קטורזה נ' שוהם התחדשות עירונית בע"מ

מבוא

1.לפני תביעתה של גב' מורן קטורזה, במסגרתה היא טוענת, כי בדירה אותה רכשה בפרוייקט שבנתה חב', ישנן אי התאמות בין הדירה בפועל לבין הסכם המכר והמפרט שלה, ובנוסף קיימים ליקויי בנייה. על יסוד אלה, עותרת הגב' קטורזה, כי אחייב את חב' שהם התחדשות עירונית בע"מ לשלם לה פיצויים.

בנוסף, בשל קיומן של אי התאמות נרחבות בדירה ובשל קיומם של ליקויי הבנייה טוענת הגב' קטורזה, כי חב' שהם התחדשות עירונית בע"מ גרמה לה עגמת נפש בהתנהלותה, ועל-כן חייבת לפצותה גם בגין רכיב זה.

2.בכתב ההגנה שהגישה חב' שהם התחדשות עירונית בע"מ נטען, שאין כל אי התאמה בין הסכם המכר ומפרט הדירה, לבין הדירה שנבנתה בפועל, וכי הגב' קטורזה, שהיא עו"ד במקצועה, היתה בקיאה ומעורבת בכל תהליך הרכישה, ואף חתמה על כל המסמכים הרלבנטיים. לגישת החברה לא נגרמה לגב' קטורזה כל עוגמת נפש, גם אם ישנן אי התאמות מינוריות.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

3.שהם התחדשות עירונית בע"מ (להלן - "הנתבעת") בנתה פרוייקט במסגרת התחדשות עירונית ברחוב קרן היסוד 28, אשדוד (להלן - "הפרוייקט").

4.ביום 3.3.2015 רכשה גב' מורן קטורזה (להלן - "התובעת") מהנתבעת, דירה בת 4 חדרים בפרוייקט, במחיר של 1,050,000 ₪ (להלן - "הדירה").

5.הדירה נמסרה לגב' קטורזה בחודש אפריל 2018. יצויין, כי הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה, באם הגב' קטורזה קיבלה דירת 3 חדרים כטענתה, או דירת 4 חדרים כטענת הנתבעת.

6.בין הצדדים התנהל הליך משפטי קודם בגין טענות של התובעת ביחס לאיחור במסירת הדירה, והליך זה הסתיים בפשרה. אין מחלוקת, כי בהסכם הפשרה הוסכם להחריג את טענות התובעת בכל הקשור לליקויי הבנייה ואי ההתאמות (ראו סעיף 12 לכתב ההגנה וסעיף 3 לכתב התשובה שלא הוכחש על-ידי הנתבעת).

המחלוקות בין הצדדים

7.התובעת ביססה את תביעתה על חוות דעתו של השמאי אלי סידאווי, אשר בבדיקתו את הדירה מצא ליקויים (אי התאמות), שאינם ניתנים לתיקון ועל-כן גורמים לירידת ערך הדירה, וכן ליקויי בנייה נוספים שהם ברי תיקון. הליקויים לגישת השמאי סידאווי, הם כמפורט להלן:

ליקויים שאינם ברי תיקון וגורמים לירידת ערך

א. בדירה קיימים 3 חדרים בלבד, בעוד שבהסכם המכר נרשם, כי הממכר הוא דירה בת 4 חדרים.

ב. בהסכם המכר נאמר, כי שטח הדירה הוא 92.13 מ"ר, אך בפועל, בשל קירות עבים מן המקובל במקומות שונים בדירה, נגרע מן הדירה שטח לשימוש בהיקף של 3.76 מ"ר.

ג. בחדר השינה בליטות בקירות, בשני מקומות שונים בהיקף של 0.51 מ"ר, שאינן מדווחות בהסכם המכר ו/או במפרט.

ד. צנרת ביוב הבניין עוברת במרפסת הדירה.

ה. מרפסת הדירה, אשר היתה אמורה להיות מקורה עד לקו המקווקו שבתשריט (ראו צילום חלקי של התשריט בעמ' 12 לחוות דעתו), מקורה בפועל באופן מלא.

ו.הדירה מחולקת לשני מפלסים שביניהם הפרש גובה של 14 ס"מ, מבלי שעניין זה צויין בהסכם המכר ו/או במפרט.

ליקויים ברי תיקון

א.בחצר המיועדת לייבוש כביסה ישנה צנרת גמישה המשמשת את הבניין כולו.

ב. קיימים בדירה ספרינקלרים גלויים.

ג. לא בוצעו הכנות למיזוג אויר בפינת אוכל וחדר הדיור.

ד. ניקוז מרפסת הדירה מחובר לשוחות המצויות במגרש החניה הצמוד, ומתברר כי צנרת זו סתומה.

8.הנתבעת לא הגישה חוות דעת מטעמה יחד עם הגשת כתב ההגנה, אלא נרשם, כי "טרם עלה ביד הנתבעת להשלים את חוות הדעת מטעמה, מומחה מטעם הנתבעת מנסה לתאם בימים אלו את ביקורו בדירת התובעת, הנתבעת תגיש את חוות הדעת מטעמה מייד עם השלמת על ידי המומחה מטעמה." (ראו סעיף 5 לכתב ההגנה).

הנתבעת גם לא הגישה חוות דעת מטעמה, אף שבהחלטה מיום 29.4.2019, נקבע כי עליה להגיש חוות דעת עד ליום 27.6.2019.

9.היות שכך, ולאור הכחשת הנתבעת, כי קיימים ליקויים או אי התאמות בדירה, אזי בקדם המשפט שהתקיים ביום 14.11.2019 הצעתי לצדדים, כי אמנה מומחה מטעם בית המשפט, אשר יבחן את טענות התובעת, וכי הנתבעת היא שתישא בשכרו, בשים לב לכך שעד למועד זה לא נשאה בעלות עריכת חוות דעת.

הצדדים נתנו לכך את הסכמתם, ובהתאם להסכמה זו והיות שהמחלוקת היא הנדסית ושמאית, מיניתי את המהנדס ד' אורמן, שהוא גם שמאי בהכשרתו, כמומחה מטעם בית המשפט.

10.בהתאם, תחילה יש לדון בטענות התובעת, ולפיהן בדירה קיימות אי התאמות ביחס לאמור בהסכם המכר והמפרט המצורף לו וקיימים ליקויי בנייה.

11.ככל שיימצא, כי בדירה היו אי התאמות וליקויים, אזי יהיה מקום לדון בסעד הנוסף אותו מבקשת התובעת - פיצוי בגין עוגמת נפש.

דיון והכרעה

ממצאי המומחה מטעם בית המשפט

12.כאמור בסעיף 9 לעיל, מטעמו של בית המשפט מונה כמומחה המהנדס והשמאי ד' אורמן (להלן - "המומחה אורמן"), אשר בחוות דעתו מיום 20.1.2020 קבע את הממצאים אשר יפורטו להלן.

13.תחילה עסק המומחה אורמן בליקויים אשר אינם ברי תיקון, ולכן יש בהם כדי לגרום לגישתו לירידת ערך הדירה. הליקוי הראשון בו דן המומחה הוא בטענה, כי בהסכם המכר נרשם שמדובר בדירת 4 חדרים, ואילו בפועל מדובר בדירת 3 חדרים.

