גולד פארק ייזום והשקעות בע"מ ואח' נ' מישייב ואח'

לפני תביעה כספית על סך 55,283 ₪.

רקע וטענות הצדדים

1. התובעת 1 היא חברה שעיסוקה בתיווך במקרקעין ופועלת תחת השם המסחרי "Re/Max מקצוענים". התובעת 2 היא מתווכת מקרקעין אשר פעלה מטעם התובעת 1.

2. כנטען בכתב התביעה, הנתבעים היו בעת הרלוונטית בעלי הזכויות בבית פרטי באור עקיבא, שעמד למכירה. כנטען בכתב ההגנה הנתבע 2 היה הבעלים היחיד של הנכס.

3. לטענת התובעות, ביום 19.8.2019 נחתם הסכם תיווך וכן הזמנה לקבלת שירותי תיווך בבלעדיות למשך ששה חודשים.

4. עוד נטען, כי התובעת 2 פעלה לפרסום הנכס לצורך מכירתו ואף הציגה את הדירה למספר רוכשים פוטנציאליים. כנטען, מצאה התובעת רוכשים פוטנציאליים שהסכימו לרכוש את הנכס בסכום של 2,300,000 ₪, אך העסקה לא בשלה עקב אי הסכמה על המחיר.

5. כנטען בכתב התביעה, בתחילת חודש פברואר 2020 נודע לתובעות כי הנתבעים מחפשים דירה לרכישה. לתובעות התברר כי ביום 16.1.2020, בתוך תקופה הבלעדיות הנטענת, נערכה עסקה למכירת הבית שלא באמצעותן. לטענת התובעות, מהנתונים שנמסרו למס שבח עולה כי הדירה נמכרה במחיר של 1,800,000 ₪, שהוא מחיר נמוך משמעותית מן המחיר הראשוני שביקשו הנתבעים (2,500,000 ₪) או ממחירים נמוכים יותר שאליהם הגיעו הנתבעים 2,450,000 ₪ (המחיר שנכלל בפרסומים) ו – 2,350,000 ₪, המחיר המופחת שאותו הציעו הנתבעים לאחר חודשיים וחצי שבהם הנכס לא נמכר.

6. לטענת התובעות, במכירת הדירה שלא באמצעותן ובלא ידיעתן בתוך תקופת הבלעדיות הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם החוזיות כלפי התובעות. על כן, עותרות התובעות לפיצוי בגובה 2% ממחיר המכירה האחרון שבו הוצע הנכס (2,350,000 ₪) בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית, שכר טרחת עורך דין והוצאות המשפט. 

7. לכתב התביעה, שהוגש בסדר דין מהיר, צורפו הסכם תיווך והסכם בלעדיות, שניהם נושאים תאריך 19.8.2019. בהסכם התיווך נרשם כי המחיר המבוקש הוא 2,500,000 ₪ ודמי התיווך יהיו בגובה 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס. בהסכם הבלעדיות נרשם כי תקופת ההסכם היא מיום החתימה ועד יום 19.2.2020 וכי אם הנכס יימכר במהלך תקופת הבלעדיות, הלקוח ישלם למתווך את דמי התיווך גם אם הדירה נמכרה שלא באמצעות המתווך (סעיף 4ב להסכם הבלעדיות). עוד צורפו לכתב התביעה העתקי שלושה פרסומים בעניין הנכס העומד למכירה, שלטענת התובעות נעשו במסגרת ההסכם.

8. בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי הם אנשים מבוגרים, שעברית אינה שפת אמם, הם אינם יודעים לקרוא או לכתוב בעברית ואינם דוברים את השפה, למעט מילים בסיסיות. הנתבע הוסיף כי מעולם לא חתם על הסכם עם התובעות וכי ההסכם מעולם לא תורגם לשפתו, רוסית. עוד טוען הנתבע כי הוא הבעלים היחיד של הנכס.

