רשות מקרקעי ישראל נ' לחמי ואח'

לפני תביעה לסילוק יד, להריסת תוספת בניה שנבנתה ללא הסכמת התובעת וללא היתר ולחלופין, לחיוב הנתבעים להסדיר את תוספת הבניה.

הצדדים והתביעה

1. התובעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן: התובעת), מנהלת את מקרקעי ישראל על פי דין, ובכללם את חלקה 170 בגוש 3750 (להלן: חלקה 170) ואת חלקה 135 בגוש 3750 (להלן: חלקה 135) בטירת שלום, שבתחום העיר נס ציונה. החלקות שתיהן הן בבעלות הקרן הקיימת לישראל (העתקי נסחי לשכת רישום המקרקעין לחלקות צורפו כנספחים 2-1 לתצהיר התובעת).

    

2. הנתבעים הם יורשיה של הגב' שרה לחמי ז"ל (להלן: המנוחה). הנתבע 4, אבי המשפחה, מר אבישי לחמי (להלן: מר לחמי), הוא בעלה של המנוחה, בן למעלה מ-80 שנה. נתבעים 3-1 הם שלושת ילדיהם הבגירים של המנוחה ושל מר לחמי: הנתבעת 1, דקלה לחמי, בת 50; הנתבע 2, שלומי לחמי, בן 44 (להלן: שלומי); והנתבע 3, אורי, בן 40.

    

3. ביום 1.7.1986 נחתם בין התובעת לבין המנוחה חוזה חכירה (משק עזר) ביחס לחלקה 58 בגוש 3750 (להלן: החלקה ההיסטורית), למטרת הקמת יחידת מגורים אחת ושימוש חקלאי (להלן: חוזה החכירה; צורף כנספח 4 לתצהיר התובעת). בחוזה הוגדר כי תקופת החכירה תהא למשך 49 שנים, מיום 26.5.1981 עד ליום 25.3.2030. זכויות החכירה של המנוחה בחלקה ההיסטורית נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

    

4. ביום 10.4.2002 נפטרה המנוחה.

    

5. ביום 3.11.2002 ניתן צו ירושה מכוחו ירשו את המנוחה בעלה, מר לחמי, ושלושת ילדיהם.

    

6. בשנת 1997 אושרה תכנית נס/132/א, שמטרתה שינוי יעוד הקרקע מחקלאית ומוסד לשימושים שונים (להלן: התכנית; צורפה כנספח 5 לתצהיר התובעת).

    

7. ביום 9.11.2005, בעקבות התכנית ופרצלציה שבוצעה, בוטלה החלקה ההיסטורית באופן ששטחה פוצל לשתי חלקות נפרדות:

    

   שטח של כ-250 מ"ר מהחלקה ההיסטורית, שינה ייעודו לאזור מגורים ב' מיוחד והפך לחלק מחלקה 170 כיום. זכויות המנוחה בשטח ששינה ייעודו כאמור והפך לחלק מחלקה 170, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בחלקת תמורה בתחום התכנית (חלקה 149; להלן: חלקת התמורה), זאת בהתאם לשווי חלקה היחסי של המנוחה בתכנית על פי טבלת איזון (העתק נסח לשכת רשום המקרקעין של חלקה 149 בו רשומות זכויותיה של המנוחה מכוח טבלת איזון מצורף כנספח 7 לתצהיר התובעת).

    

   יתר החלקה ההיסטורית, בשטח של 756 מ"ר, הפך לחלקה 135. זכויות המנוחה בחלקה 135 נרשמו בשלמות בלשכת רשום המקרקעין (תשריט ובו מסומן הפיצול של החלקה ההיסטורית בין חלקה 135 (מסומנת באות א') לבין חלק מחלקה 170 (מסומן באות ב') צורף כנספח 6 לתצהיר התובעת).

    

8. הנתבעים, כיורשיה של המנוחה, נכנסו בנעלי המנוחה בחוזה החכירה עם התובעת ונרשמו כחוכרים של חלקה 135 בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעים ירשו גם את זכויותיה הרשומות של המנוחה בחלקת התמורה וזכאים להירשם כבעלי זכויות בחלקת התמורה במקומה.

    

9. ביום 21.4.2015 פנתה התובעת לבא-כוח הנתבעים בדרישה להשבת השטח של החלקה ההיסטורית, ששינה את ייעודו והפך לחלק מחלקה 170 (המכתב צורף כנספח 8 לתצהיר התובעת).

    

10. ביום 10.12.2015 שלחה התובעת מכתב דרישה נוסף לנתבעים, ודרשה לפנות את השטח שבחלקה 170 ולהשיב לה אותו תוך 30 יום (המכתב צורף כנספח 9 לתצהיר התובעת).

     

11. הנתבעים לא פינו את השטח המוחזק על ידם בחלקה 170. על רקע האמור הוגשה התביעה שלפני.

     

    תמצית טענות הצדדים

     

12. בכתב תביעתה גוללה התובעת את המסכת העובדתית שפורטה לעיל, אשר אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים. התובעת ציינה כי בעקבות התכנית, על פי הוראות חוזה החכירה ולאור מכתבי הדרישה שנשלחו, היה על הנתבעים לפנות את חלקה 170 ולהשיבה לתובעת. צוין כי על פי דו"ח פיקוח עדכני עלה כי הנתבעים ממשיכים להחזיק בפועל במלוא שטחה של החלקה ההיסטורית, לרבות השטח ששינה ייעודו בחלקה 170, השטח מגודר ומצויים בו עצי פרי ושיחי גת, ובד בבד רשומות זכויותיה של המנוחה בלשכת רישום המקרקעין בחלק יחסי בחלקת התמורה על פי טבלת האיזון, בגין אותו השטח ששינה יעוד. בסירובם של הנתבעים להשיב לתובעת את שטח החכירה ששינה את ייעודו תוך שהם מחזיקים בה בעת בזכויות בחלקת התמורה, מפרים הנתבעים את חוזה החכירה ופועלים בחוסר תום לב. לאור האמור, עתרה התובעת להורות לנתבעים לסלק את ידם מהחלק בחלקה 170 ששינה את ייעודו, ולמוסרו לרשות התובעת כשהוא נקי מכל חפץ, גדר, מבנה, נטיעות ואדם (סעיפים 22-2, 28-25 ו- 32-31 לכתב התביעה).

     

13. בשולי כתב התביעה הוסיפה התובעת וציינה כי מביקור המפקח בשטח עלה גם כי בחלקה 135 ישנן בפועל שלוש יחידות דיור, המוחזקות על ידי הנתבעים או מי מטעמם, שנבנו ללא הסכמת התובעת, ללא ידיעתה ובניגוד לתנאי חוזה החכירה (סעיף 23 לכתב התביעה). לאור האמור, עתרה התובעת להורות לנתבעים להרוס ולפנות את כל הבינוי בחלקה 135, שנבנה ללא הסכמת התובעת וללא היתר כדין, באופן שלאחר ההריסה תמצא בחלקה 135 יחידת דיור אחת בלבד, בהתאם לזכויות שנקבעו בחוזה החכירה. לחלופין, עתרה התובעת לחייב את הנתבעים, בכפוף לאישור רשויות התכנון ולחוזה התובעת, להסדיר את הבינוי שנעשה בחלקה 135, ואשר ניתן להסדירו במסגרת עסקת שינוי יעוד וניצול ו/או תוספת בניה, על פי החלטות המועצה התקפות, לרבות באמצעות המצאת תכניות בניה המשקפות את הקיים, ובמידת הצורך סימון המבנים שאינם ניתנים להסדרה ו/או להריסה, ובכפוף לתשלום דמי היתר ודמי שימוש כנדרש על פי נוהלי התובעת והחלטות המועצה. עוד עתרה התובעת להורות לנתבעים לאפשר למודד מטעמה להיכנס לחלקה 135 ולמדוד את הבינוי החורג וזאת על מנת שהתובעת תוכל לתבוע מהם דמי שימוש בגינו.

     

14. לאחר הגשת התביעה, הודיעה התובעת כי בביקור שערך פקח מטעמה, לאחר מסירת כתב התביעה לנתבעים, עלה כי השטח שהוחזק על ידי הנתבעים בחלקה 170 פוּנה וכי הנתבעים הרסו את הגדר שהקימו, פינו את שיחי הגת שהיו שייכים להם בחלקה ואף אפשרו לתובעת להכניס למקרקעין מודד מטעמה (סעיף 25 לתצהיר מר לחמי ונספח 4 לכתב התשובה). לאור האמור, הודיעה התובעת כי אין לה עוד טענות כלפי הנתבעים ביחס לחלקה 170 וכי הדיון בסעד שנתבקש ביחס לחלקה זו התייתר.