המומחה ציין בעניין זה בחוות דעתו כי בדירה קיים חלל אשר:

"אינו חדר שינה: אין לו כניסה נפרדת ומהווה מעין שטח מעבר מחדר המגורים למרפסת, אין לו חלון. כלומר, הדירה הינה דירת שלושה חדרים כאשר השטח הנוסף בעל שטח תפקוד נחות ואינו יכול לשמש כחדר שינה."

14.עולה מן האמור, כי המומחה אורמן קבע ביחס לשטח זה, שיש לו פונקציונאליות נחותה, והוא איננו יכול לשמש כחדר שינה. בהתאם למסקנתו זו קבע המומחה אורמן, שיש בגין חדר זה אי התאמה, הגורמת לירידת ערך בסכום של 79,300 ₪, וזאת ככל שבית המשפט יקבע כי אכן התובעת זכאית לפיצוי בגין שטח זה, היות שלגישתו קביעה זו תלויה בין היתר בשאלה באם הוצג לתובעת תשריט הדירה (ראו בעדותו בעמ' 8 לפרוט' ש' 7 - 8).

15.לאחר מכן, דן המומחה אורמן בטענה, כי בדירה קיימים קירות עבים מן המקובל, וכי בחדר השינה קיימות בליטות הנובעות מהימצאות עמודים בפינות החדר.

המומחה קיבל טענה זו, וקבע כי בשל עובי הקירות והבליטות ישנה נגיסה בשטח הדירה בהיקף של 6.21 מ"ר, וכנגזר מכך ירידת ערך בסכום של 80,700 ₪ (לאחר שעיגל את הסכום).

16.יש לציין כפי שיובהר בהמשך, כי בשים לב לעדותו של המומחה בחקירתו הנגדית בבית המשפט יש מקום לערוך תיקון ברכיב זה, שכן המומחה ציין בחקירתו הנגדית, כי הסטייה היא בהיקף נמוך מזה שנקבע על ידו, היות שטעה לחשוב שחלק מן הקירות הם בעובי של 45 ס"מ, בעוד שבפועל הם בעובי של 30 ס"מ בלבד (ראו בעדותו בעמ' 10 לפרוט' ש' 5 - 9).

17.המומחה אורמן מצא אי התאמה נוספת, בעובדה שצנרת הביוב של הבניין עוברת במרפסת השמש של הדירה. בעניין זה קבע המומחה, שיש מקום לעטוף את הצנרת בצמר סלעים ולצפות את הצנרת בקיר גבס, וכנגזר מכך ייגרע מן הדירה שטח בהיקף נמוך, שבגינו תקבע ירידת ערך בסך של 2,300 ₪.

18.אי התאמה נוספת במרפסת השמש מצא המומחה אורמן בכך שמרפסת השמש מקורה במלואה, ואף צמודה לחניית הבניין, באופן שלגישתו איננה ממלאת אחר יעודה, ובנוסף מהווה מטרד ופגיעה בפרטיות יושבי המרפסת. בגין שני עניינים אלה קבע המומחה ירידת ערך בסכום של 16,000 ₪.

19.לבסוף דן המומחה אורמן בטענה ולפיה קיים ליקוי בעובדה שהדירה מחולקת הלכה למעשה לשני מפלסים, כאשר בין שני המפלסים קיים הפרש גובה של כ- 14 ס"מ. המומחה קיבל טענה זו וקבע בגינה ירידת ערך בסכום של 60,000 ₪.

20.בכל הקשור לליקויים הניתנים לתיקון, מצא המומחה אורמן ארבעה ליקויים; הראשון עניינו בקיומה של צנרת השייכת לבניין כולו בתוך גבולות מסתור הכביסה של דירת התובעת. המומחה קבע כי ניתן להוציא את הצנרת אל מחוץ למסתור, וכי עלות התיקון נאמדת בסכום של 1,500 ₪, בתוספת מע"מ.

השני, עניינו בקיומה של צנרת ספרינקלרים גלויה בדירה, ובעניין זה קבע המומחה כי ניתן לכסות את הצנרת, למעט את ראשי הספרינקלרים, באמצעות קרניז גבס, והעריך את עלות התיקון בעניין זה בסכום של 2,000 ₪, בתוספת מע"מ.

השלישי, עניינו בהיעדר הכנה למיזוג אוויר, ובעניין זה העריך המומחה את עלות התיקון בסך של 1,400 ₪, בתוספת מע"מ.

לבסוף דן המומחה בליקוי שעניינו ניקוז המרפסת, וקבע שיש לבצע תיקון במערכת הניקוז, והעריך את העלות בסך של 4,000 ₪, בתוספת מע"מ.

21.לבקשת הצדדים, זומן המומחה אורמן לבית המשפט על מנת להיחקר על האמור בחוות דעתו (ראו עמ' 7 - 15 לפרוט' הדיון). לאחר ששמעתי את עדותו של המומחה בבית המשפט, לא מצאתי מקום להתערב בחוות דעתו, למעט בסוגיית עובי הקירות, אותה תיקן המומחה אורמן במהלך עדותו בבית המשפט, כפי שיפורט להלן.

22.בעניין חוות דעת מומחה מטעמו של ביה"מ נפסק בע"א 5509/09 עבדאל קאדר נ' עזבון המנוח מסארווה (23.2.2014), כך:

"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך (ראו: אורי גורן ועופר דרורי 'עדויות מומחים לאחר תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005: היבטים דיוניים ומהותיים' המשפט יב 167, 182-180, 191 (2007); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 468 (מהדורה אחת עשרה, 2013) (להלן: גורן); ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ-מאגרי בניה בע"מ נ' דמארי, [פורסם בנבו] פסקה י"ב (9.4.2006); ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: עניין תשלו"ז)). חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 948 (2002); ע"א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, [פורסם בנבו] פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי 'משמינה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת' (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: עניין רבי); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, [פורסם בנבו] פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו"ז, פסקה 22; גורן, בעמ' 468)."

בעניין המשקל שיש ליתן לחוות דעת מומחה מטעם ביה"מ נפסק בע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 536 (1998), כך (בעמ' 569 - 570):

"וכך נקבע משקלה ומעמדה של חוות-דעת מומחה במסגרת הכרעתו של בית המשפט:

'אינני רואה כל אפשרות שאנחנו בערעור נתערב בענין זה, אחרי שמומחה, שבנייטרליות שלו אינו מטיל ד"ר קלוג שום ספק, בירר את הענין לפרטיו, וכן עשה השופט המלומד בפסק דינו על יסוד חוות-הדעת. בא כוח המערערים היה צריך להראות לנו שד"ר לפמן עשה בחוות-דעתו שגיאה גסה עד כדי כך, שנוכל אנחנו, החסרים ידיעה מקצועית במדע הרפואה, לומר שדעתו מופרכת' (ע.א167/59 בורונובסקי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד יג 1233, 1234).

מכל מקום הסמכות האחרונה להכריע אם לקבל את חוות-הדעת או לדחותה נתונה לשופט היושב בדין:

'משמונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי בית המשפט הוא המחליט, אילו מסקנות יש להסיק מחוות-דעתו של המומחה, ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש, כי בית המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות-דעתו של השמאי שמונה על ידיו. בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדויקת ומלאה, ואם חוות-הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה.' ( ע.א. 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139)."

