1.המקרקעין העומדים במוקד המחלוקת בתובענה דנן מצויים בכפר ראמה, בשטח של 1726 מ"ר, הידועים כחלקה 24 בגוש 18841 (להלן: "המקרקעין").
עסקינן במקרקעין ביעוד חקלאי בה נטועים עצי זית.
נסח רישום מקרקעין על אודות המקרקעין צורף כנספח ד' לת/1.
2.בעת הליכי הסדר זכויות במקרקעין של המקרקעין דנן, חלקה 24 היתה רשומה כחלקה בעלת מספר זמני 61 באותו גוש. זאת כעולה מתעודת עובד ציבור מטעמו של מר רואד פראג' מלשכת הסדר המקרקעין מחוז חיפה והגליל המערבי, שהוגשה וסומנה ת/3 (להלן: "פראג'").
3.יצויין עוד בענין הליכי ההסדר של המקרקעין, כי המנוח פהד שחוק, שעזבונו הוא הנתבע 1 (להלן: "פהד"), הגיש לפקיד ההסדר תזכורת תביעה לענין זכויותיו במקרקעין ביום 31.1.1951. הודעה על הקראת לוחות זכויות הנוגעת למקרקעין דנן ניתנה ביום 13.12.1956. לוח התביעות פורסם ביום 4.1.1957, כעולה מאישורי לשכת ההסדר שצורפו לת/1.
במילים אחרות זכויותיו של פהד במקרקעין נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 4.1.1957.
פהד הלך לעולמו ביום 21.3.1970.
יורשיו על פי דין הם שני בניו (המנוחים) אליאס שחוק וחנא שחוק, שעיזבונותיהם הם הנתבעים 2 ו-6 (להלן: "אליאס" ו-"חנא", בהתאמה).
ביום 14.9.1971 הועברו זכויותיו של פהד במקרקעין בחלקים שווים לבניו (כל אחד מחצית), יורשיו, אליאס וחנא (נסח רישום היסטורי צורף כנספח א/1 לנ/2).
חלקו של חנא במקרקעין (מחצית) הועבר ביום 15.11.2011 לשלושת בניו, הנתבעים 7-9, שישית לכל אחד מהם, מכח ירושת אביהם חנא (כעולה מהנסח ההיסטורי שצורף לנ/2).
4.כעת נכיר את יתר הנפשות הרלוונטיות לתובענה דנן:
א.הנתבעים 3-5 (והתובע) הם יורשיו של אליאס;
ב.הנתבעים 7-9 הם יורשיו של חנא;
ג.המנוחה עליא גאנם חשאן ז"ל (להלן: "עליא"), שעיזבונה הוא הנתבע 10, רכשה, כך על פי הנטען את המקרקעין מפהד בתאריך 10.10.1956 (על אודות המכירה הנטענת האמורה נרחיב להלן);
ד.הנתבעים 11-20 הם יורשיה של עליא;
ה.המנוח אליאס מטר ז"ל (להלן: "מטר"), שעזבונו הוא הנתבע 21, רכש, כך על פי הנטען, את המקרקעין מעליא בתאריך 17.9.1990 (או בתאריך קודם יותר, כפי שנראה להלן);
ו.הנתבעים 22-23 הם יורשיו של מטר;
ז.התובע, פואד שחוק (להלן: "פואד"), הוא אחד מבניו ויורשיו של אליאס. על פי טענתו, הוא רכש את המקרקעין ממטר ביום 29.9.2000, והוא זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, תחת הבעלים הרשומים כיום (אביו המנוח אליאס והנתבעים 7-9, יורשיו של חנא).
עסקות המקרקעין הנטענות בכתב התביעה
5.כבר מהאמור עד כה לעיל ניתן להבין, כי התובע טוען לשלוש עסקות מכר במקרקעין, שאין מחלוקת כי לא דווחו עד כה למיסוי מקרקעין.
6.העסקה הנטענת הראשונה – נכרתה בין פהד לעליא ביום 10.11.1956 (אמנם התובע ציין כי העסקה נכרתה ביום 10.10.1956, אך תרגום המסמך על ידי מומחה בית המשפט (כפי שנפרט להלן) מלמד כי רשום בו שהעסקה נכרתה ביום 10.11.1956, כמפורט בסעיף 10 להלן. כאסמכתא לעסקה זאת צירף התובע מסמך, נספח ה' לת/1, שלטענתו מלמד על עסקת המכר הנדונה (להלן: "מסמך העסקה הראשונה"). מסמך זה, שכותרתו "יפוי כח בלתי חוזר", שבמקורו נרשם בערבית (והמקור הוצג על ידי התובע, ואף נמסר לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים 7-9 לבחינת אמיתותו, אך לא הוגשה כל חוות דעת בהתייחס לכך) תורגם לעברית על ידי מומחה שמונה על ידי בית המשפט (עו"ד ונוטריון כמיל מוסא). התרגום הוגש לבית המשפט ואף צד לא חלק עליו ו/או ביקש לזמן המתורגמן לחקירה. לכן ניתן לקבוע כי הנוסח המתורגם ע"י המומחה הוא הקובע. להלן נתייחס לנוסח מסמך העסקה הראשונה, והאם יש בו ללמד על עסקת מכר;
העסקה הנטענת השנייה – נכרתה בין עליא למטר ביום 17.9.1990 (או בתאריך קודם לכך כפי שלכאורה עולה מחלק מהעדויות). כאסמכתא לעסקה זאת צירף התובע מסמך, נספח ו' לת/1, שלטענתו מלמד על עסקת המכר הנדונה. להלן נתייחס לנוסח המסמך הנדון, והאם יש בו ללמד על עסקת מכר;
העסקה הנטענת השלישית – נכרתה בין מטר לתובע ביום 29.9.2000. כאסמכתא לעסקה זאת צירף התובע מסמך, נספח ז' לת/1, שלטענתו מלמד על עסקת המכר הנדונה. להלן נתייחס לנוסח המסמך הנדון, והאם יש בו ללמד על עסקת מכר;
7.התובע ביקש בכתב תביעתו מבית המשפט להצהיר על תקפותן של שלוש עסקאות המכר הנטענות, ומכוחן להצהיר על בעלותו במקרקעין.
כן ביקש התובע מבית המשפט להורות לרשם המקרקעין על:
א.ביטול רישומם של אליאס והנתבעים 7-9 כבעלים של המקרקעין (כל אחד מהם מחצית), שהרי נרשמו כבעלים מכח ירושתו של פהד (ליתר דיוק אליאס וחנא נרשמו כבעלים מכח ירושתו של פהד בשנת 1971, והנתבעים 7-9 נרשמו כבעלים מכח ירושתו של חנא אביהם בשנת 2017), הגם שפהד שכבר מכר את המקרקעין טרם פטירתו לעליא, רק שהעסקה לא דווחה למיסוי מקרקעין ולא הושלמה ברישום על שם עליא;
ב.רישומו הוא כבעלים של המקרקעין בכפוף לדיווח שלוש העסקאות למיסוי מקרקעין והצגת אישורי מיסים בהתאם וכל מסמך נוסף שיידרש על ידי רשם המקרקעין, לשם ביצוע רישום המקרקעין כאמור על שם התובע.
8.היחידים מבין הנתבעים שהתנגדו להכרה בשלוש עסקות המקרקעין הנטענות ולסעדים הנתבעים בתובענה הם יורשיו של חנא, הנתבעים 7-9.
טרם שנפרט את טענותיהם, נציין כי הנתבעים האחרים לא התנגדו לתובענה, לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיונים. לשון אחרת יורשי אליאס, עליא ומטר מודים בשלוש עסקות המקרקעין האמורות ולזכאותו של התובע להירשם כבעלים של המקרקעין.
ודוק – יורשי אליאס מסכימים כי חלקו הרשום של אביהם במקרקעין (מחצית) יבוטל, ויירשם על שם התובע (אחיהם) במלואו, למרות שגם הם יורשים של אביהם האמור, מכח שלוש העסקאות האמורות. הם אף נתנו תצהיר לתמיכה בהסכמתם האמורה שהוגש לבית המשפט ביום 29.4.2018.
יורשיהם של עליא ומטר לא הגישו כתב הגנה ולא התנגדו לעובדות התובענה ולעובדת קיומן של שלוש עסקות המכר הנטענות, ולסעד המבוקש.
יותר מזה הובאו עדויות, ובכללן בנה של עליא ובנו של מטר, שתמכו בשלוש עסקאות המכר הנדונות כפי שנעמוד על כך להלן בהרחבה.
משמעות הדבר לכאורה היא, כי די לתובע להוכיח את עסקת המכר הראשונה שבין פהד לעליא בכדי לזכות בתביעתו. שכן אם יוכיח את עסקת המכר הראשונה, כי אז תהא זכאית עליא להיות רשומה כבעלים של המקרקעין. היות שלאחריה על אודות המקרקעין התבצעו עוד שתי עסקות מכר שאינן מוכחשות על ידי היורשים הרלוונטיים (בעסקה השנייה מכרה עליא את זכויותיה למטר, ובעסקה השלישית מכר מטר הזכויות לתובע), כי אז לכאורה יהיה התובע זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין.
לכן בכל הקשור ליחסי התובע והנתבעים 7-9 אפתח בבחינת עסקת המכר הראשונה.
עסקת המכר הראשונה
טענות הנתבעים 7-9 בקשר לעסקת המכר הראשונה
9.טענותיהם של הנתבעים 7-9 מכוונים כלפי מסמך העסקה הראשונה. על מנת שנבין את טענותיהם של הנתבעים 7-9 נגד מסמך זה, נתאר את המסמך ונצטט אותו במלואו.
10. מסמך העסקה הראשונה נושא את הכותרת "יפוי כח בלתי חוזר", וזה לשונו:
"במועדו, אני פהד פרהוד טועמה מתושבי הכפר ראמה נפת עכו נושא תעודת זיהוי ישראלית מספר 9404 מאשר ומודה בהיותי מחזיק במלוא התכונות המתחייבות עפ"י חוק ודין בריא ומיושב בדעתי כי מכרתי לגברת עליא סלמאן אברהים אלג'אנם מאנשי ותושבי כפר סג'ור נפת עכו מכירה מלאה וסופית את חלקת עצי הזית הידועה/ חקל אלמללה/גוש 18841 חלקה 24 שטח 1726 /דונם שבע מאות ועשרים ושישה מטרים רבועים הגובלת ממזרח בדרך וממערב ברכושו של פארס אלחסין מסג'ור ואחיו וצפונה ברכושו של פארס אלחסין ואחיו מסג'ור ומדרום עליא נופל טועמה מראמה, הנטועים בה עשרים ושמונה עצים מניבים והנמצאת היא כחלק מאדמת הכפר ראמה. זאת בסך בשווי שבע מאות וחמישים לירות ישראליות בלבד אשר קיבלתי מידיה ומכספה של הקונה הגברת עליא סלמאן אברהים אלג'אנם מסג'ור לאחר ספירתן ובמזומן ובכך התקיימה פעולת המסירה והקיבול. לשם ביצוע עסקת המכירה ייפתי מקומי ובמקומי את מר ח'ליל חנא ח'ליל אבו חילו מאנשי הכפר ראמה שיעשה במקומי ובמימוש הליך המכירה והפינוי לשמה של הקונה עליא הנזכרת בפני לשכת ההסדר או לכשתוקם לשכת הטאבו בעכו ולאשר במקומי בפני רשם המקרקעין או מנהל ההסדר את המכירה והפינוי וקבלת התמורה, והרשיתי לו לחתום על כלל הבקשות הזימונים הניירות והמפות הממלכתיות בתי המשפט על ערכאותיהן ולמנות בשמי כרצונו מי שירצה שיאחז באותן סמכויות או בחלקן וככל שיפוי הכוח והחוק מתירים נזכר כאן או לא נזכר זאת עד סיום הליך המכירה והפינוי. יפוי כוח מיוחד בלתי חוזר זה הוא להבטחת זכות הקנין של הקונה ומקיים בזה את דברו ובינתו ופועלו וככזה נרשם".
על המסמך חתומים פהד ושני עדים שהם: מחימר חנא טועמא ועזיז אלח'ורי.
תאריך המסמך מצויין – "10 נובמבר 1956".
על המסמך הודבקו שני בולי הכנסה.
(להלן: "מסמך העסקה הראשונה").
11.בעוד שהתובע, שהציג את מסמך העסקה הראשונה במקורו, ראה בו הסכם מכר לכל דבר וענין על אודות המקרקעין, כשפהד הוא המוכר ועליא היא הקונה, טענו הנתבעים 7-9 נגד מסמך זה טענות כדלקמן:
א.המסמך האמור נחזה להיות ייפוי כח, אך לא נחתם בפני הנוטריון הציבורי. מכאן כי יש ספק באמיתותו;
ב.המסמך האמור בא לשנות את תוצאות הליך ההסדר שהושלם ביום 4.1.1957, עת נרשמו זכויותיו של פהד במקרקעין על פי ההסדר. מכאן כי מכח סעיף 81 לפקודת ההסדר וסעיף 125(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). רישום ההסדר על שם פהד עדיף על פני עסקת המכר הראשונה הנטענת האמורה. בנדון, כך נטען, היה מקום לצרף את פקיד ההסדר כנתבע נוסף שיביע דברו בנדון;
ג.אין במסמך האמור בכדי לעמוד בתנאי דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין;
ד.בכל מקרה התביעה בגין עסקת המכר הנטענת הראשונה התיישנה לפי חוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), ולמצער נגועה בשיהוי.