     

15. הנתבעים סבורים כי דין התביעה נגדם להידחות. הנתבעים מתארים כי מר לחמי, אבי המשפחה, בשנות ה-80 לחייו, ושלושת ילדיו הבגירים, הנתבעים 3-1, חיים כל חייהם תחת קורת גג אחת בבית צמוד קרקע, בטירת שלום, מושב שנועד לקלוט עליית משפחות של עולים יהודים מתימן, ואשר הפך לפני שנים לאחת משכונותיה של העיר נס ציונה. הנתבעים מציינים כי בית המגורים נבנה עוד לפני קום המדינה. לטענתם, ההרחבות בבית בוצעו על מנת להתאימו למגורי בני המשפחה, שהיו ונותרו כולם, גם בבגרותם, נטולי כל אמצעים כלכליים. הנתבעים עומדים על הרקע להגשת התביעה דנן. הם מתארים כי בין הצדדים נוהל במשך תקופה ממושכת משא ומתן ביחס לחלקה 170, אשר הסתיים, לטענתם, ללא הסכמות ובכפיית הסדר על ידי התובעת, שכלל הפקעת זכויות שהיו לנתבעים בחלקה 170 כנגד הקניית זכויות לנתבעים בחלקת התמורה. לאורך כל המשא ומתן, כך נטען, הייתה לתובעת ידיעה ברורה לגבי המצב בשטח, ביחס לכל הבנוי והנטוע על חלקה 170 וחלקה 135 הסמוכה לה. על אף ידיעה זו, במהלך המשא ומתן הממושך שהתנהל בין הצדדים ואף בשנים שקדמו לכך, לא העלתה התובעת שום טענה כלפי הנתבעים או מי מהם ביחס לכל הבנוי והנטוע על חלקה 135. הנתבעים סבורים כי מחיקת הסעד העיקרי (לסילוק יד מחלקה 170), שהוביל להגשת התביעה כולה, לאחר שהנתבעים עשו את כל שדרשה מהם התובעת בהקשר זה ולשביעות רצונה, ראוי היה שיוביל למחיקת התביעה כולה. לגופו של עניין, מעלים הנתבעים שורה של טענות. נטען כי הבניה שהתובעת מבקשת להרוס נעשתה, כולה או ברובה, בשנות ה-70, עוד לפני חתימת חוזה החכירה וכי בית המגורים לא פוצל לשלוש יחידות דיור נפרדות, אלא מדובר באגפי מגורים נפרדים, שהם בבחינת שינוי פנימי מותר. הריסת אותה בניה ותיקה, כך נטען, תוביל להרס משפחה שלמה ותותירה ללא קורת גג. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התנהלות התובעת לאורך השנים מלמדת על כך שהתובעת הכירה בזכויותיהם בחלקה 135, על כל הבנוי והנטוע עליה זה שנים רבות, תוך ויתור מוחלט על כל טענותיה ביחס לכך; כי מעצם העובדה שמאז השלמת הבניה ועד למועד הגשת התביעה, לא העלתה התובעת שום טענה ביחס לבניה זו ולא עשתה דבר למימוש זכויותיה הנטענות, מקימה לנתבעים טענת התיישנות או למצער, טענת שיהוי; הנתבעים טוענים כי הרחבת בתי המגורים נעשתה על ידי רבים מתושבי טירת שלום, כי התובעת ערה למציאות הקיימת בטירת שלום מזה שנים רבות וכי הגשת התביעה נגדם היא בגדר אכיפה בררנית; כי אין יריבות בין הצדדים, מן הטעם שהבניה בחלקה בוצעה והושלמה עוד לפני שהנתבעים קיבלו את הזכויות בחלקה בירושה (בשנת 2002); כי בהתאם לחוזים קודמים שהיו ביחס למקרקעין, לא הייתה הגבלה על הבניה בחלקה ההיסטורית; וכי התובעת זנחה את זכויותיה לדרוש הריסה ופינוי בניה והעלאת טענות אלה נגועה בחוסר תום לב ודינה להידחות מטעם זה בלבד.

     

    התשתית הראייתית

     

16. מטעם התובעת הוגש תחילה תצהיר עדות ראשית של הגב' מאיה כץ. תצהיר זה הוחלף בתצהירה של הגב' רעות חיו, עובדת בצוות משקי עזר והרחבות במרחב עסקי מרכז של התובעת (להלן: הגב' חיו). עוד הוגשו מטעם התובעת תצהיר של מר יורם חסני, מפקח במרחב השמירה על הקרקע – מחוז ת"א ומרכז בתובעת (להלן: מר חסני) וכן שתי חוות דעת של מומחים: חוות דעתו של מר ארז אבני, מומחה לפיענוח תצלומי אוויר (להלן: המומחה אבני) וחוות דעת של המודד אביגדור מזור (להלן: המומחה מזור).

     

17. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של מר לחמי, בעלה של המנוחה; שלומי, בנה של המנוחה; ישראל דקל, אחיה של המנוחה (להלן: מר דקל); ועו"ד אבנר מדואל בן יהודה, יליד טירת שלום, המכהן כיו"ר אגודת המים של טירת שלום (להלן: עו"ד מדואל בן יהודה).

     

18. לאחר הגשת הסיכומים, עתרו הנתבעים להגשת שתי ראיות חדשות נוספות. האחת – מכתב ששלח מר לחמי לתובעת, בבקשה לקבלת הצעת מחיר לחלקת התמורה (נספח א' לבקשה); והשנייה – מכתב מענה מהתובעת מיום 29.10.10, אשר כותרתו: "הודעה על סיום תקופת חכירה ודרישת השבה" (נספח ב' לבקשה). הנתבעים טוענים כי מכתב זה עומד בניגוד מוחלט להצהרות התובעת ולמצגים שהוצגו במסגרת הליך זה לכל אורכו ביחס לחלקת התמורה, שכן כעת עותרת התובעת להשבת חלקת התמורה ולמחיקת החכירה שנרשמה על ידי התובעת לטובת המנוחה בחלקת התמורה. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעניין זה, מצאתי כי אין מקום להתיר את צירוף הראיות המבוקשות. מדובר בראיות שמתייחסות לחלקת התמורה (חלקה 149) וחורגות מחזית המחלוקת שבין הצדדים בהליך שלפני, הנסבה אודות חלקות 170 ו-135. אין מקום להרחיב את יריעת המחלוקת בהליך זה ליחסים שבין הצדדים בקשר לחלקת התמורה. הנתבעים עתרו במסגרת בקשתם גם לקבל "הסבר ברור, מפורט ומניח את הדעת מהתובעת ומנציגיה" באשר להודעה שנשלחה. ברי כי לא ניתן לקבל הסבר כזה במסגרת בקשה להוספת ראיות בהליך דנן.

     

    דיון והכרעה

     

19. לאור הודעת התובעת לפיה היא אינה עומדת על הסעד שנתבקש ביחס לחלקה 170, יערך הדיון בכל הנוגע לסעדים שנתבקשו ביחס לחלקה 135 בלבד. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, על רקע התשתית הראייתית שהונחה בפני, הגעתי למסקנה כי עלה בידי התובעת להוכיח את תביעתה ולפיכך דין התביעה להתקבל. להלן אפרט את טעמי.

     

    חוזה החכירה

     

20. חוזה החכירה נחתם בין התובעת לבין המנוחה ביום 1.7.1986 למשך 49 שנים, מיום 26.3.1981 עד ליום 25.3.2020. חוזה החכירה הוא החוזה היחיד שנכרת בין התובעת לבין המנוחה לגבי המקרקעין. מכוחו נרשמו זכויות התובעת בחלקה 135 ומכוחו נרשמו זכויות הנתבעים בהתאמה כיורשיה (מוצג 35 למוצגי הנתבעים).

     

21. במבוא לחוזה החכירה נרשם כי "המגרש נמסר לחוכר על מנת שיקים עליו יחידת מגורים אחת בלבד וישתמש במגרש לעיבוד חקלאי". כמו כן נרשם במבוא לחוזה כי מטרת החכירה היא: "הקמת יחידת מגורים אחת בלבד ושימוש חקלאי במגרש" (הדגשות הוספו). קיבולת הבניה הוגדרה במבוא ובסעיף 5 לתנאי החכירה כ"שטח המבונה הקיים על המגרש בתאריך חתימת חוזה זה".

     

    בסעיף 9 לתנאי החכירה הוסכם כי:

    "(א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה: ...

    (2) הגדלת קיבולת הבניה האמורה במבוא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים או בתוספות שהוקמו עליהם או במבנים הנוספים שהוקמו על המגרש או הוספה עליהם...

    (ב) החוכר לא יבצע את השינוי המבוקש על ידו בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב ולא יבקש אישור לשינוי מהרשויות המוסמכות בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר. קיבל החוכר את הסכמת המחכיר, לא יבצע את השינוי אלא לאחר קבלת אישור רשויות התכנון המוסמכות".

     

    בסעיף 12 לתנאי החכירה נקבע, בין היתר, כי "במשך כל תקופת החכירה, יהיה החוכר בלבד אחראי למילוי הוראות כל דין בקשר עם החזקת המוחכר והשימוש בו ובקשר עם הבניה על המגרש, ולקיום כל חובה לפי כל דין, החלה או שתחול על המחכיר לגבי המוחכר – והכל על חשבונו הוא וללא כל זכות לדרוש החזרת ההוצאות מאת המחכיר".

     

    בסעיף 19 לתנאי החכירה נקבע, בין היתר, כי הפרת סעיף 9 תהווה הפרה יסודית של חוזה החכירה. כן נקבעו הסעדים להם זכאית התובעת, בין היתר, בגין הפרת סעיף 9 הנ"ל.

     

    תוספות בניה ופיצול בית המגורים לשלוש יחידות מגורים

     

22. הנתבעים טוענים כי בשנים הרבות שחלפו מאז הקמת בית המגורים המקורי, לפני קום המדינה, בוצעו תוספות בניה להרחבתו לצורך מגורי המשפחה המורחבת. מרבית הבניה הסתיימה בשנים שקדמו לחתימת חוזה החכירה. עוד טוענים הם כי על החלקה בנוי בית מגורים אחד וכי לא נעשה פיצול לשלוש יחידות דיור, אלא נעשו בבית שינויים פנימיים מותרים.