23.לשני הצדדים טענות כלפי המומחה, אלא שכאמור לעיל, לאחר עיון בחוות דעתו המפורטת והמנומקת, ולאחר ששמעתי את הסבריו בעדותו בבית המשפט, החלטתי לאמץ את חוות דעתו. אוסיף, כי לא מצאתי ממש בטענות הצדדים כלפי המומחה, לעניין זה אדרש בהמשך בפירוט הליקויים הנטענים, תוך התייחסות לעדות המומחה אל מול טענות הצדדים.

יצויין, כי בשאלה אותה השאיר המומחה להכרעת בית המשפט, קבעתי שאין מקום לפצות את התובעת.

אי התאמה במספר החדרים

24.כמפורט לעיל, הליקוי הראשון בו דן המומחה עניינו בטענת התובעת כי בעוד בהסכם המכר צויין כי היא רוכשת דירת ארבעה חדרים, הרי שבפועל היא קיבלה דירה בת שלושה חדרים בלבד, ולכן ישנה ירידת ערך של הדירה.

25.בהסכם המכר של הדירה (נספח ב' בתיק המוצגים של התובעת) נרשם בסעיף ההגדרות כך: "הדירה – דירה בת 4 חדרים, הנמצאת בקומת קרקע...."

ובמפרט המצורף להסכם המכר (נספח ב' בתיק המוצגים של התובעת) נרשם כך:

"דירה מס' ___ קומה קרקע כיוון: דרום מערב, 4 חדרים, דגם ___.

בדירה: מבואה, חדר דיור, פינת אוכל, 2 חדר שינה, 1 מרחב מוגן דירתי (להלן – ממ"ד), פרוזדור, מטבח, 1 חדר רחצה (המכיל 1 אסלה ו- 1 אמבטיה)."

26.לחוות הדעת מטעם התובעת צורף תשריט של הדירה (ראו בעמ' האחרון של נספח ג' בתיק המוצגים של התובעת), שעל פי הנטען בסיכומי התובעת נחתם על-ידה (ראו סעיף 34 לסיכומים), אלא שתשריט זה לא נזכר בעדותה הראשית של התובעת. מנגד, לטענת הנתבעת, התשריט שצורף על-ידה כנספח ב' בתיק המוצגים נחתם על-ידי התובעת, אלא שאינני מקבל טענה זו כמפורט בסעיפים 60-55 להלן.

יחד עם זאת, אין מחלוקת בין הצדדים, כי התשריט שצורף לחוות הדעת מטעם התובעת והתשריט שצורף כנספח ב' בתיק המוצגים של הנתבעת משקפים את התכנון שנעשה לדירת התובעת.

להבנת המחלוקת, מצורף תשריט הדירה, כפי שצורף לחוות דעתו המומחה מטעם התובעת, ושעל-פני הדברים חתום על-ידה.

27.מן התשריט עולה בבירור כי בדירה חדר שינה, ממ"ד, חדר מגורים, והחלל שבמחלוקת המצוי בין חדר הדיור (הסלון) לבין מרפסת השמש. לגישת הנתבעת חלל זה מהווה חדר רביעי, ואילו לגישת התובעת איננו מהווה חדר כלל, ועל כן ישנה אי התאמה בין הסכם המכר לבין הדירה שנמסרה לה בפועל.

28.תחילה יש לומר, כי צודקת התובעת בטענתה, כי אי התאמה עניינה במצב עניינים שבו הממכר, ובענייננו הדירה, איננו תואם את הסכם המכר והמפרט בגינו. בהקשר זה, אף מפנה התובעת לפסיקת בית המשפט העליון ובית המשפט המחוזי, בדבר חובת הגילוי החלה על המוכר. לגבי כל אלה אין חולק, ולא מצאתי מקום לחזור על הדברים שנכתבו בסעיפים 12 - 13 לסיכומי התובעת.

29.אלא שבסוגיית יישום ההלכה והדין על עובדות המקרה, אין כל הסבר בפי התובעת מה היא אי ההתאמה הנטענת, וזאת פרט לחזרה כמנטרה על הטענה, כי קיבלה בפועל דירת שלושה חדרים ולא דירת ארבעה חדרים כפי שנכתב בהסכם המכר.

30.אין מחלוקת, כי בדירה, אף לגישת התובעת, שלושה חדרים תקניים - חדר דיור (סלון), חדר שינה וממ"ד, ועל-כן המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה, מה דינו של החלל המצוי בין חדר הדיור (הסלון) לבין מרפסת השמש (ראו בתשריט בסעיף 26 לעיל). לגישתי, מדובר בחדר לכל דבר ועניין.

31.בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן - "תקנות התכנון והבניה"), נקבע בתקנה 2.04, כי גודלו המינימלי של חדר מגורים (בדירה שאיננה בת חדר אחד או שניים) יהיה 8 מ"ר, ורוחבו לא יפחת מ- 2.60 מ'. עוד נקבע בתקנות 2.20 ו- 2.21, כי בחדר מגורים חייב שיהיה פתח אל החוץ, שגודלו לא יפחת מ- 8% משטח רצפת החדר.

והנה, בענייננו, עיון בתשריט מעלה, כי מדובר בחדר שגודלו 4.38 מ' על 2.59 מ', ומכאן ששטחו כ- 11.35 מ"ר. הרבה מעבר לשטח המינימאלי הדרוש של חדר מגורים. עוד עולה, כי לחלל שבמחלוקת פתח יציאה אל מרפסת השמש ברוחב של 2.50 מ', ובגובה לא ידוע. יחד עם זאת, היות שדי בכך ש- 2.50 מ' הם מעל 8% משטח של 11.35 מ"ר כדי לומר שהפתח הינו תקני. אמנם רוחב החדר הוא 2.59 מ' בעוד רוחבו המינימלי צריך שיהיה 2.60, אלא שאין מחלוקת שבחוק המכר דירות ובמפרט המצורף להסכם המכר נרשם, כי סטייה של עד 2% היא קבילה.

32.מן האמור עולה, כי מדובר בחדר תקני, והדירה היא דירת בת 4 חדרים. אלא שבשל העובדה, ולפיה החדר שבמחלוקת "כלוא" בין חדר הדיור (הסלון) לבין מרפסת השמש, ובחדר הדיור אין כל פתח אל "אויר החוץ" (ראו תקנה 2.20 לתקנות התכנון והבניה), אזי לא ניתן לסגור את הפתח שבין החדר שבמחלוקת לבין חדר הדיור (הסלון).

33.לאור זאת, קבע המומחה, כי מדובר בחדר בעל פונקציונאליות נחותה, ובלשון עדותו (ראו עמ' 7 לפרוט' ש' 20 - 30):

"ש.אם בית המשפט היה מאפשר לבנות שני קירות בצדדים, כמו שמופיע בתכנית קיר וקיר, שמפרידים.

