שרון ואח' נ' רחמילביץ מיניי ואח'

רקע

1. ביום 16.8.2011 רכשו התובעים, אביטל ואסף שרון, מהנתבעים, תמי רחמילביץ'-מיניי ויון מיניי, את דירה מס' 6 בבניין ברחוב שמעוני 23 בירושלים הידוע כחלקה 26 בגוש 30185 (להלן: הדירה והבניין בהתאמה). הדירה מצויה בקומה העליונה בבניין. הדירה והדירה שמתחתיה (להלן: דירה 4) הורחבו בעבר, עוד לפני רכישת הנתבעים את הדירה מקודמיהם. בדירה נבנתה קומה נוספת אשר הגישה אליה היא מתוך הדירה. במסגרת ההרחבה הוגדל שטחה של הדירה משטח של 61.17 מ"ר לשטח של 110.8 מ"ר (להלן: ההרחבה).

    

2. הגגות – בד בבד עם הרחבת הדירה הורחבה דירה 4 כך שבין היתר הוסף לה ממ"ד אשר מעליו גג בשטח 15.90 מ"ר. הגישה לגג זה היא מהקומה העיקרית (הקומה התחתונה) של הדירה (הגג סומן ג' בתשריט שהוגש לרישום. להלן: גג ג'). גם לדירה הוסף ממ"ד ומעליו גג בשטח 8.50 מ"ר. מחוות דעת השמאי ביר עולה כי לא נעשה בגג זה שימוש וכי לא קיימת אליו גישה טבעית מהדירה (הגג סומן ב' בתשריט שהוגש לרישום. להלן: גג ב'). שטח גג נוסף בו נעשה שימוש הוא השטח שמעל קומתה התחתונה של הדירה ואשר מעליו לא נבנתה תוספת הבניה. שטח הגג הוא 27.60 מ"ר והגישה אליו היא מחדר השינה המצוי בקומתה העליונה של הדירה (הגג סומן א' בתשריט שהוגש לרישום. להלן: גג א').

    

3. במסגרת הסכם מכר הדירה בין הנתבעים לתובעים (להלן: הסכם המכר) התחייבו הנתבעים לתקן את צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין כך שהדירה תכלול את ההרחבה וכן יוצמדו לה שלושת הגגות האמורים (להלן: הגגות). הוסכם כי ההתחייבות לרישום ההרחבה והגגות (להלן: ההתחייבות) תמומש עד ליום 15.2.2012 אך הדבר לא נעשה עד היום. אף שבקשת הנתבעים להצמדת הגגות נדחתה ברובה (להלן) הרי שאין מחלוקת כי לא הייתה מניעה לרישום ההרחבה.

    

4. במסגרת הסכם המכר הוסכם כי סך של 300,000 ₪ (להלן: הפיקדון) יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים ויועבר לנתבעים רק לאחר השלמת תיקון רישום הבית המשותף כך שיכלול את מימוש ההתחייבות.

    

5. הסעדים המבוקשים על ידי התובעים בהליך זה הם פיצוי בגין הנזק שנגרם להם בשל אי קיום ההתחייבות, פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה בשל אי קיום ההתחייבות והתעלמות הנתבעים מפניותיהם הרבות לאורך השנים ומתן צו עשה שיורה לנתבעים למלא את ההתחייבות ולמצער את רישום ההרחבה.

    

6. אין מחלוקת כי הסכם המכר הופר. לטענת הנתבעים בדיעבד התחוור להם כי לא ניתן להצמיד את הגגות לדירה. נטען כי כל עוד ניסו לעשות זאת המתינו עם תיקון צו רישום הבית המשותף וממילא לא נרשמה גם ההרחבה. במהלך ישיבת קדם המשפט הראשונה ניתנה החלטה לפיה על הנתבעים להעביר לתובעים סך של 100,000 ש"ח מתוך הפיקדון. לאחר שהוגשה חוות דעת מטעם הנתבעים (על ידי השמאי אמיר עיני) בה נאמד שווי הנזק בגין אי רישום הצמדת הגגות כסך של 135,000 ₪ ניתנה החלטה לפיה יעבירו הנתבעים לתובעים סך נוסף של 35,000 ₪, בהתאם לנזק שלא יכול היה לעמוד במחלוקת.

    

7. מן המסמכים שהוגשו עולה כי המפקח על רישום המקרקעין דחה את בקשת הנתבעים לרשום את הצמדת גג א' וגג ב' וקיבל, בכפוף לתנאים, את הבקשה להצמדת גג ג' (החלטה מיום 24.10.2018. להלן: החלטת המפקח). ההחלטה נומקה בכך שלשם רישום גגות א' ו-ב' נדרשות הסכמות "מלאות וספציפיות להצמדות של כל בעלי הזכויות בבית המשותף". עוד צוין כי "יפויי הכח אשר צורפו לתיק אינם עונים על דרישה זו".

