שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' נ' רשות הפיתוח -על ידי רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ואח'

תביעה למתן סעד הצהרתי לאכיפת הסכם מכר מיום 1.10.1964. בהסכם נמכרו לתובעת שבעה מגרשים בבית דגן, והתובעת התחייבה לבנות על מגרשים אלו. התובעת לא עמדה בהתחייבותה בקשר לשני מגרשים, מגרש 52 ומגרש 57. כעת מבקשת התובעת להורות על אכיפת ההסכם כך שהבעלות במגרשים אלו תירשם על שמה. עוד מבקשת התובעת לחייב את הנתבעות בתשלום דמי שימוש ראויים בקשר למגרש 57 משנת 1978 ועד למועד פסק הדין בסך של 2,400,000 ₪.

רקע

1. ביום 1.10.1964 נחתם הסכם מכר בין רשות הפיתוח, על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") לבין התובעת במסגרתו נמכרו לתובעת המגרשים הבאים : מגרש 52 (בשטח של 1,500 מ"ר); מגרש 57 (בשטח של 1,650 מ"ר), חלק ממגרש 130 (בשטח של 1,250 מ"ר), ומגרשים 134- 131 (בשטח של 8,750 מ"ר), בגושים 6069, 6070 ו-6075 בבית דגן, למטרת הקמת שיכונים (להלן: "ההסכם"). שטח המגרשים הכולל עמד על 13,150 מ"ר, ונמכר בתמורה לסך של 33,287.5 ל"י.

   בהסכם התחייבו התובעת והרשות, בין היתר, כדלקמן:

   • הרשות התחייבה "להעביר את הנכס על שם הרוכש במשרד ספרי האחוזה בבעלות מלאה חפשי מכל שיעבוד ועיקול תוך שנה אחרי רשום הנכס בספרי האחוזה על שם המוכר..." וזאת בכפוף ליתר הוראות ההסכם (ס' 1(ב) בהסכם);

   • התובעת התחייבה להגיש לוועדת בנין ערים תכנית בניה מפורטת של הבניינים שיוקמו על המגרשים, לבצע את כל הפעולות הנדרשות לקבלת היתר, לפעול לביצוע התוכנית המאושרת באופן מידי, ולהתחיל בעבודות הבנייה בתוך שנתיים מיום חתימת ההסכם. נקבע כי "הנכס לא יועבר על שמו של הרוכש בספרי האחוזה לפני שהרוכש יקים חלק ניכר מן הבנין האמור לעיל" (ס' 2(א) בהסכם).

   • התובעת הצהירה כי ידוע לה התכנון / חוסר התכנון ביחס לנכס, כי היא לוקחת על עצמה את הסיכון הכרוך בכך וכי הטיפול הכרוך בתכנון יהיה על חשבונה וללא אחריות של הרשות (ס' 2(ב) בהסכם).

   • התובעת והרשות הסכימו, כתנאי יסודי, כי ככל שהתובעת לא תמלא את מטרת העסקה ו/או את התנאים בס' 2(א) בהסכם, הרשות תהיה רשאית, בין היתר, לבטל את ההסכם על יסוד הפרות אלו או חלקן; לקחת לידיה את הנכס; ולגבות דמי שימוש ראויים בגובה 6% ממחיר הנכס, לשנה, בגין תקופת השימוש ולנכותם מהסכומים ששולמו (ס' 2(ג) בהסכם).

2. לאחר חתימת ההסכם בנתה התובעת 80 יחידות דיור על חלק מהמגרשים מושא ההסכם. שני מגרשים נותרו בשיממונם: מגרש 52 ומגרש 57.

   מגרש 52 ממוקם כיום בחלק מחלקות 109 ו-112 בגוש 6076, ומגרש 57 ממוקם כיום בחלק מחלקות 3, 4, 112 ו- 114 בגוש 6076. החלקות רשומות במרשם המקרקעין, על שם רשות הפיתוח/ מדינת ישראל.

    

   הקמת מבנה תחנה לבריאות המשפחה במגרש 57

3. בתחילת שנות השבעים פעלה הנתבעת 2, המועצה המקומית בית דגן (להלן: "המועצה") להקים, בתחומי המועצה, מבנה תחנה לבריאות המשפחה (להלן: "התחנה"). המועצה בחרה לבנות את המבנה במגרש 57, שכן בסמוך לו, במגרש 58 נבנה מבנה קופת חולים והמועצה חפצה לרכז את מבני הבריאות במקום אחד. לשם כך יזמה המועצה את תכנית גמ/16/430. בתקנון התכנית נקבע כי מטרת התכנית היא לשנות את ייעוד חלקה מס' 57 מאזור מגורים לשטח לבניין ציבורי, לצורך בנית התחנה.

   ביום 5.11.1975 המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מרכז להפקיד את התכנית. ביום 13.10.1976 החליטה הועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית וזו פורסמה למתן תוקף ביום 23.3.1978.

4. ביום 30.12.1976 פנתה המועצה לסגן מנהל מחוז ת"א והמרכז ברשות, בבקשה להקצות לה את מגרש 57 לצורך בניית התחנה. המועצה ציינה כי לפי המידע שבידה מגרש 57 מצוי בבעלות של התובעת, אך הבעלות טרם נרשמה על שמה וכי בשיחה עם אדריכל התובעת נבחנה האפשרות שהמועצה תקבל את מגרש 57 לצורך בניית התחנה ואילו התובעת תקבל בתמורה מהרשות את חלקה 51 הסמוכה או חלקה אחרת בבית דגן. המועצה ביקשה כי הרשות תאשר לה לפעול בדרך זו.

5. במקביל פנתה המועצה ל"מפעל הפיס" וביקשה כי יאושר לה תקציב להקמת מבנה התחנה.

6. בהמשך לפניית המועצה, הודיע ראש המועצה לרשות ביום 4.2.1977 שהמועצה תשלם לרשות פיצויי הפקעה לפי חוק, בגין הפקעת מגרש 57 לפי תב"ע גמ/430.

7. ביום 8.5.1977 הודיעה הרשות למועצה כי לא תהיה מניעה תכנונית להחכיר לה את מגרש 57, להקמת התחנה המבוקשת, בהתאם לתנאים שפורטו במכתב ובתנאי שתוגש תכנית 16/430 לשינוי הייעוד למבנה ציבור, ולאחר אישורה.

8. ביום 15.5.1977 נערך דו"ח פיקוח על ידי הרשות ונמצא כי מגרש 57 ריק ולא נבנה עליו דבר.

9. ביום 24.7.1978, לאחר שתכנית גמ/16/430 פורסמה למתן תוקף, נחתם חוזה בין הרשות למועצה, לחכירת מגרש 57 בגוש 6076, וחלק מחלקות 3, 4, 112, ו-114, בשטח של 1,600 מ"ר, לתקופת חכירה שמיום 16.10.1977 ועד ליום 15.10.2026, להקמת התחנה (להלן: "חוזה החכירה").

10. בהתאם לטופס סיכום עסקת ההקצאה, שילמה המועצה לרשות 60% מערך המגרש מאחר והיא רשאית להפקיע עד 40% ללא תמורה. עוד התחייבה המועצה לשלם דמי חכירה שנתיים בסך 12 ל"י לשנה.

