ת"א 40759-05-15 אייכלר ואח' נ' ב. יאיר יזום ובניה בע"מ ואח'

זוהי תביעה בעניין פגמים בכריתה והפרה של חוזה מכר לרכישת דירה.

בעלי הדין והליכים קודמים

התובעים בת"א 40759-05-15 הם בני־הזוג סימה ויוסף אייכלר (להלן:"אייכלר"), התקשרו עם הנתבעות 1 ו־2 (להלן, בהתאמה: "ב. יאיר" ו־"אוטו חן") ביום 25-05-10 בהסכם מכר דירה. הנתבעת 3 (להלן:"השותפות") הינה תאגיד שהיה אמון על שיווק וניהול פרויקט המגורים בו נרכשו הדירות, ברחוב שרי ישראל.

בתחילה ניתן פסק דין באיחוד הדיון בתיק זה ובשני תיקים נוספים של רוכשי דירות. פסק דין זה ניתן נוכח הוראת בית המשפט המחוזי בע"א 17138-11-18 שעליה נוספו הסכמות הצדדים בפרוטוקול הדיון מיום 16-12-19 בבית משפט זה.

נוכח הסכמות הצדדים, בוצע ביקור במקום, נתבקשו השלמות הצדדים במספר עניינים שנדרשו לשם ביצוע הוראות בית המשפט המחוזי.

לאחר הביקור במקום ונוכח שאלות בית המשפט ותשובות הנתבעות שוכנע בית המשפט, כי תיקונה של החציצה שנבנתה במרפסת בית אייכלר כך שתתאים למפרט אינו אפשרי בשל מגבלות הנדסיות.

בסופן של ההשלמות ניתן פסק דין נפרד בכל אחד משלושת התיקים שנדונו קודם לכן באיחוד הדיון.

סיכום טענות התובעים

פגמים בכריתה – הטעיית התובעים באשר למועד המסירה הצפוי

לעניין זה טענו התובעים כדלהלן:

• לפי המידע שהיה ברשות הנתבעות עת שווקו הדירות, ההערכה המקצועית למועד מסירת הדירות הייתה בין 13-7.5 שנים וכך היה צריך לכתוב בחוזה. חלף זאת, תאריך המסירה המטעה שצוין בחוזה היה כעבור 27 חודשים, עם אפשרות להארכה כאמור בנספח ט'.

• המחיר ששולם על־ידי התובעים שיקף מציאות מדומה של סיכונים מועטים. והוא דומה למחירי דירות בנויות או לקראת סיום בנייה בפרויקטים דומים באזור, ולעומת זאת המחיר עבור דירות דומות במכירה מוקדמת נדרשו סכומים נמוכים ב־25-20% מהמחיר שנדרש עבור פרויקט זה.

• הנתבעות הציגו מצג־שווא ביודעין כאילו החלו עבודות הבנייה באתר, וזאת כאשר העבודות נועדו לבניית החניון בלבד ובניית הבניין עוד הייתה רחוקה מלהתחיל.

• העובדה שבנספח החוזה צוין כי טרם הושג היתר בנייה אינה עולה כדי יידוע מספק של תאריך המסירה הצפוי, דבר העולה כדי הטעייה וחוסר תו"ל במו"מ.

   

   

   

  הפרת חוזה – איחור במסירת הדירות תוך אי־עדכון מתמשך של התובעים בדבר האיחור

לעניין זה טענו התובעים כדלהלן:

• בחוזה המכר של בני־הזוג אייכלר צוין, כי מועד המסירה יהיה ביום 23/08/12. בפועל קיבלו בני־הזוג את החזקה בדירה רק ביום 06/04/17.

• הנתבעות הפרו את חובתן לעדכן את הרוכשים באי־קבלת ההיתר, והפרה זו מנעה מהם לממש את זכותם לבטל את החוזה מפעם לפעם, כול חצי שנה לפי סעיף 7.1 לנספח ט' לחוזה המכר.

• העיכובים בהשגת ההיתר נבעו מרצונן של הנתבעות להגדיל את רווחיהן. אך גם אם יקבע בית המשפט כי רצון זה הוגשם בלא סטיה מדיני החוזים והנזיקין הרי בכל מקרה – אין הסבר זה תקף לתקופה שלאחר מתן היתר הבניה ולכן יש לפצות את הרוכשים בגין התקופה הממושכת שחלפה ממועד קבלת ההיתר (10/04/14) ועד למועד תחילת העבודות (אפריל 2015).

נזיקין וע"ע – לטענת התובעים הסיבה שנוצר פער זמנים כה משמעותי בין החתימה על החוזה למסירת הדירות הינו ניסיון של הנתבעות להגדיל את רווחיהן ולא במשפט באמצעות מצגי שווא, לכן יש להשית עליהן את הוצאות הדיור של התובעים בגין האיחור.

טענה לתחולת תיקון 5 לחוק המכר (דירות) על חוזה הרכישה – התובעים טענו כי למרות שהחוזה העיקרי נחתם בטרם כניסת התיקון לתוקף, הרי אין תוקף להסכמת התובעים לפטור את הנתבעות מחובותיהם לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, כיוון שהוא קוגנטי. לחילופי חילופין נטען, כי גם אם אין להחיל את תיקון 5 האמור, יש לאמץ את הנורמה העומדת מאחוריו ולקבוע כי נספח ט' המאפשר איחור במסירה הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד.

טענות בטלות סעיפים הנובעות מחוק החוזים האחידים

התובעים טענו כי חוזה המכר הינו חוזה אחיד, ועל כן יחול עליו חוק החוזים האחידים, התשמ"ג–1983, ולפיכך יש להורות על ביטול סעיפי החוק הבאים אשר חלה עליהם חזקת קיפוח:

• סעיפים 4.1 ו־4.2 לחוזה: הסעיפים מאשרים כי הקונים מודעים למצב המשפטי והתכנוני של הפרויקט, וזאת בניגוד לחזקה המופיעה בסעיף 4 (12) לחוק החוזים האחידים.

• סעיף 4 לנספח ט' לחוזה: הסעיף קובע כי המוכר יוכל לבצע שינויים בהתאם להיתרי הבנייה ולהוראות הרשויות התכנוניות, ושינוי כאמור לא ישנה לעניין הסכמתו של הרוכש לרכוש את הנכס. סעיף זה מקפח מכיוון שהוא מאפשר למוכרים לשנות את התחייבויותיהם באופן מהותי ואילו הקונה נותר מחויב לתשלומיו, וזאת בניגוד לסעיף 4(2) לחוק החוזים האחידים.

