ת"א 50832-11-16 ישראל ואח' נ' בן ארויה ואח'

לפני תביעה לפינוי וכן לתשלום דמי שימוש, שעניינה קרקע במושב תלמי ביל"ו.

הצגת הצדדים והרקע הרלוונטי:  

1. התובעת, רשות מקרקעי ישראל (ובשמה הקודם מנהל מקרקעי ישראל), מנהלת את מקרקעי ישראל מכוח חוק (להלן "הרשות"), וביניהם את שטח המשבצת במושב תלמי ביל"ו שבמועצה האזורית מרחבים, ובכלל זה את גוש 10024002 חלקה 7 (ראה נספח 1 לתצהירי הרשות).

2. הנתבעת 4, האגודה החקלאית השיתופית תלמי ביל"ו (להלן: "האגודה"), הינה השוכרת של שטח המשבצת, בהתאם להסכם שכירות תלת שנתי שנחתם בינה לבין הרשות, ומתחדש מעת לעת (להלן: "הסכם המשבצת"). הסכם המשבצת האחרון נחתם בין הרשות לבין האגודה ביום 14.12.16 (ראה נספח 2 לתצהירי הרשות).

3. על שטח המשבצת חלה תוכנית בניין עיר 142/03/7 אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 26.07.54 בילקוט פרסומים 362 (להלן: "התב"ע"), (ראה התב"ע שצורפה ת/1 ; ראה ילקוט הפרסומים שצורף ת/2), ראה נספח 5 לתצהירי התובעים; ראה סעיף 6 לתצהירו של בניטה; ראה סעיף 3 לתצהירו של דידי).

4. כמו כן, בעניין השטח הרלוונטי, ישנה מפה של הסוכנות היהודית מיום 07.05.53. אין חולק כי למפה זו אין תוקף סטטוטורי כשל התב"ע. ראה בעניין זה סעיף 4 לתצהירו של דידי, וראה דברי מומחה הנתבעים, גורביץ', בסעיף 1 פסקה 3 לחוות דעתו: "בהקשר זה יצוין כי אמנם קיימת מפת סוכנות המחלקת את המושב למשקים. ברם, למפת הסוכנות אין מעמד סטטוטורי מחייב כשל תכנית בניין עיר מאושרת...".

5. אין מחלוקת כי המקרקעין מיודעים לשימוש חקלאי - מעבר לשימוש המגורים המותר, בחלקות א'.

6. במפת הסוכנות קיימת נחלה מס' 2 ואין ציון של נחלה מס' 1. במפת התב"ע קיימת גם נחלה מס' 2 וגם נחלה מס' 1.

   עיון בעיין לא מקצועית בשתי המפות הנ"ל, מעלה כי חלק מנחלה 1 במפת התב"ע, כלול בנחלה 2 במפת הסוכנות.

   וראו בעניין זה סעיף 5 לתצהירו של דידי: "...מעיון בתכנית (התב"ע – הח"מ), ובמפת הסוכנות, מצאתי כי קיימת חפיפה מסוימת בין משק 2 בהתאם למפת הסוכנות וחלקות חקלאיות 1 ו- 2 בהתאם לתכנית" (וראה בעניין זה גם פרו' עמ' 32 למעלה).

   להמחשת האמור ראה המפה שצורפה לתצהירו של דידי (הוגשה גם לתיק וסומנה "דידי 1"), וראו בהשלמה את עדותו של דידי,לפיה הסימונים של החלקות בירוק ובאדום הם בהתאם למפת הסוכנות, והסימונים של החלקות בצהוב, הממוספרות 1, 2ו – 3, הן בהתאם לתב"ע (פרו' עמ' 33 שורות 15 – 17).

   יש גם לציין כי מהעדויות שנשמעו לפני עלה כי מפת התב"ע מראה רק את חלקות המגורים בחלקה א' ולא את עורף הנחלה.

   להמחשת כל האמור ראו גם מש/1 (תשריט קומפילציה על גבי תצ"א משנת 2018),

   [הערה - ציון הנחלות בהמשך פסק הדין יתייחס למספרי הנחלות בתב"ע, ולא למספרן במפת הסוכנות. כמו כן בפסק הדין אשתמש לסירוגין במילים נחלה/ משק, - וכך גם נהגו הצדדים במהלך ניהול ההליך].

7. בהתאם לרישומים המנוהלים על ידי הרשות, הזכויות בנחלה מס' 1 לא הוקצו מעולם למאן דהוא. ראה מסמך שכותרתו "מצב זכויות בנחלה מס' 1 במושב תלמי בילו", חתום על ידי ס. ראש צוות בכיר לקידום עסקאות, מרחב עסקי בדרום, ברשות, לפיו הזכויות במשק 1 רשומות על שם האגודה (צורף כנספח 4 לתצהירי התובעת).

8. הנתבע 5, מרדכי בן ארויה (להלן: "מרדכי"), הינו בר רשות בנחלה מס' 2 באגודה. ראו בעניין זה מסמך שכותרתו: "מצב זכויות נחלה מס' 2 בישוב תלמי ביל"ו", חתום אף הוא על ידי גורם רלוונטי ברשות, שם נרשם כי משק 2 מוקצה למרדכי (צורף לתצהיר תשובות לשאלון של ליאון מיום 18.02.18).

9. הנתבע 1, אברהם בן ארויה (להלן: "אברהם"), הינו בר רשות בנחלה מס' 3 באגודה (בן ממשיך של הוריו, מר ליאון בן ארויה ז"ל, וגב' מזל בן ארויה ז"ל, ראה בעניין זה נ/3). ראו בעניין זה מסמך שכותרתו "מצב זכויות בנחלה מס' 3 בישוב תלמי ביל"ו" שם נרשם כי משק 3 מוקצה לאברהם (צורף לתצהיר תשובות לשאלון של ליאון מיום 18.02.18).

   אברהם לא העיד לפני, כאשר נטען על ידי הנתבעים כי מצבו הרפואי אינו מאפשר זאת, בשל דמנציה ובעיות רפואיות אחרות מהן הוא סובל, והוגשו מסמכים רפואיים שונים בעניין זה (ראה למשל נ/4).

10. הנתבע 2, ליאון בן ארויה (להלן: "ליאון"), הינו בנו של אברהם (אחיינו של מרדכי), והוא נשוי לנתבעת 3, הגב' יוליה מילמן (להלן: "אישתו של ליאון").

    ליאון ואשתו אינם חברי אגודה, ולפי תצהיר תשובות לשאלון של האגודה (תצהיר מיום 10.12.14, ערוך על ידי אורי גריביאן), לא הוקצה להם או למי מהם משק בשטחי האגודה. וראו עדותו של ליאון: "ש. תאשר לי שאתה לא בעל זכויות במשקים 3, 2 , 1?

    ת. מאשר" (פרו' עמ' 35 שורות 7 – 8).

    הנתבעים 1- 3 ו – 5, יכונו להלן: "הנתבעים"

11. בית המגורים של ליאון ואשתו בנוי חלקו על חלקה 1 וחלקו על חלקה ב'. לפני שהתגוררו במקום בו מתגוררים היום, התגורר ליאון בבית הוריו, בנחלה 3 (פרו' עמ' 37 שורות 9- 12).

12. לטענת האגודה, החלקה ממערב לחלקה 2, הינה חלקה ב', והיא הוקצתה לאברהם על ידי האגודה (ראה תצהיר משלים, מיום 20.12.14, ערוך על ידי אורי גריביאן). הרשות בתחילה טענה שמדובר בשטח חקלאי שאינו חלקה ב' או ג', אולם תוך כדי ההליך הסכימה כי מדובר בחלקה ב' (ראה למשל סעיפים 5 ו – 7 לתצהירו של בניטה וראו גם פרו' עמ' 5 שורה 28, שם אומר יועמ"ש הרשות: "אני מגדיר את זה כחלקות ב' לא יודע של איזה משק").

13. הנתבעים או מי מהם הקימו מתחם צימרים (ראה בעניין זה פרו' עמ' 39 שורות 23 – 25), שמתפרס על חלקה 2 לפי התב"ע (חלקה 1 ו- 2 לפי מפת הסוכנות) ועל חלקה ב', המצויה ממערב לחלקה 2. ליאון מנהל את המתחם.

