כללי וטענות הצדדים
זו תביעה כספית ע"ס 232,292 ₪ ובגין ליקויי בניה.
לטענת התובעת, ביום 21.7.13 נחתמה עסקת קומבניציה וביצוע תמ"א 38 בבניין מגורים ברח' הר סיני 6 רעננה. לטענתה במהלך הבניה חורף 2016-2017 וכתוצאה מעבודה בלתי מקצועית של הנתבעת, חדרה כמות מים רבה לדירת התובעת, דרך התקרה.
נטען כי כבר ביום 23.12.16 מסרה הודעה בעניין לנתבעת, ובביקורת שנערכה כמה ימים מאוחר יותר נמצאו טענותיה מוצדקות.
לטענתה, הנתבעת לא עשתה דבר כדי לטפל ברטיבות הקשה, עד שלא ניתן היה להתגורר בדירה מחמת הרטיבות , הריחות הרעים ועובש.
נטען כי ביום 5.1.17 , ובשל המצב, פונתה הדירה.
נטען לנזקים ישירים ועקיפים בדירה
לטענת הנתבעת מדובר בתקלה מינורית, שעלולה להתרחש מפעם לפעם במבנה חדש, וככל שארעה תקלה כלשהי פעלה הנתבעת לתיקון התקלה במהירות.
נטען כי העבודות בוצעו באופן תקין ונאות, כאשר מעל דירת התובעת בוצעה יציקה של בטון משופר, וזאת כחלק מבניית קומה נוספת, המדובר בבטון מיוחד ומשופר למניעת חדירת רטיבות. עם פנית התובעת, ביקר בנכס נציג מטעם הנתבעת, אשר הבחין ברטיבות קלה ומזערית, הנתבעת פעלה לתיקון , ובסיום העבודה, מפקח מטעם התובעת ויתר הדיירים, בדק את דירתה ואישר את התיקון ואת העובדה כי הרטיבות טופלה. אולם בחלוף מס' ימים, טענה כי התפתח עובש בדירת התובעת, נציג מטעם הנתבעת ניסה לתאם מועד לטיפול בעובש, אולם התובעת דחתה בלך ושוב, את תיאום המועד לטיפול בכתם מזערי של עובש. וכל נסיונות הנתבעת לתאום נתקלו בסירוב מצד התובעת.
נטען כי לו התובעת היתה מאפשרת לנציגי הנתבעת להיכנס לדירה, היה ניתן לטפל בכך באופן מהיר ובזמן קצר ביותר. התובעת לא פעלה להקטנת הנזק , וככל שיוכח נזק, יש להפחית שיעור של אשם תורם של התובעת. נטען כי הנתבעת פעלה במיומנות ובמקצועיות.
דיון והכרעה
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית
מטעם התובעת העידו המומחה עמית זיו- מהנדס ושמאי מקרקעין, ויקטור מגידיש – שמאי רכוש, והתובעת בעצמה.
מטעם הנתבעת העידו מר עידן עמוס, מנהל העבודה במקום, מר אריאל תסט, מפקח בנייה מטעם הדיירים, הגב' חיה אפל , שכנה ודיירת בבניין, ויוסף בנישטי שמאי ממשרד אשר גולדברג שמאים.
הוגשו סיכומים בכתב .
ב"כ התובעת טוען בסיכומיו כי טענת הנתבעת שמדובר בחדירת מים מזערית, הופרכה בשלל צילומים וסרטונים שהוצגו לביהמ"ש, וכן בחוות דעת מטעם התובעת. נטען כי נגרמו לדירה נזקים ישירים ועקיפים בשל הרטיבות הקשה שנגרמה לדירה. נטען כי הדירה נמכרה, מבלי ששוקמה, במחיר מופחת של כמה מאות אלפי ₪, ובשל מצבה, ועל ביהמ"ש לקבוע פיצוי כספי על דרך האומדנא. נטען כי בשל מצב הדירה, הרטיבות הקשה והעובש, נאלצו התובעת וילדיה לעזוב את הדירה ולא שבו אליה עוד. יש לקבוע פיצוי עבור המיטלטלין שנפגעו בשל הרטיבות הקשה בדירה, וכאשר לנתבעת ניתנה האפשרות לבחון את המיטלטלין, אולם הנתבעת לא עשתה כן והמיטלטלין נזרקו. מומחה מטעם התובעת בדק את המיטלטלין, והעריך שווים בסך 76,050 ₪ ואף נחקר בעניין.
