גרמאנסקי נ' זוסמן ואח'

תחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין.

רקע והמחלוקות

1. במוקד המחלוקת עומדות זכויות החכירה בדירת מגורים מרח' יוספטל xxx בקרית אתא, והידועה כגוש xxx, חלקה xx, תת חלקה xx (להלן: הדירה).

    

2. בהמרצת הפתיחה המבקש טען, כי אלכסנדר ויורי לוין שהינם אזרחי אוקראינה, ירשו יחדיו 14/24 מכלל הזכויות החכירה בדירה (להלן: האחים לוין), ואת זכויותיהם הם מכרו למבקש בחוזה מיום 13.12.12 (להלן: הסכם המבקש ולוין).

    

   למען שלימות התמונה יצוין, כי המבקש רכש באותו ההסכם גם את זכויותיה של יורשת נוספת שמה בלה לוקשבסקי אזרחית ותושבת ישראל, בשיעור 3/24 מכלל זכויות החכירה בדירה (להלן: לוקשבסקי).

    

3. המבקש טען, כי בשל דרישות הרשויות ואי שיתוף הפעולה מצד יורש נוסף - אף הוא בעל אזרחות אוקראינית ושמו אלכסנדר בליאחר שירש 7/24 מכלל זכויות החכירה בדירה (להלן: בליאחר); לא ניתן היה להעביר את הזכויות על שם היורשים, וכפועל יוצא מכך גם לא לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויות האחים לוין.

    

4. המבקש הוסיף, כי בשלב מאוחר יותר נודע לו שהמשיב רכש את זכויות בליאחר בדירה (לערך בשנת 2013), ולאחר מכן גם את זכויות האחים לוין זאת בהסכם שנחתם ביום 14.6.17 (להלן: הסכם המשיב ולוין); העביר את זכויות החכירה על שם היורשים ורשם הערת אזהרה לטובתו גם על זכויות האחים לוין.

    

5. בעקבות האמור נוצרו עסקאות נוגדות באשר לזכויות החכירה של האחים לוין שנמכרו למבקש ולאחר מכן למשיב. בהמרצת הפתיחה המבקש עתר למתן פס"ד הקובע כי זכויותיו אותן רכש מהאחים לוין עדיפות על אלו של המשיב.

    

6. לאחר עיון מעמיק בסיכומי הצדדים, כתבי בית דין, התצהירים וגם שמיעת חקירת העדים, הכרעה צודקת מחייבת מתן תשובות למספר שאלות כלהלן?

    

   • האם שני ההסכמים, שבגדרם האחים לוין מכרו זכויותיהם למבקש ולאחר מכן למשיב, תקפים?

   • מדוע המבקש לא רשם הערת אזהרה לאחר חתימת ההסכם עם האחים לוין, והאם ביסוד המחדל טעם סביר ?

   • האם המשיב נהג בתום לב ברכישת זכויות האחים לוין בדירה, או שמא עצם את עיניו מלראות את נורות האזהרה הרבות שדלקו לעניין קיומה של עסקה קודמת?

      

     לשאלות אלו אדרש להלן, תוך הצגה תמציתית לטענות הצדדים וגם לעובדות הרלוונטיות.

      

     האם שני ההסכמים, שבגדרם האחים לוין מכרו זכויותיהם למבקש ולאחר מכן למשיב, תקפים?

7. כידוע עסקאות נוגדות הן כאלה שלא ניתן לקיימן במקביל, שכן האחת סותרת את השנייה. כל עוד אחת העסקאות חסרת תוקף מובן מאליו כי אין כל ניגוד או סתירה ובפנינו בפועל עסקה אחת מחייבת אותה יש לכבד ולאכוף. המשיב טען רבות כי הסכם המבקש ולוין אינו תקף משום שהמבקש לא הוכיח תשלום התמורה המוסכמת ואינו מחזיק ייפוי כח תקף מאת האחים לוין.

    

8. ההסכם בין המבקש לאחים לוין והגב' לוקשבסקי נחתם ביום 13.12.12, ובמקום האחים לוין חתם ב"כ המבקש (להלן: עו"ד עו"ד לינוי) מכוחם של ייפויי כח בהם החזיק ואשר היו בתוקף עד 24.11.15 (ההסכם נספח א' וייפויי הכח נספח ג' לתצהיר המבקש). תצהיר המבקש שתמך בהמרצת הפתיחה הוא גם תצהיר העדות הראשית מטעם המבקש אשר התקבל על נספחיו, לרבות ההסכם וייפויי הכח, מבלי שבאה הסתייגות כלשהי מטעם המשיב.

    

9. ועוד, בסע' 6 להסכם שבין המבקש לאחים לוין הוסכם כי התמורה תעמוד על סך 155,000 ₪, לרבות בגין זכויות הגב' לוקשבסקי (חלקם של האחים לוין כ-135,000 ₪ והיתרה לגב' לוקשבסקי). כפי שהוסכם, חלק מתמורה זו בסך 20,000 ₪ ישולם במעמד החתימה והיתרה תופקד בידיו הנאמנות של עו"ד לינוי עד לרישומה של הערת אזהרה לטובת המבקש גם על זכויותיהם של האחים לוין וקבלת האישורים הדרושים לרישום העסקה כמו ייפוי כח בלתי חוזר.

