רבינוביץ נ' קנובולוך ואח'

ובעניין:

עו"ד עדי גילה חכמון - המנהלת המיוחדת

הכונס הרשמי - הכונ"ר

החלטה

בקשת המנהלת המיוחדת לנכסי החייב בעניין הדירה הנמצאת ברחוב xxx בקריית מלאכי (להלן – הדירה). הבקשה היא להצהיר כי העברת הדירה למשיבים 1-2 מהווה העדפת נושים אסורה והינה בטלה לפי הוראות פקודת פשיטת הרגל. כן מבוקש להצהיר, כי הסכם המכר שנחתם בין החייב ורעייתו ובין המשיבים 1-2 הוא הסכם למראית עין בלבד. בהתאם לאמור, מבוקש להורות ללשכת רישום המקרקעין למחוק את ההערה שנרשמה לטובת המשיבים 1-2.הבקשה כוללת סעד נוסף, למחיקת הערת אזהרה הרשומה לטובת המשיב 3 (בן דודו של המשיב 1). כפי שיפורט להלן, בשלב זה לא נדון הסעד המתייחס להערת האזהרה הרשומה לטובת המשיב 3, וההכרעה שתינתן נוגעת להסכם המכר שנחתם למכירת הדירה מהחייב ורעייתו למשיבים 1-2.

טיעוני המנהלת המיוחדת בבקשההדירה נושא הבקשה נרכשה על ידי החייב ורעייתו ביום 27.7.16 תמורת סך של 1,050,000 ₪. הדירה נרכשה מבני הזוג מחפוץ. לאחר מכירת הדירה, המשיכו בני הזוג מחפוץ להתגורר בדירה תמורת תשלום דמי שכירות.המנהלת המיוחדת מפרטת בבקשה את פעולות החקירה שנערכו מטעמה לגבי העסקאות הנוגעות לדירה, הנחלקות לשתי פרשיות, האחת מתייחסת למשיב 3 והשניה מתייחסת למשיבים 1-2, כאשר התגלה כי למעשה הן קשורות זו לזו.הפרשיה הראשונה נוגעת להלוואה שניתנה על ידי המשיב 3 לחברה אשר החייב היה אחד מבעלי המניות בה, חברת רבינוביץ דונט בניה ויזמות בע"מ (להלן – חברת רבינוביץ דונט).ביום 1.3.17 נחתם בין המשיב 3 לבין חברת רבינוביץ דונט הסכם השקעה לפיו יעמיד המשיב 3 לחברה הלוואה בסך של 500,000 ₪ לתקופה של 36 חודשים כאשר בתום התקופה יהיה זכאי להחזר של 1,000,000 ₪. בעלי המניות בחברה, החייב ומר יחיאל דונט וכן המתווך בעסקה, מר שמואל צבי אייזנבך, היו ערבים אישית להלוואה. כבטוחה חתמו מר דונט ומר אייזנבך על שטר חוב בסך של 1,000,000 ₪ ואילו החייב התחייב לרשום הערת אזהרה לטובת המשיב 3 על הדירה. הערת האזהרה אכן נרשמה לטובת המשיב 3 ביום 25.7.17.ביום 28.6.18 ברח החייב מהארץ במטרה לחמוק מנושיו ונוכח איומים על חייו, לאחר שעסקיו קרסו.לטענת המנהלת המיוחדת, בתחילת יולי 2018 כאשר נודע למשיב 3 על הסתבכותו של החייב ועל כך שהחייב ברח מהארץ, הוא ביקש מקרוב משפחה של החייב לקשר בינו ובין החייב. המשיב 3 דרש לקבל לידיו את הדירה, תוך הבטחה כי הוא יסתפק בקבלת הסך של 500,000 ₪ קרן ההלוואה, ללא התוספת הקבועה בהסכם. לטענת המנהלת המיוחדת, המשיב 3 יצר לחץ על החייב, אשר סבר בטעות כי הדירה משועבדת למשיב 3 ואין לו אלטרנטיבה אחרת.