ת.הקירות שמפרידים בין הסלון לחדר שבמחלוקת לא קיימים. אבל זה לא משנה כי הסלון הרי סלון ישאר בלי חלון, בלי ויטרינה בלי אפשרות לצאת למרפסת יצטרכו לצאת למרפסת או מי שירצה להיכנס לחדר, יכנס דרך הסלון. מהסלון לתוך החדר הזה. אבל אין דבר כזה סלון בלי ויטרינה ליציאה למרפסת.

ש.מה זה אומר שאם אנו בונים אנו מתאימים את המצב בשטח לתשריט המכר?

ת.זה אומר שהחלל הזה לא יכול לשמש כחדר שינה. הוא יכול לשמש כפינת ישיבה, לטלויזיה אבל לא לחדר שינה. אי אפשר להשתמש בזה כחדר שינה.

ש.אם אני בונה שני קירות אני מתאים את זה לתשריט המכר?

ת.כן, ברור. אני יוצא מנקודת הנחה שהקירות קיימים."

34.אף שאני מקבל את קביעתו של המומחה, כי מדובר בחדר נחות ביחס לחדר מגורים רגיל, הרי שלא מצאתי מקום לקבל את התביעה בעניין זה, וזאת מהטעמים שלהלן.

35.תחילה יש לומר, כי התובעת בעדותה הותירה עלי רושם, כי היא מתחמקת ממתן תשובות והתקשיתי להאמין לעדותה, לפיה ראתה את תשריט הדירה לראשונה בסמוך מאוד לפני החתימה על הסכם המכר (ראו עמ' 17 לפרוט' ש' 26 - 29), וכי לא ראתה את הדירה בפועל עד לאחר שנמסר לה המפתח, לאחר שהשלימה את תשלום מלוא התמורה (ראו עמ' 21 לפרוט' ש' 1 - 7).

36.אין זה סביר בעיני, כי אדם ירכוש נכס כה יקר כמו דירת מגורים, שהוא מתעתד לגור בה בפועל, מבלי לעמוד ויזואלית על מהות הדירה, ולהסתמך אך ורק על התיאור היבש שנרשם בהסכם המכר, ולפיו מדובר בדירת 4 חדרים.

התנהגות שכזו לא רק שאיננה סבירה, אלא גם איננה תואמת את המציאות שבה דירות מגורים נרכשות רק לאחר ביקור בהן, וככל שמדובר בדירות "על הנייר" לאחר עיון מפורט בתשריט הדירה. אין להעלות על הדעת שהתובעת, רכשה דירה מבלי לדעת את מיקום החדרים, המטבח והשירותים ואת גודלם, שכן עניין זה איננו מצויין בהסכם המכר.

37.גם אין זה סביר בעיני, כי התובעת לא ביקרה בדירה כל מהלך התקופה בה הדירה נבנתה או למצער בסמוך לפני קבלת החזקה בה. עדותה בעניין זה איננה מתיישבת עם העובדה, ולפיה ביקשה לעשות שינויים בדירה, בין על-ידי הוספת שרותי אורחים, בין על-ידי הוספת מיכל הדחה סמוי, ובין על-ידי שינוי הריצוף בדירה (ראו בעדותה עמ' 20 - 21 לפרוט', ובהצעת המחיר לשינויים בדירה לבקשת התובעת נספח ה' בתיק המוצגים של התובעת). כיצד יכלה התובעת לבקש שינויים בדירה, אם כל שראתה הוא את לשון הסכם המכר והמפרט? לכך אין הסבר בעדות התובעת.

38.אך לא בכך העיקר. גם אם הייתי מקבל את עדותה של התובעת בעניין זה, היות שאין חולק, כי התובעת עיינה בתשריט, למצער רגע לפני החתימה על הסכם המכר, וגם אדם שאיננו משפטן ואיננו עוסק בתחום הבנייה (והתובעת היא אדם משכיל), אלא הוא "האדם הסביר", הרי שיבחין בכך שבתשריט הדירה ישנם חדר שינה, ממ"ד, חדר מגורים, והחלל שבמחלוקת, אשר איננו יכול להוות חדר שינה, היות והוא "כלוא" בין חדר הדיור (הסלון) לבין מרפסת השמש של הדירה.

התובעת נשאלה בעניין זה על-ידי בית המשפט, ותשובתה היתה מתחמקת "לא ראיתי את זה...." (ראו עמ' 21 לפרוט' ש' 15 - 17). התשובה היא מתחמקת, שכן בעובדה שאין שרותי אורחים בדירה הבחינה התובעת, שאחרת אין הסבר מדוע ביקשה הוספתם, ויושם לב בעניין זה שלכאורה בקשה את הוספתם בחלל שבמחלוקת (ראו נספח ג' בתיק המוצגים של הנתבעת).

39.חיזוק לכך שהתובעת היתה מודעת עוד קודם לרכישת הדירה לכך שמדובר בדירת 4 חדרים עם חדר אחד שהוא "נחות", מצוי בכך שאילו אכן התובעת היתה "מופתעת" מן העובדה שקיבלה דירה בת שלושה חדרים לטענתה, ולא דירה בעלת ארבעה חדרים שאחד מהם הוא בעל פונקציונאליות נחותה, היה מצופה שתעמוד על כך על אתר עם מסירת הדירה, בין תוך ציון העובדה בפרוטוקול המסירה, בין בסירוב לקבל את הדירה, ובין במשלוח מכתב עו"ד בעניין זה לנתבעת, ובין בנקיטת הליך משפטי בהקשר זה.

אין להעלות על הדעת שהתובעת, בוודאי כפי שהיא משתקפת מתוך הליך זה כמי שיודעת לעמוד על זכויותיה, היתה עוברת לסדר היום עת נכנסה לדירה, ומצאה בה רק שלושה חדרים בעוד על פי טענתה הובטחה לה דירה שבה ארבעה חדרים.

40.הנתבעת הגישה מטעמה פרוטוקול מסירה (נספח א' בתיק המוצגים של הנתבעת), והתובעת אישרה בעדותה, כי "קובי" (הבעלים של המשרד כהגדרתה) ערך פרוטוקול, וכי החתימה על המסמך שהוגש נראית כחתימתה שלה (ראו עמ' 18 - 19 לפרוט'). אלא שהתובעת ניסתה בכל דרך להרחיק עצמה מן הפרוטוקול שהוגש. הטעם לכך ברור, אין בו אזכור ולו ברמז לטענה, כי נמסרה דירת שלושה חדרים, בעוד בפועל נרכשה דירת ארבעה חדרים.

41.אך מעבר לכך, התובעת לא הראתה פנייה כלשהיא, בזמן אמת, בה העלתה טענה זו.

42.העובדה שהתובעת לא פנתה באופן מיידי לנתבעת, ואף נקטה בהליך משפטי קודם, שבו לא העלתה כל טענה בעניין זה, כמו מלמדת על עצמה שהתובעת היתה מודעת היטב לאופן בו תראה הדירה, וכי החדר שבמחלוקת הוא למעשה חדר רביעי בעל פונקציונאליות נחותה, כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט.

43.יתרה מכך, עיון בתשריט (ראו לעיל בסעיף 26) מעלה, כי במיקום מרכזי בחדר שבמחלוקת מצוי עמוד, אשר יש בו כדי לשבש באופן מהותי את יכולת השימוש בחדר (וראו בעניין זה התמונה שצורפה על-ידי המומחה אורמן בסעיף 10.1 לחוות דעתו).

