גבאי נ' בדש ואח'

בעקבות סכסוך בין משכיר לשוכר ביחס למצב מערכת החשמל בדירה שלח השוכר הודעת ביטול להסכם השכירות, אולם נשאר להחזיק בדירה עד שעזב לדירה חלופית. המחלוקת היא האם הודעת הביטול ניתנה כדין, והאם לאחר שליחתה כפוף הנתבע לתנאי הסכם השכירות וחייב לפצות את התובע בגין הפרתו. בנוסף עומד לבירור מצב המושכר עת חזר לחזקת התובע.

רקע וטענות הצדדים

1.ביום 12.1.17 נערך הסכם שכירות בין התובע לנתבע בו השכיר התובע לנתבע דירת גג בת חמישה חדרים ברחוב ביכורי ענבים 55 באשקלון. בסעיף 13.7 להסכם נקבע כי הנתבעת תחתום כערבה לכל התחייבויות הסכם על שטר חוב, אולם צורף לכתב התביעה שטר חוב בסך 18,000 ₪ בלבד.

תקופת השכירות בהסכם נקבעה מיום 25.1.17 ועד ליום 31.12.19 (כמעט שלוש שנים מלאות) ונקבע בהסכם כי אין לשוכר רשות לקצר את תקופת השכירות, אולם יהיה רשאי למצוא שוכר חלופי אשר ייטול על עצמו את כל ההתחייבויות לפי ההסכם, בכפוף להסכמת המשכיר.

דמי השכירות נקבעו לסך של 6,000 ₪ ונמסרו לתובע שיקים של הנתבע לפירעון דמי השכירות. השיקים שנמסרו היו לתאריך ה - 20 לכל חודש.

2.סמוך לאחר תחילת יחסי השכירות פרץ סכסוך והתובע הגיש תביעה לפינוי מושכר בתא"ח 17284-04-17 בטענה להפרת הסכם השכירות בכך שלא נמסרה לו ערבות בנקאית בסך 18,000 ₪, בניגוד לסעיף 13.8 להסכם.

הנתבע טען שם כי לא מסר את הערבות הבנקאית לאור ליקויים במערכת החשמל, וכי בכפוף לתיקונם מוכן להפקידה.

ביום 11.5.17 התקיים דיון בתביעת הפינוי וניתן פסק דין אשר דחה את התביעה, אולם הורה לנתבע להעביר לתובע ערבות בנקאית. ביחס למערכת החשמל נקבע כי במידה והתובע ייבחר שלא לתקן בעצמו את רשת החשמל, רשאי הנתבע לתקן על חשבונו ולדרוש את הכספים מהתובע. בכפוף להבהרות אלו התביעה נדחתה, הואיל והצדדים היו בתחילת תקופת השכירות ובית המשפט התרשם כי הטענות ההדדיות להפרת ההסכם אינן מצדיקות ביטול יחסי השכירות.

ביום 1.8.17 שלח עו"ד אלדד זכריה לתובע מכתב בשם הנתבעים ובו הודעה על ביטול הסכם השכירות בטענה כי ההסכם מבוטל לאור סירוב התובע לתקן את קלקולי החשמל, בניגוד לפסק הדין בתביעת הפינוי. באותו מכתב נטען כי הנתבע הנפיק את הערבות הבנקאית וכי ביטול ההסכם ייכנס לתוקפו עד ליום 25.9.17, כדי שהנתבעים יימצאו דירה חלופית.

למרות מכתב זה, המשיכו הנתבעים להחזיק בדירה וביום 11.4.18 שלח הנתבע לתובע הודעה לפיה הוא נאלץ לעזוב את הדירה ביום 25.4.18. בעקבות הודעה זו הגיש התובע ביום 20.4.18 תביעה זו ובה עתר לסעד הצהרתי לאכיפת ההסכם, ולחילופין לסעד כספי בגין הפרתו. נתבעו דמי השכירות שהיה אמור לקבל לו היה מתקיים ההסכם עד סופו, למשך 22 חודשים ממרץ 2018 ועד לדצמבר 2019, בסכום כולל של 132,000 ₪.

3.בכתב הגנתם של הנתבעים טענו כי הסכם השכירות בוטל במכתב הנ"ל מיום 1.8.17 וכי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, לאור מחדל התובע לתקן את רשת החשמל. לשיטתם, שעה שההסכם בוטל כדין בוטל התנאי בסעיף 4 להסכם הקובע תקופת שכירות של שלוש שנים וחל המנגנון בסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה. על כן סבורים הנתבעים כי המשך המגורים שלהם בדירה מעבר ליום 25.9.17 היה מכוח הסכם מכללא, לפיו כל עוד משלמים הם דמי שכירות רשאים להחזיק בדירה עד שיימסרו הודעה על סיום יחסי השכירות, תוך זמן סביר.

הנתבעים טוענים לליקויים מהותיים במערכת חשמל בדירה אשר הקימו להם זכות לביטול ההסכם. לכתב הגנתם צרפו הסכם שכירות מיום 10.4.18 לדירה חלופית, בבניין סמוך ברחוב ביכורי ענבים 51, דבר המעיד לטענתם על כך כי נאלצו לסיים את יחסי השכירות לאור מצב הדירה. הדירה החלופית הושכרה לתקופה של שנה החל מיום 1.5.18 תמורת דמי שכירות בסך 5,500 ₪.

אשר לנזק שנתבע, נטען כי על התובעים חובה להקטין את הנזק ואין מקום לתבוע מראש את הפיצוי העתידי בגין כל תקופת השכירות.

4.ביום 11.7.18 התקיים דיון קדם משפט בו עלה כי הדירה טרם הושכרה, ובית המשפט הציע לצדדים להקטין את הנזק ולפעול במשותף להשכרת הדירה, ולו במחיר מופחת. סמוך לאחר קדם המשפט מסר התובע הודעה כי החל מיום 10.8.19 הושכרה הדירה לשוכר חדש, הוא עו"ד זכריה ששלח את ההודעה על ביטול החוזה מטעם הנתבעים. הודגש בהודעה כי דמי השכירות הם נמוכים ממחיר השוק. בנוסף הודיע התובע כי לאחר פינוי הדירה התברר כי הנתבעים גרמו לנזקים כבדים ולכן ביקש לתקן את התביעה. בהחלטה מיום 12.11.18 התרתי את תיקון כתב התביעה, תוך שהערתי כי במקום לצמצם את סכום התביעה בחר התובע להגדיל אותה.

בכתב התביעה המתוקן הוסיפו התובעים כי לאחר פסק הדין בתביעת פינוי המושכר שלחו הנתבעים שם הודעה, בניגוד לפסק הדין, כי אינם מעוניינים לתקן את רשת החשמל ובכוונתם לפנות את הדירה עד ליום 1.9.17, ובהמשך שלחו את המכתב הנ"ל בדבר ביטול ההסכם. למרות הודעות אלו לא פינו את הדירה עד ליום 23.4.18, דבר המעיד לטענת התובעים כי לא היה כל ליקוי בחשמל אשר הפריע לשימוש בדירה. נטען כי לא היו ליקויים בחשמל, אלא לכל היותר שימוש לא נכון של הנתבעים אשר תוקן על ידי אביו של התובע, שהוא חשמלאי.

ביום 11.4.18 נשלחה לתובע הודעה מפתיעה כי הנתבע יעזוב את הדירה עקב שינויים במצבו הכלכלי, התובע הבהיר כי ינסה לסייע, אולם כל עוד לא ימצא שוכר חלופי מצפה כי דמי השכירות ישולמו כסדרם.

5.התובע עותר לפיצוי קיום בגין הפרת ההסכם, תוך שציין שעשה כל שניתן כדי למצוא שוכר חלופי ואף פעל בהתאם לפניית ב"כ הנתבע ונחתם ביום 31.7.18 הסכם שכירות עם עו"ד אלדד זכריה. הסכם זה הינו מיום 10.8.18 למשך 12 חודשים, עם אופציה להארכה כאשר בשנתיים הראשונות ישלם השוכר 5,000 ₪ ולאחר מכן, בשלוש שנות האופציה הנוספות, ישלם 5,500 ₪.

