גדיש תשתית ובנין (1992) בע"מ נ' מזרחי ואח'

פתח דבר

לפניי תביעה כספית על סך 10 מיליון ₪ בקשר עם פרויקט פינוי ובינוי בירושלים. התובעת היא חברת ניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי שפעלה לקידום הפרויקט. הנתבעים הם, בעיקרם של דברים, בעלי זכויות בדירות בבניין ישן בן 112 יחידות דיור שנועד להיות במתחם הפרויקט. לטענת התובעת בינה לבין הנתבעים היו הבנות כי התובעת היא שתשמש היזמית בפרויקט. התובעת פעלה על יסוד ההבנות הנטענות והוציאה הוצאות ניכרות לקידום הפרויקט. בשלב מסוים התקיים מו"מ שבסופו – כך לטענת התובעת – הגיעו הצדדים בחודש מאי 2014 להסכם עקרונות סופי בקשר עם הפרויקט. אלא שאז, כך לפי הטענה, נעלמו הנתבעים, סירבו להעביר את ההסכם כשהוא חתום על ידם, ובהמשך אף פעלו לקידום הפרויקט באמצעות גורם שלישי, חברה עירונית אליה פנו לשם כך. התובעת טענה כי התנהלות הנתבעים עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן והפרה של ההסכמות. התובעת תבעה את אובדן הרווחים שהיו צפויים לה מהפרויקט, ולחלופין את ההוצאות שהוציאה. הנתבעים טענו, בין היתר, כי הם אנשים פשוטים, כי התביעה נועדה להלך עליהם אימים על מנת לאלץ אותם להתקשר עם התובעת לביצוע הפרויקט וכך למכור את רכושם לתובעת במטרה שזו תוכל להתעשר מהפרויקט, וזאת לאחר שהתובעת ושותפתה נכשלו בקידומו משך השנים ולאחר שיחסי התובעת עם שותפתה עלו על שרטון. מכל מקום, לטענת הנתבעים הם מעולם לא הסכימו ולא חתמו על הסכם פינוי בינוי עם התובעת. נתבעים מסוימים, חלקם אנשים מבוגרים מאד, טענו כי מעולם לא היו בקשר כלשהו עם התובעת או מי מטעמה, כי כלל אינם מכירים אותה, ממילא לא התחייבו כלפיה ומשכך אין כל יסוד לתביעה נגדם.

רקע כללי – ותמצית ההליכים

1. במרכז ההליכים שלפניי עומד בניין המצוי על המקרקעין הידועים כחלקה 86 גוש 30413 (הבניין). מדובר במבנה מגורים בשכונת קריית יובל בירושלים. לבניין 4 קומות מעל קומת עמודים חלקית ובו 112 יחידות דיור. לבניין 14 כניסות שונות (א' עד יד'). הוא נבנה לפני כחמישים שנה בהתאם לסטנדרטים שנהגו אז. מצבו הפיסי והתחזוקתי ירוד. הוא אינו תואם את התקנים הנוהגים כיום ובכלל זה בכל הנוגע להגנה מפני רעידות אדמה ואיומים אחרים.

    

2. התובעת היא חברת ניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי.

    

3. התובעת היא גם בעלת זכויות בחלק מחלקה 87 בגוש 30413, הסמוכה למקרקעין שעליהם ניצב הבניין. מדובר במקרקעין עליהם ניצב מבנה חד קומתי (שכונה "בית האנטנות") על מגרש שגודלו כ- 750 מ"ר שייעודם שטח ציבורי פתוח (המקרקעין הסמוכים). התובעת רכשה זכויות במקרקעין הסמוכים יחד עם חברה בשליטת עודד טור-סיני (טור-סיני) והיא מחזיקה בהם עמו במשותף. לצד זאת נעשה בין התובעת לטור-סיני הסכם שותפות, בין היתר לשם שינוי ייעודם של המקרקעין הסמוכים יחד עם המקרקעין שעליהם הבניין ולהשאת תשואה מירבית לשותפים (הכינוי השותפות יתייחס לתובעת ולטור-סיני יחד).

    

4. השותפות – ולא התובעת לבדה – היא שעשתה לאורך השנים פעולות כאלה ואחרות בניסיון לקדם פרויקט פינוי ובינוי במתחם הכולל את הבניין ואת המקרקעין הסמוכים. כפי שיובא בהמשך, זמן לא רב קודם להגשת התביעה שכאן, התגלע סכסוך קשה בין התובעת לבין טור-סיני. הוגשו תביעות הדדיות. הלכה למעשה השותפות פורקה. זמן מה לאחר מכן הגישה התובעת את התביעה שלפניי. בתביעה לא ניתן ביטוי, למצער לא ביטוי מספק, לשותפות ולאופן שבו התנהלו הדברים לאורך השנים כמו גם לסכסוך ולפירוק השותפות. 

    

5. כתב התביעה הוגש לכתחילה נגד 11 נתבעים. נתבעים אלה כונו על ידי התובעת "חברי הוועד" או "הנציגים". לטענת התובעת הם נבחרו על ידי בעלי הזכויות בדירות בבניין לשמש נציגיהם בכל הנוגע לקידום הפרויקט לפינוי ובינוי (בעלי הזכויות בדירות בבניין יכונו להלן למען הנוחות: "הדיירים" או "בעלי הזכויות"). טענות התובעת, בתמצית, היו כי בעלי הזכויות בחרו בה ליזום, לתכנן ולבצע פרויקט לפינוי ולבינוי במתחם; כי נוכח ההבנות וההסכמות בינה לבין הנתבעים-הנציגים השקיעה התובעת משאבים ומאמצים מרובים לקידום הפרויקט, לרבות במישור התכנוני; וכי בהמשך ולאחר שהנתבעים בחרו בעו"ד אמנון זכרוני ז"ל (עו"ד זכרוני) לשמש כבא כוחם, הגיעו הצדדים בחודש מאי 2014 להסכם עקרונות סופי בקשר עם הפרויקט, שיש בו כדי להיטיב עם בעלי 112 הדירות שצפויים היו לקבל דירות חדשות, גדולות ומרווחות יותר. התובעת טענה כי הנתבעים-הנציגים וכלל הדיירים הסכימו לנוסח הסכם העקרונות. לכתב התביעה צורף הסכם העקרונות הסופי הנטען שהוכתר "טיוטא סופית לחתימה 8/5/14" שהצדדים המיועדים לו – לפי הרשום בו – הם בעלי הזכויות מצד אחד ו"שותפות גדיש-גולומב" (ולא התובעת) מהצד האחר. לטענת התובעת, זמן קצר לאחר מכן, הודיעו הנתבעים כי החליטו לפטר את עו"ד זכרוני, שלאחר מכן חדלו להשיב לפניות התובעת וסירבו להעביר את ההסכם כשהוא חתום על ידם. בהמשך פנו הנתבעים למוריה חברה לפיתוח ירושלים בע"מ (מוריה) והתקשרו עמה לשם קידום הפרויקט עבור בעלי הזכויות. התובעת טענה כי התנהלות הנתבעים עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן וכדי הפרה של ההסכמות עמה. התובעת טענה כי יש לחייב את הנתבעים-הנציגים לשלם לה פיצויים חיוביים בגין אובדן הרווחים שהיו צפויים לה מביצוע הפרויקט, אותם אמדה ב- 25 מיליון ₪ והעמידה על סך של 10 מיליון ₪ לצרכי אגרה. לחילופין טענה כי היא זכאית לפיצויי הסתמכות בסך של כ- 5 מיליון ₪ בגין ההוצאות שהוציאה לקידום הפרויקט.

    

6. הנתבע 1 (מזרחי) והנתבעים 11-2 הגישו כתבי הגנה נפרדים. הנתבעים העלו שורה של טענות סף כמו גם טענות רבות לגופה של התביעה. לטענות אלה נתייחס בהמשך, ככל שיידרש. בתמצית יצוין כי הנתבעים טענו, בין היתר, כי התביעה נועדה להלך עליהם אימים על מנת לאלץ אותם להתקשר עם התובעת לביצוע הפרויקט וכי הנתבעים אינם אלא כלי משחק לשם שיפור עמדות בסכסוך שבין התובעת לבין טור-סיני, לאחר שהשותפות של אלה נכשלה בקידום הפרויקט משך שנים. כן הובהר כי הנתבעים, או מי מהם, מעולם לא הסכימו ולא התחייבו ואף לא הוסמכו להתחייב או להסכים בשם מי מהדיירים כי יחתום על הסכם העקרונות הנטען.

    

7. ביום 9.3.17 התקיימה ישיבת קדם משפט בהליך (לפני כבוד השופט א' דורות). לישיבה התייצב גם אפרים שורקה (שורקה) בעל המניות בתובעת. הלה טען כי יש מי שמבקש לטרפד את הפרויקט לרעת התושבים ו"אני לא מחפש את הכסף שלהם אלא להמשיך ולעבוד ולתת להם את מה שמגיע להם ... מה שאני חיפשתי זה צ'אנס לדבר איתם ... אני מאמין שאם אני אפגוש אותם ולדבר איתם, ... אני חושב שניתן להגיע להסכמה" (ע' 1, ש' 20 – ע' 2 ש' 3 לפרוטוקול). הליך גישור שהתקיים לאחר מכן לא צלח.

    

8. ביום 4.2.18 הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן (לאחר שבסופו של יום ואחרי מספר בקשות הותר לה לעשות כן, ראו החלטה מיום 20.12.17).

    

   כתב התביעה המתוקן הוגש נגד 158 נתבעים: הנתבעים המקוריים שלגביהם נטען שנבחרו לשמש כנציגים, ו-147 נתבעים נוספים שנטען כי הם יתר בעלי הזכויות בדירות בבניין. במהותם של דברים העלתה התובעת בכתב התביעה המתוקן את אותן טענות ובכלל זה להתנהלות בחוסר תום לב של הנתבעים כולם – היינו כלל בעלי הזכויות – ולהסכמת כל אלה, בעצמם או באמצעות נציגיהם – להתקשרות עם התובעת. פירוט כלל בעלי הזכויות כנתבעים נוספים נעשה על יסוד נסח מפנקסי המקרקעין שצורף לכתב התביעה המתוקן. נסח זה הופק ביום 28.6.17 – היינו כשנתיים לאחר הגשת התביעה – ובלא שנעשתה הבחנה כלשהי ביחס לרישום שבו, למשל בין מי שהיו בעלי זכויות בתקופה שבה פעלה התובעת לקידום הפרויקט לבין מי שהפכו בעלי זכויות רק לאחר מכן ואף לאחר הגשת התביעה ואשר לכאורה לא יכולים היו להיות צד, ולוּ עקיף, להתנהלות מול התובעת.

    

9. הוגשו מספר כתבי הגנה במענה לכתב התביעה המתוקן.

    

   הנתבעים 11-2 הגישו כתב הגנה יחד עם כ-100 מהנתבעים שהוספו (כתב הגנה מיום 2.7.18). בהמשך הצטרפו לכתב הגנה זה נתבעים נוספים (קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד). הנתבעים העלו טענות סף וטענות לגופה של התביעה שידונו, ככל שיידרש, בהמשך. בין היתר טענו כי הנתבעים החדשים שהוספו בכתב התביעה המתוקן – שעתר לחייבם בסך של 10 מיליון ₪ – צורפו על יסוד היותם בעלי זכויות בדירות בשנת 2017 ובלי קשר לשאלה אם היו בעלי זכויות בדירות במועדים הרלבנטיים לתביעה ובעת המגעים וההתנהלות מול התובעת. בכלל זה צוינו נתבעים שנפטרו בשנת 1999 ושנים רבות קודם לאירועים נושא התביעה (נתבעים 121 ו-50), נתבעים שזכויותיהם בדירות באו להם מכח רכישה או ירושה לאחר האירועים נושא התביעה ואף לאחר הגשת התביעה כך שממילא לא היו מעורבים בהתנהלות מול התובעת ולא יכלו להתחייב כלפיה בדבר (נתבעים 85, 31, 145, 127) ועוד.

    

   נתבעים אחרים הגישו כתבי הגנה נפרדים. נתבעים 72 ו-155 (פסטרנק) טענו בכתב הגנתם (מיום 15.11.18), בין השאר, כי משנת 2006 שאז פנתה השותפות של התובעת וטור-סיני לדיירים בהצעה לקדם עסקת פינוי ובינוי ולאחר שנתבעים אלה לא קיבלו את ההצעה, לא היה קשר כלשהו בינם לבין התובעת וכי הם לא מינו או הסמיכו נציג כלשהו לפעול מטעמם בעניין. נתבעת 154 שהיא בת למעלה משמונים, טענה בהגנתה (מיום 26.4.18) כי אינה מתגוררת בבניין מאז שנות ה-70 של המאה הקודמת, כי אינה מכירה את התובעת ואין לה דבר עמה, כי מעולם לא בחרה נציגות כלשהי וכי אין יסוד לתביעה "בסכום דמיוני" נגדה. נתבע 99, שהוא כבן שמונים, ונתבעת 82, שהיא כבת תשעים, העלו בכתבי הגנתם טענות דומות (כתבי הגנה מימים 11.4.18 ו- 26.8.19, וראו גם כתב הגנה מטעם הנתבעים 63-62 מיום 16.7.18).

    

10. בין לבין, ונוכח ריבוי הנתבעים הוגשו בקשות והתנהלו הליכים לא מעטים. בכלל זה חויבה התובעת, בעקבות בקשה מטעם באת כוח קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד, להפקיד סך של 120,000 ₪ או ערבות בנקאית על סך זה, להבטחת הוצאות הנתבעים (החלטה מיום 6.12.18 והחלטה משלימה מיום 13.3.19).

     

11. בשלב מסוים הועברה התביעה לטיפולי.

     

12. ביום 3.6.19 התקיימה לפניי ישיבת קדם משפט. בסיומה ניתנה החלטה בדבר הגשת ראיות.

     

13. יוער כי חרף טענות הנתבעים ביחס לנתבעים שנפטרו זמן רב קודם למועדים הרלבנטיים לתביעה וביחס לנתבעים שהפכו בעלי זכויות בדירה בבניין לאחר המועדים הרלבנטיים לתביעה וממילא לא היה להם קשר עם התובעת, ואף שהתברר כי לנתבעים לא מעטים לא נעשתה המצאה, עמדה התובעת על תביעתה ביחס לכלל הנתבעים (ראו הטבלאות שהגישה התובעת בימים 16.6.19 ו- 2.7.19 ממנה עולה כי לא נעשתה המצאה לנתבעים מסוימים שלא הגישו הגנה).

     

14. הצדדים הגישו ראיותיהם.

     

    התובעת הגישה תצהיר עיקרי של שורקה, בעל המניות בה, אשר פעל לדבריו באופן אישי בכל הנוגע לפרויקט וזאת בחלק מהמועדים הרלבנטיים החל משנת 2013. כן הוגשו תצהיר של האדריכל דוד גוגנהיים (האדריכל גוגנהיים) שפעל לבקשת השותפות, בין היתר, מול רשויות התכנון, ותצהיר של עוזי חדד (חדד) סמנכ"ל הכספים של התובעת שהתייחס להוצאות שהוציאה בקשר עם קידום הפרויקט. בנוסף הגישה התובעת חוות דעת שמאית-כלכלית של השמאי יצחק ראובן (השמאי ראובן) ביחס לרווח היזמי הצפוי בפרויקט. כן ביקשה התובעת לזמן לעדות עדים נוספים.

     

    קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד הגישה מספר תצהירי עדות מטעמה. בכלל זה הוגש תצהיר מפורט של הנתבע 4, שמשון מזרחי בצלאלי (בצלאלי), מורה לנהיגה שלו זכויות בדירה בבניין ואשר היה מעורב בענייני הפרויקט ובמגעים מול השותפות. לתצהיר זה צורפו מסמכים רבים הנוגעים להתנהלות בקשר עם הפרויקט לאורך השנים. כן הוגש תצהיר של הנתבע 6 (בן דוד) שהוא בעל זכויות בדירה בבניין בה הוא מתגורר, אשר התנדב לשמש כנציג הכניסה של הבניין בה מצויה דירתו ושביחס אליו הועלו טענות להבטחות שונות שהבטיח כלפי התובעת. לצד זאת הוגשו תצהירים של נתבעים נוספים – נתבעת 85 (פרץ), נתבע 77 (נאסה) ובנה של נתבעת 111 (חזן) – שהפכו בעלי זכויות בדירות בבניין לאחר המועדים הרלבנטיים לתביעה וטענו כי לא היו בקשר עם התובעת ולא נתנו לה הסכמה כלשהי. בנוסף הגישה קבוצת נתבעים זו גם תעודת עובד ציבור של אמנון ארבל, סגן מנהל אגף וממונה על התכנון בעיריית ירושלים (ארבל) ביחס להליכי התכנון במקרקעין הנוגעים לפרויקט וכן חוות דעת של השמאי גרש טובי (השמאי גרש) בנוגע לרווח היזמי בפרויקט. כן הוגשו לתיק, בלא התנגדות, מסמכים נוספים (שאוגדו לקובץ שכונה בהליכים "כרך המסמכים", ראו החלטה מיום 3.1.20, ע' 39, ש' 8-4, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; בשל תקלות במספור עמודי הפרוטוקול ולשם מניעת בלבול, בעת הפנייה לפרוטוקול יצוין במקרים הרלבנטיים גם מועד הדיון).

     

    נתבעים אחרים שיוצגו בנפרד הגישו אף הם תצהירי עדות מטעמם, ובכלל זה תצהירי הנתבע 1 (מזרחי), תצהירי הנתבעים 72 ו-155 (פסטרנק) ותצהירים מטעם נתבעים 82, 99 ו-154.

     

15. העדויות בתיק נשמעו במהלך ארבע ישיבות. חלק מדיוני ההוכחות נדחו בשל משבר נגיף הקורונה ובשים לב גם לגילם של חלק מהמעורבים. במהלך ישיבות ההוכחות נחקרו המצהירים והשמאי מטעם התובעת. לבקשת התובעת התייצבו לעדות עדים נוספים ובהם: עו"ד יוסי ריכטר שליווה את קידום הפרויקט מטעמה של השותפות (עו"ד ריכטר) ואלי שמואליאן ששימש בתפקיד סמנכ"ל במוריה אליה פנו הנתבעים בשלב מסוים לקידום הפרויקט (שמואליאן). מטעם הנתבעים העידו חלק מהמצהירים. התובעת חקרה את המצהירים העיקריים בצלאלי ובן דוד כמו גם מצהירים נוספים ובהם מזרחי, פרץ ונאסה. לבקשת התובעת התייצבו לחקירה גם נתבעים נוספים שלא מסרו תצהיר, ושהיו מעורבים בהתנהלות מולה, ובכלל זה הנתבעת 2 אורה ליפשיץ (ליפשיץ), הנתבע 5 שי יצחקוב (יצחקוב) והנתבע 11 ג'ק אלימלך (אלימלך). כן נחקר השמאי גרש מטעם הנתבעים. התובעת לא עמדה על חקירתם של מצהירים אחרים ולא ביקשה לזמן נתבעים נוספים לעדות, אף שנשמרה לה האפשרות לעשות כן (ראו בהקשר זה ההסכמה הדיונית בע' 10, ש' 7-2 לפרוטוקול והודעת התובעת מיום 23.12.19).

     

16. לאחר כל אלה סיכמו הצדדים את טענותיהם, תחילה בכתב ולאחר מכן השלימו טענותיהם בעל פה בישיבה שנקבעה לשם כך.

     

17. לשלמות תיאור ההליכים יצוין כי לאחר ישיבת קדם המשפט לפניי הגישה התובעת בקשה לפסילת שופט. זאת על רקע הערות שהעיר בית המשפט באשר לקשיים לכאוריים העומדים בדרכה של התובעת על יסוד התמונה שעמדה באותה עת לפני בית המשפט. הבקשה נדחתה (החלטה מיום 18.7.19). ההליכים נמשכו לפניי.

     

     

    עיקרי התמונה העובדתית

     

18. ההתנהלות בנוגע לפרויקט נפרסה על פני מספר שנים וכללה אירועים לא מעטים. בין הצדדים התגלעו מחלוקות גם ביחס לחלק מהעובדות ולאשר התרחש. נתחיל את דרכנו בקביעת ממצאי עובדה, תוך הכרעה במחלוקות שבין הצדדים מקום שהיו כאלה, ובפריסת התשתית העובדתית כפי שהתבררה במהלך המשפט ונוכח כלל העדויות והראיות שהובאו לפני בית המשפט.

     

19. נזכיר כי טענותיה המרכזיות של התובעת בתביעתה הן כי הנתבעים בחרו בה לשמש כיזמית של הפרויקט, כי פעלה על יסוד הסכמות בינה לבין הנתבעים, כי בסופו של יום הגיעו הצדדים בחודש מאי 2014 לנוסח הסכם עקרונות סופי שהנתבעים כולם הסכימו לו, וכי התנהלות הנתבעים שפנו בהמשך לקידום הפרויקט באמצעות מוריה עולה כדי חוסר תום לב והפרת ההסכמות.

     

20. בפתח הדברים אעיר ביחס לעדותו של שורקה. שורקה הוא בעל המניות בתובעת ונותן הטון בה. למעשה, בכל האמור בהתנהלות אל מול הנתבעים – על מה שהוסכם או שלא הוסכם – היינו: בעניינים העומדים במוקד התביעה, שורקה היה העד המרכזי מטעם התובעת. אלא שעדותו של שורקה היתה מוקשית. חלק מתשובותיו היו מתחמקות ועוררו רושם מיתמם (למשל, ע' 26 ש' 18, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ביחס לאפשרות שניתנו הסכמות בע"פ מאת רשות מקרקעי ישראל; ע' 27, ש' 28, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ואילך לעניין השבחת המקרקעין הסמוכים מקידום הפרויקט). בחלקים מעדותו התכחש לאמירות ברורות שתועדו בפרוטוקולים מזמן אמת, בין בישיבות מול גורמי התכנון, בין בישיבות בהשתתפות מי מהנתבעים (למשל, ע' 22 ש' 12-7, ש' 22, ש' 34 ואילך, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ביחס לאסיפת דיירים בה השתתף). התגלו אי התאמות מסוימות אל מול האמור בתצהירו (למשל, ע' 18, ש' 32-30, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ביחס לכך שהשותפות ולא התובעת היא שהתקשרה עם גורמי מקצוע שונים לקידום הפרויקט). חלקים עיקרים מהעדות ומגרסת התובעת לא נתמכו במסמכים. מעדותו ניכר הרושם כי אינו בקיא בְפרטים, חלקם מהותיים, כי הוא מעיד על עניינים מהותיים "מלמעלה" וכי לא ידע לתת מענה ממשי גם ביחס לעניינים שבלב המחלוקת (למשל, ע' 27, ש' 15-9, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ביחס להסכם העקרונות שבמרכז התביעה ושלגביו נטען להסכמת הנתבעים). לאורך העדות ניכר היה תסכולו האישי מכך שהחליטו, כדבריו, "לזרוק אותו" מהפרויקט (ע' 21, ש' 5-4, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). על רקע זה הפנה בעדותו חיצי אשמה לכל עבר, ובכלל זה כלפי טור-סיני שותפתה של התובעת (ע' 19, ש' 10-7, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, שם טען שפעלה מאחורי גבו וניסתה להיפטר ממנו), כלפי מוריה (ע' 20, ש' 23-22, 35 ואילך, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, שם טען כי פעלה בידיים לא נקיות והעלה חשד כי היא שפנתה לדיירים והובילה את המהלך שהביא להדרת התובעת מהפרויקט), וכלפי בית המשפט שגם ביחס אליו העלה טענות קשות (למשל התפרצותו הקשה, ע' 15, ש' 26 ואילך, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, וכפי שצוין שם אין לקבל את הניסיון לתלות את הדברים בקשיי השמיעה של העד, ושלכך נעשו כל ההתאמות הנדרשות מבעוד מועד). כעס, אובדן עשתונות וצעקות אינם יכולים לבוא במקום עדות עניינית לגופם של דברים. נוכח כלל האמור, עוררה עדותו של שורקה קשיים בלתי מבוטלים באופן המקים קושי לתובעת. עדויות הדיירים מן העבר עוררו רושם מהימן. אף שניכר כי חלק מהדיירים שהעידו התרגשו ונלחצו מן המעמד ואפשר שהרגישו כי נקלעו לסיטואציה חריגה, גדולה במידותיה ושאינם מורגלים בה, ניכר היה כי ניסו להביא לפני בית המשפט את התמונה כהוויתה וככל שזכרו את האירועים.

     

21. ומכאן, לתשתית העובדתית ולממצאי העובדה העולים ממה שהובא לפני בית המשפט.

     

    2007-2005: פעולות השותפות בניסיון לקידום הפרויקט

     

22. כאמור לעיל, במוקד ההליכים עומד בניין מגורים ישן ובו 112 דירות. בשנת 1999 רכשו התובעת וטור-סיני ביחד זכויות במקרקעין הסמוכים לבניין שייעודם שטח ציבורי פתוח (נספח 2 לתצהיר בצלאלי). התובעת וטור-סיני הסכימו לפעול בשותפות מתוך מטרה להביא בטווח הארוך לשינוי יעוד של המקרקעין שרכשו ביחד עם המקרקעין שעליהם ניצב הבניין על מנת להשיא תשואה מירבית לשותפים (נספח 3 לתצהיר בצלאלי). שורקה עצמו רכש את מניות התובעת בשנת 2006, היינו מספר שנים לאחר כינון יחסי השותפות בינה לבין טור-סיני (ע' 14, ש' 7, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20).

     

23. השותפות החלה לפעול לקידום העניין. החל משנת 2005 או סמוך לכך הסתייעה השותפות, בין היתר, בשירותיהם של האדריכל גוגנהיים ועו"ד ריכטר. ודוק: בניגוד לרושם שיכול לעלות מטענות התובעת ומהתצהירים שהוגשו מטעמה, לכל אורך הדרך מדובר היה בפעולות שנעשו על ידי השותפות ובשמה ולא על ידי התובעת לבדה ועבור עצמה (למשל, עדות שורקה, ע' 18, ש' 32-23, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ס' 2 לתצהיר האדריכל גוגנהיים, וכן עדותו, ע' 48, ש' 25-24 לפרוטוקול מיום 7.1.20; נ/11 – הסכם ההתקשרות עם עו"ד ריכטר).

     

24. בתמציתם של דברים הרעיון היה לקדם פרויקט של פינוי בינוי על המקרקעין כולם, במסגרתו יוקמו מספר בניינים שבהם יהיו כ- 500-450 דירות והבניין הקיים ייהרס. בעלי הזכויות בדירות בבניין הישן הקיים יקבלו דירות חדשות וגדולות יותר בבניינים שיוקמו. יזמי הפרויקט יוכלו להפיק רווחים בין היתר ממכירת יתר הדירות.

