ת"א 38960-06-17 פלס ואח' נ' קופריאנוב ואח'

לפני תביעה בגין עסקת מכר של בית.

עובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. הנתבעים, מר סטינסלב קופריאנוב וגב' אינה קופריאנוב (להלן: "המוכרים" או "הנתבעים"), היו בזמנים הרלוונטיים לתביעה בעלים של דירה בת 5 חדרים, צמודת קרקע, בת שתי קומות, ברחוב צה"ל 20 בנתיבות (להלן: "הנכס").

2. בחצר האחורית של הנכס ישנו מחסן אשר הוצב במקום על ידי הנתבעים, לאחר רכישתם את הנכס (הנכס נרכש על ידם בסוף שנת 2010).

   לפי טענת הנתבעים המחסן הינו מחסן פלסטיק יביל אותו הניחו על שטח מרוצף, שעלה להם סך של כ – 5,000 ₪. שטח המחסן הינו 4.42 מ"ר והוא בגובה של 2.28 מ"ר (ראה סעיף 4 לתצהיר הנתבע) (להלן: "המחסן").

3. התובעים, מר שגיב פלס וגב' טלי פלס, ביקשו לקנות את הנכס (להלן: "הקונים" או "התובעים"). בין הצדדים התנהל לפיכך מו"מ לגבי רכישת הנכס.

   ביום 16.07.15 נחתם הסכם מכר בין הצדדים לרכישת הנכס (להלן: "הסכם המכר").

   התובעים, הקונים, יוצגו בהסכם המכר על ידי עו"ד אידית כהן דנילוביץ' (להלן: "עו"ד דנילוביץ'"). הנתבעים, המוכרים, יוצגו בהסכם המכר ע"י עו"ד יורם שמילה (להלן: "עו"ד שמילה").

4. אין חולק כי בסעיף 12(ג) להסכם המכר נקבע כי: "המוכרים מצהירים בזה כי הדירה נבנתה בהתאם להיתרי הבניה לרבות התוספות לבניה המקורית – אם נעשו תוספות וכי לא ביצעו כל תוספת הטעונה היתר. ככל שתתגלנה חריגות מתחייבים המוכרים להסדירן בעצמם ועל חשבונם" (הסכם המכר צורף כנספח א' לכתב התביעה).

5. ביום 25.10.15, התקבל אישור העירייה לרישום הנכס על שם הקונים. אישור העיריה ניתן כשהוא נקי מכל הערה בדבר חריגות (ראה נספח ג' לכתב התביעה). אין גם חולק כי בהמשך נרשם הנכס על שם הקונים, ללא קושי וללא כל תקלה.

6. הקונים טוענים כי לאחר רכישת הנכס וקבלת החזקה בנכס, גילו כי המחסן בנוי שלא כדין.

   הקונים פנו לפיכך למוכרים בעניין זה. הפנייה הראשונה שצורפה – מייל ששלחה עו"ד דנילוביץ' לעו"ד שמילה מיום 29.10.15 שם נרשם בין היתר כדלקמן: "על אף הצהרות המוכר כי לא קיימות בבית חריגות בנייה, הודיעו למרשיי מעירית נתיבות כי בגין המחסן המצוי בחצר הדירה לא ניתן היתר. אבקש כי מרשך יפעל להסדרת העניין מול העירייה בהקדם האפשרי וללא כל דיחוי.." (וראו גם מייל מיום 04.11.15). עו"ד דנילוביץ' גם ביקשה מעו"ד שמילה כי עד להסדרת ההיתר מול העירייה יישארו בידיו 10,000 ₪ מתוך כספי הנאמנות (המייל מצוי בנספח ב' לכתב התביעה).

7. ביום 14.12.15 ענה עו"ד שמילה לעו"ד דנילוביץ' כדלקמן: "בהתאם לסיכום בינינו מרשיי המציאו לקונים אישור מהעירייה ללא כל הערה באשר לחריגות. ולפיכך, אין כל סיבה להמשיך להחזיק את הסך של ה – 10,000 ₪ בנאמנות אבקש את אישורך להעברת הסך הנ"ל למרשיי" (המייל מצוי בנספח ב' לכתב התביעה).

   ביום 05.01.16 שלחה עו"ד דנילוביץ' מייל לעו"ד שמילה ובו שאלה האם יש התקדמות לעניין הסדרת המחסן (המייל מצוי בנספח ב' לכתב התביעה).

8. ביום 09.11.16 שלחה עו"ד דנילוביץ' בשם מרשיה, הקונים, מכתב למוכרים, שכותרתו "התראה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים". במכתב נרשם כי במהלך העברת הזכויות בנכס, נטען ע"י עיריית נתיבות כי דמי הארנונה המשולמים אינם משקפים את המצב הקיים בשטח, הואיל והמחסן הבנוי בחצר אינו מאושר, ומשכך עלה סכום הארנונה אשר משלמים הקונים, בניגוד למה שהוצהר בשלב המו"מ. עוד נרשם במכתב כי לאחר בדיקת העניין על ידי הקונים בעיריית נתיבות עלה כי המחסן הבנוי בנכס בנוי ללא היתר. המוכרים התבקשו לפיכך לפעול להסדרת החריגה ולהוציא היתר בנייה (נספח ד' לכתב התביעה).