11. ביום 31.10.1978 חתמה הרשות על בקשה להיתר בניה שהגישה המועצה, להקמת מבנה התחנה. הקמת המבנה הושלמה בשנת 1980.

     

    פניות התובעת לרשות בקשר למגרש 57

12. ביום 20.3.1989 פנתה התובעת לרשות והודיעה כי הרשות מסרה, ככל הנראה בטעות, את מגרש 57 לקופת חולים, אשר הקימה על המגרש את התחנה. התובעת הציעה לתקן את הטעות באופן שהיא תקבל את המגרש הגובל, מגרש 58.

13. ביום 5.6.1989 פנתה התובעת לאחראי המחוזי לעסקאות ברשות, מר אלי בורג, וביקשה להעמיד לרשותה מגרש אחר בקרבת מגרש 57 וכתחליף לו.

14. ביום 4.9.1989 הודיע מר בורג לתובעת כי טרם ניתנה תשובתו מאחר שלא נמצא שטח חלופי מתאים; ביום 28.2.1991 הודיע מר בורג לתובעת כי חרף מאמציו, לא נמצאה קרקע חלופית ולפיכך אין מנוס מביטול העסקה והחזרת כספים לתובעת.

15. ביום 10.12.1991 העבירה הרשות לתובעת המחאה בסך 23,458.38 ₪.

16. ביום 16.12.1991 השיבה התובעת למר בורג כי מדובר ברכישה ולא בהקצאה או בהסכם פיתוח; כי למרות שמגרש 57 מיועד למגורים נבנה עליו מבנה טיפת חלב; וכי לא ברור כיצד יכולה הרשות לבטל הסכם רכישה על ידי הודעה חד צדדית. התובעת החזירה לרשות את ההמחאה שהעבירה לה, וביקשה כי הרשות תודיע על חזרתה מהודעת הביטול, וכי הבעיה תוסדר באמצעות חילופי מגרשים.

17. ביום 26.1.1992 דחה מר בורג את האמור במכתבה של התובעת, והבהיר שוב כי מאחר שלא נמצא מגרש חליפי, לא היה מנוס מביטול העסקה וביצוע החזר כספי. עוד הדגיש כי בשנת 1978 כאשר החכירה הרשות את המגרש למועצה בטעות, המגרש היה ריק.

18. ביום 18.2.1992 פנתה התובעת למנהל מחוז מרכז ברשות בבקשה לקיים פגישה בעניין הנידון. התובעת ציינה כי בשנות החמישים בנתה במתחם עשרות יחידות דיור ודאגה לפיתוח הסביבתי, ובשנת 1964 רכשה שטח נוסף של למעלה מ-13 דונמים, אשר על רובו ככולו נבנו בנייני מגורים, למעט מגרש 57, וזאת מסיבות שאינן תלויות בה. נטען כי אין מקום לבטל את העסקה ביטול חד צדדי ורטרואקטיבי שעה שהיא עמדה בהוראות ההסכם.

19. ביום 21.12.1994 פנתה התובעת בשנית למנהל מחוז מרכז ברשות, חזרה על טענותיה כי רכשה את מגרש 57 אך זה הוחכר בטעות למועצה, וטענה כי על הצדדים לפעול במשותף לפתרון הבעיה.

20. ביום 29.10.1995 הודיעה התובעת לרשות כי נפלה טעות בהסכם ביחס למגרש 52, המגרש השני עליו לא בנתה התובעת כאמור, כאשר נכתב בהסכם גוש 6070 בעוד שהמספר הנכון הוא 6076. התובעת ביקשה לתקן את הטעות.

21. ביום 28.1.1996 אישרה הרשות כי מגרש 52 מהווה, נכון לאותה עת, את גוש 6076 חלק מחלקות 109 ו-112 ומגרש 57 מהווה את גוש 6075 חלק מחלקה 76. כפי שיפורט להלן, התובעת טוענת כי תשובה זו מלמדת שבאותה עת הרשות הכירה בזכויותיה של התובעת גם במגרש 57.

22. ביום 5.12.1996 פנתה התובעת בשלישית למנהל מחוז מרכז ברשות בבקשה לפתרון הסוגיה. התובעת הציעה כי תיערך שמאות ושוויו של מגרש 57 יקוזז מחובות התובעת לרשות.

23. ביום 15.4.1998 השיבה הממונה המחוזית לעסקות ברשות, שהרשות אינה יכולה להיענות לבקשת התובעת להקצאת מגרשים חלופיים ללא מכרז. הודגש כי היה על התובעת, כבעלת הקרקע, לשמור על הקרקע ועל ייעודה ולעקוב אחר השינויים התכנונים.

     

    הליכי תכנון, הפקעה וההליכים המשפטיים

24. כאמור בשנת 1978 שונה היעוד של מגרש 57 ממגורים למבני ציבור. גם היעוד של מגרש 52 השתנה בחלוף השנים. כך, על פי חוות דעת מומחה התובעת, ביום 13.5.82 פורסמה למתן תוקף תכנית ממ/1420 ששינתה את יעוד מגרש 52 ממגורים לשצ"פ.

25. ביום 12.7.1995 הגישה התובעת תביעה לפיצויי הפקעה נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה מרכז, בקשר להפקעת מגרש 52 (המ' 8557/95; להלן: "התביעה הראשונה"). בכתב התביעה נטען כי בתכנית ממ/1420 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.3.1975 נקבע יעוד החלקה כולה כשטח ציבורי פתוח ונקבע כי החלקה תופקע על ידי המועצה. ביום 6.11.1996 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים, בו הוסכם שהתובעת תיזום תכנית למגורים במגרש מושא הבקשה; הוועדה תמליץ על התכנית והתובעת לא תתבע פיצויי הפקעה בכפוף לאישור התכנית.

26. ביום 11.3.1993 פורסמה בי"פ 4090 הודעה לפי ס' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ולפי חוק התכנון והבנייה, על הפקעה, בין היתר, של מגרש 57 (חלקות 3 112 ו-114). ביום 28.10.2002 פורסמה בי"פ 5122 הודעה לפי ס' 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, ולפי חוק התכנון והבנייה, שמגרש 57 (חלק מחלקות 4,3, 112 ו-114 בגוש 6076) יעבור לקניינה של המועצה.

27. ביום 7.9.2009 הגישה התובעת תביעה לפיצויי הפקעה נגד המועצה ונגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מרכז, בגין הפקעת מגרשים 52 ו-57 (ת"א 1965/09; להלן: "התביעה השנייה"); ביום 8.5.2014 הגישו המועצה והוועדה המקומית הודעת צד ג' נגד הרשות; ביום 5.5.2015 נמחקה התביעה, נוכח הודעת הוועדה המקומית על ביטול הפקעת המגרשים; בהחלטה מיום 26.5.2015 נדחתה בקשת התובעת לפסיקת הוצאות ההליך נקבע כי ביטול ההפקעה של מגרש 57 אינו מקנה לתובעת זכויות בו, וכי על הסוגיה להתברר בהליך נפרד.

