טענות התובעים
התובעים הינם הבעלים הרשומים של דירה מס' 10 בבניין משותף ברחוב שרה אהרונסון 16 בפתח תקווה, הידוע כגוש 6383, חלקה 84, תת חלקה 10 (להלן: הדירה). לדירה צמודה חניה בטאבו אשר מסומנת בתשריט באות "ו" בשטח 8 מ"ר.
ביום 2.2.66 ניתן היתר להקמת בניין מגורים בן 4 קומות ו-16 דירות מגורים וביום 19.3.67 ניתן צו רישום בית משותף במסגרתו הוצמדה החניה לדירה.
ביום 8.6.10 נחתם בין בעלי הדירות בבניין לבין חברת תמ"א בת ים הסכם לעבודות חיזוק בבניין בפני רעידות אדמה ותוספות בניה לדירות הקיימות בתמורה למכירה של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות (להלן: הסכם התמ"א).
בהסכם התחייבה חברת תמ"א בת ים לשמור על מקומות החניה הצמודים לדיירים הקיימים.
ביום 9.4.14 מכרה חברת תמ"א בת ים את כל זכויותיה וחובותיה מכוח הסכם התמ"א לנתבעת.
התובעים טוענים כי לקראת סיום הפרויקט הוברר להם כי מקום החניה שהובטח בהסכם התמ"א אינו מהווה מקום חניה תקני ולא אושר בהיתר כמקום חניה, ועל כן נותרו ללא מקום חניה בפועל.
כמפורט בתביעה, לאור מיקום עמודי התמך של הבניין ומיקום החניה, לא מתאפשרת כניסה לתוך שטח החניה עם כלי רכב פרטי ועל כן הוגדר השטח בהיתר הבניה מיום 2.4.17 כ"חניה מבוטלת".
התובעים מוסיפים כי נציגי הנתבעת לא הודיעו לתובעים בזמן אמת שלא ניתן לספק להם מקום חניה תיקני ואף הסתירו את המידע בחוסר תום לב תוך הטעיה מכוונת.
עוד נטען כי הנתבעת אינה עומדת בהתחייבותה עפ"י הסכם התמ"א לשמור על מקום החניה של התובעים וזאת במטרה להגדיל את רווחיה ובדרך של עשיית עושר ולא במשפט. למצער, כך נטען, התנהגות הנתבעת עולה כדי רשלנות מתוקף אחריותה כמבצעת הפרויקט ועל כן עליה לשאת בנזקים שנגרמו לתובעים בשל הפגיעה בזכויות הקניין.
התובעים עותרים לאכיפת הסכם התמ"א ולחיוב הנתבעת לשמירת החניה שהיתה מוצמדת לדירתם ערב החתימה על ההסכם. נכון להיום קיימות בבניין מספר חניות שטרם הוצמדו לדירות מסוימות ועל כן מדובר בחוזה בר-ביצוע.
לחילופין וככל שלא ניתן לאכוף את ההסכם מבוקש לפצות את התובעים בגין הפרת ההסכם והנזקים שנגרמו להם ובין היתר נוכח הפגיעה בשוויה הכלכלי של הדירה.
בהקשר זה מציינים התובעים כי החלופה של הצמדת מכפילי החניה לדירתם תסב להם נזק כלכלי נוסף מאחר ואלו טרם הותקנו בבניין ולפיכך לא ניתן לעשות בהם שימוש וככל שידוע לתובעים מתקיים בעניין זה הליך משפטי שטרם הגיע לסיומו.
טענות הנתבעת
הנתבעת מנגד טוענת כי עפ"י הסיכום עם התובעים מקום החניה שהוצמד לדירתם יקטן בהתאם למגבלות התוכניות בבניין. התובעים אשר היו מיוצגים אותה העת ע"י עוה"ד שליוותה את הפרויקט, חתמו על התשריט בו מפורט ומסומן שטח החניה תוך הסכמה וידיעה על הקטנת שטח החניה.
בנוסף לפי טענתה, שאיפת התובעים להשבת המצב לקדמותו באשר למקום החניה טרם ביצוע הפרויקט אינה מתיישבת עם מצוקת החנייה שהיתה עובר לביצוע הסכם התמ"א עליה מעידה התובעת.
ההליך
בישיבה שהתקיימה ביום 18.10.20 נשמעו עדויות התובעת, בנם של התובעים מר אורן מתנה והשמאי מר פנחס ארגוב.
בישיבת יום 8.3.21 נשמעה עדותו של בעלי הנתבעת, מר דוד כהן.
בישיבת יום 5.7.21 נשמעה עדותו של שמאי הנתבעת, מר אבי פרס.
בתום שמיעת הראיות הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
סעיף 17.2 להסכם התמ"א מעגן את התחייבות חברת תמ"א בת-ים כי כל החניות הצמודות לדיירים הקיימים בהתאם לנסח הטאבו יישמרו.
אין חולק כי חובה זו מוטלת על הנתבעת בהתאם להסכם העברת זכויות בפרויקט ת/1.
שטח החניה שהוצמד לדירה נמצא בקומת הקרקע של הבניין. בבניין המקורי טרם ביצוע פרויקט התמ"א היו 8 חניות עיליות שהוצמדו לדירות מסוימות מתוך 16 יחידות מגורים. לדירת התובעים הוצמדה חניה המסומנת באות ו' בתשריט בשטח של 8.00 מ"ר.