9. הנתבעת לא הכחישה את חתימתה על הסכם התיווך ועל הסכם הבלעדיות, אך טענה כי ההסכם לא תורגם לה וכי התובעת 2 הסבירה לה כי מדובר במסמך פורמלי אשר יעזור לה לפעול למכירת הנכס.

10. הנתבעים מדגישים כי לא הם פנו אל התובעת, אלא התובעת היא שהגיעה לביתם והציגה עצמה כמי שתוכל לעזור במכירת הבית. התובעת, כך נטען, לא הסבירה לנתבעת את מהות ההסכם, את משכו, לא הצביעה בפניה על תניית הבלעדיות לא הסבירה לה את מהותה.

11. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התובעות לא היו הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים. הנתבעים מכחישים את טענת התובעות כי הביאו קונים פוטנציאליים לנכס או כי פרסמו את הנכס ומוסיפים כי לאחר מספר חודשים של פעילות מועטה מצד התובעת הבינו כי התובעת אינה מצליחה לקדם את מכירת הדירה וכי איבדה עניין בעסקה.

12. לטענת הנתבעים, הנכס נמכר לבסוף לא כתוצאה ממאמצי השיווק של התובעות אלא לאחר מאמציו של הנתבע עצמו, אשר החל לספר לקרוביו ולמכריו על רצונו למכור את הנכס. כנטען, סכום המכירה היה 1,800,000 ₪.

13. הנתבעים חולקים גם על סכום התביעה, אשר חושב בהתאם למחיר המכירה האחרון שהוצע באמצעות התובעות והוא גבוה בהרבה ממחיר העסקה בפועל.

14. לטענת הנתבעים, התביעה הנוכחית היא נסיון פסול לעשיית עושר על גבם של אנשים תמימים, שאינם דוברים את השפה העברית.

     

    הראיות 

15. בעדותה סיפרה התובעת, רחל יעקובוב, כי דיברה עם הנתבעים בשפה הרוסית, שהיא שפת אמה. התובעת העידה כי בבוקר מועד חתימת ההסכם פגשה את הנתבעת בבית וכשהנתבעת רצתה לחתום ביקשה ממנה לחכות ואמרה לה "אל תחתמי כשבעלך לא בבית. עדיף שאדבר גם איתו ברוסית" (עמ' 1, ש' 21-22). התובעת העידה כי חזרה לבית הנתבעים באותו ערב, הסבירה לשני הנתבעים "הכל" ברוסית ותרגמה את ההסכמים לרוסית. התובעת העידה כי הסבירה להם במפורש מהו משך תקופת הבלעדיות:

    "הסברתי להם כמה זמן חוזה בלעדיות. זו התקופה הכי טובה בשביל מכירת הנכס. עד 6 חודשים. אני יכולה למכור אפילו אחרי שבוע, אבל עד 6 חודשים החוזה. הסברתי להם שהחוזה ל- 6 חודשים, זה טוב בשבילם. אני יכולה למכור גם אחרי חודש".

     

16. התובעת אישרה בעדותה כי פנתה ביוזמתה לנתבעים לאחר שראתה שלט מכירה ליד ביתם של הנתבעים. כמו כן, אישרה התובעת כי הנתבעת דוברת רק רוסית ואינה דוברת עברית (עמ' 7, ש' 6).

17. התובעת העידה כי הפיצה עלונים "פליירים" בשכונה לפרסום הנכס, פרסמה את הנכס בפייסבוק, הציבה שלט ליד הבית ופעלה באתרי אינטרנט שונים, כגון יד 2. התובעת העידה כי המחיר ההתחלתי היה 2,500,000 ₪ וכאשר התברר כי המחיר אינו אטרקטיבי הורידה, בעצה אחת עם הנתבעים, את המחיר. התובעת העידה כי הביאה לנתבעים לקוח שהיה מוכן לרכוש את הנכס במחיר של 2,300,000 ₪ וזאת כשבוע או שבועיים לפני עסקת מכירת הנכס. התובעת טענה כי הרוכש הפוטנציאלי היה רציני אך הנתבעים לא הסכימו למכור את הנכס במחיר הזה ו"אח"כ גיליתי שהם מכרו בהרבה פחות" (עמ' 2, ש' 7-15). לטענתה, לקראת סוף התקופה גילתה חוסר עניין בשיתוף פעולה והתחמקות מצד הנתבעים.