9. למכתב זה לא התקבלה תשובה בכתב מהמוכרים.

10. בהמשך הוגשה תביעה זו. ובמסגרתה דרשו התובעים, הקונים, כי ביהמ"ש יורה לנתבעים, המוכרים, לפצותם בגין הפרת הסכם המכר, בגובה הפיצוי המוסכם וכן בגין עגמת נפש, ובסה"כ בסך של 110,000 ₪. כן התבקש בית המשפט להורות למוכרים לתקן את מחדלם ולהמציא היתרי בנייה.

     

    טענות הצדדים בתמצית

11. התובעים, הקונים, טוענים כי המחסן בנוי שלא כדין. המוכרים ידעו או היה עליהם לדעת בדבר חריגות הבניה בנכס ולא גילו זאת לקונים.

    בהתאם לקבוע בפסק דין בעניין "עיני נ' שיפריס", המוכרים חבים לקונים בגין אי ההתאמה בממכר.

    המוכרים ניהלו מו"מ בחוסר תום לב.

    המוכרים הציגו כלפי הקונים מצג כוזב לפיו לנכס לרבות המחסן יש היתרי בנייה כדין, כאשר הדבר אינו נכון. באישור העירייה נרשם מפורשות כי אין בו כדי להעיד על העדר חריגות בנכס. המוכרים לא טרחו לענות לקונים ולהסדיר את הדרוש הסדרה.

    על בית המשפט להורות למוכרים לשלם לנתבעים פיצוי בגין חריגת הבנייה.

12. המוכרים טוענים כי אין צורך בהיתר למחסן שכן הוא פתור מהיתר בהתאם ל"חוק הפרגולות" - תיקון 101 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"). מדובר במחסן שנקנה בסך של 4,597 ₪ (צורף פרוספקט של המחסן). ההצהרה מול הקונים כי הנכס נבנה כדין ולא קיימות חריגות בנייה הוצהרה בתום לב מלא והיא גם נכונה. התקבל אישור עירייה, אשר הופק ודאי לאחר שנשלח פקח מטעמה של העירייה, ווידא שאין כל חריגות בנייה במקום. אישור העיריה שניתן, הינו נקי מכל הערה בדבר חריגות. כל נושא המחסן עלה רק בגלל שהעירייה ביקשה מהקונים תוספת זניחה של 17 ₪ בגין ארנונה עבור המחסן. לאחר פניית הקונים בטענה לחריגות בניה, הלך המוכר לעירייה ושם מסרו לו כי אין כל בעיה עם המחסן. ככל והמחסן מהווה חריגה אין כל בעיה לפרק את המחסן, ולפצות את הקונים בעלות של מחסן מאותו סוג, דגם חדש, ובכך לסיים את העניין. מעניין מאוד שהקונים דואגים לחוקיות המחסן ולא מוכנים לשלם ארנונה בגין המחסן, אבל אין להם כל בעיה לחבר את המחסן לחשמל ומים בניגוד גמור לחוק, עוד עובדה המלמדת עד כמה הקונים חסרי תום לב, קנטרניים ומנסים להתעשר על חשבון המוכרים.

     

    נקודות עיקריות רלוונטיות בניהול התיק .

13. בקדם המשפט שהתקיים בתיק נדונו טענות הצדדים והוריתי לצדדים להגיש טיעונים בנוגע ל"חוק הפרגולות" – תיקון 101 לחוק, המוכרים הגישו עיקרי טיעון ואילו הקונים הגישו מסמך ערוך על ידי יצחק כהן מהנדס העיר נתיבות (להלן: "מהנדס העיר נתיבות"), לפיו לא ניתן להכשיר את המחסן לאור הנתונים הקיימים.

    לאחר עיון במה שהגישו הצדדים, ניתנה החלטתי ביום 11.07.19 כדלקמן: "בסיום הדיון ביקשתי מהצדדים טיעון משפטי. תחת טיעון משפטי הגישה ב"כ התובעים מסמך ממהנדס העיר. בנסיבות אלו, דומה לכאורה, שאין מקום שאתן בשלב זה המלצה לסיום התיק, הנשענת על בחינה משפטית בלבד, של השאלה אם דרוש/לא דרוש היתר בניה למחסן, ואם ניתן/לא ניתן להכשיר אותו – ודומה לכאורה כי יש מקום לבצע גם בירור עובדתי בענין זה...". לפיכך ניתנו הוראות בדבר הגשת ראיות הצדדים.

14. התובעים, הקונים הגישו תצהיר אחד משותף של שניהם. המוכרים הגישו את תצהירו של המוכר, הנתבע 1. בהמשך הגישו הקונים תעודת עובד ציבור ערוכה על ידי מהנדס העיר נתיבות. בתעודת עובד הציבור נרשם כי על פי התכנית החלה במקרקעין, לא ניתן להכשיר את המחסן. המוכרים הודיעו כי הם מבקשים לחקור את עורך התעודה ולפיכך הוא זומן לדיון ההוכחות.

