רם התחדשות עירונית בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

איזה מגיליונות התיקון של תקן ישראלי 413 – "תכן עמידות מבנים מפני רעידות אדמה" (להלן: "התקן") הוא הגיליון אשר על פי הדין, חל על הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי העותרת למשיבה. זו השאלה העומדת לדיון במרכזה של עתירה זו.

לעמדת העותרת, יש לקבוע כי התכנית החלה, תכנית תא/3616א (להלן: "התכנית" או "תכנית רובע 3") מחייבת כי התקן, אשר היה תקף במועד אישורה של התכנית (גיליון תיקון 5 של ת"י 413), הוא זה שחל ולא התקן שהיה תקף במועד הגשת הבקשה להיתר בניה (גיליון תיקון 6 לת"י 413).

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. העותרת הינה חברה יזמית, הגישה בקשה להיתר בניה מס' 19-0776, מיום 25.6.19, במסגרתה התבקש הריסת בנין מגורים קיים בן קומה אחת מעל מרתף הכולל 2 יחידות דיור והקמת בנין מגורים חדש, בן 5 קומות וקומת גג חלקית מעל 4 קומות מרתף עבור 14 יח"ד, במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 6904 ברח' לב אברהם 1 שדרות בן ציון 13 בתל אביב (להלן: "הבניין").

   הבניין כלול בתחום תכנית רובע 3, אשר הודעה על אישורה, בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ח-1965 (להלן: "החוק") פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 7668, מיום כ"ב בטבת התשע"ה 9.1.2018 בעמ' 4038.

    

2. בהתאם לתקנות התכנון והבניה (רישוי ובניה) התשע"ו-2016, טרם הגשת הבקשה להיתר, ביקשה העותרת לקבל מידע להיתר עבור הריסת בנין בן קומה אחת והקמת בנין חדש לפי תכנית רובע 3. יצוין, כי בבקשתה למידע לא התבקש מידע עבור בניה לפי תמ"א 38.

    

3. ביום 26.4.18 נמסר לעותרת תיק מידע בהתאם לתקנה 20 לתקנות רישוי בניה (תיק המידע צורף כנספח 6 לעתירה). מאחר ובמסגרת המידע המבוקש להיתר לא התבקש מידע עבור בניה לפי תמ"א 38, לא נמסר בתיק המידע חוות דעת של תכנית קונסטרוקציה. יחד עם זאת נמסר מידע עבור זכויות הבניה בבניה חדשה בהתאם לתכנית רובע 3, כן צוין בסעיף 1.4.1 לתיק המידע מידע סטנדרטי בגין "תכנית רובע 3" כך:

   "בהתאם לתכנית 3616א רובע 3 המאושרת אשר מטרת התכנית היא עידוד התחדשות עירונית ושמירה על מאפייני המרקם הקיים ע"י קביעת מסגרת זכויות בניה מחייבות והטמעת עקרונות בניה של תכנית הכרזת אונסקו בתחום רובע 3 הכולל באזור ההכרזה, שמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם וכן עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבע בתמ"א 38 ובעמידת המבנים הקיימים עפ"י תקן ישראלי 413 התקף על עדכוניו".

    

4. כארבעה חודשים לאחר מסירת המידע כאמור, ביום 1.8.18, פנה עורך הבקשה למכון הרישוי בבקשה לברר האם המבנה הקיים זקוק לחיזוק לפי תמ"א 38. במענה לפניה זו, נמסר לעורך הבקשה ביום 5.8.18 כי המבנה מקיים את כל התנאים להגדרת "מבנה נמוך" לפי תקן 413 גיליון תיקון 6 ועל כן לא נדרש לחזקו עבור רעידות אדמה.

   יצוין, כי אין מדובר בחוו"ד קונסטרוקטיבית אשר נמסרה במסגרת בקשה להיתר אלא במענה לפניה מוקדמת על ידי מכון הרישוי כאמור (נספח 7 לעתירה).

    

5. כשמונה חודשים לאחר מסירת המידע כאמור, ולמעלה מ- 4 חודשים מאז השיב מכון הרישוי לפניית עורך הבקשה, ביום 16.12.18, פנה ב"כ העותרת לשירות המשפטי של המשיבה בבקשה לשקול להנחות את גורמי המקצוע הרלוונטיים במנהל הנדסה לבדוק את עמידות המבנה בהתאם לפרמטרים הקבועים בגיליון תיקון 5 לתקן 413 (הפניה על התזכורות שנשלחו בגינה צורפו כנספח 1-3 לעתירה).

