שטרן ואח' נ' גבעון

תיאור יריעת המחלוקת בקליפת אגוז

1. עניינה של התביעה שלפני בטענת התובעים (בני זוג, שנפרדו במהלך ניהול ההליך, רוכשי בית מגורים) להסתרת פגם נסתר של התפשטות טרמיטים בבית שנמכר להם ע"י הנתבע, חרף העובדה שעניין זה טופל על ידו שנים מספר לפני מכירת הבית. לפי הנטען, לא ניתן להיפטר מהטרמיטים ובית שבו שורצים טרמיטים נדרש לטיפול מדי מספר שנים. המחלוקת בין הצדדים משתרעת ביחס לטענה בדבר הסתרת המידע בעניין הטרמיטים, כמו גם, הימצאותם של טרמיטים חיים בבית במועד המכירה, הנזק שנגרם בגין הימצאות הטרמיטים ללא שהתובעים עודכנו בדבר ונערכו לכך עובר לרכישת הבית על ידם, ירידת ערכו של הבית ועוד. כן העלו התובעים טענות שונות בדבר פגמים נסתרים נוספים שהתגלו בבית לאחר העברת החזקה בו לידיהם. נעסוק במכלול הטענות בהמשך הילוכנו, כאשר דרך הילוכנו בבחינת הסוגיה תהיה כדלקמן: ראשית, נבחן האם אכן יש בעיית טרמיטים בבית ומהו מיקומם בבית ובחצר. שנית, נבחן האם הודיע הנתבע לתובעים על בעיית הטרמיטים. בהמשך נבחן האם פנו התובעים לנתבע והתריעו על קיומה של הבעיה במועד הראשון שזו נחשפה לפניהם, ולבסוף נעסוק בשאלת הנזק.

    

   טענות הצדדים

   טענות התובעים

2. ביום 17.1.17 נכרת בין הצדדים הסכם מכר למכירת בית מגורים ברחוב בן גוריון 43 בגדרה, הבנוי על מחצית חלקה במגרש הידוע כחלקה 69 בגוש 3874, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ברחובות (להלן: הבית). בהתאם להסכם נמכר הבית לנתבעים ע"י התובע בתמורה לסכום של 2,900,000 ₪ (להלן: ההסכם). במסגרת ההסכם נקבע כי המוכר מצהיר שלפי מיטב ידיעתו אין בבית כל פגם או מום נסתר.

3. לאחר קבלת החזקה על הבית, ביום 5.3.17 (כפי שעולה מתצהירי ע"ר של התובעים) גילו התובעים להפתעתם וללא שהדברים הוצהרו מראש ע"י הנתבע את בעיית הטרמיטים. מספר מומחים שהוזמנו לעניין, חשפו את חומרת הבעיה והסבירו כי גילו בבית קידוחים להדברת טרמיטים בחיבורי הריצוף אשר כוסו ברובה (חומר איטום), והיו ניתנים לגילוי רק באמצעות בעל מקצוע.

4. התובעים צירפו חוות דעת ערוכה על ידי שמאי מטעמם, מר מימון הרצל (להלן: השמאי), ממנה עולה כי אין ספק שהקידוחים הוסתרו "בצורה אומנותית" וכי יש לפצות את התובעים בגין ירידת ערך, המוערכת על ידו בשיעור של 10%, ועבור עלות הפתרון.

5. כאשר התובעים פנו לנתבע בעניין, התנער האחרון מכל אחריות. בהמשך, הכחיש את קיומה של הבעיה, ולבסוף טען כי עדכן את התובעים עובר לעריכת ההסכם אודות הבעיה.

6. לטענת התובעים, ברי כי אילו היו מודעים לבעיה זו היה הדבר בא לידי ביטוי במחיר הרכישה או בהסכם.

7. בהמשך גילו התובעים ליקויים נוספים בדירה (כגון: קולטי שמש לא תקינים, עובש ופטריות בארונות מטבח, בעיית איטום בגג ועוד); אולם בשל חסרון כיס לא הגישו במסגרת תביעתם חוות דעת בעניינים אלה.

8. כן טוענים התובעים, כי בהתאם לסעיף 5.6 להסכם, התחייב הנתבע לשלם למועצה המקומית גדרה כל חוב או אגרה עד למועד החזקה בפועל. עם זאת, לא שולמו על ידו היטלי סלילה ותיעול, והתובעים נאלצו לשאת בתשלום זה בסך של 15,954 ₪.

9. התובעים עותרים לקבלת פיצוי כספי בסך כולל של 1,057,806 ₪, בהתאם לרכיבים הבאים:

10. ירידת ערך בשיעור של 10% מהסכום ששילמו התובעים תמורת הדירה, בסך של 290,000 ₪; הוצאות עבור הדברה בסך של 3,000 ₪; היטלים שאותם נאלצו התובעים לשלם במקומו של הנתבע, בסך של 15,954 ₪ (כמפורט לעיל); שכר טרחה בגין חוות דעת מומחה בסך של 3,000 ₪; עלות כריתת עץ בסך של 1,344 ₪; עלות שיפוץ כולל של הבית בסך של 290,000 ₪; עלות איטום וזיפות בסך של 14,508 ₪; עוגמת נפש בסך של 150,000 ₪; ופיצויים בגין הפרת ההסכם בסך של 290,000 ₪.

     

    טענות הנתבע

11. לטענת הנתבע, במסגרת המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם, ועובר לרכישת הדירה על ידי התובעים, ביקרו התובעים בדירה פעמים רבות, כאשר כל ביקור ארך כשעה וחצי, וזאת, לשם בחינה קפדנית ודקדקנית של הבית. בחלק מהביקורים אף הצטרפו בני משפחה ובעלי מקצוע, וביניהם: שמאי ואדריכלית מטעם התובעים. למעשה, התובעים עמדו על כל תקלה ועל כל פרט בבית וברי כי לא היה דבר נסתר מנגד עיניהם.

12. באחד מהביקורים הודיע הנתבע לתובעים על בעיית הטרמיטים שהייתה לפני כשלוש שנים בשני מקומות בבית. עוד פירט הנתבע בפני התובעים אודות הטיפול באמצעות מדביר מקצועי והחדרת רעלים מתאימים ועל טיפול מנע. מאז הספיקו להתגורר הנתבע ומשפחתו בבית 3 שנים מבלי שנתקלו בהישנות התופעה.

13. במסגרת הביקורים של התובעים בבית, מסר הנתבע לתובעים את כל המסמכים הנדרשים שהיו בידיו. עוד הובא לידיעת התובעים על ידי המתווך, כי ישנן עלויות צפויות בשל חריגות בנייה. בהתאם לאמור קיבל הדבר ביטוי בנספח ייחודי להסכם, לפיו נוטלים על עצמם התובעים את כל עלויות ההסדרה מול הגורמים השונים – המועצה המקומית והוועדה המקומית.

14. ביום 17.1.17 נחתם הסכם המכר, ונקבע כי זכויות החזקה יועברו עם תשלום התמורה. הואיל ולא היה ניתן במועד מסירת החזקה לרשום את הזכויות על שם התובעים (מפאת חסר במסמך ממסמכי הרישום ואישורי המיסים) הופקדו 150,000 ₪ בנאמנות.

15. חרף דרישות תשלום לידי התובעים מאת הוועדה המקומית, נמנעו התובעים מלשתף פעולה, למעלה משלושה חודשים, עד שלא נותר מנוס אלא לשחרר את הפיקדון לנתבע.

16. בשל התנהלות התובעים נאלץ התובע להמשיך ולשלם תשלומי ארנונה וחשמל, על אף שהבית לא היה עוד בחזקתו. אכן, התובעים העבירו לבסוף את הסכום הנומינלי, אולם לנתבע נגרמו טרדה וטרחה.

17. התובעים מפרים את חובת תום הלב וחובת הגילוי, החלות גם על פעולה משפטית-דיונית, שעה שהסתירו את הנספח להסכם, את העובדה שהמתווך ציין את התשלומים הצפויים ואת העובדה כי הנתבע פעל מול התובעים בשקיפות מלאה והביא לידיעתם את המידע אודות טיפול ההדברה שהנכס עבר.

     

    ראיות הצדדים והערות דיוניות

18. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית (ע"ר) של התובעים עצמם (להלן: התובע והתובעת או התובעים); ושל עורכת הדין שייצגה את התובעים במסגרת ההסכם, עו"ד סיגלית קופלר (להלן: עו"ד קופלר). כן הוגשו חוות דעת של המומחה לאנטמולוגיה (תורת החרקים), ד"ר שמחה פינקלמן (להלן: המומחה); חוות דעתו של השמאי; ותצהירי המתווך שמואל פישמן (להלן: מר פישמן); השיפוצניק מטעם התובעים שגילה את הטרמיטים, אמיר שלום (להלן: אמיר או השיפוצניק).

19. כן צורף מסמך, הנושא כותרת – "בדיקת רטיבות במטבח, חוות דעת מקצועית", מטעמו של מר תומר אביבי, מ"אביבי איטום" (נספח י' לנספחי תיקיית המוצגים מטעם התובעים). ייאמר כבר כעת כי למרות שהמסמך נושא כותרת של "חוות דעת מקצועית" הרי שאין מדובר בחוות דעת כהגדרתה של זו בסעיפים 20 ו-25 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 (להלן: הפקודה), ובהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. מסמך זה אף לא הוגש במסגרת תצהיר ע"ר, בהתאם להוראות סע' 15 לפקודה. בסופו של דבר ויתר ב"כ הנתבע על חקירתו של עד זה.

20. עוד צורפה במסגרת כתב התביעה הצעת מחיר להדברת טרמיטים, מטעם מר שגיא אגרנט, מ"אגרנט ארנון הדברת מזיקים", מיום 24.9.17. ברי כי מדובר בהצעת מחיר ולא בחוות דעת מומחה או בתצהיר מטעמו של שגיא אגרנט.

21. מטעם הנתבע הוגשו תצהירי ע"ר של הנתבע עצמו, וכן של בת זוגו, ענת לרנר גבעון (להלן: ענת או בת הזוג של הנתבע); ותצהירי המתווכים שארך וילדרף (להלן: שארך) ופלורה כהן (להלן: פלורה), שניהם ממשרד שפע נדל"ן, שתיווכו את הבית במסגרת עסקת המכר בין הצדדים דנן. כן צורף תצהירו של המדביר מטעם הנתבע, שביצע את עבודת ההדברה בחודש אוגוסט 2008, מר מימון אבוטבול (להלן: המדביר).

22. ביום 2.5.21, לקראת הדיון שנקבע ליום 13.5.21, הוגשה בקשה מטעם ב"כ הנתבע לצרף תצהיר של חוקר פרטי, בשם אבי ניר (נירנברג) (להלן: החוקר), שאליו נלוו תמלילי שיחות של החוקר עם התובע ועם מתווכת בשם יפה חזן (להלן: גב' חזן), מתווכת אשר עסקה בתיווך הבית במסגרת מכירתו של הבית ע"י התובעים לצד ג'. לתצהיר נלוו תקליטורי שמע של שיחות טלפון עם מזכירת משרד התיווך ועם גב' חזן עצמה, וכן הקלטה של הביקור של החוקר בבית, בנוכחות התובע וגב' חזן, מיום 4.3.21.

23. מטרת הגשת התצהירים היתה להציג עד כמה מנסים התובעים והמתווכת מטעמם להתחמק מלהודות בסוגיית הטרמיטים; כך, לשיטת הנתבע.

24. התצהיר של החוקר בעניין הוגש בהסכמה, תוך שהתובעים שמרו על זכותם להגיש תצהיר משלים מטעמם, של גב' חזן, ואכן גם תצהירה של גב' חזן הוגש ביום 10.5.21, במטרה להבהיר את נסיבות השיחות שעלו בתמלילים בין החוקר לבינה ולבין התובע.

25. יוער כי לדבריה של גב' חזן (בעמ' 25, ש' 5 לפר') הבית נמכר לצד ג' תמורת הסך של 3.8 מיליון ₪, כאשר לדברי ב"כ התובעים, תצהירה של גב' חזן עצמה (מיום 10.5.20) הוגש סמוך למועד הוצאת הבית למכירה לצד ג'.

     

    חוות דעתו של המומחה ד"ר שמחה פינקלמן

26. התובעים הגישו (בנספח ח' לתיק המוצגים ולתצהירים מטעמם) את חוות דעתו מיום 3.11.19 של המומחה מטעמם, ד"ר שמחה פינקלמן, מנהל המרכז לטכנולוגיות לאחר הקציר. חוות הדעת ניתנה לאחר ביקור של המומחה בבית ביום 18.9.19.

27. המומחה פותח את חוות דעתו (לאחר הצגת ניסיונו והשכלתו המקצועית) בהצגת נושא חוות דעתו והמסמכים שהוצגו לו ע"י התובעים. לאחר מכן נותן המומחה חוות דעת כללית בדבר הביולוגיה של הטרמיטים, ובכלל זה: מחזור חייהם, התזונה שלהם, מיני הטרמיטים בישראל (המחולקים ל-11 מינים ולארבע משפחות). כן מפרט המומחה את הטכנולוגיות המשמשות להדברת טרמיטים, ובכלל זה: חייץ פיזי, חייץ כימי ומעכבי גידול. נראה כי חלק זה בחוות הדעת הוא גנרי ורלוונטי לכלל חוות הדעת המונפקות ע"י המומחה בעניין.

