הצדדים התקשרו בזיכרון דברים למכירת מגרש ושירותי בניה. בטרם חלף המועד שנקבע להצגת אישור זכויות של המוכר, החלה התכתבות בין ב"כ הצדדים שהובילה לביטול זיכרון הדברים. השאלה היא מי מהצדדים הפר את זיכרון הדברים וחב בפיצויים המוסכמים.
רקע וטענות הצדדים
1.התובעת בת"א 2707-10-18 (להלן: התובעת) היא חברה קבלנית אשר היו לה זכויות במגרש 284 בשכונת המוזיקה בשדרות. הנתבעים ניהלו עם התובעת משא ומתן לרכישת המגרש וכן לקבלת שירותי בניית בית על המגרש. ביום 29.4.18 ערך עו"ד עדי וייזל עבור הצדדים זיכרון דברים עליו חתמו. בזיכרון הדברים הצהירה התובעת כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות במגרש וכי לא רובצים על המגרש שעבודים, והתחייבה למכור את המגרש לנתבעים תמורת 900,000 ₪ במועדים והתנאים הבאים:
15,000 ₪ עם חתימת זיכרון הדברים עבור תכנון ראשוני.
245,000 ₪ במעמד החוזה
640,000 ₪ תוך 45 יום מהמצאת אישור זכויות על שם המוכר.
התובעת התחייבה להמציא אישור זכויות התואם להצהרותיה תוך 60 ימים מחתימה על זיכרון הדברים.
עוד נקבע כי חוזה ייחתם תוך 10 ימים מחתימת זיכרון הדברים ובנוסף הסכימו הצדדים כי תמורת 1,775,000 ₪ נוספים תבנה התובעת בית על המגרש בהתאם למפרט ראשוני שצורף לזיכרון הדברים.
בסעיף 10 להסכם נקבע פיצוי מוסכם בסך של 90,000 ₪ על:
"צד אשר יפר התחייבות יסודית מזיכרון דברים זה ו/או ימנע בהתנהגותו חתימת חוזה".
2.על בסיס התחייבות הנתבעים בזיכרון הדברים עותרת התובעת לחייב אותם בפיצוי המוסכם, הואיל וסמוך לאחר החתימה חזרו בהם מהתחייבותם לרכוש את המגרש. מיום 30.5.18 החלה התכתבות בין ב"כ הצדדים אשר הובילה להודעת התובעת במכתב ב"כ מיום 21.6.18 על ביטול ההסכם בגין הפרתו היסודית.
התובעת טוענת כי לא הייתה לנתבעים כל עילה לבטל את זיכרון הדברים, אשר היה מפורט דיו כדי שייחשב כהסכם מחייב, ועל כן על הנתבעים לשלם את הפיצוי המוסכם.
טענות הנתבעים
3.התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר והנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן בה חזרו על הטענות שכתבה בא כוחם במכתבה מיום 31.5.18. מדובר בבליל של טענות המערבות טענות כנגד עו"ד וייזל אשר ייצג את הצדדים, וטענות כנגד חוקיות ההסכם ומצגי שווא נטעמים בזיכרון הדברים.
מבין שלל הטענות, העיקריות שבהן הן כי לאחר החתימה, במאי 2018, גילו הנתבעים כי התובעת אינה בעלת מלוא הזכויות במגרש וכי בניגוד להצהרתה המגרש היה משועבד ובעלי הזכויות בו הם משפחת אלבז. על בסיס טענה זו סבורים כי זיכרון הדברים אינו תקף ואינו חוקי. עוד נטען כי לאחר שהתעורר חששם של הנתבעים כנגד כשרות העסקה, התובעת לא הציגה להם את אישור הזכויות, אשר הוצג רק במרץ 2019 במסגרת הגנת התובעת כנגד התביעה הנגדית שהגישו הנתבעים כנגדה. לשיטתם, עולה כי התובעת רימתה אותם בזיכרון הדברים שכן בניגוד להצהרתה לא הייתה בעלת הזכויות החוקית במגרש בעת עריכתו.
עוד העלו טענות במישור האתיקה המקצועית כנגד עו"ד וייזל בכך שייצג את שני הצדדים ולא דאג לאינטרסים של הנתבעים, וכן טענו לפגמים בניסוח זיכרון הדברים. נטען כי לא היה מקום לתשלום הראשון שעה שהחברה לא הייתה בעלת זכויות במגרש, בניגוד לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). עוד טענו כי לא הובהר להם כי יחויבו במס רכישה גבוה לאור ההתחייבות לרכוש גם שירותי בנייה.
