אינג' סימון גרימברג בע"מ נ' שרם

לפני בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על המשיבים להתקשר בהסכם למכירת דירה הידועה כדירה 9 ברחוב הרב קוק 72 קריית חיים גוש 11564 חלקה 63 בלשכת רישום מקרקעין בחיפה. דירה זו מצויה בשלבי בנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט") שמבוצע על ידי היזם/קבלן א.ע אחמד עומאר קבלני בניין בע"מ (להלן: "הקבלן").

המבקשת היא חברה שבעל המניות ומנהלה היחיד הוא מר סימון גרימברג. היא השקיעה כספים בפרויקט ומצפה לקבל את החזר השקעתה ורווחים.

בתביעה העיקרית עותרת המבקשת להעביר לבעלותה את הדירה מושא הבקשה ו/או לבנו של מנהל המבקשת על דרך קיזוז זכותה לקבלת חלק מהחזר ההשקעה. הבקשה לצו מניעה זמני נועדה להבטיח את קבלת הסעד בתביעה.

ההליכים הקודמים בתיק

במקור הוגשה התביעה לבית משפט השלום בחיפה ביום 29/7/19. בבקשה לצו מניעה זמני שהוגשה ביום 11/8/19, עתרה המבקשת להורות לעורך דין אורי שרם (הנתבע/המשיב) לא להעביר כספים לספקים ו/או נותני שירות בפרויקט אלא באישור המבקשת ובהתאם להסכם נאמנות מיום 7/10/18.

בו ביום ניתנה החלטת כב' הש' תמי לוי יטח הדוחה את הבקשה מבלי לבקש את תגובת המשיב. בהחלטה הסבירה השופטת כי האירועים הנטענים המהווים, לפי הטענה, הפרת הסכם מצד הנאמן (עורך דין שרם), אירעו חודשים רבים לפני הגשת התביעה והבקשה ולכן אין דחיפות למתן סעד זמני. הבקשה נדחתה אף לגופו של ענין.

בית המשפט נימק את החלטתו בכך שלבקשה לצו מניעה צורף מכתב של עורך דין שרם בו הועלתה טענה מהותית כי הסכם הנאמנות בוטל מיד לאחר חתימתו ומעולם לא קוים, לרבות באמצעות התנהגות הצדדים בפועל. הפעולות הרבות שבוצעו על ידי עורך דין שרם במהלך התקופה שמאז חתימת הסכם הנאמנות והמנוגדות באופן מפורש לאמור בו, מבלי שנשמעה טרוניה, עשויה להצביע על שינוי של ההסכמות. הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שנטען על ידי עורך דין שרם במכתבו כי חלק ניכר מהמצגים שהוצגו ערב החתימה התבררו כשגויים והובילו לשינויים הנדרשים ולמעשה לאי קיום הסכם הנאמנות וביטולו.

השופטת אף הוסיפה כי בירור המחלוקת בין הצדדים לגבי תזרים המזומנים של הפרויקט והאפשרות להעברת כספים לידי המבקשת במקום להשלמת הפרויקט, לא מוצה, שעה שעורך דין שרם ביקש לקבל מרואה החשבון שמונה על ידי המבקשת פרטים והבהרות נוספים, ולא קיבל.

המבקשת הגישה בקשה לעיון חוזר על ההחלטה בטענה שגם אם הסכם הנאמנות אינו בתוקף הרי שבהתאם להסכם ההשקעה, כספי התמורה בפרויקט צריכים להיות מנוהלים במשותף על ידי עורך דין שרם ומר גרימברג והכוונה שהמבקשת תאשר את ההוצאות הכרוכות בפרויקט.

המבקשת הדגישה בבקשתה לעיון חוזר כי אינה מעוניינת לעכב את המשך הפרויקט.

כב' הש' אהרון שדה, בהיותו שופט תורן, דחה את הבקשה בקבעו שהבקשה לעיון חוזר לא גילתה כל דבר שלא עמד בפני הש' לוי יטח ואם המבקשת לא השלימה עם ההחלטה היה מקום להשיג עליה בבקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי (החלטת הש' שדה מיום 15/8/19).