12.התובע דחה טענות אלה של הנתבעים 7-9 וציינו כדלקמן:
א.הם אינם תוקפים את הסדר המקרקעין בהיותו מוטעה או נגוע בתרמית, אלא מבקשים לראות בעסקת המכר הראשונה שבין פהד לעליא כעסקת מכר חדשה, שתדווח למיסוי מקרקעין (ראו סעיף 52 לסיכומיהם). בכך חזר בו התובע מרכיב תביעתו כי יש לתקן את הליכי ההסדר כיוון שנעשה שלא כשורה ונפלה בו טעות;
ב.יש לראות במסמך העסקה הראשונה הסכם מכר, והתביעה על פיו לא התיישנה מכח דיני הנאמנות הקונסטרוקטיבית (עליה נעמוד להלן);
ג.מאז חתימת מסמך העסקה הראשונה החזיקה הנתבעת במקרקעין שנים ארוכות (עד שנת 2000 לערך), עיבדה אותם, מסקה את עצי הזית ונהגה במקרקעין מנהג בעלים, באופן בלעדי. מכאן כי אין ממש בטענת השיהוי הנטענת;
ד.לא נסתרה אמיתות מסמך העסקה הראשונה, שהוצג במקורו בבית המשפט, ואף נמסר לבחינת בא כוחם של נתבעים 7-9, שלא הציג כל חוות דעת שהיא שתסתור את אמיתות המסמך.
האם עסקת המכר הראשונה סותרת את הליכי ההסדר
13.בסעיף 22(ב) לכתב התביעה טען התובע כי זכותו של פהד במקרקעין, שנרשמו ביום 4.1.1957 במסגרת הליכי הסדר מקרקעין, נרשמו בטעות או שלא כשורה, וכי הוא החזיק בנאמנות במקרקעין עבור עליא לה הוא מכר את הזכויות ביום 10.11.1956. יחד עם זאת, חזר בו מטענה זאת, לנוכח העובדה כי הגשת תזכורת התביעה על ידי פהד בנוגע למקרקעין נעשתה כדין, שכן בעת הגשתה בתאריך 31.1.1951 פהד היה בעל הזכויות במקרקעין. לכן הסכים ב"כ התובע לא לבקש את שינוי רישום ההסדר, אך ביקש לראות בעסקת המכר הראשונה כעסקת מכר חדשה שלאחר רישום ההסדר (ראו דברי ב"כ התובע בישיבת יום 24.1.2019 שו' 8-9).
כן ראו החלטתי מיום 24.1.2019 בה ציינתי כי:
"באשר לטענה כי יש לצרף את פקיד ההסדר, סבורני כי משאין מחלוקת שבעת הגשת תזכורת התביעה המנוח פהד שחוק היה הבעלים של המקרקעין, צירופו של פקיד ההסדר מתייתר, שכן כל הכרה בעסקה כלשהי שנעשתה לאחר הגשת תזכורת התביעה ע"י המנוח הנתבע 1, תהא עסקה חדשה ולא כעסקה שבאה לתקן את רישום ההסדר...
לאחר ששמעתי את עו"ד מרעי אני שב ומציין, וזאת מניסיון של תיקים אחרים, בהם צורף פקיד ההסדר, כי עמדתו של פקיד ההסדר היא, שהמועד הקובע לבחינת תקינות הרישום, ואפילו הייתה מכירה של המקרקעין ע"י מגיש תזכורת התביעה לאחר מכן שלא דווחה אליו, הוא מועד הגשת תזכורת התביעה.
לכן, ככל שהייתה מכירה לאחר הגשת תזכורת התביעה, ובוצע רישום ההסדר מסתמך על תזכורת התביעה המקורית, ולאחר מכן הסתבר שהייתה מכירה של המקרקעין על ידי מגיש תזכורת התביעה, לאחר הגשת התזכורת האמורה, יש אפשרות לדווח על העסקה כעסקה חדשה מבלי לפגוע בתקינות רישום ההסדר".
14.כפי שציינתי בהחלטתי האמורה, זאת למעשה עמדתו של פקיד ההסדר כפי שעלתה אף בפני בתיקים אחרים במצב דומה. למשל ה"פ (חי') 55800-03-15 חסן נ' ג'אנם (3.2.2019). שם ציינתי בפסקה 6 כדלקמן:
"המשיב 6, פקיד ההסדר, הגיש כתב תשובה בו טען לסופיות הליכי ההסדר, שיהוי ואיחור בהגשת התובענה.
יחד עם זאת ציינה ב"כ המשיב 6 במהלך הדיונים כדלקמן:
'אין לפקיד ההסדר כל ידיעה על הסכם משנת 1961. ככל שהמבקשת רוצה לרשום את זכויותיה בחלקה מכוח אותו הסכם, היא יכולה לעשות זאת כעסקה שמדווחת היום, ובכל מקרה לא כחלק מתיקון הליכי ההסדר, כמו שהוא עשה למעשה' (פרוטוקול יום 18.1.16 עמ' 5 שו' 16-18).
'אני מניחה שמה שנגיש זה את תעודת עובד ציבור לעניין מסמכי ההסדר. לגבי המחצית שעולה מהמסמכים של המבקשת וכפי שטענו בכתב ההגנה, מדובר בעסקה שנעשתה לכאורה במהלך הליכי הסדר שלא דווח עליה ולאחר פרסום דוח הזכויות לא נעשתה פעולה לשינוי בלוח הזכויות ולא עלתה טענה לגבי אחת מהעילות של פקודת ההסדר 93, 97. לכן, כל פסק דין שיינתן ובהעדר כל טענות או ראייה להתקיימות התנאים לתיקון לוח הזכויות, פסק הדין לא יכול לבוא ולתקן את לוח הזכויות. ככל שהמבקשת תוכיח את הטענות שלה, תלך המבקשת לרשם מקרקעין ותרשום כעסקה חדשה אבל לא הליכי הסדר...' (פרוטוקול יום 28.11.16 עמ' 16 שו' 15-21).
ב"כ המבקשת הסכים לתנאי זה של פקיד ההסדר, כי עסקת המכר נשוא תובענה זו, ככל שתוכח, תדווח למיסוי מקרקעין ותרשם כעסקה חדשה, ולא כתיקון הליכי הסדר (עמ' 16 לפרו' שו' 24).
לאור הסכמות אלה, בהחלטתי מאותו דיון ביום 28.11.16 קבעתי כי:
'מוסכם כי כל פסק דין בתיק זה לא יהיה בדרך של פתיחת הליכי הסדר אלא על דיווח של עסקה חדשה, שלטענת המבקשת כבר דיווחה עליה כעסקה חדשה והושגו אישורי המיסים' (עמ' 17 לפרו' שורות 19-21).
לכן ככל שהמבקשת תוכיח תביעתה, היינו את עסקת המכר הנטענת משנת 1961, ותדווח עליה כעסקה חדשה באופן שלא יהיה צורך לפתוח את הליכי ההסדר, פקיד ההסדר לא יתנגד לכך ולרישום המקרקעין על שם המבקשת, בכפוף להמצאת כל המסמכים הנדרשים לרישום המקרקעין על שם המבקשת, לרבות אישורי מיסים".
הדברים מדברים בעד עצמם, ותואמים את דבריי לצדדים בתיק זה, כמפורט לעיל.
כאמור, ב"כ התובע הסכים לא לטעון נגד הליכי ההסדר דנן, הגם שעסקת המכר הראשונה נכרתה לכאורה טרם סיום הליכי ההסדר והיה אפשר לדווח על העסקה הנדונה לפקיד ההסדר, ולגרום לכך כי המקרקעין יירשמו מלכתחילה במסגרת ההסדר על שם עליא. ציין ב"כ התובע בסיכומיו כי הוא משוכנע שפהד לא דיווח על עסקת המכר הראשונה לפקיד ההסדר בתום לב. במיוחד כשממועד כריתת הסכם המכר הראשונה (10.11.1956) ועד רישום ההסדר (4.1.1957) חלפו כחודשיים ימים, זמן קצר מאוד.
שוכנעתי גם כי כך היה מצב הדברים. שכן אם נתבונן במסמך עסקת המכר הראשונה המצוטט בסעיף 10 לעיל, שסבורני כי הוכחה אמיתותו (ואתייחס לנקודה זאת ביתר הרחבה להלן), נמצא כי פהד המנוח, במסגרת מסמך זה, ביקש ממיופה הכח הרשום במסמך, לדאוג בשמו ובמקומו לדווח על עסקת המכר הנדונה לפקיד ההסדר (ככל שטרם הסתיימו הליכי ההסדר ברישום) או לרשם המקרקעין (ככל שיסתיימו הליכי ההסדר על שמו).
הציטוט המדוייק מתוך המסמך האמור הוא:
"...לשם ביצוע עסקת המכירה ייפתי מקומי ובמקומי את מר ח'ליל חנא ח'ליל אבו חילו מאנשי הכפר ראמה שיעשה במקומי ובמימוש הליך המכירה והפינוי לשמה של הקונה עליא הנזכרת הפני לשכת ההסדר או לכשתוקם לשכת הטאבו בעכו ולאשר במקומי בפני רשם המקרקעין או מנהל ההסדר את המכירה והפינוי וקבלת התמורה...".
בסופו של דבר, וכנראה עקב הזמן הקצר שבין השלמת הליכי רישום ההסדר (4.1.1957) למועד עסקת המכר הראשונה (10.11.1956), לא דווחה עסקת המכר הראשונה לפקיד ההסדר על ידי פהד ו/או מיופה הכוח הרשום במסמך ו/או עליא, והמקרקעין נרשמו מכח הליכי ההסדר על שם פהד כדת וכדין. עם זאת אין הדבר שולל אכיפת עסקת המכר הראשונה שבין פהד (בעל הזכויות הרשום) לבין עליא, ככל שתוכח אמיתותה.
במצב דברים זה נהג התובע בחוכמה שלא להתעקש על תיקון הליכי ההסדר, הליך מורכב ומסובך יותר לנוכח סופיות ההסדר (ועמד על כך בא כוחם של הנתבעים 7-9 לסיכומיו), ותחת זאת בחר בדרך של אכיפת את עסקת המכר הראשונה, ולראות בה כעסקה שנעשתה לאחר הליכי הסדר. במקרה כזה כאמור, לפקיד ההסדר אין ענין להתערב, וברגיל משאיר זאת לבחינת בית המשפט, אם להכיר בעסקת המכר הנטענת לאחר הליכי ההסדר אם לאו, כפי שראינו לעיל.
15.משזה מצב הדברים, אין מקום לטענת הנתבעים 7-9 כי עסקת המכר הראשונה היא בניגוד להליכי ההסדר שהתקיימו לגבי המקרקעין והינם סופיים.
האם עסקת המכר הראשונה התיישנה
16.כאמור טוענים הנתבעים 7-9, כי אין לאכוף את עסקת המכר הראשונה מחמת התיישנות. מאז כריתת עסקת המכר הראשונה הנטענת ועד להגשת כתב התביעה חלפו מעל שישים שנים, והתביעה לאכיפת הסכם המכר הנטען התיישנה בהתאם לחוק ההתיישנות.
בנדון התבססו הנתבעים 7-9 על סעיף 5 לחוק ההתיישנות, הקובע תקופות התיישנות כדלקמן:
"(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;
(2) במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה".
כך או כך, טוענים הנתבעים 7-9, התיישנה תביעת התובע לאכיפת עסקת המכר הנטענת הראשונה.
17.התובע דוחה טענה זאת מכוח תורת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, שטיבה כדלקמן:
א.בעסקת מכר מקרקעין, התחייבות בעל זכות במקרקעין להעביר את זכויותיו במקרקעין לאחר, מקימה לא רק זכות אובליגטורית גרידא אלא זכות מעין קניינית מן היושר.
ב.בנוסף, התחייבות בעל זכות במקרקעין להעביר זכויותיו במקרקעין לצד ג', מקימה בינו לבין צד ג' יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית. מאחר שביחסים שבין נאמן לנהנה אין התיישנות, וכל עוד יחסי הנאמנות קיימים, הנאמן אינו יכול להעלות טענת התיישנות.
ג.הנהנה יכול להניח כי הנאמן יקיים התחייבותו, וזאת כל עוד לא התכחש הנאמן לנאמנות, או לא הפר אותה.
ד.מכאן כי תקופת ההתיישנות בתביעה לאכיפת חוזה מכר מקרקעין מתחילה ביום בו כפר הנאמן, המוכר, לראשונה, בזכותו של הקונה על פי החוזה הנטען.
ה.במקרה דנן, הכפירה הראשונה בזכותה הנטענת של עליא על-פי עסקת המכר שנכרתה לכאורה בינה לבין פהד, נטענה לראשונה בכתב ההגנה של נתבעים 7-9 בתובענה זו. היינו – לאחר הגשת התובענה. מכאן כי התובענה דנן לא התיישנה.