לטענתם לאור נורות האזהרה שנדלקו, הבינו כי חייבים לבטל את זיכרון הדברים, לאחר שהבינו כי התובעת לא תוכל להציג להם את אישור הזכויות.
התביעה מטעם הנתבעים – התביעה שכנגד
4.על בסיס טענות ההגנה, הגישו הנתבעים במקביל לבקשת הרשות להתגונן, תביעה מטעמם בה טענו כי התובעת לא המציאה את מסמכי הבעלות על המגרש, ובכך הפרה את ההסכם בהפרה יסודית המזכה אותם בפיצוי המוסכם. בתביעת הדגישו כי מה שהוביל לביטול זיכרון הדברים הוא הלחץ שהופעל עליהם לחתום על ההסכם לבניית הבית על מגרש שלא היה בבעלות התובעת. לאור ביטול זיכרון הדברים עותרים הנתבעים להשבת הסך של 15,000 ₪ ששילמו על חשבון התמורה ולפיצוי המוסכם.
5.גם התביעה שכנגד הוגשה בסדר דין מקוצר, אולם ניתנה רשות להתגונן על בסיס הבקשה בלבד. בבקשת הרשות להתגונן חזרה התובעת על טענות תביעתה וצירפה אישור זכויות שהופק ביום 13.6.18. עוד נטען כי אישור הזכויות הועבר לתובעים עם קבלתו.
התובעת מתנגדת להשבת המקדמה שכן לטענתה הנתבעים קיבלו לידם תכניות ואף ערכו בהן שינויים בהתאם לצרכיהם, והתובעת השקיעה משאבים לקידום היתר בניה עבורם.
דיון והכרעה
מעמד זיכרון הדברים
6.ממקרא זיכרון הדברים בכללותו, על פניו אין בו פסול ומדובר במסמך שתכליתו העיקרית הוא עיגון מכר המגרש לנתבעים תמורת 900,000 ₪. התובעת לא הצהירה במועד עריכתו כי היא בעלת הזכויות, אלא רק כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות. בהתאם נקבע בזיכרון הדברים כי התשלום העיקרי של תמורת המגרש, בסך של 640,000 ₪ , ישולם תוך 45 יום מהמצאת אישור הזכויות על שם המוכר. עצם העובדה כי נקבע כי חתימת זיכרון הדברים לא מקנה זכות לרישום הערת אזהרה או משכון אינה פוגעת ברוכשים שיכלו להגן על זכויותיהם במסגרת החוזה שהיה צריך להיחתם תוך 10 ימים.
על כן, בכל הנוגע למכר המגרש מדובר בהסכם פשוט הקובע את התמורה ואופן התשלום שלה. מעניק למוכר 60 ימים להציג אישור זכויות התואם להצהרותיו בהסכם, ובחלוף עוד 45 ימים נוספים יש לשלם את יתרת התמורה בגין המגרש.
ביחס לרכיב הנוסף בזיכרון הדברים, ההתחייבות לבנות בית תמורת 1,775,000 ₪ על בסיס אומדן מחיר ומפרט כללי שצורפו להסכם, גם אם חוזה מעין זה של שירותי בניה הוא מורכב יותר, ולמעשה המכלול הוא מכר דירה מקבלן, עדיין הונחו בו קווי המתאר הכלליים להסכם שייחתם על בסיס זיכרון הדברים.
טענת הנתבעים כי זיכרון הדברים בטל בגין מצג שווא או מחמת אי חוקיות שדבקה בו, סותרת את תביעתם לקבלת פיצוי מוסכם על בסיסו. על כן, לאור הטענות הסותרות של הנתבעים מנועים הם מלכפור בתוקפו של זיכרון הדברים.
7.הצדדים לא עתרו לאכיפת זיכרון הדברים, אלא שניהם למעשה הודיעו על ביטולו, על כן אין צורך לבחון באופן מעמיק האם זיכרון הדברים מפורט דיו כדי להוות הסכם מחייב שניתן לאכפו. טענת התובעת היא כי הנתבעים הפרו את ההתחייבות בזיכרון הדברים לחתום על חוזה. על כן, די אם מדובר בהתחייבות תקפה והיה בסיס אשר אפשר עריכת הסכם מפורט והנתבעים סיכלו אפשרות זו ללא זכות לסגת מהתחייבותם, יש לחייבם בפיצוי המוסכם.