   פניה נוספת נשלחה ביום 20.5.19.

   משלא התקבל מענה לפניותיה הגישה העותרת עתירה זו.

   טענות העותרת

6. העותרת טוענת, כי המשיבה (להלן: "הוועדה המקומית") נמנעה מלקבוע איזה מגיליונות התיקון של תקן ישראל 413 הוא הגיליון אשר על פי דין חל על בקשה להיתר שהוגשה על ידי העותרת סמוך להגשת העתירה.

   בגדר העתירה מבוקש לקבוע, כי תכנית רובע 3 החלה, על פי לשונה ותכליתה מחייבת כי התקן אשר היה תקף במועד אישור התכנית, היינו גיליון תיקון 5 לתקן – הוא התקן החל על הבקשה להיתר ולא התקן התקף במועד הגשת הבקשה להיתר, גיליון תיקון 6 לתקן 413.

   העותרת הוסיפה וטענה, כי יש ליתן הדעת לתכלית תכנית רובע 3, כשלטענתה תכנית זו ראתה לנגד עיניה מבנים נמוכים כמבנים טעונים חיזוק ועל כן גם מטעם זה, עת הגשת הבקשה להיתר, יש לבצע בחינת עמידות המבנה לפי גיליון תיקון 5 לתקן 413.

    

7. עוד נטען, כי על פי לשון תכנית רובע 3, היות ותכנית רובע 3 גוברת על הוראות תמ"א 38 (סעיף 1.6 לתקנון תכנית רובע 3) ולאור ניתוח לשוני אותו היא מציעה לסעיף 6.5.א לתכנית, עליו מתבססת העתירה, יש לקבוע כי בשלב הגשת הבקשה להיתר, לא נדרש בחינת המבנה על פי תקן 413 על עדכוניו אלא אך לפי התקן בטרם עדכוניו.

   העותרת מציינת בפתח עתירתה, כי זו מופנית כנגד מחדל המשיבה לקבוע איזה מגיליונות תקן 413 יחול על הבקשה להיתר.

    

   טענת הוועדה המקומית

8. לטענת המשיבה, יש לדחות העתירה על הסף מחמת שיהוי, מאחר ולטענתה, עוד ביום 26.4.18, קיבלה העותרת מענה לפנייתה, וזאת במסגרת תיק המידע אשר נמסר לעותרת נרשם, כי בין מטרת תכנית רובע 3 גם עידוד התחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 – הכל בכפוף לבחינת זכאות למימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 ובעמידת המבנים הקיימים על פי תקן ישראלי 413 התקף על עדכוניו. ולאחר מכן, ביום 5.8.18, עת קיבלה העותרת מענה ממכון הרישוי בו נאמר כי המבנה אינו זקוק לחיזוק.

   בהינתן האמור ובהינתן העובדה, כי העתירה הוגשה ביום 26.6.19, חודשים ארוכים לאחר שקיבלה מענה כמפורט לעיל, יש לקבוע כי העתירה נגועה בשיהוי ועל כן לדחותה על הסף.

    

9. לגופו של עניין נטען, כי אין לקבע תקן מקצועי הנדסי כזה או אחר למועד אישור תכנית רובע 3 מאחר והתכנית מביאה לידי ביטוי מדיניות תכנונית ולא תקן הנדסי. לפיכך, נטען כי בהינתן העובדה שהבקשה להיתר בניה, מושא העתירה, הוגשה לאחר יום 6.6.18, אזי יש לקבוע כי גיליון 6 לתקן 413, אשר הינו הגיליון היחיד בתוקף באותה עת, הוא זה החל על בקשת ההיתר.

   לדעת המשיבה יש לדחות את עמדת העותרת ולפיה, יש לבחון את בקשת ההיתר על פי התקן שהיה קיים במועד אישור התכנית וכי במועד הדיון בבקשת ההיתר יש ליישם את התקן הרלבנטי לאותו מועד. המשיבה אף דוחה העמדה כי המועד הרלבנטי הוא מועד הגשת הבקשה להיתר.