לאור הסכם זה נערך חישוב של הנזק לתובע. ביחס לתקופה ממועד הפינוי, 23.4.18, ועד לכניסת השוכר החדש, 10.8.18, נתבע פיצוי לפי דמי השכירות המוסכמים בסך 6,000 ₪ ובסך הכול 21,400 ₪. ביחס לתקופה מיום 10.8.18 ועד לסיום תקופת השכירות עם הנתבע, 31.12.19, נתבע נזק של 1,000 ₪ לחודש, ההפרש בין התמורה החוזית לבין דמי השכירות מול השוכר החלופי. לתקופה זו נתבע סך של 14,693 ₪.

התובע לא הסתפק בסעד זה בגין פיצויים בגין הפרת חוזה, אלא עותר בנוסף לסכום אותו מגדיר כהתחייבויות נוספות מכוח החובה להקטין את הנזק בהתאם לסעיף 14 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). לטענתו, לאור הצורך להקטין את הנזק התקשר בהסכם ארוך טווח עם השוכר חלופי בדמי שכירות שהם נמוכים מדמי השימוש הראויים של הדירה העומדים על סך של 6,500 ₪. על כן סבור כי על הנתבעים לפצות אותו בסכום נוסף לתקופה שלאחר סיום יחסי השכירות בהסכם, מיום 1.1.20 ועד לסוף תקופת השכירות עם השוכר החלופי, 9.8.2023. הסכום שנתבע הוא ההפרש בין דמי השכירות שהיה יכול לקבל לבין דמי השכירות מול השוכר החלופי, בסכום נוסף של 47,000 ₪.

מעבר לכך נטען כי לא שולמו דמי השכירות בסך 6,000 ₪ עבור חודש אפריל 2018 לאור העובדה כי הנתבע ביטל את ההמחאות שמסר לתובע. בנוסף, נתבע תשלום בגין ארנונה וועד הבית לתקופה ממועד פינוי המושכר ועד לכניסת השוכר החלופי, בסך של 2,601 ₪ .

6.לכתב התביעה המתוקן צורף סעד חדש של נזק לדירה, וזאת על בסיס חוות דעת שמאית שנערכה לאחר ביקור בדירה ביום 4.9.18, אשר העריכה את עלות תיקון הנזקים בסך של 71,000 ₪ (לרבות עבור חודשיים דמי שכירות בגין הצורך לפנות את הדירה).

נטען כי הדירה הושבה עם נזקים כבדים, נזקי טיח וצבע, ברזים הרוסים, משקפים מכורסמים, מזגנים שניזוקו בהעדר תחזוקה, ידיות לדלתות שבורות, מנוע תריס הרוס, שיש שניזוק ווילונות שכורסמו על ידי בעל חיים. נטען כי נודע שהנתבע החזיק בדירה, ללא אישור התובע בעל חיים, ככל הנראה חמוס.

סכום התביעה המתוקן הועמד על סך של 166,794 ₪.

7.בכתב ההגנה המתוקן חזרו הנתבעים על הטענות בכתב ההגנה כי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, לאור בעיות החשמל, וכי לאחר הביטול גרו בדירה מכוח חוזה מכללא. לשיטתם, התובע הוא שפעל בניגוד לפסק הדין בתביעת הפינוי שעה שלא תיקן בעצמו את הליקויים בחשמל. נטען כי לא נגרם לתובע כל נזק ולא פעל הוא בתום לב עת הפר את חובתו להקטין את הנזק.

הנתבעים הכחישו כי גרמו לנזק וכן את שיעורו, וטענו כי אין כל בסיס לחוות הדעת השמאית וצירופה נועד להחיות את התביעה, שלא היה מקום להמשיך בה לאחר מציאת שוכר חלופי.

דיון והכרעה

האם הודעת הביטול הייתה כדין

8.כמפורט לעיל, הנתבע שלח הודעה בדבר ביטול ההסכם, לאחר שהייתה התדיינות משפטית קודמת במסגרת התביעה לפינוי המושכר. למרות הודעת הביטול, המשיך הנתבע להחזיק במושכר תקופה נוספת של כשבעה חודשים מעבר למועד בו הודיע כי ההסכם בטל.

אמנם לצד החוזה זכות להודיע על ביטולו ומדובר בפעולה משפטית חד צדדית, אולם הצדקת הביטול נבחנת לאחר מעשה. צד אשר שולח הודעת ביטול נוטל סיכון כי ייקבע כי הפר את החוזה ולא הייתה לו זכות להודיע על ביטולו. ככלל, עם ביטול החוזה ישנה חובת השבה הדדית, והעובדה כי הנתבע המשיך להחזיק במושכר אינה עולה בקנה אחד עם הודעת הביטול מטעמו.

כך הובהר על ידי כב' הנשיא א' ברק בע"א 9371/00 אלבשארה לעידוד תיירות בע"מ נ' קוסטדיה פרנציסקנה דה טרה סנקטה, פ"ד נו(4) 798, 804 (2002):

"המאפיין הסדר זה הינו כי ביטול החוזה נתפס על-ידי חוק התרופות כתרופה הנתונה לנפגע בגין הפרת החוזה. הודעת הביטול היא פעולה משפטית חד-צדדית בעלת אופי קונסטיטוטיבי. היא המביאה לביטול החוזה. אין נדרשת כל מעורבות שיפוטית. אין נדרש סיוע שיפוטי. עניין לנו ב"עזרה עצמית" המוכרת על-ידי הדין ...

עם זאת הצד הנפגע המפעיל את כוחו ומבטל את החוזה נוטל על עצמו סיכון כי בהתדיינות שיפוטית עתידה עשוי בית-משפט להחליט כי לא עמדה לנפגע אופציית הביטול, ומה שנתפס על-ידי הנפגע כביטול אינו אלא הפרה".

וביחס להשבה נקבע שם בעמ' 806:

"מתי משתכללת הזכות להשבה? התשובה הינה כי ככלל, זכות זו משתכללת באותו מועד שביטול החוזה משתכלל בו. לפני אותו מועד החיובים החוזיים עומדים בעינם, ובגדרם הנכסים השונים מוחזקים כדין בידי הצדדים לחוזה. אין בהחזקה זו כל התעשרות שלא כדין, שכן הדבר נעשה על-פי החוזה והוראותיו. עם ביטול החוזה ושחרור הצדדים מחיוביהם החוזיים נולדת עילת ההשבה. הכלל הינו אפוא כי זכות ההשבה ומניעת ההתעשרות משתכללות עם ביטול החוזה".

9.נטישת המושכר על ידי הנתבעים משותתת על ההנחה כי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, וכי לאחר ביטולו חל המנגנון לסיום השכירות המעוגן בסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה. שאלה זכות הביטול תידון להלן, אולם אין בידי לקבל את הטענה כי לאחר הודעת הביטול חל סעיף 19(א). סעיף זה עוסק במצב בו החלו הצדדים יחסי שכירות בהם לא הוסכם על תקופת שכירות או שהסתיימה התקופה והצדדים המשיכו ביחסים ביניהם. תכלית הסעיף אינה לאפשר לשוכר לשלוח הודעת ביטול, כדי להתנער מתנאי הסכם השכירות, ולהמשיך להחזיק במושכר.

שעה ששלח הנתבע הודעת ביטול, היה עליו להשיב את החזקה ובכך היה מסתיים ההסכם בין הצדדים, ללא קשר לשאלה מי הפר את ההסכם. שעה שלאחר הודעת הביטול המשיך הנתבע להחזיק במושכר, היה זכאי התובע להבין מהתנהגות הנתבע כי מחל על ההפרה הנטענת של הסכם השכירות בנוגע לאי טיפול במערכת החשמל, וכי יחסי השכירות המקוריים נמשכים.

כך הבהיר התובע את התנהלות הצדדים לאחר ההתנהלות סביב תיקוני החשמל:

"ביום 14.8 הוא שלח לי הודעה, וזאת אחת ההודעות האחרונות בהתכתבויות בינינו, שהוא שולח חשמלאי ומתקן על חשבונו ומצ"ב חשבונית. אמרתי סוף סוף הגיעה הסאגה הזאת לפתרונה, גם אם יתקן הגענו סוף סוף לפתרון, ובאמת מחודש אוגוסט ועד אפריל לא שמעתי ממנו מילה ולא חצי מילה, אני באמת ובתמים הבנתי שהוא תיקן את זה, הוא לא בא אליי בדרישה", (עמ' 19, ש' 15 -19).

מעדות כנה זו של התובע עולה כי לכל אורך הדרך הבין כי החוזה המקורי בין הצדדים חל, ולא עלה על דעתו כי הודעת הביטול יצרה חוזה חדש מכללא. כך עולה גם מהמסרונים ששלח לנתבע.