בע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן, פ"ד נב(4) 673 (1998), בעמ' 681 הובהר:
"הלכה פסוקה היא, כי אין לראות באמירה בזיכרון-דברים, שלפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון-הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכול תלוי בכוונת הצדדים, ועליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה (ע"א 212/89 גפן נ' לובצקי ואח' [5], בעמ' 261). בע"א 158/77 הנ"ל [1], בעמ' 287-288, עמד השופט ברק (כתוארו אז) על האופן שבו יכולה "נוסחת הקשר" להעיד על כוונת הצדדים:
"...מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים 'עד שיוכן' חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד...".
במקרה הנדון נוסחת הקשר בזיכרון הדברים קבעה:
"חוזה בין הצדדים ייחתם תוך 10 ימים מחתימת זכד זה"
מבחינת מכלול הנסיבות עולה כי הצדדים ראו בזיכרון הדברים מסמך משפטי מחייב, אשר הצריך עריכת חוזה מפורט בו ייקבעו זכויות וחובות הצדדים ביתר פירוט. לא נסתרה עדות מנהל התובעת, יהודה מסיקה, שהצהיר כי טרם החתימה נערכו מספר פגישות עם הנתבעים והועברו לעיונם מפרט הבית ותכניות אדריכליות. כמו כן העיד כי העבירו את התכניות למתכנן אשר החל בהליך ראשוני של הוצאת היתר.
הנתבעים לא פירטו כלל בתצהירם את השלבים שקדמו לחתימה על זיכרון הדברים, למעט טענה שעלתה לראשונה בתצהירים כי בטרם החתימה הציגה להם התובעת בית שבנתה בשדרות למשפחת סופר. הנתבעים אף לא זימנו לעדות את עו"ד וייזל, כלפיו העלו שלל טענות חמורות.
עולה כי הנתבעים לא הוכיחו כי נפל פגם בהליך החתימה על זיכרון הדברים ובמועד חתימתו גמרו בדעתם לחתום על הסכם לרכישת המגרש עם התובעת ולקבל ממנה שירותי בניה. לא מצאתי פסול בכך שעו"ד וייזל ערך את זיכרון הדברים עבור שני הצדדים, וגם אם לא ראוי היה לעשות כן במישור האתי, לא מצאתי כי התובעת הטעתה את הנתבעים או כפתה עליהם לחתום על זיכרון הדברים. טענות הנתבעים כי ראוי היה לנסח את זיכרון הדברים עם מתן זכות לבטלו, ללא פיצוי מוסכם או עם הגנות אחרות על זכויותיהם, הן חוכמה לאחר מעשה ואין בכוחן לשלול את תוקפו המחייב של זיכרון הדברים.
האם הייתה לנתבעים עילה לבטל את זיכרון הדברים
8.מבחינת התנהגות הנתבעים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, עולה כי פעלו מתוך חשש לא מבוסס כי לא בטוח להתקשר בהסכם עם התובעת, ומכלול הנסיבות מלמדות כי במקום לחפש דרכים לקיים את ההסכם, חיפשו דרכים לבטלו. אין בידי לקבל את עדות הנתבעת כי רצתה להמשיך בעסקה אולם לא עשתה כן לאור אי הצגת אישור זכויות על שם התובעת. הנתבעת נשאלה בחקירתה הנגדית מתי פנתה לתובעת ודרשה לראות אישור זכויות כתנאי לחתימה על ההסכם, אולם השיבה תשובות מתחמקות וטענה בגרסה כבושה ולא ברורה כי ביום חתימת הסכם המכר אמרו שלא יחתמו עד שיראו אישור זכויות. עמדה זו מנוגדת לזיכרון הדברים אשר קבע מנגנון של חתימה על הסכם, ורק לאחר מכן הצגת אישור הזכויות.