    מתחם הצימרים מכונה "צימרים לאונצ'ו", והוא מפורסם באינטרנט (ראה פרסומים לדוגמא שהוגשו וסומנו ת/8). בצימרים מתארחים זוגות (פרו' עמ' 43 שורה 5). במתחם מצויים 5 צימרים שונים המכונים האדם, הלבן, השחור, הכחול והסגול וכן מתחם עם בריכה (להלן: "מתחם הצימרים"). העסק רשום על שם ליאון, כאשר לפי עדותו, העסק מפרנס את הוריו ודודיו (פרו' עמ' 39), וגם מרדכי הודה בכך בעדותו.

    המתחם של הצימרים מוקף בתלולית עפר ובגדר. יש גם שער בכניסה ואי אפשר להיכנס למתחם בלי שיפתחו את השער (ראה עדות בניטה פרו' עמ' 26 שורות 20 – 21).

14. אין חולק כי הנתבעים או מי מהם לא קיבלו היתר לשימוש חורג ואין גם חולק גם שלא הוצאו על ידי הנתבעים היתרי בניה למבנים המצויים במקום.

    ראו עדותו של ליאון: "ש. הזכרת את המכתב ששלח לכם מר טורק, נספח 8 לתצהירו של מר בניטה, אמרת שהמכתב הזה לא מדויק בעליל, כתוב פה ואני מקריאה "רשום שאתם מפעילים 5 צימרים עם בריכות ללא הסכמת הרשות", האם האמירה הזו לא מדויקת?

    ת. מדויקת" (פרו' עמ' 40 שורות 4 – 7).

    ובהמשך: "ש. רשום שלא קיבלתם את הסכמת רמ"י להפעלת המתחם האם זה נכון, אין היתר לשימוש חורג או היתר בניה?

    ת. אין היתרים..." (פרו' עמ' 40 שורות 8- 10).

    וראו גם בהמשך עדותו: "ש. אתה מסכים שנתבעת על שימושים אסורים גם לגבי משקים 1 ו -2? ת. כן אני מסכים. פעלנו בלי לקבל את ההסכמה של רמ"י..." (פרו' עמ' 41 שורות 14 – 15).

     

    פעולות הפיקוח שביצעה הרשות במקום ומה שבא בעקבותיהם 

15. ביום 10.01.12 שלחה הרשות מכתב לאגודה ובו צוין כי במסגרת פיקוח שנערך בחלקה ב', נשוא תביעה זו, נמצא כי נעשה במקרקעין שימוש חורג באמצעות שני צימרים, ללא היתר וללא קבלת אישור ממנהל מקרקעי ישראל. האגודה השיבה במכתבה מיום 06.02.12 כי לא ידעה אודות חריגה זו. בהמשך, לאחר מדידה שביצעה האגודה, ציינה אכן כי מצאה אכן שישנה חריגה לחלקה ב' וכי נעשתה פנייה בעניין זה לנתבעים (ראו סעיף 10 לכתב ההגנה של האגודה, וראו גם תשובה 4 – 6 של מר גריביאן לשאלון).

16. ביום 08.11.15 בוצע פיקוח במקום על ידי המפקח בניטה.

    מעדותו של בניטה בפרו' עמ' 19 שורות 10 – 17, עולה כי בוצע פיקוח במקום וכן במקומות נוספים במושב תלמי ביל"ו, בעקבות תלונות שהגיעו לגורמי האכיפה בדבר פעילות צימרים בתלמי בילו (וראה בעניין זה גם פרו' עמ' 25 שורות 25 – 27).

    בהשלמה לאמור יציין כי הוכח לפני שתביעה זו הינה אחת ממספר תביעות שהוגשה על ידי הרשות, כולן באותו חודש, בעניין חריגות בתלמי ביל"ו. לפי מה שנמסר לבית המשפט על ידי באת כוח הרשות בכל התיקים הושגו פשרות לגבי הסדרת השימוש/הריסתו (ראה פרו' עמ' 46 למטה).

17. מעדותו של בניטה עולה כי כאשר הגיע למקום והבחין במתחם הצימרים שפועל ללא היתר שימוש חורג, ומצוי בין היתר, בחלקה 1 שמעולם לא הוקצתה לנתבעים או למי מהם, וכן בחלקה ב' שם כלל לא ניתן לבצע שימוש חורג, או לבנות בית מגורים (ראה סעיף 7 לתצהירו וכן דו"ח הפיקוח שצורף לו).

18. בעקבות אותו פיקוח נשלח לנתבעים 1ו – 2 וכן לאגודה מכתב התראה בגין פעילות אסורה בקרקעות המדינה (ראה סעיף 8 לתצהיר המפקח בניטה וכן המכתב שצורף שם). בעקבות אותו מכתב שלחה גם האגודה ביום 07.03.16 מכתב לנתבעים 1 ו- 2 בדרישה להפסיק את הפעילות האסורה (מכתב האגודה צורף בסעיף 9 לתצהיר בניטה). במכתב האגודה נרשם בין היתר כי ככל וברצון הנתבעים להסדיר את השימוש במבנים ולקבל את ההיתרים הדרושים לשם כך, עליהם לפנות במישרין לרשות וכן לסוכנות היהודית, ואף הומלץ להם לעשות כן בדחיפות (ראו סעיף 5 לאותו מכתב).

    בהמשך פסק הדין, ראו קביעתי כי מאז אותו מכתב ועד היום, ולמעשה מאז הפניה של הרשות בשנת 2012, הנתבעים לא פעלו כלל כדי להסדיר את הדרוש הסדרה.

19. מאחר והנתבעים לא הסדירו את הדרוש הסדרה, הוגשה תביעה זו ביום 22.11.16 במסגרתה התבקש סעד של סילוק יד, הריסת מבנים, השבת המצב לקדמותו, צו מניעה קבוע, ותשלום דמי שימוש, כולל רווח יזמי. סכום התביעה המקורית בגין דמי שימוש הינו 429,383 ₪, כאשר בהמשך עודכן הסכום (הופחת), בעקבות מדידה שבוצעה במקום.

20. בפסק דין חלקי שניתן בתיק זה במהלך ניהול ההליך (ראה פירוט להלן), הוריתי על פינוי חלקה ב', למעט בית המגורים של ליאון ואשתו. אין חולק כי בעקבות מתן פסק הדין בוצע פינוי של חלקה ב' על ידי ליאון, אולם לטענת הרשות, הפינוי בוצע באופן חלקי בלבד. כך או כך המחלוקת בשאלה האם פסק הדין החלקי קוים או לא קוים, הינה מחלוקת שדינה להתברר במסגרת ההוצאה לפועל (הרשות הודיעה לבית המשפט באחד מהדיונים כי טרם פנו להוצל"פ למימוש פסק הדין ויפנו לעשות כן בסיום ההליך).

    פסק דין זה יעסוק גם בבית המגורים.

    לטענת הרשות, לאחר מתן פסק הדין החלקי, ותוך כדי הפינוי, הרחיבו הנתבעים את הפלישה במקום, כאשר כתב התביעה המתוקן, שהוגש לאחר הפינוי, כלל גם פלישה חדשה נטענת זו.

    אין חולק כי לאחר מתן פסק הדין החלקי, ובמסגרת הפינוי של הנתבעים את חלקה ב', הועברו חלק מהמבנים שהיו מצויים בחלקה ב', השטח המצוי ממערב לנחלה 1, לתוך שטח נחלה 1. ראו דו"ח הפיקוח שבוצע לאחר הפינוי, שצורף לתצהירו של בניטה וכן ראו פרו' עמ' 40 שורות 29 – 40 שם מודה ליאון כי חלק מהמבנים הועברו מחלקה ב' לנחלה 1.

     

    נקודות עיקריות בניהול תיק זה

21. התיק נפתח עם הגשת התביעה, כאשר התביעה נתמכה בחוות דעת שמאי מקרקעין, זהר שלפמן (להלן: "שלפמן"), אשר ביקר בנכס ב- 30.08.16. בחוות דעתו של שלפמן צוין כי עקב אי הסכמת הנתבעים, לא ניתנה לו האפשרות להיכנס אל תחומי המשק ואל המבנים. בחוות הדעת נרשם כי חוות הדעת בוצעה על סמך התרשמות חיצונית וכן עיון בתצלומים.

22. לאחר הגשת כתבי הגנה ניתנה החלטה על הגשת הליכים מקדמיים. כמו כן קצבתי לנתבעים מועד להגיש חוות דעת נגדית מטעמם ככל ויחפצו בכך.

    בהתאם להחלטתי הגישו הנתבעים חוות דעת ערוכה על ידי מהנדס אזרחי, יניב גורוביץ.

