קוברי נ' שוורץ ואח'

מונחת בפניי תביעה שהוגשה במסגרת המרצת פתיחה, שעניינה בסעד הצהרתי לביטול הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים.

רקע:

1. הליך זה הוגש במסגרת המרצת פתיחה, על ידי מר נתנאל טוביה קוברי (להלן: "המבקש" ו/או "השוכר"), כנגד סטוארט דוד שוורץ וירח שוורץ (להלן: "המשיבים" ו/או "המשכירים").

    

   תביעה זו יסודה בהסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.06.2019 (להלן: "הסכם השכירות").

    

   תקופת השכירות הינה מיום 24.06.2019 ועד ליום 23.06.2021 (להלן: "תקופת השכירות").

    

   המבקש שכר מהמשיבים דירה ברחוב בוסתנאי 2 בתל-אביב (להלן: "הדירה" ו/או "המושכר"), תמורת 13,500 ₪ עבור כל חודש.

    

2. על מנת שלא נמצא חסרים, השוכר לא פגש את המשכירים מעולם.

    

   המשיבים טוענים כי הם תושבי אנגליה, ולכן הם לא התייצבו לעדות בבית המשפט.

    

3. לגופם של דברים, טוען השוכר כי הודיע ביום 17.05.2020, על ביטול ההסכם (להלן: "הודעת הביטול"), ובאותו היום עזב את הדירה. מנגד, טוענים המשיבים כי המבקש ביטל את הסכם השכירות בהודעת מייל מיום 21.04.2020.

    

   המבקש שילם את דמי השכירות עד ליום 24.05.2020.

   לאחר החזרת החזקה בדירה למשכירים, הם גבו מהמבקש 40,000 ₪, באמצעות מימוש ערבות בנקאית. הציגו לפירעון שטר חוב על סך של כ- 82,000 ₪, והציגו לפירעון מדי חודש שיק דחוי על סך של 13,500 ₪.

    

4. המבקש, במסגרת בקשתו, מבקש להצהיר כי הוא זכאי לבטל את הסכם השכירות, וזאת מחמת הפרתו על ידי המשיבים, ובהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות").

    

   כמו כן, מבקש להצהיר כי המשיבים אינם זכאים לממש את הביטחונות שנמסרו להם במסגרת ההסכם, לרבות הערבויות השונות, שטרי החוב והערבות הבנקאית, ולאסור עליהם לנקוט הליכי ביצוע בגין שטרות או השיקים שנמסרו להם; להצהיר כי המבקש פטור מתשלום דמי שכירות החל מיום הגשת תובענה זו, וזכאי להחזר חלקי של דמי השכירות שכבר שילם.

    

   המבקש עותר לפיצול סעדים, על מנת שיהא בידו לתבוע בתביעה נפרדת את הנזקים וההוצאות הנוספות.

    

5. המבקש שם יהבו בטענה כי בדירה קיימת בעיית קרינה. קרינה הנובעת מ"פילר" חשמלי (להלן: "פילר חשמלי" ו/או "המתקן המסרטן") הצמוד מבחוץ, לקיר של סלון הדירה. הגם, שהקרינה נובעת גם מקווי חשמל בתוך הדירה.

    

   לטענת המבקש, המשיבים לא גילו לו דבר קיומו של המתקן המסרטן, טרם החתימה על הסכם השכירות, ומכאן ההפרה של הסכם השכירות, מצדם.

    

   לא זו אף זו, מגולל המבקש, שזמן קצר לאחר שעבר להתגורר בדירה החל לסבול מכאבי ראש, ועל כן הזמין מומחה שיבדוק את רמת הקרינה בדירה.

    

6. המבקש מציג חוות דעת שנערכה מטעם המומחה מטעמו, מר שמוליק דוארי (להלן: "מר דוארי"). על פי ממצאי חוות הדעת עולה, בין היתר כי:

    

   "עצמת צפיפות שטף השדה המגנטי, בסלון, בפינת העבודה, בחדר השינה חורגים מהערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה, חוק ותקנות הקרינה הבלתי מייננת (קריטריון הזהירות המונע בחשיפה לצפיפות שטף השדה המגנטי)".

    

   (נספח ב' לתצהיר המבקש מיום 26.04.2019).

    

7. על מנת שלא נמצא חסרים, את סוגיית הקרינה בדירה בחן ד"ר בנצי כהן מחברת החשמל (להלן: "ד"ר כהן מחברת החשמל") (נספח ו' לתשובת המשיבים להמרצה; נספח ב' לסיכומי המשיבים); וכן, מר איציק זאביחי, מהמכון לבדיקות קרינה סביבתית (להלן: "מר זאביחי") (נספחים ה' ו- ז' לתשובת המשיבים להמרצה; נספח ג' לסיכומי המשיבים);

8. לשיטת המבקש, מעשיהם ומחדליהם של המשיבים, מהווים בין היתר, ניהול משא ומתן לכריתת הסכם בחוסר תום לב, הטעיה, מרמה והפרה של הוראות סעיף 25 ו' של חוק השכירות, המחייב את המשכיר למסור לשוכר דירה ראויה למגורים. מסירה של דירה שאיננה ראויה למגורים, מהווה הפרה של הסכם השכירות.

    

9. מנגד, טוענים המשיבים כי מדובר בהליך סרק.

    

   לטענתם, לא ברור מדוע בחר המבקש שמצוי בשנה השנייה לתקופת השכירות, ומכיר היטב את המושכר להטריח את בית המשפט. כל שהיה על המבקש לעשות, הוא ליתן הודעה למשיבים בת 90 יום מראש, ולמצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליו.

    

10. המבקש מפליג על כנפי הדמיון, מעמיד תיאוריות רפואיות אודות קרינה מסרטנת, ומגיע למסקנות מופרכות בדבר קרינה בדירה.

     

11. המשיבים מדגישים כי הפילר החשמלי הינו גלוי לכל עין, ועל פי סעיף 6 להסכם השכירות אישר המבקש כי ביצע את כל הבדיקות ובחן את סביבתו של המושכר.

     

    וכן, שמים יהבם בטענה כי תקנות הקרינה הבלתי מייננת, תשס"ט – 2009 (להלן: "תקנות הקרינה"), לא מציינות את הרף המקסימלי לחשיפה, ואין ערכים כלשהם. המומחה מטעם המבקש קובע כי רמת החשיפה הרגעית במרבית המותרת הינה 1,000 מיליגאוס. מדובר אך בהמלצה של המשרד להגנת הסביבה (להלן: "המשרד להגנת הסביבה"), אשר אין לה מעמד משפטי תקף ומחייב.