     

    מר לחמי תיאר בתצהירו לעניין זה כי:

    "בשנות ה-70 (כעשור או מעט יותר לאחר נישואינו) הרחבנו את הבית שבטירת שלום. בתוך כך, נבנה מרתף לבית ובוצעה בו חלוקה פנימית (למיטב הבנתי מותרת בדין) ליצירת שני אגפי מגורים, האחד עבור הורי אשתי המנוחה והשני עבורנו. זו הבניה העיקרית שבוצעה אי פעם בבית, כאשר שנים רבות לאחר מכן (בשנות ה-90) וכפי שיפורט בהמשך, בוצעה בניה לצורך התאמת המרתף, שנבנה זה מכבר כאמור, למגוריו של בננו, שלומי. הבית הורחב כפי שהורחבו כל בתי המגורים בשכונה או מרביתם – ללא קבלת אישור מרשות כלשהי. כך היה נהוג ומקובל בעת ההיא. איש בטירת שלום לא חשב בעת ההיא שהרחבת ביתו ללא אישור מוקדם מהרשויות כאמור היא פעולה אסורה. בבית זה התגוררו הוריה של אשתי המנוחה עד לפטירתם וכן נולדו וגדלו שלושת ילדינו – דקלה, שלומי ואורי, הם הנתבעים בתביעה נשוא תיק זה ביחד עמי. גם בבגרותם המשיכו ילדינו להתגורר עמנו בבית למעט במקרים שבהם עזבו לתקופות קצרות או לצורך שהייה זמנית בחו"ל. אציין לעניין זה, כי בתי דקלה (כיום בת 50) נותרה רווקה ומעולם לא נישאה, בני שלומי (כיום בן 44) גרוש פעמיים ואב ל-3 ילדים מגירושיו... ואורי (כיום בן 40) נותר רווק אף הוא. כאמור מרבית שנות חיי כל ילדי הללו מתגוררים עמי כולם באותו בית אחד, תחת קורת גג אחת, המורכב כבר משנות ה-70 מ-2 אגפי מגורים ומרתף שהותאם זה מכבר למגורים ליצירת פרטיות לכל אחד מבני המשפחה כאמור" (סעיפים 9-7 לתצהיר מר לחמי. הדגשה הוספה).

     

    עוד הצהיר מר לחמי כי "עיקר העבודות שנעשו בבית הן שינויים פנימיים ומותרים בדין שבוצעו על מנת לאפשר פרטיות כל אחד מבני המשפחה המתגוררים בבית, שנותר בית מגורים אחד לכל דבר ועניין" (סעיף 15 לתצהיר מר לחמי. הדגשה במקור).

     

23. אין בידי לקבל את טענות הנתבעים. לאחר בחינת מכלול הראיות שהוגשו במסגרת ההליך, שוכנעתי כי עלה כי עלה בידי התובעת להוכיח שנעשו שינויים בבינוי בחלקה 135 בשנים שלאחר חתימת חוזה החכירה וכי בית המגורים פוצל לשלוש יחידות דיור נפרדות.

     

24. לעניין תוספות הבניה, הגישה התובעת את חוות דעתו של מר אבני, מומחה לפיענוח תצלומי אוויר. המומחה אבני פירט בחוות דעתו כי פיענח תצלומי אוויר משמונה מועדים: 29.11.1980; 20.10.1984; 17.12.1989; 11.8.1995; 26.4.2000; 26.11.2005; 3.11.2010 ו-26.12.2014. ממצאי הפיענוח העלו כי בין השנים 1980 ל-1984 נוספה חומת בטון חדשה, באורך של כ-25 מטרים; בין השנים 1984 ל-1989 הוסרה סככה בשטח של כ-60 מ"ר ונוספו שתי חומות בטון חדשות, באורך של כ-35 מטרים כל אחת. לאחר חתימת חוזה החכירה: בין השנים 1995 ל-2000 נבנתה תוספת בניה בשטח של כ-60 מ"ר וכן תוספת בניה נוספת בשטח של כ-3 מ"ר; בין השנים 2000 ל-2005 נבנתה בשטח תוספת בניה חדשה ששטחה כ-3 מ"ר; בין השנים 2005 ל-2010 נבנתה תוספת בניה חדשה בשטח של כ-50 מ"ר; בין השנים 2010 ל-2014 נבנתה תוספת בניה חדשה בשטח של כ-20 מ"ר וכן גדר בטון באורך של כ-15 מטרים.

     

25. המומחה אבני נחקר ארוכות אודות חוות דעתו והיטיב לנמק את מסקנותיו. בחקירתו פירט, בין היתר, כיצד רכש את מומחיותו (עמוד 15 לפרוטוקול, שורות 6-5); הסביר כי מפענח מקצועי יכול להוציא מידע מקצועי מכל סוגי הצילומים, בלי קשר לאיכותם (עמוד 15, שורות 4-1); וכן הסביר כיצד מבוצעת מדידת השטחים באמצעות תוכנה ייעודית (עמוד 15, שורות 36-21 ועמוד 16, שורות 10-9). הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית מטעמם. בסיכומיהם אישרו הם כי "סגירת המרתף בשטח של כ-60 מ"ר בוצעה בתחילת שנות ה-2000, כפי שעולה מצילומי האוויר שהוצגו מטעם התובעת בתיק" (סעיף 5 לסיכומי הנתבעים). בנסיבות אלה, נוכח התשובות שסיפק המומחה אבני בחקירתו והתרשמותי ממקצועיותו וממהימנותו, יש לקבל את חוות דעת אבני ולקבוע כי השינויים בבינוי בחלקה 135 הוכחו בחוות דעתו, שלא נסתרה.

     

26. התובעת הוכיחה גם כי בית המגורים פוצל לשלוש יחידות מגורים בניגוד לחוזה החכירה וכי קיימות במקרקעין שלוש יחידות נפרדות.

     

27. על התמורות שעבר בית המגורים המקורי ניתן ללמוד מן הראיות שהוגשו. אין מחלוקת כי בית המגורים המקורי כלל יחידת מגורים אחת בלבד. כך, בבקשה מיום 16.2.1984, להעברת זכות החכירה מאמה של המנוחה למנוחה, שהוגשה עובר לחתימת חוזה החכירה, נרשם בתיאור הנכס כי מדובר ב"דירה" בת שני חדרים (מוצג 38 למוצגי הנתבעים. ראו גם את אישור המועצה המקומית נס ציונה מיום 3.10.1984, בו נרשם כי נכון למועד האישור, מותר היה לבנות בשטח יחידת דיור אחת, מוצג 43 למוצגי הנתבעים).

     

    כשנה לפני חתימת חוזה החכירה, וידאה התובעת באמצעות מפקח מטעמה כי במקרקעין מצוי בית מגורים חד משפחתי. במקרקעין נערך ביקור של מפקח מטעם התובעת ביום 30.10.1985. בדו"ח הפיקוח נרשם כי "בשטח בית מגורים חד משפחתי ובו מחזיקה משפ' מדואל שרה" (העתק דו"ח פיקוח צורף כנספח 1 לתצהיר חסני; מוצג 46 למוצגי הנתבעים).

     

    בחוזה החכירה משנת 1986 נקבע במפורש כי מותרת יחידת מגורים אחת. הוסכם כי "המגרש נמסר לחוכר על מנת שיקים עליו יחידת מגורים אחת בלבד וישתמש במגרש לעיבוד חקלאי" (הואיל שני ו"מטרת החכירה" בחוזה החכירה). יודגש כי המנוחה חתמה על חוזה החכירה בעת שיוצגה על ידי עורך-דין (ראו את אישורו של עו"ד גדעון ברק בעמוד האחרון לחוזה החכירה וכן מוצגים 40, 41 ו-48 למוצגי הנתבעים). הנתבעת חתמה על החוזה ללא הסתייגות ולא ביקשה לבטלו או לשנותו בכל התקופה מאז שנחתם.

     

    והנה, בדו"ח פיקוח שנערך בשנת 2009 נרשם כי במקרקעין "קיים בית מגורים המכיל שלוש יח"ד המוחזק על ידי משפחת לחמי". כך נרשם גם בדו"ח פיקוח משנת 2010: "קיים בית מגורים המכיל שלוש יחידות דיור" (העתקי דוחות הפיקוח צורפו כנספחים 2 ו-3 לתצהיר חסני). באופן דומה, רשם מר חסני בדו"ח פיקוח מיום 4.12.2016 כי קיימת יחידת דיור אחת המחולקת לשלוש יחידות דיור:

    "בחזית קיימות שתי כניסות לשתי יחידות דיור המוחזקות ע"י מש' לחמי. נוסף ביחידה מס' 1 עפ"י תשריט הארנונה קיימת יחידת דיור נוספת הנמצאת בקומת המרתף (שטח מדרוני) כך שבחזית מצד מערב היחידה קומת מרתף" (העתק דו"ח הפיקוח צורף כנספח 5 לתצהיר חסני וכן הוגש בהודעה מיום 25.12.2018).

     

    מר חסני חזר על הדברים בחקירתו ותיאר כי ביקר במקרקעין כמפקח וראה כי המבנה מחולק לשלוש יחידות דיור. לדבריו:

    "עמדתי עם אבישי [מר לחמי] ודיברתי אתו, והוא הראה לי את יחידות הדיור שקיימות. שתי יחידות מקדימה ואת היחידה מאחורה, שזה שטח מדרוני שהם סגרו, תקרא לזה מרתף, או בניה על עמודים, סגרו את המרתף ועשו יחידת דיור, שזו יחידת דיור שלישית" (עמוד 11 לפרוטוקול, שורות 20-18).

     

28. מר לחמי ושלומי חזרו בחקירתם על הטענה לפיה במבנה יש שני אגפי מגורים ומרתף, אך בפועל אישרו את חריגות הבניה הנטענות ואת דבר קיומן של יחידות מגורים נפרדות.

     

    מר לחמי נחקר בעניין זה:

    "ש. בשנות ה-90, אתה כותב שבניתם שוב, שוב ביצעתם הרחבה?

    ת. זו לא הייתה הרחבה. היה מרתף. שהבן שלי בא לגור שם. סך הכול עשה תיקונים פנימיים במרתף הזה, כדי שיוכל לגור. חוץ מזה, היה קטע קטן שם, שהוא יצא החוצה, זה אני מודה בזה. זה הכל. אני לא יודע, זה מטרים ספורים. זה הכל. זה היה מרתף שעשו בו תיקונים, כדי שיהיה אפשר לגור שם, בתוך המרתף הזה...

    ש. אתה יכול להראות לי היתר לעבודות שביצעתם בשנות ה-90?

    ת. לא...

    ש. יש פה תצ"א שמתארת את המצב בשנת 1995, מפנה להגדלה מספר 5 בחוות הדעת של ארז אבני, יש פה בניה של קיימת פה. זה השינוי הפנימי שאתה מדבר עליו?

    ת. כן. הייתה אולי חריגה של מספר מטרים החוצה, אבל זה המרתף" (עמוד 43 לפרוטוקול, שורה 36 עד עמוד 44, שורה 13).