18.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בנדון נחה דעתי לדחות את טענת ההתיישנות שטענו לה הנתבעים 7-9, לנוכח נימוקי התובע שפורטו בסעיף 17 לעיל, המקובלים עלי.
19.דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, אשר התפתחה בפסיקה ובספרות המשפטית, קובעת כדלקמן:
מקרה בו שני צדדים התקשרו בהסכם למכירת מקרקעין, והרוכש השלים את חיוביו לפי החוזה אך המוכר לא העביר לו את הזכויות במקרקעין, רואים במוכר מי שמחזיק בזכויות במקרקעין בנאמנות בשביל הרוכש-הנהנה, שלו זכות מעין קניינית מן היושר, החל מהמועד שבו היה עליו להעבירן.
כידוע ביחסי נאמן-נהנה אין התיישנות, כל עוד יחסי הנאמנות קיימים, והנאמן אינו יכול להעלות טענת התיישנות.
עילת תביעה נגד נאמן נוצרת רק ברגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן, או מפר את חובת הנאמנות.
לכן תביעה שעילתה בהפרה של הסכם מכר מקרקעין, נוצרת במועד שבו גילה הרוכש שהמוכר כופר בזכויותיו במקרקעין.
מכאן השאלה בעסקת מכר מקרקעין – מתי תיווצר אצל הרוכש-הנהנה מודעות בענין הפרת חובת הנאמנות או כפירה בה מצד המוכר-הנאמן, שתתחיל את מנין תקופת התיישנות?
לא כל הפרה של החוזה תגבש מניה וביה הפרה של חובת הנאמנות או כפירה בה.
לפי אופיים של יחסי הנאמנות, הנהנה רשאי להניח שהנאמן מקיים את חובותיו כל עוד אין לו סיבה סבירה לחשוב אחרת.
לכן שתיקת הנאמן ביחס לזכויות הנהנה, שאינה מלווה בנתונים נוספים שעשויים להקנות לה משמעות פוזיטיבית, או הפרה מתמשכת של החובה להעביר הזכויות במקרקעין, אינן מעידות כשלעצמן על כפירה ביחסי הנאמנות או על הפרתם, שמתחילה את מנין תקופת ההתיישנות.
יש צורך שהפרת החובה או הכפירה ביחסי הנאמנות תיוודע לנהנה, ואין צורך דווקא בהודעה פוזיטיבית של הנאמן.
לדוגמא:
א.הנהנה הגיש תביעה נגד הנאמן, במסגרתה יכפור הנאמן בקיום הנאמנות (בעסקת המכר עצמה).
ב.הנאמן התקשר בהסכם למכירת הנכס לצד שלישי.
ג.הנאמן הגיש נגד הנהנה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המשותפים לו ולנהנה, בהציגו עצמו כבעלים של חלקו הרשום בנכס (אותו חלק שלכאורה מכר לנהנה).
ראו לענין זה:
טל חבקין, התיישנות, הוצאת נבו, עמ' 190-191;
מוטי בניאן, דיני מקרקעין, מהדורה שניה, עמ' 320-351;
ע"א 410/87 עזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל נ' יונגר פד"י מה(3) 749,754 (אין התיישנות
ביחסי נאמנות);
ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר פד"י נו(5) 280, 287;
ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן פד"י נז(5) 49, 67-68;
ע"א 7231/10 תלמוד תורה נ' עיריית קרית אתא (17.10.12);
ת"א (נצ') 19803-12-11 עבדאלהאדי נ' עבדאלטיף ואח' (24.1.13);
ת"א (חי') 40191-12-15 עואדיה נ' חדאד (22.3.18) - (להלן: "ענין עואדיה").
20.במקרה דנן הנתבעים 7-9, יורשי יורשו של פהד (הנאמן), כפרו לראשונה בזכותה של עליא (הנהנית) על-פי עסקת המכר, רק בכתב ההגנה שהגישו לאחר הגשת התובענה. הם (לרבות פהד בחייו) גם לא הפרו את חובת הנאמנות לאורך השנים (לא הוכחה הפרה כלשהיא).
מכאן כי בהתאם לדוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, רק ממועד זה, הגשת כתב ההגנה על ידם בתובענה דנן, החל למעשה מנין תקופת ההתיישנות.
נזכיר כי על פי הנטען (והמוכח – ובכך אני מקדים את המאוחר), תמורת עסקת המכר הראשונה שולמה במלואה (750 ל"י) כמצוין במסמך העסקה הראשונה, החזקה במקרקעין נמסרה מיידית לעליא ומשפחתה שהחזיקו בה בהם שנים (שנת 2000 או 1997) ללא כל מחאה מצד מי ממשפחתו של פהד, לרבות הנתבעים 7-9. במצב דברים זה לטעמי יש לומר, כי לכאורה עסקינן בעסקת מכר מקרקעין שכמעט הושלמה, ומחזקת את טענת הנאמנות הקונסטרוקטיבית.
על כן יש לומר, כי התובענה הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות, בהתאם למצב המשפטי המתואר בסעיף 19 לעיל.
האם הוכח במקרה דנן שיהוי המונע הגשת התובענה
21.הנתבעים 7-9 גם טענו לדחיית התביעה מחמת שיהוי. יצוין כי טענתם זאת נטענה בכתב הגנתם ובסיכומיהם בסתמיות וללא פירוט נדרש. יחד עם זאת אבחנה לגופה, תוך בחינת נזק ראייתי אפשרי שנגרם להם בהגשת התובענה בשיהוי.
22.כידוע, חסימת דרכו של תובע מפאת הטענה לשיהוי הינה צעד דרסטי [ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003) (להלן: "עניין תלמוד תורה")].
קבלת טענה זו אפשרית בהתקיים שני תנאים:
הראשון - שעה שמהשיהוי נכון להסיק כי התובע זנח את תביעתו:
"איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו"(עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
השני - בקיומה של הרעה במצב הנתבע בשל שיהוי זה:
"התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
ראו עוד לענין זה:
ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 280 (2000);
ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997);
ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי, פ"ד יח(1) 47, עמ' 53;
ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ע"י יורשיה נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 755-756).
23.אכן, שינוי במצב הנתבע לרעה אפשרי בעקבות נזק ראייתי דוגמת אובדן ראיות ופטירת עדים. זאת בתנאי שהנזק שהוסב לנתבע אינו תוצאה של נסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע עצמו. יחד עם זאת, נזק כזה, גם בהתקיים יתר התנאים, לא מצדיק בכל מצב חסימת דרך, שכן הדבר נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. לרוב האיזון נמצא בהקפדה או בהקלה עם מי מהצדדים במישור הראייתי.
ראו לענין זה:
רע"א 901/07 מדינת ישראל-הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פסקה 97 לפס"ד של השופט עמית (19.9.10);
ע"א 8496/06 עזבון המנוח משה איסקולסקי ז"ל נ' גן-הדר, פסקה כ"ג (4.5.08);
ע"א 6187/15 פסגות גמל ופנסיה בע"מ נ' מיכאל צולר, פסקה 39 (28.5.18);
ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת, פסקה 14 (3.5.16);
ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פסקה 21 (21.2.07).
24.עוד, יש להזכיר ולהדגיש כי קבלת טענת שיהוי אפשרית במקרים חריגים במיוחד, והרתיעה מקבלתה תגבר ככל שעסקינן בזכות בעלת משקל רב יותר כמו זכות קניינית. נטל הראיה להוכחת כל התנאים רובץ לפתחו של הטוען לשיהוי והרמתו: "מחייבת רמת הוכחה נכבדה על-ידי הטוען לה" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
25.לאחר שבחנתי את נסיבות המקרה דנן שוכנעתי לדחות את טענת השיהוי, משני טעמים עיקריים. הראשון שולל את ההסקה מעצם השיהוי כי התובע זנח את תביעתו, והשני גורע משמעותית מטענת הנזק הראייתי לו טוענים הנתבעים 7-9.
הטעם הראשון – כפי שנראה להלן, שוכנעתי כי עליא ומשפחתה החזיקו במקרקעין מאז חתימת ההסכם, עיבדו אותם לאורך שנים, מסקו הזיתים שגדלו בעציו ונהגו בהם מנהג בעלים. כך היה המצב לאחר כריתת עסקות המכר הנטענות, השנייה והשלישית, על ידי מטר והתובע עד היום, ללא כל מחאה מצד פהד או מי מיורשיו ויורשי יורשיו. במצב דברים זה לא ניתן לומר כי עליא ו/או התובע זנחו את תביעתם ואת זכויותיהם הנובעות מעסקת המכר הראשונה.
הטעם השני – נעוץ בהימנעותם של הנתבעים 7-9 לפעול להוכחת טענתם, באמצעות חוות דעת מומחה, כי מסמך העסקה הראשונה אינו אמיתי ו/או חתימתו של פהד עליו זוייפה. זאת הגם שמסמך העסקה הראשונה המקורי נמסר לב"כ הנתבעים 7-9 לבחינה ובדיקה על ידי מומחה מטעמו, אך כאמור לא הוצגה כל חוות דעת מומחה לענין זה. נשאל על כך הנתבע 9, פהים שחוק בחקירתו הנגדית אך לא היתה לו תשובה מדוע לא הוצגה כל חוות דעת מומחה מטעם הנתבעים 7-9 לעניין אי-אמיתות מסמך העסקה הראשונה (עמ' 55 לפרו' שו' 15).
ככל שהנתבעים 7-9 היו נוקטים בהליך בדיקה של מסמך העסקה הראשונה כאמור, היה בידם כלי ראייתי מהמעלה הראשונה לשלול את אמיתותו ו/או את אמיתות חתימת פהד עליו. במצב דברים זה קשה לקבל את טענתם לנזק ראייתי המצדיק קבלת טענת שיהוי.
26.במצב דברים זה, ומשעסקינן בזכות קנין נטענת (הן של עליא, הן של מטר לאחריה והן של התובע לאחר שניהם), שוכנעתי לדחות את טענת השיהוי לו טוענים הנתבעים 7-9 בנדון.
האם הוכחה עסקת המכר הנטענת הראשונה
27.משדחינו את טענות הנתבעים 7-9 בדבר התיישנות התביעה דנן ושיהוי בהגשתה, נבחן את השאלה המרכזית המונחת לפתחנו – האם הוכחה עסקת המכר הנטענת הראשונה, שבין פהד כמוכר לעליא כקונה.
אקדים ואומר כי שוכנעתי שהתשובה היא חיובית – הוכחה בפני עסקת מכר זאת.
28.סבורני כי שאלת הוכחת עסקת המכר הנטענת הראשונה מחייבת מענה לשלוש שאלות משנה כדלקמן:
א.דרישת הכתב כדרישה מחייבת, אם לאו, בעסקת המכר הראשונה;
ב.שאלת אמיתותו של מסמך העסקה הראשונה;
ג.מי נהג במקרקעין מנהג בעלים לאחר כריתת עסקת המכר הראשונה.
מענה לשלוש השאלות האלה יוביל לתשובה ברורה לשאלה, האם הוכחה עסקת המכר הנטענת הראשונה.
שאלת משנה א' - דרישת הכתב כדרישה מחייבת, אם לאו, בעסקת המכר הראשונה
29.כפי שציינו לעיל, אחת מטענות ההגנה של הנתבעים 7-9 היא, שמסמך העסקה הראשונה אינו עונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו סעיף 11(ג) לעיל).
מכאן עולה השאלה, האם בשנת 1956, המועד הלכאורי בו נכרתה עסקת המכר הראשונה הנטענת, דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין היתה חיונית ומהותית (כדרישת סעיף 8 כיום בחוק המקרקעין), אם לאו?
30.עסקת המכר הנטענת הראשונה נכרתה לכאורה בשנת 1956, לפני תחילת חוק המקרקעין. במקרה כזה יחול על עסקת המכר הדין שקדם לחוק המקרקעין.
זאת כהוראת סעיף 166(א) לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:
"עיסקה במקרקעין, והתחייבות לעיסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה... יוסיף לחול עליהן הדין הקודם".
מהו הדין הקודם שחל על עסקאות מקרקעין בשנת 1961?
חל סעיף 80 רישא לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני (להלן: "סעיף 80"), הקובע כדלקמן (בהתאם לנוסח המחייב שאומץ בע"א 62/52 דיין נ' אבוטבול פד"י ט 1047):
"תביעות (או: טענות) הנוגעות לכל מיני התחייבויות, הסכמים, שותפות, קבלנות או הלוואה, שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים והעולות על אלף גרוש, צריכות להיות מוכחות במסמך...
טענה הנטענת נגד מסמך הנוגע לענינים האמורים, אפילו אם איננה עולה על אלף גרוש, צריכה להיות מוכחת על-ידי מסמך או על-ידי הודאתו או פנקסו של הנטען".