     

25. בשנים 2007-2005 ביצעה השותפות, באמצעות האדריכל גוגנהיים ועו"ד ריכטר, פעולות מסוימות בניסיון לקדם את הפרויקט. בכלל זה נעשו פניות לעיריית ירושלים ולגורמי התכנון, התקיימו פגישות והוצגה בפברואר 2006 תכנית 11821 שערך האדריכל גוגנהיים עבור השותפות. בד בבד נעשו פניות למשרד הבינוי והשיכון במטרה להביא להכרזה על מתחם פינוי ובינוי.

     

26. התובעת הדגישה בתצהירי העדים מטעמה כי ביום 18.4.07 התקבל אישור סגן מהנדס העיר בדבר המלצת עירית ירושלים לתכנית פינוי ובינוי במתחם (ס' 8 לתצהיר האדריכל גוגנהיים ונספח 2 לו). כן הדגישה שביום 9.7.07 התקבלה בקשתה כי הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי במשרד הבינוי והשיכון תמליץ להכריז על המקרקעין הנדונים כעל מתחם פינוי ובינוי (עניין שיש לו השלכות בתחום המיסוי) (נספח 1 לתצהיר שורקה). בכך ביקשה התובעת ליצור רושם כי נעשתה כברת דרך משמעותית לקידום הפרויקט (בסיכומיה תיארה את קבלת האישורים כ"פריצת דרך ממשית" לביצוע הפרויקט, ס' 9 לסיכומי התובעת). ברוח דומה הוצגו הדברים לדיירים בבניין במכתב ששלח להם עו"ד ריכטר ביום 18.10.07 ושבו צוין, בין היתר, כי התקבל אישור עקרוני של מהנדס העיר לתכנית שהציגה השותפות (נספח 8 לתצהיר בצלאלי).

     

27. אלא שמתברר שלא כך היו פני הדברים. המסמכים שהציגה התובעת, כעולה מתוכם, היו מסמכים ראשוניים בלבד. הם הוכפפו לתנאים שונים. יתר על כן, התובעת הציגה בראיותיה אך חלק קטן מהמסמכים באופן שהיה בו כדי להציג תמונה חלקית בלבד. תמונת הדברים המלאה עלתה מתעודת עובד הציבור של ארבל, סגן מנהל אגף וממונה על התכנון בעיריית ירושלים. עולה כי התכנית שהוצגה ייעדה חלק ניכר מהשצ"פ למגורים באופן שעמד בניגוד למדיניות העירייה (ס' 8(3) לתע"צ ארבל); בדיון שהתקיים בלשכת התכנון המחוזית ביום 19.7.07 נקבע במפורש שהתכנית אינה מקובלת ובעייתית (נספח 7 לתע"צ ארבל); הדבר הובהר פעם נוספת במכתב מאת לשכת התכנון המחוזית לאדריכל גוגנהיים מיום 14.10.07 בו הודגש שוב כי התכנית אינה מקובלת (נספח 8 לתע"צ ארבל). מסמכים אלה שלא הוצגו על ידי התובעת חותרים תחת טענותיה בדבר התקדמות הפרויקט בשלב זה. לכך מצטרפת גם עדותו של ארבל. ארבל העיד באורח שקול, מאוזן, מקצועי וזהיר. עדותו נתמכה במסמכים והיתה מהימנה. כפי שהעיד, המסמכים שהציגה התובעת בתצהיריה משקפים שלב מקדמי וראשוני בלבד, גם אם קדמו לו ישיבות. לדבריו מדובר ממש ב"נקודת התחלה", בהמלצה ראשונית שראוי לעשות במקום התחדשות עירונית "ולא יותר מזה", ובשום שלב לא התקבל אישור של גורמי התכנון (ע' 40, ש' 19-9, ע' 41, ש' 21-19, ע' 44, ש' 29-28, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; וכך עולה גם מעדות האדריכל גוגנהיים בה אישר שגם בשלבים מאוחרים הרבה יותר לא ניתן "אור ירוק" מצד העיריה, ע' 50, ש' 24-22 לפרוטוקול 7.1.20). עו"ד ריכטר טען בעדותו כי לא ידע את מצב הדברים במישור התכנוני לאשורו וכי לוּ ידע בזמן אמת שעמדת גורמי התכנון היא שהתכנית שהוצגה אינה מקובלת לא היה כותב לבעלי הזכויות בדירות בבניין את שכתב (ע' 91, ש' 23 – ע' 92, ש' 6 "לא הייתי מוציא את המכתב... אני לא מוכן לשקר בשביל שום סכום").

     

28. עולה אפוא כי בשלב זה לא עלה בידי השותפות להתקדם באורח ממשי במישור התכנוני ולקידום הפרויקט, כי מה שנעשה היה לכל היותר ראשוני ומקדמי, וכי תמונת הדברים שהוצגה לדיירים לא תאמה את מצב הדברים בפועל. 

     

29. בכל האמור בהתנהלות השותפות מול בעלי הזכויות בדירות בבניין – התובעת לא טענה, למצער לא באורח ממשי, בין בכתב התביעה בין בתצהיריה, בין בסיכומיה, כי בשלב זה ניתנה לשותפות הסכמתם של הדיירים או כי אלה חתמו על הסמכת השותפות לפעול עבורם. התובעת אף לא הציגה מסמכים בהקשר זה. עו"ד ריכטר אף כתב בפנייתו למשרד הבינוי והשיכון מאותה עת כי בשלב זה לא נחתמו הסכמים מול הדיירים וכל שנעשה הוא פנייה לדיירים על מנת שימנו את היזמים לטפל בעניין (מכתב נושא תאריך 24.1.06, נספח 1 לתצהיר גוגנהיים). מכאן – וכך גם עולה מהעדויות – כי פעולות שעשתה השותפות והוצאות שהוציאה בשלבים אלה, נעשו כדי לקדם את היתכנות ביצועו של הפרויקט עבור השותפות, חלקן עוד קודם לפנייה לבעלי הזכויות בדירות בבניין, ומכל מקום לא על בסיס הסכמה או מצגים של האחרונים (למשל, עדות עו"ד ריכטר, ע' 93, ש' 15-11, עדות האדריכל גוגנהיים, ע' 49, ש' 8-3 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20).

     

    לשלמות הדברים יוער כי נראה שבמחצית שנת 2006 פנו השותפוֹת – התובעת וטור-סיני – לדיירים, או לחלקם, בפנייה בה הציגו באורח כללי את הפרויקט ובגדרה ביקשו, בין היתר, למנותן לשמש כמנהלות במשותף בכל הנוגע לפעילות בפרויקט (נספח א' לתצהיר פסטרנק). לנפקותה המשפטית של הפנייה, על תוכנה והתנאים שנקבעו זה נידרש בהמשך בהתייחס לפנייה דומה שנעשתה בשלהי שנת 2011. לענייננו עתה די לציין שהתובעת לא הניחה מצדה תשתית כלשהי בעניין הפנייה משנת 2006, ובכלל זה ביחס להיענות לה ככל שהיתה, או לשיעור בעלי הזכויות שחתמו בעקבותיה. ההתייחסות הממשית היחידה לעניין זה היתה מצדו של בעל זכויות באחת הדירות בבניין, פסטרנק, שהצהיר כי דחה את ההצעה משנת 2006 ולא חתם לתובעת על דבר (ס' 4 לתצהיר פסטרנק; התובעת ויתרה על חקירתו, ע' 51, ש' 35-34, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; פניית השותפות בשלהי שנת 2011 לקבלת הסמכה או הסכמה תומכת אף היא בכך שלא היו בידיה בשנת 2006 הסכמות כנדרש; לא נעלמו מעיני פניות בודדות הנחזות להיות חתומות מתקופה זו או בסמוך לה, בע' 80, 84 ו-106 לכרך המסמכים, שגם ביחס לאלה לא טענה התובעת דבר). משכך – אין באמור כדי לשנות מהקביעה כי פעולות השותפות בשלב זה נעשו שלא על יסוד הסכמה, הסמכה, או מצגים של הדיירים.

     

    שלהי 2011: חידוש הפעילות

     

30. כאמור לעיל – בשלהי 2007 – מסרו גורמי התכנון לשותפוֹת –טור-סיני והתובעת – כי התכנית שהציגו אינה מקובלת ובעייתית. נראה כי זמן מה לאחר מכן חדלה השותפות ולא פעלה לקידום הפרויקט. התובעת לא טענה אחרת ולא הניחה תשתית לפעולות כלשהן שנעשו עד לשלהי שנת 2011, שאז כנראה החליטו השותפוֹת לנסות ולהתניע מחדש את התהליך (למשל, תצהירי העדות של שורקה והאדריכל גוגנהיים שאינם כוללים התייחסות לפעולה כלשהי בתקופה שעד שלהי שנת 2011).

     

31. החל משלהי שנת 2011 חידשה השותפות את ניסיונותיה לקידום הפרויקט. בכלל זה פנתה השותפות לדיירים בניסיון לרתום אותם לפרויקט, ובהמשך פעלה מול נציגות שגובשה בסיוע המנהל הקהילתי ומול עו"ד זכרוני שהוסמך לפעול על ידי חלק מהדיירים. בד בבד עשו השותפות פעולות מסוימות גם מול גורמי התכנון.

     

32. נעמוד עתה על עיקרי העובדות שהתבררו בכל הנוגע לתקופת הזמן הנדונה כעת.

     

    שלהי 2011-תחילת 2012: מסמך A

     

33. ביום 6.12.11 פנו השותפוֹת – טור-סיני והתובעת – לדיירים. בפנייה ציינו כי "למרבה הצער, ומסיבות שאינן תלויות בנו, התעכבו כל הליכי התכנון". אולם, כך לטענת השותפות, אלה התחדשו עתה ובכוונת השותפות להעביר למוסדות התכנון תכנית חדשה שזוכה לברכתם של גורמים רבים. לצד זאת ביקשו השותפות מהדיירים לחתום על נספח לפנייה על מנת שיוכלו להשלים את המלאכה. הפנייה והנספח לה כונו שניהם מסמך A (להעתק הפנייה והנספח לה, מסמך A, ראו נספח 9 לתצהיר בצלאלי). נציג מטעם השותפות פעל בבניין בניסיון להחתים בעלי זכויות בדירות בבניין על המסמך (ראו המודעה נספח 10 לתצהיר בצלאלי וס' 30 לתצהירו; נוסח דומה של מסמך A הופץ גם בעבר, ראו בפסקה 29 לעיל).

     

34. לכתחילה לא נסמכה התביעה על מסמך A. העתק הפנייה והנספח לה כלל לא צורפו לכתב התביעה. לעת סיכומי הטענות חלה תפנית. עתה נטען כי מדובר ב"הסכם עקרוני" מול התובעת שבו הסמיכו הנתבעים כולם את התובעת לפעול כיזמית הפרויקט ולשם קידום הפרויקט והוצאת היתר בנייה. זאת, אף שהתובעת לא טענה כי המסמך הוצג לה כשהוא חתום על ידי הנתבעים או מי מהם (למשל, ס' 11 לסיכומי התובעת).

     

35. נבחן את הדברים.

     

36. תוכן המסמך – במסמך A מציינות השותפות כי כבעלות זכויות במקרקעין הסמוכים הן פועלות לקידום פרויקט בינוי-פינוי שייבנה במקרקעין עליהם בנוי הבניין ובמקרקעין הסמוכים. השותפות מבקשות למנותן לשמש כ"מנהלות במשותף" בכל הנוגע לפרויקט ובכלל זה לשם התקשרות עם קבלן או יזם לביצוע הפרויקט. בהמשך מתוארים בקווים כלליים ביותר עקרונות הפרויקט – ובכלל זה כי בעלי הזכויות בדירות בבניין יקבלו דירות גדולות בכ-50% מדירותיהם הנוכחיות, תוך התייחסות כללית לעניינים נוספים ובכלל זה לסטנדרט הדירות, זכאות לדמי שכירות לתקופת הביניים ככל שיידרש להרוס את הבניין הקיים קודם לבניית הבניינים החדשים ועוד. השותפוֹת הבהירו במסמך כי הדיירים לא יידרשו לשאת בהוצאה כלשהי. כן הודיעו שמינו את עו"ד ריכטר כמי שייצג אותן ואת הדיירים (ס' 7 למסמך). במסמך צוין עוד כי "אישור זה מהווה הצהרת כוונות וסיכום עקרוני בלבד מצידנו, והוא תקף עד לתום 3 שנים מיום השלמת כל ההליכים הדרושים לשם קבלת היתרי בנייה בהתאם לתב"ע מאושרת וברת תוקף למתחם" (ס' 5(ז) למסמך). מעבר לאמור אין במסמך התייחסות כלשהי ללוחות הזמנים לקידום הפרויקט ובכלל זה להגשת תכנית מתאימה או לאישורה. כן הובהר במסמך כי "התחייבויותינו המנויות מעלה, תכנסנה לתוקפן לאחר שבעלי הזכויות במתחם יחתמו על נספח א' המצורף למסמך זה והמהווה הסכמה למינויינו כאמור" (ס' 8 למסמך). למסמך צורף נספח לחתימה שבו אישור כי החותם עליו מאשר שהוא בעל זכויות בדירה בבניין, מסכים לתוכן הפנייה ומבקש להצטרף ליוזמה.

     

37. טענות התובעת כי מדובר בהסכם מצד הנתבעים לכך שהיא תשמש כיזמית הפרויקט מוקשות. המסמך אינו מתייחס לתובעת אלא לשותפות (אשר פורקה בהמשך הדרך בעקבות סכסוך בין שתי השותפות, כפי שנראה להלן). המסמך אף אינו מתייחס למינוי השותפות כיזמית. המסמך אינו כולל התחייבויות קונקרטיות ומסוימות ביחס לפעולות שהשותפוֹת מתחייבות ליטול על עצמן מעבר לתיאורים כלליים. אין בו התחייבויות ללוחות זמנים מוגדרים ואף לא למסגרת זמן כללית. המסמך מנוסח באורח עמום שיש עמו אי בהירות ואי וודאות. הוא כולל הסתייגות באשר לתוקפו המחייב ביחס לשותפות. יש בו הבהרה כי התחייבויות השותפות לא ייכנסו לתוקף אלא לאחר חתימת בעלי הזכויות במתחם, בלא לפרש מה שיעור בעלי הזכויות שחתימתם מהווה תנאי לכניסת המסמך לתוקף. שורקה העיד כי הכוונה היתה שהתחייבויות השותפות ייכנסו לתוקף רק לאחר שתתקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים (ע' 29, ש' 9-3, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). הסכמה בשיעור כאמור לא הוצגה ולא הוכח כי ניתנה בשלב כלשהו. כל אלה מציבים קושי של ממש לתובעת בניסיונה להיבנות מהמסמך כיום.

     

38. לא בכדי לא על כך נסמכה התביעה לכתחילה. לא בכדי העיד גם שורקה כי "הנייר A הוא לא הסכם" (ע' 24, ש' 11-6 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, אף שבהמשך ניסה להסתייג מכך) וכי לא על מסמך זה הוא נסמך (ע' 23, ש' 28 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). גם עו"ד ריכטר, הוא שניסח את המסמך (ע' 88, ש' 16), התייחס אליו כאל "מסמך ראשוני" בלבד ובמשמע לא מחייב (ע' 92, ש' 23-22, למרות שבמקום אחר ניסה לטעון אחרת, ע' 88, ש' 26-22). התנהלות התובעת בהמשך הדרך, כפי שתובא להלן, ובכלל זה ידיעתה על כך שבשלבים מאוחרים יותר נעשתה פנייה של נציגות מטעם הדיירם לבחינת התקשרות עם יזמים פוטנציאליים אחרים, בלא שבאה מצדה כל מחאה בעניין, מעידה אף היא שהשותפות והתובעת לא ראו במסמך A כמסמך מחייב הכובל את בעלי הזכויות לתובעת (ראו בהקשר זה הדיון בפסקאות 59-58 ו- 71-68 להלן, הניסיון להסביר את הדברים בסיכומים, ע' 97, ש' 26-21 לא נתמך בראיות ולא היה משכנע).

     

39. התובעת אף לא הוכיחה כנדרש מי מהנתבעים חתם לטענתה על המסמך, ולא הראתה כי נמסרו לידיה בזמן אמת מסמכים חתומים מאת מי מהנתבעים באופן שיכול להקים בסיס להסתמכות נטענת. כאמור לעיל, לכתחילה לא נסמכה התביעה על מסמך A, והפנייה והנספח לה המרכיבים אותו לא צורפו כלל לכתב התביעה. בתצהירו התייחס שורקה למסמך באורח לקוני ולא עליו השליך את יהבו (ס' 38 לתצהיר שורקה, שמרכז הכובד שלו היה בטענה להסכם סופי שנכרת בהמשך הדרך). לתצהיר שורקה צורף מסמך בודד בחתימת של בעלי זכויות בדירה אחת בלבד (נספח 7 לתצהיר שורקה). התובעת לא הביאה ראיות לחתימות על ידי בעלי זכויות או נתבעים נוספים או לכך שמסמכים חתומים כאמור נמסרו לה. עדים מטעם הנתבעים העידו כי לא חתמו על מסמך A וכי ידוע להם שרבים מבעלי הזכויות בדירות בבניין סירבו לחתום על המסמכים שהשותפות הפיצו (למשל, ס' 21 לתצהיר בצלאלי, עדות אלימלך, ע' 72, ש' 11-10 לפרוטוקול מיום 7.1.20, עדות ליפשיץ, ע' 75, ש' 21-13 לפרוטוקול מיום 7.1.20, שם העידה שסירבה לחתום גם משום שנדלקה לה נורה אדומה נוכח ההודעה במסמך לפיה עו"ד ריכטר המייצג את השותפות נקבע לייצג גם את הדיירים). במסגרת הראיות שהוגשו מטעם הנתבעים נכללו מסמכים ספורים בחתימת דיירים בשתי דירות נוספות (בע' 90, 94 ו-122, 129 לכרך המסמכים, וטענת התובעת בסיכומיה כאילו המסמכים הוגשו תוך הסתרת השמות אינה נכונה). בסיכומיה ביקשה התובעת להיבנות מפרוטוקול אחת מישיבות הנציגות בו נרשם כי כ-40% מהדיירים "חתמו על המסמך" (נספח 24 לתצהיר בצלאלי; לא נרשמה זהות אומר הדברים בישיבה; התובעת אישרה בסיכומיה כי טענותיה בעניין החתימות על המסמך נסמכות על "אמירה באחת מישיבות הדיירים", ע' 97, ש' 7-6). משקל הדברים לא הוברר. גם כאן לא נטען כי החתימות הוצגו בשלב כלשהו לתובעת. אין לקבל את טענת התובעת בסיכומיה כי יש לראות בכל נתבע שלא הגיש תצהיר כמי שחתם על המסמך (ס' 13 לסיכומי התובעת). הנטל מוטל על התובעת. התובעת לא העלתה טענה קונקרטית כי נתבע זה או אחר חתם. היא אף לא הציגה לכתחילה ראיות לכך ולא הביאה עדים להוכחת העניין. במצב דברים זה, ובשים לב גם לאופי ההליך ולריבוי הנתבעים, אין מקום להסיק את שביקשה התובעת (אף אין לקבל את טענות התובעת ביחס לאי מתן מענה לשאלונים; ובכלל זה משבקשתה בעניין זה הוגשה באיחור ובהמשך לא עמדה עליה נוכח הסדר דיוני שנעשה בין הצדדים, ע' 8, ש' 24-18).

     

40. כך או כך, התמונה הכוללת העולה מהראיות שהובאו לפני בית המשפט היא כי מרבית בעלי הזכויות בדירות בבניין לא חתמו על המסמך, באופן שגם בו יש כדי להקים לתובעת קושי ולהצדיק לדחות את טענותיה ככל שאלה מתבססות על המסמך.

     

41. למעלה מהדרוש אציין כי לא נעלמו מעיני מסמכים נוספים שהגישו הצדדים לתיק לאחרונה ולאחר הסיכומים.

     

    מסתבר שלפני זמן קצר הגישה התובעת תביעה נוספת נגד שותפתה טור-סיני (ת"א 74330-10-21). טור-סיני ביקשה לעיין במסמכי התיק שלפניי. לתגובותיהם לבקשת העיון צירפו קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד והתובעת מסמכים נוספים לתיק (תגובות מימים 16.1.22 ו-23.1.22). הנתבעים ביקשו להיבנות מטענות כאלה ואחרות בכתב תביעתה של התובעת נגד טור-סיני. בתגובתה שלה לבקשת העיון הגישה התובעת לתיק כ-40 העתקים חתומים נוספים של מסמך A. לא היה מקום לעשות כן ולהגניב ראיות לתיק בדרך האמורה. בכל האמור בתובעת, לא צורף תצהיר ולא הוברר מדוע לא נעשו הדברים כנדרש ובשלב הגשת הראיות או באמצעות זימון עד מתאים (למשל, טור-סיני). מכל מקום, אין במה שצורף כדי לשנות מהתמונה הכוללת ביחס למסמך A, שכן גם בשים לב למסמכים הנוספים עולה כי הרוב הגדול של בעלי הזכויות בדירות בבניין לא חתמו על המסמך האמור.

     

42. סיכומה של נקודה: מסמך A שהוצג מקים קושי מתוכו; הוא אינו מפורט דיו; מעדות שורקה עצמו עולה כי לא נכנס לתוקף משלא נחתם על ידי 80% מהדיירים; לתובעת לא הוצגו חתימות דיירים על המסמך; והתנהלות התובעת בזמן אמת כפי שתובא להלן תומכת בכך שלא ראתה בו מסמך מחייב. 

     

    מחצית 2012: גיבוש נציגות

     

43. בחודש מרץ 2012 או בסמוך לכך, החל המנהל הקהילתי יובלים הפועל בשכונת קריית יובל (המנהל הקהילתי) לסייע בהתארגנות של הדיירים בבניין בקשר עם קידום הפרויקט. לשם כך פעל המנהל הקהילתי לסייע בהקמת נציגות ש"תהווה גשר וקשר עם התושבים". באותה עת היה זה טור-סיני שפעל בחזית ובשם השותפות, והמנהל הקהילתי עמד בקשר מולו (ראו ישיבה מיום 4.3.12, נספח 5א לתצהיר שורקה, עדות בן דוד, ע' 70, ש' 35-32 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20, על פנייתו למנהל הקהילתי לסיוע).

     

44. בתקופה שלאחר מכן גובשה נציגות. חלק מהנציגים שימשו כנציגים של הכניסה לבניין בו מצויה דירתם ולאחר שנבחרו על ידי בעלי הדירות בכניסה (למשל, ס' 36 לתצהיר בצלאלי). אחרים התנדבו להיות בנציגות בלי שנבחרו לכך ולבקשת אנשי המנהל הקהילתי (למשל, ס' 5 לתצהיר מזרחי). בעלי זכויות נוספים שחפצו בכך השתתפו מעת לעת אף הם בישיבות הנציגות (עדות יצחקוב, ע' 58, ש' 36-35, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20).

     

45. הקמת הנציגות נועדה לסייע לבעלי הזכויות להתארגן ולרכז באורח מסודר את התהליך של בחינת אפשרות קידומו של הפרויקט במתחם, וזאת בשים לב למורכבות העניין, לריבוי בעלי הזכויות, הבאים מרקע ואוכלוסיות שונות, חלקם מבוגרים, דבר שיכול להוסיף קשיים. הנציגות נועדה אפוא לסייע לבטא את הצרכים והרצונות של בעלי הזכויות בדירות בבניין, לשמש גשר אל בעלי הזכויות ומהם, לשמש צינור להעברת מידע על התהליך והתקדמותו לבעלי הזכויות ומידע מאלה לגורמי המקצוע השונים המעורבים. כפי שהעיד מזרחי, שהשתתף בחלק מישיבות הנציגות "פשוט היה סוג של יוזמה של המינהלת ליצור מצב שמכל כניסה יהיה נציג, וזה היה בקטע של אלטרואיזם חברתי וביקשו ממני, בגלל שרוב הדיירים הם לא כל כך, הם אנשים קשישים ולא בדיוק האליטה, אז התנדבתי שאם יהיה צורך בהעברת מידע לגבי מה שקורה אז אני אעשה את זה בהתנדבות" (ע' 66, ש' 12-9 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.201,וראו גם עדות אלימלך, ע' 70, ש' 5-4 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, עדות ליפשיץ, ע' 76, ש' 3-1 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, עדות בן דוד, ע' 71, ש' 7-6 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

     

46. מהראיות עלה בבירור כי לנציגות, או למי מהנציגים או המשתתפים בישיבותיה, לא היתה סמכות לקבל החלטה בשם בעלי הזכויות בדירות בבניין או להתחייב התחייבות כלשהי בשמם של בעלי הזכויות ובכלל זה ביחס להתקשרות בעסקה בעתיד במסגרת הפרויקט. הובהר היטב כי עניין זה מסור בסופו של יום להחלטת כל אחד מבעלי הזכויות בדירות בבניין (למשל, נספח 11 לתצהיר בצלאלי, שם צוין כי תפקיד הנציגות לייצג ולבטא את הרצונות והצרכים של בעלי הדירות תוך שהובהר כי "בסופו של דבר החוזה שייחתם מול היזם הינו חוזה אישי וההסכמה לו תלויה ברצונו של כל בעל נכס", וראו גם נספח 12 סיפא שם, וכן ע' 45 לכרך המסמכים). כך עלה בבירור גם מיתר העדויות והראיות. בצלאלי שהיה חבר בנציגות העיד כי תפקידו היה להביא את הנתונים לפני הדיירים "כדי שהדיירים יוכלו לקבל החלטה" (ע' 65, ש' 24-21 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20) וכי "לאורך כל הדרך דבר אחד ברור שמי שיחליט מה יהיה פה זה לא אני... דבר כזה נניח שהיה נחתם, היה עובר לדיירים וכל דייר היה צריך לקבל את ההחלטה. אני לא יחליט בשביל שום דייר. כתבתי אצל עוה"ד שלא אתן עד שאהיה משוכנע, לא אמליץ וכל אדם יחליט לעצמו. יש אנשים ניצולי שואה מבוגרים. לא אחליט בשביל אישה בת 80 אם היא תכנס לפרויקט כזה ... לא אני מחליט. אני סך הכל קורא, אומר והדייר כדי שיהיה פרויקט הוא צריך בעצמו לחתום ... מי אני? אני נציג. בא לייצ[ג] את הדיירים, כשאני אומר שליחות, בישיבה אני ביקשתי שיהיה לי נציגה של עו"ס שתעמוד בקשר עם כל המבוגרים האלה, כדי להצליח צריך לטפל באישה בת 80" (ע' 68, ש' 32 ואילך, ע' 70, ש' 3-1, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20, וראו גם: ס' 36-32 לתצהיר בצלאלי, ס' 6-4 לתצהיר בן דוד; עדות אלימלך, ע' 70, ש' 5-4 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; הדברים נכונים גם ביחס לצוותי עבודה שהקימה הנציגות שהובהר שנועדו אך לליווי והעברת מידע, ראו נספח 13 לתצהיר בצלאלי).

