1.לפניי עתירה נגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, חיפה, מיום 29.12.2020 (להלן: "החלטת היו"ר") לפיה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות להגיש ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (להלן: "ועדת הערר") נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 9.11.20 (להלן: "החלטת הוועדה" או "ההחלטה"), בעניין תכנית מס' 304-753681 - פינוי ובינוי ברח' נתיב חן בחיפה, חפ/2339/א' (להלן: "התכנית"), אשר יזמה משיבה 4 (להלן: "היזם"). התבקש ביטול ההחלטה והחזרת הדיון בתכנית לוועדה.
בנוסף, התבקש סעד ביניים אשר יורה על הימנעות מהשלמת הליכי התכנון ויורה לוועדה שלא לפרסם את התכנית למתן תוקף. בקשה זו נדחתה, ללא צורך במתן תשובה, בהחלטתי מיום 9.2.2021, מהנימוקים המפורטים בה.
2.מדובר בתכנית "פינוי בינוי", על חלקות 24-23, בגוש 12461, ברח' נתיב חן מס' 56-50, הכוללת הקמת שני בנייני מגורים חדשים בני 155 דירות (יחדיו) במקום "בניין רכבת" ישן, בן 3 קומות, אשר כולל 32 דירות קטנות (כ- 60 מ"ר) (להלן: "הבניין הישן"). הצד הדרום-מערבי של הבניין הישן, אשר מיועד לפינוי, פונה לכיוון רח' הגליל ואילו הצד הצפון מזרחי, פונה לכיוון רח' חן.
לעותרים זכויות בחלקה 2 בגוש 12462, הנמצאת ברח' הגליל 43 וגובלת בשטח התכנית (להלן: "מגרש העותרים").
3.התכנית הוגשה ביום 22.5.19, ובמקום הבניין הישן, הוצעה בניית שני בניינים בגובה 23 קומות כ"א ובהם 160 יח"ד. לאחר הדיון בתכנית החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן: "הוועדה המקומית") להמליץ בפני הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית כשהיא "מוקטנת" במקצת, כדלקמן:
גובהו של המבנה המזרחי, לא יעלה על 16 קומות ויכלול 4 דירות בקומה; גובהו של המבנה השני יהיה נמוך יותר ויכלול 6 דירות בקומה ; מספר יחידות הדיור לא יעלה על 138 [במקום 160 יח"ד]; בתחום המבנה יוקצה שטח בנוי של מינימום 130 מ"ר+ שטח חצר של כ-250 מ"ר עם כניסה נפרדת מכיוון רח' נתיב חן + חניות שתהיינה צמודות לשטח זה, שיירשמו ע"ש העירייה ועוד. נקבע כי מכפיל הדירות גבוה ביחס לביקושים באזור ולמיקומו של הפרויקט ולכן נדרש להעמידו על מכפיל מקסימלי של 4.3: 1 וששטחי הבנייה יותאמו לכך. כן הוצע שתקן החניה יהיה על פי התקן התקף והמדיניות באזור, שהוא 1.5 : 1.
4.לתכנית הוגשו 13 התנגדויות, אשר נדונו ביום 9.11.20 (בזום) (נספח 2 לעתירה) ובאותו יום התקבלה החלטת הוועדה המחוזית, לפיה הוחלט לאשר את התכנית בתנאים.
אושרה בנייה של 19 קומות, כולל קומת מסחר ובהן 155 יח"ד; תקן החניה הועמד על 1:1; מכפיל הדירות הועמד על 4.8: 1; הקמת שטח ציבורי של 130 מ"ר + חצר + חניות שירשמו ע"ש העירייה, ועוד.
תנאי ראשון לאישור התכנית קבע, כי "סטייה ממספר יחידות הדיור, מס' הקומות וגובה הבניין, תהווה סטייה ניכרת מתכנית".
5.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים החלטתי שלא להתערב בהחלטת יו"ר הוועדה שלא לתת לעותרים רשות להגיש ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית וכן לדחות את כל הטענות בעתירה, למעט הטענה הנוגעת להפחתת מקדם החנייה. ואלה נימוקיי;
6.בטרם אבהיר את נימוקיי אציין, כי ניסוח העתירה מכביד ביותר וכולל טענות אשר, בלשון המעטה, יש לומר כי ראוי היה שלא ייטענו. בפי העותרים טענות כלליות רבות, המנוגדות לדין ולהלכות בית המשפט העליון וחמור מכך - טענות, שלא נתמכו בראיות כלשהן, בדבר שחיתות ומעשי קנוניה, במערכות התכנון ובוועדות.