44.לגישתי, כל אדם אשר רוכש דירה, ועל-פי הטענה לא עיין בתשריט קודם לרכישה ולא ביקר בדירה קודם לקבלת החזקה בה, היה נזעק בשל קיומו של העמוד במיקום מרכזי בחלל, וזאת לא פחות מן הזעקה, בשל העובדה שאין מדובר בחדר מגורים הניתן לשימוש לשינה. לא ניתן להסביר את שתיקתה של התובעת בעניין העמוד במרכז החלל, אלא אם התובעת היתה מודעת למבנה החדר על כל המגבלות הקיימות בו, קודם לרכישת הדירה.

45.נדבך נוסף למסקנתי מצוי בכך שעל פי עסקאות להשוואה אותן הציגו הצדדים, דירות 4 חדרים בפרוייקט, בשטח דומה לדירת התובעת, נמכרו שנה קודם לעסקה הנדונה במחירים שנעים בין 1,100,000 ₪ ל- 1,130,000 ₪ (ראו המסמכים שצורפו לבקשת התובעת להוספת ראיה מיום 31.12.2020), ומאידך בהתאם לפלט רשות המסים, שהוצג ע"י ב"כ הנתבעת למומחה אורמן במהלך עדותו, דירות דומות נרכשו בשנת 2015 (היא שנת רכישת הדירה הנדונה) בסכום של 1,250,000 ₪ (ראו עמ' 12 לפרוט' ש' 8 - 11).

46.טוענת התובעת בהקשר זה, כי ההפרש במחירים משקף את ההבדל בקומה, שכן המומחה העיד שדירות זהות ימכרו במחירים באינטרוולים של 10,000 ₪, ככל שעולים בקומה (ראו בעדותו עמ' 12 לפרוט' ש' 15 - 20).

47.אמנם כך, אלא שעל אף האמור לא מצאתי לקבל את טענת התובעת בהקשר זה, היות שהנתונים שהובאו על-ידה אינם נתונים להשוואה נאותה, בשל העובדה שמחירי הדירות נמצאים בעלייה מתמדת, ולכן היה מקום להציג עסקאות מחודש 3/2015 או בסמוך לכך, כפי שעשתה הנתבעת. מן העסקאות שהוצגו למומחה אורמן עלה, כי דירות 4 חדרים בשטח דומה נרכשו בשנה זו בפרוייקט במחיר של 1,250,000 ₪.

48.המומחה נדרש להסביר עניין זה בעדותו, והוא השיב (ראו עמ' 12 לפרוט' ש' 11 - 19):

"ת.יש פה הפרש על אותו שטח דירה, הפרש של 200,000 ₪ במחיר. אין ספק שהסתכלו על זה לא בדירת ארבעה חדרים לפי ההיגיון השמאי שלי. הסתכלו על זה כדירת שלושה חדרים. זה לא הגינוי שיהיה 200,000 ₪ הבדל, אם יש 50,000 ₪ הבדל...

לשאלת בית המשפט כמה זה קפיצה בקומות אני משיב 10,000 ש"ח לקומה.

ת.... זאת קומה חמישית, נגיד קומה חמישית זה 50,000 ₪ הפרש במחיר אז זה 150,000 ₪ לכאורה לא מוסברים. אני לא יודע אם לקחו בחשבון את הבליטות וקירות עבים ואת החניה, אבל סביר להניח הסתכלו על זה כדירת שלושה חדרים, זה ההפרש."

49.טוענת התובעת בהקשר זה בסיכומיה, כי המומחה נתן "עדות קלוקלת" כהגדרתה, היות שלגישתה המומחה חרג מסמכותו ונדרש לקביעות "משפטיות" בכל הקשור למחיר הסביר של הדירה הנדונה (ראו סעיפים 54 - 57 לסיכומי התובעת). לגישת התובעת, המומחה איננו מוסמך לקבוע "מה הגיוני ומה לא? מי הסמיך את המומחה לחוות דעתו מה היה בין הצדדים עת המשא ומתן ביניהם לעניין מחיר הדירה?"

50.אינני מקבל טענה זו. המומחה אורמן מונה על-ידי כמומחה בית המשפט גם בסוגייה השמאית, ולכן תשובתו זו מבוססת על מומחיותו בתחום זה. אמנם הקביעה בסופו של יום היא של בית המשפט, אך לא רק שאין פסול באומד דעתו של המומחה, אלא שחקירתו בעניין זה היא נדרשת והיא פועל יוצא של המנדט שניתן לו. מתוך בחינה של עסקאות להשוואה חיווה המומחה את דעתו, ביחס לאופן שבו יש להתבונן על דירת התובעת מבחינה שמאית.

51.בהקשר זה אומר, כי אילו לגישת התובעת כשרון המשא ומתן שלה, הוא שהביא לכך שהדירה נמכרה לה ב- 1,050,000 ₪, בעוד בתקופה המקבילה נמכרו דירות 4 חדרים בפרוייקט במחיר הגבוה בכ- 200,000 ₪, היה מקום שתציין זה בתצהיר עדותה הראשית או בחקירתה הנגדית.

52.טרם סיום הדיון בנקודה זו, ולמעלה מן הצורך, יש לומר כי הנתבעת טענה שידוע ואף קיימת "ידיעה שיפוטית" בעניין זה, שמחירי דירות הם פונקציה של שטח הדירה, ולא מספר החדרים.

הנתבעת לא הניחה תשתית ולו מינימלית לביסוס טענה זו, ואני דוחה אותה.

המפלסים בדירה

53.ליקוי מרכזי נוסף, עניינו בכך שהדירה מחולקת הלכה למעשה לשני מפלסים, כאשר מבואת הכניסה, חדר המגורים והחדר שבמחלוקת מצויים במפלס אחד, ואילו המטבח, חדר הרחצה חדר השינה והממ"ד במפלס אחר, כאשר בין שני המפלסים מצויה מדרגה בגובה של 14 ס"מ (ראו סעיף 10.6 בחוות דעת המומחה אורמן).

54.אין מחלוקת, כי עניין זה איננו מצויין בהסכם המכר, וטענת הנתבעת היא שעניין זה מופיע בתשריט שהוצג לתובעת, וכראייה לכך הציגה מסמך שעליו כביכול מתנוססת חתימה "מורן", ולאחר מכן מופיע כיתוב "לאחר הוספת המדרגה גובה הדירה יהיה על פי תקן" (ראו נספח ב' בתיק המוצגים של הנתבעת).

55.התובעת הכחישה את חתימתה על גבי המסמך, ואף הכחישה כי הכיתוב על גבי התשריט נכתב בכתב ידה. לאור הכחשתה של התובעת, כי היא חתומה על המסמך, וכי ההערה נכתבה בכתב ידה, הרי שהנטל בכל הקשור בעניין זה מוטל על הנתבעת.