בשלב זה, התארגנה עסקת מכירת הדירה מהחייב ורעייתו למשיבים 1-2, כאשר בדיעבד הסתבר, כי המשיב 1 והמשיב 3 הם בני דודים. כאמור, החייב באותו שלב כבר ברח מהארץ, והמשיב 3 יצר עמו קשר באמצעות עורכי הדין שפעלו מטעמו, אשר נסעו לחו"ל והחתימו את החייב על הסכם מכר, לפיו מכרו החייב ורעייתו את הדירה למשיבים 1-2. מאחר ומחצית הזכויות בדירה שייכות לרעיית החייב, הגיעו גורמים מטעמו של המשיב 3 לבית הוריה שם שהתה והחתימו אותה על הסכם המכר.לטענת המנהלת המיוחדת, המשיב 3 הוא שעמד מאחורי עסקת מכר הדירה למשיבים 1-2 בעצמו ובאמצעות גורמים מטעמו. בין הרוכשים, המשיבים 1-2, ובין המוכרים, החייב ורעייתו, לא היה כל קשר ואלו מעולם לא נפגשו.המנהלת המיוחדת פעלה לחקירת המשיבים. מחקירת המשיבים 1-2 אכן עלה כי מעולם לא נפגשו עם החייב ורעייתו. עם זאת, הללו הכחישו כי המשיב 3 עומד מאחורי מכר הדירה. המנהלת המיוחדת הצביעה בבקשה על סתירות בגרסת המשיב 1, אשר לא ידע להסביר פרטים שונים בקשר לעסקה וביחס לסימני שאלה שונים שהתעוררו לגבי מהלך העסקה. המשיב 3 הודה כי יצר קשר עם החייב וסיכם עמו כי הוא יקבל את החזר הסך של 500,000 ₪ תוך ויתור על תוספת הכספים שנקבעו בהסכם ההלוואה. עם זאת טען בחקירתו, כי לא היה מעורב במכירת הדירה למשיבים 1-2.המשיב 3 אישר, כי הוא קיבל ישירות מהמשיבים 1-2 סך של 500,000 ₪. עוד מצביעה המנהלת המיוחדת על כך שביום 12.7.18 נרשם עיקול על זכויות החייב בדירה. נוכח סתירות בנוגע ללוח הזמנים הנטען על ידי המשיבים, טוענת המנהלת המיוחדת כי חתימת הצדדים על הסכם המכר הושלמה למעשה לאחר מועד זה.המנהלת המיוחדת הצביעה על שורה ארוכה של ראיות המלמדות על התנהלות תמוהה בקשר עם העסקה. לעמדתה, אין מדובר בעסקה רגילה, אלא בעסקה הנגועה בחוסר תום לב ושלא בדרך מקובלת. המדובר, למעשה, בניסיון כושל של המשיב 3 להשתלט על הדירה על חשבונם של יתר הנושים וזאת תוך העדפת נושים אסורה. כל זאת, במסווה של הסכם מכר, שהוא הסכם למראית עין. בפועל, מדובר בניסיון תפיסה של הדירה שלא כדין על ידי אחד הנושים, המשיב 3.לעניין מעמדה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב 3 ביום 25.7.17, נטען בבקשה כי זו אינה מקנה למשיב 3 מעמד של נושה מובטח הרשאי לפעול למימוש הבטוחה בדרך של מכירתה לשם פירעון החוב כלפיו. לכל היותר, מדובר בהערת אזהרה שלילית המאפשרת למשיב 3 לחסום עסקה בדירה ואין מדובר בהקניית זכות קניינית בדירה למשיב 3.לגבי סוגיה זו, בדבר מעמדה של הערת האזהרה הרשומה לטובת המשיב 3 על זכויות החייב בדירה, נקבע כי היא תידון בשלב מאוחר יותר. בשלב זה, נדונה עסקת המכר שנחתמה מול המשיבים 1-2 ובקשת המנהלת המיוחדת להצהיר על בטלותה.לעניין הסכם המכר, טוענת המנהלת המיוחדת כי מדובר בחוזה למראית עין וכן כי מדובר בחוזה פסול. לעמדתה, מדובר בהברחת נכסים לצד שלישי על ידי מי שכבר היה חדל פירעון ויש להחיל על העסקה את דוקטרינת החוזה הפסול.

