נכסי שירה עופר פזטל בע"מ נ' אברמוב ואח'

לפני ביהמ"ש תביעה לסילוק יד משטח משותף בבית משותף.

כתב התביעה

1. התובעת הגישה כתב תביעה ביום 7.10.19 נגד הנתבעים בעלי זכויות בדירה הידועה כתת חלקה 16 חלקה 256 בגוש 7154 ברחוב הנביאים 11 בבת-ים (להלן: "הבניין" ו - "הדירה") בו ביקשה סעדים שונים, לרבות סעד כספי וסילוק יד משטח הבית המשותף.

    

   כתב הגנה

2. הנתבעים, לאחר שביקשו וקיבלו ארכה, הגישו כתב הגנתם ביום 7.6.20 בו העלו טענות רבות וביניהן שאינם כבולים להסכמה קודמת, בגין הפרת אותו הסכם.

    

   הדיון הראשון

3. הדיון הראשון התקיים ביום 18.10.20 במעמד התובעת בלבד. מכיוון שהצדדים לא מילאו אחר החלטת ביהמ"ש להחליף תצהירי גילוי כלליים, ביהמ"ש הזהיר אותם מפני ההשלכות של אי מילוי הוראותיו.

    

   מחיקת התביעה וביטול המחיקה

4. ביהמ"ש מחק התביעה ביום 23.4.21 מכיוון שהתובעת שוב לא מילאה אחר הוראותיו. ביהמ"ש ביטל המחיקה ביום 27.5.21 תוך חיוב התובעת בהוצאות.

    

   פתיחה בהליך למינוי מודד וביטול ההליך

5. ביהמ"ש הודיע לצדדים ביום 14.6.21 על כוונתו למנות מודד מטעמו וקצב להם פרק זמן להביא עמדתם. מכיוון שהנתבעים לא התנגדו, ביהמ"ש הציע למודד ורזגר להגיש בקשה לתשלום שכרו. לאחר הגשת הבקשה, ובחלוף המועד שביהמ"ש קצב לצדדים להביא עמדתם לבקשה, ביהמ"ש אישר הבקשה והורה לצדדים להפקיד חלקם. התובעת הפקידה חלקה. רק בשלב זה, הנתבעים טענו שאין צורך במינוי המודד שכן אינם חולקים בחריגה לשטח של 1.5 מ"ר. לכן, ביהמ"ש הפסיק ביום 12.8.21 ההליך למינוי המומחה.

    

   הדיון השני

6. הדיון השני התקיים ביום 5.10.21. ביהמ"ש הציע לצדדים הצעה וקצב פרק זמן למתן תשובה.

    

   חיוב התובעת בהפקדת ערבון ותיקון כתב התביעה

7. מכיוון שלא הושגה הסכמה, ביהמ"ש חייב התובעת ביום 7.11.21 בהפקדת ערבון בסך של 100,000 ₪ בשים לב לסכום התביעה. בתגובה, התובעת עתרה ביום 8.11.21 למחיקת הסעד הכספי. ביהמ"ש קיבל הבקשה והתובעת הגישה כתב התביעה המתוקן ביום 15.11.21. בחלוף המועד להגשת כתב הגנה מתוקן, הנתבעים הגישו כתב הגנה מתוקן ביום 25.11.21 והתובעת הגישה כתב תשובה ביום 3.12.21.

    

   דחית הבקשה להארכת מועד להגשת כתב תביעה שכנגד והגשת ראיות

8. הנתבעים הגישו ביום 6.12.21 בקשה להארכת מועד להגשת כתב תביעה שכנגד. ביהמ"ש דחה הבקשה ביום 15.12.21, תוך חיוב הנתבעים בהוצאות. בחלוף המועד להגשת בקשות מקדמיות, ביהמ"ש נתן ביום 12.1.22 צו להגשת ראיות. התובעת הגישה ראיותיה ביום 18.1.22 והנתבעים ביום 31.1.22.