    

   דיון והכרעה

   הוראות התוכנית והדינים הרלבנטיים

   תכנית רובע 3 והרקע להכנתה

10. בעקבות הכרזת אונסק"ו, בשנת 2003, על העיר תל אביב כ"עיר לבנה" וכעל אתר מורשת עולמית וכדי לממש את מטרות שימור המרקם האורבני, החליטה המשיבה, ביום 18.6.03, להמליץ לוועדה המחוזית על פרסום הודעה לפי סעיף 77 לחוק בגין הכנת תכנית מתאר מקומית תכנית תא/3458 "הוראות למתחמים בעלי ערך אדריכלי במרכז העיר", ועל פרסום תנאים לפי סעיף 78 לחוק (להלן: "תכנית המתחמים"). תכנית המתחמים פוצלה ל-4 יחידות עיקריות, כאשר תכנית רובע 3 היא אחת מהן.

    ביום 27.6.11 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדתה של תכנית רובע 3, הודעה בדבר הפקדתה פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 14.11.12 (י.פ 6496, התשע"ג, בעמ' 874).

     

11. תכנית רובע 3, הינה תכנית החלה על כל המבנים המיועדים למגורים, כולל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית ובניינים ברחובות המסחריים, שאינם מוגדרים בניינים לשימור על פי תכנית 2650/ב ו/או בתכניות אחרות וכן על מגרשים ריקים בתחומי התכנית.

    תכנית רובע 3 מתבססת על המצב הסטטוטורי הקיים ועל מצב הבנוי בפועל והפרצלציה הקיימת, תוך החלפת רובד התכניות שנוספו במהלך השנים ויצירת סלי זכויות חדשים הכוללים גם תמריצי תמ"א 38, תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים.

    תכנית רובע 3, היא גם תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, כלומר מאפשרת גם חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה, תוך התאמתה למרקם האורבני של רובע 3.

    התכנית אינה משנה יעודים כאשר היעוד הקבוע בתשריט הוא יעוד על פי תכנית מאושרת.

     

12. מדברי ההסבר לתכנית עולה, כי מטרתה הינה קביעת הוראות לבנייה חדשה או תוספת בניה, אשר מחד יעודדו התחדשות מבני מגורים ומאידך יבטיחו שמירה על אופי המרקם הקיים ולצורך כך התכנית באה לפשט את הליכי הרישוי והתכנון על ידי הגדרת מסגרת כוללת לזכויות בניה, אשר מחליפה את שכבות התכנון שנוספו לאורך השנים.

    התכנית מאפשרת 2 מסלולי התחדשות, מסלול תוספת על בניין קיים כאשר לרוב ניתן להוסיף קומה וקומה חלקית לצורך חיזוק הבניין, ללא קשר למיקומו או גודלו של המגרש, ומסלול בניה חדשה, בו סל הזכויות פשוט וברור בהתאמה למיקומו וגודלו של המגרש. זאת ועוד, התכנית נותנת זכויות בניה גם עבור תוספת בניה ובניה חדשה למבנים שאינם זכאים לתמריצים מכח תמ"א 38 ומגרשים ריקים, בהתאם למפורט בתכנית.

     

13. לאחר פרסום תכנית רובע 3 להפקדה הוגשו התנגדויות רבות. בעקבות זאת התקיימו דיונים בפני הוועדה המחוזית ולאחר מכן דיונים בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית. ביום 9.1.18 פורסמה תכנית רובע 3 למתן תוקף

     

    תמ"א 38 והיחס בינה לבין תכנית רובע 3

14. תמ"א 38 נועדה לאפשר ולעודד חיזוק מבנים קיימים, שנבנו לפני 1.1.1980 (המועד שבו נקבעה החובה בתקנות בקשה להיתר לתכנון מבנים לפי ת"י 413).

    בשל תחולה של תמ"א 38 על כל שטח המדינה, נקבעה בסעיף 23 לתמ"א הוראה המאפשרת לקבוע, בשל תנאים ייחודים של ישוב או חלקים ממנו, הכנת תכנית חלופית, שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

     

    סעיף 23 לתמ"א 38 קובע כך:

    "שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן:

    בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות התכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: "שטחי בניה, יחידת דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה".

15. כפי שפורט לעיל, תכנית רובע 3 הינה גם תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 כאשר מטרתה לשמור על מאפייני הבינוי הייחודיים באזור, תוך מתן אפשרות גם לחיזוק ומיגון מבנים בתחומה.

