מדינת ישראל נ' אבישר

בפני תובענה שהגישה התובעת כנגד הנתבעת 1 (להלן – "הנתבעת") והנתבעת 2 היא האגודה השיתופית (להלן – "האגודה השיתופית"), למתן צווים כנגד הנתבעת לאיסור שימוש חורג במשק ובמבנים הקיימים בו ולהסרת כל בניה בלתי חוקית והשבת המצב לשטח חקלאי כפי שהיה טרם בנייתו.

בהמשך לתביעה שבפני הגישה התובעת כנגד הנתבעת תביעה נוספת לביהמ"ש המחוזי מרכז בת"א 66115-10-18 לדמי שימוש ראויים על סך של כ- 5,000,000 ₪.

הרקע וההליך

1. רשות הפיתוח הינה הבעלים הרשום של המקרקעין במושב גנות והתובעת מנהלת את המקרקעין מכוח חוק רשות מקרקעי ישראלי התש"ך-1960 (להלן – "רמ"י").

    

2. הנתבעת היא בעלת זכויות 'בר רשות' והמחזיקה בנחלה מס' x הידועה כגוש x חלקה x שהינם חלק מהמקרקעין שבניהול התובעת (להלן – "המשק"). הנתבעת היא בתם של ה"ה מקס וסול שגיא ז"ל שהיו 'ברי רשות' במשק טרם החזקתה.

    

3. בהתאם לחוזה המשבצת שנחתם בין התובעת לאגודה השיתופית קיבלה האגודה לחזקתה את מקרקעי המושב ומתוקף הסכמה זו נמסר המשק לשימוש הנתבעת (נספח 2).

    

4. לאחר הגשת התובענה הגיעו התובעת והאגודה השיתופית להסדר אשר קיבל תוקף פסק דין ביום 4.8.16, ולפיו הצהירה האגודה השיתופית כי אינה מסכימה ולא הסכימה לשימושים שאינם חקלאיים במקרקעין וכי תכבד כל החלטה שתינתן כנגד הנתבעת ובלבד שלא יגרע מזכויות האגודה ולא ייפסק כנגדה סעד כספי או אופרטיבי.

    

5. בתיק זה התקיימו שני דיוני הוכחות במהלכם העידו המפקח מטעם התובעת והמומחה מטעמה וכן הנתבעת, בנה והמומחה מטעם הנתבעת. בתום פרשת הראיות הוריתי לצדדים על הגשת סיכומים וכך עשו.

    

6. בפתח סיכומיה מבקשת התובעת להורות על מחיקתם של חלקים מפרוטוקול דיון ההוכחות שהתקיים ביום 1.6.20 מחמת הפרת חסיון הליך גישור ומשא ומתן. לפי טענתה, דבריו של העד מר אבישר בעדותו בעמוד 23 שורות 3-15 אינם קבילים ואינם יכולים לשמש כראיה שעה שמדובר בדברים שנמסרו במסגרת הליך גישור חרף התנגדות מפורשת של התובעת (עמ' 22, שורה 21 ועמ' 23, שורה 18 לפרוטוקול) ואילו הנתבעת מתנגדת לבקשה.

    

   לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני מקבל את הבקשה באופן חלקי. הוראת סעיף 79ג(ד) לחוק בתי המשפט התשמ"ד-1984 מורה כי "דברים שנאמרו במסגרת הליך גישור, לא ישמשו ראיה בהליך משפטי אזרחי". הפסיקה הכירה באי קבילות ובחיסיון היחסי החלים על מסמכים שנוצרו במסגרת משא ומתן לפשרה ובכללם הליך הגישור, על מנת להבטיח את אמון הציבור ולאפשר לצדדים לחלוק בפתיחות את המידע שנועד לקדם הפשרה גם אם אין ברצונם להביא מידע זה בפני בית המשפט אם הגישור לא יצלח (ע"מ 8769/08 פלוני נ' פלונית (31.12.08)). לא בכדי נקבעה בסעיף 2א להסכם המצוי בין בעלי דין ומגשר הקבוע בתוספת לתקנות הגישור התחייבות של בעלי הדין "לא למסור לבית המשפט דברים שנאמרו בהליך הגישור ולא להציג מסמכים בכל ענין שהועלה, במישרין או בעקיפין, בהליך הגישור".

