בעתירה זו מבקשת העותרת לצאת כנגד החלטת ועדת הערר מיום 6.6.2019 אשר דחתה את ערר העותרת ואשרה את החלטת הוועדה המקומית מיום 23.7.2018 לסרב לבקשה לחיזוק מבנה מכוח תמ"א 38.
-
העותרת הגישה בקשה להיתר, מכוח תמ"א 38, לחיזוק בניין המצוי במגרש ברחוב שדרות הקונגרס 20א רמת גן (גוש 6181 חלקה 370. שטח המגרש 489 מ"ר נטו. רוחב זכות הדרך 8 מ'.
-
בסמוך לבניין העותרת גובלים שני מגרשים כלואים אשר אין אליהם גישה מאף רחוב.
-
ביום 29.1.2017 דנה ועדת המשנה בבקשה בישיבה מס' 2017003 והחליטה לאשר את הבקשה לרבות חלק מההקלות וההודעות שהתבקשו: בנייה במרווחים, קווי בנין לפי תמ"א 38, תוספת 2.5 קומות וסגירת קומת עמודים מפולשת בתנאים. ועדת המשנה דרשה לשמור על זיקת הנאה בחלק הדרומי של המגרש לטובת המגרש מאחור, ברח' קרל נטר, לצורך גישה לחניה.
-
העותרת הגישה ערר על החלטה זו (6036/17) וביום 4.1.2018 ניתנה החלטת ועדת הערר אשר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לעיל, והשיבה את הדיון בבקשה על מנת שתינתן החלטה כאשר מלוא המידע הנכון מצוי בפני הוועדה.
-
ביום 23.7.2018 דנה ועדת המשנה בשנית בבקשה והחליטה לקבל את המלצת מהנדסת העיר ואדריכל העיר ולסרב לבקשת העותרת מהטעמים הבאים:
-
הבקשה במתכונתה מסכלת בוודאות את האפשרות של המגרשים האחוריים (רחוב קרל נטר 7 ו- 9 ) להתחדש.
-
הבקשה במתכונתה איננה נותנת פתרון ראוי למעבר למגרשים האחוריים בהתחשב בחוות הדעת של יועץ התנועה מטעם הוועדה המקומית.
-
היזם נדרש להכין תכנית לכלל החלקות עפ"י הנחיות ובתאום עם אדריכל העיר.
על כך הוגש הערר השני – ערר 1178/2118.
-
ביום 18.2.2019 התקיים דיון בפני ועדת הערר, אשר שמעה את טענות הצדדים בהרחבה, כשלאחר מכן אף ערכה סיור במקום.
בהחלטת ועדת הערר מיום 6.6.2019, נשוא עתירה זו, נקבע בין היתר כי :
-
יש לשמור על השצ"פ האיכותי במיוחד לנוכח המחסור בשטחים אלו בעיר, ותוספת יח"ד משמעותית מכוח תמ"א 38.
-
ההחלטה לדרוש תכנון משותף של כלל החלקות במתחם, שיאפשר גישה למגרשים הכלואים, היא החלטה ראויה ונכונה.
-
נכון עשתה הוועדה המקומית כשבחנה את סביבתו של המגרש ולא רק את הבינוי המבוקש במגרש עצמו.
-
התייחסות לגישה למגרשים כלואים היא מדיניות ראויה.
-
תכנון מתחמי לשלוש החלקות יאפשר התחדשות וחיזוק של שלושת המבנים ולא של אחד בלבד.
-
ועדת הערר ציינה כי אין בקביעתה כד למנוע מהעותרת להציע פתרון אחר, ישים, שיאפשר את חיזוק הבניין, מבלי לפגוע באפשרות סבירה של חיזוק המבנים האחרים במגרשים כלואים.
-
מכאן העתירה בפני המבקשת לתקוף את החלטת ועדת הערר בטענה להעדר סבירות, בהינתן מענה תכנוני סביר שיש בו כדי ליתן מענה לסוגיה התחבורתית והגישה למבנים הכלואים.
-
יצוין, כי בהתאם להחלטת בית המשפט צורפו המשיבים 3- 15, הם בעלי הזכויות של הבניינים ברחוב נטר 7 ו -9, רמת גן, כמי שעלולים להיפגע אם תתקבל עתירה זו. משיבים אלו לא התייצבו לדיון ולא הביעו כל עמדה בכתב.