    במסגרת תכנית רובע 3 הושם דגש להבטחת שמירה על המרקם הקיים באופן אשר יאפשר גם התחדשות מבני המגורים ברובע, כאשר התכנית כוללת במסלול של תוספת בניה התייחסות נפרדת למבנים שהוצא היתר לבנייתם עד ליום 1.1.1980 או לאחריו, כאשר מבנה אשר נבנה לפני 1.1.1980 מקבל זכויות בניה גבוהות יותר על מנת לממן את חיזוקו.

     

16. בסעיף 4.1.3 ב.1 לתכנית רובע 3 אשר כותרתו "חיזוק בפני רעידת אדמה" בפרק ב' תכנית העוסק בהוראות לתוספת בניה לבניינים קיימים נקבע כך:

    "כל תוספת בניה מכוח תכנית זו, מותנית בשיפוץ הבניין וחיזוקו בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן ישראל 413 – עמידות מבנים ברעידת אדמה, או בהוכחת עמידות הבניין בהתאם לתקן."

     

    בהתאמה לאמור, ובהתאם גם לאמור בסעיף 6.3 לתמ"א 38, נקבעו בסעיף 6.5 לתקנון תכנית רובע 3 התנאים למתן היתר בניה הכוללים בין היתר כך:

    "בנוסף לתנאים למתן היתר בניה שרשאית הועדה המקומית להתנות על פי חוק יותנו היתר הבניה בתחום תכנית זו במילוי ההוראות הבאות:

    6.5.א חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – 

    תנאי להגשת בקשה להיתר בניה לתוספת בניה לבניין קיים, יהיה הגשת חוו"ד מהנדס מוסמך בדבר עמידותו של המבנה בתקן 413. במידה ונקבע כי קיים צורך בחיזוק המבנה, תנאי להיתר בניה יהיה הגשת תכנית לחיזוק המבנה בהתאם לתקנים הקבועים בחוק התכנון והבניה, תקן 413 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה על עדכוניו, הנחיות מנהל התכנון ומדיניות הוועדה המקומית בעת הגשת היתר הבניה." 

     

    תקן 413 – סקירה כללית

    עד שנת 1980 ת"י 413 , לגבי עמידה בפני רעידות אדמה, לא היה חלק מדיני התכנון והבניה. ביום 1.1.1918 נקבע בתקנה 5.06(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר - תנאים ואגרות התש"ל - 1970) החובה לתכנן את שלד הבניין לפי ת"י 413.

    תמ"א 38 אושרה לראשונה באפריל 2005 ונועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שנבנו בתקופה שקדמה לתקן 413 במטרה לשפר עמידותם של מבנים אלו בפני רעידות אדמה.

     

    סעיף 4.1 לתמ"א 38 אשר כותרתו "תחולת התכנית" קובע כדלקמן:

    תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים כאמור שתקן ישראלי ת"א 413 פטר אותם מתחולתו"

     

    תקן 413 הינו תקן שכותרתו "תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה" והוא מפרט את דרישות תכן למבנים המיועדים לעמוד באירוע של רעידת אדמה העלולה לסכן מבנים. מטרתו של התקן לשפר את הסיכוי של המבנים שעליהם הוא חל לעמידות נאותה.

     

    תקן 413 עודכן 6 פעמים כאשר העדכון המהותי בוצע בשנת 1995, באופן המחמיר בדרישות הקונסטרוקטיביות בבניית מבנים, על מנת שיעמדו בפני רעידת אדמה.

     

17. בין מועד אישור תכנית רובע 3 על ידי הוועדה המחוזית (7.4.14) ופרסומה למתן תוקף (9.1.18), ובין מועד הגשת הבקשה להיתר מושא העתירה (25.6.19), חל שינוי בתקן 413 והוא כניסתו לתוקף של תיקון מס' 6 לתקן 413 אשר הפך מחייב באופן בלעדי החל מחודש יוני 2018. תיקון אשר החלתו על הבניין, מושא הדיון, מביא לתוצאה ולפיה הבניין אינו טעון חיזוק בשל הגדרתו "מבנה נמוך".

