פלוני נ' אלמונית

התובע [ להלן : " פלוני"] היה הבעלים של 503.5 מ"ר בהרצליה, הידועים כחלק מגוש 6672 חלקה 72 [ להלן : " המקרקעין"].

ב-3.2.16 נחתם הסכם מכר, על פיו מכר פלוני את זכויותיו לנתבעים [ להלן: " בני הזוג ד'"] בתמורה ל- 480,000 ₪ [ הסכם המכר - נספח ד' לכתב תביעה ].

בו ביום, כשעתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם, הוחתם פלוני על הסכם מתקן, אשר הודפס ע"י י' ד' בביתו, על פיו הופחתה התמורה מ-480,000 ₪ ל-200,866 ₪ [ 100,000 ₪ שישולמו לפלוני ו-100,866 ₪ ששולמו למס שבח מקרקעין בגין מס שבח שחל על פלוני כמוכר [ראו מוצג נ/13]. ההסכם המתקן - מוצג נ/11.

שמאי ביהמ"ש קבע בחוות דעתו, ששווי השוק של המקרקעין שנמכרו נכון ליום העסקה היה 896,230 ₪.

ב-12.6.17 הועברו הזכויות במרשם המקרקעין ע"ש בני הזוג ד'.

ב-28.9.17 הועברה התמורה בסך 100,000 ₪ לפלוני.

ב-6.3.18 נפגש קרוב משפחה של פלוני, יצחק אייזן, עם ע' ד', בנוכחות פלוני, כדי להבין את מה שארע בעסקה [ תמליל השיחה – מוצג יז' למוצגי התובע].

ב-13.3.18 ניתנה הודעת ביטול להסכם ע"י פרקליט פלוני [נספחים יח' ו-יט' למוצגי התובע], ובסעיף 13 להודעת הביטול נטען שעשקו את פלוני.

פלוני עתר בתביעה להצהיר על בטלות ההסכם. עיקר טענתו היא טענת עושק.

בני הזוג ד' הגישו תביעה שכנגד בסך 245,000 ₪ .

בתביעה שכנגד תבעו בני הזוג ד' לחייב את פלוני בסך 45,000 ₪ - פיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם. לטענתם, ההפרה היא בכך שהוגשה תביעה לביטול ההסכם [ עמ' 8 לפרוטוקול שורה 10].

עוד עתרו בני הזוג ד' לחייב את זאב – בנו של פלוני, בפיצוי בסך 100,000 ₪ בגין גרם הפרת חוזה, באשר לטענתם הוא התערב בחוזה שנחתם בין אביו לבין בני הזוג ד' "ופעל לגרום לביטולו של ההסכם" [סעיף 21 לתביעה שכנגד].

עוד תבעו בני הזוג ד' לחייב את פלוני לשלם פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין לשון הרע. לטענתם, מכתב פרקליט פלוני מ-15.4.18 לפרקליטם הינו בגדר לשון הרע [ המכתב - נספח כג' למוצגי התובע ].

כדי להבין את השתלשלות הדברים נציין : ב-13.3.18 שלח פרקליט פלוני לפרקליט ד' הודעה על ביטול הסכם המכר. ב-11.4.18 השיב פרקליט ד' במכתב לפרקליט פלוני, והמכתב נשוא תביעת לשון הרע מ-15.4.18 הינו מכתב תשובה של פרקליט פלוני למכתבו של פרקליט ד' מ-11.4.18.

במהלך בירור התביעות מונה לפלוני אפוטרופוס לדין, לאחר שמומחה ביהמ"ש , הפסיכיאטר ד"ר פלדינגר, קבע בחוות דעתו שיש למנות לפלוני אפוטרופוס לדין לצורך ניהול התביעה, ושבמצבו הקוגניטיבי לא ניתן להעידו ולא ניתן להפיק תועלת מעדותו.

הפסיכיאטר ד"ר פלדינגר העיד בעמ' 37 לפרוטוקול, שורות 10-11 : " הוא [פלוני – י.ג.] מספיק דמנטי בכדי שלא יוכל להופיע ולהיחקר".