28. ביום 29.8.2016 פנתה התובעת לרשות בדרישה לקיים את ההסכם ולרשום על שמה את זכויות הבעלות במגרשים 57 ו - 52 בלשכת רישום המקרקעין. משפנייתה סורבה הוגשה התביעה שבפני.

     

    טענות התובעת

29. לא קמה לרשות עילה לביטול ההסכם; התובעת לא הפרה את ההסכם והרשות לא היתה רשאית לבטלו.

30. רק בשנת 2014 התחוור לתובעת כי מגרש 57 הוחכר למועצה ונחתם חוזה חכירה בינה לבין הרשות. דבר זה נודע לתובעת מהודעת צד ג' שהוגשה נגד הרשות בתביעה השנייה, לה צורף חוזה החכירה. עד מועד זה התובעת לא ידעה ולא יכלה לדעת על העסקה הנוגדת בה התקשרה המועצה.

31. בהתאם לס' 1(ב) בהסכם, היה על הרשות לרשום את זכויות התובעת בלשכת רישום המקרקעין בתוך שנה מיום חתימת ההסכם, אך היא לא עשתה כן.

32. ממועד פרסום ההפקעות, בשנת 1993, ועד לביטולן בשנת 2015, ניסתה התובעת למצות זכויותיה לפיצויי הפקעה, במסגרת התביעות שהגישה. לאור ביטול ההפקעות על ידי המועצה חזר המצב הקנייני לקדמותו והתובעת היא בעלת מגרשים 52 ו-57 בהתאם להסכם .

33. הרשות הפרה את ההסכם הפרה יסודית, מאחר שהחכירה למועצה, ללא ידיעת התובעת, את מגרש 57.

34. ההתכתבויות בין התובעת לרשות מהוות הודאת בעל דין כי האחרונה הקצתה את מגרש 57 למועצה בטעות. לא ניתנה לתובעת הודעה על הפרת ההסכם, וממילא החל משנת 1978 התובעת לא יכולה היתה לבנות במגרש 57 בעטיה של הרשות שהחכירה את המגרש למועצה. ובכל מקרה, גם אם התובעת הפרה את ההסכם בכך שלא בנתה את יחידות הדיור, הרשות לא הייתה רשאית לבטל את ההסכם כחלוף שנים כה רבות, והודעת הביטול ששלחה הרשות, לא נשלחה תוך זמן סביר ממועד גילוי ההפרה.

35. בכל ההתכתבויות בין התובעת לרשות, לאחר מכתב הרשות מיום 26.1.1992 ועד לשנת 1996, אישרה הרשות את זכויות התובעת במגרש 57, חרף משלוח ההמחאה.

36. התובעת ביצעה את ההסכם ובנתה 80 יחידות דיור על 10 דונם שהם רוב השטח שנרכש (כ-77%), ועל שאר השטח, ככל הנראה, לא היה באפשרותה לבנות מסיבות תכנוניות. מכאן, שאף אם הייתה בכך הפרה, אין מדובר בהפרה יסודית המאפשרת את ביטול ההסכם, והיה על הרשות ליתן לתובעת ארכה לקיום ההסכם.

37. בשנת 1996 נענתה הרשות בחיוב לפניית התובעת לתיקון טעות סופר במספר הגוש אשר צוין בהסכם, ומכאן שאף 32 שנים לאחר החתימה על ההסכם ראתה הרשות בתובעת כבעלת הזכויות במגרש.

38. תקופת ההפקעה ותקופת התביעות הקודמות שהגישה התובעת אינן באות במניין תקופת ההתיישנות.

39. התובעת תמכה את תביעתה בשתי חוות דעת של שמאי המקרקעין יורם ברק. בחוות הדעת הראשונה מיום 1.7.2016 העריך השמאי ברק את דמי השימוש במגרש 57 לתקופה שמיום 24.7.1978 ועד ליום 30.6.2016, בסכום של 2,245,000 ₪. חוות הדעת השניה מיום 3.6.2020 הוגשה בקשר למיקום מגרשים 52 ו57 בחלקות הרשומות כיום במרשם המקרקעין.

    טענות הרשות

40. יש לסלק את התביעה על הסף מחמת התיישנות. עילת התביעה קמה לכל המאוחר בשנת 1991, כשהרשות הודיעה לתובעת על ביטול ההסכם והשיבה לה את הכספים. ממכתב המועצה מיום 30.12.1976 נראה כי כבר באותה שנה ידעה התובעת על כוונת המועצה לחכור את מגרש 57, וחזקה כי ידעה או שהיה עליה לדעת שהשטח אכן הוחכר למועצה לאור בניית מבנה התחנה. מהתנהלות התובעת במהלך השנים, עולה שהיא ויתרה על זכויותיה בשני המגרשים שכן היא לא פעלה למימוש זכויותיה הנטענות בהם, ואף לא עמדה בתנאי ההסכם ולא השלימה את הבנייה במגרשים 52 ו-57. התובעת אף לא התנגדה לשינוי ייעוד המקרקעין למרות שהיה ביכולתה לעשות כן ולא הגישה תביעה נגד הרשות בגין הודעת הביטול.

41. עתירת התובעת לתשלום דמי שימוש משנת 1978 התיישנה, וניתן לתבוע דמי שימוש לכל היותר תקופה של 7 שנים טרם מועד הגשת התביעה. ממילא, הרשות אינה חבה בדמי שימוש כמי שמנהלת את הקרקע. לפי ס' 2(ג) בהסכם היא זו הזכאית לדרוש דמי שימוש בשיעור 6% לשנה.

42. יש לסלק את התביעה על הסף גם מחמת שיהוי ניכר, אשר שינה לרעה את מצב הרשות לרבות גרימת נזק ראייתי. התובעת שקטה על שמריה משך כשלושה עשורים מהמועד בו הודע לה על ביטול ההסכם והשבת התמורה. התביעות שהגישה התובעת לפיצויי הפקעה אינן מאיינות את הצורך לנקוט בהליכים לבירור טענות התובעת בדבר זכויותיה הקנייניות, והתובעת מנועה כיום מלהעלות טענות נגד הרשות.

43. הדרישה בס' 2(א) בהסכם, לסיום עבודות הבנייה בתוך שנתיים מיום החתימה על ההסכם, היא דרישה מהותית הנוגעת ללב החיוב החוזי בין הצדדים. ההסכם בוטל כדין, עקב הפרת התנאי היסודי הקבוע בס' 2, שכן התובעת לא בנתה שיכונים במגרש 52 ו-57 ולפי ס' 14 בהסכם ניתן לבטלו ללא צורך במתן התראות בדבר הביטול.

44. זכות הבעלות של התובעת במגרשים לא השתכללה והיא אינה רשומה כבעלת הקרקע.

45. מכתבה של התובעת מיום 5.12.1996, במסגרתו הציעה לערוך שומה לחישוב שווי הקרקע להחזר הכספים, מלמד על ויתור מצדה על זכות הבעלות במגרש 57.

46. הרשות אומנם לא שלחה לתובעת הודעת ביטול ביחס למגרש 52 , אולם התובעת מוחזקת כמי שזנחה זכויותיה במגרש זה. על כן יש לדחות גם את תביעתה בקשר למגרש זה.