     

    שלומי אישר בחקירתו כי למרתף יש שירותים ומקלחת נפרדים וכן מטבח וכניסה נפרדת וכי ביחידה שנבנתה התגוררו חמש נפשות:

    "ש. מה שכתוב בחוזה עליו חתומה אמך הוא לא נכון, מפנה... לחוזה חכירה, שבו כתוב שמטרת החכירה יחידת מגורים אחת ושימוש חקלאי במגרש, זה לא נכון?

    ת. זה נכון מאד. זו דירת מגורים אחת, עם שני אגפי מגורים פנימיים בתוך הדירה, כמו שכתוב בתצהיר.

    ש. מה ההבדל בין חדר לבין אגף?

    ת. אגף מגורים זה אומר שאפשר לגור בו, כשיש את כל תנאי המחייה.

    ש. זה אומר שיש שם מטבח, שירותים ומקלחת וכניסה נפרדת?

    ת. נכון (עמוד 39 לפרוטוקול, שורות 35-28).

     

    וכן:

    "ש. אתה אומר שאתה עכשיו גם במרתף שבנית מעליו את המבנה לך ולמשפחתך. כמה נפשות גרתם שם?

    ת. גרנו חמש נפשות.

    ש. ב-30 מ"ר שבנית?

    ת. לא, ה-30 מ"ר זה התוספת, יש את המרתף. את ה-30 מ"ר חיברנו למרתף. ש. לחמש נפשות האלה היו שירותים ומקלחת נפרדים?

    ת. שירותים אחד ומקלחת אחת.

    ש. מטבח?

    ת. ומטבח..." (עמוד 37 לפרוטוקול, שורות 14-6).

     

29. הנתבעים העלו בהקשר זה מספר טענות הגנה, אשר אין בידי לקבלן.

     

    כך, שלומי העלה בחקירתו לראשונה את הטענה כי תוספת הבניה למרתף נבנתה במקום מבנה אחר, בשטח דומה, שנהרס. לדבריו:

    "הרסנו מבנה של 50 מ"ר בשנות ה-70, פשוט מה שעשיתי, לקחתי את המבנה הזה שהרסתי אותו, מבנה מתקופת המנדט, מאושר, הזזתי אותו, כדי שתהיה לי אפשרות להכשיר את המרתף הזה עם התוספת של 30 מ"ר שהוספתי בשבילי, כדי שאוכל לגור עם משפחתי, במקום המבנה הגדול שהרסנו אותו. זה 30 מ"ר התוספת במקום ה-50 מ"ר שנהרס" (עמוד 36 לפרוטוקול, שורות 13-10).

     

    אין לקבל את הגרסה בנוגע להריסת מבנה היסטורי והרחבת המרתף במקום המבנה שנהרס. כפי שצוין, גרסה זו לא נטענה בכתב ההגנה או בתצהירו של שלומי והועלתה לראשונה בדיון. הגרסה אינה מתיישבת עם צילומי האוויר שהוגשו. המומחה אבני פירט בחקירתו כי "המבנה" שנהרס היה סככה (עמוד 16 לפרוטוקול, שורה 29 עד עמוד 17, שורה 25). מכל מקום, הנתבעים לא היו רשאים להרוס מבנים ולבנות מבנים אחרים תחתיהם ללא קבלת אישורים מתאימים.

     

30. הנתבעים הוסיפו וטענו כי עיקר העבודות שנעשו בבית הן שינויים פנימיים ומותרים בדין, שבוצעו על מנת לאפשר פרטיות לכל אחד מבני המשפחה המתגוררים בבית (סעיף 10 לסיכומי הנתבעים). הטענה לפיה פיצול בית המגורים לשלוש יחידות נפרדות הוא בגדר שינוי פנימי שאינו מצריך הסכמה לא הוכחה. היפוכם של דברים הוא הנכון: בהתאם לדין ולפסיקה, פיצול דירה למספר יחידות מגורים נפרדות, אינו שינוי פנימי ודורש היתר מרשות התכנון. סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) קובע כי:

    "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי העניין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: ...

    (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה. בפיסקה זו – 'שינוי פנימי' – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו... ואינו משנה את שטחה של הדירה... או את מספרן של יחידות הדיור".

     

    התובעת הפנתה לפסיקה שקבעה כי מדובר במבחן מהותי:

    "אכן, המבחן אינו במספר דלתות הכניסה, חדרי המקלחת או חדרי השירותים המותקנים בדירה, כי אם בשאלה אם באורח מהותי אפשרה הוספתם, או כל פעולה אחרת, את פיצולה של הדירה ליחידות אחדות, עד כי היא חדלה לשמש יחידה בודדת וכמוה, באורח מעשי, כמספר יחידות השוכנות זו בצד זו. לפעולה היוצרת מציאות מן הסוג האמור השלכות לא רק על בעלי הנכס ועל המחזיקים בו, אלא על בנין המגורים, על התשתיות המקומיות ועל סביבת המגורים בכללה, וזו הסיבה שאין להתירה בלא שנשקלו קודם לכן שיקולים תכנוניים" (רע"פ 7014/08 שטרן נ' מדינת ישראל (19.8.2008); רע"פ 11191/07 ברדה נ' מדינת ישראל – הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (25.5.2008)).

     

    הנתבעים מצדם הפנו להחלטת ועדת ערר מחוזית בה נקבע כי:

    "כאשר בן משפחה מדרגה ראשונה מתגורר בחלק מבית מגורים, אין לראות בכך משום פיצול הדירה לשתי יחידות דיור, גם אם מדובר בתא משפחתי נפרד... גם כאשר הסידורים הפנימיים בדירה מאפשרים פרטיות לבן המשפחה, כגון על ידי קיום כניסה ישירה ונפרדת (בהיתר) לחלק הדירה בו הוא מתגורר, אין לראות בכך משום יצירת יחידת מגורים נוספת, ובלבד כי ישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה ליתר חלקי הבית, ולא יוסדרו תשתיות נפרדות לאותו חלק של הדירה, כגון מונה חשמל או מים נפרדים" (ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה ת"א) 5020/12 ברקן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת גן (27.8.2012) (הדגשות הוספו).

     

    ואולם, הנתבעים לא הוכיחו במקרה דנן כי נשמר קשר פיזי בין חלקי הבית ואף לא הוכיחו העדר תשתיות נפרדות ליחידות הדיור.

     

31. עוד הפנו הנתבעים לנסח המקרקעין של החלקה ההיסטורית, שכלל הערה בדבר אי התאמה להיתר בניה (מוצג 51 למוצגי הנתבעים). נטען כי יש בנסח זה כדי ללמד שאי ההתאמות היו קיימות כבר במועד כריתת חוזה החכירה.

     

    לא מצאתי בנסחי המקרקעין שצורפו תימוכין לטענות הנתבעים, ולהיפך: נסחי המקרקעין תומכים דווקא בטענות התובעת. מעיון בנסח המקרקעין של חלקה 135 עולה כי נרשמו שתי הערות על-ידי הוועדה המקומית: האחת – הערה על אי התאמה בהתאם לתקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, בה נרשם "ראה מכתב מזכיר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בנס ציונה... מיום 2.9.1986 בדבר אי התאמה להיתר הבניה מס' 2297 מיום 19.3.1958"; והשנייה – צו הריסה מכוח "תיק פ. מס' 1517/00 מיום 22.10.00 (לחמי שרה)" (הנסח צורף כנספח 1 לתצהיר חיו).

     

    לגבי ההערה הראשונה, לא ברור בגין איזו אי התאמה נרשמה ההערה וממילא אין ברישום זה כדי לשלול חריגות ושינויים נוספים, שנערכו בשנים מאוחרות יותר. ההערה השנייה נסבה אודות תיק משנת 2000. הנתבעים בחרו שלא להציג לבית המשפט את הצווים או את כתבי האישום מושא הצווים והדברים אומרים דרשני.

     

    שלומי נחקר בעניין הערות אלה ואישר כי הצווים ידועים לו וכי הם לא בוצעו:

    "ש. מפנה לנספח 1 לתצהיר... בעמוד השני מופיעות שתי הערות, הערה אחת כתוב הערה על אי התאמה... האם אתה יודע למה מתייחסת הערה זו, לאיזה בניה, איזה אי התאמה?

    ת. שנת 1986?

    ש. כן.

    ת. זה מדובר, אני משער, זה מדובר על תוספת הבניה שהתבצעה בשנות ה-70. ש. יש הערה נוספת, ת"פ 1517/00 מיום 22.10.2000 (לחמי שרה), יש פה צו הריסה, למה מתייחס צו הריסה זה?

    ת. לא יודע.

    ש. האם ניסית לברר למה מתייחס צו הריסה זה? קרקע שלך, בטאבו רשום שאתה הבעלים.

    ת. אני יודע שיש צו הריסה בכללי.

    ש. שמתייחס למה?

    ת. אם יש צו הריסה על בלוק אחד, יש צו הריסה, זה לא משנה על כמה.

    ש. האם בצעת את הצו הזה?

    ת. לא" (עמוד 37 לפרוטוקול, שורות 32-17).

     

    נוכח האמור, יש לקבוע כי נסחי המקרקעין תומכים דווקא בטענת התובעת לתוספות בניה לשינויים שנעשו במקרקעין שלא כדין, בשנים שלאחר חתימת חוזה החכירה.

     

32. עוד טענו הנתבעים כי הרשות המקומית אליה סופחה טירת שלום רואה בבית המגורים הבנוי על חלקה 135 יחידת מגורים אחת לכל דבר ועניין, לרבות לעניין חיובי הארנונה והמים (סעיף 27.3 לתצהיר מר לחמי).

     

    מר לחמי נחקר בעניין זה:

    "ש. מפנה לסעיף 27.3 לתצהירך – למה לא צירפת חשבון ארנונה, אם אתה טוען שזה מחייב?