בע"א 5892/06 אליהו דואק נ' המועצה המקומית גדרה, 19.5.09 בפסקה 16 לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות (כתוארה אז) הובהר:
"חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים משמעותה, בין היתר, כי על הצדדים לחוזה לפעול בהגינות לשם הגשמת כוונתם המשותפת, על פי רוח העסקה ובשיתוף פעולה תוך התחשבות באינטרסים של הצד האחר. עמידה דווקנית על לשון החוזה אף שהיא נוגדת בבירור את כוונתם המשותפת של הצדדים ואת רוח החיובים הכלולים בו וכן סירוב לשתף פעולה עם הצד השני על מנת להעמיד דברים על דיוקם ולאפשר את הוצאת העסקה אל הפועל, יש בה משום הפרת חובת תום הלב והפרה של חובה זו מהווה הפרה של החוזה (ראו: ע"א 3912/90 Eximin S.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 78-76 (1993); ע"א 2871/00 ח'ורי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט, פ"ד נז(6) 319, 329 (2003); שלו, דיני חוזים, 111-105)".
החובה על צדדים לחוזה לפעול במשותף לצורך קיומו הוסברה גם על ידי כב' השופטת ד' ביניש (כתוארה אז) בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 228 (1998):
"התפיסות הנושנות של המשפט המקובל שעל-פיהן אין הצדדים חייבים לסייע לשותפיהם לחוזה, אלא על-פי המתחייב מלשון החוזה, לא קנו שביתה בארץ ואף בארץ מוצאן נשחק מעמדן. אחת מן התפיסות הבסיסיות של דיני החוזים הישראליים היא כי הצדדים לחוזה הינם שותפים למטרה משותפת. עליהם לפעול תוך שיתוף פעולה בנאמנות ובמסירות בדרך להשגת המטרה החוזית (ראו ע"א 604/79 ברמן נ' יאיר ואח' [14], בעמ' 709). "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה" (דברי השופט (כתוארו אז) ברק בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ ואח' נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים ואח' [15], בעמ' 834). החובה לפעול בהגינות ובשיתוף חשובה במיוחד בחוזים ארוכי טווח או בחוזים סבוכים, הנפוצים מאוד בזמננו, כאשר בעת כריתת החוזה אין הצדדים יכולים להעלות בדעתם את כל ההתפתחויות האפשריות ואת התקלות העלולות לקרות במהלך יישומו. בלא שיתוף פעולה בין הצדדים בניסיון לפתור את הבעיות ולהגשים את מטרת החוזה עלולים חוזים רבים כאלו להגיע לידי סיום מוקדם. המקרה שלפנינו הוא דוגמה בולטת לתוצאה מסוג זה".
בחינת התנהגות התובעים ומכתבי באת כוחם, על רקע הלכות אלו, מלמדת כי כשלו הם בחובה לפעול בשיתוף פעולה עם התובעת במטרה להתקשר בהסכם, ובכך הפרו את זיכרון הדברים.
9.עדות יהודה כי בשלב מסוים לאחר חתימת זיכרון הדברים הפסיקו הנתבעים לענות לטלפונים מהתובעת והנתבעת שלחה מסרון כי אינם מעוניינים עוד בהתקשרות עם התובעת, לא נסתרה. אמנם לא צורף המסרון כראיה, אולם העד לא נחקר כלל על טענה עובדתית זו.
זיכרון הדברים נחתם ביום 29.4.18 ולמרות שקבע כי יש לחתום על חוזה תוך 10 ימים, התובעת לא עמדה על סד זמנים זה. אין תיעוד ביחס להידברות בין הצדדים לאחר עריכת זיכרון הדברים, עד למכתבים ההדדיים שיצאו מטעם הצדדים ביום 31.5.18 ומכתב מטעם התובעת הנושא תאריך 30.5.18.
עיון במכתב ב"כ הנתבעים מיום 31.5.18 מלמד כי מהווה הוא הבסיס לטענות הנתבעים בהליך זה. המכתב כולל טענות אודות מצג שווא בטענה כי התובעת אינה בעלת הזכויות במגרש וקיימת משכנתא על הנכס. עוד ישנן טענות על פגמים בהליך קבלת ההחלטה בחברה על התקשרות בהסכם. המכתב כולל טענה כנגד התשלום הראשון של החוזה בטרם הוכיחה התובעת זכויותיה במגרש וכולל טענה, שלא פורטה בכתבי הטענות, כי לחברה אסור לגבות מעל ל- 7% ממחיר הנכס ללא בטוחה בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). עוד נטען שם כי זיכרון הדברים כולל פגמים מהותיים, אינו מציין את דרך ביטולו וניכר כי הוא חד צדדי לרעת הרוכשים.
