מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ ואח'

האם על הנתבעים לשלם לתובעות פיצויים בגין ליקויי בניה וכן לשלם תמורה נוספת ותשלומים נוספים, בעקבות עסקת קומבינציה שנערכה בין הצדדים?

א.רקע עובדתי

1.התובעות היו הבעלים של שני בניינים מחוברים בני כמאה שנים, המיועדים לשימור בתל אביב (להלן: הבניין).

2.ביום 24.5.10 חתמה הנתבעת 1 (להלן גם: הנתבעת) בערבות הנתבע 2 (להלן: בשן) והנתבע 3 שהם בעלי השליטה בנתבעת, על הסכם קומבינציה עם התובעות שלפיו הנתבעת תבצע עבודות בנייה ושימור בבניין ובתמורה היא תקבל 25 דירות בבניין (להלן: דירות הנתבעת) והתובעות יקבלו 10 דירות בבניין (להלן: דירות התובעות), וכן סך של מיליון דולר ארה"ב. בהסכם נקבע גם, שהחנויות בקומת הקרקע ייוותרו בבעלות התובעות ועל הנתבעת להשלים את העבודות בתוך 32 חודשים ממועד תחילת הבנייה (להלן: ההסכם).

3.בנספח יב' להסכם (להלן: הנספח) נקבע שהתובעות תהיינה זכאיות לתמורה כספית נוספת, בהתאם לגובה תקבולי המכירות של דירות הנתבעת. ככל שתקבולי המכירות יגיעו ל- 25 מיליון ₪, הנתבעים ישלמו לתובעות תמורה נוספת בגובה של 220,000 ₪, אם התמורה מכל תקבולי המכירות תהיה מעל 26 מיליון ₪ התמורה הנוספת תהיה 320,000 ₪ ובגין כל מיליון ₪ נוספים שיתקבלו ממכירת כל דירות הנתבעת, יישלמו הנתבעים תמורה נוספת בסך של 100,000 ₪. נקבע גם, שאם תקבולי המכירות יהיו מעל 29 מיליון ₪, התמורה הנוספת תעמוד על 800,000 ₪ (להלן: התמורה הנוספת).

4.בנספח נקבע שהתמורה הנוספת לא תכלול מע"מ, שכ"ט עו"ד, תמורה בגין הסכמים שבוטלו ואת עלות הנפקת הבטוחות לרוכשי דירות הנתבעת. הוסכם שהתמורה הנוספת "תשולם בתוך 30 יום ממכירת הדירה האחרונה מבין דירות הרוכש, או תוך 12 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לעבודות הבניה, לפי המוקדם מבניהם."

5.ביום 10.10.16 ניתן טופס 4 לבניין.

6.בין הצדדים התנהלו ומתנהלים הליכים רבים בכל הערכאות ביחס להסכם, והליך זה מהווה חוליה אחת בשרשרת התביעות. בתביעה דנן עתרו התובעות בין היתר לפיצויים בסך של למעלה ממיליון ₪ בגין איחור בהשלמת העבודות וביחס לרכיב זה התקיים דיון הוכחות נפרד שבסיומו ניתנה על ידי החלטה ביום 12.8.20 הדוחה רכיב זה של התביעה.

7.מאחר שהתובעות עתרו בהליך דנן לפיצויים בגין ליקויי בנייה ושני הצדדים הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם, מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, השמאי והמהנדס צבי רון (להלן: המומחה) אשר הגיש בחודש פברואר 2020 את חוות דעתו ביחס לליקויי הבנייה (להלן: חו"ד).

8.בחודש ינואר 2021 הגישו התובעות כתב תביעה מתוקן שבמסגרתו התבקש סעד נוסף לפיו יינתן צו עשה המחייב את הנתבעים להשיב את מצב החלונות במחסן המושכר לדייר בבג'ני (להלן: המחסן) לקדמותו ולהסיר את האיטום בחלונות המחסן.

ב.תמצית טענות התובעות

(א) תביעה בגין ליקויי בנייה, סטייה מהמפרט הטכני ותשלום שכ"ט המהנדס:

1. מבדיקה שערך מהנדס מטעמן של התובעות, מר בוריס דינרשטיין (להלן: דינרשטיין), עולה שקיימים ליקויי בנייה חמורים ורבים בבניין והמפרט הטכני לא בוצע. דינרשטיין ביקר בבניין במהלך חודש ספטמבר 2016 וערך חוות דעת שהועברה לנתבעים לצורך ביצוע תיקונים. לאחר מכן, ערך דינרשטיין חוות דעת נוספת בעקבות ביקוריו בבניין בחודשים דצמבר 2016 וינואר 2017 וחו"ד דעת מעודכנת זו צורפה לתביעה. בין היתר, מצא דינרשטיין שבדירות התובעות יש מרצפות וקירות עקומים, סגירה לקויה של מרבית החלונות, הדלתות והתריסים, עבודות הנגרות לקויות, וכן יש פגמים במדרגות הפנימיות בדירות הדופלקס. בנוסף, לא הותקנו תריסים חשמליים וארונות בחדרי הרחצה, הותקנו מקלחונים במקום אמבטיות והכל בניגוד למפרט הטכני. התברר גם לתובעות, שהנתבעים החליפו את הקבלן המבצע בקבלן אחר שאינו מורשה ושלא אושר על ידן, בניגוד להסכם ומאחורי גבן. הנתבעים אף הגישו תביעה כנגד הקבלן המבצע שהם שכרו, חברת ניצנים (להלן: ניצנים) וטענו שניצנים ביצעה את העבודות באופן ירוד ועם ליקויים רבים. הנתבעים גם טענו שלאחר שניצנים נטשה את הפרויקט, הם נאלצו לשכור חברה אחרת "להשלים את העבודות (המעטות) שנותר לבצע" מכאן, שהנתבעים מודים במפורש שהעבודה שהיה עליהם לבצע נעשתה באופן בלתי מקצועי ועם ליקויים ופגמים רבים. בנוסף, הן דיירים בחנויות והן אנשים שרכשו מהנתבעים דירות בבניין, הגישו כנגדם תביעות וטענו שהעבודות בוצעו באופן רשלני ופגום. הנתבעים התגלו כחסרי ניסיון ובלתי מקצועיים, הם שכרו את שירותיו של קבלן לא מורשה, ללא מנהל עבודה וללא תוכניות בנייה.

2. תכנון הפרויקט מראשיתו ועד סופו לרבות הכנת התוכניות הוטל על הנתבעים והם שילמו לכל בעלי המקצוע. לכן, ליקויים שהושארו ע"י המומחה לשיקול דעת בית המשפט ושהם תוצאה של חוסר תכנון או תכנון לקוי, הם באחריות הנתבעים ולכן הם חייבים בפיצוי התובעות גם בגין מחדל זה. בסעיף 15 להסכם נקבע במפורש שהנתבעים חייבים להזמין על חשבונם מהאדריכל עמיר פלג (להלן: האדריכל) תוכניות בנייה מפורטות ולכן אם קיים חסר או פגם בתכנון, האחריות כולה מוטלת על כתפי הנתבעים.

    

   3.בנוסף, כתוצאה מעבודות הבנייה, נגרמו נזקים ל– 11 חנויות של התובעות בגין ליקויים שכללו בין היתר רטיבות, עובש, כתמים, סדקים, התפרקות טיח וצבע, התפרקות תקרות גבס והתקנת כבלי חשמל בצורה גלויה. בנוסף, נמצאו ליקויים ברכוש המשותף, בחדר המדרגות, במבואות הקומתיים, כשלים במחסן, במקלט ובמעטפת החיצונית של הבניין. סה"כ התובעות עתרו לפיצויים בסך של 2,764,795 ₪ בגין ליקויי הבנייה. בנוסף, התובעות עתרות לתשלום שכר טרחת המהנדס מטעמן בסך של 29,835 ₪.

    

   (ב) אי תשלום יתרת התמורה הנוספת:

    

   1.חלק נכבד מהתמורה הנוספת לא שולם לתובעות. הנתבעים שילמו רק סך של 220,000 ₪ בתוספת מע"מ ואולם, מאחר שתקבולי כל מכירות דירות הנתבעת בתוספת ההצמדה עומדים על 31,952,608 ₪, היה על הנתבעים לשלם לתובעות סך של 909,588 ₪ ולכן הנתבעים נותרו חייבים לתובעות סך של 806,818 ₪. ביום 30.3.16 נמכרה הדירה האחרונה של הנתבעים ולכן היה עליהם להשלים את התמורה הנוספת בתוך 30 יום מאותו מועד.

    

   2.הנתבעים טענו שטרם מכרו את הדירה האחרונה (דירה מס' 3) ביום 30.3.16 מאחר שהקונים של דירה זו ביטלו את ההסכם ורכשו את דירה אחרת במקומה (דירה מס' 4) ולכן לא הגיע המועד לתשלום יתרת התמורה הנוספת. אין לקבל עמדה זו, היות שהנתבעים עיכבו בכוונה את מכירת הדירה האחרונה (דירה מס' 3) על מנת שלא לשלם את מלוא התמורה הנוספת והתנהלות זו נגועה בחוסר תם לב ומהווה סיכול של תנאי מתלה. אין לאפשר לנתבעים להתחמק מחיובם על פי ההסכם, שעה שהם מנעו במו ידיהם את קיום התנאי.

    

   (ג) אי תשלום הוצאות רישום הבית המשותף:

    

   1. על פי סעיף 51 להסכם, על הנתבעות לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בתיקון רישום הבית המשותף. התובעות פנו לחברה שתכין את התשריט והוסכם ששכרה יעמוד על 20,007 ₪. התובעת שילמה 70% משכר הטרחה בסך של 14,005 ₪, הוצאות בגין צילומים בסך של 526 ₪, וכן אגרת רישום בסך של 277 ש"ח. לפיכך, הנתבעות צריכות לשלם לתובעות סך של 20,810 ₪ והן לא עשו כן. לאחר הגשת התביעה, הנתבעים הפקידו בקופת בית המשפט סך של 14,808 ₪ שהועבר לתובעות והם נותרו חייבים סך של 6,002 ₪.

       

      (ד)  פיצוי בגין טיפול שוטף ויומיומי בענייני שוכרי החנויות, הצבת שומרים ועריכת ביקורת:

       

      1.במשך כל תקופת העבודות, התלוננו שוכרי החנויות בפני התובעות מידי יום ביומו, על נזקים רבים שנגרמים להם כתוצאה מעבודות הבנייה, לרבות עקב חדירות מים, בעיות רטיבות, בעיות אינסטלציה, חשמל ועוד. במשך תקופה של כארבע שנים, נאלצו התובעות באמצעות גב' נילי וינברג (להלן: נילי), להשקיע זמן ומשאבים בטיפול בתלונות השוכרים, לקיים שיחות טלפוניות רבות ולכתוב מכתבים והכל בשל עבודתם הלקויה של הנתבעים.

       

      2.בהסכם נקבע שעל הנתבעים חלה אחריות על כל נזק שייגרם לתובעות בגין העבודות ועליהם לשפותן בגין כל נזק (סעיף 30 להסכם). לאור הזמן הרב שהושקע על ידי נילי בטיפול בנזקים שנגרמו לחנויות ולשוכרי החנויות, על הנתבעים לפצות את התובעות בסך של 50,000 ₪.

       

      3.כמו כן, מאחר שהנתבעים נעלו בחודש ספטמבר 2016 את הכניסה לבניין, מנעו כניסה לדירות התובעות ומנעו את כניסת נציגי התובעות לבניין בניגוד להסכם, התובעות נאלצו להציב שומרים בבניין על מנת להגן על רכושן והדבר גרם להן לנזק כספי בסך של 9,243 ₪.

       

      4.בנוסף, נילי ערכה 20 ביקורים מטעם התובעות בבניין במהלך העבודות על מנת לבחון את קצב התקדמות העבודה. כל ביקור ערך כשעה וחצי ומאחר ששעת עבודה מתומחרת בסך של 300 ₪ בתוספת מע"מ, התובעות זכאיות לסך של 10,530 ₪ וכן להוצאות נסיעה במוניות בסך של 1,200 ₪, סה"כ 11,730 ₪.