     

    טענות המועצה

47. יש לסלק את התביעה על הסף מחמת העדר יריבות ומחמת התיישנות. לחלופין, יש לקבוע כי התביעה הוגשה בשיהוי רב.

48. התובעת ידעה על הגשת תכנית גמ/16/430 אך לא הגישה התנגדות. התובעת אף לא נקטה בכל פעולה נגד הסכם החכירה בין הרשות למועצה, ולא טענה דבר במהלך בניית התחנה. רק לאחר כ-30 שנה הגישה התובעת תביעתה נגד המועצה; במהלך השנים התובעת לא חלקה על הקצאת מגרש 57 למועצה ועל זכויות המועצה בו, לא דרשה את החזר המגרש כי אם הקצאת מגרש חלופי ובכך הסכימה, לרבות בהתנהגות, לביטול דה פאקטו של ההסכם ביחס למגרש זה.

49. המועצה הייתה סמוכה ובטוחה כי ההסכם בוטל על דעת התובעת.

50. ההסכם בוטל כדין לאחר שהתובעת הפרה את הוראותיו. התובעת הפרה את ס' 2(א) בהסכם מאחר שלא הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובניה תכנית בנייה מפורטת לבניית שיכונים ולא התחילה את עבודות הבנייה תוך שנתיים מהחתימה על ההסכם ואף לא מאוחר יותר.

51. עם אישור תכנית גמ/16/430 לא ניתן לבנות על המגרש שיכונים כך שביצוע ההסכם הפך לבלתי אפשרי.

52. זכותה של המועצה עדיפה על זכות התובעת, מכוח "הלכת גנז" (ע"א 2643/97 גנז נ. בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (2003)). התובעת לא רשמה הערת אזהרה לטובתה; המועצה פעלה בתום לב; המועצה שילמה דמי חכירה בערך ריאלי ובנתה על המגרש מבנה ציבורי.

53. הסכומים הנתבעים על ידי התובעת, על בסיס חוות הדעת השמאית, מופרכים ותלושים מן המציאות.

     

    הודעת צד ג' מטעם המועצה

54. המועצה הגישה הודעת צד ג' נגד הרשות. בהודעתה טענה כי היא התבססה על הצהרות הרשות, בחוזה החכירה ובמהלך המשא המתן, שהרשות היא בעלת הזכויות במגרש 57 ושהיא רשאית להחכירו. על בסיס הצהרות אלו חתמה המועצה על חוזה החכירה, שילמה דמי חכירה, ובנתה את התחנה לטיפול באם ובילד. מהצהרות הרשות היה ברור כי ההסכם עם התובעת בטל ו/או שאינו בתוקף. המועצה סמכה על הצהרות הרשות בדבר בעלותה במקרקעין אף מכוח חזקת התקינות המנהלית. התובעת והרשות לא דאגו לרישום בעלות או למצער הערת אזהרה לטובת התובעת, והמועצה סמכה על כך שהרשות מוכרת לה נכס נקי מזכויות צד ג'.

    סכום ההודעה לצד ג' הועמד על סך של 436,691 ₪, עבור דרישת התובעת לדמי שימוש ראויים בגין 7 השנים שקדמו להגשת התביעה, וזאת מאחר שהתביעה בגין התקופה שקדמה לכך התיישנה.

55. בכתב ההגנה להודעת צד ג' טענה הרשות כי החכרת הקרקע למועצה נעשתה לבקשת המועצה וזו ידעה את המצב המשפטי לאשורו. המועצה היא זו שעמדה על חתימת הסכם החכירה בטרם הושלמו הליכי ההפקעה, זאת על מנת לקבל מענק שהובטח לה ממפעל הפיס. חוזה החכירה נחתם בכפוף לשינוי יעוד הקרקע, להפקעתה ותשלום פיצויים. המועצה לא עמדה בחובתה לשלם את פיצויי ההפקעה ועל כן עליה לשאת בדמי השימוש.

     

    הודעת צד ג' מטעם הרשות

56. הרשות הגישה הודעת צד ג' נגד המועצה, בטענה שאם תתקבל התביעה לדמי שימוש על המועצה לשאת בהם כמי שמשתמשת בקרקע. נטען כי ההסכמה להעניק למועצה את זכויות החכירה בקרקע הייתה כפופה לתשלום דמי חכירה ותשלום פיצויי הפקעה. מאחר שהמועצה לא הפקיעה את הקרקע ולא שילמה פיצויי הפקעה, עליה לשלם את דמי השימוש כמי שנהנית מהמקרקעין.

57. בכתב ההגנה להודעת צד ג' טענה המועצה כי בתחילה סוכם שהמגרש יופקע והמועצה תשלם את פיצויי ההפקעה. אולם, לאור הודעת הרשות כי המגרש מצוי בבעלותה המלאה, לא היה מקום לביצוע ההפקעה והמועצה חכרה את המגרש מהרשות באופן ישיר. עוד נטען כי הרשות אינה יכולה לטעון גם לחובת תשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעה שלא השתכללה, וגם לחובת תשלום דמי חכירה.

     

    דיון

    מגרש 57

    מיקום המגרש

58. המועצה טוענת כי מחוות הדעת שהגישה התובעת, כמו גם מנ/1 עולה כי מגרש 57 אינו קיים כיום, על כן אין לתובעת עילה לתביעה ולא ניתן עוד לרשום את המגרש על שמה.

59. יש לדחות טענה זו. הוכח באמצעות חוות דעת השמאי כי מגרש 57 מורכב מחלקי חלקות הרשומות במרשם המקרקעין, ואם תוכח טענת התובעת אין קושי להורות על רישום חלקי החלקות כמבוקש בכתב התביעה. עם זאת, וכפי שיפורט להלן אין בקביעה זו כדי לסייע לתובעת.

     

    התיישנות

60. כאמור, הרשות טוענת כי היא הודיעה על ביטול ההסכם עוד ביום 28.2.1991 וביום 10.12.1991 נשלח לתובעת שיק להשבת הכספים שהיא שילמה על פי ההסכם. לפיכך, כנטען, יש לקבוע כי התביעה התיישנה ולהורות על דחייתה. המועצה טוענת שהתביעה התיישנה מהטעם שהתביעה אינה תביעה לזכות במקרקעין אלא תביעה חוזית או כספית שהתיישנה טרם מועד הגשתה. המועצה מדגישה כי הזכות לקבלת פיצוי בדמות מגרש אחר ו/או דחיית הודעת ביטול ההסכם וההשבה, הן טענות חוזיות ומכאן שהמועד להתיישנות התביעה הוא 7 שנים לאחר הודעת הרשות לתובעת על ביטול ההסכם והשבת כספי התמורה. ואשר לעתירת התובעת לדמי שימוש, מדובר בתביעה כספית, אף היא מתיישנת לאחר 7 שנים, ולפיכך יש לדחות את התביעה ביחס לתקופה העולה על 7 שנים טרם מועד הגשת התביעה.

