האם אחראית הנתבעת לפצות את התובע בגין נזקי רטיבות עקב כשלים באיטום בית מגורים שבנתה, ובמידה ואחראית, מהו שיעור הפיצוי והאם נגרמה ירידת ערך לבית?
רקע וטענות הצדדים
1.ביום 15.6.11 התקשרו הצדדים בהסכם לביצוע עבודות שלד וגמר לצורך בניית בית מגורים צמוד קרקע ברחוב מכבים בשדרות. בהסכם 11 שלבים מתכנון ועד לעבודות גמר ומסירת הבית למזמין, ללא עבודות פיתוח במגרש. לטענת התובע שילם את המחיר החוזי, 850,000 ₪ בצירוף 250,000 ₪ עבור תוספות ותשלום נוסף בסך של 150,000 ₪ בגינו לא קיבל חשבונית. הבית נמסר לתובע באפריל 2012 לערך ובחורף הראשון לאחר מסירתו התגלו בעיות רטיבות באזורים רבים בבית, בעיקר בקומת הקרקע.
לטענת התובע פנה למנהל הנתבעת, משה בית און (להלן: משה), אשר התעלם מפניותיו והבטיח כי תופעת הרטיבות תחלוף עם הזמן, שכן לשיטתו מדובר במים שנכלאו בשלד המבנה בעת הבניה ויש לאפשר להם להתייבש.
מקבלת הבית בדק התובע את נושא הרטיבות באמצעות בעלי מקצוע שונים. תחילה פנה לאדריכל פאול פלטניק, בעל העסק "גם וגם", שבדק את הבית ביום 28.2.14 ומצא כשלים באיטום והמליץ על אופן התיקון, לרבות איטום חוזר סביב כל הבית.
בהתאם להמלצת פלטניק, פנה התובע לעסק "אגם איטום" שבדק את הבית ביום 4.3.14 במצלמה תרמית ומד לחות דיגיטלי, והסיק כי מקור הכשל באיטום לקוי או חוסר באיטום במעטפת המבנה. בהתאם למסקנות אלו קיבל התובע ביום 4.3.14 הצעת מחיר לאיטום המבנה מאיטום פז, לעבודות איטום בכל הבית, לרבות חפירה סביב המעטפת ואיטומה מחדש.
2.לטענת התובע נאלץ לגור בבית עם משפחתו תוך שסבלו מבעיות רטיבות חריפות, ונוכח התעלמות הנתבעת נאלץ לבצע תיקונים דחופים בעצמו. במקביל לרטיבות בבית ארע קרע בנישואיו של התובע, שהוביל למכירת הבית. טרם המכירה נערכה ביום 10.11.16 בדיקה תרמית נוספת, הפעם על ידי ארז רובין מבית העסק "תרמוטסט". בבדיקתו נמצאה רטיבות קפילרית חזקה לאורך כל היקף הקירות הגובלים עם הצד החיצוני של הבית. בנוסף נמצאו כשלים באיטום המרפסות בקומה העליונה וכן בחדרי הרחצה. הדוח כולל המלצות לאופן ביצוע תיקונים.
ביום 22.11.16 שלח ב"כ התובע מכתב לנתבעת ודרש כי יבצעו תיקונים בהתאם לחוות דעת תרמוטסט. בתשובת משה מיום 20.12.16 טען כי ביקר בבית, ראה כתמי רטיבות אולם טען כי הם קשורים לקבלנים אחרים מטעמו של התובע. עוד טען כי פנה לתובע כדי להיפגש למציאת פתרונות לתיקון ליקויים באחריות הנתבעת, אולם התובע סרב.
ביום 29.12.16 נערך הסכם מכר בין התובע לשלמה נועם (להלן: הרוכש) למכירת הבית תמורת 2,125,000 ₪. בסעיף 3.12 להסכם התחייב התובע כלפי הרוכש לתקן על חשבונו את ליקויי הרטיבות בהתאם לחוות דעת תרמוטסט. לטענתו לאור מצב הבית, מכר אותו מתחת למחירו הראוי, בהפסד של 175,000 ₪.
ביום 4.1.17 נשלח מכתב נוסף על ידי ב"כ התובע ובו הודיע כי פנה לבעל מקצוע לבחינת תיקון הנזקים וניתנה לנתבעת אפשרות לערוך חוות דעת מטעמו. בהעדר תגובה מצד הנתבעת פנה התובע לעסק "איטומים" שבדק את הכשלים באיטום ונתן הצעת מחיר לתיקונם.
3.בהתאם להתחייבותו בהסכם המכר, ביצע התובע תיקונים בבית על ידי איטומים ושילם בגינם 121,485 ₪. עוד טוען כי במשך שנות השימוש בבית נשא בעלות של תיקוני צבע ושפכטל בסך של 50,000 ₪ ונגרמו נזקים לפרקט וריהוט הבית.
נטען להפרת ההסכם על ידי הנתבעת ביחס לטיב הבניה ולרשלנות בבניה ונתבעו הסעדים הבאים:
השבת עלות התיקונים בסך 121,485 ₪.
תיקונים במשך השנים בסך 50,000 ₪.
הפסד במכירת הבית עקב מצבו בסך 175,000 ₪.
עוגמת נפש בגין מצב הבית בסך 80,000 ₪.
טענות הנתבעת
4.הנתבעת טוענת כי בניגוד לטענת התובע, אינה אחראית לכל הבניה בדומה "לקבלן מפתח", אלא התובע היה קבלן הגמר והתקשר עם בעלי מקצוע שונים ולכן אחראי לכשלים כמפקח הבניה או הקבלן המבצע. לשיטתה התובע מנע בעדה מלבצע את התיקונים, האדיר את הנזק, ופנה למומחים השונים כדי "לתפור תיק" ולהתעשר על חשבונה.
טענתה העיקרית היא כי הרטיבות נבעה מגשם בשלבים שלפני ריצוף הבית, שגרמו לשלד לספוג מים ונוצרו מים כלואים מתחת לריצוף שיש להמתין להתייבשותם. לטענתה הסבירה לתובע כי יש להמתין להתייבשות השלד וכי אם לא ימתינו תהיה תופעה של התייבשות במשך מספר שנים שגורמת לעליה קפילרית ותופעה של "הזעה" בקירות והתקלפות טיח.