    

   נראה כי הצדדים להסכם לא קיימו אחר מנגנון זה והכוונה להפקדת חלק מהתמורה בנאמנות בידי עו"ד לינוי עד לרישומה של הערת אזהרה. עם זאת כפי שהמבקש העיד לפניי, חלק מכספים אלה שולמה לבקשתם של האחים לוין בגין בניית מצבות למורישים, פינוי הדירה, שליחת חפצים לכתובתם וגם תשלום החובות שרבצו על הדירה בגין מיסים עירוניים (עמ' 15, ש' 9-11).

    

10. אוסיף, וזה העיקר, המבקש גם צירף לתצהירו שני אישורים החתומים ע"י האחים לוין בפני נוטריון באוקראינה בחודש 10/13 (האישורים והתרגומים נספח ז' לתצהיר). באישורים אלה כל אחד מהאחים לוין מאשר קבלת יתרת התמורה בסך 7,000 $ של ארה"ב, מאשר בכך כי עו"ד לינוי (מיופה הכח) השלים העברת התמורה, ומביע הסכמה להעברת זכויותיהם בדירה למבקש. גם אישורים אלה התקבלו מבלי שבאה התנגדות, והם מוכיחים כי אין לאחים לוין טענות או דרישות כנגד המבקש.

     

    המשיב טען בסע' 49 לסיכומיו כי התרגום של האישורים אינו נוטריוני ועל כן עסקינן בראיות שאינן קבילות. בהקשר זה אזכיר למשיב כי המבקש הגיש בקשה להגשת ראיות נוספות לרבות תרגומים מוסמכים לאישורים, ובהחלטתי מיום 30.3.20 נעתרתי לבקשה, ותרגום מוסמך כן הוגש (ת/19).

    בסוף החלטתי זו ציינתי: "ולסיום, למרות שהמשיב לא עתר בתשובתו כי תינתן לו הזדמנות להגשת ראיות נוספות מטעמו היה והבקשה תתקבל, וכדי להסיר כל חשש לפגיעה כלשהיא בזכות מזכויותיו - תינתן למשיב הזדמנות להגשת בקשה מתאימה עד 20.4.20 לצירוף ראיות מפריכות מטעמו."(פסקה 18). כאשר המשיב לא ראה לעתור להגשתן של ראיות מטעמו כמו תרגום אחר לאישורים.

     

11. יתרה מכך, גם אם סכום זה לא שולם כקבוע בהסכם ועסקינן בפועל בהפרה אף יסודית, הרי נוכח חלוף הזמן (שמונה שנים) וכל עוד לא נשלחה הודעת ביטול ע"י האחים לוין, או מי שהוסמך מטעמם, לאחר מתן אורכה מתאימה למבקש לקיומו של החיוב - הסכם זה בתוקף ומחייב הוא את שני הצדדים.

     

    בהקשר זה חשוב להזכיר, כי כקבוע בסע' 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), ניתנה לנפגע הזכות לבטל את החוזה מידית וללא סייגים כגון משלוח התראה או מתן אורכה כל עוד עסקינן בהפרה יסודית. סע' 7(ב) לאותו חוק מצווה כי באשר להפרה שאינה יסודית הנפגע יוכל לממש את זכות הביטול לאחר מתן אורכה למפר ובכפיפות לשיקולי צדק.

    לאחר חלוף האורכה בהפרה שאינה יסודית ועם גילוי ההפרה היסודית, הנפגע רשאי לממש את ברירת ביטול החוזה תוך זמן סביר. אם לא ניתנה הודעת ביטול תוך זמן סביר - מסקנה הנגזרת מנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה, (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 223), והמפר מתמיד בהפרתו, אזי ניתן לחדש את ברירת הביטול באמצעות מתן ארכה למפר הקוצבת לו זמן סביר לביצוע ובצידה התראה כי בחלוף האורכה ללא התיקון, הנפגע יפעל לביטול החוזה.

    בהנחה והייתה הפרה יסודית או לא יסודית מצידו של המבקש, אנו נמצאים כעת שנים אחרי חלוף הזמן הסביר, כשאין לא אורכה לתיקון ההפרה, לא התראה ולא הודעת ביטול.

12. המשיב הוסיף וטען (פסקה 39 לסיכומיו), כי העסקה עליה סומך המבקש אינה אכיפה, שכן ייפויי הכח הכללי מאת האחים לוין לעו"ד לינוי פקעו עוד בשנת 2015, וגם אין בידי המבקש ייפוי כח בלתי חוזר שיאפשר רישום הזכויות על שמו.

    העיקר הוא שבזמן כריתת הסכם המכר מהאחים לוין למבקש, עו"ד לינוי שהיה מיופה הכח וחתם בשם האחים לוין, החזיק בייפוי כח תקף לאותו מועד. באשר לטענה הנוספת, אדגיש כי ייפוי כח בלתי חוזר הינו מסמך לוואי לעסקת המכר ומהווה כלי לביצוע העסקה, שכן הזכות המהותית העיקרית נוצרת וקיימת במסמך נפרד מייפוי הכוח, ובמקרה זה בהסכם שבין המבקש לאחים לוין (ע"א 3/78 וינברד נ' רוקמן, פ"ד לג(2) 359, פסקה 3 (25.4.79).עצם העובדה שלא נערך ייפוי כח בלתי חוזר לא אומר כי עסקה זה בטלה, וגם אין פירוש הדבר כי אינה אכיפה כטענת המבקש, שכן גם עסקה זו ניתן להשלים ברישום למשל באמצעות פתיחתו של הליך משפטי למתן סעדים מתאימים.

13. גם המבקש טען, אמנם בשפה רפה, כי המשיב לא הוכיח תשלום התמורה המוסכמת לאחים לוין. לפני שאביא מסקנתי באשר לטענה זו וכדי שהתמונה תהיה בהירה אציג עובדות רקע.