61. מצאתי יש לקבל את טענת ההתיישנות וזאת מן הנימוקים הבאים:

62. בהתאם לסעיף 5 בחוק ההתיישנות תובענה במקרקעין מוסדרים מתיישנת כעבור 25 שנים. התובעת מפנה לסעיף 159(ב) בחוק המקרקעין , הקובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, וטוענת כי מאחר ומדובר במקרקעין מוסדרים תביעתה לאכיפת הזכות שרכשה אינה מתיישנת.

    יש לדחות טענה זו שכן הפסיקה פירשה את סעיף 159(ב) הנ"ל כהוראה החלה רק על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים (ר' ע"א 1559/99 צימבלר נ. תורג'מן (29.6.2003), ע"א 520/96‏ חוסין נ' מיר (7.8.2000)). בענייננו עסקת המכר מושא התובענה לא הושלמה ברישום, על כן אין תחולה להוראת סעיף 159(ב) הנ"ל. מכאן שזכות התביעה שעמדה לתובעת מתיישנת בחלוף 25 שנה ממועד ההודעה לתובעת על ביטול ההסכם.

63. כפי שפורט לעיל, הודעת הביטול התגבשה עם משלוח השיק לתובעת, שקיבלה אותו לכל המאוחר ביום 16.12.1991, לאחר שעוד קודם לכן, ביום 28.2.1991, הודיע אלי בורג לתובעת שבכוונת הרשות להביא "את העיסקה לביטול ונחזיר לכם כספים בהתאם לנוהלי המינהל". על כן יש לקבוע כי התביעה לאכיפת הסכם המכר שהוגשה ביום 20.2.2017 התיישנה.

64. התובעת טוענת בסיכומיה כי הודעת הביטול נשלחה אליה במועד מאוחר יותר, רק ביום 26.1.1992 וזאת במסגרת תשובתו של מר אלי בורג למכתבה מיום 16.12.1991, בו החזירה את השיק ששלחה לה הרשות, והודיעה כי לא ניתן לבטל באופן חד צדדי את ההסכם אלא שיש להסדיר את העניין באמצעות חילופי מגרשים.

65. לטעמי יש לדחות אף טענה זו. אלי בורג הודיע לתובעת ביום 28.2.1991 כי הרשות תפעל לביטול ההסכם, והשבת הכספים ששולמו בקשר למגרש 57 מהווה ביטוי מובהק וחד משמעי לכך שהעסקה בוטלה. התובעת אף הבינה שמשלוח השיק מלמד על ביטול העיסקה שכן בתשובתה תהתה "כיצד יכול המינהל ע"י הודעה חד צדדית לבטל הסכם רכישה שנעשה בזמנו".

    מכל מקום, גם אם הייתי מקבלת את טענת התובעת בדבר מועד הביטול, לא היה בכך כדי לסייע לה. זאת מהטעם שהתובעת קיבלה את הודעת הביטול לכל המאוחר ביום 18.2.1992, אז פנתה למנהל הרשות וביקשה לקיים פגישה בעקבות מכתבו של מר בורג (מכתבה נספח 17 לכתב ההגנה של הרשות). התביעה הוגשה ביום 20.2.2017, בחלוף מעל 25 שנה ממועד המכתב, היינו כחלוף תקופת ההתיישנות.

66. התובעת מוסיפה וטוענת כי הרשות הודתה בזכויותיה, על כן הודאה זו מאתחלת את מירוץ ההתיישנות. התובעת מפנה למכתבו של מר מירון חומש מטעם הרשות מיום 25.2.1992 בו נכתב כי על פי הנחיית הנהלת הרשות הטיפול בפניית התובעת מוקפא "עד לגמר הטיפול בהסכם כללי בין המינהל לבין שיכון עובדים". דא עקא, מכתב זה נכתב בתשובה למכתבה של התובעת מיום 18.2.1992 שם ביקשה לנהל מו"מ על "קבלת תמורה לפי שווי להיום למגורים" וגם ממכתבה מיום 4.1.21996 ניתן ללמוד כי התובעת הציעה לקזז את סכום ההשבה מחוב אחר שלה לרשות.

67. לפיכך לא ניתן ללמוד ממכתבו של מר חומש כי הוא הודה בזכותה של התובעת לאכיפת ההסכם, לכל היותר יש במכתב אישור שדרישת ההשבה תלובן במסגרת הסכם כללי בין הצדדים.

68. עוד טוענת התובעת כי אין להביא במניין הימים את התקופה בה פורסמה הודעת הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, כאשר רק בשנת 2015 חזרה הקרקע לחזקתה. התובעת טוענת כי בתקופה זו לא היה באפשרותה להגיש תביעה בעניין רישום המקרקעין על שמה, מהטעם שהמגרשים ממילא עמדו בפני הפקעה.

    גם טענה זו יש לדחות.

    בקשת התובעת במסגרת כתב התביעה לקבוע, כי הודעת הביטול שנשלחה לה אינה תקפה ושעל כן ההסכם עודנו בתוקף, אינה קשורה לשאלת הפקעת המקרקעין במועד מאוחר יותר. אדרבא, תביעת התובעת לקבלת פיצויי הפקעה קשורה בטבורה לטענתה כי יש לה זכויות במגרשים מושא התביעה. על כן, איני סבורה כי השנים שחלפו בין פרסום ההודעות על פי סעיפים 5 ו-7 לבין הודעת המועצה כי היא מבטלת את הליך ההפקעה, אינן באות במניין תקופת ההתיישנות.

69. לאור האמור מסקנתי היא שהתביעה לאכיפת ההסכם בקשר למגרש 57 התיישנה, על כן יש לדחות את התביעה לאכיפת ההסכם ולתשלום דמי שימוש בקשר למגרש 57. כפי שיפורט להלן תוצאה זו מתחייבת גם מאחר ובאתי למסקנה כי יש לדחות את התביעה גם לגופה.

     

    ביטול ההסכם

70. ההסכם נחתם קודם לחקיקת חוק החוזים (חלק כללי) וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ומשכך הוראות חוקים אלו אינן חלות עליו (סעיף 64בחוק החוזים; סעיף 25 בחוק החוזים תרופות ע"א 87/15 אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג (‏16.10.2017)).

    התובעת לא הוכיחה את הוראות הדין הקודם וגם לא הוכיחה אלו פגמים נפלו בהודעת הביטול שנשלחה אליה. די בכך כדי לדחות את טענותיה. זאת ועוד, כפי שיובהר להלן גם אם נבחן את פעולות הצדדים באספקלריה של הוראות דיני החוזים שנחקקו לאחר ההסכם, המסקנה היא כי לא נפל כל פגם בהודעת הביטול שנשלחה לתובעת.

71. סעיף 20 בחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול". התובעת טוענת כי לא היה מקום לבטל את החוזה שכן היא לא הפרה את הוראותיו, לא נשלחה לה הודעת ביטול כדין, והרשות פעלה בעניין זה שלא בדרך מקובלת ולא בתום לב.

     

     

    האם הופר ההסכם?

72. סעיף 2(א) בהסכם קובע כך:

    

73. המצהיר מטעם התובעת נשאל בחקירתו אם התובעת הגישה תכנית או בקשה כלשהיא בעניין מגרשים 52 ו57 והשיב כי הוא אינו יודע. לא הובאה כל ראיה מטעם התובעת כי היא פעלה כמתחייב על פי הסעיף האמור והגישה בקשה להיתר בניה בקשר למגרשים אלו.

