קושניר ואח' נ' מריבו 11 בע"מ ואח'

לפניי בקשה למינוי כונס נכסים לשם השלמת ביצוע עבודות חיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 לבניין מגורים ברח' קהילת ציון 11 בהרצליה (להלן: "הבניין" או "הפרויקט").

הרקע העובדתי וטענות הצדדים

1. התובעים התקשרו עם הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בהסכם מכר מיום 26.11.2015, לשם רכישת דירה במסגרת הסכם ביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין (להלן: "הסכם המכר"). הנתבעים 2-14 הם בעלי 9 יחידות דיור בבניין אשר התקשרו עם הנתבעת לשם ביצוע עבודות חיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 (להלן: "הסכם התמ"א"). הנתבעים 15-19 רכשו מהנתבעת שבע יחידות דיור אשר נוספו לבניין כתוצאה מהסכם התמ"א.

2. בהתאם להסכם המכר היה על הנתבעת למסור לתובעים את דירתם, כשהיא ראויה למגורים, עד ליום 31.5.2016. במהלך חודש מאי 2016 הופסקו עבודות הבנייה בבניין למשך 3 חודשים, על פי הנטען על ידי התובעים, ככל הנראה בשל חילוקי דעות בין הנתבעת לבין הקבלנים מטעמה.

3. לאור האיחור במסירת הדירה ואי תשלום דמי השכירות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 הגישו התובעים תביעה כספית לבית משפט השלום בהרצליה במסגרת תא"ק 35937-02-17. התובעים טוענים כי לאחר הגשת תביעה זו החלה הנתבעת להעלות כנגדם טענות שונות. לפיכך, טוענים התובעים, כי נאלצו לפנות לבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת ת.א. 43788-04-17, בתביעה לאכיפת הסכם המכר וכן בבקשה למתן צו מניעה במעמד צד אחד. בית המשפט המחוזי נעתר לבקשת התובעים והוציא תחת ידו צו מניעה שיאסור על הנתבעת לעשות שימוש בייפוי הכוח המצוי בידה לשם הסרת הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובעים מכוח הסכם המכר. ביום 29.6.2017, בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי בתביעה האמורה הגיעו הצדדים להסכמות הבאות:

   • שיק בנקאי לפקודת עו"ד אנגלנדר ע"ס 450,000 ₪ יועבר על ידי ב"כ התובעים בתוך 48 שעות מהמצאת טופס 4 לידי ב"כ התובעים. ב"כ הנתבעת הצהיר כי טופס 4 אמור להתקבל באותו היום.

   • מסירת החזקה תתבצע ביום בו יימסר השיק הבנקאי לעו"ד אנגלנדר ובכפוף לקבלת טופס 4.

   • לא תטען כל טענה בעניין ביטול ההסכם לעניין עובדות שאירעו עד היום, וזאת מבלי לפגוע בטענות הצדדים לעניין זכאות לפיצוי מכל סוג שהוא.

4. ואולם, עד למועד כתיבת פסק דיני זה טרם התקבל טופס 4 והתובעים, כמו גם הנתבעים 15-19, טרם קיבלו את החזקה בדירותיהם. יצוין, כי על פי הנטען בכתב התביעה הנתבעים 2-14 ממשיכים לגור בדירותיהם הגם שקיימת סכנה ממשית לחייהם ולחיי בני ביתם.

5. בחודש דצמבר 2017 הוגשה התובענה שלפניי במסגרתה נטען, בין היתר, כי טרם חובר הבניין לרשת החשמל ולא נערכה ביקורת של חברת החשמל במתחם. עוד נטען כי הבנייה מצויה בקיפאון מוחלט מזה למעלה מ-16 חודשים (נכון למועד הגשת התביעה) וכי הנתבעת פנתה לגופים חוץ בנקאיים על מנת לגייס כספים לשם המשך ביצוע הפרויקט ללא הצלחה. הותרת המצב על כנו, כך נטען, משמעה המשך הפגיעה בתובעים אשר נותרו ללא דירה, וכן הותרת דיירי הבניין בסכנת חיים ממשית.

