שבץ ואח' נ' ג.ג. ברקת הדסה בניה והשקעות בע"מ ואח'

המבקשים - בעלי דירות בבניין מגורים, התקשרו עם המשיבה בשנת 2012 בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. תכלית ההסכם הייתה שיפוץ וחיזוק המבנה תוך בניית יחידות דיור נוספות, שהזכויות בהן תהיינה של המשיבה. הקשר בין הצדדים ניתק לאחר שקידום הפרויקט התנהל בעצלתיים ועל רקע טענות שונות של המבקשים נגד המשיבה בדבר הפרת ההסכם. בתוך כך פעלו המבקשים להתקשר עם יזם אחר לצורך ביצוע הפרויקט, אלא שאז נודע להם כי המשיבה רשמה על דירותיהם הערות אזהרה.

בתובענה שבכותרת עותרים המבקשים לצו הצהרתי לפיו ההסכם עם המשיבה אינו בתוקף מן הטעם שמעולם לא השתכלל ולחלופין הופר ובוטל כדין, וכן למחיקת הערות האזהרה. המשיבה, מצדה, סבורה כי אין כל ממש בטענות המבקשים והיא עומדת על קיום ההסכם והוצאת הפרויקט אל הפועל.

העובדות הצריכות לעניין

1. המבנה בו מדובר, בן עשרות שנים, ממוקם ברחוב דיזנגוף 239 בתל אביב - יפו במקרקעין הידועים כחלקה 137 בגוש 6960, ובו 4 חנויות בקומת הקרקע ו-12 דירות מגורים בשלוש הקומות העליונות (להלן: "הבניין"). הבניין אינו רשום כבית משותף. המבקשים הם חלק מבעלי הזכויות בדירות והחנויות בבניין, המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") היא חברה יזמית העוסקת בבנייה. המשיב 2 (להלן: "המשיב") הוא בעליה של המשיבה ומנהלה.

2. ביום 10.9.2012 נכרת הסכם בין המבקשים לבין המשיבה לחיזוק הבניין ושיפוצו בהתאם לתמ"א 38, כאשר בתמורה תבנה המשיבה בבניין דירות נוספות והזכויות בהן תוקנינה לה (להלן: "ההסכם"; "הפרויקט"). אין מחלוקת שכל אחד מהמבקשים חתם על ההסכם במועד אחר, חודשים קודם למועד האמור. נחזה כי בתאריך הנקוב בהסכם המשיבה הוסיפה עליו את חתימתה. בין בעלי הדירות והחנויות בבניין (להלן: "הדיירים") יש מי שלא חתמו על ההסכם.

    

3. לצד הפרטים המהותיים שהוסכמו בין הצדדים, כגון זכויות הצדדים, ומועדי בנייה, ההסכם קובע כי אחד ממנהלי המשיבה דאז - יצחק גזיאל (להלן: "גזיאל"), יעניק ערבות אישית לחיובי המשיבה על פי ההסכם. אולם, בחודש פברואר 2013 עדכנה המשיבה את בא-כוחם של הדיירים דאז - עו"ד אבי גלבוע (להלן: "עו"ד גלבוע"), כי זכויותיו של גזיאל במשיבה יועברו אל המשיב, ובהתאם, המשיב הוא זה שיערוב לחיובי המשיבה חלף גזיאל (ראו מכתב עו"ד גלבוע לדיירים מב/16).

    

4. במהלך שנת 2013 העבירה המשיבה לדיירי הבניין באמצעות עו"ד גלבוע תכניות לביצוע הפרויקט. חלק מדיירי הבניין פנו עם התכניות הנזכרות לאדריכל מטעמם וביום 9.7.2013 חיווה הלה את דעתו על ליקויים, חוסרים ופגמים שנפלו באותן תכניות (ראו מב/12). חוות הדעת הנזכרת הועברה אל המשיבה וזו השיבה בפירוט לטענות שהועלו בגדרה (ראו מכתבי המשיבה והאדריכלית מטעמה מב/13, מב/14).

    

5. בתוך כך, העלה חלק מהדיירים טענות כלפי עו"ד גלבוע, לפיהן חתימתם על ההסכם נעשתה תוך הטעיה מצדו, מבלי שהם ידעו על מה הם חותמים ומבלי שקבלו בגדרי ההסכם תמורה הולמת (ראו מכתבי הדיירים לעו"ד גלבוע - מב/9 מיום 21.7.2013; מב/11 מיום 25.7.2013). בעקבות כך, הודיע עו"ד גלבוע לדיירים ביום 15.8.2013 על התפטרותו מייצוגם, תוך שהוא דוחה את הטענות שהועלו כלפיו (ראו מב/18).

    

6. לאחר דברים אלו, התקשר חלק מהדיירים עם עו"ד ירון גבר (להלן: "עו"ד גבר"), על מנת שייצגם בהתקשרות מול המשיבה תחת עו"ד גלבוע. ביום 19.2.2014 פנה עו"ד גבר בשם מרשיו אל המשיבה והעלה טענות להפרת ההסכם מצדה (ראו מב/19). בהמשך לכך, התקיימו שתי פגישות בין עו"ד גבר למשיב בניסיון להביא לקידום ההסכם, אך הדבר לא צלח. לאחר מכן, במהלך שנת 2015, פנתה המשיבה מספר פעמים לעו"ד גבר במטרה להניע את ביצוע הפרויקט, אך לא קיבלה התייחסות עניינית לפניותיה (ראו נספח ג4 לתצהיר המשיב). הדיירים, מצדם, פעלו באותו זמן לאתר יזם אחר לצורך ביצוע הפרויקט.

    

7. ביום 28.6.2015 פנתה המשיבה ישירות אל הדיירים בדרישה לקיים את ההסכם (ראו מב/25). באותה פנייה, הלינה המשיבה על כי קידום ההסכם נעצר מחמת חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים, אשר "ניתקו מגע". המשיבה הוסיפה על כך כי התקשרות עם יזם אחר לצורך מימוש הפרויקט, ככל שתיעשה, תהווה הפרה של ההסכם.

    

8. במקביל, הוסיפה המשיבה לפנות לעו"ד גבר בבקשות למימוש הפרויקט וקידומו, עד שביום 28.1.2016 הודיע האחרון למשיב כי התפטר מייצוג הדיירים (ראו נספח ד' לתצהיר המשיב).

    

9. ביני לביני, ביום 4.8.2015 רשמה המשיבה הערות אזהרה על דירות המבקשים על פי ייפויי הכוח שנחתמו בגדרי ההסכם, הערות אותן עותרים המבקשים למחוק כנזכר (להלן: "הערות האזהרה").