31.כבר נקבע בפסיקה כי דרישת הכתב שבסעיף 80 היא ראייתית בלבד ולא מהותית. לכן גם אין דרישה כי אותו מסמך ראייתי לעסקת מקרקעין יכיל הוכחה מלאה לגבי עריכת ההסכם. די במסמך כלשהו שיהווה ראשית ראיה ויבטיח, כשמצרפים אליו עדות אחרת, את הוכחת הסכם המכר בדרך מהימנה.
כך לדוגמא, עשויה הודאה בעל פה במסגרת עדות בבית המשפט וכן הודאת חוץ כתובה של בעל דין לענות על דרישת הכתב לפי סעיף 80.
מידת ההוכחה שעל המסמך להכיל משתנה ממקרה למקרה, ותלויה בהערכת תוכנו של המסמך לאור העדויות האחרות. הערכה זו נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט השומע את העדויות, קרי – הערכאה הדיונית.
ראו לענין זה:
ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס פד"י ה' 878;
ע"א 728/81 חלבי נ' חלבי פד"י לז(2) 477;
ע"א 3166/05 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עזבן המנוח ג'ורג' נעמה (12.7.07) – להלן: "ענין האפוטרופוס";
בע"א 2110/09 קדור נ' דקסה (20.9.12) – להלן: "ענין קדור";
ה"פ 26014-08-14 צוקר ואח' נ' רפיח ואח' (27.11.16);
ענין עואדיה.
יותר מזה – היות שדרישת הכתב לפי סעיף 80 היא ראייתית בלבד ולא מהותית (הנדרשת כתנאי לשכלול העסקה), אם הטוען לעסקת המכר לא הציג אף ראשית ראיה בכתב אלא עדות בעל-פה בלבד להוכחתה, אך הצד השני, הטוען נגד קיום עסקת המכר, נמנע מלהתנגד לעדות זאת, די בכך להוכחת עסקת המכר הנטענת. זאת מכח הכלל הבסיסי בדיני הראיות במשפט הישראלי, לפיו בהליכים אזרחיים אי-התנגדות במועד להגשת ראיה בלתי קבילה שקולה להסכמה לקבלתה.
ראו לענין זה:
ע"א 407/66 הולצמן (רייך) נ' איגר פד"י כא(1) 288, 294;
ענין קדור, פסקה 13.
32.אם נשליך הלכות אלה למקרה דנן נציין כדלקמן:
א.היות שעסקת המכר הראשונה הנטענת היתה בשנת 1956, לפני חקיקת חוק המקרקעין, חלה דרישת הכתב על עסקאות מקרקעין כדרישה ראייתית בלבד מכח סעיף 80, ולא כדרישה מהותית.
כך שאף בלעדי מסמך זה היה ניתן להוכיח את עסקת המכר הראשונה אף בעדויות בעל פה, שהרי דרישת הכתב אינה מהותית אלא ראייתית.
ב.יחד עם זאת שוכנעתי כי מסמך העסקה הראשונה, אשר צוטט בסעיף 10 לעיל, כל-כך מפורט, שיש בו אף לעמוד בדרישת הכתב המהותית הנדרשת לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, וקל וחומר שיש בו לעמוד בדרישת הכתב הראייתית הנדרשת מכוחו של סעיף 80 הרלוונטי לעניינו.
התבוננות במסמך זה מלמדת כי יש בו את כל הפרטים המהותיים לעסקת מכר כדלקמן:
פרטי המוכר (פהד) והקונה (עליא);
תאריך עסקת המכר (10.11.1956);
תיאור מדויק של המקרקעין, לרבות שטח (1726 מ"ר, גוש (18841) וחלקה (24);
מעבר לגוש וחלקה, אף תיאור מילולי של שם החלקה וגבולותיה, תוך ציון כי נטועים בה 28 עצי זית;
מחיר העסקה (750 ל"י, ששולמו בפועל);
מסירת החזקה במקרקעין מיד לאחר כריתת העסקה.
כל הפרטים הנ"ל על גמירות דעתו של פהד למכור המקרקעין לעליא בתנאים דלעיל. נזכיר כי צויין במסמך האמור צויינו המילים "מסירה וקיבול" ו"הבטחת זכות הקנין של הקונה", ויש בכך לטעמי כדי לבטא את גמירות דעת הצדדים לכריתת עסקת המכר הראשונה.
בנוסף צויין במסמך האמור, כי התמורה כבר שולמה במועד חתימת המסמך. היינו הקונה (עליא) קיימה חלקה בעסקת מכר זאת, וקיבלה החזקה מיד לאחר התשלום.
העובדה כי עליא אינה חתומה על המסמך האמור כקונה אלא רק פהד כמוכר אינו גורע מתוקפו המשפטי של מסמך זה מכל אחד מהטעמים הבאים:
כאמור עסקינן במסמך ראייתי בלבד, שחתימתו של פהד עליו, מלמד לכאורה ומעיד על עסקת המקרקעין הראשונה עם עליא;
בכל מקרה דרישת הכתב על-פי חוק המקרקעין אינה כוללת בחובה כלל את דרישת החתימה;
אפילו תאמר כי דרישת הכתב דורשת חתימה, די בכך שהמוכר (פהד) חתם על המסמך. שהרי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" הטעונה, על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, "מסמך בכתב", היא התחייבותו של המוכר (סעיף 6 לחוק המקרקעין). על כן אפילו דרושה חתימה לענין הכתב הרי הדרישה מתייחסת לחתימת המוכר בלבד. במקרה דנן מצויה חתימת המוכר על המסמך, ועל כן מתקיימת דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין.
ראו לענין שני הנימוקים האחרונים:
ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהל עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789;
ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פסקה 9 (8.4.1979) – להלן: "ענין רבינאי".
33.לכן טענת הנתבעים 7-9 לאי עמידת מסמך העסקה הראשונה בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין דינה להידחות, וכך אני מורה.
שאלת משנה ב' – האם הוכחה אמיתותו של מסמך העסקה הראשונה
34.כפי שציינו לעיל הנתבעים 7-9 נמנעו מלפעול להוכחת טענתם, כי ההסכם אינו אמיתי ו/או חתימתו של פהד על ההסכם זוייפה, באמצעות חוות דעת מומחה. זאת הגם שמסמך העסקה הראשונה המקורי נמסר לידי ב"כ הנתבעים 7-9 לבחינה ובדיקה על ידי מומחה מטעמו, אך כאמור לא הוצגה כל חוות דעת מומחה לענין זה. נשאל על כך נתבע 9, פהים שחוק, בחקירתו הנגדית אך לא היתה לו תשובה מדוע לא הוצגה כל חוות דעת מומחה מטעם נתבעים 7-9 לענין אמיתות המסמך האמור (עמ' 55 לפרו' שו' 15).
35.נזכיר כי שני הצדדים, התובע מחד גיסא והנתבעים 7-9 מאידך גיסא אינם צדדים ישירים למסמך נשוא עסקת המכר הראשונה, והצדדים הישירים לו (פהד ועליא) כבר אינם בין החיים.
ידועה ההלכה כי הנטל להוכיח שחוזה איננו אותנטי, שעה ששני הצדדים למשפט אינם צדדים ישירים לחוזה, הוא על הטוען לזיוף (במקרה דנן, על הנתבעים 7-9). הנטל האמור הוא נטל מוגבר, נוכח חומרת הטענה שנילווה לה גוון מעין-פלילי. נטל ההוכחה כבד עוד יותר אם שני הצדדים להסכם שאמיתותו מוטלת בספק, אינם בין החיים ואינם יכולים לבאר את פני הדברים [ראו בענין זה – ע"א 45/15 חלימה נבולסי נ' נביל נבולסי (15.5.2017)].
ההשלכה למקרה דנן ברורה. הנתבעים 7-9 לא עמדו בנטל המוגבר (ואף לא בנטל רגיל) להוכיח את טענתם כי המסמך המדובר אינו אמיתי או מזוייף או כי חתימתו של פהד עליו זוייפה. היתה להם הזדמנות לעשות כן (כאמור לעיל), שהרי נמסר להם המסמך המקורי, אך הם לא עשו כן.
זאת מעבר לעובדה כי התובע שלל מכל וכל את זיוף המסמך האמור, התומך בעסקת המקרקעין הראשונה (עמ' 18 לפרו' שו' 4-6).
36.משכך, נקודת ההנחה המוכחת היא, כי מסמך העסקה הראשונה, הוא אמיתי ומשקף המציאות.
שאלת משנה ג' – מי נהג במקרקעין מנהג בעלים לאחר כריתת המכר הראשונה
37.התובע הביא עדים שהעידו כי עליא ומשפחתה החזיקו במקרקעין ונהגו בה מנהג בעלים שנים רבות, ולאחריה החזיק במקרקעין הקונה השני (מטר) ולאחריו התובע (עד היום), ועדויותיהם של עדים אלה (אותן נפרט להלן) לא נסתרה. עובדה זאת מחזקת את אמיתות עסקת המכר הראשונה (וגם את אלה שלאחריה, כפי שנפרט בהמשך), כפי שבאה לידי ביטוי במסמך התומך בה (מסמך העסקה הראשונה).
38.טרם שנבחן העדויות נזכיר כי מסמך העסקה הראשונה, המצוטט בסעיף 10 לעיל וששוכנענו באמיתותו (כמצויין לעיל), ציין כי בוצעה מסירת החזקה עם כריתת העסקה הראשונה ותשלום תמורתה (בלשון המסמך בוצעה "מסירה וקיבול").
אם נוסיף לכך את עדותו של פהים שחוק, הנתבע 9 (עמ' 55 לפרו' שו' 16-33), שבחר להעיד מבלי להביא כל עד אחר טעמו, דוגמת מי משני אחיו האחרים (נתבעים 8-9), כי:
אינו יודע היכן נמצאים המקרקעין;
אינו זוכר מתי היה לאחרונה במקרקעין, ואפילו לא זוכר אם ביקר בהם בעשור האחרון;
אינו יודע כמה עצי זית יש במקרקעין;
למעשה טוען כי אין לנתבעים 7-9 זכויות בחלקה 24 עקב חלוקה בין האחים חנא ואליאס (יורשיו של פהד), אך אינו יודע איזו חלקה קיבלו בתמורה;
ומצאת תמיכה ברורה באמיתות עסקת המכר הראשונה, שניתקה כל זיקה בין המקרקעין ליורשיו של פהד, ויורשי יורשיו, שהם, בין היתר, הנתבעים 7-9.
זאת לטעמי הסיבה האמיתית מדוע ידיעותיו של נתבע 9 על אודות המקרקעין אפסיות.
כאמור, פהים שחוק, הנתבע 9, בחר להעיד לבדו ובעצמו, ושני אחיו האחרים, הנתבעים 7-8, נמנעו מלהעיד. לטעמי יש בכך מחדל ראייתי שאמור לשמש לחובת גרסתם של נתבעים 7-9. זאת מכח הכלל שבפסיקה הקובע לאמור, כי צד שנמנע מלהביא עד רלבנטי בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו, וכי נמנע מהבאתו לעדות כי הוא חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה נגדית. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגרסת הצד היריב. על כן, ביהמ"ש רשאי להסיק מאי הזמנת עד רלבנטי כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד.
לעניין זה ראה:
יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649, מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע – 2009.
39.כעת נעבור לבחון את העדויות הרלוונטיות התומכות בגרסה, כי לאחר עסקת המכר הראשונה, החזיקו עליא ומשפחתה במקרקעין ונהגו בהם מנהג בעלים, עד שמכרה אותם בשנים 1997 או 2000 למטר (עסקת המכר השנייה).
40.העיד בנדון מוניר חשאן (להלן: "מוניר"), בנה של עליא (נתבע 12), כדלקמן:
א.הוא נולד ביום 17.10.1960. כבר בהיותו ילד היה הולך עם הוריו למקרקעין ומוסקים את עצי הזית שגדלו בהם, ואף חרשו את המקרקעין. הוא זוכר כי היו נטועים במקרקעין כ-28 עד 29 עצי זית. הוא אף מכיר את השכנים של המקרקעין (עמ' 38 לפרו' שו' 3-7);
ב.כך עזר להוריו בהחזקת ועיבוד המקרקעין עד שמכרו את המקרקעין בשנת 2000 (עמ' 38 לפרו' שו' 15-16; עמ' 41 לפרו' שו' 1-3; עמ' 42 לפרו' שו' 29-31);
ג.לפני כעשרים שנה, הוריו מכרו את המקרקעין למטר (עמ' 39 לפרו' שו' 1-2);
ד.הוא מכיר את המקרקעין היטב (עמ' 39 לפרו' שו' 27);
ה.כשנשאל איך יודע לומר שהיו במקרקעין כעשרים ושמונה עצי זית, השיב:
"אני כשהייתי הולך עם הוריי, כשהייתי בן 10 בשנת 70, עד שמכרו, היינו קוטפים עץ עץ, כשאתה קוטף עץ עץ אתה סופר כמה עצים יש לך, כמה קטפת וכמה נשאר, היינו סופרים כמה יש וכמה נשאר למחרת. עוברים אחד אחד וסופרים" (עמ' 40 לפרו' שו' 1-3).