ב-6/10/19 (כחודשיים לאחר מכן) הגישה המבקשת בקשה חדשה לצו זמני באותו תיק והפעם נגד עורך דין שרם והקבלן, (יצוין שהקבלן אינו צד לתביעה העיקרית- הערה שלי, א.ד) שתאסור עליהם להתקשר בהסכם למכירת דירה 9 עד הכרעה בתביעה העיקרית. התצהיר שצורף לבקשה החדשה הוא אותו תצהיר שצורף לבקשה הראשונה לצו מניעה (שנדחתה).

עורך דין שרם הגיש תגובה לבקשה. המבקשת הגישה תשובה לתגובה ועו"ד שרם הגיש תגובה לתשובה. הש' לוי יטח קבעה דיון בבקשה לפניה ברם ביני לביני הגיש עו"ד שרם בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית.

בהחלטה מיום 21/11/19 קבעה הש' לוי יטח שאין לבית משפט השלום סמכות עניינית לדון בתביעה, זאת הואיל והסעד בכתב התביעה (סעיף 49.4) הוא כי בית המשפט יורה לנתבע, מתוקף תפקידו כנאמן לפרויקט הבניה, לחתום על הסכם מכר לדירה 9 שאותה ירכוש בנו של מנהל התובעת.

מכיוון שעסקינן בהקניית זכויות מכר מקרקעין להבדיל מחזקה ושימוש, לקביעתה אין סמכות עניינית לבית משפט השלום. בנוסף, אין מחלוקת בין הצדדים כי עורך דין שרם משמש נאמן לניהול כספי הפרויקט הגם שיש מחלוקת בנוגע לנפקותו של הסכם הנאמנות. למבקשת טענות נגד פעולות עורך דין שרם בשמשו כנאמן ומשכך, הסמכות העניינית לדון בתביעות נאמנות מוקנית מכוח סעיף 37 לחוק הנאמנות התשל"ט-1979, לבית המשפט המחוזי באופן ייחודי. בהתאם, הורה בית המשפט על העברת התביעה לבית המשפט המחוזי מחוזי ולא דן בבקשה לסעד זמני.

עם העברת התיק לבית המשפט המחוזי, ניתנה החלטת כב' הש' נאמן שדחתה את הבקשה לסילוק על הסף בקביעה כי יש ללבן את העובדות ואין מקום לסילוק בשלב מקדמי זה.

הבקשה לצו מניעה זמני הועברה לטיפולי ונקבע דיון במעמד הצדדים ליום 29/1/20.

רקע וטענות הצדדים

ב-9/11/15 התקשר הקבלן עם בעלי הדירות ברחוב הרב קוק 72 בהסכם לביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין שבמסגרתו התחייב לחזק את דירותיהם ולהוסיף להם מרפסות וממד"ים ובתמורה לבנות חמש דירות נוספות.

במהלך 2017 פנה הקבלן למר גרימברג והציע לו להשקיע בפרויקט תמורת שותפות ברווחים.

ביום 13/6/17 נחתם הסכם בין הקבלן למבקשת בו התחייבה המבקשת להשקיע בין 1,500,000 ₪ ל-2,500,000 ₪ בהתאם לצורך (להלן: "הסכם ההשקעה").

בסעיף 3.5 הוסכם כי בתמורה לסכום ההשקעה, המשקיע יהיה זכאי לקבל 50% מרווחי הפרויקט לאחר מסירת כל הדירות לרוכשים וקבלת כל התמורה וזאת בהתאם לדוח כספי שיוגש ע"י רואה חשבון. הרווחים הוגדרו כהכנסות ממכירת הדירות לפני מע"מ בהפחתת עלות הפרויקט.

הוסכם כי לטובת ניהול כספי התמורה ממכירת הדירות, ייפתח חשבון נאמנות על שם הנאמן עורך דין אורי שרם בו יופקדו כספי ההשקעה וממנו ישולמו כל התשלומים לביצוע הפרויקט וכי בכל מקרה ועד הנפקת טופס 50, יש להותיר בחשבון הנאמנות 15% מהתמורה להבטחת מס שבח ככל שיחויב בגין מכירת הדירות החדשות.

עוד הוסכם, לבקשת המבקשת, כי רו"ח אלי רואש יהיה המבקר החשבונאי מטעמה, ויוכל לקבל בכל עת את כל ספרי הנהלת החשבונות של הפרויקט.