15. בדיון ההוכחות נחקר מהנדס העיר נתיבות ונקבע לבקשת הצדדים דיון נוסף לחקירת הצדדים. בדיון הנוסף העידו התובעים, הקונים, וכן המוכר, הנתבע 1. במהלך אותו דיון שני, תוך כדי חקירת הנתבע, ביקשו התובעים לראשונה להציג ולהגיש גרמשוקה. הצד שכנגד התנגד לבקשה להגישה בשל עיתוי הגשתה וכן בשל אופן הגשתה. לאחר שמיעת תגובת ב"כ התובעים להתנגדות קיבלתי את ההתנגדות (ראו הנימוקים המלאים בפרו' ע' 16 – 17).

16. לאחר הדיון הוגשו סיכומי הצדדים וכן הוגשו סיכומי תשובה לבקשת התובעים.

     

    דיון והכרעה

    לאחר שעיינתי בכל המסמכים בתיק ושקלתי את טענות הצדדים אני קובעת כי דין התביעה להידחות ולהלן יפורטו נימוקי:

17. מתחילת ניהול הליך זה ואף קודם לכן, במסגרת ההתכתבות בין עורכי הדין, חזרו התובעים וטענו כי נמסר להם בעיריית נתיבות כי המחסן הבנוי בנכס בנוי ללא היתר. ראו המייל הראשון בעניין זה ששלחה ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים, מייל מיום 29.10.15: "על אף הצהרת המוכר כי לא קיימות בבית חריגות בנייה, הודיעו למרשיי מעירית נתיבות כי בגין המחסן המצוי בחצר הדירה לא ניתן היתר..". ראו מכתב ההתראה ששלחו התובעים לנתבעים: "..לאחר בדיקת העניין ע"י מרשיי בעיריית נתיבות, עלה כי המחסן הבנוי בדירה בנוי ללא היתר...".

    ראו דברי ב"כ התובעים בקדם המשפט הראשון שהתקיים בתיק זה: "העירייה אומרת שהמחסן הזה הוא חריגת בנייה.." (פרו' עמ' 1 שורה 22 – 23).

    ראו עדות התובעת בדיון ההוכחות: "כשנגשתי לעיריה נאמר לי שהמחסן לא מאושר.." (פרו' עמ' 11 למטה). מנגד, מהרגע הראשון חזרו הנתבעים וטענו כי אין כל חריגת בנייה בגין המחסן וכי הוא פטור מהיתר בהתאם ל"חוק הפרגולות". ראו המייל של ב"כ המוכרים לב"כ הקונים מיום 14.12.15: "...בהתאם לסיכום בינינו מרשיי המציאו לקונים אישור מהעירייה ללא כל הערה באשר לחריגות". וראו הרשום בסעיף 4(ב) ו – 4(ג) לכתב ההגנה: "זמן מה לאחר שהנתבעים החלו להתגורר בדירה התברר להם כי על פי החוק המוכנה "חוק הפרגולות" אין צורך בקבלת היתר להקמת מחסן בגודל שאינו עולה על 6 מ"ר וגובהו אינו עולה על 2.40 מטר. על רקע זה רכשו הנתבעים מחסן בשטח של 4.42 מ"ר בגובה של 2.28 מ"ר והציבו אותו בחצר האחורית של הדירה ללא שקבלו היתר לגביו, שכן כאמור, לא היה צורך בכך. רצ"ב העתק של הפרוספקט של המחסן נשוא התביעה מסומן א'" (בהמשך הצהיר הנתבע אודות הנ"ל, ראו סעיפים 3ו – 4 לתצהירו) (ראה גם עדותו בפרו' עמ' 15 שם ציין כי הפרוספקט שצורף משקף את דגם המחסן שהוצב אצלו בחצר).

    כבוד הרשם אורי הדר אשר דן בתחילת הדרך בבקשה לביטול פסק דין שניתן בתיק זה בהעדר הגנה, ציין בהחלטתו כדלקמן: (החלטה מיום 18.5.18) "..הרי שלא הוצג אישור של הרשות המקומית ביחס לקיומה של חריגת בנייה בפועל ודבר הדרכים בהם ניתן לפעול לתיקונה. עניין זה הוא עניין מהותי שטעון בירור...". כפי שיפורט להלן עד היום לא הוצג אישור של הרשות המקומית או הובאה עדות של מי מטעם הרשות המקומית – אותה רשות שהתובעים טוענים שהבהירה להם שיש חריגת בנייה – לפיה אכן יש חריגת בנייה.

18. על אף האמור, עד לסוף ההליך, התובעים לא הצליחו להוכיח כי המחסן נבנה שלא כדין. לא זו אף זו, התובעים הביאו להעיד את לא אחר מאשר מהנדס עיריית נתיבות, גורם בכיר בעירייה, שעל פי הטענה עובדיה מסרו לתובעים כי המחסן בנוי ללא היתר, אולם מהנדס העירייה לא ידע בגין מה הוא מגיע להעיד ולא אישר מה שביקשו התובעים שיאשר, היינו שהמחסן בנוי שלא כדין.