       

      (ה) הפסד דמי שכירות בחנות 11:

       

      1.כעולה מדו"ח המהנדס מטעמן, בחנות 11 נמצאו כתמי רטיבות וחדירת מים קשה מאוד והיה קיים ריח חריף מאוד של טחב. לאור העובדה שהנתבעת לא תיקנה את הפגמים והליקויים למרות פניות של התובעות, נאלצו התובעות להשכיר את החנות בדמי שכירות מופחתים בתקופת ביצוע העבודות. התובעות נאלצו להשכיר את החנות בסך של 1,755 ₪ לחודש (מיום 15.9.14 ועד ליום 31.7.15) ולאחר מכן בסך של 1,170 ₪ לחודש (מיום 1.8.15 ועד ליום 31.1.17) למרות שדמי השכירות הפוטנציאלים נאמדים בסך של 3,510 ₪ לחודש כולל מע"מ.

       

      2.לכן, על הנתבעים לפצות את התובעות בגין הפסדי שכירות החל מיום 15.9.14 בסך של 60,648 ₪ ומאחר שהחנות עומדת שוממת ומוזנחת החל מיום 1.2.17, התובעות עותרות לפיצוי בסך של 3,510 ₪ בגין חודש זה ובסה"כ לפיצוי של 64,058 ₪ בגין רכיב זה.

       

      (ו) מתן צו עשה המחייב את הנתבעים להחזיר את מצב החלונות במחסן לקדמותו:

       

      1.מסיבה שאינה ברורה, הנתבעים הקטינו את שני חלונות המחסן מגודלם המקורי ואטמו אותם באופן שלא ניתן לפתוח אותם כלל. מחצית מהחלונות נאטמו בבטון ובמחצית הותקן חלון זכוכית שלא ניתן לפתיחה. הקטנת החלונות ואיטומם גרמה לחוסר אוורור במחסן והעדר תאורה טבעית באופן שהדייר, בעל חנות שטיחים שהשתמש במחסן לאחסון שטיחים, לא יכול היה לעשות בו שימוש. על פי התוכנית, לא היה צריך לבצע בחלונות שום שינוי והם לא היו מיועדים להקטנה או לאיטום.

       

      2.על הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו, לפתוח את החלונות שהיו במחסן טרם אטימתם ועליהם להחזיר את החלונות לגודלם המקורי.

       

      (ז) סיכום הסכומים הנתבעים:

       

      א.עלות תיקון ליקויי הבנייה כולל פיקוח ומע"מ בהתאם לדו"ח המהנדס – 2,764,795 ₪.

      ב.יתרת התמורה הנוספת – 880,785 ₪.

      ג.שכ"ט המהנדס דינרשטיין – 29,835 ₪.

      ד.עלות שירותי שמירה לבניין – 9,243 ₪.

      ה.ביקורת מטעם מנהלת התובעת הגב' נילי וינברג – 11,730 ₪.

      ו.הוצאות רישום הבית המשותף – 20,810 ₪.

      ז.הוצאות בגין טיפול שוטף בשוכרי החנויות – 50,000 ₪.

      ח.הפסד דמי שכירות בגין חנות 11 – 64,058 ₪.

      סה"כ – 3,831,256 ₪.

       

      1.הנתבעים 2-3 נתנו ערבות אישית "לכל התחייבויות הרוכש על פי ההסכם" (סעיף 66 להסכם) והם חתמו בנספח ח' להסכם כערבים יחד ולחוד כלפי התובעות לכל התחייבויות החברה על פי ההסכם ונספחיו. לכן, הם חבים אישית בתשלום סכום התביעה.

       

      2.התובעות עתרות גם לפיצול סעדים, בין היתר לצורך הגשת תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה נוספים, הוצאות נוספות בגין רישום הבית המשותף והפסד דמי שכירות בגין חנות 11.

       

      ג.תמצית טענות הנתבעים  

       

      1.התובעות מנסות לסחוט מהנתבעים כספים שלא כדין ותביעה זו מהווה שימוש לרעה בהליכים משפטיים באופן מובהק. כמו כן, ערבות הנתבעים 2-3 לא היתה לכל התחייבויות הנתבעת אלא לביצוע עבודות הבנייה בלבד עד להשלמת העבודות ומאחר שהעבודות הושלמו, פקעה ערבותם זה מכבר. בסעיף 66.2 להסכם נקבע במפורש ש"הערבות האישית תפקע לאחר השלמת עבודות הבניה, בהתאם להוראות הסכם זה". בכתב הערבות (נספח ח' להסכם) נקבע שהערבות היא "בקשר לביצוע העבודה נשוא ההסכם" והיא לא באה להבטיח רכיבים נוספים כגון בגין התמורה הנוספת, הפסדי שכירות, טיפול בשוכרי החנויות וכדומה.

       

      2.העבודות בוצעו באיכות מעולה ובמקצועיות. מחלקת השימור אף היא ביקרה באתר בתדירות גבוהה ובדקה באופן יסודי את העבודות בטרם שהוענקה לבניין תעודת גמר והדבר מלמד שהעבודות בוצעו בשלמות ובאופן מקצועי. משהנתבעת ראתה שהקבלן המבצע ניצנים לא מתקדם בקצב מספק ובאיכות משביעת רצון ועליה לתקן את כשליה פעמים רבות, היא שכרה קבלן נוסף, חברת "הטיח והטייח" (להלן: הטיח והטייח), שיעבוד במקביל לניצנים ויבצע עבודות טיח ועבודות גמר פשוטות. לאחר שניצנים נטשה את הפרויקט, הנתבעת שכרה את שירותיה של הטיח והטייח להשלמות העבודות המעטות שנותר לבצע.

       

      3.לא היתה כל אפשרות להתקין אמבטיות בדירות. מדובר בדירות קטנות מאוד (כ-45 מ"ר כל אחת) ופיזית לא ניתן היה להכניס לחדרי הרחצה אמבטיות. לכן, הותקנו מקלחונים בהתאם לתוכניות שהתובעות הכינו ובהסכמתן. התובעות, אשר קבלו העתקים מהחוזים שערכה הנתבעת למכירת דירותיה, ידעו שבמפרטים נאמר שיותקנו מקלחונים ולא אמבטיות. כמו כן, לאור דרישות מחלקת השימור בעירייה שקבעה שהתריסים יהיו תריסי עץ קבועים ויקרים שלא יכולים להיות חשמליים, לא הותקנו תריסים חשמליים אלא תריסי עץ יקרים.

       

      4.המפרט הטכני שצורף להסכם הוא "מפרט טכני עקרוני" כמצוין בכותרתו. כפי שנקבע בסעיף 15 להסכם, רק לאחר חתימת ההסכם, האדריכל אמור להכין תוכנית מפורטת בצירוף מפרט טכני והמפרט הסופי לביצוע לא כלל כמובן אמבטיות ותריסים חשמליים. הכוונה של המפרט היא להבטיח שהאביזרים שיותקנו לא יהיו בעלי ערך נמוך יותר מהמפרט העקרוני. נילי עצמה, בזמן אמת, לא הביעה כל התנגדות לכך שלא הותקנו אמבטיות ותריסים חשמליים.

       

      5.התובעות הציבו שומרים בבניין שלא כדין וגרמו לעיכוב בהשלמת הפרויקט. ברור שלא מגיע להן פיצוי בגין פעולה זו שנעשתה בבריונות ובניגוד לדין, במטרה להזיק לנתבעים ולפגוע בהשלמת הפרויקט.

       

      6.מטבע הדברים, וכמו בכל פרויקט בנייה, התגלו לאחר קבלת אישור האכלוס ליקויים מצומצמים שהנתבעת היתה אחרית לתקנן. ליקויים אלו תוקנו בתוך זמן קצר. התובעות קיבלו העתק ממפתחות הדירות כבר בחודש ספטמבר 2016 ואנשים מטעמן נכנסו לדירות ולעיתים השאירו חלונות פתוחים בגשם והדבר גרם לנזקים בדירות. התובעות אף סירבו לשכור חברת ניהול לבניין ולכן הבניין לא תוחזק כראוי וככל שיש נזקים לבניין ולדירות התובעות, הדבר נובע ממחדלי התובעות.

       

      7.הנתבעים הגישו את חוות דעתו של המהנדס מטעמם מר מרדכי בס שהפריך את טענות המומחה מטעם התובעות. אין לקבל את חוות דעת מומחה התובעות ומדובר בחוות דעת מוגזמת ומופרכת.

       

      8.התובעות התקשרו עם האדריכל עמיר פלג לצורך הכנת התוכניות והוא הכין את תוכנית חלוקת הדירות. בסעיף 15 להסכם נקבע שהנתבעת חייבת להזמין אצל אדריכל זה את התוכנית המפורטת על בסיס תשריט חלוקת הדירות שהוא הכין, ובסעיף 20 הנתבעת התחייבה שלא לערוך שינויים בתוכניות הבניה. כך בדיוק פעלו הנתבעים. ברור אפוא, שהתובעות אחראיות על תכנון הפרויקט ולנתבעים אין כל אחריות לכשלים בתכנון. לא בכדי סעיף 15 להסכם פוטר את הנתבעים מאחריות בנושא זה.

      9.התובעות לא רשאיות לתבוע מהנתבעים פיצויים בגין ליקויים בדירות שכבר נמכרו על ידן ואינן בבעלותן, כל עוד לא יוכח שנגרם להן נזק במחיר הדירה עקב הליקויים. נזק כזה לא הוכח. התובעות גם לא זכאיות לפיצוי מלא בגין ליקויים ברכוש המשותף, אלא רק כדי חלקן ברכוש המשותף תוך לקיחה בחשבון שהן מכרו ארבע דירות מדירות התובעות ונותרו להן שש דירות בלבד.

       

      10.מאחר שטרם נמכרה הדירה האחרונה של הנתבעים במועד הגשת התביעה (דירה מס' 3), על אף המאמצים המרובים שנעשו בכדי למכור אותה, טרם הגיע המועד לתשלום התמורה הנוספת. כמו כן, במועד הגשת התביעה חבו התובעות לנתבעת מיליוני ₪ בגין אי החזרת ההלוואה שהוענקה להן ובגין חוב מע"מ שהנתבעת שילמה במקום התובעות ונדרשת עזות מצח של ממש לדרוש את התמורה הנוספת, שעה שלנתבעת היתה קיימת זכות שבדין לעכבה עד לפירעון חובותיהן של התובעות כלפיה.

       

      11.התובעות גם עיוותו את שיטת ההצמדה שנקבעה בהסכם ולמשל הן הפחיתו מגובה התמורה הנוספת המוצמדת למדד תשומות הבנייה סכום ששולם ע"י הנתבעת (220,000 ₪ בתוספת מע"מ) כשסכום זה אינו מוצמד.

       

      12.התובעות לא שיתפו את הנתבעים בשכירת שירותי חברה לצורך רישום תיקון צו הבית המשותף. בכל מקרה, במועד הגשת התביעה, עמדה לנתבעים זכות קיזוז לאור חובם בגובה מיליוני ₪ כמפורט לעיל. הנתבעים לא חבים דבר בגין טיפול התובעות בשוכרי החנויות שלהן, שעה שהדבר נעשה לצרכן בלבד והנתבעים פעלו להפחית את ההפרעה לדיירים עקב הבנייה. לא הוכח כלל שהנזק שנגרם לתובעות עומד על 50,000 ₪ ולא הובטח לנילי שכר כלשהו.

       

      13.ביחס לטענה בגין הפסדי שכירות בחנות – מדובר למעשה במחסן תחוב ללא פתחי אוורור ומקור הנזקים הנטענים אינו קשור כלל לעבודות הבנייה או לנזילות כלשהן, כי אם לרטיבות וטחב ששררו במחסן עלוב זה במשך זמן רב קודם לעבודות הבנייה.