    

   הדיון השלישי

9. הדיון השלישי התקיים ביום 8.2.22. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות, סדר נחקרים וקצב זמני חקירה. הדיון הרביעי התקיים ביום 2.5.22. ביהמ"ש נעתר לבקשת הנתבעים לבטל שמיעת הראיות, עקב אי התייצבות עדת הנתבעים מסיבה רפואית, לרבות בקשתם שגם עדי התובעת לא יישמעו וקבע מועד קרוב לשמיעת הראיות. היום, 18.5.22, התקיים הדיון הרביעי. נחקרו ה"ה שי לוי ורונן נואמה מטעם התובעת והנתבעת מטעם הנתבעים. לאחר שמיעת הראיות, הצדדים סיכמו בעל פה. ביהמ"ש קצב לצדדים פרק זמן להודיע אם הגיעו להסכמה, אך כששב לאולם, נמסר לו כי לא הושגה הסכמה.

    

   דיון והכרעה

10. על ביהמ"ש לקבוע האם יש להורות על סילוק ידם של הנתבעים משטח מסוים ברכוש המשותף.

     

    להלן טענות הצדדים.

     

    טענות התובעת

11. התובעת טענה בכתב התביעה כי עוסקת בביצוע וייזום פרויקטים מסוג תמ"א 38, ובכלל זה פרוייקט תמ"א 38 בבניין וכי הנתבעים הם בעלי הדירה. עוד טענה, שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1 בין בעלי הזכויות בדירות בשני בניינים ברחוב הנביאים 11 ו- 13 בבת-ים, במסגרתו היא התקשרה ביום 15.2.12 בשני הסכמים (אחד בנוגע לכל בניין), עם כל בעלי הזכויות בדירות בשני הבניינים כנ"ל והתחייבה, בין השאר, לחזק ולשפץ את 2 הבניינים, ולהוסיף מרפסות לדירות הקיימות, להוסיף מעלית, להחליף תשתיות ועוד וזאת בתמורה לקבלת זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בכל בניין ובסה"כ 20 דירות בשני הבניינים ביחד.

     

    עוד טענה, שבהסכם התמ"א נקבע, כי מדובר בהסכם עם תנאים מתלים, כאשר תנאי עיקרי להסכם הינו קבלת אישור הועדה המקומית לבקשה להיתר שתוגש לועדה. לאחר התקשרות הצדדים בהסכמי התמ"א וביצוע מדידה בבניין בו נמצאת דירת הנתבעים, התברר כי לא ניתן לבנות בבניין מעלית ללא שינוי מבואות הכניסה לדירת הנתבעים ולדירת מר אלי להב, הפונות לחזית בקומה הרביעית בבניין, וזאת מאחר ומבואות הכניסה לדירות הנ"ל נבנו שלא כדין, על שטחים המהווים רכוש משותף של בעלי הדירות בבניין, ללא הסכמת בעלי הדירות וללא היתר בנייה, כאשר בכל הנוגע לנתבעים מדובר בשטח של 1.5 מ"ר בהתאם למסמך חוות הדעת ולתשריטים המופיעים בה.

     

    עוד טענה, שלפני הגעת מודד לבניין שתיעד את "המצב הקיים" לא ניתן היה ללמוד מהיתר הבניה המצוי בעירייה כי הדירות הנ"ל נבנו בפועל בחריגה מהיתר הבניה הקיים ובניגוד לו, וכי ללא הריסת חלק ממבואת הכניסה לדירת הנתבעים ולדירת להב, לא ניתן יהיה להתקין המעלית במקום שתוכנן לכך.

     

    עוד טענה, שהנתבעים הסתירו מידע זה ממנה ולא גילו אותו בכל שלב וזאת למרות שבמסגרת הסכם התמ"א הצהירו הם כי "לא ידוע להם על כל מניעה חוקית ו/או חוזית ו/או אחרת המונעת מהם להתקשר בהסכם זה ולקיים את מלוא התחייבויותיהם על פיו". עוד טענה, שלאחר שהתברר כי לא ניתן להקים את המעלית במקום שתוכנן לכך עקב השתלטות הנתבעים על השטח המשותף המיועד להקמת המעלית, היא פנתה לנתבעים ולמר אלי להב והגיעה עימם להסכמות בדבר הריסת חלק ממבואת הכניסה לדירותיהם ובנייתן מחדש במיקום שונה. בתמורה וככל הנוגע לנתבעים, היא התחייבה לפצות אותם בהתאם לנספח השיפוץ שהתבקש על ידם ולנוסח שנערך ונחתם על ידם ביום 20.3.12.