    

8. במהלך ניהול ההליך דנן נחתם בין דיירי הבניין (והתובעים ביניהם) לבין יזם נדל"ן (להלן: היזם) הסכם (להלן: הסכם ההתחדשות) בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תיקון מס' 2 (פינוי בינוי) (להלן: תמ"א 38/2). לפי הסכם ההתחדשות, לאחר התקיימות מספר תנאים מתלים, עתיד הבניין להיהרס ותחתיו יקום בניין חדש (להלן: הבניין החדש). במסגרת זו עתידים התובעים לקבל דירה משודרגת (להלן: הדירה החדשה) בבניין החדש.

    

9. על מנת לשום את נזקי התובעים מונה מטעם בית המשפט השמאי קובי ביר (להלן: המומחה). המומחה אמד את נזקי התובעים כתוצאה מאי הצמדת הגגות בסך 218,728 ₪. הצדדים בסיכומיהם אינם חולקים על מסקנות המומחה במישור זה. אלא ששני הצדדים מבקשים להיבנות מהסכם ההתחדשות. לטענת התובעים, לו היו הגגות מוצמדים לדירה, היו הם מקבלים שטח אקוויוולנטי נוסף בדירה החדשה ועל כן נזקם הוא 320,000 ₪ (להלן). אין מחלוקת כי אי רישום ההרחבה כחלק מהדירה לא פגע בתובעים (כפי שגם עולה מנספח התמורות בהסכם ההתחדשות).

    

10. מנגד, לטענת הנתבעים, יזמים אינם דקים במעמד החוקי של שטחים המצויים בשימוש בפועל של דיירים ועל כן ניתן היה לקבל תמורה מלאה בגין הגגות אף שלא הוצמדו לדירה. אלא שבחירת התובעים (נוכח קיומה של התביעה דנא) או רשלנותם הביאה לוויתור למעשה על קבלת התמורה. מכאן, שהתנהלות התובעים הביאה ל"בליעת" הנזק שהיה קיים לפני הסכם ההתחדשות. עוד נטען כי עצם חתימת הסכם ההתחדשות מאיינת את נזקם של התובעים שכן היא משקפת את העדפתם לקבל את הדירה החדשה על פני החזקת הדירה והזכות לשיפוי הנזק שנגרם בשל אי הצמדת הגגות.

     

11. בחוות דעת המומחה הובעה עמדתו (בסע' 11.22) לפיה במסגרת הסכמי התחדשות לא ניתנת תמורה בגין גגות, אף אם הוצמדו לדירות, שכן הדבר עשוי להביא להיעדר רווחיות של הפרויקט. להוכחת עמדה זו ציין המומחה שני מקרים בהם שימש כיועץ ובהם הסתיים ללא הצלחה משא ומתן בין יזם לדיירים עקב דרישה לתמורה בגין גגות צמודים וסירוב היזם לכך. המומחה העריך כי באופן תיאורטי, אם התובעים היו זכאים לתמורה מלאה עבור שטחי גגות מוצמדים ואם לא קבלו כל תמורה בשל כך שהגגות לא הוצמדו, היה חסרונם עולה לסך כולל של 320,000 ₪.

     

12. לאחר קבלת חוות דעת המומחה הגישו הצדדים חוות דעת נוספות מטעמם לצורך ביסוס טענותיהם בנוגע להשפעת הסכם ההתחדשות על גובה הפיצוי. מטעם התובעים הוגשה חוות דעתו של עו"ד דן הלפרט. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של השמאי גיל סיטון.

     

    דיון והכרעה

    א. נזק הנובע מאי הצמדת הגגות

     

     

13. על מנת להוכיח כי נזקם הכלכלי גדל לאחר הסכם ההתחדשות היה על התובעים להוכיח מספר הנחות שעל גביהן נבנה טיעונם. ראשית, כי במסגרת הסכמי התחדשות עירונית ניתנת תמורה אקוויוולנטית מלאה בגין שטחים כמו גגות. שנית, כי קבלת התמורה תלויה באופן מלא בשאלה האם אותם שטחים מוצמדים לדירת הדייר. לחלופין, התובעים יכולים היו לנסות להיבנות מהוכחה כי בהתנהלות מול היזם דנא נגרע בפועל חלקם בשל אי הצמדת הגגות.

     

14. מנגד, לצורך הוכחת טענת הנתבעים כי להיעדר ההצמדות לא הייתה כל השפעה על תמורת הסכם ההתחדשות היה על הנתבעים להוכיח את ההנחות הבאות. ראשית, כי במסגרת הסכמי התחדשות עירונית קבלת תמורה אקוויוולנטית מלאה לשטחים שבשימוש הדייר אינה תלויה בשאלת הצמדת אותם שטחים לדירה או שלמצער כך היה מקובל על היזם דנא. שנית, כי בהתנהלות התובעים במקרה הקונקרטי נפל פגם ואלמלא כן ניתן היה לקבל תמורה מלאה כאמור.