       

      14.בכל הנוגע לעתירה למתן צו להשבת המצב לקדמותו בחלונות המחסן – התובעות לא הגישו חוות דעת הנדסית ואף וויתרו על בדיקת המומחה ביחס לרכיב זה, ודי בכך בכדי לדחות עתירה זו. בנוסף, כל העבודות לרבות העבודות בחנות, בוצעו בהתאם להיתר הבנייה, בהתאם לתוכנית אדריכלית מטעם התובעות ועל פי הנחיות מחלקת השימור. לכן, הקטנת ואטימת החלונות נעשו בהתאם להוראות צוות השימור שדרש זאת. לנתבעים לא היה כל אינטרס לבצע זאת והם נדרשו לעשות כן בהתאם להוראות שקיבלו. גם המומחה קבע שחלונות המחסן נאטמו ובוטלו בהתאם לתשריט הבקשה להיתר (תשובה לשאלה 41 ב' ולשאלה 41 ד' לשאלות ההבהרה).

       

      15.הנתבעים אכן סיכמו עם שוכרי המחסן שיפעלו להשיב את המצב של החלונות לקדמותו ואולם לאחר בירור עם הרשויות נאמר להם שהדבר נוגד את היתר הבנייה ואינו בר ביצוע והשוכרים אף השיבו לנתבעים את הערבות הבנקאית שהם העמידו לצורך כך ובכך וויתרו על דרישה זו.

       

      16.יש לדחות את תביעת התובעות כולה ולחייבן בהוצאות משמעותיות.

      ד.דיון והכרעה

       

      (א) התביעה בגין ליקויי בנייה, סטייה מהמפרט הטכני ותשלום שכ"ט המהנדס:

       

      1.המומחה הגיש חוות דעת מפורטת, השיב על שאלות הבהרה רבות שהפנו אליו שני הצדדים והוא אף נחקר ארוכות בבית המשפט.

       

      2.מסקנת המומחה היתה שעלות התיקונים בדירות התובעות, בחנויות התובעות וברכוש המשותף היא בסך של 480,770 ₪. המומחה השאיר לשיקול דעת בית המשפט תיקונים וליקויים בעלות כוללת נוספת של 269,650 ₪.

       

3. כידוע, יש לאמץ את חוות דעתו של מומחה שמונה ע"י בית המשפט, אלא אם כן קיימות נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות מהמלצות חוות הדעת (ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570 (1998); א' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, 405 (2009) והאסמכתאות שם (להלן: ורדי)). מקרה דנן לא נמנה עם אותם מקרים חריגים ולמעט ביחס לכמה רכיבים בודדים שיפורטו להלן, יש לאמץ את מסקנותיו ותחשיביו של המומחה, אשר עדותו הותירה רושם שהוא מומחה מקצועי ומנוסה ביותר. יחד עם זאת, יש לבחון את כל הנושאים שהמומחה הותיר לשיקול דעת בית המשפט ולהכריע בהם, וכן את יתר טענות התובעות בדבר חריגה מהתוכניות ומדרישות ההסכם והמפרט. יצוין, כי העובדה שהנתבעת תבעה את ניצנים וטענה שהיא התרשלה בעבודתה וגרמה לליקויי בנייה, לא מלמדת על כך שהדירות נמסרו לתובעות כשהן עם ליקויים רבים. זאת, מאחר שהנתבעת העסיקה לאחר שניצנים עזבה את האתר, את הטיח והטייח אשר השלימה את העבודות ולבניין הונפקו טופס 4 ותעודת גמר. לכן, אין כל רלוונטיות להליך הנ"ל ולטענות הנתבעת במסגרתו, ויש לבחון את מצב הדירות והיקף הליקויים במועד שבו נמסרו הדירות לתובעות ובמועד הגשת התביעה.

    

4. יש לדחות את טענת התובעות שעל פי ההסכם האחריות לתכנון הפרויקט "מראשיתו ועד סופו" לרבות הכנת תוכניות הבנייה הוטלו על הנתבעים ולכן בכל מקום שהמומחה השאיר לשיקול דעת בית המשפט את השאלה האם יש זכאות לפיצויים במקרה של חוסר בתכנון או ליקוי בתכנון יש להטיל את האחריות על הנתבעים. הטעם לכך הוא שלהסכם צורף כנספח ב2 תשריט חלוקת היחידות בבניין שהוכן ע"י האדריכל שהתובעות הזמינו ובחרו. האדריכל עמיר פלג מוזכר בנספח ב4' להסכם ברשימת נותני השירותים המאושרים ע"י התובעות. האדריכל אישר בתצהירו (סעיפים 4-5) שהתובעות הן אלו ששכרו את שירותיו והוא החל לעבוד על הכנת התוכנית המפורטת לצורך הגשת היתר הבנייה עוד לפני שנחתם ההסכם עם הנתבעים. משהתובעות בחרו את האדריכל וחייבו את הנתבעים להזמין ממנו את תוכניות הביצוע המפורטות, הרי שהאחריות לכל חסר או ליקוי בתוכנית מוטלת על התובעות שבחרו את האדריכל שהכין עבורם את תשריט חלוקת היחידות. העובדה שבסעיף 15 להסכם הוטל על הנתבעים לשלם את שכר טרחתו של האדריכל בגין הכנת התוכניות והמפרט הטכני, לא מטילה עליהם אחריות לטיב התוכניות. אדרבא, בסיפא של סעיף 15 נקבע כי "כל עוד יבצע הרוכש את עבודות הבניה בהתאם לתכניות הבניה ... לא תהא לבעלים זכות לדרוש סעד כלשהו שתכליתו ... ביצוע עבודות הבניה". כמו כן, בסעיף 20 להסכם, הנתבעות חויבו שלא לבצע שום שינוי בתוכניות למעט על פי דרישת הרשויות. האחריות בגין כל מחדל הנובע מהתוכניות מוטלת על התובעות שבחרו באדריכל וחייבו את הנתבעים להשתמש בשירותיו ולשלם את שכרו. התובעות יכלו כמובן לצרפו כנתבע נוסף אם הן סברו שיש להן עילות תביעה כנגדו ואולם הן בחרו שלא לעשות כן ושיקולן עמן.

    

5. כמו כן, יש לדחות את טענת התובעות שהמומחה תמחר את עלות תיקון הליקויים באופן נמוך משמעותית מעלותם בפועל וכי הם לא ריאליים. טענה זו לא הוכחה ומהימנות המומחה לא נסתרה כלל בחקירתו. אין להתערב גם במסקנת המומחה שהתובעות לא זכאיות לפיצוי בגין העובדה שדלתות הפנים שהנתבעת התקינה לא היתה מתוצרת "פנדור" או "גלרי" ואביזרי חדר הרחצה היו מתוצרת חברת "מדגל" ולא "חמת" כפי שנקבע במפרט אלא מחברה אחת באיכות דומה. גם אם לא כתוב במפרט העקרוני "שווה ערך", מאחר שמהותית מדובר ברכיבים שווי ערך, צדק המומחה שלא העניק פיצוי בגין רכיבים אלו. גם עמדת המומחה שסבר כי בגין סדקים בשיש אין צורך בהחלפתו כפי שהתובעות דרשו אלא יש רק צורך בתיקונו, היא עמדה סבירה ביותר, כמו גם עמדתו שאין להחליף את המרזבים שהותקנו בהתאם להנחיות מחלקת השימור.

    

6. מאידך, יש לדחות את טענות הנתבעים בדבר אחריות צדדים שלישיים לליקויים ובגין תחזוקה לקויה בבניין שלא באחריותם או הטענה שחלק מהליקויים נגרמו כתוצאה מעבודות הרכבת הקלה (סעיף 7.ד לסיכומיהם), מאחר שטענות אלו לא הוכחו כדבעי.

    

7. נסקור להלן את הליקויים שהמומחה השאיר לשיקול דעת בית המשפט:

    

8. קירות עקומים – המומחה מצא שבכמה דירות יש קירות עקומים והסטייה היא בניגוד לדרישות התקן. ברם, בהעדר ממצאים אודות מצב הקיר המקורי, התעורר ספק האם ניתן לייחס זאת לעבודות הנתבעת והמומחה השאיר שאלה זו לשיקול דעתו של ביהמ"ש. גם בחוות דעת המומחה מטעם התובעות לא נאמר שהקיר המקורי היה ישר (עמ' 161, שורות 28-29). המומחה אישר שהתובעות יכלו לבצע בדיקה מקצועית ולבחון האם אכן הקירות המקוריים היו עקומים או שהסטייה נובעת מעבודתה של הנתבעת, ואולם הם לא ביצעו בדיקה כזאת ולא הוכיחו נתון זה (עמ' 162, שורות 8-9).

    

   9.המומחה העיד שמשמעות יישור הקירות העקומים היא גריעה משטח הדירה ו"האדריכל צריך להגיד, זה לא יכול לבוא לפתחו של קבלן" (עמ' 143, שורה 7) ואולם הוא אישר שניתן ליישר את הקירות (עמ' 142, שורות 9-12). על פי סעיף 23.3 להסכם על הנתבעים לבצע את העבודות בהתאם לתקן הישראלי ולכן הדין עם התובעות. מדובר בקירות פנימיים ולכן הוראות השימור לא מנעו את יישור הקירות העקומים כפי שהעיד האדריכל (עמ' 207, שורות 28-31). לפיכך, התובעות זכאיות לפיצוי בגין אי יישור הקירות בדירותיהן ועל הנתבעים לפצות את התובעות ביחס לדירותיהן שלא נמכרו, בהתאם לפיצוי שנקבע בחוות דעת המומחה. מאחר שכפי שיפורט להלן, התובעות זכאיות לפיצויים בגין ליקויים רק בדירות שהן לא מכרו, ומאחר שמתוך שש הדירות שנותרו בבעלות התובעות ליקוי זה קיים רק בארבע דירות, על הנתבעים לפצות את התובעות בגין ליקוי זה בסכומים אלו: עבור דירות 19,22 סך של 500 ₪ לכל דירה, עבור דירה 32 סך של 800 ₪ ועבור דירה 36 סך של 900 ₪. סה"כ – 2,700 ₪.

    

   10.אי ביצוע חיפוי קרמי מלא מאחורי המקרר – במפרט העקרוני שצורף להסכם נאמר כי ה:"קרמיקה בקירות המטבחים תהיה בגודל של 20/20 ס"מ או 10/10 ס"מ. סה"כ 60 ס"מ גובה לכל אורך המטבח וכן מאחורי המקרר". התובעות טוענות שהיה על הנתבעת להתקין אריחי קרמיקה בקיר מאחורי המקום המיועד למקרר עד לגובה של 1.8 מ' ולא להסתפק בחיפוי של 60 ס"מ בלבד מאחורי המקרר כפי שטוענים הנתבעים. לטענתם, 1.8 מ' הוא גובה סטנדרטי של מקרר. בחו"ד המומחה, הוא השאיר שאלה זו לשיקול דעת בית המשפט למרות שבעדותו הוא אמר שלדעתו הכוונה היא לחיפוי של 60 ס"מ בלבד (עמ' 125, שורות 11-12).

    

   11. הדין עם הנתבעים. המילים "וכן מאחורי המקרר" כתובות לאחר שנקבע שלאורך המטבח הגובה של ציפוי הקרמיקה יהיה 60 ס"מ. לכן משנאמר "וכן מאחורי המקרר" הכוונה היא שגם מאחוריו יהיה ציפוי באותו גובה – 60 ס"מ. אחרת, היה צריך לקבוע את גובה החיפוי, שהרי קיימים גדלים שונים של מקררים, יש נמוכים ויש גבוהים וברור שלא היתה כוונה שהחברה תתאים את גובה חיפוי הקרמיקה לכל דייר בהתאם למקרר שהוא יחליט להעמיד בדירתו. בנוסף, המומחה ציין שבד"כ לא מצפים את הקיר שמאחורי המקרר כלל בציפוי קרמיקה והעדר ציפוי לא מפחית דבר משווי הדירה (עמ' 124, שורות 18-19).