בנוסף, בפי העותרים טענות שבית משפט זה כלל אינו מוסמך לדון בהן. אביא, להלן, מספר ציטוטים הממחישים דבריי אלה (וקיימים עוד רבים). כך למשל, נטענו טענות בדבר "היעדר ייצוג הולם של האינטרס הציבורי בוועדות התכנון במהלך אישור תכנית..."; "הקלות הבלתי נסבלת של הטעיית ועדות התכנון ע"י יזם ללא כל סנקציה פלילית או כספית או מנהלית"; "מעורבות הציבור במהלך ההליך התכנוני..."; "יחסי קנוניה לכאורה בין לשכת התכנון לבין ועדה מקומית לתכנון ובנייה, על גב וחשבון הציבור והעותרים" ועוד וָעוד (ראו, למשל, סעיף 2 לעתירה). כן נטען כי בתי המשפט לוקים "בתמימות" וכי הם "אינם מודעים למורכבות והיקף מעשי השחיתות בוועדות המחוזיות, מוטב היה כי טרם קביעת הלכות בעניין, בתי המשפט כגורם מנהלי וכשומר סף מטעם הציבור יבקשו חומר עובדתי מיחידת החקירות הארצית להב 433 בנוגע ל'שיטות העבודה' של השחיתות במוסדות התכנון" ממש כך!!! (סעיף 20 לעתירה).
יש להדגיש, כבר כאן, כי רוב הטענות בעתירה מופנות נגד שיקול הדעת התכנוני, בו אין בית המשפט המנהלי נוהג להתערב, ונגד הוראות דין מפורשות, כמו גם נגד פסיקה מחייבת של בית המשפט העליון, תוך שב"כ העותרים מציין במפורש (בהשלמה שהגיש) כי בדעתו "להביא את נסיבות המקרה בפני בית המשפט העליון לשינוי ההלכה המנחה, שכן יו"ר ועדות מחוזיות ולרבות התכנון עושות שימוש לרעה בהלכות אלו..." וגו'.
7.שקלתי, ביני לביני, אם ראוי לדון בעתירה נוכח הלשון המשתלחת, הכוללת יותר מאשר רמז להתנהלות פלילית, בה עשו העותרים שימוש כלפי ממלאי תפקידים ציבוריים, כאמור - ללא שהונחה תשתית עובדתית, כלשהי, לנאמר, אך בסופו של דבר החלטתי לדון בעתירה לגופה ולתת לכך ביטוי בהוצאות.
8.להשלמת התמונה אציין, כי נוכח טענות מהסוג המפורט לעיל, אשר נכללו בעתירה, אפשרתי לעותרים [מכוח סמכותי על פי תקנה 7(א)(4) לתקנות בתי המשפט לעניינים מינהלים (סדרי דין), תשס"א-2000 (להלן: "התקנות")] בהחלטה שניתנה על ידי ביום 31.1.2021, להגיש הודעה משלימה בה "יפרטו, באופן ברור מפורש ומובחן, מהם כל אחד ממעשי השחיתות להם הם טוענים ומהן הראיות עליהן הם מבססים טענותיהם, לגבי כל מעשה ומעשה נטען וכן להגיש כתב עתירה מתוקן שאיננו כולל טענות המנוגדות להלכות מפורשות וידועות" (ההדגשות - במקור).
ההודעה המשלימה אשר הוגשה על ידי העותרים ביום 9.2.21 ובה פירוט נוסף של טענות העותרים, רחוקה מלענות על הדרישות, במלואן.
9.אומר מיד כי אין בדעתי לפרט את כל הטענות, אשר בסעיפים שונים בעתירה (לרבות הסעיפים שנזכרו לעיל) או להתייחס אל כולן, שכן רוב הטענות, מקומן לא יכירן בעתירה על החלטה של הוועדה או של יו"ר הוועדה, בעניין הנדון והעותרים אף לא הצביעו על סמכותו של בית המשפט המנהלי, לדון בטענות כלליות הנוגעות להרכב הוועדה, לכללים ולנוהג, לפיהם נדונים ענייני התכנון, לקביעת נוהל למעורבות הציבור, למדיניות הכללית של לשכות התכנון וכיוצא באלה טענות שנטענו על ידם.