נטען כי כשנה לאחר גמר העבודות ביצעה התובעת תיקוני רטיבות וצבע וחזרה על הסבריה בדבר תופעת ההתייבשות. הנתבעת לקחה אחריות על תיקון ליקויי הרטיבות, בכל מה שקשור לביצוע באחריותה, אולם לא הבהירה בכתב הגנה היקף הודאתה באחריות. נטען כי מדובר ברטיבות קלה באזור מסוים בו הפך התובע מחסן למקלחת לצורך הבריכה. עוד נטען כי בניית דק בחצר ללא תשתיות גרמה לנזק.
5.הנתבעת טוענת כי למעט פניית התובע כשנה לאחר קבלת הבית בטענה לבעיית רטיבות ותיקונים שביצעה, לא התקבלה כל פניה עד למכתב בא כוחו מיום 22.11.16. לשיטתה התובע לא אפשר לבצע תיקונים והליקויים הקלים שמצאה נבעו מעבודות שביצע התובע לאחר השלמת הבניה על ידי הנתבעת.
הנתבעת ניתחה בכתב הגנתה את חוות הדעת השונות שצורפו לכתב התביעה וטענה כי מהתיעוד בהן עולה כי לא בוצעה עבודה בהיקף הנטען וכי לא נשללה גרסת הנתבעת כי מקור הבעיה במים הכלואים ולא בכשל באיטום. לפי בדיקה שערך משה ביום 12.12.18 , לאחר ביצוע התיקונים, טוען כי בוצעו תיקונים נקודתיים ולא בהיקף הנטען. כמו כן מבהירה הנתבעת כי ליקויים שמקורם באיטום לקוי של החלונות אינם באחריותה שכן התובע התקשר באופן עצמאי עם קבלן אלומיניום.
הנתבעת סבורה כי לכל היותר מגיע לתובע פיצוי בשיעור של כ- 10,000 ₪, בהתאם להצעות מחיר שצירפה לכתב הגנתה. יוער כי נוכח היקף הפירוט בכתבי הטענות של הצדדים, הראיות שהוגשו דומות מאוד לבסיס הראייתי שהובא כבר בכתבי הטענות.
דיון והכרעה
מעמד הנתבעת כקבלן ראשי והיקף אחריותה
6.מבחינת הסכם ההתקשרות בין הצדדים ואופן התנהלות הבניה עולה כי הנתבעת שימשה בפועל כקבלן עיקרי האחראי לאיכות הבניה ולמסירת נכס תקין לתובע. הנתבעת הייתה מעורבת כבר משלבי התכנון וההסכם כולל שלבי בניה מלאים מהתכנון ועד לניקיון ומסירת הבית למזמין, התובע. גם אם התובע שילם ישירות לקבלן האלומיניום ולנגר, אין בכך כדי לשלול אחריות הנתבעת על טיב הבניה שביצעה. ממילא שאלה זו אינה מהותית, שכן גם אם היו בעיות באיטום החלונות, לא הוכח כי בעיות אלו גרמו לעיקר הנזק וממילא לא נתבע סעד בגין איטום חלונות.
התובע העיד כי שילם במישרין לנגר ואלומיניום, אולם הבהיר כי משה ערך את כל המפרט של האלומיניום והיה אחראי לפקח על קבלני המשנה, שכן התובע כמעט ולא נכח במהלך הבניה. בכל התנהלותו של התובע מול משה התרשמתי כי התובע נתן במשה אמון מוחלט ונתן לו לנהל את הבניה בהתאם לשיקול דעתו של משה. התרשמתי כי התובע התנהל באמונה ותמימות מול משה וכי יש לתת אמון מלא בגרסת התובע. אמונו של התובע במשה זה נמשך גם לאחר שהתגלו בעיות רטיבות בבית, ונפסק רק כאשר "הגיעו מים עד נפש", תרתי משמע.
7.אלו מול עדות התובע שעדותו הייתה כנה וישירה, התאפיינה עדותו של משה בניסיונות חוזרים ונשנים להימנע ממתן תשובות ישירות לשאלות שנשאל ומתן תשובות ארוכות ומתחמקות המאפיינות בעל לשון חלקה. התרשמתי כי קשה לתת אמון בגרסתו כי התובע ניהל חלק מעבודות הבניה ושימש כמעין מפקח על הבניה.
עולה כי מלשון החוזה והתנהגות הצדדים במשך הבניה הנתבעת אחראית לטיב הבניה, הן מחמת היותה קבלן ראשי והן כמפקחת על איכות הבניה של קבלני המשנה, לרבות קבלן האלומיניום. ממסקנה זו עולה כי הנתבעת אחראית לתיקון המקור לבעיות הרטיבות שהתגלו בבית, ללא קשר לגורם לתופעת הרטיבות. אחריותה נובעת מההתחייבות החוזיות לבנות את הבית ברמה ואיכות מעולים בהתאם לתקנים המחייבים ומכוח אחריותה לטיב העבודות לתקופת הבדק והאחריות. בנוסף האחריות קמה מכוח עוולת הרשלנות.
תופעת הרטיבות שהתגלתה כבר בחורף הראשון לאחר קבלת החזקה בבית מלמדת כי הנתבעת הפרה את התחייבותה החוזית ביחס לטיב הבניה ואף התרשלה באיטום הבית, באופן שהעביר הנטל אליה להוכיח כי לא התרשלה. הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי לא התרשלה, שכן בחרה שלא להגיש חוות דעת מטעמה כדי לסתור את הממצאים בראיות התובע.
על כן אחראית הנתבעת לפצות את התובע בגין נזקיו. להלן אבחן את היקף בעיית הרטיבות והגורמים להתרחשותה.