        

       12.אי התקנת תריסים חשמליים – במפרט הטכני העקרוני שצורף להסכם נאמר שבדירות יותקן תריס "על פי הנחיית צוות שימור" וכן "גלילה חשמלית" ובחדר השינה נאמר שהתריס יהיה "על פי הנחיית צוות שימור" ו"גלילה חשמלית לפי דרישות אדריכל". בפועל, הנתבעת התקינה תריס עץ נפתח ולא תריס חשמלי לאור הנחיית מחלקת השימור. המומחה קבע בחוות הדעת כי:

        

       "לאור בחינת מכלול הממצאים אשר הוצגו בפניי ובין היתר המפרט הטכני העקרוני, הנחיות מחלקת השימור והוראות הסכם הקומבינציה, הנני סבור כי ביצוע פרטי החלונות השונים בוצעו תוך שחזור המצב המקורי בהתאם להנחיות מחלקת השימור והעקרונות העולים ממפרט הטכני העקרוני והסכם הקומבינציה אשר תוכנית השימור והנחיות מחלקת השימור מהוות בסיס לעריכתם וללא ליקוי כנטען".

        

       13.המומחה השאיר שאלה זו להכרעת בית המשפט. הדין עם הנתבעים. ברור שעל פי דרישת מחלקת השימור, היה צריך להתקין תריסי עץ נפתחים, כפי שהיה בבניין המקורי לפני כמאה שנים. בהוראות מחלקת השימור מיום 27.12.11 (נספח 18 לתצהיר נילי – עמ' 344 לנספחים) נאמר במפורש שיש להתקין "תריסי גלילה מעץ ותריסי עץ לפתיחה בכל הפתחים הקיימים וחדשים ... לפי המידות המקוריות, החלוקה המקורית והפתיחה המקורית. פרטי נגרות חדשים יהיו על פי הפרטים המקור וההיתר, לפי המידות המקוריות". המפרט הוגדר כמפרט "עקרוני" וברור שאם מחלקת השימור דרשה שלא יותקנו תריסי גלילה חשמליים אלא תריסים נפתחים, כך היו צריכים לפעול הנתבעים והם פעלו נכון ובהתאם להסכם. שמירה על ביצוע כל הנחיות מחלקת השימור היתה תנאי לזכויות הבנייה הנרחבות שהוענקו לתובעות ותנאי לקבלת טופס 4. אין שום הצדקה לחייב את הנתבעים להתקין שתי מערכות של תריסים כפי שהתובעות דורשות (סעיף 14 לסיכומי התשובה). הדבר לא נאמר במפרט ואם אכן הכוונה היתה להתקין תריסי גלילה חשמליים בשילוב עם תריסי עץ קבועים, הדבר היה צריך להיות כתוב במפורש במפרט. גם האדריכל אישר שלפי תיאור הפרט בתוכנית, לא ניתן להרכיב תריס חשמלי (עמ' 219, שורות 4-6). המומחה העיד שבשום תוכנית עבודה לא מוזכר שיש להתקין שתי מערכות תריסים (עמ' 126, שורה 29). לא נסתרה גם טענת הנתבעים שעלות התקנת תריסי העץ לפי הנחיות מחלקת השימור, היתה גבוהה יותר מעלות התקנת תריסים חשמליים סטנדרטיים (סעיף 43 לתצהיר בשן, עמ' 229 שורות 12-14 ועדות מר יצחק דוד בעמ' 112 שורות 7-8 שהעיד כי: "התריסים שאנו שמנו הרבה יותר יקרים"). מחלקת השימור אישרה את הפריטים המשוחזרים ואת אופן התקנתם ופיקחה באדיקות על ביצוע מלא של הנחיותיה. מחלקת השימור אף אישרה את השבת הערבות הבנקאית בסך של מיליון ₪ שהנתבעת הפקידה לצורך הבטחת ביצוע העבודות (סעיף 82 לתצהיר בשן) ולבניין אף ניתנה תעודת גמר ביום 11.11.18.

        

       14.זאת ועוד, כאמור לעיל, בסעיף 15 להסכם נקבע שעל הנתבעת להזמין על חשבונה אצל האדריכל תוכניות מפורטות בצירוף מפרט טכני. האדריכל הכין מפרט טכני מיום 4.12.12 שהועבר לידיעת התובעות (נספח 7 לתצהיר בשן) ולא הוגשה על ידן הסתייגות למפרט. כפי שהעיד בשן: "אין מחלוקת שהמפרט היה מצוי אצלן, זמן רב לפני התחלת הבניה. אם היו טענות יכלו להעלות אותן בזמן אמת כשקיבלו את המפרט" (עמ' 228, שורות 26-27). במפרט נקבע שהתריס הוא "ציר דו כנפי" ולא תריסי גלילה חשמליים. גם התובעות עצמן, בזמן אמת, לא הביעו כל הסתייגות ולא טענו שיש חריגה מהמפרט.

        

       15.יש לאמץ את עדותו של האדריכל שהתובעות עצמן שכרו את שירותיו על מנת שישמש אדריכל הפרויקט. לדבריו: "מחלקת השימור לא הייתה מאשרת התקנת מערכת תריסים כפולה הכוללת תריסי עץ ותריסים חשמליים, הואיל והדבר היה פוגע בערכים השימוריים של הפרויקט" (סעיף 38 לתצהירו). כמו כן לטענתו, לא ניתן להתקין בחלונות גם תריסים חשמליים וגם תריסי עץ (סעיף 39 לתצהירו). יש לאמץ אפוא את גרסת בשן לפיה: "נקבע בהסכם שהמפרט הטכני המפורט לא יפחת מהעקרוני. הוא בא לתת הגדרות. היה כפוף להמון דברים ובעיקרם תיק התיעוד והנחיות צוות השימור והרישוי בעירייה ... המפרט הטכני העקרוני כפוף להיתר הבניה" (עמ' 228, שורות 7-12) ... המפרט צורף רק להגדיר כלליות הפריטים והתגמירים" (עמ' 229 שורות 21-22).

        

       16.פגמים בחזית הארון העליון בדירה 23 – המומחה כתב שהצדדים חלוקים ביחס לשאלה מי פגע בחזית הארון העליון במטבח. משלא הוכח שהנזק נגרם ע"י התובעות ועל פי חוות דעת דינרשטיין הליקוי היה קיים עוד בחודש דצמבר 2016 לפני אכלוס הדירה, יש לחייב את הנתבעים בתיקון ליקוי זה בסך של 300 ₪.

        

       17.שטח חדר השינה בדירה 23 קטן ב – 2.5 מ"ר מהתוכנית האדריכלית – שטח דירה זו הוקטן ותחת זאת, מטרים אלו צורפו לדירה 19 שאף היא בבעלות התובעות. המומחה קבע שהנזק בגין שינוי זה הוא בסכום של 10,000 ₪. ברם, אין לחייב את הנתבעים בליקוי זה מאחר שמדובר בכשל תכנוני שבאחריות התובעות. שהרי, הנתבעת בנתה בהתאם לתוכנית העבודה הזהה להיתר הבנייה (עמ' 133 לחוות הדעת) והאחריות לסטייה מהתשריט שצורף להסכם רובץ לפתחן של התובעות שהזמינו את תוכניות העבודה והיו אחראיות עליהן.

        

       18.מרחק בין האסלה למקלחון בדירה אחת קטן מידי ובניגוד לתקן (דירה 35) ובדירה אחרת רוחב חדר הרחצה קטן מידי ובניגוד לתקן (דירה 36) - המומחה קבע כי "הכשל הנדון הינו פועל יוצא מכשל יסודי בתכנון החלוקה הפונקציונלית לחדרים השונים". הנתבעת טוענת שתכנון הפרויקט נעשה ע"י התובעות והיא אינה אחראית לכשלי התכנון השונים. התובעות טוענות מאידך, שהיה על הנתבעת לבצע תיאום בין הגורמים השונים והיא אחראית לכשל זה. הדין עם הנתבעות. מי שבחר את האדריכל שכאמור לעיל, החל להכין את התוכניות עבור התובעות עוד בטרם שנחתם ההסכם, היו התובעות (עמ' 52, שורות 23-24). היה עליהן לוודא שהן ייערכו על פי התקן. הנתבעת ביצעה את התוכנית כפי שנמסרה לה ע"י האדריכל שבחרו התובעות ואין לה אחריות לכשל זה. הנתבעת היתה מחויבת על פי סעיף 15 להסכם, לפעול בהתאם להנחיותיו ותוכניותיו של האדריכל. על פי סעיף 20 להסכם, הנתבעת התחייבה לא לערוך "כל שינוי" בתוכניות הבנייה ולכן מלוא האחריות בגין התכנון הלקוי מוטל על התובעות.

        

       19.התקנת מקלחון במקום אמבטיה (דירות 34, 35, 36) – במפרט הטכני העקרוני נאמר שיותקנו אמבטיות פח בעובי 2 מ"מ ואולם בתוכניות לא תוכננה אמבטיה אלא מקלחון. המומחה השאיר לשיקול דעת בית המשפט את השאלה האם אי התקנת אמבטיה מהווה ליקוי כפי שטוענות התובעות. התשובה לשאלה זו היא שלילית. בתשריט היחידות שצורף להסכם (נספח ב2') תוכננו מקלחות ולא אמבטיות ולכן ברור שהמפרט העקרוני נסוג בפני התוכנית והתשריט הספציפית. לאור גודל הדירה וחדרי השירותים, לא ניתן היה להתקין שם אמבטיות והראיה שנילי בחרה את אביזרי המקלחות ולא טענה בזמן אמת שיש להתקין אמבטיות, דבר שכלל לא ניתן היה לבצע בדירות קטנות אלו. היא אף שלחה הודעת ווטסאפ שבה אמרה כי היא "מאשרת התקנת המקלחונים השקופים בכל הדירות שלנו" (נספח 6 לתצהיר נילי – עמ' 177). הסכמה זו לא ניתנה לפנים משורת הדין אלא כי לא ניתן היה להתקין אמבטיות על פי התוכניות.

        

       20.כמו כן, בתשריט הבקשה להיתר בנייה שהוגש ע"י נילי מצוין שבכל חדרי הרחצה יהיו מקלחונים ולא אמבטיות. נילי אישרה בעדותה כי תוכניות הבנייה שצורפו לבקשה להיתר בנייה הוגשו לפי בקשתה (עמ' 53, שורות 6-7 ועמ' 55, שורות 15-16) והאדריכל אישר שהתשריט שהכין ובו מסומן מקלחון ולא אמבטיה, נערך על ידו לבקשת התובעות עוד לפני חתימת ההסכם (עמ' 219, שורות 6-8). בסעיף 15 להסכם נקבע כי התוכניות שיכין האדריכל שנשכר ע"י התובעות "מאושרים בזה על ידי הבעלים באופן בלתי חוזר לביצוע עבודות הבנייה" ומכאן שאין יסוד לטענת התובעות בנושא זה וברור שה"מפרט הטכני העקרוני" שצורף להסכם כפוף לתוכניות המפורטות. נילי אישרה במפורש בחקירתה שהאמור בתוכניות המפורטות גובר על המפרט העקרוני (עמ' 59, שורות 24-25). האדריכל העיד גם הוא, שלא תוכננו אמבטיות (עמ' 212, שורות 1-6). לא נסתרה גם טענת הנתבעת שעלות התקנת המקלחונים לא היתה נמוכה יותר מהתקנת אמבטיות סטנדרטיות וכי בדירות הנתבעת לא הותקנו כלל מקלחונים וכל רוכש שרצה מקלחון היה צריך לשלם עליו מכיסו בנוסף לתמורת הדירה שרכש (סעיף 35 לתצהיר בשן). אין יסוד אפוא לטענת התובעות שהנתבעת צריכה לשפות אותן על ההפרש שבין עלות האמבטיות למקלחונים. יש לקבל גם את עמדת המומחה שאין כל הבדל בין אביזרי הקצה בחדרי הרחצה (ברזים וכו') שנקבעו במפרט שבו נאמר שהם יהיו של חברת "חמת" לבין האביזרים שהותקנו בפועל שיוצרו ע"י חברה אחרת (עמ' 136, שורות 18-19 ועמ' 137, שורות 6-7). לדבריו: "החומר זהה, עבודה זהה" (שם, שורות 19-20). נילי בחרה מתוך המגוון שהוצע ולא הוכח שהיתה לה הסתייגות כלשהי בזמן אמת מאביזרים אלו.