    

   לצד זאת מבהיר בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין רע"א 4781/12 י.מ עיני קונדיטוריה בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (6.3.13) כי הוראת סעיף 79ג(ד) לחוק בתי המשפט עניינה בקבילות ולא בחיסיון וכידוע, אי קבילות של הדברים, כשלעצמם, אין בה כדי לחסנם בפני גילוי. לפיכך הוראה זו אינה חוסמת כל שימוש במידע בבית המשפט כי אם רק את הבאתו כראיה לעניין מסוים.

    

   לאור האמור עדותו של מר אבישר תיוותר בשלמותה בפרוטוקול הדיון אך בית המשפט יתעלם מחלק זה של עדותו משאינו קביל כראיה.

    

   הבניה הבלתי חוקית והשימושים החורגים

    

7. כמפורט בתצהירו של מפקח בחטיבת השמירה על הקרקע אצל התובעת, מר דוד וינר, הנסמך על התשריט שצורף לתביעה (נספח 3), הנתבעת עשתה שימוש ללא היתר במבנה ב' בשטח של כ- 56 מ"ר למשרדי גן האירועים בשם "קאסה דה סול" ("בית בכפר" ושמות נוספים) ולמטבח; במבנה ג' בשטח של כ- 560 מ"ר לאולם האירועים; הסבה את השימוש במבנה ו' בשטח של כ- 525 מ"ר שאושר בעבר כאורווה לסוסים לצורך אחסנת ציוד ושטיפת כלים של אולם האירועים; הוכשר משטח אספלט בשטח כ- 2 דונם מבנה ח' ששימש לחניה לבאי אולם האירועים, וכן שטח של כ- 1,700 מ"ר ששימש כגן אירועים חיצוני (דו"ח הפיקוח נספחים 4, 5 ו- 12 מיום 29.7.15 ומיום 23.4.17).

    

   התובעת טוענת כי לפי סעיף 42א(א) לפקודת הראיות הקביעות בהכרעת הדין שניתנה כנגד הנתבעת מהוות ראיות לכאורה גם בהליך אזרחי, שעה שקביעות אלו לא נסתרו על ידה (כתב האישום והכרעת הדין נספחים 9-11).

    

8. יחד עם זאת, כך עולה מתצהיר התובעת, לאחר הגשת התובענה הופסקו חלק מן השימושים המיוחסים לנתבעת במשק. לפי דו"ח הפיקוח (נספח 16), לא נעשה שימוש חורג במבנים א' ו-ב' אך המבנים טרם נהרסו; מבנה ו' בחלקו נהרס ובחלקו נבנה מחדש ללא היתר והוסב לאורוות סוסים; שטח ח' עודנו קיים וטרם הוחזר למצבו כשטח לשימוש חקלאי ויש להורות על פירוק משטח האספלט; שטח גן האירועים החיצוני קיים אך אינו בשימוש. נוסף על כך נמצא כי הנתבעת עושה שימוש במבנה ג' למטרת מסעדה.

    

   התובעת מתנגדת בסיכומיה לשימוש במבנה ג' לצורך מסעדה ולפי עמדתה, הנתבעת אינה רשאית להפעיל מסעדה במשק, בהיעדר היתר מתאים ובשל המצב התכנוני וטעמיה מבוססים על שלושה אדנים: (1) היתר מס' 3487 משנת 1967 (נספח ח') פג לפני שנים רבות; (2) השימוש במבנה כמסעדה הותר אך כשימוש נלווה לבית הספר לרכיבה; ו- (3) לפי המצב התכנוני המאושר במושב ובמשק הנסמך על תוכנית גז/1000, אין אפשרות להקמת מסעדה.

    

9. לכך מוסיפה התובעת וטוענת כי הנתבעת ביצעה את השימושים החורגים באמצעות צד שלישי, חברת גל של אירועים בע"מ, וזאת בניגוד לסעיף 19(ב) לחוזה המשבצת ולסעיף 7 של החוזה הקובע איסור על השיתוף ובחוזה ההרשאה (מוצג נ/1). כפי שעולה מנספח לחוזה בר הרשות שנערך בין הנתבעת לחברה, התחייבה החברה לשלם לנתבעת סכומים שבין 18,000$-22,000$ לחודש (נספח 9).