18. בחקירתה הנגדית התבקשה התובעת להציג את טופס רשימת פעולות שיווק, בהתאם לתקנה 1(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה – 2004 (להלן – "תקנות פעולות השיווק"), אשר לא צורפה למסמכים שהוגשו מטעם התובעות. התובעת לא הציגה את המסמך. כאשר התבקשה התובעת להציג את פרטי הלקוחות שלטענתה הביאה לדירה, הסבירה כי "החתמתי [את המתעניינים- י.ג.] בפנקס. אח"כ כשעזבתי את רימקס לקחו את הפנקס. לא מוצאים את הפנקס. מה שאני נזכרתי זה חמישה קונים שהגיעו ורשמתי את זה, אבל היו לי יותר" (עמ' 6, ש' 5-7). התובעת גם לא הציגה כל ראייה לתמוך בטענתה להפצת עלונים בקשר לנכס העומד למכירה.

19. בהמשך עדותה טענה התובעת כי מצאה גם לקוח שהיה מעוניין לרכוש את הנכס במחיר של 2,350,000 ₪ וכאשר התבקשה להסביר מדוע לא מסרה פרט זה בעדותה הראשית השיבה "כי נזכרתי" (עמ' 6, ש' 36).

20. מעדות התובעת עלה הרושם כי קיים פער רחב ובלתי מוצדק בין פעולות השיווק שהתובעת טענה שביצעה לבין הראיות האובייקטיביות שהביאה להוכחת טענותיה.

21. הנתבע העיד כי פגש לראשונה את התובעת בבית, כאשר חזר מהעבודה. הנתבע העיד כי "היא ישבה בבית, השלט שלנו על המכירה היה על הגדר. היא אמרה שתעזור לנו למכור, אף אחד לא הזמין אותה. ... השלט שלנו היה תלוי והיא תלתה את השלט שלה ליד שלנו". בעדותו אישר הנתבע כי חתם על המסמך.

22. הנתבע הכחיש בתוקף כי התובעת הסבירה לנתבעים את משמעות המסמך ואת משמעות הבלעדיות:

    "היא דיברה ברוסית, אבל כל מה שנאמר כאן בבית המשפט היא לא אמרה את זה בבית. ... לא נאמר בבית על העניין של הבלעדיות וחצי שנה, הכל שקר... הכל שקר, כל מה שהיא אומרת זה שקר, הכל עברית ואני לא יודע לקרוא עברית."

    (עמ' 7, ש' 23 ואילך).

     

    לטענת הנתבע סוכם עם התובעת כי "אם היא מוכרת, היא מוכרת, אם אנחנו מוכרים באופן עצמאי. ... אם היא היתה מוכרת – לבריאות" (עמ' 8, ש' 25 ואילך).

23. הנתבע אישר כי התובעת הגיעה לביתו פעם אחת עם רוכש פוטנציאלי "עשו סיבוב והלכו... אמרה תחליף דלתות, תחליף חלונות".

24. הנתבע העיד כי מכר את הנכס בסופו של דבר לקרוב משפחתו, ששמו רוני ולא ידע לומר מה שם משפחתו של אותו רוני. בהמשך עדותו טען הנתבע כי לאחר שביקשה ממנו להחליף דלתות וחלונות בדירה ביקש ממנה לא לבוא שוב לנכס.

25. במהלך החקירה הנגדית טען הנתבע כי החתימה על חוזה התיווך אינה חתימתו, אולם בחקירה החוזרת, כאשר נשאל אם חתם על הטפסים שהביאה התובעת השיב שאינו זוכר (עמ' 10, ש' 22-23).