     

47. המנהל הקהילתי באמצעות נציגהּ מטעמו, דנה מרזל, ליוו מנקודת זמן זו ואילך את פעילות הנציגות. במסגרת ההליך הוצגו פרוטוקולים של ישיבות שקיימה הנציגות וישיבות שקיימה עם השותפות כמו גם עם גורמים אחרים, אותם רשמה נציגת המנהל הקהילתי. לאלה נתייחס בהמשך ככל שיידרש.

     

48. החשוב לענייננו בשלב זה הוא שמהראיות עולה בבירור כי הנציגות לא הוסמכה לקבל החלטות או להתחייב בשם הדיירים בעלי הזכויות. לא הוצגה תמיכה כלשהי, לא כל שכן תמיכה ממשית, לכך שהנציגות הוסמכה להחליט או להתחייב בשם בעלי הזכויות. לא הוצג כתב הסמכה כאמור לנציגות מאת מי מבעלי הזכויות. טענות התובעת ושורקה כאילו הוצג להם מצג לפיו הנציגות או אחרים שנטלו חלק בישיבות עם השותפות מוסמכים לקבל החלטות או להתחייב בשם הדיירים לא נתמכה באורח ממשי. אין לקבלן. יש להעדיף בהקשר זה ובאורח מובהק את גרסת הנתבעים ועדויותיהם (מעבר להפניות שנזכרו לעיל ראו גם ס' 37 סיפא לתצהיר בצלאלי; ס' 12-9 לתצהיר בן דוד; ולהשלמה ראו תצהירי פסטרנק והנתבעים 99 ו-154 לפיהם מעולם לא בחרו נציגים לנציגות שתייצגם מול השותפות או התובעת).

     

    מחצית שניה 2012: התקשרות הדיירים עם עו"ד זכרוני

     

49. זמן מה לאחר שהוקמה, החליטה הנציגות לפעול למינוי עורך דין שידאג לייצוג הדיירים בקשר עם הפרויקט. בסוף חודש אוגוסט 2012, לאחר בחינת מספר אפשרויות הוחלט להציע להתקשר עם עו"ד זכרוני (ישיבת נציגות מיום 29.8.12, נספח 13 לתצהיר בצלאלי).

     

50. הדיירים התבקשו לחתום על כתב הסמכה לעו"ד זכרוני לפיו יוסמך לייצג בהתקשרות עם היזם לפרויקט פינוי ובינוי ולדאוג לאינטרסים של בעלי הזכויות (נספח 13 לתצהיר בצלאלי). בפגישה ראשונית של הנציגות עם עו"ד זכרוני הובהר כי כתב ההסמכה נועד לאפשר התחלת מו"מ בלבד וכי "שום דבר לא ייסגר מול היזם ללא חתימה על חוזה מכר. אין התחייבות לסיכום ללא ידיעת הדיירים" וכי כתב ההסמכה הוא רק "יריית הפתיחה המאפשרת את התחלת ההליך" (פרוטוקול ישיבה מיום 5.11.21, נספח 17 לתצהיר בצלאלי). עו"ד זכרוני אף העלה את הדברים על הכתב והבהיר כי "כתב ההסמכה ... אינו מסמיך אותנו בשום פנים ואופן לחתום בשמכם על הסכם עם היזם" (נספח 16 לתצהיר בצלאלי, וראו גם הבהרה נוספת בדוא"ל לבקשת אחד מבעלי הזכויות לפיה המשרד אינו מוסמך לחתום על דבר ללא אישור בעלי הזכויות, נספח 18 לתצהיר בצלאלי).

     

    הדברים משתלבים עם העדויות שנשמעו ושלפיהן ההתקשרות עם עו"ד זכרוני נועדה לסייע לנציגות ולדיירים שלא היו בקיאים בדבר, ללוות אותם, לכוונם ולייעץ להם, למשל ביחס לדרישות שראוי שיעלו מצדם, על מה יש להקפיד וממה יש להיזהר כאשר סמכות ההחלטה היתה ונותרה בידי בעלי הזכויות (למשל, עדות אלימלך, ע' 70, ש' 33-12 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, עדות בצלאלי, ע' 66, ש' 19-17 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

     

    בהמשך דווח כי התקבלו כתבי הסמכה לעו"ד זכרוני מאת כ- 60% מבעלי הזכויות (פרוטוקול ישיבת נציגות מיום 17.12.12, נספח 20 לתצהיר בצלאלי).

     

51. הנציגות מינתה חלק מחבריה לשמש כצוות מו"מ שילווה את המו"מ (נספח 13 לתצהיר בצלאלי). חברי הצוות ביקשו להיות נוכחים בישיבות מו"מ שיקיים עו"ד זכרוני בקשר עם קידום הפרויקט (פרוטוקול ישיבת נציגות מיום 17.12.12, נספח 20 לתצהיר בצלאלי). בהתאם סוכם עם עו"ד זכרוני כי הפגישות ייערכו תמיד בנוכחות נציג מטעם הדיירים (עדות בן דוד, ע' 72, ש' 32-33 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). יצחקוב הסביר בעדותו כי "המטרה היתה שכל הזמן תהיה שקיפות – שזכרוני יהיה שקוף מולנו אל מול הצד השני, תמיד שתהייה שקיפות כלפינו מול העו"ד שמייצג אותנו. אנחנו רצינו שבכל מייל, בכל שיחה, הדיירים רצו להיות בטוחים שהדברים מתנהלים בצורה שקופה וראויה, כלומר שעוה"ד שמייצג באמת מייצג את האינטרס שלנו ושנדע כל מה שהוא עושה. קדם לנושא זה מייל או שיחה שזה לא קרה למרות שזה שוקף שזה מה שצריך לקרות וזה לא קרה. אני זוכר שמ[י]שהו ממשרד זכרוני הוציא מייל או שיחת טלפון או משהו והדיירים לא ידעו עליו ולא היו מעורבים והיתה תחושה לא נוחה מזה ולכן הישיבה הזו כונסה והוחלט שזה מה שצריך להיות, שכל הזמן צריכה להיות שקיפות מלאה מול הדיירים. וכתוב מיילים פגישות והם חייבים לדעת שזה צריך להיות בצורה הזאת" (ע' 62, ש' 21-12 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, תכתובת דוא"ל בין יצחקוב למשרד עו"ד זכרוני המעגנת את ההסכמה, ע' 44-42 לכרך המסמכים, וראו גם עדות אלימלך, ע' 71, ש' 27-26 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20).

     

52. בכל האמור בשכר הטרחה שישולם לעו"ד זכרוני, עו"ד זכרוני הבהיר כי היזמים הם שיישאו בשכר טרחתו (נספח 15 לתצהיר בצלאלי) ולשאלת הנציגות הסביר שאין בכך משום ניגוד עניינים וכך מקובל (נספח 17 לתצהיר בצלאלי). לאחר מכן התגלעו אי הסכמות בין עו"ד זכרוני לבין עו"ד ריכטר, מטעם השותפות, באשר לשיעור שכר הטרחה (נספחים 21 ו-23 לתצהיר בצלאלי) שבעקבות זאת העלה עו"ד זכרוני טענות כלפי השותפות וכלפי טור-סיני בדבר פניות ישירות לדיירים שלא באמצעותו, תוך הכפשה שלו, ובמטרה להביא את בעלי הזכויות להתקשר עם עו"ד אחר (למשל, נספחים 32-29 לתצהיר בצלאלי).

     

53. בראשית שנת 2013, ולאחר הדברים שהובאו לעיל, אירעו פחות או יותר במקביל מספר התרחשויות: התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד ריכטר בין נציגי הדיירים לבין שורקה בנוכחות עו"ד זכרוני; השותפות ביצעה פעולות שונות מול מוסדות התכנון; והנציגות, יחד עם עו"ד זכרוני, בחנה אפשרות להתקשר עם יזמים אחרים לקידום הפרויקט. להתרחשויות אלה נעבור עתה.

     

    מרץ 2013: פגישה במשרדו של עו"ד ריכטר

     

54. ביום 19.3.13 התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד ריכטר (תאריך הפגישה נזכר בס' 46 לתצהיר שורקה, ונתמך באמור בעמוד השני לנספח 25 לתצהיר בצלאלי, וזאת חרף התאריך שנזכר בפרוטוקול הישיבה, נספח 26 לתצהיר בצלאלי). בפגישה השתתפו, בין היתר, שורקה ועו"ד ריכטר מצד השותפות, עו"ד זכרוני ונוספים ממשרדו, ומספר מחברי הנציגות. שורקה ציין כי החליט שהגיעה העת שהוא יעמוד בחזית קידום הפרויקט בשם השותפות, זאת בין השאר על רקע חיכוכים בין טור-סיני לעו"ד זכרוני (ס' 46 לתצהיר שורקה, ע' 14, ש' 16-11, ע' 15, ש' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20).

     

55. באשר לתוכנה של הפגישה, הצדדים חלוקים.

     

56. ברקע הדברים יצוין כי בפגישה פנימית שהתקיימה ביום 24.1.13 בין חברים בנציגות לבין עו"ד זכרוני ואנשיו העלו המשתתפים דאגות מכך שהשותפות מרגישה שהפרויקט לא יכול לצאת לפועל בלעדיה בגלל זכויותיה במקרקעין הסמוכים וכי מבחינת הדיירים מדובר בנקודת התחלה לא טובה למו"מ. על רקע זה הוחלט לבחון אפשרות להתקשר עם גורמים אחרים (נספח 24 לתצהיר בצלאלי). בישיבה נוספת מיום 12.3.13 עדכן משרד עו"ד זכרוני על קשר שנוצר עם יזמים שונים ועל מועדים שנקבעו לפגישות עמם (נספח 25 לתצהיר בצלאלי).

     

57. שבוע לאחר מכן התקיימה הפגישה במשרדו של עו"ד ריכטר. לטענת שורקה לאחר דיון בסטטוס הפרויקט והבהרה כי השלב העיקרי של הפרויקט מגיע לסיומו, ולאחר שהסביר את התמורה שיקבל כל בעל זכויות, הוסכמו הפרטים וחברי הנציגות, שהציגו עצמם כמי שמוסמכים להחליט בשם בעלי הזכויות, ביקשו ממנו לפעול ל"מימוש פורמלי" של מה שהוסכם. כן טען כי הוסכם כי הגיעה העת להעביר לידי השותפות את חתימותיהם של 80% מהדיירים שלדבריו הוצהר שכבר נאספו. עוד ציין כי השותפות הסכימה לשאת במלוא תשלום שכר טרחתו של עו"ד זכרוני. בכתב התביעה תוארה פגישה זו כפעם נוספת שבה נבחרה התובעת והוסמכה כיזמית הפרויקט (ס' 49-45 לתצהיר שורקה).

     

58. הנתבעים טענו שלא כך היו פני הדברים. בצלאלי, שהשתתף בפגישה, הצהיר כי הנציגים שנכחו לא הציגו עצמם כמי שמוסמכים לקבל החלטות בעבור הדיירים, כי לא הצהירו שיש בידיהם חתימות של בעלי הזכויות, כי הוא עצמו אמר באורח ברור שלא ימליץ לאף דייר לחתום על מסמך שלא יגן עליו במאה אחוזים וכי לא יקח אחריות כזו על אנשים מבוגרים, חלקם ניצולי שואה, וכי בשלב זה לא רק שהפרויקט לא התקרב לסיומו אלא בקושי התחיל, משלא היתה תכנית מאושרת או הסכם ואף לא נקבע יזם שהוחלט כי ניתן להתקדם איתו לקראת הסכם. בכל האמור בשכר טרחתו של עו"ד זכרוני ציין בצלאלי כי שורקה דרש שהמו"מ בעניין זה יתנהל בלא נוכחות מי מטעם הדיירים וכי הם הסכימו לכך שפגישות בעניין אלה ובהן בלבד ייערכו שלא בנוכחות חברי הנציגות. לצד זאת הצהיר בצלאלי כי הוא עצמו אמר בישיבה כי "תחילת מו"מ בעניין שכר הטרחה של משרד זכרוני אינה מחייבת את הדיירים להתקשר עם טור סיני/אפי שורקה" ו"הדיירים ביקשו לבחון יזמים נוספים והיזם שייתן את ההצעה הטובה ביותר ייבחר" (ס' 55 ו-60-59 לתצהיר בצלאלי, פרוטוקול ישיבה נספח 26 שם, בצלאלי רשום כנוכח בשם שמשון מזרחי).

     

59. בנסיבות העניין אין בידי לקבל במהותם של דברים את טענות התובעת ושורקה באשר לישיבה. יש לבכּר בעניין זה את גרסת הנתבעים. טענותיו של שורקה בדבר הסכמות מהותיות ובחירה בתובעת (למעשה בשותפות) כיזמית אינן מתיישבות עם מהלך הדברים שקדם לישיבה ועם ההתרחשויות שלאחריה. כאמור לעיל, קודם לישיבה סברו חברי הנציגות שיש לבחון אפשרות להתקשר עם גורמים אחרים. כפי שנראה להלן, סמוך לאחר הישיבה התקיימו פגישות עם גורמים שונים כאמור. התובעת אישרה כי ידעה על מפגשים אלה ועל כך שמטעם הדיירים נבחנת האפשרות להתקשר עם גורמים אחרים כיזמים וכי לא מחתה על כך או נקטה כל פעולה בעניין (השלמת סיכומים בעל פה, ע' 97, ש' 22-21 לפרוטוקול; והניסיון להסביר זאת לא היה משכנע; ס' 50 לתצהיר שורקה; נספח 26 לתצהיר בצלאלי ממנו עולה כי התובעת יוּדעה בדבר מראש). יש בכך כדי לחתור תחת טענות התובעת להסכמה. גם בעדותו של עו"ד ריכטר, שהעיד לבקשת התובעת ושבמשרדו התקיימה הפגישה, לא נמצאה תמיכה לגרסת התובעת (ולמעשה בחקירתו הראשית כלל לא נשאל על הפגישה). לאמור יש להוסיף את הקשיים הבלתי מבוטלים שעלו ביחס לעדותו של שורקה (ראו בפסקה 20 לעיל; טענות התובעת אף הולכות מעבר למה שנטען בכתב התביעה המתוקן שם צוין בס' 18 כי נאמר בפגישה כי טיוטת הסכם תובא לפני הדיירים לאישורם). מן העבר האחר, עדות בצלאלי עוררה רושם מהימן. היא נתמכה גם במסמכים שנערכו מזמן אמת (פרוטוקול ישיבה נספח 26 לתצהיר בצלאלי), והיא משתלבת כאמור עם ההתנהלות שקדמה לישיבה ועם זו שבאה לאחריה. 

     

     

    2012 – מחצית 2013: פעולות השותפות במישור התכנוני

     

60. בד בבד עם הניסיונות לקידום הפרויקט מול הדיירים, פעלה השותפות מול מוסדות התכנון. ודוק: למרות שהתובעת טענה כל העת לפעולות שהיא עצמה ביצעה הלכה למעשה דובר כל העת בפעולות שנעשו על ידי השותפות והשותפוֹת – טור-סיני והתובעת – גם יחד, ובשלבים רבים בהובלת טור-סיני דווקא. הצגת הדברים כפי שהוצגה על ידי התובעת תוך ייחוס כלל הפעילות לעצמה ועבור עצמה נעשתה כפי הנראה נוכח הסכסוך הקשה שהתגלע בינה לבין שותפתה טור-סיני, סכסוך שכאמור לעיל לא קיבל ביטול ממשי בכתב התביעה או בטענות התובעת.

     

61. ראינו לעיל כי הניסיונות לקדם את הפרויקט במישור התכנוני בשנת 2007 לא עלו יפה וכי התכנית שהציגה השותפות לא היתה מקובלת. במהלך 2012 חודשו הפעולות במישור זה. התובעת הדגישה בטענותיה כי פעלה לקידום תכנית, כי ביום 14.12.12 הוצגה התכנית למתכננת מחוז ירושלים וזכתה לברכת הדרך ממנה (נספח 5 לתצהיר האדריכל גוגנהיים); כי בהמשך פעלה לערוך התאמות בהתאם לדרישות גורמי התכנון והשלימה את כל שנדרש על ידם וכי סמוך לפני הפגישה הנזכרת לעיל במשרדו של עו"ד ריכטר "שלבי התכנון הגיעו לשלב הסופי" (ס' 45 לתצהיר שורקה) וכי התכניות נערכו בהתאם ל"הסכמות שהיו" מאת גורמי התכנון (ס' 18 לתצהיר האדריכל גוגנהיים). בהתאם הצהיר שורקה כי בפגישה הנזכרת הובהר כי "השלב העיקרי של הפרויקט מגיע לסיומו". בעדותו העיד כי ההליך התכנוני שקיבל את ברכת גורמי התכנון "היה בשלבי סיום... זה היה יותר מאור ירוק ורק היה צריך להגיש..." (ע' 21, ש' 23-21 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20).

     

62. אלא שגם הפעם התברר כי התובעת ציירה – הן לפני בית המשפט הן לפני הדיירים – תמונה "ורודה" שאינה תואמת את מצב הדברים בפועל. 

     

63. אכן, בשלהי שנת 2012 הציגו נציגי השותפות ללשכת התכנון המחוזית תכנית לפינוי ולבינוי שלפיה ייבנו במתחם 450 יחידות דיור ומתכננת המחוז קידמה בברכה את התכנית תוך שצוינו פעולות שיש לעשות ביחס אליה, ובכלל זה השלמת נתונים שמאים, ביצוע בחינה תחבורתית ועוד (נספח 5 לתצהיר גוגנהיים). נראה כי השותפות לא פעלה באותה עת לקידום הפעולות שנדרשו (עדות האדריכל גוגנהיים, ע' 53, ש' 5-1 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20). 

     

    נראה כי השותפות, ובפרט טור-סיני, היו בעמדה כי פרויקט בהיקף של 450 יחידות דיור לא יהיה כדאי מבחינה כלכלית ודרשו להגדיל את היקף הפרויקט להקמת 700-600 יחידות דיור, וזאת חרף עמדת גורמי המקצוע כי "זה מוגזם" (למשל, עדות האדריכל גוגנהיים, ע' 50, ש' 30-25 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, עדות השמאי ראובן, ע' 57, ש' 29-28, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

     

    ביום 3.2.13 התקיימה ישיבה באגף לתכנון עיר של העירייה בנוגע לפרויקט. בפגישה השתתפו נציגי השותפות, האדריכל גוגנהיים, נציגי המנהל הקהילתי ועוד (נספח 6 לתצהיר האדריכל גוגנהיים). ישיבה זו לא זכתה להבלטה בטענות התובעת. מפרוטוקול הישיבה עולה כי נציגי השותפות טענו בישיבה כי יש היתכנות כלכלית רק לחלופה של 600 יחידות דיור וכי ככל שלא יאושר פטור מהיטל השבחה יעלה מספר היחידות הנדרש ל-700. גורמי המקצוע בעירייה מצאו כי "התכנית שהוצגה אינה תואמת [את] המסמכים שהועברו ללשכת התכנון המחוזית בעבר" וכי התכנית "בעייתית מאד הן בנושא המכפילים המוצעים ומספר יחידות הדיור המוצע לדונם נטו והן מבחינת נפחי הבינוי המוצעים". בסיכום הישיבה צוין כי "העובדה שהמסמכים שהוצגו בדיון אינם משקפים את היקפי הבנייה המוצעים הינה בעייתית מאד". השותפוֹת נדרשו להעביר תכניות מתוקנות כמו גם מסמכים ונתונים נוספים שפורטו (ראו פרוטוקול הישיבה, נספח 6 לתצהיר האדריכל גוגנהיים).

     

    ארבל, סגן מנהל אגף וממונה על התכנון בעיריית ירושלים, שליווה את ההליך התכנוני והשתתף בישיבה העיד כי למעשה "שלחנו אותם [את השותפות] לעשות תכנית חדשה של כ- 450 [יחידות דיור]" (ע' 42, ש' 36-34 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ראו גם דברים דומים בעדות האדריכל גוגנהיים בע' 56, ש' 11-5 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, אף שבהמשך ניסה להסתייג מכך במידת מה). ארבל הסביר כי יש הבדלים מהותיים בין תכנית בהיקף של 450 יחידות דיור לתכנית בהיקף של 700-600 יחידות. כפי שהעיד "אם התכנית תכלול 400 או 700 יחידות זה מאוד משמעותי. זה לב לבו של הדבר. 400 יחידות דיור זה משהו אחד ו-700 יחידות זה משהו אחר לגמרי בכל היבטי התעבורה, שטחים פתוחים ועוד, בכל ההיבטים, פרוגרמה, נראות והכל" (ע' 41, ש' 35-33 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, וגם האדריכל גוגנהיים אישר זאת בעדותו, ע' 51, ש' 6-2 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20). בשורה התחתונה הדגיש ארבל כי התכנית שהציגה השותפות לא היתה מקובלת, כי היא אינה משקפת התקדמות כלשהי ממצב הדברים כפי שהיה בשלהי שנת 2007 וכי למעשה נדרשו השותפוֹת לחזור לנקודת ההתחלה. כך העיד: "הסיכום הזה הוא לא חיובי שמראה התקדמות אלא שלילי. כשכתוב שהמסמכים אינם משקפים את היקפי הבניה המוצעים הינה בעייתית מאוד. זה אומר שהתכנית כמו שהוצגה לא משקפת נכון את המספרים וזה לא תקין. תעשו שיעורי בית ותחזרו אלינו..." (ע' 41, ש' 35 – ע' 42, ש' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). "המשמעות היא לחזור לנקודת ההתחלה ולהגיש תכנית אחרת לגמרי" (ע' 42, ש' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20), המשמעות היא כפי שהיה מצב הדברים בשלהי שנת 2007 "שהתכנית אינה מקובלת ועדיין אינה מקובלת ויש להגיש תכנית חדשה" (ע' 42, ש' 17-16 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20).

     

64. זה היה אפוא מצב הדברים כחודש ימים קודם לפגישה הנזכרת לעיל במשרדו של עו"ד ריכטר. קל לראות שטענות התובעת כאילו באותה עת הגיעו שלבי התכנון לשלב סופי, "יותר מאור ירוק" כטענת שורקה, אינן תואמות, לשון המעטה, את מצב הדברים בפועל. כך גם הטענות כאילו בפגישה במשרדו של עו"ד ריכטר הובן שהשלב העיקרי הפרויקט מגיע לסיומו.

     

65. להשלמת התמונה יצוין כי גם בהמשך הדברים לא חלה התקדמות במישור התכנוני.

     

    אכן, ביום 7.7.13 – חמישה חודשים לאחר הפגישה בה הונחתה השותפות להציג תכנית חדשה – שלח האדריכל גוגנהיים לאדריכלית הוועדה המחוזית מסמכים שונים לאחר שערך לדבריו את ההתאמות הנדרשות (ס' 16 לתצהיר האדריכל גוגנהיים, נספח 7 שם). אלא שהסתבר שבפועל הוצגה פעם נוספת תכנית ל- 600 יחידות דיור, בלא שנערכו ההתאמות הנדרשות ובניגוד לעמדת גורמי התכנון (ע' 53, ש' 15-13 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20 וראו גם נספח 7 שם; וראו גם ע' 51, ש' 5-2 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20 ביחס להתאמות שלא נעשו). האדריכל גוגנהיים העיד כי השותפוֹת התעקשו שיציג תכנית בהיקף בינוי כאמור ולא בהיקף של 450 יחידות דיור חרף עמדתו בעניין (ע' 56, ש' 32-23 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; עדות שורקה בעניין זה, ע' 22, ש' 13-1 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, כאילו לא טענו מול גורמי התכנון שפרויקט לפחות מ- 600 יחידות דיור לא יהיה כלכלי היתה מתחמקת ולא משכנעת ואינה מתיישבת עם המסמכים ועם עדות האדריכל גוגנהיים).

     

    האדריכל גוגנהיים אישר עוד כי גם בהמשך שנת 2013 לא ניתן אישור של גורמי העירייה לתכנית (ע' 50, ש' 24-22 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20) וכי בניגוד לעולה מתצהירו לא התקבלה הסכמתם של גורמי התכנון (ע' 55, ש' 23-18 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; וראו גם עדות השמאי ראובן שהעיד מטעם התובעת לפיה חוות הדעת שמאית שהציגה התובעת באותה עת הייתה בעייתית והציגה רווחיות בלתי סבירה, ע' 58, ש' 9-3, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

     

    ארבל הבהיר בעדותו כי בסופו של יום "מה שהוגש ומה שהוצג לנו היה מאד מקדמי ולא בשל" (ע' 44, ש' 29-28 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20), כי "אין אף ישיבה שבה סוכם, בין אם בעירייה ובין בלשכת התכנון המחוזית, שאומרים שראו את התכנית ושנתקדם להגיש תב"ע ... גורמי התכנון מעולם לא הגיעו לשלב שבו הם אומרים לתובעת – הדבר הזה נראה לנו, מקובל עלינו, תגישו תכנית" (ע' 41, ש' 22-14 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). ארבל הוסיף כי השותפוֹת גם לא פעלו להגיש את התכנית ולנסות לקדמה במסלול הפורמלי בוועדות התכנון – כפי שיכולות היו לעשות ככל שחלקו על עמדות גורמי התכנון – והלכה למעשה זנחו השותפוֹת את התכנית (ע' 44, ש' 31 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, ס' 11 לתעודת עובדה הציבור; התובעת לא חלקה על כך שבשום שלב לא הוגשה התכנית באורח פורמלי וארבל הסביר כי אין ממש בניסיונה לתרץ זאת באי קבלת הסכמות מאת הדיירים, ראו ע' 41, ש' 8-6 וש' 22-19 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; למעשה, אין בתצהירו של האדריכל גוגנהיים או בעדותו משום התייחסות לפעולות נוספות כלשהן שנעשו באפיק התכנוני קודם להגשת התביעה).

     

66. גם בהקשר זה תמונת הדברים שהציגה התובעת לדיירים, לרבות בהמשך הדרך, לא תמיד תאמה את מצב הדברים בפועל. כך, במכתב ששלח שורקה ליצחקוב בשלהי 2014 צוין כי כל התכניות מוכנות להגשה לאחר תיאום עם כל גורמים התכנון הרלבנטיים ובהסכמת רשות מקרקעי ישראל (ס' 61 לתצהיר שורקה ונספח 10 לו; ע' 59-58 לכרך המסמכים). זאת בעוד שבפועל, כאמור לעיל, מעולם לא התקבלה הסכמת גורמי התכנון שהצביעו על בעייתיות בתכניות או הסכמת רשות מקרקעי ישראל (ראו, למשל, התכתובות בגדרי נ/2 בדבר אי הגשת תכניות לרמ"י; ועדות שורקה שלא ידע להצביע על הסכמות מאת רמ"י וטען באורח מוקשה שאולי היה הסכמות בעל פה, ע' 26, ש' 18-11, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). 