19. אין חולק כאמור, כי במקרה דנן התקבל אישור עירייה כשהוא נקי מכל הערה בדבר חריגות ואין גם חולק כי בהמשך עבר הנכס על שמם של התובעים ללא כל הסתייגות.

20. הקונה, התובעת, ציינה בקדם המשפט: "לשאלת בית המשפט איך התעורר הכל, מטעם העיריה שלחו פקח כשרכשנו את הדירה לאישור לטאבו ואז הוסיפו לי מ"ר לבית לגבי הארנונה. כששאלתי למה יש תוספת אמרו לי שיש חריגות בניה במחסן ויש כניסה לבית שהם סגרו, המוכרים. באופן כללי זה מה שנמסר לי שהוסיפו לי תוספת תשלום כי המחסן לא היה מוגדר..." (הדגשה שלי – הח"מ), (פרו' עמ' 3 שורות 8 – 11). כלומר, הקונה, ציינה מפורשות כי נשלח פקח לנכס טרם התקבל אישור העירייה. הנתבע, המוכר, טען מתחילת הדרך כי אם הייתה חריגה לא היה ניתן אישור עירייה. וראו האמור בכתב ההגנה: "מיותר לציין כי בטרם העירייה הנפיקה את אישורי העירייה (להלן: "אישור העירייה") היא שלחה פקח מטעמה על מנת לבדוק אם יש חריגות בדירה ורק לאחר קבלת הדו"ח של הפקח לפיו אין חריגות, הונפק אישור עירייה" (הדגשה שלי – הח"מ)

    בהמשך דבריה של הקונה, התובעת, באותו קדם משפט, היא ציינה כי שלושה שבועות טרם קדם המשפט (קדם המשפט התקיים ביום 04.02.19), עוד הפעם נשלח פקח והוא שוב פעם ביצע מדידות וציין כי מדובר בחריגת בנייה וכי אותו פקח הגיע למקום לצורך האישור לטאבו (פרו' עמ' 3 שורות 14 – 15).

    אותו פקח שביקר בנכס שלושה שבועות טרם קדם המשפט וכן אותו פקח שביקר בנכס טרם התקבל אישור העיריה – לא הובא עדות.

    לא צורף ולא הוגש גם דו"ח פיקוח ו/או מכתב שנשלח לקונים מטעם העירייה בדבר חריגות בנייה.

    כמו כן אין חולק כי באישור העירייה שניתן לקונים על ידי העירייה, לא צוינו קיומן של חריגות בנייה. אין גם חולק כי הנכס נרשם על שם הקונים ללא כל הערה וללא כל קושי.

21. הנתבעים, המוכרים, צרפו לכתב הגנתם ובהמשך לתצהיר עדות הראשית מטעמם, אישורי עירייה שניתנו במקרים אחרים על ידי עיריית נתיבות, בהם צוינו חריגות בנייה. בשני אישורי עירייה שצורפו, מצוינות חריגות בנייה של מחסנים. אישורי עירייה אלו אינם מהווים ראיה לאמיתות התוכן, אולם מהווים ראיה לכך שכאשר יש חריגות בניה, העירייה רושמת אותן באישורי העירייה שהיא מוציאה.

    עיון בדוגמאות אלו מעלה כי בסעיף 3 לטופס הסטנדרטי של האישור, יש מקום לרשום חריגות בנייה (בסעיף 3 רשום: "בנכס המועבר נמצאו חריגות בניה (שימוש בלתי חוקי לפי הפירוט שלהלן) _________"). כלומר, בטופס ישנו מקום לפרט קיומן של חריגות בניה. במקרה דנן כאמור, העירייה שלחה פקח למקום טרם מתן אישור העירייה ולאחר מכן הוציא אישור עירייה ובו לא צוינו חריגות בנייה כלשהן.

22. בהתאם לתקנה 29 לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד – 2014, ניתן לבנות מחסן ללא היתר בגודל וגובה הקבוע בחוק, בתנאים שנקבעו באותו סעיף.

    עיון באותם תנאים הקבועים בתקנה, למול מה שהוכח בתיק דנן, מעלה לכאורה כי התמלאו תנאי תקנה 29 לגבי המחסן נשוא התביעה ולפיכך הוא פטור מהיתר. - המדובר במחסן יחיד של הנכס; המחסן עשוי מחומרים קלים; הוא בגודל וגובה המותר; הוא לא היה מחובר למים וחשמל; הוא נבנה בחלק האחורי של חצר הנכס. באשר להודעה שיש לתת לעירייה על המחסן, הנתבעים העידו כי לא ידעו על הצורך להודיע לעירייה אודות המחסן, אולם כן הודיעו לעירייה על המחסן בדיעבד, ואכן עולה כי לעירייה הודע על המחסן בשלבים יותר מאוחרים.