23. בקדם המשפט הראשון, נדונו טענות הצדדים כאשר בסיומו ניתנה ארכה לצדדים לביצוע הליכים מקדמיים. כן סוכם שהצדדים יקיימו פגישה ביניהם בניסיון להגיע להסכמות. לאחר הדיון דווח לביהמ"ש שהתקיימה אכן פגישה בין הצדדים אולם לא הושגו הסכמות.

24. לאחר הדיון הודיעו הנתבעים כי איתרו מסמכים שלשיטתם מאיינים את עילת התביעה, ומצדיקים גם הגשת בקשה לתיקון כתב ההגנה. בהמשך אכן הוגשה בקשה לתיקון כתב ההגנה, ולהגשת תביעה שכנגד. הנתבעים ביססו את בקשתם על כך שהתגלה להם לטענתם שישנה תב"ע הכוללת מפה וכן מפת הסוכנות, בניגוד לטענות המדינה לפיהן במושב אין תב"ע מאושרת ותקפה, שבה נקבעו גבולות המגרשים בהם ממוקמים המשקים ואף אין תב"ע המגדירה את שטח חלקת המגורים בכל משק. הרשות מצדה התנגדה לבקשה וטענה כי התב"ע אוזכרה בכתב התביעה וכן מפורסמת לכל דורש, ואף אוזכרה בחוות דעת השמאי מטעמם. לפיכך יש לדחות את טענות הנתבעים, לפיהן הרשות הסתירה קיומה של התב"ע ו/או לפיהן, אותרה התב"ע על ידי הנתבעים רק לאחרונה.

    הבקשה נדונה בדיון קדם המשפט השני, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, נעתרתי לבקשה לתיקון כתב ההגנה.

    יחד עם זאת, באותה החלטה צוין שביהמ"ש סבור לכאורה שאין מקום להגיש את התביעה שכנגד והוריי לב"כ הנתבעים לשקול עמדתו בעניין זה.

    בעקבות החלטתי, הגישו הנתבעים כתב הגנה מתוקן אליו גם צורפה חוות דעת של שמאי מקרקעין יניב ביליה (להלן: "ביליה").

    כמו כן הוגש כתב תביעה שכנגד בו התבקש פיצוי חוזי נזיקי מהרשות.

25. לאחר הדיון קיימו אכן הצדדים הליכי גילוי מסמכים וגם הגישו בקשות לביהמ"ש בעניין ההליכים המקדמיים. הבקשות נדונו והוכרעו.

26. בקדם המשפט שהתקיים ביום 08.11.18 ניתן בהסכמת הצדדים פסק דין חלקי - צו פינוי נגד הנתבעים באשר לחלקה ב', בהחרגת בית המגורים של ליאון ואשתו.

    כמו כן במסגרת אותו קדם משפט, ניתנה הוראה לנתבעים לאפשר כניסת מודד וכן מפקח מטעם הרשות למתחם הצימרים.

27. ביום 08.11.18 בוצעה המדידה במקרקעין וכן בוצע פיקוח במקרקעין. בהודעה מטעם הרשות בדבר קבלת תוצאות הפיקוח והמדידה, נדרשו הנתבעים לפנות את כלל העצמים שהופיעו בדו"ח הפיקוח ובתשריט המדידה, אשר צורפו להודעה מטעם הרשות.

    במסגרת אותה הודעה ציינה הרשות כי תשריט המדידה הועבר לשמאי מטעם הרשות על מנת שיבחן את הצורך לתקן את שומת המקרקעין. הרשות גם הודיעה שיתכן שתידרש להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה בעקבות ממצאי אותה מדידה.

28. בהמשך הגישה אכן הרשות בקשה להגשת כתב תביעה מתוקן, בצירוף חוות דעת מעודכנת של השמאי מטעמה, שלפמן. בבקשה נטען כי הצורך בתיקון עלה לאחר ביצוע מדידה וכן פיקוח במקרקעין, מה שלא התאפשר קודם לכן, עקב סירוב הנתבעים לאפשר כניסה למקרקעין. בעקבות ביצוע המדידה הופחת סכום התביעה לסך של 352,920 ₪.

    עוד התבקש בבקשה צירופו של נתבע נוסף – מרדכי בן ארויה, בעל הזכויות בנחלה מס' 2, כאשר מתחם הצימרים מתפרס גם לחלקה זו. הנתבעים התנגדו לבקשה.

    בתאריך 13.08.19 ניתנה החלטתי המאשרת את תיקון כתב התביעה כמבוקש, שכן מצאתי כי התיקונים שמבקשת הרשות לערוך בכתב התביעה, נובעים מהבירורים שביצעה הרשות במסגרת ההליך וכן ממדידה שבוצעה על ידה בסמוך להגשת הבקשה (וראו ההחלטה הלאה שם).

    בהתאם להחלטתי הוגש כתב תביעה מתוקן וכן הוגשו כתבי הגנה מתוקנים על ידי הנתבעים וכן הוגש כתב תשובה לכתבי ההגנה על ידי הרשות.

29. ביום 29.03.20, הוגש הסכם פשרה בין הרשות לבין האגודה. בהסכם נרשם כי האגודה מאשרת כי הנתבעים 1 ו- 5, אברהם ומרדכי הם חברי האגודה, כאשר משק מס' 3 נמסר לאברהם ומשק מס' 2 נמסר למרדכי, בהתאם להסכם המשבצת שבין הרשות לבין האגודה. כן אישרה האגודה באותו הסכם כי ליאון ואשתו, אינם חברי אגודה. עוד צוין באותו הסכם כי האגודה אינה מסכימה לשימושים שאינם כדין וכי אין בכוונתה להקנות את משק 1 לידי ליאון ואשתו, וכי בכוונתה לפעול לביטול משק 1, מהתכנית החלה על שטח המשבצת של המושב.

30. בהמשך הגישה הרשות הודעה בדבר הפרת פסק הדין החלקי שניתן על ידי ביהמ"ש. הנתבעים הכחישו מכל וכל את הטענה להפרת פסק הדין החלקי. הרשות מצדה חזרה על טענותיה כי פסק הדין החלקי הופר.

31. ביום 22.03.19 הגישו הנתבעים בקשה להורות לרשות לרשום את מלוא הזכויות במשק מס' 1 במושב על שם אברהם. הרשות והאגודה התנגדו לבקשה. לאחר קבלת התייחסות הנתבעים להתנגדויות הצדדים, קבעתי ביום 13.08.19 כי הרשות צודקת בטענותיה לפיהן אין לבימ"ש זה סמכות להורות בהליך זה על הרישום המבוקש, ואשר על כן הבקשה נדחית.

32. בקדם המשפט השלישי נדון בין היתר כתב התביעה שכנגד, כאשר הוריתי לב"כ התובעים שכנגד, הנתבעים בתיק, להודיע האם מוותר על הטענות שברפואה לאור הצורך לתמוך אותן בחוות דעת רפואית בהתאם לתקנות.

    כמו כן התיק נקבע להוכחות וניתנו הוראות לגבי הגשת תצהירים. בעקבות הוראה זו, הגישה המדינה ראיות מטעמה – תצהיר של עופר בניטה, מפקח בכיר במרחב שמירה דרום ברמ"י; תצהיר של אילונה פייגין, ראש תחום בכיר כספים ברשות; תעודת עובד ציבור מטעם שגיא ניר, אחראי תחום מיפוי במרחב שמירה דרום ברשום; חוות דעת מודד של אילן אזוט; חוות דעת של שלפמן.

    הנתבעים הגישו ראיות מטעמם – תצהיר של הנתבע 2 בן ארויה ליאון; תצהיר של הנתבע 5 בן ארויה מרדכי; חוות דעת השמאי ביליה; חוות דעת המהנדס גורביץ.

    הנתבעים גם הגישו בקשה לזמן עדים ללא תצהיר – את מר אייל דידי, מנהל אגף המיפוי ברשות, מר אורי גריביאן, יו"ר המושב, מר קלימי שמשון, מזכיר האגודה. בהמשך הודיעו כי הם מוותרים על זימון העדים מטעם האגודה. לאחר קבלת עמדת הרשות, אישרתי את זימונו של מר אייל דידי כאשר ציינתי אולם שהרשות רשאית להודיע האם היא מבקשת להביא אותו כעד מטעמה, זאת בשל היותו עובד הרשות. הרשות הודיעה בתגובה שהיא מבקשת להגיש תצהיר מטעם מר דידי ואכן בהמשך הגישה תצהיר מטעמו.