28. לקראת אמצע חוות דעתו (באמצע העמוד השישי מתוך 11) מסכם המומחה את ממצאי הבדיקה בבית מושא התביעה דנן כדלקמן:

29. לאחר תיאור הנכס קובע המומחה כי בבדיקה "נמצאו שני אזורים בהם נמצאה עדות לפעילות טרמיטים או לפעילות הדברה של טרמיטים:" והוא מפרט את האזורים: הגינה של המבנה וקומת הקרקע.

30. עוד קובע המומחה (בסע' 1, בעמ' 6 לחוות דעתו) כי – "בבדיקה סביב המבנה לא נמצאה פעילות של טרמיטים חיים.". עוד הוא מתאר כיצד פירק את משטחי העץ המרכיבים את שביל הכניסה לגינה בקרבת הקיר החיצוני של חדר המגורים ואיתר מתחתיהם מנהרות ומבני בוץ שנבנו ע"י הטרמיטים, ושמובילים לקן התת קרקעי של הטרמיטים. לדבריו, קירות המבנה אינם מהווים מכשול המפריד בין פעילות הטרמיטים בתוך המבנה לפעילותם מחוץ למבנה. חוות הדעת מבוססת בכללה על התמונות שהוצגו למומחה ע"י התובעים, והמעידות, לשיטתו, על שלדים של טרמיטים וכן על נזקים שנגרמו ע"י הטרמיטים. כן הוא קובע כי – "בנוסף אמר לי מר שטרן כי המדביר זיהה פעילות של טרמיטים חיים בין האבנים המרצפים את שביל הגישה הצמוד לקיר המטבח. בתמונה ששלח לי מר שטרן... ניתן לזהות טרמיטים חיים... התמונות אינן באיכות אשר מאפשרת זיהוי ודאי של מין הטרמיט אבל פעילות טרמיטים המתוארות כאן מאפיינות את הפעילות של הטרמיט הננסי."

31. בהמשך חוות דעתו (עמ' 7, סע' 2) מתייחס המומחה לממצאים בקומת הקרקע של הבית, שכללו קידוחים בשני קטרים. לדבריו, התובע מסר לו כי החורים הגדולים בוצעו ע"י המדביר שהוזמן ע"י הנתבע, ואילו החורים הקטנים בוצעו ע"י המדביר מטעמם של התובעים, בשם "אגרנט ארנון", שביצע את עבודת ההדברה ביום 28.1.18. בסוף סעיף זה קובע המומחה כי – "בבדיקה שבצעתי במבנה לא ניתן היה לזהות פעילות של טרמיטים חיים.". המומחה מדווח על סימני האכילה בפינת הישיבה הישנה שהיתה שייכת לנתבע.

32. בסיכום חוות דעתו קובע המומחה כי הטרמיטים בבית הם מסוג טרמיט ננסי. בקומת הקרקע נמצאו סימני קידוח, שמטרתם פעילות להדברת טרמיטים. פעילות הטרמיטים קיימת מזה מספר שנים וזוהתה ע"י הנתבע כבר לפני 6 שנים. פעילות ההדברה שבוצעה ע"י הנתבע היתה יעילה למשך תקופה של פחות משלוש שנים. פעילות הטרמיטים היא לאורך הקיר המערבי של המבנה ובתוך המבנה והגינה הגובלת בו. פעילות הטרמיטים בגינה רציפה והתקיימה גם לאחר מכירת הבית לתובעים. קיימת סבירות שקיימת נגיעות נסתרת של טרמיטים גם במועד עריכת הדוח במבנה או בגינה. פעילות הטרמיטים איננה מוגבלת ע"י הקירות. הטרמיט הננסי ידוע כמין שחודר למבנים ומזיק לרכוש האדם. המומחה שב ומסכם (בעמ' 8 לחוות דעתו) כי נגיעות הטרמיטים התהוו במבנה לפני 8 שנים. פעילות הטרמיטים היא רציפה וסביר להניח כי היא ממשיכה גם במועד עריכת הדוח. המומחה חוזר על המיקום המדוייק של הקן (בקיר המערבי של הבית הגובל בגינה). כן הוא ממליץ על דרכי טיפול בטרמיטים.

33. האמת ניתנת להיאמר כי המומחה לא חידש דבר לענייננו: בבית היתה פעילות טרמיטים בתקופה שבה היה הבית בבעלות הנתבע, והוא אף מודה בכך. הנתבע פעל להפעלת אמצעי הדברה כנגד הטרמיטים וניתן לזהות את החורים שבוצעו בשעתו ע"י המדביר מטעמו של הנתבע. במועד הביקור של המומחה בבית הוא לא מצא כל ממצא המעיד על טרמיטים חיים בתוך הבית, והוא רק מצטט בעניין זה את התובע שמצטט בעצמו את השיפוצניק, אמיר. חוות הדעת של המומחה אינה אלא עדות מפי השמועה. לטענת המומחה, גם בעת הבדיקה קיימת סבירות שמתקיימת פעילות של טרמיטים. אדגיש שוב: המומחה בעצמו לא הצליח גם הוא להצביע על טרמיטים חיים בתוך הבית והוא מגייס לעזרתו את נפלאות הסטטיסטיקה (קיימת "סבירות" לנגיעות נסתרת של טרמיטים).

     

    דיון והכרעה

    הוראות הסכם המכר

34. ראשית, נפנה מבטנו להוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים, וננסה לדלות ממנו התייחסות לסוגיה מושא התביעה:

35. במבוא להסכם מפורט מצבו המשפטי של הבית, ובכלל זה מיקומו של הבית: הבית מצוי על המחצית המזרחית חלקה 69 בגוש 3874 (להלן: החלקה). בהואיל השני במבוא נכתב כי ביום 23.5.16 נכרת הסכם שיתוף בין הבעלים של החלקה ולפיו יוחדו לנתבע (המוכר) הזכויות בחלקה המזרחי של החלקה.

36. בהואיל החמישי מצהיר המוכר כי אין בבית כל פגם או מום נסתר, ולמיטב ידיעתו, כל המערכות בבית פועלות כשהן תקינות.

37. בהואיל השישי מצהירים התובעים כי ראו את הבית, ובדקו את מצבו הפיזי והתכנוני, ומצאו אותו מתאים לצרכיהם, "ובכפוף לכך הוא (התובעים/הרוכשים. י.פ.) מוותר באופן בלתי חוזר על כל טענת אי התאמה ו/או פגם למעט פגם נסתר." (ההדגשות שלי. י.פ.).

38. תמורת הבית מפורטת בסע' 4 להסכם ועומדת על סך של 2,900,000 ₪. מועד מסירת החזקה בבית נקבעה ליום 5.3.17 (סע' 4.4 להסכם).

39. כן נקבע כי איחורים בתשלומים ובמסירת החזקה בבית ייחשבו להפרות יסודיות של ההסכם (סע' משנה 4.8 ו-4.9 להסכם).

40. סע' 6.2 עוסק בהצהרת הקונה (במסגרת סע' 6, שעניינו "ויתור על טענות") והוא קובע את הדברים הבאים:

    "הקונה מצהיר כי בדק את הבית, את מצבו הפיזי, המשפטי וכן התאפשר לו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, במועצה האזורית (צריך להיות: המקומית. י.פ.), וכן בכל רשות שהיא ולאחר שראה ובדק את הבית, את הסכם השיתוף, ייעודו ושימוש ב"עיני הקונה" ולאור מצבו הפיסי של הבית, הוא מצא את הבית מתאים לצורכיו (צריך להיות: לצרכיו. י.פ.) והוא מוותר בזאת מראש על כל טענת פגם או אי התאמה והוא רוכש את הבית במצבו כפי שהוא והכל בכפוף להצהרות המוכר כאמור בהסכם זה."

41. סע' 7 עוסק ב"סעדים ותרופות", והוא קובע, בין היתר, את שיעור הפיצוי המוסכם, במקרה של הפרה יסודית של ההסכם ע"י מי מהצדדים, העומד על סך של 290,000 ₪ (סע' 7.2 להסכם). עם זאת, נקבע כי אין באמור בסע' 7 להסכם, ובכלל זה, בסעיפי המשנה שלו, למנוע מצד להסכם לתבוע ולקבל פיצויים כדי הנזק שנגרם לו בפועל (סע' 7.3 להסכם).

42. כן נקבע (בסע' 8 להסכם) כי המועדים הנקובים בהסכם הם יסודיים וכן כי ההוראות המפורטות בסע' הבאים הן בגדר הוראות יסודיות: סע' 2.1 (שעניינו מסירת החזקה בבית), סע' 3.1 (שעניינו מועד רישום הזכויות בבית על שם הרוכש), סע' 4 (שעניינו מועדי העברת סכומי התמורה), סע' 5 (שעניינו בתשלומי החובה) וסע' 6 (שעניינו בוויתור על הטענות). הפרתו של כל אחד מסעיפים אלו תיחשב להפרה יסודית של ההסכם.

43. מכל מקום, לא נמצאת התייחסות בהסכם לסוגיית הטרמיטים וברי כי לו זו היתה מוזכרת ע"י מי מהצדדים הרי שהיתה מוצאת ביטויה במסגרת ההסכם. אתייחס לכך בהמשך הילוכי.

44. אמנם, מצויות במסגרת ההסכם הצהרות מטעם התובעים, ולפיהן הם בדקו את הבית והם רוכשים את הבית כמות שהוא; אולם הם הבהירו במפורש כי הם אינם מוותרים על טענותיהם אם יתברר כי קיים פגם נסתר בבית (ב"הואיל" השישי, כאמור). לסוגיה זו אתייחס במסגרת הפרק שיעסוק בכלל של "ייזהר המוכר".

45. במסגרת כתב ההגנה צורף נספח להסכם, שנכרת בין הצדדים במועד כריתת ההסכם עצמו (להלן: הנספח). עניינו של הנספח בחריגות בניה הקיימות בבית, ובכללן: חריגות בניה ידועות ולא ידועות. במסגרת הנספח התחייבו הרוכשים לקחת על עצמם ועל חשבונם את האחריות המלאה לטיפול בחריגות הבניה מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, תוך שהם מצהירים כי הם רוכשים את הבית במצבו כמות שהוא – AS IS.

46. דומה כי דווקא צירופו של הנספח מצביע על כך שהצדדים היו מודעים לכל פגם הקטן ביותר בבית וטרחו לציינו במפורש, כאשר הנספח מצביע על התייחסות מיוחדת לסוגיית חריגות הבניה. קביעה זו מחזקת את העמדה כי לו היתה סוגיית הטרמיטים מוצפת מבעוד מועד הרי שהיתה זוכה לאזכור במסגרת ההסכם.

     

    המישור הנורמטיבי – הוראות החוק

47. החקיקה המתייחסת למקרה שלפנינו כוללת את חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים); חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק החוזים תרופות); וחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), כמפורט לקמן:

48. חובת הגילוי נובעת מחובת תום הלב הכללית, המעוגנת בסעיף 12 לחוק החוזים, לפיה על צדדים במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. אחד מביטוייה המובהקים של חובת תום-הלב היא החובה לגלות לצד האחר את כל העובדות החשובות שיש בהן כדי להשפיע על הכרעותיו. חובה זאת, המוטלת על המתקשר בחוזה כלפי המתקשר האחר – אפילו היה זה יכול לגלות את העובדות בכוחות עצמו (ר': רע"א 1565/95 סחר ושרותי ים בע"מ נ' שלום וינשטיין בע"מ, פ''ד נד(5) 638, 666).

49. כן נקבע בסע' 12(ב) לחוק החוזים כי צד שלא נהג בדרך מקובלת ושלא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, וכי הוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים תרופות יחולו בשינויים המחוייבים.

50. יוער כי סע' 15 לחוק החוזים עוסק בהטעיה, כאשר לפי הנטען אחד מהצדדים התקשר בטעות, שהוא תוצאה של הטעיה בהסכם, ובשל כך הוא מבקש לבטלו. אין ענייננו בעתירה לביטול ההסכם וממילא לא נידרש לסעיף זה.

51. סע' 6 לחוק החוזים תרופות מגדיר מהי "הפרה יסודית":

    "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

52. סע' 10 לחוק החוזים תרופות קובע כי –

    "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."

53. סע' 15(א) לחוק החוזים תרופות דן בהסכמת הצדדים לתשלום פיצויים מוסכמים, כדלקמן:

    "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

54. כאמור לעיל, ובהתאם להלכה הפסוקה, התובעים אינם זכאים לתבוע הן את הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם והן את הפיצוי המוסכם במצטבר.

55. סע' 11 לחוק המכר קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר נכס שונה מזה שהוצג על ידו לקונה (סע' משנה 2), או - "נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;" (סע' משנה 4) או – "נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים." (סע' משנה 5).

56. עם זאת, נקבע בסע' 12 לחוק המכר כי –

    "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן – אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה."