    האחים לוין הם אזרחי ותושבי אוקראינה, וכפי שהוכח לפניי המשיב שלח מטעמו את עו"ד ויטלי מרקביץ (להלן: עו"ד מרקביץ) אשר נפגש עם האחים לוין בקייב. באותו מפגש שהתקיים ביום 14.6.17, האחים לוין חתמו על הסכם המכר למשיב. לפי הסכם זה (ההסכם ותרגומו נספח א' לתצהיר המשיב) התמורה הינה בסך 30,000 $ של ארה"ב ושולמה במעמד החתימה על ההסכם, כאשר בסע' 6 להסכם האחים לוין מאשרים את קבלתה במלואה.

    הסכם זה מוכיח את תשלום התמורה, וכאמור, כל עוד המוכרים (האחים לוין) לא ביטלו הסכם זה, או מי מטעמם חלק על תוכנו ונכונותו של ההסכם, הרי הוא שריר וקיים. לא זו אף זו, עו"ד מרקביץ העיד לפניי כי הוא פגש את האחים לוין אשר חתמו על ההסכם בנוכחותו והוא שהעביר את התמורה במלואה לידיהם (עמ' 34, ש' 8-17) - ובעניין זה אני סבור כי עו"ד מרקביץ אמר את האמת.

    מדוע המבקש לא רשם הערת אזהרה, והאם ביסוד המחדל טעם סביר ?

14. כקבוע בסע' 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

     

    "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

     

15. למרות הבכורה שניתנה לרוכש הראשון בזמן, אולם למקרה והוא לא רשם הערת אזהרה ובכך הפר את חובת תום הלב וגרם ברשלנותו לתאונה המשפטית, ואילו השני היה תם לב בזמן ההתקשרות ושלם את התמורה, תינתן עדיפות לאחרון גם אם לא השלים את העסקה ברישום (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 393, בעמ' 393-394 (להלן: עניין גנז). עם זאת, לא בכל מצב היעדר רישומה של הערת אזהרה תתפרש כחוסר תום לב מצדו של הראשון בזמן, שכן לעיתים קיימות נסיבות שאינן בשליטתו ואשר מונעות ממנו את ביצוע הרישום בפנקס הזכויות. לרוב במצב דברים זה, אין לזקוף אי רישום הערת אזהרה לחובתו של הראשון ויש להיצמד להסדר שקיבל ביטוי בסע' 9 לחוק המקרקעין (ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקה 31 (14.4.10); ע"א 3180/05 ד"ר ריאד נעים זריק נ' עודה ג'רייס, פסקה 22 (29.4.07); עניין גנז עמ' 406-407).

     

16. אין חולק שהמבקש לא רשם הערת אזהרה למשך שנים רבות עד לאחר רכישת אותן הזכויות מהאחים לוין ע"י המשיב ואף רישום הערת אזהרה לטובת האחרון. המבקש בגישה כי הדבר נמנע ממנו בשל חוסר שיתוף פעולה מצד יתר היורשים וגם דרישות הרשויות.

     

    בטיעון זה המבקש הפנה לסע' 2א לחוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 לפיו לא ניתן להעביר זכויות במקרקעי ישראל לזר אלא באישור יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל (סע' 2א(ב)). עוד הוסיף, כי בהתאם לנוהל רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) מס' 36.21 (מוצג ת/7א) שהיה בתוקף באותם הימים, ניתן להעביר זכויות חכירה בדירה בלשכת רישום מקרקעין ליורשים שנשאו תעודת זהות ישראלית בלבד (סע' 3 בעמ' 8, וסע' 8.2 בעמ' 10 לנוהל). באשר ליורשים שאינם אזרחי ישראל והם זכאים לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש"י-1950, ניתן לפנות בבקשה מתאימה הנתמכת בתצהיר היורש אשר תופנה ותטופל ע"י מנהל המחוז של רמ"י. עם קבלת האישור הדרך נסללת להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם היורשים.

     

    לגישת המבקש נבצר ממנו להעביר את הזכויות על שם היורשים בהיעדר תצהירים מאת בליאחר והאחים לוין לעניין זכאותם לעלות לישראל – תצהירים שהינם חיוניים להגשת בקשה לקבלת אישור רמ"י להעברת הזכויות ליורשים. כל עוד לא נרשמו זכויות החכירה על שם היורשים מובן כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויותיהם בדירה.

     

17. זאת טענתו של המבקש, אולם טענה זו אין בה ממש. מקודם עמדתי על הפסיקה, ואכן אין זה נכון להסיק כי הרוכש הראשון פעל בחוסר תום לב מאי רישומה של הערת אזהרה באם פעל בשקידה סבירה וחרף מאמציו הכנים לא עלה הדבר בידיו. אולם לא ניתן לקבל טיעון זה שעה שהמבקש עצמו הוא שבחר לשבת בחיבוק ידיים, וכאשר היה באפשרותו להסיר את המכשול באמצעות נקיטה באמצעים סבירים והוא שלא טרח לעשות זאת.

     

    מקודם עמדתי על מנגנון הנאמנות שנקבע בהסכם המבקש עם האחים לוין, אשר לפיו רוב התמורה לא תועבר אלא לאחר רישומה של הערת אזהרה לטובת המבקש. זה היה האחרון (באמצעות עו"ד לינוי) שראה לוותר, שלם את התמורה ולא עמד על קבלת תצהירים מתאימים מאת האחים לוין, וזאת למשך שנים רבות. הרי כמו שהמבקש עמד על קבלת האישורים מאת האחים לוין בדבר תשלום מלוא התמורה והסכמתם להעברת הזכויות (שעל תוכנם עמדתי בפסקה 12 לעיל), ניתן היה לדרוש ולקבל תצהירים מתאימים.