היקף בעיות האיטום והגורמים לרטיבות בבית
גרסת הנתבעת - "מים כלואים"
8.מעדות התובע עלה כי קיבל חזקה בבית באפריל 2012 לערך, עת התקבל טופס 4, וכבר בחורף 2013 החלו להופיע בעיות רטיבות בבית. מעדות זו עולה כי הרטיבות בהיקף הבית הופיעה רק לאחר החורף הראשון, בסביבות ינואר 2013. די בעדות זו כדי לשלול את התיאוריה של הנתבעת כי מקור הבעיה במים שספג השלד במהלך הבניה, שכן התופעה של התייבשות ו"הזעת" הקירות הייתה אמורה לפי גרסה זו להתרחש כבר מהקיץ הראשון ולא להופיע רק בחורף.
משה חזר לכל אורך הדרך, מהמועד בו התלונן התובע לראשונה על בעיית הרטיבות ועד לסיכומים, על המנטרה כי מדובר במים כלואים שיש לאפשר להם להתייבש ויש דרך לטפל בזה. לשיטתו, מדובר בתהליך התייבשות שנמשך בין שנתיים לארבע שנים.
למרות שזו גרסתו, לא הובאו כלל ראיות להוכיח כי במהלך הבניה, סמוך לפני הריצוף, הייתה כמות גשמים משמעותית בשדרות שגרמה להצפת השלד. גם לו הייתה מוכחת תופעה מעין זו, הנתבעת לא הסבירה מדוע ריצפה על שלד רטוב וגרמה לבעיית רטיבות בדירה. לא מצאתי כי ניתן להסתפק בטענה הסתמית בתצהירו של משה כי התריע בפני התובע על האפשרות כי יסבול במשך מספר שנים מתופעות של התייבשות המים בדרך של עליה קפילרית של הרטיבות בקירות. אין זה סביר בעייני כי התובע היה מסכים לקבל מצב עובדתי לפיו יסבול מבעיות רטיבות במשך מספר שנים, ואין כל ראיה כי התובע לחץ על הנתבעת לרצף בטרם יתייבש השלד.
9.מעבר לכך, אין לקבל גרסת הנתבעת כי היקף הבעיה שנוצרה סביר ומקובל. גם אם ניתן לקבל את טענת הנתבעת כי מדובר בתופעה אפשרית במהלך בניית בית, על הנתבעת היה לעשות כל שניתן כדי לצמצם את היקף המים הכלואים ולהימנע מריצוף כל עוד יש חשש כי ייגרם נזק מהותי לבית אם תמשך הבניה על תשתית רטובה. על כן, גם לו ניתן היה לקבל את גרסת הנתבעת כי שורש הבעיה במים כלואים, היה עליה לטפל בבעיה באופן יסודי סמוך לאחר שנודע לה על קיומה. כפי שיובהר להלן, הנתבעת לא עשתה דבר זולת תיקונים קוסמטיים בחלוף כשנה מקבלת החזקה.
לו היה בסיס לתיאוריית המים הכלואים, משמעותה כי יש כמות מים מתחת לריצוף שנכלאה שם במהלך הבניה, ואינה קולטת רטיבות נוספת במשך השנים. במצב מעין זה ההיגיון מחייב כי יתרחש תהליך התייבשות בדרך של עליה קפילרית של מים בקירות ותופעת הרטיבות תלך ותפחת עם הזמן, עד התייבשות מלאה. גם העד מטעם הנתבעת, רונן גוריאן, אישר כי לו היה מדובר במים כלואים זה מנגנון ההתייבשות הצפוי ואם התופעה החריפה מחורף לחורף אז כנראה הבעיה אינה במים כלואים (עמ' 45, ש' 22 – 27).
לאור היקף ומשך בעיית הרטיבות בבית, שנמשכה מראשית שנת 2013 עד לתיקונים במהלך שנת 2017, אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי מקור הרטיבות בבית נבע ממים כלואים ולא בכשל באיטום.
היקף בעיית הרטיבות והגורמים לה
10.על היקף בעיית הרטיבות ניתן ללמוד מעדות התובע וגרושתו, מעדות הרוכש והבודק ומבצע התיקונים ומהדוחות שנמסרו לתובע במהלך השנים. אמנם לא כל עורכי הדוחות זומנו למתן עדות, אולם גם אם בהעדרם לא ניתן לקבל את כל תוכן המסמך כראיה לאמיתות תוכנו, עדיין המסמך קביל כראיה ומשקלה נבחן על ידי בית המשפט. בכל מקרה המסמכים הוגשו כראיה לכך שבוצעו בדיקות ותיעוד הממצאים באותן בדיקות, ואין מניעה לתת משקל ראייתי למסמכים אלו.
תצהיר התובע מתאר בקצרה בעיות רטיבות, עובש ואיטום לקוי, תוך הפניה לטענות בכתב התביעה. התובע מפנה לבדיקות המומחים מטעמו, ובחקירתו שנשאל על העדר תיעוד חזותי לכל תלונותיו הבהיר כי סבר כי עדיף שבעלי המלאכה שהוזמנו לבית יתעדו את מצבו. למרות שניתן היה להציג ראיות נוספות וטובות יותר, מצאתי כי אין פסול בכך שהתובע לא צירף תיעוד נוסף וניתן להסתמך על עדותו, והבדיקות שנערכו עבורו על ממצאיהן. בעדותו הסביר התובע כי לא תבע את כל נזקיו, אלא הסתפק בעיקר בנזקים שנתמכים בקבלות. על כן, למרות שלא צורף תיעוד ברור לנזקי עובש לארונות בגדים ומטבח או התנפחות הפרקט, מצאתי כי ניתן בנסיבות העניין ועל סמך יתר הראיות בתיק, להסתפק בעדות התובע ביחס להיקף הנזק.