     

    א.1. התנהלות השוק

     

15. כזכור, עמדת השמאי ביר היא כי תמורות בגין שטחים כמו גגות, אף אם הוצמדו לדירה קיימת, כלל אינן ניתנות במסגרת הסכמי התחדשות עירונית שכן הדבר מטה את הכף כנגד כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. קשה לקבל עמדה גורפת זו. לאחר בחינת חוות דעת הצדדים ועדויות המומחים מטעמם קשה גם לקבל את המסקנה ההפוכה ונראה כי התוצאה תלויה בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה כפי שינומק להלן.

     

16. בחוות דעת עו"ד הלפרט מטעם התובעים נטען כי בעלים של דירות להם צמודים שטחים כמו גגות מקבלים תמורה "נוספת" אך לא נטען כי התמורה מלאה. כך, באחת מתוך שתי הדוגמאות שהובאו בחוות הדעת צוין כי כנגד שטח גג צמוד התקבל גג בשטח של כ-50% מן השטח הצמוד. הדוגמאות שהובאו נגעו לבנייה לפי הוראות תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תיקון מס' 1 (חיזוק מבנים) (להלן: תמ"א 38/1) כך שקבלת הסכמת אותם דיירים עשויה להיות קריטית לקיום הפרויקט (ראו למשל בעדות הלפרט בעמ' 23, שו' 27), מה שאינו בהכרח מתחייב בהסכם לפי תמ"א 38/2. העובדה כי לא הוזכרה דוגמא אחת הנוגעת לפרויקט לפי תמ"א 38/2 כבדנן אומרת דרשני.

     

17. גם ביחס להשפעת אי הצמדת הגג על התוצאה סויגה חוות דעת הלפרט. צוין כי ייתכנו מקרים בהם לצורך השגת הרוב הדרוש תינתן תמורה לדייר גם בגין גג או חצר שאינם צמודים לדירה. עם זאת צוין כי תמורה כזו תהיה נחותה ביחס לתמורה המתקבלת אצל בעלי דירות באותו בניין להם שטחים דומים המוצמדים לדירתם (ככל שישנם כאלה) אך לא צוין מהו שיעור הנחיתות והדברים נותרו עמומים.

     

18. עוד צוין ביחס למקרה דנן כי: "כדי לקבל תמורה כלשהי בגין הגגות שאינם רשומים כמוצמדים לדירת התובעים, היה על התובעים לנהל מו"מ לעומתי, נפרד ומורכב. בעלי דירות נורמטיביים אינם נוטים לעשות זאת ואינם מכניסים עצמם להליכים משפטיים...". גם בדברים אלה אין כדי להושיע. ללא ביסוס עובדתי, למשל באמצעות דוגמאות בעניינם של דיירים שנהגו כך, קשה להיבנות מהערכה כללית כזו.

     

19. מן העבר השני, בחוות דעת השמאי גיל סיטון מטעם הנתבעים נטען באופן גורף כי ניתנת תמורה מלאה בהתאם לשימוש של דייר בשטחים בפועל, ללא קשר לשאלת רישום השטח. זאת לשיטתו על מנת לשכנע את הדייר להיכנס להליך מורכב כמו הסכם התחדשות עירונית. לטענת השמאי סיטון, הסכם ההתחדשות עליו חתמו התובעים, ללא קבלת תמורה בגין הגגות, הוא חריג. אלא שבעדותו התחוור כי בפרויקטים בירושלים, אותם הביא בחוות דעתו להמחשת הטענה, לא ניתנה תמורה בגין שטחים שלא הוצמדו לדירות. כך בפרויקט ברחוב סן מרטין 3 (עמ' 41, שו' 21) וכך בפרויקט ברחוב בוליביה 1 (עמ' 42 שו' 22).

     

20. נוכח האמור, ובאופן שתואם את מסקנת השכל הישר וניסיון החיים, נראה כי שאלת התמורה תלויה לא מעט בכוח המיקוח של הצדדים ובסיטואציה הקונקרטית. כך למשל: אינו דומה דייר שקולו נדרש להשגת הרוב לקיום הפרויקט לדייר שהמשא ומתן עמו נמשך לאחר שהושג הרוב הדרוש; אינו דומה דייר שקולו נדרש ומכריז כי אם מבוקשו לא יינתן "תמות נפשו עם פלישתים" לדייר במצב דומה שאינו מוכן ללכת "עד הסוף"; אינו דומה דייר שמצבו מבחינת שימוש בשטחים ייחודי לדייר שמצבו דומה לדיירים אחרים כך שמתן תמורה עודפת יחייב הענקת תמורה לדיירים נוספים; אינו דומה פרויקט גדול בו הרווח המוחלט גדול לפרויקט קטן בו "נספר" כל מטר של בניה; אינו דומה פרויקט המבוצע על ידי יזם "גדול", אשר לו יעדים אסטרטגיים מעבר לרווח הנקודתי בפרויקט, לפרויקט של יזם "קטן" שהחלטותיו מתקבלות אך ורק מבעד לפריזמה של הרווח בפרויקט הנוכחי, וכך הלאה.