26. בתשובה לשאלת בית המשפט הבהיר הנתבע:

    "סיכמנו שאם היא תצליח למכור אז מסכום המכירה היא תקבל את הכסף. על כסף לא דיברנו בכלל, לא סיכמנו על סכום או אחוז. .. לא ידעתי שזה הסכם על 6 חודשים, אני יכולתי לגמור לבד."

    (עמ' 10, ש' 26 ואילך).

     

27. הנתבעת העידה כי לא פנתה אל התובעת, אלא התובעת היא שהגיעה לביתה ואמרה כי היא יכולה לעזור למכור את הבית. הנתבעת טענה כי בכל התקופה התובעת הביאה שני אנשים לראות את הבית ו"לא הסבירה טוב על הבית" וכשהעירה לה, השיבה לה התובעת "אל תתערבי, זו עבודה שלי".

28. הנתבעת העידה כי אינה קוראת עברית ו"במעמד החתימה לא היה כלום, חתמתי והיא הלכה. אם הייתי יודעת לקרוא הייתי אומרת על מה חתמתי, אני לא יודעת לקרוא" הנתבעת העידה כי לא סוכם דבר על שכר וכי "במעמד החתימה לא היה כלום. חתמתי והיא הלכה. ... לא דובר על סכום ולא על שום דבר. היא הגיעה עם אנשים והלכה עם אנשים, מה שדיברו ביניהם אני לא יודעת. היא כנראה רצתה להרוויח מהאנשים שיבואו לקנות את הבית. איתנו לא דיברה על כסף שום דבר (עמ' 11, ש' 8 ואילך).".

29. הנתבעת העידה כי אינה יודעת למי נמכר הבית. היא העידה כי הרוכש ביקר בבית, התרשם וכעבור חודשיים נחתם הסכם המכירה. הנתבעת אישרה כי לא הודיעה לתובעת על מכירת הבית.

    דיון ומסקנות

30. אין חולק כי התובעת היא זו שפנתה לנתבעים לאחר שראתה שלט מכירה על גדר ביתם. אין אף חולק כי הנתבעים אינם דוברי עברית ואינם קוראים בעברית וכי התקשורת בין התובעת לבין הנתבעים היתה בשפה הרוסית בעוד שהחוזים שעליהם חתמו הנתבעים היו בעברית.

31. באשר לטענת הנתבע כי החתימה שעל המסמכים אינה חתימתו, הנתבע לא עמד על טענה זו ונראה כי העלה אותה רק כדי לגונן על עצמו מאימת התביעה. מצאתי כי אין ממש בטענה זו וכי שני הנתבעים חתמו על החוזה.

32. בין הצדדים קיימות שלוש מחלוקות עיקריות. הראשונה סבה סביב תוקף תניית הבלעדיות בין הצדדים. סלע המחלוקת הוא בשאלה האם התובעת הסבירה לנתבעים את הוראות החוזה בעניין התגמול הכספי עבור שירותיה והאם הבהירה להם את תקופת הבלעדיות ואת משמעותה, כאשר מעדויות הנתבעים עולה כי למרות שאינם דוברים את השפה, הבינו כי התובעת היא מתווכת מקרקעין והבינו כי היא מציעה להם שירותי תיווך.

33. מחלוקת שנייה נוגעת לפעולות שביצעה התובעת, לאור הוראת סעיף 9(ב2) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן – "החוק"), המגבילה את תקופת הבלעדיות לחודשיים בלבד, כאשר המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו בתקנות פעולות השיווק.

34. מחלוקת שלישית נוגעת לשאלה האם התובעת היתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.