     

    לא זו אף זו, המבקש אף מודה כי לאחר כריתת העסקה בין המשיב לבליאחר, המשיב פנה בבקשה מתאימה לרמ"י. המבקש הגיש את תשובת רמ"י שנשלחה למשיב (אותה צירף להודעתו בדבר הגשת ראיות נוספות מיום 4.6.20 וסימנה ת/8). התשובה הינה מיום 30.4.14 ובה נכתב בזו הלשון:

     

    "במענה לפנייתך שבסימוכין הריני להודיעך כי אין אפשרות לבצע את ההעברות לפי צווי הירושה בתיק זה משום שחלק מהיורשים הם זרים.

    לגבי כל אחד ואחד מהיורשים שאינם ישראלים יש לקבל תצהיר על זכאותם לעלות ע"פ חוק השבות.

    לגבי היורש אלכסנד בליאחר התקבל אישור כזה"

     

    לעניין האחים לוין הייתה אפשרות זמינה, קלה ושלא מחייבת הפעלת מאמצים מיוחדים לקבלת תצהיריהם, וזה היה המבקש שלא טרח ולו לבקש קבלת תצהירים אלה. באשר ליורש בליאחר, התברר כי תצהירו הוגש לרמ"י, מכאן נראה כי אזרחותו הזרה לא היוותה מכשול בפני העברת הזכויות על שם היורשים.

     

    האם המשיב נהג בתום לב ברכישת זכויות האחים לוין בדירה ?

18. לפני מתן תשובה לשאלה זו אזכיר את ההלכה לפיה:" גם במישור היחסים שבין הרוכש הראשון והרוכש השני בזמן יתכנו מצבים אשר בהם לא יכשיל אי-רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון את העדיפות שתוקנה לו בתחרות שבינו ובין הרוכש השני .... כך למשל אם פעל הרוכש השני בזמן בחוסר תום-לב, כי אז אין נפקות לאי-רישום הערת האזהרה על ידי הרוכש הראשון ואין לראותו כמי שגרם באשמו לקיומן של העסקאות הנוגדות .... על כן אנו נדרשים לשאלת תום-לבו של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני רק מקום שבו היה הרוכש השני תם-לב לאורך כל שלבי העסקה" (ע"א 3099/10 ראיף אבו שקרה נ' נכלה חדאד ואח', פסקה 11 (9.10.12).

     

    הווה אומר, היה והרוכש השני בזמן לא רכש את הזכויות בתום לב, הוא לא יוכל לחסות בצילה של הלכת גנז המהווה חריג לכלל שבסע' 9 לחוק המקרקעין, ובמקרה זה גם אין משקל למחדל הרוכש הראשון בזמן באי רישום הערת אזהרה (ע"א 368/15 בשארה ג'וזף נ' עפיפה ג'רייס ואח', פסקה 4 (12.4.16) ; ע"א 3180/05 ד"ר ריאד נעים זריק נ' עודה ג'ריס, פסקה 23 (29.4.07).

     

    עוד יש להדגיש, כי הבחינה של תום לבו של הרוכש השני בזמן נעשית מההיבט האובייקטיבי והסובייקטיבי: "לתום הלב הנדרש מהרוכש השני בזמן פן סובייקטיבי ואובייקטיבי. סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נדרשת ידיעה ממשית ודי ב'עצימת עיניים' בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר.... אובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלשכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה... השורה התחתונה היא, כי אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן כדי להקנות לו עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל לתאונה המשפטית" (ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד ואח' נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, פסקה 13 (27.2.14) (להלן: עניין לחאם).

     

    שעה שהרוכש הראשון בזמן כשל באי רישומה של הערת אזהרה, הדגש עובר להתנהלותו של השני בזמן שאם לא פעל בתום לב אין תחולה לחריג שנקבע בהלכת גנז והבכורה תינתן לרוכש הראשון בזמן. בהוכחת שאלת תום הלב של הרוכש השני בזמן וביחוד שעה שכפות המאזניים מעוינות או בהיעדר הוכחה, ההכרעה תהיה נגד הצד הנושא בנטל השכנוע. בעניין זה קיימת מחלוקת בין הפוסקים : "כשלעצמי, נוכח העלות הקטנה הנדרשת לרישום הערת אזהרה מול תוחלת הנזק, אני סבור כי יש לפרש את הלכת גנז על דרך ההרחבה, ולהטיל את הנטל על הקונה ראשון בזמן להראות כי הקונה השני בזמן פעל בחוסר תום לב או כי ידע או צריך היה לדעת אודות העסקה הראשונה (לדעה נוגדת, לפיה יש לפרש את הלכת גנז בצמצום בהיותה חריג לסעיף 9 לחוק המקרקעין, ראו דעתו של השופט מלצר בעניין ניר שיתופי בפסקה 24, ודעתו של המשנה לנשיאה השופט ריבלין בעניין לב בפסקה 3)"(כב' השופט עמית, פסקה 14 בעניין לחאם).

     

    לאחר בחינת כלל הראיות אני סבור כי מקרה זה ברור והכף נוטה לטובת המבקש, כפי שאפרט בהמשך הדברים. מכאן, גם אם נקפיד עם המבקש ונצא מנקודת ההנחה כי נטל זה מוטל עליו, הרי הוא עמד בנטל ההוכחה ושכנע כי המשיב לא היה תם לב ברכישת הזכויות מאת האחים לוין.

