קליין נ' גואטה ואח'

השאלה העומדת להכרעה, בתמצית

1. האם, כטענת התובע, נכרת הסכם מכר מחייב בין התובע לבין הנתבעים, במסגרתו הוסכם על מכירת דירת הנתבעים לתובע, וזאת למרות שאין מחלוקת כי ההסכם לא נחתם על ידי הצדדים; או שמא, כטענת הנתבעים, התנהל משא ומתן בעניין מכירת הדירה, משא ומתן אשר לא הבשיל כדי הסכם מחייב?

    

2. בטרם אתפנה לסקירת העובדות הדרושות לעניין וטענות הצדדים אחדד בשנית – הסעד היחידי אשר התבקש בכתב התביעה שבפניי (לאחר שהסעד הכספי לפיצויים נמחק) הינו אכיפת הסכם; הטענה האחת והיחידה העומדת לדיון הינה האם יש לאכוף את הנוסח האחרון של ההסכם כפי שהוחלף בין עורכי הדין ואשר היה מונח בפני הצדדים עת התכנסו לחתום על ההסכם במשרדו של ב"כ הנתבעים. אין בפניי טענה לניהול משא ומתן שלא בתום לב; אין בפניי בקשה לאכיפת הסכם בשל פרישה שלא בתום לב מהמו"מ; אין בפניי תביעה לתשלום פיצויים. דברים אלו נשאלו על ידי בית המשפט במסגרת ישיבת קדם המשפט הראשונה וקיבלו התייחסות ברורה מב"כ התובע, ראו פרו' הדיון מיום 15.7.20 בעמ' 2 שו' 26-30; עמ' 3 שו' 11-12 וסעיפים 3 ו-7 להחלטה שם.

    

3. ובהינתן האמור לעיל – אסקור עכשיו בקצרה את העובדות הצריכות לתביעה וטענות הצדדים.

    

   העובדות רלוונטיות כפי שעולות מהראיות

    

4. הצדדים ניהלו משא ומתן, באמצעות באי כוחם (עו"ד גורדון, ב"כ התובע; ועו"ד טרי דלויה, ב"כ הנתבעים, יכונו להלן בשמותיהם), לרכישת דירת הנתבעים ברחוב הגלעד 4 בתל אביב הידועה גם כגוש 6214 חלקות 219 ו-220 (להלן: "הדירה"). המו"מ החל בחודש פברואר 2019; הצדדים הגיעו להסכמות לגבי מחיר הדירה (בסך של 2,850,000 ₪), והמשיכו לנהל משא ומתן במשך כחודש וחצי לגבי יתר תנאי ההסכם. במקביל, פנה התובע לשמאי מקרקעין והזמין חוות דעת, בין היתר על מנת לבחון את המצב התכנוני של הדירה, ראו חוות הדעת שהוגשה כת/3 ועדות התובע בעמ' 24 שו' 3, שו' 24, שו' 29-33 לגבי הסיבה להזמנתה : "כי רציתי לבדוק את המצב התכנוני של הדירה".

    

5. טיוטת הסכם מכר ראשונה בנוגע למכירה נוסחה על ידי עו"ד דלויה מטעם הנתבעים ונשלחה ביום 14.3.19 לעו"ד גורדון, ראו נספח 1 לתצהיר התובע. בכותרת המסמך נכתב: "טיוטה מס' 1 – לצורכי מו"מ – אינה מהווה הצעה – כפוף לאישור המוכר וחתימת חוזה מחייב". בסעיף 6.3 לטיוטה הראשונה נכתב: "6.3 היטל השבחה, אם יחול, בגין תוכנית שאושרה וקיבלה תוקף עד ליום חתימת הסכם זה, יחול על המוכר וישולם על ידו ואילו לגבי חבות היטל השבחה בגין תוכנית שאושרה וקיבלה תוקף החל ממועד חתימת הסכם זה ואילך יחול וישולם ע"י הקונה בלבד".

    

6. כמו כן, לעניין המסים הנדרשים לשם העברת הזכויות מהנתבעים כמוכרים לתובע כקונה נרשם עוד בטיוטה הראשונה כי לצורך הסדרת הרישום, ככל שלא תוסר המשכנתא:

   "על אף האמור, אם עד מועד התשלום הנ"ל לא ימציא המוכר לב"כ הקונה (כהגדרתם בסע' 2 לעיל) יופקד סך של 99,000 ₪ (תשעים ותשעה אלף ש"ח) מהתשלום הנ"ל בנאמנות אצל הנאמן. הנאמן יחזיק סכום זה בנאמנות וישקיעה על פי הנחיית המוכר עד למסירת האישורים בנ"ל לידי הקונה. עם מסירת אישור מס שבח יועבר מסכום הנ"ל סך של 70,000 ₪ (שבעים אלף ₪) על פרותיו למוכר. עם מסירת אישור עירייה יועבר מהסכום הנ"ל סך של 29,000 ₪ (עשרים ותשעת אלפים ₪) על פרותיו למוכר. עם מסירת האישורים הנ"ל הצדדים נותנים בזאת הודעה בלתי חוזרת להעביר את הסכום לעיל על פרותיו למוכר."