הונחו בפני ביהמ"ש ראיות למכביר, שיש להורות על ביטול עסקת המכר מ-3.2.16 בעילה של עושק, ולדחות את התביעה שכנגד.

סעיף 18 לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג -1973 מורה : " מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני ... את ... חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל , רשאי לבטל את החוזה".

ברע"א 617/08 מלון עדן נהריה נ' יוסף קסל תקדין עליון 2014[3] 12581, בסעיף 38 לפסק הדין אמר כב' השופט מלצר :

" הובעה בספרות העמדה שלפיה במקרים קיצוניים של חוסר הגינות בתנאי החוזה יש לפרש את המושג... "חוסר ניסיון" בצורה ליברלית ולכלול בו אף תמימות , חוסר הבנה או חוסר התמצאות".

לעילת העושק בדיני חוזים, ראו גם : ע"א 403/86 סאסי נ' קיקאין פ"ד לו(1) 763, 767; ע"א 3156/98 בן ישי נ' וינגרטן פ"ד נה(1) 939.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן :

ראשית, במועד עריכת העסקה ב-3.2.16 היה פלוני בגיל 78 [ ראו הודעת הצדדים בעמ' 4 לפרוטוקול שורה 16].

מקום מושבו הקבוע של פלוני בארה"ב . פלוני, שהינו תושב חוץ, הגיע בגפו 

לישיבת המו"מ, לחתימת הסכם במשרד עורכת הדין שבחרה ע' ד', ולחתימת ההסכם המתקן בלובי המלון - שנערכו כולם באותו יום בחיפה, בסמוך לבית בני הזוג ד' ולמשרד עורכת הדין.

בכל 3 השלבים הנ"ל, שנערכו ב-3.2.16 בחיפה, פלוני לא היה מיוצג ע"י פרקליט מטעמו, ולא נכח עמו בן משפחתו. 

י' ד', בעלה של ע' ד' , העיד בחקירתו : " ש. נפגשתם קודם בבית הקפה ביגה ב-3.2 [ 3.2.16 – י.ג.], ולא הלכתם ישירות למשרד עורכת הדין יחד איתו ? ת. כי בשיחה בבית הקפה אנחנו רצינו לנהל מו"מ על המחיר... בסוף השיחה בביגה [ בבית הקפה – י.ג.] אנחנו סיכמנו שאנחנו נרכוש ממנו את המגרש במחיר של 480,000 ₪ " [עמ' 141 לפרוטוקול שורות 8-17]; " ש. ואז הלכתם לעורכת הדין? ת. אז הלכנו לעורכת הדין [ בתום הפגישה בבית הקפה – י.ג.] " [ עמ' 141 לפרוטוקול שורות 19-20]; " ש. הייתם בבית מלון דן כרמל [ בלובי של המלון – י.ג.], כמה זמן אחרי שהסתיימה הפגישה אצל עורכת הדין [ במסגרתה נחתם הסכם המכר – י.ג.] ? ת. אני מניח ששעה וחצי" [עמ' 142 לפרוטוקול שורות 18-20]; " ש. המלון דן כרמל זה ליד המשרד של עורכת הדין [שערכה את הסכם המכר – י.ג.] ? ת. זה ליד המשרד של עורכת הדין" [עמ' 142 שורות 28-29]; " ש. עורכת הדין ידעה על התוספת להסכם שנחתם במלון [שבה התמורה הופחתה מ-480,000 ₪ ל-200,866 ₪ - י.ג.]? ת. היא לא ידעה על זה. זה אנחנו חתמנו בינינו... ש. ... לאחר מעשה, שנחתם [ההסכם המתקן – י.ג.] הודעתם לעורכת הדין או עורכת הדין ידעה מזה? ת. לא. אנחנו לא הודענו לה " [ עמ' 146 לפרוטוקול שורות 12-16]; " אני רשמתי את תוכן הדברים [של ההסכם המתקן – י.ג.] ... במלון... אני הצעתו לו מכיוון שאנחנו גרים בקרבת מקום... אני הצעתי שאני אסע הביתה, אני אדפיס את זה אצלי בבית, ואני אביא את זה [ללובי במלון – י.ג.] ונחתום על זה " [ עמ' 146 לפרוטוקול שורות 22-33 ] ; " הוא [פלוני - י.ג.] חיכה במלון עם אשתי [פלוני לא שהה במלון בחיפה עם הגיעו מארה"ב אלא בירושלים – י.ג.], וחזרתי והראיתי לו מה שהדפסתי... הוא חתם על זה [ על ההסכם המתקן – י.ג.], ואחרי זה גם אני ואשתי חתמנו על זה" [עמ' 147 לפרוטוקול שורות 1-4].