23. בהתאם לקבוע בתקנות שפורטו לעיל, הרי שפטור למחסן מהיתר, יכול להתבצע רק אם יש התאמה לתוכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום. שני הצדדים מסכימים שבמקום חלה תב"ע מס' 22/במ/46 (התב"ע צורפה לעיקרי הטיעון שהגישו הנתבעים ביום 21.02.19).

    הצדדים היו חלוקים במהלך ניהול התובענה, בשאלה אם נותרו או לא נותרו זכויות בניה שלא נוצלו, אשר ניתן לנצל, לצורך הקמת המחסן ללא היתר. ראו בעניין זה למשל הטיעון שהגישו התובעים ביום 14.03.19: "..מבדיקת העובדות מול עיריית נתיבות עולה כי בניגוד מוחלט לטענות חסרות השחר של הנתבע, המחסן נבנה שלא כחוק ואף לא ניתן להכשירו שום צורה שכן, על מנת שתקנה 29 תחול, יש לוודא תחילה כי קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות במגרש.."

    הנתבעים טענו מנגד כי על פי התב"ע התקפה ניתן לבנות על המגרש עליו בנויה הנכס, נכס בגודל של 180 מ"ר ומאחר וגודל הנכס הינו כ – 130 מ"ר, נותרו זכויות בנייה שלא נוצלו שניתן לנצל אותן לצורך הקמת המחסן ללא היתר. התובעים השיבו לכך כי נותרו זכויות בניה של כ – 4 מ"ר למגורים בלבד ולכן לא ניתן להכשיר את המחסן. ראו דברי התובעת בקדם המשפט הראשון: "...בכל מקרה הקבלן ניצל את מלוא אחוזי הבניה. אם הקבלן לא היה מנצל זה היה ניתן וזה אמור להיות חלק בלתי נפרד מהבית..." (פרו' עמ' 3 שורות 12 – 13). בעניין האמור לעיל אציין כי שני הצדדים לא הגישו חוות דעת בעניין זה ולא הוכיחו באמצעות עד מוסמך מהן זכויות הבניה שנותרו/לא נותרו, והאם הדבר מביא לכך שהמחסן לא פטור מהיתר. מחר ובנסיבות התיק דנן קבעתי (כפי שיפורט להלן), כי על התובעים נטל ההוכחה להוכיח שהמחסן נבנה שלא בהיתר, ולחילופין אם יקבע כי נטל ההוכחה מוטל על הנתבעים דווקא, הרי שהם הצליחו להעביר את נטל הבאת הראיות לכתפי התובעים – הרי שהתובעים הם אלו שידם על התחתונה שכן לא הוכיחו שלא נותרו זכויות בנייה לניצול. (לסיום פרק זה אציין כי הנתבעים טענו בסיכומים מטעמם שבכלל אין רלוונטיות לניצול/אי ניצול זכויות בנייה, אולם לכל אורך הליך טענו כי הדבר כן רלוונטי).

24. הקונים העידו כאמור כי נמסר להם בעירייה שיש חריגת בנייה. ראו עדות התובעת: "..שניגשתי לעירייה נאמר לי שהמחסן לא מאושר.." (פרו' עמ' 11 למטה). המוכרים אולם העידו מנגד כי נמסר להם בעירייה שלא צריך היתר עבור המחסן.... ראו עדות הנתבע: "..אני אומר שאמרו לי שאין צורך לאשר.." (פרו' עמ' 18 למעלה).

25. להוכחת טענותיהם צירפו התובעים, הקונים, לכתב התביעה מסמך של העיריה מיום 05.06.17, חתום על ידי מנהלת מחלקת התכנון והבניה, הגד' יפה אוזן, בו נרשם כי לא ניתן לאשר את המחסן אלא אם הוא צמוד למבנה העיקרי. אולם, מי שחתמה על המסמך לא הגיעה להעיד, ועל כן לא ניתן להסתמך עליו (וראו התנגדות ב"כ הנתבעים להגשתו, בפרו' עמ' 18 שורה 23). בעניין אותו מסמך יש גם לציין כי המסמך לא הועבר לנתבעים טרם הגשת התביעה על מנת שיוכלו לבחון אותו ולהתייחס אליו.

26. התובעים, הקונים ביקשו להוכיח את חריגת הבניה, באמצעות מסמך נוסף. מסמך שנערך על ידי מהנדס העיר נתיבות. התובעים הגישו לתיק שני מסמכים חתומים על ידי מהנדס העיר נתיבות, בנוסחים דומים. במסמך מיום 19.02.19 נרשם: "הנדון: נכס ברחוב צה"ל 20 לאחר בדיקה של המחסן הבנוי בנכס ע"י מפקח הבנייה, ולאחר בדיקה של הנכס למול התב"ע מס' 22/במ/46 החלה על הנכס נתגלה כי לא ניתן להכשיר את המחסן הנ"ל" (למסמך צורף תצלום אוויר). במסמך מיום 05.03.19 חתום אף הוא על ידי מהנדס העיר, נרשם: "הנדון: נכס ברחוב צה"ל 20 לאחר בדיקה של המחסן הבנוי בנכס ע"י מפקח הבניה, ולאחר בדיקה של הנכס למול התב"ע מס' 22/במ/46 החלה על הנכס נתגלה כי לא ניתן להכשיר את המחסן הנ"ל לפי הנתונים הקיימים. נשאר זכויות בניה של כ 4 מ"ר למגורים בלבד" (למסמך צורף תצלום אוויר).

