא צורפה לה כל חוות דעת מומחה.

    

9. לאחר שמיעת טענות המתנגדים, כמו גם טענות העותרת, החליטה הוועדה המקומית לדחות את התכנית, בין השאר מהנימוקים הבאים: ולפיהם לא הוצגו נימוקים מספקים לצורך באיחוד החלקות כמבוקש; לא הוכח, כי לא ניתן לממש תמ"א 38 ללא איחוד החלקות; איחוד החלקות המוצע יאפשר בניה רצופה שתבטל את המרווח ותחסום אור ואויר לכיוון בנין המגורים של המתנגדים, המהווה מגרש כלוא, ועל כן עלול לפגוע באיכות החיים של דיירי הבניין ברח' יעל הגיבורה 15. בנוסף, הוסיפה והעירה הוועדה המקומית כי היא תסכים לשקול בחיוב תכנית חלופית שתכלול איחוד של שלש חלקות לפחות תוך מיקום בניין המגורים בדופן המערבית ומיקום התועלות הציבוריות בדופן המזרחית.

    

10. כנגד החלטה זו של הוועדה המקומית הוגש ערר על ידי העותרת, וביום 17.6.19 התקיים דיון בערר במסגרתו נשמעו טענות הצדדים.

    ביום 11.9.19 ניתנה החלטת ועדת הערר הדוחה את הערר מטעמים תכנוניים.

     

    טענות העותרת

11. העותרת ביקשה לצאת כנגד החלטת הוועדה המחוזית וכן הוועדה המקומית בטענות הבאות:

    • כי שגתה הוועדה המקומית בהחלטתה ולפיה לא הוצגו נימוקים מספקים לאיחוד החלקות.

    • כי אין כל הגיון תכנוני באיחוד החלקות עם חלקה שלישית נוספת או בהצגת פתרון תכנוני לרחוב כולו.

    • כי קיים חוסר הגיון תכנוני בביצוע פרויקט הכולל שני בניינים בקיר משותף אחד, כפי שהעירה הוועדה המקומית.

    • כי החלטת הוועדה המקומית לדחות את התכנית בשל השפעה מיקרו אקלימית על בנין המתנגדים, דינה להידחות על הסף בשל חריגה מסמכות ובפרט בהעדר כל חוות דעת מומחה המבססת את טענת המתנגדים באותם היבטים של הצללה וחסימת אויר.

       

      תגובת המשיבות 1 ו-2

12. המשיבות 1-2 – הוועדות התכנוניות- חזרו וטענו כי יש לדחות את העתירה מאחר ובית המשפט המנהלי אינו נוהג להתערב בשיקולים תכנוניים של ועדות התכנון, וככל שמדובר בטענות הנוגעות לסבירות החלטות הוועדות, הרי שמדובר בהחלטות שקולות וסבירות אשר נתנו את הדעת לכל ההיבטים התכנוניים, לרבות טענות המתנגדים, ומדובר בהחלטות מאוזנות שאין מקום להתערב בהן.

     

    המסגרת הנורמטיבית

13. בשורה ארוכה של החלטות ופסקי דין חזרו ושנו בתי המשפט, כי בית המשפט היושב לדין בעתירות כנגד החלטת הרשות איננו יושב כערכאת ערעור אלא בוחן את החלטת הרשות בראי המשפט המינהלי, והכל מבלי להידרש לבדיקת העובדות והשיקולים התכנוניים אותה שוקלת הרשות.

    בית המשפט מוסמך אך לבחון אם נפל פגם מינהלי כלשהו בשיקול הדעת של הגוף המינהלי ו/או חוסר סבירות החלטתו, ורק משנמצא פגם שכזה יידרש לעניין.

    מעבר לאמור, בית המשפט המינהלי לא ימיר את שיקול דעתה של ועדת הערר בשיקול דעתו בכל הנוגע לנושאים תכנוניים, מאחר ולוועדת הערר, שהינה גוף מקצועי המרכז את הידע בענייני תכנון ובניה, ניתנה על פי הדין הסמכות להחליט בנושאים מקצועיים אלו (לעניין זה ראו בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נגד המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נ(3)441).

    נמצא, אפוא, כי בית המשפט לא יחליף את שיקול הדעת של מוסד התכנון, והתערבותו, ככל שתהיה, תיעשה בהקפדה רבה ורק בנסיבות בהן ימצא כי נפל פגם היורד לשורש ההחלטה, או בנסיבות בהן נמצא כי הוועדה חרגה מסמכותה, פעלה בחוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות.

     

    ד י ו ן

14. לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים, אין חולק כי החלטת ועדת הערר מושא העתירה היא החלטה המצויה בלב לבו של שיקול הדעת התכנוני של מוסד התכנון, כאשר בנסיבות העניין מבקשת העותרת לקדם תכנית שעניינה איחוד מגרשים והקטנת קווי הבניין, כאשר הכוונה העתידית, עליה גם לא חלקה העותרת, היא להקים מבנה אחד במרכזו של המגרש, בן 9 קומות, בתכסית גדולה יותר מזו הקיימת היום, תחת שני הבניינים הקיימים היום והמרוחקים אחד מן השני.