בת"א (מח' חי') 426/02 לקרץ נ' דקל (פורסם במאגרים משפטיים 14.2.2006):

"כאשר צד מכחיש את חתימתו, על הצד השני נטל השכנוע להוכיח את אמיתות החתימה – ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ. שאול רחמים, פ"ד מז(3) 240. ב"כ אבוקסיס גרס בסיכומיו, כי הלכה זו חלה מקום בו התובע הוא שטוען לאותנטיות המסמך והנתבע כופר בחתימתו על המסמך, כפי שנאמר שם: 'כלל זה נובע מכך, שנטל השיכנוע להוכחת כל מרכיביה של התביעה מוטל על התובע'. לטענתו, במקרה שלפנינו, הנתבע (דקל ואבוקסיס) טוען לאותנטיות המסמך והתובע (לקרץ) הוא שמכחיש את חתימתו, ולכן על התובע הנטל לשכנע כי אין מדובר בחתימתו.

איני מקבל טענה זו. לטעמי, השוני במעמד הצדדים, אם כתובע ואם כנתבע, אינו מעביר בנקודה זו את נטל השכנוע. הכלל הוא, שהדין המהותי הולך אחר הדין הראייתי, ועל בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו - ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ נ. ועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, עמ' 642; ע"א 1845/90 רוני סיני נ. מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ"ז(5) 661, עמ' 681; ע"א 4612/95 מתתיהו נ. שטיל, פ"ד נא(4) 769, עמ' 780; ע"א 1842/90 בר-לב נ פנינה (לוינסון) רפופורט, פ"ד מח(5) 211, עמ' 234. מטעם זה, מקום בו בחתימת שטר עסקינן 'כאשר אמיתותה של חתימה שנויה במחלוקת, זה טוען כי זוייפה וזה טוען כי אמיתית היא, המסתמך על החתימה חייב בהוכחת אמיתותה' – י. זוסמן "דיני שטרות" (מהד. 6) עמ' 50." (ההדגשות במקור – י.ל)

וראו גם: ת"א (מח' ב"ש) 31761-12-15 בוגנים נ' בן-יאיר (פורסם במאגרים משפטיים 29.7.2019).

56.הנתבעת לא הביאה חוות דעת של מומחה לכתב יד, ויתרה מכך אף לא העידה איש מטעמה ביחס לנסיבות עריכת מסמך זה. לכך אוסיף, כי העובדה שב"כ התובעת ביקש מבית המשפט למנות מומחה בעניין זה אין בה כדי לשנות את נטל הראיה (ראו עמ' 20 לפרוט' ש' 7).

57.הראיה היחידה אותה הגישה הנתבעת לחיזוק טענתה כי מדובר בחתימתה של התובעת, הוא מסמך שעל פי הטענה התקבל בידי הנתבעת מחברת "חרש אשדוד", עליו לכאורה מתנוססת חתימה זהה לזו או דומה מאוד לזו שעל גבי התשריט (ראו והשוו נספח ב' בתיק המוצגים של הנתבעת אל מול מוצג נ/1).

58.אמנם התרתי לנתבעת להציג את המסמך (מוצג נ/1) לתובעת בחקירתה הנגדית, על אף האיחור הניכר בהגשת הבקשה בעניין זה, ואף שלא נכללה בגילוי המסמכים (ראו החלטה בעניין זה בעמ' 16 לפרוט' ש' 16 - 18), אלא שהתובעת בחקירתה הנגדית השיבה בעניין זה כך (ראו עמ' 19 לפרוט' ש' 32 - 36):

"ש.מציג לך טופס הזמנה של חרש. של מי החתימה הזו ?

ת.קודם כל זה פקס. זה לא הכתב שלי, זה ספציפית, לא שלי, לא יעזור זה דומה בדיוק לטופס שנטען שהינו מדרגה, זה לא הכתב שלי. אני מאוד מסודרת ושומרת הכל, יש לי את טופס ההזמנה מחרש, וזה לא נראה כך, כל מה שהזמנתי ושדרגתי הברזלים והכל וזה לא נראה ככה, כזה מסמך כפי שהוצג לעיוני לא. "

59.לאור תשובתה זו של התובעת, היה על הנתבעת להביא לעדות את הגורם הרלוונטי מחברת "חרש אשדוד", אשר יעיד ביחס לנסיבות שבהן התקבל מסמך זה בידי הנתבעת, אלא שהיא לא עשתה זאת.

60. לאור כל האמור לעיל, כל שיש לפני, זו עדותה של התובעת, שלא מצאתי מקום לפקפק בה בהקשר זה, כי החתימה על גבי המסמכים הנדונים איננה חתימתה.

מנגד, הנתבעת לא הציגה כל ראיה קבילה שיהיה בה כדי לסתור את עדותה של התובעת.

61.לפיכך, אנו נותרים עם עדות התובעת, כפי שכבר צויין בסעיף 38 לעיל, ולפיה "היא עיינה בתשריט קודם לחתימה על הסכם המכר", אלא שבכך להשקפתי אין די.

62.תחילה יש לומר, כי על גבי התשריט שלכאורה הוצג לעיונה של התובעת, ואשר לכאורה חתום על-ידה כחלק מהחתימות על הסכם המכר (ראו התשריט בסעיף 26 לעיל) אין כל זכר לקיומה של מדרגה בין שני חלקי הדירה.

ביחס לתשריט שצורף כנספח ב' לתיק המוצגים של הנתבעת קבעתי לעיל, שאין ראיה לכך שהוצג בפני התובעת.

עוד הוגש לבית המשפט (ראו נספח ג' בתיק המוצגים של הנתבעת) מסמך הנושא כותרת "תוכנית, אחרי שינויי דיירים – בחינת התכנות." אלא שגם ביחס לתשריט זה אין כל ראיה כי הוצג לתובעת, ומעבר לכך אין בו כל התייחסות לקיומה של מדרגה או לקיומו של הפרש גבהים בין שני חלקי הדירה.

עולה מן האמור, שאין כל ראיה לכך שבפני התובעת הוצג תשריט שממנו עולה קיומם של שני מפלסים בדירה, המופרדים באמצעות מדרגה של כ- 14 ס"מ.

63.שנית, גם אם הוצג תשריט שבו לכאורה מופיעה מדרגה, והנתבעת לא הציגה בעניין זה ראיה עליה ניתן להסתמך, הרי שבניגוד ליכולת של האדם מן היישוב להבחין בנקל במספר החדרים גודלם ומיקומם באמצעות התשריט, לא כך הם פני הדברים בכל הקשור למפלסים בדירה.

עניין זה היה על הנתבעת להבליט בהסכם המכר ועל גבי התשריט (ראו ת"א (מר') 30119-11-12 חורי נ' אאורה השקעות בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 16.1.2015)), אלא שאין בפניי עדות של הנתבעת כלל, וממילא אין בפניי ראיה מטעמה של הנתבעת, כי היא הבהירה לתובעת קודם רכישת הדירה, שקיימים בה שני מפלסים, המופרדים באמצעות מדרגה בגובה 14 ס"מ. אין מחלוקת כי עניין זה לא נזכר בהסכם המכר.

64.לכל האמור אוסיף, כי עפ"י עדותו של המומחה אורמן, קיומה של מדרגה אחת איננו תקני, שכן כאשר ישנם שני מפלסים צריכות להפריד ביניהם שלוש מדרגות (ראו בעדותו בעמ' 14 לפרוט' ש' 2 - 5).