        

       21.האדריכל העיד שבכל התוכניות שהוא ערך חדרי הרחצה בכל הדירות כללו מקלחונים בלבד לאור מידות חדר הרחצה ומאחר שהדירות הן קטנות ובעלות חדר שינה אחד בלבד. האדריכל ציין בתצהירו שניצנים פנתה אליו במהלך העבודות לברר האם יש להתקין אמבטיות והוא אישר לה שאין מקום לאמבטיות (סעיפים 40-42 לתצהירו).

        

       22.ליקוי בתריס מיזוג אוויר בדירה 36 – קיימת מחלוקת בין הצדדים ביחס לזהות מבצע תריס המיזוג ולכן המומחה הותיר את ההכרעה בגין רכיב זה לשיקול דעת בית המשפט. הדין עם התובעות. התקנת תריס המיזוג נעשתה ע"י חברת "גלקסי קור" שנבחרה ע"י הנתבעת ולכן הנתבעת אחראית לליקוי זה ועליה לשלם את עלות התיקון בסך של 850 ₪ כפי שקבע המומחה (עמ' 235 בחו"ד מומחה).

        

       23.אי החלפת גג ביחידה מסחרית מס' 1 – המומחה ציין כי: "במסגרת המסמכים ... לא אותרה התחייבות ו/או הבטחת הנתבעת להחלפת גג האסכורית כנטען" ולכן יש לדחות את תביעת התובעות ביחס לרכיב זה. העובדה שעבודה זו הוזכרה במסמכי ביצוע שהעבירה הנתבעת לניצנים, מלמדת על כוונה לבצע זאת ואולם, במערכת היחסים שבין התובעות לנתבעת אין מחויבות לבצע עבודה זו ולא הוכחה התחייבות מצד הנתבעת לתובעות להחליף את הגג. עבודה זו אף לא נכללה בהיתר הבנייה.

        

       24.רטיבות במחסן מרתף הבניין ובחנות מס' 11 – המומחה מצא סימני רטיבות פעילה במרתף והוא סבר "כי סמני הרטיבות הנצפים ... הינם בסבירות גבוהה פועל יוצא מכשל יסודי במערכת האיטום בקירות המרתף תוך האצת חומרת נזקי הרטיבות כתוצאה מעבודת הנתבעים לבניית קיר דיפון (לצורך בניית המקלט) תוך פגיעה אופציונאלית במערכת האיטום היסודית". המומחה השאיר את חלוקת האחריות לשיקול דעת בית המשפט. עלות התיקונים היא 40,000 ₪ (עמ' 251-252 לחוות דעת המומחה). ביחס ליחידה מס' 11 המומחה קבע כי: "הנני סבור בסבירות גבוהה כי סימני הרטיבות הנצפים הינם פועל יוצא מכשל יסודי במערכת האיטום בקירות המעטפת המקורית תוך האצת חומרת נזקי הרטיבות כתוצאה מעבודת הנתבעים. עלות התיקונים היא 10,000 ₪" (עמ' 289-290 לחוות דעת המומחה). המומחה העיד גם כי "המים יכולים להגיע מכל מקום" (עמ' 148, שורות 30-31).

        

       25.מאחר ששוכרי היחידה האחים בבג'ני העידו שלא היתה רטיבות בטרם שהעבודות החלו (עמ' 86, שורות 25-31) והרטיבות החלה רק לאחר תחילת העבודות בבניין, יש לחייב את הנתבעת במלוא הפיצוי בגין שני ליקויים אלו בסך של 50,000 ש"ח.

        

       26.אי התקנת מאוורר במחסן – מאחר שהמומחה קבע כי "לא אותרה התחייבות מטעם הנתבעים להתקנת אוורור מאולץ כנטען ע"י התובעים", אין לחייב את הנתבעים בגין רכיב זה (ראו גם עדותו בעמ' 152, שורות 6-7 ושורות 14-15). העובדה שיש צורך להתקין מאוורר מכוח תקנות התכנון והבנייה, לא מלמדת שחובת ההתקנה חלה על הנתבעת משחובה זו לא עוגנה באף תוכנית או מפרט. גם העובדה שהיה צורך לאטום את חלונות המחסן, אין בה כשלעצמה בכדי ליצור חבות על הנתבעת להתקין מאוורר.

        

       27.התקנה גלויה של צנרת חשמל בחנות מס' 3 – הנתבעת טענה שהצנרת הותקנה ע"י הדייר בחנות לאחר המסירה ואינה באחריותה. התובעות טוענות שהנתבעים התקינו את הצנרת והדבר באחריותם. הדין עם התובעות. זאת, מאחר שהמומחה ציין בחוות הדעת שהשוכר בחנות אמר לו שהצנרת הותקנה ע"י הנתבעים במסגרת עבודת השיפוץ והיות שדבריו אלו לא נסתרו והמומחה לא נחקר על כך, על הנתבעת לפצות את התובעות בסך של 1,500 ₪ כפי שקבע המומחה. משהנתבעים לא זימנו את הדייר בחנות זו לעדות, יש לדחות טענתם בנושא רכיב זה.

        

       28.אי ביצוע חיבור מכלי מים במקלט – התובעות מודות כי בדו"ח תקינות מקלטים מיום 5.9.16 צוין שנמצאים מכלי מים (סעיף 100 לסיכומים). גם מחוות דעת מומחה התובעות עולה שבמועד המסירה היו במקלט מכלי מים. לא הוכח שהנתבעים הם אלו שפינו אותם ולכן אין להטיל עליהם את האחריות בגין אי המצאות המכל במקלט ולכן יש לדחות דרישתם בגין רכיב זה.

        

       29.אי התקנת ארון אמבטיות וגודל אריחי החיפוי בחדרי הרחצה – יש לדחות את טענות התובעות גם בנושא זה. הוכח שנילי בחרה פריטים אלו מהספק והיא העדיפה כיור מעוצב ללא ארון על פני ארון אמבטיה (נספח 8 לתצהיר בשן, ועמ' 231, שורות 11-18). עלות הפריטים שהיא בחרה לא פחת מעלות הפריטים שצוינו במפרט העקרוני. לפיכך, למרות שהמומחה קבע שבגין הצורך בהוספת ארון אמבטיה כנדרש במפרט יש לחייב את הנתבעת בסך של 850 ₪ לכל דירה, אין לחייבה בגין פריט זה. זאת, בגלל שהתובעת בחרה להתקין כיור מעוצב ללא ארון במקום כיור רגיל עם ארון. בבחירה זו שלה, היא גילתה דעתה באופן מפורש שהיא מעדיפה כיור מעוצב שמגיע ללא ארון, על פני כיור סטנדרטי שכולל ארון.

        

       בנוסף, נילי גם בחרה בגודל אחר של אריחי החיפוי בשונה מהמפרט העקרוני ולא נסתרה טענת הנתבעת שהתובעות לא העלו טענות בנושא זה בזמן אמת והעלו אותן רק לאחר שכבר התקבל טופס 4 לבניין (סעיפים 49-55 לתצהיר בשן). המומחה גם קבע שאין שום משמעות כלכלית לגודל האריחים והם לא משפיעים כלל על שווי הדירה (עמ' 123, שורות 7-10).

        

       30.אי החלפת גג בקיוסק אלישע – יש לדחות את טענת התובעות שהיה על הנתבעת להחליף את גג הקיוסק שצמוד לבניין, שהרי בהיתר הבנייה לא נקבע שיש להחליף את הגג הישן בגג בטון חדש והתובעות הודו שבהיתר הבניה לא מוזכרת החלפת גג (עמ' 58, שורות 23-24). נילי הודתה שאין לה תיעוד על הבטחה מטעם הנתבעת לבצע זאת (שם שורה 25) והמומחה העיד כי: "אין פה התחייבות משפטית ... אין תוכניות עבודה" (עמ' 146, שורות 28-29)..."זו לא התחייבות" (עמ' 147, שורה 13). כמו כן, רוב רובו של גג הקיוסק מכסה מבנה שכן שאינו בבעלות התובעות ורק חלק קטן מהגג שייך לבניין ולא היתה לנתבעת כל זכות או אפשרות להחליף גג בבניין שכן ללא הסכמת בעליו, אשר מסוכסך עם התובעות וסירב לשתף פעולה עם הנתבעת במהלך ביצוע העבודות (סעיפים 110-111 לתצהיר בשן), לא ניתן לבצע עבודה זו.

        

       31.מספר נמוך של קולטי השמש – לפי תוכנית האינסטלציה היה צריך להתקין קולט נפרד לכל דירה דהיינו, 35 קולטים ולא 25 כפי שהנתבעת התקינה. הנתבעת התקינה מערכת סולארית מרכזית בעלת הספק חום גבוה יותר ושעלותה היתה גדולה יותר מהתקנת קולט לכל דירה בנפרד והדבר נעשה בהתאם להמלצת יועץ האינסטלציה של הבניין (סעיפים 113-116 לתצהיר בשן). עדות זו לא נסתרה ואף המומחה אישר בעדותו ש"אופן הטיפול אותו דבר" (עמ' 154, שורה 19) ו"מבחינת הנצילות אין בעיה" (עמ' 185 שורה 22). ברם, משהיה על הנתבעת להתקין 35 קולטים והיא לא עשתה כן, יש לחייבה בפיצוי כפי שקבע המומחה בחוות דעתו ורכיב זה לא הושאר על ידו לשיקול דעת בית המשפט.

        

       32.שיפועים בגג הבניין – המומחה קבע כי השיפועים עומדים בתקן (עמ' 301 לחוות הדעת). בתשובה לשאלות ההבהרה (ת/23 סעיף 32) הותיר המומחה שאלה זו לשיקול דעת בית המשפט מאחר שהמים "שוחררו" לפני הגעת הבודק. מאחר שבדו"ח מכון התקנים צוין כי ביום האחרון לבדיקה "שחררו את המים לפני הגעת הבודק בטענה שיש חדירת מים בחדר חשמל בבניין" יש לקבל את עמדת התובעות שאכן יש פגם בשיפוע גג הבניין ויש לחייב את הנתבעת בפיצוי שקבע המומחה בסך של 5,000 ₪ (ת/23 סעיף 52).

        

       33.חדרי המדרגות ורצפת המוזאיקה – מאחר שהיה על הנתבעת לפעול בהתאם להוראות מחלקת השימור, ומחלקת השימור אישרה עבודות אלו אין לראות במצבם ליקוי. זאת, במיוחד לאור העובדה שהתובעות התלוננו למחלקת השימור בגין רכיבים אלו ונאמר להן כי העבודות בוצעו על פי ההנחיות (המכתב מיום 13.12.16 – נספח 3 לתצהיר האדריכל, וכן נספח 5). הדבר נעשה על מנת לשמר את האותנטיות של רכיבים אלו.

        

       34.אי התקנת שילוט מעל החנויות – מחלקת השימור העניקה לפרויקט תעודת גמר והדבר מלמד שאין כל ליקוי ברכיב זה, אחרת לא היתה ניתנת תעודת גמר לבניין. מחלקת השימור ביטלה את ההוראה ביחס לצורך בשילוט ובכל מקרה, לתובעות גם לא נגרם כל נזק מאי ביצוע רכיב זה.

        

       35.השפעת מכירת ארבע מדירות התובעות – האם מאחר שהתובעות מכרו ארבע דירות מדירותיהן, דירות 1,16,17 ו- 19 (עמ' 60 שורות 14-20) ולא הוכח שנגרם להן הפסד בתמורת מכירת הדירות עקב הליקויים הנטענים בדירות אלו יש להפחית מסכום הפיצויים שקבע המומחה את עלות התיקונים בדירות אלו?