    ת. לא ביקשו. אני יכול להציג, אין בעיה. ארנונה, מים וחשמל. לא ידוע, פה זה לא מופיע, אולי שכחתי. יש לי מונה חשמל, מונהמים וארנונה, על מבנה אחד" (עמוד 45 לפרוטוקול, שורות 32-30).

     

    שלומי נחקר גם הוא:

    "ש. ... אתה יכול להציג לי חשבונות ארנונה שיצאו לבית שלכם?

    ת. כן, בטח.

    ש. למה לא צירפתם אותם למסמכים?

    ת. נצרף. זה פרט קטן. כל חשבון שיש כל חודשיים, אפשר להציג" (עמוד 39 לפרוטוקול, שורות 11-7).

     

    על אף האמור, חשבונות הארנונה לא הוצגו בסמוך לאחר הדיון, גם לא במסגרת הבקשה שהוגשה לאחר הגשת סיכומי הצדדים, לצירוף ראיות נוספות. ההלכות בעניין אי צירוף מסמכים ידועות.

     

33. זאת ועוד. בתשריט "מדידת ארנונה" שצירפו הנתבעים, מדדה העירייה בנכס שלוש יחידות דיור נפרדות: שתי יחידות דיור ומרתף (להלן: תשריט הארנונה; מוצג 26 למוצגי הנתבעים).

    מר לחמי נחקר ביחס לתשריט הארנונה:

    "ש. למה לא כתוב בתשריט הארנונה שצירפת, נספח 26, לא כתוב חדרים?

    ת. מה כתוב?

    ש. לא כתוב חדרים, כתוב יחידת דיור אחת, יחידת דיור שנייה ומרתף?

    ת. איפה כתוב יחידת דיור?

    ש. מראה לך.

    ת. זה לא ברור לי בכלל..." (עמוד 46 לפרוטוקול, שורות 9-4).

     

34. לבסוף, הפנו הנתבעים לתצהיר שערכה המנוחה ביום 31.3.1981 בו נרשם כי "לפני כ-1/2 4 שנים הוספתי תוספת בניה לביתי..." (סעיף 5 לתצהיר, מוצג 27 למוצגי הנתבעים). הנתבעים לא הבהירו באיזו מסגרת ניתן התצהיר ולאיזו מטרה. אך גם מבלי להתייחס לשאלת קבילותו של התצהיר ומשקלו (השוו: ע"א 8493/06 עזבון המנוח כהן ז"ל נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (17.10.2010)), לא ניתן ללמוד מתצהיר זה לאיזה תוספת בניה כיוונה המנוחה. בוודאי שאין בתצהיר זה כדי לשלול כי נבנו תוספות בניה נוספות, בשנים מאוחרות יותר, כעולה מן הראיות האובייקטיביות שהוגשו (תצלומי האוויר ופיענוחם בחוות דעת אבני).

     

35. צירופם של כל אלה – חוות דעת אבני שלא נסתרה, המצביעה על שינויים בבינוי בחלקה 135 בשנים שלאחר חתימת חוזה החכירה; דוחות הפיקוח ועדותו של מר חסני, מהם עולה כי במקרקעין קיימות שלוש יחידות דיור נפרדות; נסח המקרקעין; תשריט הארנונה; וחקירות הנתבעים – מובילים למסקנה כי התובעת הרימה את הנטל והוכיחה כי נעשו שינויים בבינוי בחלקה 135 לאחר חתימת חוזה החכירה וכי בית המגורים פוצל לשלוש יחידות דיור נפרדות, זאת ללא הסכמת התובעת, ללא הסדר מולה ובניגוד לסעיף 9(א) לחוזה החכירה.

     

    ויתור

     

36. הנתבעים טוענים כי נוכח המשא ומתן שניהלו עם התובעת ביחס לחלקה 170 בין השנים 2009 ל-2015, ברי כי התובעת ידעה והכירה במציאות בשטח, על כל הבנוי בחלקה 135. נטען כי חליפת המכתבים בין הצדדים בשנים אלה (מוצגים 25-2 למוצגי הנתבעים) מעידה כאלף עדים על עוצמת השתיקה ביחס לטענות שמעלה התובעת כיום, בבחינת הכרה מוחלטת של התובעת במצב הקיים בשטח, תוך ויתור על כל טענה ביחס לכך. עוד טוענים הנתבעים כי התובעת ידעה זה שנים רבות על הבניה שבוצעה להרחבת הבית, אגב חלוקתו הפנימית, כעולה מדוחות הפיקוח ומההערות שנרשמו בנסחי המקרקעין, ומעולם לא העלתה כנגדם כל טענה באשר לכך. שתיקה זו שביודעין היא עדות נוספת להסכמת התובעת לכל בניה שנעשתה כאמור.

     

37. התובעת מדגישה כי לא היה ויתור מפורש על זכויותיה, אלא ההיפך הוא הנכון. טענותיה בעניין זה מקובלות עלי.

     

    סעיף 22(ב) לחוזה החכירה, הדן בתנאים הכלליים, קובע באופן מפורש כי "שום ויתור... הימנעות מפעולה, שיהוי או מתן ארכה מצד כלשהו... לא ייחשבו כוויתור על זכויותיו של אותו צד ולא ישמשו מניעה לתביעה, אלא אם כן ויתר אותו צד על זכויותיו במפורש ובכתב". התובעת לא ויתרה באופן מפורש על זכות מזכויותיה בחוזה החכירה וספק אם רשאית הייתה לעשות כן, שעה שמדובר במקרקעי המדינה. יתרה מזאת, בחינת ההתכתבות בין הצדדים מלמדת כי התובעת שמרה על זכויותיה. בין השאר, צוין במענה לבקשתו של מר לחמי להעביר את זכויותיה של המנוחה על שם היורשים, כי התובעת מסכימה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, זאת "תחת הסתייגות היות וקיימת בניה בלתי חוקית בשטח משק העזר" (מכתב התובעת מיום 28.11.2011; מוצג 4 למוצגי הנתבעים. הדגשה הוספה). התובעת שמרה על טענותיה וזכויותיה גם לאורך המשא ומתן שנוהל מול באי-כוחם השונים של הנתבעים. במכתבי התובעת נרשם "מבלי לפגוע בזכויות" וכן נרשם כי אין באמור במכתבים כדי לפגוע בכל זכות ו/או טענה העומדת למינהל או לרשות, לפי כל דין (ראו את מכתב התובעת מיום 4.6.2012 לעו"ד שרייבמן, מוצג 7 למוצגי הנתבעים; מכתב התובעת מיום 3.7.2014 לעו"ד מדואל בן יהודה, מוצג 16 למוצגי הנתבעים; מכתב התובעת מיום 30.8.2014 לעו"ד מדואל בן יהודה, מוצג 18 למוצגי הנתבעים; מכתב התובעת לעו"ד מדואל בן יהודה מיום 21.4.2015, מוצג 19 למוצגי הנתבעים; מכתב התובעת מיום 23.7.2015 לעו"ד מדואל, מוצג 21 למוצגי הנתבעים; מכתב התובעת מיום 10.12.2015 לעו"ד מדואל בן יהודה, מוצג 23 למוצגי הנתבעים; ומכתב התובעת מיום 22.10.2015 לעו"ד מדואל, מוצג 24 למוצגי הנתבעים). לאור האמור, הטענה לוויתור לא הוכחה.

     

    התיישנות

     

38. הנתבעים טוענים כי הבניה שמבקשת התובעת להרוס בוצעה כולה או ברובה עוד לפני שנת 1986, השנה שבה נחתם חוזה החכירה, על כן סבורים הם שהתובענה התיישנה.

     

39. דין הטענה להידחות על רקע המסד העובדתי שהוכח. התובענה היא תובענה במקרקעין. בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות ומאחר שמדובר במקרקעין מוסדרים, תקופת ההתיישנות הרלבנטית היא של 25 שנים. חוות דעת אבני מוכיחה כי בניגוד לנטען, בוצעו תוספות בניה לאחר שנת 1995, כך שלא יכולה להתקבל טענה של התיישנות. התובעת טענה אף להתיישנות שלא מדעת לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958. התובעת ציינה כי מפקח שנשלח מטעמה למקרקעין לפי דרישת הפקידה המטפלת בתיק עובר לחתימת חוזה החכירה, מצא במקום יחידת מגורים אחת. רק בשנת 2009, כאשר נשלח למקרקעין מפקח נוסף, לאחר קבלת הבקשה לרישום הירושה, או אז נודע לתובעת על קיומן של שלוש יחידות דיור במקרקעין (מוצג 53 למוצגי הנתבעים ועמוד 22 לפרוטוקול, שורות 11-9). הנתבעים טענו להתיישנות גם בכל הנוגע לתשלום דמי שימוש. בהחלטת כב' השופט באומגרט מיום 4.7.2016, ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדיה. לפיכך, טענות הנתבעים בהקשר זה תתבררנה בהליך המתאים.

     

    שיהוי

     

40. הנתבעים טוענים לשיהוי רב בהגשת התביעה, שפגע קשות באינטרסים הלגיטימיים שלהם, ובפרט בזכותם שלא להיות חשופים לאורך זמן לתביעות סרק וכן באמצעים העומדים לרשותם לניהול הגנתם. נטען כי הנתבעים כולם דלי אמצעים, חיים בדוחק בבית המגורים הבנוי על החלקה ההיסטורית, שצומצמה על כורחם לחלקה 135. בית הנתבעים הושלם וקיים זה שנים רבות ומשמש להם קורת גג מיום לידתם של הילדים. כל הוצאה חריגה, כך נטען, היא משימה בלתי אפשרית עבורם. במציאות זו, אין שום ספק כי מצבם השתנה לרעה עקב השתהות התובעת בהגשת תביעתה להריסה ופינוי של ביתם או חלק ממנו.