אין לקבל את הפרשנות המשפטית של הנתבעים לסעיף 19(א) לחוק ואין לתת פרס למי ששולח הודעת ביטול להסכם שכירות, אולם ממשיך להחזיק במושכר. לא ניתן להחזיק את החבל משני קצותיו וליצור יש מאין יחסי שכירות על בסיס הסכם מכללא. בנסיבות אלו שעה שהמשיך הנתבע להחזיק במושכר למעשה ויתר על הודעת הביטול. מקובל עליי הטיעון בסיכומי התובע כי בנסיבות אלו אין להסיק שינוי החוזה על ידי התנהגות, וזאת לאור הפסיקה הקובעת כי לא בנקל יוסק מהתנהגות הצדדים רצון בשינוי של החוזה הקיים ביניהם, במיוחד חוזה לתקופה ארוכה (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35 (1992)).

כפי שיובהר להלן, מצאתי כי לא הייתה לנתבע זכות לבטל את ההסכם בגין הבעיות הנטענות ברשת החשמל, ולכן ממילא אין בסיס לכל הקונסטרוקציה המשפטית עליה ביסס את התנהגותו.

האם היו ליקויים ברשת החשמל והאם הפר התובע חובתו לתקנם, באופן אשר הצדיק ביטול ההסכם

10.התובע נסמך על סעיף 7.2 להסכם כבסיס לטענתו כי לא חלה עליו חובה לתקן נזק שמקורו בבלאי טבעי של הדירה. עדותו ועדות המתווך יואב שפיר כי סעיף זה הוסף לאחר הנחה של 500 ₪ בדמי השכירות שביקשו, לאור מגוריו של התובע בצפון הארץ, לא נסתרה. לשון הסעיף קובעת כי השוכר יתקן על חשבונו כל נזק או פגם שייגרם למושכר ואביזריו, לרבות תיקוני חשמל, אולם בתביעה לפינוי מושכר נקבע כי הסעיף לא חל ביחס לליקויים שהיו קיימים בדירה טרם מסירתה לנתבע.

שני הצדדים מפנים לפסק הדין בתביעת הפינוי, אולם לא טענו כי נקבעו שם ממצאים המהווים מעשה בית הדין להליך זה. פסק הדין ניתן לאחר דיון קצר ולא נקבעו בו ממצאים עובדתיים בדבר מצב מערכת החשמל. אמנם נקבע שם כי מסתברת יותר הטענה כי הליקויים במערכת החשמל, שטיבם לא פורט בפסק הדין, היו קיימים טרם קבלת החזקה, אולם אין בקביעה זו הכרעה עובדתית בדבר טיבם של הליקויים ויש להכריע בשאלה זו במסגרת הליך זה.

בסוף פסק הדין נקבע:

"במידה והתובע יבחר שלא לתקן בעצמו את רשת החשמל, רשאי הנתבע לתקן על חשבונו ולדרוש את הכספים מהתובע".

פסק הדין בהליך הפינוי לא הטיל חובה על התובע לבצע תיקונים בפועל, אלא מטרת ההוראה הייתה ליצור מנגנון שיאפשר לצדדים להסדיר בהסכמה את המחלוקת בנוגע למצב מערכת החשמל, ולהמשיך ביחסי שכירות בהתאם להסכם.

הקביעה שם כי הנתבע רשאי בעצמו לתקן את הדרוש תיקון ולדרוש מהתובע את עלות התיקון נשענת על סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. מטרת המנגנון בפסק הדין הייתה ליצור ודאות ולאפשר את המשך יחסי השכירות, תוך שהנתבע יכול היה לתקן את שהיה דרוש תיקון לטענתו, ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות. למרבה הצער, מנגנון זה שתכליתו הייתה צמצום הנזק והחזרת הצדדים למסלול ההסכם, לא צלח.

טענת הנתבע כי התובע לא הסכים לקיזוז אינה מעלה או מורידה, שעה שניתנה לו הזכות בחוק השכירות והשאילה לתקן בעצמו ולקזז את עלות התיקון. על כן עמדת הנתבע כי התובע הפר את פסק הדין בכך שלא תיקן בפועל את ליקויי החשמל הנטענים, חסרת יסוד.

מצב מערכת החשמל בדירה והפעולות שנעשו לתיקונה

11.הנתבע יצר מצג לפיו מצב מערכת החשמל בדירה לא היה תקין באופן שהיווה הגבלה של ממש לשימוש במושכר, בהתאם לסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה. אולם כפי שהובהר לעיל, התרופה בגין אי תיקון על ידי המשכיר היא תיקון על ידי השוכר, ולא ביטול ההסכם.

בתצהיר הנתבע העלה טענות כלליות ביחס למצב מערכת החשמל, ולמרות שטענותיו עלו אף בטרם הדיון בתביעה לפינוי המושכר, לא טרח לתעד את הבעיות הנטענות או לתמוך טענותיו בעדות או חוות דעת של חשמלאי שבחן את מערכת החשמל. על כן, לא ניתן להסתפק בעדותו היחידה של הנתבע שטען כי היו קיימות בעיות קשות של נפילת מתח, אי עמידה בעומס והפסקות חשמל חוזרות ונשנות.

התובע העיד כי לאחר פסק הדין בתביעת הפינוי, שלח את אביו שהוא חשמלאי במקצועו כדי שיבחן את טענות הנתבע ויתקן את הדרוש תיקון, למרות שסבר כי התיקונים לא היו באחריותו אלא נבעו משימוש לא נכון של הנתבעים ויצירת עומס על מערכת החשמל (עמ' 19, ש' 1-7).

מחלופת מסרונים שצירף התובע עולה כי מיום 2.2.17 דרש התובע את הערבות הבנקאית, וביום 20.2.17 שואל הנתבע מה קורה עם החשמלאי, כי בשבת קפץ החשמל של פלטת השבת.

בעדות הנתבע ביום 11.5.17 בהליך הפינוי העיד כי אביו של התובע בא ואמר כי יש שני נתיכים שצריכים להחליף אותם, אמר שיחליף, ובנוסף כי יבדוק את נושא הטענות בפרוזדור. התובע הבהיר שם את המחלוקת ביחס לליקויים:

"אז אמר שיש לו תקלות חשמל, אמרתי שאין בעיה אשלח חשמלאי, הוא ניסה לדבר איתו פעמיים שלוש ולא קבע איתו. בשיחה איתו אמרתי לו לך תביא חשמלאי ותגיד לי כמה עולה ותחייב אותי. אני רואה עובר שבוע ימים וגם לא זה.

ראיתי שמזה מתחמק, אבא שלי חשמלאי מוסמך מזה 40 שנה, אמרתי לו שילך אליו, אבא שלי התכונן לטיסה לאומן ובכל זאת הלך אליו, ראה שצריך להחליף נתיך אחד ,כי רוצה להפעיל גם מכונת כביסה וגם מייבש על אותו שקע. במקלחת הוא שם תנור חימום והיתה שם בעיה ואמרתי לאבא שלי שיתקן לו את זה. הוא קבע איתו כאשר חוזר מאומן ביום חמישי לתקן את זה"

עדות זו, סמוך לטענות בדבר בעיות במערכת החשמל, המתארת בצורה פשוטה ובהירה את התקלות שנוצרו והסיבה לגרימתן, מהימנה עליי.

12.אביו של הנתבע, דוד גבאי, פירט בתצהירו את הפעולות שעשה בדירה שנבעו מחיבור מספר מכשירים עם עומס חשמל גבוה על קו אחד. לשיפור המצב הקים ביצע דוד עבודות לבקשת הנתבע, כדי שיוכל לחבר מספר מכשירים ללא בעיות. בנוסף הוסיף שקע חשמל בארון מטבח והחליף שקע במרפסת. בחקירתו הנגדית לא נסתרה עדותו כי בביקורו הראשון בדירה טיפל בכל טענות הנתבע לכשל בעומסי החשמל, אשר נבעו מאופן השימוש של הנתבע ברשת החשמל.

הנתבע לא הציג כל עדות לכך כי המשיך להתלונן על קצרים או נפילות מתח במערכת החשמל, וודאי לא הוכיח קיומן של הפסקות חשמל חוזרות ונשנות. עולה כי תלונתו הראשונית של הנתבע אודות בעיות במערכת החשמל טופלה ובמועד בו שלח את ההודעה על ביטול ההסכם, לא היו תקלות חשמל, למעט נושא המסדרון שיידון להלן.