6. במסגרת כתב הגנתה טענה הנתבעת כי היא חתומה על הסכם מימון וליווי לפרויקט מול חברת קרנות 38 אשר הנאמן שלה על פי ההסכם הוא עו"ד זוהר אנגלנדר (להלן: "קרן הליווי") וכי בינה לבין התובעים ניטש הליך משפטי בערכאות נוספות, שם מחד הנתבעים בהליך זה טוענים להפרת הסכם יסודית בשל איחור בתשלום התמורה למשך זמן רב של 111 ימים המקנה לנתבעת את הזכות לביטול ההסכם, ולמחיקה הערת האזהרה הרשומה לטובת התובעים, ומאידך התובעים טוענים לאיחור במסירת החזקה במקרקעין.

7. עוד נטען כי לא ניתן למנות כונס נכסים על הפרויקט מאחר והפרויקט משועבד כולו לקרן הליווי והזכות למינוי כונס נכסים נתונה לה ורק לה, על פי הסכם המימון, וכן בהתאם להוראות סעיפים 2.6 ו-12 להסכם המכר עליו חתמו התובעים עם הנתבעת. התובעים אף חתמו על נספח ה' להסכם המכר המציין כי ידוע להם שהנתבעת חתמה על הסכם ליווי ושלטובת חברת הליווי נרשמה משכנתא. סעיף 1.4 לנספח זה מציין במפורש כי לקרן הליווי זכות ראשונים העדיפה על הזכות של התובעים ואין למסור כל זכות ו/או חזקה בפרויקט ללא אישור קרן הליווי. גם נספח ח' להסכם, עליו חתמו התובעים גם כן, מציין כי רק לנאמן בפרויקט יש זכות להחליט האם ברצונו להשלים את הפרויקט בעצמו או להעביר את הזכויות בו, על פי בחירתו, וכי התובעים אינם רשאים לחזור בהם מהכתוב בנספח זה, שכן זכויות קרן הליווי תלויות בכתוב בנספח זה (סעיפים 8.1, 8.2 ו-11.1 לנספח ח').

8. עוד נטען כי העיכוב בקבלת טופס 4 בשל אי הספקת מתקן החניה נבע בעיקרו בשל דרישות השינויים מטעם העירייה, לאחר מילוי כלל דרישות השינויים הוזמן המתקן אשר אמור להיות מותקן בשבועות הקרובים ובכך יתמלאו כלל הדרישות לקבלת טופס 4 המיוחל. לטענת הנתבעת, הסיבה היחידה בגינה טרם התקבל טופס 4 הוא מתקן החניה שהוא חלק נפרד לחלוטין מהבניין ואינו קשור לדירה. מתקן זה טרם הותקן בשל עיכובים באספקה.

9. לטענתה, היא לא נטשה את הפרויקט, וסיימה את עבודתה ו"כל שנותר הוא להמתין למתקן החניה". כאשר יגיע יתחדשו העבודות לצורך השלמתו הסופית של הפרויקט.

10. הנתבעת הוסיפה וטענה כי בקשתם של התובעים למינוי כונס נכסים היא בקשה שאין בה כדי לקדם את ההליך ולהביא לסיומו של הפרויקט, כי אם לסרבלו שלא לצורך ואף לעכבו, כך שאין זה נכון לדון בה בשלב זה של הדברים.