    

10. בסיכום טענותיה מפרטת התובעת כי לפי חוזה המשבצת זכות השכירות שניתנה לנתבעת הינה לצרכי חקלאות ומגורים (סעיף 3), ועל כן, בתום תקופת ההרשאה הזמנית של ההיתר מס' 3487 – השימוש באולם האירועים על כלל השימוש הנלווים לו, תוספת הבניה ומתן זכות השימוש לצד השלישי, מהווים שימושים חורגים והפרה יסודית של החוזה וכן הפרה של הוראות חוק התכנון והבניה התשכ"ח-1965 וסעיף 2 לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) התשכ"ז-1967.

     

    טענות הנתבעת

     

11. הנתבעת דוחה מכל וכל את טענות התובעת כנגדה. לדידה, אין מחלוקת על כך שבעת שהיו ההוריה בחיים הם הפעילו בנחלה מסעדה ובית ספר לרכיבה בהתאם להיתרים שניתנו להם. אין חולק גם כי כל המבנים במשק נבנו בהיתר והמבנה של בית הספר לרכיבה והמסעדה הקיימים תואמים את ההיתרים (עמ' 16 שורה 29 ועמ' 20 שורה 11 לפרוטוקול).

     

12. עוד טוענת הנתבעת כי ההיתר משנת 1967 להקמה ושימוש במבנים לבית הספר לרכיבה ומסעדה, עומד בתוקפו והוא אינו מוגבל בזמן משניתן לצמיתות. ההגבלה שבהיתר לתקופה של שנה נועדה לתחום את ביצוע עבודות הבניה, כפי שנעשה בכל יתר ההיתרים שהוצאו באותה התקופה, ועם השלמת הביצוע הופך ההיתר לצמיתות. עמדה זו לגישתה מוצאת ביטוי במכתב הוועדה למנהל מיום 17.12.19 בו הובהר כי אין מניעה להפעיל את בית הספר לרכיבה ואת המסעדה במשק (נספח יז').

     

13. הנתבעת חולקת על מסקנותיו של מומחה התובעת וטוענת כי מר בן סימון עצמו הודה בחקירתו כי לא סקר את כל המצב התכנוני הרלוונטי של המשק (עמ' 18 שורה 9 לפרוטוקול). לטענת הנתבעת, התובעת העלימה מבית המשפט את תוכנית שינוי הייעוד, ההיתרים, התוכנית שאושרה וכן את חוזה ההרשאה לשימוש חורג נ/1 שנחתם בינה לבין הוריה המנוחים בשנת 1992 להפעיל את אולם האירועים במבנים הקיימים.

     

14. אשר לטענת התובעת לבניה ללא היתר של מבנים ו' ו-ח' מסבירה הנתבעת כי מבנה ו' הוסב לאחסנה בהסכמה ובמסגרת השימוש החורג שאושר ולאחר הפסקת השימוש החורג הוחזר המצב והותאם להיתר, כפי שאף עולה מסיכומי התובעת (סעיף 65) וגרסת העד מטעמה (עמ' 17 שורה 4 לפרוטוקול). ככל שנוגע למשטח האספלט מבנה ח', בניה זו אושרה בהיתר נספח יג' (גרמושקה להיתר 20486).

     

    והדעת נותנת כי לא ניתן היה להתיר את השימוש חורג במבנים (נ/2) אלמלא היה מדובר במבנה שנבנה באופן חוקי. למען הסר ספק מבהירה הנתבעת כי מבנה ב' הושב לייעדו המקורי כמבנה מגורים ומבנה ג' תואם את ההיתר ואינו משמש כמסעדה בשל התנגדות התובעת.

     

    דיון והכרעה

     

    המישור התכנוני

     

15. מסקירת החוזים, התוכניות וההיתרים שהוצאו בהתייחס למשק נשוא התובענה אשר צורפו לעיוני, וכמפורט בחוות דעתו התכנונית של מר ניר בן סימון ובחוות דעתו של האדריכל אבי בן גור, עולים הנתונים הבאים:

     

    • ביום 3.1.66 הוגשה בקשה לאישור שינוי ייעוד לפי תוכנית גז/ש/172 "אורווה לסוסים בית כיסא, מזנון, מסעדה וסככות".

       

    • ביום 8.9.66 התקבלה המלצת הוועדה המקומית למחוזית לאישור התוכנית (נספח ב') וביום 4.12.66 החליטה המחוזית להעביר את התוכנית לאישור הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית בהתאם לסעיף 16 לתוספת הראשונה חוק תכנון ובניה.