     

21. המורם מן האמור הוא כי שני הצדדים לא הוכיחו התנהגות חד מימדית של השוק ומסתבר להניח כי קיימים מרכיבים דומיננטיים אשר ייחודיים לכל סיטואציה. על כן, אין לנו אלא לבחון את המקרה שבפנינו ולנסות להכריע בין עמדות הצדדים - האם הגורם לאי קבלת שטחים אקוויוולנטיים לגגות הוא אי הצמדתם לדירה או שזוהי התנהלותם הרשלנית של התובעים שהביאה לכך.

     

    א.2. המקרה הקונקרטי – השפעת אי הצמדת הגגות על התמורה

     

22. אף אחד מהצדדים לא ניסה להוכיח באופן הולם כיצד חולקו התמורות בהסכם ההתחדשות דנן ומה הייתה השפעת אי הצמדת הגגות על התמורה שניתנה לתובעים מידי היזם. הצדדים יכולים היו להוכיח את עמדותיהם באמצעות, בין היתר, הצגת תיעוד המשא ומתן (בין היתר באמצעות תכתובות) בין התובעים ליזם ויתר הדיירים, הזמנת היזם ודיירים אחרים לעדות או ניתוח התמורות שקבלו יתר הדיירים.

     

23. שני הצדדים בחרו שלא להזמין את היזם או שכנים אחרים לעדות. תכתובות בין התובעים ליזם לא הוצגו על ידי התובעים. נספח התמורות אמנם הוגש על ידי התובעים בסופו של יום (לאחר ישיבת ההוכחות מיום 22.5.2022) אך אין די בו שכן, כפי שציין המומחה (בתשובה 4 לשאלות ההבהרה שהוצגו לו על ידי התובעים), בהיעדר הצגת השיקולים לקביעת התמורות לא ניתן לקבוע האם נזקם של התובעים הוחמר לאחר הסכם ההתחדשות.

     

24. כך, בהתאם להחלטת המפקח, ברי כי מצבו של גג ג' אינו זהה לזה של גגות א' ו-ב'. התובעים לא הראו מה ניסו לעשות מול היזם למצער ביחס לקבלת תמורה בגין גג ג', או לחלופין, להראות כי אין כל רבותא בהתייחסות השונה של המפקח על המקרקעין לגג ג'.

     

25. בתצהיר התובע (בסע' 5) נטען כך: "הובהר לנו, הן מיתר הדיירים והן מהיזם, שמבחינתם מצבנו אינו שונה ממצבו של כל דייר אחר המשתמש בגינה או בגג. לבסוף, לנוכח לחץ בעלי הזכויות האחרים בבניין ... חתמנו על הסכם התמ"א". נוכח החלטת המפקח, למצער הטענה כי אין כל משמעות למצבו של גג ג' - הן מול יתר הדיירים והן מול היזם - דורשת הוכחה. כך גם הטענה כי לחצם של הדיירים שימש זרז לחתימת התובעים על הסכם ההתחדשות. התובעים לא ניסו להוכיח נקודות משמעותיות אלו. ביחס לאפשרות להיבנות מהיתר הבניה (אשר עשוי היה ליצור הבדל ביחס לגג ג') ענה התובע בצורה כללית בלבד (עמ' 28 שו' 8-14).

     

26. יש לדחות את טענת התובעים כי תצהירו של התובע מספק את הנדרש. התצהיר נוסח בצורה לאקונית ואין בו בכדי לשפוך אור על עמדת היזם וממילא על מידת ההתכנות לקבלת תמורה עבור הגגות. מעבר לכך, לא צורפו לתצהיר אסמכתאות לטענות התובעים, אף שבחקירתו הנגדית של התובע (למשל בעמ' 28 שו' 25) עלה כי התקיימו מגעים אינטנסיביים ביניהם לבין היזם.

     

27. מעבר לאמור, הנתבעים הצביעו על כך שבעליה של דירה מס' 4 בבניין קיבל תמורה בגין מחסן בגודל 14 מ"ר אף שלכאורה המחסן אינו צמוד לדירתו. זאת הוסק מנסח הטאבו של דירה 4 בו לא נכלל המחסן ומעיון בנספח התמורות של דירה 4.