        

       נפסק שעקרונית, העובדה שתובעים מכרו את דירותיהם לא מאיינת את זכותם לפיצויים (ע"א 553/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ (2) 858 (1996) וע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' סלמן (15.1.2004)). שהרי, זכות התביעה נוצרה עם מסירת הדירה הפגומה ולא מן הנמנע שהמחיר ששולם ע"י הרוכש עבור הדירה הפגומה שיקף את הנזק שנגרם למוכר ולכן המוכר זכאי לפיצוי. לפיכך, מוכר המשאיר לעצמו את זכות התביעה גם לאחר מכירתה של הדירה על ידיו, זכאי להגיש תביעה כנגד הקבלן למרות המכירה (ורדי, עמ' 299). אולם, במקרה דנן, בהסכמי המכר של שתיים מדירות התובעות לרוכשים (נ/23 ו – נ/24), המחו התובעות את כל התחייבויות הנתבעת לרוכשים ולא השאירו לעצמן את הזכות לתבוע בגין ליקויי הבנייה. הנתבעים הגישו את הסכמי המכר של דירות 16 ו– 17 והתובעות לא המציאו את הסכמי המכר של דירות 1 ו– 19 וחזקה שאם הן היו משאירות לעצמן את זכות התביעה הן היו מציגות הסכמים אלו. לכן, יש לדחות את טענת התובעות (סעיף 47 לסיכומי התשובה) כי היה על הנתבעות לבקש לקבל מהן את כל ההסכמים. כמו כן, מר גיא וינברג העיד שכל ההסכמים זהים בעיקרם (עמ' 70, שורה 15). חיוב הנתבעת בתשלום פיצויים בגין ליקויי הבנייה תחשוף אותה לתביעה נוספת בגין אותם ליקויים מצד רוכשי הדירות שזכות התביעה הומחתה להם ואין לאפשר זאת. טענת התובעות בסיכומיהן (סעיף 126), שלמרות שחלפו כבר ארבע שנים ממועד המכירה טרם הוגשו תביעות מצד הרוכשים לא מסייעת להן שהרי, טרם חלפה תקופת ההתיישנות וייתכן שיוגשו תביעות כנגד הנתבעת. כמו כן, התובעות לא הוכיחו כלל שהן ביצעו תיקונים על חשבונן בטרם המכירה.

        

       36.לפיכך, יש להפחית מסכום הפיצויים את עלות התיקונים בארבע הדירות הנ"ל מעלות התיקונים שקבע המומחה בדירות (לפי מספר ישן) 1,16,17 ו– 19 בסך כולל של 85,555 ₪.

        

       37.הליקויים ברכוש המשותף – הנתבעים טוענים שהתובעות זכאיות רק לחלק היחסי מרכיב זה דהיינו, רק לפי חלקן ברכוש המשותף. התובעות טוענות שמדובר בהרחבת חזית. יש לדחות את טענת התובעות. על אף שטענה זו לא נטענה במפורש בכתב ההגנה, היא הועלתה ע"י הנתבעים עוד בראשית ההליך (הודעה מיום 8.2.18) והמותב הקודם בתיק (כב' השופטת ביבי) קבע שמקומה של טענה זו במסגרת סיכומי הצדדים (סעיף 11 להחלטה מיום 23.5.18). התובעות ידעו אפוא עוד לפני שניתן צו להגשת תצהירי עדות ראשית והרבה לפני שהמומחה הגיש את חוות דעתו, כי זו אחת מטענות ההגנה של הנתבעים ולכן לא מדובר בהרחבת חזית אסורה.

        

       38.כמו כן, יש לדחות גם את טענת התובעות בסיכומיהן (סעיף 122) שלאור סעיף 21 להסכם הקובע כי המקלט ייחשב כרכוש משותף, כל יתר חלקי הבניין אינם מהווים רכוש משותף וכל הפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף מגיע רק להן. שהרי, סעיף 21 להסכם רק קובע שהמקלט מהווה רכוש משותף. סעיף זה לא סותר את שנקבע ב"הואיל" הרביעי להסכם, שבו נאמר שלנתבעים יש 47.8% אחוז מהבניין ואת ה"הואיל" החמישי להסכם שבו נאמר כי לנתבעים 71.4% מתוספת הבנייה של 35 הדירות.

        

       39.ב"הואיל" החמישי להסכם נקבע כי במסגרת תוספת הבניין שייבנה, התובעות יקבלו 10 דירות והנתבעת 25 דירות, כך שלתובעות יהיה כ– 28.6% מהבניין ולנתבעת כ– 71.4% מהבניין. לאחר שהתובעות מכרו ארבע דירות, חלקן ברכוש המשותף ירד ל– 6/35 דהיינו ל– 17.14% מהבניין ולכן מתוך סכום עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף מגיע לתובעות רק 17.14% מהפיצוי. כפי שנקבע בע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, 210 (2001) משהתובעות לא עתרו לפיצוי בעין אלא רק לפיצוי כספי והן לא הוכיחו שהן עומדות לתקן את הרכוש המשותף כולו כשלהן רק כ– 17% מהרכוש המשותף, אין מקום לפצות אותם מעבר לחלקן היחסי ברכוש המשותף. כאמור, את זכותן לפיצוי בגין ארבעת הדירות שהן מכרו לרבות הפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף, התובעות המחו והרוכשים בלבד זכאים כיום לתבוע את הנתבעת ולא ניתן לחשוף את הנתבעת לכפל הליכים ופיצויים. לפיכך, מתוך הפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף יש להפחית 82.86% שלא מגיעים לתובעות.

        

       ראו גם: ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229, 233 (1991).

        

       יודגש כי חלוקת אחוזי הבעלות כמפורט ב"הואיל" הרביעי להסכם עוסקת במכלול הזכויות במבנה כולל החנויות בקומת הקרקע והזכויות בגג. אולם, שיעור זה לא רלוונטי ביחס לפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף מאחר שבעלי יחידות אלו לא עושים כל שימוש ברכוש המשותף ואין להם זכויות בחלקי הבניין המשותפים ולכן שיעור זה אינו רלוונטי. מה שרלוונטי לפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף הוא השיעור שנקבע ב"הואיל החמישי" כפי שטוענים הנתבעים בצדק בסיכומיהם (סעיף 155). יש גם לדחות את טענת התובעות כי מאחר שעסקינן בהסכם קומבינציה ההלכה הנ"ל לא חלה (סעיף 51 לסיכומי התשובה). הרציונל חל אף אם לא מדובר ברכישה מקבלן והעובדה שהתובעות לא רכשו דירות אלא שירותי בנייה מהנתבעת על חלק מהמקרקעין שלהן, לא משנה.

        

       40.לפיכך, מתוך מלא הסכום של הפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף שהמומחה העריך בסכום של 254,850 ₪ לתובעות מגיע רק 17.14% מסכום זה דהיינו, רק סך של 43,681 ₪.

        

       41.התביעה היא תביעה כספית ובכל מקרה, לאור הקרע העמוק והחריף בין הצדדים ואי האמון התהומי ביניהם, אין מקום לאפשר לנתבעים לתקן בעצמם את הליקויים ועל הנתבעים לפצות אותם כספית בסכום זה (ע"א 553/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נ(2) 858 (1996); ג' הררי האחריות החוזית לליקויי בנייה לאור חוק המכר (דירות) וחוק חוזה קבלנות 611 (2016)).

        

       42.המומחה הסביר בחקירתו שאם כל התיקונים מבוצעים ע"י קבלן אחד, אין להוסיף את התוספת בגובה של 20% שצוינה בחוות הדעת, אשר אותה יש לשלם רק אם התיקונים מבוצעים ע"י כמה קבלנים מזדמנים (עמ' 164, שורות 14-18 ועמ' 185, שורות 10-12). לפיכך, משחלה על התובעות החובה להקטנת הנזק ואין כל סיבה שהן לא יעסיקו קבלן אחד לתיקון כל הליקויים ככל שהן בכלל יבצעו תיקונים, אין צורך להורות על תשלום התוספת בגובה של 20% לעלויות התיקונים כפי שטוענים בצדק הנתבעים (סעיפים 159-161 לסיכומיהם). העובדה שיש צורך לתקן ליקויים שונים בתחומים שונים, לא מונעת העסקת קבלן אחד שיבצע את כל התיקונים.

        

       ראו: ע"א 252/86 גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח, פ"ד מה(4) 045, 51 (1991).

        

       43.סיכום ביניים: לאור האמור, יש לחייב את הנתבעים במלוא עלות תיקון הליקויים שקבע המומחה בסך של 480,770 ₪ ואולם מסכום זה יש להפחית רכיבים אלו:

        

       סך של 85,555 בגין ליקויים בארבעת דירות התובעות שכבר נמכרו.

       סך של 211,168 ₪ בגין הפחתה של 82.86% מרכיב הפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף מאחר שחלקם ברכוש המשותף לאחר מכירת ארבע דירות עומד על 17.14% בלבד.

       סך של 5,100 ₪ שהמומחה חייב שלא כדין את הנתבעות בגין אי התקנת ארונות אמבטיה (6 כפול 850 ₪).

       סה"כ – 178,947 ₪.

        

       בנוסף לסך הנ"ל, על הנתבעים לשלם בגין הרכיבים להלן שהושארו לשיקול דעת בית המשפט על ידי המומחה:

        

       בגין אי יישור קירות עקומים (ארבע דירות התובעות)- 2,700 ₪.

       בגין פגמים בחזית הארון העליון בדירה 23 – 300 ₪.

       בגין ליקוי בתריס מיזוג אוויר בדירה 36 – 850 ₪.

       בגין רטיבות במרתף ובחנות 11 – 50,000 ₪.

       בגין התקנה גלויה של צנרת חשמל בחנות מס' 3 – 1,500 ₪.

       בגין שיפועים בגג הבניין – 5,000 ₪.

       סה"כ – 60,350 ₪.

       סה"כ כולל – 239,297 ₪.

        

       על סכום זה יתווסף מע"מ כחוק. סכום זה יהיה צמוד למדד ויישא ריבית כחוק מינואר 2020 ועד התשלום בפועל (עמ' 119, שורות 17-19).

        

       44.בנוסף, לאור העובדה שהסכום שנפסק לתובעות נמוך משמעותית מהסכומים שנקב בהם המומחה מטעם התובעות, הנתבעים ישלמו לתובעות סך של 5,000 ₪ בלבד בגין רכיב תשלום שכרו של המומחה מטעמן.

        

        

        

        

       (ב) אי תשלום התמורה הנוספת

        

       1.על פי הנספח, מועד תשלום התמורה הנוספת הוא בתוך 30 יום ממכירת הדירה האחרונה של דירות הנתבעים או בתוך שנה ממועד קבלת טופס 4, לפי המוקדם. אין מחלוקת שטופס 4 התקבל ביום 10.10.16 ולפיכך המועד שבו על הנתבעים לשלם לתובעות את תשלום התמורה הנוספת הוא יום 10.10.17, דהיינו לאחר יום הגשת התביעה.