       

    • ביום 6.3.67 אישרה הועדה את תוכנית גז/ש/172 (נספח ה') וביום 12.3.67 הודיעה הועדה לשמירה על קרקע חקלאית לכלל הגורמים לרבות לוועדה המחוזית ולוועדה המקומית על שינוי הייעוד.

       

    • ביום 3.5.66 חתמה התובעת על התוכנית וביום 7.4.67 אושרה התוכנית (נספח ז') כפי שתיאר זאת מר בן סימון בעמ' 18 שורות 26-28 לפרוטוקול: "באותה נחלה ספציפית היה ניתן באותה אורווה לשנות את הייעוד של חלק מסוים ולאפשר שם מסעדה או ממכר מזון" (ראו גם: עמ' 15, שורה 8 לפרוטוקול).

       

    • מכוח התוכנית לשינוי הייעוד ניתן היתר מס' 3487 ביום 3.9.67 (נספח ח') בו אושרה הקמת אורווה ושירותים ושימוש במבני משק קיימים כמטבח ומסעדה כבניני שירותים לבית ספר לרכיבה בגוש 6065 חלקה 57 מגרש 36 במושב גנות (ראו גם: עמ' 19, שורה 2 לפרוטוקול). בכותרתו המשנית של היתר זה הובהר כי "היתר זה כוחו יפה לשנה אחת בלבד מיום 19.12.66".

       

    • ביום 17.12.79 ניתן היתר מס' 5665 (נספח י') לבניית תוספת לבית הספר לרכיבה (חדרי הלבשה, אורות ומתבן).

       

    • ביום 20.7.84 ניתן היתר נוסף מס' 13343 (נספח יב') להקמת בית מגורים, תוספת לאורוות, שירותים למסעדה ומחסן.

       

    • ביום 19.4.90 הוצא היתר מס' 20486 להקמת פרגולה (נספח יד').

       

    • ביום 22.5.94 נחתם חוזה הרשאה בין הוריה של הנתבעת לתובעת (נספח 6) ובו הותר שימוש במבנים הקיימים שאינו חקלאי בשטח של 1,258 מ"ר לצורך "שימוש חורג במבנים ובחצר כאולם אירועים וחניה". תוקפו של החוזה מיום 18.8.92 ועד ליום 17.8.96.

       

    • ביום 19.11.05 פורסמה למתן תוקף תוכנית גז/1000, שבין מטרותיה, הסדרת והתרת שימושים נוספים שלא למטרות חקלאיות (פל"ח) בחלקות א' של נחלות. התוכנית מפרטת את אותם שימושים המותרים לפל"ח בפרק ג' הכוללים אחסנה, מלאכה ותעשיה זעירה, תעשיה חקלאית זעירה, שירותי משרד שונים לבעלי מקצוע חופשיים, פעוטונים, גני ילדים, מבנה מגורים לפועלים זמניים בחקלאות ומבנה קייט כפרי.

       

      זה המקום לציין כי עלתה התנגדות להגשת מסמכי הוועדה המקומית שצורפו לתצהירו של מר אבישר משלא הוגשו כמתחייב בדין בתעודת עובד ציבור או בזימון עד מתאים לחקירה.

       

16. הנתבעת סומכת את טענתה לחוקיות השימושים בקרקע על חוזה ההרשאה לשימוש חורג נ/1, על התוכנית גז/ש/172 ועל ההיתר מס' 3487 משנת 1967 (עמ' 19 שורה 27 לפרוטוקול).

     

    התובעת, מנגד, טוענת כי תוקפו של ההיתר משנת 1967 פג לפני שנים (עמ' 19, שורות 14-19 לפרוטוקול). מנוסחו של ההיתר משתמע כי ניתן היה לממש את היתר כל עוד הוקמו המבנים במהלך תקופת היתר עד ליום 19.12.67 וכל שינוי במבנים מחייב קבלת היתר חדש בהתאם לסעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה. עוד טוענת התובעת כי גם אדריכל הנתבעת הודה בחקירתו כי המילה "לצמיתות" לה הוא טוען אינה מופיעה בהיתר עצמו (עמ' 29, שורות 31,32 לפרוטוקול).