    

7. ביום 31.3.2019 שלח עו"ד אבי גורדון הודעת דוא"ל לעו"ד דלויה בה נרשם:

   "חישוב מס שבח תיאורטי (ליניארי) מביא לחשיפת מס של 200,000"

   לכך השיב עו"ד דלויה:

   "מצ"ב טיוטת הסכם מכר מתוקן. לאישורך.

   אתה יכול לשנות את הסכום של הפיקדון בהתאם למייל שלך.

   אודה אם תוכל לעדכן אותי על מועד חתימה אני מאוד לחוץ בלו"ז כי אני נושא לחו"ל לשלושה שבועות" (הטעות במקור, ראו נספח 2 לתצהיר התובע, חילופי המיילים מיום 31.3.199). באותו היום, שלח הנתבע 1 לתובע הודעת דוא"ל עם שורת נושא "FW: מזל טוב" ובה נרשם:

   "..הגיעו להסכם סופי בין העורי דין הם מחכים שנתאם בננו פגישה שלישי או רביעי בשמחה בירושלים עיר הקודם מחכה לעדכון תודה ושבוע טוב" (הטעויות במקור, ראו נספח 4 לתצהיר התובע).

    

8. הפגישה לצורך חתימה תואמה ליום חמישי – 4.4.2019 בשעה 10:00 במשרדי עו"ד דלויה בירושלים. ביום 3.4.2019, יום לפני מועד החתימה שתואם בין הצדדים, שלח עו"ד רונן לוי ממשרדו של עו"ד גורדון מייל לעו"ד פייגי גרטנר ממשרדו של עו"ד דלויה (יכונו להלן בשמותיהם, וראו תצהירי עדות ראשית שהוגשו ע"י כל אחד מהנ"ל, סומנו ת/1 ונ/1, בהתאמה) הודעת דוא"ל בזו הלשון:" עו"ד גורדון חלה במפתיע ולכן אני מטפל כרגע בכל נושא הרכישה... אודה להעברת נוסח סופי ונקי לחתימה

   האם משרדך מכין את כל המסמכים הדרושים למחר?

   אנא עדכן אותי".

    

9. במענה הועבר מב"כ הנתבעים לב"כ התובע עותק של הסכם המכר אליו צורפו שטרי העברת זכות חכירה, בקשה לרישום הערת אזהרה וכן ייפויי כח ובקשה לביטול הערת אזהרה. כן נרשם בהודעת הדוא"ל: "מצ"ב המסמכים לצורך חתימה" . למייל צורפה גם "הטיוטה האחרונה", אשר כללה את אותה כותרת שהופיעה בטיוטה הראשונה, ראו נספח 3 לתצהיר התובע. התובע טוען כי קיבל את הטיוטה במלואה והכין טיוטה "נקייה" לחתימה, ראו נספח 7 לתצהיר התובע. אציין כי בחקירתו הודה עו"ד לוי כי לא נשלחה אליו טיוטה "נקייה" מב"כ הנתבעים, ראו עדותו בעמ' 19 שו' 13-20, עמ' 20 שו' 3.

    

10. ביום 4.4.2019, בדרכם למקום החתימה, כאשר בידיהם שיק בנקאי בהתאם לנדרש על פי הסכם המכר (ראו נספח 8 לתצהיר התובע), התקשר עו"ד דלויה לעו"ד לוי ומסר לו כי באותו הבוקר יצרו קשר מעיריית תל אביב ונודע לנתבעים כי היטל ההשבחה צפוי להיות מעל 100 אלף ₪. ולפיכך "יש בעיה עם היטל השבחה". התובעים המשיכו בדרכם לירושלים והגיעו למשרדי עו"ד דלויה, ראו עדות התובע בעמ' 39 שו' 26-27 : "ובדרך קיבלנו טלפון שאתם קיבלתם טלפון מעיריית תל אביב ויש חשיפה של היטל השבחה או משהו".

     

11. אין מחלוקת כי במשרדי עו"ד דלויה קיבלו את פניהם הנתבעים, כשהם לבושים בחולצות לבנות; הנתבעים רכשו שי עבור התובע- חבילות ספרים עטופות (ראו סעיף 19 לתצהיר התובע); הוכן כיבוד לצורך מעמד החתימה, ראו עדות התובע בעמ' 41 שו' 12 : "ארוחת בוקר צרפתית..." ועדות הנתבע בעמ' 90 שו' 12-17: "כשהייתי עם חולצה לבנה, כי לא הייתי תמיד שם חולצה לבנה, בדרך עם מאפים וספרים ומתנה כי זה היה מעמד חתימה, זה היה חשוב לי".