        

       2.התובעות טוענות שהדירה האחרונה שנמכרה מדירות הנתבעים היא דירה 3 שנמכרה ביום 30.3.16 ולכן החבות בתשלום התמורה הנוספת חלה ביום 30.4.16. יש לדחות טענה זו. שהרי, ההסכם למכירת דירה 3 בוטל ובמקומו רכש אותו קונה את דירה 4. אין לקבל את טענת התובעות שמרגע שדירה 3 נמכרה אין להתחשב בכך שההסכם בגינה בוטל. לא הוכח שהביטול היה מלאכותי ולא ניתן לראות בתקבולי הסכם מכר שבוטל חלק מתקבולי המכירות. לא נסתרה עדות בשן שהקונים רצו להחליף את הדירה לאחר שהתברר להם מה "הנוף" הנשקף ממנה "והם נחרדו ובקשו להחליף" (עמ' 234, שורות 11-12). לא הוכח גם שהנתבעים לא מכרו את דירה 3 בכוונה והם לא מנעו "בכוונת מכוון" את קיום התנאי המתלה בניגוד לסעיף 28 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973. לא נסתרה עדות בשן שמדובר בדירה הכי נחותה בבניין והוא עשה מאמצים רבים למכור אותה והעסיק כמה מתווכים לצורך כך (עמ' 234, שורות 6-7 ועמ' 243, שורות 15-27). העובדה שעד למכירתה הוא שיכן בה איש תחזוקה לצורך תיקון ליקויי בדק שהתגלו בעבודות (עמ' 234, שורות 25-32 ועמ' 244, שורות 18-19), לא מלמדת שהנתבעים פעלו שלא בתום לב ובכוונה נמנעו למכור את דירה 3. אין פגם בהתנהלות הנתבעת ששיכנה בדירה זו בתקופה שעד למכירתה, איש מקצוע שיוכל לטפל בבעיות וליקויים שהדיירים מעלים. יצוין גם שהתשלום עבור דירה 3 נזקף לטובת דירה 4 שהוחלפה (עמ' 242, שורות 31-32 ועמ' 243, שורות 4-5).

        

       3.דירה 3 נמכרה רק ביום 15.11.18 ואולם, מאחר שעל פי ההסכם יש לשלם את התמורה הנוספת או בתוך 30 יום ממועד מכירת הדירה האחרונה או בתוך 12 חודשים ממועד קבלת טופס 4 וטופס 4 התקבל ביום 10.10.16, הרי שחבות הנתבעים לשלם את התמורה הנוספת חלה ביום 10.10.17.

        

       4.האם ניתן להעניק לתובעות סעד שלמעשה התגבש רק לאחר יום הגשת התביעה? התשובה לשאלה זו חיובית.

        

       כפי שנקבע ברע"א 1011/12 מאיר נ' לסרי (10.5.2012)‏‏: "הלכה היא כי בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בגין נזק מתמשך עד למועד מתן פסק הדין המורה על תיקון העוולה, מקום שהתובע עתר לכך בסיכומיו בערכאה הדיונית לאחר שהביא ראיות לעניין במהלך הדיון, בבחינת שינוי חזית, והנתבע לא הביע התנגדות לכך בסיכומיו שלו. זאת אף מקום שהתובע עתר בתביעתו המקורית אך לפיצוי על הנזק שהתממש עד למועד התביעה, ובלבד שהפיצוי שנפסק לא יעלה על גובה הסכום ששולמה בגינו אגרה".

        

       5.לפיכך, יש לבחון מה הסכום שמגיע לתובעות בגין רכיב התמורה הנוספת. בנספח מצויה טבלה שבה מפורטים מצד אחד מדרגות סך תקבולי המכירות עד 25 מיליון ₪ ומ- 25 מיליון ₪ ועד 29 מיליון ₪ ובצד השני של הטבלה מפורט גובה התמורה הנוספת ביחס לכל מדרגה ומדרגה (להלן: הטבלה). נקבע שלתמורה הנוספת יצורף מע"מ כחוק.

        

       6.בסעיף 1 לנספח נקבע כי: "כל הסכומים בנספח זה יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה, מהמדד הידוע במועד חתימת הסכם זה ועד למועד הידוע במועד הרלבנטי: תקבולי המכירות יהיו צמודים עד למועד חתימת כל הסכם מכר, התמורה הנוספת תהיה צמודה עד למועד תשלומה בפועל ע"י הרוכש לבעלים".

        

       7.לפיכך, יש להצמיד את כל המדרגות של תקבולי המכירות שמפורטים בטבלה למדד תשומות הבנייה שהיה ידוע בעת חתימת ההסכם (24.5.10 – להלן: ההצמדה) ועד למועד שבו אמורה היתה התמורה הנוספת להשתלם, דהיינו עד ליום 10.10.17 (12 חודשים לאחר קבלת טופס 4). גם גובה התמורה הנוספת שמפורט בטבלה צריך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה שהיה ידוע בעת חתימת ההסכם ועד למועד שישולם בפועל ע"י הנתבעת.

        

       8.מטעם התובעות העיד ד"ר גיא וינברג שניהל את המו"מ על ההסכם והנספח בשם התובעות והוא היה מעורב בניסוח ההסכם יחד עם ב"כ הנתבעים דאז משרד עו"ד תיק גלעד קינן (עמ' 66, שורה 22). הנתבעים מצדם, לא זימנו לעדות את באי כוחם דאז על מנת שיעידו על כוונת הצדדים ביחס להסכם ולנספח והם הסתפקו בעדותו של מר רועי שיר שלא היה מעורב כלל בניסוח ההסכם והחל לעבוד אצל הנתבעים רק בשנת 2011 (עמ' 239, שורות 6-22). עובדה זו מחלישה את עמדת הנתבעים ואי זימונו של עורך דינם פועל לחובתם.

        

       9.קיימת אי בהירות מסוימת ביחס לכוונת המילים "תקבולי המכירות יהיו צמודים עד למועד חתימת כל הסכם מכר". ברור מהנספח שרצון הצדדים היה לשערך את כל הסכומים בנספח ולהצמידם, שהרי היה צפוי שתהליך הבנייה ומכירת כל הדירות ייקח כמה שנים ובפועל עברו יותר משש שנים ממועד חתימת ההסכם ועד לקבלת טופס 4. מנגנון ההצמדה של "כל הסכומים בנספח זה" נועד לתת ערך ריאלי הן למדרגות תקבולי המכירות והן לגובה התמורה הנוספת. לכן, סביר שכוונת הצדדים במילים "תקבולי המכירה יהיו צמודים עד למועד חתימת כל הסכם מכר" היא, שכל פעם שייחתם הסכם מכר לאחת מדירות הנתבעים, יש לשערך את שווי התקבולים שנקבעו בו, לערכם ביום חתימת ההסכם ובאופן זה הסכום הנקוב בטבלה בנוגע ל"סך תקבולי המכירות" יהיה בערך הריאלי של מועד חתימת כל הסכם מכר שייחתם למכירת דירות הנתבעים. כך העיד ד"ר גיא וינברג ויש לקבל את גרסתו זו שתואמת להבנה הפשוטה של הטקסט (עמ' 68, שורות 8-9 ועמ' 69, שורות 31-32). נמחיש זאת בדוגמא: לפי הנספח שנחתם במאי 2010, אם סך תקבולי המכירות יגיעו ליותר מ– 25 מיליון ₪ ועד לסך של– 26 מיליון ₪, על הנתבעת לשלם עוד 100,000 ₪ של תמורה נוספת. אם למשל כעבור שלוש שנים, כשנמכרה הדירה השמינית של הנתבעת, התקבולים של כלל מכירות דירות הנתבעת הגיעו לסך של 25 מיליון ₪ נומינאלית, לא תקום עדיין חבות לתוספת התמורה מאחר שיש להצמיד את התקבולים לערכם "עד למועד חתימת כל הסכם מכר". לכן, אם למשל מדד תשומות הבנייה עלה בשיעור של 5% מאז חתימת ההסכם, יש לחשב את סכום תקבולי המכירות שנקבע בנספח בצירוף ההצמדה ורק שהמכירות בפועל יעברו סכום זה הכולל את ההצמדה, תחויב הנתבעת בתמורה הנוספת בסך של 100,000 ₪ כשגם סכום התוספת יהיה בתוספת ההצמדה.

        

       10.יש לדחות את טענת הנתבעים לפיה אין להצמיד את תקבולי המכירות וכי כוונת הצדדים היתה להוסיף את ההצמדה "רק ככל שהנ"ל שולמו על ידי רוכשי הדירות בפועל" (סעיף 228 לתצהיר בשן). עמדה זו סותרת חזיתית את לשון הסעיף שבה נאמר במפורש שההצמדה חלה על "כל הסכומים בנספח זה" ונקבע במפורש שהיא תחול גם על תקבולי המכירות. התשלום לא הותנה בכך שהנתבעת תקבל בפועל תשלומים צמודים מרוכשי דירותיה. אם זו היתה כוונת הצדדים, הדבר היה צריך להיאמר במפורש ותנאי זה לא נזכר ולו ברמז בנספח. לא הוכח גם שמדובר בטעות סופר ולא הוכח "שאין לנוסח זה כל היגיון". יש בהחלט היגיון למנגנון ההצמדה והדבר פועל לטובת שני הצדדים. מצד אחד סך תקבולי המכירות שנקבע בנספח לא נותר בערכו במועד חתימת ההסכם ולאור שחיקת המטבע, הוא מוצמד כך שהסכום של תקבולי המכירות שממנו נגזרת כל מדרגה של תמורה נוספת יעלה בהתאם לעליית מדד תשומות הבנייה. מנגנון הצמדה זה נועד להיטיב עם הנתבעת באופן שסכומי תקבולי המכירות יהיו גבוהים יותר מהסכום הנומינאלי שנקבע בתוספת כך שרק עם הגיע סך התקבולים לסכום המוצמד, תחול חובת התשלום של כל תמורה נוספת. מאידך, ההצמדה של התמורה הנוספת פועלת גם לטובת התובעות, שעה שהן יקבלו את הסכומים המגיעים להם כשהם משוערכים וצמודים.

        

       11.אין גם לקבל את חישובי התובעות שהעניקו "משקל" לכל אחת מהדירות. חישוב זה לא עולה בקנה אחד עם המשקל שנקבע בסעיף יג' להסכם וחישוב זה אף לא נטען בכתב התביעה.

        

       12.על פי חישוב התובעות (נספח 4 לתצהיר ד"ר גיא וינברג) שלא נסתר, סך תקבולי המכירות נכון ליום 18.1.17 עומד על סך של 31,952,608 ₪, כאשר סכום המדרגה הגבוהה שהיא מעל 29 מיליון ₪ הוא 800,000 ₪. לפיכך, על הנתבעים לשלם לתובעות את התמורה הנוספת בסך של 800,000 ₪ בצירוף הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכם ועד התשלום בפועל (סעיף 1 לנספח), מאחר שכאמור מועד התשלום היה צריך להיות עוד ביום 10.10.17. מסכום זה יש להפחית את הסכום שכבר שולם ע"י הנתבעים ביום 11.10.11 בהתאם למדרגה הראשונה בסך של 220,000 ₪ בתוספת מע"מ וזאת בצירוף ההצמדה ולא רק נומינאלית כפי שנעשה בתחשיב התובעות.

        

       13.בנוסף, יש להפחית את גם הסכום שהנתבעות הפקידו בקופת בית המשפט לאחר הגשת התביעה ביום 15.11.18 ואשר הועבר לתובעות וזאת בצירוף ההצמדה כאמור לעיל. על בוטיק להמציא לנתבעת חשבונית מס כחוק עבור הסכומים שהיא צריכה לשלם בגין התמורה הנוספת.

        

        

        

       (ג) תשלום עבור רישום הבית המשותף

        

       1.הנתבעים לא חולקים על חובתם לשלם סכום זה והם אף שילמו את המקדמה שהתובעות שילמו והפקידו בקופת בית המשפט ביום 21.6.18 את הסך של 14,808 ₪ שהוא הסכום שלגביו צורפה קבלה.

        

       2.התובעות לא צירפו לכתב התביעה ראייה על כך שהן שילמו תשלום נוסף בסך של 6,002 ₪. במסגרת חקירתה, אישרה נילי שאת התשלום הנוסף היא שילמה רק ביום 20.12.20 בהתאם לחשבונית שהוצגה לה (עמ' 64 שורות 23-24). לפיכך, הנתבעת תשלם את הסך הנ"ל לידי התובעות בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום שבו הסכום שולם ע"י התובעות לנותן השירות.