     

    מכל מקום, טוענים המשיבים כי לא הסתירו דבר מהמבקש, ומעלים תמיהה האם היה עליהם להציג למבקש בדיקה שערכו עוד בשנת 2014 בנושא הקרינה בדירה, ושזו הייתה תקינה. ללמדך, אין כל בעיית קרינה בדירה.

     

12. השאלות המרכזיות הצריכות לענייננו – האם המבקש זכאי לביטול ההסכם; האם ניתן לומר כי בדירה יש "פגם"; האם היה על המשיבים לגלות למבקש דבר בדיקות הקרינה שביצעו בדירה; על שאלות אלה ואחרות, אדון בהמשך.

     

13. במעמד הדיון ביום 08.12.2020 נשמעו העדויות. מטעם המבקש העיד מר דוארי, שהינו מהנדס חשמל ואלקטרוניקה; המבקש עצמו.

     

    מטעם המשיבים העידה הגב' אדווה בלזר ארנון, שהינה נציגה מטעם חברת החשמל, ועוסקת בנושאים הקשורים לשדות מגנטיים (להלן: "הגב' אדווה"); מר מאיר ליפסקר שהינו מתווך דירות, אשר שיווק את הדירה נשוא התביעה (להלן: "מר ליפסקר"); עו"ד אשר טולדנו, אשר טיפל בדירה מטעם המשיבים (להלן: "עו"ד טולדנו").

    הצדדים הגישו תצהיריהם, ראיותיהם, וסיכמו טענותיהם.

     

    בתמצית טענות המבקש:

     

14. בסוף שנת 2017 נכנס לתוקפו תיקון 1 לחוק השכירות, הידוע בכינוי "חוק שכירות הוגנת", אשר קובע נורמות חדשות ומחייבות ביחס להשכרת דירת מגורים. על המשכיר לגלות לשוכר הדירה כל ליקוי או פגם בדירה.

     

15. בדירה קיימת קרינה חשמלית מסוכנת, אשר כל המומחים שראו בעיה זו, המליצו לטפל בה. אולם, המשכירים התעלמו מהמלצות המומחים.

     

16. התברר במהלך שמיעת הראיות, שתלונות על קרינה בדירה החלו כבר בשנת 2010, ולאחר מכן בשנת 2014, וחברת החשמל ביצעה מדידת קרינה בדירה. מדידות חברת החשמל העלו כי קיימת בדירה קרינה חריגה.

     

    מומחה מטעם היחידה למניעת מפגעים של חברת החשמל, ד"ר כהן מחברת החשמל, הודיע למשכירים כי החברה תבצע טיפול טכני במתקני החשמל, והמליץ למשכירים לבצע טיפול באיפוסים הביתיים.

     

    במסגרת ההליך העידה הגב' אדווה, כי לא נוצר שום קשר עם המשכירים, ושבעיית הקרינה לא נפתרה.

     

17. בשנת 2017 מינו המשכירים את מר פיסקר ואת עו"ד טולדנו לטפל בהשכרת הדירה, ושניהם טוענים שלא ידעו על בעיית הקרינה בדירה.

     

18. המבקש טוען כי ביום 19.04.2020, בעיצומו של סגר הקורונה, החל לסבול מכאבי ראש שמציקים לו לאורך חודשים, ונגרמים בשל קרינה חריגה ומסרטנת.

     

19. מר דוארי קבע שתוצאות מדידת הקרינה בדירה חורגות מהערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה.

     

    בדירה היו שלושה מהנדסים מומחים, אשר הגישו חמש חוות דעת, וכולן מלמדות כי בדירה קיימת בעיית קרינה מסוכנת כבר שנים רבות, ושהינה גורם אפשרי לסרטן. בעיית הקרינה לא מטופלת, בניגוד להמלצות.

     

    עם קבלת תוצאות הבדיקה של מר דוארי, פנה המבקש ביום 21.04.2020 לעו"ד טולדנו והתריעה על בעיית הקרינה בדירה. עו"ד טולדנו דחה על הסף את טענות המבקש, לפיכך ביקש השוכר לקבל מסמכים המאששים את טענותיו של עו"ד טולדנו, אולם אלה לא התקבלו. אשר על כן, בחר המבקש לעזוב את הדירה ביום 17.05.2020.

20. השוכר זכאי לבטל את ההסכם מכמה טעמים: הפרת חובת הגילוי היזום; אי תיקון הליקוי בדירה; לפיכך, הדירה לא ראויה למגורים, ועל כן רשאי המבקש לבטל את הסכם השכירות.

     

    טענת המשיבים לפיה ליקויי הקרינה טופלו, שהכל תקין, שלא צריך לעשות דבר ועל כן לא היה מה לגלות, התגלתה כטענה כוזבת.

     

21. אין לקבל את טענת המשיבים, לפיה המבקש לא הוכיח שנגרמו לו נזקי גוף מחמת הקרינה, ולכן אין לו זכות לבטל את ההסכם. הזכות לבטל את הסכם השכירות אינה מותנית בגרימת נזק גוף.

     

22. אין לקבל את טענת המשיבים לפיה החוק אסר קרינה מעל 1,000 מ"ג, ולא הטיל איסור על שהייה רצופה בדירה שרמת הקרינה בה עולה על 4 מ"ג. אין לקבל טענה זו, שהרי כל המומחים קבעו כי בדירה יש בעיית קרינה.

     

23. אין לקבל את טענת המשיבים לפיה ארון החשמל שממנו נובעת הקרינה חשוף לעין, והשוכר היה צריך לגלות את בעיית הקרינה. קרינה חשמלית מסרטנת אינה דבר שאדם רואה. מה גם, שמאז שנחקק חוק שכירות הוגנת, הסעיפים בהסכם השכירות בנוגע לבדיקת השוכר, בטלים.

     

24. המשכירים טוענים כי על השוכר לתבוע את חברת החשמל, מאחר ואיכות החשמל בשכונה כולה אינה טובה. אין לקבל טענה זו, שהרי על המשכירים היה לטפל בבעיית הקרינה בדירתם. מה גם, שהתברר שהקרינה נובעת גם מקווי חשמל בתוך הדירה.

     

25. המשיבים מסתמכים על פסק דין שניתן ב- 27102-05-13 עזבון המנוחה פלונית נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (להלן: "עניין עזבון המנוחה"), ולשיטתם יש לדחות את התביעה כאן. יש לדחות טענה זו הואיל ושם נדחתה התביעה בהעדר הוכחת קשר סיבתי בין סרטן הלבלב לבין הקרינה. בענייננו, כל המומחים המליצו לבצע מיגון, בעלות אפסית, אולם המשיבים לא עשו כן.