מצב החשמל במסדרון – ליקוי המחייב תיקון או מצב קיים המחייב שינוי מערכת החשמל בדירה

13.בתצהיר הנתבע הוסיף וטען כי קיימות בדירה בעיות שליטה של מתגים לפתיחה וסגירת האור ברחבי הבית, אין חשמל בחדר שינה והפרוזדור ללא חשמל. נטען כי בגין העלטה נתקלה הנתבעת ונפלה במסדרון ונגרם לה שבר בברך (מהמסמכים שצורפו מקופת חולים עולה כי אובחן שבר ביום 4.11.17).

בעדותו בהליך הפינוי תיאר הנתבע את מהות הבעיה:

"אם אני מדליק אור בפרוזדור, בחדר שינה מפסיק, אם מדליק בחדר שינה הפרוזדור מפסיק. בחדר הילדה הגדולה לומדת ולפעמים קם בלילה ללכת למטבח אין לי אור".

על תיאור דומה חזר בעדותו:

"הוא השתדל לתקן את הפרוזדור. היתה בעיה שהוא לא הצליח שאני נכנס לפרוזדור להדליק ולכבות שם. אם אני יוצא מהחדר להדליק פה ולכבות שם. אם היו מדליקים במקום אחד אי אפשר לכבות מהצד השני והפוך. אז הוא אמר שצריך להעביר נקודה שיחזור אחרי שיחזור מחו"ל, אז הוא לא חזר. שאלתי למה הוא לא בא וזה מוקלט וזה נשאר ככה", (עמ' 28, ש' 4 – 9).

ובהמשך, בעמ' 29, ש' 1 – 4:

"במקרה לחצתי במקום של השירותים על הפרוזדור ונדלקו האורות אצלה בחדר. היא אומרת לי תראה מה דלקת, אמרתי לה שלחצתי בכלל על מתג אחר. קראתי לסמי, הוא בא ואומר לי תראה פה בכניסה יש דבר כזה, אם אתה מנתק אותו זה לא עושה. ואז המתג השני לא מדליק ומכבה. זו הייתה הבעיה הכי גדולה".

עולה כי התיאור של הנתבע בתצהירו כי לא היה אור בחדר שינה ובמסדרון, לוקה בהגזמה וחסר בסיס. אף לשיטתו של הנתבע לא מדובר במצב של חושך במסדרון, אלא סוגיה הנוגעת לשליטה בפתיחת וסגירת האור במסדרון מהמתגים השונים בבית.

14.הנתבעים לא הסתפקו בטענה חסרת הבסיס כי היה חושך במסדרון, אלא טענו כי בגין העלטה נפלה הנתבעת ושברה את ברכה. הנתבעים לא צירפו את כל המסמכים התומכים בתאונה זו ולבקשת התובע ניתן צו ונמסרו לו המסמכים ממרפאת טרם, מהם עולה כי ביום 4.11.17 בשעה 13:54 התקבלה הנתבעת עם חבלה בברך שמאל. נרשם שם מפיה כי: "נפלה בזמן הליכה כושר (נתקלה)...".

בעדות הנתבעת לא נתנה הסבר מניח את הדעת לפער בין תיאור סיבת הנפילה במסמכים הרפואיים לבין עדותה כי נפלה בבית. לא מצאתי צורך להרחיב בעניין זה, אולם לא שוכנעתי כי אכן נפלה הנתבע בבית עקב החושך, כפי שטענה. טענה זו של הנתבעים משליכה על חוסר המהימנות שיש לייחס לכל טיעוניהם ביחס לבעיות החשמל.

גם אם הייתה בעיית שליטה על פתיחת וסגירת האור במסדרון, לא הייתה מניעה פשוט להשאיר אור במסדרון או ללמוד מהיכן ניתן לשלוט על האור. הצגת עניין זה כחשכה במסדרון וכתקלה בגינה לא ניתן לעשות שימוש בדירה, אין לה יסוד.

15.אין חולק כי התובע סירב להמשיך ולטפל בתלונות הנתבע ביחס למסדרון, בהן ראה כתלונות סרק לאחר שאביו בחן את העניין. דוד גבאי הבהיר בתצהירו את סוגיית המסדרון, באופן שבביקורו הראשון בדירה ביקש הנתבע כי ניתן יהיה להדליק את האור במסדרון מחדר השינה של הבת והוא הבטיח לבדוק עניין זה. בביקורו השני בחן את הבקשה וטען כי לא ניתן לבצע את בקשתו על בסיס מערכת החשמל הקיימת, אבל מצא פתרון מאולתר: "ביטלתי דבר אחד ובמקומו עשיתי לה מתג בכניסה לחדר שהיא תוכל להדליק את האור במסדרון". פתרון זה לא הניח את דעתו של הנתבע, אולם דוד טען כי זה מה שניתן לעשות במערכת החשמל הקיימת.

מעדותו של הנתבע עלה כי דוד ביצע את התיקון המאולתר, אולם העובדה כי לא ניתן להדליק את האור משני הצדדים של המסדרון נותרה בעיניו כבעיה מהותית.

בעדותו של דוד הבהיר:

"אני באתי ונתתי לו חשמל שידליק דרך אחרת, שיצא וידליק או שישאיר מנורה דלוקה, הדרישות שלו שידליק מהמיטה של הבת שלו. יש גם חשמלאי שהביא אותו וגם אמר שזה צריך לעשות מלוח חשמל קו מיוחד", (עמ' 16, ש' 21 – 23).

16.מבחינת העדויות עולה כי לא הייתה תקלה של חושך במסדרון, אלא תכנון מערכת החשמל היה באופן בו אופן הדלקת האור במסדרון לא היה נוח לנתבע. למרות שמעדויות שני הצדדים לא ניתן היה להבין עד תום את אופי הבעיה, שוכנעתי כי ניתן לנתבע פתרון שמנע את הבעיה של הדלקת האור בחדר הבת בעת פתיחת האור במסדרון. גם אם אופן השימוש באור במסדרון היה כרוך באי נוחות מסוימת, לא הוכח כי מדובר בפגם מהותי במערכת החשמל המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר. על כן, לא הוכח כי נפל פגם במערכת החשמל במסדרון אשר אותה היה חייב התובע לתקן.

מהראיות עולה כי כדי לשנות את המצב הקיים היה צורך בביצוע שינוי בחיווט החשמל במסדרון, ומשיכת קו חדש לצורך זה. פעולה זו סירב התובע לבצע, ולא מצאתי כי בסירובו הפר את ההסכם. כל כן עולה כי הנתבע לא הוכיח כי הייתה לו עילה לבטל את הסכם השכירות.

17.בחינת התנהגות הנתבע מלמדת כי בעיות החשמל הנטענות בדירה לא הפריעו לו לשימוש בה. לו היה מדובר בהפרעה של ממש, ניתן היה לצפות כי לאחר פסק הדין בתביעה לפינוי המושכר, היה פועל לתיקון הדרוש תיקון תוך הפעלת זכות הקיזוז. טענתו כי בחר שלא לעשות שינויים בחשמל כדי לא לשאת באחריות לנזק שייגרם, אינה משכנעת. לו היה מבוצע תיקון או שינוי על ידי חשמלאי מוסמך, לא ניתן היה לבוא בטענות לנתבע על טיב העבודה. כך ציין התובע במסרון ששלח לנתבע, וטענתו שם כי רואה בנתבע אחראי לעבודות לא נדרשות, אינה עילה מספקת לביטול ההסכם.

ביום 11.5.17 התקיים הדיון בתביעת הפינוי, ובמהלך החודשים יולי – אוגוסט 2017 התכתבו הצדדים במסרונים מהם עלה כי הנתבע בחן את האפשרות לתקן בעצמו, ואף הזמין חשמלאי שנתן לו הצעת מחיר, לבסוף בחר לא לתקן. בתכתובות מול התובע טען הנתבע כי קיבל הצעת תיקון בעלות של 13,200 ₪, בהמשך שולח מסרון ביום 14.8.17 אליו צורפה הצעת מחיר לעלות התיקון מאותו היום (ת/1). הנתבע בחר לא להציג הצעת מחיר זו בראיותיו, ולאחר עיון בה התבררה הסיבה להסתרתה, שכן מדובר בתיקונים בסך 300 ₪ בגין נתק ועבודת הזנת קווי חשמל בסך של 700 ₪ בלבד. עולה כי בגין עלות נטענת של 1,000 ₪ בחר הנתבע "לשבור את הכלים" ולבטל את הסכם השכירות.