תגובת המשיבים 1-2המשיבים 1-2 הגישו תגובה לבקשה מוקדמת של המנהלת המיוחדת למתן צו לאיסור דיספוזיציה בנכס, במסגרתה פרטו את גרסתם והציגו טיעוניהם בנושאים הנדונים.לטענת המשיבים 1-2, הם רכשו את הדירה בתום לב וכנגד תמורה מלאה. לגרסתם, הם חתמו על הסכם המכר ביום 11.7.18. ביום חתימת ההסכם היה הנכס נקי מהערות.עוד טוענים המשיבים 1-2, כי הם שילמו סכומים שונים המסתכמים בסך של 500,000 ₪. קודם לביצוע העסקה, פנו ליועץ משכנתאות אשר מסר להם כי יוכלו לקבל משכנתא בכפוף למכתב כוונות על סך של 600,000 ₪. לטענת המשיבים 1-2 רק לאחר רישום הערת האזהרה לטובתם נודע להם כי הוטל עיקול על הדירה בשל חובות החייב. לכן לא הצליחו להתקדם בקבלת המשכנתא. בינתיים, אף קיבלו את החזקה המשפטית בדירה והשוכרים החלו להעביר להם את דמי השכירות, כאשר דמי השכירות מועברים לתשלום המשכנתא הרשומה על הדירה בגין הלוואה שאותה נטלו בזמנו החייב ורעייתו.בתגובה לבקשת המנהלת המיוחדת לביטול העסקה, טענו המשיבים 1-2, כי למנהלת המיוחדת אי סמכות לעתור לסעדים הנוגעים לזכויות רעיית החייב בדירה. לעמדתם, יש לדחות הבקשה שכן אין מדובר בהעדפת נושים פסולה, וכך גם אין מדובר בהסכם למראית עין או בהסכם פסול. כך נטען, כי המשיבים 1-2 רכשו את הדירה בתום לב וכנגד תמורה. בתגובה לבקשה, חזרו המשיבים 1-2 על טענתם לפיה בעת רכישת הדירה לא היו מודעים לעיקול שהוטל על הדירה. התמורה שנקבעה בהסכם המכר, סך של 1,100,000 ₪, הולמת את שווי הדירה. הם שילמו סך של 500,000 ₪ לפי הסכם המכר, אולם בשל העיקול לא קיבלו משכנתא כך שטרם שולם הסך הנוסף של 600,000 ₪.

תגובת המשיב 3המשיב 3 טוען בתגובתו, כי כל פעולותיו נעשו בתום לב ועל מנת להגן על כספי השקעתו.המשיב 3 מתאר בתגובתו את נסיבות ההסכם במסגרתו העביר הכספים לחברת רבינוביץ דונט. בתחילת שנת 2017 קיבל הצעה להשקיע בחברה כספים ולרכוש באמצעות השקעה זו דירה בפרויקט שהחברה יוזמת בעיר עפולה. באותו שלב, הקרקע טרם נרכשה במלואה והחברה ביקשה לממן רכישת הקרקע בין היתר באמצעות הכספים שיתקבלו מהמשיב 3. המשיב 3 ביקש לקבל בטוחות לשם בטחת השקעתו ובהתאם לכך נחתם הסכם ההשקעה לפיו העביר לחברה את הסך של 500,000 ₪, תוך התחייבות החברה להשיב הכספים למשיב 3 בחלוף 36 חודשים בתוספת 500,000 ₪ ולחלופין תינתן לו האפשרות לרכוש דירה בשווי של 1,200,000 ₪ בתוספת של 200,000 ₪.במסגרת הסכם ההשקעה סוכם כי החייב יעמיד כבטוחה את הדירה נושא הבקשה ולשם כך תירשם הערת אזהרה על הדירה לטובת המשיב 3. הערת האזהרה לטובת המשיב 3 נרשמה ביום 25.7.17. כמו כן נחתמו כתבי ערבות ושטחי חוב כבטוחה נוספת גם על ידי מר דונט וכן על ידי מר אייזנבך.  