     

67. סיכומה של נקודה: גם במהלך 2013 לא חלה התקדמות של ממש במישור התכנוני, והמצגים שהוצגו בהקשר זה לדיירים לא תמיד שיקפו את הדברים כהוויתם.

     

    אפריל 2013: בחינת האפשרות להתקשר עם יזמים אחרים לקידום הפרויקט

     

68. כפי שכבר צוין, עוד קודם לפגישה במשרדו על עו"ד ריכטר ביקשו חברים בנציגות לבחון אפשרות להתקשר עם גורמים אחרים ובעקבות זאת נוצר קשר עם יזמים שונים (ראו בפסקה 56 לעיל).

     

69. בהמשך, במהלך חודש אפריל 2013 התקיימו פגישות ראשוניות עם יזמים-מציעים ובהם החברות מנרב, בליליוס, לוינשטיין וכנען. היזמים-המציעים הציגו את פעילותם ונשאלו שאלות שונות בנוגע לאפשרותם לקדם פרויקט פינו ובינוי במתחם. בכלל זה נשאלו ביחס למקרקעין הסמוכים שבהם יש לשותפות זכויות ולהשלכות העניין ביחס לפרויקט (פרוטוקולי הישיבות, נספחים 33(1) ו-33(2) לתצהיר בצלאלי).

     

70. מהראיות שהובאו נראה כי הקשר עם מי מהיזמים לא התקדם מעבר לפגישות הראשוניות (למשל, עדות ליפשיץ, ע' 77, ש' 6-1, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20). בצלאלי סבר בדיעבד כי אפשר והגורמים האחרים חששו מפני "הפרעות" מצד השותפוֹת נוכח זכויותיהן במקרקעין הסמוכים (ס' 61 סיפא לתצהיר בצלאלי).

     

71. בד בבד התקיים מו"מ בין עו"ד זכרוני לבין השותפות בנוגע לשכר טרחתו של עו"ד זכרוני תוך שהובהר כי הצעת השותפות תיבחן אל מול כלל ההצעות (ראו בעמוד הראשון לנספח 33(1) לתצהיר בצלאלי; וכן הודעת הדוא"ל מיום 3.7.13, נספח 34 לתצהיר בצלאלי).

     

     

    17.10.13: כנס הדיירים

     

72. בהמשך לאמור לעיל, התקיים ביום 17.10.13 כנס דיירים (ראו זימון לכנס, נספח 35 לתצהיר בצלאלי). הכנס נערך במתנ"ס המנהל הקהילתי. מטעם השותפות השתתפו בכנס שורקה ואנשיו ובכלל זה האדריכל גוגנהיים. בשלב זה היה זה שורקה שעמד בחזית, אולם כפי שהובהר, הדברים נעשו בשם השותפות ועל ידה (ראו עדות שורקה, ע' 14, ש' 16, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; וראו גם דברי שורקה ודברי עו"ד שרון זכרוני בכנס, ע' 2 , ש' 14 וע' 1, ש' 13 לנספח 36 לתצהיר בצלאלי). בכנס השתתפו גם עו"ד זכרוני ומי ממשרדו, נציגת המנהל הקהילתי וכן חברי נציגות ודיירים רבים, ככל הנראה כמה עשרות (למשל, עדות יצחקוב, ע' 63, ש' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20).

     

73. התובעת טענה כי בכנס הוסמכה פעם נוספת – הפעם במעמד מרבית הדיירים – לשמש כיזמית הפרויקט, כי הפרטים סוכמו וכי כל שנותר הוא לעגן את הדברים בכתב לשם מימוש הפרויקט (ס' 23-20 לכתב התביעה המתוקן; וכן ס' 52-50 לתצהיר שורקה).

     

74. עיון בראיות שהובאו מעלה כי התובעת מבקשת למצוא בכנס יותר ממה שהיה בו.

     

75. על מהלך הכנס ניתן ללמוד מפרוטוקול – למעשה סיכום דברים – שנרשם על ידי מי מטעם המנהל הקהילתי (נספח 36 לתצהיר בצלאלי, התובעת לא חלקה על האמור שם).

     

    בפתח הכנס הבהירה נציגת המנהל הקהילתי כי מטרת הכינוס לעדכן את הדיירים ביוזמה ומקדמיה שלאחר מכן יתקיים דיון פנימי עם עורכי הדין ממשרד עו"ד זכרוני. עו"ד ממשרדו של עו"ד זכרוני ציין כי הצגת הדברים בכנס באה לאחר שמספר יזמים הציגו את עצמם לפני הנציגות וכי לדעתם נכון כרגע להתמקד בהצעה של שורקה ולבחון אם היא רלבנטית לבעלי הדירות. לצד זאת הדגיש כי "לא מדובר כעת על התחייבות סופית, כי אם על מתן אור ירוק להמשך עבודתו".

     

    בהמשך, הציגו עצמם שורקה ואנשי צוותו לדיירים. משאלות הדיירים שנרשמו ניכר כי חלקם היו מוטרדים ממתווה הפרויקט: האם בינוי-פינוי או שמא פינוי-בינוי (באופן שייאלץ דיירים לפנות את דירתם קודם להקמת וקבלת הדירה החדשה) וכי באותה עת ובמהלך הכנס לא ניתנו תשובות בהקשר זה וכל שנאמר הוא ש"הדבר תלוי יותר בוועדה המחוזית".

     

    בהמשך התנהלו חילופי הדברים הבאים:

     

    "שאלה מהדיירים: האם העירייה נתנה אור ירוק?

    מר אפי שורקה: עדיין לא. זו הסיבה שכולנו פה היום, וצריכים להיות על אותו דף. אם 80% יהיו איתי – יהיה כח לעבוד.

    שאלה מהדיירים: כמה יח"ד אישרו לך בעירייה?

    מר אפי שורקה: אנחנו ביקשנו 600. 600 לא יהיו לפי העירייה. מבחינתנו-600 יח"ד זה תנאי לפרויקט טוב, אבל המינימום שלנו עוד לא נקבע. זו האמת – אני תמיד אומר את האמת – המינימום שלנו עדיין לא נקבע.

    שאלה מהדיירים: אם עדיין לא ברור מה המינימום, ומה אתם יכולים להציע לנו במסגרת אותו מינימום, אז עבור מה הפגישה?

    מר אפי שורקה: עבור הסכמת 80% מכם לכך שאתם סומכים עלי שאמשיך לעבוד.

    שאלה מהדיירים: עבור ה-80% אנחנו צריכים לדעת מה אתם יכולים להציע לנו במינימום ומה במקסימום.

    עו"ד ליאור עמידור [מטעם התובעת]: הפגישה פה היא עבור ההסכם, על מנת לייצר הסכם צריך אור ירוק מכם לעבוד.

    שאלה מהדיירים: אבל עדיין יש פה ערפל, וזה ערפל שנמשך. לדוגמא – גם בהצעת מינימום- אם לא נקבל 150% משטחי הדירות של היום בדירות חדשות- לא יהיה הסכם.

    מר אפי שורקה: אז אולי אין פה פרויקט. בשביל לתת לכם 150% צריך לפחות 450 יח"ד מהעירייה. אם יהיו מספרים אחרים- אתם תחליטו בסוף אם ללכת על ההצעה או לפנות ליזם אחר..." (נספח 36 לתצהיר בצלאלי, ההדגשות הוספו)

     

    בהמשך עזבו שורקה ונציגי השותפות את המקום והדיירים קיימו שיחה עם עו"ד זכרוני ואנשי משרדו. אלה מסרו לדיירים כי השותפות היא היזם היחיד שעמד עד כה בקריטריונים ושאותו מצאו הכי רלבנטי. הובהר כי מתווה של בינוי-פינוי ולא פינוי-בינוי הוא תנאי ראשוני וכי דרישות הדיירים ישמשו לבחינת הצעות היזמים. עורכי הדין הדגישו לפני הדיירים כי "כל הצעה שלא תהיה – תישפט אצלכם. לכם יש את הזכות לבחון כל הצעה להחליט לגביה". בהמשך אמרו כי אם הדיירים יאשרו להתקדם מול השותפות "נוכל לצאת למשא ומתן על התנאים ואז להביא את ההסכם לאישורכם". בסופו של דבר סוכם כי "משרדו של זכרוני יתקשר מול נציגי היזם אפי שורקה על מנת לנסח הסכם (שתוכנו ומידת המחויבות שלו תקבע במהלך ההתקשרות). ההסכם יובא לדיירים לאישורם ולחתימתם". (שם)

     

    דברים אלה משתלבים עם העדויות שנשמעו מטעם הנתבעים. כך, יצחקוב העיד כי "בהחלט היתה כוונה לנסות לבחון הצעה שהיה באותו כנס" היינו הצעה של השותפות "היתה מטרה ... לבחון דברים בהתאם למה שיציעו", למרות טענות שהיו לדיירים ביחס להתנהלות מי מטעם השותפות כלפיהם בעבר, ובכלל זה "אנשים שהיו מתקשרים ומנבלים את הפה, מקללים, תחושה לא טובה" "השורה התחתונה של הכנס היתה שהדיירים יבחנו את ההצעה" (ע' 63, ש' 18-8, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, ראו גם עדות בצלאלי, ע' 68, ש' 13-9, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20 שלפיה גם אם ההתמקדות עתה היתה בהצעת השותפות, גם שורקה עצמו הבין שהדברים אינם סגורים וכי אפשרות ההחלטה נשמרה לדיירים).

     

76. מכלל האמור עולה כי אין לקבל את טענות התובעת כי היא (למעשה השותפות) "הוסמכה" להיות יזמית, כי כך הוסכם או כי הפרטים הוסכמו וכל שנותר הוא להעלות את הדברים על הכתב. אכן, מהראיות עולה כי בשלב זה החליטו הדיירים שנכחו בכנס להתמקד בשותפות, לבחון את הצעתה ולנהל מו"מ עמה לשם בחינת האפשרות להתקשר עמה בסופה של דרך. לצד זאת היה ברור כי פרטים מהותיים ומרכזיים טרם התבררו ונותרו ב"ערפל", התובעת ושורקה עצמם עוררו סימני שאלה ביחס להיתכנות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט וביחס לתמורה שיוכלו להציע לדיירים, בין היתר נוכח אי הוודאות ביחס להיקפי הבינוי שיתאפשרו במסגרת הפרויקט. שורקה אמר במפורש ש"אולי אין פה פרויקט" וש"אתם תחליטו בסוף אם ללכת על ההצעה או לפנות ליזם אחר..." (ובעדותו אישר לבסוף את הדברים, ע' 23, ש' 8-4 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). מכל מקום הובהר כי אין בקיום מו"מ מול השותפות משום התחייבות של הדיירים וכי לאחר המו"מ תובא הצעת השותפות להחלטת הדיירים ולאישורם.

     

77. אלה היו פני הדברים בשלהי שנת 2013.

     

    ההתפתחויות שחלו לאחר כנס הדיירים מאוקטובר 2013

     

78. בחודשים שבאו לאחר מכן חלו בד בבד התפתחויות במישורים שונים:

     

    במישור מול השותפות – התקיים מו"מ מול עו"ד זכרוני והנציגות. לטענת התובעת בראשית חודש מאי 2014 התגבשו הדברים לכלל הסכמה סופית על הסכם עקרונות, אלא שהנתבעים נמנעו מלחתום עליו חרף העובדה שנתנו הסכמתם לו.

     

    במישור היחסים הפנימי בשותפות עצמה – התגלע סכסוך קשה בין השותפוֹת, התובעת וטור-סיני. היחסים עלו על שרטון והגיעו הלכה למעשה לכדי פירוק השותפות. היה בכך כדי להקים קושי בקידום הפרויקט ושמועות על כך הגיעו לדיירים.

     

    בכל הנוגע לעו"ד זכרוני – התגלו קשיים בעבודתו מול הנציגות, משרדו של עו"ד זכרוני חדל לתפקד. לנציגות הגיע מידע כי עו"ד זכרוני הסתבך בחובות, אפשר על רקע פלילי. בהמשך, כך לטענת הנתבעים, התברר כי עו"ד זכרוני השתתף בפגישה עם שורקה בקשר לפרויקט בלא ידיעת הנציגות ובניגוד למוסכם. בסופו של יום הופסקה ההתקשרות עם עו"ד זכרוני.

     

    זמן מה לאחר הדברים הללו, נותק, הלכה למעשה, הקשר בין הנציגות והדיירים לבין התובעת, ובהמשך פעלו הדיירים בניסיון לקדם פרויקט במתחם במסלול רשויות בסיועה של מוריה.

     

79. נעמוד עתה על תמונת הדברים ועל הממצאים העובדתיים שהתבררו ביחס לכל אחד מהמישורים שלעיל.

     

     

    המו"מ בין השותפות לנציגות וטענת התובעת להסכמות סופיות במאי 2014

     

80. מהראיות שהובאו עולה כי בתקופה שלאחר כנס הדיירים התקיימו מגעים ומו"מ לגיבוש הסכם עקרונות בין הצדדים. המגעים התקיימו בין השותפות, שורקה מהצד שלה ובא כוחה באותה עת, עו"ד ליאור עמידור (עו"ד עמידור) לבין עו"ד זכרוני במעורבות מי מחברי הנציגות. במהלך המו"מ הוחלפו גם טיוטות בין הצדדים (ראו נספח 38 לתצהיר בצלאלי, הכולל תכתובת דוא"ל מיום 19.12.13 בה העביר עו"ד זכרוני לנציגת המנהל הקהילתי נוסח שהוצע מטעם השותפות ונוסח חדש שנערך על ידו). התקיימו גם ישיבות בודדות של נציגות הדיירים בהן הועלו הערות ודרישות מטעם הדיירים (למשל, נספח 40 לתצהיר בצלאלי, ישיבה מיום 1.1.14 בה נזכרו אי סדרים בפעילות משרד עו"ד זכרוני, צוינה התקדמות מסוימת במו"מ והועלו דרישות ובכלל זה ביחס לצורך לעגן לוחות זמנים מחייבים לפרויקט, לקבוע את הקומות בהן ישובצו דירות הדיירים במבנים החדשים ועוד; נספח 39 לתצהיר בצלאלי בנוגע לפגישה של הנציגות עם עו"ד זכרוני מיום 19.2.14 להעברת הערות; נספח 41 לתצהיר בצלאלי בדבר העברת הערות לשותפות בחודש אפריל 2014 ואי קבלת מענה). בד בבד התקיים, כפי הנראה, מו"מ בין השותפות לבין עו"ד זכרוני באשר לשירותיו המשפטיים ולשכר הטרחה שישולם לו על ידי השותפות בקשר עם הפרויקט (למשל, ס' 54 לתצהיר שורקה).

     

81. טענת מרכזית של התובעת בתביעתה היתה כי בחודש מאי 2014 הגיעו הצדדים לנוסח הסכם עקרונות סופי שמעגן את קבלת כלל דרישות הדיירים, כי הנוסח הסופי נשלח לכלל הנתבעים על ידי עו"ד זכרוני וכי הנתבעים כולם – היינו חברי הנציגות וכלל הדיירים בעלי הזכויות – הסכימו לנוסח הסכם העקרונות וקיבלו אותו (ס' 27 לכתב התביעה המתוקן; כך נטען גם בס' 24 לכתב התביעה המקורי; וראו ס' 54 לתצהיר שורקה, שם נטען להסכמת כלל הדיירים באמצעות נציג מהנציגות). לטענת התובעת חרף האמור סירבו הדיירים בהמשך להעביר את ההסכם החתום.

     

82. לטענות כי התגבשה הסכמה ביחס להסכם העקרונות אין בסיס עובדתי. אין לקבלן.

     

83. התובעת הציגה בהקשר זה מסמך שכינתה נוסח הסכם עקרונות סופי (נספח 8 לתצהיר שורקה). המסמך הוכתר "טיוטא סופית לחתימה 8/5/14... הסכם עקרונות פרויקט בינוי פינוי ופינוי בינוי 'מתחם גולומב', ירושלים". לטענת התובעת, זהו נוסח הסכם העקרונות הסופי שלו הסכימו כלל הנתבעים. הצדדים המיועדים להסכם הנטען – לפי הרשום בו – הם מצד אחד הדיירים בעלי הזכויות בדירות בבניין ומצד שני "שותפות גדיש-גולומב", היינו לא התובעת אלא השותפות שבין טור-סיני והתובעת (ראו עדות שורקה, ע' 26, ש' 29-26 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; כפי שנראה להלן, לשיטת התובעת עצמה, פסקה פעילות השותפות חודשים קודם לכן נוכח הודעות הדדיות על פירוקה). בנוסח שהוצג נקבע, בין השאר, כי מדובר ב"הסכם עקרונות" שמגדיר את יחסי הצדדים וכי בהסתמך עליו ובכפוף לחתימת 80% מבעלי הזכויות עליו, תקדם השותפות את התכנון (ס' 1); כי 50% מהדיירים יפנו את דירותיהם קודם לבניית המגדלים החדשים (ס' 4-3); כי הדיירים יהיו זכאים לדירות חדשות שיהיו גדולות ב-50% מדירותיהם הנוכחיות בתוספת מרפסת, חניה ומחסן (ס' 5); כי על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי לשותפות נדרש שתאושר בנייה של לא פחות מ- 480 יחידות דיור וכי ככל שלא יינתן אישור כאמור תהיה השותפות רשאית להודיע על ביטול הסכם העקרונות (ס' 19-16); כי משך הזמן לאישור תב"ע אינו ידוע, וכי כל עוד לא ייחתם הסכם העקרונות על ידי 80% מהדיירים לפחות לא תהיה השותפות חייבת לקדם את התכנית (ס' 20 ו-24); וכי בהמשך ייחתם הסכם מפורט אשר בו יפורטו כלל הנושאים הקשורים בקידום הפרויקט והשלמתו (ס' 25).

     

84. כאמור לעיל, התובעת טענה כי הנתבעים כולם הסכימו לנוסח הסכם העקרונות – אותה "טיוטא סופית לחתימה 8.5.14" – זאת, לאחר שהסכם זה ביטא את קבלת כלל דרישותיהם ולאחר שזה נשלח אליהם על ידי עו"ד זכרוני.

     

85. אלא שמהראיות עולה שאין לטענה זו בדבר הסכמה על מה שתסמוך.

     

    ממה שהוצג עולה כי בראשית חודש מאי 2014 היו בין הצדדים מחלוקות לא מעטות, חלקן בענייני מהות. עו"ד עמידור, שליווה את שורקה בעניין, העיר הערות משמעותיות ביחס לנוסח שנדון בין הצדדים (נספח 42 לתצהיר בצלאלי, שעל גביו הערות עו"ד עמידור במתכונת "עקוב אחר שינויים").

     

    כך, ורק לשם הדוגמא, בעוד שבטיוטה קודמת צוין כי עד לחתימתו של כל דייר על הסכם מפורט לא תחול על הדייר כל התחייבות כלפי השותפות מכח הסכם העקרונות, העיר עו"ד עמידור שלא כך סוכם, כי נדרש לקבוע שהסכם העקרונות "מחייב" תוך שציין כי "בלי הסכם חתום ומחייב [השותפות] לא [ת]וציא יותר כספים...ללא חתימה מחייבת, אין עסקה" (הערה 2 של עו"ד עמידור, שם). כך, בכל האמור במתווה הפרויקט, בעוד שבטיוטה קודמת צוין כי הדיירים יפנו את דירותיהם עם גמר בניית המגדלים, היינו מתווה של בינוי-פינוי, תיקן עו"ד עמידור את הנוסח והעיר כי הדבר בלתי אפשרי וכי ניתן להתחייב לכל היותר שמחצית מבעלי הזכויות יהיו במסגרת בינוי-פינוי בעוד שהיתר ייאלצו לפנות את דירותיהם קודם להשלמת בניית הדירות החדשות במתווה של פינוי-בינוי תוך תשלום שכר דירה, וכי לא ניתן להשאיר עניין זה של פינוי קודם לבינוי להסכמת הדיירים (הערות 3 ו-5 של עו"ד עמידור); במסגרת ההערות נמחקו הוראות בדבר קביעת לוחות זמנים מפורטים לגמר התכנון ולקבלת היתרי בנייה (ראו ההערה ביחס לס' 15, וראו באופן כללי להערות ותיקונים נוספים).

     

    הערותיו של עו"ד עמידור מטעם השותפות הועברו להתייחסות הנציגות, באמצעות נציגת המנהל הקהילתי, רק ביום 27.5.14. חברי הנציגות התבקשו לשקול את הדברים ולהעיר את הערותיהם שלאחר מכן נועדה להתקיים ישיבה עם עו"ד זכרוני (ראו תכתובות הדוא"ל מיום 27.5.14, נספח 42 לתצהיר בצלאלי). ישיבה כאמור לא התקיימה בסופו של יום, וזאת נוכח התפתחויות אחרות שאירעו בד בבד ובכלל זה ההחלטה לסיים את ההתקשרות עם עו"ד זכרוני (ס' 78 לתצהיר בצלאלי). להתפתחויות האחרות נידרש בנפרד.

     

86. העיקר לענייננו הוא כי במועד שבו טענה התובעת להתגבשותה של הסכמה סופית ומחייבת מצד כלל הנתבעים ביחס לנוסח הסכם עקרונות סופי – 8.5.14 – מצב הדברים לאשורו היה רחוק מכך. הלכה למעשה, בשלב זה אף לא היתה הסכמה מצד התובעת (או השותפות). זו העלתה הערות מהותיות ששיקפו אי הסכמה ביחס לפרטים משמעותיים, בכלל זה ביחס למעמדו ותוקפו של הסכם העקרונות בתקופת הביניים שעד לחתימת הסכם מפורט; ביחס למתווה הפרויקט וביחס לעניינים נוספים. טענות התובעת מעוררות קושי של ממש. התובעת ביקשה להיבנות ממסמך אותו הכתירה "טיוטא סופית לחתימה – 8/5/14" ושלגביו טענה כי מדובר בנוסח סופי שהוסכם על ידי הצדדים. ואילו מהראיות עולה שבמועדים מאוחרים למועד הנזכר וביום 27.5.14 עדיין לא נדונו הערות ותיקונים מהותיים שהועלו במסגרת המו"מ. בפי התובעת לא היה הסבר של ממש לדברים. זאת, בסוגיה הנוגעת לטענה מרכזית שהעלתה התובעת ובאורח שמקים לה קושי משמעותי. כשנשאל שורקה "איך יכול להיות שהמסמך שאתם קוראים לו טיוטה סופית לחתימה מיום 8.5.14, היה מוסכם אם ביום 27.5.14 עדיין הועברו הערות ביחס אליו?" השיב שאינו יודע (ע' 27, ש' 15-9 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; ובמאמר מוסגר יוער כי באורח בלתי ברור, המסמך שהוצג על ידי התובעת מאמץ לתוכו את מרבית הערותיו של עו"ד עמידור, תוך יצירת מצג של הסכמה, וזאת בלא שהובא כל בסיס לכך ובאופן שאינו מתיישב עם יתר הראיות).

     

    יתרה מזו, לא הונחה תשתית כלשהי לכך שעו"ד זכרוני הביע הסכמה לנוסח ההסכם שצורף על ידי התובעת. ממה שהובא עולה בבירור כי במועד הנטען על ידי התובעת לא באה כל הסכמה לנוסח ולהערות שהציעה השותפות – לא הסכמה מטעם עו"ד זכרוני ולא הסכמה מצד הנציגות או מצד מי מחבריה (שטרם דנו בדבר והעניין הובא לעיונם רק אחרי המועדים הנטענים על ידי התובעת; וזאת אף בהתעלם מכך שעו"ד זכרוני והנציגות לא הוסמכו להסכים בשם הדיירים). מכל מקום, מהעדויות שהובאו עולה כי בשום שלב לא סמכה הנציגות את ידה על נוסח כלשהו של הסכם עקרונות כנטען (ראו ס' 71 לתצהיר בצלאלי, לפיו מעולם לא אושרה על ידי מי מהנציגות טיוטה כלשהי ולוּ לצורך הפצתה לבחינת הדיירים; והדברים יפים לכאן בשים לב לשינויים שהוכנסו בנוסח הנטען של הסכם העקרונות ביחס לעניינים שצוינו בעבר בישיבות הנציגות כמהותיים, ובכלל זה מתווה הפרויקט ככזה שלא יחייב פינוי לפני בינוי, ראו בנספח 36 לתצהיר בצלאלי; קביעת לוחות זמנים מחייבים, ראו בנספח 40 לתצהיר בצלאלי). נוסח הסכם עקרונות לא הובא מעולם לדיון או לאישור הדיירים עצמם. נראה כי כלל לא נשלח אליהם. ממילא לא הונחה תשתית כלשהי לכך שהדיירים, או מי מהם, נתן את הסכמתו להסכם הנטען (ס' 76 ו-78 לתצהיר בצלאלי; ס' 12, 14 לתצהיר בן דוד; ראו גם נספח 46 לתצהיר בצלאלי, פרוטוקול ישיבת נציגות מיום 16.6.14 ממנו עולה כי גם במועד זה טרם התקבלה התייחסות להערות הנציגות וממילא אין מקום לדבר על הסכמה). זאת ועוד. אף לא הונחה תשתית לכך שהמגעים הגיעו אל קרוב לנקודת הסיום או כי הצדדים היו קרובים ליצירת קשר חוזי מחייב. זאת, בין היתר, בשים לב לעניינים שעוד נותרו פתוחים ולכך שהדברים טרם הובאו לפני הדיירים עצמם. בנסיבות העניין אף אין בידי לקבל את טענתו של שורקה כי בן דוד הבטיח לו כי יחתים בתוך מספר ימים את כלל הדיירים על הסכם העקרונות (ס' 54 לתצהיר שורקה). הטענה הועלתה באורח סתמי. היא לא נתמכה בדבר. במכלול הנסיבות, ונוכח האמור לעיל ביחס לשלב אליו הגיעו הדברים, היא אף אינה מסתברת. בן דוד הכחיש את הדברים (ס' 9 לתצהירו) ויש להעדיף את גרסתו.

     

87. סיכומה של נקודה: אכן, לאחר כנס הדיירים התקיים מו"מ בין השותפות לבין עו"ד זכרוני וחברים מטעם הנציגות. אלא שבניגוד לטענת התובעת המו"מ לא הבשיל לכלל הסכמה ביחס להסכם עקרונות, המסמך שהוצג על ידי התובעת כנוסח סופי מוסכם לא היה למעשה כזה, ונותרו סוגיות מהותיות שלא נפתרו. 