     

12. לגבי שהתרחש במועד המפגש יש מחלוקות – עם זאת אין מחלוקת כי בסופה של אותה פגישה ההסכם לא נחתם; באי הכוח סיכמו כי הנתבעים יעשו בירור מעמיק לעניין החבות בהיטל השבחה ויודיעו עד ליום 11.4.19 מה בכוונתם לעשות בנדון. התובע מדגיש כי לאורך כל הדרך לא הסכים לשאת בחבות נוספת כלשהי, זאת מאחר והיטל השבחה חל במלואו על הנתבעים ונושא זה סוכם ונכלל עוד בטיוטה הראשונה, בסעיף 6.3. עוד מוסיף התובע וטוען כי כבר במועד החתימה סרב להצעה שהועלתה ע"י הנתבעים לפיה ככל שתהא חבות בהיטל השבחה, ישאו בה הנתבעים עד לסכום של 20,000 ₪ והיתרה תחול עליו – ראו עדותו בסעיפים 15-16 לתצהיר ודבריו בדיון בעמ' 40 שו' 1: "ואני אמרתי שאני לא מוכן לשאת עליי שקל מעבר למה שהוסכם בחוזה".

     

13. בשלב זה התפזרו הצדדים איש איש לביתו. התובע לא קיבל כל הודעה מהנתבעים במועד שנקבע (11.4.19); ביום 15.4.19 שלח עו"ד דלויה מייל לעו"ד לוי, ראו נספח 9 לתצהיר התובע, ובו נכתב בין היתר כדלקמן: "...כפי שאמרתי לך בפגישתנו, מרשי החליט להמתין לקבלת שומה מאת עיריית תל אביב בגין נושא היטל השבחה הגדול שעלול לחול על מכירת הדירה. לאחר התייעצות, מרשי מבין כי הנושה(א) אינו כל כך ברור ופשוט כפי שהוצג על ידך ועל ידי המתווך מטעם מרשיך. היות ומרשי אינו בעל נכסים רבים ובעל ניסיון רב בעסקים הוא החליט לא למכור את דירתו היחידה כל עוד אינו בטוח על השלכות היטל השבחה... אנו מתנצלים על אי הנעימות שנגרם למרשך".

     

14. התובע לא השלים עם החלטת הנתבעים ושלח מכתב התראה ביום 20.5.19, אליה צירף טיוטת כתב תביעה, ראו נספח 10א' לתצהיר התובע; עו"ד דלויה דחה את דרישות התובע והשיב במכתב תגובה מטעמו, ראו נספח 10ב'. מאחר והצדדים לא הגיעו לעמק השווה, הוגשה התביעה שבפניי, בה מתבקש כאמור סעד אחד ויחיד – אכיפת הסכם המכר בטענה כי נכרת הסכם מחייב.

     

    טענות הצדדים, בתמצית

     

15. לטענת התובע מדובר בהסכם מחייב; כלל פרטי העסקה סוכמו וכל שנותר היה האקט הטכני של החתימה (שכן לא נותרו מחלוקות); חלוקת החבות במס נותרה זהה עוד מהטיוטה הראשונה שהועברה בין הצדדים; היה על הקונים לבחון את שאלת היטל ההשבחה שכן הם אלו שחבים בו בהתאם להסכם שנרקם.

     

16. לטענת התובע הנתבעים ניסו להסיט את הדיון למחוזות אחרים, ובין היתר להטיל על התובע את האחריות לבדיקת נושא היטל ההשבחה. בעניין האחרון מציין התובע כי בשלב ההוכחות התברר כי הנתבעים התרשלו בבדיקות עניין זה – עניין שהיה מונח לפתחם מא' ועד ת'. התובע מצביע על הסתירות בין עדויות עו"ד גרטנר לעו"ד דלויה בכל הנושא של מועד ודרך הפניה לעיריית תל אביב (אם פנייה מקוונת; אם בדיקה טלפונית); מטיל ספק אם אכן נערכה שיחת טלפון בבוקרו של יום החתימה לעיריית תל אביב ומביע פליאה שאין לשיחה זו כל תיעוד. לשיטתו, אין כל קשר בין סעיף הביטחונות לבין עניין היטל ההשבחה, ובכל מקרה התובע היה נכון לחתום על ההסכם כפי שהוא.

     

17. התובע הודף את הטענה לפיה כביכול הסכים הוא לבחון מחדש את נושא היטל ההשבחה וטוען כי גם מתן הארכה של שבוע ימים (עד ליום 18.4.19) לא היה בה כדי לגרוע מהטענה כי התגבש ונכרת הסכם מחייב אף ללא החתימה. התובע מפנה להלכות המשפטיות המחייבות; טוען כי במקרה הנדון מתקיימים היסודות של גמירות דעת ומסוימות וכי לחתימה הפיזית על גבי הנוסח הסופית נודעה חשיבות טכנית בלבד.