     

28. אף שיתכן שהרישום אינו משקף את המציאות בעניין זה (ראו למשל בעדות המומחה בעמ' 8 שו' 26) הרי שנוכח הראיות המונחות בפנינו מורה מאזן ההסתברויות על כך שהמחסן לא היה צמוד לדירה ובכל זאת ניתנה תמורה כנגדו. נושא זה עלה עוד בעדות המומחה, לפני הגשת תצהירי התובעים, ובכל זאת התובעים בחרו שלא להתמודד עם המסקנה הנובעת לכאורה מנסח הרישום.

     

29. מכאן לכאורה שבמקרה דנן קבלת תמורה בגין שטח שאינו צמוד לדירה לא הייתה בלתי אפשרית. יתכן שניתן לבדל בין דינו של שטח מחסן בנוי לבין שטח גג שאינו בנוי (אם כי התובעים לא טענו זאת). אולם, כך או כך, הדברים זולגים לתחום ניתוח נסיבות המשא ומתן בין הצדדים אותו בחרו התובעים לזנוח.

     

30. התובעים בחרו לטמון ראשם בחול ולא להבהיר את התמונה. לא ביחס למגעים עם היזם (והדיירים האחרים) בכללותם ולא באשר לאבחנה בין הגגות לבין המחסן של דירה 4. המסקנה היא שהתובעים לא הוכיחו כי ניתן היה לקבל מהיזם תמורה בגין הגגות אילו היו הגגות מוצמדים לדירה.

     

31. מנגד, הנתבעים לא הוכיחו כי ניתן היה לקבל מהיזם תמורה לגגות על סמך שימוש התובעים בלבד וכי התרשלות התובעים מול היזם היא שהשמיטה הישג אפשרי זה מידיהם. גם ביחס לגג ג' לא הוכיחו הנתבעים כי מצבו התכנוני היה מספיק לצורך קבלת תמורה מהיזם וכי התנהלות התובעים מנעה זאת, אף שהחלטת המפקח מעוררת קושי ביחס לעמדת התובעים.

     

32. אינני מקבל את טענת התובעים כי יכולים היו לשקוט על שמריהם שכן השאלה היא כביכול שאלת חובת הניזוק בהקטנת הנזק, ואם כך, נטל השכנוע מוטל על המזיק (ראו למשל: ע"א 252/86‏ ‎ גולדפרב‎ ‎נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ''ד מה(4) 45 (1991)). לפני שאלת הקטנת הנזק היה על התובעים להוכיח את קיומו של נזק ושיעורו וכן קשר סיבתי בין אי קיום ההתחייבות לנזק.

     

33. התובעים לא הוכיחו את הקשר הסיבתי בין התוצאה הסופית לבין אי קיום ההתחייבות. כך, יתכן שמדיניות היזם הייתה אי מתן תמורה גם בגין גגות מוצמדים וממילא לא הייתה נפקות לאי הצמדתם. כזכור, המומחה העיד מניסיונו על מקרים בהם יזם סירב להעניק תמורה בגין גגות צמודים אף במחיר אי קיום הפרויקט. איננו יודעים מה הייתה מדיניות היזם דנן וביחס לאלו נושאים התנהל משא ומתן בינו לבין התובעים ויתר דיירי הבניין.

     

34. מעבר לכך, יתכן שגורמים או שיקולים אחרים הביאו לעמדת היזם או להסכמות התובעים והיזם בנוגע לדירה החדשה כך שאינה כוללת תמורה בגין הגגות. בהיעדר הבאת כל ראיה לנסיבות ונוכח העולה מעניינה של דירה 4 הרי שהתובעים לא הרימו את נטל השכנוע כי אי הצמדת הגגות היא שגרמה להיעדר קבלת תמורה בגינם.

     

35. אף אם היה מוכח קשר סיבתי, הרי שלא ניתן היה לקבוע מהו שיעור הנזק. כך, בחוות הדעת מטעם התובעים עצמם הובאה דוגמא (אחת מתוך שתיים) בה בעלי גג צמוד קבלו תמורה בשיעור מחצית משטח הגג הקיים (ואף זאת בפרויקט שלפי תמ"א 38/1). ממילא, בהיעדר הבאת ראיות מצד התובעים ביחס לנסיבות הספציפיות לא ניתן לקבוע מהו שיעור הנזק, אם בכלל הוא קיים.

     

36. בהיעדר הוכחה להגדלת הנזק או הקטנתו בשל הסכם ההתחדשות נותרנו בנקודת המוצא לפיה הנזק שנגרם לתובעים הוא הירידה בערך הדירה לפני הסכם ההתחדשות. בהיעדר הוכחה אחרת, הנחת העבודה היא שהתובעים קבלו מהיזם את התמורה שניתן היה לקבל בהתאם לשווי הדירה עובר לחתימת הסכם ההתחדשות בתוספת ערך (המגולמת בתוספת שטח, בחידוש המבנה, בשינוי מיקום וכו') ההולמת את הסכמתם לכניסה להליך התחדשות עירונית ואת הנסיבות הספציפיות. בהתאם לכך יש לדחות את טענת הנתבעים כי הסכם ההתחדשות מאיין את הנזק.