כשעומת עם העובדה כי בנו של מטר (הקונה השני) העיד שיש במקרקעין רק 17 עצי זית, השיב, שיתכן שבמהלך השנים גדעו חלק מן העצים (עמ' 40 לפרו' שורות 7-9).
ו.הוא שלל את העובדה, כי בא לעבוד במקרקעין כעזרה לבעלי המקרקעין שהם קרובים שלו (עמ' 42 לפרו' שו' 5-6);
ז.אמנם הוא לא מכיר את מסמך העסקה הראשונה שהינו משנת 1956, שכן הוא נוצר כארבע שנים לפני לידתו (עמ' 41 לפרו' שו' 13-16), אבל הוא הוא ידע כי אימו עליא, היתה הבעלים של המקרקעין (עמ' 43 לפרו' שו' 14). כשעומת עם הטענה כי המקרקעין היא בבעלות יורשי פהד, ציין שלא ראה אותם מעולם במקרקעין, ורק הם (משפחת עליא) מסקו הזיתים במקרקעין (עמ' 43 לפרו' שו' 15-19);
41.עדותו של מוניר (אליה נחזור בהמשך עת נבחן את עסקת המכר הנטענת השנייה) עשתה עלי רושם חיובי. הוא לא היסס לומר מחד גיסא כי אינו מכיר את מסמך העסקה הראשונה משנת 1956 המלמד לכאורה על עסקת המכר הראשונה, שכן טרם נולד בעת כריתתו, אך מאידך גיסא – עמד על גרסתו, כי כבר מעת היותו ילד (אמצע שנות השישים) ועד לשנת 2000 משפחתו עיבדה ומסקה הזיתים במקרקעין באופן בלעדי.
החזקה ועיבוד בלעדיים של עליא ומשפחתה את המקרקעין לאורך שנים רבות, מחזקות את אמיתות התקיימות עסקת המכר הראשונה.
42.העיד מטעם התובע, גם מר פהדי חשאן (להלן: "פהדי").
פהדי, בן 44 שנים, יש לו מקרקעין הסמוכים למקרקעין דנן (עמ' 22 לפרו' שו' 12-19), ומגיל 14 הוא מתלווה לאביו לעיבוד המקרקעין שלהם, הסמוכים למקרקעין דנן (עמ' 24 לפרו' שו' 26-27).
הוא קרוב משפחה של עליא, הנשואה לאח של סבא שלו. הסבא שלו הוא פארס, ושם אחיו עלי, ולו היתה נשואה עליא (עמ' 22 לפרו' שו' 25).
פהדי העיד כי מי שרכש את המקרקעין מפהד הוא סבא שלו פארס ואחיו עלי (בעלה של עליא) ולאחר חלוקה ביניהם של קרקעות, המקרקעין דנן נותרה בחלקו של עלי (עמ' 22 לפרו' שו' 19-24).
לגרסתו של פהדי, הסבא שלו פארס עשה הסכם מכר עם פהד לרכישת המקרקעין. זה היה בשנות החמישים. לגרסתו, סבא שלו פארס ואחיו עלי עשו מעין קופה משותפת לרכישת קרקעות ולאחר מכן חילקו את המקרקעין שקנו (עמ' 23 לפרו' שורות 31-34).
לשאלה אם יש לו מסמך בכתב המלמד על עסקת המכר של המקרקעין בין סבו פארס לפהד, השיב שאינו יודע, אך הוא מניח שלא היה מסמך (עמ' 24 לפרו' שו' 1).
כשנשאל אם ידוע לו על הסכם מכר בין פהד לעליא בקשר למקרקעין, השיב:
"לא ידוע לי אם היה הסכם. ההסכם שאני יודע שהיה הוא בין פהד שחוק לבין סבי המנוח פארס. יכול להיות ואני יכול לבדוק את זה, בזמן שהיו מתחתנים יכול להיות שזה חלק מהמוהר שהיו נותנים לעליא" (עמ' 24 לפרו' שו' 12-15).
באשר להחזקת המקרקעין ועיבודם העיד פהדי, כי בשנות ה-90 ראה את דוד שלו עלי (בעלה של עליא) מעבד את האדמה, לאחר מכן המקרקעין נמכרו בסוף שנות ה-90 לבן אדם מסחנין (מטר), ומשנת 2000 פגש שם כל שנה בעונת המסיק את התובע (עמ' 22 לפרו' שו' 29-34; עמ' 24 לפרו' שו' 20-36; עמ' 25 לפרו' שו' 1-2).
43.בבחינת עדותו של פהדי נתתי אמון בגרסתו בכל הקשור להחזקה במקרקעין ועיבודם בשנים עליהן העיד.
כאמור הוא בגיל 44 שנים, ומגיל 14 (שנת 1990 לערך) התלווה לאביו לעיבוד המקרקעין הסמוכים שלהם.
הוא העיד מידיעה אישית כי פגש במקרקעין את עלי (בעלה של עליא) עד סוף שנת ה-90, ולאחר מכן בשנת 2000 את מטר, ולאחריו, גם החל משנות ה-2000 ועד היום את התובע.
עדותו זאת לא נסתרה, ותומכת בעסקת המכר הראשונה מכח החזקה בלעדית והעיבוד של המקרקעין על ידי משפחתה של עליא (וגם תומכת בשתי עסקות המכר האחרות, ונתייחס לכך להלן).
לא נתתי משקל לעדותו של פהדי בכל הנוגע למכירת המקרקעין על ידי פהד לפארס סבו בשנות החמישים, שכן עסקינן בעדות מפי השמועה והשערות של פאדי, ולא בעדות מידיעה אישית (הודה בכך פהדי ברורות – עמ' 23 לפרו' שו' 26-29; עמ' 25 לפרו' שו' 5-6).
לכן קשה היה ליתן לעדותו בנקודה זאת משקל כלשהו, בהיותה מנוגדת למסמך העסקה הראשונה, שהשתכנעתי באמיתותו, כמובהר לעיל.
היוצא מכל האמור לעיל, שעדותו של פהדי בכל הנוגע להחזקה ועיבוד המקרקעין על ידי משפחתה של עליא לאורך שנות ה-90, תומכת באמיתות עסקת המכר הראשונה.
44.כן העיד מטעם התובע מר אבראהים מטר, בנו של מטר (להלן: "אבראהים").
אבראהים העיד על רכישת המקרקעין על ידי אביו מעליא כשלוש שנים לפני שנת 2000, קרי שנת 1997, ומאז ועד למכירתם לתובע (עסקת המכר השלישית) בשנת 2000, מטר עיבד את המקרקעין ומסק את זיתיהם באופן בלעדי (עמ' 27 לפרו' שו' 19-23; עמ' 30 לפרו' שו' 16-21).
בעדותו, הן לענין הרכישה מעליא והן לענין המכירה לתובע נתתי אמון, ובכך ארחיב כשאעסוק להלן בעסקות המכר השנייה והשלישית.
בכל אופן נתתי אמון בעדותו לענין החזקת המקרקעין ועיבודם במשך כשלוש שנים [שלוש עונות של מסיק, כגרסתו (עמ' 30 לפרו' שו' 21)], עובדה התומכת באמיתות עסקת המכר הראשונה, שהרי מכח עסקת מכר זאת נמכרו לאביו מטר הזכויות במקרקעין על ידי עליא, ונמסרה לו החזקה הבלעדית במקרקעין.
העובדה כי לא זכר לאשורו את מספר העצים בחלקה, וסבר כי יש שם רק 17 עצי זית (עמ' 30 לפרו' שו' 22-30), לעומת גרסתו של מוניר כי היו בחלקה 28 עצים, אינה שוללת את אמיתות גרסתו משתי סיבות עיקריות:
א.ציין אבראהים כי אף פעם לא ספר את מספר העצים במקרקעין, והמספר 17 עצים שנקב בו, זו הערכה בלבד (עמ' 30 לפרו' שו' 27);
ב.יתכן שעם השנים נכרתו חלק מן העצים בחלקה, כמו שהעיד נכונה מוניר (וציינו זאת לעיל).
45.התובע גם העיד (תצהיר עדות ראשית ת/1 סעיף 21), כי מאז רכישת המקרקעין על ידו בשנת 2000, הוא מחזיק בהם בלעדית ומוסק את עצי הזית הגדלים בהם (וחזר על כך בחקירתו הנגדית – עמ' 21 לפרו' שו' 35).
התובע שלל את החזקתו במקרקעין מכוח ירושת אביו אליאס, ואף ציין כי מאז שסבו פהד מכר המקרקעין לעליא, משפחתו (סבו המנוח, יורשיו ויורשי יורשיו) לא עיבדה את המקרקעין, עד שרכש אותם ממטר (עמ' 21 לפרו' שו' 3-4; עמ' 21 לפרו' שו' 7-19).
התובע אמנם לא ידע לומר כמה עצי זית יש במקרקעין, אך ציין כי לא ספר את מספר עצי הזית בכל האדמות שלו, ולא רק במקרקעין המדוברים (עמ' 22 לפרו' שו' 1).
46.נתתי אמון בעדותו של התובע, שלא נסתרה, ונתמכה גם בעדויות של העדים האחרים שהעידו בפני מטעם התובע, כמפורט לעיל.
47.חיזוק מסויים נוסף לאמיתות עסקת המכר הראשונה מצאתי ברישומי המועצה המקומית ראמה, בשטחה המוניציפלי מצויים המקרקעין, כי החל משנת 1957 רשומים המקרקעין על שם עליא בספר רישום הבעלויות (להלן: "הספר").
בנדון הוגשה תעודת עובד ציבור מיום 20.6.2020 ת/4 חתומה על ידי גזבר המועצה מר נאסיף מויס.
גזבר המועצה מר מויס נחקר בפני על הרישום האמור בספר, ומעדותו עולה כי אין לו הרבה פרטים למסור בנדון, מעבר לרישום עצמו בספר, שאת מקורו הביא עימו לעדות (ראו עדותו עמ' 45-50 לפרו').
יחד עם זאת הגזבר עמד על דעתו, כי הרישום בספר מקורי ולא הוכן או שונה לצרכי התובענה הנדונה, כפי שניסה לרמוז ב"כ הנתבעים 7-9 (עמ' 47 לפרו' שו' 1-5);
אכן, לנוכח עדותו של גזבר המועצה ראמה לא ניתן ליתן משקל רב לרישום בספר על שם עליא, אך משקל מסויים, ואפילו שאינו גבוה, ניתן ליתן לו לנוכח היותו לכאורה רישום אובייקטיבי (לא הוכח אחרת), התומך באמיתות עסקת המכר הראשונה.
48.אם נסכם את המענה לשלוש שאלות המשנה המפורטות לעיל (ראו סעיף 28 לעיל), ניתן לומר, כי לא נסתרה אמיתותו של מסמך העסקה הראשונה, והוכח כי עליא נהגה מנהג בעלים במקרקעין משנת 1956, לאחר כריתת עסקת המכר הראשונה, ועד לסוף שנות ה-90, עת מכרה את המקרקעין למטר.
הוכח לי כי לאורך כל השנים מאז כריתת עסקת המכר הראשונה (11/1956) ועד היום, הנתבעים 7-9 לא החזיקו במקרקעין ולא נהגו בה מנהג בעלים (כפי שנראה להלן הוכח לי כי לאחר תקופת עליא במקרקעין החזיקו בה מטר והתובע, מכח עסקות המכר השנייה והשלישית).
שוכנעתי כי מסמך העסקה הראשונה תומך ראייתית בעסקת המכר הראשונה, וניתן לראות בו עצמו הסכם מכר של המקרקעין לכל דבר וענין בהיותו מפורט ומבואר היטב, ונכללו בו כל הפרטים הנדרשים בכדי ללמד על גמירות דעת הצדדים (פהד ועליא) לבצע את עסקת המכר הנדונה של המקרקעין.
49.במילים אחרות הוכחה לי עסקת המכר הראשונה.
משמעות הוכחת עסקת המכר הראשונה
50.כפי שציינו בסעיף 8 לעיל, משמעות הוכחת עסקת המכר הראשונה היא, כי עליא זכאית להירשם כבעלים של המקרקעין תחת הרישום של אליאס וחנא, שנרשמו ככאלה מכח ירושת אביהם פהד בהיותם יורשיו. דא עקא שהמקרקעין לא נכללו בעזבונו של פהד עם מכירתה לעליא כבר מחודש 11/1956, מועד כריתת עסקת המכר הראשונה. לכן רישומם של אליאס וחנא כבעלי המקרקעין מכח ירושתו של פהד, ורישומם של הנתבעים 7-9 כבעלים של מחצית מהזכויות במקרקעין מכח ירושתו של חנא, נעשו שלא כדין.
51.לא נעלמה מעיני הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הקובעת, כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו (והרי אליאס וחנא רשומים כבעלים של מקרקעין מוסדרים). ברם אין עסקינן בחזקה חלוטה אלא הניתנת לסתירה.
אכן, על מנת לחרוג מכלל זה יידרשו הוכחות חד משמעיות שיצביעו על אפשרות אחרת, שכן חזקה זו באה להגנת טובת הציבור, אשר יוכל להסתמך על הרישום ולדעת כי הרישום סופי, אמין ומשקף נכונה את הזכויות הרשומות בו (ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה, פ"ד נג (3) 49, 60).