     

18. מאידך טוענים הנתבעים כי התנהל משא ומתן בין הצדדים, אך זה לא השתכלל לכדי הסכם מחייב; נוסחי ההסכם שהועברו היו טיוטות עדיין עם הערות על גביהן; לא ניתן ייפוי כוח לבאי כוח הצדדים לחתום בשמם על ההסכם ואין די שעורכי הדין יגיעו להסכמות ביניהם; ההסכם לא נחתם ולא קוימה דרישת הכתב שבחוזה מכר מקרקעין; לא הייתה גמירות דעת בין הצדדים להסכם; לא הייתה הסתמכות מצד התובע; שאלת היטל ההשבחה נותרה פתוחה; לא הייתה הצעה סופית ואף לא ניתנה הודעת קיבול; הייתה זו אחריות התובע כקונה לבדוק את החבות אף בהיטל ההשבחה. כמו כן, טוענים הנתבעים במהלך המשא ומתן בין באי כוח הצדדים התובע והנתבעים היו פאסיביים ואף לא היה קשר ביניהם.

     

19. בנוסף טוענים הנתבעים כי הם היו תמי לב ולא חתמו על ההסכם מסיבה עניינית של גילוי נתון חדש שיש לו השפעה ישירה על ליבת ההסכם – התמורה (ר' סעיף 18 לסיכומי הנתבעים); כי התובע אינו חפץ בהשלמת העסקה אלא בפיצוי ועושה שימוש לרעה בהליכי בית משפט. לשיטת הנתבעים אם יורה בית המשפט על אכיפת הטיוטה האחרונה, ללא חתימת הצדדים, יהא לדבר השלכות רוחב אבסורדיות לפיהן צדדים להסכם מחויבים לאכיפתו כבר בשלב בו מחליפים עורכי הדין שלהם טיוטות.

     

20. התובע הגיש סיכומי תשובה מטעמו וחזר על העמדה כי במקרה הנדון התגבשה הסכמה כוללת ומחייבת; מתקיימים יסודות גמירות הדעת והמסוימות ואין להעניק לאקט החתימה הטכנית את המשמעות אותה מבקשים ליחס לה הנתבעים, קרי, כינון הסכם המכר.

     

    ההכרעה, וראשית ההלכה הרווחת הנוגעת לעניין הנדון

     

21. סעיפים 1-6 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובעים אימתי וכיצד נכרת חוזה. סעיף 1 קובע כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול; סעיף 2 קובע כי הצעה הינה כזו ה"מעידה על גמירות דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי לאפשר לכרות את החוזה בקיבול ההצעה"; סעיף 5 קובע כי "הקיבול יעשה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירות דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה". סעיף 6 קובע כי "קיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה".

     

22. בע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (24/7/13) [פורסם במאגרים], בפסקה 12, נקבע כדלקמן: "כדי שניתן יהיה להסיק מן המסמך שנכרת חוזה, נדרשים להתקיים שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה: האחד, עליו ללמד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; והשני, על ההסכמה להיות מסוימת די צרכה (ראו: סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, [פורסם בנבו] פסקאות 9-8 (18.7.2010) (להלן: עניין עדני); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 166-165 (2005) (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 299-291 (1991) (להלן: פרידמן וכהן)). שאלת התקיימותם של יסודות אלו נבחנת על סמך מכלול נסיבות העניין (ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, [פורסם בנבו] פסקה 7 (22.1.2012) (להלן: עניין חברה קדישא)). ובסעיף 14 נקבע כדלקמן: "יסוד המסוימות מתקיים אם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה" .

     

23. הלכה זו המובאת לעיל הדריכה ומדריכה את בתי המשפט השונים, גם במקום בו נדרשים הם לקבוע האם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, למרות שלא נחתם הסכם בכתב, מעבר לדברים שהוחלפו במהלך המשא ומתן. דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד בשונה ממהותית. היעדר חתימה בהסכם, אינו מאיין קיומו של הסכם מחייב אלא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם ובתי המשפט בוחנים את נסיבות כל מקרה ומקרה (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מולי לויס, פ"ד לד(4) 591).

     

24. ראו גם דברי המלומדים גבריאלה שלו ואפי צמח בספרם דיני חוזים (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019) שם הם מציינים בעמ' 165 כי:

    "הקביעה בדבר קיומה של גמירת דעת טעונה התבוננות רחבה ומקיפה על כל הנסיבות; זהו מבחן מהותי של הכוונה, המעדיף את מכלול נסיבות העניין על פני ביטויים טכניים דוגמת חתימה, כותרת או הצהרה. רק התמונה הכוללת המצטיירת ממכלול הנתונים הגלויים – ולא אינדיקציה זו או אחרת כשהיא לעצמה – היא שתכריע".