     

    לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בהקשר זה, אני סבור, כי עמדתה של התובעת מתיישבת עם לשונו של ההיתר מס' 3487 המורה בכותרתו כי כוחו יפה לשנה אחת בלבד מיום 19.12.66. זמניותו של ההיתר לא עולה אך מתוך עצמו, אלא גם מתוך תכליתו של ההיתר שכלל נועד לשמש פתרון זמני עד להסדרת השימוש. שימוש חורג, במהותו, מהווה חריגה מהתכנית שחלה על הקרקע ומהאינטרסים התכנוניים העומדים מאחוריה ולכן לא נועד להסדיר מצב ארוך טווח, וכפי שקובע סעיף 148 כי "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש".

     

17. אשר להסדרה התכנונית טוענת התובעת כי בשנות התשעים אושר להוריה המנוחים של הנתבעת שימוש זמני שאינו חקלאי בשטח של 1,258 מ"ר למטרת אולם אירועים. אישור זה ניתן ל- 4 שנים והסתיים בשנת 1996 (חוזה לשימוש שאינו חקלאי מיום 22.5.94 נספח 6 בו נקבע התאריך 17.8.96 כמועד תום תקופת ההרשאה).

     

    באופן דומה הוגבלה בחוזה ההרשאה תקופת ההרשאה (נ/1, סעיף 8) ובתוכנית הבקשה לשימוש חורג, בחותמת התובעת על גבי התוכנית, צוין תום תוקף האישור ליום 17.8.96 (נ/2; ראו גם: עמ' 31 שורות 11-22 לפרוטוקול).

     

    בחקירתו מסביר המפקח וינר כי התוכנית וחוזה ההרשאה (נ/1) מאשרים את הקמת מבנה ו' והשימוש בו כמסעדה, ולא את מבנה ג' המשמש כיום כמסעדה (עמ' 13, שורות 4-5 לפרוטוקול). בהמשך מוסיף העד כי בהיתר שהוצג בפניו להקמת בית מגורים, תוספת אורוות, שירותים מסעדה ומחסן, אפשר לראות במפה המצבית תוספת אורוות למבנה ו' ותוספת קטנה למבנה ג' אך המבנה כפי שהוא היום אינו נמצא (עמ' 13, שורות 17-20 לפרוטוקול).

     

    טענה זו של המפקח וינר לא נסתרה על ידי הנתבעת.

     

18. התובעת מוסיפה וטוענת כי גם המצב התכנוני במושב הנסמך על תוכנית גז/1000, אינו מאפשר שימוש כמסעדה. כמתואר במטרות תקנון התוכנית (ת/1) הדגש הושם על האופי הכפרי, שמירה על קרקע חקלאית ומניעת מפגעים (עמ' 3) וזאת בפרט לאור התנגדותה של האגודה לשימושים שאינם חקלאיים בגדר ההסדר שנחתם עמה בתיק זה.

     

    ככל שנוגע לטענת הנתבעת, כי הקמת המסעדה מתאפשרת מכוח תוכנית גז/ש/172 משנת 1967, מבקשת התובעת להבהיר כי התוכנית לא צורפה לחוות דעתו של האדריכל ולא היתה בידו בעת החקירה ובהיעדר הצגתה לא ניתן להסתמך עליה בין היתר משלא ניתן לברר האם הוגבלה תקופת פקיעתה.

     

19. הנתבעת חולקת על טענת התובעת ביחס למצב התכנוני של המושב והמשק ומבהירה כי תוכנית גז/1000 מאוחרת לתוכניות האחרות החלות על המשק והיא באה להוסיף עליהן ולא לגרוע, וכפי שעולה מתקנון התוכנית (ת/1) סעיפים 13-13 שעניינם "ביחס לתוכניות אחרות" ו"מטרות התוכנית".

     

    לעניין זה מפנה הנתבעת לעדות המומחה מטעמה המבהיר את הזיקה שבין התוכניות "תכנית גז 1000 היא תכנית שאושרה בשנת 2004. היתר הבנייה נשוא חוות הדעת אושר בפעימות שונות אבל אושר 30 שנים לפני. לכן יש קושי מהותי להכפיף את הוראות תכנית גז 1000 על תכנית היסטורית שניתנה עשרות שנים לפני כן. ישנו עיקרון מוחלט בתכנון ובנייה שתכנית חדשה אינה מבטלת זכויות שימושים וכמובן היתרים שניתנו בתכניות אחרות, הסיבה לכך היא כפי הבנתי כמהנדס וועדה לשעבר, שכל תכנית היתר היסטורי כדין חוזה שנחתם בין הרשות לאזרח. כשהרשות, הגוף הציבורי מבטל חוזה ישן, הוא כפוף לתביעות ונזקים אדירים. ולכן אנחנו רואים בכל תכנית את הציטוט הזה כמו שאנו רואים בגז 1000 שתכנית זו שב-2004 אינה גורעת מתכניות היסטוריות אלא רק מוסיפה וזה אמירה כחוט השני בכל התכניות שאני מכין לפחות ומכיר וכך נהוג ומקובל" (עמ' 28, שורות 14-23 לפרוטוקול).