33. טרם דיון ההוכחות הגישו הנתבעים בקשה למחיקת התביעה שכנגד, ללא צו להוצאות בעקבות המלצת ביהמ"ש. הרשות עמדה על קבלת הוצאות ואף דרשה הוצאות לדוגמא. בהחלטתי מיום 13.08.20 הוריתי על מחיקת התביעה שכנגד ללא צו להוצאות כאשר ציינתי כי טענות הצדדים בנוגע להוצאות ידונו במקשה אחת עם מתן פסק הדין בתיק זה.

34. בתיק התקיימו שני דיוני הוכחות במהלכם נחקרו המצהירים וכן המומחים מטעם הצדדים. במהלך הדיון הוגשו ע"י הצדדים וסומנו מוצגים שונים (יצוין כי שני הפרוטוקולים סומנו בטעות באותו מספור, ויש לשים לב לכך כאשר פונים להפניות שבפסק דין זה).

    לאחר שני דיוני ההוכחות הוריתי על הגשת עיקרי טיעון וכן השלמת סיכומים בעל פה כאשר במסגרת אותו דיון בעל פה, גם נשמעה, בהסכמת הצדדים, עדותו של מרדכי.

    בסיום הדיון נעשה ניסיון לסיים התיק בהסכמות אך הדבר לא צלח.

    לאחר הדיון הגישו הנתבעים כתב בית דין שכותרתו "פניה להגשת מסמכים". המדינה הגיבה לפניה זו. לאחר קבלת תגובת המדינה, קבעתי שטענות שני הצדדים ידונו במקשה אחת במסגרת פסק הדין.

     

     

    טענות הצדדים בתמצית

35. הרשות טוענת כי הנתבעים פלשו למשק 1 ולחלקות ב' הסמוכות ועושים שימושים אסורים במשקים. הנתבעים עושים עושר שלא במשפט מקרקעות הציבור ללא הסכמת בעל המקרקעין, בעודים פולשים לקרקעות המדינה, ועושים בהם שימושים אסורים באופן המנוגד לדין ולהסכם המשבצת החל על המקרקעין, והכל ללא הסכמת הרשות. תביעה זו הוגשה על מנת להגן על קרקעות המדינה ולהשיב לציבור את אזר נגזל ממנו וליתן תמריץ כלכלי שלילי להמשך פעילות בלתי חוקית. הנתבעים מעולם לא קיבלו את הסכמת הרשות לבצע פעילות בלתי חקלאית במקום. יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש.

36. לא הוצגו מסמכים לפיהם האגודה המליצה להקצות לנתבעים או מי מהם את משק 1, וכך או כך הרשות לא הקצתה להם משק זה מעולם.

37. הוכח כי השימושים הבלתי חוקיים מבוצעים במשקים 1ו – 2. לאחר פסק הדין החלקי הועברו המבנים מחלקה ב' לחלקה 1.

38. יש לדחות את טענת הנתבעים לפיה היעדר תב"ע הוא הגורם לכך שהם לא פעלו להוצאת היתרים על מנת להסדיר את הפעילות הבלתי חקלאית שהם מבצעים במקום. מעדותו של דידי עלה כי ניתן ואפשר לבצע הסדרה של השימושים הבלתי חקלאיים. ליאון הודה בחקירתו כי לא ניסה בכלל לקדם בקשה לפעילות לא חקלאית במקום.

39. הנתבעים אינם חולקים על תקופות השימוש ואף מאמצים אותם בשומת המומחה מטעמם, ביליה. יש לפסוק את דמי השימוש עד למועד הפסקת השימושים.

40. שטח השימוש הוכח על ידי הרשות באמצעות חוות דעת המודד, שביצע מדידה מדויקת. בעקבות אותה מדידה עודכנה חוות דעת המומחה שלפמן מטעם הרשות.

41. יש לדחות את חוות דעתו של המומחה ביליה מטעם הנתבעים ולקבל את חוות דעתו של המומחה שלפמן מטעם הרשות. בשומת ביליה נערכה הפחתה משמעותית של 3 רכיבים, באמצעות שימוש במקדמי התאמה, כאשר ביליה השתמש בקווים המנחים של השמאי הממשלתי בצורה סלקטיבית, שלא כדין.

42. באשר לאחוז דמי השימוש שיש לגבות – 6%, הרי שהשמאי מטעם הנתבעים, ביליה, לא חלק על אחוז זה.

43. הנתבעים טוענים כי הנתבעים הם בעלי הרשות והמחזיקים במשקים 1- 3 מזה שנים רבות. הנתבעים הוכיחו כי גם משק 1 הוקצה להם, בנוסף למשקים 2ו – 3. הדבר הוכח באמצעות מסמכים רבים שהוגשו על ידי הנתבעים לתיק.

44. אצל רשויות ומוסדות המדינה היה כאוס בעניין קיומה/העדרה של התב"ע, דבר שמנה מהנתבעים להשיג אישורים לשימושים המבוצעים במשקים.

    יועמ"ש הרשות הבהיר כי לו הייתה מונחת בפניו תב"ע מאושרת הוא היה מאשר מלכתחילה ואף בדיעבד את המבנים.

    הרשות הסתירה את קיומה של התב"ע בכתב התביעה המקורי שהגישה. בכתבי הטענות של הנתבעים נרשמה המילה תב"ע בטעות ואך ורק בטעות.

45. הנתבעים פנו פעמים רבות בניסיון להשיג את האישורים הדרושים אך סורבו בטענות שונות ובנימוקים חסרי כל פשר. הנתבעים לפיכך נאלצו לבנות את המבנים במקום ללא שקיבלו את האישורים הדרושים לצורך כך. לא ניתן בכלל להגיש בקשות לשימוש חורג במקרה דנן.

46. הנתבעים מילאו אחר פסק הדין החלקי והטענות בעניין זה של הרשות כאילו לא כך הוא הדבר – אין בהן כל ממש.

47. עדותו של בניטה הייתה רצופה סתירות ואי אמירת אמת, קשה היה שלא להתרשם מכך שעדותו הינה מתחמקת ומתפתלת.

48. חוות דעתו של מומחה הרשות, שלפמן מתבססת על כך שמבוצע שימוש מפר, אולם לא כך הוא הדבר. כמו כן הוכח כי שלפמן הסתמך על נתונים שכלל אינם רלוונטיים למושא בדיקתו, ואף ביסס את חישוביו על הנחיות חיצוניות שכלל אינן רלוונטיות לענייננו. הוכח כי שלפמן לא השתמש בנתוני אמת. שלפמן לא התייחס לנתונים אובייקטיביים אלא לקווים המנחים של השמאי הממשלתי.

49. הוכח כי אין מקום לתת כל משקל לתצהירה של הגב' פייגין אשר ערכה חישוביה לפיה נוהל לא מתאים ולא נכון לענייננו.

50. עדותו של מומחה הנתבעים, ביליה, הייתה סדורה, מהימנה וקוהרנטית, והוכח כי הסתמכה על נתוני אמת. ביליה הסביר שוב ושוב בחקירתו באופן מפורט את העובדה לפיה מיקום הצימרים, מיקומו של המושב ותנאי השטח בסביבה, נמצאים במצב ירוד, מה שחייב היה להוביל לשומה המובאת בחוות דעתו, המשקפת את המצב הנכון בשטח.

51. המדינה לא הצליחה להוכיח את התביעה. תביעה זו הינה ניסיון של הרשות להתעמר בנתבעים.

     

    דיון והכרעה

    כללי – משפטי

52. הסכם המשבצת עם האגודה (אשר הסתיים אולם הנתבעים ממשיכים להחזיק במשק מכוחו, וראו בעניין זה עמוד 33 למעלה לת"א 2983/04 מנהל מקרקעי ישראל נ' גז ציון (פורסם במאגרים משפטיים), (להלן: "פסק הדין בעניין גז ציון")), קובע כי מטרת השכירות היא ניצול השטח העליון של הקרקע בעיקר לצרכי חקלאות, וכן הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.

    מכאן כי השימוש בנחלה/במשק צריך להיות שימוש חקלאי/למטרה חקלאית/צורך חקלאי (ודומה שהנתבעים אינם חולקים על כך).

    וראו בעניין זה גם החלטת מקרקעי ישראל מס' 1, מיום 17.05.65.