    

   תמצית טענות הצדדים

    

10. בפי המבקשים טענות שונות נגד תוקפם של ההסכם והערות האזהרה שנרשמו מכוחו. כך נטען, כי המשיבים הציגו כלפי המבקשים מצגי-שווא טרם חתימת ההסכם, לעניין הניסיון המקצועי בעבודות בנייה ובעסקאות תמ"א 38 בפרט. עוד נטען, כי ההסכם כלל לא נכנס לתוקף מאחר והותנה במספר תנאים מתלים, שלא התקיימו. ראשית כך, לא ניתן היתר בניה בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם (ואף לא לאחר מכן); שנית כך, המשיבה לא הגיעה להסכמות הנדרשות עם יתר בעלי הזכויות בבניין, שלא חתמו על ההסכם ושלישית כך, הבנקים שלטובתם מושכנו דירות בבניין לא העבירו מכתבי החרגה שלפיהם הזכויות הנמכרות למשיבה על פי ההסכם מוחרגות מן המשכנתאות הרשומות.

     

    נוסף על כך טענו המבקשים, כי המשיבה הפרה את ההסכם בהפרות רבות שהצדיקו את ביטולו על ידם, ובכלל זה הכינה תכניות ראשוניות בלבד מרובות פגמים ולא פעלה לתקנן; לא הציגה בפני הדיירים בקשה להיתר בניה ולא הגישה בקשה כזו לועדה המקומית; לא תכננה בניית חדרי ממ"ד; לא הציגה חוות דעת של קונסטרקטור; לא דיווחה על ההסכם לרשויות המס; לא יזמה פנייה אל המפקח על הבתים המשותפים לעניין בעלי הזכויות בבניין שסירבו להצטרף להסכם ולא העמידה ערבות אישית של גזיאל כפי שהתחייבה בהסכם. עוד לשיטת המבקשים, הגורם המרכזי לכך שהמשיבה לא עמדה בהתחייבויותיה והפרויקט לא יצא אל הפועל הוא סכסוך בין בעלי השליטה בה - הם המשיב וגזיאל. כמו כן נטען, כי מהחלטות שיפוטיות בהליכים שהתקיימו בין גזיאל והמשיבים, נלמד כי מצבם הכספי של המשיבים הוא בכי רע ואין ביכולתם לקדם את הפרויקט בשל חוסר יכולת כלכלית, ללא כל קשר למבקשים.

    בפי המבקשים טענות אף ביחס לרישום הערות האזהרה. לשיטתם, הערות האזהרה נרשמו מאחורי גבם, במועד שבו לא היה תוקף להסכם (ואף כשנתיים לאחר שבוטל), ולפיכך הן בטלות. כן נטען, כי במועד רישום ההערות לא הייתה הסכמה מאת הרוב הדרוש של בעלי הזכויות לביצוע העסקה, כנדרש בדין. יתרה מכך, הערות האזהרה לא נרשמו כהסכם שיתוף, כפי שמחייב ההסכם והמשיבה אף לא הפקידה בידי ב"כ המבקשים דאז יפוי כח למחיקת הערות האזהרה, כמתחייב מהוראות ההסכם. עוד ביחס לרישום טענו המבקשים, כי ההערות נרשמו ביחס לדירותיהם, בעוד שהעסקה המדוברת נעשתה ביחס לרכוש המשותף של הבניין, להבדיל מהדירות עצמן. לשיטתם, לכל היותר, הייתה המשיבה רשאית לרשום הערת אזהרה על יחידה רישומית נפרדת שתיווצר בפנקס הבתים המשותפים (חלקת הרכוש המשותף), כפי שאף נקבע בהסכם. עוד נטען כי רישום הערות האזהרה נעשה כאמצעי לחץ לגרום למבקשים להיענות לדרישות כספיות ומשכך, הוא מהווה שימוש לרעה בזכות חוזית.

    המבקשים מסכמים וטוענים, כי ההסכם אינו תקף עוד וכי יש להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו מכוחו. נטען אף שנזקם של המבקשים טרם התגבש והתבקש היתר לפיצול סעדים.

11. המשיבים דוחים את טענות המבקשים מכל וכל. ראשית נטען, כי דין התובענה כנגד המשיב סילוק על הסף מחמת חוסר יריבות והיעדר עילה. הודגש, כי המשיב אינו צד להסכם וכי לא מבוקש כל סעד נגדו. לגופם של דברים נטען, כי הסיבה להתנערות המבקשים מההסכם היא טעות בכדאיות העסקה (לפי שיטתם). הודגש, כי המשיבה ערוכה ומוכנה לקיים את ההסכם וכי אין שחר לטענות המבקשים כי אין ביכולתה לבצע את הפרויקט.

     

    הוכחשה אף הטענה למצגי-שווא, תוך שנאמר כי בעלי המניות של המשיבה ומנהליה הציגו בפני הדיירים את נסיונם כהווייתו, ללא כל מצג כוזב. אשר לתנאים המתלים שבהסכם, לגרסת המשיבים, התנאי שעניינו חתימת רוב של דיירים על פי דין – התקיים, התנאי לקבלת היתר בנייה סוכל על ידי המבקשים עצמם וטרם הגיע המועד להתקיימות התנאי שעניינו קבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי זכות משכנתה בבניין.

     

    כן נטען, כי אין ממש בטענות בדבר הפרת ההסכם. לעניין בניית חדרי ממ"ד, הפנו המשיבים הן לחוות-דעת אדריכלית לפיה הדבר אינו ישים מבחינה תכנונית, והן להסכם בו מצוין במפורש שהדבר ייעשה "ככל שיתאפשר". אשר לסוגיית ערבותו של גזיאל, הודגש, כי לא הובטח למבקשים שהוא יוותר בעל תפקיד במשיבה לעד, ובעקבות עזיבתו את תפקידו המשיבה הייתה רשאית להחליפו בערב אחר. לשיטת המשיבים, זהות הערב היא בגדר "החלטה פנימית" של המשיבה, ומכל מקום צוין כי טרם הגיע מועד העמדת הערבות, כך שטענות המבקשים בעניין זה מקדימות את זמנן. לעניין דיווח על ההסכם לרשויות המס צוין כי טרם קמה חובת דיווח, וממילא אין מדובר בהפרה יסודית. אשר לחוות דעת קונסטרקטור – הובהר כי הפרויקט עדיין לא הגיע לשלב בו הדבר נדרש.

     

    המשיבים הוסיפו על כך וטענו כי המבקשים מעולם לא הודיעו למשיבה על ביטול ההסכם. יתרה מכך, התובענה הוגשה למעלה מארבע שנים לאחר שלשיטתם של המבקשים התגבשה בידם עילת הביטול, תקופה שהיא מעבר ל"זמן הסביר" הקבוע בדין למתן הודעת ביטול. המשיבים סבורים כי דין בנסיבות אלו כדי לדחות את התובענה בשים לב לכך שלא ניתנה אורכה לקיום ההסכם ולתיקון ההפרות הנטענות.

     

    אשר לסוגיית רישום הערות האזהרה, נטען כי הרישום נעשה כדין, בהתאם להסכם, ונועד להבטיח את זכויות המשיבה ולמנוע את הפרת ההסכם בידי הדיירים. בשים לב לעובדה שהבניין אינו רשום כבית משותף, צוין כי אין כל אפשרות אחרת להתריע בפני צד שלישי תם-לב שלא להתקשר עם המבקשים בעסקה נוגדת, אלא על ידי רישום ההערות כפי שנרשמו. כן נאמר, כי אין יסוד בדין לטענת המבקשים, לפיה הערת אזהרה אינה אמורה להוות בטוחה לצורך הבטחת זכויות כספיות.