74. על אף זאת, טוענת התובעת כי התחייבות זו לא הופרה על ידה. לשיטתה, ככל הנראה הייתה מניעה תכנונית לבנות במגרשים הנ"ל, המועצה הייתה זקוקה למגרש 57 לצורך בניית התחנה וזו הסיבה מדוע היא לא בנתה במגרשים. עוד לשיטתה יש לבחון את מכלול הוראות ההסכם ולקבוע כי היא יצאה ידי חובתה בכך שבנתה 80 יחידות דיור בשטח של כעשרה דונם, בתקופה של שנתיים ממועד חתימת ההסכם. התובעת מוסיפה וטוענת כי אי הקמת יחידות הדיור במגרש 57, אינה הפרה יסודית ואינה מקנה לרשות את הזכות לבטל את ההסכם.

75. אף טענה זו יש לדחות; התובעת לא הוכיחה את הטענה שהייתה מניעה תכנונית כלשהיא לבנות במגרש 57. מהמסמכים שהוגשו עולה כי ייעודו של המגרש על פי התכנית החלה על השטח (גמ/430) היה למגורים, וכל שהיה על התובעת לעשות הוא להגיש בקשה להיתר בניה ולבנות בהתאם להיתר. יעוד המגרש שונה למעלה מעשור לאחר חתימת ההסכם, כאשר בשנת 1975 יזמה המועצה את תכנית גמ/16/430 שמטרתה היתה "לשנות יעוד חלקה מס' 57 מאזור מגורים לשטח לבנין ציבורי לצורך בנית תחנה לטפול באם ובילד".

76. יש לדחות גם את טענת התובעת שהיא יצאה ידי חובתה בכך שהקימה 80 יחידות דיור במגרשים האחרים; התובעת קיבלה לידיה שבעה מגרשים במטרה לבנות שיכונים בכל אחד מהם. הקמת יחידות הדיור בחלק מהמגרשים אינה פוטרת אותה מהתחייבותה לבנות בכל אחד מהמגרשים מושא ההסכם.

77. התובעת טוענת כי בסעיף 2א בהסכם נקבע שאם לא תבנה חלק ניכר מהשיכונים הנכס לא יועבר על שמה, ומכאן ניתן להסיק כי אי הקמת חלק מהשיכונים אינה הפרה יסודית, והסנקציה על מחדל זה היא עיכוב הרישום על שמה אך לא בטלות ההסכם.

78. גם טענה זו יש לדחות. בסעיף 2(ג) להסכם נקבע כך:

    

    מכאן כי הצדדים הסכימו שסעיף 2(א) בהסכם הוא תנאי יסודי, שהפרתו מזכה את הרשות לבטל את ההסכם, גם כאשר מדובר בהפרה חלקית.

     

    עילת הביטול

79. התובעת טוענת כי בהתאם להוראות ההסכם היה עליה להתחיל בבניה בתוך שנתיים ממועד חתימתו קרי בשנת 1966. הרשות לא שלחה אליה הודעת ביטול או התראה בחלוף המועד, וגם לא שנים רבות לאחר מכן. הרשות היא זו שהעבירה את החזקה במגרש למועצה ובכך שמטה את הקרקע תחת אפשרות התובעת לבנות במגרש זה. על כן לשיטתה לא היא זו שהפרה שאת ההסכם, ובנסיבות אלו לא היה מקום לבטל את ההסכם.

80. יש לדחות טענה זו. התובעת יכולה היתה לסיים את הבניה שנים קודם לשינוי יעוד המגרש ממגורים למבני ציבור אך היא לא עשתה כן. אכן, כיום אין עוד אפשרות להוציא את מטרת ההסכם לפועל, אולם אין זה אומר כי התובעת לא יכלה לבצעו במשך השנים שקדמו למועד שינוי הייעוד. התובעת אומנם לא יזמה את תכנית גמ/16/430 ולא הייתה שותפה לשינוי היעוד שהתבקש, אולם אין בכך כדי לשנות מן המסקנה כי ההסכם הופר הפרה יסודית טרם שינוי הייעוד, וכיום לא ניתן עוד לקיים את מטרתו העיקרית.

     

    הודעת הביטול

81. התובעת טוענת כי מכתבה של הרשות מיום 26.1.1992 "אינו מהווה הודעת ביטול גם לא בדמיון" וכי תוכנו הוא "כהמצאה בדיעבד. תירוץ נלוז של המצאה היסטורית מרוחקת מלאכותית וחסרת תום לב וחסרת רלוונטיות" (סעיף 19 בסיכומיה).

82. יש לדחות טענה זו. עילת הביטול מבוססת על הוראות סעיף 2 בהסכם וגם התובעת אינה חולקת על כך שהיא לא מילאה אחר התחייבותה לבנות במגרש 57. במועד הודעת הביטול גם לא הייתה כל היתכנות לבנות במקום למגורים שעה שיעוד המגרש שונה מבניה למגורים לבניית מבני ציבור. על כן אין מדובר בתירוץ בדיעבד אלא שיקוף מדויק של מציאות כהווייתה. התובעת לא מילאה אחר התחייבותה והאפשרות לבנות במגרש זה על פי מטרת ההסכם חלפה מן העולם. יש לדחות גם את טענת התובעת כי הודעת הביטול אינה חד משמעית. הרשות הבהירה בהודעה זו כי אין מנוס מביטול העסקה ודי בכך כדי לקבוע שנשלחה לתובעת הודעת ביטול כדין .

     

    הזמן הסביר ומתן ארכה כתנאי להודעת הביטול

83. התובעת טוענת כי הודעת הביטול לא נשלחה אליה תוך זמן סביר ממועד ההפרה וכפועל יוצא היה על הרשות לתת לה ארכה לקיום החוזה ולתיקון ההפרה, ומשלא עשתה כן אין תוקף להודעת הביטול. התובעת מפנה בעניין זה להלכה שנקבעה ברע"א 7956/99‏ שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים (2002).

84. יש לדחות טענה זו; ראשית, בסעיף 14 להסכם קבעו הצדדים כי הם מוותרים על הצורך במשלוח התראות "לצרכי הסכם זה וכל הנובע ממנו". שנית, אומנם הודעת הביטול לא נשלחה תוך זמן סביר ממועד ההפרה, אולם לא היה במתן הארכה כדי להועיל לתובעת שכן כאמור יעוד המגרש שונה ושוב לא ניתן היה להקים במקום בנייני מגורים. לפיכך, ניתן היה להודיע על ביטול ההסכם באופן מידי על אף שחלף הזמן הסביר ממועד ההפרה היסודית.