11. לטענת הנתבעים 2-14, במסגרת כתב ההגנה שהגישו, עבודות הבנייה בפרויקט מצויות בשלבי סיום מתקדמים וכל הנותר על מנת לקבל טופס 4 ולסיים הפרויקט הוא התקנת מתקן חנייה בבניין, אשר צפוי להגיע ארצה ביום 10.4.2018. ככל שאלו הם פני הדברים, וכך נמסר לנתבעים על ידי קרן הליווי, מינוי כונס נכסים כעת יפגע בפרויקט ויסכן האפשרות לסיימו. עמדתם של נתבעים אלו דאז הייתה כי יש לבחון את הצורך במינוי כונס נכסים בעוד 90 ימי עסקים (נכון למועד הגשת כתב ההגנה) בהם יתאפשר לנתבעת ולקרן הליווי להשלים את ביצוע הפרויקט או לבחון ההתקדמות. ככל שהפרויקט לא יתקדם בקצב מספק לא תהא ברירה אלא למנות כונס נכסים שידאג לזכויותיהם של כלל דיירי הבניין.

12. הנתבע 2 בחר להגיש כתב הגנה מטעמו במסגרתו טען כי הוא מצטרף לטענות יתר הנתבעים, למעט הטענה כי לא חתם על הסכם התמ"א, שכן נתבע זה רכש את דירתו ביום 15.1.2017 על פי הסכם מכר בינו ובין ה"ה מיכל ואבי לוי, אשר רכשו בעבר את הדירה מגב' הילה מאוטנר, החתומה על הסכם התמ"א כבעלים של תת חלקה 1. עסקה זו הושלמה ברישום ע"ש הנתבע 2 ובמסגרתה המחו המוכרים את מלוא זכויותיהם, לרבות זכויות על פי הסכם התמ"א, לטובת הנתבע 2.

13. הנתבעת 18 הגישה אף היא כתב הגנה נפרד במסגרתו טענה כי שילמה נכון למועד הגשת כתב ההגנה 85% מסך התמורה שהוסכמה בינה לבין הנתבעת, ונוכח הפסקת העבודה בבניין חוששת היא להשקעתה הכספית הניכרת, וכן חוששת כי בסופו של יום תיוותר ללא קורת גג. בנסיבות אלה הסכימה לבקשה למינוי כונס נכסים.

14. ביום 31.7.2018 הגישו התובעים בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה כנגד הנתבעים 17-18. בהחלטה מאותו היום נקבע, כי נרשם כי נתבעים אלו קיבלו את כתב התביעה ולא הגישו כתב הגנה. נוכח מהות הסעד הנדרש לא ניתנה פסיקתא בעניינם, אך נקבע כי הם ייחשבו כמסכימים לסעד המבוקש.

    השתלשלות האירועים בתיק

15. ביום 4.2.2018 הוגשה הודעה על ידי חברת זהר אנגלנדר חברה לנאמנויות בע"מ, לפיה ברצונה להצטרף להליך בהיותה הנאמן לביצוע ההסכמים שבין הנתבעת לבין רוכשי הדירות (להלן: "הנאמן"). בהחלטה מיום 8.3.2019 הותרה הצטרפותה ונקבע, כי נראה כי אכן צירופה נדרש שכן היא עלולה להיפגע מההכרעה בתובענה.

16. בדיון ראשון שהתקיים בתובענה, ביום 11.6.2019, התייצב ב"כ הנאמן וכן נציגו וטען כי בתוך "שבועיים עד חודש אנחנו אמורים לסיים את המתקן". משכך, בתום דיון ארוך נקבע כי לעת הזו אין מקום למינוי כונס נכסים. יחד עם זאת נקבע, כי מן הראוי כי חברת הניהול מטעם הקרן תפעל ללא לאות ובמרץ לביצוע כל הפעולות הנדרשות לסיום התקנת מתקן החניה ומילוי כל התנאים הנדרשים ע"י העיריה לצורך קבלת טופס 4, וכל זאת עד למועד דיון נוסף שנקבע ליום 19.9.2019.

17. עוד נקבע כי הנאמן, זוהר אנגלנדר חברה לנאמנויות בע"מ, שצורף כצד לתיק, יגיש בתוך 30 יום ומדי חודש לבית המשפט ולבאי כוח הצדדים דו"חות עדכון בדבר התקדמות ביצוע הפעולות הנדרשות לשם קבלת טופס 4.