נטען כי יש לדחות הטענה כי התובעת לא פעלה להקטנת הנזק, שכן הוציאה כ 50,000 ₪ לשיקומה של הדירה, שבנסיבות העניין ובשל דוחק כספי, הינו סביר.
נטען כי יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בשל עוגמת נפש, בשל הסבל שהתובעת וילדיה נאלצו לעבור, עד כדי פינוי הדירה.
ב"כ הנתבעת בסיכומיו חוזר על הטענות, ומציין כי מדובר בתביעה שנזקיה נופחו מעבר לכל פרופורציה. התובעת לא הוכיחה את תביעתה, ולו לכאורה, במישור האחריות, הקשר הסיבתי והנזקים. הנתבעת ביצעה עבודות בניה במסגרת תמ"א 38, באופן מקצועי וללא כל דופי. כחלק מהעבודות ובנית קומה נוספת, בוצעה מעל דירת התובעת יציקה של בטון משופר מיוחד, למניעת חדירת רטיבות. הרטיבות שהתגלתה היתה מזערית ותוקנה באופן מידי ע"י הנתבעת. ונסיון התובעת ליצור מצג לפיו הנתבעת לא השיבה לפניותיה לא הוכחו. בדיון העידו עדים ניטרליים , שאין להם כל עניין בתביעה, מפקח מטעם הדיירים ודיירת בבניין, אשר העידו כי במועד ביקורם בדירה המצב היה טוב, וללא נזקים למבנה ותכולה.
נטען כי חוו"ד השמאי ויקטור מגידיש הוגשה ללא אסמכתאות רלוונטיות , כמו הצעות מחיר ואסמכתאות על מחירי השוק, קבלות ועוד, ולא נתן הסבר מדוע. בנוסף, לא צורפו תמונות לחוות הדעת.
כך גם לגבי הנזקים הנטענים שביחס אליהם לא צורפו אסמכתאות או הצעות מחיר, למעט אמירה כללית כי נעשתה בדיקה באתר זאפ באינטרנט. חוו"ד הסתמכה על נייר עמדה של מעבדות ד.א.ש, אולם בהחלטת ביהמ"ש מיום 16.6.19 נקבע כי מסמך זה אינו מהווה חוו"ד, ואין להעיד את מי שערך אותו מר אלויה, ויש לגרוע את הסכומים ביחס למכשירי החשמל מחוות הדעת של השמאי. אין לקבל גם את הערכתו ביחס לשווי הארונות , מתקן תמי 4, מזרונים ותנור, ואמירות סתמיות בעניין אינן תחליף לראיות. גם את המבנה השמאי לא בדק, אלא הסתמך על ממצאי חוו"ד של מר עמית , ובעניין זה נטען כי מאחר והדירה נמכרה AS IS, והתובעת העידה כי לא תיקנה את נזקי המבנה, אין התובעת זכאית לפיצוי בגין ראש נזק זה, וחוו"ד של מר זיו אינה רלוונטית לעניין זה , משציין בעדותו שלא נערכה השוואה וסקר מחירים ביחס למכירת הדירה.
נטען כי התובעת טענה תחילה לאובדן שכ"ד של 33,702 ₪ עבור 6 חודשים , ובסיכומים נדרש סך של 61,600 ₪ עבור 11 חודשים, ומדובר בהרחבת חזית אסורה, ועל התובעת היה לתקן את כתב התביעה בעניין, בנוסף התובעת עצמה העידה כי גרה 4 חודשים אצל בן זוגה כאשר הוא משלם הוצאות דיור ומחיה.
לאחר עיון בחומר שבתיק , הדיון וסיכומים , אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה ואלו נימוקי:
נזקים למבנה ותכולה
התובעת הציגה אלבום תמונות שצולמו ביום עזיבת הדירה 5.1.17 , וכן תמונות שצולמו 10 ימים אחרי ניקוי העובש הראשון (25.12.16) ו- 10 ימים אחרי ניקוי העובש השני (8.1.17) כשהרטיבות חזרה ( עמ' 24 לפרוטוקול).
ציינה שסמוך ל11-12/16 ירדו גשמים, לא היה ניקוז על הגג והמים חדרו לדירתה, גם דרך מנורת החשמל . "לא היה ניקוז, אני הייתי הניקוז" ( עמ' 26 לפרוטוקול ), ציינה כי אין לה חוו"ד בקשר לכמות הגשמים שירדו אלא "זה אני הייתי נוכחת שם וירדו הרבה גשמים" (עמ' 26 לפרוטוקול ), ציינה שאחרי הגשמים חשה בריח לא טוב בדירה, וטחב.