     

    עוד טענה, שבהסתמך על הסכמת הנתבעים ולאחר גמר הליכי התכנון וקבלת היתר בניה, היא התקשרה עם גורם מממן לקבלת הלוואה לצורך מימון הפרוייקט. כמו כן התקשרה עם קבלן לביצוע העבודות ועם ספקים שונים.

     

    עוד טענה, שביום 21.2.18 היא ובעלי הזכויות כרתו הסכם שנקרא על ידם "תיקון ותוספת לנספח הארכה להסכם תמ"א 38 מיום 17.9.17, לפיו ובין השאר, הוארך הסכם התמ"א עד ליום 12.2.19. עוד טענה שביום 28.6.18, היא וחלק מרוכשי הדירות בבניין, כרתו הסכם המשך עבודות בו מינו מנהל מקצועי שיהיה מורשה החתימה היחיד ואחראי להשלמת העבודות בפרויקט מטעם כל הצדדים. בהמשך- ביום 1.8.18 היא כרתה עם בעלי הדירות בבניין הסכם שנקרא על ידם תוספת ראשונה להסכם המשך העבודות.

     

    עוד טענה, שלאחר שנחתם הסכם המשך העבודות, ביקשו הנתבעים לקבל לידיהם מסמך נוסף – נפרד, בו היא תפרט הטבות שונות ועובדות ייחודית שדרשו מממנה לבצע בדירתם והודיעו לה כי אם לא ייחתם מסמך כאמור, הם חוזרים בהם מהתחייבותם והסכמתם להריסת חלק מהמבואה לדירתם הבנויה כאמור בשטח המשותף אליו פלשו ולסילוק ידם ממנו ומסרבים לביצוע עבודות הבנייה הדרושות להתקנת המעלית במבואה הנ"ל. הנתבעת טענה כי לפנים משורת הדין הסכימה להיפגש עם הנתבעים ולהגיע איתם להסכם בדבר קבלת הטבות נוספות וביצוע עבודות ייחודיות נוספות בדירתם הנ"ל. אולם, לאחר הפגישה ועריכת מסמך, הם סירבו לחתום על המסמך והודיעו לה- בניגוד להתחייבויותיהם המפורשות- כי הם אינם מסכימים להריסת מבואת הכניסה לדירתם הבנויה כאמור בשטח המשותף של בעלי הדירות בבניין וזאת לצורך הקמת המעלית שתשמש גם אותם- סירוב שמשמעו סיכול קידום הפרויקט בכללותו.

     

    עוד טענה, שבהמשך הם העלו דרישות חדשות כתנאי לחתימתם על מסמך ההסכמות בדבר השיפורים והתנאים המיוחדים לו יהיו זכאים אך היא סרבה להמשך מעשי הסחטנות. עוד טענה, שכל יום שהנתבעים מפרים את התחייבויותיהם וממשיכים לסכל את המשך העבודות והתקנת המעלית, מסב לה נזק רב שכן היא משלמת מזה חודשים רבים תשלומים שונים לרוכשי הדירות ובעלי הדירות בבניין, בגין איחור במסירת הדירות, זאת בנוסף לתשלומים לקבלן ולעובדים בפרויקט ובנוסף לתשלומי ריבית עבור הלוואות שנטלה למימון הפרויקט, תשלומים שהיא נאלצה לשלמם עקב העיכוב בבנייה שנבע ממעשיהם ומחדליהם של הנתבעים.