     

25. בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי פ"ד לז(1) 589 (1983) בעמ' 604-605 נקבע:

    "עולה מכל האמור לעיל, שבה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על-ידי ראיות אחרות...על-כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב".

     

26. על הלכה זו - לפיה קיומה של חתימה מהווה אינדיקציה ראייתית חזקה לגמירות דעת הצדדים אולם על החסר הראייתי שנגרם מהיעדר חתימה, ניתן להתגבר על ידי בחינת נסיבות המקרה והבאת ראיות אחרות להוכחת העובדות המעידות על גמירות דעת – שבה הפסיקה בעקביות לאורך השנים, ראו למשל: ע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ [פורסם במאגרים] (14.12.06) ; ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן פ"ד נ(5) 820, 832; ע"א 2036/94 ברוך טרבלסי נ' דוד טרבלסי פ"ד נג(1) 457, 463-464; רע"א 4525/07 א. בריל אדריכלים נ' מורן חברה לבניין [פורסם במאגרים] (22.11.07), ע"א 10859/07 חברה קדישא נ' לוי [פורסם במאגרים] (21.1.12), פרידמן וכהן, 450-451.

     

    ומההלכות - ליישומן

     

27. לאחר בחינת מכלול הראיות ושמיעת עדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יסוד המסוימות התקיים במלואו. לא נותר כל נושא "פתוח" בין הצדדים; תנאי העסקה סוכמו במלואם; לא היה צורך להשלים את הטיוטה אחרונה. למעשה גם הנתבעים אינם חולקים על כך, ודי להפנות למלוא המסמכים שהוכנו על ידי באי כוח הנתבעים (נספח 2 לתצהיר התובע); להודעה כי מדובר בטיוטה סופית ואחרונה (נספח 3 לתצהיר התובע); להודעה כי כל שנותר הוא לקבוע מועד לחתימה.

     

28. לעניין גמירות הדעת – סבורה אני כי שני הצדדים סברו והניחו כי באים הם לחתום על הסכם מחייב. לא זו אף זו – הנתבעים נערכו לאירוע החתימה; לבשו חולצה לבנה; הכינו כיבוד; קנו מתנה לתובע. הגעתי לכלל מסקנה שלולא עניין היטל ההשבחה שהתברר, לשיטת הנתבעים, רק בבוקר החתימה – הסכם המכר היה נחתם. היטיב לתאר זאת הנתבע בשפתו הציורית, בעמ' 95 שו' 3-10: "אז אתה מגיע מוקדם בבוקר ושמח, לא רציתי לא למכור, אתה מגיע שמח, אפשר, גם כתוב באיזה סעיף שהבאתי סטים של ספרים והלכתי למאפיה הכי טובה בירושלים כדי לקנות ארוחת בוקר. אתה מגיע ומודיעים לך סליחה אתה תמכור והציפיות שהיה לך עם אשתך לעשות עם המכירה זה א' ב' ג' לקנות יותר גדול בירושלים כי עכשיו היה לך ילד אחד שקנית ועכשיו יש לך 4 ילדים, מה תוכל לקנות? מה תוכל לעשות? או מורידים 300 אלף שקל, סימן שאלה פה ושם, מה עושים? זה עניתי".

     

29. עדות זו מחזקת מסקנה נוספת, שנאמרת למעלה מן הצורך לאור התוצאה אליה הגעתי. סבורה אני כי הנתבעים או מי מטעמם יכולים וצריכים היו למנוע את התקלה שארעה. כל שנדרש מהם היה לבדוק את סוגיית היטל ההשבחה עוד בטרם הוצעה הדירה למכירה, ובוודאי שהיה עליהם להשלים את הבדיקה בשלב התחלתי של המשא ומתן (כפי שעשו בסופו של דבר, ראו ת/5). ודוק – סעיף 6.3 לטיוטת הסכם המכר נוסח על ידי בא כוח הנתבעים ולא נערך בו כל שינוי. ראו גם סעיף 2 לכתב ההגנה שם מצוין בין היתר כי הנתבעים "החלו בבדיקות המוטלות עליהם כמוכרים לקראת חתימת ההסכם, לרבות בדיקות מס שבח, חיובי ארנונה והיטל השבחה – כמקובל בכל עסקת מקרקעין".