ההסכם המתקן, על פיו הופחתה התמורה מ-480,000 ₪ ל-200,866 ₪ , נוסח והודפס ללא מעורבות וידיעת עורכת הדין שערכה את הסכם המכר, למרות שמשרדה היה בסמוך ללובי המלון בו נחתם ההסכם המתקן, ולמרות שההסכם המתקן נחתם כשעתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם במשרד עורכת הדין.

בסעיף 34.16 לכתב ההגנה טענו הנתבעים לעניין ההסכם המתקן:" ... בלובי של מלון דן ניהלו מו"מ , סיכמו דברים, נסעו הביתה, הדפיסו נוסח... חזרו לבית המלון ... חתמו הם והוא על הנוסח המתקן של ההסכם".

שנית, עפ"י קביעת שמאי ביהמ"ש, שווי השוק של המקרקעין שנמכרו היה נכון למועד עריכת העסקה 896,230 ₪. 

פלוני הוחתם על הסכם מכר על פיו התמורה היתה 480,000 ₪ , ולאחר כשעתיים וחצי הוחתם פלוני על הסכם מתקן לפיו התמורה היתה  200,866 ₪.

התמורה הסופית שנקבעה עמדה על 22.4% משווי השוק של המקרקעין, שנמכרו נכון למועד עריכת העסקה ב-3.2.16.

לעניין זה ניתן לקבוע כי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל.

שמאי ביהמ"ש הדגיש, לעניין האטרקטיביות של העסקה, בסעיף 4.3 לחוות דעתו : " לאור הקרבה לשכונת המגורים נחלת עדה, ולאור הייעוד שנקבע בשנת 2010 בתמ"מ/5 [אזור עירוני בדגש מגורים] קיים פוטנציאל להפשרת הקרקע [ בהרצליה – י.ג.] לבניה".

בית המשפט מאמץ את חוות הדעת של שמאי ביהמ"ש, מר עודד האושנר.

שמאי ביהמ"ש מונה בהסכמת הצדדים, וב"כ הצדדים הצהירו בעמ' 16 לפרוטוקול שורות 26-27 : " מוסכם עלינו שחוות הדעת של השמאי מטעם התובע תוצא מתיק התובענה, ולא תהיה חלק מחומר הראיות. ב"כ הנתבעים לא יגיש חוות דעת שמאי נגדית. בית המשפט ימנה שמאי מטעמו כדי שיגיש חוות דעת שווי המקרקעין [ שווי שוק של המקרקעין – י.ג.] נכון למועד עריכת ההסכם 3.2.16 ".

נדגיש לעניין זה, שהנתבעים טענו בסעיף 34.15 לכתב ההגנה : " ... שוויים בשוק היה הסכום שמופיע בהסכם 480,000 ₪ ...", ועל רקע זה מונה שמאי ביהמ"ש.  

שמאי ביהמ"ש הביא בחוות דעתו 12 עסקאות השוואה – 10 עסקאות השוואה לפני המועד הקובע 3.2.16, ו-2 עסקאות השוואה לאחר המועד הקובע.

שמאי בית המשפט קבע בחוות דעתו, ששווי מ"ר קרקע היה 1,780 ₪ נכון ל-3.2.16 – קביעה זו הינה סבירה, וניתן לאמצה בהתחשב במגמה של עליית המחירים, שנלמדת מ-12 עסקאות ההשוואה שהוצגו בחוות דעת השמאי.