     

41. אין לקבל את הטענה לשיהוי. בהתאם לפסיקה, דוקטרינת השיהוי במשפט האזרחי מוגבלת למקרים חריגים ונדירים, ומטילה על הטוען לה נטל כבד. על הנתבע להוכיח, נוסף על השתהות בהגשת התביעה, גם קיומם של שני תנאים נוספים: הראשון – כי השיהוי בהגשת התביעה מבטא ויתור על זכויות התובע; והשני – כי מצבו של הנתבע הורע עקב השיהוי בהגשת התביעה (ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפה בע"מ (3.5.2016); ע"א 9839/17 הביטאט בע"מ נ' CAFOM, פסקאות 34-33 (17.12.2018)). בענייננו לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי נתקיימו תנאים אלה. כפי שפורט, לא הוכח כי התובעת ויתרה על זכויותיה, אלא הוכח שהתובעת הביעה הסתייגות מהבניה הלא חוקית שנמצאה במקרקעין (מוצג 4 למוצגי הנתבעים) וחזרה ושמרה על זכויותיה וטענותיה במגעים שנוהלו בין הצדדים. לא הוכח גם כי מצבם של הנתבעים שוּנה לרעה עקב השיהוי בהגשת התביעה. הנתבעים בנו ופיצלו את בית המגורים ללא קבלת אישור מהתובעת או מכל רשות אחרת. הנתבעים נהנו מהבניה ומהפיצול במרוצת השנים. על זאת יש להוסיף כי אין מקום לקבל טענה לשיהוי, נוכח האינטרס הציבורי הגלום בפעולות אכיפה נגד בניה לא חוקית, פיצול שלא כדין והפרת תנאי חכירה במקרקעין שהם מקרקעי ציבור. בית המשפט העליון פסק לעניין זה כי כאשר "המדובר במקרקעי מדינה. העובדה שהרשויות לא פעלו נגד השימוש בהם לאורך השנים, והחלו בפעולה רק בשנים האחרונות, אינה יכולה ליצור זכות למבקשים: הם נהנו ממחדלי הרשויות לאורך עשרות שנים, ואם הגיעה עת ורשויות המדינה החלו פועלות, על בית המשפט לסייע למימוש האינטרס הציבורי" (רע"א 11889/04 אזברגה נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל (15.6.2005)).

     

    אכיפה בררנית

     

42. הנתבעים טוענים לאכיפה בררנית נגדם. נטען כי התובעת נקטה לאורך שנים במדיניות של הכרה בבניה הרבה שבוצעה בשכונת טירת שלום, ללא קבלת הסכמת התובעת, על ידי תושבים ותיקים אחרים בכל השטחים הסמוכים לחלקה ההיסטורית. מדיניות זו של התובעת, כך נטען, משקפת את המציאות הקיימת בטירת שלום מזה שנים רבות.

     

    לתמיכה בטענתם צירפו הנתבעים נסחי מקרקעין של חלקות אחרות בטירת שלום (מוצגים 57א'-ו'), אשר בכולם רשומות הערות על אי התאמה. עוד צירפו הנתבעים את תצהיריהם של עו"ד מדואל בן יהודה ושל מר דקל. עו"ד מדואל בן יהודה, יליד טירת שלום, המכהן כיו"ר אגודת המים של טירת שלום הצהיר כי הוא מכיר היטב את טירת שלום ואת ההיסטוריה הנוגעת להקמתה. עו"ד מדואל בן יהודה תיאר בתצהירו כי "בשנים הרבות שחלפו מיום ההתיישבות בטירת שלום על ידי עולים יהודים מתימן כאמור, תושבי המקום הרחיבו את בתיהם וחילקו אותם לתאי מגורים לצורכי מגורי המשפחות המורחבות, רובם אם לא כולם – ללא קבלת אישורים או הסמכות מרשות כלשהיא" (סעיף 15 לתצהיר בן יהודה). עו"ד מדואל בן יהודה הוסיף והצהיר כי מבדיקה שערך לצורך התביעה עלה כי בגין עבירות בניה המיוחסות לחלק גדול מחוכרי החלקות בטירת שלום, נפתחו ברשות המקומית כ-61 תיקים לפחות בגין בניה ללא היתר. הרשות המקומית אינה פועלת למימוש צווי ההריסה שניתנו לבקשתה וביוזמתה, מודעת למצב המורכב בטירת שלום ונוקטת במדיניות זהירה בהתאם למצב זה (סעיפים 19-18 לתצהיר בן יהודה). עוד הצהיר הוא כי למיטב ידיעתו "אין ולא היה מקרה אחד שבו רמ"י טענה או פעלה בצורה כלשהי נגד מי מתושבי טירת שלום בגין בניה שבוצעה על ידיו בניגוד לחוזה החכירה החל על חלקתו. למיטב ידיעתי, התביעה נשוא תיק זה היא ראשונה מסוגה בטירת שלום!" (סעיף 20 לתצהיר בן יהודה).

     

    באופן דומה הצהיר מר דקל, אחיה של המנוחה, כי "כמי שמכיר היטב את טירת שלום ותושביה וכמי שעסק שנים בתיווך נדל"ן ידוע לי, כי בפעולות התובעת כנגד הנתבעים, לרבות בעצם הגשת כתב תביעה זה, נוקטת התובעת אכיפה בררנית כנגד הנתבעים על אף מדיניות של הכרה בבניה הרבה שבוצעה בכל השטחים הסמוכים לחלקת הנתבעים על ידי תושבים ותיקים אחרים בשכונת טירת שלום ללא שום פניה לתובעת לקבלת הסכמתה לבניה כאמור. מדיניות זו של התובעת משקפת את המציאות הקיימת בשכונת טירת שלום זה שנים רבות, דבר שידוע היטב לתובעת ונציגיה שעסקו בכך" (סעיף 29 לתצהיר דקל).

     

    הנתבעים הוסיפו והפנו לתשובת התובעת במענה לשאלון שנשלח אליה. התובעת נתבקשה לפרט את כל התביעות שהגישה נגד מי מתושבי טירת שלום הקשורים עם התובעת בחוזי חכירה והכוללות סעד של הריסה וסעדים כספיים בנסיבות זהות או דומות למקרה נשוא התיק שבנדון (סעיף 5 לבקשה לגילוי ועיון במסמכים מסוימים; מוצג 59 למוצגים הנתבעים). גב' מאיה כץ השיבה בתצהירה, מטעם התובעת, כי "מיעוץ משפטי שקיבלתי, לא ידוע על תביעות כאלו" (סעיף 2.6 לתצהיר גב' מאיה כץ מיום 13.8.2017, מוצג 60 למוצגי הנתבעים).

     

    מר לחמי חזר על הטענה לאכיפה בררנית בחקירתו. מר לחמי אישר כי אין בידיו היתר בניה, והמשיך: "אבל בטירת שלום, לאף אחד אין היתר בניה, וכולם בנו, אני השעיר לעזאזל של מדינת ישראל. אף אחד בטירת שלום לא נתבע, חוץ ממני, אבישי לחמי..." (עמוד 43 לפרוטוקול, שורות 32-31).

     

43. לאחר ששקלתי את טענות הנתבעים ונתתי דעתי למסד הראייתי שהניחו, הגעתי למסקנה כי לא ניתן לקבל את טענתם לאכיפה בררנית.

     

44. כידוע, הטענה לאכיפה בררנית מהווה טענה מקדמית שרשאי נאשם להעלות בהליך הפלילי, נגד ההחלטה להגיש נגדו כתב אישום, במסגרת טענות הגנה מן הצדק (סעיף 149(10) לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], התשמ"ב-1982). הטענה הוכרה, במקרים מסוימים, כטענת הגנה בהליך האזרחי, כאשר אזרח טוען שרשות ציבורית פעלו נגדו, ולא נגד אחרים, משיקולים פסולים. בפסיקת בית המשפט העליון הובהר כי:

    "אכיפה בררנית... אינה היפוך של אכיפה מלאה. לעתים קרובות אין אכיפה מלאה, ומבחינה מעשית אף לא יכולה להיות אכיפה מלאה... אכיפה חלקית אינה בהכרח אכיפה פסולה. כך גם אכיפה מדגמית, שהרי המדינה אינה יכולה להקצות אלא משאבים מוגבלים לאכיפת החוק... אולם, אפשר שאכיפה חלקית תהיה אכיפה בררנית ובשל כך גם תהיה אכיפה פסולה. מהי אכיפה כזאת?... ללא יומרה להציע הגדרה ממצה, אפשר לומר, לצורך עתירה זאת, כי אכיפה בררנית היא אכיפה הפוגעת בשוויון במובן זה שהיא מבדילה בין בני-אדם דומים או בין מצבים דומים לשם השגת מטרה פסולה, או על יסוד שיקול זר או מתוך שרירות גרידא. דוגמה מובהקת לאכיפה בררנית היא, בדרך כלל, החלטה לאכוף חוק כנגד פלוני, ולא לאכוף את החוק כנגד פלמוני, על בסיס שיקולים של דת, לאום או מין, או מתוך יחס של עוינות אישית או יריבות פוליטית כנגד פלוני... אכן, רשות מינהלית המבקשת לאכוף את החוק נהנית, כמו כל רשות מינהלית, מהחזקת החוקיות. מי שמעלה נגד החלטת הרשות טענה של אכיפה בררנית, ולכן הוא מבקש לפסול את ההחלטה, עליו הנטל להפריך חזקה זאת. הדעת נותנת כי רק במקרים נדירים ניתן יהיה להפריך את החזקה ולהוכיח אכיפה בררנית..." (בג"ץ 6396/96 זקין נ' ראש-עיריית באר-שבע, פ"ד נג(3) 289, פסקאות 17-16 (1999). ראו גם את ת"א 37586-05-17 (שלום רח') עיריית לוד נ' טמיר (13.1.2021) והאסמכתאות שם).

     

45. בענייננו לא עלה בידי הנתבעים להוכיח את הטענה לאכיפה בררנית בשל צירופם של מספר טעמים.