• סעיף 5 לחוזה: הסעיף קובע כי הרוכשים לא יוכלו להגיש התנגדות או להפריע להליך קבלת ההיתרים. לטענת התובעים סעיף זה הינו מקפח מכיוון שהוא מונע מהתובעים זכויות שהיו להם אלמלא הסעיף וכן מונע את הגישה לערכאות, בניגוד לסעיפים 4(1) ו־4(8) לחוק החוזים האחידים.

• סעיף 7 לנספח ט' לחוזה: הסעיף קובע כי ככל שיהיו עיכובים במסירת הדירה בעקבות עיכוב במתן ההיתר או בשינוי התכנון שייקבעו על־ידי רשויות התכנון או בשל עיכוב של מתכנן הפרויקט והחברה, לא תהיינה טענות לרוכש בשל כך. כמו כן נקבע בסעיף 7.1 לחוזה אפשרות ביטול החוזה במידה של עיכוב כאמור. התובעים טענו כי הסעיף מקפח מהסיבות הבאות:

  1. המוכר יכול באופן חד־צדדי לשנות את תנאי החוזה מבלי שיהיו לרוכש טענות על כך;

  2. הפיצוי היחיד המוצע הוא ביטול והשבת כספי הרוכש ללא ריבית;

  3. אפשרות הביטול היא ספציפית מדי (רק בדואר רשום, בתוך 21 ימים);

  4. במידה שהרוכש בחר באפשרות הביטול, יכול המוכר לסרב לו;

  5. לא מצוין תוך כמה זמן ישיב המוכר את כספי הרוכש; ומנגנון ההצמדה והריבית אינו זהה.

  6. לא סביר שאין מנגנון עדכון, ושאלמלא הודעת ביטול החוזה ממשיך.

• סעיף 9 לנספח ט' לחוזה: הסעיף קובע שגם אילו תאושרנה התוכניות באופן שונה – לא יהיה זכאי הרוכש לפיצויים. הסעיף מקפח בהתאם לחזקה הקבועה בסעיף 4(6) לחוק חוזים האחידים. הזוג אייכלר ביקש להכריז על סעיף 3 לנספח ט' לחוזה בטל, שכן מדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד המאפשר לספק לשנות את חיוביו המהותיים לפי החוזה.

   

   

  טענות להפרה – אי־התאמה משמעותית בין הדירה שהוצגה לתובעים לבין הדירה שסופקה להם בפועל

שרטוט הדירה וההדמיות שהוצגו לתובעים במעמד חתימת החוזה שונים באופן מהותי מהדירה שנמסרה להם לבסוף. ובהרחבה עיקר טענות התובעים נוגעות לשני העניינים הבאים:

• אופן החציצה שבין הדירה לרחוב: קיר זכוכית לעומת חומת אבן – התובעים טוענים כי ישנם מספר הבדלים משמעותיים בין ההדמיה שהוצגה להם לבין הדירה שקיבלו בפועל. ההבדלים בעיקרם הם:

  1. אופי החציצה – גדר זכוכית עדינה בתכנון לעומת חומת בטון בביצוע; גובה החציצה – חומה בגובה של 1.80 מ' לעומת גדר בגובה 0.90 מ'; הגדר הייתה אמורה לחצוץ בין החלון לרחוב שרי ישראל, ואילו לבסוף נבנתה בין המרפסת לבין הרחוב חצר ציבורית לשימוש שאר הדיירים;

  2. מרחק הגדר מהחלון, שאמור היה להיות רחוק יותר ובאופן שמאפשר כניסת אוויר, ואילו לבסוף נבנתה החומה במרחק 80 ס"מ מחלונות ביתם.

  3. התובעים טוענים, כי שינוי זה גרם לירידה משמעותית בערך הדירה שקנו ומפריע באופן קשה למגורים בדירה, אשר תוכננה להיות מוארת ומאווררת וכעת הן אור השמש, הן הנוף והן האוויר הצח חסומים מלהגיע פנימה אל חלל הדירה.

• גודלה של המרפסת וצורתהּ – התובעים טוענים, כי שרטוט הדירה שהוצג להם במועד הרכישה כלל מרפסת בשטח של 82 מ"ר, כאשר בפועל שטחהּ של מרפסת הדירה שנמסרה להם הינו 56.5 מ"ר. בנוסף נטען, כי חלוקת שטח המרפסת נעשה בגאומטריה שונה מהותית מהשרטוט שהוצג לתובעים בעת הרכישה, כאשר חלוקה שונה זו משנה באופן משמעותי את השימושים האפשריים במרפסת. 

  הסעדים המבוקשים על־ידי התובעים

   

פיצוי עבור תקופת העיכוב בין מועד מסירת הדירה שננקב בחוזה לבין מועד המסירה בפועל – נטען כי יש לפצות את התובעים בגין האיחור הרב, וזאת לא על־פי המנגנון שנקבע בחוזה כי אם לפי הערכת שווי דמי שכירות של הנכס שהתאחרו הנתבעות במסירתו – על פי הערכת שמאי.

פיצוי עבור ההבדלים בין הדירה שהוצגה לתובעים לבין הדירה שקיבלו בפועל – כפי שפורט לעיל, סעיף 4 לנספח ט' לחוזה נטען להיות סעיף מקפח, ועל כן התבקש בית־המשפט לבטלו ולפסוק לתובעים פיצויים בגין ההבדלים בין המובטח לנמסר.

ביטול חוזה איננו סעד רלוונטי כיוון שהנתבעות לא עדכנו את התובעים על השינויים המתוכננים בנכס למרות שמידע זה היה זמין במשך לפחות 4 שנים בטרם ידעו על כך הזוג, ובכך מנעו מהזוג את האפשרות לבטל את החוזה בחלון הזמן הרלוונטי.

כיוון שלא ידעו הזוג על השינויים במועד הפכה עליית המחירים הכללית את אפשרות הביטול לאפשרות לא כדאית מבחינה כספית.

לפיכך התובעים דחו את הסעד שהוצע להם בביטול ההסכם, או באכיפתו וביקשו מבית המשפט פסיקת פיצוי הן בעבור הקטנת שטח המרפסת ושינוי צורתה והן בגין בניית החציצה המפרידה בינם לבין השטח הציבורי, בגובה העולה על המוסכם ובחומרים אטומים שונים מהמוסכם. התובעים נעזרו בחוות־דעת שמאי מטעמם על־מנת להוכיח את הנזקים ולהעריכם. השמאי העריך נזקים אלה בסכום של מעל מליון שקלים. הגם שמדובר בסכום החורג מהסכום שבכתב התביעה ועולה כדי 1,022,000 בערכי 30-03-17.

