רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח נ' מורי

התובעת היא הבעלים הרשום של המקרקעין בנמצאים בר--------- בתל-אביב – יפו, הידועים כחלקה --בגוש --- (להלן: "המקרקעין"). ביום 6.9.2016 הגישה התובעת תביעה נגד הנתבעת, אשר בה הוגדרה עילת התביעה כדלקמן:

"על המקרקעין בניין ובו מספר דירות (להלן: 'הבנין'). תביעה זו מתייחסת לדירה (להלן: 'הדירה'), הנמצאת בקומות קרקע + גג של הבניין והמסומנת כדירה מספר 4 בתשריט המצורף לכתב תביעה זה כנספח ב'.

הנתבעת מחזיקה בדירה שלא כדין ומבלי שקיבלה את רשותה ו/או את הסכמתה של התובעת להחזיק בה. משכך, בתביעה זו עותרת התובעת לבית המשפט להורות על סילוק ידה של הנתבעת ו/או מי מטעמה מהדירה. למען הזהירות התובעת תטען, כי ככל שהנתבעת טוענת כי יש לה זכויות כלשהן בדירה, הרי שנטל הראיה רובץ לפתחה של הנתבעת."

במהלך בירור התביעה הסתבר, שתיאור זה של המקרקעין – שגוי כמעט מיסודו. הבניין שעליו בנויה דירתה של הנתבעת – אינו נמצא ברחוב ------ 25, אלא ב------- 23; הנתבעת מחזיקה כדין בדירה, ורק חלק מן הדירה (חלק המגיע כדי 16 מ"ר) נמצא בתוך שטח המקרקעין.

הנתבעת טוענת, כי לאור אי-התאמה מובהקת זו בין המצב בפועל – שאינו שנוי במחלוקת – ובין נוסח כתב התביעה, יש לדחות את התביעה כולה. הנתבעת טוענת עוד, כי התביעה התיישנה, ולחלופין – הוגשה בשיהוי ניכר, וכן כי מעמדה של הנתבעת, כמו גם של בתה, גב' בת-אל רחבי, הוא מעמד של דיירת מוגנת.

לאחר העיון בכתבי הטענות, בפרוטוקול דיון ההוכחות ובסיכומי הצדדים, נחה דעתי כי יש לדחות את התביעה.

ייאמר מיד, כי אין מחלוקת בין הצדדים, על כך שהמבנה שברחוב ------ 23 אכן חורג אל תוך חלקה 24, כך ששטח של כ-15 מ"ר מחלקה 24 אכן תפוס על-ידי הנתבעת ובני משפחתה. עם זאת, אני סבור שבגין צירוף הנסיבות שיובהר להלן, אין הצדקה לחייב את הנתבעת לפנות את החריגה האמורה.

ראשית יש לומר, כי אין ממש בטענות ההגנה הנוגעות להתיישנות התביעה. המקרקעין עברו תהליכי הסדרה בשנת 2001, ועל כן, תביעה לסילוק יד מהם אינה מתיישנת. לכך יש להוסיף את העובדה, כי על פי סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט -1969, הליך הסדר זכויות במקרקעין מבטל כל זכות נוגדת שקדמה להסדר, ועל כן – הנתבעת אינה יכולה להישמע בטענות לעניין זה.

גם הטענה לדיירות מוגנת – אינה יכולה לעמוד: הנתבעת לא הסבירה מה מקורה של זכות הדיירות המוגנת העומדת לה או לבתה, לא הסבירה מכוח איזה תנאי בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 היא זכאית להגנת החוק, וטענותיה בהקשר זה – היו טענות בעלמא.

חרף האמור, אני סבור כי פסק דין של פינוי הנתבעת מן הנכס נושא ההליך, או אפילו מן החלק החורג לתוך המקרקעין שבבעלות התובעת, יהיה בלתי צודק, ואין לאפשרו.

ראשית ייאמר, כי במישור הדיוני, מצאתי טעם בטענות הנתבעת, שלפיה כתב התביעה כפי שהוגש אינו תומך בטענותיה של התובעת. אין טענה כי הנתבעת פולשת לדירה במקרקעין, אלא שדירתה של הנתבעת, שהיא סמוכה למקרקעין, פולשת פלישה מסוימת למקרקעין שבבעלות התובעת. הבדל זה – אינו אך הבדל של ניסוח, אלא הבדל משמעותי. לא הרי מי שפלש לדירה ומחזיק בדירה ללא זכות שבדין, ובין מי שדירתו "פולשת" פלישה מזערית אל מקרקעי הזולת. למעשה, די באופן שבו נוסחה התביעה כדי להצדיק את דחייתה, משהתובעת עצמה מסכימה, כי הנתבעת אינה פולשת לדירה לא-לה.