57. בהקשר זה נקבע בסע' 13(א) לחוק המכר כי – "על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו.". כן נקבע בסע' משנה 13(ג) כי על המוכר ליתן לקונה הזדמנות נאותה כדי לבדוק את הנכס. לבסוף, נקבע בסע' 14(א) לחוק המכר כדלקמן:

    "על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר."

    ובסע' 14(ב) לחוק המכר נקבע כי –

    "לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה."

    בסע' 15 חוק המכר נקבע כי –

    "לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה;...."

58. סע' 16 לחוק המכר עוסק ב-"העלמת אי-התאמה", ומטיל חובה מוגברת על המוכר בהיותו בעל הנגישות למידע אודות הנכס. בהתאם להוראות הסעיף -

    "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

59. נבחן תחילה האם אכן האחריות מוטלת על המוכר או על הרוכש. בעניין זה חלה תמורה לאחרונה: ממצב שבו בעבר חלה האחריות על המוכר הועברה האחריות לכתפיו של המוכר, כפי שנראה בפרק הבא.

     

    "ייזהר המוכר" במקום "ייזהר הקונה" בראי ההלכה הפסוקה

60. נוכח האמור בסעיפי חוק המכר, ובמיוחד בסעיף 16 לחוק, עולות לפניי השאלות הבאות:

61. האם חתימתו של רוכש (ובמקרה שלנו – התובעים) על הסכם, ולפיה הוא מתחייב כי בדק את הדירה וכי לא תהיינה לו כל טענות כלפי המוכר, אכן מונעת ממנו מלהסתמך על אי התאמה שנתגלתה בדירה?

62. ובשים לב לתשובה לשאלה הקודמת נשאלת השאלה: מהן אמות המידה החלות ביחס למערכת היחסים בין הצדדים בנסיבות אלו, במיוחד נוכח הצהרות הצדדים כפי שפורטו לעיל?

63. בעניין זה קובעת הפסיקה כי הגם שהותנה בין הצדדים כי הרוכש מנוע מלהעלות טענות בדבר פגמים בממכר הרי שחתימתו בעניין לא תעמוד בעוכריו, באשר הוראות חוק המכר הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן כדלקמן:

64. בפסק הדין בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (פורסם ב"נבו", 11.2.14; להלן: שיפריס) דן בית המשפט העליון בהרחבה בחובת הגילוי החלה על מוכר נכס כלפי הקונה. בין היתר, נקבע בדעת הרוב, מפי כב' השופט סולברג ובהסכמת כב' השופט מלצר, כי יש לפרש את הוראת סעיף 16 גם בשים לב לתנאי המצוין אצל שכנוֹ, סעיף 15 לחוק המכר - שעניינו באי-התאמה נסתרת. כך, צוין כי בסעיף 16 בחר המחוקק להשמיט תנאי זה וחלף זאת נקבע כי התנאי היחיד הנדרש לצורך גיבוש אחריותו של המוכר הוא כי הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן; ומכאן שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס. כן, הובהר כי מלשונו של סעיף 16 לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות ("היה עליו לדעת") על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה.

65. כך קובע השופט סולברג בפסק דינו (החל מסע' 9 לפסק הדין):

    "לפיכך הגעתי לכלל מסקנה כי על-אף האמור בחוזה המכר, רשאים המשיבים 1 ו-2 להסתמך על אי-ההתאמה. ההוראה ההסכמית נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית... אינני חולק על כך שהמשיבים 1 ו-2 אכן התרשלו, שכן יכלו לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס נשוא הערעור. אך בסעיף 16 לחוק המכר סוייגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו "המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי-ההתאמה..... הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס.... רק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה כדי להציל את המוכר... מן העבר השני, עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר – "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת" – כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אודות אי ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה... יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי ההתאמה בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה.".

66. הכלל הרחב הנוהג היום הוא שעל המוכר להזהיר את הקונה, ובהתאם לפסיקה העדכנית אין כיום מקום לכלל של "ייזהר הקונה" (ר' למשל: ת"א (י-ם) 20460/08, יעקב רובינגר נ' סשא שלומוב, פורסם ב"נבו").

67. עולה מן המקובץ עד עתה, כי די בכך שהמוכר, שהיה מודע לפגם, שכח ליידע את הרוכש, גם אם לא עשה זאת בכוונת מכוון להטעות את הרוכש, על מנת לחייב את המוכר באחריות כלפי הרוכש. בהקשר זה, לא תעמוד לו למוכר הטענה כי הרוכש חתם על סעיף בהסכם לפיו הוא מסיר את האחריות מהמוכר.

68. במקרה שלפניי, הדברים נכונים מקל וחומר וברי כי האחריות מוטלת על המוכר, בנסיבות שבהן נקבע מפורשות כי הרוכש מסייג את בדיקת הממכר לכך שהוא רשאי להעלות טענות בדבר פגם נסתר, והפגם של הטרמיטים לא היה גלוי לעיין ואפילו הוסתר בצורה אומנותית. משכך, ברי כי האחריות בעניין מוטלת על כתפי המוכר, הוא הנתבע.

69. עם זאת, בכך לא די. כפי שנראה לקמן, עדיין מוטלת חובה על הרוכש לפנות לאלתר למוכר ולהצביע לפניו על הפגם במכר, עם גילויו של הפגם הנסתר.

70. מכל מקום, אני קובע כממצא עובדתי כי הנתבע אכן היה מודע לאי ההתאמה של הבית בכל הנוגע לסוגיית הטרמיטים. זאת, כעולה מההסכם (וליתר דיוק, מהעדרו של אזכור של נושא הטרמיטים בהסכם), ובהתאם למסקנות שהסקתי מהנספח, לפיהן, טרחו הצדדים לציין כל פרט הנוגע לבית באופן שלכאורה "סגרו את הפינות", ודווקא העדרה של התייחסות לסוגיית הטרמיטים מצביעה על רשלנותו של הנתבע בעניין זה.

71. כאמור, בהתאם להלכה הפסוקה, המורה אותנו, כי גם אם הקונים (התובעים) התרשלו התרשלות חמורה בבדיקת הנכס, וחרף העובדה שהצהירו כי בדקו את הבית, הרי שאין בכך להטיל עליהם את האחריות לפגם הנסתר, קל וחומר בן בנו של קל וחומר כאשר ענייננו בפגם "נסתר", כאמור, אשר התובעים לא היו מודעים לו ואשר עניינו הוחרג מסע' 6.2 להסכם.

72. עם זאת ובשים לב לקביעתו של סע' 16 לחוק המכר ובהעדר פנייה מיידית של התובעים לנתבע לאחר שחשפו את פרשת הטרמיטים, הרי שהתובעים לא זכאים ליהנות מחזקת הידיעה של הנתבע על הפגמים.

     

    התנאה על הוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 במשפט העברי

73. לאחר שנמצא כי אין מקום להתנות על הוראות חוק המכר הקוגנטיות בהסכמת הצדדים נשאלת השאלה מהי עמדת המשפט העברי בעניין?

74. אמנם נקבע שדינא דמלכותא דינא, באופן שבסמכות המלך לקבוע לאיזה מן הצדדים יועבר הממון, כמו שנקבע בחוק. אולם עיקרון זה סותר לעיקרון הלכתי אחר ש"כל תנאי שבממון תנאו קיים", כלומר שניתן להתנות על החוק, כפי שניתן להתנות אף על דברי תורה (שולחן ערוך, אבן העזר, לח, ה). ואכן יש שפסקו שניתן להתנות על חוקי המדינה (הרב ישראל יפרח, בשורת הדין, ג, עמ' רעו-רפא). מאידך גיסא נראה כי תנאי כזה אפשרי כאשר אדם מוותר על ממונו, אולם הוא אינו יכול לוותר על זכויותיו מקום שזה פוגע בתקנת אנשי המדינה.

75. לעניין זה ר' פסק דין של בית הדין ארץ חמדה – גזית, בפתח תקוה 76070, מיום ח' באייר תשע"ז, 4.5.17, הנושא כותרת "פסק דין ביניים", עמ' 6-7 (מופיע באתר הארגון). אמנם פסק הדין עוסק במערכת יחסים שבין קבלן לבין רוכש דירה, אולם התובנות רלוונטיות גם לענייננו.

76. בהקשר זה מצוטטת בפסק הדין פסיקתו של כב' השופט ג'ובראן בפסק הדין בע"א 7991/07, רפאלי נ' רזין ואח', בפיסקה 16 (פורסם ב"נבו"):

    "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי".

77. פסק הדין של דייני "ארץ חמדה - גזית" מבהיר כי ככל שניתן יהיה להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) הרי שסעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, האוסר כל התנאה על החוק, יהפוך לאות מתה. אותם דברים אמורים אף לגבי התנאה על סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, בהתאם לפסיקה שלעניין.

     

    הודאת הנתבע בהימצאות טרמיטים בעבר בבית

78. הנתבע מודה בתצהיר מטעמו כי בעיית הטרמיטים אירעה למעלה מ-8 שנים עובר למכירת הדירה ונפתרה תוך זמן קצר באמצעות הדברה מתאימה, והיות שהתובעים לא ייחסו לכך חשיבות לאחר שמסר להם את המידע האמור, לא עלה הנושא שוב במהלך המו"מ. לדברי הנתבע, הוא לא העלה בדעתו לדרוש כי הדבר יאוזכר במפורש בהסכם המכר. עם זאת, מציין הנתבע כי במעמד החתימה על ההסכם, התעקשו התובעים למחוק את סעיף 6.2 להסכם (שעניינו בוויתור התובעים על טענות בדבר פגמים בבית), מסיבותיהם שלהם, שלטענתו, כיום ברורות לו. הנתבע התעקש שלא להתקדם עם ההסכם בלי סעיף זה והסביר לתובעים כי באפשרותם להמשיך ולבדוק את הנכס ככל שירצו, בטענה כי זו "הכלה" וכי הוא מעוניין למנוע כל דיון עתידי בעניין. מבחינתו של הנתבע היה מדובר בעסקת מכר סופית וסגורה. לדבריו של הנתבע, טענת התובעים על כך שנמצאו טרמיט או תולעת בחצר הבית נראית כשלעצמה טענה הזויה ומנותקת מהמציאות.

79. הנתבע מודה בחקירתו הנגדית (עמ' 34, ש' 20-23 לפר') כי בעבר מצאו עדות לטרמיטים מתים בבית, כדלקמן:

    "ש. כתוב שהודעת לתובעים על בעיית הטרמיטים שהיתה 8 שנים קודם לכן?

    ת. כן. זאת הייתה בעיה. לא מצאנו טרמיטים חיים, מצאנו שני מקומות.

    ש. איך הם יהיו מתים אם..

    ת. ראיתי סימנים להימצאות טרמיטים, לא ראינו כאלה חיים."

80. כאמור לעיל, המדביר הוזמן ע"י הנתבע לבצע פעולות הדברה בעת גילוי הטרמיטים בעבר. לדבריו הוא הוזמן ע"י הנתבע בחודש אוגוסט 2008 לבצע פעולות הדברה עקב חשד לטרמיטים. מבדיקה מקיפה שערך המדביר באותה עת התגלו 2-3 מוקדים של עקבות טרמיטים. עקב הממצאים התבקש המדביר על ידי הנתבע לערוך טיפול יסודי ומקיף אשר כלל גם טיפול מנע. הטיפול היה יסודי ומלא. לדבריו של המדביר בתצהירו, במהלך חודש אוגוסט 2010 הוזמן לבדיקה חוזרת בבית ולא נמצאה עדות כלשהי להימצאות טרמיטים בבית או מחוצה לו.

    באשר להימצאותם של טרמיטים חיים בעבר מעיד המדביר גם בחקירתו הנגדית (עמ' 27, ש' 27 לפר'), שאכן נמצאו בעבר טרמיטים חיים בבית. לדבריו, לא נעשה כל ניסיון להסתיר את הקידוחים שביצע במסגרת פעולת ההדברה מטעמו. כמו כן הוא מעיד כי מעבר לפעולת ההדברה ופעולת הביקורת בשנת 2010 לא הגיע לבית בשלב מאוחר יותר, ובכלל זה, לא הגיע לבית בשנת 2014 (עמ' 29, ש' 23-24 לפר').

    נמצאנו למדים כי בבית אותרו בעבר טרמיטים, ואלו טופלו ע"י מדביר מטעם הנתבע בשנת 2008, אשר ביצע ביקורת בשנת 2010, שבמסגרתה לא נמצא כל זכר לטרמיטים.

     

    האם מי מטעמם של התובעים ראה טרמיטים חיים?

81. השמאי מטעמם של התובעים, הרצל, מעיד בחקירתו הנגדית (עמ' 9, ש' 1-2 לפר') שלא ראה את הטרמיטים, כדלקמן:

    "ת. לא היו. לא ראיתי שהיו טרמיטים. לא ראיתי את הטרמיטים בעצמם, רק תמונות. ראיתי את הסימנים. תמונה אחת לפחות. ראיתי את הקידוחים בפנלים בין המטבח לפנל כדי להזריק."

82. כן קבע המומחה מטעם התובעים, ד"ר פינקלמן, בחקירתו הנגדית (עמ' 12, ש' 13-16 לפר'), שלא ראה בעצמו את הטרמיטים, כדלקמן:

    "ת. אני אמרתי, כשהגעתי למקום לא ראית (צריך להיות: ראיתי. י.פ.) טרמיטים באופן חי. הסתמכתי על התמונות ששלח לי בעל הנכס ועל חברת ההדברה שעשתה פעולת הדברה כי הם ראו טרמיטים.