     

26. המשיבים מתנהלים בחוסר תום לב, והינם מתחמקים מהתייצבות בבית המשפט.

     

    בתמצית טענות המשיבים:

     

27. יצוין, שרק שבעה ימים טרם הגשת המרצת הפתיחה שלח המבקש לראשונה מייל לעו"ד טולדנו, בו הודיע שעקב "כאבי ראש" שחווה הזמין בדיקת קרינה לדירה שמצאה שקיימת בדירה קרינה מסרטנת. משכך, טען שהדירה אינה ראוי למגורים, ושבדעתו לבטל מיד את הסכם השכירות. בפנייה זו לא צירף המבקש את חוות הדעת עליה הוא נסמך, אלא צירפה אך בהליך זה. לפיכך, לא ניתן לומר כי המבקש פנה למשיבים בהתראות חוזרות לתיקון בעיית הקרינה.

28. המבקש לא טרח לצרף אסמכתא רפואית לאותם כאבי ראש הנטענים על ידו.

     

29. המבקש עזב את המושכר, בין לילה, ממניעים, שאינם קשורים לקרינה הנטענת, והגיש תוך 7 ימים את המרצת פתיחה זו.

     

30. המבקש נמנע מלהעיד את חברתו, שהתגוררה עמו בדירה.

     

31. למבקש עמדו כל האפשרויות לביצוע בדיקותיו, לגבי הדירה, הן בבדיקה עצמאית והן בהסתמכות על בדיקות שערך מול דייר קודם שהשכיר את הדירה. טענה בדבר קיומה של קרינה יכלה הייתה להיבדק על ידי המבקש, "בזמן אמת" בשיחה טלפונית אל מול חברת החשמל.

     

32. למבקש רקע קודם בהשכרת נכסים, ומודה בחקירתו כי קרא סעיף סעיף, בהסכם השכירות. סעיף 6 להסכם השכירות קובע שהשוכר הצהיר כי בדק את המושכר, מתקניו ואת סביבתו ומצאו לשביעות רצונו, ומוותר על כל טענה של פגם, מום, אי התאמה. הטענה כי סעיף זה מהווה התניה על הוראות חוק השכירות, בשל היותו חוק קוגנטי, ומשכך, בטל – שגויה משפטית.

     

33. המבקש העלה לראשונה בסיכומיו את הטענה לפיה סעיף 11.7 להסכם השכירות, בטל. מדובר בהרחבת חזית אסורה. סעיף 11.7 להסכם השכירות קובע מנגנון לפיו, ב"מידה ומכל סיבה שהיא" המבקש יבקש לסיים את ההתקשרות, עליו ליתן למשיבים התראה בת 90 יום, שבמהלכה המבקש יהיה חייב למצוא שוכר חליפי, לשביעות רצון המשיבים.

     

    המבקש קורא לתוך ההסכם הוראות שאינן קיימות בו, ומבקש לומר שבמקרה של התגלות קרינה, רשאי הוא לעזוב מיד את הדירה, ללא התראה בת 90 ימים, וללא מציאת שוכר חלופי.

     

34. טענת המבקש, לפיה בעיית הקרינה אינה גלויה לעין, ולכן לא יכול היה לגלותה, מוטב ולא הייתה נשמעת, במצב בו המבקש רואה פילר חשמלי שנשען בצורה גלויה על קיר סלון הדירה.

     

35. המבקש כשל להוכיח את ה"סיכון הבלתי סביר" לבריאותו כנדרש בתוספת הראשונה לחוק השכירות, כדי להוכיח שהדירה אינה ראויה למגורים, כטענתו.

     

36. המבקש יכול היה לבצע את טיפול התקלה, בסכום פעוט יחסית של כ- 3,000 ₪ והיה מבקש לקזז סכום זה מדמי השכירות.

     

37. יצוין, שערכי הקרינה שנמדדו והובאו בחוות דעת מטעם המבקש, נמדדו רק במפלס הסלון בנקודות מסוימות בלבד. וכן, מר דואני העיד כי ביצע "בדיקה רגעית", ולא "בדיקה ממושכת".

     

    המבקש סירב לחקור את מומחה המשיבים, אשר מדד ערכים החורגים מההמלצה של חברת החשמל, גם ברחוב.

     

38. ככל שתתקבל המרצה זו, כל השוכרים ב"שכונת נווה צדק" משוחררים, לאלתר מכל חיוביהם.

     

39. מטעם המשיבים הוגש תצהיר של חשמלאי מוסמך, מר אורן פנחס (להלן: "מר פנחס"), שהצהיר כי ביצע הותרת איפוס יחיד במבנה. המבקש ויתר על חקירת מר פנחס, ומכאן יש לאמץ את כל האמור בתצהירו. לפיכך, המשיבים ביצעו וקיימו בפועל את המלצת חברת החשמל. עצם כך, שהמשיבים לא דיווחו לחברת החשמל, לא מורידה מהעובדה שההמלצה קוימה.

     

40. נציגת חברת החשמל העידה כי לא ידוע לה האם חשמלאי מטעם המשיבים ביצע או לא ביצע את ניתוק האיפוס. עוד קובעת ש"1000 מיליגאוס" זה ערך הסף הקבוע בחוק", וכי לא נמדדו כאלה ערכים בתוך הדירה. וכן, המשרד להגנת הסביבה על ערך בשהייה רגעית של 4 מיליגאוס לא מתוקפת בחוק.

     

41. "עניין עזבון המנוחה" מהווה הלכה מחייבת, ועל כן יש לדחות את ההמרצה.

     

42. טענת המבקש שקיימת קרינה מסרטנת בדירה, אין לה על מה לסמוך. הדירה ראויה למגורים, והמבקש לא היה זכאי לבטל את הסכם השכירות.

     

    עד היכן מתפרשת חובת הגילוי של המשיבים בעניין קיומה של בעיית קרינה שטופלה? אין שום בסיס לציפיית המבקש מהמשיבים שיצהירו בפניו בשנת 2019 שחברת החשמל ביצעה בשנת 2014 עבודות בפילר החשמל, ושחשמלאי מטעמם ביצע הותרת איפוס יחיד במבנה.

     

43. אין בדירה רמת קרינה שחורגת מערכי הסף הקבועים בחוק של 1,000 מיליגאוס.