     

19. לפני שאביא את נימוקיי למסקנתי זו אפתח בהתרשמותי משני הצדדים להליך. המבקש הותיר עלי רושם חיובי וניכר כי עסקינן באדם תמים שהתקשר בעסקה בהסתמכו על עו"ד לינוי וייפוי הכח שהחזיק בידו, לרבות עת הסכים לוותר על מנגנון הנאמנות והעברת יתרת התמורה לאחים לוין ללא רישומה של הערת אזהרה לטובתו.

     

    התרשמותי מהמשיב היא הפוכה, שכן הוא הותיר רושם שלילי ביותר. היה בולט כי בעדותו לא דייק, התחמק ממתן תשובות, חלק מתשובותיו היו מפותלות ומיתממות תוך הצגת האמת בצורה מעוותת שמשרתת את האינטרס שלו.

     

    ועוד, המשיב גם אישר כי הינו טוען רבני אולם גם יזם נדל"ן ועוסק בתחום זה מזה שנים רבות (עמ' 17, ש' 2-5) ובבעלותו מספר רב של דירות (עמ' 17, ש' 16). זהו איש נדל"ן ממולח ואף כפי התרשמותי מתוחכם ביותר, ומאיש מנוסה כזה מצופה כי ינקוט במשנה זהירות ולא יותיר אבן אלא ויהפוך בהתקשרו בהסכם לרכישת זכויות במקרקעין, ביחוד נוכח הנורות האדומות הרבות שדלקו כפי שאפרט להלן.

     

20. לפני שהמשיב רכש את זכויותיו של בליאחר בשנת 2013, הוא פנה לעיריית קרית אתא (להלן: העירייה) לשם עריכת בירור לעניין יתרת חוב המסים העירוניים ולקבלת אישור מתאים להעברת הזכויות על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין. בעקבות ביקור זה נמסר לידי המשיב העתק מאישור להעברת הזכויות בדירה (ת/7). אישור זה הונפק במקור ביום 23.5.13 לפני ביקורו של המשיב ולבקשתו של אחר, והיה בתוקף עד 30.6.13. מנהלת מדור הגביה עדכנה בכתב ידה את תאריך התוקף המקורי לתאריך 31.12.13, אשרה את התיקון בחתימתה ומסרה אישור מתוקן זה לידי המשיב. באותו המעמד גם ניתן למשיב אישור למחיקת ההערה לשעבוד שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשל החוב לעירייה בהתאם לסע' 11א לפקודת המסים (גביה) (נספח ז לתצהיר המשיב).

     

    המשיב קיבל לידיו אישור מתוקן המעיד על תשלום מלוא החוב מבלי ששלם מאומה. כל אדם סביר, לא כל שכן איש נדל"ן מנוסה כמו המשיב, מסיק כי אחר הקדים אותו בתקופה קצרה ודאג לסלק את החוב במלואו.

     

    המשיב ער להשלכתה האפשרית של עובדה זו על שאלת תום לבו, ומכאן הוסיף והצהיר בסע' 32 לתצהירו כי אישורים אלו הוא קבל מעו"ד מניוביץ מיופה הכח של בליאחר ואשר התקשר עם המשיב בשמו של בליאחר (להלן: עו"ד מניוביץ); כן במסגרת עדותו לפניי העיד כי עם קבלת האישורים אף נאמר לו מפורשות ע"י מי ממשרדו של עו"ד מניוביץ כי המשרד הוא שסלק את החוב לעירייה (עמ' 20, ש' 27-28).

     

    בהצהרתו ובעדותו המשיב לא דייק. הוכח באופן חד וברור, כי אשר סילק את מלוא החוב היה המבקש עצמו באמצעות העברה בנקאית בסך 28,280 ₪ מחשבון ב"כ המבקש (עו"ד לינוי) לעירייה ביום 14.4.13, כאשר קודם להעברה זו אף הייתה התכתבות, בין עו"ד לינוי למחלקת הגביה בעירייה, להפחתת החוב (נספח ו' לתצהיר המבקש). לא זו אף זו, היה נכון וראוי למסור פירוט לעניין זהותו של מוסר המידע והאישורים ואף להביאו לעדות, דבר שלא נעשה. מחדל זה הינו משמעותי, אותו יש לזקוף לחובת המשיב ובכוחו לערער כליל את טענתו.

     

    מכל אלה, כפי שהקדמתי, מסקנתי היא כי המשיב הוא שפנה למחלקת הגביה בעירייה, ולאחר בירור נמסר לו כי החוב במלואו סולק רק לאחרונה. המשיב התכוון באותם הימים לרכוש לפחות את זכויותיו של בליאחר בדירה, וכל רוכש סביר, לא כל שכן המשיב המנוסה עד מאוד בעסקאות נדל"ן, היה מעמיק את הבירור ובודק את זהותו של המשלם, דבר שסביר להניח כי המשיב עשה.

     

21. כאמור המשיב רכש את זכויותיו של בליאחר בדירה בסוף שנת 2013, ולמרות זאת לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו, דבר שהמשיב הסביר בזו הלשון:" בלכר [בליאחר- א.ב] לא היה כל כך חשוב לי בגלל שזה היה קטן. ברגע שהחלק שלי גדל, רצתי לעשות את הדברים"(עמ' 28, ש' 24-25).