    ש. איך אתה יודע שהם ראו את הטרמיטים?

    ת. אני מניח שהם לא שיקרו."

    כלומר: עדותו של המומחה פינקלמן היא עדות שמיעה. כן מבהיר פינקלמן בהמשך חקירתו הנגדית (שם, ש' 27-31):

    "ת. אני לא מומחה צילום. אני הלכתי לבית לפני שקבעתי וביקרתי שם. מר שטרן אמר שראה טרמיטים במשקוף ושלח לי את התמונות שהוא צילם טרמיטים מאותה דלת. לבקשתי הוא פתח את הדלת, שברנו את המשקוף ואני ראיתי פעילות נסתרת של טרמיטים ובקרקעית היו הרבה שלדים המעידים על פעילות בתוך המשקוף וזה מחזק את התמונה שהוא שלח. שהוא יעיד על התמונה שלו. לא ראיתי טרמיטים חיים אלא שמתו."

    עולה כי אפילו המומחה פינקלמן מעיד על עצמו כי לא ראה טרמיטים חיים בתוך הבית או אפילו במשקופי הבית.

    יתירה מכך, גם דבריו של המומחה (המהווים, כאמור, עדות מפי השמועה) שלפיהם אמר לו התובע שראה טרמיטים במשקוף (כדלעיל) אינם עומדים במבחן המציאות, באשר לא התובע ולא התובעת מציינים בתצהירים מטעמם כי ראו בעצמם טרמיטים במשקוף.

83. בתצהירו מוסר התובע כי באותו יום שבו הגיע השיפוצניק, הגיעה גם בת זוגו של הנתבע, ענת, לביקור בבית כדי לאסוף מספר פריטים אחרונים שנותרו לאחר העזיבה. השיפוצניק עימת אותה עם בעיית הטרמיטים. לדברי התובע, הוא עצמו היה בבית באותה העת ושמע את השיחה בין השנים. לדבריו, בתחילת השיחה, הכחישה ענת את בעיית הטרמיטים, אולם בהמשך, ולאחר שהראה לה השיפוצניק את הטרמיטים הודתה וטענה כי התופעה התרחשה לפני 3 שנים. לטענת התובע, למרות שנכח בשיחה לא הגיב כי היה בהלם מעצם הגילוי ורצה לברר תחילה מול השיפוצניק מה משמעות הדבר בטרם יתעמת עם המוכר. בהמשך היום שיתף את אשתו, התובעת, והיא יצרה קשר עם עורכת דין קופלר בעניין.

    יודגש: כי לא מצאתי, כאמור, בתצהירו של התובע שום עדות בדבר איתור טרמיטים חיים על ידו.

84. באשר לרעייתו של התובע, היא התובעת 2, הרי שזו מוסרת בתצהירה כי ביום 5.3.17 קיבלו היא והתובע את החזקה על הבית. במסגרת שיפוץ שערכו פורקה מסגרת עץ באחד החלונות בבית, ונחשפה בעיית טרמיטים על ידי השיפוצניק. בסוף אותו יום עדכן אותה השיפוצניק כי בת זוגו של הנתבע, ענת, הכחישה בהתחלה קיומם של הטרמיטים, אולם בהמשך הודתה כי הייתה בעבר בעיה כזו שטופלה לפני שלוש שנים. התובעת, למעשה, חוזרת על האמור בתצהירו של בעלה, התובע, כאשר הפעם מדובר בעדות מפי השמועה.

    כשלעצמי, לא ברור לי, אם התובע עצמו נכח בשיחה, מדוע הוא עצמו לא עדכן את רעייתו בדבר הטרמיטים שנמצאו והיה זקוק לשיפוצניק שיעדכן את רעייתו.

    התובעת מציינת כי עובר לקבלת החזקה על הבית ביקשה מהנתבע לאפשר לשיפוצניק להיכנס לבית על מנת לתכנן את השיפוץ וסורבה. לדבריה, בדיעבד הבינה שהסירוב נבע מחשש שתתגלה בעיית הטרמיטים.

    מכל מקום, למחרת גילוי הטרמיטים ע"י השיפוצניק פנתה לעו"ד קופלר על מנת לברר מה אומר הסכם המכר בעניין.

85. בהקשר זה מוסרת עו"ד קופלר בתצהירה כי ערכה את הסכם המכר מטעם התובעים. רק לאחר השלמת התמורה וקבלת החזקה בבית הודיעו לה התובעים כי התברר להם שבבית קיימים ליקויים שלא נמסרו בעת המו"מ. למיטב ידיעתה, באף שלב לא נמסר לתובעים על בעיות כלשהן בבית. לו היה הדבר נמסר לתובעים הם בוודאי היו מתייעצים עמה והיו נוספות החרגות להסכם.

86. והנה בחקירתה הנגדית מודה התובעת כי התובעים עצמם לא ראו טרמיטים חיים אלא רק אמיר שלום, השיפוצניק. וכך היא משיבה בחקירתה הנגדית (עמ' 21, ש' 12-14 לפר'):

    "ש. זה נכון שכשהגרנט (צריך להיות: שכשאגרנט. י.פ.) ביקר הוא לא ראה טרמיטים?

    ת. רק אמיר מצא טרמיטים חיים. המומחה פינקלמן מצא הרבה עדויות לכך שהיו טרמיטים וכן מצא טרמיטים מתים."

87. השיפוצניק מטעם התובעים, אמיר שלום, טוען בתצהיר עדותו הראשית כי במהלך השיפוץ של הבית התוודע לבעיית הטרמיטים בבית ובגינה. לדבריו, הוא החל את השיפוץ ביום 8.3.17.

    לדבריו, לאחר גילוי הטרמיטים הוא פנה לבת זוגו של הנתבע, ענת, שבדיוק הייתה בבית. בתחילה הכחישה ענת את בעיית הטרמיטים ובהמשך הודתה כי הייתה בעיה לפני שלוש שנים שטופלה. לדבריו, הוא הציע להגיע לבית לתכנן את השיפוץ אולם התובעת מסרה לו כי הנתבע מסרב.

88. לדבריו של אמיר (בסע' ג' לתצהירו):

    "במהלך השיפוץ מצאתי עקבות רבים בבית המעידים כי קיימת בעיה משמעותית של טרמיטים שפגעו בריהוט בבית וקידוחי ריסוס שפגעו בריצוף. באותו יום שבו ראיתי לראשונה את עקבות הטרמיטים במשקוף חלון מעץ ומשקוף דלת הכניסה....." (ההדגשה במקור. י.פ.).

    לדבריו של אמיר (בסע' ד' לתצהירו) הוא המליץ לתובעת – "לצלם טרמיטים חיים בגינת הבית שמצאתי תוך כדי העבודה."

    גם במהלך חקירתו הנגדית חזר אמיר על האמור בתצהירו וקבע כי הוא ראה טרמיטים חיים ואף המליץ לתובעים לצלם אותם, כדלקמן:

    "ש. אמרת שם שהמלצת לתובעת לצלם טרמיטים חיים.

    ת. היא צילמה . אני יודע מניסיון, יש חורים בעצים, יש טרמיטים של עץ ויש לא של עץ. יש טרמיטים בדרך כלל לבנים, כמו נמלה לבנה." (עמ' 18, ש' 15-17 לפר').

    מעדותו של אמיר עולה כי הוא זיהה טרמיטים חיים בגינה. כמו כן הוא זיהה עקבות של טרמיטים במשקופים. ודוק: אמיר לא זיהה טרמיטים חיים בבית, אלא עקבות של טרמיטים על גבי המשקופים. כלומר: אין לנו ראיה אחת בדבר מציאות של טרמיטים חיים בבית עצמו אלא עדות אחת (שאיננה מגובה בצילום או בכל ראיה אחרת) לגבי טרמיטים חיים בגינת הבית. ברי לי כי אילו היו מצויים טרמיטים חיים בבית או בגינה הרי למצער תצלום שלהם היה מצורף.

    כאמור, לדברי אמיר, בתצהיר עדותו הראשית, הוא המליץ לתובעת לצלם את הטרמיטים החיים, אולם צילום של טרמיטים חיים בבית או אפילו רק בגינת הבית מעולם לא הוצג בפניי.

89. כעת נעקוב אחר גרסתה של התובעת בעניין, כפי שהיא עולה מסעיפים ה'-ו' לתצהירה:

    "(ה) לאחר שנכנסנו לבית והתחלנו בשיפוץ או אז ובמהלך פירוק מסגרת עץ בחלון שבין המטבח למדרגות לקומה השנייה, נחשפה בעיית הטרמיטים על ידי השיפוצניק ששכרנו שטען כי הוא נתקל בטרמיטים בעבר.

    (ו) בסוף אותו היום שבו גילה השיפוצניק את עקבות הטרמיטים, כאשר חזרתי מהעבודה, עדכן אותי השיפוצניק כי הגיעה בת זוגו של המוכר, הגב' ענת לרנר, לבית לקחת כמה חפצים אחרונים שנשארו. השיפוצניק תיאר בפני כי ציין בפני הגב' לרנר כי ראה שיש בעיית טרמיטים בבית ומדוע לא סיפרה על כך לקונים. עוד הוא הוסיף וציין כי גב' לרנר הכחישה בהתחלה, אך לאחר שהראה לה את סימני הטרמיטים היא הודתה בפניו כי היתה בעבר בעיית טרמיטים שטופלה שלוש שנים קודם לכן. השיפוצניק אף הפנה את תשומת לבי לטרמיטים חיים והציע לי לצלם אותם."

90. התובעת אינה מבהירה אף לא במילה אחת מדוע לא צילמה את הטרמיטים החיים, כהמלצתו של אמיר, או מציגה צילומים של טרמיטים חיים, בין בתוך הבית או למצער בגינה. דומה כי ניתן ללמוד על דרך השלילה מהעדר התייחסותה של התובעת לסוגיית צילום הטרמיטים החיים כי לא נמצאו טרמיטים חיים בבית. אתייחס לכך בהמשך הילוכי.

91. נמצאנו למדים כי הגורם היחיד שצפה, לטענתו, בטרמיטים חיים, וגם הם רק בגינת הבית, הוא אמיר, שחשף את הבעיה והציע לתובעת לצלם אותה. התובעת מעידה על כך שאמיר הוא שחשף את הדברים והיא איננה מעידה על כך שהיא עצמה ראתה טרמיטים חיים.

92. גם באשר לעדותה של התובעת ביחס לממשק בין אמיר לבין בת זוגו של הנתבע הרי שענייננו בעדות מפי השמועה. התובעת איננה מעידה על כל ממשק שלה עם בת זוגו של הנתבע. אתייחס לכך בהמשך.

93. מכל מקום, בסע' ח' לתצהירה מציינת התובעת כי "לאחר שהתגלו עקבות הטרמיטים בבית" היא עצמה פנתה לעורכת הדין קופלר. כלומר: גם לשיטתה של התובעת עצמה התגלו אך ורק עקבות טרמיטים בבית. הא ותו לא! לא התגלו טרמיטים חיים בתוך הבית.

    זאת ועוד: התובעת מציינת כי השיפוצניק הציע לה לצלם את הטרמיטים, אולם לא מפרטת מדוע לא שעתה לעצתו של השיפוצניק וצילמה את הטרמיטים החיים, בתוך הבית או בגינה, ומדוע לא צורפה בשלב הראיות כל תמונה של טרמיטים חיים בבית. דומה כי הדבר מדבר בעד עצמו, במיוחד כאשר נטל ההוכחה רובץ על כתפי התובעים ואלו מתקשים להרימו.

94. בהקשר זה כבר נפסק כי צד שטוען כי יש לו ראיה לטובתו ולא טרח להציג בפני המותב את הראיה, חזקה היא כי הראיה איננה משרתת אותו. במקרה דנן נאמר כי לו היו נראים טרמיטים חיים בתוך הבית עצמו חזקה על התובעת שהיתה מצלמת אותם מייד. זאת, במיוחד כאשר הן התובעת והן השיפוצניק טוענים בתצהיריהם כי השיפוצניק אמר לתובעת שעליה לצלם את הטרמיטים החיים. התובעת אף לא ניסתה ליתן איזשהו הסבר להימנעותה מצילום הטרמיטים החיים. עוד יוער כי כפי שעלה מעדויות המומחים, הטרמיטים אינם נעלמים בין רגע, בבחינת "זבנג וגמרנו", אלא קשה מאד להיפטר מהם. לו היו טרמיטים חיים בתוך הבית הרי שאלו היו מוצגים ע"י התובעים בפני המומחים השונים, למצער, לצורך התייעצות כיצד לטפל בהם וברי כי היו מצולמים.

     

    מדוע לא הוזכר עניין הטרמיטים מייד לאחר גילויים על ידי התובעים?