85. מקום בו אין תועלת בארכה כדי לרפא מחדלו של צד להסכם אין גם לדרוש את מתן הארכה כתנאי למשלוח הודעת הביטול. בעניין זה אפנה לספרם של גבריאלה שלו, ויהודה אדר, דיני חוזים - התרופות בעמ' 619:

    "במצבים אלה ודומיהם, מתן ארכה יהווה צעד מלאכותי, העלול אף להתפרש כחוסר תום לב מצידו של הנפגע. לפיכך נראה, שכאשר אין כל טעם במתן ארכה, יהא הנפגע פטור מהנטל לתיתה. הגיונם של הדברים מצדיק מתן פטור דומה גם כאשר ההפרה שלגביה אין כל טעם במתן ארכה היא הפרה יסודית – אלא שבשל חלוף הזמן הסביר למתן הודעת הביטול נדרשת ארכה כדי לשחזר – מכוח הלכת החידוש – את זכות הביטול בגינה." ( כן ראו הדיון בספרו של פרופ' דויטש ביטול חוזה בשל הפרתו בעמ' 259-258 )

     

    דרך מקובלת ותום לב

86. התובעת טוענת שהרשות לא עמדה בחובה לשלוח את הודעת הביטול בדרך מקובלת ובתום לב. התובעת מפנה לנספח א' לכתב ההגנה של המועצה המלמד כי הנתבעות ידעו כי מגרש 57 הוא בבעלות התובעת וכי יש להסדיר עניין זה טרם הקצאת המגרש למועצה. עוד היא מפנה לנספחים 19-20 לכתב ההגנה של הרשות שם היא מודה כי הקצאת המגרש למועצה נעשתה בטעות. מכאן לשיטתה יש לקבוע שעילת הביטול שעמדה בבסיס הודעת הביטול היא טעותה של הרשות שהחכירה את המגרש למועצה ורצונה לפתור את התסבוכת, ואין ממש בטענה כי מחדלי התובעת הם שהובילו לביטול ההסכם.

87. התובעת מדגישה כי הרשות לא הודיעה לה על הקצאת מגרש 57 למועצה, לא הודיעה לה כי קיבלה תמורה בעד הקצאה זו, ועל כן יש לקבוע כי היא התנהגה בחוסר תום לב כלפי התובעת ודי בכך כדי לשלול את זכותה לבטל את ההסכם.

88. אף טענה זו יש לדחות, סעיף 7(ב) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי זכות הביטול עקב הפרה שאינה יסודית כפופה לשיקולי צדק: "(ב) היתה הפרת החוזה לא-יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי-צודק..."

    כפי שקבעתי, בענייננו מדובר בהפרה יסודית שהיא בגדר "מעוות לא יוכל לתקון" (קהלת א' ט"ו) ועל כן בנסיבות אלו אין לשלול מהרשות את תרופת הביטול. אין תוחלת באכיפת ההסכם ואין בכך גם תועלת כאשר האפשרות לבנות במגרש בניין מגורים חלפה מן העולם. בנסיבות שנוצרו הרשות רשאית לממש את זכות הביטול העומדת לה גם אם המניע לעשות כן נעוץ בין היתר, ברצונה להשתחרר מן ההסכם עקב עסקה נוגדת:

    " מעת שעמד המפר והפר את החוזה הפרה יסודית.. עוברת ההכרעה באשר להמשך עתידה של העסקה לידיו של הנפגע. זה בתורו...רשאי להתנער מן העיסקה אם סבר כי המשך קיומה אינו כדאי בעבורו. התנערות מטעם כזה, במיוחד כאשר היא נעשית לאחר הפרתו היסודית של החוזה, אינה פוגעת בציפייה לגיטימית כלשהי של המפר, ולפיכך, אין בה, בדרך הכלל, כדי להפר את האיזון הראוי שבין הצדדים" (שלו-אדר דיני חוזים התרופות עמ' 688. ראו גם הדברים שנכתבו בספרם של פרידמן וכהן חוזים כרך ב' פרק 19 בעמ' 1103-1104).

89. לפיכך, יש לדחות את טענת התובעת שהודעת הביטול ניתנה בחוסר תום לב, ויש גם לדחות את כל טענותיה בעניין פגמים שנפלו בהודעת הביטול. תרופתה של התובעת אינה באכיפת הסכם שלא ניתן עוד לביצוע, אלא היה עליה לתבוע סעדים כספיים הנובעים מהודעת הביטול. התובעת משיקוליה לא מצאה לנכון להגיש תביעה שכזו.

     

    בעלות וחכירה

90. התובעת עותרת בסיכומיה לקבוע כי היא הבעלים של מגרש 57 וזכויות החכירה של המועצה אינן סותרות את זכויות הבעלות שלה. התובעת טוענת כי קיימים לא מעט מבני ציבור שהוקמו על קרקע בבעלות פרטית ועל כן אין מניעה לפעול בדרך דומה גם במקרה זה.

91. גם טענה זו יש לדחות שכן לא ניתן עוד להחיות את ההסכם לאחר שבוטל כדין. כיום אין לתובעת כל זכות במגרש 57 ואשר עבר-אבד.

     

    סעד נוסף

92. בסיכומיה עותרת התובעת למתן סעד שלא נתבע על ידה, ולהורות כי זכויותיה במגרש 57 יושבו לה בדרך של הקצאת מגרש חליפי או בדרך של התחשבנות כספית. התובעת טוענת כי על הרשות להשיב לה את הכספים ששילמה בגין מגרש 57 מכוח דיני החוזים ודיני עשיית עושר ולא במשפט ומתן הצהרה שכזו מהווה ביצוע בקירוב של זכויות התובעת. אומנם הצהרה שכזו לא התבקשה בכתב התביעה, אך מתקיימות כל הנסיבות המאפשרות פסיקת סעד שלא נתבע: הצדק מחייב את פסיקת הסעד על מנת להכריע במחלוקת שבין הצדדים, המדובר בסעד הנובע מהסעד שנתבע וכל העובדות הדרושות למתן הסעד בוררו כדבעי.

93. מצאתי לדחות עתירה זו; ככלל, בית המשפט לא יעניק לתובע סעד אשר לא התבקש בכתב התביעה, אך ניתן לחרוג מכלל זה אם התקיימו שלושה תנאים: הצדק מחייב את פסיקת הסעד על מנת להכריע במחלוקת שבין הצדדים; הסעד נובע במישרין מהסעד שהתבקש; כל העובדות בעניין הסעד התבררו לאשורן, ועומדות בפני בית המשפט כל הראיות הדרושות להכרעה, מבלי שנדרשת התדיינות נוספת (ע"א 8570/09 חגולי נ' עיריית ראשון לציון, פסקה 21 לפסק דינו של השופט פוגלמן (15.3.2011); ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ, פסקה 35 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז (3.10.2017) עא 6800/16 ‏‏ רוברט רונן נ' גזיאל את אבנר (2007) בע"מ (‏8.1.2020)).

94. איני סבורה כי תנאים אלו התקיימו בענייננו: ספק אם סעד ההשבה הוא סעד הנובע מהתביעה לסעד הצהרתי בדבר בעלותה של התובעת במגרש 57, וגם לא ניתן לקבוע כי כלל העובדות והראיות הדרושות להכרעה מצויות בפני בית המשפט. כפי שציינה הרשות בסעיף 24 לסיכומיה, "לא ברור האם לא התבצעו התחשבנויות בין התובעת לבין הרשות בפרויקטים אחרים".