     

    ראשית, הטענה לפיה התובעת מבדילה בין בני-אדם דומים או בין מצבים דומים לא הוכחה. לא הוכח קיומם של משקי עזר נוספים בטירת שלום, שלהם חוזה חכירה דומה והפרות דומות לאלה שהוכחו בהליך דנן. הנתבעים הפנו לתשובת עו"ד כץ במענה לשאלון, אך ראוי להביא את עמדת התובעת במלואה, כפי שצורפה לתשובות לשאלון על-ידי באת-כוחה. הובהר, "כי ביחס למקרקעין כאן ישנו חוזה חכירה בתוקף למטרת משק עזר המיועד ליחידת דיור אחת בלבד, זאת בשונה מרוב השטחים בטירת שלום, אשר נגזרו מנחלות היסטוריות ולא הוסדרו בחוזה חכירה וכן שאלת הסדרתם נדונה תקופה ארוכה. לאור האמור, בחינת התביעות שהוגשו בטירת שלום אינה רלבנטית לעניין, הואיל ומצב הזכויות החוזיות בטירת שלום אינו אחיד ואין נכס אחד דומה למשנהו מבחינה חוזית" (סעיף 4.4 למכתבה של עו"ד לופו מיום 13.8.2017, מוצג 60 למוצגי הנתבעים).

     

    בכל הנוגע לנסחי לשכת רישום המקרקעין שהוגשו, אלה נבחרו, כך לפי עדות עו"ד מדואל בן יהודה, בצורה אקראית. עו"ד מדואל בן יהודה אישר כי הנתבעים לא פנו לבעלי המקרקעין הללו כדי לקבל מהם תצהיר ולא ביקשו מהם את החוזים שבידיהם. בחקירתו השיב:

    "ש. הפנית לנסחי טאבו בתצהירך?

    ת. אקראיים.

    ש. האם נעשתה פנייה לקבלת תצהיר מבעלי הנחלות הללו?... יש טענה לאכיפה בררנית. פנית למתיישבים שגרים בנחלות הללות לקבל תצהיר?

    ת. לא.

    ש. האם פנית אליהם לקבל חוזים?

    ת. לא. אבל אני מכיר את כל נושא טירת שלום בעיניים עצומות, גם את החוזים... (עמוד 53 לפרוטוקול, שורה 36 עד עמוד 54, שורה 7).

     

    ההערות שנרשמו בנסחי המקרקעין אליהן הפנו הנתבעים לא נרשמו על ידי התובעת (עמוד 23 לפרוטוקול, שורות 8-5). לא ניתן ללמוד מהן לאילו הפרות הן מתייחסות, אם הן דומות להפרות שהוכחו במקרקעין מושא הליך זה ואם ההפרות עדיין מתקיימות. עו"ד מדואל בן יהודה אישר לעניין זה כי ידוע לו על מקרים שבהם הוסדרו ההפרות מול התובעת:

    "ש. האם אתה יודע שיש תושבים שפנו למינהל ומבצעים הסדרה?

    ת. כן.

    ש. לא מקרה בודד?

    ת. מקרים בודדים של אנשים שיש להם כיס עמוק" (עמוד 54 לפרוטוקול, שורות 30-27).

     

46. זאת ועוד, לא הוכחה תשתית ראייתית לקיומם של שיקולים זרים, מטרה פסולה או שרירות בהגשת התביעה. גב' חיו הסבירה כי כל מקרה של הפרה נבחן על ידי התובעת לגופו וההפרות מתגלות לרוב כאשר נעשית פניה לרשות לקבלת שירות כלשהו. בעניינם של הנתבעים, כך הוסבר, דבר ההפרות במקרקעין נודע במסגרת הטיפול בבקשה לרישום הנתבעים בהתאם לצו הירושה והתובעת ביצעה את העברת הזכויות תחת הסתייגות (עמוד 22 לפרוטוקול, שורות 14-9). גב' חילו פירטה כי קיימים מקרים שבהם מתגלה חריגת בניה, אך התובעת לא נוקטת בהליך משפטי, שכן נעשית הסדרה של הזכויות. לדבריה:

    "יש מקרים שאנו מסדירים את הזכויות באמצעות הגשת תוכניות בניה, תשלום דמי היתר, תשלום דמי שימוש..." (עמוד 24 לפרוטוקול, שורות 15-1).

     

    עוד השיבה גב' חילו בחקירתה כי נשלחו מכתבי התראה במקרים נוספים בטירת שלום:

    "ש. האם בבדיקות שנעשו בטירת שלום נמצאו עבירות בניה חוץ מהנכס הזה?

    ת. כן.

    ש. האם נשלחו מכתבי התראה?

    ת. כן. שולחים. כמו בכל תיק. טירת שלום או מקום אחר, מבחינתנו, זה אותו דבר. ברגע שמגלים שיש חריגת בניה, שולחים מכתב דרישה, מודיעים שיש חריגת בניה" (עמוד 23 לפרוטוקול, שורות 31-27).

     

47. לבסוף, יצוין כי גם אם היה עולה בידי הנתבעים להוכיח את טענתם להיעדר אכיפה נגד הפרות בניה בטירת שלום, ספק אם היה בכך כדי להועיל להם. ההלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון במקרים כגון אלה ברורה. נפסק, גם במקום בו מדובר באוכלוסייה מוחלשת, כי על אף חוסר הנחת מהתנהלות הרשות הרי ש"אין מרפאים רעה חולה ברעה חולה לא פחות, בפתיחת פתח להפקרות, ל'איש הישר בעיניו יעשה'... גם בהנחה שמדובר באוכלוסייה קשת יום, אין פרוש הדבר שבניה בלתי חוקית תוכשר, ועמה תיפתח הדרך לכך בכל אתר בעייתי, אצל שכנו של המשיב, אצל כל מי שישמע על פסק הדין וירצה להסתייע בו. לכך אין בית משפט בישראל יכול להסכים" (רע"פ 2885/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו נ' דכה, פסקאות ז' ו-טז (22.11.2009)).

     

    העדר יריבות

     

48. הנתבעים טוענים כי כל הבניה הקיימת על חלקה 135 בוצעה בשנים שקדמו למועד שבו הם רכשו את הזכויות בחלקה מכוח צו הירושה שניתן ביום 3.11.2002. לטענתם, מאחר שהמנוחה היא שחתמה עם התובעת על חוזה החכירה בשנת 1986, הרי שאין יריבות בין הצדדים ובשום מקרה אין להטיל עליהם אחריות או להעלות נגדם טענות ביחס לבניה שבוצעה על חלקה 135 בשנים שקדמו למועד בו ניתן צו הירושה. דין הטענה להידחות.

     

49. הנתבעים רשומים כחוכרים במקרקעין בהתאם לצו הירושה, לאחר שפנו לתובעת בבקשה להעברת הזכויות (מוצג 53 למוצגי הנתבעים). במסגרת ההליך הם הודו בהחזקת המקרקעין ובביצוע בניה ללא היתר. הנתבעים אף פנו לתובעת בדרישה לקבלת פיצוי בקשר לשינוי יעוד המקרקעין מושא התביעה, מכוח היותם יורשי זכויות המנוחה במקרקעין. לאור האמור, ברי כי קיימת יריבות בין הצדדים בקשר לחוזה החכירה ולמקרקעין.

     

    חוזים קודמים

     

50. הנתבעים טוענים כי אין בחוזה החכירה כדי לגרוע מזכויות שהיו למנוחה, אשר עברו לנתבעים כיורשיה, על פי חוזי חכירה קודמים שחלו על חלקה 135. נטען כי בחוזי החכירה שקדמו לחוזה החכירה הנוכחי, לא הייתה שום הגבלה ביחס לזכויות חוכרי החלקה ההיסטורית לבנות על החלקה ההיסטורית, שכן חוזים אלה כללו תניה לפיה "הקרן מכירה בזכויותיו של החוכר על הבניינים והמטעים הקיימים היום ושיבנו ויינטעו אחרי כן, אולם לגבי זכות החכירה, הם מהווים יחידה משקית אחת ובלתי נפרדת מהנחלה" (סעיף ג' לחוזה חכירה מיום 26.3.1934, מוצג 28 למוצגי הנתבעים). לא ניתן לקבל טענות אלה.

     

51. טענות הנתבעים הן בגדר טענות בעל פה נגד מסמך בכתב – חוזה החכירה עם המנוחה, שהנתבעים ביקשו להעביר לשמם ללא כל טענה נגדו (בקשת מר לחמי מיום 12.10.2008, לאישור רישום בעלות בטאבו בהסתמך על צו הירושה, צורפה כמוצג 53 למוצגי הנתבעים).

     

    התובעת הבהירה בתצהיר גילוי המסמכים מטעמה כי לא נמצאו חוזים שקדמו לחוזה החכירה מושא התביעה (סעיף 2.3 לתצהיר כץ, מוצג 60 למוצגי הנתבעים). הנתבעים סמכו טענותיהם על חוזה החכירה שצורף כמוצג 28 למוצגיהם, אשר סעיף ג' שלו הובא לעיל. מדובר בחוזה חכירה בין קרן קיימת לישראל לבין מר יוסף תם מטירת שלום, שנחתם ביום 26.3.1934. הנתבעים לא הסבירו כיצד הם יכולים להיבנות מחוזה חכירה זה. חוזה החכירה שצורף כמוצג 28 אינו חתום על ידי המנוחה. החוזה מתייחס לחלקה 32 בגוש 18. חלקה זו פוצלה בשנת 1947 לשתי חלקות צמודות: האחת – חלקה 67, ששטחה 20,068 מ"ר; והשנייה – חלקה 58, בשטח של 1,004 מ"ר (ראו את ת"א (שלום רח') 2685/03 קרן קיימת לישראל נ' מתושלח, פסקה 2 (5.11.2009); צורף לסיכומי התובעת). בעמוד האחרון לחוזה החכירה, מוצג 28, נרשם בכתב יד כי על חלקה 32 בגוש 18 "הוקם על ידי הקרן בית של שני חדרים, מטבח ומרפסת, שביחס אליו לא תחולנה הוראות סעיף ג' של החוזה הנוכחי – סוכם בין הקרן והחוכר חוזה שכירות מיוחד שעל הבית הנ"ל והוא צורף בתור תוספת לחוזה החכירה הנוכחי". הנתבעים לא צירפו חוזה זה. בנסיבות אלה, אין בחוזה מוצג 28 כדי להקנות לנתבעים זכויות לבניה נוספת.