     

    עוד טענה, כי במעשיהם ומחדליהם של הנתבעים, הם הפרו התחייבויות מפורשות שקיבלו על עצמם. בכך נהגו בניגוד להוראות חוק החוזים לרבות סעיף 12- תום לב במשא ומתן וסעיף 39- קיוו חוזה בדרך מקובלת ובתום לב. לכן, ביקשו לאכוף עליהם את קיום התחייבויותיהם החוזיות המפורשות. בנוסף, ביקשו לחייב אותם בפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם עליו חתמו. עוד טענו, כי מעשיהם של הנתבעים מהווים גם רשלנות כמשמעותה בפקודת הנזיקין לרבות סעיפים 35-36.

     

    ביהמ"ש לא ימנה סכומי התביעה שכן כאמור לעיל, התובעת מחקה בהמשך הסעדים הכספיים, תוך שמירת זכותה לעמוד עליהם בהליך אחר.

     

    התובעת עתרה למתן צו עשה המורה לנתבעים לסלק ידם משטח המבואה, לצו מניעה המורה להם להימנע מכל הפרעה להמשך פעולות הבניה של התובעת וצו המורה להם לקיים את כל חיוביהם על פי הסכם התמ"א.

     

    טענות הנתבעים

12. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי רכשו את דירתם כמו שהיא מאת בעלי הזכויות הקודמים וככל היודע להם, אף בעלי הזכויות הקודמים לא ביצעו כל שינוי שמשמעותו הרחבת שטח הדירה על חשבון הרכוש המשותף. עוד טענו ששתי הדירות בקומה האחרונה בנויות באופן חורג ושונה משאר הדירות בבניין וככל הנראה נבנו כך בעת הקמת הבניין ורישומו כבית משותף ואילו התובעת מנסה בכל הכוח ובחוסר תום לב משווע לגרום להם לוותר על חלק מדירתם אותה רכשו ממיטב כספם ובתום ליבם.

     

    עוד טענו, שהתובעת מודה אף היא בסעיף 17 לכתב תביעתה כי "לפני הגעת מודד לבניין שתיעד את המצב הקיים לא ניתן היה ללמוד מההיתר הבניה שמצוי בעירייה כי הדירות הנ"ל נבנו בפועל בחריגה מהיתר הבניה הקיים ובניגוד לו", על כן, תהו, לא ברור מדוע ממשיכה התובעת להלין עליהם באופן שיטתי בטענה כי הם "השתלטו על השטח המשותף". עוד טענו, שבעת ביקור בדירתם ביום 20.3.12, שכנע אותם נציג של התובעת לחתום על מסמך שנוסח על ידה או מי מטעמה המהווה הסכמה להריסת חלק מהכניסה לדירתם כדי לאפשר בניית המעלית בבניין תוך כדי הבטחות שונות מצד התובעת כלפיהם, ביניהן, לתקן ולפצות בגין הנזקים אשר ייגרמו בעקבות ביצוע השינויים הדרושים לבניית המעלית.

     

    עוד טענו, שלאחר החתמתם על כתב הסכמה, נעלמו עקבותיה של התובעת למשך מספר שנים עד כי לפתע בשנת 2016 היא החליטה להתחיל בבניית הפרויקט אשר נחתם עוד בשנת 2012 תוך כדי הוספת שינויים חדשים ו/או נוספים להסכם מיום 15.2.12. לא זו בלבד, אלא שהיא לא עמדה בהתחייבויותיה כלפיהם כפי שהובטח על ידה ו/או נציג מטעמה בכתב ההסכמה עליו חתמו הצדדים ביום 20.3.12 היות והיא לא המציאה להם תכנית מטעם אדריכל לפני ביצוע השינויים הדרושים בבניית המעלית.

     

    עוד טענו, שלאחר שהחלה התובעת את בניית הפרויקט, התגלה שדירתם ניזוקה הרבה מעבר למה שדובר עליו בכתב ההסכמה ובניית המעלית כרוכה בפגיעה בחלקים נוספים ורבים של הדירה. כמו כן, נבנתה מרפסת שירות/טכנית לצורך חיזוק הדירות החדשות אשר התווספו לבניין וזאת מבלי שהדבר היה ידוע להם קודם לכן ומבלי לסכם עמם אודות המרפסת. כמו כן, מרפסת טכנית נבנתה בעורף חדר השינה לכיוון מזרח וקיר ממ"דים סוגר את החלון הדרומי של המטבח בדירתם.