     

44. עקב צוק העיתים, לאור משבר נגיף הקורונה, ביקש המבקש לחמוק מחיוביו החוזיים והכספיים, על דרך ייצור "עילה מלאכותית".

     

45. קבלת ההמרצה, יש בה כדי להשליך על אלפי חוזים, שהרי בית המשפט יאכוף המלצה שאין לה תוקף בחוק.

     

46. המשיבים הם תושבי לונדון, המצויים בסגר, ועל המבקש היה לבקש לזמנם.

     

    בתמצית תשובת המבקש

     

47. מתן צו לפיצול סעדים מתבקש, היות ובעת פתיחת ההליך, טרם מומשה הערבות הבנקאית, וגם השיקים ושטר החוב לא נתבעו. מכאן – הנזקים של המבקש טרם התגבשו.

     

48. המבקש ביטל את הסכם השכירות לאחר שלא התקבלה תגובה לפניותיו. יש לדחות את טענת המשיבים כי המבקש ביטל את הסכם השכירות בהודעת מייל מיום 21.04.2020. ויובהר, התראה ראשונה על הפרת ההסכם נמסרה ביום 21.04.2020, ולאחריה ביום 23.04.2020.

     

49. לפי חוק השכירות המשיבים אחראים לתקן ליקויים ופגמים שקיימים בדירה, גם אם הם לא מסכני חיים.

     

    ניתנה למשיבים ארכה של חודש ימים לתקן את בעיית הקרינה, אך הם הודיעו שאין בכוונתם לעשות כן.

     

50. בעיית הקרינה בדירה נגרמה גם מחמת כבלי חשמל הטמונים בקירות הדירה, ולא רק מארון החשמל החיצוני. לפיכך, לא ניתן היה לדעת על בעיית הקרינה לפני חתימת ההסכם.

     

51. לא ניתן לקבל את טענת המשיבים, לפיה על המבקש היה לתקן את בעיית הקרינה בעצמו.

     

52. המשכירים ידעו על בעיית הקרינה, אך הסתירו אותה מפני המבקש. וכן, המשכירים לא הביאו ראיה שיכולה לאשש טענתם על פתרון בעיית הקרינה.

     

53. אין לקבל את טענת המשיבים כי המלצות המשרד לאיכות הסביבה, הינן המלצות בלבד. כל המומחים שהיו בדירה קבעו כי בדירה בעיית קרינה שיש לטפל בה.

     

    דיון והכרעה

     

54. כפי שהובא ברקע הדברים, השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם המבקש זכאי לביטול ההסכם בנסיבות שתוארו על ידו, קרי - האם ניתן לומר כי בדירה יש "פגם", קרי קרינה ברמה גבוהה מהמומלץ, המאפשרת למבקש לבטל את הסכם השכירות; האם היה על המשיבים לגלות למבקש דבר בדיקות הקרינה שביצעו בדירה במועדים טרם החתימה על הסכם השכירות;

     

    על שאלות אלה ואחרות אדון בראי ההליך והפסיקה.

     

    אקדים ואומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את העדויות ואת טענות הצדדים, סבורה אני כי יש להורות על קבלת המרצת הפתיחה, כפי שיפורט בהמשך, ולקבוע כי בענייננו זכאי המבקש לבקש את ביטול ההסכם, ולהלן נימוקיי;

     

55. אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות ביום 20.06.2019.

     

    תקופת השכירות הינה מיום 24.06.2019 ועד ליום 23.06.2021.

     

    השוכר הודיע ביום 17.05.2020, על ביטול ההסכם, ובאותו היום עזב את הדירה. עם זאת, המבקש שילם את דמי השכירות עד ליום 24.05.2020.

     

56. המבקש שם יהבו בטענה כי בדירה ישנו "פגם" המאפשר לו לבטל את הסכם השכירות, הואיל ובדירה קיימת בעיית קרינה, הנובעת מ"פילר" חשמלי הצמוד מבחוץ, לקיר של סלון הדירה, ונובעת גם מקווי חשמל בתוך הדירה.

     

57. מנגד, טוענים המשיבים כי אין "פגם" בדירה. המבקש ביטל את הסכם השכירות בהודעת מייל מיום 21.04.2020, ועשה זאת בניגוד לדין. שהרי לשיטתם, על המבקש היה להודיע על "פגם" בדירה, ובהתאם להסכם היה עליו למצוא שוכר חלופי, תוך 90 ימים, אך הוא בחר לעשות דין עצמי, מטעמים השמורים עמו.

     

58. על מנת לבחון את טענות הצדדים ראיתי לנכון לבחון את הוראות חוק השכירות.

     

    התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017 (ס"ח 2649, עמ' 1028 מיום 19.7.2017, המכונה "חוק שכירות הוגנת") הרחיב את החובות לתיקון פגמים וליקויים במושכר, בתכולתו וברכושו. בעוד נוסחו הקודם של החוק קבע חובת תיקון כשהדרוש תיקון (הפגם) "שלל או הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר", הרי שבעקבות התיקון לחוק, הורחבה חובת התיקון וחלה כאשר הדרוש תיקון "גורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר". לשון אחרת, חובת התיקון חלה על המשכיר בכל מקום בה קיימת הפרעה ממשית ולא הגבלה או שלילה של שימוש.

     

59. לפי סעיף 6 לתוספת הראשונה של החוק נקבע שדירה אינה ראויה למגורים, אם בין היתר:

     

    "יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו".

     

     

60. בענייננו, יש לבחון האם מדובר במקרה בו קיים סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו?

     

61. המשיבים מסתמכים על חוות דעת מטעמם; עולה כי עוד ביום 06.11.2014 ניתנה למשיבים חוות דעת מאת מר זאביחי, מהמכון לבדיקות קרינה סביבתיות (נספח ה' לתשובה), ממנה עולה כי הערכים שנמדדו, אינם חורגים מהערך המרבי הרגעי המותר לחשיפת בני אדם, כפי שפורסם על ידי המשרד להגנת הסביבה לפי המלצת ארגון הבריאות העולמי.

     

62. ביום 12.11.2014 חברת החשמל ביצעה מדידות בנכס. כן ראו מכתב מיום 12.11.2014 מטעם חברת החשמל, בדבר ביצוע המדידות והפניה לחוות הדעת של ד"ר כהן (נספח ו' לתשובה). בהתאם לחוות הדעת של ד"ר כהן, עולה כי ערך הסף לחשיפת אוכלוסייה לשדה מגנטי הוא 1,000 מיליגאוס.