לאחר תקופה התברר כי היוזמה להקמת הפרויקט בעפולה נכשלה, אך המשיב 3 הבין כי הוא מובטח בשעבוד על הדירה. לבקשת החייב, הסכים המשיב 3 לוותר לחייב על השעבוד שנרשם על הדירה, בתמורה להעברת סך הקרן בלבד של ההלוואה.המשיב 3 מציין בתגובתו, כי הסעדים הנוגעים לביטול עסקת המכר אינם נוגעים למשיב 3. מובן כי המשיב 3 מתנגד לסעד המבוקש לעניין מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתו על הדירה. עוד טוען המשיב 3, כי הבקשה אינה יכולה להתייחס לחלקה של רעיית החייב בדירה, שכן זו לא הצטרפה כמבקשת והמנהלת המיוחדת אינה מייצגת אותה.המשיב 3 טוען, כי הכספים שהתקבלו בידיו בעקבות עסקת המכר של הדירה למשיבים 1-2, מהווים תשלום המגיע לו נוכח נשייתו. לעמדתו, הוא עומד במעמד של נושה מובטח וזאת נוכח כוונת הצדדים בהסכם ההשקעה ליצור לטובתו שעבוד על הדירה. העובדה לפיה נרשמה הערת אזהרה ולא נרשם שעבוד אינה מעלה או מורידה, וככל הנראה הגורם שהכין את מסמכי הרישום הכין על דעת עצמו מסמכי בקשה לרישום הערת אזהרה להימנע מביצוע עסקה. בהקשר זה מפנה המשיב 3 לפסיקה הנוגעת למעמדה של הערת אזהרה, סוגיה אשר כאמור לא תוכרע בשלב זה של הדיון בבקשה.

תשובת המנהלת המיוחדת לתגובותבתשובה לתגובות המשיבים מודגש, כי לטובת המשיב 3 נרשמה הערת אזהרה שלילית בלבד ולא נרשם שעבוד. עוד נטען, כי המשיב 3 פעל בדרכים פסולות וגרם לכך שהחייב ואשתו יחתמו על הסכם המכר לאחר בריחת החייב לחו"ל, כאשר התמורה היחידה ששולמה בפועל עבור הדירה לפי הנטען היא בסך של 500,000 ₪ שהועבר למשיב 3.המדובר בעסקת מכר שנחתמה בנסיבות חריגות ובהתנהלות תמוהה ובלתי מקובלת של שלושת המשיבים, החייב ואשתו. המדובר בעסקה שנערכה בחוסר תום לב בולט ובניסיון להשתלט על נכס של החייב. עסקת המכר מהווה העדפת נושים אסורה וכן מדובר בהסכם למראית עין.

העדויות והראיות שהובאו במסגרת הדיון בבקשהלבקשת המנהלת המיוחדת צורפו המסמכים העיקרים הרלבנטיים לדיון בבקשה.כנספח א' צורף נסח רישום מקרקעין לגבי הדירה, המלמד על זכויות הבעלות של החייב ורעייתו בדירה. הערת אזהרה לטובת המשיב 3 נרשמה ביום 25.7.17. הערת אזהרה לטובת המשיבים 1-2 נרשמה ביום 19.8.18 על זכויות אשת החייב וכן הערת אזהרה שנרשמה לטובתם על כל הבעלים ביום 23.7.18. יצוין, כי ביום 12.7.18 נרשם צו עיקול על חלקו של החייב במסגרת תיק הוצל"פ שהתנהל נגדו.לתגובת המשיבים צורף עותק נסח רישום מקרקעין מיום 5.7.18 עליו חתמו הצדדים להסכם המכר, אשר עדיין לא כלל את רישום צו העיקול מיום 12.7.18.מטעם המשיבים 1-2 הוצגו שיקים שהם רשמו ישירות לפקודת המשיב 3 בסכומים שונים. כן הוצג מכתב נושא תאריך 11.7.18 לפיו ניתנה הסכמת המשיב 3 למכירת הדירה בכפוף לכך שהקונה ישלם למשיב 3 את הסך ל 500,000 ₪. כנגד קבלת הסך האמור, יחתום המשיב 3 על מסמך מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתו. כך גם הוגש עותק הסכם המכר שבין החייב ואשתו ובין המשיבים 1-2 אשר נושא תאריך 11.7.18.