53. באשר לחלקה א' - שטח המגורים מתוך חלקה זו מיועד למגורי החקלאי ובני משפחתו. יתרת השטח מיועדת להקמת מבני משק ועיבוד חקלאי. ברבות השנים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטות המאפשרות לחברי אגודה, בתנאים מתאימים, שימושים למטרות תעסוקה לא חקלאית בחלקה א', חלק מהחלטות אלו עוסקות בשימוש במקרקעין לצרכי תיירות ואירוח, אולם נקבעו לכך קריטריונים/תנאים, יש צורך לקבל אישורים מתאימים לשימוש כזה. ראו בעניין זה נספח 3 לכתב התשובה של הרשות שכותרתו: "תעסוקה שאינה חקלאית בחלקת המגורים במושב". תעסוקה זו מוגבלת לחלקת המגורים בלבד, היינו לחלקה א', בתנאים שננקבו באותה החלטה, ורק לאחר קבלת היתר מתאים. וראו בעניין זה גם עדותו של דידי: "בפל"ח יכול להיכנס ב- 2.5 ונם. לפי הצורה הזו אני לא יודע אם אפשר להסדיר. שמגדירים את ה – 2.5 זה לפי המגרש. שעושים פלח מגדירים 2.5 דונם. למגורים אפשר 3 דונם בכפוף להמצאת דף מידע תכנוני מהועדה המקומית. במידה והועדה המקומית אומרת שמותר 3 דונם אז אפשר.." (פרו' עמ' 35 שורות 12 – 15).

54. חלקה ב' הינה חלקה המיועדת לעיבוד חקלאי בלבד. חלקה ב' נמסרת לאגודה והיא מקצה את החלקות לבעלי הזכויות בנחלה. כמפורט לעיל, עמדת האגודה הינה שחלקה ב' נשוא התביעה הוקצתה לנתבעים ו/או למי מהם. פעילות לא חקלאית מותרת אך ורק בתחום חלקת המגורים של חלקה א' בכפוף להיתר לשימוש חורג כאמור לעיל. חלקה ב' מיועדת לעיבוד חקלאי בלבד.

55. הקצאת נחלות מבוצעת על ידי הרשות, בהתבסס על המלצת האגודה. האגודה אינה זו שמקצה את הנחלות, אלא ממליצה כאמור. הליך איוש נחלה פנויה במושבי עובדים ובכפרים מוסדרת במסגרת החלטה 1445.

     

    ספציפי 

56. לפי העדויות שנשמעו מטעם הרשות, והמסמכים שצורפו להם, בין היתר תצלומי האוויר, השטח בו נעשים השימושים האסורים פרוס על פני חלקה ב', נחלה 1 וכן נחלה 2.

    הנתבעים מצדם הודו כי השימוש מתפרס על חלקות 1, 2 וחלקה ב', ראו למשל סעיף 29 לתגובת הנתבעים מיום 01.11.18 "..השטח האמור, מצוי לפי ברובו על משק מס' 1 ובחלקו על משק מס' 2 וחלק קטן ממנו בחלקה ב' של משק 3".

    השמאי ביליה לא חלק על גבולות השטח בו עושים הנתבעים שימוש (פרו' עמ' 26 שור' 38, וראה גם ת/3 שם סימן ביליה בעט ירוק את השטח הרלוונטי).

57. באשר לטענות הנתבעים בדבר הסתרת הנתבעת את התב"ע, בכתבי הטענות ו/או הטענות בדבר העדר זמינותה וכיוצ"ב. אני דוחה טענה זו מכל וכל. התב"ע היא מסמך סטטוטורי מפורסם, כאשר הוצג כי היא פורסמה ברשומות. התב"ע לא הוסתרה על ידי הרשות כפי שנטען, שהרי השמאי שלפמן, בחוות דעתו אשר צורפה לכתב התביעה המקורי מציין את התב"ע באופן מפורש (ראה סעיף 2 לחוות דעתו, שם מפורטים המסמכים שעמדו לפניו ובין היתר מציין שעמדה לפניו תוכנית מתאר, ראה סעיף 5 לחוות דעתו שם מצוינת תוכנית המתאר – 142/03/7; סעיף 8(א) לאותה חוות דעת שם מצוינת תוכנית המתאר 142/03/7 ומצוין שקיבלה תוקף ביום 16.06.54, ועותק שלה אף מצולם ומשולב בחוות הדעת), כיצד אם כן ניתן לדבר על "הסתרה" של התב"ע?. אני מסכימה שהניסוח של סעיף 18 לכתב התביעה המקורי אינו מיטבי, וראה הסבריה של ב"כ הרשות בעניין זה בסעיף 8 לתגובה שהגישה ביום 22.10.18: "הרשות ציינה כי תכנית בניין העיר לא מגדירה את גבולות המגרשים בהם ממוקמים המגרשים, ותוכנית זו גם לא מגדירה את שטח חלקת המגורים של כל משק (להבדיל מפרשנותם השגויה של הנתבעים ובהתאם לה – הרשות טענה כי לא קיימת תב"ע כלל). הרשות ממשיכה להתייחס לאותה התב"ע וטוענת כי אין חלוקה בתוכנית הסטטוטורית (בתב"ע) לנחלות ולחלקות מגורים המצויות בשטחי חלקה א'...". דברים אלו שרשמה ב"כ הרשות בתגובתה הוכחו לבית המשפט באמצעות עדותו של דידי: ".....התב"ע לא מראה את כל חלקה א' אלא רק חלק ממנה, היא מראה רק שליש, התב"ע אין לה מידות ושטחים, אז הולכים למפות של מפת הסוכנות עם ביסוס בשטח, קווי מים, קורדינטות של מודדים אחרים, או היתר בנייה שניתנו בעבר ושגם מהווים ביסוס לשכן או משהו כזה. לגבי מה שאמרתי שהתב"ע מראה רק חלק מחלקות א', זה תוכנית שאושרה, היא מסמנת רק שליש מכל נחלה. היא לא מראה את כל האורך. רק שליש..." (פרו' עמ' 33 למטה, עמ' 34 למטה). בנסיבות אלו הרי שאני דוחה את טענה בעניין הסתרה של התב"ע וכל הנובע ממנה - היינו כי ההסתרה מנעה הסדרה של החריגות וכיוצ"ב (ראה גם פירוט להלן).

    לכך אוסיף כי לפי עדויות השמאי שלפמן וכן בניטה (סעיף 6 לתצהירו), אשר לא נסתרו, התב"ע זמינה גם באתר האינטרנט של מנהל התכנון – תכנון זמין.

    (בשולי הדברים אציין כי לא מצאתי שעיון בתב"ע של שטחי ההרחבה (מוצג נ/2), תכנית מפורטת מס' 2/142/03/7, מחודש דצמבר 1995, יש כדי לסתור האמור).

58. לפי עדותו של דידי וכן לפי עדותו של המומחה שלפמן, הוועדה המקומית מתייחסת בשנים האחרונות בבואה ליתן אישורים לתב"ע הקיימת. המומחה גורוביץ העיד כי מתייחסים למפת הסוכנות, אולם הודה בסופו של דבר כי עדותו בעניין זה אינה מבוססת על ידיעה אישית (ראה למשל פרו' עמ' 25 שורות 13 – 15).

59. הנתבעים כאמור אינם חולקים על כך שאין להם מסמך של הרשות לפיו מי מהם הוא בעל הזכויות בנחלה 1. ראה עדותו של ליאון: "ש. מפנה לבקשה להעברת זכויות של המינהל, האם יש לכם מסמך של המינהל לפיו מישהו מהמשפחה הוא בעל זכויות במשק 1? ת. אין לי וגם לא הייתי צריך שיהיה לי..." (פרו' עמ' 36 שורות 15 – 17).

    נכון שעיון ברישומי האגודה מעלה כי ברישומים שונים של האגודה, מופיע כי הנתבעים או מי מהם מחזיקים בנחלה 1 (ראה למשל העתק רשימת התושבים של האגודה, העתק דו"ח "יתרות חברים לחודש דצמבר", נספחים 1ו – 2 לכתב ההגנה המקורי), כמו כן ראה מסמך שכותרתו "הצעה לחלוקה משקית ל – 105 יחידות משקיות לשנת 1977", אשר מוען לחברי המושב, בו נרשם כי משק 1 יחולק לאברהם, משק 2 למרדכי, ומשק 3 לליאון (נ/1). אין חולק אולם כי מעולם לא בוצעה פניה של האגודה לרשות לבצע הקצאה זו והקצאה כזו מעולם לא אושרה על ידי הרשות.

    וראו בעניין זה עדותו של בניטה ביחס לאותה הצעת חלוקה: "לא ידוע מה זה המסמך הזה. לא חתום על ידי שום דבר. אין שום חתימה. יכול להיות שהמשוב רצה להמליץ על אנשים אבל זה לא התקבל אצנו. אין שום חתימה ולא כלום. זו טבלה ריקה..." (פרו' עמ' 23 שורות 9- 12).