בסעיף 7.1 להסכם ההשקעה נקבע, כי בתמורה לכספי ההשקעה תהיה המבקשת זכאית לרכוש 3 דירות במיזם במחירי פריסייל ובלבד שלא ניתנה הצעה גבוהה יותר על ידי צד ג'.

בפועל השקיעה המבקשת 3,596,000 ₪ ונרשמו לטובתה 3 הערות אזהרה (על 3 דירות מתוך 5 שנבנו בפרויקט, בנוסף לקיימות).

באוקטובר 2018 נקלע הפרויקט לקושי תזרימי כשנמכרו רק 2 דירות באופן שנעצרו עבודות הבנייה. בעקבות כך נפגשו הצדדים, הקבלן וצדדים שלישיים שהגיעו להסכמות שמצאו ביטויין בהסכם מיום 7/10/18 (המכונה על ידי המבקשת הסכם נאמנות).

הוסכם כי כל התשלומים שישלמו רוכשי דירות 9,10,11 יועברו לחשבון נאמנות חדש שיפתח ע"י עו"ד שרם. מכלל הכספים שיכנסו לחשבון הנאמנות, ישחרר עו"ד שרם 70% לידי המבקשת ואילו יתרת ה-30% תשמש להשלמת הפרויקט. ככל שתימכר רק דירה אחת מתוך ה-3, אזי יועבר רק 50% למבקשת עד למכירת הדירות הבאות. המבקשת תסכים למחיקת הערות האזהרה לטובתה כנגד קיום הסכם הנאמנות.

לטענת המבקשת, בסוף 2018 נמצא רוכש פוטנציאלי לאחת הדירות שלא נמכרו (דירת הגג). המבקשת ביקשה לקבל את המגיע לה (50%) אבל עורך דין שרם סירב להעביר כל סכום שהוא, אלא לאחר השלמת הפרויקט כולו, לרבות תשלום חובות עבר תשלומי מיסים וכדומה.

בינתיים ותוך כדי דין ודברים, נמצא קונה לדירה נוספת (דירה 10) וביום 14/4/19 נחתם הסכם למכירתה תמורת 1,500,000 ₪.

במקביל הבשיל משא ומתן עם הרוכש הפוטנציאלי של דירת הגג במאי 2019, ועורך דין שרם פעל להחתמת הצדדים על הסכם מכר מבלי שהעביר למבקשת את מה שלדעתה מגיע לה.

חרף מכירת שתי הדירות, לא הסכים עורך דין שרם להעביר כל סכום למבקשת זולת 100,000 ₪, עד להשלמת הפרויקט.

המבקשת טוענת כי כצעד של פשרה הוסכם כי רו"ח יבדוק כמה ניתן לשחרר למבקשת וזה הבהיר כי ניתן לשחרר למבקשת 800,000 ₪. חרף האמור, עו"ד שרם לא ניאות להעביר למבקשת כספים ואף ביקש להשתחרר ולמנות נאמן אחר תחתיו.

המבקשת טוענת כי כדי להקטין נזקיה ביקשה לממש זכותה לרכוש את דירה 9 באמצעות בנו של מנהל המבקשת, אבל על הדירה רשומה הערת אזהרה לטובת מר אליהו אבני שנתן הלוואה למבקשת, ועו"ד שרם הבהיר שניתן למחוק את הערת האזהרה של אבני רק בכפוף לפירעון ההלוואה.

הואיל ולמבקשת זכות לרכוש את דירה 9, היא מבקשת צו מניעה למכירתה לצד שלישי.

עורך דין שרם מבקש לדחות את התביעה, כמו גם את הבקשה לצו מניעה, בהיעדר עילה ויריבות ובשל שימוש לרעה בהליכי משפט, זאת בראש ובראשונה מחמת אי צירוף הצדדים הרלוונטיים העלולים להיפגע לתביעה ולבקשה לצו מניעה.

לטענתו, כיום מצוי הפרויקט בשלבי סיום וביצוע עבודות גמר. לבקשת גרימברג מונה רואה חשבון אלי רואש כרו"ח של הפרויקט. הוא גם משמש רואה החשבון של המבקשת מזה שנים.

עד היום נמכרו ארבע דירות מתוך חמש.