    בהמשך הוגשה תעודת עובד ציבור חתומה על מהנדס העירייה בנוסח דומה לנוסחים האלו ובה נרשם כדלקמן: "לאחר בדיקה של המחסן הבנוי בנכס הנמצא ברחוב צה"ל 20, הריני לאשר כי על פי התוכנית החלה בגוש: 100279 חלקה: 1 במגרש: 107 שמספרה 22/במ/46 - לא ניתן להכשיר את המחסן לפי הנתונים הקיימים. נותרו זכויות בניה של כ – 4 מ"ר למגורים בלבד. מצ"ב תצ"א".

    כפי שפורט לעיל, מהנדס העיר זומן לעדות.

    מצער לומר כי לאחר ששמעתי את עדותו של מהנדס העיריה הרי שלא נותר מאותה תעודת עובד ציבור דבר וחצי דבר.

    המהנדס הגיע בלי לדעת בגין מה מגיע להעיד. וראו מה שנרשם בפרוטוקול: "המהנדס – אני לא יודע מה זה התיק חשבתי שזה תיק של חניה. אני שומע שבית המשפט מסביר לי על מה התיק, על מה הסכסוך, מה כל צד טוען, ומה שואלים אותי בעצם" (פרו' עמ' 5 שורות 11 – 12).

    המהנדס העיד שלא היה במקום, שלא בדק שום דבר, שלא יודע שום דבר, שהגיע להעיד על מה שאמרו לו אחרים, המהנדס ציין שלא יודע ולא בדק את התב"ע, ואומר שלא יודע מה היחס בין חוק הפרגולות לבין זכויות הבנייה לניצול. כאשר עמד על הדוכן ונשאל שאלה, הוא לקח את הטלפון שלו וחייג בעוד הוא על הדוכן לגורם בעירייה בשביל לקבל תשובות לשאלות שנשאל... בית המשפט נאלץ להסביר לו שלא ניתן לעשות זאת. וראו עדותו:

    "ש. הייתה במקום? ת. לא. ש. יודע באיזה מחסן מדובר, מאיזה סוג, בלוקים? ת. אני מאמין שזה מחסן פנאלים...

    "... אני אומר שיש לי הרבה דברים שאני מתעסק בהם. העיר מתפתחת בצורה מדהימה...הבחורה הזו באה אליי והסבירה לי שיש בעיה עם אישור המחסן, כוונתי לתובעת, בגלל שאין זכויות, והבנתי ממנהלת חלקת רישוי שלי שאי אפשר לאשר את המחסן. לא בדקתי את התב"ע. היא בדקה. אני לא בדקתי. אני סמכתי עליה...לשאלת בית המשפט אני לא בדקתי כמה יש במגרש אני לא בדקתי מה יש בהיתר ואני לא בדקתי כמה זה המחסן..." (פרו' עמ' 5 למטה עמ' 6 למעלה) (הדגשה שלי – הח"מ). וראו בהמשך: ש. בדקת אם המחסן הזה עומד בתנאי תקנה 29, חוק הפרגולות? ת. לא. לשאלת ביהמ"ש האם יש קשר בין בין חוק הפרגולות לכמה זכויות בניה יש לניצול אני אומר שאני בודק (העד מרים טלפון), ביהמ"ש מסביר לעד שלא ניתן לבדוק בצורה כזו על הדוכן..." (פרו' עמ' 6 שורות 17 – 20) (הדגשה שלי – הח"מ).

    וראו בהמשך: "..לא משנה החומר צריך היתר. נכון שבית המשפט שאל אותי קודם, אני חושב שתוך כדי שאני חושב אז אני עונה לו ככה, נכון שאני עונה את זה כי מי שכתב את זה צדק לא מהידיעה שלי אלא כי מי שכתב את זה צדק.." ושוב – המהנדס מבקש להתקשר – "..אני צריך להתקשר כדי לתת לך תשובה בוודאות.." (פרו' עמ' 6 שורות 27 – 30). וראו בהמשך כאשר שאל שאלה נוספת הוא עונה: "אני צריך לצאת החוצה ולבדוק.." (פרו' עמ' 7 למעלה). בהמשך תוך כדי שהוא נשאל שאלה נוספת בחקירה נגדית, ירד לפתע מהדוכן, לקח את הטלפון שלו ויצא, וכאשר חזר, התחיל להסביר מה אמרו לו בשיחת הטלפון בחוץ... למותר לציין שבית המשפט תיעד זאת בפרוטוקול והעיר על כך: "..הערת בית המשפט – המהנדס נכנס ומציין מה אמרו לו בשיחת הטלפון בחוץ, תוך כדי שהוא עומד בדלת. בית המשפט אומר לו להפסיק ולחדול שכן כך לא מתנהלים ומבקש ממנו לצאת. המהנדס ממשיך ובית המשפט שוב מבקש ממנו לחדול..." (פרו' עמ' 7 שורות 15 – 17). דומה כי אין לא יהיה מיותר להוסיף ולציין כי בשלב מסוים במהלך חקירתו הנגדית על ידי ב"כ הנתבעים בנוגע לכך שהמחסן אינו דורש היתר, ציין המהנדס בתשובה: "..תשמע יכול להיות שאתה צודק.." (פרו' עמ' 7 שורה 6).