10.בנוסף, העותרים תוקפים בעתירתם, תכניות ישנות, חלקן היסטוריות, אשר הפכו חלוטות, זה מכבר - החלטת רישוי משנת 1959; תכנית חפ/מק/1229; תכנית חפ/1312 אשר אושרה בשנת 1971; תכנית חפ/1864 אשר אושרה בשנת 1989, ואף את תכנית חפ/2000, אשר אושרה בשנת 2019.
אין בדעתי לפרט את הטענות בנוגע לתכניות אלה, או להתייחס אליהן, באשר מדובר בתכניות חלוטות, אשר לא ניתן לטעון נגדן, כעת, בהליך זה, שהרי מדובר בתכניות, שמעמדן הוא כמעמד חיקוק [ראו: עע"מ 6486/10ברגר נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון(25.12.2011)].
לא ניתן לטעון, שנים לאחר אישור התכניות, טענות בדבר "שרץ תכנוני" והכשרתו; בדבר שיקולים זרים ובדבר "להטוטנות תכנונית" בעריכת תכנית ובאישורה וכיוצ"ב טענות, וכאמור - טוב היה לטענות אלה אילו לא היו נטענות.
לאחר עבור 60 שנה, לא ניתן כיום לטעון כל טענה נגד התנהלותה של העירייה או של משרד מהנדס העיר ונגד שיקוליהם בקביעת המדיניות באותם ימים רחוקים או בקידום התכנית. בוודאי שלא ניתן לטעון טענה כה חמורה כ"מזימה" של הרשויות, בהכנת התכנית ובקביעת הוראותיה, במטרה להפעיל לחץ על בעלי החלקות ולכפות עליהם ויתור על שטחים, כפי שטוענים העותרים. בנוסף, טענות בדבר הפעלת לחץ או כפייה באמצעות התכניות הישנות, התיישנו זה מכבר.
הרחבת הטיעונים בעתירה לעומת הטיעונים בהתנגדות
11.עוד אציין כי, גם זאת - בניגוד להלכה המחייבת, העותרים הרבו בטענות אשר לא נטענו על ידם בהתנגדות. נפסק לא אחת כי על עותרים בהליכי תכנון ובנייה "למצות את טענותיהם בהתנגדות ולגבי אותם טעמים שלא נכללו בהתנגדות יש לראות את המערערים כמי שהשלימו והסכימו עמם" - עע"מ 9264/10חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל (30.05.2012). כן ראו בג"ץ 3581/07קלו נ' הועדה הארצית לתשתיות לאומיות (18.4.2010).
לכן - אין מקום לדון בטענות העותרים שלא נטענו בהתנגדות עצמה.
כזו, למשל, היא טענת העותרים לפיה הפרויקט מקנה ליזם תמורה בלתי סבירה - טענה שלא הועלתה בהתנגדות אלא, לראשונה, בעתירה זו ואף כאן היא לא נתמכה בחוות דעת כלשהי, אלא "בחישוב" שערך ב"כ העותרים בגוף העתירה.
דוגמא נוספת היא טענת העותרים שהועלתה על ידם רק לאחר שפרוטוקול הדיון בפני הוועדה המחוזית הוגש לתיק (לפי רשות שניתנה במהלך הדיון) כי הוועדה לא דנה ולא הכריעה במספר נושאים שהעותרים העלו בהתנגדותם וביניהם - התייחסות לטענה לפיה חוות הדעת מטעם היזם נערכה בשנת 2016 לפי שווי של שנת 2015 ולכן איננה רלבנטית להערכת השווי. טענות אלה ניתן היה להעלות בהתנגדות ומשלא הועלו, לא ניתן להעלותן בעתירה.
12.אציין, להלן, חלק מטענות העותרים:
א.שימוש לרעה בהוראות תכנית המתאר, בכך שעל אף הפרויקט בעל מאפייני תמ"א 38, חלקה יחידה, הוא הוגדר כפרויקט התחדשות עירונית/פינוי בינוי, כדי לעשות שימוש בחריג להוראות תכנית המתאר ולצורך קבלת זכויות בנייה מוגדלות.