11.גרושתו של התובע, עדי וקנין (להלן: עדי), הצהירה כי בעיות הרטיבות גרמו לטחב ועובש שפגעו בפרקט ורהיטים. עוד הבהירה כי הרטיבות בקירות טיפסה עד לגובה החלונות והיא ניקתה את הכתמים באקונומיקה. כן הצהירה על רטיבות כלואה מאחורי טפט בחדר השינה, שנאלצו לקלף אותו וגילו עובש שחור מאחוריו. עוד תיארה החרפה של הבעיה לאחר הגשמים. כמו כן פירטה עבודות טיח וצבע שבוצעו במשך השנים, שהכריחו את המשפחה לעבור ללון בבית הוריה לצורך העבודות. כמו כן תיארה כי לאחר הפירוד מהתובע, נשארה לגור בבית במשך כשנה במהלכה פורקו ארונות חדר שינה ומטבח שנהרסו מהרטיבות ומצב הקירות מאחוריהם היה קשה.
חקירתה הנגדית רק חיזקה את טענותיה בתצהיר שכן התרשמתי מחומרת הרטיבות עמה נאלצה המשפחה להתמודד ומכנות תלונותיה של העדה. בעדותה הבהירה את חומרת הרטיבות שהחמירה מחורף לחורף, בעיקר לכל אורך קירות הבית הגובלים בחצר בקומת הקרקע. מעדותה עולה כי התובע עזב את הבית בסוף שנת 2014 והיא נשארה עד לנובמבר 2016, סמוך לפני מכירת הבית.
עוד תיארה כי המהלך מגורי הזוג בדירה הגיע קבלן מנתיבות שעשה עבודות איטום תמורת 70,000 ₪, אולם עבודתו לא פתרה את הבעיה. לא מצאתי סתירות בין עדותה לעדות התובע או עדותו של מבצע התיקונים, שכן עדותה ביחס לפירוק ארונות ומטבח התייחסה לתקופה שלפני מכר הבית ועבודות התיקונים של האיטום. מכלול עדותה הייתה מהימנה והבהירה את עוצמת בעיית הרטיבות בבית.
12.ביום 28.2.14 בדק את הבית האדריכל פאול פלטניק, גם וגם, שמצא בחלק התחתון של רוב קירות הבית סימני חדירת רטיבות ניכרים, עובש, קילופי טיח, ופגיעה בריהוט. סימנים דומים נמצאו במקומות אחדים גם בחלק העליות של הקירות מתחת לקורות הגג. לא אותר איטום העולה על קירות הבית כמקובל. נמצאו כשלים באיטום הגג.
ביום 4.3.14 נבדק הבית בסריקה תרמוגרפית על ידי "אגם איטום" שמצאה כשלים רבים במערכת האיטום במעטפת הבית, שמקורה בכשל באיטום. הומלץ על איטם חדש בהיקף הבית לאחר חפירה וטיפול באיטום בקומה עליונה. בהתאם לממצאים אלו ניתנה הצעת מחיר מאיטום פז.
עולה כי כבר בשנת 2014 היו בידי התובע ממצאים ברורים לכשל מהותי באיטום הבית, התומכים בעדותו ביחס להיקף בעיית הרטיבות והסיבות לגרימתה. מסמכים אלו מחזקים את עדות התובע וגרושתו.
13.התובע העיד כי לאחר שנוהל משא ומתן עם רוכש הבית וסגרו מחיר, וטרם חתימת הסכם מכר, הציע התובע כי יקבלו חוות דעת חדשה ביחס לבעיות הרטיבות. בהתאם פנה התובע ל"תרמוטסט". אשר ארז רובין ביצע מטעמה בדיקה ביום 10.11.16. בממצאים נמצאה רטיבות קפילרית חזקה לאורך כל היקף קירות הבית הגובלים עם הצד החיצוני. מסקנת הבודק היא כי חדירת הרטיבות נבעה מכשל באיטום ההיקפי מתחת לריצוף באזור הרולקות. כמו כן עקב כשל באיטום חגורות ההפרדה מתחת לדלת היציאה למרפסת הסלון, הכניסה לבית והיציאה למרפסת השירות.
מעבר לכך נמצאו כשלי איטום בחדר רחצה הורים. עוד נמצאו כשלי איטום בקומה העליונה. הדוח המפורט כולל המלצות לאופן תיקון מקיף של הליקויים.
בעדותו של הבודק רובין הבהיר כי בבדיקה שערך ניתן להבדיל בין מים שכלואים הרבה זמן לרטיבות פעילה, וציין כי מצא חדירה פעילה של רטיבות מהחוץ לפנים. עוד הדגיש כי בבדיקה ויזואלית שערך ראה בכל היקף הקירות שהם רטובים ומתקלפים. חקירתו התמקדה בעיקר בשאלה אם ניתן לראות בתמונות של ביצוע התיקונים קיומן של חגורות הפרדה, אולם העד הדגיש כי ממצאיו מעידים על כשל גורף באיטום המחייב ביצוע איטום חוזר ולא נקודתי.
14.מעבר לממצאי הבדיקה והעדויות, הוגש תצהיר גם מטעמו של שי חכמון מ"איטומים" שביצעו עבודות איטום בהתאם להמלצות תרמוטסט. מתצהירו ונספחיו עולה כי בינואר 2017 הגיע לבית לבדוק את הליקויים ונתן בהמשך הצעת מחיר וסיכום ממצים לאחר חפירה וחשיפת הכשלים, בבדיקה שבוצעה ביום 15.5.17.
בתצהירו ובסיכום ממצאים שערך לאחר פירוק הריצוף החיצוני תיאר כשלים מהותיים באיטום, וציין כי לא בוצע כלל איטום בהיקף הבית ובחגורות היסוד. עוד מצא כי לא בוצעו חגורות בטון במספר פתחים ובמקומות אחרים אין כלל איטום. עוד תיאר כשלים באיטם בגג, במרזבים, כשל באיטום חדרים רטובים ובמרפסות. עוד הוסיף כי מניסיונו בתחום, לא מדובר בתופעת מים כלואים לה טענה הנתבעת.
איטומים נתנו הצעת מחיר לאיטום בסך של 118,500 ₪ בצירוף מע"מ, והצעה נוספת למקלחונים בסך של 24,500 ₪ בצירוף מע"מ. לפי הצהרת העד, ביצע את התיקונים בהתאם להצעה ולאחר התיקונים אין עוד בעיות רטיבות בבית.