    וראו מה נאמר לפרוטוקול על עדות המהנדס על ידי ב"כ התובעים בעצמו...(פרו' עמ' 8 שורות 17 – 21). הטענה של התובעים בסיכומי התשובה לפיה הנתבעים זימנו את המהנדס לעדות שכן ידעו שלא בקיא בכל תיק ותיק, טוב היה אם לא נטענה. הנתבעים זימנו את מהנדס העירייה לעדות שכן התובעים הגישו תעודת עובד ציבור מטעמו לצורך הוכחת טענותיהם....

27. בסיכומים מטעמם חוזרים התובעים וטוענים כי: "נטען ע"י עיריית נתיבות כי המחסן בחצר אינו מאושר זאת בניגוד למצגי והצרות הנתבעים.." (ראה סעיף 5 לסיכומים), אולם לא הובאה עדות על כך ועדות המהנדס כאמור נדחית על ידי בנסיבות שפורטו לעיל.

    עוד נרשם בסיכומים: "חוק הפרגולות אינו חל במקרה דנן הואיל ולא קיימות זכויות בנייה למחסנים מכל סוג שהוא, עובדה הניצבת לנגד עיננו מיום הגשת התביעה ומגובה באישור מעיריית נתיבות ובתב"ע החלה על המקום.." (ראה סעיף 13 לסיכומים). הטענה כי חוק הפרגולות לא חל לא הוכחה כלל וכלל, וההפך הוא הנכון, עיון בתנאי תקנה 29 מעלה לכאורה כי המחסן בענייננו פטור מהיתר. עם כל הכבוד האמור בסעיפים 15 ו- 24 לסיכומי התשובה אינו מחליף חוות דעת מקצועית או עדות מהימנה שניתן לסמוך עליה של גורם מקצועי בעירייה.

    כפי שפורט לעיל, הנתבעים אכן לא הודיעו אודות הקמת המחסן לעירייה כפי שקבוע בתקנה 29 אולם לא מצאתי שהדבר מביא לקביעה שהמחסן מהווה חריגת בנייה, שכן אין חולק שנודע לעירייה הגם שבדיעבד, אודות הקמת המחסן.

28. מאחר והתובעים טוענים להפרת הסכם המכר עקב חריגת בנייה הרי שהנטל להוכיח כי המחסן מהווה חריגת בנייה מוטל עליהם. לכך יש להוסיף כי הנטל מוטל עליהם בענייננו שכן על פי התקנות שפורטו לעיל, ניתן בנסיבות מסוימות, שדומה לכאורה כי מתקיימות במקרה דנן, לבנות מחסנים שלא בהיתר. לא זו אף זו, בענייננו הוכח כי העירייה שלחה פקח למקום טרם מתן אישור זכויות, והלה לא ציין שישנן חריגות בנייה. כמו כן העירייה מעולם לא נקטה נגד התובעים הליך כלשהו בגין המחסן, והנפיקה בגין הנכס אישור זכויות נקי. ככל ויהיה מי שיסבור כי הנטל בענייננו חל על הנתבעים דווקא, להוכיח שהמחסן פטור מהיתר, הרי שאני קובעת כי הנתבעים הרימו את נטל הבאת הראיות להראות שהמחסן פטור מהיתר והתובעים לא סתרו הדבר.

29. מה שעולה מהתיק הינו שהטרוניה של התובעים הינה בעצם, שגובים מהם ארנונה בגין המחסן בסך 17 שקל בחודש. ראה בעניין זה דברי התובעת, הקונה בקדם המשפט: "לשאלת בית המשפט איך התעורר הכל, מטעם העיריה שלחו פקח שרכשנו את הדירה לאישור לטאבו ואז הוסיפו לי מ"ר לגבי הארנונה. כששאלתי למה יש תוספת אמרו לי שיש לי חריגת בניה במחסן ויש כניסה לבית שהם סגרו..." (פרו' עמ' 3 שורות 8 – 10). וראה גם חקירתה הנגדית של התובעת (פרו' עמ' 10 שורה 14). התובעת בסופו של דבר הודתה במהלך חקירתה הנגדית כי העלייה בארנונה נבעה גם מפרגולה שבנתה (פרו' עמ' 11 שורות 18- 24). בעדותה ציינה התובעת כי לאחר שהפקח הגיע לנכס ובדק את המטראז הוא הוציא מסמך לגבי עליית מחיר הארנונה. הוא לא הוציא שום מסמך או התראה על חריגת בנייה (פרו' עמ' 13 למטה).