     

    עוד טענו, כי בעקבות בניית המרפסת, נחסם החלון בחדר השינה ואין אור היום נכנס לחלל החדר והחלון במטבח אשר אורכו לפני תחילת הפרויקט היה כ- 1.85 ס"מ נסגר ונחסם והפתח שנותר לבניית החלון החדש מוערך בכ- 40 ס"מ בלבד והמטבח מצוי בחושך כמעט מוחלט עקב סגירתו של החלון על ידי קיר הממ"דים. עוד טענו, שרק במהלך הבניה הם גילו כי התמונה אותה הציגה התובעת אינה תואמת את המציאות וכי עליהם לספוג נזקים רבים ומעבר למה שסוכם ביניהם בהתחלה.

     

    עוד טענו, כי במרוצת השנים מאז תחילת הפרויקט התחלפו מספר קבלנים מטעם התובעת כאשר כל קבלן ביקש לחתום עמו על תוספת חדשה שונה להסכם התמ"א מיום 15.2.12. בבואם לשאול את הקבלן החדש בדבר ההסכמות הקודמות בקשר לדירתם אשר סוכמו טרם התחלף הקבלן, נענו בכל פעם בתשובה זהה לפיה "מה שסוכם קודם לכן לא חל על הקבלן החדש".

     

    עוד טענו, כי במהלך החתימה על הסכם תמ"א 38 מיום 15.2.12 ועד מועד הגשת כתב ההגנה, הם יוצגו יחד עם כל דיירי הבניין על ידי עו"ד טל פדן כאשר הסתבר בדיעבד כי עורכת הדין אשר אמורה לדאוג לאינטרסים של דיירי הבניין וללוות אותם לאורך הדרך בפן המשפטי, מתנערת מאחריותה זו, אינה משיבה לפניותיהם, מתעלמת מבקשות מצדם להמציא להם מסמכים ו/או אסמכתאות בקשר לפרויקט ואף מטפלת במכירת הדירות בבניין עבור התובעת, דבר המעיד על ניגוד עניינים חמור.

     

    עוד טענו, כי התובעת מתנהלת בחוסר תום לב תוך כדי הפעלת לחץ פסול עליהם ובכך מנסה לגרום להם להסכים לתנאים חדשים ו/או נוספים בדבר ביצוע שינויים בדירתם אשר ישנו את מצבם לרעה. עוד טענו, שבמקביל לתביעה זו הוגשה ביום 10.10.19 תביעה לצווי עשה שמספרה 4-498-19 על ידי דיירי הבניין למפקח על בתים משותפים בחולון כאשר התביעה זהה במהותה "שתי טיפות מים" בשיטת העתק הדבק לתביעת התובעת כאן כמו גם העובדה כי בשתי התביעות, התובעים מיוצגים על ידי אותם באי כח מאותו משרד.

     

    עוד טענו, כי עו"ד פדן יחד עם נציגות הדיירים בבניין קיימה מספר אסיפות דיירי הבניין בסתר ומבלי שהם יוכלו להיות נוכחים באספות. כאשר דבר זה מנוגד לדין ולנוהג.

     

    המחלוקת אינה קניינית

13. מתשריט הבית המשותף שהוגש ע"י התובעת עולה כי השטח שבמחלוקת אינו חלק מקניינם של הנתבעים, דהינו, הדירה. מהראיות עולה שבמועד לא ידוע, בין אם בעת בניית הבניין, ובין אם לאחר רישום הבית המשותף, נוצרה אי התאמה בין הדירות שנמכרו על פי תשריט הבית המשותף ובין המצב בפועל. על אף שבתשריט נקבע מרחק מוגדר בין דלתות הדירות משני צדי חדר המדרגות בכל קומה, בפועל המרחק מצומצם יותר. מסיבה לא ידועה בקומה בה נמצאת הדירה המרחק הוא המצומצם ביותר. כאמור לעיל, הנתבעים הסכימו בבקשתם לבטל מינוי מודד מטעם ביהמ"ש כי דירתם חורגת לשטח המשותף. לא זו אף זו, גם המומחה מטעמם קבע כך בחוות דעתו.