במכתב נטען כי ביום 22.5.18 נשלח לנתבעים חוזה המכר, אולם באותו מועד החברה לא יכלה להמציא להם את מסמכי הבעלות על מלא הזכויות המגרש. הודגש כי בעקבות כך פנו הנתבעים אל באת כוחם לייצוג משפטי ובזכותה עמדו על זכותם לבטל את זיכרון הדברים. בסיפא למכתב דרשו הנתבעים את השבת המקדמה ולחתום על ביטול זיכרון הדברים.
ממקרא המכתב עולה כי במועד עריכתו, בטרם חלפו 60 הימים הקבועים בהסכם להצגת אישור הזכויות מטעם התובעת אשר היו חולפים רק ביום 28.6.18, פעלה ב"כ הנתבעים בשמם כדי לבטל את זיכרון הדברים. אין במכתב כל פניה למצוא דרך לקיים את ההסכם או בקשה להציג לעיונה את אישור הזכויות על שם התובעת.
10.במכתב עו"ד אלבז מיום 30.5.18 בשם התובעת תיאר את התחמקות הנתבעים מלחתום על ההסכם ודרש את הפיצוי המוסכם. בתשובת ב"כ הנתבעים מיום 3.6.18 הדגישה כי מאחר וטרם נרשם המגרש על שם החברה לא מוכנים הנתבעים לשים כספם על קרן הצבי וחזרה על טענותיה מהמכתב הקודם.
בתגובה שלח ב"כ התובעים ביום 21.6.18 הודעה על ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידי הנתבעים. בתגובה השיבה ב"כ הנתבעים במכתב מיום 2.7.18 החוזר שוב על כל הטענות במכתבים הקודמים, אולם אין בו כל בקשה להימנע מביטול ההסכם או דרישה להציג לעיונה את אישור הזכויות של התובעת במגרש.
11.מעבר לתכתובות הנ"ל, התשתית העובדתית בתצהירי הצדדים דלה ועלה ממנה כי ביום 22.5.18 נדרשו הנתבעים לחתום על חוזה המכר, אולם חששו לשלם את התשלום הראשוני בסך 245,000 ₪, כפי שנקבע בזיכרון הדברים. מנספחי תצהירם עולה כי במהלך מאי 2018 ביררו הנתבעים עם הבנק אם ניתן לקחת משכנתא בטרם השלמת רישום המגרש על שם המוכר ונענו ביום 17.5.18 כי לא ניתן, אולם ניתן למשכן נכס קיים שלהם.
על בסיס חשש זה, וחשש נוסף שפורט לראשונה בתצהירים ביחס לטיב הבניה של התובעת עקב בירורים שערכו מול משפחת סופר, בחרו הנתבעים לבטל את זיכרון הדברים.
לאחר בחינת מכלול הראיות והתכתבות בין הצדדים, מצאתי כי לא היה בסיס חוזי להתנהגות הנתבעים והיה עליהם לכבד את זיכרון הדברים ולהתקדם לעריכת הסכם.
מחקירת הנתבעת, הן בשלב הרשות להתגונן והן במהלך הראיות, התרשמתי כי אכן חששה להתקשר בהסכם, אולם במקום לפעול לביצוע ההסכם ויצירת מנגנון שיאפשר קיום העסקה, פנו הנתבעים ביום 27.5.18 לבאת כוחם, לאחר שגמרו אומר להימנע מהתקשרות בהסכם עם התובעת.
למרות שניתן להבין את החשש הראשוני של הנתבעים, לא הוכח כי היה בסיס לחשש זה או כי חששם הסובייקטיבי העניק להם את הזכות לסגת מההתחייבויות בזיכרון הדברים. זיכרון הדברים קובע במפורש כי תשלום ראשון ישולם בטרם יוצג לנתבעים אישור זכויות. משמע, הנתבעים ידעו, או היה עליהם לדעת, כי יידרשו להון ראשוני לצורך הרכישה. לא מצאתי כי הסכם מעין זה נגוע באי חוקיות, שעה שניתן היה בהסכם ליצור מנגנון להבטחת תשלום ראשוני מעין זה, ולו בדמות החזקת הכספים בנאמנות עד להצגת אישור הזכויות.