העסקה נשוא הדיון היא מ-3.2.16, ונתוני עסקאות ההשוואה שהובאו בחוות דעת שמאי ביהמ"ש הינם כדלקמן:

 שמאי ביהמ"ש העיד בחקירתו : " זיהיתי התפתחות מובהקת של עליית מחירים [ בעסקאות ההשוואה – י.ג.] " [ עמ' 55 לפרוטוקול שורות 12-13] ; " יש מגמה של מחירים ופה היא מאוד ברורה המגמה, ורמת המחירים כל כך גבוהה, וכמות הנתונים מספקת על מנת שאפשר יהיה לקבוע את מחיר השוק " [ עמ' 98 לפרוטוקול שורות 1-2].

שלישית, נוצל חוסר ניסיונו של פלוני המוכר שהיה תושב חוץ בגיל 78, ללא ייצוג משפטי ובגפו, כאשר במועד העסקה שררו יחסי אמון מיוחדים בינו לבין ע' ד' – הקונה.

ע' ד' עסקה בתיווך נדל"ן . פלוני שמתגורר דרך קבע בארה"ב ביקש למכור באמצעות ע' 3 נכסי מקרקעין שירש : 2 נכסי נדל"ן בחיפה, ונכס נוסף בהרצליה.

פלוני חתם על הסכם להזמנת שירותי תיווך מע' ד' ביחס לשני נכסי המקרקעין בחיפה שירש [ ראו נספח א' לכתב ההגנה ].

פלוני חתם בפני נוטריון על ייפוי כוח כללי, המסמיך את ע' ד' לייצגו גם בעניין המקרקעין בהרצליה נשוא עסקת המכר - ראו סעיף 34 לייפוי הכוח הנוטריוני.

גם לעניין בחירת זהות הנוטריון בירושלים, שאישר את ייפוי הכוח הכללי הנוטריוני, נעזר פלוני במתווכת ע' ד' , למרות שהיא התגוררה בחיפה, ומשרדו של הנוטריון היה בירושלים [ראו סעיף 65 (ג) לכתב ההגנה].

בני הזוג ד' הודו בכתב ההגנה שהוגש מטעמם :

• סעיף 24.1 לכתב ההגנה : " אין הכחשה שהתובע מסר לנתבעת לטפל במכירת מגרש בשטח של 503 מ"ר הידוע כגוש 6672 חלקה 72 , המצוי בהרצליה".

   

• סעיף 27.4 לכתב ההגנה : " התובע ... ביקש שתחפש עבורו קונה גם למגרש זה [ בהרצליה – י.ג.] והציע שאותו סיכום לגבי שכר טרחה יחול כמו ביחס למגרשים בחיפה. הנתבעת הסכימה להצעת התובע... החלה לטפל גם במכירה של מגרש זה".

   

• סעיף 27.6 לכתב ההגנה : " התובע ביקש לקבל וקיבל מהנתבעת הערכות לגבי שווי השוק של המגרש בהרצליה ...".

• סעיף 27.7 לכתב ההגנה : " הפניה של התובע לנתבעת בכובעה כמתווכת היתה למציאת קונה ".

   

• סעיף 28.1 לכתב ההגנה : " בהמשך ביקש זה [פלוני – י.ג.], שהיא [ע' ד' – י.ג.] תטפל במכירת מגרשו בהרצליה ".

   

• סעיף 30.3 לכתב ההגנה : " ביחס למגרש בהרצליה [ של פלוני – י.ג.] הבהירה הנתבעת [ ע' ד' – י.ג.], שהיא נעזרת במתווכים מקומיים מאזור הרצליה...".

   

  רביעית, ההסכם מ-3.2.16 , וההסכם המתקן נערכו מיידית ונחתמו לאלתר.

   

  פלוני לא קיבל טיוטה של ההסכמים מבעוד מועד על מנת שיוכל לשקול את העניין, ולהתייעץ עם בני משפחתו. ע' ד', המתווכת, העידה בעמ' 199 לפרוטוקול שורות 23-26: " תמר שמואלי לא היתה עורכת הדין הראשונה שפניתי אליה. בזמן קצר כזה לא כל אחד מוכן לקבל אותי .פניתי גם למישהו אחר, אמר לי ע' אני מצטער, אני לא יכול".