     

14. יתכן שלא היה צורך להדרש לסוגיה ולהעניק סעד של פינוי או הריסה, עקב הגלישה הקלה לשטח המשותף של מספר דירות, לרבות הדירה, משיקולי צדק, בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 6339-97 משה רוקר נ' משה סלומון, פ"ד נה(1) 199 בעניין פגיעה קניינית של מה בכך בתום לב.

     

15. אולם, בשונה מעניין רוקר, להסגת הגבול כאן, משמעות ניכרת. זאת, שכן על פי חוו"ד של המומחה מטעם התובעת, עקב בניית פיר המעלית בחדר המדרגות, ללא הסגת קו הדירה לאחור, לא ניתן להיכנס לדירה השכנה, עקב המרחק המצומצם מדי בין פיר המעלית שנבנה, לגבול הדירה, שכאמור לעיל, חורג כיום מהשטח שנמכר לרוכשי הדירה, וגולש לשטח המשותף. לעניין זה, ראו תשובות המומחה בחקירתו בהן הסביר ממצאיו. לכן, לאחר בניית פיר המעלית, הדירה השכנה, נותרה ריקה בהעדר יכולת להתקין בה דלת כניסה תיקנית.

     

16. ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעים כי על התובעת להעביר פיר המעלית לצד השני של חדר המדרגות בקומה, כלא סבירה בעליל במיוחד לעניין מועד העלאתה, זמן רב לאחר בניית פיר המעלית.

     

17. מכאן שבעובדות התובענה כאן, תוצאת הסגת גבול הדירה לאחור בהתאם לשטח הדירה שנמכר לרוכשי הדירה, היא כאין וכאפס לעומת תוצאות אימוץ ההצעה של הנתבעים להרוס פיר המעלית, או להשאיר המצב על כנו, ללא קיום אפשרות להיכנס לדירה השכנה.

     

18. ביהמ"ש קובע שגם הנתבעים יודעים זאת ולכן עמדתם נטועה במישור הכספי בלבד. לכך, אין להסכים שעה שכל בעלי הזכויות בבניין עלולים למצוא עצמם ללא אישור איכלוס עם סיום העבודות, עקב התעקשות הנתבעים לרצות אותם תחילה כספית. כאן המקום לציין שהכונס שב ואישר היום כי התובעת תמלא כל שהובטח לנתבעים בהסכם עמם מיום 20.3.20.

     

19. ביהמ"ש דוחה עמדת הנתבעים לפיה יש תחילה לרצות אותם כספית, משלוש סיבות נוספות.

     

20. ביהמ"ש ער לכך שמאז שהנתבעים נתנו הסכמתם בשנת 2012 לפינוי שטח המריבה, חלף זמן לא מבוטל. להבדיל ממועד הגשת התביעה, כעת התובעת כפופה באמצעות כונס שמינה ביהמ"ש של החדל"פ, לכונס שמונה ע"י ביהמ"ש המחוזי ומשמש כידו הארוכה. לכן, אין לכאורה חשש שאם יידחה מועד ליבון הטענות הכספיות למועד מאוחר להסגת גבול הדירה לאחור, ייגרם להם נזק בלתי הפיך. זאת, גם בשים לב לאובדן שטח של 1.5 מ"ר בלבד שממילא אינו בבעלותם. כמו כן, ככל שיהיה צורך לבצע התחשבנות בין בעלי הזכויות בבניין, יש ליתר בעלי הזכויות בבניין, זכויות קנייניות, מהן ניתן יהיה להפרע.

     

21. כמו כן, התברר בדיון שהתקיים היום שבשטח המריבה המצומצם, אין בניה ולכן הסגת גבול הדירה לתוך הדירה לגבול הקנייני, אינה כרוכה בנזק משמעותי, אלא בחוסר נוחות מסוים. זאת, כאמור לעיל, כאשר אין מדובר בזכות קניינית של הנתבעים שנפגעת, אלא בזכות החזקה בלבד.

