פלונים נ' אלמוני

תביעה כספית בסך 130,500 ₪.

רקע כללי והשתלשלות העניינים

התובעים היו זוג נשוי שהתגרש. לתובעים זכויות חכירה בחלקים שווים בבית מספר X במושב ------ (להלן: "המושב"). במסגרת הליך בפני בית המשפט לענייני משפחה ניתן ביום 27.02.17 צו לפירוק השיתוף בבית על דרך מכירתו ולצורך כך מונו שני כונסי נכסים (עו"ד איתן אהרוני ועו"ד אלי חביב).

ביום 12.07.18 נחתם הסכם למכירת הבית בין התובעים באמצעות כונסי הנכסים לבין הנתבע (להלן: "ההסכם"). התמורה שנקבעה בהסכם עמדה על 1,350,000 ₪ ונקבע בהסכם פיצוי מוסכם בגין הפרתו בסכום של 130,500 ₪. ההסכם אושר ע"י בית המשפט לענייני משפחה ביום 16.07.18. התמורה הייתה אמורה להשתלם במספר תשלומים שהאחרון שבהם היה אמור להתבצע עד 120 יום מיום אישור ההסכם על ידי בית המשפט, היינו עד יום 15.11.18.

בהסכם, ב"והואיל" החמישי נקבע כדלקמן:

"וידוע לצדדים כי עסקה זו תלויה בתנאי מתלה לפיה בית המשפט יאשר את העסקה וכן שהקונה אמור לעבור ועדת קבלה במושב, אף שהקונה מצהיר כי לא ידוע לו על שום מניעה הקיימת בו שעלולה לשלול, לעכב או לא לממש קבלתו למושב"

הנתבע שילם עד יום 04.09.18 סכום של 380,500 ₪ ולאחר מכן לא שילם דבר. ביום 11.04.19, פנה הנתבע לכונסי הנכסים וטען כי וועדת הקבלה במושב אינה מתפקדת ולא התכנסה ולכן לא היה באפשרותו לקיים את התנאי המתלה ולשלם את יתרת התמורה.

על מנת לנסות ולקיים את ההסכם נחתמו בין הצדדים שני נספחים. הראשון נחתם ביום 03.06.19. נקבע בו כי על הנתבע לשלם את מלוא התמורה (בתוספת סכום נוסף של 70,000 ₪) עד יום 22.08.19 (נספח ד' לכתב התביעה, להלן: "הנספח הראשון"). בסעיף 3 לנספח הראשון נקבע כי התשלום לא יהיה מותנה מצד הנתבע בשום תנאי שהוא, לא מתלה ולא מפסיק.

לאחר שגם במועד זה לא בוצע התשלום נחתם בין הצדדים נספח נוסף בעקבות פגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 04.11.19. בנספח זה, אשר צוין על גביו כי נחתם על ידי הנתבע ביום 07.01.20 (נספח ה' לכתב התביעה, להלן: "הנספח השני"), נקבע כי הנתבע יעביר את שאר התשלומים בתוך 30 יום (הסכום הנוסף של 70,000 ₪ הוגדל ל – 85,000 ₪). בסעיף 4 לנספח השני נקבע כי התשלום לא יהיה מותנה מצד הנתבע בשום תנאי שהוא, לא מתלה ולא מפסיק.

לאחר שהנתבע לא העביר את יתרת התשלום שלחו לו כונסי הנכסים הודעה על ביטול ההסכם וביקשו הוראות מבית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט התיר להם לפעול לביטול ההסכם (פסיקתא מיום 11.02.20, נספח ז' לכתב התביעה). לאחר שלא הושגה הסכמה בין הצדדים בעניין זה, פנו כונסי הנכסים לבית המשפט המחוזי בעתירה לפסק דין הצהרתי בדבר ביטול העסקה. בעקבות הגשת התביעה הסכים הנתבע לביטול העסקה ובין הצדדים נחתם הסכם פשרה במסגרתו שמר כל אחד מן הצדדים על כל טענותיו בנוגע להשלכות ביטול ההסכם (פסק דין מיום 13.09.20, נספח י' לכתב התביעה). בעקבות זאת הוגשה התביעה הנוכחית.