מעבר לכך. אין חולק, גם לשיטתה של התובעת, כי חלק הבניין הפולש למקרקעי התובעת נבנה, לכל המאוחר, בשנת 1966, קרי – לא פחות מחמישים שנה (!) לפני הגשת התביעה. סוגיית הרשות במקרקעין נדונה בע"א 6757/03 נחום נ' מדינת ישראל, שם נקבע, מפי כב' השופט זילברטל:

"בפסיקה נקבע, כי יש להכפיף ביטולו של רישיון במקרקעין לעקרונות של צדק, בהתחשב בעיקר בציפייה הסבירה שנטע בעל המקרקעין אצל פלוני ובהסתמכותו על כך, וזאת לרוב באמצעות קביעה כי רשות שניתנה התגבשה לכדי רשות מכוח השתק, ולכן אינה ניתנת לביטול חד-צדדי. במקרים המתאימים, יבחן בית המשפט בהתאם לנסיבות כל מקרה ובהתבסס על שיקולי צדק, האם ראוי להקנות סעד לבר-הרשות, כאשר באמתחתו מגוון של סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול" (פסקה 22 לפסק הדין).

ובהמשך:

"ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר-הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה."

קביעה זו היא בבחינת הלכה, והיא מחייבת את בית משפט זה, אולם ההלכה שנקבעה מתייחסת למצב שבו הרשות מכללא נוצרה "עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין", ואילו ענייננו אנו – שונה במקצת, ואבאר.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי המבנה החורג לתוך החלקה שבבעלות התובעת – ניצב על מכונו מזה חמישים שנה לפחות, 35 שנה לפני הסדר הזכויות במקרקעין. רוצה לומר: כאשר נבנה המבנה החורג, הוא לא הסיג גבול, שכן הגבול טרם נקבע באופן סופי ומחייב. על כן, שתיקתה של המדינה במשך חצי מאה, בהתחשב בהיקף המצומצם עד מאוד של ה"פלישה" – יש בו כדי להקים רשות בלתי-הדירה.

ודוקו: להבדיל מעניין נחום, שבו דובר על פלישה של ממש: של מי שתופס חזקה במקרקעין ביודעו כי אינם שלו; בענייננו מדובר, לכל היותר, על חריגה שהביאה ל"פלישה" זניחה בהיקפה.

לכך יש להוסיף את העובדה, שאל מול השטח הזניח שנגרע מן התובעת, המשמעות של קבלת התביעה כלפי הנתבעת היא דרמטית: הצורך להרוס חלק מן הבית ולחסום את דרך הגישה אל הבניין כולו, שנמצאת אף היא בשטח החורג. גם רכיב זה שוקל נגד קבלת התביעה.

ועוד: גם אם ניתן לומר, שהמועד הנכון לבחינת סבירות קביעת גבולות ההסדר הוא מועד עריכת ההסדר, אזי משאין מחלוקת בין הצדדים כי בתקופות הרלוונטיות לעריכת ההסדר שהתה הנתבעת במאסר מאחורי סורג ובריח, יש בכך לפחות הסבר מניח את הדעת למחדלה להגיש תביעה לפקיד ההסדר.

ואחרון אחרון: על פי נסח רישום המקרקעין שצורף כנספח 3 לכתב ההגנה, הנתבעת אינה בעלת הזכויות היחידה ביחידה החורגת; מדוע אפוא הוגשה התביעה רק ביחס אליה, ולא ביחס ליתר בעלי הזכויות? מכאן אנו למדים, שגם אילו ניתן פסק דין ביחס לנתבעת, לא היה בכך כדי לסייע לתובעת, שממילא הייתה נדרשת להגיש הליך חדש ונפרד לסילוק ידם של יתר בעלי הזכויות ביחידה החורגת.

הפועל היוצא הוא, שאני קובע שהתשתית העובדתית שהוצגה בכתב התביעה, ושתוחמת את חזית המחלוקת שבין הצדדים – הוכחה כשגויה, התביעה לא הוגשה נגד כל הנתבעים המתאימים, ואף הוגשה בשיהוי ניכר, שיש בו כדי להקים לנתבעת הגנה של רישיון מכללא במקרקעין – אפשר אפילו (ואינני מכריע בכך) רישיון בלתי הדיר.

התביעה נדחית אפוא.

לאור העובדה שאין מחלוקת שהנתבעת מחזיקה במקרקעין החורגים לתוך מקרקעי התובעת, לא אעשה צו להוצאות.

ניתן היום, י"ז סיוון תשפ"ב, 16 יוני 2022, בהעדר הצדדים.