     

18. כאמור, העותרת סבורה כי יש להחיל את תיקון מס' 5 לתקן 413 אשר היה בתוקף בעת אישור תכנית רובע 3, על פיו ניתן להכיר בבניין מושא בקשת ההיתר שהגישה, כטעון חיזוק לצורך החלת תמ"א 38, המעניק יתרון כלכלי לחיזוקו על ידי מתן פטור מתשלום היטל השבחה.

     

    "מבנה נמוך" על פי ת"י 413

19. סעיף 105.1 לת"י 413 קובע את סוג המבנים שהתקן חל עליהם, קרי, מבנים אשר עליהם לעמוד בדרישות ההתקן. סעיף 501.1.1 קובע כי הוא חל על מבני מגורים למעט על מבנה נמוך כהגדרתו בסעיף 103.6.

     

    הגדרת מבנה נמוך - סעיף 103.6 לגיליון 5 לתקן 413, אשר פורסם בדצמבר 2013, קבע חמישה תנאים מצטברים להגדרתו של מבנה נמוך קיים, בין השאר (הרלבנטי לענייננו) התנאי ולפיו, מבנה מגורים קיים חד - קומתי או דו – קומתי, ששטח הבניה הכולל שלו קטן מ 400 מ"ר, הנמצא באזור שבו Z קטן מ- 0.06 , שאינו בנוי עם קומת עמודים והעשוי שלד בטון או שלד פלדה.

     

20. גיליון תיקון מס' 6 תיקן את ההגדרה בכל הנוגע לתנאי בדבר מקדם התאוצה האופקית Z וקבע בסעיף 103.6.2, כי מבנה נמוך קיים הוא כזה הנמצא באזור בו Z קטן או שווה ל 0.06.

    לפי תיקון זה נוסף הערך שווה – מה שגרם לכך שמבנים במרכז הארץ, אשר על פי גיליון תיקון מס' 5 לא הוגדרו כמבנה נמוך, ועל כן יכלו ליהנות מתחולת תמ"א 38, הרי שעל פי גיליון תיקון מס' 6, מוגדרים הם כמבנה נמוך ועל כן אינם זכאים לתמ"א 38.

     

21. תקופת הביניים – לציין, כי סעיף 103.6.2 בגיליון תיקון מס' 6 לתקן 413 כלל הערה בדבר תקופת המעבר ולפיה:

    "החל מיום פרסום גיליון תיקון זה (ג"ת מס' 6) ברשומות, יהיה בתוקף במשך שנתיים, הן סעיף 103.6.2 שבגיליון תיקון זה, והן סעיף 103.6.2 שבגיליון תיקון מס' 5. בתום תקופה זו יהיה בתוקף סעיף 103.6.2 שבגיליון תיקון זה (ג"ת מס' 6) בלבד"

     

22. במילים אחרות, במהלך תקופת הביניים, אשר נקבעה מיום פרסום גיליון תיקון 6 (אפריל 2016) ועד לחודש יוני 2018, חלו שתי ההגדרות של "מבנה נמוך" באופן בו מבנים יכלו ליהנות מהגדרת מבנה נמוך, הקבועה בתיקון מס' 5 ובהתאם מתחולת התמ"א, על אף תיקון ההגדרה כאמור בגיליון תיקון מס' 6.

    החל מחודש יוני 2018 חלה ההגדרה המצויה בגיליון תיקון מס' 6 בלבד ועל כן ומאחר ומקדם תאוצת הקרקע בתל אביב שווה ל 0.06, הרי שמבנים בתל אביב אשר עומדים ביתר התנאים בסעיף להגדרת מבנה נמוך – יוגדו כמבנים נמוכים ולא תחול עליהם תמ"א 38.

    בהתאם לאמור בהוראות תמ"א 38 תנאי הסף לתחולת התמ"א הינם מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם טרם 1.1.1980 ותחולתו של תקן 413 על המבנה.

     

23. בהתאם לסעיף 8 לתמ"א 38, לא יותר חיזוק מבנה קיים על פי תכנית זו אלא אם בחן מהנדס את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקבע, כי יש לחזקו.

    בסעיף 9 לתמ"א 38 נקבע, כי אם יש צורך בחיזוק המבנה, יש צורך להוכיח כי קיים צורך בחיזוק לפי המסמכים המפורטים בנספח 2 אשר צורף לתמ"א 38.

    במקרה של בקשה להריסת מבנה נקבע בסעיף 14א לתמ"א 38, כי: "הוועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ה- 1 בינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה כאמור בסעיפים 8 ו-9 והקמתו מחדש בתוספת זכויות בנייה..."