    כן נאמר שם כי עמדת הארגון העולמי וגופים אחרים היא שלא הוכחו קיומן של השפעות בריאותיות עקב שהייה לאורך זמן ברמות שדה מגנטי ממתקנים אלו. לצד זה, נקבע "עיקרון הזהירות", לפיו יש לנקוט בכל האמצעים להפחתה, ככל האפשר, של רמות השדה המגנטי ממתקנים.

     

    הוצע למשיבים לפנות לחשמלאי מוסמך לצורך ביצוע "איפוסים" במבנים ולטפל בנושא. קרי, נמצאה חריגה בקשר עם רמת הקרינה.

     

63. המשיבים טוענים כי פעלו בהתאם להמלצות, וכי בידם שתי חוות דעת המעידות על כך שאין בעיית קרינה במושכר (ראו סעיפים 33 ו- 34 לתשובה). לתמיכה בטענותיהם, מצרפים הן חוות דעת מיום 05.06.2020, לפיה הערכים אינם חורגים מהערך הרגעי המרבי. עם זאת, יובהר שלא ניתן להתעלם מכך שבאותה הנשימה, בסעיף 2 נקבע כי חלק מהמדידות ברחבי הדירה נמוכות וחלקן גבוהות מהערך המקסימלי המומלץ על ידי המשרד להגנת הסביבה לחשיפה למגורים (4 מיליגאוס) (ראו נספח ז' לתשובה).

     

64. כנגד חוות דעת אלה מטעם המשיבים, ביום 20.04.2020 הזמין המבקש חוות דעת למדידת רמת הקרינה מטעם מר דוארי, אשר לפיה תוצאות המדידות בסלון ובפינת העבודה אינן עומדות בערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה. נמצא כי הערכים גבוהים משיעור של ארבעה מיליגאוס, שהוא הסף המקסימלי שנקבע על ידי המשרד להגנת הסביבה ומשרד הבריאות בישראל לשהייה רצופה וממושכת של 24 שעות ביממה. בפרק הסיכום וההמלצות ניתנו הנחיות לטיפול ומיגון (חוות הדעת צורפה כנספח ב' לבקשה).

     

65. מר דוארי, מומחה המבקש, העיד בקשר עם חוות דעתו. יצוין כבר כאן כי עדותו של מר דוארי הייתה סדורה, מקצועית ואמינה, ועל כן ראיתי לנכון לאמצה.

     

    מר דוארי ציין כי ביצע בדירה שתי מדידות קרינה (עמ' 5, שורות 20-21 לפרוטוקול). בהתאם לעדותו, לא ביצע בדיקה "ממושכת" או "בדיקה מיטבית", שכן לשיטתו, באותו הרגע שנמדדה בסלון קרינה בשיעור של 20 מיליגאוס, כל מדידה אחרת היא מיותרת ואין צל של ספק שיש חריגה (עמ' 6, שורות 27-29).

     

    להערכתו, מקור הקרינה הוא הפילר;

    "יש שם את ארונות החשמל שהם בקיר הדירה, מחוץ לדירה, צמוד לקיר. קרינת החשמל היא קרינה בתדר נמוך, ומאחר והקרינה היא בתדר נמוך, מאפיין אותה שהיא עוברת את הקיר. הקיר לא מהווה מכשול או מחסום. רק הפתרון לזה זה מיגון או מרחק".

     

    (עמ' 7, שורות 18-20)

     

     

    וגם-

    "אתה בעצם אומר שהמקור הבלעדי לבעיה נמצא מחוץ לדירה באותו ארון שנמצא מחוץ לדירה. יש עוד מקומות?

    ת. כן. יש פינה בסלון עם כבל חשמל. אני חושב שהכבל חשמל הולך לכיוון ארונות החשמל, הולך לקיר הדירה, אם זה בתוך הקיר אני לא יכול לדעת. הלכתי מסביב וזה לא משהו שנראה לעין".

     

    (שם, שורות 21-25).

     

66. מר דוארי עומת עם חוות דעתו של ד"ר בנצי כהן מפסקי דין שונים, ומר דוארי השיב בעניין ובהבדל בין שהות מחוץ לבית, אותה כינה "אזור מחייה רגעית" ול"אזור שהייה רצופה", שם אין לעבור את הערך של 4 מיליגאוס או הממוצע השנתי של 2 מיליגאוס (עמ' 8, שורות 1-9).

     

67. הגב' אדווה, הנציגה מטעם חברת החשמל, העידה כי בהקשר זה;

     

    "ש. האם עמדנו בפני מה שביקש מאיתנו ד"ר בנצי?

    ת.על סמך התצהיר של החשמלאי, קשה לי לדעת במדויק מבלי שראינו בעיניים, מה נעשה ומה לא נעשה. אני יכולה להסביר למה התכוון ד"ר בנצי כהן במכתבו. מה שהוא אומר, שבבניין נמצאו באותה בדיקה של המעבדה, מס' איפוסים. בבניין יש שלוש דירות ולכל דירה היה איפוס. מצב כזה של ריבוי איפוסים, גורם לתופעה של זרמים תוהים שיכולים לגרום לשדה מגנטי מוגבר, שזה המצב בדירה לפי המדידות. הטיפול באיפוסים הוא לא של חב' החשמל, אלא לרשת הפרטי. מה שצריך לעשות, זה למעשה לשלב טיפול של חשמלאי ביחד עם חב' חשמל. למעשה, לשינוי שיטת ההגנה. לי לא ידוע שנוצר קשר מטעם הדייר או חשמלאי או מישהו מטעמו עם החב' כדי לטפל בזה. לכן, עוד דבר שאמר בנצי כהן, שכאשר אם נקבל עדכון על טיפול באיפוסים, החב' תשוב למדידות. לא שמענו מאז אף מילה. לכן, אני לא יודעת מה בוצע ומה לא בוצע".

     

    (עמ' 14, שורות 3-13).

     

    "ש. אני מראה לך את סעיף 6 למכתבו של ד"ר בנצי כהן – נספח ו' תשובה להמרצת פתיחה. הוא אומר שהמלצות הן על 1,000 מיליגאוס ולאחר מכן עודכן ב – 2,000 מיליגאוס. זאת אמרת שלפי הערכים הללו שד"ר כהן מפנה אותנו, הרי אין בעיה קריטית בדירה כיוון שבדירה לא מגיע ל – 1,000 מיליגאוס?

     ת. לא מדויק. 1,000 מיליגאוס זה ערך הסף הקבוע בחוק.

      ש. 1,000 מיליגאוס אין כאלה ערכים בדירה?

       ת. נכון".