     

20. לאחר שבחנתי את כלל החומר הראייתי שהונח בפני אני סבור כי ההסדרה התכנונית וייעוד המקרקעין מאפשר להפעיל בהם בית ספר רכיבה ומסעדה. יחד עם זאת כאמור לא נסתרה טענת התובעת שהושמעה בעדותו של המפקח וינר כי ההיתר ניתן לשימוש במבנה ג' על פי המפה המצבית ולא למבנה ו' בו נעשה השימוש כמסעדה.

     

    זאת ועוד אני סבור כי השימוש החורג במבנה כמסעדה הותר אך כשימוש נלווה לבית הספר לרכיבה ולא כשימוש עצמאי, העומד על רגליו שלו. טענה זו הועלתה על ידי התובעת ולעניין זה מוצאת היא חיזוק בעובדה שהנתבעת מבצעת עבודות בניה מחדש של מבנה ו' על מנת להתאימו לתנאי ההיתר וייעודו לאורות סוסים. התובעת מפנה לדוחות הפיקוח והתמונות בתצהיר המפקח משנת 2015 עת שימש מבנה ו' כמחסן ציוד ושטיפת כלים של אולם האירועים (נספח 4) ולדו"ח הפיקוח משנת 2017 (נספח 12) בו נרשם ביחס למבנה ו' כי הנכס בעת הביקור חלקו הרוס וחלקו הוסב לאורות סוסים אך "אינו בשימוש (אין סוסים)".

     

    מטרתו העיקרית של ההיתר, על פי לשונו, היתה הקמת אורווה לסוסים ובית ספר לרכיבה ולצד מטרה זו הותרו כשימוש נלווה ותפל המסעדה והמטבח כבניני שירותים. מאחר ובמשך עשרות שנים לא קיים בית ספר לרכיבה במשק אין אפשרות לקיים בו מסעדה שהינה שימוש נלווה בלבד. השימוש במסעדה הינו שימוש נלווה לשימוש העיקרי במבנה הסמוך לבית הספר לרכיבה כשירות של אספקת מזון לבאי המקום. אולם כאשר מדובר בשימוש עצמאי ולא שימוש נלווה, יש לנקוט בהליך של שימוש חורג בפני עצמו נוכח האופי והייעוד של התוכניות החלות על המקרקעין.

     

    תימוכין לכך ניתן למצוא בפניית הועדה המחוזית מיום 15.12.66 לוועדה לשמירה על קרקע חקלאית לצורך קבלת אישורה בו נכתב "במקום קיימת אורוה לסוסים בהיתר הועדה המקומית. בעל החלקה לא מצא, לדברי הועדה המקומית, פרנסה מספקת מעיבודה החקלאי של חלקתו, אחר שטח מחלקהו והחל לאמן רכיבה על סוסים. כעת, לצורך המשך עבודתו, הוא מבקש להתיר לו הקמת מסעדה, מזנון וסככות עם שולחנות כדי שיוכל להגיש שירותים למבקרים במקום" (נספח ג'; עדות מומחה הנתבעת בעמ' 29, שורות 22-28 לפרוטוקול).

     

    ודוק: על אף שמומחה הנתבעת שלל בחקירתו את הטענה כי מדובר בשימוש נלווה לבית הספר לרכיבה על פי ההיתר, הוא מתאר בעדותו את הזיקה שבין השימוש העיקרי ליתר השימושים שנועדו "לשרת" אותו וכדבריו "כמובן שיש את בית הספר לרכיבה ויש מכלול שימושים שמשרתים. זו יחידה אחת" (עמ' 29, שורות 24-28 לפרוטוקול).

     

    המישור החוזי

     

21. הנתבעת אינה בעלת המקרקעין אלא במעמד של 'בר רשות', ולפיכך הינה כפופה למערכת היחסים החוזית עם התובעת.