המחלוקות בין הצדדים

בין הצדדים מחלוקות עובדתיות שונות לעניין התנהלותם בנוגע לקיום ההסכם ולחתימה על הנספחים, אולם בסופו של יום הוסכם כי לא נדרש בירור עובדתי והשאלה היחידה שטעונה הכרעה היא שאלה משפטית, היינו זכאותם של התובעים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם למרות שהנתבע לא התקבל כחבר במושב.

בתמצית, טענת הנתבע היא כי ההסכם היה מותנה בתנאי לפיו הוא יתקבל כחבר מושב ומשלא התקבל כחבר מושב לא ניתן היה לקיים את ההסכם ועל כן הוא בטל ואין לראותו כמי שהפר את ההסכם ואילו התובעים טוענים כי בנספחים נקבע במפורש כי תשלום התמורה על ידי הנתבע אינו מותנה בתנאי כלשהו ועל כן משיתרת התמורה לא שולמה יש לראות את הנתבע כמי שהפר הפרה יסודית את ההסכם ועל כן הם זכאים לקבל את הפיצוי המוסכם.

טענות הצדדים בהרחבה

התובעים מדגישים כי הן בחתימה על ההסכם והן בחתימה על הנספחים היה הנתבע מיוצג על ידי אחיו, עו"ד אביתר רבי.

בנוגע לפרשנות ההסכם והנספחים טוענים התובעים כי גם אם היה תנאי מתלה בהסכם, הרי שבנספחים הוא בוטל. חיזוק לפרשנות זו של התובעים הם מוצאים בכך שבנספחים נדרש הנתבע להוסיף על התמורה סכומים של פיצוי והדבר מעיד כי היה ברור לו כי התנהלותו גרמה לתובעים נזק. לטענת התובעים הנזק שנגרם להם היה משמעותי אולם הם יסתפקו בפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם.

מעבר לכך, לטענתם הנתבע הוא שגרם לאי התקיימות התנאי המתלה בהסכם. התובעים טענו כי המושב נרשם כאגודה שיתופית ביום 22.11.18 ולפני מועד זה לא היה צורך לעבוד וועדת קבלה, על כן אילו שילם הנתבע את כל התמורה במועד, כלל לא היה נקלע לקושי שנטען על ידו. התובעים מציינים עוד כי בירור שנערך על ידי כונסי הנכסים עם וועד המושב העלה כי עד יום 02.01.19 הנתבע כלל לא פנה לוועד המושב בעניין קבלתו ולאחר מכן עד יום 02.05.19 לא עשה הנתבע את כל הדרוש כדי שפנייתו תטופל.

הנתבע מצידו תולה יהבו בתנאי המתלה בהסכם. הוא מדגיש כי הדרישה לעבור וועדת קבלה הייתה קיימת עוד לפני התאגדות המושב כאגודה שיתופית לפי דרישת רשות מקרקעי ישראל והדבר אף עולה מסעיף 6א למכתב וועד המושב מיום 02.05.19 (צורף כנספח לתגובת התובעים לבקשת הנתבע למחיקת הכותרת). אילולא כן לא היה נקבע התנאי המתלה בהסכם.

לטענת הנתבע אין חשיבות לשאלה מתי פנה למושב כדי לעבור וועדת קבלה מאחר שוועדת הקבלה התכנסה לראשונה בסוף 2019. כך עלה משיחות שניהל הנתבע עם נציג הוועדה שתמליליהן צורפו להודעתו על השלמת מסמכים. כמו כן לטענת הנתבע, לא היה ידוע לו על מניעה מקבלתו למושב בעת שחתם על ההסכם והוא עשה כל שביכולתו על מנת לקיים את ההסכם, לרבות אבחון במכון פילת וקבלת אישור עקרוני למשכנתא משני בנקים, אולם אלה התנו את מימושה בקבלתו כחבר באגודה.

לטענת הנתבע, לאחר שהשקיע כסף בהכשרת הבית ובקבלת תעודת גמר ועל מנת שהשקעתו לא תרד לטמיון, נאלץ לחתום על הנספח הראשון. הנתבע טוען כי הנספחים נוסחו על ידי כונסי הנכסים למרות שאלה ידעו כי דרושה וועדת קבלה. על כן לשיטתו של הנתבע אין לייחס לו כוונה לוותר על התנאי המתלה, אלא לוותר רק על תנאים הקשורים בו עצמו. לטענתו, לא ניתן לוותר על תנאי מתלה התלוי בצד שלישי. על כן לשיטת הנתבע, משלא התקיים התנאי המתלה, ההסכם בטל ואין לראות בכך הפרה על ידו.