     

    (עמ' 14, שורות 18-24).

     

68. יש לציין כי הגב' אדווה סייגה את תשובתה ואמרה כי אינה רופאה. כן הבהירה כי בהתאם לארגון הבריאות העולמי ולארבעים שנות המחקר בעניין, לא נמצאו ראיות להשפעות בריאותיות, לרבות שדה מגנטי שיש בדירה (שם, שורות 26-29).

    בהקשר זה, התייחסה הן לאפשרות ולהיתכנות נמוכה ביחס לכך שמדובר בגורם מסרטן והתייחסה למש/1 (עמ' 16, שורות 6-10).

     

69. סבורני כי על אף הסתייגות הגב' אדווה, מעדותה עולה כי קיימת בעייתיות מבחינת ערכי הקרינה וכי יש לבצע מיגון, ראו בעמ' 12, שורות 2-6 ועמ' 14, שורות 4-13 ובייחוד – "לי לא ידוע שנוצר קשר מטעם הדייר או חשמלאי או מישהו מטעמו עם החב' כדי לטפל בזה. לכן, עוד דבר שאמר בנצי כהן, שכאשר אם נקבל עדכון על טיפול באיפוסים, החב' תשוב למדידות. לא שמענו מאז אף מילה. לכן, אני לא יודעת מה בוצע ומה לא בוצע" (שם, שורות 10-13).

     

70. עולה אם כן, שמקור הבעיה בדירה לא טופל בצורה מצביעת רצון, ויש לכך תימוכין אף בחוות הדעת של המשיבים מיום 05.06.2020, בסעיף 2, שם נקבע כי חלק מהמדידות ברחבי הדירה נמוכות וחלקן גבוהות מהערך המקסימלי המומלץ על ידי המשרד להגנת הסביבה לחשיפה למגורים (4 מיליגאוס) (ראו נספח ז' לתשובה).

     

71. כזכור, המשיבים טוענים שמדובר רק בהמלצה של המשרד להגנת הסביבה, אשר אין לה מעמד משפטי ותוקף מחייב. טענת המשיבים כי מדובר בהמלצה בלבד, וכזו שאינה מחייבת, לטעמי אין בה כדי להצדיק אי גילוי "הפגם" לשוכר, כפי שאפרט בהמשך.

     

72. מעבר לאמור, המשיבים טוענים כי מר אורן פנחס הצהיר כי ביצע הותרת איפוס, קרי – ביצע את המלצת חברת החשמל. ברם, עולה כי גם אם מר פנחס ביצע איפוס היה עליו לדווח לחברת חשמל, על מנת שזו האחרונה תאשר כי האיפוס שנעשה עולה בקנה אחד עם דרישותיה, ושהבעיה נפתרה.

     

73. יתרה מכך, מר ליפסקר, המתווך שמטפל בדירה, העיד בעניין אופן הטיפול בדירה ובהתאם לעדותו, לא קיבל מסמכים לגבי הקרינה בנכס ולכן אינו מוצא לנכון, גם היום, לגלות את דבר קיומה של הקרינה;

     

    "ש. האם קיבלת מטולדנו מסמכים לגבי הקרינה בנכס?

    ת. לא קיבלתי.

    ש. אתה יודע שטוענים במשפט הזה שיש קרינה בנכס?

    ת. אני יודע שמתנהל משפט שהנושא שלו הוא קרינה בנכס. למיטב ידיעתי, אין קרינה בנכס.

    ש. כלומר, כאשר בא היום דייר לשכור את הנכס, אתה לא אומר שיש בעיית קרינה?

    ת. בוודאי שאני לא אומר לו כי אין בעיית קרינה. לא קיבלתי דו"ח שיש קרינה בנכס".

     

    (עמ' 18, שורות 16-21, ההדגשה שלי).

     

74. יוער כי מר ליפסקר העיד כי הוא נוהג לטפל בדירה, "ברמה של תיקונים, יש בעיית נזילה, מנורה, כך זה היה גם עם השוכר האחרון. כל בעיה שהייתה לו נפתרה" (עמ' 19, שורות 24-25).

     

    הוצג למר ליפסקר נספח ז' מיום 05.06.20, שצורף לתשובת המשיבים בהמרצה, שעניינו בדיקה שבוצעה בדירה, לפיה בחלק מהמקומות בדירה, רמות הקרינה הן גבוהות מהערך הממוצע המקסימלי. לפיסקר השיב כי אינו מכיר את המסמך (עמ' 19, שורה 9).

     

    לטעמי, מדובר במסמך מהותי ובפרט מהותי בקשר לדירה, אותה משווק ליפסקר לשכירות, וכן אמון על פתרון בעיות במקום. בנסיבות שכאלה, היה על המשיבים ליידע את מר ליפסקר אודות הקרינה והיה עליו כמייצג המשיבים, לעדכן את השוכרים הפוטנציאליים אודות הדבר. ויוזכר כי קיים מסמך מדידות וכן חוות דעת מחברת החשמל עוד מנובמבר שנת 2014.

     

75. בהקשר זה של מר ליפסקר וחובתו ליידע שוכר, כמייצג המשיבים, העיד עו"ד טולדנו, אשר מטפל בנכס מחודש מאי 2017. לטענתו, נודע לו על הבדיקות לראשונה, ביום 21.04.2020 (עמ' 20, שורות 24-25). עו"ד טולדנו נשאל: "ש.האם לשיטתך היית אמור לדעת על הנתונים מבעל הדירה? ת. לא, כי אין בעיה" (עמ' 23, שורות 28-29).

     

    "אתה מדבר איתי על שנת 2014. יכול להיות בבוקר לקום ויש נזילה. למה לא ללכת לבדוק את הטענה במקום. אתה מדבר איתי על מסמך של חב' חשמל לפני 6 שנים. למה לא לבדוק היום?

    ת. ראשית, המכתב של המבקש שהוא הכריז על בטלות ההסכם, אין בו רצון לשום שיח אמיתי. הוא הכריז אני מבטל את השיקים. שנית, הלכתי והרמתי טלפון לעוה"ד שטיפלה בשעתו בנכס, היא שלחה לי את תכתובות מייל בינה לבין חב' החשמל ואת הדו"ח של חב' החשמל, לפיו ידעתי שכל ההמלצות קוימו.

    ש. על איזה מסמך אתה מסתמך ?