     

37. מעבר לכך, חתימת הסכם ההתחדשות אינה מבטיחה את מימושו באופן מוחלט. כך, קיימים מספר תנאים מתלים להסכם, ביניהם קבלת כל האישורים הרלוונטיים, לרבות היתר בניה, בתוך 30 חודשים וקבלת ליווי בנקאי. מימוש הסכם ההתחדשות תלוי גם באיתנותו הכלכלית של היזם ובהתנהלות הדיירים [למקרים בהם בוטל הסכם התחדשות ראו למשל: ה"פ (מחוזי ת"א) 34054-03-18 מרסל שבץ ואח' נ' ג.ג. ברקת הנדסה בנייה והשקעות בע"מ (15.02.2021); ה"פ (מחוזי מרכז) 23348-04-16 נאות חן הגורן בע"מ נ' אילן לביא ו-29 אחרים (18.06.2018)].

     

38. על כן, ככל שהסכם ההתחדשות לא ימומש יוותרו התובעים עם הדירה במצבה הנוכחי. מכלול הנסיבות, ובעיקר התנהלות הנתבעים (להלן בפרק הבא) מעת חתימת הסכם המכר ועד היום, אינו תומך באפשרות של לקיחת סיכון לרעת התובעים והכרעה בשלב זה לפי ההנחה כי הסכם ההתחדשות ימומש. משכך, יש לדחות את עמדת הנתבעים לפיה חתימת הסכם ההתחדשות איינה את הנזק או את עילת התביעה.

     

39. טענה להודאת בעל דין – בהסכם המכר נקבע כי סך של 300,000 ₪ שהופקדו בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים יועברו לנתבעים לאחר השלמת תיקון רישום הבית המשותף. בסעיף 17 לכתב התביעה נטען כי נזקי התובעים עולים לסך של 600,000 ₪ ולתמיכה בכך צורפה חוות דעת שמאית מטעמם. בכתב ההגנה (סע' 9) צוין כך: "מוכחש סעיף 17 לכתב התביעה, לרבות חוות הדעת, הסכומים הנקובים בה וכל האמור בסעיף. הנתבעים יטענו לחילופין כי הסכום שהופקד בידיו הנאמנות של הח"מ משקף את הנזק שצפו הצדדים אם הרישום לא יתבצע". לטענת התובעים יש בכך משום הודאת בעל דין כי שיעור הנזק הוא למצער סך של 300,000 ₪.

     

40. איני סבור כי ניתן לראות באמור כהודאת בעל דין. הנתבעים הכחישו את שיעור הנזק שנטען על ידי התובעים. במסגרת טענה חלופית טענו הנתבעים כי ניתן ללמוד מסכום הפיקדון מהו הנזק המקסימלי אותו צפו הצדדים. אין בכך הודאה בשיעור הנזק בפועל או בפיצוי מוסכם כלשהו. בהתאם, אין בהסכם המכר כל הסכמה הנוגעת לפיצוי מוסכם בנושא זה. סכום המופקד בנאמנות במקרים כגון דא משמש לשיפוי הצד השני ועל כן אמור להיקבע בהתאמה לשיעור הנזק המרבי.

     

41. בסיכום, התובעים זכאים לפיצוי בסך 218,728 ₪ ממנו יש להפחית סך של 135,000 ₪ אותו קבלו במהלך ניהול ההליך.

     

    ב. פיצוי לא ממוני

     

42. על מנת להכריע בזכאות התובעים לסעד זה יש לבחון את השתלשלות האירועים הרלוונטית.

     

43. כאמור, החלטת המפקח על רישום המקרקעין בבקשת הנתבעים ניתנה ביום 24.10.2018. מהסכמות הדיירים לתיקון צו רישום הבית המשותף, עולה כי אכן על פניו אין בהם הסכמה להעברת שטחי הגגות מן השטח המשותף לבעלי הזכויות בדירה. כך למשל, במסמך הסכמתה של הדיירת רבקה יששכר (ת"ח 1) הובעה הסתייגות כדלקמן: "פרט לבניה שבוצעה על פי היתר הבניה, לא יהיה שינוי בשטחים המשותפים, כמשמעו בחוק המקרקעין".

     

44. הועדה המקומית לתכנון ובניה לא הסתייגה מתיקון צו רישום הבית המשותף (החלטות מן הימים 16.8.2011 ו-11.12.2014).