הנתבע מפנה לסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") הקובע:

"חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה."

הנתבע מפנה לפסיקה לפיה תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו מבלי להטיל אחריות על הצדדים. הנתבע מפנה לתקנות האגודה, לפסיקה, לפקודת האגודות השיתופיות ולנהלי רשות מקרקעי ישראל מהם עולה כי לא ניתן להעביר זכויות בבית במושב ללא הסכמה של האגודה. על כן לטענתו, הנתבע או התובעים לא יכולים היו לוותר על התנאי המתלה. הנתבע אף טוען כי הנספחים להסכם בטלים בהיותם לא חוקיים כי עולה מהם כוונה לקיים את ההסכם ללא אישור האגודה או רשות מקרקעי ישראל.

התובעים בסיכומי תשובה טוענים כי הטענה כי הצדדים לא היו רשאים לוותר על התנאי המתלה הועלתה לראשונה על ידי הנתבע בסיכומים. לטענתם הדבר חורג מן ההסכמה הדיונית וממסגרת הרשות להתגונן, אולם אף לגופו של עניין עיון בפסיקה אליה מפנה הנתבע מביאה לתוצאה הפוכה.

לטענת התובעים, להבדיל מן הפסיקה אליה הפנה הנתבע, אין מדובר בענייננו בפרשנות ההסכם, אלא בהסכמה מפורשת לביטול התנאי המתלה. יתר על כן, הסעד המבוקש אינו של אכיפה, שאז אולי היה קושי מול הצדדים השלישיים, אלא סעד כספי שהנתבע היה מודע לו ולקח אותו על עצמו. התובעים מציינים כי בע"א 2836/90 בצר נ. צילביץ, אליו הפנה הנתבע, נקבע כי צד יכול להיות מחויב בהסכם, גם אם חוקית לא ניתן לאכוף את ההסכם.

דיון והכרעה

אתחיל ואומר כי החלטתי לקבל את התביעה ולחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסכום של 130,500 ₪.

בפתח הדברים אציין כי אינני מקבלת את טענת התובעים כי הנתבע אחראי לאי קיום התנאי המתלה וכי אילו ביצע את מחויבותו במועד, לא היה נדרש לעבור וועדת קבלה כלל. עלה מן המסמכים בתיק כי וועדת קבלה נדרשה גם לפני שהמושב התאגד כאגודה שיתופית כחלק מן הדרישות של רשות מקרקעי ישראל וכי וועדה כזו לא הייתה זמינה למשך למעלה משנה לאחר אישור ההסכם על ידי בית המשפט לענייני משפחה. על כן מקובלת עלי טענת הנתבע כי לא הוא שמנע את התקיימות התנאי המתלה במובן סעיף 28(א) לחוק החוזים (הקובע: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו").

אילו באותו שלב (במועד החוזי לביצוע התשלום) היה הנתבע מודיע כי עקב כך ההסכם התבטל לפי סעיף 29 לחוק החוזים כפי שהוא טוען היום, אפשר שעמדתו הייתה מתקבלת והוא לא היה נדרש לשלם את הפיצוי המוסכם. סעיף 29 לחוק החוזים קובע:

"היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה...".

אלא שעלה כי לאחר שהתנאי המתלה לא התקיים והנתבע לא שילם את יתרת התמורה, שני הצדדים העדיפו לנסות ולקיים את ההסכם, ועל כן הסכימו הצדדים לחתום על שני נספחים. השאלה הטעונה הכרעה אם כן, איננה של פרשנות התנאי המתלה אלא של פרשנות התניות בנספחים, לפיהן תשלום יתרת התמורה על ידי הנתבע אינו מותנה "בשום תנאי שהוא לא מתלה ולא מפסיק".

הנתבע טוען כי לא ניתן לוותר על תנאי מתלה התלוי בצדדים שלישיים ואילו התובעים טוענים כי ניתן לוותר על התנאי כפי שנעשה בנספחים. לטענתם, אילו תבעו אכיפה של ההסכם, אפשר שלא היו יכולים לקבל סעד זה בשל אי קיום התנאי המתלה, אולם שעה שהם תובעים פיצוי מוסכם, אין מניעה כי יזכו בתביעתם.