ב.התכנית פוגעת קשות במקרקעי העותרים על ידי קביעתם כדרך גישה ציבורית לרחוב הגליל, במקום דרכי הגישה שנקבעו בתכנית חפ/1229/ד'.
כן נטען, כי בהימנעות מביטול תכנית חפ/1864 ובהימנעות מביצוע הפקעות וסלילת רחובות נפגעו זכויות העותרים במקרקעי העותרים.
גהעלמת עובדה תכנונית מהותית, על ידי הוועדות, בדבר קיומה של דרך, אשר מחברת בין רח' נתיב חן לבין רח' הגליל, שמעולם לא נסללה. נטען כי מדובר בדרך אשר צמודה לחלקה 134 (מושא התכנית), אשר הופקעה לטובת העירייה, ללא ביצוע הפקעות מתבקשות בחלקות 131 ו- 132. נטען כי עובדה זו הועלמה על ידי לשכות התכנון (המקומית והמחוזית) כדי לאשר את התכנית על חשבון מקרקעי העותרים, אגב קנוניה בין מוסדות התכנון.
ד.התכנית נוגדת את הוראות תכנית המתאר חפ/2000, אשר אושרה בחודש 3/2019, בגובה הבניינים, במספר יחידות הדיור, במספר הקומות, באחוזי הבנייה ובחובה לערוך תכנית אב לשכונה. נטען, כי כדי להתגבר על סתירות אלה, הוגדרה התכנית כתכנית פינוי-בינוי וזו העניקה ליזם (ולא לדיירים) את הזכויות המוגדלות.
נטען, כי הגדרת הפרויקט כפרויקט התחדשות עירונית, יוצרת אנרכיה תכנונית וחוסר וודאות במרחב התכנוני של העיר, שכן כל בעל חלקה עם בית ישן יוכל להגדירה כפרויקט התחדשות עירונית ולקבל אחוזי בנייה מופרזים.
ה.סטייה ניכרת מתכנית המתאר - לא יעלה על הדעת שהפרויקט יסטה מתכנית המתאר הכוללנית של עיריית חיפה, אשר אושרה לאחר עשרות שנים ואשר קובעת קווי מתאר תכנוניים.
ו.כן נטען כי הוועדה המחוזית נסוגה, משיקולים לא ברורים, מדרישות תכנוניות של הוועדה המקומית ובכללן - גובה הבניינים, הצפיפות, תקן החניה ועוד וכי הכול נעשה בניגוד לאינטרס הציבורי ולטובת הציבור ולתועלת היזם, דווקא, אשר רווחיו עולים בהרבה על המקובל והראוי.
דיון והכרעה
דיון בהחלטת יו"ר הוועדה שלא לתת לעותרים זכות ערר
13.בעניין זה תוקפים העותרים קשות, את סעיף 110 לחוק התכנון והבנייה, בטענה שהוא "אחד הסעיפים המושחתים והמשחיתים את מוסדות התכנון ויחידי מוסדות התכנון" שעה שהם מונעים "מסיבות לא ברורות", זכות ערעור "מהגורם העיקרי להחלטת מוסד התכנון (המתנגד שהתנגדותו נדחתה".
הכיצד מועלית, בעתירה מנהלית, טענה שכזו נגד חוק שחוקק על ידי הכנסת - לא אבין ואינני רואה כל צורך להתייחס אליה.
14.לעצם דחיית הבקשה על ידי יו"ר הוועדה לתת הסכמה להגשת ערר למועצה הארצית נטען, כי יו"ר הוועדה עשה שימוש בכוחו, בסמכותו ובדין הרלבנטי כדי למנוע חשיפת מחדלים, שיקולים זרים ופגמים בהתנהלות לשכת התכנון.
נטען כי התכנית אושרה על בסיס כלכלי ולא תכנוני, כי יו"ר הוועדה מצוי בניגוד עניינים מהותי וכי החלטתו לא נומקה כראוי.
15.אני דוחה טענות אלה מכל וכל; אינני רואה כל פסול בהחלטת יו"ר הוועדה שלא לתת לעותרים רשות ערר, על פי סעיף 110(א) לחוק התכנון והבנייה.