המנהלת המיוחדת הגישה גם תכתובות שהוחלפו בין החייב לבין איש קשר ביחס לקידום מכירת הדירה. כן הוגשו חקירות המשיב 1 והמשיב 3 אצל המנהלת המיוחדת.ביחס להעברת הכספים מהמשיב 3 לחברת רבינוביץ דונט הוגש עותק הסכם ההשקעה מיום 1.3.17. וכן הוגשו שטרי החוב שניתנו למשיב 3, היתר העסקה, וכתב הערבות של הערבים.בנוגע להערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב 3, הוצג טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה לפי הבקשה זו מתייחסת לרישום הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין "על הימנעות מעשיית עסקה".מטעם המשיבים 1-2 הוגש תצהירו של המשיב 1 כפי שצורף לתגובה לבקשה למתן צו לאיסור דיספוזיציה בנכס. מטעם המשיב 3 הוגש תצהירו. במסגרת בירור הבקשה נערכו מספר דיונים אשר במהלכם הועלו טענות הצדדים וכן נשמעה עדותם של המשיב 1 והמשיב 3 ואלו נחקרו אודות גרסתם כפי שהוצגה בתצהירים. הצדדים הגישו סיכום טענותיהם בכתב.  

דיון והכרעהמהעדויות והראיות שהוגשו עולה, כי החייב שהסתבך בחובות ברח לחו"ל מחמת איומים ולחצים מצד נושיו.המשיב 3, אשר ידע כי החייב ברח מפני נושיו, הצליח ליצור קשר עם החייב באמצעות איש קשר ולחץ עליו להעביר את הזכויות בדירה לשם פירעון חובה של חברת רבינוביץ דונט למשיב 3, לגביו ניתנה גם ערבות החייב והתחייבותו שבגינה נרשמה לטובת המשיב 3 הערת האזהרה. המנהלת המיוחדת הצביעה על ראיות ברורות המלמדות על הפעלת לחצים מצד המשיב 3 על החייב לעניין העברת הכספים למשיב 3 בגין החוב של החברה לגביו ניתנה ערבותם של החייב ואחרים נוספים וכן נרשמה הערת האזהרה לטובת המשיב 3. המשיב 3 הודה בעדותו בבית המשפט (עמ' 24- 25 לפרוטוקול הדיון) כי אומנם הופעלו לחצים על החייב בנוגע להעברת הכספים.החייב נעתר ללחציו של המשיב 3 והסכים למכור את הדירה וזאת על מנת שכספי התמורה יועברו למשיב 3. יצוין, כי שווי הדירה, סך של כ- 1,100,000 ₪, בניכוי גובה ההלוואה לבנק המובטחת במשכנתא העומדת על סך של כ- 600,000 ש"ח, תואם באופן כללי את הסך של 500,000 ₪ אשר שולם על ידי המשיב 3 בזמנו לחברת רבינוביץ דונט. המתווה אותו קידם המשיב 3, באמצעות גורמים שונים שפעלו מטעמו, היה במציאת גורם אשר ישתף פעולה עם המהלך אותו ביקוש לנקוט במהירות, ואשר המשיב 3 והפועלים מטעמו יכולים לשלוט בפעולותיו. על אותו גורם היה לשמש כרוכש אשר ירכוש את הדירה מהחייב ואשתו. לפי מתווה זה, העברת הזכויות בדירה מהחייב ואשתו לשם תשלום הכספים למשיב 3 תעשה במהירות ועוד קודם שנושים אחרים של החייב יפעלו בקשר לזכויות החייב בדירה.