בחשבון הפרויקט מופקד סך של כ-409,000 ₪; מנגד, הוצאו שיקים עתידיים לצדדי ג' לפירעון בסך כ-386,000 ₪; צפי הקבלן להוצאות 1,477,000 ₪ ; צפי הכנסות- כולל תשלומים מרוכשי דירות שטרם שולמו וישולמו רק עם קבלת טופס 4 – 1,010,000 ₪.

הקבלן מצוי כבר היום באיחור ביחס לבעלי הדירות הקיימים (ולטענתם בהפרת הסכם התמ"א) וכן כלפי רוכשי הדירות החדשות בפרויקט באופן שעלול לעלות לקבלן בעשרות אלפי ₪ של פיצויים (שלא נכללו בהוצאות לעיל).

לטענתו, ככל שתימכר הדירה החמישית במחיר שהקבלן מבקש, (ואף התנהל משא ומתן שהושהה), עתיד להיווסף סך כ- 1,550,000 ₪ לעמודת ההכנסות.

במילים אחרות, ככל שלא תהינה הוצאות נוספות והדירה החמישית תימכר, יוותרו בקופת הפרויקט על פי צפי הקבלן כ-1,000,000 ₪. (בלי שנלקחו בחשבון ליקויים תביעות וכד' העלולים להפחית מהסכום לעיל).

בנוסף, נטלו גרימברג והקבלן ביחד ולחוד הלוואה בסך 600,000 ₪ ממר אבני.

עורך דין שרם טוען כי הסכם הנאמנות אמנם נחתם אך לא יצא לפועל על דעת והסכמת כל הצדדים לרבות המבקשת כבר מעת חתימתו. גם גרימברג בעצמו בבקשה לצו מניעה מצהיר (סע' 20-22) כי ההסכם מעולם לא קוים ע"י אף אחד מהצדדים, לא באמירות ולא בהתנהגות.

לטענת עורך דין שרם, במעמד חתימת הסכם הנאמנות הוצגה תחזית אופטימית בדבר התשלום שיידרש להשלמת הפרויקט, דא עקא שלאחר מכן הוברר שהסכום שהוצג מהווה פחות ממחצית מהסכום הנדרש בפועל והתחזית התעדכנה עשרות פעמים ומתעדכנת מידי יום כשגם היום לא ניתן לדעת מה הסכום המדויק שיידרש.

הקבלן היה אמור להעביר את כלל הנהלת החשבונות לעו"ד שרם ולרו"ח מיד עם חתימת ההסכם על מנת שיידעו מה מצב הפרויקט מבחינה כלכלית, דבר שקרה רק אחרי מס' חודשים. משנתקבל חומר הנהלת החשבונות, התמונה היתה שונה לחלוטין ממה שהוצג לעו"ד שרם וליתר הצדדים במעמד חתימת הסכם הנאמנות.

בנוסף, טוען עו"ד שרם כי לוח התשלומים שהיה תנאי להסכמת רוכשי הדירות היה שונה לחלוטין מלוח הזמנים שבהסכם הנאמנות. לוח התשלומים עם הרוכשים נבנה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974 אך גרימברג נתן לרוכשים הסכמה כי 40% (600,000 ₪) ישולם רק עם קבלת טופס 4 ובכך, ובניגוד לתחשיב עליו הסתמכו, נפגע משמעותית תזרים המזומנים.

לטענתו, עו"ד עברון שייצגה את המבקשת והייתה אמורה לשמש כנאמנה נוספת על הכספים לפי הסכם הנאמנות, נעלמה ולא שיתפה פעולה בפתיחת חשבון. חשבון הנאמנות לא נפתח, עו"ד עברון סירבה כשהוצע לה להיות נאמנה ולקבל לידיה את הכספים. יתר על כן משהסביר עו"ד שרם לגרימברג שיש להציג את הסכם הנאמנות לרוכשים מאחר ואלה משלמים לחשבון נאמנות שאמור להיפתח בהתאם להסכם הנאמנות, סירבה המבקשת כשטענה שרוכשי הדירות ימאנו להתקשר בהסכם לרכישת דירות לכשיראו את הסכם הנאמנות וכך המבקשת לא תשיב לעצמה סכום כלשהו.