     

    דיון והכרעה

     

12. מטעם המבקשים העיד יאיר פרוימוביץ'. מטעם המשיבים העידו המשיב וכן ה"ה עוז דישראלי, רונן נח, לירון אביעזרי ועו"ד גלבוע.

     

13. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים והתרשמתי מראיותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל. בתמצית אציין בשלב זה כי מצאתי שהמשיבה הפרה את ההסכם ולא תיקנה את ההפרות על אף ההזדמנות שניתנה לה לעשות כן. המבקשים אכן לא מסרו הודעת ביטול הסכם רשמית במשך כשלוש שנים עד להגשת התובענה. עם זאת, התרשמתי כי ההסכם בוטל מכוח התנהגות, מחמת נתק מוחלט משך שנים שחל בין הצדדים, מבלי שמי מהם פעל באופן כלשהו כדי להחיותו בחלוף שנת 2015. שוכנעתי כי לא יהיה זה נכון להורות על אכיפתו של ההסכם, למעשה, בשלב זה, בהינתן מכלול נסיבות העניין, הפרות שלא תוקנו, קשיי ערבות נחזים, חוסר אמון מוחלט השורר בין הצדדים והזמן הרב שחלף מאז נכרת.

     

     

    אתייחס להלן לשאלות שבמחלוקת בין הצדדים - האם נודעה הטעיה טרום חוזית; האם נכנס ההסכם לתוקף לנוכח התנאים המתלים שבו (חתימת מספר מספק של דיירים על ההסכם; קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים וקבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי משכנתה בבניין) והאם המשיבה הפרה את ההסכם.

     

    לא הוצגו מצגי-שווא מצד המשיבה באופן שפגם ברצון המבקשים

     

14. שוכנעתי כי לא הוכחה בענייננו עילת ההטעיה. המבקשים הציגו את ההצעה שהניחה בפניהם המשיבה לביצוע הפרויקט ובה מידע על אודותיה ופרטים בדבר השירותים המוצעים על ידה (ראו מב/4). במסמך זה הציגה עצמה המשיבה כ"חברה יזמית ביצועית, הפועלת באופן ממוקד בתחום ההתחדשות העירונית", והוסיפה כי היא "מתמחה הן בטכניקת חיזוק בניינים קיימים, שיפוצם והוספת קומות לבניין והן בשיטת הפינוי-בינוי על ידי הריסת המבנה הישן והקמה של בניין חדיש...". עוד צוין, כי בעלי הדירות נהנים מערבויות ביצוע בנקאיות "בכל הפרויקטים המבוצעים על ידי חברת ג.ג. ברקת הנדסה בנייה". בהתייחס לסוגיית האיתנות הפיננסית נאמר, כי המשיבה נהנית מליווי של גופים פיננסים מובילים, באופן המאפשר לה "לבצע מספר פרויקטים בו זמנית".

     

15. אכן, חרף האמור לעיל בדבר "מספר פרויקטים" ו"כל הפרויקטים", בעדותו אישר המשיב כי המשיבה לא ביצעה פרויקט תמ"א 38 (ראו פרו', עמ' 20, שו' 11-8) וכי למעשה, היא הוקמה באופן ספציפי לצורך הפרויקט (ראו פרו', עמ' 21, שו' 29). אולם, סבורני כי לא די בכך על מנת להוכיח את עילת ההטעיה המקנה זכות לביטול חוזה.

     

16. הוראות הדין לעניין הטעיה טרום חוזית קבועות בסעיף 15 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר קובע, כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

     

    נדרשים שלושה תנאים על מנת שתקום עילה לביטול חוזה בגין הטעיה - קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה, הטעיה שהטעה אותו הצד השני לחוזה וקשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה וכן בין ההטעיה לבין הטעות (ראו: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 9 (14.8.2008); ע"א 2286/07‏ ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית, פסקה 15 ‏(28.3.2011)).

     

17. המבקשים לא הניחו תשתית ראייתית מספקת להתקיימות עילת ההטעיה. היחיד מבין המבקשים שבחר להעיד הוא המבקש 2 וכל שאמר לעניין הסתמכות על מצגי המשיבה הוא כי "בעלי הדירות הסתמכו על המצגים שהוצגו בפניהם אך הובהר כי הם הולכו שולל" (סעיף 91 לתצהירו). דומני כי בכך לא די על מנת לגבש את יסודותיה של עילת ההטעיה. בהקשר דומה של תובעים מרובים ציין בית המשפט כי:

     

    "כל תובע עומד בפני עצמו. כך בכלל, וכך בייחוד כאשר מדובר בתביעה המושתתת על טענה בדבר מצגי שווא. כידוע, בתביעות מסוג זה מונח נטל על התובע להוכיח, בין היתר, לא רק את קיומו של מיצג בלתי-מהימן, אלא גם כי הסתמך בפועל על מיצג זה וכי נגרם לו נזק עקב כך" (ראו רע"א 6294/16 המרכז להשכלה בתל-חי נ' סגל ואח' (29.12.2016)).

     

    יש לציין שבאותו מקרה, התובעים לא היו מאוגדים כבענייננו ולמעשה כלל לא הכירו. המבקשים לא הוכיחו כדבעי את הסתמכותם על מצגי-השווא הנטענים ואף לא כי היו נמנעים מלהתקשר עם המשיבה בהסכם אילו ידעו את המצב לאשורו. מכאן שמצאתי לנכון לדחות את טענת ההטעיה בה אוחזים המבקשים.

     

    התנאים המתלים אינם מכהים את כניסת ההסכם לתוקף

     

18. לעניין סוגיית כניסת ההסכם לתוקף מסתמכים המבקשים על סעיף 6 שבו, שזהו נוסחו:

     

    "6.1הצדדים מסכימים כי חוזה זה הינו חוזה מותנה, שיכנס לתוקף רק לאחר חתימתו על ידי מספר מספק של בעלי זכויות כנדרש על פי דין, ואם במידה שיתקיימו התנאים להלן:

    6.1.1יתקבל היתר כדין לשיפוץ הבניין ולבניית יחידות היזם על גג הבנין, על פי בקשת ההיתר אשר תוכן על ידי היזם ותוגש לאישור רשויות התכנון, וזאת בתוך 24 חדשים ממועד חתימת הסכם זה (...).

    6.1.2התקבלו הסכמות הבנקים מכתבי החרגה, ככל שיש דירות ממושכנות, לפיהם הזכויות הנמכרות ליזם על פי הסכם זה מוחרגות מהמשכנתאות הרשומות על הדירות והסכמה לתיקון צו בית משותף בהתאם להוראות הסכם זה, עד למועד תחילת ביצוע העבודות (...) לא התקבלו הסכמות הבנקים עד לתום המועד האמור, יהיה היזם רשאי להודיע על רצונו לקיים את ההסכם גם ללא ההסכמות האמורות. במקרה כאמור לתנאי מתלה זה יהיה בטל (...)".