    ת. מפנה לדו"ח מיום 14/08/14. בו נקבע שמחוז דן יטפל בפילר לצורך צמצום רמות השדה סביבו, מפנה לסעיפים 3 ו – 7 , נספח ו' לכתב התשובה. מוצע לדיירים לשקול הותרת איפוס יחיד במבנה. כך היה וכך נהגו המשיבים ששכרו חשמלאי, שביום 28/10/14 ביצע את שקבעה חב' החשמל לעניין הותרת איפוס יחיד במבנה".

     

    (עמ' 24, שורות 1-12).

     

     

76. עולה אם כן, שעו"ד טולדנו ידע על הבעיה, אולם סבר כי היא טופלה.

     

77. כן יש ליתן את הדעת לכך שהמבקש פנה במכתב לעו"ד טולדנו מיום 21.04.2020, כאשר במכתב התשובה של עו"ד טולדנו מיום 22.04.2020, טענות המבקש נדחו. כן מכתב המבקש מיום 23.04.2020 לא נענתה. המבקש מפנה להעברה בנקאית שביצע וטוען כי הוא שילם עד ליום 24.05.2020, למרות שיצא מהדירה לפני כן.

     

78. המבקש העיד בהרחבה כי סבל מכאבי ראש, ראו בין היתר - "התחילו לי כאבי ראש שלא ידעתי מה המקור שלהם. רק לאחר מכן, שהתברר לי החשש שמדובר בדירה, שהמודד הפנה שיש קרינה בדירה, הבנתי שזה מקור הבעיה. כשיצאתי מהדירה שמתי לב שאין לי כאבי ראש" (עמ' 10, שורות 15-17).

     

79. יובהר, לא נעלם מעיני כי המבקש לא צירף אישור רפואי או חוות דעת בתחום הרפואה לתמיכה בטענותיו. יחד עם זאת, המבקש הביא תימוכין בעניין מדידות הקרינה;

     

    בהקשר זה, לטעמי, בנסיבות שבענייננו, הזכות לבטל את הסכם השכירות אינה מותנית בגרימת נזק גוף.

     

80. על מנת לתמוך טענת המשיבים ביחס לכך שעסקינן בהמלצה שאין לה משמעות, המשיבים שמים יהבם בהליך ת.א 27102-05-13 עזבון המנוחה פלונית נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (נבו, 25.04.19). להבדיל מההליך לעיל, ובהקשר זה, אין לטעמי, נפקות לטענה לפיה מדובר בהמלצה בלבד שאין לה תוקף מחייב. ראו לעניין זה חוות הדעת מטעם המבקש, חוות הדעת מטעם המשיבים בסעיף 2, חוות דעתו של ד"ר כהן והעובדה כי חברת החשמל ערכה מדידות במקום, תוך מתן הנחיות לביצוע על בעלי הנכס, מתן עדכון וביצוע מדידות חוזרות על ידי חברת החשמל. החשוב מכל- מלכתחילה, היה לידע בכך את השוכר, על מנת שהבחירה תהיה בידיו.

     

81. סבורני כי אין מחלוקת שדירת מגורים מהווה אזור בו שוהים באופן רצוף חלק ניכר משעות היממה, ובעניינו "בעיית הקרינה", הינה פרט מהותי, אשר אדם נמצא בדירה ושוכר אותה, אמור לדעת עליה, על מנת שתהיה לו הבחירה אם לגור במקום כזה, מלכתחילה.

     

82. אין שחר לטענה לפיה היה על המבקש לבדוק את הנכס מלכתחילה. עסקינן בפגם, אשר לא ניתן לגלות בקלות. אין זה סביר בעיני לחייב שוכר להצטייד במודד קרינה, בטרם ישכור את הנכס. חזקה על בעלי הנכס והדירה כי הם יודעים פרטים מהותיים על הדירה שבבעלותם, ובכלל זה – פגמים כגון דא. כמו כן, עובדה היא, כי המצב היה ידוע לפחות עוד משנת 2014. ודוק, ראו עדות הגב' אדווה לפיה היה ידוע על פניות לכתובת הנכס עוד בשנת 2010 (!) (עמ' 13, שורה 10).

     

    אין די בטענות המשיבים כי עמדו בפני המבקש כל האפשרויות לביצוע בדיקות לגבי הדירה. סבורה אני כי לא ניתן לצפות משוכר דירה לאתר את בעיית הקרינה בדירה, טרם השכרתה.

     

83. כמו כן, אין שחר לטענה לפיה על המבקש לבוא בטענות או בתביעה כלפי חברת החשמל. האחריות בעניין זה מוטלת לפתחי בעלי הנכס, הן בהנחיות שניתנו מטעם חברת החשמל, ובייחוד עת מדובר בקרינה החודרת לקירות הדירה והפתרון המוצע היה, בין היתר, מיגון, קרי – פתרון שיש ליישם בדירה עצמה.

     

84. לעניין זה אני קובעת כי בעיית הקרינה בדירה, לא הובאה לידיעת המבקש, טרם החתימה על הסכם השכירות. התיקון הנדרש הינו תיקון שבאחריות המשכירים, אותו היה לבצע מבעוד מועד. יש להדגיש, באחריות המשכיר היודע על ליקוי זה ובטרם ישכיר את הדירה, לגלות גילוי נאות ומלא של פגם זה לשוכר. בדרך זו לא נהגו המשכירים כמתחייב מעקרון תום הלב, המושרש בדיני החוזים.

     

85. שוכר הדירה רשאי לצאת מכבלי ההסכם בנסיבות אלה ולצאת מהדירה. לא ניתן להחזיק את השוכר בגדר "בן ערובה", עת קיים בנכס, הלכה למעשה, פגם מהותי נסתר וידוע שנים קודם לכן, אשר אילו היה יודע מידע מהותי זה בדבר הקרינה – יתכן שלא היה שוכר את הנכס. סבורני כי מדובר באחד מהמקרים בהם ראוי שמשכיר הנכס יאפשר את יציאת השוכר וייעתר לסיום השכירות, ללא דרישות נוספות.

     

86. בהקשר זה, וביחס לסעיף 9 (א) לחוק השכירות, אין לחייב את השוכר לתקן את הפגם בשלב כזה. הפגם היה ידוע זה מכבר, לפחות משנת 2014, לא נעשה לגביו גילוי נאות כיאות, ובנסיבות בהן בעלי הנכס לא השכילו או לא הצליחו הלכה למעשה, לתקן את הנדרש, אין לחייב את השוכר לעשות כן, ותוך ציפייה כי ימשיך להימצא בדירה וימשיך לשכור אותה.

     

    חובת התיקון לפגם בדירה שמהווה "הפרעה ממשית", מוטלת על כתפיהם של המשיבים.