     

    ניתן לסכם ולומר, כי תמ"א 38 מבקשת להבטיח, כי יוצא היתר בניה מכוחה רק למבנים הדורשים חיזוק וכי אישור הבקשה להיתר יביא לחיזוק המבנה כך שהוא יעמד בתקן 413. מטרתה של תמ"א 38 היא קודם כל חיזוק מבנים לרעידות אדמה, על כן היא מפרטת הוראות לאופן בחינת חוזק המבנה, הצורך לחיזוק והוראות המפרטות את הדרישה להגשת מסמכים שמבהירים את שיטת החיזוק.

     

    הכרעה

24. אקדים ואומר כי לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים ראיתי לנכון לדחות העתירה הן מטעם של שיהוי והן לגופו של עניין.

    ואולם, לא אעשה מלאכתי קלה ואתייחס לטענות העותרת לגופו של עניין אותן ראיתי לנכון לדחות מהטעם כי הפרשנות אותה היא מציעה איננה מתיישבת עם דיני התכנון והבניה, לרבות מטרת תמ"א 38 וההוראות בדבר יישומה.

    אסביר :

     

25. אין מחלוקת בין הצדדים בדבר היקף זכויות הבניה המותר במגרש. המחלוקת נסובה סביב מקור חלק מזכויות אלו, ובפרט האם חלקן של הזכויות מקורן בזכויות בתמ"א 38 שאז תוכל העותרת לטעון כי זכויות אלו פטורות מתשלום היטל השבחה על פי סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

     

26. ברי, כי אם מחילים בענייננו, את ההגדרה של מקדם תאוצת הקרקע - Z , כפי שהיא מופיעה בגיליון תיקון 6 לתקן 413, היינו מקדם תאוצת הקרקע קטן או שווה ל – 0.06, אזי המבנים אשר עומדים ביתר ארבעת התנאים הקבועים בסעיף 10.3.6.2 לתקן יחשבו מבנים נמוכים שתקן 413 לא חל עליהם ועל כן תמ"א 38 לא תחול עליהם.

    לעומת זאת, גיליון תיקון 5 לתקן 423 אינו פוטר מתקן 413 מבנים המצויים בישוב שבו מקדם תאוצה אופקי Z שווה ל 0.06 ולכן מבנים המצויים בישוב שבו מקדם התאוצה הוא שווה ל- 0.06 כן יוכלו ליהנות מתחולת תמ"א 38.

    בהתאם, כאמור, טוענת העותרת לתחולת תיקון מס' 5 על בקשתה להיתר הבניה.

     

27. מבחינת הזמנים, אין חולק כי הבקשה להיתר הוגשה לאחר יום 6.6.18, מועד בו גיליון תיקון 6 לתקן 413 הינו הגיליון היחיד בתוקף, בחלוף תקופת המעבר בה היו שני הגיליונות בתוקף.

     

28. כפי שפורט לעיל, תכנית רובע 3 עוסקת בתכנון ושימור על אופי המרקם הקיים ברובע נוכח מאפייניו הייחודיים של תחום התכנית. בנוסף, מוטבעת בתכנית המדיניות העירונית בכל הקשור לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38.

    כמו כן, התוכנית מאפשרת מתן זכויות בניה עבור תוספת בניה ובניה חדשה למבנים שאינם זכאים לתמ"א 38 כמו גם לבניה במגרשים ריקים.

    רוצה לומר כי יש לעשות אבחנה ברורה בין הוראות תכנוניות המעוגנות ומוסדרות במסגרת התכנית לבין הוראות הנדסיות שבחלקן מקבלות התייחסות בהוראות תמ"א 38.

     

29. תקן 413 נועד לקבוע קריטריונים הנדסיים לחיזוק ועמידות מבנים, ובמהותו הינו עניין הנדסי ולא תכנוני. (ראו עת"מ 64220-03-17 חסיה כהן נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב (2.10.17), שם נקבע כי שיקול הדעת איזו גרסה של התקן יש להחיל בתקופת הביניים בה חלו שני התקנים, הינו בעיקרו שיקול הנדסי).