     

    על פי חוזה המשבצת הוגדרה מטרה השכירות בסעיף 3: "א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות; ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד; ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם".

     

    בסעיף 4 של ההסכם התחייבה האגודה השיתופית במהלך תקופת השכירות: "א. להמשיך בהקמה, בביסוס ובפתח של ישוב חקלאי על שטח המשבצת; ב. לגרום לכך שהישוב יהיה וימשיך להיות מאוכלס על ידי מתיישבים חקלאיים שיהיו מאוגדים באגודה; ג. לגרום לכך שהמשבצת תעובד או שתהיה מיועדת לעבוד, בשלמותה, על ידי זריעה, נטיעה והקמת מבנים למשקים חקלאיים, בעצמה ו/או על ידי חברי האגודה; ד. לגרום לכך שכל האמור בסעיפים א-ג יהיה בהתאם לתכנים שיוצעו על ידי האגודה למשכיר ושיאושרו על ידי המשכיר".

     

    בהמשך לכך הוסכם בסעיף 8 להסכם כי: "אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כולן או בחלקן, בכל דרך שהיא, או להשכיר, או לשעבד, או למסור כל שטח שהוא מהמשבצת, בלא לקבל רשות מראש או בכתב מהמשכיר".

     

    מבלי לגרוע מהאמור הוסדר בסעיף 19 להסכם כי יהיה "אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה; אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש...". סעיף זה הוגדר בין התנאים היסודיים בחוזה (סעיף 24).

     

22. הנתבעת מבצעת שימוש חורג במשק ללא אישור או הסכמתה של התובעת. נוסף על כך הנתבעת העבירה חלק מזכויותיה במקרקעין לאחר על מנת לנהל אולם אירועים אשר פעילותו הופסקה. העברת הזכויות נעשתה בניגוד לתנאי החוזה, ללא אישור מראש ובכתב של רמ"י. חרף התחייבותה המפורשת של הנתבעת שלא תשכיר את הקרקע לאחר המשיכה את הפעילות המסחרית ובכך יש הפרה של תנאי החוזה.

     

23. אשר לבניה ללא היתר המיוחסת לנתבעת במבנים שסומנו ו' ו-ח' בתשריט התביעה. המפקח וינר מאשר בחקירתו כי מבנה ו' הושב לבניה התואמת את ההיתר (עמ' 17 שורות 14-15 לפרוטוקול). יחד עם זאת התובעת הוכיחה כי המבנה משטח האספלט שסומן ח' נבנה ללא היתר ולא מצאתי בהיתר מס' 20486 (נספח יג') את האישור המתאים לבנייתו.

     

    מושכלות יסוד הן כי על הנתבעת לבנות בהתאם להיתר כדין ומשלא הוצג בפני היתר כאמור, התובעת עמדה בנטל להוכיח את ההפרות הנטענות במקרקעין. זכותה של התובעת לסילוק הבניה הלא חוקית נובעת הן מחוזה המשבצת הקובע הגבלות ואיסורים בלא הסכמת התובעת (כאשר האגודה הסכימה לכבד כל פסק דין שיינתן בתובענה), והן על פי הדין כאשר בנייה ללא היתר מהווים הפרת חובה חקוקה הקבועה בסעיף 145 לחוק התכנון והבניה ומקנה לתובעת סעד של השבת המצב לקדמותו.

     

    התוצאה

     

24. לאור האמור לעיל ומשהוכח כי בוצעה בנייה ללא היתר וכי נעשה שימוש חורג במבנה כמסעדה, ניתנים בזה צווים כדלקמן:

     

    ניתן בזאת צו האוסר על הנתבעת ו/או מי מטעמה לעשות כל שימוש חורג במבנים המצויים במקרקעין נשוא התובענה.

     

    ניתן בזאת צו המורה לנתבעת ו/או מי מטעמה לסלק לאלתר מהמקרקעין נשוא התובענה את המבנה שסומן ח' בתשריט התביעה ולהשיב הקרקע למצב טרם בנייתו כשטח חקלאי. הנתבעת תבצע את פעולת ההריסה על חשבונה בהתאם להוראות כל דין.

     

    בהתחשב במכלול נסיבות העניין והפסקת השימושים החורגים לאחר הגשת התובענה ובשים לב כי חלק מרכיבי התביעה נדחו, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 11,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית.

     

    ניתנה היום, ו' תשרי תשפ"א, 24 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.