בעקבות הרחבת הבניין נבנו בקומת הקרקע 6 חניות עיליות יצוקות (סטנדרטיות) בנוסף ל- 12 מכפילי חניה לאחר תוספת של יחידות מגורים ובסה"כ 26 דירות. עפ"י היתר הבניה שניתן לפרויקט השטח שהוצמד לדירת התובעים הינו 11.4 מ"ר.
התובעת מתארת בעדותה את מצב החניות טרם ביצוע הפרויקט: "להרבה דיירים לא הייתה חניה. 2 חניות לא עבדו בכלל, והחנינו בצורה שחסמה אותם והם לא יכלו להיכנס אז לא היה להם אכפת". לפי גירסתה, רק ארבעה דיירים החנו את רכבם בחניה כך ש"אם היה לשכן רכב והוא היה רוצה להיכנס הוא היה פונה אליי והייתי מזיזה את הרכב. כל עוד הוא הסתדר הכול בסדר" (עמ' 7, שורות 6-7, 14-15, 30-31 לפרוטוקול).
ראו לעניין זה גם עדותו של מנהל הנתבעת בעמ' 34 שורות 12-18 לפרוטוקול.
כפי שעולה מתשריט הבית המשותף המקורי (היתר בניה 7714 מיום 2.5.66) שטח החניה שהוצמד לדירת התובעים (מסומן באות 'ו') הינו 8 מ"ר כאשר רוחב החניה 2.00 מ' ואורך 4.00 מ' (נספח ד', חוות דעת מומחה התובעת עמ' 2).
מומחה הנתבעת מבהיר בחוות הדעת כי גם רוחב החניה המקורית של 2.00 מ' לא היה תיקני בהתאם להנחיות לתכנון חניה – פרק ד'.
עם זאת, רוחב שטח החניה שהוצמד עפ"י היתר שניתן לפרויקט הינו 2.30 מ' אך המעבר שבין הרכבים אינו מאפשר יכולת תמרון גבוהה ואינו מגיע למידות שבהנחיות הקובעות כי רוחב תא חניה לא יקטן ברוחבו מ- 2.40 מ'. לכן השטח שעתיד להיות מוצמד במצבו הנוכחי אינו מהווה חניה תיקנית.
בנסיבות אלו עפ"י תוכנית ההגשה שצורפה להיתר הבניה 2015019 שניתן בפרויקט ביום 19.1.15 שטח חניה מס' 18 לא הוגדר כמקום חניה (עמ' 2) ובהתאם להיתר 2017092 מחודש 4/2017 לתוכנית השינויים הוגדר השטח לפי התשריט כחניה מבוטלת (נספח 7).
ביום 28.7.16 – בין מועד ההיתר המקורי לפרויקט (19.1.15) להיתר לתוכנית השינויים (4/17) הוחתמו התובעים על מסמך המופנה למחלקת התנועה אגף רישוי ופיקוח על הבניה בעיריית פתח-תקווה, שכותרתו "אישור מיקום חניות ברחוב אהרונסון 16 בקשה להיתר מס' 20160435". בשל חשיבות נוסח מסמך האישור אביא להלן כלשונו:
"אני מאשר/ת את שינוי מיקום החניה במסגרת תמ"א 38 המתבצעת בבניין לפי תכנון החניות המסומנת בנספח המצ"ב, אשר גודלה 2.28/5.00 מ' עם חתימתי על החניה בנספח. ולא תהיה לי שום טענה כלפי העיריה בעניין מיקום החניה וגודלה" (להלן: מסמך האישור נספח ג').
לגרסת הנתבעת, למסמך זה נלווה התשריט החדש בו מסומן מקום החניה של התובעים כ"שטח להצמדה" והוא נחתם ע"י התובעים במעמד זה.
התובעת מאשרת בחקירתה כי חתמה על מסמך האישור לאחר שקראה אותו וכי במעמד החתימה היה נוכח בנה מר אורן מתנה.
כשנשאלה התובעת האם התבקשה לחתום על מסמך נוסף זולת התשריט המקורי נספח א' בו מסומנת חניה מס' 18, השיבה: "יכול להיות שכן, אני לא זוכרת כבר מה חתמתי. חוץ מהחנייה, חתמתי שיעשו את הפרויקט ועל הקטנת החנייה" (עמ' 8 שורות 23-24 לפרוטוקול).
בנה של התובעת, מר אורן מתנה, מאשר את דברי אמו אך מוסיף ומבהיר בהתייחס לתשריט המעודכן שצולם מתיק הוועדה (נספח 5) כי "יש פה בעיה. מה שאנחנו חתמנו זה חנייה מספר 18. בחנייה רשום איקס מבוטל, איך זה יכול להיות? לא חתמתי על חנייה מבוטלת" (עמ' 16, שורות 9-10 לפרוטוקול).
לגרסת התובעים, רק לקראת סיום הפרויקט הבינו שיש בעיה עם חניה ובשלב זה, פנתה התובעת לעירייה על מנת לברר פשר העניין. או-אז הוברר להם כי החניה למעשה מבוטלת "ראיתי סימון איקס של חנייה מבוטלת ואז דיברתי עם רמי" (עמ' 17, שורות 26-34 לפרוטוקול).