     

19. יוצא שההסכם מציב 3 תנאים מתלים לכניסתו לתוקף - חתימת מספר מספק של בעלי הזכויות לפי דין; קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים וקבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי זכויות משכנתה בבניין. להלן אבחן את חלותם של כל אחד מהתנאים הנזכרים.

     

    תנאי מתלה ראשון - חתימת מספר מספק של בעלי הזכויות על ההסכם

     

20. סעיף 5(א) בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") קובע כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. לצד זאת נקבע כי המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את ביצוע העבודה לפי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם ובלבד שנתנה לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. להשלמת התמונה יצוין כי לפי סעיף 12 בחוק החיזוק, הוראותיו חלות אף על בתים בעלי שתי דירות לפחות שאינם רשומים כבתים משותפים.

     

21. נלמד שבשלב ראשון, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הזכויות וככל שזו תינתן, ביצוע העבודה מותנה באישור המפקח על המקרקעין.

     

    המבקשים טוענים בפתח סיכומיהם כי "מזה שנים רבות" לא קיים הרוב הדרוש. בדברים אלו מכוונים המבקשים, בין היתר, לכך ששלושה מבעלי הדירות שחתמו על ההסכם מכרו את דירותיהם מבלי שהרוכשים החדשים חתמו על ההסכם. אני סבור כי בכך אין כל רבותא מבחינת המבקשים. התנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא חתימת 66% מבעלי הזכויות וזאת במועד החתימה על ההסכם (בסעיף 6.1 להסכם נאמר כי הוא: "יכנס לתוקף רק לאחר חתימתו על ידי מספר מספק של בעלי זכויות כנדרש על פי דין"). נחזה כי המועד לבחינת תנאי הרוב המספק הוא מועד חתימת ההסכם. ודוקו. אין עסקינן בתנאי מפסיק, לפיו יפוג תוקפו של ההסכם במקרה שתנאי היקף החתימות יחדל מלהתקיים. הדברים אף עולים מהודעת דוא"ל מטעם עו"ד גלבוע לדיירים מיום 22.8.2012 (שכנזכר יוצגו על ידו), בזו הלשון: "הריני שמח לעדכנכם, כי בשעה טובה ומוצלחת, השלמנו את החתמת 12 מבעלי הזכויות בחלקה על הסכם החיזוק והבניה (...) בהתאם, קיים הרוב הדרוש על פי חוק על מנת לאפשר את קיום הפרוייקט" (ראו נספח ה' לתצהיר המשיב).

     

22. המבקשים מוסיפים על כך וטוענים, כי המשיבה לא טרחה לפנות אל המפקח על המקרקעין לצורך קבלת אישור לביצוע הבנייה, בשים לב לבעלי הזכויות בבניין המביעים התנגדות. בעניין זה אף צוין, כי ביצוע העבודה כפי שהוסכם הוא בשטחו הפרטי של אחד מבעלי הקרקע (ולא בשטח משותף) ולפיכך נדרשת הסכמתו האישית.

     

    לעניין זה מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה פנייה למפקח על המקרקעין בכגון דא אפשרית לאחר שניתן היתר בנייה. היתר כאמור טרם ניתן עד למועד זה. לפיכך, אין לומר כי המשיבה איחרה את המועד לביצוע פניה אל המפקח על המקרקעין.

     

23. אשר לבעלי הזכויות שחתמו על ההסכם וכוונת המשיבה לפנות אל המפקח על המקרקעין, יפה ההפניה לדברי עו"ד גלבוע בהודעתו אל הדיירים (מב/16), לאמור:

     

    "עד למועד זה חתמו כל בעלי הזכויות על ההסכם, למעט רחל איצקוביץ (...), עוה"ד עופרה זילברשץ ואחיה ממשפחת ווסקובויניק (...) אנו מנסים לקדם את חתימת ההסכם גם על ידי בעלי זכויות אלו ולהביא להסכמות מלאות, ואולם ככל שהליכי התכנון יתקדמו ולא יעלה בידינו להביא לכך, בכוונת החברה לפעול ולהגיש תביעה למפקחת על הבתים המשותפים, בכדי שתורה על קיום הפרויקט".

     

    הודעת דוא"ל זו אינה נושאת תאריך אולם מנספח מב/17 נלמד כי היא נשלחה ביום 5.2.2013.

     

24. בהינתן כל אלו, מסקנתי היא שהתקיים התנאי המתלה לעניין היקף החתימות הנדרש על-פי דין. אין בדברים אלו לגרוע מטענות מי מהנוגעים בדבר ככל שיתנהל הליך לפני המפקח על המקרקעין.

     

    תנאי מתלה שני - קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים

     

25. אין חולק כי התנאי שעניינו קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם לא התקיים. אולם, לעניין זה טוענת המשיבה, כי המבקשים הם שמנעו בהתנהלותם את הגשת הבקשה להיתר ולפיכך אין הם זכאים להסתמך על אי התקיימות התנאי. לעניין זה מפנה המשיבה להוראת סעיף 28(א) בחוק החוזים לפיה: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו".

     

26. נטען, כי בעוד שהמשיבה העבירה למבקשים תכניות בנייה כבסיס לבקשה להגשת היתר בנייה והפצירה בהם לשתף עמה פעולה - הם, מצדם, ישבו "בחיבוק ידיים" ולא פעלו על מנת לקדם את ביצוע הפרויקט. שוכנעתי כי יש ממש בגרסת המשיבה בהקשר זה, אף כי לא ראיתי כיצד יש בכך כדי לסייע לה בהגנתה.

     

27. על פי סעיף 8.1 להסכם, נדרשה המשיבה להכין תכניות לצורך קבלת היתר בנייה, ולהעבירן לדיירים לצורך קבלת הערותיהם, שלאחריהן תוגש הבקשה להיתר בנייה. אסקור את השתלשלות העניינים בעניין זה לאור החשיבות שנודעת לה בכל הנוגע להתנהלות הצדדים ובחירתי לחרוג מן הכלל בהקשר הוצאות הדיון.

     

    • ביום 30.4.2013 הודיעה המשיבה לדיירים כי התכניות שהוכנו על ידה וצורפו להסכם הפכו לבלתי רלוונטיות, לאור הפקדת תכנית עירונית חדשה (תכנית רובע 3), שהעלתה דרישות תכנוניות חדשות. הובהר, כי המשיבה שוקדת על הכנת גרמושקה חדשה לצורך בקשה להיתר בניה.

    • ביום 16.6.2013 התקבלו אצל הדיירים תכניות מעודכנות מאת המשיבה (נספח י1 לתצהיר המשיב).

    • כפי שעולה מהודעתו של עו"ד גלבוע לדיירים מיום 10.7.2013 (נספח י5 לתצהיר המשיב), ביום 3.7.2013 התקיימה פגישה של הדיירים עם עו"ד גלבוע במטרה לדון בהערותיהם ביחס לתכנית. בפגישה זו סוכם כי המועד האחרון לקבלת הערות הדיירים הוא עד ליום 25.7.2013.