    הסכם הבלעדיות

35. התובעת התדפקה על דלתם של הנתבעים, העלתה מיוזמתה את עניין שירותי התיווך שהציעה והציגה להם טופס חוזה אחיד בשפה העברית, ביודעה כי אינם יכולים לקרוא את הטופס. בנסיבות אלה אין מתקיים הכלל לפיו אדם מוחזק כמבין וכמסכים למסמך שעליו חתם, ולכל הפחות, על התובעת מוטל הנטל להראות כי הסבירה לתובעים את מהות ההתקשרות, לפרטיה. משהנתבעים לא יכלו לקרוא את המסמכים שעליהם חתמו, חתימתם על מסמכים אלה אינה מדברת בעד עצמה, ויש להתחקות אחר נסיבות חתימתם על המסמך, בהינתן טענתם כי לא הוסבר להם כי המסמך מעניק לתובעות בלעדיות במכירת הנכס. נטל הראייה לגבי מתן הסבר לנתבעים על אודות הבלעדיות ושכר הטרחה נותר על כתפי התובעות.

36. עמדה זו מתיישבת היטב עם תכליתו הצרכנית של החוק, אשר חוקק על רקע גלי העלייה הגדולים ממדינות חבר העמים שנות התשעים של המאה הקודמת. בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב – 1992, ה"ח 2136, עמ' 388) נכתב: "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה". לא בכדי מצא המחוקק במסגרת תיקון 4 לחוק המתווכים במקרקעין לקבוע סייגים לתניות בלעדיות בהסכמי תיווך.

37. דברים אלה נכונים, לטעמי, גם ביחס למוכרים בכח, כדוגמת הנתבעים. בהתקשרות הנטענת בין הצדדים עמדו לתובעות יתרונות ממשיים על פני הנתבעים: יתרון שפה, יתרון הנובע מכך שמפגש הרצונות תועד כביכול על גבי טופס הסכם הערוך כחוזה אחיד וכולל תניית בלעדיות המשרתת במובהק את התובעות ולא את הנתבעים, ויתרון "הפתעה", שהוקנה לתובעות מעצם נקיטת היוזמה לפנות לנתבעים ולהציע שירותי תיווך מבלי שהתבקשו. בנסיבות אלה חובה על התובעות להסביר לנתבעים את מהות ההתקשרות ולוודא כי הבינו את ההתקשרות על כל היבטיה.

38. לאחר שמיעת העדויות באתי למסקנה כי התובעות לא עמדו בנטל להראות כי פרטי ההתקשרות, לרבות עמלת התיווך ותקופת הבלעדיות הוסברו לנתבעים. עדותה של התובעת היא עדות יחידה של בעלת עניין וכנגדה ניצבות עדויות הנתבעים, אף הם בעלי עניין בתוצאת המשפט.

39. התובעת יזמה את ההתקשרות עם הנתבעים, הגיעה לביתם, הציגה להם הסכם ערוך מראש בשפה שאינם קוראים. מאחר שהיא החתימה אותם על מסמך הערוך בשפה שאינם קוראים, היה על התובעת להוסיף על גבי המסמך או על גבי מסמך נפרד את עיקרי ההתקשרות בכתב ברוסית, שפתם של הנתבעים, ולהחתים את הנתבעים גם על מסמך זה. העדר מסמך חתום ובו תרגום או תמצית בכתב של ההסכם ברוסית נזקף לחובת התובעות.

40. הגם שעדותם של שני הנתבעים לא היתה נקייה מקשיים ומתמיהות, טענתם כי התובעת היא זו שיזמה את המפגש עמם, אושרה על ידי התובעת עצמה. יתירה מזו, התובעת אישרה את טענת הנתבעים, כי תלו שלט מכירת הדירה עוד לפני ההתקשרות עם התובעת. ברי כי הנתבעים החלו לבצע פעולות למכירת הדירה עוד קודם למועד פניית התובעת אליהם.