מר אורן מתנה מאשר בחקירתו כי ראה את תכנון החניות הנזכר במסמך האישור ואף הראה אותו לאמו, אולם, לגרסתו, המסמכים שהוצגו בפניהם במעמד החתימה היו נספח ג' ו"שרטוט של חניה מספר 18" עליו הוספה חתימתם. לא זכור לו כי התובעת חתמה על מסמך נוסף (עמ' 18, שורות 4-20 לפרוטוקול).
התובעת מאששת גרסה זו בחקירתה (עמ' 8 שורות 23-24 לפרוטוקול).
הנתבעת, מנגד, לא הגישה לתיק בית המשפט את התשריט החדש שהוגש לתיק העירייה בעותק חתום ע"י התובעים, ומר כהן בעדותו לא ידע להשיב מדוע המסמך לא צורף בין ראיות הנתבעת כתימוכין לגרסתה (עמ' 37, שורות 16-17 לפרוטוקול). חזקה ידועה היא כי הימנעות בעל דין מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו או שניתן היה להשיגה בנקל, בהיעדר הסבר מניח את הדעת, כי אילו הובאה הראיה היתה פועלת לחובתו.
לפיכך בנסיבות אלה, אני קובע כי במעמד החתימה לא הוצג בפני התובעת ובנה התשריט המעודכן של תוכנית השינויים.
הטעיה
סעיף 15 בפרק ב' של חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כך:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
עילת הביטול בשל הטעיה קמה בהתקיים היסודות הבאים:
טעות אצל צד להסכם;
הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד;
קשר סיבתי כפול בין הטעות לבין ההתקשרות בהסכם ובין ההטעיה לבין הטעות.
הטעיה יכולה לבוא לידי ביטוי במצג שווא כוזב או בדרך הימנעות מגילוי מידע אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני למסור אותו.
מובהר כי ההטעיה אינה צריכה להיות במתכוון ותיתכן גם הטעיה בתום לב שאין בה רשלנות אך לכך יהיו השלכות לעניין זכות ביטול והפיצויים.
לפי טענת התובעים, הנתבעת נמנעה מלמסור מידע או עדכון בזמן אמת בדבר העובדה כי מקום החניה החליפי שהוצע לתובעים אינו מאשר ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
לאחר שעיינתי במסמך האישור (נספח ג'), בחוות דעת השמאים ולאור התרשמותי מן העדויות, שוכנעתי כי התובעים טעו לחשוב כי ניתן יהיה לעשות שימוש בשטח המוצמד כחניה גם לאחר הקטנת מידותיו ושינוי המיקום. מדובר בטעות באשר לטיב הנכס וכפי שאבאר להלן יש לה משמעויות כלכליות מבחינת התובעים.
כמפורט בחוות דעת שמאי התובעים, לאור מיקום עמודי התמך והגדר הבנויה בפאה הדרומית של המגרש לא מתאפשרת כניסה לתוך השטח המוצמד עם כלי רכב פרטי ממוצע (עמ' 5).
ממצא זה עולה בקנה אחד עם עדותו של מר אורן מתנה "מתוך האוטו לא היה אפשר לחשוב על תמרון בכלל להיכנס" (עמ' 16, שורה 24 לפרוטוקול).
להיעדר יכולת התמרון בכניסה למקום החניה מצטרף קושי נוסף הנחזה בתמונות שבחוות הדעת השמאים ובנספח 4, גם אם ניתן היה להיכנס לחניה היה צורך להזיז את הרכב מאחר והשטח משמש למעבר הדיירים ולעובדי התברואה לחדר האשפה בהיעדר נגישות של הפתח הנוסף בשל מדרגה המונעת הוצאת הפחים.
גרסת התובעים באשר להיעדר אפשרות השימוש בשטח הצמדה כחניה לרכב פרטי ממוצע לא נסתרה ע"י הנתבעת, ועל כן יש להתחקות אחר אומד דעת התובעים בעת חתימת המסמך.
הצורך באישור התובעים התעורר על רקע מחלוקת בין הדיירים לעניין החניות ולאור לחץ מצד נציגי הוועד לקדם את הפרויקט. החלו דיונים סוערים בקובצת הוואטסאפ של הבניין "זה היה מול הועד ושתי דיירות שרצו לעשות את המוות ולקחת חניה במקומי ולא נתתי לזה יד" (עמ' 13, שורות 24, 33-34 לפרוטוקול).
מעדות מר אורן מתנה עולה כי הסיבה שהופעל הלחץ היתה סביב האפשרות כי חלק מהדיירים יקבלו חניה במכפילים ולדבריו "יש כמה חניות מקורות בבניין, לי הייתה את החנייה הכי טובה נכנס לחנייה דוך. שהתחילו דיון על חניות בוועד, אני ידעתי איזה חניות יהיו מקורות יש בסך הכל 8 חניות. מבחינתי כל חנייה שם מבחינתי לקחת ולחטוף לפני שנהיה במכפילים. המכפילים עוד לא עובדים ומזה פחדתי לקחת אותם. ברגע שאמרו שתהיה מקורה טסתי והחתמתי את ההורים על החנייה, זה שהיא יותר קטנה לא הייתה לי בעיה. החלטנו לזרז את זה לפני שהוועד יביא חנייה במכפילים" (עמ' 14, שורות 18-23 לפרוטוקול).