אותם גורמים אשר פעלו מטעמו של המשיב 3 עניינו את המשיב 1, שהוא בן דודו של המשיב 3, ברכישת הדירה. מבחינת המשיבים 1-2 העסקה כללה תשלום הסך של 500,00 ₪ לידי המשיב 3 וכן נטילת משכנתא על יתרת התשלום, אשר למעשה מכוסה בהחזר באמצעות דמי השכירות השוטפים המשולמים על ידי השוכר המתגורר בדירה. נוסח הסכם המכר, מאחוריו עמד המשיב 3 באמצעות הגורמים שפעלו מטעמו, כלל הוראות לפיהן התשלומים הראשונים בהעברת התמורה, בסך של 100,000 ₪ ובסך של 400,000 ₪, יועברו ישירות למשיב 3. לפי הסכם המכר, רק לאחר העברת הכספים למשיב 3, יועבר הסך של 600,000 ₪ לכיסוי המשכנתא הרשומה לטובת הבנק למשכנתאות. המשיב 3 והגורמים שפעלו מטעמו (אשר חלקם שימשו גם כב"כ המשיבים 1-2 בעסקה) דאגו לכך שאשת החייב והחייב יחתמו בדחיפות על מסמכי המכר והעברת הזכויות למשיבים 1-2, ובמקביל הוחתמו גם המשיבים 1-2 על מסמכי המכר, וזאת כאשר הצדדים להסכם המכר כלל לא נפגשו. על אף שהחייב הסתתר במקום מסתור בחו"ל, דאג המשיב 3 לקבל באמצעות אנשי הקשר שפעלו מטעמו, את מקומו של החייב בחו"ל. בהמשך לכך, הגדילו לעשות אותם גורמים שפעלו מטעמו של המשיב 3 כאשר טסו לחו"ל למקום המסתור של החייב והחתימו אותו שם על המסמכים וזאת על מנת לקדם בדחיפות המרבית את העברת הזכויות בדירה לטובת האינטרסים של המשיב 3. המשיב 3 קיבל מידע מאנשי הקשר שלו, לפיו גם אשת החייב עומדת לטוס לחו"ל. בשלב זה, אותם גורמים שפעלו כנציגי המשיבים 1-2 רוכשי הנכס (אך בפועל פעלו לפי הנחיות המשיב 3) הגיעו בדחיפות לאשת החייב וזו הוחתמה על המסמכים זמן קצר מאד קודם שיצאה מהארץ והצטרפה לחייב במנוסתו בחו"ל.המשיבים 1-2, אשר למעשה פעלו בשיתוף עם הגורמים שפעלו מטעמו של המשיב 3, חתמו בנפרד על הסכם המכר ומסמכי העברת הזכויות. לטענת המשיב 1 (אשר לא הובררה עד תום) הוא העביר ישירות למשיב 3 סך כולל של 500,000 ₪ (יצוין, כי המקור הכספי להעברת הכספים מהמשיב 1 למשיב 3 אינו ברור). בחינת מסכת העובדות מצביעה בבירור על כך שהעברת זכויותיו של החייב בדירה, בשלב בו היה חדל פירעון ואף ברח לחו"ל מפחד נושיו, אינה יכולה לעמוד.אין מקום לקבל מצב בו חייב אשר ברח לחו"ל על רקע חובות והימצאותו בחדלות פירעון, יבריח נכס מנכסיו בעודו מצוי בחו"ל, נוכח לחץ שהופעל עליו על ידי אחד מנושיו וזאת על מנת לפרוע את חובו הספציפי לאותו נושה.בסיטואציה החמורה שהתגלתה, העברת זכויות החייב אינה יכולה לקבל תוקף וזאת מכל זווית אפשרית. כך, בכל הנוגע להעברת זכויות החייב למשיבים 1-2, הרי שמדובר בהענקה בטלה לפי סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל. בכל הנוגע להעברת הזכויות אשר נועדה להביא להעברת כספים למשיב 3, הרי שמדובר בהעברה בטלה בשל הכלל של העדפת נושים, הקבוע בסעיף 98 לפקודת פשיטת הרגל.בהיבט הנוגע להעברת זכויות החייב למשיבים 1-2, המסקנה בדבר בטלות היא פשוטה וברורה וזאת כאשר מדובר בהענקה שבוצעה לאחר שהחייב הפך לפושט רגל ובחוסר תום לב מובהק.