     

88. לשלמות הדברים בחלק זה יצוין כי לטענת התובעת במקביל למו"מ באשר להסכם העקרונות התקיים מו"מ מול עו"ד זכרוני באשר לשכר הטרחה שישולם לו על ידי השותפות בקשר עם הפרויקט. התובעת טענה כי הגיעה בעניין זה להסכמות עם עו"ד זכרוני וצירפה נוסח הסכם עמו (נספח 9 לתצהיר שורקה). הנוסח שצורף אינו חתום. הצדדים המיועדים לו הם השותפות (ולא התובעת) ועו"ד זכרוני. הוא מסדיר שורת עניינים בנוגע לשירותים המשפטיים שיינתנו בקשר לפרויקט, לצד ענייני שכר טרחה (ובכלל זה הוראה כי עו"ד זכרוני מתחייב לפעול בהתאם להנחיות ב"כ השותפות עו"ד עמידור, ס' 29 למסמך; אף שעליו לתת ייצוג משפטי לדיירים, בין היתר, מול השותפות, ס' 5 למסמך). ההתנהלות בקשר להסדרת מתן השירותים על ידי עו"ד זכרוני אינה מרכזית לענייננו. נציין רק שהתובעת לא הציגה תמיכה או אסמכתא לטענתה כי המסמך שצורף היה מקובל ומוסכם על ידי עו"ד זכרוני. בנוסף, התובעת לא טענה באורח ממשי, וממילא לא הניחה תשתית לכך, שהנתבעים או מי מהם, חברי נציגות או דיירים, היו צד למו"מ או לפרטי ההסכמה הנטענת מול עו"ד זכרוני ויש לקבל את טענת הנתבעים כי לא היו צד לדברים (ס' 67 סיפא לתצהיר בצלאלי). 

     

    ראשית 2014: הסכסוך בין השותפוֹת וההודעה על פירוק השותפות

     

89. ראינו לעיל כי השותפות – של טור-סיני והתובעת – היא שפעלה לאורך הזמן בניסיון לקדם פרויקט התחדשות עירונית במתחם. זאת, על רקע העובדה שהתובעת וטור-סיני הן בעלות זכויות במגרש המצוי במקרקעין סמוכים ונוכח הסכם שותפות ושיתוף פעולה בין השתיים (ראו בפסקאות 4-3 ו- 23-22 לעיל).

     

90. בכתב התביעה ובתצהיריה, התובעת לא הבליטה, לשון המעטה, עניין זה. עם זאת, בניגוד לרושם שיכול לעלות מטענות התובעת, לכל אורך הדרך מדובר היה בפעולות שנעשו על ידי השותפות ובשמה ולא על ידי התובעת לבדה ועבור עצמה. למעשה, גם בהסכם העקרונות שממנו ביקשה התובעת להיבנות כנוסח שהוסכם לטענתה, צוין כי הצדדים לו הם הדיירים והשותפות ולא התובעת (וכך גם בנוסח של ההסכם הנטען מול עו"ד זכרוני).

     

91. והנה, מתברר כי היחסים בין השותפוֹת העמידו קשיים בקידום הפרויקט.

     

92. כאמור, בכנס הדיירים מאוקטובר 2013 הוחלט לבחון את הצעת השותפות ולנהל עמה מו"מ לשם בחינת האפשרות להתקשר עמה בסופה של דרך. זמן קצר לאחר כנס הדיירים, במקביל לתחילת המו"מ שתואר לעיל מול עו"ד זכרוני והנציגות, התגלע לכתחילה מאחורי הקלעים סכסוך מר וקשה בין שתי השותפוֹת, התובעת וטור-סיני.

     

93. טור-סיני העלתה טענות קשות כלפי התובעת ובכלל זה שהיא פעלה מאחורי גבה בקשר עם הפרויקט ותוך הפרה של הסכם השותפות. התובעת טענה כלפי טור-סיני כי כבר מתחילת דרכם המשותפת של הצדדים מנסה טור-סיני להשתלט על הפרויקט, על המקרקעין הסמוכים ועל זכויותיה של התובעת במקרקעין, תוך עיכוב הפרויקט בתירוצים שונים, הפעלת שיטות לחץ פסולות ועוד (לטענות ההדדיות ראו, למשל, נ/5 – תצהיר שורקה שהוגש במסגרת ההליכים שהתנהלו בין השותפוֹת: ת"א 37702-12-14 (תביעת התובעת נגד טור-סיני לפירוק שיתוף במקרקעין הסמוכים; ת"א 35659-01-15 (תביעת טור-סיני נגד התובעת לפירוק השותפות בין הצדדים)). 

     

    בין הצדדים נוצר משבר אמון חריף. התובעת סברה ש"אין כל אפשרות לגשר על פערי האמון" (הודעת דוא"ל מאת ב"כ התובעת לב"כ טור-סיני מיום 18.2.14, בגדרי נ/2; ראו גם עדות שורקה, ע' 19, ש' 10-7 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, שם התייחס למעשים פסולים שעשתה טור-סיני מאחורי גבו וניסיונה להביא להדרת התובעת מהפרויקט).

     

    בחודש ינואר 2014 דרשה טור-סיני את פירוק השותפות. התובעת הודיעה כי הדרישה מקובלת עליה וכי היא רואה בשותפות מפורקת. זאת, לשיטתה שלה נוכח חוסר האמון בין הצדדים, נוכח העובדה ש"השותפות כשלה בהשגת המטרה אשר ביסודה כוננה, הקמת הפרויקט" ונוכח חילוקי דעות מהותיים באשר לאופן שבו יש להתקדם (ראו סדרת התכתובות מראשית 2014 בגדרי נ/2; התובעת ציינה שם, בין היתר, כי "מעולם לא הצליחו הצדדים לקבל את הסכמת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות במתחם לשם יישום הפרוייקט"; כי גם בחלוף שנה מאז פגישת עוה"ד ריכטר וזכרוני טרם הועברה "אף לא צל צילה של כל הסכמה שהיא"; שורקה בעדותו לא הכחיש את פירוק השותפות, ע' 15, ש' 15 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; אף שחלק מתשובותיו בהמשך בהקשר זה היו מתחמקות ובלתי ענייניות, למשל, ע' 17, ש' 1, וע' 26, ש' 31 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20 שם ניסה להסתייג מחלק מהדברים באורח לא משכנע). התובעת אף הודיעה לטור-סיני בחודש מרץ 2014 כי "אין [לתובעת] כל כוונה להמשיך ולהוציא הוצאות ולקדם את הפרויקט עד אשר תתקבל הסמכה מבעלי הדירות לטפל בפרויקט בשמם ובעבורם כיזם, ככל שתתקבל" וכי מאז פירוק השותפות פעילותה של התובעת בקשר עם הפרויקט פסקה (תכתובת דוא"ל בגדרי נ/2).

     

    לקראת סוף חודש מרץ 2014 שלחה התובעת לבעלי מקצוע שונים שהועסקו על ידי השותפות בקשר עם הפרויקט – ובהם גם האדריכל גוגנהיים ועו"ד ריכטר – הודעה על פירוק השותפות בין הצדדים החל מחודש ינואר 2014 (נספח 46 לתצהיר בצלאלי, התובעת טענה שם כי מכאן ואילך רשאית כל אחת מהשותפות להסתייע בתוצרים שנוצרו עד כה מהפעילות המשותפת כפי שתראה לנכון, שעל כך חלקה טור-סיני; עניין זה אף הוא היה נושא להליכים בגדרי ת"א 37659-01-15).

     

    כזכור, בתקופה הנדונה – ראשית 2014 – נוהלו מגעים מול עו"ד זכרוני והנציגות לגיבוש הסכם עקרונות בין הצדדים. והנה, עולה כי באותה עת ממש נקלעה השותפות למשבר של ממש ולטענת התובעת פורקה. למרות זאת, התובעת לא הודיעה, כך נראה, לעו"ד זכרוני, לנציגות או לדיירים על פירוק השותפות (עדות שורקה, ע' 17, ש' 12-11, ש' 24-18 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; התובעת לא הציגה הודעה כאמור, והאמירה הרפה בש' 24 שם אינה משנה; וראו ס' 88 לתצהיר בצלאלי).

     

    לצד זאת החלה חרושת שמועות. לדיירים נודע כי השותפוֹת שמולם התנהלו בקשר עם הפרויקט הסתכסכו באורח קשה עד שכלל לא היה ברור שיש עוד מול מי להתנהל (ס' 85 לתצהיר בצלאלי; תכתובת הדוא"ל מיום 3.3.14 שם הזהיר ב"כ התובעת כי "חרושת השמועות בדבר פירוק השיתוף ... עלולה לגרום לנזק בלתי הפיך"; עדות בצלאלי, ע' 69, ש' 26-24 על כך שהנציגות הבינה כי נוצרו בעיות ויש סכסוכים בין השותפוֹת).

     

    זמן לא רב לאחר מכן, ביום 5.6.14, פנתה טור-סיני – בשמה ולא בשם השותפות, בשמה ובנפרד מן התובעת – במישרין ליצחקוב, מי שהשתתף בחלק מישיבות הנציגות. פנייה זו נעשתה סמוך מאד למועד שבו לטענת התובעת – שנדחתה לעיל במישור העובדתי – התגבש הסכמה ביחס להסכם עקרונות מול הדיירים. מכל מקום, בפנייה ציין בעליה של טור-סיני כי "לצערי, התרחשו בעת האחרונה וגם היום ממשיכים להתרחש עניינים שונים שגורמים לעיכובים ולעצירת התהליך ואני כמובן מצטער על כך מאוד. יתכן ואף לי היה חלק בכך, אני מודה...". עם זאת, ביקשה טור-סיני לחדש את ההידברות ולפעול מולה כיזמית (נספח 43 לתצהיר בצלאלי; ראו גם ס' 87 סיפא לתצהיר בצלאלי משם עולה כי חשו שכל שותפה פועלת בנפרד למשוך את הדברים לכיוונה). היינו, במקום השותפות עתה נעשה ניסיון לקידום הפרויקט באופן עצמאי ונפרד על ידי טור-סיני.

     

94. התמונה העולה היא אפוא כי סמוך לאחר שהחל המו"מ מול עו"ד זכרוני והנציגות ובעת שזה התנהל נקלעה השותפות למשבר חמור. השותפוֹת חדלו לשתף פעולה. לטענת התובעת עצמה השותפות פורקה וחדלה מלפעול. דבר הסכסוך הגיע לידיעת הדיירים (ממה שהוגש לתיק לפני זמן לא רב נראה כי הסכסוך לא בא על פתרונו, וגם כיום מתנהלים הליכים בין השותפוֹת, ואך לאחרונה הגישה התובעת תביעה נוספת נגד טור-סיני (ת"א 73440-10-21)). טור-סיני אף פנתה במישרין – במנותק מהשותפות – בניסיון לקדם את הפרויקט בעצמה ובנפרד. הסכסוך הקשה בין השותפות גרר עמו אי וודאות בצד הדיירים ושאלה אם יש בכלל מול מי לעבוד. ודוק: השותפות היא שפעלה לאורך הדרך מול הדיירים ובניסיון לקדם את הפרויקט תוך שהיא מדגישה את הערך המוסף של השותפוֹת כבעלים יחד ובמשותף של המקרקעין הסמוכים. קל להבין כיצד סכסוך בין השותפוֹת עלול להקרין על אפשרות הוצאתו לפועל של הפרויקט, ובפרט במתכונת שבה קוּדם הכוללת גם את המקרקעין הסמוכים. 

     

    הקשיים מול עו"ד זכרוני והפסקת ההתקשרות עמו

     

95. באותה תקופה ממש, היינו בראשית שנת 2014 או בסמוך לכך, התגלעו קשיים גם במישור ההתנהלות שבין עו"ד זכרוני לבין הנציגות.

     

96. עורכת הדין ממשרדו של עו"ד זכרוני אשר טיפלה בפרויקט עזבה את המשרד. חברי נציגות התרשמו כי יש אי סדר בפעילות המשרד, כי הטיפול בפרויקט אינו מתקדם וכי פניות חוזרות לעו"ד זכרוני ולמשרדו בין בטלפון בין בדוא"ל אינן נענות. מצב זה נמשך מספר חודשים. הרושם שהתקבל היה "שהמשרד שם פשוט מתפרק" וחדל מלפעול (עדות יצחקוב, ע' 64, ש' 17-11 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20). מצב הדברים גרר חוסר שביעות רצון מעו"ד זכרוני ועורר דאגה בקרב חברי נציגות (למשל, פרוטוקול ישיבת נציגות מיום 1.1.14, נספח 40 לתצהיר בצלאלי; הודעת דוא"ל מאת נציגת המנהל הקהילתי למשרד עו"ד זכרוני מיום 17.3.14, נספח 39(2) לתצהיר בצלאלי; פרוטוקול ישיבת נציגות מיום 16.6.14 שזומנה נוכח שאלות על תפקודו של עו"ד זכרוני ושבה הועלו טענות ל"סחבת" לכך שעו"ד זכרוני אינו זמין; ס' 78 לתצהיר בצלאלי; עדות ליפשיץ, ע' 78, ש' 10-9 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; ס' 13 לתצהיר בן דוד; עדות בצלאלי, ע' 69, ש' 22 שם ציין כי עו"ד זכרוני חדל מלתפקד).

     

97. בד בבד החלו שמועות כי עו"ד זכרוני הסתבך בחובות, אפשר על רקע פלילי ומול גורמים בעולם התחתון. דיווחים על כך באמצעי תקשורת שונים הגיעו לידיעת חלק מהדיירים ועוררו חששות (ס' 78 סיפא, ס' 93 לתצהיר בצלאלי; ס' 13 לתצהיר בן דוד; עדות יצחקוב, ע' 64, ש' 17-11 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20 בדבר דיווחים בתקשורת ובעיתונים; עדות אלימלך, ע' 71, ש' 29-26 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; וראו גם נספח 47 לתצהיר בצלאלי, פרסום מיום 25.10.14 בדבר הסתבכותו של עו"ד זכרוני בחובות כבדים, תלונות כלפיו ועוד).

     

98. בהמשך לדברים האלה, ובעת שבן דוד ניסה ליצור קשר עם עו"ד זכרוני, התברר לו כי עו"ד זכרוני מקיים באותה עת ממש פגישה עם שורקה בנוגע לפרויקט בלא שהדבר הובא לידיעת הנציגות ובלא שהשתתף בפגישה מי מטעם הדיירים (ס' 13 לתצהיר בן דוד, עדות בן דוד, ע' 72, ש' 23-22, ע' 73, ש' 4-3, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20; התובעת לא טענה אחרת ולא הסבירה את ההתנהלות, למצער לא באורח ממשי). פגישה כאמור עמדה בניגוד להנחיה שניתנה לעו"ד זכרוני ולסיכום עמו לפיו פגישות בנוגע לקידום הפרויקט ייערכו תמיד בנוכחות נציג מטעם הדיירים (ראו בפסקה 51 לעיל). בן דוד דיווח על כך לחברי נציגות, ובקרב אלה התעורר חשש כי עו"ד זכרוני אינו מייצג נאמנה את האינטרסים של הדיירים ו'מוכר' אותם (ס' 80 לתצהיר בצלאלי, עדות בצלאלי, ע' 69, ש' 22-19, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20 לפיה הרגישו שעו"ד זכרוני "כבר לא שלנו"; עדות אלימלך, ע' 71, ש' 27, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; עדות בן דוד, ע' 72, ש' 24-22, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20 לפיה העובדה שעו"ד זכרוני ישבו ועשו דיונים "מאחורי גבינו" היוותה נקודת שבר).

     

99. על רקע הדברים האלה והצטברותם, החליטה הנציגות במחצית שנת 2014 להמליץ לדיירים לסיים את ההתקשרות עם עו"ד זכרוני ולפעול לאתר עורך דין אחר לייצגם (ס' 82-80 לתצהיר בצלאלי; ס' 13 לתצהיר בן דוד; וראו גם פרוטוקולי הנציגות מימים 16.6.14 ו- 20.7.14, נספחים 45-44 לתצהיר בצלאלי). בן דוד הביא את הדברים לידיעת שורקה (ס' 57-56 לתצהיר שורקה; ס' 13 לתצהיר בן דוד, שם הוסיף גם כי ציין בפני שורקה כי הוא כועס עליו בשל העובדה שנפגש עם עו"ד זכרוני בלא נוכחות מי מהדיירים ובניגוד למוסכם; הדברים לא נסתרו על ידי התובעת או שורקה).

     

    במאמר מוסגר יצוין כי הנתבעים העלו טענות נוספות כלפי עו"ד זכרוני. בהקשר זה הפנו לתנאים שנקבעו בהסכם שהתגבש לטענת התובעת בינה לבין עו"ד זכרוני בנוגע למתן שירותים משפטיים על ידו (נספח 9 לתצהיר שורקה). בין היתר הצביעו הנתבעים על ההוראה בהסכם הנטען לפיה התחייב עו"ד זכרוני לפעול בהתאם להנחיות ב"כ השותפות עו"ד עמידור, אף שעליו לתת ייצוג משפטי לדיירים לרבות מול השותפות (ס' 5 ו-29 שם). כך הצביעו גם על שכר הטרחה שסוכם עמו בשיעור גדול באורח ניכר מזה שדרש ושלגביו סברה השותפות לכתחילה שהוא מוגזם (ביחס לדרישתו המקורית של עו"ד זכרוני שנדחתה כמוגזמת, ראו נספחים 21 ו-23 לתצהיר בצלאלי; לעניין שיעור שכר הטרחה בהסכם הנטען, ראו ס' 10 לנספח 9 לתצהיר שורקה, שכר הטרחה מחושב שם לפי דירות השותפות שיימכרו לצדדים שלישיים שמספרן עולה בהרבה על דירות הדיירים ומכאן הפער). בכל אלה יש, לפי הטענה, תמיכה נוספת לכך שעו"ד זכרוני לא נהג כדין כלפי הדיירים ולטובתם וכי השותפות ניסתה 'לקנות' את מי שייצג אותם. אכן, יש באמור כדי לעורר סימני שאלה נוספים. אלא שדברים אלה נודעו לדיירים רק בדיעבד ולא הם שעמדו ביסוד ההתנהלות בזמן אמת (ס' 69 לתצהיר בצלאלי).

     

100. שורקה טען כי לאחר שהוּדע לו על ההחלטה להפסיק את ההתקשרות עם עו"ד זכרוני, ניסה להסביר לבן דוד – מולו עמד בקשר – כי מדובר בטעות שתביא לעיכובים. לטענת שורקה, במענה לכך התחייב בן דוד להחתים במהרה את הדיירים על נוסח הסכם העקרונות שהוסכם לפי הטענה וכי חזר והתחייב לכך גם מאוחר יותר כ"המשך למסע התרמית של הנתבעים מול התובעת" (ס' 58-57 לתצהיר שורקה, עדות שורקה, ע' 25, ש' 30-23 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). הנתבעים ובן דוד טענו שלא היה כדבר הזה (ס' 14-9 לתצהיר בן דוד). אין בידי לקבל את טענות התובעת ושורקה, ובכלל זה בדבר התחייבות להחתמת הדיירים. יש להעדיף את גרסת הנתבעים ובן דוד. טענות שורקה הועלו בלא כל תמיכה שהיא. הן לא מסתברות נוכח כלל ההתפתחויות ובכלל זה בשים לב לכך שבאותה עת – בניגוד לטענת התובעת שנדחתה לעיל – לא גובשה הסכמה, טרם נדונו נקודות שונות שבמחלוקת, והדברים טרם הובאו לפני הדיירים להחלטה.

      

101. הנה כי כן, במהלך המחצית הראשונה של שנת 2014 חדל משרדו של עו"ד זכרוני, הלכה למעשה, מלתפקד באורח ממשי, נפוצו שמועות על הסתבכותו של עו"ד זכרוני והתברר כי עו"ד זכרוני השתתף בפגישה עם שורקה בקשר לפרויקט בלא נוכחות מי מטעם הדיירים ובניגוד למוסכם. כל אלה גררו חוסר שביעות רצון, חששות ומשבר אמון שבעקבותיהם הוחלט להביא להפסקת ההתקשרות עם עו"ד זכרוני. 

      

     ההתפתחויות מהמחצית השניה של 2014 ואילך: הפסקת הקשר עם השותפות, הפנייה למוריה, הגשת התביעה והתפתחויות מאוחרות

      

102. ראינו לעיל כי מצב הדברים בסביבות מחצית שנת 2014 היה מרובה קשיים: המו"מ מול השותפות לא הבשיל לכלל הסכמות; בין השותפוֹת – התובעת וטור-סיני – נוצר קרע חמור, השותפות חדלה מלפעול, עד שכלל לא היה ברור שיש עוד מול מי להתנהל ובאופן שעורר חששות; וההתקשרות עם עו"ד זכרוני שנבחר לייצג את הדיירים בקשר עם הפרויקט הופסקה לאחר שזה חדל לתפקד באורח ממשי, כשברקע שמועות בדבר הסתבכותו, ונוכח משבר אמון מולו משהתברר כי נפגש עם שורקה שלא בידיעת הנציגות.

      

103. בנקודת הזמן הזו – קיץ 2014 – הרגישו חברי הנציגות, או מי מהם, כי שֹבעו מן השותפוֹת אשר לא הצליחו להתקדם במישור התכנוני משך זמן רב, אשר פעלו לפגישות מאחורי גבם של הדיירים ואשר גם פנו זו נגד זו (ס' 91-90 לתצהיר בצלאלי). בצלאלי תיאר כי הרגישו "אובדי עצות" (ס' 92 לתצהיר בצלאלי).

      

104. על רקע דברים אלה, ולאחר שלמדו מנציגי המנהל הקהילתי על מנהלת ההתחדשות העירונית שהקימה העירייה באותה תקופה במסגרת חברת מוריה, הוחלט במהלך המחצית השניה של שנת 2014 'לחשב מסלול מחדש' ולבחון אפשרות להסתייע בעירייה ובמוריה לקידום הפרויקט (ס' 93-92 לתצהיר בצלאלי).

      

     בצלאלי הסביר בעדותו כי הקשר עם מוריה נוצר באמצעות נציגת המנהל הקהילתי ועל רקע המצב העגום אליו נקלעו הדברים באותה עת: "היינו בצומת דרכים שהכל קרס, עורך הדין שלנו זכרוני כבר לא שלנו. הוא לא ענה לטלפונים, והיה בהליכים של פשיטת רגל. היו לו שיחות ישירות [עם שורקה]. אחרי מות קדושים לא רוצה להגיד דברים לא טובים, אבל הוא לא בדיוק ייצג אותנו. היה לו קשר ישיר עם שורקה. הוא לא ענה לטלפונים. הוא לא תפקד.... היזם עצמו [השותפות] גם כן נוצרו איתו בעיות, אחד היזמים [ט]ור סיני פנה לאחד הדיירים שיקדם את זה באופן אישי [תוך שהוא אומר:] אני מתנצל שלא הצלחתי בדרכי, גם לי יש אולי אשמה שם ולכן בואו נקדם את זה באופן אישי בנפרד [.] הבנו שגם ביניהם יש סכסוכים. כל זה גרם לנו לקבל החלטה" (ע' 69, ש' 6-19 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). בן דוד הסביר כי "הדברים משמה עם זכרוני היו מסובכים, הוא לא ענה לטלפונים תקופה ארוכה. אחר כך הם ישבו ביחד והכל התפוצץ. כל הסיפור הזה עם זכרוני באותו הליך התפוצץ... אם התובעת ישבה עם זכרוני לעשות לנו דברים מאחורי הגב, זו נקודת סיכון גם מהתובעת עצמה חוץ מזכרוני" (ע' 73, ש' 8-3 לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

      

105. הוחלט אם כן לבחון את קידום הפרויקט ב"מסלול רשויות" ובאמצעות מוריה. במסלול זה משרד השיכון – באמצעות העירייה ומוריה – הוא שמקדם את הליכי התכנון עבור הפרויקט (עדות שמואליאן, ע' 32, ש' 5-4 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). לאחר אישורה של התכנית יפעל יזם שייבחר לשם כך למימוש הפרויקט והוצאתו לפועל.

      

106. נוכח שינוי הכיוון נפסקו המגעים מול השותפות – שלמעשה חדלה מלפעול ככזו –ומול מי מהשותפוֹת. לא הוברר אם נמסרה לשותפות הודעה פורמלית על שינוי הכיוון (חלק מעדי הנתבעים לא ידעו אם נמסרה הודעה כאמור אם לאו: למשל, עדות יצחקוב, ע' 64, ש' 31-30, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; עדות ליפשיץ, ע' 78, ש' 30-29, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20; מנגד, בצלאלי העיד שנציגת המנהל הקהילתי הודיעה על כך לשותפות, ע' 69, ש' 31-28, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

      

107. מכל מקום, התובעת ידעה על ההתפתחויות ועל ההתנהלות מול מוריה. על רקע זה נפגש שורקה מספר פעמים עם שמואליאן, סמנכ"ל במוריה שהיה ממקימי המנהלת להתחדשות עירונית. בפגישות דרש שורקה כי התובעת תשמש היזם בפרויקט. שמואליאן מצדו ניסה לבחון כיצד ניתן להסיר את איומי התביעה שהחלו להישמע מצד התובעת נוכח החשש כי הדבר עלול להביא לעיכוב, והאם נוכח המצב שנוצר יש דרך להכליל את המקרקעין הסמוכים, שלתובעת ולטור-סיני זכויות בהם, במתחם הפרויקט. בהקשר זה נפגש שמואליאן גם עם טור-סיני (לעניין הפגישות, ראו ס' 60 לתצהיר שורקה; עדות שמואליאן, ע' 32, ש' 25 – ע' 33, ש' 16, ש' 34-31, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; ועדכון בדבר המפגשים בין שמואליאן לשורקה בפרוטוקול נציגות מיום 27.1.15, ע' 51-50 לכרך המסמכים, וההתייחסות שם להמשך מגעים מול שורקה באשר לצורת מעורבותו בפרויקט). 

      

108. בין לבין עלה הסכסוך הקשה בין השותפוֹת – התובעת וטור-סיני – מדרגה נוספת. הוגשו הליכים משפטיים הדדים (ת"א 37702-12-14 – תביעת התובעת נגד טור-סיני לפירוק שיתוף במקרקעין הסמוכים; ות"א 35659-01-15 – תביעת טור-סיני נגד התובעת לפירוק השותפות בין הצדדים); ככל הנראה לאחר מספר שנים הגיעו הצדדים שם להסכמות מסוימות שקיבלו תוקף של פסק דין, שלא הוצג בהליך לפניי, ראו בסיכומי התובעת, ע' 97, ש' 3-1; כפי שכבר צוין לעיל, גם בכך לא הגיעו הסכסוך בין השותפות לקיצו ובהמשך הוגשה תביעה נוספת, ראו בפסקה 94 לעיל). שורקה טען כי טור-סיני המשיכה לפעול מאחורי גבו בין היתר במטרה לגרום למוריה להיפטר מהתובעת (ע' 19, ש' 10-7, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20).