עצם בחירת הנתבע לא לעשות דבר, מלמדת כי מצב מערכת החשמל לא הפריע לשימוש בדירה. יתרה מכך, הנתבע בחר שלא לפעול בהתאם להודעת הביטול ששלח ובה טען כי יעזוב את הדירה עד לסוף חודש ספטמבר 2017. בניגוד למצג זה, ולמרות שלא שונתה מערכת החשמל בהתאם לדרישותיו, בחר הנתבע לא לבצע עבודות במערכת החשמל בעצמו והמשיך להחזיק בדירה עד שפינה אותה רק ביום 23.04.18. עצם החזקת הדירה למשך תקופה ממושכת, ללא כל מחאה, עד למסירת ההודעה על פינוי הדירה סמוך למועד הפינוי, מלמדת כי לא הייתה כל בעיה מהותית במערכת החשמל בדירה.

חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בעדויות המתווכים מטעמם התובע. המתווך אריק דדון אשר טיפל בהשכרת הדירה למשך ארבעה חודשים לחברת אינטל, תקופה שהסתיימה בסוף דצמבר 2016, סמוך לפני תפיסת החזקה על ידי הנתבע, הצהיר כי בתקופת השימוש של השוכרים לא היו כל טענות ביחס למצב הדירה ובפרט בנוגע למערכת החשמל. עדות זו לא נסתרה בחקירתו.

גם המתווך, יואב שפיר, אשר טיפל בהשכרת הדירה לנתבע, הצהיר כי לא היה ידוע לו על בעיות חשמל, והנתבע החל לטעון לראשונה לבעיות רק כאשר נדרש להמציא את הערבות הבנקאית. עד זה לא טיפל בעניין לאחר שנודע לו על תלונות הנתבע.

18.בהעדר ראיות מטעם הנתבע להוכחת כשל במערכת החשמל אשר הצדיק את ביטול הסכם השכירות מטעמו, נתלה הנתבע בשיחה שערך עם אביו של התובע ביום 21.07.17. ככלל, יש לבחון בזהירות שיחות המוקלטות על ידי צד אחד לשיחה אשר יוזם שיחה במהלך סכסוך משפטי וזאת כדי למשוך את הצד שכנגד בלשונו, ולחלץ ממנו הודאה בעובדה זו או אחרת.

תחילה, הגיש הנתבע תמליל קצר שערך מטעמו, ולאחר מכן הוגש תמליל ארוך יותר אולם בנסיבות העניין, ולאור המחלוקת בין הצדדים באשר לתוכן השיחה ומשמעות הנאמר בה, לא מצאתי לנכון להסתמך על התמלולים ויש ללמוד על תוכן השיחה מהאזנה להקלטה.

כזכור, השיחה נערכת לאחר הדיון בתביעת הפינוי ולאחר חלופת מסרונים בין הצדדים בהם מתווכחים הם בשאלה באחריות מי לטפל במערכת החשמל. הנתבע מודע לכך שהתובע לא מעוניין לבצע שינויים במערכת החשמל בדירה, ומנסה בשיחה למשוך את אביו של התובע בלשונו.

מהאזנה לשיחה עולה כי אביו של התובע (דוד), אשר חזר מחו"ל סמוך לפני השיחה לאחר שטיפל בדירה לפני צאתו, מנסה להבהיר לנתבע כי טיפל בבעיות שהיו בהתאם לבקשת בנו. הנתבע מנסה להכניס מילים לפיו כאילו אין חשמל בפרוזדור ולא עובד החשמל בחדר השינה, ודוד לא מאשר טענות אלו. דוד חוזר ואומר שמדובר בסכסוך בין הנתבע לבנו, וכי אמר לבנו מה צריך לעשות, אולם הוא אמר כי יטפל בעניין בעצמו.

הנתבע נתפס על המילים שאמר דוד : "יש בעיה בפרוזדור", ורואה באמירה זו הודאת בעל דין בכל טענותיו.

אין בידי לקבל טענה זו. מדובר בניסיון להוציא הדברים מהקשרם, שכן ברור מהאזנה לשיחה כי לא מדובר בתקלה בחשמל אלא בעניין שלא פורט בשיחה אשר דורש פעולה נוספת למערכת החשמל. בעדותו הבהיר דוד כי "הבעיה" הייתה רצונו של הנתבע לשנות את מערכת החשמל במסדרון, והבהרה זו מהימנה עליי ועולה בקנה אחד עם הממצאים שפורטו לעיל.

כמפורט לעיל, בחינת מכלול הראיות מלמדות כי מדובר היה בבעיה של שליטה במתגי התאורה במסדרון, אשר הטיפול בה מחייב הוספת קו הזנה והתובע בחר לא לבצע פעולה זו בעצמו. עולה כי אין לראות בדברי דוד כל הודאה בטענות הנתבע, ואין בשיחה כדי לשנות את מסקנתי כי לא נפל פגם מהותי במערכת החשמל אשר חייב את התובע לתקנה.

מכל האמור לעיל, עולה כי לנתבע לא הייתה עילה לשלוח את הודעת הביטול, ובכך שעזב את הדירה באמצע תקופת השכירות, הפר את ההסכם.

עזיבת המושכר

19.ממועד השיחה המוקלטת והתכתובות באוגוסט 2017, לא היה עוד קשר בין הצדדים עד סמוך לפני נטישת הדירה. התובע סבר לתומו כי נושא החשמל בא על פתרונו והצדדים ימשיכו ביחסי השכירות כסדרם.

ביום 11.04.18, שלח הנתבע לפתע מסרון: "סמי שלום. עקב שינוי במצב הכלכלי והמשפחתי אני נאלץ לעזוב את הדירה ב 25.04.18. אני מקווה שתפגין הבנה".

בתגובה, השיב התובע כי לא יכול לאשר יציאה מוקדמת ללא שוכר חלופי וגם פועל למציאת שוכר ועד אז מצפה שהתשלומים יכובדו. הצדדים אף ניהלו שיחה אשר תומללה ובה חזר הנתבע על המצג כאילו צריך לעזוב בגין מצב כלכלי ומשפחתי.

בניגוד למצג זה, טוען הנתבע כי לא הציג לתובע את הסיבה האמתית לעזיבת הדירה ואף הסתיר ממנו את העובדה כי במועד שליחת ההודעה, כבר חתם על הסכם השכירות לדירה החלופית. מדובר בהסכם מיום 10.04.18, לתקופה מיום 01.05.18 עם אופציות להארכה, תמורת 5,500 ₪.

הנתבע לפי הודאתו שיקר לתובע, לשיטתו מאחר ורצה לעורר אמפתיה ולהפיס את דעתו להסכים לסיום יחסי השכירות. כאשר אדם משקר ביודעין קשה לקבוע מתי אומר הוא אמת, ולא מצאתי לקבל את טענתו כי שיקר בהודאה זו לצורך פיוס התובע. בנוסף, לא מצאתי כי ניתן לקבל את ההסבר שניתן לראשונה בעדותו כי לא פינה את הדירה קודם לכן מחשש כי שיקים שמסר סוחרו לצד שלישי.

הסכסוך בין השניים החל סמוך לתחילת יחסי השכירות והנתבע הבין כי התובע לא יכול לבוא לקראתו ללא מציאת שוכר חלופי, שכן תלוי בהכנסה מהשכירות לצורך תשלומי המשכנתא. אדם אשר שלח הודעת ביטול, ולשיטתו עומדת לו זכות לבטל את ההסכם מחמת הפרתו על ידי המשכיר, אין לו צורך בהמצאת טענות לבעיות אישיות או כלכליות. מסתבר יותר כי במועד ההודעה כבר זנח הנתבע את טענתו לבעיות בחשמל והבין היטב כי עזיבתו מהווה הפרה של ההסכם.

כך או אחרת, ההודעה המפתיעה על סיום השכירות ניתנה ללא זכות שבדין ואף ללא התראה מספקת, שכן הנתבע הודיע כשלושה שבועות לפני עזיבתו כי בדעתו לעזוב את המושכר. עולה כי הנתבע הפר את ההסכם, ולהלן ייבחנו הסעדים להם זכאי התובע.