התובעת העידה שאינה זוכרת במדויק את התאריכים שהחלו הריחות , אולם הדגישה כי לא ניתן היה לגור בדירה ( עמ' 27-28 לפרוטוקול)
התובעת העידה שעד שעזבה את הדירה, הייתה מאווררת אותה שעתיים ביום בין 18:00-20:00 , ואחרי שעזבה את הדירה, הייתה מגיעה כל יום, ומאוורת במשך חצי שעה בערב, לאחר שכולם היו הולכים. עוד העידה כי נאלצה ליטול הלוואה בסך 140,000 ₪, בשל תשלום שכירות שנה מראש, וכן רכישת פריטים חלופיים כמו מזרונים , טלויזיות, טוסטר. העידה שרכשה את הפריטים טרם כניסתה לדירה , והפריטים הגיעו עם כניסתה לדירה .
בנוסף הוגשה מטעמה חוות דעת של שמאי רכוש ויקטור מגידיש ( נספח 3 לתצהיר התובעת) לפיהם שווי נזקי תכולה 76,050 ₪, כאשר מכשירי החשמל נבדקו ע"י מעבדת דאש, שמצא כי אין כדאיות לתיקון המכשירים ( נספח 11 לתצהיר התובעת) . מוצרי טקסטיל נבדקו ע"י חב' אשר שטיחים ועלות הכביסות הסתכמו בסך 8,000 ₪ ראה נספח 11 לתצהיר התובעת .
חוות הדעת כוללת שווי הנזקים למבנה , לפי חוו"ד של מהנדס ושמאי מקרקעין עמית זיו 48,036 ₪ , ושלפיה למועד הבקור הדירה אינה ראויה למגורים, ודמי שכירות ראויים בקשר אליה , הינם בסך 5,600 ₪
השמאי מגידיש העיד כי ביקורו נערך ב8.2.17, יחד עם המהנדס עמית זיו , שערך בדיקת לחות, ויחד עם ד.א.ש - דוד אלויה שבדק את מכשירי החשמל . ציין כי התכולה לא הייתה חדשה. ההשוואות שערך מול אתרי אינטרנט , זאפ וחנויות וירטואליות . ציין כי הארונות היו עם סימני עובש , כך גם המזרנים, והמקרר .
לגבי מכשירי החשמל שנטען שנזוקו , נקבע ביום 16.6.19
"יחד עם זאת, בהיבט המהותי, לא נשמע באוזני בית המשפט הנמקה מספקת לפיה לא הוגשה עדות כפי שנדרש בעניין כגון זה בדרך של חוות דעת מומחה. משכך בית המשפט מחליט שאין מקום להעיד באותם עניינים של מומחיות את העד מר אלויה, ויש להוציא מן התיק את החומר שצורף על ידו. "
לפי עדי הנתבעת , בביקור במקום , ב 1/17 , לא ראו בדירה סימני עובש/טחב או נזק למבנה ותכולתו
מנהל העבודה באתר ציין שבהמשך הבחין בהתחלה של עובש, בו בקש לטפל, והדבר נמנע בשל התובעת. לטענת התובעת כבר בראשית החודש נאלצה לצאת מן הדירה , ובשל הרטיבות הנמשכת
שחזרה ולא טופלה כראוי.
השמאי מטעם הנתבעת מר בנישטי , כימת את נזקי המבנה, למועד ביקורו 29/5/17 , לסך 16,674 ₪ וביחס לנזקי התכולה קבע סך 6,800 ₪ , תוך דחיה מוחלטת של טענות לנזק בארונות ומכשירי חשמל שונים , וכאשר מציין כי למועד חוות דעתו הדירה ראויה למגורים , ונזק ככל שנגרם מקורו בהיעדר אוורור מתאים , ושנכר רצון התובעת להעצים את נזקיה.
ככלל על תובע להוכיח את הנתונים העובדתיים מהם ניתן להסיק את הפיצוי הנדרש ושיעורו , ניתן לעיתים לשקול , ובכפוף להצגת תשתית ראשונית לאומדן הנזק , קביעה בדרך של אומדן , ואולם מדובר בכלי חריג , שנועד לפתור קושי נקודתי , או קביעה בקשר לשדה משפטי שברובו או מטבעו נתון להערכה
בהנתן האמור , ומכלל הראיות , לרבות תמונות ותכתובות שהוצגו, אני סבור שהתובעת , הוכיחה באופן מספק , ועל פי המאזן הנדרש , כי בינואר 17 , ולאחר נזילה שמקורה בעבודות בגג מעל דירתה , על ידי הנתבעת , נגרמה רטיבות ובעקבותיה לחות בקירות הדירה , ושהביאה לעובש טחב וריחות בלתי נעימים . הענין לא קבל מענה סופי והולם , הנתבעת קיימה שיח בענין , ונסתה לפתור הבעיה , אך למועד הפינוי לא ניתן מענה סופי וראוי , המאפשר המשך מגורים נאות לתובעת וילדיה , ובאותה נקודת זמן .