18. ביום 19.9.2019 התקיים דיון נוסף, ונקבע כי בדיון הראשון שהתקיים ניתנה ארכה לסיום העבודות, נוכח טענת נציג הנאמן כי המיזם הגיע לישורת האחרונה של סיום התקנת מתקן החניה וקבלת טופס 4, אלא שערב הדיון של יום 19.9.2019 הוגש דו"ח מטעם חברת הניהול של הנאמן וממנו עולה כי לא זו בלבד שטרם הסתיימה העבודה של הפעלת המתקן אלא שעבודות אלו נתקלו בבעיות רבות. עוד נקבע כי בשים לב לטענות שהועלו בדיון ושעה שלא הובאה ראשית ראיה להוכחת הטענה כי מינויו של כונס נכסים ייעל ויקצר את סיום בנייתו של הפרויקט ואף לא הובאה ראשית ראיה לכך שהחלפת החברה המבצעת ומתקן החניה תקצר את ההליכים לקבלת טופס 4 נקבע כי יש לאפשר הזדמנות נוספת לנתבעות 1 ו-20 להשלמת התקנתו של מתקן החניה, בכפוף לתנאים הבאים:

    • התובעים ימציאו רשימה של התיקונים הנדרשים לצורך השלמת הפרויקט אשר לטענתם ביצועם אינו תלוי בכל צורה שהיא בהשלמת התקנתו של מתקן החניה. הרשימה תועבר לתגובת הצד שכנגד תוך 10 ימים.

    • הנתבעות 1 ו-20 ימציאו בתוך 30 יום את חוות הדעת של המומחה שעל פי הנטען בדיון שכרו את שירותיו לצורך קבלת חוות דעתו בדבר התיקונים הנדרשים במתקן החניה לשם השמשתו.

    • ללא קשר לאמור לעיל, תפעלנה הנתבעת וקרן הליווי לבחון את האפשרויות העלויות ולוח הזמנים הקיימים בשוק לצורך החלפתו של מתקן החניה המותקן בפרויקט או החלפת החברה המבצעת.

19. לאחר הגשת רשימת התיקונים על ידי הנתבעים, וסיור שביצע המפקח מטעם הדיירים, נקבע בהחלטה מיום 29.10.2019 כי התובעים לא פעלו בהתאם להחלטה מיום 19.9.2019 וכי עליהם להודיע עמדתם באשר להמשך ניהול התובענה, שאם לא כן תימחק מחוסר מעש. בפסק דין מיום 12.11.2019 נמחקה התובענה מחוסר מעש.

20. ביום 13.11.2019 הגישו התובעים בקשה לביטול פסק הדין, במסגרתה פירטו את התיקונים הנדרשים לשיטתם לצורך השלמת המיזם שאינם תלויים בהשלמת התקנתו של מתקן החניה.

21. בהחלטה מיום 3.12.2019 בוטל פסק הדין מיום 12.11.2019. ביום 17.12.2019 הודיעו התובעים כי לא ניתן לראות בפרוטוקול הסיור שהגיש הנאמן ביום 7.10.2019 חוות דעת, כפי שנדרש להגיש. בתשובה מיום 7.1.2020 הבהיר הנאמן כי העבודות בפרויקט נמשכו ובוצעו העבודות שניתן היה לבצען ואשר אינן תלויות במתקן החניה כמפורט בדו"ח שהגיש לבית המשפט ובדו"ח שצורף לתשובה זו, אשר מלמד כי מרבית העבודות, אם לא כל העבודות שאינן תלויות במתקן החניה, בוצעו.

22. ביום 8.1.2020 הגישה הנתבעת הודעה שלפיה נתקלה בבעיות מול החברה המבצעת של מתקן החניה ובסופו של דבר נאלצה להגיש חוות דעת והצעת תיקון מספק מתקני חניה אחר. בנוסף, הודיעה כי היא מבצעת את רשימת התיקונים שסיפק הנאמן וליקויים נוספים שזיהתה בשטח.