     

22. ביהמ"ש מייחס חשיבות רבה לכך שעסקינן בתמ"א 38. רק לעיתים רחוקות ניתן להוציא היתר בניה מכח תכנית ארצית ותמ"א 38 היא דוגמא לכך. הסיבה להסדר חריג זה, היא החשיבות היתרה, שמצא מתקין התכנית הארצית לצורך לצמצם ככל האפשר הנזק הצפוי לבניינים שנבנו לפני 1980 עקב רעידת אדמה שמתרחשת בארצנו מדי כמאה שנה. כמו כן, בעשורים האחרונים, מטרת התכנית להבטיח בניית ממדי"ם שיגנו על הדיירים ואורחיהם מפני התקפת טילים. מכאן, שאין מדובר בתכנית שנועדה להשיא רווחים לבעלי הזכויות, אלא להגן עליהם מנזק גופני. לא זו אף זו, המחוקק מצא להעניק סמכויות מרחיקות לכת לערכאות שיפוטיות במקרה של יישום תמ"א 38 על מנת להוציא לפועל הבנייה, אף ללא הסכמה קניינית של כל בעלי הזכויות. מכאן שבשונה ממיזמי פינוי ובינוי אחרים, לגבי תמ"א 38, המחוקק דחה העמדה לפיה, אין לפגוע בזכות קנינית ללא הסכמה. כאמור לעיל, בענייננו, אין מדובר בזכויות קניניות, אלא בזכויות החזקה בלבד. מכאן, קל וחומר שאין לשעות לעמדת הנתבעים לפיה יש לקבל הסכמתם פעם נוספת, מעבר להסכמתם במפורש להסיג גבול דירתם מיום 20.3.12.

     

23. אשר על כן, ביהמ"ש מקבל הבקשה להורות לנתבעים לסלק ידם מהשטח שסומן בנספח להסכם מיום 20.3.12, תוך ששני הצדדים שומרים לעצמם הזכות לעמוד על טענותיהם במישור הכספי בהליכים אחרים, ככל שימצאו לנכון לעשות כן. בשים לב, שאין צורך לשנות בנייה פנימית בדירה, מעבר להתקנת קיר חדש ובו דלת כניסה, הנתבעים יסלקו ידם מהשטח המצומצם תוך 30 יום מהיום. אין צורך ליתן צו הריסה שכן מרגע שהשטח יעבור לחזקת כלל בעלי הזכויות, הם, בעצמם, או באמצעות התובעת, על פי הסכם התמ"א, יהיו רשאים להרוס את הקיר הנוכחי, ככל שלא ייהרס בהסכמה.

     

    דיון בהוצאות

24. מכיוון שביהמ"ש קיבל התביעה לסילוק יד, התובעת זכאית להוצאותיה. אולם, ביהמ"ש מביא בחשבון את העובדה שהתובעת מחקה הסעד הכספי. לכן, מחייב הנתבעים לשלם לתובעת החזר אגרה בגובה הנדרש לצורך הגשת תביעת פינוי בלבד וכן מחייב אותם לשלם לתובעת שכ"ט בא כוחה בסך של 12,000 ₪.

     

    סוף דבר

25. ביהמ"ש מורה לנתבעים לסלק ידם תוך 30 יום מהיום מהשטח שמסומן באיקס בנספח להסכם מיום 20.3.12. רצוי שהצדדים יגיעו להסכמה לגבי בניית הקיר החדש של דירת הנתבעים ובו הדלת לדירתם. אולם, אם לא יגיעו להסכמה, ביהמ"ש מסמיך רשות האכיפה למנות בעלי מקצוע שיוציאו לפועל את הסגת גבול הדירה אל תוך הדירה, בהתאם לפסק דין זה.

     

26. כמו כן, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעת החזר תשלום אגרה בגובה האגרה הנדרשת בעת הגשת תביעת פינוי, וכן שכ"ט בא כוח התובעת בסך של 12,000 ש"ח צמוד בתוספת רבית כדין, ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, י"ז אייר תשפ"ב, 18 מאי 2022, בהעדר הצדדים.