(יוער כי לראיות התובע צורפו רק 5 חשבוניות של חברת איטומים ממאי עד נובמבר 2017, המופנות לחברה בבעלות התובע, בסך של 18,600 ₪ כל אחת, קרי סכום כולל של 93,000 ₪ כולל מע"מ, כמו כן לא צורף העמוד השני להצעת המחיר בסך של 118,500 ₪ ואין מסמך התומך בסכום זה).
15.בחקירתו הנגדית של שי מאיטומים, ציין כי עבד בבית בין מרץ למאי 2017, בעבודות שנמשכו במשך כחודש. מניסיונו והתרשמותו בשטח מצא רטיבות קפילארית ממי גשמים, שאינה בתהליך התייבשות. התופעה הייתה בעיקר בסלון והתפשטה בכל הבית, בעיקר באזורי המפתחים. בעדותו טען כי לא היו חגורות בטון במפתחים ולא היה כלל איטום בהיקף ובחגורת היסוד של הבית. כמו כן תיאר בעיות איטום נקודתיות בגג.
העד ציין כי תמחר את העבודה בצורה גלובאלית, וגם אם נפלו אי דיוקים בהצעתו ביצע עבודות איטום מקיפות שפתרו את הבעיה. עוד עומת עם היקף העבודה ושאלת קיומן של חגורות בטון, וציין כי למרות התמונות שלא ברור מהן אם יש חגורת בטון מחוץ לוויטרינה, אם מתכופפים ניתן היה לראות שאין חגורה. עוד הבהיר כי למרות שהיו רולקות, לא היה איטום. העד הבהיר כי קיבל 118,000 ₪ ועוד סכום נוסף של 24,000 ₪ .
למרות שניתן היה לתעד באופן מפורט יותר את עבודות התיקונים שביצעה איטומים, מצאתי כי די בעדותו של שי והמסמכים התומכים בתצהירו כדי לקבל עדותו בדבר היקף העבודה שביצע. גם אם נפלו אי התאמות בין ההצעה לביצוע בפועל, לא מדובר בפערים מהותיים. עולה בבירור כי היה חוסר מוחלט באיטום היקף הבית, וגם אם נבנו בחלק מהמקומות חגורות הפרדה בפתחים, בניגוד לעדות העד, לא נאטמו הן כנדרש. הוכח כי מלוא העבודה שביצעה איטומים הייתה נדרשת ופתרה את בעיות הרטיבות שנבעו מהכשלים בעבודת הנתבעת.
ראיות הנתבעת ביחס לאיטום שבוצע ועלות התיקונים
16.כסתירה לתשתית העובדתית הענפה שהציגה התובעת, העולה בקנה אחד עם השכל הישר וניסיון החיים, נסמכה הנתבעת על שתי הצעות מחיר שניתנו עבורה להוכחת טענתה כי לכל היותר מדובר בליקוי קל שעלות תיקונו זניחה.
בעדותו של משה הבהיר כי את האיטום בגג עשה העד מטעמו רונן גוריאן, ולראשונה טען כי את האיטום סביב הבית עשה בעצמו על ידי העובדים מטעמו (עמ' 55, ש' 11). בתצהיר הנתבעת אין פירוט של עבודות האיטום שביצעה בפועל ולא עלה בידה לסתור את הממצאים מטעם התובע.
ההשוואה שביצע משה בין מצב הבית לפני עבודות התיקונים למצבו אחריו, אין בכוחו לסתור את מכלול הראיות מטעם התובע בדבר היקף העבודה שבוצעה והצורך לבצעה.
לא מצאתי בסיס לטענת הנתבעת כי התובע עשה יד אחד עם הרוכש כדי לבצע שיפוץ בבית שלא לצורך. התובע נקלע למצוקה גדולה עקב מצב הבית וגירושיו ונאלץ להתחייב לרוכש לתקן על חשבונו את הבית. אין זה סביר כי התובע היה מתנדב לשלם סכומי כסף משמעותיים, מעל למאה אלף שקלים, לו עלות התיקון הריאלית היא אלפי שקלים בודדים.
משה לא ידע להסביר את הסתירה בין סעיף 72 לתצהירו בו אימץ את מסקנות תרמוטסט, לבין העלות הנטענת על ידו לעבודה, ועמדתו כי לא היה כשל איטום אל רק מים כלואים. די בסתירה זו כדי לדחות את עמדת הנתבעת בנוגע למקור הכשל ועלות תיקונו.
17.להוכחת טענתה של הנתבעת בדבר העלות הזניחה של התיקונים נסמכה על שתי הצעות מחיר שקיבל מקבלני משנה, מכרים שלו. למרות טענתו ועדותם כי נתנו הצעת מחיר מבלי לדעת על ההליך המשפטי, במהלך עדותו אישר כי הצעות המחיר נכתבו לאחר שהעדים ידעו שיש כנגדו הליך משפטי (עמ' 59, ש' 28 – 33).
העד רונן גוריאן נתן הצעת מחיר מיום 28.11.18, לשיטתו העבודה הדרושה היא למשך יומיים, ובעלות של 250 ₪ + מע"מ למטר אורך ובנוסף תיקוני טיח וצבע בעלות של 5,000 ₪. עד זה היה שותף לביצוע איטום בגגות ובמרפסות בבית, על ידי חברה של אביו המנוח.
מחקירתו הנגדית עלה כי נתן הצעת מחיר לפי מה שביקש ממנו משה ומבלי שהגיע לראות את הבית. העד אפילו לא קרא את כל חוות דעת תרמוטסט שבתצהירו נטען כי הצעת המחיר ניתנה על בסיסה. שנשאל מה העלות הכוללת של הצעתו, לא ידע להשיב. כמו כן הבהיר כי הצעתו אינה מתייחסת לעבודות בחדרי הרחצה.
לאחר בחינת עדותו על רקע היכרותו עם משה, לא מצאתי כי ניתן לתת משקל ראייתי להצעת המחיר הלא מפורטת והמוטה מטעמו של רונן גוריאן.