95. כאמור לעיל, אמיר החל את השיפוץ של הבית מטעם התובעים כבר ביום 8.3.17, ובמהלך השיפוץ נחשף לסוגיית הטרמיטים בבית. כן מציינים התובעים בתצהיריהם כי פנו לעו"ד קופלר ביחס לסוגיית הטרמיטים מייד עם גילויה של הבעיה (ר' למשל: סע' ח' לתצהירה של התובעת). עם זאת, רק ביום 28.10.17 פנתה עוה"ד סיגלית קופלר (ב"כ דאז של התובעים) לנתבע במכתב התראה מטעמה, וציינה את סוגיית הטרמיטים, בין יתר הכשלים בבית, כאשר לדבריה (בסע' 6 ז' למכתבה) – "בעיית טרמיטים בבית שהיתה קיימת בעבר ונותרו בחצר הבית חרקים חיים. למרות שידעתם על קיומה של הבעיה לא טרחתם למסור על כך ללקוחות שלי, עובדה שלו היו מודעים לה מראש, לא היו מסכימים לרכוש הבית. מרשי פנו לשמאי אשר העריך את ירידת ערך הבית בעקבות בעיה קשה זו."

96. במכתבה מפרטת עו"ד קופלר סדרה של כשלים, כאשר סוגיית הטרמיטים מופיעה בסוף סדרת הכשלים ללא הדגשה מיוחדת, לא בראש סדר העדיפויות ולא תוך מתן משקל לסוגיה זו. במכתב עצמו מבהירה עו"ד קופלר כי מדובר בטרמיטים חיים שנמצאו בגינת הבית ולא בבית עצמו. הדברים משתלבים עם דבריה של התובעת ודבריו של השיפוצניק לפיו ראו טרמיטים חיים בגינת הבית.

97. התובעים לא השכילו להבהיר מדוע בעיה כה אקוטית כמו סוגיית הטרמיטים מוצפת לראשונה בכתב בחלוף כמעט 8 חודשים ממועד גילוי הטרמיטים ע"י אמיר ביום 8.3.17 (כפי שהדברים עולים מתצהירו של אמיר עצמו), וגם אז הדברים נאמרים רק בשולי מכלול טענות התובעים, כאשר במסגרת כתב התביעה דנן הופך נושא זה לסוגיה העיקרית, שבגינה נתבע סכום פנטסטי של למעלה ממיליון ₪.

98. בנסיבות העניין, אין לי אלא לקבוע כי התובעים פעלו בניגוד להוראות סעיף 14 לחוק המכר ולפיהן על הרוכש להודיע למוכר על אי ההתאמה של הנכס מייד כשזו נודעה לו, וככל שלא הודיע על אי ההתאמה לאלתר, אין הוא רשאי להסתמך על טענה זו.

99. בנסיבות העניין, לא יוכלו התובעים להסתמך אף על הוראות סעיף 15 לחוק המכר, הקובעות כי ככל שלא היתה אי ההתאמה ניתנת לגילוי הרי שניתן לדחות את מועד הדיווח בדבר אי ההתאמה למועד שבו היא התגלתה. כל זאת, בנסיבות שבהן ההודעה בדבר אי ההתאמה התבצעה כמעט 8 חודשים ממועד גילויה.

    מדובר בשיהוי ניכר ביותר באשר למסירת ההודעה, ומשכך אין התובעים רשאים להסתמך על הוראות חוק המכר.

     

    הנתבע לא גילה לתובעים דבר ביחס לסוגיית הטרמיטים

100. לטענת התובעים (בסע' ט' לתצהיר התובע ובסע' י"א לתצהיר ע"ר של התובעת) פנו התובעים לנתבע בעניין הטרמיטים, אולם זה התנער מכל אחריות וטען כי סיפר על הטרמיטים לתובעים עובר לכריתת ההסכם.

     בהקשר זה מעלים התובעים טענה מוצדקת שלפיה: לו היו מודעים לסוגיית הטרמיטים ודאי שהיו טורחים להתייחס לכך במסגרת מחיר רכישת הבית, כמו גם במסגרת ההסכם; קל וחומר בן בנו של קל וחומר שהנתבע היה טורח להכניס התייחסות להסכם לו היה מודע לטענת התובעים בעניין.

101. עוד יצויין כי לא מצאתי ראיות מלבד תצהירו של הנתבע ביחס לטענה כי נושא זה הועלה על ידו במסגרת המו"מ למכירת הבית. ברי לי כי אילו סוגיה זו היתה מוצפת ע"י הנתבע מבעוד מועד הרי שהוא עצמו היה טורח ומציין אותה במפורש במסגרת ההסכם כפי שהעלה סוגיות פחות חשובות ואקוטיות במסגרת ההסכם ובנספח.

     מכאן, שיש לקבל את טענת התובעים לפיה הנתבע לא דיווח להם מאומה על הטרמיטים עובר לכריתת ההסכם.

      

     המפגש בין השיפוצניק לבין בת זוגו של הנתבע

102. השיפוצניק מעיד על מפגש עם בת זוגו של הנתבע, שבדיוק הגיעה לאסוף את חפציה מהבית. זו מכחישה את הדברים. התובע מציין כי הוא היה עד למפגש אולם לא השתתף בו, כיוון שנאלם דום כתוצאה מהלם שאחז בו, בנסיבות חשיפת הטרמיטים.

     אני קובע כממצא עובדתי כי מעולם לא התקיים מפגש בין אמיר השיפוצניק לבין בת זוגו של הנתבע, ענת. בעניין זה אני מקבל את גרסתה של ענת, שלפיה מעולם לא נכנסה לבית לאחר מכירתו, ואף מצאה את חפציה מוטלים מחוץ לבית. לו היה מפגש כזה, הוא היה עולה על הכתב כבר במסגרת מכתבה של עו"ד קופלר. זאת עוד: לא אוכל לקבל את הטענה של התובע כי שמע את השיח בין אמיר לבין ענת, אולם ביכר שלא להתערב בו, משל, לא היו הדברים קשורים אליו אלא לפלוני או אלמוני. בהקשר זה גם אינני מקבל את גרסת התובעת לפיה דווקא השיפוצניק דיווח לה על המפגש האמור ולא בעלה דאז, כפי שהיה מצופה מבני זוג. לא זו אף זו: גם אם נקבל את הטענה שלפיה הגיעה ענת לאסוף את חפציה מהבית (טענה המוכחשת על ידה מכל וכל, כאמור) הרי שהתזמון של המפגש בדיוק במועד שבו נכח שם השיפוצניק כאשר זה בדיוק גילה את הטרמיטים בבית, מעורר תהיות. משכך, לא אוכל לקבל את גרסת השיפוצניק בעניין ואני מבכר בעניין זה את גרסתה של ענת, שלא נסתרה בחקירתה הנגדית.

     חרף האמור לעיל, ונוכח קבלת גרסת התובעים שלפיה הנתבע לא גילה את אוזנם בסוגיית הטרמיטים הרי שאינני נדרש להעמיק במחלוקת ביחס לפגישה האקראית הנטענת בין ענת לבין אמיר.

      

     נטל הראיה באשר לגובה הנזקים מוטל על התובעים

103. התובעים עתרו לפיצוי בגין 9 ראשי נזק שונים: 10% פיצוי בגין ירידת ערך הבית בשל הימצאותה טרמיטים; הוצאות עבור הדברה; היטלים; שכ"ט חוות דעת מומחה; כריתת עץ; שיפוץ כולל; איטום וזיפות; עוגמת נפש ו-10% פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

104. אין צריך לומר, כי הנטל על התובעים להוכיח את תביעתם, ובכלל זאת לא רק את העובדה שנגרמו להם נזקים אלו או אחרים אלא גם את שיעורם. בייחוד יפים דברים אלו ביחס לנזקים אשר אין כל מניעה או קושי להעריך את שיעורם באמצעות ראיות כמקובל (ע"א 355/80 אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2), 800; ע"א 9656/05 שוורץ ואח' נ' רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ (פורסם ב"נבו", 27.7.08)).

105. יודגש כי בכל מקרה התובעים אינם זכאים לתבוע הן את הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם והן את הפיצוי המוסכם במצטבר (ר' למשל, עא 2981/92 יעקב כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ''ד נ(2) 869).

      

     מכירת הבית על ידי התובעים לצד ג'

106. במהלך בירור התובענה דנן מכרו התובעים את הבית לצד ג' (להלן: הרוכשים החדשים). לטענת הנתבע, מתמלולים (להלן: התמלולים) של החוקר ושל המתווכת גב' חזן, שפעלה מטעם התובעים למכירת הבית לצד ג', עולה שהתובעים עצמם מודעים לעובדה שהטרמיטים לא גרמו לכל נזק או לירידת ערך הבית וכי הבעיה טופלה ונפתרה. מנגד טענו התובעים, כי בניגוד לנתבע אשר הסתיר מהם את קיומה של בעיית הטרמיטים, הם פעלו כראוי וגילו לרוכשים אודותיה, תוך אזכור העניין בחוזה המכר עם צד ג'.

107. לבקשת הנתבע צירפו התובעים את חוזה המכר לצד ג'. תחת סעיף 2(ג) לחוזה ובמסגרת הצהרות המוכר (הם התובעים דנן) נכתב כי המוכר מצהיר שמערכות הבית תקינות ופעילות וכי לא הסתיר כל פגם. עוד נכתב בסעיף זה כי המוכר מוכר את הדירה AS IS וכי:

     "המוכר מצהיר כי מסר לקונים כי בדירה התגלו בעבר טרמיטים והדירה מטופלת כדבעי".

108. כמו כן, צירף הנתבע את התמלולים. מהתמלולים עולה כי בניגוד לנתבע אשר לא עדכן את התובעים אודות בעיית הטרמיטים, אכן דאגו התובעים לעדכן את הרוכשים הפוטנציאליים של הבית בדבר קיומה של הבעיה:

     "אבי: ומזיקים, אם יש אה אני יודע ריסוסים וכל מיני דברים, עכברים לא יודע מה,

     יפה: ....

     אבי: היו פה בעיות עם משהו?

     יפה: היה להם כאן, היה להם כן אה.. כבר לא זוכרת מה זה היה, היה איזה משהו שלא, הקודמים לא אמרו להם, וואו שכחתי.

     אבי: מה, מה זה?

     יפה: אני אבדוק אה אבל איזה ריסוס ואז הם ריססו וטיפלו בזה (מדברים ביחד).

     אבי: מה זה היה?

     יפה: רגע, אני לא זוכרת מה זה היה אבל...., אה זה טופל, האמת היא שהם תבעו אותם ... שהם לא אמרו להם.

     אבי: אז זה חשוב, מה, מה זה?

     יפה: כן כן, בוודאי בוודאי.

     אבי: מה זה היה?

     יפה: ווואו שכחתי.

     אבי: וזה הוא לא אמר לי.

     יפה: (מדברים ביחד), לא הוא, ... אני, אני, חובה לי עליי להגיד לך גם.

     אבי: כן, הבנתי, מה היה שם?

     יפה: טרמיסים, טרמיטים,

     אבי: טרמיטים?

     יפה: טרמי.. טרמיטים טרמיטים

     אבי: טרמיסים? ...., מה, מה היה פה? ...."

      

     עם זאת, המתווכת חזן מטעם התובעים מסרה לקונה הפוטנציאלי כי הבעיה "אינה רצינית" וכי ממילא היא טופלה ונפתרה ואינה קיימת יותר:

     "יפה: אה זהו, לא, לא משהו שהוא רציני אבל הם היו חייבים לעדכן אותו.

     אבי: עד, עד איזה רמה זה הגיע? כי זה חשוב.

     יפה: אה וואו לא שאלתי אותו,

     אבי: כן?

     יפה: אני צריכה לבדוק.

     אבי: זה עושה נזק רציני או משהו?

     יפה: לא לא לא, אבל אה, אני לא יודעת, אם הוא תובע אז כנראה שהיה משהו אז אני.. יכולה לשאול אותו ואני אעדכן אותך.

     אבי: הבנתי.

     יפה: זה הדבר היחידי שאני יודעת שהוא חייב לעדכן אותנו כדי שאנחנו נעביר אה,

     אבי: כן.

     יפה: מבחינת אה הגינות.

     אבי: הבנתי, ...

     יפה: אבל ככה זה עושים אה שנים (מדברים ביחד) בעיה רצינית,

     אבי: אבל הבעיה לא קיימת? זאת אומרת אם אני, 

     יפה: לא, לא קיימת יותר."

      

109. במסגרת חקירתה הנגדית של התובעת היא נשאלה אודות הסתירה בין טענותיהם של התובעים בתביעה דנן, לפיהן המדובר בנזק מתמשך אשר הביא לירידת ערכו של הבית לבין המידע שנמסר לקונים הפוטנציאליים, לפיו הבעיה טופלה ואינה קיימת יותר.

     "ש. כתבתם בהסכם המכר לאחרונה שהמוכר מצהיר כי מסר לקונים כי בדירה התגלו בעבר טרמיטים והדירה מטופלת כדבעי, זה מה שאמרתם לקונים?

     ת. אנחנו אמרנו שהיו טרמיטים בעבר וזה חלק מההיסטוריה של הבית. זה גם לא אני אמרתי, זה המתווכת אמרה לאנשים שבאו לקנו.

     ....

     ש. לא אמרת להם שככל הידוע לכם, כל הטיפולים שטופלו לא שווים שום דבר כי צריך לבצע את מה שכתוב בחוות הדעת של מימון הרצל?