     

    בעניין זה התרשמותי היא שהמשיב לא אמר את האמת. מסקנתי זו מבוססת על התרשמותי הכללית מהמשיב עליה עמדתי מקודם ובעיקר על העובדה שהוכחה לפניי לפיה המשיב לאחר שרכש את זכויותיו של בליאחר בדירה החל בתהליך להעברת הזכויות לשם היורשים כהכנה לרישומה של הערת אזהרה ובהמשך להעברת זכויות בליאחר על שמו - תהליך שנעצר בתשובת רמ"י מיום 30.4.14, בגדרה הובהר למשיב כי תחילה יש להגיש תצהירים מתאימים מאת כל היורשים הזרים (על מכתב זה עמדתי מקודם בפסקה 17).

     

    הווה אומר, המשיב ידע גם ידע כי קיים קושי ממשי בהעברת הזכויות לשמם של היורשים ורישומה של הערת אזהרה ללא קבלת תצהירים מתאימים מכל היורשים הזרים וגם אישורה של רמ"י, דבר שבהחלט מחייב הגברת זהירותו וביצועה של בדיקה יסודית ומעמיקה לפני רכישת זכויותיהם של האחים לוין.

     

22. המשיב אשר בתצהירו, כי הכיר את עו"ד לינוי אשר עבד בין השנים 2008-2011 במשרדו של עו"ד מניוביץ "ב"כ כל היורשים באותה התקופה" (סע' 13 לתצהיר המשיב). המשיב מצהיר כי בשנת 2014 פנה בשנית למשרד מניוביץ כדי לרכוש את יתר הזכויות, ואז נאמר לו כי המשרד אינו מייצג יותר את יתר היורשים ונמסר לו מספר הטלפון של הגב' לוקשבסקי. המשיב הצהיר כי שוחח עם הגב' לוקשבסקי והיא שהפנתה אותו לעו"ד לינוי, אתו המשיב ניסה ליצור קשר אך עו"ד לינוי לא שיתף פעולה.

     

    עוד בשנת 2014 המשיב ידע כי עו"ד מניוביץ לא מייצג יותר את יתר היורשים (כולל האחים לוין), ומשיחתו עם הגב' לוקשבסקי הוא הופנה לעו"ד טל לינוי. המשיב בעדותו טען רבות כי סבר שעו"ד לינוי מייצג רק את הגב' לוקשבסקי, ברם אני סבור כי זו טענה מיתממת, שכן לא יתכן כי לא ברר, כמו למשל דרך משרד עו"ד מניוביץ, באשר לזהותו של מיופה הכח החדש של האחים לוין או למצער חשד כי ייפוי הכח הועבר לעו"ד אחר.

     

23. המבקש העיד לפניי כי לאחר שקיבל את החזקה בדירה, מתחילת ועד אמצע שנת 2014, הוא ביצע שיפוץ מקיף בדירה ותמך זאת במספר רב של קבלות וחשבוניות מס (נספח ה לתצהירו). מעיון בנספחים אלה עולה, כי עלות השיפוץ הסתכמה בסך כ-55,000 ₪ אשר כלל עבודות פירוק ופינוי פסולת, עבודות חשמל, אינסטלציה, תיקון וצביעת קירות ודלתות, רכישת והתקנת כלים סניטריים וברזים. בהתחשב בשטח הדירה (54.5 מ"ר) וגם בשוויה, עסקינן בהשקעה משמעותית ובשיפוץ מקיף שלא ניתן להחמיץ אם מבקרים בדירה זו.

     

    אני ער לכך שהמבקש מסר במסגרת עדותו לפניי כי בפועל הוציא מכיסו כ 30,000-20,000 ₪ והיתרה השקיע תוך קיזוז מהתמורה המוסכמת (עמ' 15, ש' 28-30), אולם בין אם השיפוץ כוסה במלואו מכיסו של המבקש או בהשתתפות האחים לוין, עדיין עסקינן בהשקעה משמעותית ובשיפוץ מקיף ובולט.

     

    המשיב נשאל רבות במסגרת עדותו באם ביקר בדירה לפני שהתקשר בהסכם לרכישת זכויותיהם של האחים לוין ותשובותיו היו רבות ושונות. פעם אשר את כניסתו לדירה לפני (עמ' 19, ש' 15), מיד לאחר מכן הכחיש זאת (עמ' 19, ש' 23), ואז הוסיף ומסר כי הדבר אינו זכור לו (עמ' 23, ש' 31). המשיב מסר בעדותו כל התשובות האפשרויות, אבל את האמת הוא אמר עוד בתחילת ההליך במסגרת הדיון בבקשה למתן סעדים זמניים שהתקיים לפניי ביום 25.9.17, בזו הלשון: "אני משיב לשאלת בית המשפט שנכנסתי לדירה בתקופת הביניים מאז שקניתי את חלקו של בליאחר ועד שקניתי מאחרים"(עמ' 2, ש' 7-8). באותו המעמד המשיב גם אשר כי בכניסתו לדירה הבחין בשיפוץ וכלשונו "ברמה מסוימת", וטען "ואני הוספתי שיפוץ"(עמ' 2, ש' 9), אלא שטענה אחרונה זו לא גובתה כראוי.

