בפני תביעה כספית ע"ס 373,794 ₪ בגין הפרת הסכם בה התובעת עותרת מביהמ"ש לפסיקת פיצוי כספי חוזי ונזיקי לאור ליקויי בנייה שהתגלו בדירה שנבנתה ע"י הנתבעת עבור התובעת.
פרשת התביעה
התובעת התארגנה עם עוד שותפים כקבוצת רכישה להקמת בניין כאשר במסגרת זו רכשה התובעת את דירה מספר 5 ברחוב x ברחובות, כאשר הדירה בקומה השניה של הבניין ובת 4 חדרים (להלן – "הדירה").
התובעת כאמור התקשרה עם הנתבעת לבניית הבניין עד מתן טופס 4 וקבלת החזקה בדירה.
במסגרת ביקוריה של התובעת בבניין עוד בטרם כניסתה לדירה, וכבר בחודש יוני 2015 הבחינה בכתמי רטיבות גדולים שנבעו מחדירת מים בחדר הורים, חדרי הילדים, הסלון, חדר אמבטיה, מרפסת השירות והמרפסת החיצונית, הן בתקרות והן בקירות ויצרו שלוליות מים גדולות ברצפת הדירה.
התובעת דווחה מידית לנציגי הנתבעת אשר מסרו כי התקלות תטופלנה, אך לאחר 4 חודשים ראתה התובעת כי התקלות לא טופלו והנזקים החמירו עד נזילות מים מסיביות בסלון הדירה.
התובעת ניסתה ליצור קשר עם מנהל העבודה של הנתבעת אך ללא כל הצלחה ורק ביום 15.10.15 באיחור של כ- 13 חודשים, נכנסה לדירה.
לאחר כניסתה של התובעת לדירה נתגלו ליקויים נוספים שנבעו מאיטום לקוי של צנרת המים בדירת השכן שמעל לדירת התובעת שגרמו לחדירת מים מסיבית לדירה.
התובעת ניסתה להסדיר את הליקויים באמצעות הנתבעת אך ללא כל הצלחה.
התובעת פנתה לחברת "ארד בדק בית שרותי הנדסה לדייר" (להלן – "חברת הבדק") אשר בדקה את הדירה ביום 7.12.15 מסרה חוות דעת וקבעה כי יש כתבי רטיבות בקירות הסלון, פינת גבס עליון, מעל פנל חדר הורים, מעל פנל חדר ילדים ובמטבח, רטיבויות בתקרת סלון, תקרת גבס בסלון, תקרת חדר הורים, תקרת חדר ילדים ותקרת מרפסת. עקב הרטיבות נגרם נזק בלתי הפיך לתקרות הגבס כ- 20 ס"מ.
כמו כן נגרם נזק רב לריהוט ולמכשירי חשמל, לאריחי חדר אמבטיה, מקלחת וסלון, כתמים בריצוף הסלון, תפרחות, חיתוך וגימור לא מקצועי של האריחים במקלחת ובחדר הורים וגימור לא אחיד.
הדירה נבדקה פעם נוספת ביום 17.4.16 ונתקבלה חוו"ד שניה המפרטת ליקויים רבים.
התובעת פנתה אל הנתבעת פעמים רבות אך היא הוליכה אותה שולל, בחוסר תום לב, לא תיקנה הליקויים והותירה הדירה במצבה.
בשל התנהלות הנתבעת, קמה לעולם תביעה זו.
נזקי התובעת כוללים את הפירוט שבשתי חוות הדעת, בצירוף עלות הבדיקות ומתן חוות הדעת, דיור חלופי, פיצוי בגין היעדר האפשרות לעשות שימוש בדירה או חלק ממנה, נזק לא ממוני ונזקי תכולה.
פרשת ההגנה
הנתבעת טוענת כי התביעה חסרת עילה, טורדנית וקנטרנית והוגשה בניגוד להסכמות, תוך הסתרת עובדות מהותיות ודינה סילוק על הסף.
הנתבעת בנתה את הדירה עבור התובעת ובגמר תקופת הבניה, התובעת קיבלה לידיה את הדירה כשהיא ראויה למגורים ולשימוש ובעת מסירתה התובעת בדקה את הדירה ואישרה כי היא במצב תקין וכל הליקויים ו/או התיקונים שנרשמו בפרוטוקול מסירת הדירה בוצעו ותוקנו באישורה וחתימתה של התובעת.
התובעת טוענת לליקויים בדירה עוד בטרם מועד מסירתה לידיה ובכל זאת נכנסה לדירה והכניסה ריהוט ואבזור.
החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום 17.6.15 והתובעת חתמה על פרוטוקול מסירה בו אישרה כי בדקה את הדירה ומצאה אותה לשביעות רצונה, פרט לליקויים שפורטו ... כאשר בפרוטוקול זה התובעת לא ציינה את הרטיבויות שמצאה לטענתה עובר למועד זה כשביקרה בדירה.
למרות טענותיה של התובעת היא סירבה לאפשר לנציגי הנתבעת להיכנס לדירה על מנת לבדוק את טענותיה בעניין הליקויים אלא הכינה חוו"ד ודרשה מנציגי הנתבעת לתקן הליקויים על פי חווה"ד בלבד ומבלי לאפשר לנציגי הנתבעת להיכנס ולבדוק את הטענות לליקויים.
כאשר התובעת סירבה לאפשר לנציגי הנתבעת להיכנס לדירה לבדוק את הליקויים הנטענים ולאפשר התיקון, הפרה את ההסכם עם הנתבעת ואת הוראות חוק המכר דירות.
לבסוף ורק ביום 11.2.16 נערך סיור בדירת התובעת והסתבר כי הליקויים שבאחריות הנתבעת זניחים ומינוריים ובניגוד מוחלט לחווה"ד המנופחת שערכה התובעת על דעת עצמה והנתבעת הודיעה כי מוכנה לשאת בתיקון כל הליקויים שבאחריותה על פי חוק המכר.
הנתבעת מכחישה את יתר טענות התובעת ואת הנזקים הנטענים.
ההליך
ביום 18.12.16 הגישה הנתבעת חוו"ד מטעמה של הדס ביקורת מבנים בע"מ, אשר קבעה עלויות לסך כל התיקונים לרבות פיקוח הנדסי ומע"מ לסך כולל של 49,608 ₪.
ביום 2.1.17 מינה ביהמ"ש כמומחה מטעמו את המהנדס דן אורמן וביום 12.4.17 הגיש את חוות דעתו אשר קבעה כי בדירה רטיבות במספר מקומות, כי בדירה ליקויים נוספים אשר הוערכו על ידו לרבות פיקוח הנדסה בסך כולל של 55,200 ש"ח בצירוף מע"מ, כאשר מדובר על 10 ימי תיקונים ללא ירידת ערך וכי יש להוסיף למומחה שכ"ט בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ עבור פיקוח וחוו"ד משלימה.
בדיון שהתקיים ביום הצעתי לצדדים הצעת פשרה וביום 4.6.17 התובעת נתנה הסכמתה כי הנתבעת תבצע את תיקון הליקויים לפי חוו"ד מומחה ביהמ"ש והדיון נדחה בהתאם.
בדיון שהתקיים בפני ביום 15.3.18 הסתבר כי הנתבעת לא תיקנה את הליקויים לפי חוו"ד מומחה ביהמ"ש (כל צד עם טענותיו בעניין זה) ועל כן נקבע התיק להוכחות.
ביום 20.12.19 הוגשה חוו"ד משלימה של מומחה ביהמ"ש שקבע קיומן של מספר רטיבויות.
ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 14.6.20 ושמעתי את העדים מר אפרים גולן, התובעת, מר ראמי בזיע ומר ויסאם חוארי.
לאחר תום שמיעת העדים הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם בכתב וכך עשו.
ביום 6.10.20 ביקשה התובעת להגיש סיכומי תשובה ובהחלטתי מיום 19.10.20 אפשרתי זאת והוריתי כי סיכומי תשובה יוגשו עד ליום 26.10.20.
עד למועד מתן פסה"ד, לא הוגשו סיכומי התשובה.
דיון והכרעה
אין חולק כי בדירה ליקויי בניה כפי שעולה מחוות דעת הצדדים ובמיוחד חווה"ד של מומחה ביהמ"ש. המומחים, לרבות מומחה ביהמ"ש, לא נחקרו בביהמ"ש.
המחלוקת בין הצדדים נסובה בשתי נקודות:
1.המחלוקת העיקרית – האם הנתבעת ביצעה המוטל עליה בניסיונה לתקן הליקויים והאם התובעת אפשרה לה לעשות כן או סיכלה את ניסיונות הנתבעת לעמוד בחובותיה על פי חוק המכר וההסכם שבין הצדדים.
לאחר הכרעה בשאלה זו יש לקבוע כמובן את המשמעויות הנובעות מהכרעה כזו.
2.המחלוקת המשנית – מהם ליקויי הבניה ומהו הפיצוי, אם בכלל, שעל הנתבעת לשלם לתובעת.