    הנתבעים לא פעלו במהלך ניהול ההליך לנסות להסדיר הישיבה או של מי מהם, בנחלה 1. כפי שפורט לעיל, הנתבעים הגישו במהלך ניהול ההליך בקשה להורות לרשות לרשום את מלוא הזכויות בנחלה מס' 1 על שם אברהם, אולם הבקשה נדחתה בשל העדר סמכות של בית משפט זה לדון בה. על אף האמור, וככל הידוע לבית המשפט, עד היום לא נקטו הנתבעים בהליך / הליכים מתאים / מתאימים, בעניין זה. ראו בעניין זה דברי ב"כ הנתבעים בדיון מיום 30.05.21: "...לשאלת ביהמ"ש איזו תביעה יש כוונה להגיש עליה דיבר העד אני משיב, זו תביעה להצהיר שמשק 1 הוא של הנתבע בן ארויה ליאון וכן להורות למושב שלא למחוק את משק 1 ומשק 2..." (פרו' עמ' 43 שורות 29- 31). למותר לציין שעד ליום כתיבת פסק הדין לא הודע לבית המשפט כי הוגשה תביעה כזו.

60. אין חולק כי הנתבעים מפעילים במקום מתחם צימרים. הוכח כי כל מה שבמתחם משמש לצורך הפעלת הצימרים. עוד הוכח הן בחקירתו הנגדית של ליאון והן בחקירתו הנגדית של מרדכי, כי הנתבעים או מי מהם לא מקיימים פעילות חקלאית במקום.

61. הנתבעים גם מודים כאמור לעיל, שאין להם אישור לשימוש חורג.

    הנתבעים טוענים כי ניסו פעמים רבות להסדיר את השימוש החורג, אולם לא הצליחו לעשות כן בגלל התנהלות לא תקינה של הוועדה המקומית והרשות. טרם דיון בטענה זו אציין כי הטענה כלל לא הופיע בכתב ההגנה המקורי שהגישו הנתבעים בתיק זה. הטענות הופיעו בכתב התביעה שכנגד שהוגש רק מאוחר יותר (ראו למשל סעיפים 19 ו – 20 לכתב התביעה שכנגד), ובינתיים נמחק. הטענות הללו גם לא הופיעו בכתב ההגנה המתוקן. ראו בעניין זה דברי ב"כ הנתבעים בדיון בו נשמעו סיכומי הצדדים: "לשאלת בית המשפט, היכן בכתבי הטענות שלנו כתוב שאנחנו ניסינו להסדיר והיתה בעיה עם המפות אני לא זוכר היכן זה בכתובים...לשאלת בית המשפט, לאחר שהגשנו כתב הגנה מתוקן בשלב מאוחר של ההליך, אני אומר שאני מבקש מבית המשפט לבדוק (ב"כ הנתבעים מעיין בכתבי ההגנה ובית המשפט נותן לו את השהות)... אני אומר שזה לא מופיע..." (פרו' עמ' 54 שורות 16 – 22). הטענות גם לא הופיעו בצורה ברורה בתצהירי הנתבעים (ראו בעניין זה שאלות בית המשפט לב"כ הנתבעים בפרו' עמ' 60 שורות 7- 11, ותשובות ב"כ הנתבעים).

    כך או כך אציין כי טענות אלו של הנתבעים כלל לא הוכחו. ליאון העיד בתצהירו כי השתתף ביחד עם אביו, אברהם בפגישות עם נציגים שונים של הוועדה המקומית לתכנון ובניה בשנתיים האחרונות טרם מתן תצהירו ואף בחודשים טרם מתן תצהירו, וכן הצהיר כי הועדה המקומית סירבה למסור להם תיק מידע מזה למעלה משנתיים, על מנת שיוכלו לפתוח בהליכי בקשה לאישור שימוש חורג, מסיבות שונות ומשונות (ראה סעיפים 9 ו – 20 לתצהירו, וראה גם עדותו בפרו' עמ' 39 למעלה). על אף האמור הנתבעים לא הציגו ולו פנייה אחת בכתב לגורמים הללו ומכאן גם כי לא הציגו כי נקטו הליך כלשהו בעקבות אותן תשובות שליליות שניתנו להם לטעמם, על ידי נציגי הרשויות. אזרח שמקבל תשובה שלטענתו אינה סבירה או מוטעית מרשות ציבורית כלשהי, או שפונה לרשות בדרישה שלטעמו מגיעה לו בדין והיא מסרבת להיעתר לדרישתו, יכול לפעול בדרכים הנקוטות בחוק, להשיג על החלטותיה. הנתבעים לא הראו ולא פניה אחת בכתב לוועדה המקומית ו/או לרשות. הנתבעים לא פנו בעצמם ואף לא פנו באמצעות עורך דינם. הנתבעים יוצגו לכל אורך ההליך דנן, אשר נמשך משנת 2016 ועד היום, כאשר במשך כל ניהול ההליך דובר על הסדרת החריגות, כאשר בית המשפט קרא לנתבעים להסדיר החריגות, אולם לא הוכח כי נעשו בעניין זה הצעדים הדרושים עד היום. עם כל הכבוד תשובות למשל לגבי בקשה לשימוש חורג – כגון - "ניסיתי לקבל היתרים מול ועדה תכנונית אך בגלל שאין שם גבולות ברורים ויש בלגן שלם בין התב"ע לבין הסוכנות, אי אפשר לתת היתרים, אי אפשר לתת דף מידע..." (פרו' עמ' 39 שורות 11 - 12), אינן מספקות. אם יש "בלאגן שלם", ניתן היה לשלוח מכתב ואחר כך לעתור לערכאה מוסמכת.

    דומה כי תשובות שנתן ליאון לשאלות בית המשפט, מספרות את מלוא הסיפור:

    "...לא יודע מי מכאן מושבניק. כולם בונים וכשמגיע פקח עושה נו נו נו ומגיעים להסדר. לשאלת ביהמ"ש מה עושים כשיש בלגן אני אומר שצריך להסדיר. לשאלת ביהמ"ש מה עושים כשצריך להסדיר משהו, ומה אני מצפה שיעשה בסוף ההליך הזה, אני שומע שביהמ"ש שואל האם אני מצפה שפסק הדין יגיד שיש בלגן ואי אפשר להסדיר אז צריך להשאיר את המצב כמו שהוא אני אומר שזה לא מה שאני מצפה שביהמ"ש יגיד. אני אומר שצריך להגיע למסקנה ברורה שהם צריכים להגיע אצלם לא את ולא אני ומה במפות הוא הנכון ומה הגבולות. נגיד שאנחנו מסכימים לגריעת משק 1 למרות שאנו טוענים לחזקתו. יש תביעה מוכנה. אני שומע שביהמ"ש שואל מדוע לא הוגשה עד היום....." (פרו' עמ' 40 שורות 11 – 20). למותר לציין כי לא נשמעו תשובות ברורות לשאלה, מדוע לא פעלו הנתבעים להסדיר את הדרוש, על אף שנשלח פקח ונשלחו בעקבות הגעתו מכתבי התראה לנתבעים ובהמשך אף הוגשה תביעה.

62. בניגוד לטענת הנתבעים הרי שמעדותו של דידי עלה כי על אף המגבלות של התב"ע, ניתן לבצע הסדר של השימושים בחלקות א' במשקים 2 – 3 אשר הוקצו לנתבעים על ידי הרשות. "...התב"ע אין לה מידות ושטחים, אז הולכים למפות של מפת הסוכנות עם ביסוס בשטח, קווי מים, קורדינטות של מודדדים אחרים, או היתר בנייה שניתנו בעבר ושגם מהווים ביסוס לשכן או משהו כזה.." (פרו' עמ' 33 למטה, עמ' 34 למעלה). וראו גם בהמשך: "ש. מאיפה יביא את הקורדינטות של מפת הסוכנות ושל התב"ע? ת. כפי שהסברתי. הם יכולים לעשות מה שאני עשיתי. אפשר גם לשחזר לפי קווי מים, לפי היתרים קודמים. לא הולכים באוטומט, עושים מעבר לזה.." (פרו' עמ' 37 שורות 19- 21). כפי שפורט לעיל, דידי גם העיד כי בעשור האחרון ובשנים האחרונות היתרי בניה ניתנים לפי התב"ע ולא לפי מפת הסוכנות (פרו' עמ' 34 שורות 14 – 15).