     

    אני מוצא חיזוק למסקנתי זו בהצהרה שקיבלה ביטוי בהסכם ההתקשרות בין המשיב לבליאחר, שכאמור נחתם ביום 27.12.13 (ת/15). בסע' 3 להסכם זה כתוב :

     

    "הקונה מצהיר כי הוא ראה את הדירה, והוא יודע שהיא במצב טכני גרוע, שכן אף אדם לא גר בה במשך 10 שנים, והיא זקוקה לשיפוץ מקורי"

     

    כך היה מצב הדירה בסוף שנת 2013 וסביר להניח כי בשנת 2017 עת המבקש ביקר בדירה לפני ההתקשרות עם האחים לוין, המצב היה אמור להיות גרוע יותר אלמלא השיפוץ היסודי שנעשה ע"י המבקש ואשר לא מתקבל על הדעת שהמשיב לא הבחין בו.

     

    גם אין זה סביר כי המשיב הניח שהשיפוץ נעשה דווקא ע"י הגב' לוקשבסקי שחלקה בדירה עומד על 3/24 ושוויו לא מתקרב לעלות השיפוץ (לפי המחיר המוסכם בינו לבין האחים לוין). באם זו הייתה השערתו כי דווקא הגב' לוקשבסקי היא שיזמה ומימנה את השיפוץ, המשיב נמנע מלברר זאת כאשר, כפי שהקדמתי, דרכי ההתקרשות עם הגב' לוקשבסקי היו ידועות למשיב (פסקה 22 שלעיל).

     

    אין זה סביר להניח כי הגב' לוקשבסקי עשתה את השיפוץ, והמשיב ידע כי לאחים לוין גם אין שמץ של מושג לעניין העובדה שדירה זו עברה שיפוץ מקיף, זאת אני מסיק מהכתוב בסע' 3 להסכם ההתקרשות שבין המשיב לאחים לוין:

     

    "הקונה מצהיר, כי הוא ראה את הדירה, והוא יודע כי היא במצב טכני גרוע והיא זקוקה לשיפוץ יסוד".

     

    מהצהרה זו ניתן להסיק שתי מסקנות. הראשונה, המשיב כן ביקר בדירה; והשנייה, האחים לוין סמכו על הצהרת המשיב כי מצבה של הדירה גרוע משום שלא ידעו כי לפני כן עברה שיפוץ יסודי.

     

    מכל האמור עולה, כי המבקש כן שיפץ את הדירה יסודית. המשיב נכנס לדירה לפני שהתקשר עם האחים לוין והבחין בעבודות השיפוץ הנרחבות שנעשו בדירה. המשיב ידע או לכל הפחות סביר כי הניח שהשיפוץ לא נעשה ע"י הגב' לוקשבסקי או מי מטעמם של האחים לוין אלא ע"י גורם אחר, והמשיב , לכל הפחות, ראה לעצום את עיניו.

     

24. גולת הכותרת היא עדותו של עו"ד מרקביץ, שכאמור נסע בשליחותו של המשיב, שלם את התמורה והחתים את האחים לוין על ההסכם למכר זכויותיהם למשיב. נוכח חשיבות דבריו אביא אותם במלואם :

     

    "ש.הם אמרו שהיו עו"ד שהתעסקו בהם. נכון?

    ת.זה נכון.

    ש.לבית המשפט – מה הכוונה התעסקו בהם?

    ת.הם אמרו לי שהיו עו"ד שטיפלו בתיק הירושה שלהם, וגם טיפלו בעניין של כסף בבנק אם אני לא טועה. אמרו שעו"ד פה בארץ לא אמרו מי זה שם או משהו, שהם טיפלו בתיק הזה. אבל העסקה לא הסתיימה ולא צלחה.

    ש.לבית המשפט – טיפלו להם בעסקה למכר הזכויות?

    ת.כן. אבל לא עשו את העסקה עד הסוף.

    ש.לבית המשפט – אתה עו"ד. אתה איש מקצוע. לא נדלקה לך נורה אדומה ואמרת להם רגע, תנו לי את הפרטים של עוה"ד הזה, אני רוצה ליצור איתו קשר לברר לפני שאני מעביר לכם את הסכום של 30,000$ שאני מחזיק ביד.

    ת.הם לא חתמו על שום דבר.

    ש.לבית המשפט - איך אתה יודע? אתה הולך לשם, מחזיק כסף בשם אחר, והם אומרים מישהו ייצג אותנו וזה לא הצליח, אתה אומר תחתמו וקחו את הכסף?

    ת.הטענה שלהם היתה שהעסקה לא הסתיימה ולא צלחה. לפני זה, אני דיברתי עם מר זוסמן והוא אמר שיש סיכוי כזה למסור את כל הכסף זה קצת מסוכן. אני דיברתי עם מר זוסמן. אני אמרתי למר זוסמן שזה מסוכן למסור את הכסף כי אח"כ יהיו בעיות ברישום ירושה וכל מיני דברים. אבל הוא אמר לי שקודם כל יש חשש שהם לא יורשים, יש צוואה, קיום צוואה, וחוץ מזה הוא קנה חלק מהדירה הזאת בקרית אתא, ואין דרך אחרת לבצע את העסקה הזאת. חוץ. מלהגיע לאוקראינה." (עמ' 34, ש' 33 – עמ' 35, ש' 16)

     

    עולה מהאמור, כי לפני החתימה והעברת הכספים, האחים לוין מסרו באוזניו של עו"ד מרקביץ כי הייתה עסקה קודמת לעניין מכר אותן הזכויות אולם, כטענת עו"ד מרקביץ, נאמר לו כי עסקה זו לא צלחה. מידע זה עו"ד מרקביץ העביר למשיב, ולמרות שמידע זה מחייב בירור מעמיק, האחרון (הוא וגם השלוח שלו עו"ד מרקביץ) החליט לעצום את עיניו ולרכוש את הזכויות מבלי שטרח ולו לברר לגבי זהותם של מי שהיו מעורבים במו"מ ובניסיון לרכוש את אותן הזכויות.