      

109. בראשית שנת 2015, ובהמשך לאמור, החליטה הנציגות לפעול לקידום הפרויקט במסלול רשויות באמצעות מוריה (פרוטוקול נציגות מיום 27.1.15, ע' 51-50 לכרך המסמכים). הדברים הובאו לפני הדיירים. בסביבות מרץ 2015 חתמו כ- 80% מהדיירים על מסמך "הצהרת כוונות" בכל הנוגע לנכונות להצטרף לפרויקט שתקדם העירייה (נוסח ההצהרה צורף כנספח 49 לתצהיר בצלאלי; ראו גם האמור בפרוטוקול נציגות מיום 28.5.15, ע' 53-52 לכרך המסמכים; וכן רשימת הדיירים שחתמו שהוגשה לתיק ביום 16.12.19 מטעם מוריה).

      

110. בין לבין התקיימו פגישות ושיחות נוספות בין שמואליאן לבין שורקה וטור-סיני. זאת, גם על רקע מכתבי דרישה ששלחה התובעת, באמצעות בא כוחה, לנתבעים מסוימים, ובהם חברי נציגות ושבסופם הודיעה כי ככל שהסכם העקרונות לא ייחתם תנקוט בהליך משפטי (מכתבי עו"ד עמידור מימים 16.4.15 ו- 7.6.15, נספחים 12-11 לתצהיר שורקה; ועוד קודם לכן בשלהי 2014 מכתב שורקה ליצחקוב, ע' 59-58 לכרך המסמכים; עדכון שמואליאן על הקשר מול שורקה וטור-סיני בעקבות מכתב דרישה, פרוטוקול נציגות מיום 28.5.15, ע' 53-52 לכרך המסמכים; ועדות שמואליאן בדבר דרישות שהעלה שורקה, לרבות לפיצויים בדמות 50 דירות בפרויקט, שהיו לדעת שמואליאן בלתי מציאותיות, למשל, ע' 33, ש' 23 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; לפרקים עלה הרושם כי חקירת שמואליאן, שזומן לעדות על ידי התובעת, לא נועדה אלא כדי לנסות לקדם דרכו, פעם נוספת, מתווה פיצוי לתובעת).

      

111. זמן קצר לאחר הגישה התובעת את תביעתה.

      

112. בתקופה שלאחר מכן פעלה מוריה לקידום הפרויקט. בשלהי שנת 2015 החליטה הממשלה, בעקבות המלצת הוועדה להתחדשות עירונית, להכריז על המתחם כמתחם לפינוי לשם בינוי במסלול רשויות מקומיות (נספחים 54-53 לתצהיר בצלאלי). בהתאם התקבל תקציב לשם קידום הליכי התכנון (ס' 102 לתצהיר בצלאלי).

      

113. בשלב מסוים החליטה מוריה להוציא את המקרקעין הסמוכים שבהם יש לתובעת ולטור-סיני זכויות אל מחוץ לתחומי התכנית. זאת, נוכח הסכסוך שבין התובעת לדיירים ומתוך מחשבה כי הליך משפטי הוא מתכון בדוק לעיכוב פרויקט מורכב מעין זה המחייב אמון בין כלל הצדדים לו (ראו מכתב שמואליאן מיום 9.9.15, נספח 55 לתצהיר בצלאלי, שם תיאר גם פגישות רבות שקיים עם שורקה ובא כוחו במטרה להביא לכך שישתפו פעולה עם הפרויקט; ראו גם עדות שמואליאן, ע' 34, ש' 21-9 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, שם הסביר כי הוא שיזם את הוצאת המקרקעין הסמוכים מתחומי התכנית בשל החשש זה "יתקע" את הפרויקט ויפגע בדיירים). מגעים שהתקיימו גם לאחר מכן בין התובעת לשמואליאן, לא צלחו. 

      

114. בשנת 2018 אושרה להפקדה התכנית להתחדשות עירונית שקודמה באמצעות מוריה (נספחים 58-57 לתצהיר בצלאלי). 

      

     התכנית התירה הקמת 389 יחידות דיור במתחם. מהעדויות עלה כי התכנית שהוגשה באמצעות מוריה שונה לחלוטין ובאורח מהותי מהתכניות הראשוניות שהציגה התובעת לפני גורמי התכנון בשלבים מוקדמים יותר (עדות ארבל, ע' 43, ש' 27 – ע' 44, ש' 9, שם הסביר והדגים את ההבדלים ובכלל זה מבחינת ייעודי הקרקע, פריסת השטחים הציבוריים ועוד; התשריטים הוגשו לתיק ביום 7.1.20; דברים אלה לא נסתרו על ידי התובעת והאדריכל גוגנהיים מטעמה כלל לא התייחס לעניין זה; ראו גם עדות שמואליאן, ע' 35, ש' 3 ואילך, שם העיד כי טענות שורקה מול שמואליאן בדבר אישור לפרויקט בן 700 דירות התבררו כבלתי נכונות, כי בסופו של יום אושרו 389 דירות, כי התובעת לא הגיעה אלא לשלב של בדיקת היתכנות ראשונית ותו לא, וכלל לא מסרה לשמואליאן את התכנית שלה).

      

     בהמשך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה להרחיב את גבולות התכנית כך שזו תכלול גם את המקרקעין הסמוכים שבבעלות התובעת וטור-סיני (נספח 60 לתצהיר בצלאלי; זאת, לאחר שהתובעת וטור-סיני הגישו, כל אחת בנפרד, התנגדויות לתכנית; שמואליאן העיד כי הכנסת המקרקעין הסמוכים שייעודם שצ"פ מביאה עמה תועלת מסוימת אך לא משמעותית, ע' 34, ש' 33-30).

      

115. נכון למועד סיום שמיעת הראיות והסיכומים בתיק, אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה את התכנית שהוגשה באמצעות מוריה (ראו החלטה מיום 9.8.20 שצורפה לסיכומי קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד). הדיירים המשיכו לפעול לקידום הפרויקט.

      

     דיון והכרעה

      

116. קבענו לעיל את ממצאי העובדה ואת התשתית העובדתית כפי שהתבררה בכל הנוגע להתנהלות התובעת (למעשה השותפות) בקשר עם הפרויקט ומול הדיירים לאורך השנים. על יסוד קביעות אלה נידרש עתה לטענות שהעלתה התובעת ולסעדים להם עתרה.

      

117. בסיכומיה העלתה התובעת בערבוביה מסוימת טענות שונות שעיקרן במישור החוזי. מטענות התובעת ניתן לחלץ שני ראשי טיעון מרכזיים, אף שלא באה הפרדה ברורה ביניהם. הראש האחד עניינו בטענות להסכמה ממש, הסכמה מחייבת שנעשתה בין התובעת לבין הנתבעים ואשר הנתבעים הפרו אותן. כפי שנראה להלן, חלו שינוי ותזוזה בעמדת התובעת באשר לבסיס הטענה להסכמה; הראש השני של הטיעון הוא להתנהלות העולה כדי חוסר תום לב במו"מ. לצד אלה העלתה התובעת בסיכומיה טענות נוספות, לעיתים תוך הרחבת חזית המחלוקת שלכך התנגדו הנתבעים.

      

     לכלל הדברים נידרש עתה.

      

     התקשרות בהסכם מחייב?

      

118. התובעת טענה כי בינה לבין הנתבעים נקשרה הסכמה מחייבת לפיה התובעת תשמש כיזמית בפרויקט.

      

     מרכז הכובד של הטיעון, בכתב התביעה המתוקן וגם בראיות התובעת, היה בטענה כי בחודש מאי 2014 הגיעו הצדדים לנוסח הסכם עקרונות סופי שמעגן את קבלת כלל דרישות הדיירים וכי הנתבעים כולם הסכימו לו וקיבלו אותו (ס' 27 לכתב התביעה המתוקן). העתק הנוסח הנטען צורף כנספח 1 לכתב התביעה המתוקן ולמעשה זולתו לא צורף לכתב התביעה מסמך הסכמות נטען אחר בין התובעת לנתבעים. בסיכומי הטענות נראה כי פחת משקלו של הסכם העקרונות הנטען. זה תואר לעיתים כטיוטה שנשלחה (ס' 18 לסיכומי התובעת) תוך שצוין כי הערות התובעת ביחס אליה לא נענו ובמשתמע לא הוסכמו (ס' 27 לסיכומי התובעת), אף שלצד זאת במקומות אחרים בסיכומיה התייחסה התובעת לנוסח הסכם העקרונות הנטען כאל הסכם ממש (למשל, ס' 23 סיפא ו-28 לסיכומי התובעת).

      

     בד בבד עבר מסמך A לקדמת הבמה בסיכומי התובעת. כזכור, מדובר בפנייה של השותפות משלהי שנת 2011 שהדיירים נתבקשו לחתום עליה. אף שלכתחילה לא נסמכה התביעה על מסמך A וזה כלל לא צורף לכתב התביעה, בסיכומי התובעת חלה תפנית. עתה נטען כי מדובר ב"הסכם עקרוני" מול התובעת, שבו הסמיכו הנתבעים כולם את התובעת לפעול כיזמית הפרויקט ולשם קידום הפרויקט ולהוצאת היתר בנייה ושיש לו לפי הטענה תוקף מחייב (למשל, ס' 11 וס' 36 לסיכומי התובעת).

      

     בין לבין העלתה תובעת בסיכומיה טענות כי לאורך הדרך הוסמכה שוב ושוב על ידי הנתבעים לשמש כיזמית הפרויקט.

      

119. התשתית העובדתית כפי שהתבררה במשפט וכפי שהובאה בהרחבה לעיל, מעלה כי אין לקבל את טענות התובעת וכי בשום שלב לא נעשה בין התובעת לבין הנתבעים או מי מהם הסכם מחייב בנוגע לקידום הפרויקט ובכלל זה לכך שהתובעת תשמש כיזמית הפרויקט.

      

120. נעמוד בקצרה על עיקרי הדברים ביחס לנוסח הסכם העקרונות הנטען ולמסמך A.

      

121. הסכם העקרונות הנטען ממאי 2014 –

      

     במישור העובדתי נקבע לעיל כי טענות התובעת לפיהן התגבשה הסכמה ביחס להסכם העקרונות הנטען וכי הנתבעים כולם הסכימו לנוסח לאחר שזה נשלח אליהם, אין להן על מה שיסמכו (ראו הדיון בפסקאות 88-80 לעיל). בכלל זה נקבע כי בסמוך למועד ההסכמה הנטענת היו בין הצדדים חילוקי דעות לא מעטים, חלקם בענייני מהות ובכלל זה ביחס למעמדו של הסכם העקרונות בתקופה שעד לחתימת הסכם מפורט (כשעמדת עו"ד עמידור היתה שבלא מעמד מחייב להסכם העקרונות, אין עסקה) וביחס למתווה הפרויקט ואפשרות פינוי קודם לבינוי; נקבע כי בשלב זה לתובעת עצמה היו הערות ביחס לטיוטות שהוחלפו ולא התגבשה הסכמה מצדה; כי טענות התובעת מוקשות משהתברר כי במועד שנטען על ידה טרם נדונו הערות ותיקונים מהותיים שהועלו במסגרת המו"מ וכי בפי שורקה לא היה כל הסבר לדברים; נקבע כי לא הונחה תשתית כלשהי לכך שעו"ד זכרוני הביע הסכמתו לנוסח הנטען על ידי התובעת (בהתעלם מכך שלא הוסמך להסכים בשם הדיירים); כי מהעדויות עולה כי בשוב שלב לא סמכה הנציגות את ידיה על נוסח כלשהו של הסכם עקרונות כנטען; כי נוסח כאמור לא הובא מעולם לדיון לפני הדיירים או לאישורם וכי ממילא לא ניתנה לו הסכמה מצד אלה. נקבע גם כי אף לא הונחה תשתית לכך שהמגעים הגיעו אל קרוב לנקודת הסיום או כי הצדדים היו קרובים ליצירת קשר חוזי מחייב, זאת בשים לב למה שנותר פתוח כמו גם לכך שהדברים טרם הובאו לפני הדיירים עצמם (שם).

      

     כאמור, בסיכומים פחת המשקל שנתנה התובעת לנוסח הסכם העקרונות הנטען שלכתחילה עמד במרכז. אפשר שכך עשתה נוכח התשתית שהתבררה במשפט ואשר שמטה את הבסיס לטענותיה. מכל מקום, היות שבמקומות מסוימים בסיכומיה המשיכה התובעת להתייחס להסכם העקרונות כאל הסכם מחייב שהושלם, מובהר כי טענותיה בעניין זה נדחות.

      

122. מסמך A –

      

     התובעת טענה בסיכומיה כי מדובר ב"הסכם עקרוני" לתובעת לפעול לקידום הפרויקט, שנחתם על ידי דיירים רבים ואשר תוקפו "לתום 3 שנים מיום השלמת כל ההליכים הדרושים לשם קבלת היתרי בנייה בהתאם לתב"ע מאושרת וברת תוקף למתחם" (ס' 11 ו-36 לסיכומי התובעת).

      

     אלא שטענות התובעת אינן עולות בקנה אחד עם הממצאים העובדתיים שנקבעו ביחס למסמך A כפי שהובאו למעלה בפירוט (ראו בפסקאות 42-33 לעיל).

      

     תוכן המסמך אינו מתייחס למינוי התובעת (או השותפות) כיזמית. המסמך אינו מפרט התחייבויות קונקרטיות ומסוימות דיַן מצד השותפות. אין בו התחייבות ללוחות זמנים מוגדרים ואף לא למסגרת זמן כללית. אין בו התחייבות לפרק זמן שבמהלכו תוגש או תאושר תכנית מתאימה. המסמך מנוסח בעמימות. הוא כולל הסתייגות לפיה התחייבויות השותפות לא ייכנסו לתוקפן אלא לאחר חתימת בעלי הזכויות בדירות. שורקה העיד כי הכוונה היתה שהתחייבויות השותפות ייכנסו לתוקף רק לאחר שתתקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים. גם התובעת לא טענה באורח ממשי, לא כן שכן לא הוכיחה, כי בשלב כלשהו חתמו 80% מהדיירים על המסמך. רחוק מכך. מהראיות שהובאו עולה כי מרבית הדיירים לא חתמו על המסמך האמור.

      

     לא בכדי התביעה לא נסמכה לכתחילה על מסמך A ולא בכדי לא עליו השליכה התובעת יהבה לעת הגשת ראיותיה. למעשה, מהתנהלות התובעת בזמן אמת עולה בבירור כי מעולם לא התקבלה אצלה הסכמת הדיירים למסמך A וכי לא ראתה בו משום מסמך מחייב המקים בסיס לפעולותיה או לטענותיה. תמיכה לכך עלתה מעדויותיהם של שורקה ועו"ד ריכטר שראו בכך מסמך ראשוני ולא הסכם (שם). למעלה מכך, עו"ד עמידור כתב בשם התובעת בראשית שנת 2014, לעת פרוץ הסכסוך בין התובעת לטור-סיני, כי "מעולם לא הצליחו הצדדים לקבל את הסכמת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות במתחם לשם יישום הפרוייקט"; כי לא הועברה "אף לא צל צילה של כל הסכמה שהיא"; וכי "אין [לתובעת] כל כוונה להמשיך ולהוציא הוצאות ולקדם את הפרויקט עד אשר תתקבל הסמכה מבעלי הדירות לטפל בפרויקט בשמם ובעבורם כיזם, ככל שתתקבל" (תכתובת דוא"ל בגדרי נ/2). היינו: גם בנקודת זמן זו, למעלה משנתיים לאחר פניית השותפות לדיירים ובקשתה כי יחתמו על מסמך A, עמדת התובעת היתה ברורה ונחרצת ולפיה לא התקבלה הסכמה, אף לא צל צילה של הסכמה, מאת הדיירים, בוודאי לא הסכמה שעל בסיסה ניתן לקדם את הפרויקט. יש בכך כדי לחתור תחת הטענות בסיכומים בדבר הסכם עקרוני מחייב שעל בסיסו פעלו הצדדים. עוד יש לזכור כי במהלך שנת 2013, במועדים מאוחרים לחתימה הנטענת של חלק מהדיירים על מסמך A, ניהלה הנציגות מגעים לבחינת התקשרות עם יזמים פוטנציאלים אחרים. זאת, בידיעת התובעת ובלא שבאה מצדה כל מחאה בעניין (שם). ככל שהתובעת ראתה במסמך זה כבסיס למחויבות כלפיה מצופה היתה שתתנגד לבחינת האפשרות להתקשר עם אחרים. גם בהתנהלות זו יש כדי לתמוך בכך שהתובעת לא ראתה במסמך האמור כמסמך מחייב הכובל את הדיירים לתובעת. עוד יש להוסיף כי במסמך לא נקבעו לוחות זמנים מוגדים לקידום הפרויקט, ובכלל זה להגשת תכנית ולאישורה. אף אם נניח כי היה למסמך תוקף, ברי כי הוא לא נועד לחול לפרק זמן בלתי מוגבל ואף בחלוף למעלה משנתיים שבהן לא חלה התקדמות של ממש כלשהי במישור התכנוני (יוער כי אף שמהלך העדויות הוצפו קשיים ביחס למסמך ולכך שלא עליו נסמכה התביעה, לא נמנעה מהצדדים אפשרות לחקור בעניין המסמך, והאמור בהקשר זה בס' 17 לסיכומי קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד אינו ברור; כך גם ביחס להערות התובעת בסיכומיה, ע' 97, ש' 12-7).

      

123. קשיים נוספים – בדרכה של התובעת עומדים קשיים משמעותיים נוספים. אלה רלבנטיים הן לטענות התובעת כי נעשה הסכם מחייב בין הצדדים הן לטענות אחרות שידונו בהמשך.

     קושי אחד נובע מהאבחנה בין התובעת לשותפות. ראינו לעיל כי השותפות, ולא התובעת לבדה ועבור עצמה, היא שעשתה לאורך השנים פעולות מסוימות בניסיון לקדם את הפרויקט. השותפות – ולא התובעת – היא שעמדה מול הדיירים. בהתנהלות מול הדיירים ניתן דגש לעניין זה ולכך שלשותפות זכויות במקרקעין הסמוכים שצירופן לפרויקט יוכל להשיא תועלת (ראו גם ס' 6 לתצהיר שורקה). אלא שהשותפוֹת נקלעו לסכסוך מר. לטענת התובעת השותפות פורקה בראשית שנת 2014. והנה, המסמכים שמהם מנסה התובעת להיבנות כיום נעשו מול השותפות ומתייחסים אליה במפורש, אליה ולא לתובעת. מסמך A הוא פנייה משותפת של השותפוֹת למינוין כ"מנהלות במשותף" בנוגע לפעילות הפרויקט. הסכם העקרונות הנטען נוסח כהסכם בין בעלי הזכויות בדירות לבין השותפות, ולא מול התובעת, אף שבמועד הרלבנטי, לטענת התובעת עצמה השותפות כבר פורקה. יש בכך כדי להקים קושי ממשי לתובעת. התובעת לא התמודדה כנדרש עם קושי זה ולמעשה לא התייחסה לכך, למצער לא באורח ממשי, בסיכומיה. בכלל זה לא בא מצדה כל הסבר כיצד יכולה היא להיבנות מהסכמות נטענות שלא נעשו עמה וכאשר השותפות – היא שכלפיה נעשו ההתחייבויות לפי הטענה – פורקה וחדלה מלפעול. אפשר שדי היה בכך כדי להצדיק את דחיית התביעה (ודוק: אין מדובר בעניין סמנטי או טכני אלא בסוגיה מהותית באשר למיהות הגורמים המתקשרים שיכולה להשליך לשיטת התובעת עצמה על עצם האפשרות לכלול במתחם הפרויקט את המקרקעין הסמוכים).

      

     קושי שני עולה מטענותיה החוזרות של התובעת כי "הנתבעים ו/או מי מהם ו/או מי מטעמם" חתמו על הסכמה, הסכימו, התחייבו וכיו"ב טענות. הדברים חזרו על עצמם הן בטענות להסכמה ממש הן בטענות למצגים וחוסר תום לב. אלא שטענות התובעות הועלו באורח גורף, כלפי כלל הנתבעים בלא כל אבחנה. התובעת לא טרחה לפרט להצביע על נתבעים מסוימים שהם שנתנו הסכמה לפי הטענה. היא לא ציינה נתבע כזה או אחר. היא לא טרחה לפרט מי חתם ועל מה. אין לקבל את הניסיון להיבנות מהסכמה נטענת של הנציגות בשם הדיירים, הן משהוכח כי לא ניתנה הסכמה כאמור, הן משהוכח כי הנציגות לא הוסמכה ליתן הסכמה בשם מי מהדיירים, הן משלא הוכח מי מהנתבעים היה מעורב בגיבוש הנציגות. דרך הילוכה זה של התובעת – תוך העלאת טענות כלליות וגורפות "לעברם" של "הנתבעים ו/או מי מהם ו/או מי מטעמם" ובלא לייחס טיעון עובדתי מסוים כלפי נתבעים מסוימים – מקים לה קושי ממשי. זאת, בפרט כאשר עסקינן בתביעה על סך של 10 מיליון ₪, שהוגשה נגד לא פחות מ-158 נתבעים.

      

     בהקשר זה יצוין כי נתבעים מסוימים שהתגוננו בנפרד טענו במפורש כי מעולם לא היו בקשר עם התובעת ולא הסמיכו אחר לייצגם מולה (למשל, תצהירי הנתבעים 154, 99, 82; וראו גם תצהיר פסטרנק ביחס למועדים הרלבנטיים; הטענות לא נסתרו, התובעת לא טענה אחרת ואף ויתרה על חקירות המצהירים האמורים). ביחס לנתבעים אחרים הוכח כי אלה רכשו זכויות בדירה בבניין רק לאחר המועדים הרלבנטיים לתביעה, ואף לאחר שהוגש כתב התביעה, וממילא לא היו – ולמעשה לא יכולים היו להיות – חלק מהאירועים הנטענים בכתב התביעה (למשל, הנתבעים פרץ, נאסה וחזן, שהיו חלק מקבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד, לעדויות פרץ ונאסה, ראו ע' 38-37 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). כך הדבר גם ביחס לנתבעים מסוימים שהוכח כי הלכו לעולמם שנים רבות קודם לאירועים נושא התביעה (למשל, נתבעים 50 ו-121, ראו ס' 112 לתצהיר בצלאלי, עניין זה לא היה במחלוקת, ע' 9, ש' 25-24 לפרוטוקול). התובעת לא התמודדה עם כל אלה. לשורקה לא היו הסברים של ממש לעניין זה בעדותו (ע' 29, ש' 23 ואילך, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20 שם העיר, בין היתר, כי עד היום הוא "מאמין שיש כמה דיירים שנתבעים והם לא עשו שום דבר רע" וניכר היה כי אינו בקיא בשאלה מי נתבע ומי לא). חרף האמור, עמדה התובעת על תביעתה כלפי כלל הנתבעים תוך שהסתפקה בטענה סתמית וגורפת כלפי כולם (וזאת אף הדברים שנרשמו לעניין זה הדיון מיום 3.6.19, ע' 6, ש' 19-16, ואף שהתובעת הודיעה שתשקול מחיקת התביעה כלפי נתבעים שרכשו זכויותיהם לאחר המועדים הרלבנטיים עוד נפטרו זמן רב קודם לכן). קל לראות כי ההתנהלות מקימה קושי.

      

     חוסר תום לב במו"מ?

      

124. התובעת טענה כי הנתבעים נהגו כלפיה ב"חוסר תום לב קיצוני" ושלא בדרך מקובלת תוך הפרת החובה הקבועה בס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. גם כאן הועלו הטענות באורח גורף, לעיתים בערבוביה, ולא אחת על דרך של העלאת סיסמאות שלא תמיד הוברר מה הטענה העובדתית הספציפית העומדת בבסיסן. בין השאר טענה התובעת כי הנתבעים הציגו לה "מצגי שווא" ו"מצגי כזב" ביודעין, "הוליכו אותה שולל", "רימו אותה", "פעלו מאחורי גבה", "גזלו" ממנה את הפרויקט לאחר ש"ניצלו אותה לטובתם", פעלו "בדרכים פסולות ונפסדות" ועוד ועוד.

      

125. אם מנסים לברור את העיקר מתוך סיכומי התובעת, נראה כי אלה הן טענותיה המרכזיות ביחס להתנהלות הדיירים: לאורך כל הדרך הציגו הנתבעים לתובעת מצג כי בכוונתם להתקשר עמה כיזמית בפרויקט, עודדו אותה ודחקו בה להשקיע משאבים לקידום הפרויקט, ורק לאחר שזו הביאה אותם אל פי הבאר סילקו אותה במרמה לטובת קידום הפרויקט באמצעות אחר (מוריה); בהקשר זה מצאה התובעת שלל רב בטענת ההגנה שהעלו חלק מן הנתבעים לפיה "יזם מטבע הדברים לפעמים מפסיד את השקעתו" וראתה בה משום תמיכה לכך שהנתבעים התייחסו באדישות פסולה לכספי התובעת ולזכויותיה כאילו הן הפקר, ובפרט בשים לב לכך שאין מדובר במצב שבו הנתבעים חזרו בהם מכוונתם להוציא לפועל פרויקט במתחם והלכה למעשה הם פועלים לעשות כן באמצעות אחר; לטענת התובעת, מהיום הראשון לא התכוונו הנתבעים לקיים את הבטחותיהם ולעמוד מאחורי המצגים שהציגו (למשל, ס' 20, 59-68 לתצהיר שורקה); הנתבעים פעלו מאחורי גבה, באורח מכוון ו"דיסקרטי" לחפש יזמים אחרים תוך כדי ההתנהלות מולה (ס' 21 לסיכומי התובעת); כך גם כאשר פנו למוריה מאחורי גבה של התובעת בסופו של יום והתקשרו עם מוריה (ס' 60 לתצהיר שורקה); הנתבעים ניתקו את הקשר עם התובעת ללא סיבה אמיתית תוך שהם מסבים לה נזקים ואך מחמת שהיחסים עם עו"ד זכרוני עלו על שרטון (ס' 28 לסיכומי התובעת; קודם לכן נטען כי פיטורי עו"ד זכרוני היו "מגמתיים", ס' 8 סיפא לתצהיר שורקה).