התנהלות הדיירים בבניין בקשר לחלוקת החניות משתקפת גם מעדות התובעת שלפי גירסתה, חתמה על המסמך במטרה לסייע לנתבעת לקדם את הפרויקט לאחר שסירבה להצעת הוועד לקיים הגרלה "וכולם ניסו לשכנע ולא הסכמתי" (עמ' 8, שורה 9 לפרוטוקול). מעדותה עולה כי לאור ההסברים שהוצגו בפניה "הבנתי שבונים עוד קונה וצריכים עוד חניות. היו צריכים לצמצם חניות וביקשו ממני והסכמתי כדי שהפרויקט ייגמר" (עמ' 9, שורות 6-7 לפרוטוקול).
התובעת מבהירה בהמשך לשאלת בית המשפט "אני הבנתי לעניין גודל החנייה, שתהיה לי חנייה. לא חשוב הגודל. גודל תקני שאוכל להכניס את הרכב כי זה מה שדיברתי עליו. לא חשבתי להוסיף שום דבר כי אני לא מנוסה בזה ואם אני מבקשת חניה תקנית כך אמור להיות" (עמ' 10 שורות 16-18 לפרוטוקול).
התובעים הרימו את הנטל להוכיח כי הנתבעת ידעה כי החניה של התובעים בוטלה כתנאי לקבלת היתר מעודכן ועל האפשרות שלא ניתן לעשות שימוש בשטח המוצמד כחניה, בשל המגבלות התכנוניות שנוצרו לאור תוכנית השינויים. על כן, לעניין זה קמה לנתבעת חובת גילוי.
הנתבעת טוענת בסיכומיה כי מן התשריט שצורף למסמך האישור ניתן היה לראות את שטח החניה שהוצמד לרבות גודלו וכל המאפיינים בסמוך לו הכוללים עמודים צמודים, שטח מעבר, וחומה בנויה בגבול עם החלקה הצמודה. הנתבעת מוסיפה כי הסבירה לתובעים את המגבלות התכנוניות.
התובעים מכחישים טענה זו לפי עמדתם, הנתבעת הסתירה מהם את העובדה שהיתה ידועה לה כי החניה שהוצעה לתובעים אינה מאושרת ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
התובעים צירפו לתצהיר מטעמם את פרוטוקול ישיבת וועדת המשנה בבקשת הנתבעת להיתר מס' 20160435 (נספח 6 מיום 19.1.17). כזכור, אישור התובעים נספח ג' ניתן בהתייחס להיתר זה.
מפרוטוקול הוועדה עולה כי עוד בדיון שהתקיים ביום 16.6.16, כחודש עובר לחתימת התובעים (28.7.16) ידעה הנתבעת על הצורך בביטול שתי חניות תקניות הכלולות בהיתר (עמ' 2).
בהקשר זה נפסק שיש לייחס משקל לנחיתות הצד שטעה שיידרש להשקיע משאבים ומאמץ לצורך השגת המידע בדרך של "מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית", אל מול הצד המטעה כמי שבידו המידע. בפרט כאשר מדובר בנתון מהותי שעשוי היה להשפיע על החלטתם אם לחתום על המסמך האישור.
בנסיבות אלה היה על הנתבעת לחשוף את המידע בגדר המסמך, ולמצער, להיאמר במפורש במעמד החתימה.
מעיון במסמך האישור נספח ג' ניכר כי מדובר במסמך קצר בן 6 שורות שעניינו בשינוי מיקום חניה וגודלה תוך שהוא נוקב במונח "חניה" 4 פעמים, וזאת במובחן מ"שטח להצמדה" כפי שמופיע בתשריט נספח ב'.
זאת ועוד כאשר בתשריט נספח ב' חניה מספר 18 קיימת אך הועברה למיקום שונה מהתשריט המקורי. כך שדווקא הנחזה בתשריט זה מתיישב עם שינוי מיקום החניה תוך שזו נשארת כשטח המשמש לחניה.
כמו כן עולה כי המסמך שותק ככל שנוגע להיעדר האפשרות לעשות שימוש בשטח כחניה ולפי גירסתה של התובעת, לא נאמר לה דבר לעניין זה במעמד החתימה: "אני יודעת שהייתה לי חניה, לא אמרו לי שטח, אמרו לי חנייה" (עמ' 10, שורות 2-4 לפרוטוקול).
גירסה זו לא נסתרה ע"י הנתבעת וכל שנטען הוא שהוסבר לתובעת כי "שטח החניה קטן מעט מהשטח חניה תיקני ולכן אינו מאושר כחניה בעירייה" (סעיף 9).
מר כהן מתאר בעדותו כי התובעים סירבו לחתום על התוכניות עד אשר בדקו וראו את החניה ורק בחלוף שבועיים ממועד ההפניה הסכימו לחתום.