ביטול הזכות החוזית להצמדה ולתשלומי ריבית הפיגורים על־ידי התובעים בשל האיחור בהעברת התשלומים:

1. אין מחלוקת כי תשלומים 5-6 בגין הדירה בסך כולל של 310,000 ₪ מתוך 1,810,000 מחיר הדירה בעת רכישתה, לא הועברו במועדם.

   1. התובעים טענו כי התשלומים והמסירה הם חיובים שלובים ועל כן לא היו חייבים לשלם את אותם התשלומים לפי המועדים שננקבו בחוזה עד למסירה ואף היו זכאים לקזזם. מועדי התשלום שנקבעו בנספח המאוחר תואמים למועדי המסירה הקבועים בחוזים, ועל כן מדובר בחיובים שלובים.

      1. התשלומים הללו שולמו בצירוף 70% מתוספת ההצמדה על פי מדד תשומות הבניה, רק נוכח הסכמת הצדדים באולם בית המשפט. התובעים שילמו את הסכום כנגד מסירת הדירה וויתור של הנתבעות על טענות של הפרה וסעד של ביטול חוזה והשבה.

      2. הוסכם בין הצדדים כי הסכום הסופי לתשלום יקבע בעת פסק הדין ועל פי ממצאיו כשכל צד אוחז בטענותיו.

      3. התובעים טענו כי מנגנון הצמדת החיובים הוא תנאי מקפח הטעון ביטול, בהיותה כנגד מדד תשומות הבניה ולא כנגד מדד המחירים לצרכן וכן כי בתאריך החוזה היה ידוע כבר מדד בסיס עדכני, גבוה יותר ולמרות זאת הוצמדו התשלומים למדד בסיס קודם שהיה נמוך יותר.

      4. בהתאם לכך טענו התובעים, כי יש להשיב להם את הפרשי ההצמדה ששילמו ואין להשית עליהם את ריבית הפיגורים הקשה השמורה בחוזה למאחרים בתשלום (1.42% לכל חודש איחור).

פיצול סעדים – התובעים ביקשו מבית־המשפט להתיר פיצול סעדים שלא הבשילו במועד הגשת התביעה.

עקרונות חישוב הפיצויים

בקשת התובעים להיצמד לקביעות בחוות־דעת המומחה מטעמם –לטענת התובעים חוות־דעת המומחה מטעמם הייתה היסודית ביותר והאמינה ביותר. התובעים ביקשו מבית־המשפט להיצמד לקביעות השמאי בעניינים הבאים ולדחות את חוות־דעת המומחה מטעם הנתבעות מהטעמים הבאים:

• לעניין ירידת ערך הדירה בשל החציצה וערך דמי השכירות לחודש: לטענת התובעים, המומחה מטעם הנתבעות כלל לא התייחס לשאלות אלו בחוות־דעתו ומכל מקום אין לקיים את הוראות החוזה המגבילות את הפיצוי בגין שכר הדירה אלא לפסוק דמי שכירות ריאליים.

• לעניין ערך של מ"ר במרפסת ושינוי צורתה של מרפסתו של אייכלר: לטענת התובעים המומחה מטעם הנתבעת טען בעיקר טענות משפטיות (שאינן בתחום מומחיותו) והסביר מדוע אין הנתבעות חייבות לשלם פיצוי בשל הקטנת המרפסת. בחלק בו ניסה להעריך את הנזק בחן הוא את ערכה של הדירה לפי מועד החתימה על החוזה או למועד מתן היתר הבנייה, מועדים שאינם רלוונטיים, שכן לטענתם עילת התביעה קמה לתובעים רק במועד המסירה ועל כן זהו המועד הרלוונטי. כמו כן, המומחה מטעם הנתבעות לא מצא לנכון לאמוד בסכום את הנזק שנגרם לזוג אייכלר בגין צורתה המשונה של המרפסת שנוצרה כתוצאה מההקטנה ולטענת התובעים זוהי קביעה שאינה סבירה לחלוטין.

• לעניין חסימת האור לדירה עקב בניית החומה: לטענת התובעים השמאי המומחה מטעם הנתבעות טען כי מדובר בתחום מומחיות שונה משלו ועל כן לא הציע בעצמו אומדן לנזק, אלא ניסה לטעון בשמו של יועץ סביבה כי "אין בבניית גדר האבן משום הפחתה של אור" זאת כאשר יועץ הסביבה קבע רק ש"קיימת עמידה בהמלצות התקנים לשם שמירה על זכויות השמש".

•  חוות־דעתו של יועץ הסביבה לא הוגשה כחוות־דעת עצמאית, באופן שהיה מאפשר לתובעים לחקור אותו, אלא חוות־דעתו צורפה לחוות־דעתו של השמאי כנספח בלבד. התובעים טענו כי אין לתת לעדותו של השמאי לעניין האור משקל כלשהו שכן מדובר בעדות שמועה (מפי המומחה השני) ועדות סברה (ניסיון להסיק מסקנות בשמו של המומחה השני). בהעדר יכולת למסור מתי בוצעה בדיוק הבדיקה, איך היא בוצעה, היכן בוצעה בדירה ועוד פרטים רלוונטיים נוספים.

טענות בדבר הדרכת עדים – התובעים טענו כי במהלך העדויות סימן ב"כ הנתבעות לעדיו ולמומחים מה התשובה הרצויה בעיניו, שאל אותם שאלות מנחות, וניכר כי הדריך אותם לפני ובמהלך העדות. לטענת התובעים יש בהתנהלות זאת כדי לפגוע במשקל העדויות של העדים מטעמן של הנתבעות.

התובעים ביקשו להטיל חובות גילוי נרחבות על הנתבעות ולאמץ את הפסיקה המקלה עם רוכשי הדירות – התובעים הפנו את בית־המשפט לפסיקה שבה הסירו בתי־המשפט בישראל את הנטל שנקבע בפסיקה קודמת שלפיו על הרוכשים לדעת לפענח תשריטים אדריכליים, והעבירו את אחריות היידוע על החברות הקבלניות באופן שיעמדו בו רק כאשר יציגו מידע באופן "ידידותי למשתמש" וברור.

בזמן החתימה על החוזה לא היו התובעים מיוצגים ועל כן יש להטיל חובת תום־לב מוגברת על הנתבעות.

העובדה שהנתבעות הוצרכו להצדיק את האיחור עולות כדי "הודאה והדחה" בעובדה שהיה עיכוב משמעותי הסותר את החוזה. על כן נטען כי עליהן מוטל הנטל להוכיח כי מגיע להן פטור בשל האיחור.