     

30. איני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה התובע הוא שאמור היה לבדוק עניין זה. התובע התנהג כקונה זהיר, ראו דבריו בעמ' 24 שו' 24 ובקש לבדוק האם הדירה תואמת להיתר; התובע בקש לבדוק את המצב התכנוני של הדירה, ראו עדותו בעמ' 24 שו' 29-33. התובע הבהיר כי לא בחן את נושא היטל ההשבחה שכן ידע שזהו חיוב החל על המוכרים-הנתבעים, ולא היה זה מחובתו לעשות כן, ראו עדותו בעמ' 31 שו' 19-20; שו' 27-31, עמ' 32 שו' 20-22, שו' 30-32. עם זאת אציין כי מעיון בחוות הדעת שהונחה בפני התובע במסגרת בדיקותיו (ראו ת/3) סקר השמאי בפרק התכנון (סעיף 7 לת/3) את התוכניות שבתוקף; את מועד פרסומן (חלקן במועד המאוחר ממועד רכישת הדירה על ידי הנתבעים); את זכויות הבנייה שעשויות לצמוח מתוכנית זו, ראו עמודים 9-10 לחוות הדעת. איני מביעה דיעה האם היה על התובע לשתף את הנתבעים במידע זה אם לאו, שכן הדבר אינו נדרש לצורך ההכרעה במחלוקת שבפניי.

     

31. עוד אעיר כי אכן נפלו סתירות בעדויות הנתבעים לגבי הבדיקות שנערכו על ידם עובר ליום החתימה המיועד – עו"ד גרטנר העידה כי שלחה טופס מקוון לעירייה, אך לא זכרה מי מילא טופס זה; מתי נשלח; הטופס לא הוצג, ראו חקירתה המהוססת בעמ' 50 שו' 30; עמ' 51 שו' 1-3, שו' 13, שו' 20; עמ' 52 שו' 3, 5-6, שו' 17, שו' 28-31. מאידך עו"ד דלויה טען תחילה כי הבירור היה טלפוני בלבד, ראו דבריו בעמ' 72 שו' 72, עמ' 73 שו' 5-6, עמ' 74, עמ' 75 שו' 18, ואז השיב שיתכן והוגש טופס מקוון אבל "אני לא יודע, אולי במשרד הם עשו אבל אני לא יודע... אולי פייגי עשתה זאת מיוזמתה..." עמ' 75 שו' 26-27.

     

32. בנוסף עו"ד גרטנר לא ערכה כל תיעוד לאותה שיחת טלפון דרמטית כביכול ("כן הבנתי שזה משהו דרמטי", עמ' 54 שו' 18), ראו חקירתה בעמ' 53 שו' 8; עמ' 54 שו' 11-12, בסופה העידה: "אני לא יודעת להגיד לך כי אני הייתי בסך הכל די, קצת בובה...", עמ' 54 שו' 30-32. לא הובא כל נציג מהעירייה לתמוך בעניין זה. סבורה אני כי אם עניין היטל ההשבחה היה נבדק כדבעי מבעוד מועד, לא היינו מגיעים עד הלום.

     

33. אולם האם די בכך כדי להוביל למסקנה כי נכרת הסכם מכר מחייב? לדידי התשובה על כך טמונה במשמעות אותה יש לייחס במקרה הנדון להעדר החתימה על הסכם המכר. אם וככל שאגיע לכלל מסקנה שהחתימה הינה "טכנית בלבד" ואינה מלמדת על "גמירות הדעת" של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, אזי יש להורות על האכיפה. אם מסקנתי היא כי החתימה מהווה את היסוד הנדרש להשלמת גמירות הדעת – אזי אין בפנינו הסכם מחייב ופרישת הנתבעים נעשתה עדיין בשלב המשא ומתן, גם אם פרישה זו נעשה "בדקה ה-90", בשפת הכדורגל.

     

34. ממכלול הנתונים שהונחו בפניי, מסקנתי היא כי הצדדים קבעו את הדרך להשלמת הסכם המכר באמצעות חתימתם האישית על גביו. למן הטיוטה הראשונית, שנשלחה על ידי בא כוח הנתבעים, צוין במפורש בכותרת: "לצורכי מו"מ – אינה מהווה הצעה – כפוף לאישור המוכר וחתימת חוזה מחייב". ודוק - חתימת המוכר נזכרה באופן מפורש בהערה זו, להבדיל מחתימת הצדדים.

     

35. הצדדים נערכו ל"טקס" חתימה, המלמד על החשיבות שייחסו לאקט זה – התובע הטריח עצמו ועלה לירושלים; הוכן כיבוד; נקנו מתנות, ראו הציטוטים שהובאו לעיל. התובע בעצמו קיבל הסברים על הסכם המכר בדרך לחתימה (ראו דברי עו"ד לוי בעמ' 15 שו' 21-28). למעשה, מדברי התובע עצמו, בעדותו, ניתן לחלוץ את המסקנה כי הוא הבין שרק החתימה על החוזה מביאה לשכללו, ראו דבריו בעמ' 33 שו' 21-22: "זה עדיין הסכם לא נחתם ואפשר לשנות כל מיני דברים. זה לא הסכם חתום".