     ת. לא דיברתי על זה באופן ספציפי.

     ש. מימון היה פה ואמר שלדעתו שכל ההדברות והקידוחים לא שווים שום דבר. לא אמרתם את זה לקונים.

     ת. דיברנו על נושא הטרמיטים, שאלנו אותם אם הם מקבלים את הבית עם הבעיה הזו עם הידיעה שצריך לטפל מידי שנה.

     ש. איפה כתוב שאמרת שזה דורש טיפול מדי שנה.

     ת. לא זוכרת.

     ש. כלומר ההצהרה בהסכם לא מביעה את כל הבעיה?

     ת. אנחנו פחדנו שהם לא קונים, אנחנו לא רימינו אותם, לא רצינו להגיד להם שהבית לא בסדר.

     ....

     ש. שהייתה בעיית טרמיטים שטופלה? לא כתבתם שצריך להמשיך טיפול ולבצע פעולות לפי חוות הדעת השונות?

     ת. לא הסתרנו את הבעיה של הטרמיטים." (ש' 15-36, עמ' 21; ש' 1-16, עמ' 22 לפר').

      

110. הנה כי כן, מדברים אלה עולה כי התובעים יידעו את הרוכשים החדשים ואת הרוכשים הפוטנציאליים אודות קיומה של בעיית הטרמיטים. עם זאת, הן מהחוזה בין התובעים לצד ג' (הקובע כי הבעיה הייתה "בעבר") והן מהתמלולים בין החוקר הפרטי למתווכת חזן עולה כי התובעים מסרו שהבעיה נפתרה וטופלה. אכן, ייתכן שמנוסח הסעיף בהסכם לפיו "הדירה מטופלת כדבעי" ניתן להסיק שהרוכשים החדשים לקחו בחשבון שהבית דורש המשך טיפול עתידי וקבוע, וכי אכן קיימת אפשרות שעובדה זו הביאה להורדה במחיר הבית ביחס למחיר השוק. עם זאת, נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על התובעים ונראה כי הם לא עמדו בו. להלן אסביר קביעתי זו.

      

     התובעים לא הוכיחו כי קיומם של הטרמיטים הביא לירידת ערך הבית

111. התובעים מכרו את הבית לרוכשים החדשים תמורת הסך של 3.8 מיליון ₪. משכך ובשים לב לעובדה שבין קניית הבית למכירתו הרוויחו התובעים סך של כ-900,000 ₪, טען הנתבע כי אין באפשרותם של התובעים לטעון לירידת ערך. מנגד טענו התובעים כי אין להסיק מהעובדה שהרוויחו ממכירת הבית לעניין ירידת הערך. כך, לדבריהם, ערכו של הבית עלה במשך 4 שנים וחצי שחלפו בין הקניה למכירה, אך בשל תמורות ועליות שחלו בשוק הנדל"ן. אין להתעלם מהעובדה כי התובעים קנו את הבית מהנתבע במחיר השוק אולם מכרו אותו במחיר נמוך ממחיר השוק בשל בעיית הטרמיטים.

112. לשם תמיכה בטענותיהם צירפו התובעים את חוות דעת השמאי, אשר העריך את ירידת הערך של הבית ב-10%. ירידת הערך שנקבעה על ידי השמאי התבססה על דו"ח שערך ובו אומדן העלויות הנדרשות לטיפול בבעיה. ואולם, מעבר לעובדה שהדו"ח נכתב ביום 22.8.17 ועל כן אינו מעודכן, דומה כי הוא נעדר ירידת ערך שמאית המפרטת עסקאות השוואה בין המחיר בו רכשו התובעים את הבית לבין מחירם של בתים דומים שנרכשו בהנחה בשל בעיית טרמיטים. דומה כי היה גם מקום להגיש חוות דעת מעודכנת הכוללת ירידת ערך שמאית בתקופה של מכירת הבית לרוכשים החדשים והשוואה למחיר של בית במחיר השוק, אשר היה גבוה במאות אלפי שקלים לטענת התובעים. משעה שחוות הדעת נעדרת הערכה והשוואה כאמור, הרי שמצאתי כי לא ניתן לסמוך על טענתו של השמאי לפיה הופעתם של הטרמיטים בעבר הביאה לירידת ערכו של הבית בשיעור של 10%.

113. זאת ועוד, כפי שהובא לעיל לא הוכח קיומם של טרמיטים חיים בבית, ולכל היותר הוכח כי אלה נמצאו בגינה. התובעים ביקשו להתייחס לקיומם של הטרמיטים כמכה בלתי פתירה, אשר עצם קיומה בלבד, ומבלי כל נזק מוכח ומוחשי בצידה, מביאים לירידה בערך הבית. ואולם, מבחן המציאות מורה אחרת. כך, התובעים לא הזמינו מדביר מייד עם היוודע דבר קיומם של הטרמיטים, אלא רק בינואר 2018 (נספח יב לתיק המוצגים מטעם התובעים). כמו כן, התובעים לא ביצעו בפועל דבר מהעבודות שעליהן המליץ השמאי ואשר הוערכו בסך של כ-300,000 ₪. כל שהציגו התובעים היא קבלה בסך של 1,900 ₪ עבור הדברה שבוצעה במהלך תקופת מגוריהם בבית. הא ותו לא.

114. לא זו אף זו, התובעים עצמם צירפו את הצעת המחיר של אגרנט בשווי אלפי ₪ בלבד, עם הבטחה לאחריות למשך 5 שנים. הצעת מחיר זו, ובצידה האחריות, סותרות את טענת השמאי לפיה עלות הסרת מטרד הטרמיטים היא בשווי מאות אלפי שקלים. די בהדברה כאמור בכל 5 שנים כדי להבטיח את הרחקתם של הטרמיטים. דומה כי אף התובעים בעצמם סברו, כאמור, שעה שהודיעו לרוכשים הפוטנציאליים כי הבעיה נפתרה.

115. דברים אלה מקבלים חיזוק אף מהדברים שמסרה המתווכת חזן, ולפיהם הטרמיטים לא הביאו לירידת ערך הבית:

     "יפה: אני חייבת לעדכן בכל.. אם יש בעיה, אני חייבת לעדכן אותך. אני לא הולכת למכור לך חתול בשק. אתה חייב לראות את הכל.

     אבי: כן.

     יפה: גילוי, גילוי נאות, אני חייבת.

     אבי: זה, זה אגב הסיבה שהמחיר ירד או אין לזה שום קשר?

     יפה: אה, לא לא. בלי שום קשר, בלי שום קשר. ממש לא."

      

116. עוד ביקשו התובעים להסתמך על תצהירו של מר שמואל פישמן, מתווך בגדרה (שלא פעל במסגרת העסקאות בענייננו). מניסיונו בתחום, בית שהיה נגוע בטרמיטים הוא בעייתי וקונים מסרבים לראותו. ערכו של נכס הנגוע בטרמיטים יורד בכ-20%. כמו כן, הוגש תצהירה של המתווכת חזן, במסגרתו ובמסגרת חקירתה הנגדית מסרה כי לבית נגרמה ירידת ערך בשיעור של 10% בשל קיומם של הטרמיטים (ש' 9-16, עמ' 26 לפר').

117. ואולם, בניגוד לאמור, סקירה של ההלכה הפסוקה בעניין הטרמיטים מעלה כי בתי המשפט אינם שותפים לקביעות אלה בכל הנוגע לנזק וירידת ערך הנגרם מקיומם של טרמיטים.

      

     סוגיית הטרמיטים בהלכה הפסוקה

118. בסיכומיהם הפנו ב"כ הצדדים לפסיקה בערכאות השונות בעניין טרמיטים. בפרק זה אבחן את פסקי הדין הנזכרים ואחרים.

119. פסק דינה של כב' השופטת אושרית רוטקופף בתא (פ"ת) 35308-02-15 מרגריטה מיכאלוב נ' ציון תאוגורי (פורסם ב"נבו", 29.10.18). בפסק דין זה דחתה השופטת רוטקופף את התביעה, בציינה כי התובעים זיהו קיומם של טרמיטים רק לאחר ביצוע פעולות אקטיביות מטעמם, כשפשוף משקופים, כמו במקרה שלפניי. לולי היו מבוצעות פעולות אלו ספק אם היתה מגלה תופעת הטרמיטים.

     באשר לנטל ההוכחה, הרי שלא זו בלבד שנטל זה רובץ לכתפי התובעים, כמי שמבקשים לטעון כי קיומם של הטרמיטים היה ידוע לנתבעים ונתון זה הוסתר מהם, אלא שלאור זאת שעסקינן בהפניית טענות שבמהותן הינן להטעייה, הפרת חובת גילוי ותרמית - נטל הוכחה זה הינו מוגבר בנסיבות העניין.

     במקרה שם הוגשו מספר חוות דעת מטעם שני הצדדים. השופטת ביקרה את חוות הדעת מטעם התובעים, לאחר שזו היתה חוות דעת ראשונה של המומחית בתחום. כן מונה מומחה מטעם ביהמ"ש. יודגש כי במקרה שם הנתבעים לא התגוררו בבית מספר חודשים ומכאן שלא היו מודעים לטרמיטים. לא ברור האם גם הם חוו טרמיטים בעבר כמו במקרה שלפניי. בסופו של דבר התביעה נדחתה כליל, לאחר שהתובעים לא הצליחו להרים את נטל הראיה בדבר מרמה והטעיה. אצלנו המקרה שונה: הוכח שיש יסוד לטענה שהנתבע היה מודע לטרמיטים שהיו בזמנו ולא הזכיר זאת במאומה בהסכם. יוער כי ערעור על פסק דינה של השופטת רוטקופף נדחה.

120. פסק דינו של השופט יעקב פרסקי בתא (ב"ש) 1229-09 מרדכי סאני נ' יפה טזזו (פורסם ב"נבו", 8.9.11):

     גם במקרה זה טענו התובעים כי כאשר רכשו את הדירה, היו מודעים למצבה, אולם לא היה להם כל מושג כי בדירה היו טרמיטים, דבר שהתגלה רק לאחר פינוי הדירה מהחפצים שהיו בה, ולאחר שהתובע פירק משקופים שאז גילה את קיומם של הטרמיטים. התובעים אינם מכחישים שביקרו מספר פעמים בדירה והתרשמו ממנה אולם טוענים כי לא יכלו לדעת על הימצאות הטרמיטים, דבר שהתגלה בשלב מאוחר, לאחר מסירת החזקה. גם במקרה זה טענו התובעים כי הנתבעים לא מסרו להם כל מידע אודות הימצאות הטרמיטים; ורק בדיעבד, כאשר העלו בפני הנתבעים טענותיהם, הודו הנתבעים כי ידעו שהיו טרמיטים בדירה וטיפלו בהם. הצדדים חלקו בשאלה האם הנתבעים סיפרו במהלך השיחות ביניהם לתובעים אודות הטרמיטים או שלא סיפרו. במחלוקת זו העדיף השופט פרסקי את גרסת התובעים. לשאלה האם בעת מסירת החזקה בדירה היו בפועל טרמיטים ניתן להשיב בפשטות כי התובעים לא הביאו כל ראיה ולא הוכיחו שכך הדבר, למרות שהדבר היה פשוט. מייד לאחר קבלת החזקה יכלו התובעים להביא גורם שאינו בן משפחה לתעד הימצאות הטרמיטים אולם הם לא עשו כן. בשאלת אומדן הנזקים העריך השופט פרסקי את עלויות ההדברה העתידיות והעמיד אותן על סך של 10,000 ₪ בערכי יום פסק הדין.

     פסק הדין עוסק במקרה מאד דומה למקרה שלפניי: הנתבעים ידעו על הבעיה ולא גילו מראש. עם זאת, צריך לבחון האם היו טרמיטים במועד מסירת החזקה בדירה? האם התובעים היו מודעים לכך שבמועד זה יש טרמיטים והאם בכלל נמצאו טרמיטים חיים בדירה עצמה?

     בסופו של דבר: הנזק המוכח הוא נזק עתידי, כלומר: עלויות ההדברה השוטפות. הא ותו לא. 10,000 ₪. אין מקום לפיצויים בגין הפרה יסודית של ההסכם ואין מקום לקביעה בדבר ירידת ערך.

121. פסק דין בערעור על פסק דינה של כב' השופטת איריס סורוקר, בע"א (מרכז) 9948-11-12, שאואט נ' ויינשטיין (פורסם ב"נבו", 21.10.15). פסיקה על דרך הפשרה: ערעור על פסק הדין המשלים של השופטת איריס סורוקר מיום 2.3.15 בת"א (ראשל"צ) 747-08 גרשון ויינשטיין נ' חיים דוד שאואט (פורסם ב"נבו"). השופטת סורוקר פסקה פיצוי בסך של 27,000$ בצירוף הוצאות משפט בסך של 30,000 ₪. פסה"ד הראשון מיום 23.9.12 (גם פסק דין זה פורסם ב"נבו").

     לאחר עיון בטענות בעלי הדין ביטלה ערכאת הערעור את פסק הדין ואת פסק הדין המשלים והורתה למערערים לשלם למשיבים סכום של 120,000 ₪ לסילוק כל טענותיהם מושא כתב התביעה, כאשר סכום זה כולל הוצאות ושכר טרחת עו"ד.