    • ביום 12.8.2013 העבירה המשיבה לאדריכלית מטעמה את השאלות וההערות מטעם הדיירים (נספח י4 לתצהיר המשיב).

    • ביום 20.10.2013 העבירה המשיבה לדיירים את התייחסותה המפורטת להערותיהם ושאלותיהם (נספח מב/14). במכתב נוסף של המשיבה מאותו מועד (נספח ה10 לתצהיר המשיב) נאמר, כי אם לאחר מתן ההתייחסות המפורטת כאמור תוותרנה לדיירים שאלות או אי הבנות, תתקיים פגישה בה יינתן להם מענה. כן נאמר, כי עם קבלת אישור נציגות הדיירים ניתן יהיה להגיש את הבקשה להיתר בנייה.

    • ביום 12.11.2013 שלח המבקש 2 למשיב מכתב בו הלין על היעדר "כל קורלציה בין ההטבות ליזם אל מול התמורה לדיירים" (נספח מב/15).

    • במכתב ששלחה המשיבה לדיירים (התאריך המופיע עליו משובש) הוזמנו הדיירים לפגישה עם נציגי המשיבה ביום 13.1.2014. וזו לשון המכתב: "... בטרם תוגש הבקשה להיתר בנייה, מצאנו לנכון לקיים פגישה בין אדריכלית הפרויקט, הגב' עדנה מור לבין דייר הבית, במסגרתה יוכלו הדיירים לקבל הסברים והבהרות בכל הנוגע לנושא התכנוני של הפרוייקט, ומיקסום זכויות הבניה בבניין, על רקע ולאור הנתונים ההנדסיים של הבניין במצבו הנוכחי. הפגישה תתקיים ביום שני 13.1.14 במשרדה של האדריכלית (...) אנו רואים חשיבות בהשתתפותכם בפגישה זו ומצפים לבואכם..." (נספח י"א לתצהיר המשיב). המבקשת 7 אישרה בעדותה, כי אף אחד מהדיירים לא הגיע לפגישה המדוברת (ראו פרו' עמ' 51, שו' 11-7).

    • במכתבו של עו"ד גבר למשיבה מיום 19.2.2014 נטען כי המשיבה הציגה מצגי-שווא והפרה באופן יסודי את ההסכם שתוקפו פקע. בנסיבות אלו, צוין כי הדיירים לא ישתתפו בפגישה במשרדה של האדריכלית (נספח ג' לתצהיר המשיב).

    • ביום 26.6.2014 פנתה המשיבה אל המבקשת 7 - שהייתה חברה בנציגות הדיירים, במכתב הסוקר את השתלשלות העברת התכניות, מענה מקצועי להסתייגויות וחוסר הענות מצד הדיירים. בין היתר, נכתב כי: "... התוצאה היא כי בשל היעדר שיתוף פעולה מצד הדיירים/הנציגות, תהליך קבלת ההיתר מתעכב ונמנע מאיתנו מלקדם את הפרוייקט! השארת המצב כפי שהוא גורמת לנו לנזק, ואנו מבקשים לקדם את ביצוע הפרוייקט כמתחייב מהסכם התמ"א בינינו" (נספח ג' לתצהיר המשיב).

    • אף משרשרת התכתבויות בין המשיב לבין עו"ד גבר (נספח ג' לתצהיר המשיב) עולה ניסיונה של המשיבה להביא לקידום הפרויקט. כך, ביום 11.12.2014 פנה המשיב לעו"ד גבר בבקשה לקיים פגישה בעניין הפרויקט. ביום 18.5.2015 ציין המשיב בהודעתו, כך: "בתאריך 31.12.2014 קיימנו פגישה במשרדך בעניין פרויקט תמ"א 38 בדיזינגוף. הפגישה הסתיימה בכך שסוכם כי תחזור אליי בעניין קידום הפרוייקט. מאז לא שמעתי ממך. האדריכלית מטעמינו מעוניינת לקדם את הבקשה לקבלת היתר בניה אלא שעד לרגע זה לא קיבלנו את עמדת הנציגות לטיוטה שהועברה אליהם (...) הייתי מבקש לקיים פגישה נוספת במטרה להציע הצעות לקידום הפרוייקט". ביום 30.5.2015 ציין המשיב בהודעתו לעו"ד גבר, כך: "טרם קיבלתי התייחסות לפנייתי. ככל שהנך עדיין מייצג את דיירי דיזינגוף, אבקש לקיים עמך פגישה בשבוע הקרוב". באותו יום השיב עו"ד גבר, כי: "אבקש הנחי6ת (צ"ל: הנחיות – א' י') ממרשי ונעמוד בקשר". ביום 8.6.2015 ציין המשיב כך: "שבוע חלף מאז שהיית אמור לפנות למרשיך ולא שמעתי ממך מאז (...) אני מבקש לדעת נכון להיום את מי מדיירי דיזינגוף 239 אתה מייצג".

       

28. מנתונים אובייקטיבים אלו נלמד כי המשיבה פעלה במטרה להגיש בקשה להיתר בנייה, אלא שהמבקשים בחרו להימנע משיתוף פעולה עמה. שעה שלא התקיים תנאי מתלה בשל התנהלות זו, לא מצאתי כיצד יש בכך כדי למנוע את כניסת ההסכם לתוקף.

     

29. בסיכומיהם טוענים המבקשים, כי הפעולות שביצעה המשיבה התמצו בשליחת מכתב או דוא"ל לדיירים מדי מספר חודשים וככל שהיה ממש בטענת המשיבה ביחס לחוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים, אזי היה באפשרותה לחתום בעצמה על בקשה להיתר בנייה מכוח סעיפים 8.6-8.5 להסכם. אין בידי לקבל טענות אלו. בהסכם נקבע (סעיף 8.1) כי תכניות לאישור רשויות התכנון תוגשנה לאחר שתאושרנה על ידי הדיירים ("צוות הפעולה"). דומה כי אין מחלוקת של ממש שפעולה חד-צדדית מצד המשיבה כדי ביצוע מעין מחטף בהגשת הבקשה להיתר שעה שהיא מודעת לחוסר שביעות רצון מצד הדיירים, אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום-הלב.

     

    סיכומו של עניין זה, מקובלת עלי טענת המשיבה כי התנהלות המבקשים אינה מאפשרת את הסתמכותם על תנאי בדבר הגשת בקשה להיתר בנייה.

     

    תנאי מתלה שלישי - קבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי משכנתה בבניין

     

30. מעיון בהסכם עולה כי טרם הגיע המועד לקיום תנאי קבלת הסכמת הבנקים בעלי זכות משכנתה בבניין להחרגת הזכויות הנמכרות למשיבה מהמשכנתה. סעיף 6.1.2 להסכם מלמד כי על תנאי זה להתקיים עד למועד תחילת ביצוע העבודות, שטרם החלו. יתרה מכך, כפי שאכן ציינה המשיבה, בהסכם נקבעה זכותה להודיע על רצונה לקיים את ההסכם גם ללא הסכמות הבנקים כאמור, ככל שאלו לא תינתנה עד לתום המועד שנקבע בהסכם. לפיכך, אף תנאי מתלה זה לא מונע את כניסתו של ההסכם לתוקף.