בשאלה זו מונה מומחה מטעם ביהמ"ש אשר מסר חוו"ד. המומחה לא נחקר בביהמ"ש ועל כן, קרוב לוודאי שחוות דעתו תתקבל כלשונה. להלן.
תיקון הליקויים
אין חולק כי על פי הדין ועל פי ההסכם שבין הצדדים, לנתבעת הזכות לתקן את הליקויים.
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע כדלקמן:
"(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
(ב) חזרה והתגלתה אי–ההתאמה או אי–ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי–ההתאמה או אי–ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי–ההתאמה או אי–ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".
-
ראה גם סע' 4-5 לפרוטוקול המסירה מיום 17.6.15.
על פי האמור על התובעת היה לאפשר לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן הליקויים בתוך זמן סביר, והיה והליקוי לא תוקן במשך שנתיים, רשאית התובעת לתקנו ע"ח הנתבעת.
על פי חוו"ד מומחה ביהמ"ש עולה כי הליקויים שמצא, בסופו של יום, לא תוקנו במלואם ע"י הנתבעת.
שמעתי עדויות עדי התובעת ועדי הנתבעת ועיינתי במלוא המסמכים שצורפו לרבות התכתבויות שבין הצדדים.
נוכחתי לראות כי אכן היתה בעיה עם התייצבות עובדי הנתבעת לבצע תיקונים. מחד, התובעת טוענת לרשלנות עובדי הנתבעת וסירובה להגיע לבצע התיקונים ומאידך, ראיתי את ההתכתבויות מטעם הנתבעת המפרטת כי התובעת מנעה מעובדי הנתבעת להיכנס לדירה על מנת לבצע התיקונים הנדרשים.
מהראיות שצורפו ומהעדויות ששמעתי לא ניתן להכריע באופן מובהק בשאלה מי סיכל את חובתה של הנתבעת לבצע תיקונים בדירה. נראה כי מדובר במילה מול מילה ומומחה ביהמ"ש אינו מתייחס כלל לשאלות אלה בחוות דעתו ובמסמכים הנוספים שערך כך שכפות המאזניים די מאוזנות בעניין זה.
בנוסף, לאור פרק הזמן הרב שחלף עד היום וגם לאור מסקנותיו של מומחה ביהמ"ש אני סבור כי אין מקום יותר לאפשר לנתבעת ולחייב את התובעת כי יבוצעו תיקונים ע"י עובדי הנתבעת אלא יש לפסוק סכום לפיצוי התובעת שיהיה תואם את נסיבות העניין ויתבסס על חוו"ד מומחה ביהמ"ש.
לפיכך איני קובע כל קביעה עובדתית לגבי הפרת ההסכם בגין אי ביצוע התיקונים.
הליקויים והפיצוי
לאור הפערים שבחוו"ד הצדדים מונה מומחה ביהמ"ש המהנדס דן אורמן (להלן – "מומחה ביהמ"ש") אשר ערך ומסר חוו"ד.
יודגש כי המומחים, לרבות מומחה ביהמ"ש, לא הוזמנו לחקירה על חוות דעתם ולא נחקרו.
בנסיבות אלה לא ראיתי מדוע שלא לאמץ לחלוטין את חוו"ד מומחה ביהמ"ש אשר חוות דעתו לא הופרכה, לא נסתרה והוא הגורם המקצועי האובייקטיבי.
בחוות דעתו מיום 13.3.17 קובע מומחה ביהמ"ש ליקויים שונים ולצדם עלות התיקון של כל ליקוי וליקוי ומסכם חוות דעתו בעלות תיקונים בסך של 50,200 ₪ בצירוף 10% פיקוח הנדסי בסך של 5,000 ₪ והכל בצירוף מע"מ, משך זמן של 10 ימים לביצוע התיקונים הכולל פינוי הדיירים מהדירה.
מומחה ביהמ"ש הגיש חוו"ד משלימה ביום 19.12.19 ממנה עולה כי ליקויי הרטיבות קיימים ויש לבצע התיקונים.
לא הוכח ע"י הנתבעת כי בוצעו תיקונים כלשהם על פי חוו"ד מומחה ביהמ"ש ועל כן כל שנותר הוא לחייב את הנתבעת בעלויות שנקבעו בחווה"ד לגבי תיקון הליקויים בכפוף לאמור להלן בעניין האריחים של הריצוף.
אין חולק כי התובעת רכשה אריחים לריצוף שאינם אלה שמסופקים ע"י הנתבעת אלא רכשה אותם בעצמה (ראה עדותו של מר אפרים גולן, בנה של התובעת, בעמ' 9 לפרוטוקול מיום 14.6.20). כאשר התובעת רכשה את הריצוף היא רכשה גם אריחים נוספים כתוספת למקרה הצורך "לעת צרה" (שורה 35).