טענות הנתבעות

הרחבת חזית – הנתבעות טענו כי התובעים בסיכומיהם הרחיבו את חזית התביעה ואת סכומיהּ בצורה משמעותית ביותר לעומת כתב התביעה המתוקן.

צירוף מסמכים מאוחרים: הנתבעות טענו כי הן התנגדו בעבר והן ממשיכות להתנגד כיום למסמכים שצירפו התובעים לתצהירם. לטענתם היה על התובעים לחשוף אותם במסגרת הליכי גילוי המסמכים, וככל שלא עשו כן פגעו באפשרות הנתבעות להתגונן כראוי, ולכן שבו וביקשו מבית־המשפט להוציא מן התיק את המסמכים שצורפו לתצהיר אייכלר.

אופי העסקה כ־"מכירה מוקדמת" – הנתבעות הבהירו כי העסקה נשוא התביעה הינה עסקת מכירה מוקדמת. לטענתן, כל היתרונות, והחסרונות הסיכונים והסיכויים של עסקאות בעלות אופי כזה באות לידי ביטוי בחוזה המכירה שהוא בגדר "הרפתקה" כלכלית של השקעה ורווח בצידה ואשר במקרה זה גם עלתה יפה וזיכתה את הרוכשים ברווח גדול.

הוצהר במבוא החוזה כי טרם אושרה תב"ע המתאימה לתוכניות הפרויקט – הנתבעות טוענות כי העובדה שטרם אושרה התב"ע שהגישו הופיעה כבר בפרק ה"הואילים" וביתר הרחבה בנספח ט' להסכם המכר המפרט את הסיכונים האפשריים בעניין התב"ע ואף את העובדה שמתן ההיתר אינו ודאי. לטענת הנתבעות, מידע זה לא הוסתר ואף נכתב במספר מקומות שונים בחוזה.

אפשרויות יציאה נרחבות לרוכשים – הנתבעות טענו כי החוזה איפשר מספר נקודות יציאה ממנו, שהתחדשו שוב ושוב, ואילו רצו התובעים לסגת מההרפתקה שהציע החוזה, יכלו לעשות כן כמעט בכל שלב ובקלות, כפי שהעידו נציגי הנתבעות. כמו כן צוין, כי זכות זו ניתנה לתובעים בלבד, ואילו הנתבעות היו כבולות לחוזה. לעניין זה התובעים טענו בחקירותיהם והן בהתנהגותם בפועל כי אין הם מעוניינים בביטול החוזה מטעמים של כדאיות העסקה – עלייה תלולה בשווין של הדירות תוך זמן קצר.

הנתבעות טענו כי לאור זאת, כל טענות התובעים בדבר הגבלת אפשרויות היציאה הינן טענות־סרק, כיוון שלתובעים לא היה עניין בזה. לטענת הנתבעות, תובע סביר שהיה תובע בגין הטעיה ובגין חוזה מקפח היה מעוניין בביטול החוזה ומכיוון שהתובעים לא מעוניינים באפשרות זו, עולה מדבריהם כי הם פשוט מבקשים לשנות את ההסכם וסעיפיו לאחר מעשה על מנת להגדיל את רווחיהם.

המחיר של העסקה שיקף את הסיכונים והסיכויים – הנתבעות טענו כי המחיר שבו רכשו התובעים את הדירות תואם את אופי החוזה כחוזה של "מכירה מוקדמת" וכי התובעים בתביעתם מבקשים ליהנות הן מהמחיר הנמוך שמציעה מכירה מוקדמת והן מהוודאות של מכירה של דירה מוכנה ומוכרת, וכי הדבר מהווה חוסר תום־לב.

העיכובים נגרמו שלא בשליטת הנתבעות, ועל כן אין להן אחריות בגין האיחור במסירת הדירה – הנתבעות ביקשו להבהיר כי בניגוד לנטען בסיכומי התובעים, לא ניתן היה לבנות את הדירות ואת הפרוייקט בלי אישור תב"ע 2050ד'. הנתבעות פירטו בסיכומיהן את הסיבות לעיכוב הפרויקט: מחלוקות תכנוניות עם אנשי הרכבת הקלה, מחלוקות תכנוניות עם מהנדס העיר על־מנת שיאושרו מרפסות סוכה (כיוון שמדובר בפרויקט לציבור הדתי), אילוצים שהוכתבו על־ידי ועדת התכנון (כמו דרישת הוועדה שהלובי יחובר לגג באמצעות גרם מדרגות), התנגדויות של הדיירים מסביב, שינוי חזיתות כתוצאה מהחלטת ועדת הערר ועוד. לטענת הנתבעות התוכנית שהוצגה לדיירים הייתה בהתאם לתב"ע שהוגשה וככל שנאלצו הנתבעות לשנות אותה – עודכנו הדיירים בתוכניות.

הנתבעות אף ציינו כי כל עיכוב כאמור גרם להן נזק משמעותי ביותר ועל כן הן שאפו, גם לטובת עצמן, להשלים את הבנייה מהר ככל האפשר. הנתבעות אף ציינו כי ההגבלות שהוטלו עליהן על־ידי ועדות התכנון פגעו גם ברווחיות שלהן באורח קשה.

העיכובים שאירעו במסגרת התממשות הסיכון - נגרמו כתוצאה מאירועים שלא היה לנתבעות שליטה עליהם, כגון המתנה לאישורים של הרשויות, שינוי בתכנון מסלול הרכבת הקלה שעוברת בצמוד לפרויקט והגשת בקשת צו מניעה כנגד המשך העבודות באתר הבנייה.

בהתאם לחוזה המכר אין לנתבעות אחריות בגין איחורים אלה. הנתבעות מפנות לסעיף 5 לנספח ההיתר, לטענתן סעיף זה מסיר מעליהן כל אחריות בנוגע להליך אישורי התב"ע, וכי הקונה מוותר על כל טענה או פיצוי הקשורים בעניין זה. הסעד היחיד שעומד לרוכש הוא ביטול החוזה.

הנתבעות טענו לשיהוי ניכר בטענות הקיפוח שהועלו על־ידי התובעים עד כדי התיישנות. הנתבעות הפנו את בית־המשפט לפסיקה שקובעת כי תקופת ההתיישנות של טענת קיפוח הינה מיום חתימת החוזה ומנגד מאז החוזה ועד יום הגשת התביעה חלפו 8 שנים.