גרימברג אף התחייב אישית כלפי ספקים וקבלנים לשלם את המגיע להם וביקש להמתין עם התשלומים שהקבלן חב להם עד שתימכרנה הדירות ובכך גילה דעתו שהסכם הנאמנות לא ישים כלל.

הסכם הנאמנות נחתם על בסיס ציפייה שתימכרנה שתי דירות מיד לאחר החתימה. דוח האקסל של רואה החשבון בעמודת המזומנים כלל תקבולים של מרבית יתרת התשלומים מהרוכשים עד ספטמבר 2019 בהנחה שעד אז יתקבל טופס 4. ברם בפועל מכירה ראשונה התבצעה רק באפריל 2019 היינו יותר מ-6 חודשים אחרי החתימה. עד היום טרם התקבל טופס 4, המועד לא קרוב והכספים לא הוזרמו ע"י הדיירים.

עקב חוסר במזומנים, שיקים של הקבלן לחברת המעליות חוללו ובגינם נפתח תיק הוצאה לפועל.

לטענת עו"ד שרם, ללא הזרמת מזומנים באופן מידי לקופת הפרויקט לא ניתן יהיה להשלימו.

לטענת עו"ד שרם, הסכם הנאמנות נוגד את סעיף 2(4) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974 בכך שהתיימר ליתן לרוכשים בטוחה לא נקייה ולכן היה ברור מלכתחילה שהסכם הנאמנות לא ישים ולא ייושם.

גם המבקשת לא פעלה לפי ההסכם. כך היא ביקשה לשחרר לה כספים בהתאם להמלצת רו"ח ולא בהתאם להסכם. בעניין זה, רואה החשבון בתחשיביו שהסתברו כלא נכונים המליץ לשחרר למבקשת 800,000 ₪. עו"ד שרם ביקש ממנו לתת דוח חתום על ידו אם הוא מאמין ברצינותו ועומד מאחוריו ומאחורי התוצאות ככל שישולמו כספים לפיו, אבל רואה החשבון סירב.

לפיכך, טוען עו"ד שרם כי זכאות המבקשת לכספים, היא מתוקף הסכם ההשקעה ולא מכוח הסכם הנאמנות וככזו היא זכאית להחזר השקעתה מהרווחים מהפרויקט (ככל שיהיו רווחים) בסיומו, ואין לה זכות להקדים ולקבל כספים כל עוד הפרויקט לא הסתיים או לקבל זכויות בדירה על דרך קיזוז זכויות החזר ההשקעה.

בכל מקרה וגם אם הסכם הנאמנות תקף, מנוע הנתבע לפעול לפיו מפני ששחרור כספים כיום יסכן משמעותית את הסיכויים להשלמת הפרויקט וכספי הרוכשים.

עו"ד שרם מסרב לפעול בניגוד לנאמנות שיש לו כלפי רוכשי הדירות להבטחת כספיהם, נאמנות שנוצרה בחלקה עוד לפני הסכם הנאמנות כשזו סותרת ומסכנת את נאמנותו לרוכשים. עו"ד שרם אף הציע מס' פעמים למבקשת לקבל על עצמה את האחריות ולהעביר את הנאמנות למישהו אחר אבל המבקשת מסרבת לעשות כן ודורשת מעו"ד שרם להפר נאמנותו לרוכשים, למלווה, לספקים ושאר הצדדים השלישיים.

דיון והכרעה

כידוע, בבואו לשקול אם ליתן צו מניעה זמני, על בית המשפט לשקול את מידת חיוניותו של הסעד, והאם הוא הכרחי באופן המצדיק התערבות בשלב מוקדם, טרם בירור התביעה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וראיותיהם, דין הבקשה להידחות ולהלן טעמיי.

אי צירוף צדדים רלוונטיים

הקבלן, בעלי הדירות בבניין, הרוכשים החדשים, הספקים, הנושים ובהם מי שנתן הלוואה למבקשת, הם צדדים העלולים להיפגע מקבלת הבקשה שכן כפי שיובהר להלן, קבלת הבקשה עלולה להביא לעצירת הפרויקט וקריסתו. כל הצדדים הללו לא צורפו לכתב התביעה.