     מפסק דינה של הערכאה הראשונה עולות התובנות הבאות:

     כידוע, הנטל מוטל על מוכר דירה לגלות לרוכש את המידע הפרטי המצוי ברשותו אודות רזי הדירה ונתוניה הסובייקטיביים. במקרה דנא, הנתבעים אחזו במידע רלבנטי למצב הדירה, בעניין התפרצות טרמיטים והדברה שביצעו, שכללה פעולת מנע – שהיא מטיבה צופה פני עתיד. אף אם הנתבעים לא ייחסו לעניין חשיבות רבה, היה עליהם להציג את המידע ככזה לרוכש, בהיותו קשור לנתוני הדירה.

     אי גילוי המידע הרלבנטי עולה כדי חוסר תום-לב במו"מ לכריתת חוזה, וכן עולה כדי "התרשלות", בהיותו הפרה של חובת הזהירות שחב מוכר כלפי רוכש דירה (סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). הנתבעים אף הפרו את חובתם החוזית כלפי התובעים, למכור להם דירה ללא "פגם נסתר" הידוע להם.

     בעיקרם של דברים מקבלת השופטת סורוקר את הגישה של ירידת ערך פסיכולוגית של דירה. דא עקא שמדובר בפסיקה יוצאת דופן, שלא התקבלה בסופו של דבר.

122. פסק דינה של השופטת מיכל ברנט בהפ (ב"ש) 2064/07 לוי יוסף נ' נהמי יעקב (פורסם ב"נבו", 21.1.09): פסק הדין דן בביטול חוזה בשל הסתרת סוגיית הטרמיטים, כאשר לטענת הנתבע הוא ביצע הדברה מדי שנה, אולם נוכח המיקום בארץ ושכיחות הטרמיטים שם לא חשב שזה נושא שיש להעלותו במסגרת ההסכם. השופטת ברנט דחתה את הבקשה לביטול העסקה, וקבעה כי תאפשר פיצול סעדים. בין היתר, חיוותה דעתה כי נוכח השיהוי של התובע אין מקום לטענתו בדבר ביטול העסקה. אבקש לצטט מפסק הדין:

     "חובת הגילוי: המלומדת, ד"ר ג' שלו במאמרה "סעיף 12 לחוק החוזים : תום לב במשא ומתן", משפטים כרך ז, ע' 118, 138 כותבת כדלקמן: "חובת הגילוי משתרעת רק על פרטים (מידע, מסמכים) מהותיים, החיוניים להחלטת המתקשר השני האם להיכנס לחוזה ובאלו תנאים, ורק על פרטים כאלה שהמתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו". פרופסור ד.פרידמן ופרופסור נ.כהן בסיפרם "חוזים", כרך ב' עמוד 817 סבורים כי חובת גילוי קמה מקום שלאחד הצדדים גישה בלעדית אליו או שלצד השני נחיתות ברורה בכל הנוגע לאפשרות להשיגו וכי המידע מתייחס לעניין הגורע מן הציפיות הסבירה של הצד השני ביחס לעיסקה. אחת הדוגמאות המובאות בספרם של המלומדים (הערה 170) הינה פסק הדין שניתן בענין OBDE V. SCHLEMEYER בו בוטל חוזה מכר מחמת העובדה כי המוכר לא גילה לקונה כי הבית שורץ טרמיטים."

123. השופט ישעיהו טישלר בת"א (ב"ש) 7854-06 גוזלן דניאל נ' דנינו יצחק (פורסם ב"נבו", 5.12.11). בפסק דינו דחה השופט טישלר את תביעת התובעים כנגד הנתבע בגין הפרת חובת הגילוי המוטלת עליו במסגרת כריתת הסכם מכר דירה. נפסק, כי בנסיבות העניין, מדובר במידע שהנתבע לא היה חייב לגלות לתובעים ואפילו גילה אותו, לא היה בכך כדי להשפיע על שיקול דעתם של התובעים ברכישת הדירה או לגבי מחירה.

     באותו עניין נקבע כי את "שתיקתם" של הנתבע וגרושתו יש להעריך על רקע מכלול הנסיבות. את ההערכה יש לעשות לא על רקע מה שאנו יודעים היום בעניין הטרמיטים והנזק שגרמו, אלא על רקע ידיעתם ותודעתם של הנתבע וגרושתו בזמן אמת. חובת הגילוי משתרעת רק על פרטים מהותיים, החיוניים להחלטת המתקשר השני האם להיכנס לחוזה ובאילו תנאים, ורק על פרטים כאלה שהמתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו.

     מהראיות עולה, כי הנתבע וגרושתו הודו, שהייתה להם ידיעה כללית לגבי סכנה הנובעת מטרמיטים. ידיעה כללית זו לא הציבה אותם בעמדת יתרון כלפי התובעים. אין מדובר בידע שרכשו מתוקף מגוריהם בדירה. הידע האמור הוא ידע הזמין לכל.

     בנסיבות העניין, מדובר במידע שהנתבע לא היה חייב לגלות לתובעים ואפילו גילה אותו, לא היה בכך כדי להשפיע על שיקול דעתם של התובעים ברכישת הדירה או לגבי מחירה. בנסיבות העניין נדחתה התביעה שם.

     חרף האמור לעיל אעיר כי דומה כי לו היתה תביעה זו נבחנת על בסיס הלכת שיפריס יתכן שהתובעים היו זכאים לפיצוי מסויים, הגם אם ברף הנמוך.

124. פסק דינה של כב' השופטת כרמית בן אליעזר בת"א (ראשל"צ) 23035-06-15 חיים אזולאי נ' יוסף זנו (פורסם ב"נבו", 26.7.17):

     במקרה שם זוהו טרמיטים חיים בתוך הבית: הומצאו תמונות, סרטונים וראיות נוספות (סע' 4 לפסק הדין). כן עלה שבמקרה זה התעופפו הטרמיטים בתוך הבית, במסגרת מה שמכונה "מעוף כלולות".

     השופטת בן אליעזר מציינת (בסע' 5 לפסק דינה) את הדברים הבאים:

     "בפתח הדברים אציין, כי מחוות הדעת והתיעוד הרב שהוגש ע"י התובעים עולה בבירור וללא כל ספק כי בבית היה וישנו מפגע של טרמיטים,... מטעם התובעים הוצג תיעוד רב מאוד של תמונות וסרטונים המעידים על הימצאותם של טרמיטים בבית ועל יציאתם מחוריהם למה שכונה ע"י המומחים מטעם שני הצדדים "מעוף הכלולות". "

     במקרה זה ונוכח נסיבותיו המיוחדות נקבע כי הנתבעים יפצו את התובעים בסך של 211,351 ₪, בצירוף הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

     ברי כי נסיבות פסק הדין הנ"ל אינן דומות למקרה שלפניי. במקרה שלפניי לא הוצגה תשתית עובדתית ובכלל זה, לא הוצגה אף לא תמונה אחת של טרמיטים חיים, והטענה בדבר צפייה בטרמיטים חיים נטענה ע"י עד אחד בלבד וגם זה ביחס לגינה ולא ביחס לבית עצמו.

125. נמצאנו למדים כי ברובם המכריע של פסקי הדין נדחו התביעות או שהועמדו על הרף הנמוך, אם בשל העובדה שלא הוכחה הימצאות הטרמיטים או בשל העדר הוכחה לנזק שנגרם.

     אכן, פסק דינה של השופטת בן אליעזר הוא יוצא דופן מהבחינה ששם הוכחה הימצאות טרמיטים חיים אפילו במועד פסק הדין. באותו מקרה הובא תיעוד רב בעניין. לא זה מצב הדברים במקרה שלפניי, כאשר אפילו התובעים עצמם נמנעים מלהעיד בפה מלא כי צפו בטרמיטים חיים בתוך הבית. העד היחיד שהובא ע"י התובעים על מנת לתמוך בגרסתם, טוען שהוא ראה טרמיטים חיים מחוץ לבית והנחה את התובעת לצלמם והיא לא עשתה זאת. ברי שהתנהלות זו עומדת בעוכריהם של התובעים.

126. הנתבע הפנה למספר פסקי דין נוספים, אשר עוסקים בשאלת חובת הגילוי של המוכר בדבר טרמיטים במקרים בהם חלף זמן רב והבעיה לא נשנתה. זאת, מאחר שלטענת הנתבע הוכח שאירוע הטרמיטים התקיים 8 שנים קודם למכירת הבית, טופל, ולא חזר עוד.

127. בעניין ת"ק (ב"ש) 8624-11-12 אלעד ארביב נ' פרוספר אסייג (פורסם בנבו, 29.4.13; להלן: עניין פרוספר) פסק כב' השופט אור אדם:

     "... בנסיבות אלה, סבור אני כי אף אם מבחינת יחסים הדדים, ניתן לצפות, לפנים משורת הדין, לפרט גם אירוע ישן זה עם הטרמיטים במחסן, הרי שלאחר שנים ארוכות בהן גרו הנתבעים בדירה ולא נתקלו הנתבעים בבעיה, אין הדבר מהווה הפרה של חובת הגילוי, המצדיקה מתן פיצוי משמעותי כפי שדורשים התובעים.

     12. יתרה מכך, התובעים טוענים בכתב התביעה כי גילו את הטרמיטים חודש לאחר שקבלו את החזקה בדירה. למרות זאת, לא באו בדירה מיידית לביטול ההסכם, והדבר מדבר בעד עצמו."

     אכן, באותו עניין נקבע כי התובעים (הרוכשים) לא הציגו חוות דעת של מומחה זאולוג המתמחה בטרמיטים, וזאת בשונה מענייננו אנו. עם זאת, כפי שנקבע לעיל גם המומחה דנן, האנטולוג, לא מצא עדות לקיומם של טרמיטים חיים בתוך הבית.

     ניתן לקבוע אם כן, כי בעניין פרוספר בדומה לענייננו לא נמצאו טרמיטים חיים בתוך הבית. עם זאת, בעניין פרוספר דובר על אירוע בודד במחסן שנים ארוכות קודם לכן ואילו במקרה דנן נטען פעם אחת כי האירוע התרחש לכל הפחות 3 שנים קודם לחתימה על הסכם המכר (ולטענת הנתבע במקום 8 שנים קודם לחתימה על ההסכם), כאשר סמוך לקבלת החזקה נמצאו טרמיטים חיים בגינה אך לא בבית. גם לכך יש לתת את הדעת בכל הנוגע לחובת הגילוי של הנתבע.

128. פסק דין נוסף אליו הפנה הנתבע הוא ת"א (נצ') 4922/02 בונר מיכל נ' בן זאב מאיר (פורסם בנבו, 2.8.04). כב' השופט קינר יחזקאל קבע באותה פרשה כי:

     "... אני סבור כי נושא הטרמיטים והטיפול שנעשה לגביהם היה עניין מהותי שיש לגלותו. אינני סבור כי יש מקום להשוות בין טרמיטים לבין חרקים וזוחלים אחרים לגביהם מבוצעים טיפולי הדברה, שכן להבדיל מאותם חרקים, הדברת טרמיטים כרוכה גם בפגיעה בגוף הבית, שכן יש לבצע קידוחים במשקופים ולעיתים גם ברצפות. אין מדובר בפעולת הדברה רגילה שאננה פוגעת בבית עצמו. בנוסף, ידוע והדבר עולה גם מחוות הדעת כי הטרמיטים פוגעים בחלקי העץ שבדירה, ומדובר בפרט מהותי שיש לגלותו לרוכשי הנכס.

     לפיכך, בבית שבו התגלו טרמיטים, תקופה לא ארוכה לפני שנמכר, ובוצע טיפול להדברתם, יש לגלות את הדבר לרוכשים, הן על מנת שעובדה זו תובא במנין שיקוליהם אם לרכוש את הבית אם לאו, וכן על מנת שיוכלו להעריך ולשקול את מחיר העיסקה לאור עובדה זו. בנוסף, יש לגלות עובדה זו, על מנת שהרוכשים יהיו מודעים לכך כי עליהם לבדוק נושא זה ולעקוב אחר הצורך בביצוע טיפולים נוספים. מדובר בעובדה מהותית שיכולה להשפיע על ההחלטה להתקשר בחוזה, ואפילו היתה השפעת גילוי העובדה פסיכולוגית בלבד היה מקום לגלותה.

     לפיכך, שעה שהנתבעים לא גילו עובדות אלה לתובעים, הפרו הם את חובת הגילוי המוטלת עליהם."

     עם זאת, בהמשך אותה פרשה נקבע כי המוכרים לא הפרו את הסכם המכר בשל ריחוק הזמן מאז אירוע הטרמיטים ועד מכירת הבית – שנתיים ימים והעובדה כי לא הוכח שהנושא היה במודעתם של המוכרים. וכך נקבע בכל הנוגע לנזק הנטען בדבר ירידת ערך:

     "ניתן להטיל ספק בהנחת היסוד לפיה על התובעים, עת ירצו למכור את הבית, להודיע לרוכש הנכס על נושא הטרמיטים, וכוונתי היא כי אם יבוצע הטיפול המתאים המוצע על ידי מר גלילי, ויחלפו מספר שנים בהן יבוצעו בדיקות יסודיות שיגלו כי תופעת הטרמיטים לא חזרה, מדובר יהיה בליקוי שאיננו קיים עוד, ולכן לא צריך יהיה לגלות אודות אותו ליקוי שאיננו קיים. לכל היותר, ניתן יהיה לדווח על אותו ליקוי שהיה ואיננו עוד, תוך הצגת הראיות לכך, וההשפעה על הרוכש הפוטנציאלי תהיה אז שולית, אם בכלל תהא השפעה כלשהי."