הנתבעות טענו כי אנשי השירות של הנתבעות היו זמינים לכל שאלה של התובעים וכל שאר הרוכשים. הנתבעות הצביעו על חקירותה של התובעת שבה הודתה כי דיברה כרצונה עם אנשי השירות של הנתבעות ואף עם אנשי הדרג הבכיר ביותר.

"יזהר הקונה": רשלנות התובעים – הנתבעות טוענות כנגד התובעים על כך שלמרות שמדובר בעסקה גדולה – על־פי רוב העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו – לא שכרו התובעים עורך־דין שילווה אותם בתהליך זה, יסביר להם את הסיכויים והסיכונים ויבאר להם את חוזה המכר.

הנתבעות הצביעו על העובדה שלא מדובר בעסקת המכר הראשונה של הזוג אייכלר, אשר בסמוך לרכישת הדירה נשוא הליך זה, מכרו את דירתם הקודמת בסכום של 2,000,000 ₪. בעסקאות העבר דווקא שכרו בני הזוג אייכלר יעוץ משפטי, ודווקא בעסקה זו בחרו לוותר על שירותי יעוץ משפטי. יתרה מכך, לטענת הנתבעות עולה מעדותם של התובעים, כי התובעים לא טרחו אפילו לקרוא בעצמם את החוזה, את הנספחים ואת המכתבים שנשלחו אליהם הביתה.

לטענת הנתבעות עולה מעדותם של התובעים כי שיטתם הייתה לעצום עיניים ולקוות לטוב, ועל כן אין להם להלין אלא על עצמם. לטענת הנתבעות יש גבול לסבלנות שניתן לגלות כלפי טענות עצימת עיניים של קונים, וכי גם משיקולי תועלת יש להטיל עליהם את האחריות שכן הם מונעי הנזק הזולים ביותר.

אי־תחולתו של תיקון 5 לחוק המכר (דירות): לטענת הנתבעות סעיף 5א אינו חל על העסקאות בהיעדר סעיף תחולה רטרואקטיבי, ובהינתן שהחוזים נחתמו בטרם כניסת התיקון לתוקף.

הנתבעות ביקשו להבחין בין שלושה סוגי עיכובים שונים המוסדרים בחוזה:

• עיכוב בבנייה כתוצאה מהליכי אישור התב"ע או הליכי קבלת היתר בנייה: לטענתן, איחור שכזה אינו בר־פיצוי, שכן הוא נכנס תחת סעיף 9 לנספח אישורי בנייה בחוזה, השולל פיצוי בגין איחור בשל סיבה זו.

• עיכוב בבנייה לאחר קבלת היתר כתוצאה מעיכוב מוצדק: נקבע בחוזה בסעיף 7.3.1 כי לא יוענק פיצוי בגין איחור שייגרם כתוצאה מכל גורם שאינו בשליטת הנתבעות. ומכאן נובע, כי עיכוב שאינו מוצדק הינו בר־פיצוי לפי הסעדים שנקבעו בחוזה במפורש.

• עיכוב כתוצאה מהתנהלות לקויה של הנתבעות: נקבע בחוזה כי במקרה כזה יפוצו הרוכשים לפי המנגנון שנקבע בהסכם, שלפיו כל רוכש דירה יפוצה ב־200$ לחודש עבור כל חדר.

לטענת הנתבעות, לאור הנסיבות שהובילו לאיחור אין לתובעים זכאות לכל פיצוי, כיוון שהעיכוב במסירת הדירה נגרם שלא בשל רשלנות שלהן.

לחילופין נטען, כי גם אילו תיקון 5 לחוק המכר דירות היה חל, לא היו מקבלים התובעים פיצוי בגין האיחור, שכן סעיף־קטן (ג) לחוק מאפשר החרגה של הפיצוי בגין איחור במסירה "שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

אי־עמידת התובעים בלוח התשלומים – הנתבעות טענו, כי התובעים התנערו במשך מספר שנים מהעברת תשלומים במועד ובכך הפרו את החוזה הפרה יסודית, ועל כן לשיטת הנתבעות אין כל הצדקה לשלם לתובעים פיצוי בעבור זמן זה, כיוון שאי־התשלום הוא אשר דחה את מועד המסירה.

סעיף 7.1 להסכם המכר קובע, כי המסירה תתבצע על־ידי הנתבעות "בכפוף למילוי כל התחייבויות הקונה על־פי הסכם במלואן ובמועדן", ועל כן ככל שלא הועברו כל התשלומים אין לפצות את התובעים בגין איחור, שכן גם אילו הבניין היה קיים ועומד לא הייתה חובה על הנתבעות למסור את הדירות. לפיכך, מבקשות הנתבעות כי ככל שיפסקו פיצויים לתובעים, יש לקזז אותם עם חובות התובעים שנותרו כלפי הנתבעות – הפרשי הצמדה וריבית פיגורים מלאה בגין כל תקופת העיכוב. הנתבעות ביקשו להבהיר שההסכמות אליהן הגיעו עם התובעים ביום 29/01/17 שלפיו ישולמו הסכומים לפי "מתווה איפרגן" היו תשלום חלקי בלבד. עם מתן פסק הדין הסופי יש לפרוע את הסכום במלואו ולקזזו מכל סכום של פיצוי שיגיע, אם יגיע.

גריעת שטח ממרפסת התובעים – הנתבעות לא התכחשו לגריעת השטח ושינוי הצורה במרפסת של אייכלר, אך ביקשו להבהיר כי סוכם במסגרת החוזה כי ככל שיחול "שינוי מהותי", הסעד היחידי לו זכאי הרוכש לבטל את חוזה המכירה שלו ולקבל את כספו חזרה בערכו הריאלי.

הנתבעות הבהירו כי הקטנת המרפסת בדירת התובעים אייכלר לא נעשתה בשל פעולה כזו או אחרת של הנתבעות, וכי השינוי נבע מדרישותיהם של מוסדות התכנון. הנתבעות טענו כי לאחר שוויתרו התובעים על הסעד שהוצע להם – לסגת מהחוזה, ככל הנראה מטעמי כדאיות העסקה – לא ברור מכוח מה הם דורשים כעת פיצויים ולא הוכחה עילה שתצדיק פסיקת פיצויים שכזו, ובוודאי לא פיצויים מופרזים כפי שנתבעו בסיכומי התביעה.

בניית החציצה - נטען כי גובהה וחומריה של החציצה נקבעו לפי החלטתה של ועדת הערר שקבעה כי יש לבצעה באופן שבה בוצעה. לעניין הטענות בדבר סמיכותה של החציצה לחלונות, נטען שגם בתכנון המקורי הייתה צריכה לעבור החציצה בסמיכות של 80 ס"מ מחלונות הבית, ולכן כל טענה בעניין זה דינה להידחות.