בחקירת הנתבעת בבקשת הרשות להתגונן הסבירה חששה באותו מועד:
"עברנו עליו, הרגשנו לא בטחים כי כתוב בהסכם שיש משכנתא על המגרש וזה הלחיץ אותנו כי לא יכולנו לקבל משכנתא בסך 245,000 ₪ במעמד חתימה. בעת חתימה החוזה כשהייתה אמורה להיות בשדרות ושהגענו ביקשו מקדמה של 240,000 ₪ ועד לאותה הרגע לא הומצאה לנו אישור הזכויות שנוכל לבקש את המשכנתא ולכן אנחנו מבינים שאנחנו מועדים לכישלון, ואז עו"ד יצא בחוזקה עם התיק שלו והבנו שיש כן משהו לא כשורה ואני וחיים יצאנו משם בידיעה שהעסקה מיועדת לכישלון". (עמ'4, ש' 9-14).
אותו חוזה שהועבר לעיון הנתבעים לא הוצג כראיה, ולא הובאה אף ראיה לטענות הנוספות כי במועד בו התבקשו לחתום עליו רבצה משכנתא של התובעת על הנכס אשר הנתבעת העידה באותו דיון כי התובעת ביקשה לשלם אותה מכספי המקדמה.
במקום למצוא דרכים להבטיח התשלום של הנתבעים, החליטו הם כי העסקה לא בטוחה ובחרו לבטלה ללא עילה. למרות שהעידה נתבעת כי עו"ד וייזל עזב בכעס את הפגישה לחתימה על ההסכם, לא פירטו בתצהיריהם כי ביקשו לנסח את ההסכם באופן אחר, ולא הציגו העברת טיוטא נגדית להסכם שהועבר להם. איש לא מנע מהנתבעים לפנות לקבלת ייצוג משפטי לצורך התקשרות בהסכם המכר. ניתן היה לנהל משא ומתן ביחס לתנאים ולמצוא מנגנון שיבטיח כספם, גם בדמות הערת אזהרה או מנגנון אחר. במידה ולא היה נכרת הסכם עקב מחלוקת כנה על אופן הבטחת כספם, ניתן היה לקבל את ביטול זיכרון הדברים, אולם לא ניתן לקבל התנהגות אשר לאור חשש מעין זה מסרבת להתקדם לעריכת הסכם.
אישור הזכויות
12.התובעת הציגה אישור מטעם רשות מקרקעי ישראל על רישום זכות בנכס, רק במסגרת ההליך המשפטי. מדובר באישור מיום 13.6.18 המעיד כי המגרש רשות ברמ"י על שם התובעת ללא משכנתא. עוד עלה כי הבקשה להעברת הזכויות ממשפחת אלבז לתובעת הוגשה ביום 10.4.18.
אישור זה, אשר ניתן בתוך 60 הימים שנקבעו בזיכרון הדברים, תואם להצהרות התובעת כי יש לה זכויות במגרש והן נקיות ממשכנתא או זכויות צדדים שלישיים. אמנם לא הוכח כי אישור זה הועבר לנתבעים טרם הגשת התביעה, אולם בעת שניתן האישור כבר הודיעו הנתבעים על ביטול זיכרון הדברים כעולה ממכתבי באת כוחם אשר הבהירו כי אין בדעתם להמשיך בהתקשרות ודרשה לחתום על ביטול זיכרון הדברים. יוער כי אין בסיס לדרישה מעין זו שכן זכות הביטול היא עצמאית ודי במשלוח הודעת ביטול. לאחר שאישור זה היה בידי התובעת שלח ב"כ מכתב על ביטול זיכרון הדברים, אולם זאת עקב עמדת הנתבעים אשר הבהירו כי לא יחתמו על הסכם מכר.
13.לאור אישור זה, אין נפקות לשאלה האם אמנם הייתה משכנתא על המגרש מטעם התובעת. עובדה היא כי גם אם הייתה משכנתא התובעת הסירה אותה, גם ללא כספי המכר מטעם הנתבעים, וזאת בתוך 60 הימים שהעניק לה זיכרון הדברים. ההתחייבות הייתה להציג אישור זכויות התואם להצהרות תוך 60 ימים, ובכך עמדה התובעת.