בהקשר זה אני מעדיף עדות התובעת , והמומחה מטעמה , לפיה היה הכרח מבחינתה , ונוכח הרטיבות , לחות טחב והתפשטות עובש מפעם לפעם , גם לאחר ניסיון להסרתו, לצאת מן הדירה.
יחד עם עם זאת אני סבור , שניכר למן מועד סמוך לפינוי הדירה , חוסר שיתוף פעולה מספיק מצד התובעת לענין תיקון הנדרש ואוורור הדירה , יתכן נוכח נסיונות תיקון קודמים שלא הניחו דעת התובעת, והענין ימצא ביטויו בקשר לדרישת השכירות.
לענין נזקי המבנה התובעת מאשרת כי הדירה נמכרה , מאוחר יותר , על ידה וכפי שהיא , ללא ביצוע תיקוני השיקום עליהם המליץ המומחה עמית , לטענתה נמכרה בהפסד של מאות אלפי ₪ , הפסד שכזה לא נתבע וברי שאין מקום לפסיקתו, ואולם התובעת זכאית , חרף המכר , כפי שהוא , וללא קשר לירידת ערך , שלא הוכחה, לשיפוי בגין נזקי שיקום נדרש וככל שהוכחו , ולצורך השבת המצב לקדמותו , וערב הנזילה שבאחריות הנתבעת . בהיעדר ביצוע ו/או קבלות בקשר לתיקון נזקי המבנה , המפורטים בחוות דעת עמית ומגידיש ויקטור , אני סבור שהתובעת שכאית בהקשר זה , לפיצוי בסך 16,674 , וכפי שקבע השמאי מטעם הנתבעת .
לענין נזקי התכולה , שמאי הנתבעת מעריכם בסך 6,800 ₪ , שמאי התובעת בסך 76,050 ₪ . התובעת צירפה קבלות בקשר לרכישת מזרנים ומיטות , 2 טלויזיות , טוסטר , מצעים , שמיכות פוך , סדינים , צילומים . מועד חלק מן הקבלות לפני הפינוי , חלקן בסמוך לו , וחלקן חודשים אחריו . ככלל ובקשר למוצרי החשמל בגינם נדרש פיצוי כחדש , לא ראיתי שהורם הנטל הנדרש בענין , הן לענין החבות , והן לענין שיעור הפיצוי הנדרש . בקשר לפריטי ריהוט , ביגוד , כביסות , מזרנים , אני קובע על פי כלל החומר שבפני , ובהתחשב גם שעובר להשלכתם הנטענת. נתנה הזדמנות לנתבעת לבודקם , ולא עשתה כן , שהתובעת זכאית לפיצוי בסך כולל, ועל דרך האומדנא, של 25,000 ₪
שכ"ד
כאמור בשל הרטיבות שפשתה והעובש, נאלצו התובעת וילדיה לעזוב את הדירה, הוצג הסכם שכירות מיום 18.2.17 ( נספח 12 לתצהיר התובעת), לפיו התובעת שכרה דירת 4 חדרים, לתקופה שבין 4.4.17 – 3.4.18 , דמי שכירות חודשיים 5,300 ₪ (בתשלום מראש לשנה 63,600 ₪ )
הנתבעת העידה כי ארבעה חודשים התגוררו אצל בן זוגה, לא הוצגו אסמכתאות לתשלום שכ"ד בעניין, וכן העידה כי הכניסה לדירה נדחתה בחודש לבקשת המשכירה ( עמ' 51 לפרוטוקול).
אני סבור שבנסיבות כאן , ונוכח מהות הליקוי , שהתובעת זכאית לפיצוי בשווי 5 חודשי שכירות . לטעמי , לאורך זמן זה , לכל היותר, ניתן היה למצות תהליך ייבוש ותיקון הנדרש , באופן סופי ושאינו חוזר על עצמו, והמאפשר חזרה למגורים סבירים , הענין אמנם לא הסתייע ,גם בשל התובעת וכפי שצוין ,אך גם הנתבעת , לא עשתה מאמץ מספיק לתיקון מיידי ומקיף, לרבות ייבוש מקדים.