הגדר לא הייתה אמורה להיות עשויה זכוכית. כבר במפרט המכר צוין כי הגדר תהיה בחיפוי אבן, כפי שהודה גם השמאי מטעם התובעים בעדותו. לטענת הנתבעות אין להסתמך על פרוספקט שהוצג בעת חתימה על חוזה, בייחוד כאשר נכתב בפירוש בחוזה כי אין להסתמך על פרסומים אחרים, אלא על הנאמר בחוזה.

נטען כי ועדת הערר היא שהחליטה שהגדר תהיה עשויה אבן על־מנת לשמור על פרטיותו של הזוג אייכלר, שכן דירתם היא דירה נמוכה וניתן לצפות בנעשה בדירה בנקל אלמלא הגדר.

נטען כי לא נמנע מהתובעים כל נוף, שכן מדובר בקומה נמוכה בכיוון הצופה לבניין שממול. התובעים לא הביאו כל אסמכתא להוכחת פגיעה באור שמש ממומחה רלוונטי ולכן לא הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם ועל כן חוות־דעת המומחה מטעמם לעניין האור והתייחסותו של השמאי מטעמם מיותרות וניתנו למעלה מן הצורך.

הנתבעות טענו שככל שיפסקו פיצויים כלשהם לתובעים בגין שינוי שטח המרפסת המרפסת יש להיצמד לסכום של 110,000 ש"ח, כפי שקבע השמאי מטעם הנתבעות (מר אילוז), ולא בסכום על־פי חוות־דעתו של המומחה מטעם התובעים.

הנתבעות טענו כי ככל שימצא בית־המשפט לנכון לפסוק נזקי החציצה יש לפסוק סכום המשקף את עלות התיקון, שכן ישנה אפשרות להנמיך את הגדר של אייכלר ולהחליפה בגדר שתוכן מאלומיניום וזכוכית כך שתיפתרנה הבעיות המתוארות בכתב התביעה.

בית המשפט מקדים ומעיר כי טענה זו קרסה מאליה בשלב פסק הדין המשלים, כאשר נמנעו נציגי הנתבעות מלהודיע לבית המשפט בתשובה לשאלתו הישירה לאחר הביקור במקום- כי שינוי החציצה לחומרים ולמפרט הנתונים בחוזה מתאפשר מן הבחינה ההנדסית.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגביל במפורש פסק דין זה במילים "על פי הטענות והראיות שהיו בפניו" וסעד של אכיפה, אף שנמצא נכון וצודק בנסיבות העניין , אכן לא נתבע בכתב התביעה כפי שהודגש גם בפסק הדין הקודם. משנמצא כי לא ניתן להביא את החציצה מבחינה הנדסית למצב האמור במפרט, אין מקום גם לקבוע תקרה לחישוב ירידת הערך על פי עלות תיקון הפגם.

אפקט מצנן – הנתבעות ביקשו להפנות את תשומת לב בית־המשפט כי התובעים לא סמכו את טענותיהם על מסמכים וחוות־דעת מומחים רלוונטיים אלא נסתמכו על טענות של "הסכמות בעל־פה" וטענות "חוזה מקפח" כנגד תניות חוזיות מפורשות בכתב. הנתבעות טענו כי ככל שתתקבלנה טענות התובעים, הדבר יכניס אי־ודאות גדולה לשוק הדירות ובכך ייגרם נזק רב.

הנתבעות מנו פרטי התנהלות דיונית חסרת תום־לב של התובעים:

• המצאת כתבי בי־דין שגויה שלאחריה ביקשו ואף קיבלו פסק־דין בהיעדר הגנה בטענה כי הנתבעות לא הגיבו במועד;

• בקשה נוספת למתן פסק־דין בהעדר הגנה בזמן שהנתבעות עמלו על הכנת כתב הגנה מתוקן במסגרת הזמן שניתן להן על־ידי בית־המשפט;

• חוסר הדדיות בהליכי גילוי המסמכים: לאחר שהנתבעות העבירו את התצהירים והמענה על השאלונים מטעמם, סירבו התובעים למלא את חובותיהם ההדדיות, עד שלבסוף העבירו תצהיר תוך כדי אמירה כי הוא ניתן "לפנים משורת הדין" וביקשו לשמור לעצמם את הזכות לצרף מסמכים נוספים, ואף צירפו כאלה ללא היתר בית־המשפט;

• הנתבעות מחו על העובדה שהתובעים ביקשו מבית־המשפט להורות בצו ביניים על העברת הדירות לידיהם, וזאת למרות שלא סיימו לשלם את תשלומיהם לנתבעות;

   

  ראיות הצדדים

  חוזה המכר וסעיפיו הרלוונטיים

עיון בחוזה מעלה את הסעיפים הרלוונטיים הבאים:

• בנקודה החמישית לחלק הרקע (פרק ה"הואילים") מצוין, כי המוכר הגיש בקשה לשינוי תב"ע לרשויות התכנון שטרם אושרה ואין היתר בנייה. בסיפא מופיעה הפניה לנספח ט' לחוזה;

• בחלק המבוא מופיע סעיף שמבקש להסיר אחריות מהמוכר מהבטחות, פרסומים וכד', ומוצהר כי תנאי החוזה ממצים את המוסכם בין הצדדים;

• בסעיף 3.2 לחוזה צוין כי המוכר שומר לעצמו את הזכות לביצוע שינויים בתכנון לפי דרישות רשויות התכנון, ושינוי כאמור לא יהוו הפרת חוזה;

• בסעיף 3.3 לחוזה צוין כי ככל שקיימת סתירה בין המתואר בתיאור הפרויקט לבין המפורט במפרט – יגבר תיאור המפרט;

• בסעיף 4.2 לחוזה מצוינת הצהרת הקונה, כי ניתנה לו שהות מספקת לבדוק את הפרויקט, הקרקע, התב"ע וכו', וכן מוצהר כי יש לו את כל הנתונים העובדתיים והמשפטיים הדרושים לו;

• בפרק 7 – מסירת החזקה, מצוין בסעיף 7.1 מועד מסירת הדירה (23/08/12). בסעיף 7.3 מצוין כי במידה וייגרם עיכוב מכל סיבה שהיא שאינה בתחום שליטת המוכר – יתעכב בהתאמה מועד המסירה לרוכשים והם לא יהיו זכאים לפיצוי בגין כך.