בעל הזכות למכור את הדירות הוא לא עורך דין שרם כי אם הקבלן. בלעדי הקבלן לא ניתן להכריע בתביעה מחמת העובדה שהתביעה, כמו גם הבקשה הזמנית, מסתמכת לא רק על הסכם הנאמנות אלא גם, במשולב, על הסכם ההשקעה שהקבלן צד לה. הואיל והתביעה העיקרית מבקשת כי הדירה תועבר, ללא תמורה, למבקשת או מי מטעמה, הרי שהקבלן הוא צד הכרחי.

המבקשת לא צירפה לתביעה ולבקשה את מר אליהו אבני העלול להיפגע מהסעדים המבוקשים שכן קיימת לטובתו הערת אזהרה בשל הלוואה שנתן למבקשת לצורך מימון השקעתה בפרויקט. המבקשת טוענת אמנם כי כלל לא זכור לה שאבני היה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו. טענה כזו ודאי דורשת התייחסות ממנו ברם כיצד יתייחס ויטען לזכויותיו אם אינו צד לתיק?

הטענה לאי צירוף צדדים רלוונטיים הועלתה באופן מפורש בכתב ההגנה ובתשובה לבקשה לצו מניעה, אך המבקשת לא מצאה לתקן עד היום את התביעה והבקשה שנגזרת ממנה.

ובאשר לבקשה, לאחר שעו"ד שרם הודיע בתשובה לבקשה כי הוא מייצג את עצמו בלבד, הצהיר גרימברג בסעיף 2.3 לתגובתו כי נוכח הטענה, תומצא הבקשה במקביל גם לקבלן לתגובתו. בפועל, עד היום לא הוגש אישור מסירה לפיו הבקשה נמסרה לקבלן ועל כן ומטבע הדברים, עמדתו לא נשמעה.

אי צירוף צדדים העלולים להיפגע, מצדיק כשלעצמו דחיית בקשה.

שיקולי נקיון כפיים

הבקשה לצו מניעה שלפניי מהווה מקצה שיפורים של הבקשה הראשונה שנדחתה. בבקשה הראשונה התבקש בית המשפט להורות לא להעביר כספים לספקים כדי לשריין את הכספים שיגיעו למבקשת בסופו של הפרויקט כהחזר השקעה וכרווח. אחרי שבקשתה נדחתה (ולא הוגשה עליה בקשת רשות ערעור), הוגשה הבקשה החדשה (כחודשיים לאחר מכן) מבלי שנטען לשינוי בנסיבות, לקבלת אותו סעד מהותי בלבוש או ניסוח אחר. עתה, במקום למנוע תשלום לספקים כפי שביקשה בבקשה הראשונה, עותרת המבקשת לאסור על מכירת הדירה (אותה היא מבקשת בתביעה להעביר לבעלותה, ללא תשלום, על חשבון החזר ההלוואה). משמעות בקשתה היא מניעת הזרמת מזומנים לקופת הפרויקט בסך השווה לשווי הדירה המועמדת למכירה (כ-1,500,000 ₪).

בקשת אותו סעד זמני לאחר שנדחה ומבלי שהיה שינוי בנסיבות, עשוי לעלות כדי חוסר נקיון כפיים בנקיטת הליכים משפטיים.

שיהוי

הודעת עורך דין שרם לפיה הסכם הנאמנות לא בר ביצוע והוא לא מוכן להעביר כספים למבקשת מחשבון הפרויקט, ניתנה כבר באוקטובר 2018 או בסמוך לכך. המבקשת התמהמהה עד יולי 2019 בהגשת תביעתה (למעלה מ-10 חודשים).

הפנייה לבית המשפט היתה בשיהוי לא סביר נוכח העובדה שהמבקשת מסתמכת על הסכם הנאמנות שהופר, לטענתה, כבר ממועד מחתימתו. ההפרה ממועד החתימה ביולי 2018, עשוי להתיישב עם טענת עו"ד שרם כי ההסכם בכלל לא בוצע ואף אחד כולל המבקשת לא התכוון לבצעו מלכתחילה. אבל אם טענה זו אינה נכונה, וההסכם לא בוטל, מצופה היה מהמבקשת שתפנה לבית המשפט מיד או בסמוך לאחר שגילתה שאין בדעת עו"ד שרם לקיים את ההסכם.