המסגרת הנורמטיבית
-
ועדת הערר הינה מוסד תכנון כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה , תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), והינה אחד ממוסדות התכנון הנמנים בפרק ב' לחוק התכנון והבניה.
-
ועדת הערר בהיותה מוסד תכנוני, מוסמכת ואף מחוייבת לקבוע ממצאים תכנוניים והיא בעלת סמכות רחבת היקף לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית ואף מחויבת להפעיל שיקול דעת עצמאי בעניינים תכנוניים ובהיותה מוסד תכנוני. סמכותה אינה מוגבלת, אפוא, אך לבחינת חוקיות וסבירות ההחלטה. החלטת ועדת הערר הינה סופית, היינו אינה ניתנת לערעור ותקיפתה יכול שתעשה על דרך של הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.
-
סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים, הנדרש לעתירות כנגד החלטות ועדת הערר, מצומצמת ומוגבלת אך לבחינת ההחלטה בראי המשפט המנהלי, מבלי לבדוק את השיקולים התכנוניים. היינו, הלכה למעשה תפקידו של בית המשפט הוא לבדוק אם נפל פגם מנהלי בשיקול הדעת או בסבירות החלטת ועדת הערר ורק שימצא כך יידרש לעניין כולו. בהתאם, בית המשפט לא ימיר את שיקול דעתה של ועדת הערר בשיקול דעתו, באשר לה ניתנה על פי הדין סמכות ההחלטה, בפרט עת עסקינן בגוך מקצועי המרכז את הידע המקצועי בענייני תכנון ובניה. (ראו לעניין זה בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פד"י נ(3) 446.)
ולענייננו:
-
אקדים ואומר, כי לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים ראיתי לנכון לדחות העתירה. עסקינן בסוגיה תכנונית מובהקת לה נתנו הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ולאחריה ועדת הערר את הדעת.
-
אין חולק כי נעשה ניסיון הן של העותרת והן של הוועדה המקומית למצוא פתרון אשר יאזן בין המבוקש על ידי העותרת לבין זכויות הדיירים במבנים הכלואים ברחוב קרל נטר 7 ו – 9 . ואולם, הן ועדת הערר והן הוועדה המקומית לא שבעו נחת מהפתרונות התכנוניים שהוצגו על ידי העותרת כאשר ועדת הערר דוחה את טענות העותרת בעניין השימוש בשצ"פ העוטף את הבניינים הכלואים והן את טענות העותרת לעניין התכנון העירוני של המבנים הקיימים וקבעה כי :
" איננו סבורים כי העובדה שבעבר לפני עשרות שנים נבנו מבנים במגרשים כלואים, מצדיקה התעלמות מקיומם בעת בחינת בקשה לחיזוק מבנה לפי תמ"א 38. אנו סבורים כי נכון עשתה הועדה המקומית כאשר בחנה את סביבתו של המגרש ולא רק את הבינוי המבוקש. גם המבנים ברחוב קרל נטר 7 ו- 9 מבקשים לממש זכויות לפי תמ"א 38 לצורך חיזוקם מפני רעידות אדמה... ונכון לבחון את השפעת הבינוי המבוקש על אפשרות חיזוקם באופן מושכל."
-
מעבר לעובדה, כי הבקשה להיתר של העותרת מסכלת את אפשרות הבניינים הכלואים לקדם בקשות שלהם מכוח תמ"א 38 עמדה ועדת הערר על בעיתיות נוספת והיא העובדה כי המגרש יושב על דרך צרה שרוחבה 8 מ' וכי התכנון המוצע מציע קו אפס לבניית ממ"דים מצפון לדרום, מצב שאינו אידיאלי. בקורת בנדון שהשמיעה העותרת עניינה במישור המקצועי - תכנוני המובהק ואין בידי להתערב בכך.
כך גם באשר לטענות העותרת בנוגע לתוספת הממ"ד שכל כולה קביעה תכנונית שבית המשפט לא יתערב בה.