   

  חמישית, הודעת הביטול, שניתנה ב-13.3.18, ניתנה תוך זמן סביר בהתחשב בנתונים הבאים: [א] ב-28.9.17 התמורה בסך 100,000 ₪ הועברה לפלוני. [ב] ב-6.3.18 קרוב משפחה של פלוני, יצחק אייזן, נפגש עם ע' ד', בנוכחות פלוני, כדי להבין מה ארע בעסקה . [ג] המדובר במוכר שהוא תושב חוץ, שמקום מושבו הקבוע בארה"ב, ושאינו מתגורר בישראל . [ד] עפ"י עמ' 2 לחוות דעת מומחה ביהמ"ש, הפסיכיאטר ד"ר פלדינגר, פלוני חלה ב-2016 בסרטן והיה בטיפול רפואי.

   

  שישית,  משקבענו שיש להורות על ביטול עסקת המכר מ-3.2.16 בעילת עושק – יש לדחות את תביעת הזוג ד' לפסיקת פיצויים מוסכמים בסך 45,000 ₪ בגין הפרת ההסכם.

  גם התביעה בסך 100,000 ₪ שהגישו כנגד זאב, בנו של פלוני, בעילה של גרם הפרת חוזה- דינה להידחות.

   

  סעיף 62 לפקודת הנזיקין, הדן בעוולת גרם הפרת חוזה, מורה : " מי ... בלי צידוק מספיק גורם לאדם שיפר חוזה מחייב כדין...".

   

  לא הוכחה מעורבותו של זאב, בנו של פלוני, בביטול עסקת המכר ע"י פלוני.

  גם אם היתה מוכחת מעורבות של הבן זאב – עומדת לו הגנת צידוק, השוללת את קיום עוולת גרם הפרת חוזה, במיוחד כאשר מדובר ביחסים מיוחדים של אב- בן, ובתביעה לביטול הסכם בעילה של עושק האב, שהיה בגיל 78 וחלה ב-2016 בסרטן.

   

  שביעית, גם התביעה בגין לשון הרע שהוגשה כנגד פלוני – דינה להידחות.

   

  התביעה בגין לשון הרע מתייחסת למכתב פרקליט פלוני מ-15.4.18 , שהוצא כמכתב תשובה למכתב פרקליט בני הזוג ד' מ-11.4.18, שהתייחס למכתב הביטול מ-13.3.18, ששלח פרקליט פלוני.

   

  התביעה לביטול ההסכם הוגשה ע"י פרקליט פלוני ב-30.4.18 – כשבועיים לאחר שליחת המכתב נשוא תביעת לשון הרע.

   

  עומדת לפלוני טענת ההגנה של פרסום מותר מכוח סעיף 15(5) לחוק איסור לשון הרע, תשכ"ה -1965, המורה : " לא ישמש עילה... למשפט אזרחי... פרסום ע"י... בא כוחו של אדם... שנעשה תוך כדי דיון כאמור...".

   

  החסינות בסעיף 15(5) לחוק איסור לשון הרע לא הוגבלה לפרסומים המאוחרים לפתיחת ההליך. המבחן אינו מבחן הזמן אלא מבחן מהותי – האם הפרסום הינו בגדר צעד שננקט בקשר להליך שייפתח, והאמור לשמשו  [ראו: רע"א 43/11 עו"ד רועי הרם נ' יצחק זקס , רע"א 1104/07 עו"ד פואד חיר נ' עו"ד עודד גיל פ"ד ס"ג (2) 511].

   

  במכתב מ-15.4.18, ששלח פרקליט פלוני לאחר שליחת הודעת הביטול מ-13.3.18, הודיע פרקליט פלוני בסעיפים 15-16 למכתב : " באם מרשיך מעוניינים בפגישה לצורך ביטול הסכם המכר, ולצורך זה בלבד, אין מניעה לקיים פגישה ... במידה ומרשיך דוחים את הודעת הביטול ובוחרים בהגשת תביעה נגדם... אבקשך להבהיר האם להמציא את כתב התביעה למשרדך או לשלוח אותו ישירות למרשיך ".