     

25. מעדותו של עו"ד מרקביץ התברר גם כי קיימת בינו לבין עו"ד לינוי היכרות קודמת. עו"ד מרקביץ אשר כי בעבר היה שיתוף פעולה בין השניים, נתגלע ביניהם סכסוך והיה לעו"ד לינוי טענות ודרישות כספיות (עמ' 33, ש' 8-14). ומדבריו של המשיב עצמו עלה כי הכיר את עו"ד לינוי במסגרת עבודתו במשרד עו"ד מניוביץ, וכן הוסיף בעדותו :"לפני שקרה מה שקרה בקשר אליך, הכרתי אותך במשרד מניוביץ' וקרה מה שקרה שם במשרד, ואז המשרד הוציא אותך החוצה" (עמ' 25,ש' 2-3).

     

    קיימת היכרות קודמת שבגדרה נוצרו סכסוכים בין עורכי הדין המעורבים, דבר הידוע למשיב עצמו. אף עלתה האפשרות כי המשיב הופנה לעו"ד מרקביץ ע"י מי ממשרדו של עו"ד מניוביץ, דבר שעו"ד מרקביץ לא הכחיש בחקירתו (עמ' 33, ש' 22-26). אגב מסקנה זו זוכה לחיזוק של ממש מהעובדה שאחרי חתימת המסמכים בקייב ע"י האחים לוין הטיפול בעסקה חזר למשרדו של עו"ד מניוביץ, שעו"ד ממשרדו היא שהכינה והגישה את הבקשה להעברת הזכויות בדירה ליורשים ולאחר מכן לרישום הערת אזהרה לטובת המשיב בלשכת רישום המקרקעין (ת/12-11, נספחים להודעת המבקש מיום 4.6.20).

     

    למען הסר ספק ומפאת הזהירות המתבקשת בקביעת מהימנותו של עד שאינו צד להליך או בקביעות שעלולות להכתים צד זר שלא נטל אף חלק בהליך, חשוב להדגיש כי איני קובע שסכסוכים אלה הם שעמדו ביסוד העסקה שנכרתה בין המשיב לאחים לוין; וגם אין להסיק מדבריי כי עסקינן בניסיון לסגירת חשבון עם עו"ד לינוי . את הדברים שלעיל ציינתי כרקע וכדי שהתמונה תהיה שלמה ובהירה באשר לשאלת תום ליבו של המשיב בלבד.

     

26. ציינתי מקודם שהמשיב הוא שהעביר את הזכויות בדירה על שם היורשים ורשם הערת אזהרה לטובתו על זכויות האחים לוין. הבקשות (ת/12-11) נחתמו ביום 27.8.20, כחודשיים וחצי אחרי כריתת ההסכם בין המשיב לאחים לוין. מועד זה כפי שהתרשמתי אינו מקרי, שכן המשיב בתצהירו אשר כי ביום 25.8.17 "נודע לי כי מישהו פרץ לדירה והחליף את המנעול" (פסקה 11), ובהמשך הצהיר "בכל מקרה, כאשר נודע לי ביום 27.8.17, כי עו"ד לינוי הוא זה שפרץ לדירה, הנחתי הייתה כי המעשה נובע מהיותו של עו"ד לינוי מייצגה של גב' לוקשבסקי" (פסקה 14 לתצהיר).

     

    למרות שזו הייתה הנחתו, הוא הזדרז ובאותו היום חתם על המסמכים להעברת הזכויות על שם היורשים ורישומה של הערת אזהרה לטובתו גם על זכויות האחים לוין. לסמיכות זמנים זו המשיב לא מסר הסבר המניח את הדעת, ובהחלט היא מהווה תימוכין לעמדת המבקש כי המשיב ידע או לכל הפחות עצם את עיניו מלברר, ופעל מידית כדי להקדים את המבקש.

     

27. מכל האמור, התרשמותי היא שהמשיב לכל הפחות חשד כי הזכויות של האחים לוין נמכרו לאחר, בחר לעצום את עיניו ולא ביצע אף בירור למרות שהיו דרכים רבות ופשוטות לעשות זאת ועל אף שלפניו נדלקו נורות אזהרה בולטות. המשיב לא פעל בתום לב, לא במישור הסובייקטיבי וגם לא האובייקטיבי, ואני חוזר ומדגיש כי לא מדובר בהדיוט שזו העסקה הראשונה שהוא עושה אלא באיש נדל"ן רב ניסיון שמצופה ממנו לנקוט במידה רבה של זהירות.

     

    סוף דבר

28. אני מקבל בזאת את הבקשה, וקובע כי העסקה בה רכש המבקש את זכויות החכירה של האחים לוין בדירה מרח' יוספטל 64/16 בקריית אתא והידועה כגוש 10506, חלקה 22, תת חלקה 15 בהסכם מיום 13.12.12, עדיפה וגוברת על העסקה בה רכש המשיב אותן הזכויות בהסכם מיום 14.6.17.

     

29. כפועל יוצא מכך, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב על זכויותיהם של האחים לוין בפנקס הזכויות (שטר מספר 45272/2017/05).

     

    המבקש רשאי להעביר את זכויות האחים לוין בדירה על שמו כפוף לתשלום כל האגרות, ההיטלים והמסים עפ"י דין.

     

30. מחייב את המשיב לשלם למבקש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך 25,000 ₪.

     

    המזכירות תמציא פס"ד זה לצדדים.

    ניתנה היום, כ"ח אלול תש"פ, 17 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.