     

45. הסכמות דיירי הבניין ניתנו לנתבעים עוד בשנת 2000, עובר לרכישתם את הדירה מבעליה הקודמים. 11 שנים חלפו מבלי שהגגות הוצמדו לדירה ולמעשה מבלי שתוקן צו רישום הבית המשותף, כך שגם ההרחבה לא נרשמה. מטעם הנתבעים העיד בנושא זה עוה"ד יצחק יפת הלוי אשר עבד במשרדו של בא כוחם משנת 2010.

     

46. בחקירתו נשאל אודות המניעה לקיום ההתחייבות. העד לא יכול היה להצביע על כך שהסכמות הדיירים כוללות את הצמדת הגגות (עמ' 34 שו' 5) או להגיד מדוע, בעקבות החלטת המפקח, לא נעשתה פניה מחודשת לשכנים או לחלופין מדוע לא הוגש ערר על ההחלטה (שם שו' 12-22; עמ' 35 שו' 31). בהמשך הצהיר ב"כ הנתבעים בהאי לישנא (עמ' 35 שו' 20): "אחרי שאנחנו עברנו את כל הניסיונות היה ברור שהמפקח לא טועה. אם היינו חושבים שהמפקח טועה היינו מגישים ערר. בגלל זה גם הודנו באחריות לכן זה לא רלוונטי".

     

47. בהמשך לכך נטען על ידי התובעים כי לא ייתכן שבמשך 18 שנים היו בידי הנתבעים הסכמות הדיירים וייפויי כוח ובכל זאת לא תוקן צו רישום הבית המשותף אלא אם הנתבעים הבינו עוד בתחילת הדרך כי אין די בכך בכדי להצמיד את הגגות לדירה. עו"ד יפת הלוי לא יכול היה להתמודד עם טענה זו ולו מן הסיבה כי החל לעבוד באותו משרד רק בשנת 2010. עיון בקלסרי החומר הרלוונטי שהביא עמו העד העלה כי אין מסמכים המלמדים על קידום משמעותי של ההליך לפני שנת 2011 (עמ' 36 שו' 27).

     

48. לאחר שנת 2011 נעשו פניות לוועדה המקומית לתכנון ולבניה (כפי שעולה מן האישורים מן השנים 2011 ו-2014) אולם הפניה למפקח על רישום המקרקעין נעשתה רק ביום 26.10.2017 (כעולה מן התיעוד שעל גבי החלטת המפקח). גם במסגרת ההליך דנא, אף שהנתבעים התחייבו לרשום למצער את מה שניתן היה לרשום (ישיבה מיום 25.6.2020) הנתבעים לא עשו זאת. בתצהירו טען עו"ד יפת הלוי כי הנתבעים לא מלאו את התחייבותם והחלטת בית המשפט בשל קידום התכנית שלפי תמ"א 38/2 וכי נמסר להם כי ממילא היזם יכיר בהרחבת הדירה.

     

49. בסיכום, על בסיס הסכמותיהן הקיימות של דיירי הבניין לא ניתן היה להצמיד את הגגות לדירה (למעט גג ג' שהצמדתו הותנתה על ידי המפקח בתנאים). ממילא, לפתחם של הנתבעים רובץ הנטל להסביר על סמך מה התחייבו לעשות זאת בהסכם המכר. העובדה כי הנתבעים עצמם לא הצמידו את הגגות במשך 11 שנים אומרת דרשני ולכאורה תומכת בטענת התובעים כי בעת חתימת ההסכם ידעו הנתבעים שלא ניתן יהיה להצמיד את הגגות ולקיים את מלוא ההתחייבות. עם זאת, הנתבעים לא תיקנו את צו רישום הבית המשותף גם ביחס להרחבה, כך שלא ניתן לשלול את האפשרות כי סברו שרווח והצלה יעמדו להם ממקום אחר ועל כן המתינו.

     

50. כך או כך, ההתחייבות הבלתי מותנית של הנתבעים (במסגרת הסכם המכר) אינה הולמת גם את פרשנות מצב הדברים המיטיבה עמם. מעבר לכך, התנהלות הנתבעים, ובעיקר אי נקיטה בפעולות אקטיביות במשך שנים רבות מלמדות על התרשלותם בקיום ההתחייבות. כך ביחס לשנים שעברו מחתימת ההסכם ועד לפנייה ללשכת רישום המקרקעין, כך ביחס לאי נקיטה בפעולה כלשהי נוכח החלטת המפקח (פניה לשכנים, הגשת ערר או למצער עדכון התובעים במצב ופיצוים בהתאם) וכך לאחר ההתחייבות וההחלטה שניתנה בהליך זה ביום 25.6.2020. התובעים לא זכו למענה ממשי מהנתבעים אף שנעשו פניות לאורך השנים.