אי עמידה על זכויותיה תוך שאפשרה לפרויקט להמשיך ולהתנהל תקופה כה ארוכה, מהווה שיהוי בלתי סביר הפועל לדחיית הבקשה למתן צו זמני.

סיכויי התביעה

סיכויי התביעה, על פני הדברים בשלב זה, אינם מובהקים.

טענת המבקשת היא כי היא זכאית להחזר השקעתה בדמות דירה שתועבר לבעלותה ללא תמורה כהחזר השקעה לפני שיתקבלו רווחים, וגם אם לא יתקבלו. דרישה זו מנוגדת, לכאורה, להסכם ההשקעה במסגרתו הוסכם כי תקבל את החזר ההשקעה מתוך הרווחים לאחר סיום הפרויקט ולא הוסכם על החזר השקעה בדרך של קיזוז טרם סיום הפרויקט.

מאז החתימה על הסכם הנאמנות, דרשה המבקשת להעביר לה כספים שלא לפי הסכם ההשקעה ולא לפי הסכם הנאמנות אלא בהתאם להערכות של רואה החשבון. היא לא הזכירה בדרישותיה את הסכם הנאמנות, עובדה התומכת, לכאורה, בטענת עו"ד שרם כי המבקשת ידעה שההסכם לא בתוקף. היא אף לא ביקשה לתאם פתיחת חשבון נאמנות ועורכת הדין שלה שהיתה אמורה להיות נאמנה ביחד עם עו"ד שרם, התנערה מפתיחת חשבון ומילוי הסכם הנאמנות.

מכירת דירה למש' חסין (דירה 10) נעשתה בהסכמת התובעת ולבקשתה, דבר המלמד לכאורה על ביטול הסכם הנאמנות.

עו"ד שרם אמר וכתב למבקשת כי רכישת דירה בפרויקט על ידה ללא תמורה ועל חשבון החזר השקעתה מותנית בהסכמת הקבלן ובכך שלא תיפגע השלמת הפרויקט כשזו המטרה העיקרית ולמעשה היחידה לנאמנות עורך דין שרם על כספי הרוכשים בפרויקט.

הסכמה כזו לא ניתנה, ורכישת הדירה באופן המבוקש על ידי המבקשת מסכן את השלמת הפרויקט.

גם המַלווה מר אבני מתנה את חתימת ההסכם למכירת הדירה ומחיקת ההערה בכך שיקבל חזרה את הסכום שהלווה (קרן וריבית). לא ניתן להלום מצב לפיו יוותר על הבטוחה היחידה שנשארה לו מבלי לקבל את כספו.

מובן שמכירת הדירה לצד שלישי תתאפשר רק בכפוף למחיקת הערת האזהרה של המלווה שכן אף רוכש לא יסכים לקנות דירה עם הערה כזו ומכאן שבכל מקרה המלווה יצטרך לקבל את החזר ההלוואה כתנאי למחיקת הערת האזהרה.

ככל שיש טענות לפיהן מאן דהו גזל כספים מהפרויקט, טענות אלו לא פורטו בתביעה ברם יש לזכור כי רואה החשבון האמון על הדיווחים הכספיים הוא רואה החשבון שגרימברג ביקש למנותו ויכול להעביר למבקשת כל מידע שברשותו, כך שהטענה בצורתה הכוללנית לפיה לא ידוע לאן נעלמו כספים היא טענה בעלמא. מכל מקום, טענות מסוג זה ככל שהמבקשת תעמוד עליהן נגד הקבלן או עו"ד שרם, תתבררנה אולי בתיק העיקרי (ככל שהמבקשת תתקן את תביעתה) אך אינן רלוונטיות לצו המניעה.

מאזן הנוחות

בשיקול מאזן הנוחות על ביהמ"ש לבחון למי מהצדדים תיגרם אי נוחות או נזק גדול יותר כתוצאה ממתן הצו הזמני או מדחייתו.

שאלה נגזרת היא האם הנזק ניתן לכימות כספי באופן שניתן יהיה להיפרע מהנתבע להבדיל מסעד כמו הריסת בית או סילוק יד שאינם הפיכים.

בענייננו, מהות התביעה היא כספית ומטרתה החזר ההשקעה של המבקשת בפרויקט טרם סיומו בשל חשש שבסופו של יום לא תזכה להחזר ההשקעה ולרווח.