הנתבע טוען שתניות אלה בנספחים מתייחסות רק לתנאים שקיומם תלוי בו ולא יכולות להתייחס לתנאים שקיומם תלוי בצדדים שלישיים (סעיף 12 לסיכומים), אולם הוא לא הבהיר לאילו תנאים התלויים בו הוא מכוון, שכן למעט עצם ביצוע התשלום במועד שנקבע, לא היה תנאי נוסף שנדרש הנתבע לקיים ואשר היה תלוי רק בו. כלומר התנאי המתלה היחידי שהיה רלוונטי באותה עת, היה התנאי לעניין וועדת הקבלה ועל פני הדברים, הוסכם בנספחים כי הוא אינו מתלה את העברת יתרת התשלום.

לכך אוסיף כי בנספח הראשון ב"והואיל" השישי, באה לידי ביטוי המחלוקת בין הצדדים לגבי אי ביצוע התשלום. צוין כי התובעים סבורים כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם והנתבע טוען שהעסקה כשלה מסיבות שאינן תלויות בו. במצב זה, אילו רצה הנתבע לקבוע בנספח הראשון כי התשלום יבוצע רק לאחר שיקבל תשובה חיובית מוועדת הקבלה, היה עליו לעשות כן וקביעת מועד סופי לביצוע התשלום ללא התייחסות כלשהי לעניין וועדת הקבלה, משקפת הסכמה של הנתבע לשלם במועד זה ללא קשר לוועדת הקבלה. הדברים יפים גם לנספח השני אשר חוזר על האמור וגם בו אין כל התייחסות לנושא וועדת הקבלה. בשני הנספחים שמרו לעצמם התובעים את הזכות לתבוע פיצוי מוסכם ככל שהנתבע לא ישלם במועד.

דומה שאין מחלוקת על כך שבשל אי קבלתו של הנתבע כחבר אגודה, לא ניתן היה להשלים את העסקה ודינו של ההסכם היה להתבטל. דווקא הנתבע הוא שהערים קשיים בעניין זה ולא הסכים לביטול גם כשכבר היה ברור כי לא ניתן לממש את ההסכם (נספחים ט' וי' לכתב התביעה). לא נובע מכך, כי הנתבע לא נדרש לבצע את התשלום במועד עליו התחייב, כשבמקרה של ביטול ההסכם, הוא כמובן אמור לקבל את כספו בחזרה.

בהערת אגב אציין כי הנתבע טען כי נאלץ לחתום על הנספחים אשר נוסחו על ידי התובעים, מאחר שלא רצה שהשקעותיו תרדנה לטמיון וכוונתו הייתה להשקעה בהכשרת הנכס אשר בעת חתימת ההסכם לא היה לו טופס 4 והיו בו חריגות בנייה (כך עלה מה"והואיל" השביעי). מבלי להביע עמדה בעניין זה (והנתבע לא טען טענה של עושק או כפייה) אציין כי בכתב ההגנה (תצהיר התמיכה בבקשת הרשות להתגונן) בסעיף 35 ציין הנתבע כי בכוונתו להגיש תביעה בעניין זה והוא כמובן רשאי לפעול כפי הבנתו.

עיון בהסכם יראה כי תשלום התמורה לא הותנה בכך שתחילה תאושר חברותו של הנתבע באגודה. סעיף 4(ה)(3) מציין את המועד לתשלום יתרת התמורה (120 יום לאחר אישור ההסכם על ידי בית המשפט) ולא נאמר דבר בעניין וועדת הקבלה למושב. במצב זה, טענת הנתבע כי הצדדים לא יכולים היו לוותר על אישור הוועדה נכונה אולם לא רלוונטית. אכן לא ניתן להשלים את העסקה ולהעביר את הזכויות בנכס על שם הנתבע ללא קבלתו של הנתבע למושב ואישור רשות מקרקעי ישראל, אולם הצדדים היו חופשיים להסכים על מועדי התשלום ללא קשר לכך ואם הנתבע הפר את ההסכמה בעניין זה, הרי שעל פני הדברים הוא הפר את ההסכם על כל המשתמע מכך.