     

    הפרת המשיבה את ההסכם

     

31. שוכנעתי כי יש מקום לקבל חלק מטענות המבקשים בדבר הפרת המשיבה את ההסכם.

     

32. לנוכח השתלשלות העניינים שנסקרה לעיל, המשיבה לא הפרה את חובתה על פי ההסכם להכנת התכניות ולהגשת בקשה להיתר בנייה. עם זאת ובשונה, מצאתי מקום לקבל את הטענה כי המשיבה הפרה את התחייבותה לתכנן חדרי ממ"ד בבניין. הוראת סעיף 8.3 להסכם קובעת, כי: "ככל שיתאפשר להוסיף מרפסות ו/או חדרי ממ"ד באיזה מן היחידות הקיימות ו/או בבנין, יבצע היזם את תוספת הבניה ביחידות להן ניתן להוסיף שטחים כאמור ו/או בבנין, וישא בכל התשלומים והעלויות בגין כך (...) מוסכם כי באם רשויות התכנון לא תאשרנה את תוספות הבניה או איזה חלק מהן מכל סיבה שהיא (...) תוספות הבניה לא תיכללנה בבקשה ההיתר ולא תיבננה בפועל".

     

33. בהקשר זה ציינה המשיבה כי בהתאם לחוות דעת האדריכלית, "נכון לאותו מועד לא ניתן היה לבנות ממ"דים" (ראו סעיף 13(ג)(8) לתשובה לתובענה וכן מסמך מטעם האדריכלית לדיירים, נספח י3 לתצהיר המשיב, פסקה טז).

     

34. המשיבה נסמכת על עמדת האדריכלית לפיה לא ניתן לבנות חדרי ממ"ד ביחידות הדיור הקיימות בבניין. אולם, נוסחו המפורש של סעיף 8.3 להסכם מלמד כי תוספת בנייה כאמור תתוכנן ותיבנה ככל שתאושר על ידי רשויות התכנון, וכי רק "באם רשויות התכנון לא תאשרנה את תוספות הבניה", אלו לא תיכללנה בבקשה להיתר. אני סבור כי נוסח זה משקף התחייבות מפורשת החלה על המשיבה להביא מלפני הועדה המקומית בקשה לבניית ממ"דים. התרשמתי כי המשיבה לא הייתה רשאית להסתפק בעמדת האדריכלית מטעמה בנדון וכי היא הפרה את התחייבותה זו.

     

35. אשר לטענה בדבר אי מתן ערבות בידי גזיאל. שוכנעתי כי התנהלותה של המשיבה משקפת הפרה צפויה של ההסכם בהקשר זה מטעמה. בסעיף 18.6 להסכם נקבע כי גזיאל יחתום "כערב אישית למילוי כל התחייבויות היזם על פי הסכם זה". לעניין זה טוענת המשיבה, כי לא הייתה התחייבות לכך שגזיאל יישאר בעל תפקיד מטעמה ודי בכך שתינתן ערבות על ידי מי ממנהליה. הדברים מעוררים קושי שהמשיבה לא הציבה לו פתרונים משכנעים. לא ברור המקום אותה מבקשת המשיבה ליצור כדי לאפשר לחייב להחליף ערב לחיוביו באופן חד-צדדי, מבלי לשמוע את עמדתו של הנושה בנדון.

     

36. ההסכם בענייננו נקב במפורש בשמו של גזיאל כערב. לא הוסכם שלחיובי המשיבה יערוב מי ממנהליה, לפי בחירתה הבלעדית. לא ברורה בחירת המשיבה ליתן למבקשים הודעה חד-צדדית בדבר החלפת הערב. אכן, עלולים להיות מצבים בהם יהיה זה בלתי אפשרי ולו מבחינה טכנית להמשיך ולספק את הערבות עליה סוכם. כך למשל במקרה של פטירת הערב. אולם, במצב מעין זה שמלפניי, מן הראוי כי החייב והנושה יגיעו להסכמה בדבר זהות הערב החלופי. יפה לענייננו ההשוואה לדברים שנאמרו ב-רע"א 1554/16 ‏י.ש. אבן ישראל בע"מ נ' שולמן (5.6.2016), לאמור:

     

    "כאשר מבקש החייב מבעל הבטוחה להמירה בבטוחה אחרת, הוא רשאי לסרב סירוב ענייני, ואינו רשאי לסרב סירוב דווקני. ככל שהבטוחה החלופית אינה דומה לבטוחה המקורית, מפני שוויה הנמוך, אופן מימושה, או מאפיינים יחודיים אחרים שלה, סביר להניח שהסירוב יהיה לגיטימי".

    הדברים נאמרו על ידי כב' השופט סולברג, שנותר בדעת מיעוט אשר לתוצאה הקונקרטית באותו מקרה, אולם יתר השופטים הביעו תמימות דעים אשר לדבריו (ראו סעיף 1 לפסק דינו של כב' השופט עמית).

     

37. אני סבור כי נקודת המוצא המשתקפת היא שבמקרה בו חייב מעוניין בשינוי הבטוחה שהוסכם עליה והחלפתה בבטוחה אחרת, עליו לבקש זאת מבעל הבטוחה. במצב כזה ובמקרה שבעל הבטוחה מסרב לבקשה, ייבחנו השיקולים שבבסיס הסירוב – האם הם ענייניים או שרירותיים.

     

38. בענייננו, לא הייתה כל בקשה מצד המשיבה, אלא הודעה חד-צדדית. יתרה מכך. מהראיות שהוצגו נחזה כי הערב החלופי שהוצע - המשיב - אינו בעל יכולת כלכלית לשמש כערב וזאת על פי דבריו שלו. בעניין זה הפנו המבקשים לדברי בית המשפט ב-הפ"ב (מח' ת"א) 14188-02-15‏ גזיאל נ' פז ‏(7.6.2015), שם נאמר שהמשיבים העידו על עצמם "כי מצבם הכלכלי בכי רע משום שלחברה חובות כספיים ניכרים וכלפי צדדים", והמשיב אף ציין כי הוא "נאלץ לקחת הלוואות בשוק האפור ולהתחייב התחייבויות הכרוכות בהפסדים ניכרים". מכאן שיש בידי המבקשים טעם ענייני לכאורה לסירוב להחלפת הערב שהוצעה (וליתר דיוק – שהודע להם עליה).