בתצהירו הוא מבהיר כי התובעים הסכימו לוויתור זניח זה של כמה ס"מ בתמורה לשדרוג משמעותי לדירתם וכפי שחזר על כך בעדותו: "החניה קיבלו כמה ס"מ פחות מתקני, הוא יכול להיכנס וזה יותר קטן וזה לא מהווה בעיה בכלל" (עמ' 35, שורות 31-32 לפרוטוקול).
אדרבה הנתבעת טוענת בכתב ההגנה כי הוסבר לתובעת כי מדובר בסנטימטרים בודדים פחות משטח תקני וניתן לעשות בשטח החניה שימושים רבים "לרבות חניה" (סעיף 5). על גירסה זו חזר מר כהן בחקירתו בעת שנשאל האם התובעים ידעו שהם מוותרים על חניה ולכך השיב "הם ידעו שהם מוותרים על כמה ס"מ פחות [...] קיבלו 12 ס"מ פחות. אבל הם יכולים להיכנס בחניה הזו עם אוטו קטן וחניה זו הוצמדה לדירה שלהם" (עמ' 36, שורות 3-7 לפרוטוקול).
מעדות התובעת עולה כי אילו ידעו התובעים, בעת החתימה על מסמך האישור, כי מקום החניה מבוטל ולא ניתן יהיה לעשות שימוש בשטח המוצמד כחניה, לא היו מאשרים את המסמך. בנוסף אני סבור כי מתקיים קשר סיבתי בין ההטעיה לחתימה על מסמך האישור.
עדות זו של התובעת אמינה עלי, היא מתיישבת עם גרסת מר אורן מתנה ויש בה הגיון גם עפ"י אמת מידה אובייקטיבית.
ביטול האפשרות לעשות שימוש בשטח מוצמד כחניה עקב מגבלות תכנוניות שהן פרי אילוצים לקבלת היתר כאשר מדובר במקום חניה שהיה לתובעים, עובר לביצוע הפרויקט, בעקבות הבניה בהתאם להיתר המעודכן שהתקבל לאחר החתימה ואשר משנה את נתוניו של השטח, את הצפי באשר לייעודו ולטיב השימוש שניתן לעשות בו, מבסס את טענת התובעים.
למען השלמת התמונה אציין כי אי-הגילוי מהווה גם הפרה של חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים. אולם בנסיבות העניין התרופה בגין הפרה זו מזכה את התובעים בפיצויי הסתמכות שעה שהתביעה מבוססת על פיצוי בגין נזקים שנגרמו עקב ההפרה ותוצאותיה (סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970).
לצד כל האמור לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת כי היה על התובעים לפנות לעו"ד הדסה בן יעקב שליוותה את הדיירים במהלך הפרויקט טרם חתימתם על מסמך האישור (נספח 13) ולא לגלגל האחריות לפתחה של הנתבעת.
אין רבותא כי היה על התובעים, טרם החתימה, לבצע את הבדיקות הנדרשות ולא להמתין ולערוך את הבירורים לאחר מכן, כפי שעשו, ובפרט לאור ההצהרה במסמך כי לא תהיה להם כל טענה כלפי העירייה לעניין הגודל והמיקום.
מר אורן מתנה עומת עם התנאי שהוסף בסיום המסמך ולפיו לא תהיינה לתובעים כל טענה לגבי הגודל והמיקום כלפי העירייה ובתשובתו הוא מציין: "עיוור אני לא. ראיתי שהחנייה טיפה צרה. חתמתי על חנייה, אני יודע שעירייה לא תרשום לי חנייה שאי אפשר להיכנס. מבחינתי המיקום היה מצוין, קרוב לכניסה, חניה מקורה, קיבלתי מה שרציתי זה מבחינתי הרגיע אותי" (עמ' 14, שורות 24-28 ועמ' 18, שורה 30 לפרוטוקול; עדות התובעת בעמ' 6, שורות 12-14 לפרוטוקול). לכך יש להוסיף את הנסיבות שאפפו את החתימה המעידות על להיטות והיחפזות מצד התובעים.
כלל ידוע כי אדם החותם על מסמך בלא להבין תוכנו לא ישמע בטענה שלא ידע על מה חתם ולמה התחייב והסכים. חזקה עליו שחתם לאור הסכמתו יהא תוכן המסמך אשר יהא (ראו: ע"א 467/64 אולגה שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113). חזקה זו מקבלת משנה תוקף שעה שמדובר בחלק מזכויות קניין בנכס.
חרף העובדה כי מדובר במסמך מהותי בחרו התובעים לחתום מבלי להתייעץ עם עו"ד מטעמם או עם עוה"ד שייצגה את הדיירים בפרויקט, ולא מצאתי הסבר מניח את הדעת מדוע לא ביקשו להשהות חתימתם על מנת להתעמק בתוכניות ולברר פשר האישור והוויתור כלפי העירייה והשלכותיו במקרה ויתממש (עמ' 18 שורה 34 לפרוטוקול).
אולם גם אם אניח כי יש בכך כדי לבסס מסקנה בדבר רשלנות מסוימת בהתנהלות התובעים היא אינה שוללת את המסקנה בדבר הטעיה וכבר נפסק כי התרשלות של הצד הטועה אין בה כדי לשלול את זכותו לביטול בשל הטעיה.