בשקלול האמור , התובעת זכאית , ואין בעובדה שחלק מן הזמן בסמוך לפינוי , גרה אצל חבר לחיים לפיצוי חודשי עבור התקופה שמינאור 17 ועד מאי 17 כולל, לפיצוי בסך 5,600 ₪ לחודש, כפי הערכת מר עמית , ובסך הכל 28,000 ₪ , ומהווה תרופה ראויה לחוסר היכולת להתגורר בדירה , או להשכירה לאחר, בתקופה זו , וכאשר הסכום החודשי הנקבע מקבל חיזוק משווי דמי השכירות , אותם התובעת שילמה, בדירה אותה שכרה בהמשך.
עוגמת נפש והפסד ימי עבודה
התובעת דורשת פיצוי בגין הפסד ימי עבודה ועוגמת נפש בסך 50,000 ₪ .
בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ אבנר ואח' , פסקה 18 [פורסם בנבו ] נקבע :
"בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)."
ככלל , ניתן לומר שמרכיבים עיקריים לקביעת הפיצוי קשורים לאופי הליקוי, מיקומו, היקפו, משך הזמן שארך לתקנו, התנהלות הקבלן בעניין, הן לפני הגשת התביעה והן לאחריה.
במקרה דנן, מדובר בליקויי רטיבות קשים, וכפי שהעידה התובעת: "...אחרי שהיה כול הסימנים של מה שקשור לעובש ולרטיבות של הדירה, גם בתקרות וגם בקירות של הדירה, והריח המצחין הזה שהיה בדירה מנבגי העובש שהיו שם, פשוט אי אפשר היה לגור שם... כי לשבת, סליחה, לשבת על המיטות, הן היו לחות... אז אי אפשר לגור בדירה שהמיטות לחות. שהבגדים מסריחים, אין לי איפה לתלות אותם. ( עמ' 27-28 לפרוטוקול) ובהמשך ציינה שפנתה לנתבעת בדרך המקובלת "דרך רלוונטית זה דרך של שיחה ושיבואו ובאמת יראו מה קורה פה ולא ינסו לטאטא מתחת לשטיח ושאני אספוג, על הבריאות שלי, אני והילדים, את מה שקורה בדירה. אז זה היה out of the order, לא בתכנון של הפרויקט ולגמור אותו בזמן, זה לא התאים להם לקחת אחריות על הנזקים שנעשו פה, אמרו לי לעשות בדרך המקובלת, אז עשיתי בדרך המקובלת. ראיתי שאין עם מי לדבר והפתרונות שלהם לא עולים בקנה אחד ולא ראויים, אז פניתי לערכאות בית המשפט"( עמ' 36 לפרוטוקול).
אני מקבל לעניין זה, כי מדובר בליקוי משמעותי, מלווה בעובש וריחות רעים.
אני מקבל את תחושת הפגיעה של התובעת, כאשר דירתה, שלא אמורה להיפגע מפרויקט תמ"א 38, נפגעה וסבלה נזקי רטיבות ופגמי עובש. שוכנעתי כי הדירה נפגעה באופן שלא ניתן היה להתגורר בה, לתקופה מסוימת, ואכן התובעת עזבה את הדירה בסופו של יום , ונגרמה לה ולילדיה עוגמת נפש, שאני מעמיד הפיצוי בגינה על סך 15,000 ₪.
בקשר להפסד ימי עבודה, אני סבור כי רכיב זה לא הוכח, לא הוצגו אסמכתאות מספקות בעניין , התובעת שהעידה כי הינה עצמאית, לא הציגה דוחות רווח והפסד, שיש בהם כדי ללמד על נזקים בגין הפסד ימי עבודה קונקרטים ושיעורם.
סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה.
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת , סך 41,674 ₪ בגין נזק למבנה ותכולתו, וסך 28,000 ₪ בגין הפסד שכירות , הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל .
כן מחייב הנתבעת לשלם לתובעת , 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש, 5,000 ₪ בגין הוצאות דיון, חלק אגרה, שכר מומחים ועדים, ו 10,000 ₪ שכ"ט עו"ד, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.
למען הסר ספק , אין באמור לעיל להוות קביעה , שהתובעת לבדה זכאית לכספים נשוא התביעה , או חלקם , והיה והנתבעת תתבע , ע"י אחר, הטוען לזכויות בדירה, ותכולתה, תהיה רשאית לחזור בענין אל התובעת. ואולם אין באמור להשהות ביצוע תשלום מיידי ומלא וכפי שנפסק לתובעת ולעת זו.
המזכירות תשלח פסק הדין לב"כ הצדדים
ניתן היום, ו' ניסן תש"פ, 31 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.