יוער כי בכתב התביעה נטען כי הנתבעת חתמה כערבה להבטחת כל התחייבויות הנתבע. טענה זו לא הוכחשה בכתב ההגנה, ובתצהיר הנתבעת לא עלתה כל טענה ביחס להיקף ערבותה. כאמור לעיל, בסעיף 13.7 להסכם נקבע כי הנתבעת תחתום על שטר חוב להבטחת כל ההתחייבויות, אולם בפועל שטר החוב שצורף מוגבל לסך של 18,000 ₪. יחד עם זאת, מההסכם עולה כי כוונת הצדדים הייתה כי הנתבעת ערבה בערבות שאינה מוגבלת בסכום, ושעה שהנתבעת לא טענה כי ערבותה מוגבלת אחראית היא ביחד ולחוד עם הנתבע.

פיצויי קיום - אבדן דמי שכירות וחובת הקטנת הנזק

20.הסעד העיקרי שנתבע הוא אבדן דמי השכירות אותם היה צפוי התובע לקבל, לו ההסכם היה מקוים כסדרו.

עיקר המחלוקת סבה סביב שאלת הקטנת הנזק וטיב הנזקים שניתן לתבוע.

התובע הפנה לכך כי הנטל על הנתבע להוכיח כי התובע, אשר נפגע מהפרת ההסכם, לא עשה די כדי להקטין את נזקו (ע"א 462/81 שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לט(1) 701 (1985). הכלל המעוגן בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הוא כי התובע צריך לפעול באמצעים סבירים, למנוע או להקטין את הנזק. אין התובע חייב לצאת מגדרו למניעת הנזק.

התובע הוכיח כי פעל באופן סביר והנתבע לא הוכיח כי הפר הוא את חובתו להקטין את הנזק. כאמור, רק ביום 11.4.18 הודיע הנתבע כי מפנה את הדירה בסוף חודש אפריל. די בהעדר התראה מספקת כדי לקבוע כי לפחות עד ראשית אמצע מאי או ראשית יוני, אין לראות בעובדה כי טרם נמצא שוכר חלופי כהפרת חובת הקטנת הנזק.

התובע בהודעתו לנתבע, מיד עת נודע לו כי מפנה את הדירה, עדכן אותו כי פועל למציאת שוכר חלופי והעיד כי פנה למתווך שפיר שפעל לאיתור שוכר חלופי. ביום 15.5.18 אף פנה למתווכים נוספים לעזרה. המתווך שפיר הצהיר כי פעל לפרסום הדירה להשכרה במחיר 6,000 – 6,500 ₪ ובעדותו הבהיר כי במשך מספר חודשים לא הצליח להשכיר כי שוק הנדל"ן השתנה והאמין כי אם היה מחכה קצת היה מצליח להשכיר בסך של 6,000 ₪. עוד הבהיר כי היו מספר פונים אולם סירבו הם מטעמים שונים.

אין חולק כי בעקבות קדם המשפט ביום 11.7.18 פנה ביום 13.7.18 ב"כ הנתבע והציע כשוכר את עו"ד אלדד זכריה (הנמצא בקשרי עבודה איתו ואף שלח מטעם הנתבעים את ההודעה על ביטול ההסכם). שידוך זה עלה יפה וביום 31.7.18 נכרת הסכם שכירות מול עו"ד זכריה מיום 10.8.18. עצם העובדה כי בסיוע ב"כ הנתבע נמצא שוכר חלופי, אינה מעידה כי התובע לא נקט באמצעים סבירים להקטנת הנזק. לא הוכח כי קודם לשוכר זה סירב התובע לדמי שכירות של 5,000 ₪ לחודש, וגם אם היה מוכח שסירב, לתובע זכות לנסות בתקופה קצרה להשכיר את הדירה במחיר בו שכר הנתבע. כפי שיובהר להלן, אין מקום לדרוש פיצוי מעבר לתקופת השכירות מול הנתבע, ולכן לתובע זכות במשך זמן סביר לנסות ולהשכיר את הדירה במחיר דומה למחיר ששילם הנתבע.

רק בסוף חודש אפריל פינה הנתבע את הדירה ולכן השכרתה לשוכר החלופי החל מיום 10.8.18, גם אם בוצעה בסיוע ב"כ הנתבע, מלמדת כי התובע פעל באופן סביר, ואף מעבר לכך, לאיתור שוכר חלופי. מדובר בדירת גג גדולה ויקרה יחסית לשוק הנדל"ן באשקלון, ולראיה שאף הנתבע המתין עם הודעה על עזיבת המושכר עד שאיתר נכס דומה אחר. מהנסיבות עולה כי ממועד הודעת הנתבע על ביטול ההסכם ביום 1.8.17 חלפו מספר חודשים עד ליום 10.4.18 עת עלה בידי הנתבע לאתר נכס חלופי. על כן אין להלין על התובע כי לא הצליח להשכיר את הדירה במשך כשלושה חודשים וחצי. על כן על הנתבע לפצות את התובע במלוא הנזק בגין התקופה שעד לכניסת שוכר חלופי לדירה.

שיעור הנזק בגין אבדן דמי שכירות

21.תקופת השכירות בהסכם מול הנתבע הייתה מיום 25.1.17 עד ליום 31.12.19, ודמי השכירות עמדו על סך של 6,000 ₪. על כן, עד לסוף תקופת השכירות מול הנתבע זכאי התובע לפיצוי שיעמיד אותו במצב בו היה לו היה מקוים החוזה.

על כן לתקופה שמיום עזיבת הנתבע (23.4.18) ועד לכניסת השוכר החלופי (10.8.18) יש לקבל את טענות התובע וחישובו לשיעור הנזק, וזכאי הוא לפיצוי בסך של 21,400 ₪ לתקופה בה כלל לא קיבל דמי שכירות.

ביחס ליתר התקופה עד לתום תקופת השכירות בה קיבל התובע מהשוכר החלופי דמי שכירות מופחתים בסך של 5,000 ₪, זכאי התובע לפיצוי חודשי בסך של 1,000 ₪. גם כאן יש לקבל את חישוב התובע וזכאי הוא לפיצוי בסך של 14,693 ₪.

עולה כי כל הנזק בגין אבדן דמי שכירות מסתכם בסך של 36,093 ₪.

22.מעבר לסכום הנ"ל, עותר התובע לפיצוי נוסף בסך של 47,000 ₪ ביחס לתקופה שמעבר לסוף יחסי השכירות מול הנתבע ועד ליום 9.8.2023, תום תקופות האופציה הנתונות לשוכר החלופי. לשיטתו, מאחר ודמי השכירות מול השוכר החלופי נמוכים יותר מדמי השכירות הראויים בסך 6,500 ₪, זכאי הוא לפיצוי בראש נזק זה. הפיצוי נדרש על בסיס הטענה כי מדובר בהתחייבויות נוספות של התובע מכוח חובת הקטנת הנזק, אשר הינן בגדר התחייבויות סבירות לצורך הקטנת הנזק בהתאם לסעיף 14(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

אין בידי לקבל דרישה זו של התובע, ממספר טעמים. ראשית, תכליתו של סעיף 14(ב) הוא לשפות את הנפגע על הוצאות שהוציא כדי להקטין את הנזק, דוגמת הצורך לשלם דמי תיווך כדי להשכיר הנכס לאחר. סוג הנזק שנתבע אינו בגדר התחייבות לצורך הקטנת הנזק אלא סוג נזק אחר. יתרה מכך, לא הוכח קשר סיבתי בין התחייבות זו להקטנת הנזק. לא הוכח כי השוכר החלופי לא היה מסכים לשכור את הדירה בהסכם רק עד לתום תקופת השכירות המקורית. העובדה כי ניתנו לו אופציות נוספות נעוצה ביחסים החדשים בינו לבין התובע, ואין לה קשר לחובת הקטנת הנזק.

טעם נוסף לדחיית דרישה זו הוא כי מדובר בנזק שטרם התגבש, ואין לדעת אם השוכר החלופי ינצל את כל תקופות האופציה. עצם העובדה כי התובע השכיר לנתבע את הדירה במחיר של 6,000 ₪ עד לסוף שנת 2019, אינה ערובה לכך שמחיר זה יישאר קבוע.

יתרה מכך, מדובר נזק שאינו בגדר תוצאות ההפרה שהיה על המפר לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה. הסיכון שנוטל על עצמו שוכר הבוחר להפר את החוזה מוגדר בתום תקופת השכירות, ואין לקבל את הטענה כי עליו לצפות נזק לתקופה שמעבר ליחסי השכירות בינו לבין המשכיר.