מאחר והתובעים חתמו על מסמך אישור, מבלי שידעו כי ימים ספורים קודם לכן חלה התפתחות משמעותית לאחר שאושרה תוכנית שינויים עדכנית בכפוף לביטול שתי חניות תקניות, על הנתבעת, כמי שהיתה נגישה למידע ולנתונים הרלוונטיים, היתה מוטלת חובת גילוי "לפי הנסיבות" כמשמעותה בסעיף 15.
סעד האכיפה
לאור קביעותיי דלעיל, הגעתי למסקנה כי ניתן להורות על ביטולו של מסמך האישור בשל הטעיה, כך שמערכת החובות והזכויות של הצדדים מוסדרת בהסכם התמ"א כפי שהיה ערב החתימה.
לאחר שבחנתי את החומר שהוגש לתיק לרבות נספח 14 (טיוטת הסכם בין חברת התקנה ותחזוקה של מתקני חניה לבין הועד הבניין לאספקת 4 חניות מכפילים) שהוגש שלא בידי עורכו, לא מצאתי כי התובעים הוכיחו את הטענה כי התחייבות הנתבעת עפ"י הסכם התמ"א לשמור על החניה הקיימת בטאבו היא ברת-ביצוע באופן שניתן להורות על אכיפה.
לעניין זה ראו גם עדותו של שמאי התובעים בתשובה לשאלה האם ניתן להשאיר אותה חניה עם עבודות התמ"א: "לא, שמו שם מכפילי חניה. אם זה לא קיים כנראה שלא" (עמ' 20, שורות 14-15 ועמ' 30, שורות 24-25 לפרוטוקול).
משכך אפוא יש לפנות לסעד החלופי לפסיקת פיצויים כספיים.
סכום הפיצוי
שני השמאים מטעם שני הצדדים יוצאים מנקודות מוצא מנוגדות:
לפי ממצאיו של מומחה התובעים, בסביבה הקרובה לנכס אין בנמצא מקומות חניה למכירה וקיימת מצוקת חניה קשה בשעות הערב (עמ' 14). בעוד שלפי עמדת מומחה הנתבעת בחלקה הדרומי של העיר פתח תקווה בשכונות מרכז העיר קיים היצע גבוה של חניות המיועדות לתושבי העיר בלבד ובמקביל לבדיקה פיזית שנערכה בסביבת הנכס נצפה מספר רב של מקומות חניה ברוב שעות היממה (עמ' 26).
שמאי התובעים, פנחס ארגוב, מפרט בחוות דעתו כי הפגיעה בשוויה של הדירה במידה ומקום החניה היה ניתן לשימוש מורכב משני ראשי נזק: אומדן שווי מקום חניה ואומדן שווי הפגיעה בסחירות הדירה.
אשר להערכת שווי מקום החניה מציין המומחה כי קיים בארץ שוק מוגבל של מכירת מקומות חניה בנכסי מגורים ועל כן יש לקבוע את שווי עמדת חניה הצמודה לדירה בבית משותף ביחס לשווי חדר בדירה ובהנחה שאין מחסור חניות בסביבת הנכס. התחשיב מבוסס על "שיטת דלפי" המתוארת על ידו כשיטה המומלצת ע"י השמאים בספר המדדים להערכת המקרקעין. על סמך מדד זה לאור מצוקת החניה הקשה בשעות הערב באזור הנכס אומד המומחה את שווי מקום החניה בשיעור מקדם של 17% משווי חדר טיפוסי בסכום של 81,000 ₪.
מודל זה הוצע לצורך חיזוק בסיס הנתונים של החלופה הנוספת להערכת שווי מקום החניה כנגזרת מדמי שכירות שימוש ראויים. עפ"י התחשיב המבוסס על היוון ההכנסות שניתן לקבל מהשכרת מקום החניה לאורך זמן, מעריך המומחה את שווי מקום החניה בשוק החופשי בגבולות 83,600 ₪ (בהתאם לשיעור תשואה/היוון ראוי למקום חניה למגורים של 4.5%). סיכום ושקלול החלופות מסתכם בשווי של 82,000 ₪ (עמ' 16).
אשר לראש הנזק השני, מפרט מומחה התובעים כי שיעור הפגיעה בדירה גבוה משווי מקום החניה בשל מגבלת הסחירות והקטנת הביקוש. מסקירת חוזי רכישה לדירות מגורים בעלות מאפיינים דומים ככל שאפשר, בסביבת הנכס עולה כי מדובר בפער של כ- 11.2% בין שווי למ"ר בנוי מתואם (ממוצע 17,900 מול ממוצע 15,900).
לחיזוק ההערכה וניתוח הנתונים הובאה חלופה נוספת המבוססת על "שיטת דלפי" המלמדת על פער של 10% בנטרול תרומת שווי חניה באזור מצוקה. בהערכת השווי עושה המומחה שימוש בגישת ההשוואה לפיה הוערך שווי הנכס על בסיס עסקאות ומחירים מבוקשים לנכסים דומים באופי ובמיקום תוך התאמות למאפייני הנכס. שווי הדירה עם הצמדת חניה 1,400,000 ₪ למול שווי דירה ללא הצמדת חניה 1,240,000 ₪. לפי חלופה זו הוערך שיעור הפגיעה בשווי הדירה ב- 11.4% שהוא 158,000. על בסיס תחשיב זה, הפגיעה בשווי הדירה בנטרול השווי הפיסי של מקום החניה הינו 76,000 ₪.