     

36. גם התנהגות הצדדים לאחר המועד שנקבע לחתימה מלמדת על הלך הרוח של שני הצדדים – שלא נכרתה כל עסקה מחייבת. כך, לא דווחה העסקה לרשויות המס; כך לא נמסר השיק הבנקאי שהוכן מבעוד מועד; כך, לא שולם דבר כדמי תיווך למתווך, ראו עדות התובע בעמ' 43 שו' 6, במענה לשאלה מדוע לא שולמו דמי התיווך: "כי לא נחתמה עסקה".

     

37. סבורה אני כי במקרה הנדון יפים הדברים שנאמרו על ידי כב' השופט טובי בה"פ (ת"א) 22094-01-11 שבתאי סרור נ' רפאל מאירי (30.7.13) [פורסם במאגרים], בפסקה 14 לפסק הדין : "אין חולק, בענייננו, כי טיוטת ההסכם לא נחתמה על ידי מי מהצדדים, הגם שנקבע מועד לחתימה עליה. מכאן, כך לכאורה, העדרה של החתימה מצביע על העדר גמירות דעת של הצדדים לראות בטיוטה הסופית חוזה מחייב. האם עלה בידי המבקשים להוכיח כי על אף העדרה של חתימה, גמרו הצדדים בדעתם לראות בטיוטה הסופית הסכם מחייב? דומה שלא עלתה בידם כזאת. וכל כך למה? שכן הטיוטה הסופית (כמו גם כל הטיוטות שקדמו לה) כוללת בכותרתה תנייה מפורשת וברורה לפיה בהעדר חתימה לא ישתכלל הסכם. וכך נכתב בכותרת הטיוטות: "אין ולא יהיה הסכם בין הצדדים והם לא יחשבו שנהגו בחוסר תום לב אם לא נחתם ההסכם על ידי שני הצדדים. טיוטת חוזה לצורכי משא ומתן בלבד ...". משהוסכם על הצדדים עלי כתב, "ברחל בתך הקטנה", כי בהעדר חתימה על החוזה לא ייכון הסכם מחייב בינותם, הפכו הם, הלכה למעשה, את החתימה מדרישה ראייתית גרידא לדרישה מהותית קונסטיטוטיבית, המהווה תנאי לעצם יצירת ההתחייבות. לגבי דידי, משגילו הצדדים דעתם כי כל עוד לא ייחתם החוזה על ידם לא ישוכלל קשר חוזי מחייב, הרי שכל עוד לא נחתם החוזה על ידי שני הצדדים לא ניתן לייחס להם גמירות דעת ליצור התקשרות מחייבת - זאת חרף הסכמתם בכל הפרטים הרלבנטיים הדרושים לשכלולו של חוזה מחייב." (הדגשות שלי).

     

38. וכן ת.א (ת"א) 3303-12-10 י.ד.מ.ש בע"מ נ' נסיקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ (30.6.16) [פורסם במאגרים],(להלן: "פס"ד י.ד.מ.ש") בסעיף 64 לפסק הדין: "אחרון וחשוב מכולם: כשהצדדים הסכימו במפורש שההסכם לא יחייב אלא לאחר חתימתו עליו, או אף כאשר אחד מהצדדים ציין במפורש שההסכם לא יחייב אותו אלא לאחר חתימתו עליו, שהרי ההסכם דורש מפגש רצונות, ודי בכך שאחד הצדדים התנה את תוקפו של ההסכם בחתימתו עליו, והצד השני ידע על כך, על מנת שההסכם לא יחייב אותו.

    כך נכתב בפרידמן וכהן (עמ' 451): "מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, העדר התוקף אינו נובע מהעדר הכתב (היינו, העדר חתימה על המסמך) אלא מהעדר הסכם או במלים אחרות מהעדרה של "גמירת דעת"".

    הדברים הללו צוטטו בפסק דינו של בית המשפט העליון ב-ע"א 921/91 אזערי נ' עזבון רחל לווינברג (4.8.93, פורסם בנבו), בקבעו כי ההסכם שדובר שם לא השתכלל ואינו מחייב. זו היתה גם ההנמקה לדחיית ההכרה בחוזה בפסיקת בית המשפט העליון ב-ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה ו-4 אח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן ו-4 אח', פ"ד כו(2) 781 וב-בר"ע 59/73 לוי נ' מירלין, פ"ד כז(1) 827. (השוו: ע"א 800/75 קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי רמת יוסף, פ"ד לא(3) 813, 815; ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278. וכן ראו את פסק דינו של כב' השופט חיים טובי ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 22094-01-11 סרור נ' מאירי (30.7.13, פורסם בנבו), ולעומתו את פסק דינה של כב' השופטת צפורה ברון ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 817/07 לנדאו נ' מכלוף (18.11.08, פורסם בנבו)). ראו ה"פ (ת"א) 28358-10-15 אורלי לוי נ' אלון רם (25.12.16) [פורסם במאגרים ].