    התובעת בחרה לתבוע סעד של אכיפה ולא סעד של השבה ושיקוליה עימה. לא ניתן כיום לשנות את התביעה מן היסוד אך בשל העובדה שהתובעת נכשלה בהוכחת תביעתה.

     

    מגרש 52

95. כאמור, הודעת הביטול ששלחה הרשות התייחסה למגרש 57 בלבד. לאורך השנים הרשות לא מצאה לנכון לשלוח הודעת ביטול גם בקשר למגרש 52, על אף הפרת ההתחייבות לבניית שיכונים גם במגרש זה. לא זו אף זו, גם בכתב ההגנה לא הודיעה הרשות כי מבחינתה גם ההסכם בקשר למגרש 52 בטל ומבוטל (על האפשרות למתן הודעת ביטול במסגרת כתב תביעה ראה עא 3172/15 ‏ ‏עופרה שלו נ' תמרה זיגר פיסקה 30 לפסק דינו של השופט דנציגר (‏15.6.2017)).

    היעוד של מגרש 52 השתנה בשנת 1982 ממגורים לשצ"פ. בהתאם לפסק הדין בתביעה הראשונה ניתנה לתובעת אפשרות ליזום תכנית חדשה לשינוי היעוד משצ"פ למגורים והועדה המקומית התחייבה להמליץ על תוכנית זו. התובעת מסיבותיה לא פעלה למימושו של פסק הדין המוסכם ויעוד המגרש לשצ"פ לא שונה.

96. על אף כל מחדלי התובעת, שלא בנתה יחידות דיור במגרש ולא פעלה לשינוי יעוד המגרש ולהשבת יעודו למגורים, הרשות לא גילתה דעתה כי יש בכל אחד מאלו קל וחומר במצורף, להביא לבטלות ההסכם, ולא שלחה הודעת ביטול עד עצם היום הזה.

97. בהודעת הרשות מיום 4.6.20, שהוגשה בתיק זה, נטען כי למרות שלא נשלחה הודעת ביטול בקשר למגרש 52 "הרי שהתנהלות התובעת לאורך השנים וההפרה הבוטה של הסכם המכר בוטל גם ביחס למגרש זה והתובעת ויתרה על זכויותיה בו". עוד טענה הרשות כי התובעת לא הגישה כל בקשה או דרישה בנוגע להמשך ההתקשרות עימה ואף לא טיפלה בפלישות למגרש, ועל כן היא מוחזקת כמי שזנחה את זכויותיה במגרש 52 ויש לראות את ההסכם כמבוטל.

98. מצאתי לקבל את עמדת הרשות שיש לדחות גם תביעה זו של התובעת:

    בסעיף 1 (ב) בהסכם התחייבה הרשות להעביר את הנכס על שם התובעת "בכפוף ליתר הוראות ההסכם", ובסעיף 2 (א) נקבע כי "הנכס לא יועבר על שמו של הרוכש בספרי האחוזה לפני שהרוכש יקים חלק ניכר מן הבנין האמור לעיל". בנסיבות בהן לא מילאה התובעת אחר התחייבותה להקים במגרש 52 שיכונים וכאשר כאמור התחייבות זו אינה ניתנת לביצוע נוכח שינוי היעוד, הרשות אינה מחויבת לרשום את הזכויות במגרש על שם התובעת.

99. הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל וחוק מקרקעי ישראל תומכות בתוצאה זו. כך, בסעיף 1 בחוק יסוד מקרקעי ישראל נקבע איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל ובסעיף 2 נקבע כי "סעיף 1 לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לענין זה בחוק". בסעיף 2 בחוק מקרקעי ישראל נקבעו סוגי העיסקאות שהוראת סעיף 1 בחוק היסוד לא תחול עליהם. ההסכם בו הועברה הבעלות לתובעת נחתם לאחר חקיקת חוקים אלו והעברת הבעלות התאפשרה על פי הוראות סעיף 2 (7) בחוק מקרקעי ישראל כנוסחו אז " העברת בעלות במקרקעי המדינה או במקרקעי רשות הפיתוח למטרת פיתוח לא־חקלאי, או העברת מקרקעין כאלה שהם קרקע עירונית, ובלבד ששטח כל ההעברות מכוח פסקה זו יחד לא יעלה על מאה אלף דונם". קרקע עירונית הוגדרה בחוק כ"מקרקעין הנמצאים בתחומי שטח תכנון עיר, להוציא תכנון גלילי". בשנת 2007, במסגרת תיקון 7 בחוק מינהל מקרקעי ישראל , תוקן חוק מקרקעי ישראל וכיום הגדרת קרקע עירונית היא "קרקע שייעודה לפי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הוא למגורים או לתעסוקה". במסגרת הדיון בבגץ 729/10 תנועת דרור לישראל נ. ממשלת ישראל בשאלת חוקיות תיקון 7 הנ"ל, השיבה הרשות כי על פי עמדתה "בשטח עירוני שיועד לשימושים ציבורי במסגרת הפיתוח והבינוי העירוני, כדוגמת גנים ומבני ציבור, לא תועבר בעלות". ואכן נקבע בפסק הדין כי "הגדרה לקרקע עירונית שתוקנה בתיקון 7 צמצמה הלכה למעשה את סוג הקרקעות בהן ניתן להעביר בעלות בשני היבטים. בהיבט האחד, בהגדרה הקודמת לקרקע עירונית לא נבחן ייעוד הקרקע או אופיה אלא רק מיקומה "בתחומי שטח תכנון עיר, להוציא תכנון גלילי". לעומת זאת, בהגדרה החדשה נבחן ייעודה של הקרקע, כך שניתן להעביר בעלות רק בקרקע שייעודה מגורים או תעסוקה. בהיבט השני, ההגדרה לקרקע עירונית צומצמה, כיוון שבהתאם להגדרה החדשה נקבע כי הקרקעות אשר ניתן להעביר בהן בעלות הן קרקעות אשר נקבע בתוכניות מיתאר ברמה מפורטת שייעודן לפיתוח, ואין מדובר בקרקעות המהוות שטחים פתוחים או חקלאיים. משמע, כפי שציינו המשיבים, מדובר בקרקעות אשר יש לגביהן תוכניות ברורות ומפורטות וניתן לבנות עליהן ללא צורך בהליך תכנוני נוסף"(סעיף 38 בפסק הדין).

100. כאמור יעוד מגרש 52 כיום אינו למגורים או לתעסוקה אלא לשצ"פ. על כן, פרשנות ההסכם בזיקה להוראות חוק מקרקעי ישראל כיום, מביאה לתוצאה שאין לקבל את התביעה לרישום הזכויות על שם התובעת, כאשר היא לא עמדה בהתחייבותה על פי ההסכם וכאשר יעוד המגרש אינו למגורים או לתעסוקה.

     סוף דבר

     101. התביעה נדחית.

     102. התובעת תישא בהוצאות הנתבעות בסך 30,000 ₪ לכל אחת מהן.

     103. נוכח תוצאה זו איני נדרשת להודעות צד ג' ואין גם צו להוצאות בהודעות אלו.

      

     ניתן היום, ט"ז אדר תשפ"א, 28 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.