דברי יפים גם בהקשר דברי הביקורת שהשמיעה העותרת ביחס לשימוש בשצ"פ, אשר יאפשר גישה במהלך עבודות הבניה וכן פתרון התנועה המוצע אשר לא אושר על ידי מהנדסת העיר.
-
כפי שציינתי לעיל, ועדת הערר בדומה לעמדת הוועדה המקומית, השאירה פתח רחב לעותרת לשוב עם תכנית המתחם הכולל את שלושת המבנים ולחילופין להציע תכנון אחר שיאפשר חיזוק בניין העותרת מבלי לפגוע באפשרות סבירה של חיזוק המבנים ברחוב קרל 7 ו – 9. טענת העותרת כי ככל שהתירה תדחה תותיר את דיירי הבניין ללא הגנה על חייהם בהעדר אפשרות לחיזוק המבנה, אין בה כד לשנות התוצאה. אין לדרוס ערך תכנוני, כמו גם זכויות בעלי הדירות במבנים הכלואים, בשם הדבקות בחשיבות חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. יש לבחון כל בקשה על נסיבותיה והיבטיה התכנוניים הסביבתיים, כפי שנעשה במקרה דנן.
-
עסקינן בהחלטה המנומקת היטב ומושתת על אדנים תכנוניים מקצועיים מבלי שהוכח בפני כי נפל פגם מהותי בהחלטת ועדת הערר או חוסר סבירות אשר יצדיק התערבות בית המשפט.
יש להניח ואף לקוות, כי החלטת ועדת הערר תהווה זרז עבור דיירי הבניין למצוא פתרון כולל יחד עם דיירי שני הבניינים הנוספים, ואין לומר כי אין פתרון למטרה אותה מבקשת העותרת להשיג. ככל שבידי העותרת פתרון תכנוני, כפי שביקשה להציג בפני בשלב מתקדם של ההליך עליה לעשות כן אל מול הועדה המקומית לתכנון ולבניה.
-
כך גם לא מצאתי כל בסיס לטענת העותרת ולפיה, ההחלטה של ועדת הערר מקורה במדיניות כללית עקרונית לרבות טענותיה בכל הנוגע לקביעת מדיניות של עירית רמת גן ביחס להיתרי תמ"א 38 שנפסלה בעת"מ 28736-06-19 התאחדות בוני הארץ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן.
עסקינן בנסיבות ספציפיות ולא עקרוניות הנוגעות למדיניות. החלטת ועדת הערר התקבלה לאחר שערכה סיור במגרשים ועמדה באופן סדור על הנימוקים התכנוניים שהביאו לדחיית הערר, בהן כי ללא תכנון המתחם הכולל את כל המבנים תמנע אפשרות של שני המגרשים הכלואים להגיש בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38. מה גם שעסקינן בהחלטות הן של הוועדה המקומית והן של ועדת הערר אשר ניתנו עוד בטרם השינויים הפוליטיים בעירית רמת גן ובטרם פרסום המדיניות החדשה שפרסמה עירית רמת גן.
-
העותרת חזרה וטענה לחובר סבירות החלטת ועדת הערר אשר ניתנה משיקולים זרים, כך לטענתה. אלא שהיו אלה טענות בעלמא ללא כל בסיס עובדתי מבלי שהעותרת פרטה מהם השיקולים הזרים שהביאו את ועדת הערר להחלטתה.
שוכנעתי כי ועדת הערר עשתה מלאכתה מקצועית ויסודית ובהחלטתה לא מצאתי כל פגם או חוסר סבירות אשר יצדיקו התערבות בית המשפט.
-
בהינתן כל האמור, לא נותר לי אלא לדחות העתירה.
הבקשה במתכונתה אינה נותנת פתרון ראוי למעבר למגרשים האחוריים ועל כן המלצתי לעותרת לקדם פתרונות חלופיים כפי שהוצג בפניה.
העותרת תישא בשכ"ט ובהוצאות המשיבות 1- 2 בסך כולל של 30,000 ₪ אשר יחולק ביניהן בחלקים שווים.
בהעדר התייצבות מטעם המשיבים 3- 15 אין חיוב בהוצאותיהם.
ניתן היום, ט' סיוון תשפ"ב, 08 יוני 2022, בהעדר הצדדים.