65.לאור כל האמור לעיל אני מקבל את טענת התובעת ולפיה בפיצול הדירה לשני מפלסים באמצעות מדרגה אחת בת 14 ס"מ קיימת אי התאמה להסכם המכר. בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט עניין זה גורם לירידת ערך של 60,000 ₪.

הקירות העבים והבליטות

66.בהתאם לקביעת המומחה אורמן, בעוד נהוג, כי קירות פנימיים בדירות יהיו בעובי של 10 ס"מ, ולכל היותר 20 ס"מ, הרי שבפועל בדירה קירות עבים יותר. בנוסף, בחדר השינה קיימות בליטות המגבילות את השימוש בחדר. המומחה אורמן חישב את השטחים שנגרעו כתוצאה מכך בסעיף 10.3 לחוות דעתו, וקבע כי השטח הכולל שנגרע עומד על 6.21 מ"ר.

67.אלא שבמהלך עדותו, הוצג למומחה אורמן על-ידי ב"כ הנתבעת תשריט, ולאחר העיון בו ציין, כי עובי קירות שסבר כי הם 45 ס"מ, בפועל הם בעובי של 30 ס"מ (ראו עמ' 10 לפרוט' ש' 6 - 9). עוד ציין המומחה, כי לא לקח בחשבון, כי בחוק המכר דירות ובמפרט שצורף להסכם המכר נרשם, שסטייה של עד 2% היא קבילה (ראו עמ' 10 לפרוט' ש' 10 - 13).

68.לשני הצדדים טענות למומחה. לטענת התובעת, במהלך חקירת המומחה הוצג לו תשריט שכלל לא הוצג לעיון התובעת, ועל כן לא היה מקום שיתקן את האמור בחוות דעתו בעניין זה. מנגד, לטענת הנתבעת המומחה התעלם מן העובדה שגודל הדירה הוא כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים, וכי בהתאם להוראות חוק המכר דירות וההסכם בין הצדדים, מותרת סטייה במידות של עד 2%.

69.לאחר העיון, היות שהמומחה קבע לאחר התבוננות בתשריט שהוצג לעיונו, כי על בסיס קנה מידה של הקירות עובי הקירות החריגים הוא 30 ס"מ ולא כפי שקבע בחוות דעתו, אזי יש מקום לתקן את האמור בחוות דעת המומחה, בכל הקשור לעובי הקירות, באופן שבשורה הרביעית בטבלה שבסעיף 10.3 לחוות הדעת יירשם כך:

כנגזר מכך, יש להעמיד את שטח הגריעה הכולל בשורת הסיכום על 3.69 מ"ר, ולהעמיד את סכום הפיצוי ברכיב זה על 49,790 ₪ ( = 13,000 X 3.69).

70.אינני מקבל את טענות התובעת בהקשר זה. יש לציין, כי המומחה מטעמה של התובעת, קבע בחוות דעתו, כי היקף השטח שנגזל מן הדירה בשל עובי הקירות עומד על 3.76 מ"ר, ומכאן שבסופו של יום שני המומחים הגיעו לקביעה דומה בעניין זה.

71.אינני מקבל גם את טענת הנתבעת, שיש להפחית ברכיב זה 2% משטח הדירה, וזאת מהטעם הפשוט שהנתבעת לא הציגה חוות דעת של מודד ביחס לשטח הדירה בפועל. כך, קיימת אפשרות, כי שטח הדירה בפועל קטן ב- 2% מן השטח שנרשם בהסכם המכר, וממילא לא יהיה מקום להתחשב בסטייה נוספת.

נטל השכנוע בעניין זה מוטל על הנתבעת, היות שמדובר בטענה מסוג "הודאה והדחה", דהיינו הנתבעת מקבלת שקיימת סטייה בשל עובי הקירות, אך מכחישה חבות בשל ההוראה המאפשרת סטיה של עד 2% משטח הדירה.

72.יש לדחות גם את טענת הנתבעת, כי בפועל שטח הדירה הוא כפי שנרשם בהסכם בין הצדדים. גם אם אקבל טענה זו, אף שכאמור הנתבעת לא הגישה חוות דעת מודד מטעמה, הרי שאין בכך כל רבותא. רק לשם ההמחשה, אביא את טענת הנתבעת לאבסורד. נניח כי היתה יוצרת קירות פנימיים בעובי של מטר, באופן שהיה גורע משטח הרצפה הפנוי מטרים רבועים רבים, האם גם אז היה ניתן לטעון שלא נגרע דבר מהשטח הכולל!? התשובה לכך ברורה.

מרפסת השמש

73.בהתאם לקביעת המומחה אורמן, קיימת אי התאמה גם במרפסת השמש בשני עניינים: האחד, בכל הקשור לצנרת הביוב של הבניין העוברת במרפסת, ובגינה קבע המומחה ירידת ערך בסכום של 2,300 ₪. השני, בכך שהמרפסת מקורה כולה בניגוד למופיע בתשריט, ובכך שבמרפסת גובלות חניות באופן שגורם לפגיעה בפרטיות התובעת ומשפחתה כמו גם יוצרות מפגעי רעש, בגין אי התאמה זו קבע המומחה ירידת ערך בסכום של 16,000 ₪.

74.הנתבעת איננה מעלה כל טענה ביחס לקביעת המומחה לגבי צנרת הביוב, ויש לקבל קביעתו בעניין זה.

75.יש לקבל את קביעתו של המומחה, גם ביחס לפגיעה במרפסת השמש, בכל הקשור לקירוי המלא והפגיעה בפרטיות.

76.הנתבעת טוענת בעניין זה, כי "קביעת המומחה אודות מיקום המרפסת על מגרש החנייה הינה קביעה שערוייתית (מנוגדת לדין ולהוראות החוק) שהמומחה כלל לא נדרש אליה ע"פ חוות הדעת מטעם התובעים והנתבעת תטען כי רוכש שקונה דירת גן אמור לקחת בחשבון כי החנייה תהא בקומת הקרקע ועל כן אין ולא קיימת שום עילה להתיר לתובעת פיצוי בגין טענה קנטרנית וטורדנית זו." (ראו סעיף 36 לסיכומי הנתבעת).

77.טרם אדרש לטענת הנתבעת, יש לומר כי לא היה מקום לביטוי "קביעה שערורייתית" גם אם הנתבעת חולקת על המומחה.

78.לגופו של עניין, אינני מקבל את טענת הנתבעת.

תחילה, יש לתהות על השימוש התדיר שעושה הנתבעת בביטוי "דירת גן". לדירה הנדונה אין גינה, אלא לכל היותר מרפסת בשטח של 9.7 מ"ר. מרפסת זו, על-פי התשריט שצרפה הנתבעת (ראו נספח ב' בתיק המוצגים של הנתבעת וראו בתמונה שבסעיף 9.2 לחוות דעת המומחה) אמורה היתה להיות ללא קירוי באופן חלקי, אלא שבפועל אין מחלוקת כי המרפסת מקורה כולה. מדובר באי התאמה להסכם המכר, המפרט והתשריט, ואין יסוד להתערבות בקביעת המומחה, כי בכך ירידת ערך.