41. מן הראיות עולה כי לנתבעים לא היה תמריץ להעניק לתובעות בלעדיות, לבטח לא לתקופה ממושכת כל כך של ששה חודשים, והתובעות אף לא הצביעו על תמריץ כזה או על תועלת כלשהי שצמחה לנתבעים או שהיתה יכולה לצמוח להם כתוצאה מתקופת בלעדיות ממושכת כל כך. בהעדר תמריץ כזה לנתבעים, יש טעם רב בגרסת הנתבע לפיה ההבנה עם התובעת היתה ש"אם היא מוכרת, היא מוכרת, אם אנחנו מוכרים באופן עצמאי... אם היא מוכרת – לבריאות". הנתבעים ציפו שהתובעת תסייע להם למכור את הדירה במחיר גבוה יותר מזה שיצליחו להשיג בעצמם ולא היה להם רצון או אינטרס אובייקטיבי להקנות לתובעות בלעדיות, לבטח לא לתקופה כה ארוכה.

42. הסתמכות עוסק או חברה מסחרית על חתימתו של פלוני על מסמך הערוך כחוזה אחיד בשפה שאינו דובר אותה, כאשר הוא עצמו יזם את ההתקשרות, מעוררת קושי. על עוסק המציע את שירותיו תוך החתמת הלקוחות על הסכם שאת שפתו אינם מבינים, לוודא כי הלקוחות מבינים את תנאי העסקה ולתעד את ההבנה הזו וככל שלא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו.

43. סיכומה של נקודה זו, התובעות לא עמדו בנטל להראות כי הוסבר לנתבעים תוכנם של הסכם התיווך והסכם הבלעדיות. מהראיות בתיק עולה כי הנתבעים לא הבינו שבחתימתם הם מקנים לתובעות בלעדיות במכירת הדירה, לבטח לא לתקופה ממושכת. משכך, מסמך הבלעדיות שעליו חתמו הנתבעים לא השתכלל לכדי חוזה מחייב. לחלופין, נכרת בין הצדדים הסכם הנגוע בטעות בקשר לרכיבי הבלעדיות ודמי התיווך, בהתאם לסעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), אשר הנתבעים היו רשאים לבטלו, כאשר דבר הטעות נודע להם רק לאחר שמכרו את הדירה שלא באמצעות התובעות.

     

     

    קיצור תקופת הבלעדיות בהתאם לסעיף 9(ב2) לחוק

44. גם לו היה נקבע כי הסכם הבלעדיות בין הצדדים תקף ומחייב את הנתבעים, הרי התובעות לא הצליחו לעבור את משוכת סעיף 9(ב2) לחוק. סעיף 9 לחוק קובע:

    "(א)מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

    (ב)מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

    (1)יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

    (2)שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

     

    (ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

    (1)תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;

    (2)תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

     

    (ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

     

    (ג)ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.

     

    (ד)השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות."

45. פעולות השיווק שלפי סעיף קטן (ד) עוגנו בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה- 2004. סעיף 1(ב) לתקנות פעולות השיווק קובע כי המתווך יפרט את פעולות השיווק בטופס נפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין.

46. התובעות לא צירפו לכתב התביעה את טופס פעולות השיווק. בעדותה לא סיפקה התובעת הסבר מניח את הדעת לאי הצגת מסמך זה. אין כל ראייה כי מסמך כזה אכן נערך בין הצדדים.

47. זאת ועוד, התובעת לא הביאה כל ראייה כי פעולות השיווק שהיא טוענת להן בוצעו בחודשיים הראשונים שלאחר הסכם ההתקשרות, זאת למעט הצבת השלט, ופרסום אחד ויחיד הנושא תאריך 6.10.2019 (נספח ה'1 לכתב התביעה). התובעת לא הביאה ראייה לזימון רוכשים פוטנציאליים לדירה, ולמועד הזימון, למרות שכפי שהעידה, שמות הלקוחות תועדו בפנקס, אשר כנטען נשמר על ידי התובעת 1, אולם לא הוצג מטעם התובעות.