23. בעקבות הודעות אלה התבקשה עמדת התובעים להמשך ניהול ההליך. ביום 23.2.2020 הודיעו התובעים כי הם עומדים על ניהול התביעה במתכונת בה הוגשה ועל מינוי בא כוחם ככונס נכסים. למצער, טענו התובעים כי יש לקבוע סד זמנים בלתי חוזר לסיום כל העבודות בפרויקט, לרבות מתקן החניה ולקבלת טופס 4.

    הנתבעים 2-14 הודיעו כי הם מסכימים למינוי כונס נכסים אך מתנגדים לכך שב"כ התובעים הוא שימונה ככונס נכסים.

24. הנתבעת הגישה תשובתה ביום 13.3.2020 במסגרתה פירטה את הפעולות שנקטה כדי להביא לסיום הפרויקט וציינה כי הוציאה את הנאמן מהפרויקט והמשיכה במרץ בביצוע ותיקון העבודות. לשיטתה באפשרותה לסיים העבודות תוך 30 יום, וכל שינוי במי שיטפל בפרויקט יביא אך לעיכוב ולנזקים נוספים לדיירים ולפרויקט.

25. לאור האמור, נקבעה ביוזמת בית המשפט ישיבת קדם משפט נוספת לצורך בחינת מצב הפרויקט והתיקונים שבוצעו. בדיון נוסף שהתקיים ביום 21.5.2020 התברר כי הוכנס לפרויקט גורם מממן נוסף לשם סיום הבנייה, אשר נציגו התייצב לדיון. בסופו של דיון ארוך, ושעה ששני הגורמים המממנים, התחייבו לסיים את ביצוע העבודות בתוך "חודש – חודש וחצי" (ראו עמוד 21 לפרוטוקול הדיון מיום 21.5.2020, בשורה 3), הסכימו הצדדים כי המפקח, מר יוסף יעקב, שאמון על הדיירים ימונה כמומחה/ מפקח מטעם בית המשפט והוא יפקח על עבודות הבנייה עד שיסתיימו ביום 20.7.2020 (להלן: "המפקח"). משכך, נקבע כי המפקח יגיש דו"חות לבית המשפט בדבר התקדמות הבנייה במועדים שנקבעו והנתבעת תישא בשכרו.

26. ביום 27.5.2020 הגישה הנתבעת דו"ח בדבר התקדמות הבנייה והעיכובים בה. בהחלטה מאותו היום נקבע כי הדו"ח אינו כולל לו"ז לביצוע העבודות הנדרשות וכי יש להגיש דו"ח משלים. לאחר הגשת דו"ח משלים, נקבע בהחלטה מיום 31.5.2020 כי עם סיום העבודות יוגש דיווח לבית המשפט וזאת עד ליום 3.6.2020. ביום 1.6.2020 הודיעה הנתבעת כי נחתם הסכם בינה לבין המפקח, בהתאם להחלטה מיום 21.5.2020 וכי המפקח ביקר בפרויקט ונתן הנחיות לתיקון הליקויים.

27. בימים 3.6.2020, 5.7.2020 ו- 26.7.2020 הוגשו דיווחי המפקח בדבר מפגעי הבטיחות בפרויקט ולוח הזמנים לביצוע העבודות הנדרשות. מהדו"ח האחרון עלה כי העסקתו של המפקח הופסקה ובהחלטה מיום 30.8.2020 נקבע כי יש לדאוג לתשלום שכרו של המפקח ללא דיחוי, לפעול בהתאם להמלצותיו ולעמוד בלוח הזמנים, וכן להגיש דו"ח משלים עד ליום 1.10.2020.

28. ביום 21.7.2020 הגישו התובעים "בקשה חוזרת למינוי כונס נכסים", במסגרתה טענו כי בהינתן חלוף השנים מאז הוגשה התובענה ושעה שאין כל צפי להשלמת העבודות בפרויקט, יש למנות כונס נכסים שיפעל לשם השלמת העבודות.