הסעיף אמנם אינו מציין מתי ובאילו עניינים ייתן יו"ר הוועדה רשות להגיש ערר ומה צריכים להיות שיקוליו, אך בית המשפט העליון הבהיר, במספר רב של פסקי דין, כי הסעיף מהווה "חלק ממגמה כללית רחבה יותר בחוק ליצור גופי ערר שהם חלק מהמנגנון המינהלי, שתכליתם לקיים ביקורת פנימית על מעשי הרשות המינהלית", במטרה להפחית את העומס המוטל על בתי-המשפט; להביא ליישוב מהיר ויעיל של המחלוקות המתגלעות בין הפרט לרשות המינהלית ולאפשר "קיומה של בדיקה שנייה - רחבה, יסודית ומקצועית, של החלטות הרשות" וכן לטפח יחסים תקינים בין האזרח לשלטון - עע"מ 3663/02ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים פ"ד נז(2), 882 (13.03.2003) (להלן: "עניין עין כרם").
מוסיף בית המשפט בעניין עין כרם ומצטט דברים שנאמרו על ידי כב' השו' א' לוי בע"א 6365/00 בר אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניייה, מחוז צפון (26.03.2002) (להלן: "עניין בר אור") אשר קבע, כי "נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה הן של יושבי-ראש הוועדות המחוזיות הן של בתי-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהם מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית, ויהיה ניתן להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יושב-ראש הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה" (ההדגשות אינן במקור).
גם לאחר "שהצטבר ניסיון" נותרה הלכה זו על מכונה, כפי שעולה מפסקי דין רבים וביניהם: עע"מ 5839/06אלפרד בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, (25.9.2008); עע"מ 5239/09אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז, (16.9.2009);עע"מ 2109/12זאהי אגבריה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, (21.11.2013);עע"מ 5937/14אניאט ו נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פסקה 22 (19.7.2015)).עע"מ 5232/18חברת אנרג'קס אנרגיות מתחדשות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון(23.2.2020).
16.התנגדותם של העותרים נוגעת לפרויקט אחד של התחדשות עירונית שהוא פרויקט "מקומי" ומבוססת על הנסיבות הספציפיות של מקרה זה. על אף מאמציהם של העותרים לשוות לכך נופך רחב יותר, לא ניתן לראות באישור התכנית עניין עקרוני שיש לו השלכות רוחב, או שהוא בעל רגישות ציבורית מיוחדת או נתון למחלוקת ציבורית קשה. כאמור - מדובר בעניין מקומי, הנוגע לבעלי הזכויות בקרקע ולא מעבר לכך.
17.לפיכך, אני דוחה את העתירה על החלטת יו"ר הוועדה.
דיון בעתירה על החלטת הוועדה המחוזית
18.אומר, תחילה, כי אינני רואה כל פסול בהגדרת מבנה ישן כפרויקט להתחדשות עירונית. תמ"א 38 (להלן: "התמ"א"), חלה, כאמור בסעיף 4 לפרק א' על מבנים קיימים, ישנים, אשר יש צורך לחזקם מפני רעידות אדמה ושיקול הדעת על אילו המבנים להחילה ובאיזה היקף (בהתאם לטיפוסים השונים של המבנים המוגדרים בה) מסור בידי הוועדה.
גם טענת העותרים לפיה הוועדה עושה שימוש לרעה בתמ"א אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיה המפורשות של התמ"א, אשר קובעות כי: "תכנית זו גוברת על כל התכניות האחרות בנושאים בהם היא עוסקת, אלא אם נאמר בה אחרת. בהיתר בנייה מכוח תכנית זו, רשאית ועדה מקומית להתיר מספר יחידות דיור, הגבוה מהקבוע בתכניות החלות על המגרש" (סעיף 6 לפרק א').
סעיף 6.5 לפרק א' קובע: "תוספות בנייה או הריסת מבנה והקמתו מחדש מכוח תכנית זו, העומדות בסתירה להגבלות בנייה שנקבעו בתכנית מתאר מחוזית, תהיינה טעונות אישור הוועדה המחוזית הנוגעת בדבר".
העותרים לא הצביעו על סעיף כלשהו בתמ"א לפיו הפרויקט מנוגד לאמור בה ומדובר בתכנית הנמצאת במסגרת סמכויות האישור של הוועדה המחוזית.