     

    יתרה מכך, יש להדגיש כי "אופציה זו" לא עלתה כלל במכתב עו"ד טולדנו, אשר השיב כי אין בדירה בעיה ועל כן, מדובר בעניין תיאורטי.

     

87. ועוד, טענת המשיבים כי המבקש עזב את המושכר ממניעים שאינם קשורים לקרינה בדירה, לא הוכחה (ראו חקירתו של המבקש עמודים 9-12).

     

88. המשיבים מוסיפים כי היה על המבקש לפי סעיף 11.7 להסכם השכירות לתת התראה בת 90 ימים, ככל שרצה לעזוב את הדירה, וזאת "מכל סיבה שהיא", וראו לשון הסעיף: "במידה ומכל סיבה שהיא, השוכר יפנה את המושכר בטרם סיום ההתקשרות, שלא ביוזמת המשכירים, עליו לתת התראה של 90 יום מראש ובכתב למשכירים ולמצוא דייר חלופי לשביעות רצונם של המשכירים. יודגש, כי עד אשר ימצא השוכר דייר חלופי, לא יופטר השוכר מכל התחייבויותיו ע"פ הסכם זה, לרבות תשלום דמי השכירות".

     

89. בעניינינו, התגלה בדירה פגם מהותי, אשר היה ידוע לבעלי הנכס מראש. פגם זה, לא הובא לידיעת המבקש בגילוי נאות. עובדה זו מרוקנת מתוכן את הסעיף שלעיל ואת ההתקשרות בכללותה. היעלה על הדעת כי במקרה זה, על השוכר לאתר שוכר חלופי לשביעות רצון המשכירים ועד אז לא יופטר מתשלום דמי השכירות? ודוק, בדירה קיים ושריר הפגם ויש לגלותו בכל התקשרות.

    בעיני, במצב דברים זה, נכנס ל"מעגל שוטה", בו על המבקש החובה לאתר שוכר, לגלות לו את דבר הפגם, ולצפות כי יהיה שוכר חלופי, אשר יסכים להיכנס בנעליו בנסיבות אלה. סעיף זה יפה, שריר וקיים במצב דברים רגיל ולא במצב דברים זה.

     

90. כאמור, יש לשים על כף המאזניים את העובדה שהמבקש פנה לעו"ד טולדנו במכתב מיום 21.04.2020 (נספח ג' לבקשה). במכתב עו"ד טולדנו מיום 22.04.20 לא ניתן מענה ענייני. ביום 23.04.2020 פנה המבקש לעו"ד טולדנו בבקשה לקבל את המסמכים עליהם הוא מבסס את טענותיו ולפיהם הם מוכיחים את ההפך מטענות המבקש. אולם, המבקש לא נענה.

     

    כמו כן, המבקש המתין וביום 17.05.2020 הודיע על ביטול ההסכם (נספח א' לתצהיר המשלים), ואף שילם את דמי השכירות עד ליום 24.05.2020.

     

91. בסיפא הדברים, אציין כי המשיבים לא הגישו תצהיר מטעמם ולא התייצבו לדיון ההוכחות, בטענה כי הם תושבי חוץ ועו"ד טולדנו מייצגם. כן לא התייצב לעדות המומחה מטעמם, מר זאביחי. כידוע, ובהתאם לפסיקה, הדבר עומד להם לרועץ. גם אם מסרו המשיבים את הטיפול למר ליפסקר ולעו"ד טולדנו, מדובר בבעלי הנכס ואין צורך להסביר ולהכביר במילים, מדוע נדרש תצהיר מטעמם ונדרשת התייצבות לדיון. הנני מפנה הן להחלטה מיום 17.05.2020 וכן לסיכומי התובע בעניין בסעיפים 40-45).

     

92. בנוסף, המבקש עתר להשבה חלקית של דמי השכירות, בהתאם לשיקול דעת בית המשפט ובהתאם לנסיבות. אינני נעתרת לכך, שכן עסקינן בהמרצת פתיחה. כמו כן, ראו הדיון בבקשה לפיצול סעדים.

     

93. כמו כן, המבקש ביקש להצהיר כי המשיבים אינם זכאים לממש את הביטחונות שנמסרו להם במסגרת ההסכם, לרבות הערבויות השונות, שטרי החוב והערבות הבנקאית, ולאסור עליהם לנקוט הליכי ביצוע בגין שטרות או השיקים שנמסרו להם; להצהיר כי המבקש פטור מתשלום דמי שכירות החל מיום הגשת תובענה זו, וזכאי להחזר חלקי של דמי השכירות שכבר שילם.

     

    בנסיבות העניין, יש להיעתר לסעדים אלה, וזאת כפועל יוצא של התוצאה אליה הגעתי.

     

94. המבקש עותר לפיצול סעדים, על מנת שיהא בידו לתבוע בתביעה נפרדת את הנזקים וההוצאות הנוספות. בחינת הנימוקים המצדיקים מתן היתר לפיצול סעדים תיעשה בכל מקרה לנסיבותיו, כאשר המטרה אליה יש לשאוף ביישום הכללים היא, קיום הליך שיפוטי ראוי, הוגן ויעיל (סעיפים 1-5 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018). הצדק והיעילות הדיונית מחייבים מתן היתר לפיצול סעדים. יתכן, אם בכלל, שנזקי המבקש לא התגבשו במלואם וניכר כי ביקש סעד מהיר בדמות המרצת פתיחה, על מנת להקטין את נזקיו. כידוע, ניתן לקבל סעד הצהרתי ולאחריו, לתבוע בתביעה כספית, ככל שיידרש.

95. אשר על כן ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים כמבוקש.

     

    סוף דבר

     

96. לאור המקובץ לעיל, הנני להורות על קבלת הבקשה, כאמור לעיל.

     

97. המבקש זכאי לבטל את הסכם השכירות, וזאת מחמת הפרתו על ידי המשיבים, ובהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971.

     

    המשיבים אינם זכאים לממש את הביטחונות שנמסרו להם במסגרת ההסכם, לרבות הערבויות השונות, שטרי החוב והערבות הבנקאית, ונאסר עליהם לנקוט הליכי ביצוע בגין שטרות או השיקים שנמסרו להם;

     

    המבקש פטור מתשלום דמי שכירות החל מיום הגשת תובענה זו.

     

    ניתן היתר לפיצול סעדים.

     

98. המשיבים יישאו בשכר טרחת ב"כ המבקש על סך של 15,000 ₪ ובהוצאות על סך של 3,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים.

     

    המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, כ' אדר תשפ"א, 04 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.