48. באשר להצבת השלט על גדר הבית, זו אינה יכולה להיחשב כפעולת שיווק, מאחר שאותו שלט נוסף על השלט הקודם, שהציבו הנתבעים בעצמם ואשר משך את תשומת ליבה של התובעת. הצבת השלט הנוסף לא שירתה אפוא את מכירת הדירה אלא נועדה לפרסם את התובעות, הא ותו לא.

49. כנטען על ידי התובעות עצמן, עסקת מכירת דירת הנתבעים נושאת תאריך 16.1.2020, כלומר כמעט חמישה חודשים לאחר מועד ההתקשרות וכאמור, אין בנמצא כל ראייה לכך שעסקה זו החלה להירקם לפני יום 19.10.2019, כלומר בתוך תקופת החודשיים הנזכרת בסעיף 9(ב2) לחוק.

50. התובעת לא הראתה מה היו פעולות השיווק המוסכמות על הצדדים ואינה יכולה להראות כי ביצעה את פעולות השיווק שנכללו בהסכם הנטען. מעבר לכך, התוֹבעת אף לא הוכיחה כי פעולות השיווק שהיא טוענת להן (למעט אחת) בוצעו בתקופת החודשיים הראשונים שלאחר ההסכם. על כן חלה על עניינו מגבלת תקופת הבלעדיות שנקבעה בסעיף 9(ב2) לחוק, ובהתאם לכך תקופת הבלעדיות המקסימלית לא תעלה על שליש התקופה הקבועה בסעיף 9(ב1)(2), דהיינו חודשיים.

51. במקרה הנוכחי אין כל ראייה כי היתה הפרה כלשהי של הבלעדיות במשך חודשיים שלאחר ההתקשרות הנטענת מיום 19.8.2019. 

    האם התובעות היו הגורם היעיל בהתקשרות

52. התובעות אינן טוענות בפה מלא כי היו הגורם היעיל בכריתת הסכם המכר ובכתב התביעה טענו כי הנכס נמכר שלא באמצעות התובעות ולרוכשים שאינם מוכרים להן. עיקר טענות התובעות הן כי הנתבעים לא שיתפו עימן פעולה והקשו על נסיונן להביא רוכשים פוטנציאליים לבית. הנתבע העיד כי מכר את הבית לקרוב משפחה רחוק ואילו הנתבעת טענה כי אינה יודעת למי נמכר הנכס. לא נעלם מעיניי כי עדויות הנתבעים בנקודה זו היו עמומות וכי הנתבעים לא הציגו את זהות הרוכש ולא זימנו אותו לעדות. יחד עם זאת, התובעות הודו כי אינן מכירות את הרוכש וגם נוכח חלוף כמעט חמישה חודשים מיום ההתקשרות ועד חתימת הסכם המכר עם אותו רוכש, מצאתי כי גם התובעות לא עמדו בנטל הראייה גם בקשר לסוגיית הגורם היעיל.

    עסקה ברוכלות

53. בסעיף 8 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א – 1981, מוגדרת רוכלות כך:

    "הצעת עסקה לצרכן מאת עוסק, או מי מטעמו, שבא שלא לפי הזמנה למקום מגוריו, שירותו הצבאי, עבודתו, לימודיו או לקרבתם, וכן לכל מקום שאינו בית עסק של העוסק או של מי מטעמו (להלן - מקום הצרכן), או פניה יזומה של עוסק לצרכן בכל דרך שהיא, שבעקבותיה הגיע העוסק, או מי מטעמו, למקום הצרכן כדי לקשור עסקה".

    תנאי הגדרה זו מתקיימים במקרה הנוכחי.

     

54. בסעיף 14(ד) לחוק הגנת הצרכן הסמיך המחוקק את השר לקבוע בתקנות פרטים שעוסק חייב למסור לצרכן ומכח הסמכה זו הותקנו תקנות הגנת הצרכן (עריכת חוזה בכתב ופרטים שרוכל חייב למסור לצרכן), תשס"ח – 2008.