     

39. אם אסכם עד כה, אזי מסקנתי היא כי הצדדים ראו בחתימה עצמה על הסכם המכר ככזו המקימה את יסוד גמירות הדעת. משלא נחתם הסכם המכר – ותהא הסיבה אשר תהא- מצויים אנו עדיין בשלב הטרום חוזי ואין להורות על אכיפת הסכם המכר בשל השתכללותו כביכול.

     

40. מסקנתי זו סותמת למעשה את הגולל על התביעה כפי שהוגשה, וכל כך למה? מפני שהתובע לא תבע כל סעד אחר ולא טען לכל עילה אחרת – אלא שיש להורות על אכיפת ההסכם בשל כך שהשתכלל לכדי הסכם מחייב. אם וככל שהיה התובע מעלה טענה חלופית של פרישה ממשא ומתן שלא בתום לב – ובשל כך דורש את אכיפת ההסכם; או ככל שהיה תובע פיצויים – אם פיצויי קיום (ואכיפה אפשרית כפעול יוצא) או פיצויים שליליים, היה עליי להכריע בשאלה האם אכן הפרישה בשלב המשא ומתן נעשתה בתום לב אם לאו.

     

41. כאמור, שאלה זו אינה מונחת לפתחי ואין בכוונתי להכריע בה. מעניין להפנות לאותם פסקי דין שצוטטו לעיל, שם נקבע בין היתר כי פרישה ממשא ומתן, לאחר שזה הושלם לחלוטין וכל שנותר הוא לחתום על ההסכם, עולה כדי חוסר תום לב (ראו סעיף 101 לפס"ד י.ד.מ.ש); ראו האמור בסעיף 102 שם: " טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה איננה נחשבת כ"טעות", מכוחה רשאי הטועה לבטל את החוזה או לבקש מבית המשפט כי יורה לבטלו, בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים.אמנם, סעיף 15 מקומו לאחר כריתת החוזה ולא בשלב המשא ומתן, אך כאשר המשא ומתן כבר הושלם כמעט, כאמור, וכל שנותר הוא החתימה על ההסכם, ניתן להקיש מהכללים שנקבעו בחוק בהקשר לביטול החוזה בשל פגם בכריתתו (פרק ב' לחוק החוזים) על הכללים להצדקת או חוסר הצדקת הפרישה ממשא ומתן, כשזה הגיע לשלביו הסופיים. באופן זה ניתן לומר, שכשם שצד לחוזה אינו רשאי לבטל אותו בשל טעות בכדאיות העסקה, כך גם צד למשא ומתן אינו רשאי לפרוש ממנו בשלביו הסופיים מטעם זה"; ראו סעיף 20 לפס"ד סרור, שם נקבע גם כי הפרישה נעשתה בחוסר תום לב. במקרה שלפנינו עניין החבות בהיטל השבחה הינו נושא כספי המשפיע על גובה היתרה הנותרת בידי המוכרים-הנתבעים, ובהחלט היה מקום לשקול טענה של טעות בכדאיות העסקה. מנגד היה מקום לשקול גם את תום ליבו של התובע, וראו ת/3 והערותיי בסעיף 30 לעיל.

     

42. אציין כי גם קביעה לפיה המדובר בפרישה שלא בתום לב עדיין אינה גוררת את המסקנה כי יש להורות על אכיפה, ובעניין זה יש לשקול בין היתר את הנזק שנגרם לצד השני (התובע במקרה שלפנינו), והאם האכיפה צודקת בנסיבות העניין. שוב, כיוון שעניין זה לא הובא לפתחי, איני קובעת ממצאים כלשהם.

     

43. סוף דבר – התביעה לאכיפת ההסכם נדחית. אין לי אלא לצטט לקראת סיום את הדברים שנאמרו בה"פ (ת"א) 1679-09 נורית דיין נ' שלומית לוסטינג (27.4.10) [פורסם במאגרים]: " בענייננו לא התקיים במשיבה יסוד גמירות הדעת, ועד היום לא שילמה המבקשת סכום כלשהו על חשבון תמורת הבית. לפיכך, אין הצדקה להחיל על המקרה כאן את ההלכה שנקבעה בע"א 6370/00 ואין לחרוג מהתפיסה הבסיסית לפיה בית המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו".

     

44. לאור האמור בין היתר בסעיפים 29-32 לעיל, בחרתי שלא לעשות צו להוצאות.

     

    ניתן היום, י"א אב תשפ"א, 20 יולי 2021, בהעדר הצדדים.