29. דו"חות נוספים הוגשו בימים 1.11.2020 ו- 23.11.2020. במהלך השנה שלאחר מכן ניתנו החלטות רבות נוספות במסגרתן נקבע כי התמשכות ההליכים לקבלת טופס 4 חורגת מהמקובל ומהמוצהר על ידי הנתבעת עצמה וכי מהדו"חות עולה כי הנתבעת לא פעלה לתיקון הליקויים בדירות וכי מתקן החנייה לא פועל.

30. ביום 1.12.2021 הודיעו התובעים כי הם עומדים על המשך ניהול ההליך בדרך של מינוי כונס נכסים. הנתבעת הגישה תשובתה להודעה זו ובהחלטה מיום 16.12.2021 ניתנה הזדמנות נוספת לנתבעת לסיים ההליך לקבלת טופס 4 והנתבעת נדרשה להגיש לוח זמנים מפורט. הנתבעת הגישה מספר עדכונים מהם עלה כי חלה התקדמות בפרויקט בכל הנוגע לביצוע התיקונים ואולם, התקנת מתקן החניה החדש טרם בוצעה.

    משכך, בית המשפט מיוזמתו קבע דיון נוסף שנקבע ליום 15.9.2022. ביום 6.6.2022 הגישו התובעים בקשה לזמן את המפקח לדיון.

31. עובר למועד הדיון שהתקיים ביום 15.9.22 הגישה הנתבעת דו"ח מממנו עולה כי לשיטתה קבלת טופס 4 תהיה לכל המאוחר ביום 30.3.2023. לדיון שהתקיים ביום 15.9.2022 התייצב מהנדס חדש שנשכר על ידי הנתבעת או חברה מטעמה (החברה שהגישה את הדוח לפני הדיון) לשם השלמת הפרויקט אשר מדבריו עלה כי מתקן החניה הוזמן, שולם חלק מתמורתו, ויש צפי להתקנתו בתוך כחודשיים ימים. המפקח שמונה על ידי בית המשפט התייצב לדיון וציין כי על אף שלא שולם שכרו על ידי הנתבעת, הוא בדק את הפרויקט עובר למועד הדיון ומבדיקתו עלה כי בבניין קיים בור בו מיועד מתקן החניה להיות מותקן ואולם מוטות הברזל המצויים בבור לוקים בקורוזיה. כמו כן, ציין כי לא התאפשר לו לבדוק האם אכן הוזמן מתקן חניה לפרויקט זה ומה טיבו.

    לכך יש להוסיף כי המפקח הגיש לבית המשפט את סטטוס תיק הבניין בעיריית הרצליה ממנו עולה כי טרם הושלמו חלק מדרישות העיריה, לרבות אישור הג"א, אישור מחלקת התנועה, אישור המחלקה לפיתוח סביבתי, אישור מחלקת ניקוז וכבישים, אישור היחידה לאיכות הסביבה, אישור אגף שאיפ"ה, אישור תאגיד מי הרצליה למים ולביוב, אישור כבאות והצלה, אישור יועץ נגישות ואישור החברה לפיתוח הרצליה.

    התובעים עמדו על מינוי כונס נכסים, והנתבעים, מצדם, אשר בעבר התנגדו למינוי כונס נכסים, הצטרפו לעמדת התובעים. כך גם חבר הנציגות של הדיירים שעתר למינוי כונס נכסים. נציג הנאמן או בא כוחו לא התייצבו לדיון.

    יש לציין כי שני הגורמים המממנים שהתייצבו לדיון הקודם והתחייבו לסיים את עבודות הבניה "תוך חודש – חודש וחצי" חדלו מלהגיש בקשות או להגיב להחלטות בית המשפט ואף לא התייצבו לדיון שהתקיים ביום 15.9.2022.