79.טוענת הנתבעת, כי הטענה בדבר היות המרפסת גובלת בחנייה, והפגיעה בפרטיות ומטרד הרעש הנובעים מכך, איננה מוזכרת בחוות הדעת מטעמה של התובעת, ולכן לא היה מקום שהמומחה אורמן יידרש לכך.

80.הנתבעת שוגה בטענתה זו, היות שהמומחה סידאווי ציין בחוות דעתו, כי "הצמידות לחנייה לא הובלטה בהסכם המכר". לכך אוסיף, כי התובעת העלתה טענה זו במפורש בסעיף 18טז' לכתב התביעה, ובהתאם לכתב המינוי של המומחה הוא אמור היה להתייחס לטענות הצדדים כפי שהן עולות מכתבי הטענות.

81.לגופו של עניין, מקובלת עלי קביעתו של המומחה, כי צמידות החניות לדירת התובעת נושאת עימה פגיעה בערך הדירה (ראו בעניין דומה את קביעותיו של בית המשפט המחוזי בעש"א (ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב (פורסם במאגרים משפטיים 26.4.2021), ולפיהן קיומה של חניה בצמידות למרפסת, גם אם איננה עוברת את גובה המרפסת, נושאת עימה פגיעה בערך הדירה). די לעיין בתמונה שצורפה לסעיף 10.5 לחוות דעת המומחה כדי ללמד על מידת הפגיעה. כל אדם היוצא מן הרכבים בחניות הצמודות משקיף באופן ישיר לתוך דירת התובעת.

82.ויודגש, אין בפי הנתבעת טענה או ראיה, כי הבהירה לתובעת, שקיימות חניות צמודות למרפסת הדירה, ואין לקבל את טענתה, שכל רוכש דירת גן אמור לקחת בעניין זה בחשבון. כפי שציינה התובעת בסיכומיה, בעניין זה קיימת חובה על הנתבעת, כמוכרת הדירה, לפרט בפני הרוכש לפרטי פרטים את מהות הממכר, וסביבתו (ראו ת"א (מר') 30119-11-12 חורי נ' אאורה השקעות בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 16.1.2015)).

83.למעלה מן הצורך אציין, כי ב"כ הנתבעת נמנע מלשאול את התובעת באם ראתה תשריט שעליו סימוני מספרים בצמוד למרפסת, בדומה לשאלה ששאל את המומחה אורמן (ראו עמ' 10 לפרוט' ש' 14 - 22), וההימנעות מלחקור אותה בעניין זה פועלת לחובת הנתבעת.

הליקויים הניתנים לתיקון

84.כמפורט בסעיף 20 לעיל, המומחה מצא מספר ליקויים ברי תיקון והם: בחצר המיועדת לייבוש כביסה ישנה צנרת גמישה המשמשת את הבניין כולו; בדירה ספרינקלרים גלויים; לא בוצעו הכנות למיזוג אויר בפינת אוכל וחדר הדיור; קיים ליקוי בניקוז מרפסת הדירה.

85.עיון בסיכומי הצדדים מעלה, שאין בפיהם כל טענה ביחס לקביעות אלה, למעט התייחסות של התובעת לסוגיית ניקוז המרפסת, כפי שיובהר להלן.

86.בטרם אתייחס לסוגיית הניקוז, יש לומר, כי עיון בפרוטוקול המסירה (נספח א' בתיק המוצגים של הנתבעת) מעלה, כי היה מוסכם על הנתבעת שיש "לבצע סגירה סביב הספרינקלרים" ו"לסדר את כל הצנרת במסתור הכביסה". על אף האמור, ליקויים אלה לא תוקנו עובר להגשת התביעה.

87.בכל הקשור לסוגיית הניקוז יש לומר, כי בעקבות בקשה דחופה שהגישה הנתבעת, ופנייה למומחה על מנת שיציע פתרון בעניין זה (ראו השלמת חוות דעתו מיום 29.6.2020), הגיעו הצדדים להסכמה, ולפיה "הנתבעת, מבלי בעת הזו להודות באחריות, תפעל בהתאם לחוות דעת המומחה אורמן ולהבהרה שמסר ביום 29.6.2020 בכל הנוגע לאופן ניקוז המרפסת. מוסכם כי הנתבעת תעשה מאמץ כי התיקון יבוצע בתוך שבועיים מהיום, ובמידת האפשר אף מוקדם יותר." (ראו החלטה בעמ' 8 לפרוט' הדיון מיום 22.11.2020).

88.הנתבעת ביצעה תיקון, אלא שלגישת התובעת, התיקון לא בוצע בהתאם להנחיית המומחה, היות ש"פעלה הנתבעת לתיקון הליקוי בניגוד חוו"ד המומחה וגרמה נזק לכלל דיירי הבית המשותף כאשר כיום המים אשר היו צפים בדירת התובעת, צפים בכניסה האחורית של הבניין." (ראו סעיף 52 לסיכומי התובעת). מן האמור עולה, כי בכל הקשור לדירת התובעת הליקוי תוקן, ואם לדיירי הבניין טענה בעניין זה יתכבדו ויפנו באמצעות נציגות הבית המשותף לנתבעת.

89.המומחה אורמן אמד בחוות דעתו את הסכום הדרוש לתיקון שלושת הליקויים הנותרים בסכום כולל של 6,313 ₪ (כולל מע"מ), ויש לחייב את הנתבעת לשלם סכום זה לתובעת.

האם יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים בדירה

90.טוענת הנתבעת, כי יש לאפשר לה לבצע את הליקויים שנמצאו בעצמה.

91.ככלל יש ממש בטענה זו של הנתבעת, אלא שבשים לב לעובדה, ולפיה זהו ההליך המשפטי השני המתנהל בין הצדדים, וכמפורט לעיל נותרו ליקויים ברי תיקון בהיקף של 6,313 ₪ (כולל מע"מ), אזי יש מקום להיפרדות הצדדים בדרך של תשלום פיצויים. בפרט כך, שעה שממילא עיקר התביעה עניינה בתשלום פיצויים בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.

פיצוי בגין עגמת נפש

92.התובעת עותרת לתשלום פיצוי בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה לטענתה.

93. מנגד, לגישת הנתבעת אין מקום לפסוק לתובעת סכום כלשהוא ברכיב זה, היות שלגישתה הליקויים שנמצאו אינם משפיעים על איכות החיים בדירה.

94.לגישתי אי ההתאמות בדירה, ובפרט קיומם של שני מפלסים בדירה והצמדת חניות הבניין אל מרפסת הדירה, יש בהן פגיעה באיכות החיים ונושאות בחובן עוגמת נפש, ואני מוצא מקום לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בסכום של 25,000 ₪ בגין פגיעה זו.

סוף דבר

95.תביעתה של הגב' קטורזה מתקבלת בעיקרה, ואני מחייב את חב' שהם התחדשות עירונית בע"מ לשלם לה סך של 159,400 ₪ (לאחר עיגול הסכום). סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, אני מחייב את חב' שהם התחדשות עירונית בע"מ, לשלם לגב' קטורזה שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 20,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, בחלוף 30 יום מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"א תמוז תשפ"א, 21 יוני 2021, בהעדר הצדדים.