בסיכום חוות הדעת קובע מומחה התובעים כי צירוף שוויה הפיזי של החניה עם שיעור הפגיעה בשווי הדירה עקב העדר מקום חניה לרכב פרטי ממוצע בהתאמה לשוויה במידה ומקום החניה היה ניתן לשימוש הינו 158,000 ₪.
לפי טענת הנתבעת, מודל "שיטת דלפי" אינו עומד בהוראות תקן 2.0 של מועצת שמאי המקרקעין הוועדה לתקינות שמאית הקובע את גישות השומה במקרקעין לנכסים בנויים למגורים. הנתבעת מתנגדת גם לקביעת מומחה התובעים הגוזר את שווי החניה לפי 17% משווי חדר בדירה. כמו כן לנתונים המובאים ביחס לחלופה השניה משלא הובהר מדוע נעשה שימוש בשיטת היוון הכנסות המיועדות לנכסים מסחריים למעט הטענה כי ניתן להשכיר את החניה לגורמים מסחריים. מהסבריו של המומחה עולה כי ניתן לעשות שימוש בגישה זו בנתוני שוק חסרים (עמ' 23, שורה 23 לפרוטוקול) כאשר במקרה דנן ישנן דירות דומות, עם ובלי חניה, ואף לא נטען בחוות הדעת לנתוני שוק חסרים.
מומחה הנתבעת, השמאי גיא שרת, סומך חוות דעתו על שיטת ההשוואה הישירה המבוססת על עסקאות של נכסים דומים, דירות עם/בלי מקום חניה בבניני מגורים, בסביבת הנכס שהתבצעו ככל האפשר לתאריך הקובע. לפי טענתו, מדובר בשיטה בתוקף גבוה בהתאם לתקן 2.0 בניגוד ל"שיטת דלפי". עפ"י ממצאיו של המומחה עולה כי לא קיים פער משמעותי או מובהק לתוספת שווי הדירה בשל הצמדת מקום החניה (עמ' 22-23). על מסקנה זו חזר השמאי אבי פרס בחקירתו (עמ' 47, שורה 12 ועמ' 49, שורה 1 לפרוטוקול).
עפ"י החלופה השניה במסגרתה נבדקו עסקאות השוואה ממאגר רשות המיסים של מקומות חניה עילית בבניין מגורים בסביבת הנכס נאמד שווי החניה בגבולות 25,000 ₪.
בהתאם לגישת היוון ההכנסות המתקבלות מנכסים דומים לפי דמי שכירות ראויים לנכס של כ- 300 ₪ בחודש למקום חניה ולפי שיעור תשואה שנתי של 8.5% הוערך שווי מקו החניה ב- 45,500 ₪.
על סמך ממצאים אלו קובע מומחה הנתבעת כי שווי מקום החניה ביחס של 50% גישת היוון ההכנסות ו- 50% גישת ההשוואה מסתכם ב- 33,750 ₪.
בסיכום חוות הדעת מעריך המומחה את שווי השטח שעתיד להיות מוצמד לדירה בהפחתה בגין מגבלת השימוש במקדם של 0.6 ב- 20,000 ₪ ועפ"י החלופה השניה נאמד שווי חניה עילית רגילה בבניין מגורים ב- 33,750 ₪.
לכך מוסיף מומחה הנתבעת בחוות הדעת כי התוספת לשווי הדירה בשל השבחתה בעקבות פרויקט התמ"א היא כ- 300,000 ₪ תוספת לשווי דירה (הפער שבין 1,275,000 ל- 975,000).
לאחר שבחנתי ושקלתי טענות הצדדים, קראתי את חוות הדעת ושמעתי את עדות המומחים, ובמאזן ההסתברויות, אני מעדיף את חוות דעתו של שמאי התובעת פנחס ארגוב.
לא שוכנעתי מחוות הדעת של מומחה הנתבעת כי המסקנה אליה הגיעה, ולפיה לא קיים פער בין שוויה של דירת מגורים הכוללת חניה צמודה לעומת דירה ללא חניה צמודה – היא המסקנה המתבקשת בנסיבות בהסתמך על המסד העובדתי של הנתונים שהובאו בחוות הדעת ומשיקולים של היגיון וניסיון החיים.
סכימת הנתונים המופיעים בטבלת ההשוואה והתחשיב המתייחס להערכת שיעור הפגיעה בדירה (חלופה א', עמ' 23), מלמד כי ממוצע השווי של דירות הכוללות חניה צמודה בטאבו (1,478,000 ₪) נמוך מהשווי הממוצע של דירות ללא חניה (1,545,167 ₪).
השמאי פרס עומת בחקירתו והתבקש להסביר את נתוני ההשוואה שצוינו בחוות הדעת ביחס לדירות שנמכרו ברחוב הבעל שם טוב ולכך השיב "ראשית מה שזה מוכיח שדירה ללא חניה שווה יותר מדירה עם חניה [...] דירה גם באותו בניין יכולה להימכר בתנאים שהם לא בתנאי שוק" (עמ' 49, שורות 15-17 לפרוטוקול).