     

15. ועדת הערר בהחלטתה עמדה על מאפייני המגרש בו קיים בנין המתנגדים ומיקומו ביחס למגרשים מושא התכנית.

    עיון חוזר, הן בתכניות והן בתצלומים שבאו בפני, ועל כך גם אין חולק, מלמדים כי בנין המתנגדים "כלוא", כך שבשלושה כיוונים הוא גובל במגרשים אחרים למגורים ובכיוון אחד הוא גובל בשטח ציבורי פתוח צר המהווה המשך של רחוב.

     

16. נוצר אפוא מצב בו מצדו המערבי נהנה בנין המתנגדים מהמרווח הקיים בין הבניינים ברחוב אמיר 13 ו-15, הם אותם מגרשים אותם מבקשת העותרת לאחד במסגרת התכנית שסורבה.

    ועדת הערר כפי שצוין לעיל, קבעה כי סידור המגרשים באופן הקיים אשר יוצר מרווח בין הבניינים, מאפשר למעשה את האוורור של החלקות העורפיות, ומכאן שראתה לנכון לקבל את התנגדות המתנגדים מאחר ואישור התכנית המבוקשת יבטל את אותו מרווח ויפגע במגרש המתנגדים באופן שיפגע באיכות חייהם.

     

17. טענת העותרת, כי בהעדר חוות דעת מומחה, אין בסמכותה של הוועדה לתת משקל כלשהו לטענות אלו, וכי היה עליה לדחות טענות אלו על הסף, לא ראיתי לנכון לקבל. המדובר בסוגיה תכנונית המצויה במסגרת שיקול הדעת התכנוני הטהור של מוסדות התכנון, עליה ניתן לתת את הדעת אף ללא חוות דעת. מנהל מחלקת התכנון בעיריית רמת גן, האדריכל ארז צרפתי עמד על הטעמים התכנוניים בעטיים לא אושרה התכנית במהלך הדיון בפני ועדת הערר כשהוא מצביע על מיקום המגרשים והבניינים ומסביר באופן נהיר את העובדה כי איחוד המגרשים ובניית מבנה אחד ברצף סוגר את מעבר האוויר הקיים היום, בהינתן הרווח שבין הבניינים ברחוב אמיר 13 ו-15, אותם מבקשת העותרת לאחד. המדובר בעניין אשר אינו מחייב חוות דעת מומחה בהינתן ממצא עובדתי כי חסימת הרווח שבין הבניינים תפגע באיכות הסביבה של הדיירים המתגוררים בבניין המתנגדים.

    מעבר לאמור, גם ועדת הערר נתנה את הדעת להעדר קיומה של חוות דעת אקלימית מטעם המתנגדים וחזרה וציינה כי מדובר בסוגיה תכנונית אשר איננה מחייבת חוות דעת חיצונית וכי הפגיעה במתנגדים באישור התכנית הינה ברורה וניתנת לבחינה בכלים תכנוניים, מקצועיים המצויים בידיה.

     

18. נמצא, אפוא, כי מדובר בסוגיה תכנונית המצויה בתחום מומחיותה של הוועדה המקומית ויועציה ואינה מצריכה כל חוות דעת חיצונית ועל כן גם אין בידי לקבוע כי החלטת הוועדה המקומית כמו גם החלטת הוועדה המחוזית, המאשרת החלטת הוועדה המקומית בנדון, התקבלו בחוסר סמכות. החלטת הוועדות סבירות ומקצועית ולא מצאתי כל בסיס להתערב בהן.

    יוער לעניין זה, כי ככל שסברה העותרת, כי אין בסיס להתנגדות המתנגדים וככל שסברה שמן הראוי ליתן התייחסות נוגדת להתנגדות זו, היתה פתוחה בפניה הדרך להגיש חוות דעת אקלימית מטעמה כדי לתמוך בטענותיה בנדון. העותרת בחרה שלא לעשות כן ואין לה להלין אלא על עצמה.

     

19. די בנימוק זה אשר הצדיק את דחיית התכנית כדי לדחות עתירה זו. לצד זאת אוסיף ואתייחס במילים מספר לטענות העותרת אשר הועלו במסגרת העתירה ואציין, כי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בוחנת הוועדה, בין השאר את סבירות הבקשה על רקע היתר בניה שיוגש בהמשך במובן זה שמימוש הבניה המבוקש במגרש תלוי בפועל באישור בקשה להיתר בניה עתידית שבכוונת העותרת היה להגיש מכח תמ"א 38.