55. בסעיף 14(א)(2) לחוק נקבע כי הצרכן רשאי לבטל את הסכם עסקת הרוכלות בתוך 14 ימים מיום עשיית ההסכם או מיום קבלת הפרטים שנקבעו בתקנות לפי סעיף 14(ד) לפי המאוחר מביניהם, וזאת (בעסקה מתמשכת כבענייננו) בין אם הוחל במתן השירות ובין אם לאו.

56. תקנה 1 לתקנות קובעת את חובתו של העוסק ברוכלות לספק לצרכן במועד עשיית העסקה חוזה בכתב בשפה שבה נעשתה העסקה ובה יפורטו עיקרי העסקה, כמפורט בסעיף 2 לתקנות, ובכלל זה פרטים אודות זכותו של הצרכן לבטל את העסקה בהתאם לסעיף 14(א) לחוק, פרטים אודות המחיר הכולל ואודות התכונות העיקריות של השירות, כאשר במקרה הנוכחי תניית הבלעדיות מהווה תכונה עיקרית של השירות. סעיף 2(ב) לחוק מחייב כי הפרטים האמורים יופיעו בחוזה בסמוך זה לזה, בהבלטה מיוחדת ובאותיות ברורות וקריאות.

57. במקרה הנוכחי לא עמדו התובעות בחובתן להציג לנתבעים את הפרטים הקבועים בתקנות בשפת העסקה, רוסית, ומשכך עמדה לנתבעים הזכות לבטל את העסקה בכל עת, לכל הפחות, כאשר מוסכם כי התובעות לא קישרו בין הנתבעים לבין האדם שרכש את הדירה לבסוף ואין להן חלק ישיר בעסקת המכר שנכרתה ביניהם.

58. לא למותר לציין כי סעיף 14ג1 (ב) לחוק מאריך את משך התקופה שבה רשאי הצרכן לבטל את העסקה לארבעה חודשים לאחר מועד קבלת הפרטים הקבועים בתקנות, כאשר עסקינן בצרכן שהוא אדם עם מוגבלות, אזרח ותיק או עולה חדש. אין מחלוקת כי הנתבעים הם אנשים מבוגרים, שאינם ילידי הארץ. מאחר שלא הובאה ראייה לעניין היותם אזרחים ותיקים או עולים חדשים, כהגדרתם בחוק, ההפנייה לסעיף זה נועדה אך לחדד את החשש שהביע המחוקק מפני ניצול לרעה של חולשתם של צרכנים הנמצאות בנחיתות מחמת מוגבלות, גיל, אי הכרת תנאי הארץ או שפתה, באופן שיתקשרו בעסקה בלא גמירות דעת מלאה ובלא הבנה מלאה של תנאי העסקה (ר' דברי ההסבר להצעת החוק, ה"ח (כנסת) 635, עמ' 108).

    סיכום 

59. תביעת התובעות אינה מוצדקת ומעוררת את הרושם שבהגשת התביעה הנוכחית התובעות ניסו את מזלן וביקשו להפיק תגמול כספי שלא הגיע להן. התנהלות התובעות כלפי הנתבעים מעוררת רושם של נסיון לגרור את הנתבעים להתקשרות שלא היה להם עניין בה, תוך הפרת חובות התובעות, ובמיוחד התובעת 1, לספק לנתבעים את המידע שהם זכאים לו מכח הדין ומכח חובת ההגינות.

60. התובעות לא עמדו בנטל הוכחת התביעה ועל כן דין התביעה להידחות. בקביעת הוצאות ההליך יש לתת ביטוי למורת הרוח כלפי התנהלות התובעות וכלפי הגשת התביעה הנוכחית.

    התובעות תישאנה בשכר טרחת ב"כ הנתבעים בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף, תישאנה התובעות בהוצאות הנתבעים בסך 2,000 ₪. 

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך התקופה הקבועה בתקנות.

    המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים ותסגור התיק ברישומיה.

     

    ניתן היום, י"ט ניסן תשפ"ב, 20 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.