     

    דיון והכרעה

32. השתלשלות האירועים, אשר אך חלקה מפורטת לעיל, מעלה כי במשך קרוב לחמש שנים ניתנו הזדמנויות אינספור לנתבעת להשלים את הבניה ולקבל טופס 4 – אולם הדבר לא נעשה. נכון למועד מתן פסק הדין, מתקן חניה טרם הותקן, בבניין קיים בור גדול המיוחד להתקנת מתקן חניה חדש וטופס 4 טרם התקבל. במהלך קרוב לחמש שנים בהם מתנהל התיק נתבקשו ארכות אינספור להשלמת הבניה, הוכנסו גורמים מממנים, ואולם בחלוף תקופה כה ארוכה המלאכה לא הושלמה והדיירים עומדים בפני שוקת שבורה.

33. בהינתן המועד בו הוגשה התובענה דנן, התקנות שחלות בעניין מינוי כונס נכסים הן תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"). סמכותו של בית המשפט להעניק סעד של מינוי כונס נכסים מעוגנת בתקנה 388 לתקנות אשר קובעת כי בית המשפט רשאי לעשות כן "אם הדבר נראה לו צודק ונוח" וזאת בין לפני מתן פסק הדין ובין לאחריו.

34. כידוע, לא בנקל יורה בית-המשפט על מינוי כונס-נכסים בשים לב לאופיו של סעד זה ובהתחשב בכך כי היעתרות לבקשה עלולה להוביל לעתים להפקעת השליטה בקניינו של הנתבע [ראו ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) 102, 109 (1995); רע"א 9911/01 טלפז תדלוק והשקעות בע"מ ואח' נ' פז חברת נפט בע"מ ואח', פ''ד נו(6) 550, 554 (2002); רע"א 3665/09 טיב טעם הכרמל תעשיות (2002) בע"מ נ' פישנקוב (נבו 18.6.2009)].

35. בתי המשפט פירשו ברבות השנים את המונח "אם הדבר נראה לו צודק ונוח..." שבתקנה 388 לתקנות בהרחבה והתוו קווים מנחים שבהתקיימותם ייעתר בית-המשפט למינוי כונס-נכסים [ראו לדוגמא רע"א 7/89 רותם חברה לבטוח בע"מ נ' חברת נשר סוכנות לביטוח בע"מ ואח', פ"ד מב(4) 683, 691 (1989)]. בין מקרים אלו (אשר אינם מהווים רשימה סגורה) ניתן למצוא, בין היתר, מצבים בהם מונה כונס-נכסים לצורך השלמת בנייה, כמקרה דנן [ראו ע"א 205/83 חובני ואח' נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח', פ"ד מא(3) 96 (1987)].

36. על תכלית המינוי ניתן אף ללמוד מלשון תקנה 388(א)(4) לתקנות, המעניקה לכונס הנכסים מגוון סמכויות ובהן "...הגשת תובענות והתגוננות בהן, מימוש הרכוש, ניהולו, שמירתו, שימורו והשבחתו..." וכיו"ב.

37. בענייננו, אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי ההליך שלפניי נפתח כבר ביום 30.12.2017 וכי ניתנו לנתבעת אינספור הזדמנויות להשלים את הבניה ולקבל טופס 4. אף הנתבעת לא מכחישה זו. בנסיבות אלו, לאחר ארבעה דיונים ואינספור ארכות, ושעה שאינטרס הדיירים עומד לנגד עיני בית המשפט, ואף הנתבעים הדיירים שהתנגדו תחילה למינוי כונס נכסים, תומכים כעת במינוי, הרי שמקרה זה נמנה על אותם מקרים מיוחדים וחריגים המצדיקים מינוי כונס נכסים.

38. דומה כי אין מנוס מנקיטת צעד זה של מינוי כונס נכסים, אשר נדרש לצורך זירוז ופיקוח על הבניה, השלמתה וקבלת טופס 4, כל זאת בסיועו של המפקח שמונה על ידי בית המשפט ואשר על הנתבעת לשלם את שכרו ללא דיחוי.