    משמע כי תכנית רובע 3 איננה יכולה לקבע תקן הנדסי שעניינו מקצועי גרידא ולא תכנוני. תקן מקצועי הנדסי המתעדכן מעת לעת יבחן על אחרון עדכוניו בעת בחינת בקשת ההיתר. פרשנות אחרת תביא למצב בלתי נתפס אשר יאפשר מתן היתר על פי תקן שאינו תקף עוד אך שהיה בתוקף בעת אישור תכנית, גם אם מדובר בתכנית שפורסמה לפני שנים רבות.

     

30. הדברים מקבלים משנה תוקף בבחינת תכלית תמ"א 38 שעניינה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. הקביעה אם המבנה זקוק לחיזוק ואם לאו יש לבצע על בסיס הגיליון המעודכן של התקן. החלת גיליון אחר – ישן יותר- חוטא לעומד בבסיס התמ"א.

    חשיבותם של תקני הנדסה המתעדכנים מעת לעת הם בנפשנו ובהתאם החשיבות לבחינת בקשות ההיתר על פי תקנים המעודכנים ליום הדיון בבקשת ההיתר.

     

31. יתר על כן, קביעת תקנים הנדסיים אינם מנויים בנושאים המסורים לסמכותה של הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית לקבוע במסגרת תכנית מפורטת. (ראו החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 27.10.16, בערר מס' 35/15 דליה אזוב ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה – ירושלים). במילים אחרות תכנית רובע 3 הינה גם תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ועל כן לא ניתן לקבוע עניין הנדסי בתכנית מפורטת מכוח סעיף זה.

    בהתאם, התמריץ הכלכלי אשר ניתן במסגרת בקשה לפי תמ"א 38 מטרתו לממן עלויות חיזוק ותכלית זו איננה מתקיימת בשעה שלא נדרש עוד חיזוק למבנה.

     

32. העותרת הרחיבה דברים בניסיון לפרש את הוראת סעיף 6.5. לתכנית רובע 3 ואולם, פרשנות העותרת נעדרת כל עיגון לשוני ובכל מקרה אינה רלבנטית לבקשה לבניית מבנה חדש, כפי שמבוקש על ידי העותרת, שהרי הוראת הסעיף מתייחסת לבקשה להיתר בניה לתוספת בנייה לבניין קיים.

     

33. יצוין כי בפני בית המשפט לא הובאה כל חוות דעת הנדסית מקצועית או אחרת לפיה חרף התיקון לתקן יש עדיין צורך בחיזוק המבנה הקיים או הסבר מדוע יש עתה להתיר תמריץ כלכלי משמעותי למי שמבקש לבנות בהתאם לתכנית רובע 3 בשעה שתמ"א 38 אינה חלה עליו ואינטרס החיזוק לא קיים, בשעה שזו התכלית ביסוד הפטור הקיים מהיטל השבחה, ממנו מבקשת העותרת לחמוק.

     

    סוף דבר

34. בהינתן העובדה כי בקשת ההיתר הוגשה לאחר תום תקופת המעבר מגיליון תיקון 5 לגיליון תיקון 6 לתקן 413 ביחס להגדרת "מבנה נמוך" נכון צוין בפני העותרת כי תיקון 6 הוא זה אשר חל על בקשת ההיתר ובהתאם, לא מצאתי כל פגם או פסול במענה אשר ניתן לעותרת.

     

35. יצוין, כי נקבע זה מכבר כי כל עוד לא אושרה בקשה להיתר בניה, על מוסדות התכנון, לבחון הבקשה בהתאם למצב התכנוני והמשפטי התקף במועד מתן האישור ואין נפקא מינא מתי הוגשה הבקשה. (ראו בג"צ 529/80 ברוריה גרצברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז, פ"ד ל"ה(2) 491.

    עיקרון זה יש ליישם גם בהקשר לתחולת תמ"א 38. לפיכך, יש לדחות את טענת העותרת לפיה יש לבחון את תחולת תמ"א 38 בהתאם למועד אישור תכנית רובע 3. בחינת תחולת תמ"א 38 יש לעשות בהתאם למועד קבלת החלטת הוועדה המקומית המאשרת את הבקשה.

     

    לאור כל האמור לעיל, לא נותר לי אלא לדחות העתירה.

    העותרת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 15,000 ₪ .

     

     

    ניתן היום, ט"ו תמוז תש"פ, 7 יולי 2020, בהעדר הצדדים.

     

    חתימה