אמנם יהודה מסר גרסאות סותרות לעניין זה, שעה שתחילה אישר כי התובעת רכשה את המגרש עם משכנתא והנתבעים ידעו על כך, ובתשובה לשאלת בית המשפט ציין כי כנראה לא היה משכנתא (עמ' 18, ש' 20). יחד עם זאת, גם אם הייתה משכנתא בעת זיכרון הדברים, עמדה התובעת בחובתה להציג במועד הנקוב בו אישור זכויות נקי. על כן, לכל היותר ניתן היה לנהל משא ומתן בתום לב על תנאי התשלום של מכירת המגרש ולהבטיח התשלום הראשון בבטוחה מתאימה. לא אחת, וניתן להניח כי ברוב המקרים, נערכים הסכמי מכר כאשר למוכר יש הלוואה מובטחת בשעבוד על המגרש. הסכם המכר אמור לדאוג להסרת השעבוד כנגד התשלומים, ולא אחת מקבל המוכר תשלום ראשוני תמורת רישום הערת אזהרה ורק בשלב מאוחר יותר מסולק השעבוד מתמורת המכר. על כן, לו היו מקיימים הנתבעים משא ומתן בתום לב לקיום החוזה, היה ניתן למצוא דרך להשלים את הסכם המכר.
יתר טענות הנתבעים
14.בחקירתה נשאלה הנתבעת מדוע לא חתמה על חוזה והשיבה כי נדלקו נורות אזהרה. בעיקר נשענה על כך כי הבינה מפקידת הבנק כי לא יקבלו מימון עד שהמגרש ירשם על שם התובעת, אולם כמפורט לעיל לא מצאתי כי טעם זה הצדיק התנהגותם.
טעם נוסף מצאה בתלונות משפחת סופר על טיב איכות הבניה של התובעת, אולם טענה כי לא בגין חשש זה נסוגה מההסכם. התובעת מצידה הדגישה כי עילת התביעה היא בגין ההפרה להתקשר בהסכם לרכישת המגרש, ולאו דווקא בגין אי התקשרות בהסכם למתן שירותי בניה. על כן, לו היו הנתבעים מסכימים לרכוש את המגרש ומעלים טענות כנגד הרכיב הנוסף של זיכרון הדברים ביחס לשירותי הבניה, ייתכן ולא היה בכך הפרה של זיכרון הדברים. על פניו הפיצוי המוסכם הוא בגין עסקת מכר המגרש ולא בגין ההצהרה בזיכרון הדברים כי הצדדים יתקשרו גם בהסכם לרכישת שירותי בניה.
הנתבעת אף שללה את טענת ב"כ במכתבה כי עניין מס הרכישה גרם לה לסגת מההסכם. הנתבעת אמרה כי אישור הזכויות היה הסיבה היחידה לביטול זיכרון הדברים, ותוך התערבות בוטה בחקירה השיבה ב"כ כי זו לא הסיבה היחידה.
15.ביתר טענות הנתבעים לא מצאתי ממש ואין צורך לדון בשלל הטענות במכתבים של ב"כ הכוללים טענות מן הגורן ומן היקב במטרה להוביל לביטול זיכרון הדברים.
אין בסיס לעמדה כי בעת עריכת זיכרון הדברים לא הייתה לנתבעים גמירות דעת להתקשר בהסכם המכר המכר ולא ניתן לצקת לתוך זיכרון הדברים תנאים שלא נכללו בו.
לא מצאתי כי הטענות במישור האתי משפיעות על מעמדו החוזי של זיכרון הדברים ולא הוכח כי הנתבעים הוטעו. כמו כן הטענה בסיכומים כי התשלומים שנדרשו לשלם ללא בטוחות מנוגדים לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מהווה הרחבת חזית ולא הוכחה. על פניו לא הייתה מניעה להתקשר בהסכם למכר המגרש ולאחר מכן בהסכם לשירותי בניה, מבלי לגרוע מחובות התובעת לטיב הבניה כקבלן. שעה שהנתבעים חיפשו דרך להימנע מחתימה על הסכם, אין צורך לבחון טענות אלו. גם בטענה להעדר אישור פנימי של החברה להתקשר בזיכרון הדברים אין כדי לשנות את המסקנה.
על כן, עולה כי הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בכך שסירבו לחתום על הסכם המכר ולכן חייבים בפיצוי המוסכם.
הפיצוי המוסכם
16.הפיצוי המוסכם נקבע בשיעור של 10% מגובה תמורת מכר המגרש. מדובר בסכום סביר ומקובל ונהוג בעסקאות מכר. אכן, מדובר בשלב של זיכרון דברים, אולם לאור הממצא כי למסמך תוקף משפטי מחייב, אין מקום להתערבות בגובה הפיצוי המוסכם.