    וראו מה נרשם בתצהיר הנתבע בעניין זה: "לאחר זמן מה, התובעים פנו אלי ואל רעייתי וטענו כי העירייה גובה מהם ארנונה בגין המחסן בסך של 17 ₪ לחודש וזאת, לדבריהם, בניגוד גמור למה שהצגנו בפניהם לפני החתימה על ההיתר. אני ורעייתי הסברנו להם כי העובדה המחסן אינו טעון היתר לא פוטרת מתשלום הארנונה בגין המחסן, מה גם שמדובר בתשלום זניח של 17 ₪ לחודש !!! כך שאין להם מה לבוא אלינו בטענות בקשר לדרישות הארנונה בגין המחסן.." (ראו סעיפים 14 ו- 15 לתצהירו) (ההדגשות במקור).

30. צודקים המוכרים בטענתם לפיה אין כל מניעה להשתמש במחסן ואף הוכח כי הקונים אכן משתמשים במחסן.

    כך גם הוכח כי הקונים, התובעים, חיברו את המחסן למים ולחשמל. ראה למשל סעיף 7 לכתב התביעה: "יצוין בהקשר זה כי, המחסן המדובר הינו מחסן שאר במהלך השיפוצים חובר לתשתית חשמל ומים..." (וראה בעניין זה גם פרו' עמ' 12 שורות 9- 11). תקנה 29(3) בעניין הקמת מחסן הפטור מהיתר קובעת כי המחסן לא יחובר לתשתיות מים וביוב וחשמל. המוכרים, הנתבעים, העידו כי כאשר הם החזיקו בנכס המחסן לא היה מחובר לחשמל.

31. ככל ומדובר בחריגת בנייה לא ברור כיצד אם כן התובעים מפירים את החוק וממשיכים להשתמש במחסן. וראו בעניין זה מה שנקבע על ידי כבוד הרשם הבכיר אורי הדר בהחלטתו בעניין ביטול פסק דין שניתן בהעדר הגנה: "...אין צריך לומר כי גם אם מדובר בחריגת בנייה חלה על הצדדים שניהם, ודוקו גם על התובעים, חובה לפעול בראש ובראשונה להסרת המחדל...". התובעים לא הציגו כי ביצעו פעולה כלשהי לתיקון אותה חריגת בנייה שלא הוכיחו שקיימת, והוכח כאמור שהם משתמשים במחסן. ראו חקירתה הנגדית של התובעת בעניין זה: ש. זה מחסן ואת משתמשת בו כמחסן?

    ת. מחסן זה מחסן לאחסן דברים.

    ש. וכרגע את משתמשת בו למרות שאין לו היתר.

    ת. כרגע כן.

    ש. קניתם את הדירה כולל המחסן, כך אמרו לכם?

    ת. כן.

    ש. ואז הסתבר לכם שהמחסן לא מאושר, אז במקום להרוס את המחסן אתם מחברים לחשמל ומים ואז משתמשים בו ואז תובעים את הפיצוי המוסכם? (פרו' עמ' 12 למטה, עמ' 13 למעלה).

32. ככל ויש חריגה כזו או אחרת, שלא הוכחה כאמור, המוכרים גם לא הראו שפנו על מנת לבחון את הדרך לאשר את המחסן, וגם לא הראו שהדבר כן ניתן או לא ניתן. בכך הפרו את חובתם להקטין את הנזק, ככל שיש כזה.

    הקונים טוענים מחד כי נאמר להם בעירייה שלא ניתן להכשיר את המחסן (טענה שלא הוכחה כמפורט לעיל), אולם מאידך ביקשו בכתב התביעה שבית המשפט יורה למוכרים להכשיר את החריגה.

33. התובעים טענו כי הנתבעים כלל לא התייחסו לטענות שלהם, אולם הוכח אחרת. הוכח כי הנתבע הלך ובחן את הטענות של התובעים, כאשר פנה לעירייה לבחון האם דרוש היתר עירייה בגין המחסן. הנתבע העיד כאמור כי נמסר לו בעירייה שלא דרוש היתר בגין המחסן וכך מסר לעו"ד שמילה אשר שלח תגובה לב"כ הקונים (ראה סעיפים 18 – 20 לתצהירו). הנתבע גם העיד שהוא בעצמו מסר לתובעת שבירר את הדברים בעירייה ואמרו שלא צריך אישור למחסן (פרו' עמ' 18 שורות 7 – 9).

    לסיכום

34. דין התביעה להידחות.

35. הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ (התיק נוהל עד תומו, התקיימו שני קדמי משפט הוגשו תצהירי, נוהלו שני דיוני הוכחות, הוגשו סיכומים).

    התשלום הנ"ל ישולם תוך 30 יום מהיום.

36. הודע לצדדים זכות ערעור על פסק הדין

37. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתן היום, י"ג חשוון תשפ"ג, 07 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.