     

    אכן, כשנשאל המבקש 2 על כשרותו של גזיאל לשמש כערב, השיב כי אין לו היכרות מוקדמת עמו והוסיף על כך כי הוא לא בדק את מצבו הכלכלי, אלא סמך בעניין זה "על הוועד" (ראו פרו' עמ' 13, שו' 26-17). אולם, לצד זאת, הפנו המבקשים להודעת דוא"ל ששלחה בתה של המבקשת 3 לעו"ד גלבוע ביום 7.2.2013, בה הועלו תמיהות לגבי יכולתה של המשיבה לשנות באורח חד-צדדי את זהות הערב, ללא הסכמת הדיירים וכן שאלות לגבי חוסנו הכלכלי של המשיב שנכנס בנעליו של גזיאל (מב/17). אכן, שולחת ההודעה לא העידה בפניי ולכאורה הדברים מהווים עדות מפי-השמועה. אולם, משראיה זו הובאה אך להוכחת עצם אמירת הדברים ולא להוכחת תוכנם, ראיתי לנכון לקבלה. הוכח כי חלק מהמבקשים (או מי מטעמם) הביעו תרעומת לגבי החלפת הערב. כך גם במכתב עו"ד גבר מיום 19.2.2014 נאמר כי אי-מתן ערבות על ידי גזיאל מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

     

39. נמצא כי לא ניתנה ערבות אישית על ידי גזיאל, כמוסכם. בהקשר זה הפנתה המשיבה לסעיף 9.1 להסכם, שלפיו המועד למסירת הבטוחות על פי ההסכם הוא עד לתחילת ביצוע העבודות מושא הפרויקט. אכן, טרם הגיע המועד להעמדת הבטוחה. אולם, המשיבה כבר הודיעה כי הערבות לא תינתן על ידי גזיאל, אלא על ידי המשיב. התרשמתי כי בכך גילתה המשיבה את דעתה, למעשה, כי היא לא תקיים חיוב שנקבע בחוזה, בבחינת הפרה צפויה, כפי הקבוע בסעיף 17 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), אשר מזכה את הנפגע מן ההפרה בתרופות.

     

    בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, לא ראיתי צורך להרחיב את יריעת הדיון ביתר ההפרות להן טענו המבקשים, שממילא לא מצאתי שהן בבחינת הפרות יסודיות (כגון אי-הצגת חוות דעת קונסטרקטור ואי-דיווח על ההסכם לרשויות המס).

     

40. אשר לנפקות ההפרות ולבחינת זכות המבקשים לביטול ההסכם. הוראת סעיף 7 בחוק התרופות קובעת באילו מקרים יהיה רשאי נפגע מהפרת חוזה לבטלו, כך:

     

    "(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית

    (ב)היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק...".

     

    הפרה יסודית מוגדרת בסעיף 6 בחוק התרופות, כ:"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה (...)".

     

    סעיף 8 בחוק התרופות דן באופן בו ייעשה ביטול חוזה, כך:

     

    "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על

      ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן

    למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

     

41. הדברים סוכמו ב-ע"א 6907/16 אקרמן נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ (20.12.2017), לאמור:

     

    "סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (...) קובע כי צד לחוזה הנפגע מהפרתו, רשאי לבטלו בהתקיים אחד משני מצבים: כאשר ההפרה הינה הפרה יסודית, או כאשר ההפרה אינה יסודית אך הצד הנפגע נתן לצד המפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. סעיף 8לחוק החוזים (תרופות) מסדיר את דרך ביטולו של חוזה, כאשר צד הפר אותו. כאשר מדובר בהפרה יסודית, על הנפגע ליתן הודעה על ביטול החוזה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה, וכאשר ההפרה אינה הפרה יסודית או כאשר ההפרה יסודית אך ניתנה ארכה לקיום החוזה, תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

     

42. במכתב עו"ד גבר למשיבה מיום 19.2.2014 צוין ביחס לסוגיית המרפסות וחדרי הממ"ד, בזה הנוסח: "בהתאם להוראת סעיף 8.3 להסכם, על החברה להוסיף מרפסות ו/או חדרי ממ"ד ביחידות הקיימות. אודה על קבלת מידע באשר לפעולות אותן נקטה החברה בהקשר זה". נחזה כי בכך ניתנה למשיבה הזדמנות לתקן את ההפרה בעניין זה, עת לא נכללו בתכניות מרפסות ו/או חדרי ממ"ד, או למצער להגן על עמדתה כי תוספות אלה אינן אפשריות מבחינה תכנונית. המשיבה לא עשתה כן במשך כשנתיים, עד שנודע לה על התפטרותו של עו"ד גבר מייצוג הדיירים ביום 28.1.2016, ואף לא לאחר מכן.

     

43. בכל הנוגע לערבות אישית של גזיאל, צוין במכתבו של עו"ד גבר הנזכר כי ערבות זו לא סופקה, תוך שנאמר כי הדבר מהווה הפרה יסודית. לצד זאת, לא הוברר כי הדיירים עומדים על ביטול ההסכם. בסיום מכתבו ציין עו"ד גבר כי עד שלא יומצאו המסמכים שהתבקשו על ידו, לא ישתתפו הדיירים בפגישה עם האדריכלית, תוך שנאמר כי הם "שומרים על זכותם להתנגד לכל תוכנית שאינה עומדת בהוראות ההסכם, ככל שההסכם עדיין תקף". נחזה כי בכך ניתנה למשיבה אורכה לתקן את ההפרות הנטענות. משניתנה אורכה, השאלה בדבר טיב ההפרות (אם יסודיות הן אם לאו) היא בעלת חשיבות משנית. נמצא כי המבקשים ויתרו על הזכות שעמדה להם - לפי לשיטתם - לביטול מידי של ההסכם בתגובה להפרה יסודית (ככל שאכן הייתה כזו, ואיני מקבע בכך מסמרות), ובחרו במתן אורכה למשיבה.

     

    אלא שהמשיבה, מצדה, לא פעלה לתיקון ההפרות הנטענות. אכן, המשיבה ביקשה לקיים פגישות עם הדיירים בנוכחות האדריכלית מטעמה ולא זכתה לשיתוף פעולה מצדם. אולם, בהקשר זה של הדיון בכך אין סגי. אני סבור כי על מנת שהמשיבה תצא ידי חובתה בעניין זה היה עליה, למצער, להעלות על הכתב את התייחסותה העניינית לטענות בדבר ההפרות הנטענות. זאת לא עשתה המשיבה. המבקשים, לעומת זאת, עמדו מנגד ולא הודיעו על ביטול סופי ומוחלט של ההסכם, עד להגשת התובענה דנא בשנת 2018.