על כן אין מקום לפסוק פיצוי בראש נזק זה, ולא היה צורך בחוות דעת של שמאי בקשר לדמי שכירות ראויים, אשר ממילא משתנים לפי תנודות השוק.

דמי שכירות בגין אפריל 2018, והוצאות אחזקת הדירה עד לכניסת הדייר החלופי

23.התובע הצהיר כי לא קיבל את דמי השכירות עבור חודש אפריל 2018 ובנוסף ערך חישוב עבור התקופה בה נאלץ לשאת בארנונה ומיסי וועד בגין, עד לכניסת הדייר החלופי. טענות אלו לא נסתרו על ידי הנתבעים, שלא התייחסו בתצהיריהם או בסיכומיהם לטענות.

על כן זכאי התובע לפיצוי בסך של 6,000 ₪ עבור חודש אפריל. עם זאת, מאחר ותבע עבור 7 ימים באפריל במסגרת דרישתו לעיל, יש לנכות מסכום זה 1,400 ₪, ולכן זכאי לסך של 4,600 ₪ עבור חודש אפריל.

בנוסף יש לקבל את התחשיב שלא נסתר לפיצוי נוסף בסך 2,601 ₪ עבור ארנונה ומיסי וועד.

מצב הדירה עת הושבה לחזקת התובע – היקף הליקויים ועלות תיקונם

24.התובע עותר לפיצויים על בסיס הפער בין מצב הדירה עת חזרה לחזקתו, לבין מצבה עת הושכרה לנתבע. להוכחת מצבה עת קיבל הנתבע את הדירה נסמך הוא על הצהרות הנתבע בהסכם ועל עדות המתווכים. בסעיפים 7.1, 7.2 ו- 12.1 להסכם הצהיר הנתבע כי קיבל דירה במצב תקין, נקי וצבוע כחדש ומתאים למגורים, והתחייב להחזיר אותה באותו מצב.

בניגוד לתנאי ההסכם החזיק הנתבע חמוס בדירה. בקדם המשפט ביום 4.4.19 הודה הנתבע בהחזקת החמוס, אם כי טען כי הוחזק בכלוב ולא גרם לנזקים. כפי שיפורט להלן, אופי חלק מהנזקים בדירה מתאים לנזק מבעל חיים, ולכן אין בידי לקבל טענת הנתבע כי החמוס היה בכלוב לכל אורך תקופת השימוש בדירה.

מעדות המתווך דדון עולה כי הדירה הושכרה לאינטל והושבה לחזקת התובע ביום 3.1.17 כאשר היא במצב טוב. גם המתווך שפיר הצהיר כי הדירה הושכרה כאשר היא נקייה וצבועה, והנתבע בדק באופן מעמיק את הדירה בטרם שחתם על הסכם השכירות. בעדותו הבהיר כי כאשר אינטל יצאו מהדירה היא הייתה מוכנה למסירה. עדות המתווכים באשר למצב הדירה עם מסירתה ובדיקת הנתבע טרם קבלת החזקה, לא נסתרה.

התובע צירף לתצהירו מסרון ששלח לנתבע ביום 3.5.18 (סמוך לאחר שהנתבע עזב את הדירה) ובו ביקש ממנו לתקן את הנזקים. צורף מכתב דרישה ששלח ב"כ התובע לעו"ד שרון חסן ובו דרש לתקן את הליקויים, אחרת יאלץ לתקנם בעצמו, וכן צורפה הודעתו של עו"ד חסן מיום 6.5.18 בה אישר הנתבע כי קיבל את כל החומר לידיו. על כן אין בסיס לטענת הנתבע כי לא ידע על הדרישה לתקן את הליקויים או כי היה מקום לפנות לשמאי מוסכם. על הנתבע היה הנטל ליזום פגישה לצורך תיקון הטעון תיקון, ולא יכול להיבנות ממחדלו.

בעדות התובע הבהיר כי רכש את הדירה כחדשה בשנת 2010 ועזב לצפון בשנת 2016, כאשר אינטל היו השוכר הראשון בדירה לתקופה קצרה של כארבעה חודשים, ולפני כניסתם בוצעה צביעה כללית של הדירה. עוד הבהיר כי הנתבע עבר על כל סעיף בהסכם ובדק כל חדר. עדות מפורטת זו של התובע ומכלול ראיותיו לא נסתרו, ועלה מהן כי במועד בו קיבל הנתבע חזקה בדירה לא היו בה פגמים.

אל מול ראיות התובע הסתפק הנתבע בהעלאת טענות כנגד טיב חוות הדעת מטעם התובע וטען באופן כללי כי קיבל את הדירה לא משופצת והנזק מקורו בבלאי טבעי ונובע משימוש של מחזיקים קודמים ומאיכות ירודה של חומרי הדירה, ובפרט המשקופים והדלתות. בחקירתו הנגדית טען לראשונה כי קרא למתווך שפיר והראה לו את הבעיה בטיח בחדר השינה והמשקוף המקולף (עמ' 29, ש' 21). אין בידי לקבל עדות כבושה זו ולא עלה בידי הנתבע לסתור את ראיות התובע מהן עולה כי קיבל דירה תקינה.

הטענה היחידה שעלתה נוגעת למשקופי הדלתות שמתפרקים. בעדות התובע הבהיר את מצב הדלתות והמשקופים:

"כל הדלתות היו תקינות. זה דלתות של פנדור דמוי עץ בסטנדרט לא הכי גבוה אבל לא הכי נמוך. זה פנטהואז כול הדלתות היו תקינות. אם היה ולו תקלה אחת שריטה אחת בדירה היה רושם את ה בהסכם. הוא קפדן. אם היה הייתי מתקן. קיבלתי 6 ידיות מפורקות. זה מיני ונדליזים או חוסר אכפתיות משווע.

...

אני מסכים עם זה. זה משקוף מודולורי, שניתן לשליפה ולהכניס. כדי שאוכל לצבוע בלי ללכלך אותם", (עמ' 22, ש' 4 – 18).

עולה כי ניסיון הנתבע להסיט הדיון לעניין המשקופים, חסר כל ערך שכן לא נתבע פיצוי בגין העובדה כי המשקופים "מתפרקים" אלא בגין הפגמים בדלתות ובמשקופים שלא היו בהם טרם שקיבל הנתבע חזקה.

שיעור הנזק – חוות דעת השמאי

25.עם פינוי הדירה נמסרה היא מהנתבע לידי המתווך שפיר שצילם תמונות ממועד קבלת החזקה. המתווך הצהיר כי התרשם כי לדירה נגרמו נזקים כבדים, לרבות כרסום וילונות על ידי בעל חיים. הנזק שנתבע נשען על אומדן של השמאי גדי יהודה אשר ביקר בדירה ביום 4.9.18 ונסמך גם על תמונות שצילם המתווך עת הושבה החזקה לתובע.

הביקור בוצע לאחר כניסת השוכר החלופי לדירה, ובהסכם מולו נרשם כי קיימים עדיין הליקויים הבאים: כתם לבן בשיש, וילון חדר השינה קרוע בחלקו התחתון ופגמים בדלת ומשקוף שירותים.

די בעיון בחוות הדעת ובתמונות שצורפו לה כדי להתרשם כי אמנם הדירה הוחזרה עם ליקויים, אולם היקפם רחוק מאוד מהתיאור הדרמטי של התובע באשר למצבה. לא מדובר בדירה שהושחתה בכוונת מכוון, ולמרות שעולים נזקים שייתכן ונגרמו באשמת החמוס, על פניו האומדן של נזק בהיקף של 71,000 ₪ נראה מנותק מהמציאות, אף לפני בחינה מעמיקה של חוות הדעת. הנתבעים החזיקו בדירה מסוף ינואר 2017 ועד לסוף אפריל 2018, במשך כשנה ושלושה חודשים במהלכה הליקויים המתועדים על ידי השמאי יכלו להיגרם על ידם. עם זאת, היקף הנזק ושיעורו ייבחנו להלן.

26.בחוות הדעת מצין השמאי נזקים שתוקנו לפי הצהרת התובע ובהתאם לתמונות שצולמו לאחר השבת הדירה לתובע. מתוארים בין היתר נזקי טיח וצבע, משקופים לאחר כרסום, מזגנים שהתקלקלו, מנוע תריס חשמלי הרוס ומספר ליקויים קטנים נוספים. וכן צורפו מספר תמונות המעידות על תיקוני טיח וצבע.