דע עקא שכאשר היה צורך לבצע תיקונים הכרוכים בהחלפת אריחי רצפה, התובעת סירבה לתת לנתבעת את האריחים הנדרשים מהמאגר שהיה בידיה.
שמעתי טענות התובעת כי אינה חייבת לתת לנתבעת את האריחים שרכשה מכספה ואת טענות הנתבעת כי מדובר באריחים מיוחדים שלא ניתן להשיג בחנות ומצאתי לקבל את טיעוני הנתבעת בעניין זה.
על התובעת חלה החובה להקטין את נזקיה. במסגרת זו עליה לסייע ככל שניתן לעובדי הנתבעת לבצע עבודתם ומלאכת תיקון הליקויים. כאשר בידי התובעת אריחים ספציפיים המתאימים להחלפה הנדרשת ואשר נרכשו על ידה במדויק לצורך זה, היה עליה לאפשר לעובדי הנתבעת לעשות באריחים אלה שימוש ולאחר מכן יכולה היתה לבקש פיצוי כספי בגין עלות אריחים אלה.
בנסיבות אלה אני סבור שלא ראוי לזכות התובעת בפיצוי מלא בגין אריחי הרצפה (סע' 5.6 בחוו"ד מומחה ביהמ"ש) אלא בשיעור של 50% בלבד המוערך על ידי (שהרי לו היתה מאפשרת שימוש באריחים הנוספים היתה זכאית לפיצוי בגינם, כך שיש להפחית השיעור הנ"ל כחלק מעלות העבודה תוך הותרת עלות החומר).
על כן יש לנכות מסך חוו"ד המומחה את הסך של 1,425 ₪ המהווה מחצית מעלות תיקון אריחי הרצפה.
התובעת עותרת לפיצוי בגין נזק לתכולה. דע עקא כי התובעת לא צירפה חוו"ד שמאי המפרט נזקים אלה, לא צירפה קבלה כלשהי בגין רכישת מוצרים או פריטים כלשהם ואף בעדותה בעמ' 14 לפרוטוקול העידה כי לא רכשה פריטים חדשים כלשהם. על כן אין לפסוק לתובעת פיצוי בגין ראש נזק זה שהינו נזק בעין הדרוש הוכחה.
התובעת עותרת לפיצוי בגין דיור חלופי. גם בעניין זה התובעת לא הציגה קבלות כלשהן או אסמכתאות לגבי תשלום כספים כלשהם בגין הדיור החלופי ומסרה בעדותה בעמ' 13 לפרוטוקול כי התגוררה אצל אחותה. לפיכך אין לפסוק לתובעת פיצוי בגין ראש נזק זה. יחד עם זאת, אין חולק כי נגרמה לתובעת אי נוחות רבה בגין המעבר לבית אחותה אי היכולת ליהנות ממגורים בדירתה, ועל כן אתייחס לכך במסגרת ראש הנזק של עגמת הנפש.
התובעת עותרת לפיצוי בסך של 70,000 ₪ בגין עגמת הנפש ופירטה את הסבל אותו חוותה בגין ליקויי הבניה והצורך בתיקון הליקויים.
על פי הפסיקה, רכיב עגמת נפש הינו תמיד בשיקול דעתו של ביהמ"ש ועל פי הערכתו.
בנסיבות העניין אני סבור כי יש לפסוק לתובעת פיצוי בגין ראש נזק זה הכולל גם את הצורך במעבר למגורים בבית האחות בסך כולל של 25,000 ₪.
סוף דבר
התביעה מתקבלת באופן חלקי כך שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכום שנקבע בחוו"ד מומחה ביהמ"ש בניכוי 50% מעלות אריחי הריצפה ובסך כולל של 53,775 ₪ בצירוף מע"מ כחוק וכן בסך של 25,000 ₪ בגין עגמת הנפש.
כמו כן יש לחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט באופן הבא:
בגין עלות חוו"ד מומחה ביהמ"ש – שיפויי מלא.
בגין עלויות חוו"ד מומחי התובעת – לאור ההפרשים שבין האמור בהם לקביעת מומחה ביהמ"ש – בשיעור 50%.
החזר אגרה – שיפוי מלא.
כמו כן יש לחייב הנתבעת בשכ"ט עו"ד התובעת בסך כולל של 15,000 ₪.
ניתן להגיש פסיקתא לחתימתי.
ניתנה היום, ט' חשוון תשפ"א, 27 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.