יחד עם זאת, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין אינו מקים כאמור חזקה חלוטה, אלא חזקה הניתנת לסתירה, כפי שנקבע בע"א 371/85 חיים פיליפ נ' שלום רוזנברג פ"ד מב(1) 584 בעמוד 596:
"אין לפרש את האמור בסעיף קטן זה, שבשום נסיבות אין לקעקע את המשקל הראיתי של הרישום".
בשל חשיבות המרשם, גם הנטל לסתירת הרישום וכי זה אינו משקף את המצב האמיתי של הזכויות, הוא נטל כבד ביותר [ראו: ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים (21.02.2007); מוטי בניאן, "דיני מקרקעין – עקרונות והלכות", 32 (2002)].
יחד עם זאת סבורני כי התובע, שהוכיח את אמיתות עסק המכר הראשונה, עמד בנטל הראייתי הכבד כי הרישום על שם יורשי המנוח פהד, אליאס וחנא (ומכח ירושתו של חנא - הנתבעים 7-9), אינו משקף את המצב לאשורו בנוגע לזכויות במקרקעין, ולא ניתן להתעלם מכך.
יורשי אליאס הבינו זאת והסכימו לקבלת התובענה, ואילו יורשיו של חנא התעקשו, ומסתבר שהתעקשותם לא היתה מוצדקת.
בכך הייתי יכול לסיים פסק דין זה, שהרי אם לעליא היתה זכאות להירשם כבעלים של המקרקעין תחת פהד (הבעלים הרשום הראשון של המקרקעין) ממילא נשללת זכאותם של אליאס, חנא ויורשיהם מלהירשם כבעלים הרשום של המקרקעין, ותחתיהם יש להורות על רישומה של עליא מכח עסקת המכר הראשונה.
מכאן ואילך רלוונטית לקביעת הבעלות של המקרקעין רק דעתם של יורשי עליא (הבעלים שצריך להיות רשום של המקרקעין) ויורשי מטר שרכש לכאורה המקרקעין מעליא.
אלה כאמור אינם מכחישים את אמיתות עסקאות המכר השנייה והשלישית (ראו דברינו בסעיף 8 לעיל). מכאן לכאורה נסללה הדרך לקבלת התביעה במלואה, ולהיעתר לסעדים המבוקשים בה, המפורטים בסעיף 7 לעיל.
יחד עם זאת, היות ששמעתי ראיות לגבי עסקות המכר השנייה והשלישית, אתייחס אליהן להלן בפירוט.
עסקת המכר השנייה
52.כאמור טוען התובע בכתב תביעתו כי עסקת המכר השנייה על אודות המקרקעין נכרתה בין עליא (כמוכרת) למטר (כקונה) ביום 17.9.2000.
53.כאסמכתא לעסקת המכר השנייה צירף התובע כנספח ו' לת/1 מסמך נושא כותרת "הסכם יפוי כח", נושא תאריך: "17.9.2000 שעה 19:05".
במסמך זה נרשם כך:
"אני החתומה מטה עליא סלמאן אבראהים גאנם תושבת כפר סאג'ור נושאת תעודת זהות 0201000574 מאשרת ומודה כשאני בעלת כל היכולות והתנאים החוקיים כשאני בריאה בגופי ובנפשי ומרצוני החופשי והמוחלט מכרתי למר אליאס אבראהים מטר 020973392 תושב סכ'נין מכר סופי ומוחלט את מלוא הזכויות בחלקה זיתים הידועה כ'חקל אלמללה' גוש 18841 חלקה 24 שטח 1726 דונם שבע מאות עשרים ושיש מטרים הגובלת במזרח ומערב בעלות פארס אלחסין ואחיו מסאג'ור ומצפון בעלות פארס אלחסין ואחיו מסאג'ור ומדרום עליא נופל טועמה המכיל עשרים ושמונה עצים מניבים באדמות ראמה".
עליא חתמה על המסמך, כמצוין בו, בטביעת אצבע.
בתחתית המסמך חתמו עדים למעמד ולחתימה כדלקמן:
עפו דאהר; סמיר חשאן (בנה של עליא, הנתבע 11 דנן); מוניר חשאן (בנה של עליא, הנתבע 12 דנן); עלי חשאן (בעלה של עליא).
[להלן: "מסמך העסקה השנייה"].
54.כאמור יורשיה של עליא אינם מכחישים במסגרת תובענה זאת את עסקת המכר השנייה, אלא ההיפך – בנה מוניר שהעיד בפני, תמך באמיתותה.
לעומת זאת הנתבעים 7-9 מכחישים את אמיתות עסקת המכר השנייה באותן טענות כמו בנוגע לעסקת המכר הראשונה עליהן עמדנו לעיל (התיישנות, שיהוי והכחשת אמיתות מסמך העסקה השנייה). נבחן להלן טענות אלה.
55. באשר לטענת התיישנות התביעה, הרי עסקינן לכאורה בעסקת מכר מקרקעין מוסדרים. בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות. תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים היא בת 25 שנים. לכן אם עסקת המכר השנייה התקיימה ביום 17.9.2000 תקופת ההתיישנות לגביה חלה ביום 17.9.2025. משהוגשה התביעה דנן ביום 23.4.2018 יש לומר כי הוגשה תוך תקופת ההתיישנות ולא לאחריה.
אפילו נאמר כי עסקת המכר השנייה נכרתה בגבולות שנת 1997 (ויש אפשרות כזאת כפי שנראה להלן), גם אז תקופת ההתיישנות חלה בשנת 2022, והתובענה דנן הוגשה תוך תקופת ההתיישנות ולא לאחריה.
מכאן כי טענת ההתיישנות שטוענים לה הנתבעים 7-9 דינה להידחות.
56.באשר לטענת השיהוי בהגשת התובענה – מאותם טעמים שדחיתי לעיל את טענת השיהוי בהקשר לעסקת המכר הראשונה, יש לדחותה בהקשר לעסקת המכר השנייה.
57.באשר לשאלת הוכחת עסקת המכר השנייה – לצורך בירור שאלה זאת יש לבחון שלוש שאלות משנה, כפי שעשינו בסוגיית עסקת המכר הראשונה, כדלקמן:
א.האם מסמך העסקה השנייה עומד בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין;
ב.שאלת אמיתותו של מסמך העסקה השנייה;
ג.מי נהג במקרקעין מנהג בעלים לאחר כריתת עסקת המכר השנייה.
מענה לשלוש השאלות האלה יוביל לתשובה ברורה לשאלה, האם הוכחה עסקת המכר הנטענת השנייה.
שאלת משנה א' – דרישת הכתב
58.האם מסמך העסקה השנייה עומד בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין?
עיון במסמך זה מלמד כי יש בו את הפרטים הבאים:
פרטי המוכרת (עליא) והקונה (מטר);
תאריך עסקת המכר (17.9.2000);
תיאור מדויק של המקרקעין, לרבות שטח (1726 מ"ר, גוש (18841) וחלקה (24);
מעבר לגוש וחלקה, אף תיאור מילולי של שם החלקה וגבולותיה, תוך ציון כי נטועים בה 28 עצי זית;
מסירת החזקה במקרקעין מיד לאחר כריתת העסקה;
גמירות דעת הצדדים, ובמיוחד גמירת דעתה של המוכרת עליא, למכור, שבאה לידי ביטוי גם בחתימתה על המסמך;
בולטת בהעדרה במסמך זה, התמורה בה נמכרו המקרקעין בעסקת המכר הראשונה.
59.באשר לדרישת הכתב נאמר בענין רבינאי כי:
"דרישת הכתב לענין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה דרישה ראיתית אלא דרישה מהותית, 'אם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום' (ע"א 726/71, 789). סיבתה של דרישה זו היא בחשיבותה. של העסקה ובצורך להבטיח את רצינותה. על כן 'ההתחייבות היא עצמה צריכה לקבל צורה של כתב' (ע"א 146/72 חברת האחים מנשה נ' גולדמן, פ"ד כז(1) 321, 323). פירוש הדבר הוא 'שעל המסמך להצביע באופן ברור על קיומה של העסקה' (ע"א 649/73, 293). פסיקתו של בית משפט זה הבהירה, כי משמעותה של דרישה זו אינה כי כל פרטי ההתחייבות ימצאו ביטוי בכתב. משמעות הדרישה היתה כי הפרטים המהותיים והחיוניים, הם ולא אחרים, ימצאו ביטוים בכתב (ע"א 774/75 עובדיה נ' אדרבי, פ"ד ל(3) 533; ע"א 269/77 צ'צ'ק חברה לבנין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ, פ"ד לב(2) 203)
בענין זה למד בית משפט זה היקש מדיני 'זכרון הדברים' בכל הנוגע לתנאי כי זכרון הדברים חייב לכלול את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה (ע"א 649/73). כשם שלענין זכרון הדברים, לא כל פרטי ההסכם צריכים למצוא ביטוי בזכרון הדברים אלא רק הפרטים החיוניים והמהותיים, כך גם הדין לענין סעיף 8 לחוק המקרקעין. זאת ועוד: כשם שלענין דיני זכרון הדברים, לא כל הפרטים המהותיים והחיוניים צריכים להיכתב 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו, ואת שהחסירו הצדדים ניתן להשלים על ידי הוראות חוק משלימות (ראה פסקה 7 לעיל – אותו נצטט מיד, ח"ש), כך גם לענין סעיף 8 לחוק המקרקעין, כפי שאומר חברי הנכבד, השופט ויתקון: 'נראה לי שתנאים הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה. אין צורך לפרשם בגוף המסמך, כדי שיהיה מסמך שלם ותקף כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין' (ע"א 235/75, 803, ראה גם ע"א 62/78 יגאל זימלר נ' חברת מהנדס א. יניצקי בע"מ, פ"ד לב(3) . משקבענו (פסקה 7 לעיל) כי זכרון הדברים כולל בחובו את התנאים המהותיים והחיוניים לענין תוקפו של זכרון הדברים, הרי ממילא קבענו כי זכרון הדברים מקיים את דרישות הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין" (סעיף 9(ג) לפסק הדין).
בסעיף 7 לענין רבינאי, העוסק בזכרון דברים והפרטים שנדרשים להיות בו כדי להכיר בתוקפו המשפטי, וממנו למד בית המשפט לענין הפרטים הנדרשים במסמך בכדי לענות על "דרישת הכתב" שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, ציין בית המשפט כי:
"המבחן השני לתקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. זהו תנאי נפרד ועצמאי. אפילו מגלה מכלול העובדות של המקרה כוונה ליצור קשר משפטי מחייב עם החתימה על זכרון הדברים, אין בכוונה זו כדי ליצור את הקשר המצופה, אם הצדדים לא נתנו ביטוי בזכרון הדברים לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה. 'ציון התנאים ההכרחיים צריך לבוא גם כתוספת חיונית לכוונה בהנחה שזו כבר הוכחה, כלומר, שלתנאים הללו קיום משפטי עצמאי ואין הם בגדר אמצעי להוכחת כוונת הצדדים בלבד' (דברי השופט עציוני בע"א 153/74 אברהם נ' חבזה, פ"ד כט(1) 737, 741). בהתאם למבחן שני זה, בהעדר הסכם בזכרון הדברים עצמו של התנאים המהותיים של העסקה לא נוצר קשר משפטי מחייב, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה מידת ודאות מינימלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע (ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסף לוי פתח-תקווה בע"מ, פ"ד כח(1) 617). התנאים המהותיים של העסקה משתנים, מטבע הדברים, מענין לענין. במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה (ע"א 471/76). דרישה זו רוככה במשך הזמן, והכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות, כגון סעיף 21 לחוק המכר, תשכ"ח-1968. לשון אחרת: אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על-ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוקפו של זכרון הדברים (ע"א 602/72; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 293; ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל1) 800, 803; ע"א 18/77 בית חלקה 731, גוש 666 בע"מ נ' מיכקשווילי, פ"ד לב(2) 57)".
הריכוך בדרישת הכתב בא לידי ביטוי בפסיקת בית המשפט העליון אף בפסיקה המאוחרת לענין רבינאי. למשל בע"א 8234-09 לילי שם טוב נ' פרץ ואח' (21.3.2011), שם שב בית המשפט ומציין, כי אכן בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין איננה דרישה ראייתית אלא דרישה מהותית, ומשכך מותנה תוקפה המשפטי של ההתחייבות בקיומו של מסמך בכתב. יחד עם זאת עם השנים, כאשר היה קיים מסמך כלשהו המעגן את ההתחייבות לעשיית העסקה, הגישה הנוקשה המיישמת את דרישת הכתב כדרישה מהותית שאין אחריה ולא כלום, פינתה בהדרגה את מקומה לגישה מרוככת, לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי או בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני לבין דרישת המהות שעיקרה – הבאה לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים.
כן ראו עוד לענין זה;
ע"א 10849/07 פוארסה נ' פוארסה, פסקה 27 (12.11.2009);
גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, (מהדורה רביעית 2019), עמ' 269.
