רבין נ' ועדת משנה לתכנון ובניה עיריית תל אביב ואח'

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר וועדת המשנה לתכנון ובנייה, לאשר היתר להריסה ובנייה, התואם את תכנית רובע 4 בתל אביב.

רקע בתמצית

עניינו של הערעור דנן בבית משותף שהוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת, והמצוי ברחוב ליסין 7-13 בתל אביב, גוש 6213 חלקה 841. המבנה הינו בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ומרתפים, ובנויות בו 27 יחידות דיור ב-4 אגפים/בניינים המחוברים יחדיו ב"זיגזג" (להלן: "המבנה").

המערער הינו אחד מיוזמי הקמת המבנה ועד היום הינו הבעלים של אחת מיחידות הדיור במבנה. המשיבים 4-35 הינם הבעלים ביחידות הדיור האחרות במבנה (להלן: "הבעלים הנוספים"). תכנית המתאר החלה על המקרקעין בהם מצוי המבנה הינה תכנית 3729א – רובע 4 (להלן: "התוכנית" או "תוכנית רובע 4")

המשיבה 3, אורבניקה ייזום ובנייה (1994) בע"מ (להלן גם: "היזם"), הגישה בקשה להיתר להריסת המבנה הקיים ולהקמת בניין מגורים חדש במקומו. בתחילה, בקשת ההיתר כללה בקשה לחריגה ממספר הקומות המותר בתוכנית והקלה מקו בניין, והוגשו לה התנגדויות. לאחר קבלת חוו"ד שלילית של מהנדס הוועדה המקומית בדבר ההקלות המבוקשות, תוקנה בקשת ההיתר כך שהיא תהיה תואמת לתוכנית החלה.

ביום 21.1.2021 החליטה ועדה המשנה לתכנון ובנייה לאשר את בקשת ההיתר המתוקנת להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש, לצורך חיזוק נגד רעידת אדמה. המבנה החדש שאושר מורכב משני אגפים המחוברים בקומת הלובי, בני 8 קומות לכל אגף, ובסך הכול 69 יחידות דיור.

המערער ושני דיירים נוספים לא השלימו עם החלטת ועדת המשנה לאשר את בקשת ההיתר, והגישו ערר לוועדת הערר. כעולה מפרוטוקול הדיון, בערר נטענו שתי טענות מרכזיות – האחת, שאין ליזם את הסכמת רוב בעלי הזכויות במבנה. בהקשר זה נטען כי היזם לא הציג את החתימות הדרושות לקבלת היתר ושטענות המתנגדים בעניין זה לא התבררו די הצורך בוועדת המשנה; השנייה, שעל פי סעיף 6 לתוכנית רובע 4, נדרש שהתכנון יעשה בהתאמה למרקם הקיים הבנוי בסביבה. נטען שהמבנה החדש מצוי במגרש מיוחד בגדול של 2.5 דונם, המצוי ברחוב צדי, ושהבינוי המבוקש אינו תואם את הסביבה.

ביום 1.7.2021 דחתה ועדת הערר את הערר על הסף בהיעדר זכות ערר. נקבע, כי המקור לזכות הערר על החלטת הוועדה המקומית בנושא היתרי הבניה מצוי בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"). נקבע כי על פי סעיף זה, זכות הערר קמה במקרה של דחיית התנגדות שהוגשה לפי סעיף 149(3) לחוק, שעניינו התנגדות המוגשת בעקבות פרסום הקלה או שימוש חורג, ואם סעיף 152 לחוק אינו חל, אין מקור אחר המקים לעורר זכות ערר. נקבע כי במקרה דנן, מבקשת ההיתר לא נדרשה להקלות, כי בקשת ההיתר תואמת את הוראות התוכנית החלה על המקרקעין, ועל כן אין לעורר המתנגד זכות ערר.