     

44. בנסיבות אלו, ניכר כי שני הצדדים לא פעלו באופן המיטבי. עם זאת, המשיבה הגדילה לעשות ובמשך כשלוש שנים לאחר שרשמה את הערות האזהרה על דירות המבקשים עד להגשת תובענה זו, היא לא פעלה בכל אופן שהוא כדי לקדם את הפרויקט. המשיבה, כך נחזה, הסתפקה בכך שרשומות על זכויות המבקשים בדירות הערות אזהרה שיש בהן למנוע מהם לערוך עסקה נוגדת. לבד מכך, מרגע רישום הערות האזהרה, לא הביעה המשיבה כל עניין בהוצאת ההסכם אל הפועל. אף אם לא היה שיתוף פעולה מצד הדיירים במהלך השנים 2015-2014 ואילך, יכלה המשיבה לפנות לאפיק משפטי ולבקש לאכוף את ההסכם על הדיירים ולו כדי להפשיר את הקיפאון העמוק אליו נקלעו הצדדים והפרויקט, כמצופה ממנה כיזם פרוייקט התחדשות עירונית. בעניין זה ציין המשיב בעדותו, כי העדיף לא לנקוט בהליכים משפטיים אלא לפעול "בדרכי נועם" (ראו פרו', עמ' 26, שו' 24-22). הדבר אינו עולה בקנה אחד עם חלוף הזמן הרב ועם רישום הערות אזהרה באופן חד-צדדי, מבלי להודיע על כך למבקשים אף לא לאחר מעשה (בעניין זה ראו דברי המשיב בפרו' עמ' 19, שו' 30-26).

     

45. שוכנעתי כי מערכת היחסים בין הצדדים היא כה עכורה עד כי לא נותר כל אמון ביניהם. בין היתר, המבקשים ציינו בסיכומיהם כי הם חשים כבני ערובה של המשיבה שרשמה הערות אזהרה מאחורי גבם מבלי ליידעם וזאת כשהיא מודעת לטענותיהם בדבר הפרת ההסכם.

     

    בדומה, פרק נרחב בטיעוניהם הקדישו המבקשים לסוגיית המצגים המטעים שהציגה המשיבה אשר לניסיונה המקצועי, שלכאורה כולל פרויקטים נוספים ("בכל הפרויקטים המבוצעים על ידי חברת ג.ג", יכולת "לבצע מספר פרויקטים בו זמנית"). זאת, כאשר בדיעבד התברר כי המשיבה הוקמה במיוחד לצורך ביצוע הפרויקט ואין לה ניסיון קודם בפרויקטים דומים.

     

    אף חוסר היכולת הכלכלי של המשיבים (כפי שהתברר על פי דברי המשיב בהליך משפטי אחר) וסוגיית ביטול ערבותו של גזיאל באופן חד-צדדי והחלפתו במשיב, לא תרמו לאמון מצד המבקשים. לכך יש להוסיף את סברת המבקשים שהמשיבה טענה כי אין זה אפשרי לבנות מרפסות וחדרי ממ"ד אך מטעמי חסכון כספי.

     

    אף אם יאמר כי אין בכוחו של כל אחד מהנושאים האמורים לבדו כדי להביא לביטול ההסכם, שוכנעתי כי בהצטברותם יחד, לצד חוסר האמון הרב שקיים בין הצדדים, לא יהיה זה נכון להורות על המשך הקשר החוזי ביניהם.

     

46. לא נעלמה מעיני סברת המשיבים לפיה המבקשים מתנערים מן ההסכם אך מטעמי טעות בכדאיות העסקה. בעניין זה נסמכים המשיבים, בין היתר, על דברי המבקשת 7 בחקירתה (ראו פרו' עמ' 55, שו' 27 ואילך). עם זאת, כפי שציינו המשיבים, המבקשים הדפו בעיקשות את כל הצעות הפשרה שהונחו בפניהם, אף שהמשיבים נכונו לשפר את תנאי ההסכם מבחינת המבקשים (כפי שפורט בסיכומי המשיבים). אין לכחד כי תנאי העסקה הם לא הדבר העיקרי העומד לנגד עיניהם של המבקשים, אלא סוגיות של יכולת, ערבות ואמון. בנסיבות אלו מוטב לצדדים שיפנו לדרכם.

     

47. על מנת שלא יצא הנייר חסר, ראויה התייחסות לטענת המשיבים לפיה המבקשים לא ביטלו את ההסכם בתוך זמן סביר לאחר שלא תוקנו ההפרות להן טענו. אולם, כבר נאמר, כי: "הרצון לשים קץ לחוזה אינו חייב להתבטא במתן הודעה פורמלית דוקא (...) אלא די היה בגילוי רצון על-ידי התנהגות" (ראו ע"א 557/75‏ ‏אגקי נ' כהן, פ''ד ל(2) 064). בענייננו וכנזכר, נוצר ניתוק מוחלט בין הצדדים משך כשלוש שנים עד להגשת התובענה ושוכנעתי כי יש בהתנהגות זו כדי ללמד על אומד דעתם של המבקשים. למעלה משמונה שנים חלפו מאז כריתת ההסכם ובמרבית התקופה הוא והבניין עמד כאבן שאין לה הופכין. חלוף הזמן משמעותי בהקשר זה, באופן המהווה חיזוק למסקנתי כי לא יהיה זה נכון לאכוף את ההסכם כיום. אף שאני נכון להניח כי הערות האזהרה נרשמו כדין, אין בכך להשפיע על מסקנתי.

     

    פיצול סעדים

     

48. אכן, הכלל הוא כי על תובע למצות באותו הליך את מלוא הסעדים הנובעים מעילת תביעה אחת (ראו תקנה 44 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, אשר היו בתוקף בזמן הגשת התובענה). אולם, לאור מכלול הנסיבות, ראיתי לנכון לאפשר למבקשים לתבוע את נזקיהם הנטענים בתביעה נפרדת.

     

49. כאשר מוגשת תובענה לסעד הצהרתי אזי התובע כלל לא נדרש להיתר לפיצול סעדים כדי להגיש תביעה נוספת הנובעת מאותה עילה (ראו רע"א 903/18 אביב ס.ה.ר נכסים מניבים בע"מ נ' חבר (29.4.2018)). בענייננו, התובענה היא אכן לסעד הצהרתי בעיקרה ולפיכך יש מקום להחלת הכלל לפיו במקרה זה לא נדרש היתר לפיצול סעדים. לא מצאתי כי יש בסעד הנוסף שהתובענה כוללת למחיקת הערות האזהרה כדי לשנות מגישתי. למותר לציין כי אף למשיבה עומדת הזכות להגשת תביעה כספית ביחס להוצאותיה מכוח סעיף 5 להסכם. הכל, מבלי שיהא בדברים כדי הבעת עמדה ביחס לזכויות מי מהצדדים לגופן.

     

    סוף דבר

     

50. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור כל המקובץ, דין התובענה נגד המשיבה להתקבל וניתן בזה צו למחיקת הערות האזהרה. התובענה האישית נגד המשיב נדחית משלא נמצא בסיס ראוי לחיובו בדין.

     

51. חרף התוצאה אליה הגעתי, שוכנעתי כי מדובר במקרה מיוחד המצדיק פסיקת הוצאות על הצד הנמוך. התחשבתי בסוג המחלוקת, במורכבותה, במשאבים אליהם נדרשו הצדדים, בדחיית התובענה נגד המשיב ובעיקר בהתנהלות הצדדים עובר להגשת התובענה.

     

    בנסיבות אלו, תישא המשיבה בהוצאות המבקשים בסכום כולל של 15,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 60 ימים ורק וככל שלא ישולם במועד יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

     

     

    ניתן היום, ג' אדר תשפ"א, 15 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.