הניסיון להעביר זכויות החייב בדירה למשיבים 1-2 בהסכם המכר, נעשה זמן קצר לפני שהוגש הליך פשיטת הרגל נגד החייב ולפיכך מדובר בהענקה אשר לגביה חל סעיף 96(א) לפקודת פשיטת הרגל. במצב דברים זה, ההענקה היא בטלה, אלא אם היא עומדת בתנאים הקבועים בסעיף 96(ג) לפקודה, ובמקרה זה התנאי הרלבנטי הקבוע בסעיף 96(ג)(2) לפקודה לפיו יש לבחון האם העברת הזכויות נעשתה לטובת הרוכשים, המשיבים 1-2, בתום לב ובתמורה בת-ערך.בחינת העדויות והראיות מלמדת באופן ברור, כי המשיבים 1-2 פעלו בחוסר תום לב, בכל הנוגע לחתימתם על הסכם המכר וניסיונם לקבל מהחייב את זכויותיו בדירה. כמפורט לעיל, המשיב 3 הוא זה שעמד מאחורי קידומה של עסקת המכר. המשיב 1 והמשיב הם בני דודים. המשיב 1 טען, כי בתחילה, בעת שקיבל מגורם כלשהו הצעה לרכוש את הדירה, לא ידע על קשר שיש לעסקה למשיב 3. אולם, ברור כי עוד קודם לחתימת הסכם המכר, כבר ידעו המשיבים 1-2 על מעורבות המשיב 3 בעסקה. המשיבים 1-2 ידעו כי מדובר בעסקה מפוקפקת, במסגרתה הם עתידים לרכוש כביכול זכויות בדירה של חייב אשר כבר ברח מהארץ לחו"ל, תוך העברת כספי התמורה ישירות למשיב 3. המשיב 1 בעדותו ביקש להרחיק עצמו מאותן פעולות שבוצעו לקידומה של העסקה במהירות על מנת להבריח את הדירה מהנושים. הרושם המתקבל הוא, כי המשיבים 1-2 ידעו היטב כי מדובר בעסקה המיועדת להבריח במהירות את הדירה מפני נושי החייב, אולם העדיפו לעצום עיניים לנוכח הפעולות שבוצעו לקידומה וכך לטעון כאילו לא הם עמדו מאחורי פעולות אלו, כגון באיתור החייב בחו"ל ובהגעה אליו לשם החתמתו על הסכם המכר. המשיב 1 טען בעדותו כי לא ידועים לו פרטים רבים ביחס למהלך הדברים בעסקה, ונראה כי חוסר המידע נעוץ בעצימת עיניים מכוונת, נוכח ידיעתם של המשיבים 1-2 על כך שמדובר בעסקה הנערכת שלא בדרך מקובלת.די במסקנה כי ההענקה לא נעשתה בתום לב כדי לקבוע כי לא מתקיימים תנאי החריג הקבוע בסעיף 96(ג)(2) לפקודה. כמפורט לעיל, מטרת עסקת המכר למשיבים 1-2 היתה למעשה להביא לתשלום כספים למשיב 3, בהיותו נושה של החייב, לאחר הפעלת לחצים על ידי המשיב 3 על החייב וכאשר המשיב 3 הוא זה שעומד למעשה מאחורי העסקה. בהיבט זה, העסקה בטלה נוכח העדפת הנושים הפסולה המתקיימת בה.סעיף 98 לפקודת פשיטת הרגל, הדן בביטול העדפות, שונה מביטול הענקות בכך שעניינו עוסק במצב שבו חייב שאינו יכול לפרוע את חובותיו עושה עסקה ברכושו זמן מוגדר לפני הכרזתו כפושט רגל במגמה לתת עדיפות לנושה פלוני על פני נושים אחרים. לעניין זה אין די בעצם קיומה של העדפה במישור האובייקטיבי אלא צריך שההעברה תלווה בכוונה להעדיף נושה מסוים. במידה והוכחה העדפה כזו, רואים את מעשה ההעברה כמעשה מרמה וניתן לבטל את העסקה כהעדפה פסולה.