19.הלכה ידועה היא, כי בית המשפט המנהלי אינו משמש מוסד תכנון-על ואינו מתערב בשיקולים תכנוניים של רשויות התכנון. הוא מצמצם את התערבותו בהחלטות רשויות התכנון, המבוססות על שיקולים תכנוניים, אלא אם כן נפלו בהן פגמים משפטיים היורדים לשורשו של עניין. "כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות" - עע"מ 2418/05מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים (24.11.2005) (שם, פסקה 9). כן ראו: עע"מ 6937/11הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' שטרית, (19.2.2013);בג"ץ 6572/13ברקאי נ' שר הפנים, (1.10.2014).
20.עיקר טענות העותרים בעתירתם, מופנות נגד שיקולים תכנוניים, המסורים בידי רשויות התכנון ובענייננו - בידי הוועדה המחוזית ויש לדחותן.
לא כך הדבר לגבי תקן החנייה;
21.עיון בהמלצות הוועדה המקומית, בהתנגדות שהגישו העותרים, בפרוטוקול הדיון (שהומצא, ברשות, לאחר הדיון בעתירה) ובהחלטת הוועדה המחוזית, מעלה כי מדובר בתכנית אשר סוטה מהתכנית הכוללנית בגובה הבניינים ובמספר יחידות הדיור ולמעשה - אישרה צפיפות מעל למקובל בעיר חיפה וזאת - תוך הפחתה משמעותית בתקן החנייה.
הוועדה ערה לכך שמספר הקומות ויחידות הדיור והצפיפות הנגזרת מכך, מהווים סטייה ניכרת מתכנית, אך לטענתה, לצפיפות יתרון בכך שהיא "מאפשרת לאוכלוסייה ליהנות משירותים שונים שקיומם מותנה בספי כניסה גבוהים...". ספק בעיניי אם הדבר נכון מבחינה תכנונית, אך לא אמיר את שיקול דעתי, בעניין זה, בשיקול דעת הוועדה המחוזית.
22.מנגד - נימוקיה של הוועדה להפחתת תקן החנייה אינם יכולים לעמוד; בעניין זה השיבה הוועדה, להתנגדות העותרים, כי "לאזור נערכת תכנית אסטרטגית שבוחנת בין השאר את מערך התחבורה ושטחי הציבור באזור לרבות שיפור מערך התחבורה הציבורית" (סעיף 1.4 להחלטה, בעמ' 6).
לעניין תקן החנייה יש להפנות גם לתשובת הוועדה בסעיף 1.10. להחלטה (בעמ' 7) שם הוסיפה הוועדה על אשר נכתב בסעיף 1.4 וכתבה, כי פיתוח התחבורה הציבורית יהיה באחריות עיריית חיפה ומשרד התחבורה וכן, כי יועצת התנועה של הוועדה המחוזית ציינה כי "לתוספת כלי הרכב בכמות כזו לא נדרשת בדיקה תחבורתית נוספת". שתי תשובות אלה אינן עולות בקנה אחד; הכיצד ניתן לקבוע כך, שעה שבחינת מערך התחבורה באזור, נעשית במסגרת תכנית אסטרטגית, אשר עריכתה טרם הסתיימה?
זאת ועוד - בסעיף 1.11 להחלטה (עמ' 8) ניתנות תשובות נוספות ובכללן: "מדיניות הוועדה המחוזית הינה הקטנת מקומות החנייה באזורים המשורתים או שישורתו היטב על ידי תחבורה ציבורית, שכאמור, שיפורה יהיה באחריות עיריית חיפה ומשרד התחבורה". כן נכתב, כי "בכל מקרה, התכנית מציעה מקום חניה לכל יחידת דיור במקום 32 דירות קיימות ללא חניה, כך שלכל הדירות תהיה חניה בהתאם לתקן החניה התקף".
23.לא כך הדבר;
חניה אחת בלבד לכל דירה איננה בהתאם לתקן החנייה התקף, העומד על חנייה וחצי לכל דירה. בעובדה של-32 הדירות שהיו בבניין הישן לא היו כלל מקומות חנייה אין ולא כלום. מאחר שהבניין נבנה בשנות ה-60, לא נבנו עבורו מקומות חנייה, אולם מאז האזור התפתח, כמות כלי הרכב גדלה משמעותית ונוצרה מצוקת חנייה, עליה איש אינו חולק.