18.מסקנתי דומה בנוגע להצעת המחיר של גולן ג'נאח, שנתן ביום 25.11.18 הצעת מחיר בסכום כולל של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ עבור איטום ההיקף וסך של 3,500 ₪ בצירוף מע"מ עבור המקלחות. לשיטתו משך ביצוע העבודות עד שלושה ימים.
גם עד זה עובד עם משה, והכשרתו הוא קבלן פיתוח סביבתי. לעד אין הכשרה מיוחדת בתחום האיטום, ולא עובד כלל בביצוע איטומים לבתים, אם כי העיד כי מבצע איטום הכבודה נלווית לעבודות הפיתוח שמבצע. גם עד זה לא קרא את כל חוות דעת תרמוטסט ונתן הצעתו על בסיס תמונות מבלי שהגיע לשטח. גולן לא ידע להסביר מה עלות למטר בהצעתו והתרשמתי כי הצעתו כללית, לא מתחשבת בנתוני הבית ושטחו ואינה נותנת מענה לבעיות שהיו בבית.
גם ביחס לעד זה מצאתי כי לא ניתן לתת משקל להצעת המחיר מטעמו.
מסקנות בדבר החבות והיקף הנזק
19.לאור כל האמור לעיל מעדיף אני את גרסת התובע כי בעיות הרטיבות נבעו מכשלים מהותיים בעדות הנתבעת ומחוסר באיטום וליקויים בעבודות האיטום החלקיות שבוצעו. לצורך התיקונים היה צורך בעבודות המקיפות שביצעה חברת איטומים.
טענת הנתבעת כי לא היה כשל באיטום ומדובר במים כלואים משלבי הבניה, מנוגדת למכלול הראיות ומנותקת מהמציאות. כך גם הערכות הנתבעת בדבר עלויות התיקון. לא הוכחו טענות הנתבעת כי מקור הליקויים מעבודות שביצע התובע לאחר הבניה ולא הוכח כי שולמו כספים מיותרים לאיטומים.
פניות התובע לנתבעת – מתן הזדמנות לתקן
20.ככלל, קבלן זכאי לתקן ליקויים בעבודתו, אולם זאת בתנאי והוא מודה באחריותו ומבקש לתקן תוך זמן סביר. הנתבעת למעשה כפרה לכל אורך הדרך בהיקף הבעיה, סירבה לבצע תיקון יסודי, וחזרה על טענתה כי מדובר במים כלואים שיש להמתין להתייבשותם. די בהתנהלות זו של הנתבעת ומנהלה, משה, כדי לשלול ממנה את הזכות לתקן. בנסיבות העניין, לאור ההתנהלות של הנתבעת משנת 2013, די היה בפניות בא כוח התובע שפורטו לעיל כדי לעמוד בחובת התובע לאפשר לנתבעת לתקן על חשבונה את כל הליקויים, באופן יסודי. הנתבעת לא השכילה לנצל את ההזדמנות שניתנה לה, המשיכה להתכחש להיקף הבעיה ולאחריותה, ועל כן אין לקבל טענותיה שהן טענות "הקוזאק הנגזל", כאילו התובע ביקש להתעשר על חשבונה.
התובע העיד כי מחורף 2013 פנה למשה טלפונית ולא קיבל מענה לבעיה. משה אמר שהמים הכלואים יתייבשו ויש להמתין לקיץ וכך עשה התובע והזמין צבעי אולם התופעה התגברה בחורף לאחר מכן. בשנת 2014, לאחר חוות דעת יועץ האיטום, פנה למשה עם הדוח אולם זה חזר על עמדתו כי יש להמתין להתייבשות. לאור עמדתו של משה פנה לחברת איטום, בראשית, שביצעה איטום חיצוני ובחלונות אולם הבעיה חזה.
התובע העיד כי נפגש עם משה עשרות פעמים, עשרות טלפונים וגם פגישות, ומאחר והיו במערכת יחסים טובה לא האמין כי יתנער מאחריותו:
"פניתי למשה עשרות פעמים אחרי שאין תגובה מהבן אדם, צבעתי כמה פעמים את הבית אח"כ הבאתי חברה מנתיבות שעשתה איטום באופן חיצוני, האמנתי למה שמשה אמר לי שהוא לא ישקר אותי לחכות בסבלנות", (עמ' 22, ש' 33).
מהימנה עליי עדות התובע כי משה דחה אותו בטענות סרק אולם לא עשה דבר לפתרון הבעיה, אלא פעל כדי להתיש את התובע מבלי לתת מענה לבעיה.
על מידת אמונו של התובע במשה ניתן ללמוד מכך שגם לאחר שנשלח מכתב התראה מעורך הדין, ביום 22.11.16, אפשר לנתבע לבדוק את הבית ללא נוכחותו והסביר לו שייקח מפתח ויבדוק את הבית בעצמו, שהיה ריק באותו שלב.
21.גם לפי עדותה של עדי פנו פעמים רבות למשה וכאשר הגיע היה מסביר שיש להמתין להתייבשות, אולם למרות המתנה הנזקים גברו. עוד מתארת פגישה עם משה ואביה בדירה, לאחר שחדרו מים גם דרך החלונות, ומשה חזר על טענותיו כי מדובר במים כלואים.
מעדותה עלה כי עיקר השיחות עם משה היו של התובע, אולם חוסר פעולתו הנחרצת של התובע, מיקי, ואופיו הפשרני, גרמו לחיכוכים בין בני הזוג:
"זה השפיע הרבה על חיי היום יום והיו ויכוחים ביני למיקי בגלל זה, אני יותר מציקה ויותר מציק לי דברים והוא היה מתקשר ואומר משה אמר יבוא תני לו. אותי זה היה מרגיז" (עמ' 41, ש' 7).
22.בעדותו של משהאישר למעשה כי ידע על בעיית הרטיבות, אולם ביצע לטענתו עבודות שלא פתרו את הבעיה, אלא למעשה תיקונים קוסמטיים של צבע וטיח (עמ' 58, ש' 18 – 29). משה אישר כי התובע לא פנה אליו רק פעם אחת, לשיטתו די בכך שהתייחס לכל פניה. עם זאת, התייחסותו הייתה בטענת סרק כי יש להמתין להתייבשות.
מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעת התעלמה מהיקף בעיית הרטיבות ולא פעלה לתקן את הליקויים בעבודתה, למרות הזדמנויות שניתנו לה משנת 2013. על כן, על הנתבעת לפצות התובע בגין נזקיו.
עלות תיקון ליקויי האיטום
23.כאמור לעיל, מצאתי כי התובע נאלץ לממן את תיקון הליקויים באיטום ושכר לצורך כך את חברת איטומים. מהראיות שפורטו לעיל, ולמרות שלא צורפו כל החשבוניות שהוציאה חברת איטומים, מצאתי כי ניתן להסתפק בעדות ועדות נציג איטומים כי שולמו הסכומים בהתאם להצעת המחיר.
יחד עם זאת, שעה שהחשבוניות הופנו לחברה בבעלות התובע והזדכה הוא בגין המע"מ המגולם בהן, אין מקום לשפות את התובע על רכיב המע"מ. למרות הספק בדבר חוקיות הוצאת חשבונית על שם החברה, בגין עבודות בבית התובע, לא מצאתי כי יש לקזז גם ניכוי רעיוני של מס הכנסה, וזאת בהעדר נתונים מספיקים לבצע ניכוי מעין זה.
על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את עלות התיקונים בסך של 121,485 ₪, בהתאם לסעד המבוקש על בסיס קבלות בסעיף 57 לכתב התביעה. אמנם סכום זה נסמך על אסופת קבלות, שלא פורט מספיק בתצהיר כיצד כולן קשורות לליקויים בגין כשל באיטום, אולם לאור מסקנתי לעיל מצאתי מקום לאשר את מלוא הסכום שנתבע.
תיקוני צבע ושפכטל
24.התובע עותר לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין תיקוני צבע ושפכטל שביצע במשך שנות מגוריו בדירה, עקב בעיות הרטיבות. בראש נזק זה לא הציג התובע ראיות מעבר לעדותו כי נאלץ במשך השנים לבצע מידי פעם תיקונים כדי לאפשר מגורים סבירים בבית. עדותו כי בעלי המלאכה שהזמין ביצעו עבודה אולם סרבו לעבוד עם חשבונית מהימנה עליי, אולם בהעדר אסמכתאות קשה לקבל את מלוא הסכום הנתבע. גם עדי העידה על השיפוצים שבוצעו מספר פעמים בגינם נאלצה לעזוב הבית לבית הוריה.
עדותו של משה כי ביצע תיקונים על חשבונו לא נתמכה בעדויות נוספות ולאור התרשמות מהתנהגותו והתכחשותו לנזקים, לא מצאתי כי ניתן להסתפק בעדותו.
מבחינת מכלול הראיות התרשמתי כי לתובע נגרמו נזקים ממוניים העולים על ראש נזק זה שנתבע, לרבות נזק לריהוט ופרקט, אולם לא נתבע סעד בגין נזקים אלו. בנסיבות העניין מצאתי כי ראוי לפסוק לתובע פיצוי באומדנה בגין התיקונים שבוצעו במשך השנים בדירה, לאור הקושי בהצגת ראיות בעניין זה. יחד עם זאת, כדי לא לעודד ביצוע עבודות ללא תשלום מס, מצאתי לנכון לאשר מחצית מהפיצוי שנתבע.
על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 25,000 ₪ בגין תיקוני צבע ושפכטל.
עוגמת נפש
25.הפיצוי בגין נזק לא ממוני, עוגמת נפש, נאמד לפי טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהגות הצדדים לפני ובמהלך ההליך המשפטי, עלות התיקונים לרבות הצורך בפינוי מהדירה לצורך ביצועם. אמנם אין יחס ישר בין עלות התיקונים לשיעור הפיצוי בגין עגמת הנפש, אולם על הפיצוי להיות סביר.
בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60 (1992) אושר פיצוי בסך של 12,000 ₪, השווה צמוד למדד כ- 60,000 ₪ היום. ביחס לנזקי רטיבות נקבע שם (עמ' 65):
"אכן, לעתים ייתן בית המשפט דעתו לעלות התיקונים, ככלי עזר לשם הערכת שיעור הנזק הבלתי ממוני. אולם בצדק קבעה השופטת המלומדת, כי -
'אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים. .. אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו, לבנות את הבנין באופן אטום לחדירת מים, ולתקן מיד, וכיאות, כל ליקוי בבניה, שמחדיר מים. כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה, לענין הסבל ועוגמת הנפש. .. במשך תקופה ארוכה חיו התובעים ומשפחתם בתוך רטיבות, כשהם סובלים סבל רב"'
בת"א (שלום י-ם) 11270/08 סבח נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, 6.5.13, שם דובר בדיירים בדירה של עמידר ונפסק פיצוי של 100,000 ₪ בגין עגמת נפש בכך שלא תוקנו ליקויי רטיבות במשך 20 שנים. יוער כי שיעור זה הופחת לסך של 45,000 ₪ בערעור (ע"א (י-ם) 43764-06-13), אולם משיקולים של התנהגות הדיירים וסירובם לעבור לדירה חלופית שהוצעה להם.
בת"א (פ"ת) 43729-02-15 ביתן נ' ילאת בע"מ, 24.9.18, נאמד הנזק בגין עגמת נפש לפי שיעור ירידת הערך של דמי שימוש בדירה בתקופות בהן סבלה מרטיבות.
26.מהממצאים שפורטו לעיל עולה כי בבית היו ליקויי איטום מהותיים שגרמו לתופעת רטיבות נרחבת בכל הקומה התחתונה וכן בקומה העליונה. עלות התיקונים רק לעניין האיטום, ללא קשר לנזקים הנלווים, הייתה מעל למאה אלף שקלים. בגין הרטיבות נאלצו התובע ומשפחתו לעזוב את הבית מספר פעמים לצורך תיקונים צבע ושפכטל. כמו כן סבלו מתופעות של עובש, ריח, פגיעה בריהוט ובפרקט ונאלצו לנקות הקירות מסימני הרטיבות בתכיפות.