טענת הנתבעים בסיכומיהם כי יש להתערב בגובה הפיצוי המוסכם מכוח סמכות בית המשפט בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), מהווה הרחבת חזית ואין לדון בה. טענה מעין זו מחייבת טענות בכתבי הטענות וגיבוי בראיות. (ראה ע"א (מחוזי ת"א) 60470-10-20 פריניר (הדס 1987) בע"מ נ' רעם שיווק מזון וחקלאות בע"מ, 08.12.2021).
ביחס לטענה כי לא נגרם לתובעת נזק שכן מכרו את המגרש לאחר בפברואר 2019, אין בה כדי לגרוע מחיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם, כאמור בפסיקה אליה פנה ב"כ התובעים:
ע"א 313/85 הרצל קור נ' אלפונסו דיין, פ"ד מא(4) 151 (1987), בעמ' 159:
"המבחן לפי סעיף 15(א) סיפא לא ייעשה על-פי הנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, ואין זה מעלה ואין זה מוריד, אם בפועל לא נגרם נזק כלשהו או אם נגרם נזק העולה על השיעור המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך; השאלה היא, אם הפיצויים נקבעו תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מן הסוג שאירעה בפועל".
17.על כן, חבים הנתבעים בפיצוי המוסכם.
יחד עם זאת, מצאתי מקום לקבל טענת הנתבעים בדבר תשלום המקדמה ששילמו בסך 15,000 ₪. עם ביטול הסכם חלה חובת השבה. זיכרון הדברים קבע את התמורה בגין המגרש על סך של 900,000 ₪, כאשר חלק מתמורה זו הוא התשלום בסך 15,000 ₪ ששולם במועד החתימה. אמנם זיכרון הדברים מציין כי סכום זה הוא עבור תכנון ראשוני, אולם שעה שכלול הוא במחיר המגרש אין מקום לאבחנה מעין זו. הנתבעים הציגו אישור על מסירת השיק בו נרשם כי התשלום משולם כדמי רצינות וכן עבור תכנית אדריכלית. עירוב זה של ייעוד הכספים מוביל לקביעה כי הסכום שולם כמקדמה על חשבון תמורת המגרש, ועם ביטול ההסכם יש להשיב סכום זה לנתבעים.
לו רצתה התובעת לקבוע כי בכל מקרה של ביטול ההתקשרות לא יושב סכום זה, היה עליה לקבוע כך במפורש בזיכרון הדברים, ולא לכלול הסכום כחלק מתמורת מכר המגרש.
טענות התובעת כי נשאה בהוצאות מיוחדות עבור תכנון הבית לצרכי הנתבעים לא הוכחה. התובעת צרפה לתיק מוצגיה מפרט טכני מיום 22.5.18 וכמה שרטוטים של משרד האדריכלים. לא מצאתי כי די בראיות אלו כדי להוכיח כי נשאה בעלויות מיוחדות בגין דרישות הנתבעים, ולאור העובדה כי התובעת הסתפקה בעדות יחידה של מנהלה אשר לא פירט כנדרש את עלויות אלו, ונמנעה מעדות האדריכל, מצאתי כי עליה להשיב המקדמה שקיבלה.
התביעה בת"א 75236-01-19 – התביעה שכנגד
18.לאור המסקנות המפורטות לעיל, אין בסיס לתביעה שכנגד המבוססת על הטענה כי התובעת לא הציגה את אישור הזכויות ובכך הפרה את זיכרון הדברים.
יחד עם זאת, מצאתי לקבל את העתירה להשבת התמורה ששולמה, אשר תקוזז מהפיצוי המוסכם בו חייבים הנתבעים.
על כן, התביעה שכנגד נדחית.
סוף דבר
19.הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בכך שנמנעו מלחתום על הסכם המכר. מסכום הפיצוי המוסכם יש לקזז את המקדמה ששולמה.
על כן, התביעה בת"א 2707-10-18 מתקבלת. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 75,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.
התביעה בת"א 75235-01-19 נדחית. ביחס להוצאות הליך זה, מצאתי מקום להתחשב בכך שהתביעה מטעם הנתבעים לא גרמה לטרחה מיוחדת ולכן הוצאות תביעה זו יובאו בחשבון במסגרת הוצאות התביעה מטעם התובעת.
הנתבעים בת"א 2707-10-18 יישאו בהוצאות התובעת וכן בשכר טרחת עו"ד בגין קבלת התביעה ודחיית התביעה מטעמם, בסך של 15,000 ₪.
ניתן היום, ה' אייר תשפ"ב, 06 מאי 2022, בהעדר הצדדים.