העולה מהאמור – שאפילו נעדרה התמורה ממסמך העסקה השנייה, הרי לנוכח המפורט בה, כמצויין בסעיף 58 לעיל, המלמדים על כוונת הצדדים לקשור קשר משפטי מחייב וגמירות דעתם לבצע את עסקת המכר, די בכך לענות על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.
אמנם רק המוכרת עליא חתמה לכאורה על מסמך העסקה השנייה, אך כפי שציינתי בסעיף 32(ב) לעיל, די בכך לצורך דרישת הכתב.
60.אם ישאל השואל, על איזו תמורה תדווח עסקת המכר הנטענת השנייה למיסוי מקרקעין?
היות, שכפי שנראה להלן, לא הובאו ראיות לענין התמורה ששילם מטר לעליא בעבור רכישת המקרקעין במסגרת עסקת המכר השנייה (הגם שהן יורשי עליא והן יורשי מטר מודים שהמקרקעין נמכרו מעליא למטר בעסקת מכר זאת), יצויין בטפסי המש"ח כי התמורה אינה ידועה, ומיסוי מקרקעין ישום מכירה זאת בעצמו בהתאם לשווי השוק במועד המכירה.
61.מכאן כי הטענה לאי התקיימות דרישת הכתב במסמך העסקה השנייה דינה להידחות.
שאלת משנה ב' – אמיתות מסמך העסקה השנייה
62.הנתבעים 7-9 הטילו ספק באמיתות מסמך העסקה השנייה, אך כפי שציין התובע בסיכומיו, עשו כן בסתמיות, ולא עמדו בנטל הראיה המוגבר להוכיח את אי אמיתות מסמך זה (ראו דברינו בנדון בסעיף 35 לעיל).
63.לעומת טענה סתמית זאת של הנתבעים 7-9 נציין את הראיות הבאות המלמדים על אמיתות מסך העסקה השנייה, כדלקמן:
א.אי הכחשת מסמך העסקה השנייה על ידי יורשיהם של עליא ומטר, שהינם בעלי דין בתובענה זאת.
ב.אחד העדים למסמך העסקה השנייה, כרשום בתחתיתו הוא מוניר, בנה של עליא. מוניר העיד, בין היתר, על אמיתות מסמך העסקה השנייה. כשהוצג לו מסמך העסקה השנייה במקורו הוא אישר את אמיתותו בציינו: "אני זוכר את זה, זה לפני 20 שנה ואפילו יותר" (עמ' 37לפרו' שו' 34);
מוניר אישר כי שימש כעד לחתימת מסמך העסקה השנייה לבקשת אביו עלי, ואחיו סמיר ואביו גם שימשו כעדים (עמ' 38 לפרו' שו' 1-2; עמ' 39 לפרו' שו' 5-6);
המסמך נערך ונחתם בתאריך הנקוב בו – 17.9.2000 (עמ' 39 לפרו' שו' 8);
הדגיש מוניר כי ביום המופיע במסמך האמור, "באותו יום חתמתי..., אבא שלי קרא לי בוא מכרנו את האדמה של אמא שלך ואנחנו עדים, ואמרתי אין בעיה" (עמ' 39 לפרו' שו' 11-14);
לשאלה אם ידוע לו אם עסקת המכר השנייה התבצעה לפני התאריך הנקוב במסמך עסקת המכר השנייה (17.9.2000) השיב שאינו יודע (עמ' 39 לפרו' שו' 11-12);
בכל אופן הוא זוכר שמשפחתו (משפחת עליא) עיבדה את המקרקעין עד שנת 1999, ובשנת 2000 הם כבר לא עיבדו המקרקעין, לנוכח המכירה נשוא מסמך העסקה השנייה (עמ' 42 לפרו' שו' 29-32);
בכל מקרה חתימתו על מסמך העסקה השנייה היתה ביום שמצויין במסמך – 17.9.2000 (עמ' 40 לפרו' שו' 18);
חתימת המסמך היתה על ידי אימו בנוכחות העדים הרשומים במסמך העסקה השנייה. הוא לא זוכר אם מטר (הקונה) נכח במעמד. בהמשך העיד כי לא ראה את מטר במעמד חתימת מסמך העסקה השנייה (עמ' 40 לפרו' שו' 19-23; עמ' 42 לפרו' שו' 20-21);
הוא לא יודע מה היתה התמורה שקיבלה אימו עליא בעבור מכר המקרקעין למטר (40 לפרו' שו' 27; עמ' 42 לפרו' שו' 14-22).
התרשמתי לחיוב מעדותו של מוניר, שלא נסתרה. כשלא ידע מה התמורה אמר זאת בפשטות ללא כחל וסרק. הוא גם עמד על דעתו כי תאריך מסמך העסקה השנייה שיקף את מועד המכירה שלך המקרקעין מעליא לידי מטר, ואף הדגיש כי עד שנת 1999 משפחתו עיבדה את האדמה.
אמנם קיימת אפשרות (כפי שנראה להלן) כי עסקת המכר השנייה התרחשה בפועל כשלוש שנים קודם לכן (בשנת 1997 לערך) ומסמך העסקה השנייה העלתה על הכתב עסקה קיימת שהתבצעה בפועל בעל פה כשלוש שנים קודם לכן – בין אם לנוכח דרישת הכתב ובין אם בכדי להבטיח את מטר שהבין כי המקרקעין אינם רשומים על שם עליא. בכל אופן התרשמתי מעדותו של מוניר כי מסמך העסקה השנייה כמות שהוא הוא אמיתי, נערך ונחתם ביום 17.9.2000 כמתואר בו.
ג.אבראהים, בנו של מטר, נתן תצהיר עדות ראשית ת/2. בתצהירו ציין כי ביום 17.9.2000 רכש אביו מטר את המקרקעין מעליא. עם הרכישה עיבד המקרקעין עד למכירתה לתובע במסגרת עסקת המכר השלישית;
בחקירתו הנגדית התברר כי יתכן שעסקת המכר השנייה, שאכן נכרתה בין עליא לאביו מטר, התקיימה בשנת 1997, שכן עד למכירתה לתובע משפחתו עיבדה את המקרקעין כשלוש שנים, שלוש עונות מסיק (עמ' 27 לפרו' שו' 19-24; עמ' 30 לפרו' שו' 21);
כשהופנה למסמך העסקה השנייה בו צויין כי תאריך עסקת המכר השנייה היה ביום 17.9.2000, השיב כי כך היו נוהגים אז. קודם רוכשים המקרקעין בעל-פה (בלחיצת יד כדברי העד) ומשלמים תמורתה. אחר כך כשרוצים לרשום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין היו עושים הסכם בכתב. במקרה דנן אביו רכש המקרקעין בפועל מעליא בשנת 1997, והחל לעבדה. כשרצה בשנת 2000 לרשום את המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין, נערך מסמך העסקה השנייה, שהינו אמיתי ולא פיקטיבי (עמ' 27 לפרו' שו' 30-36; עמ' 28 לפרו' שו' 1-4 ושו' 31);
לשאלה מדוע לא רשמו במסמך העסקה השנייה את תאריך הרכישה הנכון בשנת 1997, השיב כי אינו יודע (עמ' 28 לפרו' שו' 31-32);
הוא אינו יודע כמה שילם אביו בעבור המקרקעין, שכן אביו לא שיתף אותו בזה (עמ' 28 לפרו' שו' 7-14);
הוא גם לא יודע לומר מדוע התמורה לא נרשמה במסמך העסקה השנייה (עמ' 29 לפרו' שו' 13-14);
הוא ציין, כי כשבועיים לאחר עריכת מסמך העסקה השנייה, אביו מכר המקרקעין לתובע (עסקת המכר השלישית עליה נעמוד בהרחבה להלן). פנייתו של אביו לתובע היתה בכדי שיעזור לו לרשום המקרקעין על שמו. אביו לא התכוון מלכתחילה למכור המקרקעין בכלל או לתובע. לאחר שיחה עם התובע, וכשהבין אביו כי יכול להיות קושי או סיבוך ברישום המקרקעין על שמו, ולנוכח הצעת התובע למכור לו את המקרקעין ובכך לשחרר אותו מבעיית רישום המקרקעין, הסכים אביו למכור המקרקעין לתובע (עמ' 28 לפרו' שו' 21-25);
גם מהעד אבראהים התרשמתי לחיוב. הוא העיד על אמיתות מסמך העסקה השנייה, ובכלל על עסקת מכר המקרקעין שהתבצע בין עליה לאביו מטר.
אכן לפי דבריו יש אפשרות כי עסקת מכר המקרקעין שבין עליא למטר התבצע בעל פה כשלוש שנים קודם למועד עריכת מסמך העסקה השנייה, בשנת 1997, והועלתה על הכתב ביום 17.9.2000, כנקוב במסמך המדובר, שהינו אמיתי ולא מפוברק. ניתן להניח בסבירות ראויה כי העסקה הועלתה על הכתב לצורך דיווח למיסוי מקרקעין ורישומה בלשכת רישום המקרקעין, כפי שאף ציין אבראהים בעדותו.
היינו מדובר בעסקת מכר אמיתית ולא פיקטיבית, שנכרתה בין עליא למטר למכירת המקרקעין, שהחלה בשנת 1997 ב"לחיצת יד", וכנראה אז גם שולמה תמורתה, והועלתה על הכתב ביום 17.9.2000 תוך השמטת התמורה שכבר שולמה כאמור כשלוש שנים קודם לכן.
ד.עדות נוספת לאמיתות עסקת המכר השנייה, ניתן למצוא בעדותו של פהדי שציין באשר להחזקת המקרקעין ועיבודם, כי בשנות ה-90 ראה את דוד שלו עלי (בעלה של עליא) מעבד את האדמה, לאחר מכן המקרקעין נמכרו בסוף שנות ה-90 לבן אדם מסחנין (מטר), ומשנת 2000 פגש שם כל שנה בעונת המסיק את התובע (עמ' 22 לפרו' שו' 29-34; עמ' 24 לפרו' שו' 20-36; עמ' 25 לפרו' שו' 1-2).
למעשה פהדי תומך בעדותו של אבראהים כי עסקת המכר השנייה אירעה בסוף שנות ה-90, ולא בשנת 2000. אך גם תומך באמיתות עסקת המכר השנייה שנכרתה בין עליא למטר. בעדותו בנקודה זאת נתתי אמון, כפי שציינתי לעיל.
64.לסיכום, ובמענה לשאלת משנה ב', שוכנעתי לקבוע כי מסמך העסקה השנייה הוא אמיתי. אכן יש שתי אפשרויות לפרשו:
האחת - כיוצר עסקת מכר מקרקעין ביום 17.9.2000;
השנייה – כמעלה על הכתב עסקת מכר שהתבצעה בעל פה כשלוש שנים קודם למועד עריכתו (בשנת 1997).
יחד עם זאת, לא נשללה אמיתות מסמך העסקה השנייה על פי כל אחת מן האפשרויות, וכל אחת מהן מלמדת על ביצוע עסקת המכר השנייה על אודות המקרקעין שבין עליא למטר.
שאלת משנה ג' - מי נהג במקרקעין מנהג בעלים לאחר כריתת עסקת המכר השנייה
65.בהתאם למפורט לעיל, ובמיוחד עדויותיהם של מוניר, אבראהים ופהדי, הרי שלאחר עסקת המכר השנייה (שכנראה נכרתה בעל פה בשנת 1997 כאמור לעיל) מי שהחזיק במקרקעין בלעדית, עיבד אותם ומסק זיתיהם, היו מטר ובני ביתו, וזאת עד למכירתה לתובע ביום 29.9.2000. בכך חיזוק לקיומה ואמיתותה של עסקת המכר השנייה.
הוכחת עסקת המכר השנייה
66.לאור התשובות לשלוש שאלות המשנה דלעיל, שוכנעתי לקבוע כי הוכחה לי עסקת המכר השנייה, במסגרתה נמכרה המקרקעין מעליא למטר.
ודוק' – די לי בקביעת הוכחת עסקת המכר השנייה באחד משני תאריכים כמפורט לעיל (שנת 1997 – בעל פה; 17.9.2000 בכתב) כדי לקבוע כי עסקינן בעסקת מכר אמיתית, במסגרתה מכרה עליא את המקרקעין למטר.
כאמור עסקה זאת יש לדווח למיסוי מקרקעין. לטעמי במקרה דנן יש לציין בטופס הדיווח (מש"ח) את תאריך המסמך נשוא העסקה השנייה (17.9.2000), אך לציין כי התמורה, שסכומה אינו ידוע, שולמה בשנת 1997, בתאריך לא ידוע.
עסקת המכר השלישית
67.בעסקת המכר הנטענת השלישית מכר מטר את המקרקעין לתובע ביום 29.9.2000.
68.כאסמכתא לעסקת המכר הנדונה צירף התובע לתצהירו ת/1 כנספח ז', מסמך נשוא כותרת "הצהרה והתחייבות", שתוכנו כדלקמן:
"אני החתום מטה:
אליאס אבראהים מטר (מספר זהות 20973392) מסכנין מצהיר מודה ומתחייב בזה מרצוני החופשי ובמלוא הכשרות הנדרשת על פי חוק כדלקמן:
-
שאני לא נתתי למאן דהו כל זכות מכל סוג בחלקת האדמה (הזיתים) הידועה כחלקה 24 בגוש 18841 ששטחה 1726 מטר רבוע (להלן: החלקה הנ"ל) והידועה כאתר "חקל אלמללה" בראמה.