     

    על כן, אין לי אלא לדחות את טענות העותרת כי בשלב אישור התכנית של איחוד וחלוקה, מושא הדיון, היה על מוסד התכנון לבחון אך את השאלה "האם המבנה המרוכז לא יפגע באופייה של הסביבה דווקא ולא במקרקעין מסוימים כלשהם" (סעיף 28 לכתב העתירה).

    אך מובן שהוועדה המקומית, כבר בשלב הדיון בהתנגדויות בתכנית, נדרשה להתייחס לסביבת החלקות וכן לפגיעה שתגרם מאיחוד החלקות, בהינתן תכנית הבניה שתוגש להיתר בניה, והכל בהינתן להתנגדות שבאה בפניה על ידי הדיירים בבניין יעל הגיבורה 15.

     

    לעניין זה ראו בג"צ 476/88 רמבם מימון נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה (ניתן ביום 11.5.89), שם נקבע, כי לא נכון לראות בתכנית לאיחוד וחלוקה כתכנית המנותקת מהקשרה ומהשלב הבא שבו יבוקש להקים עליה מבנה.

    וכדברי בית המשפט שם :

    "טענה נוספת בפי העותר היא, כי אין בידי המשיבות לכרוך לדיון בבקשה, שכל כולה נוגעת לאיחוד חלקות, גם את תכניתו של המבנה שיבנה על החלקה החדשה, וכי אין בידן להתנות את האיחוד בקיום דרישות הנוגעות לתכנית הבינוי. שעתו של הדיון בתכנית הבנין היא, לטענת העותר, בעת שיגיש תכנית כזאת למשיבה 2, לקבלת היתר בניה, ועליה בלבד יהא להחליט בדבר. גם טענה זו אין בידי לקבל. אכן, אין על המשיבות להחליט בשלב זה אלא בבקשה לאיחוד החלקות, אולם אין לראות את ההחלטה בבקשה זו כעומדת בפני עצמה וכמנותקת מהשלב הבא, שבו יבקש העותר לבנות בנין למלון על החלקה המאוחדת. שהרי לא באה בקשת העותר לאיחוד אלא להכשיר את הקרקע (תרתי משמע) לבניית בנין אחד על שתי החלקות – דבר הנמנע ממנו עתה. יש לראות, על כן, את ההחלטה בבקשת האיחוד כחלק מתהליך שלם, ואין כל פסול כך ששיקול דעתן של המשיבות צופה, כבר בשלב זה את פני העתיד".

     

    אך מובן כי בשלב אישור תכנית לאישור וחלוקה לא נדרשת הוועדה לבחון תכנון פרטני של המבנה אלא אך לבחון את האופי הארכיטקטוני של המבנה שיבנה והשתלבותו בסביבה, בדיוק כפי שפעלה הוועדה המקומית וועדת הערר בנסיבות העניין.

     

20. העותרת בטענותיה הוסיפה והדגישה את חשיבותה של תמ"א 38 וביקשה לחזור ולהדגיש כי בדחיית התכנית המבוקשת יש כדי למנוע מימוש זכויות מכח תמ"א 38. גם טענה זו לא ראיתי לנכון לקבל שהרי אין בדחיית התכנית לאיחוד וחלוקה כדי למנוע מימוש זכויות מכח תמ"א 38, לצורך חיזוק המבנים הקיימים, וזאת בנפרד בכל אחד מהמבנים הקיימים במגרשים.

    בית המשפט ער לשיקול הכלכלי של היזם, המנחה אותו להגיש בקשה לאיחוד המגרשים ולבנות מבנה אחד תחת בניה של שני מבנים נפרדים, ואולם אין בשיקול הכלכלי כדי לגבור על שיקולים תכנוניים, סביבתיים.

     

21. אשר לטענות הפרוצדורליות שהעלתה העותרת באשר לאופן הגשת ההתנגדות ותמיכתה בתצהיר, ועדת הערר התייחסה לכך וראתה לנכון לדחות את טענות העוררת בנדון, כך גם סבורה אנוכי. עיון בכתב ההתנגדות, אשר הוגש על ידי המשיב 3, מלמד כי המשיב הגיש תצהיר על פי הוראות הדין אשר אומת על ידי עורך הדין. העובדה שהתצהיר נכתב על גבי טופס ייעודי שמופיע באתר עיריית רמת גן, גם אם אינו הטופס המתאים, אינה שוללת את מעמדו של המסמך כתצהיר והכל כפי שקבעה לנכון הוועדה המחוזית.

     

22. לאור כל האמור לעיל דין העתירה להידחות. המדובר בעתירה שכל כולה נוגעת לשיקולים תכנוניים של ועדות התכנון, ולא מצאתי בהחלטת ועדת הערר כל פגם או חוסר סבירות המצדיקים התערבות בית משפט זה.

     

23. העותרת תישא בהוצאות המשיבים 1, 2 ו-3 בסכום כולל אשר יחולק ביניהם, בסך של 15,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, ז' בשבט תש"פ, 2 פברואר 2020, בהעדר הצדדים