וממה נפשך: מצופה היה כי הנתבעת אשר עפ"י גירסתה מכרה באותו הבניין 10 דירות מגורים עם חניה צמודה ובלי חניה צמודה, שתציג את הנתונים הרלוונטיים ולא תסתפק בנתונים ממאגר רשות המיסים בנוגע לנכסים בסביבת הנכס.
נוסף על כך חוות דעתו של מומחה התובעים ניתנה באופן ספציפי לגבי הדירה נשוא התביעה, בעוד שמומחה הנתבעת מתייחס באופן כללי במטרה להראות מגמה על סמך מאפיינים דומים לדירה הספציפית ולכן גם לא ביקר בדירה ובבניין. כפי שעולה מעדותו של השמאי אבי פרס, חוות הדעת מבוססת על הערכה כללית על מנת להציג מגמה של השוק שאין השפעה מהותית מהצמדת החניה לדירת מגורים והוא לא ביקר בדירה עצמה (עמ' 48, שורות 31-33, עמ' 49, שורות 4-5 ועמ' 53, שורות 19-21 לפרוטוקול), כך שמסקנותיו בנוגע לדירת התובעים נותרות בגדר תאוריה כללית.
כמו כן לא מצאתי בחוות הדעת הסבר מדוע יש להתחשב במסגרת הערכת שווי מקום החניה בפרמטר של השבחת הדירה ושיפור הבניין בעקבות עבודות פרויקט התמ"א (עמ' 48, שורות 12-13 לפרוטוקול).
לטענת הנתבעת, הערכת מומחה התובעת בדבר הפיצוי הנוסף עבור הפגיעה בדירה מהווה בכפל פיצוי עבור שווי החניה.
מומחה התובעים עומת עם טענה זו ומהסבריו עולה כי השווי הפיזי של מקום החניה מגולם בערך הפגיעה בשווי שבין דירה עם חניה לבין דירה בלי חניה ובהכרח התרומה של מקום החניה לשווי הדירה גבוה יותר מהשווי הפיזי שלה (עמ' 27, שורה 7 ועמ' 29 שורה 1 לפרוטוקול). תשובה זו של מומחה התובעת מוצאת אחיזה בחוות הדעת וכפי שביטא זאת השמאי ארגוב, הפגיעה בשוויה של הדירה הנכונה מגלמת בתוכה גם את השווי הפיזי של מקום החניה (עמ' 14, נספח 11).
זאת ועוד, מקובלת עלי עמדת הנתבעת כי שיטת ההשוואה היא השיטה המקובלת יותר מבחינה שמאית וכפי שאף נקבעה בתקן מספר 2.0 של הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין. אולם וכפי שעולה מעיון בחוות דעת מומחה התובעים, המודל התיאורטי בו נעשה שימוש המכונה "שיטת דלפי" נועד לצורך חיזוק וביסוס הטענה לעניין הפער בערכי השווי למ"ר בנוי בדירה עם חניה ודירה בלי חניה. כאשר הערכת השווי התבססה בחלופה א' על סקירת חוזי רכישה של דירות מגורים עם מאפייני אופי דומים בסביבת הנכס עפ"י גישת ההשוואה (עמ' 15).
התובעים עותרים בנוסף לפיצויים בגין נזק שאינו ממוני בהתחשב בהשקעת הזמן והמשאבים בפניות מול היזם, הפניה לשמאי וביצוע הבדיקות מול הוועדה המקומית, וכן בשל ההתמודדות עם הלחצים מהפגיעה המהותית בזכות הקניין לבות בערכה הכספי של הדירה שמשמשת עבורם עוגן כלכלי ובסכום של 10,000 ₪.
כמו כן מבקשים התובעים החזר שכ"ט השמאי בסך 4,680 ₪ (חשבונית נספח ז'), הוצאות ייעוץ משפטי טרם הגשת התביעה בסך 4,680 ₪ (קבלה נספח ח'), ופיצוי עבור הזמן והטרחה על סך 5,000 ₪.
סוף דבר,
התביעה מתקבלת באופן זה שלסילוק מלא וסופי של התביעה תשלם הנתבעת לתובעים את הסכומים הבאים:
1.5,000 ₪ בגין עגמת הנפש לאור התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בעובדה כי התובעים נכנסו לפרויקט התמ"א עם דירת מגורים אליה מוצמדת חניה בטאבו וכעבור שנים בתום הפרויקט נותרו עם דירת מגורים ושטח הצמדה שלא ניתן לעשות בו שימוש כחניה תוך שנתתי הדעת לפגעה הנטענת באיכות החיים כתוצאה מהיעדר החניה ובזכות הקניין.
2.158,000 ₪, סכום המשקף את שווי מקום החניה שהיה מוצמד לדירת התובעים עובר לביצוע פרויקט התמ"א.
בנוסף אני מחייב את הנתבעת לשאת בתשלום הוצאותיהם של התובעים ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין וכן בהחזר תשלום שכ"ט שמאי בסך של 4,680 ₪ והחזר אגרה.
הסכומים שפסקתי ישולמו בתוך 30 ימים ממועד קבלת פסק הדין שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, כ"א אדר ב' תשפ"ב, 24 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.