     

    חוסר תום לב

     

52. טענת הנתבעים לחוסר תום לב מצד התובעת נשזרה כחוט השני לאורך כל ניהולו של הליך זה. הנתבעים הדגישו, בין השאר, את המשא ומתן הממושך שנוהל עמם ביחס לחלקה 170, במסגרתו לא העלתה התובעת כל טענה בקשר לחלקה 135; עמדו על כך שהסעד העיקרי, שהביא להגשת התביעה דנן, התייתר עוד לפני הגשת כתב ההגנה; וכן טענו הם, כאמור, לויתור התובעת על זכויותיה, לשיהוי ולאכיפה בררנית. התובעת מצדה עומדת על כך שכל פעולותיה נעשו בתום לב, על מנת לנהל את מקרקעי הציבור ולשמור עליהם וכי עמידתה על קיום הוראות חוזה החכירה ואכיפת התחייבויות הנתבעים בחוזה לגבי קבלת אישורים לתוספת בניה ו/או שינויים בבינוי כמו פיצול בית המגורים, תואמת את הערכים הראויים של החברה הישראלית כמו גם את תפקידה של הרשות כפי שהוגדר בדין.

     

53. שקלתי היטב את טענות הנתבעים. לטענות אלה ניתן משקל רב במהלך ניהול ההליך. כפועל יוצא, ניתנו לצדדים אורכות ממושכות, מתוך תקווה שישכילו למצוא פתרון מוסכם למלוא המחלוקות שביניהם. טענות הנתבעים אף יובאו בחשבון בכל הנוגע לפסיקת הוצאות הליך זה. ברם, בסופו של יום, בהעדר הסכמות ובבוא בית המשפט להכריע בתביעה דנן, אין בטענות הנתבעים כדי להועיל להם או כדי לשנות את התוצאה האופרטיבית המתחייבת. עמידתה של התובעת על כך שהפעולות במקרקעין ייעשו בהסכמתה ובהתאם לדיני התכנון והבניה, מעוגנת בחוזה החכירה ובאדני שלטון החוק. התובעת היא זרועה הארוכה של המדינה ומנהלת על פי דין את מקרקעי המדינה, ואינה יכולה להתעלם מבניה לא חוקית המבוצעת במקרקעי ציבור. אין להתעלם גם מכך שמאז הגשת התביעה, לא נעשה על ידי הנתבעים כל ניסיון להסדיר את החריגות. הנתבעים שבו וטענו בהקשר זה להעדר משאבים כלכליים. יוער כי ממוצגי הנתבעים עולה שנוהל עמם משא ומתן במהלכו הוצע להם למכור את חלקת התמורה בסכום של 300,000 ₪ (מוצג 18 למוצגי הנתבעים). בהינתן כל אלה, לא שוכנעתי כי במקרה דנן יש להגביל את זכות התובעת לקבלת סעדים, מכוח עקרון תום הלב (השוו: ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה (19.2.2012)).

     

    טענות נוספות

     

54. נתתי דעתי גם לטענות הנוספות שהעלו הנתבעים, אך לא שוכנעתי כי יש לקבלן. בין השאר, אין כל בסיס לטענה של כפיה בכל הנוגע לחתימה על חוזה החכירה. המנוחה הייתה מיוצגת על ידי עורך דין לפני החתימה על חוזי החכירה – הן בעת שאמה העבירה לה את זכויותיה במתנה והן בהמשך, כשחתמה על חוזה החכירה מושא תביעה זו. המנוחה לא העלתה כל טענה בקשר לחתימתה על החוזה.

     

55. יש לדחות גם את הטענות להפקעה ולפיצוי. מר לחמי פירט בתצהירו כי בשנת 2009 נודע לנתבעים כי "התובעת פעלה כבר באופן חד צדדי להפקעת חלק גדול מחלקתנו תוך שלילת זכויות שהוענקו לנו בדין, כאשר בתוך כך רשמה – מבלי להודיע לנו דבר או לבקש את אישורנו או הסכמתנו לכך – את הזכויות בחלקה 170 (שהיוותה חלק בלתי נפרד מחלקה 58 ההיסטורית הנ"ל) על שם אחרים (דמארי אילן ואח') תחת שמנו בפנקסי המקרקעין ובתמורה לכך העניקה לאשתי המנוחה, שנים רבות לאחר שהלכה לעולמה, חלק (כ-112 מ"ר בלבד במושע) בחלקה 149 בגוש 3750 (להלן: חלקת התמורה)" (סעיף 19 לתצהיר מר לחמי). מר לחמי הפנה למשא ומתן שנוהל בין התובעת לבין באי-כוח הנתבעים (סעיפים 22-20 לתצהיר מר לחמי ומוצגים 25-2 למוצגי הנתבעים). טענות אלה חורגות ממסגרתה של תביעה זו. עם זאת, יש לשוב ולציין כי גריעת השטח של 250 מ"ר מחלקה 58 ההיסטורית, נעשתה בתכנית נס/132א, במסגרת טבלת האיזון, מכוחה הוענקה למנוחה הזכות בחלקת התמורה (חלקה 149). מעת שאושרה התוכנית, מעמדה הוא כשל חוק והוא מחייב את הנתבעים. ככל שהנתבעים סברו כי מדובר בהפקעה וככל שיש להם טענות נגד האיזון שנעשה במסגרת התוכנית, היה עליהם להעלות טענות אלה כלפי הגורמים הרלבנטיים, במסגרת הקבועה בחוק התכנון והבניה, ולא במסגרת הליך זה.

     

56. הנתבעים טענו אף להרחבת חזית בכל הנוגע לטענות שעניינן תוספות הבניה (סעיף 3 לסיכומים). בניגוד לנטען, בסעיפים 24-23 לכתב התביעה מפורטים הפיצול לשלוש יחידות דיור ותוספות בניה שבוצעו ללא הסכמת התובעת ובניגוד לסעיף 9 להסכם החכירה. הסעד שנתבקש בסעיף 1.2 לכתב התביעה מתייחס באופן מפורש להשבת הבינוי במקרקעין למצב כפי שהיה בעת כריתת חוזה החכירה, באופן שלאחר הריסת הבניה הלא חוקית, תימצא בחלקה 135 יחידת דיור אחת. לפיכך, אין ממש בטענה להרחבת חזית.

     

    הסעד

     

57. מן המקובץ עולה כי התובעת הוכיחה שהנתבעים הפרו את חוזה החכירה, ביצעו תוספות בניה ללא היתר וללא הסכמת התובעת ופיצלו את בית המגורים לשלוש יחידות דיור. התובעת טוענת כי משהוכחה הפרה של חוזה החכירה, בית המשפט אינו יכול לתת יד להנצחת בניה לא חוקית. הנתבעים מצדם טוענים כי אין להיעתר לסעד של הריסה שכן מדובר בסעד דרסטי ובלתי הפיך. הריסת התוספות לבית המגורים תוביל להרס משפחה שלמה ותותירה ללא קורת גג.

     

58. לנוכח המסקנה אליה הגעתי, יש ליתן את צו הריסה כמבוקש. יהיו נסיבותיהם האישיות של הנתבעים אשר יהיו, לא ניתן להנציח את המצב הנוכחי, שבו פעלו הנתבעים במקרקעין מבלי לקבל אישורים ועשו בהם ככל העולה על רוחם. משכך, ניתן צו המורה על הריסת תוספות הבניה החדשות המסומנות בהגדלות מספר 5, 6, 7 ו-8 לחוות דעת אבני.

     

59. עם זאת, בשים לב למכלול הנתונים שהוכחו, לרבות העובדה שמדובר בבניה שנעשתה במשך שנים; העובדה שמדובר בסעד שישנה באופן ממשי ודרסטי את מצבם של הנתבעים לרעה; בהתחשב בגילו של מר לחמי; במצבם הכלכלי של הנתבעים ונסיבותיהם האישיות; ובסעד החלופי לו עתרה התובעת, כמפורט בפסקה 13 לעיל – ניתנת ארכה לצורך ביצוע צו ההריסה – עד ליום 10.3.22.

     

    במהלך תקופה זו, יוכלו הנתבעים לפעול, בכפוף לאישור רשויות התכנון ולהסכמת התובעת, להסדרת הבינוי בחלקה 135 שניתן להסדירו במסגרת עסקת שינוי יעוד וניצול ו/או תוספת בניה, על פי החלטות המועצה התקפות, לרבות באמצעות המצאת תכניות בניה המשקפות את הקיים ובמידת הצורך סימון המבנים שאינם ניתנם להסדרה להריסה.

     

    ככל שהנתבעים לא יפעלו כאמור עד ליום 10.3.22, ייכנס צו ההריסה לתוקפו באופן מיידי.

     

    סוף דבר

     

60. התביעה מתקבלת, בהתאם לאמור בסעיפים 59-58 שלעיל.

     

    היתר פיצול סעדים ניתן בהחלטת כב' השופט באומגרט מיום 4.7.2016.

     

    אשר להוצאות המשפט: נתתי דעתי להתנהלות הצדדים ולדרך ניהול ההליך. בין השאר, הבאתי בחשבון את העובדה שהסעד העיקרי שנתבקש התייתר עוד בטרם הוגש כתב הגנה; התובעת ידעה במשך שנים על המצב הקיים במקרקעין, מכוח דוחות הפיקוח ונסחי המקרקעין; מדובר, כך נראה, בתביעה ראשונה במסגרתה מבוקש צו הריסה בשכונת טירת שלום; ואת העובדה שלא ניתנה לנתבעים התראה לפני הגשת התביעה בכל הנוגע לסעד שעניינו חלקה 135. בשים לב לכל אלה, הגעתי למסקנה כי נכון הוא שכל צד יישא בהוצאותיו. אשר על כן, אין צו להוצאות.

     

     

    ניתן היום, כ"ו אדר תשפ"א, 10 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.