הלכה היא כי בדרך כלל אין מקום למתן צו מניעה שעה שעסקינן בתביעה כספית הניתנת לכימות, וכזה המקרה בענייננו. נזקה של המבקשת אינו בלתי הפיך והוא ניתן לפיצוי בכסף ויכולת להיפרע מעורך דין שרם אליו מופנית התביעה.

המבקשת חזרה והצהירה בכתבי טענותיה כי אינה מבקשת לעצור הפרויקט כי אם להיפך, היא מעוניינת בהמשכו. ואולם, כפי שהבהיר עו"ד שרם, הקפאת מכירת הדירה עד בירור התביעה העיקרית (להעברת הבעלות אליה ללא תשלום על חשבון החזר ההלוואה) תוך גריעת 1,550,000 ₪ מהקופה להמשך וסיום הפרויקט, תביא לעצירתו ואולי לקריסתו.

כפי שהצהיר עו"ד שרם הדרך היחדה להמשיך ולסיים את הפרויקט היא באמצעות הזרמת כספים בדרך של מכירת הדירה האחרונה.

הקופה ריקה, יש חובות לשלטונות המס, חוב לעובדים, לרו"ח, חובות לקבלנים שצריכים לסיים את העבודה, עבודה שנעצרה, דירות פתוחות ויש נזקים כתוצאה מהגשמים ולכן ככל שהמצב יוקפא, בין אם תימכר הדירה ללא תמורה למבקשת ובין אם תוקפא מכירתה, הנזק יהיה לא במאות אלפי שקלים כפי שיגרם למבקשת ככל שבקשתה תידחה (1,500,000 ש" בניכוי ההלוואה שצריך יהיה להחזיר כדי מחוק את הערת האזהרה) אלא במספר מליוני שקלים לכלל העלולים להיפגע, כפי שפורט לעיל.

לפי הנתונים המספריים שמסר עו"ד שרם (ראו סעיף 21 להחלטה), יהיה במניעת המכירה לצד שלישי והזרמת כסף לקופה כדי לסכל את המשך הפרויקט, ולגרום לפגיעה אנושה ברוכשים שכלפיהם נמצא הקבלן באיחור, לבעלי הדירות שעליו להשלים את עבודות החיזוק אותן התחייב לבצע, לספקים ולנושים לרבות מר אבני בעל הערת האזהרה על אותה דירה בגין הלוואה שנתן למבקשת על סך 600,000 ₪.

קריסת הפרויקט תגרום לנזק גם למבקשת עצמה.

היעתרות לבקשה תגרום להפרת חובות הנאמן לרוכשי הדירות והפרת הבטוחות המוקנות להם לפי ההסכמים וחוק המכר.

נזקם הכולל של כל הדיירים, הספקים, הקבלן והמלווה כתוצאה מהפסקת הפרויקט עולה על נזקה של המבקשת בפגיעה ביכולת ההחזר (אם בכלל- דבר שעדיין לא ידוע).

היעתרות לבקשה בשלב מוקדם זה תהווה העדפת האינטרסים של המבקשת על פני האינטרסים הלגיטימיים של צדדים שלישיים תמי לב שאין חולק שנתנו תמורה במסגרת הפרויקט ושעלול להביא לכך שההתחייבויות כלפיהם לא תקוימנה, מבלי שאף ניתנה להם הזדמנות לשטוח טענותיהם ואין לכך הצדקה.

המבקשת חוששת אמנם כי השקעתה תרד לטמיון אבל אין להעדיף בשלב זה את זכותה להשבת השקעתה על פני ההתחייבויות לרוכשים.

מאזן הנוחות נוטה אפוא לדחיית הבקשה.

לפיכך, מכל הטעמים לעיל כשלעצמם ובהצטברותם, אני דוחה את הבקשה. המבקשת תשא בשכר טרחת עו"ד של המשיב בסך כולל של 7,000 ₪.

אני קובעת לקדם משפט בתיק העיקרי ליום 3/5/20 שעה 09:30 .

על הצדדים להשלים את ההליכים המקדמיים ביהם עד 1/4/20

ניתנה היום, י"ט שבט תש"פ, 14 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.