63. הנתבעים הגישו את חוות דעתו של המומחה גורביץ' בה נרשם כי לא קיימת תב"ע במקום וכי כל נושא הפלישה ניתן להסדרה על ידי הכנת תב"ע ע"י האגודה. בחקירתו הנגדית אולם הוצגה לו התב"ע הקיימת ואז נאלץ להודות שחוות דעתו כבר אינה רלוונטית כלל. וראו עדותו: "ש. כתוב כאן "נמסרה בזאת הודעה כי..." אתה רוצה להגיד לי שהיית במשרדי הוועדה המקומית והתכנית לא הייתה שם?

    ת. כן. לשאלת ביהמ"ש האם חוות הדעת שלי עדיין רלבנטית בהתחשב בכך שאין מחלוקת כרגע שיש תבע בתוקף, אם יש תב"ע מאושרת אז התמונה היא אחרת..." (פרו' עמ' 22 שורות 15 – 18) (הדגשה שלי – הח"מ).

64. כפי שפורט לעיל, לאחר שניתן פסק הדין החלקי, וטרם ביצועו - בוצע פיקוח נוסף בשטח, על ידי פקח הרשות, וכן בוצעה מדידה, ושטחי המבנים עודכנו בעקבות אותה מדידה מדויקת.

    בעניין זה ראו סעיף 15 לתצהירו של המפקח וכן אורטופוטו שצורף באותו סעיף וכן דו"ח פיקוח.

    לאחר ביצוע פסק הדין החלקי, בוצע שוב פיקוח בשטח, ביום 31.01.19, ובו התגלה כי חלק מהמבנים לא פונה, וכן כי המבנים והמכולות שהוצבו בחלקה ב' הועתקו לשטחי משק 1. כמו כן עלה כי הנתבעים הרחיבו את שטח הפלישה בצדו הצפוני של משק 1. בעניין זה ראה סעיף 17 לתצהירו של בניטה וכן ראה דו"ח הפיקוח שצורף בסעיף זה (ראו הפירוט בעמוד 1 למטה לאותו דו"ח, ובעמוד 2 למעלה).

    ליאון בחקירתו הודה כי ביצע העברה של מבנים מחלקה ב' למשק 1 ,וראו עדותו:

    "ש. מפנה לסעיף 19 לתצהירך, ואני מקריאה, לגבי פינוי המבנים, לאן פיניתם את כל המבנים?

    ת. הוטל עלינו על ידי ביהמ"ש לפנות לחלקה ב' (צ"ל – לפנות את חלקה ב' – הח"מ). הוצאנו מחלקה ב' והזזנו הצידה למה שלא חלקה ב'.

    ש. לאן?

    ת. משק 2 לפי מפת סוכנות או משק 1 לפי מפת תב"ע.

    ש. בחלק הצפוני שלהם?

    ת. לא. באמצע (ראה פרו' עמ' 40 שורות 29 – הסוף).

    מכאן עולה כי השימוש המפר של הנתבעים ממשיך גם לאחר מתן פסק הדין החלקי.

65. לאחר מתן פסק הדין החלקי, ולאחר ביצוע מדידות וביקורי הפיקוח, הוצאה כאמור לעיל חוות דעת עדכנית של השמאי שלפמן, בהתאם לתוצאות המדידה והפיקוח.

66. המדידה המדויקת של המבנים שבוצעה לאחר מתן פסק הדין החלקי, וטרם ביצועו, הוגשה לבית המשפט באמצעות חוות דעת מומחה ערוכה על ידי מודד, מר אזוט אילן. לא מצאתי פסול בכך שמודד ממשרדו היה בשטח, והלה העיד כי הנתונים עברו בקרה על ידו (פרו' עמ' 40 שורות 32 – 35). כמו כן הוגשה תעודת עובד ציבור ערוכה על ידי שגיא ניר, אחרי תחום מיפוי במרחב השמירה דרום ברשות, אשר העלה על תצלומי אוויר שצולמו בין השנים 2019 - 2020 את תשריט המדידה המדויקת של המבנים.

67. לאחר עיון בחוות הדעת המומחים מטעם הצדדים ושמיעת חקירתם הנגדית מצאתי כי חוות דעתו של שלפמן עדיפה על פני חוות דעתו של ביליה. הוכח כי ביליה התייחס בצורה סלקטיבית לקווים המנחים להערכת שומה בגין שימוש לא מורשה במקרקעין, כאשר לא היה מקום לעשות כן (ראה פרו' עמ' 29 שורות 10 – 29, וכן ראה הקווים המנחים שהוגשו וסומנו ת/4).

    מעדות שני המומחים עלה כי מקדמי התאמה הינם המקדמים המופעלים לפי שיקול דעת השמאים, בין נתוני ההשוואה לבין נתוני הנכס הנישום (ראה עדותו של שלפמן בעניין נתוני ההשוואה, פרו' עמ' 27 שורות 28- 31). הוכח כי ביליה ביצע הפחתות באמצעות מקדמי התאמה, שלא היה כל מקום לקחת בחשבון במקרה דנן. כך למשל הוכח כי ביליה לקח בחשבון גם מקדם התאמה לפיתוח וגם מקדם התאמה למקום (לאשור משקי), (פרו' עמ' 30 שורות 23 – 26), כאשר הוכח לפני שלא היה לכך מקום. כך גם לקח בחשבון מקדם התאמה לאי סחירות, אולם לא ביצע הפחתה של אי הסחירות במגרשי ההרחבות ב- 5 השנים הראשונות מעריכת העסקה (פרו' עמ' 31 שורות 17 – 21).

    לכך אוסיף כי שלפמן בחוות דעתו, פירט עסקאות רבות יותר, על מנת להגיע לממוצע מהימן יותר (פרו' עמ' 31 שורות 30 עד הסוף).

    לכל האמור אוסיף כי שלפמן עדכן את חוות דעתו לאחר ביצוע המדידה המדויקת של מודד הרשות ואילו ביליה לא עדכן את חוות דעתו לאחר אותה מדידה.

    כמו כן ביליה התעלם, לצורך חישוב דמי השימוש, משטחי שימוש בלתי חוקיים רבים כגון - מתחם החנייה, ושטחים נוספים, על אף שהוכח שכל מה שהיה בנוי ומנוח בשטח, שימש את מתחם הצימרים (ראה בעניין זה טבלת השימושים החורגים בעמ' 4 לחוות הדעת המעודכנת של שלפמן למול המפורט בעמ' 4 לחוות הדעת של ביליה).

    באשר לערך הקרקע לצימרים, הוכח כי מומחה הרשות הסתמך על מחירי לינה באזור הרלוונטי, היינו באזור הדרום ובאזור הנגב המערבי ואילו מומחה הנתבעים ביסס את שווי שומת הצימרים על נתוני הלמ"ס הכלליים. וראה גם הפירוט הנרחב של הנתונים בעניין נתוני ההשוואה וקביעת בסיס שווי לצימרים המופיע בסעיף 10.2 לחוות דעת שלפמן למול הפירוט הדל בעניין זה המצוי בעמ' 14 לחוות הדעת של ביליה.

     

    דמי השימוש

68. באשר לעצם הזכאות לדמי השימוש, הרי שמצאתי כי זו מתקיימת מכח הוראות סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, שם נקבע: "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה".

69. מקום בו נעשה שימוש במקרקעין בניגוד לייעודם, ומקום בו לא הוכח, כי הנתבעים הסדירו אי אלו מהשימושים עם התובעת - הם חבים בתשלום דמי שימוש.

    ראה בעניין זה למשל ת"א (פתח תקווה) 34911-09-16 רשות מקרקעי ישראל נ' מאיר טייטלבוים (פורסם במאגרים משפטיים), שם נקבע כדלקמן: "...בהתייחס למקרקעין הובהר לא אחת בפסיקה כי שימוש שנעשה מקרקעין מבלי ששולמו דמי שימוש ראויים, הוא בגדר עשיית עושר ולא במשפט המחייב את הנהנה מהשימוש במקרקעין בתשלום לבעל המקרקעין (המזכה) על טובת ההנאה שהפיק מאותו שימוש. ודוק, חיוב זה בתשלום דמי שימוש אינו חל רק באם מדובר במסיג גבול הפולש אל מקרקעין שהם בבעלות אחר, אלא גם אם אדם חוכר מקרקעין בתשלום מופחת לנוכח ייעוד המקרקעין, אך בפועל השתמש בהם לייעוד אחר ללא רשות בעליהם. גם במצב זה מתקיימים שלושת יסודותיו של הכלל בדבר עשיית עושר ולא במשפט. יסוד ההתעשרות מתקיים בכך שתמורת תשלום נמוך ששולם עבור מקרקעין שייעודם לחקלאות, נעשה שימוש במקרקעין למטרת אחסנה (סגורה ופתוחה) באופן שהניב רווחים גבוהים יותר. היסוד הנורמטיבי, שעניינו התעשרות שלא על פי זכות שבדין, מתקיים בכך שההתעשרות באה מהשימוש במקרקעין בניגוד להוראות חוזה המשבצת...".