עוד נקבע כי אין מדובר במקרה בו הבקשה נוגדת תכנית, שהוכר בפסיקה כמקרה המקנה זכות ערר. נקבע כי בערר הועלו שתי טענות – אחת קניינית הנוגעת להעדר הסכמות. לגבי טענה זו נקבע כי טענות אלו נטענו ללא תשתית עובדתית מינימלית, כי הוועדה המקומית אישרה שהוצגו ההסכמות הנדרשות – ואין הצדקה להתערב בעניין זה. מכל מקום נקבע כי טענות קנייניות אינן מקנות זכות ערר וכי וועדת הערר אינה הערכאה המוסמכת לדון בטענות מסוג זה; הטענה השנייה הייתה כי התכנון המבוקש אינו תואם למרקם הקיים, בניגוד לנדרש על פי סעיפים 6.2 ו-6.5 לתוכנית רובע 4. בהקשר זה, ועדת הערר קבעה כי הטענה שהתכנון המבוקש אינו תואם למרקם הקיים דינה דחייה. נקבע כי הבניין הקיים בנוי ממספר אגפים שלכל אחד גרעין נפרד אך הם מחוברים ביניהם, ואין מדובר בבניינים נפרדים שקיימים ביניהם מרווחים שהם חלק מהמרקם הקיים. כיוון שהבינוי המבוקש אף הוא כולל מספר אגפים שחלקם מחוברים, הבינוי המבוקש תואם את המרקם הקיים כיום. נקבע כי לו היה מדובר בבניינים נפרדים ועצמאיים והיה מבוקש לחברם ולבטל את המרווחים ביניהם, הרי שיתכן וניתן היה לסבור שהמרקם המבוקש אינו תואם את הקיים, אך אין זה המקרה. ועדת הערר עמדה על כך שתוכנית רובע 4 אינה קובעת כי הבינוי החדש יהיה זהה לקיים, אלא יתאים לו – ובמקרה דנן הבינוי המבוקש תואם את הקיים, ועל כן אין מדובר בבינוי המהווה סטייה מתוכנית רובע 4. עוד הובהר כי הבינוי המבוקש תואם את המרקם הצפוי בסביבה, כיוון שהוא תואם להוראות תכנית רובע 4, המתירות בסביבה בנייה של 6 קומות מלאות ומעליהן 2 קומות חלקיות – כפי הבקשה שאושרה, וכי בסביבת הבניין ייבנו בעתיד בניינים בגובה זהה ואף גבוהים יותר.

ביום 14.11.2021 הגיש המערער "כתב ערר" לבית משפט זה כשוועדת המשנה היא המשיבה הראשונה בערר, ונפתח תיק "ערעור מנהלי" בהתאם. המערער טען כי אין ליזם את הרוב הדרוש מבין בעלי הזכויות לצורך מתן ההיתר; כי לא נדרש לבניין חיזוק נגד רעידת אדמה, וככל שנדרש חיזוק אין חובה להרוס את המבנה וניתן לחזקו ללא הריסה; כי קבלת בקשת ההיתר תפגע במרקם המגורים הקיים. בהקשר זה נטען שכיום המבנה הוא בעל 4 כיווני אוויר, טבול בירוק, עם מדשאה גדולה, עצים, חמצן ואור שמש, וכי הבניין החדש יפגע בכל אלה, וועדת הערר לא התייחסה לטענה בדבר ייחודיות המגרש.

ועדת הערר טענה כי ההליך הנכון הוא עתירה ולא ערעור; כי החלטת ועדת הערר ניתנה בחודש יולי ולכן ההליך נגוע בשיהוי רב; וכי לא נפל כל פגם מנהלי בהחלטת ועדת הערר, שנתנה החלטה סבירה ומנומקת.

הוועדה המקומית טענה, בדומה לוועדת הערר, כי המערער הגיש הליך שגוי, כי ההליך נגוע בשיהוי ועמדה בין היתר על כך שהגשת הערר לוועדת הערר על אף שלא הייתה למערער זכות ערר, עיכבה את קבלת ההיתר בחצי שנה. עוד הוסיפה הוועדה המקומית כי המערער לא צירף להליך צדדים רלוונטיים ובהם היזם ויתר בעלי הזכויות במבנה. לגופו של עניין, הוועדה המקומית טענה כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, שעשתה ניתוח מקצועי ומפורט וקבעה כי הבקשה להיתר תואמת תכנית ומכאן שאין זכות ערר, כי הבינוי המבוקש תואם לבינוי הקיים ולמרקם הצפוי בסביבה וכי אין זכות ערר בטענות קנייניות.

היזם טען אף הוא לשיהוי, להליך שגוי ולהעדר פגם בהחלטת ועדת הערר. עוד הוסיף וטען כי מדובר במתנגד שיטתי וחסר תום לב, שממרומי גילו וללא ייצוג מגיש שוב ושוב הליכי סרק הזויים שמסתיימים בדחייה, תוך גרימת נזקים כספיים ובזבוז זמן שיפוטי יקר. נטען כי למעלה מ-89% מבעלי הדירות במבנה הקיים (24 מתוך 27) התקשרו עם היזם בהסכם לביצוע הפרויקט, אך המערער מזה שנים ארוכות עושה כל שניתן על מנת לסכל את הפרויקט, תוך ניצול בוטה ושיטתי של הליכים משפטיים. היזם עמד על זכותם של יתר בעלי הדירות לממש את רצונם וזכותם בדין להוציא לפועל פרויקט נחוץ ולקבל דירות חדשות וממוגנות נגד רעידת אדמה.

דיון והכרעה

לאחר עיון בכלל טענות הצדדים ולאחר שקיימתי דיון בהליך, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות.