39. סעד זה של מינוי כונס נכסים לפי תקנה 388 לתקנות הכרחי במקרה זה בשל היעדרם של נתיבים יעילים אחרים לקידום הבניה ולסיומה, כאשר הדיירים המתגוררים בבניין חיים בתנאים לא ראויים וניצבים מול סיכונים בטיחותיים. דומה כי הדיירים נותרו חסרי אונים אל מול מצבו של הבניין והתנהלותה של הנתבעת. משכך, לאור מצבו של הבניין (העדרו של מתקן חניה ואי קבלת טופס 4); הסיכונים הבטיחותיים הקיימים בבניין, כך לדוגמא קיומו של בור במקום בו עתיד להיות מותקן מתקן החניה; חלוף שנים ממועד התחייבות הנתבעת לסיים הבניה וממועד פתיחת ההליך (כחמש שנים); ארכות אינספור שניתנו לנתבעת והבטחות של הגורמים המממנים מטעמה של הנתבעת שהופרו, כמו גם חוסר האונים של הדיירים במצב זה – הצטברותם של כל אלה מקימים הצדקה להתערבותו של בית המשפט ולמינוי כונס נכסים.

40. לאור האמור, מצאתי להורות על מינוי כונס נכסים כבר עתה ולא ליתן ארכה נוספת של 60 יום כבקשת הנתבעת. ממילא, אף כניסת כונס הנכסים לתפקידו ובדיקת כל המסמכים כרוכה בזמן, זמן יקר.

     

    סיכום

41. על יסוד כל האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה ומורה על מינויו של עו"ד דורון אריאל ככונס נכסים להשלמת הבניה של הבניין ולקבלת טופס 4. ככל שלכונס מניעה לקבל על עצמו את המינוי או למי מהצדדים קשר במישרין או בעקיפין לכונס, יודיע על כך ללא דיחוי לבית המשפט.

42. סמכויות כונס הנכסים תהיינה כלהלן:

    • כונס הנכסים יקבל לידיו מהתובעים, מהנתבעים, מהנתבעת ומהפקח את כל המסמכים הנדרשים לצורך מתן הוראות מתאימות להשלמת הבניה;

    • כונס הנכסים ייעזר במפקח שמונה על ידי בית המשפט אשר לו היכרות ארוכת שנים עם תהליכי הבניה בבניין ואמון על הדיירים;

    • כונס הנכסים יפקח על השלמת רכישת מתקן החניה ועל התקנתו, הכל בהתאם להוראות המפקח או כל דרישה אחרת שימצא לנכון הכונס;

    • כונס הנכסים יבחן לוח הזמנים הנדרש לצורך התקנת מתקן החניה וקבלת טופס 4 בהתאם לדרישות העיריה;

    • בשכרו של הכונס תישא הנתבעת. גובה שכרו יפסק על ידי בית המשפט;

    • המינוי כפוף לחתימה של הכונס על התחייבות עצמית בסך של 200,000 ₪;

    • ככל שהכונס יסבור כי נדרשת לו סמכות נוספת יפנה לבית-המשפט בבקשה מתאימה;

    • הכונס יגיש דוח ראשוני בדבר פעולותיו והמלצותיו לסיום הבניה ולקבלת טופס 4 בתוך 45 יום ממועד כניסת המינוי לתוקף.

43. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך של 30,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. הנתבעת אף תישא בשכרו של המפקח אשר לא שולם ללא דיחוי.

44. מאחר והסעד העיקרי המבוקש בתובענה אף הוא מינוי כונס נכסים, אזי דומה כי בכך התייתר הצורך לדון בסעד העיקרי. הצדדים יודיעו עמדתם לענין זה עד ליום 3.10.22, שאם לא כן תיהפך החלטה זו לפסק דין בתיק.

     

    ת.פ. ליום 4.10.22.

     

    המזכירות תדוור העתק פסק הדין לב"כ הצדדים ולכונס שמונה.

    ניתנה היום, כ"ב אלול תשפ"ב, 18 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.