70. בתצהירה של גב' אילונה פייגין מטעם התובעת בוצע חישוב של דמי השימוש, בשיעור של 6% מהשומה האומדת את שווי הזכויות במקרקעין הנישומים. אני דוחה את טענת הנתבעים כאילו חלה טעות בעניין זה.

    בעניין זה ראה לדוגמא פסק דין שם פסקו בתי המשפט דמי שימוש בשיעור האמור: ת"א 7753-09-18 מדינת ישראל נ' חנן ג'אן (פורסם במאגרים משפטיים), ראה עמ' 19 לאותו פסק דין; וראה גם פסק דין שניתן על ידי הח"מ בת"א 17173-01-17 רשות מקרקעי ישראל נ' חג'בי (יוער כי על פסק הדין הוגש ערעור שטרם נדון).כן ראה ע"א 24603-06-13 אהרון מלכיאל נ' מדינת ישראל (פורסם במאגרים משפטיים), ראה סעיף 13 לפסק הדין כן ראה החלטת הנהלה מיום 1243. וראו גם פסק הדין של בית המשפט העליון שניתן ביום 07.06.11 בעניין קלדודה נ' רשות מקרקעי ישראל, שם לא הייתה התערבות של בית המשפט העליון בקביעה בדבר חישוב דמי שימוש לפי 6% (וראו גם הקביעה שם כי יש לכלול בשומה גם מרכיב של "רווח יזמי").

    לכך אוסיף כי שמאי הנתבעים, ביליה, לא חלקה על כך שיש לבצע את החישוב לפי 6% (פרו' עמ' 26 שורו 13 – 16).

71. באשר למועדים בגינם נתבעו דמי השימוש – היינו למועדים בהם בוצע השימוש האסור - עיון במועדי השימוש בטבלה המופיעה בסעיף 4 לחוות הדעת המעודכנת של שלפמן, למול סעיף 5 לתצהיר תשובות של ליאון מיום 18.02.18 שהוגש על ידי הרשות לתיק (ת/8א'), מעלה כי המועדים שנרשמו בטבלה מתאימים למועדים עליהם הצהיר ליאון בתצהירו. יתר המועדים המופיעים בחוות דעת שלפמן לא נסתרו על ידי הנתבעים.

72. באשר לתקופת דמי השימוש, צודקת הרשות בטענתה לפיה יש לבית המשפט סמכות לפסוק דמי שימוש ראויים גם לגבי התקופה שלאחר הגשת כתב התביעה, ועד לפינוי בפועל, כן צודקת בטענותיה כי הוכח כי הנתבעים העבירו את המבנים מחלקה ב', נשוא פסק הדין החלקי לחלקה 1, יחד עם זאת לא מצאתי במקרה דנן, לפסוק דמי שימוש מעבר למה שנתבע בתביעה משתי סיבות. סיבה אחת הינה שהחישוב המעודכן הוגש רק בשלב הסיכומים ללא שנתמך בחוות דעת השמאי מטעם הרשות. ואין מדובר בעניין זה רק בחישוב מתמטי שכן יש צורך לחשב את שווי הקרקע למועדים הרלוונטיים, כאשר בחוות דעתו של שלפמן ישנו חישוב של שווי הקרקע רק עד מועד הגשת התביעה. אוסיף לפיכך שככל ורצתה התובעת לפסוק דמי שימוש גם לתקופות שמעבר לתקופות נשוא התביעה, היה עליה לעדכן את חוות הדעת בעניין זה, כאשר ניתן היה לעשות כן גם בשלב הגשת התביעה שכנגד וגם בסמיכות למועד ההוכחות. לכך אוסיף כי מדו"ח הפיקוח שלאחר הפינוי עולה כי היו כן שימושים שהופסקו כגון הבריכה (ראה בעניין זה גם חקירתו הנגדית של ליאון, שם העיד כי כבר אין בריכה). הרשות אולם, לא ביצעה, ביחס לדרישתה דמי שימוש למועדים המאוחרים לכתב התביעה, את ההפחתות הנדרשות לגבי מה שכן פונה, להבדיל מה שלא פונה. דברים אלו מתיישבים עם האמור בפסק דין קלקודה אליו הפנתה המדינה בסיכומים בכתב בסעיף 14, שם נכתב: "..אולם זכות זו (הזכות לפסוק דמי שימוש גם בגין התקופה שלאחר הגשת כתב התביעה – הח"מ), מהווה חריג לכלל שעילת התביעה מתגבשת במועד הגשת התביעה..".

    אני פוסקת לפיכך למדינה דמי שימוש בסך של 352,920 ₪, (ראה בעניין סכום התביעה בכתב התביעה המתוקן וכן חוות דעת שלפמן התחשיב שביצעה הגב' פייגין). סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.   

73. גם ליאון וגם מרדכי העידו כי השימוש במקום הוא משותף וכי נעשית ביניהם חלוקה של הכספים (ראה למשל עדות מרדכי בפרו' עמ' 50 שורות 20 למטה). וראו גם דברי ב"כ הנתבעים בסיכומים בע"פ, לפיה המדובר במשקים הפרוסים על שלושה מגרשים צמודים ברצף טריטוריאלי, בהם נעשה שימוש הדדי על ידי בני משפחת הנתבעים (פרו' עמ' 59 שורות 3 – 4). בנסיבות אלו כל החיובים בפסק הדין יהיו – ביחד ולחוד.

     

    לסיכום

74. הנתבעים ביחד ולחוד מחזיקים במשק 1 על אף שזה לא הוקצה להם.

    הנתבעים ביחד ולחוד עשו ועושים שימושים אסורים בחלקה ב', וכן עשו ועושים שימושים אסורים במשקים 1ו- 2.

75. בהשלמה לפסק הדין החלקי - אני מורה על הריסת / פינוי בית המגורים מחלקה ב' שם אסורה הבניה וכן מחלקה 1 שלא הוקצתה לנתבעים כאמור (וראו כי בפסק הדין החלקי הוחרג בין המגורים). עיון בתעודת עובד הציבור של שגיא ניר מראה כי חלק מבית המגורים מצוי בשטחי חלקה ב', שם חל איסור על בניית בית מגורים, וחלקו בחלקה 1. אני מורה גם על הריסת / פינוי הפלישה החדשה שבוצעה – דרך שהוכשרה למתחם הצימרים באמצעות מצעי חצץ שהונחו (הפלישות שבוצעו טרם מתן פסק הדין החלקי וטרם בוצעו לטענת הרשות, הן עניין ביצועי).

76. אני מורה על הפסקת השימושים האסורים בחלקות 1ו – 2. אני מורה על הריסת / פינוי כל המבנים, הסככות, הקרוונים, הפרגולות, השירותים (וראה פירוט בטבלה בעמ' 4 לחוות הדעת המשלימה של שלפמן), שהוצבו שם, שכן הוכח שכולם הוצבו במקום לצורך השימוש האסור.

77. ראו מש/1 שם מסומן בכחול שטח הפלישה לחלקות 1 ו – 2 ושם גם מסומן בית המגורים המצוי הן בחלקה ב' והן בחלקה 1.

78. ניתן צו מניעה קבוע להפסקת השימושים החורגים ללא קבלת היתרים כדין.

79. את הפינוי וההריסה יש לבצע תוך 90 יום מהיום, היינו עד ליום 01.05.22.

80. הנתבעים ישלמו לרשות, ביחד ולחוד, דמי שימוש בסך של 352,920 ₪, כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

81. הנתבעים ישלמו לרשות, ביחד ולחוד, הוצאות בגין חוות הדעת, בהתאם לקבלות.

82. הנתבעים ישלמו לרשות, ביחד ולחוד, שכ"ט עו"ד בסך של 17,000 ₪ (בסכום זה לקחת בחשבון גם הוצאות בגין התביעה העיקרית וגם בגין התביעה שכנגד).

83. את התשלומים שפורטו לעיל יש לבצע תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

84. הודע לצדדים זכות ערעור כחוק.

85. המזכירות תשלח לצדדים.

     

     

     

     

     

    ניתן היום, ל' שבט תשפ"ב, 01 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.