גם ללא חוות דעת תחבורתית וללא מומחיות מיוחדת, ניתן לדעת בבירור, כי הגדלת מספר יחידות הדיור מ- 32 יח"ד קטנות ל- 155 יח"ד, שרובן אינן קטנות (כולל שטחי מסחר) תיצור, מטבע הדברים, מחסור חמור ביותר במקומות חנייה.
24.לא מצאתי בנימוקי הוועדה המחוזית, נימוק משביע רצון להפחתת תקן החנייה, בפרט נוכח הגדלת מספר הקומות בבניינים והצפיפות הנגזרת מכך. תשובת הוועדה המחוזית, לפיה יש לשפר את התחבורה הציבורית, איננה מהווה נימוק ראוי, בפרט נוכח דרישתה המקורית של הוועדה המקומית למקדם חניה של 1.5 חניות לכל יח"ד.
גם לא מצאתי בעמדת הוועדה המקומית, כפי שהיא באה לידי ביטוי בדיון בתכנית, נימוק לוויתורה על דרישתה המקורית, לעמידה בתקן החנייה התקף. בסיום ההחלטה נכתב, שמהנדס העיר נכון להסיר את התנגדותו בתנאי שלהוראות התכנית יתווסף סעיף לפיו: "בניית השטח הציבורי, החצר, החניות הצמודות לשטח הציבורי, דרכי הגישה אליהם ומסירתם לידי העירייה, בהתאם להיתר הבנייה, יהיה תנאי למתן היתר איכלוס למבנה שני בתכנית" וכי "לאור האמור יתרת טענות מהנדס העיר מבוטלות". אין כל נימוק המסביר כיצד ומדוע הסכים מהנדס העיר להפחתה כה משמעותית של תקן החניה (מ- 1.5, לחניה אחת לכל יח"ד).
בעניין זה חשוב לציין ולהדגיש, כי במקרה אחר שהובא על ידי העותרים - חפ/558/ד - התקבלה התנגדות להפחתת תקן החניה של 1.5 מקומות לכל יח"ד. הכיצד, אם כן, לא התקבלה אותה התנגדות גם במקרה דנן?
25.גם אם צפיפות הדיור מסורה לשיקול הדעת התכנוני של הוועדה ולא ניתן לראות בה, כשלעצמה, חריגה קיצונית ממתחם הסבירות אשר מצדיקה התערבות, לא כך הדבר בנוגע להפחתת תקן החניה;
אמנם, הוועדה המחוזית רשאית לאשר סטייה ניכרת, אך נראה כי בנימוקיה היא התייחסה לכל פרמטר בנפרד וספק אם נתנה דעתה לראייה הכוללת המצטברת, של הפרמטרים שאושרו - חלקם, כאמור, בניגוד להמלצת הוועדה המקומית.
סיכום
26.בנסיבות שתוארו לעיל, ובכללן - הצפיפות החריגה לעיר חיפה, שנגרמה בשל הגדלת מספר הקומות ומספר יחידות הדיור, בסטייה ניכרת מתכנית, לוקה הפחתת תקן החנייה בחוסר סבירות קיצוני, המצדיק התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים.
זאת, במיוחד לאור כך שטרם הושלמה בחינת מערך התחבורה באזור, אשר נבחן במסגרת התכנית האסטרטגית ולאור כך שהתנגדות שהוגשה לתכנית אחרת באזור, בעניין תקן החנייה, התקבלה, כמפורט לעיל.
27.לפיכך, אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית, על מנת שתדון בתיקון התכנית באופן שמקדם החנייה יועמד על 1.5 חניות, לכל יח"ד וזאת - בין על ידי הקטנת מספר הקומות ו/או יחידות הדיור ובין בדרך אחרת, בהתאם לשיקול דעתה המקצועי.
28.מאחר שרוב העתירה נדחה ואף משום האמור בסעיף 7 לעיל, אני מחייבת את העותרים לשלם לכל אחד מהמשיבים 1+2; 3; 4, הוצאות העתירה בסך 10,000 ₪ [סה"כ - 30,000 ₪).
ההוצאות ישולמו בתוך 30 ימים מקבלת פסק דין זה אצל ב"כ העותרים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, ג' תשרי תשפ"ב, 09 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.