מצב הבית כפי שהשתקף בעדותה של עדי מצדיק פסיקת פיצוי משמעותי בגין עוגמת נפש, וזאת בעיקר נוכח התנהגותו של משה שהתכחש להיקף הבעיה וגרם להתמשכותה לאור עמדתו כי מדובר במים כלואים והבעיה תחלוף בהקדם.
מבחינת מכלול הנסיבות מצאתי מקום לפסוק פיצוי בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפש, אובדן ההנאה מהבית החדש ואי הנוחות שנגרמו לתובע עקב בעיות הרטיבות.
מכירת הבית – ירידת ערך
27.התובע עותר לפיצוי בסל של 175,000 ₪, הפער בין המחיר בו נמכר הבית בגין מצבו לבין מחירו הראוי. למעשה עותר התובע לירידת ערך הבית עקב בעיות הרטיבות שבו. יש קושי בתביעת ירידת ערך לנכס מקרקעין ביחס לליקויים שהם ברי תיקון. כאשר ניתן לתקן ליקוי בבניה באופן שלאחר התיקון אין עוד פגם בנכס, ככלל אין מקום לפסוק פיצוי נוסף בגין ירידת ערך. שעה שנפסקו לטובת התובע פיצויים בגין עלות תיקון הבית, פיצוי בגין ירידת ערך על אותו ליקוי מהווה למעשה פיצוי בכפל.
אמנם מעדותה של עדי עלה כי קונים שהגיעו לראות את הבית ברחו לאחר שראו את הרטיבות, למרות הבטחות כי הבעיה תטופל, וניתן לקבל את טענת התובע כי לאור מצב הבית התקשה למצוא קונים ונאלץ להתפשר במחיר. יחד עם זאת, האילוץ למכור הבית טרם תיקונו נבע בעיקר מגירושי בני הזוג. עובדה זו גרמה לכך שהבית הוצג לקונים עם ליקויי רטיבות והקשה על מכירתו. לאור המועד בו ידע התובע על בעיות הרטיבות, יכול היה להבין כי הנתבעת מתכחשת לחבותה ולתקן את הנזקים קודם. מבחינת מכלול נסיבות העניין, לא מצאתי כי יש לפסוק לטובת התובע פיצוי בראש נזק זה.
28.מעבר לעמדה העקרונית הנ"ל, אין מקום לפסוק פיצוי גם מחמת אי הוכחת שיעור הנזק. אין די בפער האריתמטי בין מחיר המכירה בהסכם מיום 29.12.16, שעמד על סך של 2,125,000 ₪ לבין מידע נדל"ן מרשות המיסים שצירף התובע ממנו עולה כי קוטג' חד-משפחתי ברחוב הארי בשדרות נמכר ביום 31.8.17 במחיר של 2,300,000 ₪.
אמנם הרוכש הצהיר כי לאור מצב הבית הצליח להוריד את מחיר הנכס, וידוע לו כי נכסים דומים ברמת גימור נמוכה יותר נמכרו באותה תקופה במחיר גבוה יותר, אולם לצורך השוואה יש צורך בנתונים מלאים אודות הנכסים השונים כדי לבחון את קווי הדמיון והשוני בין הנכסים, מבחינת מיקום, גודל הנכס ושאר מאפייניו. בחקירתו הנגדית של הרוכש עולה כי המחיר נקבע לאחר משא ומתן, אשר כלל התחייבות של התובע לתקן את בעיות הרטיבות. לא ניתן להסתפק בעדותו של הרוכש, שהעיד על עצמו כי סובל מבעיות זיכרון, בדבר המחירים הראויים. כמו כן לא ניתן לקבל גרסתו בדבר המחיר ששמאי מטעם הבנק המממן אמד את שווי הנכס, שכן לא הוצגה אותה שומה כראיה.
אין די בראיות שהוצגו כדי לבסס את שיעור הנזק. יתרה מכך, למעשה הטענה היא לירידת ערך מקרקעין ולאור סעיף 12(א) לחוק שמאי מקרקעין הקובע:
"לא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין", לא ניתן להוכיח ראש נזק מסוג זה ללא שומה ערוכה כדין.
על כן, התובע אינו זכאי לפיצוי בגין ראש נזק זה.
סוף דבר
29.הנתבעת התרשלה בבניית הבית והפרה את התחייבותה החוזית, בכך שמסרה נכס עם ליקויי איטום מהותיים וסירבה לתקן את הליקוי באופן יסודי.
על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את עלות התיקונים בסך של 121,485 ₪, בנוסף הנתבעת תשלם לתובע 25,000 ₪ בגין תיקוני צבע ושפכטל וסך של 50,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.
סך כל הפיצוי שתשלם הנתבעת לתובע עומד על סך של 196,485 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.
30.אשר להוצאות המשפט, למרות שהתביעה התקבלה רק במחציתה, מצאתי כי בנסיבות העניין יש לחייב את הנתבעת במלוא הוצאות התובע. מסקנה זו נובעת מכך כי לתובע נגרמו נזקים מעבר לסכום שנפסק, שכן הוכח כי נגרמו נזקים לרכוש שלא נתבעו, גם אם לא הוכח שיעור הנזק. כמו כן, למרות העדר פיצוי בגין ירידת הערך, הסכום שנתבע לאור מכלול נסיבות העניין לא היה מופרז.
על כן תישא הנתבעת במלוא הוצאות התובע בגין אגרה וכן שכר העדים ועלויות המומחים השונים שהגיעו לבדוק את הבית וחוות דעתם צורפו לראיות מטעמו.
בנוסף תישא הנתבעת בשכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪, סכום המתחשב בכך שהנתבעת האריכה את הדיון שלא לצורך לאור עמידתה על טענתה ביחס לסיבת הרטיבות, למרות שהיה ברור מהראיות שאין בסיס לעמדתה.
ניתן היום, כ"ה ניסן תשפ"א, 07 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.