        

       (ד) תשלום עבור שמירה

        

       1. ביום 5.9.16 הציבו התובעות שומרים מחוץ לבניין ומנעו מהנתבעת ועובדיה להיכנס אליו. הדבר נעשה לטענת התובעות מאחר שהנתבעת פינתה אדם זר שהסתובב בבניין והתברר בדיעבד שמדובר במומחה מטעמן. לאור זאת, הגישה הנתבעת ביום 8.9.16 לבית משפט השלום בקשה דחופה לסילוק השומרים מהבניין.

           

          2.בעקבות אותו הליך, הגיעו הצדדים להסדר שקיבל תוקף של החלטה ביום 12.9.16 ולפיו החל מאותו יום לא יוצבו שומרים מטעם התובעות בבניין וכל צד שומר על מלוא טענותיו.

           

          3.לא הוכח כלל שהיה צורך כלשהו בהצבת השומרים. אדרבא, על פי סעיף 23.2 להסכם, הוענקה לנתבעת זכות כניסה לכל חלקי המגרש "ללא הגבלה". כפי שהעיד בשן, השומרים מנעו את המשך העבודה ומדובר היה בפעולה חד צדדית של התובעות ללא כל הצדקה (עמ' 232, שורות 14-28). גם אם נכונה גרסת התובעות שהנתבעת לא אפשרה להן ומי מטעמן כניסה לבניין, היה עליה לעתור לקבלת סעד משפטי מתאים ולא היה נחוץ כלל וכלל להציב שומרים בבניין.

           

          4.לפיכך, אין שום עילה לתשלום פיצוי בגין רכיב זה.

           

          (ה-ו) תשלום עבור ביקורת שערכה מנהלת התובעת נילי בבניין ותשלום בגין טיפול שוטף בשוכרי החנויות

           

          1.נילי ערכה ביקורות אלו לצורך שמירה על האינטרסים של התובעות בפרויקט. היא אישרה בחקירתה כי היא פעלה "גם למען התובעות" (עמ' 63, שורות 14-15). הדייר מר אורי זכריה העיד שנילי לא טיפלה בתלונותיו ורק אמרה לו שתדבר עם הנתבעת ואולם דבר לא נעשה (עמ' 78, שורות 27-28). בהסכם לא הוסכם על תשלום בגין רכיב זה ואין לדרישה זו כל בסיס.

           

          2.בנוסף, התובעות הן הבעלים של החנויות והן פעלו מתוקף מעמדם זה ולצורך טיפול ברכושם. אין לנתבעת כל חבות לשלם דבר בגין טיפול שוטף בבעלי החנויות, בחנויות ובדיירים. מה גם שעל פי ההסכם, חלה חובה על התובעות לטפל במתן אפשרות לנתבעת להיכנס לחנויות ולבצע בהן את העבודות הנדרשות. התובעות לא פינו את השוכרים במשך תקופת הבנייה. לפיכך, הן יכלו לצפות שהבנייה המסיבית בבניין, תגרום לפגיעה בשוכרים ביחידות המסחריות ויהיה צורך לטפל בהם. אם הן סברו שמגיע להן שכר עקב כך, היה עליהן לעגן זאת בהסכם ואולם הדבר לא נעשה.

           

          3.בנוסף, מעדות הדיירים המוגנים התברר שהטיפול של נילי התמצה בעיקרו בהפניית הדיירים לנתבעת והיא לא ביצעה כל פעולה ממשית ולא מגיע לתובעות שום פיצוי עקב כך. לדוגמא: מר יוסף יוחפז העיד שכשהוא פנה לנילי כשהתגלו בעיות שנגרמו לו כתוצאה מהבנייה, "היא אמרה לנו להתקשר לדני בשן" (עמ' 100, שורה 30).

           

          4.לפיכך, דין רכיב זה להידחות.

           

          (ז) הפסד בגין אי תשלום דמי שכירות במחסן 11

           

          1.לא הוכח קשר סיבתי בין סיום השכירות במחסן זה לבין העבודות שביצעה הנתבעת. לא נסתרה טענת הנתבעת שגם כשהיא שכרה את החנות היו בה חדירות מים רבות שגרמו לרטיבות ולריח חזק של טחב וכי היא לא יכולה היתה לעשות בו שימוש למטרה שלשמה היא שכרה אותו – קיום ישיבות באתר והיא עשתה בו שימוש לאחסון חומרי בנייה (סעיפים 240-241 לתצהיר בשן).

           

          2.התובעות לא פנו לנתבעת בזמן אמת ולא הודיעו אודות חדירת המים על מנת שהנתבעת תפעל לתקן הנדרש. הפנייה הראשונה נערכה ביום 8.3.15 שעה שהדייר – חברת קולומבוס פינתה את החנות. כמו כן, התובעות לא הוכיחו שהרטיבות היא הסיבה לעזיבת השוכר.

           

          3.זאת ועוד, התובעות לא הגישו חוות דעת שמאית להוכחת דמי השימוש הראויים ולו מסיבה זו יש לדחות רכיב זה בתביעה. גם בתביעה שהגישו התובעות בבית משפט השלום בגין הנזקים שנטען שנגרמו להן עקב עזיבת הדייר קולומבוס (ת"א 40129-06-15) ואשר נמחקה, לא נטען שניתן היה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר והתובעות תבעו את דמי השכירות ששילמה קולומבוס בפועל.

           

          4.התובעות ידעו שלאור הבנייה המקיפה שמבוצעת בבניין, דמי השכירות בחנויות ירדו ולעיתים אף החנויות לא יושכרו עקב הרעשים והמטרדים שנובעים מעבודות הבנייה המורכבות והנרחבות שנעשות בבניין.

           

          5.גם ביחס לדייר אבי זכריה לא הוכח שהוא עזב את המושכר עקב ליקויים שנגרמו ע"י הנתבעת ולא עקב מצבו המוזנח של המושכר שלא שופץ כמעט 100 שנים.

           

          6.לפיכך, יש לדחות רכיב זה.

           

           

           

           

           

           

          (ח)  האם יש לתת צו עשה המחייב את הנתבעים להחזיר את מצב החלונות במחסן לקדמותו?

           

          1. על פי הנחיות מחלקת השימור, היה צורך להשיב את הבניין למצבו המקורי ולפיכך, היה על הנתבעת להשיב גם את מצב החלונות לגודלם כפי שהיה שעה שניתן היתר הבנייה המקורי לבניין. העובדה שלבניין ניתן טופס 4 ותעודת גמר מלמדת כי הקטנת החלונות נעשתה בהתאם לדרישות השימור.

              

             2.המומחה קבע שחלונות המחסן נאטמו ובוטלו בהתאם לתשריט הבקשה להיתר (עמ' 149, שורות 15-19, עמ' 150, שורה 18 ועמ' 151, שורות 11-12) ולפי התוכניות אין אוורור (עמ' 151, שורות 6-7). בתשובה לשאלה 41ב' לשאלות ההבהרה מטעם התובעות השיב המומחה כי: "בהתאם לתכנית המכר ותשריט הבקשה להיתר החלונות הנדונים נדרשים לביטול ואטימה כמוצג בחוות דעתי". בתשובה לשאלה 41ד', המומחה קבע שלא ניתן היה להתקין חלונות נפתחים אלא רק אטומים וזאת לאור תשריט הבקשה להיתר. התובעות אף לא הגישו חוות דעת מומחה מטעמן בנושא זה ולא הוכח שהשבת המצב לקדמותו אפשרית לאור הוראות השימור.

              

             3.לפיכך, משהתובעות הן אלו שהזמינו את התוכניות, כל האחריות בנושא זה מוטלת על כתפיהן בלבד. לנתבעת לא היה כל אינטרס לבצע עבודות שונות בחלונות החורגות מההיתר או מהנחיות צוות השימור ולא היה לה כל אינטרס להקטין ולאטום את החלונות. כפי שהעיד בשן: "לא היה לי שום עניין לסגור או לבטל חלון זה או אחר" (עמ' 236, שורות 31-32).

              

             4.זאת ועוד: האדריכל שנשכר ע"י התובעות, העיד שכתוצאה מהצורך לבנות מקלט, נאטמו חלונות המחסן והדבר בוצע בהתאם לתוכנית ההיתר. לדבריו, נוכח האילוצים של בניית המקלט "לא עמדה בפניהם האפשרות להקים את המקלט ללא איטום חלונות היחידה המסחרית" והדבר בוצע על פי היתר הבנייה ותוכניות הביצוע (סעיפים 46-49 לתצהירו) .

              

             5.העובדה שהנתבעת חתמה על הסכם עם דייר החנות מר בבג'ני לפיו מצב החלונות יושב לקדמותו, נעשה עקב דרישה של הדייר ואולם משהתברר גם לדייר שלא ניתן להשיב את מצב החלונות למצבם בטרם שהחלה הבנייה היות שהדבר נוגד את היתר הבנייה, הדייר הבין זאת, וויתר על דרישתו והשיב את הערבות הבנקאית שהנתבעת העניקה לו (עמ' 89, שורות 5-6 ושורה 25, עמ' 90, שורה 3, עמ' 92, שורה 24 ועמ' 237, שורות 3-10). לפיכך, יש לדחות רכיב זה של התביעה.

              

             (ט) סיכום

              

             1.הנתבעים ישלמו לתובעות פיצויים בסך של 239,297 ₪ בגין ליקויי הבנייה בתוספת ריבית והצמדה כחוק ממועד מתן חוות הדעת, סך של 5,000 ₪ בגין שכ"ט המומחה מטעמן, את יתרת התשלום הנדרש לצורך השלמת רישום הבית המשותף בסך של 6,002 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כחוק מהמועד שבו שולמה יתרת התשלום ע"י התובעות וכן את חובם בגין התמורה הנוספת בניכוי הסכומים שכבר שולמו כמפורט לעיל. כמו כן, לאור ההפרזה הרבה בסכום שנתבע בגין ליקויי הבניה, ישלמו הנתבעים לתובעות רק 25% מהתשלומים שהתובעות שילמו עבור הכנת חו"ד המומחה מטעם בית המשפט, לרבות התשלומים לגורמי בדיקה נוספים שהוזמנו על פי דרישת המומחה. יתר רכיבי התביעה נדחים.

              

             2.בסעיף 66.2 להסכם נקבע כי הנתבעים 2-3 ערבים "לכל התחייבויות הרוכש על פי ההסכם". גם בכתב הערבות (נספח ה' להסכם) נקבע שהנתבעים 2-3 "ערבים בזאת, יחד ולחוד ... לכל התחייבויות הרוכש על פי ההסכם ועל פי נספחיו". לכן, הם חבים אישית בסכומים שנפסקים בזאת לטובת התובעות. העובדה שנאמר שהחבות היא "בקשר עם ביצוע העבודה נשוא ההסכם" לא גורעת מכך שהערבות חלה ביחס לכל ההתחייבויות של הנתבעת (ראו גם: סעיף 136 לפסק הדין שניתן בתביעה אחרת שהגישה התובעות כנגד הנתבעים בתיק ת"א 24548-09-14 (24.2.19)). לפיכך, החבות לשלם את הסך הנ"ל חלה על כל הנתבעים יחד ולחוד.

              

             3.אין מקום להתיר לתובעות פיצול סעדים. התובעות תיקנו פעמיים את כתב התביעה והתיקון האחרון נעשה בתחילת שנת 2021. התובעות היו יכולות לבקש להוסיף סעדים לכתב התביעה המתוקן והן בחרו שלא לעשות כן. אין לאפשר לתובעות להטריד את הנתבעים בתביעות חדשות שמקורן באותו הסכם.

              

             4.לאור העובדה שרוב עילות התביעה נדחו, לרבות רכיב האיחור במסירה כפי שנקבע בהחלטתי מיום 12.8.20 והפיצוי בגין ליקויי הבנייה הוא כעשירית מסכום התביעה, הנתבעים ישלמו לתובעות שכר טרחה והוצאות מופחתות (לרבות שכר עדים) בסך כולל של 25,000 ₪ בלבד.

              

             ניתן היום, ו' ניסן תשפ"ב, 07 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.