עיון בסעיף 3 לנספח השני גם הוא תומך בפרשנות זו, שכן שם הצהיר הנתבע כי אין לו עוד מניעה כלשהי למימון העסקה ועל כן בסעיף 4 נקבע כי העברת התשלום אינה מותנית עוד בכל תנאי. אומנם בסעיף 3 האמור אין התייחסות מפורשת לוועדת הקבלה,, אלא כאמור ההתייחסות היא למימון (ולרישום הבית בלשכת רישום המקרקעין), אולם הנתבע הוא שקושר בין הקבלה למימון וטוען כי לא ניתן לקבל מימון לפני אישור וועדת הקבלה. על כן הצהרתו בעניין המימון מצביעה על כך שלשיטתו הוא יכול ומתכוון לשלם ללא קשר לוועדת הקבלה.

בכל הנוגע לטענת הנתבע כי אין תוקף להסכם אשר לכאורה מתעלם מן הצורך באישור וועדת הקבלה ורשות מקרקעי ישראל (טענה אשר עלתה מסעיף 38 לכתב ההגנה ולא לראשונה בסיכומים), נקבע בפסיקה כי יש להפריד בין הצורך באישור של צדדים שלישיים כדי לקיים את העסקה לבין ההתחייבות החוזית של הצדדים להסכם. ראה למשל ע"א 1662/99 חיים נ. חיים פד נו(6) 295. באותו עניין, התובע (המשיב בערעור), ביקש לקבוע כי הסכם מכר בטל, משום שלא התקבל אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות כפי שדרש ההסכם המשולש בין האגודה השיתופית, רשות מקרקעי ישראל והסוכנות. בדעת רוב התקבל ערעור על קבלת התביעה ובע' 348 לפסק הדין קבע הנשיא א. ברק כדלקמן:

"לשיטתי, במצב שבו ניתנת התחייבות להעברת זכות תוך הפרת תניה המגבילה עבירות, אין מקום לקביעה קטגורית כי ההתחייבות עצמה בטלה. אין כל הכרח לשלול תוקף משפטי מהתחייבות שניתנה רק בשל העובדה כי היא נעשתה בניגוד לתניה חוזית אחרת. אכן, אדם יכול להתחייב למכור מה שאינו שלו, אך לא יהיה בכוחו להוציא התחייבות זו מן הכוח אל הפועל. בנסיבות מעין אלה החוזה יהיה תקף לכל דבר ועניין, והצד שכלפיו התחייבו להעביר את הזכות יהיה זכאי לסעדים בגין הפרת חוזה (פרט לאכיפה) (ראו ע"א 2836/90 הנ"ל [19], בעמ' 193). המישור החוזי ממשיך להתקיים גם אם עצם כריתת החוזה עומדת בניגוד לאמור בהסכם אחר (פרשת אלעוברה [3], בעמ' 676). לפיכך במישור היחסים החוזיים שבין הצדדים להסכם המאוחר יותר (מעביר הזכות והנעבר) יש לראות כעיקרון את ההסכם כתקף...".

ואם יטען הנתבע כי אין מדובר רק בהתחייבות חוזית אחת המנוגדת לאחרת, אלא בהתחייבות חוזית המנוגדת לכאורה לדין (פקודת האגודות השיתופיות), אוסיף כי אין בסיס לטענת הנתבע כי הייתה לצדדים כוונה לקיים את ההסכם בהיעדר אישור של האגודה או רשות מקרקעי ישראל (כוונה שממילא לא יכולה הייתה להתממש). כל שנקבע בנספחים, הוא כי על הנתבע להעביר את התשלום וכאמור לעיל, בהסכם עצמו לא נקבע תנאי כי התשלום האחרון ישולם רק לאחר אישור וועדת הקבלה. במצב זה ומשהתשלום לא הועבר והאיחור היה מעבר ל – 30 יום, הרי שבהתאם לסעיף 4(ה)(6) להסכם, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ובהתאם לסעיף 12 להסכם, הדבר מזכה את הצד השני בפיצוי המוסכם.

סוף דבר

העולה מן המקובץ הוא כי התביעה מתקבלת ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסכום של 130,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייבת את הנתבע לשאת בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 16,000 ₪.

הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ד ניסן תשפ"ב, 25 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.