     על סמך האמור, קבע בית המשפט ירידת ערך מינימלית בשיעור של 0.5% משווי הבית, בסך של 1,980$.

129. גם בת"א (ב"ש) 35695-03-11 דנן ואח' נ' לאביוד ואח' (פורסם בנבו, 15.11.15) נקבע כי חרף ידיעת המוכרים על קיומם של הטרמיטים לא דובר על קיומו של פגם נסתר בדירה, בשל העובדה כי דובר על אירוע בודד שנה לפני מכירת הבית ובשים לב למיקומו של הבית – בנגב – אזור המועד לפורענות בכל הנוגע לקיומם של טרמיטים. כב' השופטת נעם חת מקוב דחתה את התביעה וקבעה כי אין מקום לפיצוי התובעים, בין היתר בשל העובדה כי הוכח שהתובעים ידעו על קיומו של אירוע הטרמיטים ו"מחיר הנכס שיקף את ההסכמה בין הצדדים לגבי ערכו לרבות סכנת הטרמיטים ועל כן לא היה מקום לפיצוי בגין ירידת ערך".

130. עינינו הרואות, כי לחלוף הזמן בין אירוע הטרמיטים האחרון למועד מכירת הבית ומסירת החזקה בו; למיקומו של הבית והאפשרות בדבר קיומם של טרמיטים ולמיקום הימצאותם של הטרמיטים בבית (גינה ומחסן לעומת פנים הבית), קיימת משמעות רבה בכל הנוגע לשאלת חובת הגילוי, לשאלה בדבר הסתרת פגם על ידי המוכרים ולשאלה בדבר ירידת ערך. אם ניישם אמות מידה אלה בענייננו, נמצא כי אירוע טרמיטים שאירע לכל הפחות 3 שנים קודם למכירת הבית, כאשר סמוך למועד מסירת החזקה נמצאו טרמיטים חיים בגינה בלבד מטיל בספק את קיומה של חובת הגילוי מצד הנתבע ואת השאלה בדבר ירידת ערך. מנגד, יש לתת את הדעת לעובדה כי הנתבע אכן הקפיד ודקדק בהסכם המכר לגבי פרטים רבים, חלקם גם שוליים, וכי הוא עצמו טען שיידע את התובעים אודות קיומם של הטרמיטים בעבר – הוכחה לכך שהוא עצמו סבר כי הדבר דרוש גילוי. עם זאת כאמור, התובעים לא הצליחו להוכיח ירידת ערך לבית, והפסיקה מראה כי במצב כאמור יש לפסוק סכומים של אלפי שקלים בלבד בגין ירידת ערך אפשרית.

      

     תשלום חוב ההיטל והסלילה מוטל על התובעים

131. מלבד הטענה לקיומם של טרמיטים, עתרו התובעים לפיצוי בגין חוב היטל סלילה והיטל תיעול למועצה המקומית גדרה בסך של 15,954 ₪. לטענתם של התובעים מורה סעיף 5.6 להסכם המכר על חיוב המוכר בתשלום כל חוב או אגרה למועצה עד למועד החזקה בפועל. כמו כן נטען כי סעיף 5.10 להסכם המכר מורה על שיפוי אם מי מהצדדים שילם תשלום אשר היה מוטל על הצד שכנגד. מנגד טוען הנתבע, כי התובעים הסתירו את קיומו של הנספח להסכם המכר, הקובע כי התשלום הנטען הוטל התובעים. הנספח להסכם צורף כנספח 1 לכתב ההגנה.

132. הצדדים אינם חלוקים ביחס לעובדה כי חובות ההיטלים קשורים לחריגות הבנייה. התובעים לא העלו כל טענה בעניין זה. עם זאת טוענים התובעים, כי מקור החיובים הוא בשנת 2015, קודם למועד ההתקשרות בין הצדדים, ומשכך אין כל קשר בין הנספח להסכם לבין חיובים אלה.

133. סעיף 2 לנספח קובע כי:

     "הקונה מצהיר כי ניתנה לו האפשרות לבדוק את חריגות הבנייה ואופן הסדרן וכן את הצורך להסדירם לצורך קבלת אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה "זמורה". מוסכם כי המוכר יחתום על כל מסמך אשר יהיה נחוץ לצורך הסדרת חריגות הבנייה על ידי הקונה, זאת בכפוף לחתימה על כתב שיפוי חתום על ידי הקונה ולטובת המוכר ובו יתחייב הקונה לשפות את המוכר בגין כל נזק מכל מין וסוג שהוא ו/או כל תביעה ו/או דרישה ו/או תביעה של צד ג' כלשהו כלפי המוכר בקשר עם חריגות, הסדרתם והמסמכים שנחתמו על ידי המוכר".

     סעיף 3 לנספח קובע כדלקמן:

     "יודגש כי האחריות המלאה להסדרת החריגות, תהיה על הקונה ועל חשבונו בלבד לרבות בכל הקשור להיטל השבחה שיוטל, אם יוטל, בגין חריגות הבניה הקיימות בממכר והוא מוותר בזאת על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה נגד המוכר בעניין זה".

134. דומה כי למקרא סעיפים אלה אין עוד כל שאלה בדבר חבותם של התובעים בתשלום ההיטלים האמורים. התובעים הצהירו כי בדקו את אופן הסדרתן של חריגות הבנייה וכי האחריות המלאה "לרבות בכל הקשור להיטל השבחה שיוטל" מוטלת על התובעים. היה על התובעים, אשר היו מודעים למצבו המשפטי של הנכס, לבחון ולבדוק את אופן הסדרת החריגות ואת כל ההיטלים והתשלומים הכרוכים בכך, וזאת קודם לרכישתו של הנכס וחתימה על הסכם המכר.

135. בהקשר זה אפנה לסדרת התכתובות של עו"ד שי אוחיון מטעמו של הנתבע לעו"ד סיגלית קופלר, שייצגה את התובעים בהסכם, ביחס לחובת התשלום בגין ההיטלים, המצורפת כנספח 2 לכתב ההגנה. בנספח מפורטות פניות של עו"ד אוחיון באשר לחובת התשלום בגין החריגות מהמועדים הבאים: 9.5.17, פנייה שביחס אליה מגיבה עו"ד קופלר במייל מאותו יום המביע תהיה מדוע החוב בעניין מוטל על מרשיה. עו"ד אוחיון משיב לה במייל נוסף מאותו יום, שמאחר שמדובר ב"חריגות" הרי שבהתאם לנספח להסכם החוב בעניין מוטל על מרשיה. עו"ד אוחיון שולח מייל תזכורת לעו"ד קופלר בעניין, מיום 6.6.17 וכן מייל נוסף בעניין מיום 14.6.17. לבסוף צורף מייל מיום 5.7.17, שבמסגרתו מבקש עו"ד אוחיון להעביר את כספי הנאמנות לנתבע וכן מתריע כי התובעים לא שילמו את חובם לוועדה וכי בנסיבות העניין יצא הנתבע ידי חובה בהצגת אישור המועצה בדבר העדר חובות ארנונה עד למועד מסירת החזקה בבית. לבד מתשובתה של עו"ד קופלר מיום 9.5.17 לא מצאתי כי זו הגיבה לדרישותיו החוזרות והנשנות של עו"ד אוחיון, המציגות את התובעים כשוקטים על שמרים וממאנים לעמוד בהוראות ההסכם על נספחו.

136. הנה כי כן, מצאתי כי יש לדחות את טענת התובעים לפיצוי בגין רכיב ההיטלים.

      

     טענת התובעים לבעיות איטום וזיפות בגג

137. ראש נזק נוסף לו טענו התובעים הוא סך של 14,508 ₪ בגין עבודות איטום וזיפות שנדרשו בגג. לשם תמיכה בטענה זו צירפו התובעים מסמך מטעם חברת אביבי איטום, הקובע כי מבדיקה שנערכה ביום 16.7.17 עולה שישנה רטיבות בקיר הפנימי של המטבח ובעיית ריח של רטיבות בארונות המטבח.

138. עם זאת, המסמך אינו ערוך כחוות דעת מומחה כמשמעותה בפקודה , ומשכך לא ניתן לקבוע ולאמוד את הנזק על בסיסו. כמו כן, התובעים לא הציגו קבלה בגין ביצוע עבודות שיפוץ כמומלץ במסמך זה ומשכך לא מצאתי כי יש לפצותם בגין ראש נזק זה.

      

     סוף דבר

139. עולה מן המקובץ כי אכן הנתבע לא דיווח לתובעים ביחס לסוגיית הטרמיטים. הנתבע עצמו מוסר כי לא שילב סוגיה זו במסגרת ההסכם, שנערך ע"י עורכי הדין משני הצדדים, משום שלא ראה חשיבות בכך, נוכח פתרונה של הסוגיה בעבר. זאת, כאשר טרח להדגיש במסגרת ההסכם עניינים שלכאורה נראים פחות חשובים. אם הנתבע גילה את אוזניהם של התובעים ביחס לטרמיטים מדוע לא שילב התייחסות לעניין זה בהסכם?!

     הנתבע לא צירף תצהיר אחד לתמיכה בטענתו כי גילה את עניין הטרמיטים זה מכבר.

140. מנגד, עולה כי התובעים לא פנו לנתבע מיד עם היוודע דבר הטרמיטים והשתהו באופן משמעותי בפנייתם. כמו כן, התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה באשר לנזקים שנגרמו להם בגין קיומם של הטרמיטים המתים בבית או החיים בגינה. כך, לא הוכיחו התובעים כי נגרמה לבית ירידת ערך שמאית בשל נוכחותם של הטרמיטים ולא הוכיחו כל הוצאות שנגרמו להם בגין כך, למעט הדברה יחידה בסך של 1,900 ₪. דומה כי התובעים בעצמם סברו כי ההדברה הביאה לידי פתרון הבעיה, ודברים אלה עולים מהסכם המכר עם הרוכשים החדשים וכן מהתמלולים שצורפו על ידי הנתבע.

141. סקירה של הפסיקה הקיימת בנושא העלתה אף היא, כי גם במקרים בהם ניתן פיצוי בגין ירידת ערך לבית בשל קיומם של טרמיטים היה זה במקרים בהם הוכח קיומם של טרמיטים חיים בתוככי הבית, ולחילופין פיצוי בגין הדברה עתידית בלבד במקרים מובהקים פחות (וזאת לעומת ירידת ערך, כאשר במסגרת ראש נזק זה נפסקו לעיתים אלפי שקלים בלבד). מאחר שהתובעים מכרו את הבית זה מכבר, הרי שאין כל מקום לפיצוי בגין הדברה עתידית.

142. חרף האמור אני סבור כי ישנו מקום לקבוע פיצוי לתובעים בגין הדברה עתידית שסביר להניח כי נלקחה בחשבון במסגרת הסכם המכר עם הרוכשים החדשים. עם זאת, מדובר כאמור בסכומים של אלפי שקלים בודדים למשך 5 שנים, כאשר יודגש כי הדברים לא הובאו במפורש בהסכם המכר עם הרוכשים החדשים ויש רק להסיק זאת. משכך, אני מוצא לקבוע כי הנזק שנגרם לתובעים בגין ההדברה העתידית ששוקללה במחיר מכירת הבית לרוכשים הפוטנציאליים הוא בסך של 10,000 ₪.

143. הנה כי כן, כל שהצליחו להוכיח התובעים הוא תשלום עבור ההדברה בסך של 1,900 ₪ ונזק של 10,000 ₪ בגין ההדברה העתידית שהובאה ככל הנראה בחשבון. מעבר לאמור, לא הוכחו נזקים בדבר כשלים באיטום וזיפות בגג, חובות היטל השבחה של הנתבע וירידת ערך לבית. כמו כן, תמוה ולא ברור ראש הנזק בגין כריתת עץ. באשר לפיצוי המוסכם הנטען הרי שמצאתי לדחותו בהינתן שלא נמצאה כל עילה לקיימו, והכל כפי שפורט באריכות לעיל.

      

     הוצאות משפט ותוצאה

144. באשר להוצאות המשפט ובשים לב לכך שהתובעים הגישו תביעה לפיצוי בסך של 1,057,806 ₪, אשר נדחתה ברובה גדול, הרי שלא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות משפט לטובת התובעים. יתירה מכך, שקלתי אף לחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט בגין דחיית רוב רכיבי התביעה. עם זאת, ובהינתן הממצא העובדתי שהנתבע אכן לא עדכן את התובעים בדבר הטרמיטים הרי שלא מצאתי לפסוק הוצאות משפט לטובת מי מהצדדים.

145. הנתבע ישלם לתובעים את הסך של 11,900 ₪. סכום זה ישולם לתובעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין.

      

     זכות ערעור כדין.

     המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

      

     ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשפ"ב, 27 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.