      

126. אין בידי לקבל את טענות התובעת לחוסר תום לב או להתנהלות בדרך בלתי מקובלת. לא זו התמונה העולה מהתשתית העובדתית שהובאה לפני בית המשפט.

      

127. השותפות היא שניסתה לדרבן את הדיירים לקידום פרויקט במתחם באופן שנועד להשיא גם לה רווחים. חלק מהדיירים נרתמו לעניין ובעזרת המנהל הקהילתי ניסו לסייע בקידומו. זאת, הן מול השותפות הן מול דיירים אחרים בעלי זכויות בדירות בניין. לשם כך התקיימו ישיבות לא מעטות של הנציגות בסיוע המנהל הקהילתי. הרושם העולה הוא כי הדיירים שנרתמו לכך התייחסו לפרויקט ברצינות תוך שהשקיעו בדבר מזמנם וממרצם. בהמשך אף נערך כנס דיירים שלאחריו התקיים מו"מ מול השותפות. לא הונחה תשתית כלשהי לכך שההתנהלות נעשתה בשלב כלשהו ללא כוונה אמיתית לבחון אפשרות להתקדם בפרויקט ולהתקשר לשם קידום מימושו. נהפוך הוא. מהראיות שהובאו עולה בבירור כי הדיירים שהיו מעורבים בעניין פעלו מתוך כוונה כנה לבחון קידומו של מתווה שיוכל להיטיב עם דיירי הבניין. לצד זאת הובהר לשותפות (ובכלל זה לתובעת שפעלה בגדרי השותפות) כי הדיירים אינם מחויבים להתקשר דווקא עם השותפות, כי ההחלטה בעניין מסורה בסופו של יום לכל דייר ודייר וכי הנציגות והדיירים שפעלו מול השותפות לא ימליצו על התקשרות אלא לאחר שיהיה משוכנעים שהמתווה מיטיב עם הדיירים ומגן עליהם. הדברים הובהרו לא אחת לרבות בכנס הדיירים. לא הונחה כל תשתית למצגי שווא או להבטחות שווא מצד הדיירים כנטען. העובדה שבסופו של יום לא הבשילו הדברים לכלל התקשרות עם השותפות, אין בה כדי להעיד שהנתבעים, או מי מהם, התנהלו לכתחילה בלא כוונת התקשרות כנטען (וטענות קונקרטיות להבטחות שווא להחתמת כלל הדיירים על הסכם העקרונות הנטען נדחו, ראו בפסקה 86 סיפא לעיל). למעשה, גם התובעת ושורקה גילו דעתם, במהלך הדרך, כי קיימים סימני שאלה ביחס להיתכנות הפרויקט ולכדאיותו הכלכלית וכי ההחלטה אם להתקדם מול השותפות או לפנות ליזם אחר נתונה בידי הדיירים (למשל, בפסקה 76 סיפא לעיל). אף אין לקבל את טענות התובעת כי הנתבעים פעלו מאחורי גבה שלא כדין. התובעת טענה בהקשר זה כי הדיירים נפגשו עם יזמים תוך כדי ההתנהלות מולה ומאחורי גבה. בהקשר זה ניסתה התובעת להיבנות מאמירה באחת מישיבות הנציגות בדבר "פעולה דיסקרטית" (ס' 21-19 לסיכומי התובעת; לאמירה עצמה, שהקשרה לא ברור עד תום, ראו נספח 24 לתצהיר בצלאלי). אין בידי לקבל את הטענות. הוכח כי התובעת ידעה על מפגשים אלה בזמן אמת, כי יוּדעה על כך מראש, כי ידעה שמטעם הדיירים נבחנת האפשרות להתקשר עם גורמים אחרים כיזמים וכי לא מחתה על כך או נקטה כל פעולה בעניין (ראו בפסקה ‎59 לעיל, ובכלל זה נספח 26 לתצהיר בצלאלי). תמונה דומה עולה ביחס לפניית הדיירים לבחון את אפשרות קידום הפרויקט באמצעות מוריה. גם על כך ידעה התובעת ואף קיימה פגישות ומגעים מול מוריה (ראו בפסקה 107 לעיל).

      

     אכן, בסופו של יום פנו הדיירים לדרך אחרת. ההתקשרות עם השותפות לא יצאה לפועל. אלא שאין ממש בטענות התובעת כאילו הדבר נעשה סתם כך וללא סיבה אמיתית באורח העולה כדי חוסר תום לב. עמדנו לעיל בהרחבה על ההתפתחויות לאורך השנים ובפרט על מצב הדברים במחצית שנת 2014. באותה עת לא הבשיל המו"מ לכלל הסכמה, לא מצד השותפות (או התובעת), ולא מהצד האחר. הנציגות לא סמכה את ידה על נוסח הסכם כלשהו והדברים ממילא לא הובאו לדיון או לאישור הדיירים עצמם. נותרו סוגיות פתוחות. אף לא הונחה תשתית לכך שהמגעים הגיעו אל קרוב לנקודת הסיום (ראו בפסקאות 87-86 לעיל). בד בבד נקלעה השותפות למשבר חמור. לטענת התובעת היא פורקה וחדלה מלפעול. טור-סיני פנה לדיירים בניסיון לקדם את הפרויקט באורח עצמאי ובנפרד מהתובעת. דבר קיומו של הסכסוך בין השותפוֹת הגיע לידיעת מי מהדיירים וגרר עמו אי וודאות ושאלה אם יש בכלל מול מי לעבוד (ראו בפסקה 94 לעיל). לצד זאת התגלו קשיים מול עו"ד זכרוני, שמשרדו חדל לתפקד, שעלו שמועות על הסתבכותו והתברר כי הלה השתתף בפגישה עם שורקה בלא נוכחות מי מהדיירים, בניגוד למוסכם, באופן שעורר סימני שאלה בנוגע לאפשרות לבטוח הן בעו"ד זכרוני הן בתובעת (ראו בפסקה 101 לעיל). על רקע כל אלה ולאחריהם, פנו דיירים לבחינת אפשרות קידום הפרויקט בסיועה של מוריה. בנסיבות העניין אין מדובר בהתנהלות שרירותית, ללא סיבה כטענת התובעת. מדובר בהתנהלות המודרכת משיקולים ענייניים ובכלל זה נוכח המצב העגום אליו נקלעו הדברים, והתפתחויות שחלקן רובץ לפתחה של התובעת, שהשותפות שהיתה חלק ממנה חדלה מלפעול ובאופן שהותיר את הדיירים, למעשה, מול שוקת שבורה. התנהלות כאמור בנסיבות העניין אינה עולה כדי חוסר תום לב (ראו גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019) 120-118 וההפניות שם).

      

128. בסיכומיה יצאה קִצפה של התובעת על טענת חלק מן הנתבעים כי "יזם מטבע הדברים לפעמים מפסיד את השקעתו", שבכך מצאה התובעת ראייה לכך שהנתבעים התייחסו באדישות פסולה לכספיה. לא זה הרושם שעלה מהראיות שהובאו. ניכר כי הדיירים שהיו מעורבים בעניין, בסיוע המנהל הקהילתי, התייחסו לפרויקט ולשותפות בכובד ראש וברצינות והתנהלו מולה מתוך כוונה אמיתית לבחון את הדברים. אין באמירה הנזכרת ובכך שבסופו של יום לא השתכללה התקשרות כדי להעיד על חוסר תום לב כנטען (זאת, אף בהתעלם מכך שגם עדי התובעת אישרו כי הלכה למעשה יזם בפרויקט מעין זה לוקח סיכון שבסופו של יום אפשר שהתכנית לא תצא לפועל והוצאותיו ירדו לטמיון, ראו עדות האדריכל גוגנהיים, ע' 48, ש' 13-1, לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.20, עדות חדד, ע' 54, ש' 33-30, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20, שם התייחס להוצאות אלה כהוצאות שקועות; ראו גם עדות השמאי ראובן, ע' 62, ש' 19-18, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20).

      

129. ודוק: בסיכומיה ניסתה התובעת להיאחז במשפט כזה או אחר שנרשם מפי משתתף בישיבת נציגות (למשל, "פעולה דיסקרטית") או בהתייחסות כזו או אחרת של מי מהנתבעים בעדותו (למשל, אישור ליפשיץ בעדותה כי "הצורך של מוריה קם בגלל הכשל של זכרוני", ראו ס' 28 לסיכומי התובעת). באלה ביקשה למצוא תמיכה לטענותיה לחוסר תום לב. ראינו לעיל כי לגופם של דברים אין לקבל את טענות התובעת לחוסר תום לב, למצגי שווא או להתנהלות שרירותית בעת הפנייה למוריה. אולם, מעבר לכך, יש לזכור כי אין עסקינן בנתבע אחד או בקבוצה קטנה של נתבעים. מדובר בבניין בן 112 יחידות דיור, ומספר גדול יותר של דיירים-בעלי זכויות. התביעה המתוקנת הוגשה נגד 158 נתבעים. ריבוי דיירים יכול לגרור עמו, מטבע הדברים, מגוון רצונות, דגשים שונים, זוויות מבט שונות וחששות שונים. לא כל אמירה כזו או אחרת משקפת בהכרח הלך רוח כללי או את עמדת הכלל (ככל שקיימת). בוודאי שאין באמירה נקודתית כזו או אחרת בעל פה כדי ללמד שהיא ממצה את ההתרחשויות או את עמדות הדיירים, משקפת אותן או יכולה להוות מצג מחייב או בסיס להסתמכות או לטענות לחוסר תום לב. בפרט כאשר הובהר לאורך הדרך כי אין בידי הנציגות או עו"ד זכרוני כדי לחייב את הדיירים שלהם מסורה ההחלטה בסופו של יום.

      

130. ציינו לעיל כי חלק ניכר מטענות התובעת להסכמות, הבטחות ומצגים הועלו באורח סתמי וגורף כלפי "הנתבעים ו/או מי מהם ו/או מי מטעמם" בלא לייחס מצג מסוים לנתבע מסוים. שונים הדברים בכל הנוגע לטענות כלפי בן דוד. כאן נטען כי בשלבים שונים וכבר מראשית 2013 הצהיר והבטיח כי בידיו חתימות של למעלה מ-80% מהדיירים לכך שהתובעת תבצע את הפרויקט (למשל, ס' 18 ו-28 לכתב התביעה המתוקן; ס' 55-53 לתצהיר שורקה; עדות שורקה, ע' 23, ש' 35-34 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). אלא שטענות אלה בדבר מצגים והבטחות של בן דוד לא נתמכו באורח ממשי. עדות שורקה עוררה קשיים גם בעניין זה ובכלל זה משלא ידע להסביר לאלו חתימות הכוונה (ובלא שהוצג מסמך אחר בשלב הרלבנטי, ראו ע' 23, ש' 33-28, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). הדברים מוקשים גם נוכח תכתובות מטעם התובעת ממועדים מאוחרים יותר ולפיהן לא עלה בידיה לקבל ולו צל צילה של הסכמה מאת הדיירים (ראו פירוט נוסף בפסקה ‎93 לעיל). מכל מקום, בן דוד הכחיש את הנטען בתצהירו (ס' 12-7 לתצהירו), לא נחקר על הדברים ויש לבכר את גרסתו (וראו התייחסות לטענות נוספות כלפי בן דוד, בפסקה 86 לעיל).

      

131. נוכח כלל האמור, אין לקבל את טענות התובעת לחוסר תום לב או להתנהלות בדרך בלתי מקובלת מצד הנתבעים.

      

     לצד זאת, ראינו לעיל כי בנקודות זמן שונות היתה זו דווקא השותפות (והתובעת) שהציגה לדיירים מצגים שלא תמיד תאמו את מצב הדברים בפועל, זאת הן ביחס למצב הדברים באפיק התכנוני, הן בעניינים אחרים (ראו, למשל, פסקאות 28-27 לעיל, ובכלל זה עדות עו"ד ריכטר ממנה עלה כי האמור במכתבו לדיירים לא תאם את מצב הדברים במישור התכנוני; פסקאות 64-62 לעיל, והמסקנה שם כי טענת התובעת לפיה בראשית 2013 היה "יותר מאור ירוק" מצד גורמי התכנון אינה תואמת את המציאות; פסקה 66 בכל הנוגע למצג בדבר הסכמה מאת רמ"י; פסקה 93 לעיל, לעניין אי גילוי כנדרש של דבר הסכסוך בין השותפוֹת ופירוק השותפות לידיעת הדיירים).

      

     "גזילת" הפרויקט – ניצול פעולות התובעת לקידום הפרויקט באמצעות אחר?

      

132. התובעת הוסיפה וטענה בסיכומיה כי הנתבעים "ניצלו" אותה ואת הפעולות שביצעה לשם מימוש הפרויקט באמצעות צד שלישי, מוריה; כי לאחר שהנתבעים קיבלו מהתובעת את כלל הנתונים הדרושים לביצוע הפרויקט הם "סילקו" אותה על מנת "להפיק רווח עצמי" מפעולות התובעת; בהקשר זה נטען גם שהנתבעים גרמו לתובעת להעביר חומרים רלבנטיים למוריה. התובעת טענה עוד כי אלמלא הפעולות שביצעה לא היה יוצא הפרויקט לפועל; כי פעולותיה בלבד הן שתרמו להקמת הפרויקט (בהקשר זה צוינה ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי); כי הנתבעים מממשים כיום באמצעות מוריה את הפרויקט אותו התחילה והכינה התובעת; וכי התובעת הביאה את הנתבעים עד לפי הבאר, "עד כדי פסע מביצוע ממשי", שאז "זנחו" אותה.

      

133. התובעת לא הבהירה, בוודאי לא באורח מספק, את הבסיס המשפטי לטענות ואת העילה שאלה מקימות לה. לעיתים לא נטען דבר בהקשר זה. לעיתים נטען באורח כללי וללא פירוט ממשי לעשיית עושר ולא במשפט (למשל, ס' 68 לתצהיר שורקה; ס' 32 לסיכומי התובעת). לעיתים נקשרו חלק מהטענות לטענות בדבר חוסר תום לב (למשל, ס' 34-33 לסיכומי התובעת).

      

134. כך או כך, טענות התובעת חורגות באורח מהותי מכתב התביעה המתוקן. יש בהן משום הרחבת חזית. חלק מהטענות, ובכלל זה טענות מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט, הועלו לראשונה בתצהיר העדות מטעם התובעת (למשל בס' 8, 16, 20 ו- 59 לתצהיר שורקה). הנתבעים התנגדו במפורש להרחבת חזית (ראו הודעת פסטרנק מיום 29.11.19, וכן ע' 12, ש' 24-23 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20; התנגדויות נוספות הועלו במהלך שמיעת העדויות). לא בא לכך מענה של ממש מצד התובעת. חלק מהטענות הועלו לראשונה בסיכומים. גם אז באה התנגדות מצד הנתבעים (ס' 3 לסיכומי קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד; ס' 18-16 לסיכומי פסטרנק). די בכך שמדובר בהרחבת חזית שלא הוּתרה כדי להצדיק את דחיית הטענות.

      

135. למעלה מהדרוש, גם לגופן אין בטענות ממש ואין לקבלן. הטענות הועלו באורח סתמי. לא הונחה להן תשתית עובדתית כנדרש. הטענות כאילו התובעת קידמה את הפרויקט כדי פסע מביצוע ממשי אינן עולות בקנה אחד עם התמונה שהובאה לפני בית המשפט ושלפיה, למשל במישור התכנוני, מה שהוצג על ידי השותפות היה מאד מקדמי ולא בשל ולא חלה התקדמות ממשית בהקשר זה (ראו, למשל, בפסקאות 67-62 לעיל). לא הובאו ראיות לתמיכה בכך שפעולות השותפות שימשו בסיס לקידום הפרויקט בהמשך הדרך, לאחר שזה עבר למסלול רשויות. להיפך, מהעדויות עלה כי התכנית שקודמה באמצעות מוריה שונה לחלוטין ובאורח מהותי מהתכניות הראשוניות שניסתה השותפות לקדם בשלבים המוקדמים (ראו בפסקה 114 לעיל). גם טענות התובעת כי העבירה לנתבעים נתונים או כי העבירה למוריה חומרים רלבנטיים הועלו ללא כל פירוט של ממש. לא נטען אילו נתונים או חומרים הועברו (ראו ס' 34-33 לסיכומי התובעת). ממילא לא הונחה תשתית ראייתית להעברה הנטענת או לכך שמדובר בחומרים שהיה להם ערך כלשהו בקידום הפרויקט בהמשך הדרך (וראו גם עדות שמואליאן, ע' 35, ש' 28-3, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20, שאינה תומכת בטענות התובעת להעברת תכניות או חומרים; באמור בפרוטוקול ישיבת הנציגות מיום 27.1.15, ע' 51-50 לכרך המסמכים אין כדי לבסס העברת חומרים כנטען; וגם הטענות כי הנתבעים הציגו לתובעת מצגי שווא כאילו ימשיכו עמה גם לאחר הפנייה למוריה וכי בכך גרמו לה להעביר למוריה חומרים, הועלו ללא פירוט ולא הוכחו; ולתוכן המגעים שהתקיימו בין התובעת למוריה ראו בפסקאות 107 ו-110 לעיל).

      

136. נוכח כלל האמור, גם טענות אלה של התובעת ובכלל זה כי הנתבעים ניצלו את פעולותיה לקידום הפרויקט באמצעות מוריה, נדחות.

      

     טענות נוספות

      

137. נתייחס עתה למספר טענות נוספות שהעלתה התובעת בסיכומיה.

      

138. אובדן הזדמנות לקדם פרויקט פינוי-בינוי בבניינים סמוכים –

      

     התובעת טענה כי הנתבעים מנעו ממנה בהתנהלותם את האפשרות לשקול ולבצע פרויקט פינוי ובינוי בבניינים סמוכים שדייריהם אף פנו אליה בעניין, וכי בשל מצגי הנתבעים זנחה התובעת את האפשרויות האחרות (ס' 6-5 לסיכומי התובעת; ס' 8 לתצהיר שורקה). טענות אלה לא הועלו לכתחילה. הנתבעים התנגדו להרחבת חזית (למשל, הודעה מיום 29.11.19, ע' 19, ש' 34-31, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20) בלא שבאה לכך התייחסות של ממש מצד התובעת. די בכך כדי להביא לדחיית הטענות. מעבר לכך, גם טענות אלה הועלו באורח כללי וסתמי ובלא שהונחה להם תשתית ראייתית, ולוּ ראשונית, לא כל שכן תשתית מספקת. התובעת לא הביאה פרטים כלשהם לגבי הבניינים האחרים או הפניות שקבלה לטענתה בעניין. שורקה לא ידע לפרט דבר כלשהו ביחס לכך בעדותו (ע' 20, ש' 23-1, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). ממה שאמר ניכר כי לכל היותר מדובר בפניות ראשוניות בשנת 2019 (שם). במועד זה כבר ידעה התובעת כי הדיירים שכאן פנו לדרך אחרת ומקדמים פרויקט בסיועה של מוריה וממילא לא הם שמנעו מהתובעת בנקודת זמן זו אפשרות לקדם פרויקט אחר (שם). אף לא הובררה היתכנות קידום פרויקט על ידי התובעת במתחם אחר שאינו צמוד למקרקעין הסמוכים שבה יש לה זכויות ושהם שהיו לכתחילה נקודת המוצא והזרז לפעילות השותפות בענייננו. משכך, אין לקבל גם את טענותיה אלה של התובעת.

      

139. הוצאה שלא כדין של מקרקעי התובעת מתחומי התכנית שקודמה באמצעות מוריה –

      

     התובעת טענה כי הנתבעים פעלו לכך שהתכנית החדשה שקידמו באמצעות מוריה לא תכלול את המקרקעין הסמוכים – היינו המקרקעין שבהם לתובעת ולטור-סיני זכויות – באופן שמביא לפגיעה בתובעת (ס' 9 לתצהיר שורקה). בסיכומים הוסיפה התובעת כי הדבר נעשה לצורך "טשטוש מעשיהם הפסולים" של הנתבעים, תוך "גזילה" של כספי ציבור לשם כך ותוך שימוש בהם שלא כדין וכאשר הנתבעים יודעים מראש שתכנית בלא מקרקעי התובעת לא תאושר (ס' 30-29 לסיכומי התובעת). אין לקבל טענות אלה. הן חורגות מכתב התביעה. הן מתייחסות לאירועים שאירעו לאחר הגשת כתב התביעה המקורי ואשר לא בא זכרם בכתב התביעה המתוקן. התובעת עצמה אישרה במענה לשאלת בית המשפט שלא על כך נסבה התביעה (ע' 69, ש' 35-33, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). מכל מקום, הטענות הועלו ללא תמיכה ראייתית של ממש. לא הובאה תשתית כלשהי לכך שהנתבעים, או מי מהם, הם שעמדו לכתחילה מאחורי הוצאת המקרקעין הסמוכים מתחומי הקו הכחול של התכנית (וממה שהובא עלה כי מוריה היא שהחליטה לעשות כן בשל החשש כי הסכסוך שהתגלע מול התובעת יסכל אפשרות לקדם פרויקט על המתחם הכולל, ראו בפסקה 113 לעיל). בסופו של יום החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה להרחיב את גבולות התכנית כך שזו תכלול את המקרקעין הסמוכים (ראו בפסקה 114 לעיל), באופן החותר תחת הטענות לנזק בהקשר זה. אף אין לקבל את הטענות החמורות לגזילה שלא כדין של כספי ציבור שהועלו לראשונה בסיכומים ובלא שנתמכו בדבר. הוא הדין ביחס לטענות נוספות שהעלתה התובעת בסיכומיה ביחס לפעולות שעושים הנתבעים "בימים אלה", היינו זמן רב לאחר הגשת התביעה, במסגרת ההליכים לפני גורמי התכנון ובמטרה לקבל "זכויות נוספות" "על חשבון התובעת" ועל רקע הסכסוך עמה (ס' 35 לסיכומי התובעת).

      

140. פסק הדין בעניין אקרמן –

      

     בהשלמת סיכומיה בעל פה ביקשה התובעת למצוא תמיכה לטענותיה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 6907/16 אקרמן נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ (20.12.17) (עניין אקרמן). שם נדון פרויקט פינוי ובינוי בנוגע לבניין בן 24 דירות בבת ים. בית המשפט המחוזי מצא כי התנהלות הדיירים שם שפרשו מהעסקה סמוך לגיבושו של הסכם מחייב עם היזמים תוך ניהול מו"מ עם אחר עולה כדי חוסר תום לב. בכך ביקשה התובעת למצוא תמיכה לטענותיה.

      

     אלא שאין הנדון דומה לראייה כלל ועיקר.

      

     בעניין אקרמן חתמו מרבית דיירי הבניין על הסכם עקרונות עם היזמים אשר כלל, בין השאר, הוראות ולוחות זמנים ברורים ומחייבים להגשת תב"ע ולמתן היתרי בנייה (ראו ס' 2 ו-16 לפסק דינו של כבוד השופט ד' מינץ). לא כך בענייננו, מקום בו נמצא כי מרבית הדיירים לא חתמו ולוּ על מסמך A, הכללי, הראשוני והעמום, שאף לשיטת התובעת לא התקיימו התנאים לכניסתו לתוקף, והתובעת עצמה לא ראתה בו לאורך הדרך כמחייב. ממילא לא חתמו על הסכם עקרונות. בעניין אקרמן פעלו היזמים על יסוד החתימה על הסכם עקרונות והגישו תב"ע לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובהמשך פעלו לקידומה עד שאושרה. השותפות (ובגדרה התובעת) לא התקדמה, אף לא התקרבה, לשלבים אלה במישור התכנוני וממילא לא ביצעה פעולה כלשהי על יסוד הסכם עקרונות שכלל לא נחתם. בנוסף, התייחסותו של בית המשפט העליון בעניין אקרמן לחוסר תום לב נסבה על אופן הפעלת ברירת הביטול על ידי הדיירים, ובכלל זה בשים לב שלכתחילה נחתם הסכם עקרונות מחייב, שהמשיך לעמוד בתוקפו ושהמועדים שנקבעו בו הוארכו, ונוכח השלב שאליו הגיעו המגעים על בסיסו. גם בהיבטים אלה המקרה שלפנינו שונה. לכל אלה מתווספות הנסיבות שהוכחו לפניי באשר למצב העגום אליו נקלעו הדברים במחצית שנת 2014, ובכלל זה פירוק השותפות, ואשר יש בה כדי ללמד כי התנהלות הדיירים הודרכה משיקולים עניינים ולא עלתה כדי חוסר תום לב.

      

     הפיצויים שנתבעו – הערות משלימות

      

141. טענותיה של התובעת, הן הטענות להתגבשותה של הסכמה מחייבת שהופרה, הן הטענות לחוסר תום לב במו"מ, הן טענות נוספות שהעלתה נדחו לעיל. מכאן עולה המסקנה כי יש להורות על דחיית התביעה בכללותה.

      

142. לשם שלמות הדיון, ולמעלה מהצורך, נתייחס גם לסעדי הפיצויים להם עתרה התובעת בתביעתה.

      

     התובעת טענה כי יש לחייב את הנתבעים לשלם לה "פיצוים חיוביים (פיצוי קיום), בגין הנזקים שנגרמו לה עקב אובדן הרווחים שהיו צפויים לה בקיום הפרויקט, אילו נכרת הסכם" (ס' 42 לכתב התביעה המתוקן). התובעת אמדה נזקים אלה בסך של 25 מיליון ₪, הוא ההפרש המתקבל לטענתה בין הפדיון הצפוי מן הפרויקט לעלויות הקמתו. על אף האמור העמידה התובעת את תביעתה על סך של 10 מיליון ₪ לצרכי אגרה. בהקשר לסעד זה הגישה התובעת במסגרת ראיותיה חוות דעת שמאית-כלכלית של השמאי ראובן ביחס לרווח היזמי הצפוי בפרויקט. קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד הגישה מצדה חוות דעת של השמאי גרש. השמאים נחקרו במסגרת שמיעת הראיות בתיק. לתיק הוגשו גם חוות דעת נוספות.

      

     לחילופין טענה התובעת כי היא זכאית ל"פיצויים שליליים (פיצוי הסתמכות), בגין ההוצאות שנגרמו לה עקב המו"מ" ובכלל זה הוצאותיה בגין הכנת תכניות למוסדות התכנון, ייעוץ משפטי, שכר עובדי התובעת ומומחים. בתביעתה טענה כי הוצאותיה אלה מסתכמות לסך של 5 מיליון ₪ (ס' 48 לכתב התביעה המתוקן). התובעת הגישה תצהיר של חדד, סמנכ"ל הכספים שלה, שהתייחס להוצאות שהוציאה וחדד נחקר על תצהירו.

      

     נתייחס בקצרה לסעדי פיצויים אלה.

      

     פיצויי קיום?