בהערכת עלות תיקון הנזקים אימץ השמאי את הסכומים המפורטים בהזמנת עבודה מיום 17.7.18 של מור יוסף, בסך 28,424 ₪, וקבע כי מדובר במחירים סבירים ונמוכים. בתום פרשת התביעה העיר ב"כ הנתבע כי לא ראה בתיק קבלות וב"כ התובע השיב כי יבדוק האם הקבלה ברשותו, וידאג לצרפה לסיכומים. למרות שלא התבקשה רשות, ולא ניתן היתר, צורפה לסיכומים חשבונית מיום 18.7.18.

עוד מתוארים בחוות הדעת נזקים שלא תוקנו: כתם על השיש הכתום, שני ווילונות מכורסמים, דלת ומשקוף שכורסמו, רשת חשמלית שנקרעה ושני כדים שבורים.

השמאי תיעד את הכתם על השיש הכתום ותמחר את עלות החלפתו בסך של 10,000 ₪. בנוסף תמחר עלות החלפת הרשת, הווילונות, דלת ומשקוף ושני כדי חרס. מעבר לתמחור הוסיף 15% בגין רווח יזמי וכן העריך כי משך התיקונים הוא חודשיים, בגינם זכאי התובע לדמי שכירות ראויים.

27.בחקירתו הנגדית טען השמאי כי היו הרבה חורים באופן המצדיק צביעה של כל הבית, וכי רואים שהייתה חיה בבית, מכות בקירות ושריטות. לשיטתו, הייתה לשוכר חובה לשטוף את המעבים של המזגנים וכי בפועל הוחלף המנוע של התריס. ביחס לכתם על השיש העריך כי נגרם ממשהו חם שהונח על השיש או שימוש בחומר. השמאי הבהיר כי בתמחור תיקון הליקויים סמך על ניסיונו ובירורים שערך. עוד עמד על טענתו כי משך התיקונים הוא כחודשיים, שכן לוקח זמן להזמין שיש לפרק ולהרכיבו.

לאחר בחינת ראיות התובע באשר להיקף הנזק, לא מצאתי כי ניתן לאמץ את כל ממצאי השמאי.

ככלל, אין התובע יוצא ידי חובתו להוכיח כי נגרם לו נזק, אלא עליו להוכיח במדויק את שיעורו מקום בו ניתן לעשות כן. ההלכה הפסוקה קובע כי על התובע להוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה, המתבקשת מנסיבות העניין, (ראה ע"א 3608/17 הנסון (ישראל) בע"מ נ' ספאלדין, 10.9.17). במקרה בו תוקן הנזק והתובע מסתמך רק על שמאי, יש מקום במקרים המתאימים לחייב אותו להוכיח את הנזק שנגרם בעין, שיעור ההוצאה שנגרמה, ואין די בהסתמכות על דו"ח שמאי (כך נקבע ביחס לנזקי רכבים בע"א (מרכז) אוטו שי שרותי מימון והשכרה 2006 בע"מ נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, 23.2.15). עם זאת, לבית המשפט שיקול דעת גם במקרים בהם תוקן הנזק ולא הוצגה קבלה להעריך את גובה הנזק בסיוע חוות דעת שמאי.

28.בניגוד לטענת ב"כ התובע בסיכומיו, בית המשפט לא ביקש כי תצורף חשבונית לסיכומים, ולא אישר הגשתה. יתרה מכך, בגוף החשבונית שהוגשה לא מדובר בקבלה על תשלום, מצוין כי מדובר בחשבון לפי הזמנת העבודה, ואין תיעוד של אמצעי התשלום. גם התובע עצמו נמנע מלהצהיר במפורש כי שילם את מלוא הסכום הנקוב בהצעת המחיר. על כן, גם לו היה ניתן היתר להגשת החשבונית, לא הוכח כי שולם הסכום הנקוב בה. המחדל של אי זימונו של איש המקצוע שביצע עבודות בבית, מוביל לכך שיש להפחית מהערכת השמאי בדבר עלות התיקונים.

עם זאת, לא נסתרה עדות התובע והשמאי מטעמו כי מצב הדירה היה מוזנח עם השבתה וחייב ניקיון יסודי, וביצוע התיקונים שפורטו בהזמנת העבודה. עם זאת, לא מצאתי כי הוכח כי על השוכר האחריות לנזילה בברז ניל ואין בידי לקבל הטענה כי עליו החובה לעבודות התחזוקה המקיפות ביחס למזגנים. לא נסתר הצורך בתיקון משקופים ודלת מקלחת. עם זאת, באשר לצורך בעבודות טיח וצבע, התרשמתי כי לא נדרש תיקון כללי לדירה ולכן אני מאשר רק מחצית מהעלות בהצעת המחיר ברכיב תיקוני הצבע וטיח.

עולה כי בגין העבודות בהצעת המחיר יש להפחית 8,250 ₪ (לפני מע"מ). על כן אני מאשר פיצוי בגין הליקויים המפורטים בהצעת המחיר, בסך של 18,872 ₪.

ביחס לשיש, לא נסתרה עדות הנתבע כי עשה שימוש רגיל בשיש וכי הסתבר כי מדובר בשיש רגיש ללא ציפוי הגנה מתאים. שעה שלא הוכח כי השוכר הוזהר כי אסור להניח דברים חמים על השיש, לא מצאתי כי ראוי לחייבו בעלות החלפת השיש במטבח.

לא נסתרה הערכת השמאי באשר לעלות החלפת תריס הרשת החשמלי והווילונות ולכן יש לאשר את הנזק ברכיבים אלו בסך של 7,100 ₪ נוספים.

לא מצאתי כי יש לאשר פיצוי נוסף לדלת ומשקוף הנכללים כבר בהצעת המחיר וממילא לא פורטו כנדרש מספר הדלתות עם הליקויים, מעבר להצעת המחיר. כמו כן, לא תועדו הכדים שנשברו ואין בסיס מספיק כדי לאשר את עלות החלפתם.

לאור המסקנות לעיל, לא מצאתי בסיס לדרישה להוספת רווח יזמי ואין יסוד להערכת השמאי כי יש לפנות את הדירה למשך חודשיים כדי לבצע את התיקונים שאושרו.

לאחר בחינת מכלול הראיות עולה כי התובע זכאי לפיצוי בסך של 25,972 ₪ בגין הנזקים לדירה.

סוף דבר

29.הנתבע שכר את דירת התובע לתקופה של שלוש שנים. בגין מחלוקת סביב מערכת החשמל בדירה הודיע הנתבע על ביטול ההסכם, אולם המשיך להחזיק במושכר. בהודעת הביטול ונטישת המושכר מספר חודשים אחריה, הפר הנתבע את ההסכם. לא הוכח כי היו בעיות חשמל מהותיות בדירה אשר הצדיקו את ביטול ההסכם ועל כן חייב הנתבע בפיצוי התובע בגין הנזקים שנגרמו לו. הנתבעת אחראית מכוח ערבותה להסכם.

הנזק בגין אבדן דמי שכירות מסתכם בסך של 36,093 ₪ ובנוסף הוכח נזק בגין אי תשלום דמי שכירות לחודש האחרון ועלויות ארנונה ומיסים בסכום נוסף של 7,201 ₪. הנזק בגין מצב הדירה מסתכם בסך של 25,972 ₪.

למרות שקיבלתי רק חלק משיעור הנזק, הנתבע לא התייחס לדרישות לתיקון הליקויים ועל כן אני מאשר גם את שכר השמאי במלואו, בסך של 3,500 ₪. מאחר והפיצוי כולל רכיבים של אבדן שכירות עד לסוף תקופת השכירות, לא מצאתי מקום להוספת הפרשי הצמדה וריבית והסכומים הם נכון למועד פסק הדין.

על כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע 72,766 ₪.

30.אשר להוצאות ההליך, מצד אחד התובע הפריז בהערכת הנזקים. מנגד, הנתבע הפר ביודעין את ההסכם והעלה טענות שהתבררו כחסרות בסיס, ובכך האריך את הדיון שלא לצורך. על כן מצאתי כי על הנתבעים לשאת במלוא הוצאות התובעים.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪.

ניתנה היום, כ"ג סיוון תש"פ, 15 יוני 2020, בהעדר הצדדים.