     

51. המסקנה היא שהתובעים זכאים לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם מהתנהלות הנתבעים אשר נפרשה על פני השנים שמחתימת הסכם המכר ועד היום. פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני מעוגנת בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970. ליישום סעיף זה, ראו: ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון, פסקה 74 (22.01.2015). לסקירת פסיקה הנוגעת לשיעור הפיצוי בגין עיכוב ברישום נכס ראו למשל: ת"א (שלום ת"א) 34949-01-15 אלון אליאור נ' א.ד.מ. נתנאל בניה בע"מ, פסקה 45 (8.3.2020). יושם אל לב כי בחלק מפסקי הדין אליהם הפנו התובעים בעניין זה נקבע בין הצדדים פיצוי מוסכם בגין איחור ברישום, מה שאין כן בענייננו.

     

52. בענייננו התייחסו הצדדים לאפשרות של כישלון רישום הצמדת הגגות אך לא התייחסו לפיצוי בגין דחיית הרישום בכללותו. אין בכך בכדי לאיין את זכאותם לפיצוי לא ממוני. לפי הסכם המכר אמורים היו הנתבעים לקיים את ההתחייבות עד ליום 15.2.2012. ככל שבאותו מועד (או במועד מאוחר יותר) היו מעדכנים את התובעים אודות המצב לאשורו ומפצים אותם בהתאם להסכם, לא היו זכאים התובעים לפיצוי נוסף. הנתבעים פעלו באופן אחר, כמפורט לעיל. מכאן שלתובעים נגרם עוול נוסף, מעבר לאי קיום ההתחייבות. לאחר שקלול האמור ויתר הנסיבות המפורטות בפסק הדין אני פוסק לתובעים פיצוי לא ממוני בסך 20,000 ₪.

     

    ג. צו עשה

     

53. אין למעשה טעם טוב למחדלם של הנתבעים באי רישום ההרחבה. מעבר להתחייבות החוזית, הנתבעים התחייבו לרשום את ההרחבה במסגרת ההליך דנא ולכך ניתן תוקף של החלטה. הנתבעים לא היו רשאים לעשות דין לעצמם אף אם סברו כי לא תהיה לכך משמעות כלכלית בשל הסכם ההתחדשות.

     

54. מאידך גיסא, יש טעם בטענת הנתבעים כי בשלב זה, נוכח החתימה על הסכם ההתחדשות, אין טעם ברישום ההרחבה. בהמשך לכך הציעו הנתבעים בסיכומיהם כי ככל שהסכם ההתחדשות לא ימומש יתוקן צו רישום הבית המשותף 90 יום לאחר הודעת התובעים בנושא זה. לעניין זה נטען על ידי התובעים כי במקרה בו לא ימומש הסכם ההתחדשות תהיה נפקות לשאלת הרישום.

     

55. בשקלול האמור, ניתן צו עשה המורה לנתבעים לתקן את צו רישום הבית המשותף, באופן הכולל את רישום ההרחבה, בתוך 90 יום. לחלופין, הנתבעים יוכלו לתקן את צו רישום הבית המשותף בתוך 90 יום מדרישת התובעים, ככל שהסכם ההתחדשות לא ימומש מכל סיבה. בחירת הנתבעים באפשרות השנייה תכלול הסכמה לפיצוי בסך 100,000 ₪ אותו ישלמו הנתבעים לתובעים אם לא יפעלו כאמור. הפיצוי אינו תלוי בהוכחת נזק ואין בו למנוע קבלת סעדים נוספים ובכלל זאת בגין נזק הנובע מאי רישום ההרחבה.

     

    סיכום

     

56. הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 218,728 ₪ בניכוי סך של 135,000 ₪ ובסך הכל – 83,728 ₪ בגין הנזק שנגרם בשל אי מימוש ההתחייבות. סכום נוסף של 20,000 ₪ ישולם לתובעים כפיצוי לא ממוני. בסך הכל ישלמו הנתבעים לתובעים סך (מעוגל) של 104,000 ₪.

57. ניתן צו עשה כמפורט בסעיף 55 לעיל.

58. הוצאות ושכ"ט עו"ד – התובעים זכאים להחזר הוצאות בגין שכר טרחת השמאי העצני (אשר חוות דעתו הוגשה לתמיכה בכתב התביעה) ובגין חלקם בשכר טרחת המומחה. כן זכאים התובעים להחזר החלק היחסי באגרת בית המשפט בהתאם לסכום הזכייה ביחס לסכום התביעה. התובעים אינם זכאים להחזר הוצאות בגין חוות הדעת הנוספת שהגישו (עו"ד הלפרט) נוכח המנותח לעיל והמסקנה בנוגע להשפעת הסכם ההתחדשות על הפיצוי. בהתאם לסכום הזכייה ונימוקי פסק הדין ישלמו הנתבעים לתובעים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, כ"ו תשרי תשפ"ג, 21 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.