• סעיף 7.4 לחוזה קובע כי ככל שהקונה יאחר בביצוע התחייבויותיו יידחה בהתאם מועד מסירת החזקה בדירה;

• בסעיף 11.1 לחוזה מצוין כי ככל שלא יעביר הקונה את תשלומיו הקבועים בזמן, או בעיכוב של עד 10 ימים מהמועד הקבוע, יהווה איחור זה הפרה יסודית.

• בסעיף 11.4 נקבע כי תשלום שהועבר באיחור יישא ריבית פיגורים בגובה 1.42%;

• בנספח ט' לחוזה המכר צוין בסעיף 1, כי הבקשה להיתר בנייה לפרויקט טרם אושרה. בסעיף 4 לנספח פורט כי המוכר פועל לאישור שינוי תוכנית התב"ע וכי התקשרותו של הקונה בחוזה אינה תלויה בקבלת אישור זה.

• בסעיף 7 לנספח ט' צוין כי הקונה מודע לעובדה שעשויים לחול עיכובים בקבלת אישורים לתוכנית וכי לא תהיה לו טענות כלפי המוכר בכפוף לתנאים המפורטים.

• סעיף 7.1 קובע כי במידה שלא יתקבל היתר בנייה בתוך 6 חודשים, יוכל הרוכש להודיע על רצונו לבטל את הסכם המכר תוך 21 ימים. כמו כן צוין כי נקודת היציאה תתאפשר כל ששה חודשים, ככל שלא יינתן היתר.

• בסעיף 7.2 נקבע כי ככל שהדירה שיקבל הרוכש תהיה שונה באופן מהותי ביחס לתוכניות – יוכל הרוכש לבטל את החוזה במשך 21 ימים מיום היידוע בדבר התוכניות המעודכנות.

• סעיף 9 לנספח ט' נקבע כי "הקונה מוותר בזאת ויתור סופי ומוחלט על כל טענה, תביעה, דרישה ו/או זכות כלשהי לפיצוי בקשר עם כל האמור ותעמוד לו זכות הביטול כאמור בסעיפים 7.1, 7.2, 7.3 בלבד. תנאי זה הינו תנאי יסודי על בסיסו הסכים המוכר להתקשר עם הקונה בהסכם המכר" (ההדגשה במקור, א.ד).

• ציטוט מתוך מפרט שצורף כנספח 9 לכתב התביעה, פרק א', סעיף 4(א)(1):

  "קיר חוץ" – קיר המפריד בין הדירה לבין מה שמחוצה לה, לרבות בין הדירה לבין מרפסת שמש, בינה לבין שטח משותף בקומה או בינה לבין דירה או תוכנית אחרת".

• בפרק ב', סעיף 2.5: "קירות חוץ: חומר בטון ו/או בלוק איטונג.."

   

   

  חוות־דעת מומחה מטעם התובעים

מר מאיר פינקלשטיין הינו שמאי מקרקעין ומשפטן ועוסק במקצוע מאז שנת 2007. בראשית שומתו התייחס מר פינקלשטיין לסביבת הבניין, אותה שעה היה הבניין עדיין מצוי בשלבי בנייה (סעיף 6 לשומה) כאשר חוות הדעת מצאה כי הבנייה בפועל הקטינה את המרפסת משטח של 82 מ''ר לשטח של 56 מ''ר וגם שטח זה בנוי כמעיין "משולש עם זנבות" דבר המשליך על שימושיו האפשריים כמרפסת סוכה.

שינוי נוסף שהובא בחשבון הוא החומה בגובה 1.8 מ''א שנבנתה כ-80 ס''מ מן החלונות, השמאי הוסיף כי הדירה היא ''מעין בית כלא'', כי החומה חוסמת אור ואוויר ויוצרת תחושת מחנק שהייתה נמנעת אילו היו נבנות מחיצות מחומר שקוף כמו שרואים בפרוספקט.

בחוות־דעתו השמאית של המומחה מאיר פינקלשטיין העריך המומחה את נזקי התובעים בגין האיחור במסירה, בהתעלם מן הפיצוי החוזי שנקבע, על פי דמי השכירות שיכולים היו לקבל. גובה דמי השכירות החודשיים של דירות מקבילות באזור בהתאם לשנים 2017-2011 בסכום שנע בין 1,610 ש"ח לחדר לבין 1,725 ש"ח לחדר.

כמו כן העריך השמאי את ירידת ערך דירת אייכלר, כאשר להערכתו בגין החציצה ירד ערכה של הדירה ב ־712,710 ₪ (בכתב התביעה עמד הסכום על 400,000 ₪), ואילו עקב הקטנת המרפסת וצורתה החדשה ירד ערכה ב־310,000 ₪ נוספים הכול במחירי יום השומה (30-03-17). השמאי לא מסר חוות דעת משלימה לאחר מכירת דירת אייכלר לצד ג' בתקופה שטרם מתן פסק דין זה.

השמאי פינקלשטיין סקר את המצב התכנוני ומצא כי תוכנית הבניין שקיבלה תוקף בשנת 2002 הכילה 85 יחידות דיור וכן שטח מסחרי גדול. לדעתו משמעותו של מצב תכנוני זה היא שניתן היה החל מ-2002 להוציא היתרי בנייה ולבנות את הדירות שנמכרו לדיירים.

על פי תוכנית נוספת שהתקבלה ב-2013 (2050ד') נערך ניוד שטחים בין בניינים ולמעשה הועברו שטחים משימוש לשימוש והותרה הגבהת הבניין, נוספו קומות, שטחי הדירות גדלו, והכל כדי למקסם את הפוטנציאל הגלום במקרקעין.

תב"ע 2050ד' הביאה למתן מספר היתרים:

1. היתר מיום 13/08/06 להקמת בניין בן 10 קומות מעל קומות חניון.

2. היתר מיום 03/02/08 לחפירה ודיפון.

3. היתר מיום 26/05/08 להקמת חניון וקומת מסחר.

משלב זה התעכבה הוצאת ההיתרים עד לשינוי התב''ע מ-2013, תוכניות הבניין היו בדיונים בפני רשות הרישוי. טיוטת היתר בנייה נבדקה והוחזרה לתיקונים.

הקמתו של בניין חדש בן 11 קומות עם 68 יחידות דיור הותרה ביום 10/04/14 כאשר הבקשה אושרה בכפוף להיתר בוחן רישוי מיום 08/12/11. בניינו של בניין המשרדים עוכבה בשל עיכוב במתן תוקף לתוכנית מ-2013 (2050ד') אך הבקשה אושרה גם היא ביום 19/05/2014.