   

  המכתב נשוא תביעת לשון הרע, על פי ניסוחו, היה בגדר צעד שננקט בקשר להליך ואמור לשמשו, והתביעה כנגד בני הזוג ד' הוגשה כשבועיים לאחר שליחת המכתב.

   

  על המכתב מ-15.4.18 ששלח פרקליט פלוני חלה חסינות של סעיף 15(5) לחוק איסור לשון הרע, ודין התביעה להידחות.

   

  לא הוכח שבהוצאת המכתב מ-15.4.18 פעל פרקליט פלוני בחוסר תום לב. עוד נוסיף, שבהצהרת העסקה למס שבח לא דווח לשלטונות המס, שסכום התמורה היה 200,866 ₪ או 100,000 ₪ בתוספת תשלום מס שבח שיקבע. לא דווח לשלטונות המס, שמס שבח, שחל על המוכר, ישולם ע"י הקונה. לא הוצג לפני שלטונות המס ההסכם המתקן.

   

  הקונה בעסקה, י' ד', הודה בחקירתו בעמ' 160 לפרוטוקול שורה 34: " לא דיווחנו לרשויות המס [ על התיקון להסכם – י.ג.].

   

  המצגים שהוצגו בדיווחים לשלטונות המס לא היו נכונים. במש"ח שהוגש לשלטונות המס הוצהר:  [א] "לא נערך הסכם בכתב ... במישרין או בעקיפין... פרט להסכם המצורף להצהרה זו" [ב] "מס שבח ישולם ע"י המוכר".

   

סוף דבר

[א]   מוצהר בזה על בטלות הסכם המכר מ-3.2.16 בעילת עושק.

[ב] הנני מורה לרשם המקרקעין בנתניה לבטל את רישום הזכויות ע"ש י' ד' וע' ד', שנרשם לפי שטר 12917/2017/2 מ-12.6.17, ולהחזיר את רישום הזכויות ע"ש פלוני.

[ג] עם ביטול העסקה, ובכפוף לאישור שלטונות מס שבח מקרקעין, יהיו הנתבעים 1-2 זכאים לקבל ממס שבח מקרקעין את החזר תשלום מס שבח ששולם בעסקה שבוטלה, לרבות סכום התשלום העודף ששולם עבור המוכר.

עפ"י נ/13 שולם תשלום קרן עודף בסך 13,133 ₪ עם הגשת השומה העצמית.

[ד]  הסכומים ששולמו ע"י הנתבעים לתובע יוחזרו ע"י התובע לנתבעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק ממועד התשלום ועד להחזר בפועל [ ראו ע"א 741/79 כלנית השרון נ' הורביץ פ"ד לה(3) 533, 538, פסק הדין של כב' השופט ברק ].

לעניין סעיף זה, הסכומים ששולמו לתובע הם כדלקמן :

[1] 21,500 דולר שיתורגמו לשקלים נכון ל-2.10.17.

[2] 5,497 דולר שיתורגמו לשקלים נכון ל-4.10.17.

אין להורות על החזר התשלום בסך 5,850 ₪ ששולמו מכספי הנתבעים לעורכת הדין שערכה את ההסכם שבוטל בעילת עושק.

[ה] התביעה שכנגד – נדחית .

[ו] הנתבעים 1-2 ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 90,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד לתשלום בפועל.

לעניין זה ניתן משקל לכך, שהתביעה נעתרה והתביעה שכנגד נדחתה, להיקף ההליכים שהתנהלו , להוצאות של התובע שמקום מושבו בארה"ב בניהול המשפט, להוצאות עלות שכר שני מומחי בית המשפט ששילם פלוני, ועלות התשלום ששילם פלוני לחב' סטנוגרמה בגין ההיוועדות החזותית .

ניתן היום, כ"ח שבט תשפ"ב, 30 ינואר 2022, בהעדר הצדדים.

-