ראשית, יש ממש בטענת המשיבים כי נפלה טעות בסוג ההליך שהוגש על ידי המערער. בעניינו, המערער מבקש לתקוף את החלטת ועדת הערר שדחתה את עררו ואישרה את החלטת הוועדה המקומית לתן היתר הריסה ובנייה למבנה. תקיפה כזו נעשית בדרך של הגשת עתירה מנהלית ולא ערעור מינהלי (ר' פרט 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000). בהינתן שאין זכות ערעור ובהעדר עתירה – דין ההליך דחייה. אציין כי אילו זה היה מחדלו היחיד של המערער, ובפרט שאינו מיוצג, הייתי נוטה שלא לראות בכך פגם היורד לשורשו של ההליך, שכן בסיכומו של יום מדובר בהליך שנמצא בראשיתו ובאותם צדדים ובאותו מותב ולא מן הנמנע שניתן היה להסדיר את סיווג ההליך (ר' פסק דיני בעמ"נ (מינהליים ת"א) 19078-09-15 פרחי נ' מנהל הארנונה עיריית תל אביב, פסקה 40 (14.08.2017)). כך גם לעניין העדר צירופם של היזם ויתר בעלי הזכויות – פגם שתוקן בעקבות החלטת בית המשפט וזכותם לא נפגעה, אך יש בכך כדי להעיב על התנהלות המערער.

שנית, המערער הגיש את ההליך בחלוף המועד הקבוע בחוק בתי משפט לעניינים מנהליים. החלטת ועדת הערר ניתנה ביום 1.7.2021. עם זאת, ההליך הוגש רק ביום 14.11.2021. כידוע, ערעור מנהלי ועתירה מנהלית יש להגיש בתוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה (תקנות 3 ו-23 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000). משלא עמד המערער במועד זה, ההליך נדון לסילוק על הסף. יצוין כי ככל שמדובר בערעור, היה על המערער להציג טעמים מיוחדים להארכת מועד (ר' תקנה 38 לתקנות), והוא לא עשה כן. ככל שמדובר בעתירה, לא יכולה להיות מחלוקת כי קיים שיהוי אובייקטיבי. כמו כן, כעולה מטענות היזם והוועדה המקומית – מדובר בבקשה להיתר שאושרה כבר בחודש ינואר 2021, וההליכים בהם נוקט המערער מעכבים את הפרויקט ומונעים מיתר בעלי הדירות במבנה לממש את זכותם הקניינית, מכאן יש גם שיהוי סובייקטיבי. לבסוף, לאור אופי הסכסוך שהוא אישי-פרטני שמתמקד ברצונו של המערער שלא להוציא לפועל פרויקט הריסה ובנייה במבנה, אין מדובר במקרה בו שלטון החוק מצדיק דחיית טענת השיהוי.

שלישית, גם לגופו של עניין ההליך נדון לדחייה. אשר לטענות הקנייניות אין זה המקום לבררן – לא בפני ועדת הערר ולא בפניי. מכל מקום, טענות אלו נטענו בעלמא על ידי המערער כך שאין גם אפשרות לבררן; אשר לטענות התכנוניות, ועדות התכנון מצאו כי מדובר בבקשה להיתר התואמת את תכנית רובע 4. מדובר בהחלטה מקצועית והמערער לא הרים את הנטל להוכיח כי על ביהמ"ש המנהלי להתערב בה. הטענה היחידה של המערער בהקשר זה היא שהבינוי החדש אינו תואם את הבינוי הקיים. טענה זו נדונה לגופה בוועדת הערר, נדחתה וטעמי הדחייה מקובלים עלי ובוודאי שאינם חורגים ממתחם הסבירות. עם כל ההבנה לרצונו של המערער שלא לפגוע במבנה הקיים אותו הקים, טענותיו הן טענות רגשיות ולא תכנוניות (המערער מבקש שלא למחוק את האנדרטה לפעולתם של היזמים המקוריים עבור בצע כסף). בית המשפט מבין לליבו וכן את מצוקתו של המערער, שבגיל 103 יאלץ להיפרד מדירת מגוריו בעשרות השנים האחרונות, להעביר את מרכז חייו ואת חפציו למקום מגורים אחר ולראות את המבנה שהקים ואת סביבתו הקרובה נהרסים ומשנים את פניהם. ברם, טענות אלו אין בהם כדי למנוע מהיזם ויתר מבעלי הדירות לממש את זכותם להקים בניין חדש, התואם את התוכנית החלה.

סוף דבר

הערעור נדחה.

לנוכח נסיבותיו האישיות של המערער, מצאתי שלא לחייב העותר בהוצאות המשיבים. יחד עם זאת, ככל ויוגש הליך משפטי נוסף על ידו בכוונה למנוע את קידום הפרויקט הוא ישא בהוצאות המשיבה 3 והמשיבים 4-36 בסך 20,000 ₪ לכל קבוצת משיבים (סה"כ 40,000 ₪). אין צו להוצאות כלפי המשיבות 1-2.

ניתן היום, כ"ז שבט תשפ"ב, 29 ינואר 2022, בהעדר הצדדים.