כאמור, לזכות המשיב 3 רשומה הערת אזהרה. בין המנהלת המיוחדת למשיב 3 קיימת מחלוקת לגבי משמעותה של הערת האזהרה. לעמדת המנהלת המיוחדת זו נותנת בידי המשיב 3 כוח שלילי בלבד להתנגד להעברת זכויות בנכס ואילו המשיב 3 מבקש לראות בהערת האזהרה הרשומה לטובתו כמקנה לו זכות כנושה מובטח. מחלוקת זו טרם הוכרעה והיא תידון בהמשך.כך או כך, המשיב 3 לא היה רשאי לפעול להעברת זכויות החייב בדירה בדרך שאינה מקובלת, באמצעות גורמים שונים שפעלו מטעמו, תוך הפעלת לחצים על החייב, והכל לשם קבלת הכספים לידיו. מהלך הדברים החריג בקידום ובחתימת הסכם המכר והעברת הכספים למשיב 3, נעשו באופן מובהק לטובת האינטרסים של המשיב 3 בלבד, ועל מנת לתת לו עדיפות על פני נושיו האחרים של החייב. יצוין, כי אפילו אם ייקבע כי להערת האזהרה הרשומה לטובת המשיב 3 יש משמעות כבטוחה בנכס, עדיין אין בכך לאפשר למשיב 3 לפעול בעשיית דין עצמי בהעברת הזכויות בדירה ובקבלת הכספים לידיו, בדרך בה נעשו הדברים במקרה זה.מהמפורט לעיל עולה, כי אין מקום לתת תוקף להעברת זכויות החייב בדירה למשיבים 1-2. בשלב זה, לא יינתן צו אופרטיבי, והדבר ייבחן בהתאם להתפתחויות.המשיבים 1-2 והמשיב 3 טענו כי הועברו ביניהם כספים. התוצאה מביטול העברת הזכויות תהיה בכך שאם ובמידה והמשיבים 1-2 אכן העבירו מכספם למשיב 3, הרי שעל המשיב 3 יהיה להשיב למשיבים 1-2 את הכספים שלהם.המנהלת המיוחדת העלתה טענות נוספות ביחס לתוקף הסכם המכר. על פני הדברים לפחות נראה, כי תוכנו של הסכם המכר ובכלל זאת פרטים שצוינו בו, אינם תואמים את מצב הדברים האמיתי. עם זאת, בשלב זה אינני מוצא להכריע בטענות לגבי תוקף ההסכם כגון הטענה כי מדובר בהסכם למראית עין, אשר משמעותה כי ההסכם כולו בטל. זאת, מאחר ונראה כי במידה ולא תגובש הסכמה לפדיון זכויות בדירה, אזי לא יהיה כל טעם מבחינת כל הצדדים בהותרת ההסכם לאחר שתבוטל העברת זכויות החייב. במצב הדברים שנוצר, ככל שלא יגובש מתווה מוסכם, נראה כי נכון יהיה שהמשיבים יתנו הסכמתם לביטולו של ההסכם כולו, ללא צורך בהכרעה בטענות המנהלת המיוחדת בדבר הסכם למראית עין וטענות נוספות שנועדו להביא לביטול ההסכם כולו, וזאת מעבר לביטול העברת זכויות החייב. קודם להמשך הדיון, בית המשפט חוזר על המלצתו למנהלת המיוחדת ולמשיבים לגבש הסכמות ביחס לפדיון הזכויות בדירה בדרך של תשלום לקופת הכינוס. מוצע, כי במידה והצדדים לא יצליחו לגשר על הפערים ביניהם בנוגע לגובה הסכום, יפסוק בית המשפט לגבי הסך בדרך של פשרה. צו לעניין ההוצאות בגין הדיון בבקשה יינתן בבוא העת כאשר הדיון בבקשה יסתיים.המנהלת המיוחדת והמשיבים יגישו הודעה עד ליום 20.7.20 לגבי מצב הדברים בניסיון לגבש הסכמות, בהתאם להמלצת בית המשפט כאמור. ניתנה היום, ט"ו סיוון תש"פ, 07 יוני 2020, בהעדר הצדדים.