      

143. הכלל הוא כי הפרת החובה לנהוג בתום לב במו"מ לקראת כריתתו של חובה מקימה לנפגע זכות לפיצוי המשקף את אינטרס ההסתמכות שלו (למשל, ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ בפסקה 19 לפסק דינו של כבוד השופט ע' פוגלמן (6.6.11)). אכן, בית המשפט העליון הכיר בכך שייתכנו מקרים חריגים בהם תקום הצדקה לפסיקת פיצויי קיום אף שלא נכרת חוזה, וזאת ב"מצבים שבהם המשא והמתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו, עם זאת אך בשל חוסר תום-הלב נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה" (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ בפסקה 15 לפסק דינו של כבוד הנשיא א' ברק (17.2.02); וראו גם ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר בפסקה 12 לפסק דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' מצא (20.11.02)). המאפיין מצבים אלה, שתוארו כמצבים חריגים ומיוחדים, הוא "שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו" (עניין קל בניין, בפסקה 18). בפסיקת בית המשפט העליון הודגש כי פסיקת פיצויים חיוביים בשל חוסר תום לב במו"מ שמורה למקרים חריגים ויוצאי דופן וכי יש לנקוט בהקשר זה זהירות רבה וגישה מצמצמת (למשל, רע"א 235/12 אירוס הגלבוע בע"מ נ' עומר הנדסה בע"מ בפסקה 9 להחלטת כבוד השופט ע' פוגלמן (27.2.12); ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחוניים וטבעוניים להתיישבות חקלאית ושיתופית בע"מ בפסקאות כ"א-כ"ג לפסק דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין (14.6.09); ע"א 9073/07 מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ בפסקה 39 לפסק דינה של כבוד השופטת (כתוארה אז) א' חיות (3.5.12); וראו גם שלו וצמח, בע' 143-127).

      

144. התובעת טענה כי היא זכאית לפיצוי קיום נוכח התנהלותם של הנתבעים שנמנעו, בחוסר תום לב, לחתום על נוסח הסכם העקרונות שכבר הוסכם בין הצדדים (ס' 37 לסיכומי התובעת).

      

145. טענותיה של התובעת לחוסר תום לב נדחו לעיל. אולם, אף לוּ סברנו כי נפל פגם בהתנהלות הדיירים באורח המקים עילת תביעה – ואין זה המצב – לא היה בכך כדי להכניס את ענייננו לגדר המקרים החריגים המצדיקים פסיקת פיצויי קיום. כפי שראינו, אין לומר כי המו"מ בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, על סף חתימה. בין הצדדים נותרו חילוקי דעות ועניינים פתוחים. הנציגות לא סמכה ידה על הנוסח שנדון והעניין ממילא לא הובא לבחינת הדיירים. זאת ועוד. נוכח מצב הדברים במחצית שנת 2014, ובכלל זה הסכסוך המר בין התובעת לטור-סיני ועמדת התובעת כי השותפות פורקה וחדלה מלפעול, אין לומר כי עקב התנהלות הנתבעים לא השתכלל המו"מ לחוזה. אף לא הוכח כי אלמלא התנהלות הנתבעים היה עולה בידי התובעת או השותפות להוציא את הפרויקט לפועל, זאת, בין השאר, בשים לב לשלב אליו הגיעו הדברים, למשל במישור התכנוני ובלא שהתקבלה הסכמת רמ"י.

      

146. גם מטעמים אלה, דין התביעה לפיצויי קיום להידחות.

      

147. בשולי הדברים יצוין כי התובעת וקבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד הגישו חוות דעת שמאיות-כלכליות בכל הנוגע לרווח היזמי הצפוי.

      

     התובעת תמכה טענותיה בחוות דעתו של השמאי ראובן והנתבעים נסמכו על חוות דעתו של השמאי גרש. השמאים נחקרו. במהלך העדויות הוצגו והוגשו חוות דעת נוספות ובכלל זה חוות דעת של השמאי דוד דדון (השמאי דדון), שהוכנה בעבר לבקשת השותפות בעת שזו ניסתה לקדם את הפרויקט; חוות דעת השמאי רוני אפיק (השמאי אפיק) שהוכנה לבקשת גורמי התכנון (נ/8) וחוות דעת נוספת של השמאי ראובן שנערכה בעקבות שינוי הקו הכחול של התכנית (נ/9). השמאים מטעם הצדדים בחנו את הרווח היזמי הצפוי מהפרויקט – בהנחה שהתכנית שהתובעת ניסתה לקדם היתה מאושרת וכי בגדרה היה מתאפשר לבנות 389 יחידות דיור (כפי התכנית שמקדמת מוריה). השמאי ראובן העריך כי הרווח היזמי הצפוי יהיה למעלה מ- 100 מיליון ₪ (בחלופות שונות). השמאי גרש העריך את הרווח בכ- 40 מיליון ₪ בחלופה אחת ובכ- 100 מיליון ₪ בחלופה אחרת (כאשר האבחנה בין החלופות נוגעת לשאלת החיוב בהיטל השבחה). ניתן לראות כי הרווח הצפוי, לפי כל הגישות, עולה על הסך שתבעה התובעת (או על חלקה ברווחי השותפות). אלא שלא זה לב העניין. להבדלים בין חוות הדעת יכולה להיות נפקות באשר לעמידת התכנית בתקן שמאי מס' 21 הוא התקן הרלבנטי לבדיקת תכנית פינוי-בינוי. התקן השמאי ממליץ על שיעור רווחיות של לפחות 25% (ה"ש 16 לחוות דעתו של השמאי ראובן; פרק כ"א לחוות דעת השמאי גרש). הרווח היזמי המוערך על ידי השמאי ראובן מצביע על שיעורי רווחיות הנעים בין 20% ל-27% והשמאי ראובן מסביר מדוע כאשר מתחשבים בנתונים נוספים מדובר בפרויקט שעומד בקריטריונים של רווחיות (ומכאן באה תמיכה לטענת התובעת שנמנעו ממנה רווחים). לעומתו סבר השמאי גרש כי הרווח היזמי המתקבל אינו עומד בתקן והפרויקט נושא חוות הדעת אינו כדאי (ומכאן שלא היה מאושר וממילא לא נמנעו מהתובעת רווחים).

      

     כאמור לעיל, שמאי הצדדים נחקרו ואגב כך הוצגו להן חוות דעת נוספות.

      

     במהלך עדותו של השמאי ראובן עלו מספר סימני שאלה ביחס להיבטים שונים של חוות דעתו. בכלל זה לכך שלא הובאו בחשבון הוצאות בגין מטלות ציבוריות אשר הוערכו על ידו בחוות דעת הנוספת שנתן בכ- 15 מיליון ₪ (בע' 11 ל-נ/9; אלה הוערכו על ידי השמאי אפיק בכ- 16.5 מיליון ₪, ס' 9.10.2 ל- נ/8; ספק אם התשובות שנתן השמאי ראובן בהקשר זה היו מניחות את הדעת, ע' 59, ש' 25 ואילך, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). בעדותו אישר השמאי ראובן כי עניינים הנוגעים לניכוי מס תשומות משליכים על חוות דעתו בכ- 7.5 מיליון ₪ (ע' 60, ש' 31-27, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). כל אלה יכולים להקרין על מסקנת השמאי ראובן בדבר עמידת הפרויקט בתקן השמאי וכדאיותו. לכך יש להוסיף את טענות השותפות כפי שהובעה בפני גורמי התכנון בראשית שנת 2013 לפיה אין לפרויקט היתכנות כלכלית אם לא תאושר בנייתן של 600 יחידות דיור (ראו בפסקה 63 לעיל). עמדה זו נתמכה בחוות דעת השמאי דדון שהוכנה לבקשת השותפות (ע' 145 לכרך המסמכים). לעניינים אלה לא באה כל התייחסות ממשית מצד התובעת באורח שיכול להקים לה קושי.

      

     מן העבר האחר, קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד, כמו גם יתר הנתבעים, לא התמודדו עם טענות כאלה ואחרות שעלו ביחס לחוות דעתו של השמאי גרש. בנוסף, הנתבעים לא השיבו באורח ממשי לטענת התובעת בסיכומיה כי חוות הדעת שהוגשה למוסדות התכנון תומכת ברווח יזמי של מעל 100 מיליון ₪ ובכדאיות הפרויקט (ס' 32 סיפא לסיכומי התובעת). גם העובדה שהצדדים המעורבים כיום פועלים לקידום הפרויקט יכולה לספק תמיכה לטענה בדבר כדאיותו ועמידתו בתקן השמאי (מן העבר האחר, מדובר בתכנית שונה מהתכנית שהציגה בזמנו השותפות).

      

     מכל מקום, נוכח מסקנתי כי אין לקבל את טענות התובעת בדבר חוסר תום לב, וכי אפילו היה ממש בטענות ביחס להתנהלות הדיירים לא היה בכך כדי להביא את המקרה שלפנינו בגדר המקרים החריגים המצדיקים פסיקת פיצויי קיום, לא ראיתי להידרש למחלוקת במישור השמאי מעבר לאמור לעיל.

      

     פיצויי הסתמכות?

      

148. כאמור לעיל, התובעת עתרה לפסוק לה, לחילופין, פיצויי הסתמכות בסך של 5 מיליון ₪ בגין ההוצאות שנגרמו לה עקב המו"מ. התובעת נסמכה בהקשר זה בעיקר על תצהירו של חדד, סמנכ"ל הכספים שלה, שאליו צירף תחשיב הוצאות.

      

149. טענות התובעת לחוסר תום לב במו"מ נדחו. לצד זאת, אפילו היה נקבע כי נפל פגם בהתנהלות הדיירים במהלך המו"מ – ולא כך נקבע – מכלול הראיות שהובאו מביא למסקנה כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח כי היא זכאית לפיצויי הסתמכות בשיעור אותו תבעה, אף לא קרוב לכך. נעמוד בתמצית על עיקרי הדברים.

      

150. הטענות שהעלתה התובעת בכל האמור בהוצאותיה, היו מוקשות. בכתב התביעה המקורי הדגישה התובעת ביחס להוצאותיה כי לצורך הפרויקט היא שכרה את שירותיהם של אנשי מקצוע שונים, בהם האדריכל גוגנהיים ועו"ד ריכטר (אף שהתברר שבניגוד לאמור ובניגוד לרושם העולה מתצהיר שורקה, כלל בעלי המקצוע הועסקו על ידי השותפות ולא על ידי התובעת לבדה; למשל, עדות שורקה, ע' 32, ש' 32-1, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). בכתב התביעה המתוקן הובהר כי לחלק מבעלי המקצוע כלל לא שולם שכר וכי זה נועד להשתלם רק עם ביצוע הפרויקט (ראו בס' 14 לכתב התביעה המתוקן, וכן עדות עו"ד ריכטר, ע' 87, ש' 20-19 ו-נ/11). כך או כך, הועמדו ההוצאות שנתבעו בראש זה על סך של 5 מיליון ₪.

      

151. לעת הגשת הראיות פחת הסכום באורח משמעותי. בתצהירי העדויות נטען להוצאות בסך של כ- 1.7 מיליון ₪ (ס' 69 לתצהיר שורקה; תצהיר חדד וכן התחשיב שצורף כנספח לתצהירים). חדד העיד כי אינו יודע להסביר את הסך של 5 מיליון ₪ שנתבע לכתחילה (ע' 53, ש' 35-33, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). ההוצאות הנטענות בקשר עם בעלי מקצוע נפקדו עתה כמעט לגמרי. הרכיב המרכזי בסך ההוצאות הנטען עתה היה בגין עלות עובדי התובעת שהיו מעורבים לפי הטענה בפרויקט. סכום זה הועמד על למעלה ממיליון ₪ וזאת על בסיס עלות שכרם של עובדים שצוינו והערכה בדבר חלקיות משרה שניתן לשייך לפרויקט הנדון (לכך התווסף באורח דומה חלק משכר הטרחה של משרד עו"ד עמידור, ולכל אלה הוספו "תקורה" בשיעור 30% ומע"מ). רכיב נוסף בתחשיב ההוצאות שהוצג נסב על הוצאות עבור "שירותים חיצוניים" בסך של כ- 150,000 ₪.

      

152. בחינת הראיות שהובאו, ובכלל זה עדות חדד והתחשיב שהוצג, מביאה למסקנה כי לא הונח בסיס לפסיקת פיצויי הסתמכות ביחס לחלק הארי של הסכום שהוצג בתחשיב חדד, 1.7 מיליון ₪. ודוק: אין באמור כדי להטיל דופי בעדותו של חדד. מעדותו ניכר היה שחדד מבקש להביא את הדברים לפני בית המשפט כפי שהם ידועים לו תוך שהסתייג במקומות שבהם לא ידע שלא היה בטוח. הקושי נעוץ בכך שלא הובאו בסיס ותמיכה מספקים לתחשיב שהוצג, לסכומים שבו, ובפרט לכך שמדובר בסכומים שיכולים לבוא בנסיבות העניין בגדר פיצויי הסתמכות.

      

153. במסגרת פיצויים שנועדו להגן על אינטרס ההסתמכות יש להביא בחשבון, כמובן, רק הוצאות שהוציא הנפגע לאחר שהחל המו"מ בין הצדדים, ובשים לב להוצאות שהוצאו בהסתמך על מצגים או הבטחות של הצד האחר (למשל, שלו וצמח, בע' 129-128). והנה מתברר כי התחשיב שעליו נסמכה התובעת כלל סכומי הוצאות באורח גורף, בלא בדיקה או סינון, ובלא שנערכה כל אבחנה שהיא. חדד העיד כי: "יש הוצאות שאנחנו מוציאים עוד קודם שנוצר קשר משמעותי עם הדירים בהיכנס לפרויקט, אנו מכנים אותם הוצאות שקועות. לפעמים הפרויקט לא מתרומם ואז ההוצאות יורדות לפח. כשעשיתי את הדף שהגשתי כאן כללתי את כל ההוצאות שהיו לי, בלי להפריד בין הוצאות שהוצאו קודם ליצירת "קשר משמעותי" עם הדיירים לבין אלה שהוצאו לאחר מכן" (ע' 54, ש' 33-30, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). מהעדויות ומהתחשיב עולה בבירור כי נכללו בו סכומים משמעותיים שלא הובא בסיס להכללתם, הן מבחינת מהותם הן מבחינת מועדיהם. בענייננו, מו"מ ממשי בין השותפות לבין הדיירים החל לאחר כנס הדיירים משלהי שנת 2013 והוא נמשך במידה כזו או אחרת עד סמוך לחודש מאי 2014. במועדים שקדמו לכך נראה כי השותפות פעלה בניסיון לרתום את הדיירים לפרויקט, אך קשה לדבר על מו"מ של ממש או על מצגים המקימים בסיס להסתמכות במועדים אלה (והשותפות אף ידעה כי הדיירים בוחנים חלופות אחרות בלא שגילתה דעתה שהדבר מקים קושי). הרכיב המרכזי, כ- 80% מסך ההוצאות שבתחשיב, נוגע לחלק היחסי בעלות שכרם של עובדי התובעת. אלא שבתחשיב עצמו צוין כי העובדים האמורים סיימו את תפקידם בסוף שנת 2012 או לפני כן, והעלות חושבה למועדים שהחל מהשנים 2005, 2007 או 2010. היינו כלל העלות הנטענת נסבה על זמן רב לפני תחילת המו"מ הממשי מול הדיירים. הדבר מקים קושי משמעותי לתובעת ויש בו כדי לשמוט את הבסיס ביחס לרכיב מרכזי בהוצאות. לכך יש להוסיף שחלק בלתי מבוטל מהעלויות נגעו לעובדים שחדד כלל לא ידע להעיד אם היו מעורבים בפועל בפרויקט הנדון (ע' 54, ש' 16-11, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20; בלא שהתובעת הצביעה על ראיות ממשיות אחרות לעניין זה; וזאת בהתעלם מכך שלא הוצגו תלושי שכר לתמיכה בסכומים שבבסיס החישוב, ע' 51, ש' 19-18, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20; ומכך שלחלק מהסכומים הוסף בטעות מע"מ כפי שאישר חדד, ע' 55, ש' 15-7, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20)). יש בכך כדי להוסיף קושי. בנוסף, בתחשיב נכלל חלק יחסי מהשכר ששולם לפי הטענה לעו"ד עמידור. לא הוצגה בעניין כל אסמכתא. בנוסף, הדברים עומדים בניגוד לטענה בכתב התביעה המתוקן לפיה משרד עו"ד עמידור לא קיבל כל שכר בקשר עם הפרויקט וזה אמור היה להשתלם אך עם ביצוע הפרויקט (ס' 14(ה) לכתב התביעה המתוקן; חדד לא ידע להסביר את פשר הדברים, ע' 53, ש' 30-22, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). בסיכומיה לא התמודדה התובעת, אף לא ניסתה להתמודד באורח ממשי, עם קשיים מצטברים אלה החותרים תחת עיקרו של התחשיב.

      

154. קשיים וסימני שאלה עלו גם ביחס לרכיב הנוסף בתחשיב שהוצג שעניינו הוצאות עבור "שירותים חיצוניים" ואשר הועמד על סך של כ- 150,000 ₪. התובעת לא צירפה אסמכתאות או חשבוניות לתמיכה בסכומים שפורטו (ע' 51, ש' 17-7, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20; הטענה לשריפה בשנת 2011 בארכיב המשמש את החברה, ע' 56, ש' 8-2, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20, לא נתמכה ולא יכולה לשנות משההוצאות מתייחסות למועדים שלאחר מכן). גם כאן נכללו בתחשיב הוצאות נטענות רבות ממועדים שקדמו למועד שבו החל מו"מ ממשי בין הצדדים. זאת ועוד. בחלק זה נכללו באורח בלתי ברור גם הוצאות בלתי מבוטלות ממועדים שלאחר הפסקת הקשר מול הדיירים ואף לאחר הגשת התביעה ומהשנים 2015 ואילך. במועדים אלה, שלאחר הפסקת המגעים בין הצדדים, אין עסקינן בהוצאות שהוצאו על יסוד מצגים נטענים של הדיירים או עקב המו"מ מולם. מעדות חדד עלה כי התחשיב נסמך על כרטסת שהופקה מספרי התובעת הנוגעת לפרויקט והכוללת חיובים שונים בזיקה אליו ובלא שהתובעת טרחה לערוך כל בדיקה או אבחנה באשר לסכומים שיש בסיס לדרוש מאת הנתבעים (ע' 55, ש' 27-18, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20). מעדותו של שורקה ניכר היה כי אינו בקיא במה שנכלל או לא נכלל בתחשיב ובסופו של יום אישר שורקה בעדותו כי אין יסוד לסכומים בתחשיב המתייחסים למועדים מאוחרים אלה (ע' 28, ש' 25-11, לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20). בנוסף, חדד אישר בעדותו כי סכומים מסוימים נכללו בתחשיב מחמת טעות וביחס לסכומים אחרים לא ידע להסביר את פשרם (ראו, ע' 52, ש' 23-22, 29-28, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20 ביחס לחיובים שסומנו 'ח"ע'; ע' 52, ש' 35-30, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20 ביחס לחיובים חוזרים בסכום קבוע שהוכתרו באורח סתמי "גולומב"; ע' 52, ש' 21-20, ע' 55, ש' 26-25, לפרוטוקול הדיון מיום 25.5.20 לעניין חיובי שכר טרחה ממועד סמוך להגשת התביעה, ועוד). הנה כי כן, גם ביחס לחלק ניכר מהסכומים שצוינו בחלק זה של התחשיב עלו קשיים ממשיים שלא בא להם מענה מספק מאת התובעת.

      

155. נוכח כלל האמור, המסקנה היא שאף לוּ היתה התובעת מוכיחה כי נפל פגם בהתנהלות הדיירים במהלך המו"מ מול השותפות – טענות שכאמור נדחו – הרי שלא עלה בידה להוכיח כי הוציאה הוצאות בהסתמך על כך ובשיעור הנטען על ידה. למעשה, סך ההוצאות שנכללו בתחשיב המתייחסות למועדים הרלבנטיים שבהם התנהל מו"מ ממשי בין הצדדים נופלות באורח משמעותי מהסכומים שנתבעו על ידי התובעת, ואינן מגיעות כדי 100,000 ₪ (זאת, בהתעלם מכך שלא הוצגו חשבוניות לתמיכה באמור בתחשיב).

      

     הערה ביחס לנתבעים שלא התגוננו

      

156. בסיכומיה, אגב אורחא ותוך כדי טיעון בעניין אחר, ציינה התובעת כי יש ליתן פסק דין נגד אותם נתבעים שבחרו שלא להגיש כתב הגנה (ס' 3 לסיכומי התובעת).

      

157. בנסיבות העניין אין בידי להיעתר לכך.

      

158. לכתחילה הוגש כתב התביעה נגד 11 נתבעים שהתגוננו. בהמשך תיקנה התובעת את כתב התביעה כך שזה הופנה כלפי 158 נתבעים. התובעת לא הפנתה בסיכומיה לבקשה שהגישה בשלב כלשהו לאורך ההליכים למתן פסק דין בהעדר הגנה כאמור. למעשה, בנקודות זמן שונות נמנעה במודע ובמתכוון מלעשות כן (ראו למשל, ס' 18 לבקשת התובעת מיום 27.6.18). בישיבה מיום 3.6.19 נדרשה התובעת לעשות סדר בדברים ובכלל זה לפרט מי מהנתבעים לא התגונן וביחס לכל אחד מאלה להודיע אם נעשתה המצאה תוך צירוף אסמכתא מתאימה (ע' 6, ש' 15-13). גם לאחר מכן לא הגישה התובעת, למיטב הבדיקה, בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה נגד מי מהנתבעים.

      

159. בסיכומיה, לא פירטה התובעת נגד מי מהנתבעים מתבקש ליתן פסק דין בהעדר הגנה. העניין הועלה בסיכומים באורח סתמי וללא כל פירוט. ממה שהוגש במהלך ההליך נראה כי לחלק גדול מהנתבעים שלא התגוננו כלל לא נעשתה המצאה (למשל, נתבעים 17, 19, 71, 84-83, ו- 94-93, כעולה מהודעת התובעת מיום 2.7.19). לנתבעים אחרים שנראה שלא התגוננו נעשתה, לפי הטענה, המצאה בדרך של הדבקה (למשל, נתבעים 20, 22, 79, 80, 112, ו- 156, כעולה מהודעת התובעת מיום 2.7.19 וממה שצורף לה, וראו גם הודעת התובעת מיום 16.6.19). ביחס להדבקה מסור לבית המשפט שיקול דעת שלא להכיר בה כהמצאה. כך היה ראוי לנהוג בענייננו, בפרט נוכח היקף התביעה שכאן ומשלא הוברר אפילו אם הנתבעים הנדונים מתגוררים בכתובת בו בוצעה ההמצאה (לשיקול דעת בית המשפט שלא להכיר בהדבקה, ראו ע"א 427/61 דליהו נ' הדייקן מפעלי מתכת לחלקי חלוף בע"מ דברי כבוד השופט (כתוארו אז) י' זוסמן (27.2.62); ב"ש 278/87 צאדק נ' תחנות קמח עין חי בע"מ (13.6.84)).

      

160. מכל מקום, בנסיבות המקרה שלפניי, נוכח היקפה העצום של התביעה – שהועמדה על סך של 10 מיליון ₪ – ובשים לב גם למיהות הצדדים, לא היה מקום ליתן פסק דין בהעדר הגנה וראוי היה לדרוש הוכחה מספקת של התביעה (תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; תקנה 97(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). בנקודת הזמן הנוכחית, משהתביעה נתבררה לגופה, ושנמצא שיש לדחותה, ממילא אין מקום ליתן פסק דין בהעדר הגנה.

      

      

     סיכום ותוצאה

      

161. נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

      

162. אשר להוצאות –

      

     תביעת התובעת נמצאה בלתי מוצדקת, בכלל ובמתכונתה המתוקנת כפי שהוגשה נגד 158 נתבעים בפרט. התנהלות התובעת עוררה לא אחת קשיים משמעותיים, בכלל זה בהעלאת טענות גורפות כלפי כלל הנתבעים, בהעלאת טענות שנמצאו חסרות בסיס, ובניהול הליכים גם כלפי מי שהתברר כי אין ולא היתה להם יד ורגל בהתנהלות מולה. התביעה הועמדה על סכום עצום – 10 מיליון ₪ – על המשמעות העולה מכך לצד הנתבע. היקף העבודה שנדרש במסגרת ההליכים היה ניכר ומשמעותי. נדרשה התייחסות ללא מעט בקשות והליכי ביניים. התקיימו מספר לא מבוטל של דיונים. שמיעת ההוכחות נפרסה על פני ארבע ישיבות. נשמעו עדים רבים, בעלי דין ואחרים, לרבות נותני חוות דעת ותעודת עובד ציבור. הוגשו סיכומים בכתב ונעשו השלמות בעל פה בישיבה נוספת שנקבעה לשם כך. היקף העבודה היה ניכר וחריג במיוחד ביחס לקבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד. זאת בשים לב בין היתר לריבוי הנתבעים שיוצגו יחד על שנדרש בשל כך, להיקף הראיות שהגישו ובכלל זה גם חוות דעת שמאית. נתבעים אחרים השתתפו בהליכים במידת מעורבות משתנה. נתתי דעתי גם להסדרים דיונים שלהם הסכימה התובעת אגב ההליכים, ובכלל זה לוויתור על העדת עדים מסוימים, ובאופן שהביא לחסכון מה.

      

     בשים לב למכלול הנסיבות, ולאחר שנתתי דעתי להיקף העבודה שנדרש מאת הנתבעים השונים ולמידת מעורבותם בהליכים, אני מוצא לפסוק כך:

      

     התובעת תישא בהוצאות קבוצת הנתבעים שיוצגה במאוחד ובשכר טרחת עורכי דינה בסך כולל של 200,000 ₪. קבוצה זו רשאית לפעול למימוש הערבות הבנקאית שהפקידה התובעת להבטחת הוצאות.

      

     התובעת תישא בהוצאות מזרחי (הנתבע 1) ובשכר טרחת עורכי דינו בסך כולל של 50,000 ₪.

      

     התובעת תישא בהוצאות פסטרנק (הנתבעים 72 ו-155) ובשכר טרחת עורכת דינם בסך כולל של 50,000 ₪.

      

     התובעת תישא בהוצאות הנתבעים 82-81 ובשכר טרחת עורך דינם בסך כולל של 15,000 ₪.

      

     התובעת תישא בהוצאות כל אחד מהנתבעים 99 ו-154 בסך של 3,000 ₪ לכל נתבע (ובסך הכל 6,000 ₪ לנתבעים אלה).

      

     הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

      

163. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

     ניתן היום, ו' אדר א' תשפ"ב, 07 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.