-
שקיבלתי ממר פואד אליאס שחוק מראמה (מספר זהות 20094090) סך של (14,000 $) (במילים סך: ארבעה עשר אלף דולר ארה"ב) תמורת ויתורי על כל זכות שלי בחלקה הנ"ל למר פואד הנ"ל, כשהיא נקייה מכל שעבוד או חוב או כל זכות לאחרים.
-
אני מצהיר מודה ומתחייב כי אין לי ולא תהיה לי בעתיד כל זכות שהיא בחלקה הנ"ל וכי לא אנקוט בכל צעד בכל מוסד או לחתום לכל אדם כדי לסתור את זכויותיו של מר פואד בחלקה הנ"ל או ליתן כל זכות לאחר.
-
ואני מתחייב לעשות כל פעולה או מעשה כדי להבטיח את זכותו של מר פואד ככל שיהיה בכך צורך בפני החוק וכולי עלמא.
נערך בפומבי היום 29.9.2000"
על מסמך זה חתמו מטר (כמוכר) ובנו אבראהים (כעד).
(להלן: "מסמך העסקה השלישית").
69.כאמור יורשיו של מטר אינם מכחישים במסגרת תובענה זאת את עסקת המכר השלישית, אלא ההיפך - בנו אבראהים, שחתם כעד, העיד בפני ותמך באמיתותה.
לעומת זאת הנתבעים 7-9 הכחישו את אמיתות עסקת המכר השלישית באותן טענות כמו בנוגע לעסקת המכר הראשונה עליהן עמדנו לעיל (התיישנות, שיהוי והכחשת אמיתות העסקה השנייה). נבחן להלן טענות אלה.
70. באשר לטענת התיישנות התביעה, הרי עסקינן לכאורה בעסקת מכר מקרקעין מוסדרים. בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים היא בת 25 שנים. לכן אם עסקת המכר השנייה התקיימה ביום 29.9.2000 תקופת ההתיישנות לגביה חלה ביום 29.9.2025. משהוגשה התביעה דנן ביום 23.4.2018 יש לומר כי הוגשה תוך תקופת ההתיישנות ולא לאחריה.
מכאן כי טענת ההתיישנות שטוענים לה הנתבעים 7-9 דינה להידחות.
71.באשר לטענת השיהוי בהגשת התובענה – מאותם טעמים שדחיתי לעיל את טענת השיהוי בהקשר לעסקת המכר הראשונה, יש לדחותה בהקשר לעסקת המכר השלישית.
72.באשר לשאלת הוכחת עסקת המכר השלישית – לצורך בירור שאלה זאת יש לבחון שלוש שאלות משנה, כפי שעשינו בסוגיית עסקת המכר הראשונה, כדלקמן:
א.האם מסמך העסקה השלישית עומד בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין;
ב.שאלת אמיתותו של מסמך העסקה השלישית;
ג.מי נהג במקרקעין מנהג בעלים לאחר כריתת עסקת המכר השלישית.
מענה לשלוש השאלות האלה יוביל לתשובה ברורה לשאלה, האם הוכחה עסקת המכר הנטענת השלישית.
שאלת משנה א' – דרישת הכתב
73.האם מסמך העסקה השלישית עומד בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין?
עיון במסמך זה מלמד כי יש בו את הפרטים הבאים:
פרטי המוכר (מטר) והקונה (פואד);
תאריך עסקת המכר (29.9.2000);
תיאור מדוייק של המקרקעין, לרבות שטח (1726 מ"ר, גוש (18841) וחלקה (24);
מעבר לגוש וחלקה, אף תיאור מילולי של שם החלקה;
התמורה (ארבעה עשר אלף דולר ארה"ב);
מסירת החזקה במקרקעין מיד לאחר כריתת העסקה;
גמירות דעת הצדדים, ובמיוחד גמירת דעתו של המוכר מטר למכור, שבאה לידי ביטוי גם בחתימתו על המסמך;
74.סבורני כי בהתאם לדברינו לעיל לענין דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, ניתן לקבוע כי התקיימו במסמך העסקה השלישית דרישת הכתב האמורה.
שאלת משנה ב' – אמיתות מסמך העסקה השלישית
75.מי שערך את מסמך העסקה השלישית היה עו"ד חליל אבו חילו (להלן: "עו"ד אבו חילו"). עו"ד אבו חילו העיד בפני, וציין בחקירתו, כי הוא רשם את מסמך העסקה השלישית, לרבות התמורה. הוא גם רשם את החודש והשנה (ספטמבר 2000), אך לא רשם את היום (29), שכן לא ידע מתי מסמך זה ייחתם. את המסמך שהכין מסר לתובע (עמ' 25 לפרו' שו' 19-33; עמ' 26 לפרו' שו' 3-10);
כן ציין עו"ד אבו חילו בעדותו, כי את המסמך ערך לבקשת התובע, שאמר לו:
"שיש חלקת אדמה שהוא רוצה לגאול אותה, לשחרר אותה והוא רוצה לשלם לבן אדם הזה, אליאס איברהים מטר. היה צריך לכתוב מסמך לגביו זכויותיו. דברים כאלה שמצאתי לנכון ונתתי לו את זה" (עמ' 25 לפרו' שו' 24-26)
האמנתי לעדותו זאת שלא נסתרה.
76.התובע בתצהירו גם העיד על אמיתות מסמך העסקה השלישית, המשקף את עסקת מכר השלישית, במסגרתה מכר לו מטר את המקרקעין (סעיף 13 לת/1).
בחקירתו ציין כי הוא הוסיף במסמך העסקה השלישית את יום העסקה "29", בו נחתם המסמך (עמ' 18 לפרו' שו' 27-31);
הוא אישר כי שילם את התמורה הנקובה במסמך העסקה השלישית, 14,000 $, בדולרים ממש שהיו ברשותו לנוכח תשלום שכרו כרב חובל בצים בדולרים (עמ' 19 לפרו' שו' 15-19);
הוא שילם את התמורה לידיו של מטר בנוכחות בנו אבראהים (עמ' 19 לפרו' שו' 29).
האמנתי לעדותו זאת של התובע שלא נסתרה, ונתמכה בעדותו של עו"ד אבו חילו, על הכנת מסמך העסקה השלישית בחודש ספטמבר 1990.
77.אבראהים, בנו של מטר וששימש כעד לחתימת מסמך העסקה השלישית, אישר בתצהירו את אמיתות מסמך העסקה השלישית ואת תשלום התמורה הנקובה בו על-ידי התובע, בנוכחותו (ת/2 סעיפים 4-5).
בחקירתו הנגדית, שעל חלקים ממנה עמדנו כבר לעיל, ציין אבראהים, כי למעשה אביו מטר פנה לתובע בכדי שיעזור לו ברישום המקרקעין על שמו. רק כשהבין כי הדבר מסובך, ולנוכח הצעתו של התובע "לשחרר אתכם מהבעיות האלה ומוכן לקנות האדמה בחזרה" החליט אביו מטר למכור המקרקעין לתובע (עמ' 28 לפרו' שו' 21-24);
בתהליך הזה הוא היה מעורב. היינו ידיעתו היא ידיעה אישית ולא משמועה (עמ' 28 לפרו' שו' 24);
הוא העיד כי מסמך העסקה השלישית נחתם על ידי אביו בפניו בביתו של התובע (עמ' 29 לפרו' שו' 19-20);
באותו מעמד התובע שילם לאביו 14,000 $, בדולרים ממש (עמ' 29 לפרו' שו' 32-36);
האמנתי לעדותו זאת של אבראהים, שעלתה בקנה אחד עם עדותו של התובע, ובכל מקרה לא נסתרה.
78.מעדותו של פהדי, שאוזכרה לעיל, גם ניתן ללמוד על אמיתות עסקת המכר השלישית, ובכך לתמוך בעקיפין באמיתות מסמך העסקה השלישית, שהרי העיד שמשנת 2000 ראה את התובע מעבד את המקרקעין ומוסק את זיתיהם (ראו סעיף 42 לעיל).
שאלת משנה ג' - מי נהג במקרקעין מנהג בעלים לאחר כריתת עסקת המכר השלישית
79.בהתאם למפורט לעיל, ובמיוחד עדויותיהם של התובע, אבראהים ופהדי, הרי לאחר עסקת המכר השלישית ביום 29.9.2000, מי שהחזיק במקרקעין בלעדית, עיבד אותם ומסק זיתיהם, היה התובע. בכך חיזוק לקיומה ואמיתותה של עסקת המכר השלישית.
הוכחת עסקת המכר השלישית
80.לאור התשובות לשלוש שאלות המשנה דלעיל, שוכנעתי לקבוע כי הוכחה לי עסקת המכר השלישית, במסגרתה נמכרו המקרקעין ממטר לתובע.
לקראת סיום
81.שוכנעתי לקבוע, לנוכח כל המפורט בהרחבה לעיל, כי התובע הוכיח את תביעתו, וזכאי לקבל את הסעדים שביקש במסגרתה.
82.הגנתם וגרסתם של הנתבעים 7-9 היתה דלה ולא משכנעת.
העד היחיד מטעם נתבעים אלה שמסר תצהיר והגיע לעדות הוא הנתבע 9 בלבד, ומחדל ראייתי זה משמש לחובת גרסת נתבעים אלה במקרה דנן, כפי שציינתי בסעיף 38 לעיל.
גם עדותו של עד זה (הנתבע 9) לא היתה מרשימה במיוחד, ונפנה שוב לסעיף 38 לעיל.
אפילו תצהירו של עד זה (נ/2) היה דליל, ורובו ככולו טענות משפטיות ("על פי יעוץ משפטי") של התיישנות, שיהוי וכד', במקום להתמקד בטענות עובדתיות בכדי שנבין את השתלשלות קורות המקרקעין דנן.
83.העובדה כי מחצית מהזכויות במקרקעין רשומות כיום על שם הנתבעים 7-9, כירושה מאביהם חנא, שקיבל את חלקו בירושה מאביו פהד, אינה עוזרת להם, שכן המקרקעין האמורים לא היו צריכים להיכלל בעזבונו של פהד המנוח מלכתחילה. רק מחדלה של עליא ברישום עסקת המכר הראשונה גרם להישארות הזכויות במקרקעין רשומות על שם פהד. את מחדלה של עליא בנדון ניתן לייחס, אולי, להיותה אישה פשוטה שאינה יודעת קרוא וכתוב ולא הבינה כיצד עליה לפעול בנדון (עדותו של התובע עמ' 20 לפרו' שו' 3).
84.הנתבעים 7-9 לא הוכיחו לי כי סבם פהד, או אביהם חנא או הם עצמם החזיקו במקרקעין לאחר עסקת המכר הראשונה ועד כה. ההיפך הוכח לי, כי הם לא החזיקו במקרקעין, אלא עליא, מטר והתובע, בהתאם לתקופות עסקות המכר המפורטות לעיל.
85.הרישום כיום של מחצית המקרקעין על שם הנתבעים 7-9, כמו גם מקרקעין אחרים שהיו רשומים על שם אביהם חנא (ראו ת/5 ונ/1 הנוגעים לחלקה 58 בגוש 18841), וכך גם העברת המקרקעין שהיו על שם פהד לבניו אליאס וחנא (אביהם של נתבעים 7-9) נעשו ללא אבחנה איזה מהמקרקעין כבר נמכרו בעבר ואיזה לא; או ללא אבחנה באיזה מקרקעין הם מחזיקים בפועל ובאיזה לא מחזיקים כיוון שנמכרו (כפי שהעיד עו"ד אבו חילו שביצע העברות של אדמות, לרבות המקרקעין דנן, מפהד לבניו אליאס וחנא מכח ירושה - עמ' 36 לפרו' שו' 29-36).
עמד על כך גם התובע בעדותו (עמ' 20 לפרו' שו' 18-27).
86.במילים אחרות הרישום כיום של הזכויות במקרקעין לא משקף המציאות ויש לתקן זאת.
סוף דבר
87.לאור כל האמור לעיל, אני מצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של חלקה 24 בגוש 18841 מאדמות הכפר ראמה, וזאת לאחר כריתת שלוש עסקות המכר שפורטו לעיל.
88.התובע יהיה זכאי להירשם כבעלים של חלקה 24 בגוש 18841 תחת הבעלים הרשומים כיום, בכפוף לדיווח על שלוש עסקות המכר נשוא תובענה זאת, הצגת אישורי מיסים וכל מסמך אחר שיידרש על-ידי רשם המקרקעין.
89.הנתבעים 7-9, יחד ולחוד, יישאו בהוצאות משפט ושכר טרחת בא כוחו של התובע בסכום כולל של 20,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מהיום לתובע, באמצעות בא כוחו. לא ישולם הסכום במועדו, יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום המלא בפועל.
המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.
ניתן היום, ט' אדר תשפ"א, 21 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.