מסקנת השמאי פינקלשטיין הייתה, כי הוצאת היתרי הבנייה התעכבה בעקבות רצונו של היזם לאשר את תב''ע 2050ד' ואשר תכליתה להעביר שטחים משימוש לשימוש, ולשנות את התכנון הפנימי.

השמאי פינקלשטיין הודה, כי חלק מן העיכוב נובע משינויים שהתבקשו על ידי הוועדה המחוזית בבנין המשרדים והמסחר ובשל עיכובים אלה, הוצרכו מרבית הבקשות לחזור לרשות הרישוי לשם חידוש תוקף, אך חזר על דעתו כי למעשה ניתן היה להתחיל ולבנות את בניין המגורים בזמן שלוקח לממש היתר בנייה על תב''ע קיימת הלוא היא 2050ג'.

השמאי פינקלשטיין בחר בגישת החילוץ לשם הערכת הנכס ומשכך בחן עסקאות שבוצעו בסביבתו בזמן הרלוונטי.

עיון בטבלאות ההשוואה שערך השמאי, מצביע כי בחן פרוייקטים חדשים ברחובות: ירמיהו, שמגר, דברי חיים (קריית בעלזא) וכן דירות יד שנייה ברחובות: אורנשטיין, זכרון יעקב, דברי חיים (קריית בעלזא), חשמונאים, שטראוס, יפו, רש''י, ירמיהו, אוהל יהושע, שערי צדק, האור.

סך הכל הוערך שווי מ''ר לרכישה בגבולות של 17,000 ש''ח בשנים 2009-2010, בהתאם לכך העריך השמאי כי המחיר הממוצע למ"ר ששולם למוכרים בעסקה נשוא התביעה (16,004 ₪) משקף שווי שוק ריאלי, יצויין כי הערכת השמאי התייחסה ל-4 דירות בפרוייקט ולאו דווקא לדירת אייכלר אשר סטתה מהממוצע בכ-8% למטה.

בשלב שני אמד השמאי את שווי הדירות בהנחה שהמסירה תתבצע לאחר 8 שנים מן המועד האמור בחוזה.

על פי טבלת החישוב, שוויה של דירת אייכלר במקרה כזה הוא 1,375,600 ₪ , תחשיב זה הביא בחשבון משום מה שווי למ''ר של 15,444 ₪ (ולא 16,004 כמו בטבלה הקודמת) והוא נשען על הערכת ריבית שנתית של 4% (ורשם מקדם דחייה של 0.76).

תחשיב אחר שהציע השמאי התבסס על מחירי שכירות מקרקעין דומים, ומצא כי שווי מ''ר ממוצע לשכירות נע בין 70-75 ₪ לחודש ואומדן הפסד דמי שכירות שהופיע בסעיף 25 לשומה לתקופה שבין 2012 (לא ברור מאיזה חודש) עד ל-2017 הוערך ב-367,914 ש''ח.

הפסד שטח המרפסת והגריעה באיכותה הנובעת משינוי צורה הוערכו לפי 0.3 ממטר רבוע בנוי רגיל כאשר לשינוי בפונקצונליות ניתן ערך של 0.05 ממטר רבוע בנוי רגיל. על פי הרשום - שווי מטר רבוע מרפסת הוערך ב26,000 ₪ נכון ל-2016 (אך נראה כי המדובר במטר רבוע רגיל), סך הכל שווי מרפסת הוערך ב-746,200 ₪ ולפיכך ירידת הערך מן הגריעה בשטח המרפסת ושינוי הצורה הוערכה ב-310,000 ₪ במחירי 2016.

ירידת הערך בגין בניית החומה נשענה על ההתרשמות שנחסמו הנוף, האור והאוויר, על גודלה של הדירה, על כך שהחומה נבנתה סביב כל חלונות הדירה ועל מראה ''בית הכלא'' של המרפסת. שיטת ההערכה התבססה על מחקר של השמאי הממשלתי הראשי, על הבדלי שווי בין "דירות עם נוף" לבין "דירות ללא נוף". באותו המחקר נמצא כי השפעה ממוצעת של נוף עירוני היא 6.4% ומכאן העריך השמאי כי הפגיעה המשוקללת בערך הדירה היא בשיעור של 31% (712,710 ₪ במחירי יום השומה) נוכח נתונים אלה נאמדה ירידת הערך לדירת אייכלר בסך של 1,022,000 ₪ במחירי יום השומה 30-03-2017.

בחקירתו הנגדית ציין השמאי, כי באופן טבעי כאשר יזמים מנסים לשנות תב''ע יש התנגדויות ועררים ואלה בתורם, מעכבים את מתן ההיתר.

לעניין החומה מסר השמאי, כי מנסיונו לא מקובל לבנות מעקה מרפסת ברוחב 30 ס''מ ובגובה 180 ס''מ מבטון יצוק. השמאי ענה כי ברור שניתן להשיב את המצב ולעשות מעקה זכוכית בפחות מ-700,000 ש''ח אך את חוות דעתו מסר לעניין המצב הקיים.

עם זאת סבר השמאי, כי חלק מהקיר תומך עמודים ואי אפשר יהיה ממילא מבחינה תמיכת המבנה להמירו בקיר זכוכית. השמאי אישר כי אם היה מדובר בקיר זכוכית הרי שהוא היה נשקף למעבר ציבורי אבל לא ראה בעובדה זו, העלולה לפגוע בפרטיות, משום ירידת ערך.

לעניין הנוף מסר השמאי פינקלשטיין, כי ללא החציצה ניתן היה לראות את הבניין ממול או להביט בין הבניינים, אך אישר כי הנוף שהיה נראה כולל למעשה מגדל משרדים סמוך מאוד.

השמאי ציין כי הדירה נמצאת בקומה ראשונה אך במגזר החרדי מהווה הדבר דווקא יתרון בשל המגבלה של מעליות שבת. מתשובתו עלה, כי שווי השוק נגזר גם מקהל הקונים ושמאי טוב יודע להבחין בין דירה ברחוב שרי ישראל המיועדת לציבור החרדי לבין דירה ברחביה המיועדת לציבור הכללי. את חסימת האור הסיק מכך שנכנס לחדר והכל היה חשוך ומשכך לא ראה צורך במדידה באמצעות מכשירים.

עדויות ותצהירי התובעים ואנשי הנתבעות

הגב' סימה אייכלר – תצהיר ועדות בבית המשפט

בתצהירה מסרה הגב' אייכלר כיצד התקשרה בחוזה מיום 25-05-10 לרכישת הדירה. אז נאמר לה שהבניה אשר כבר החלה - אמורה להמשך וכי מועד המסירה צפוי להיות המועד הרשום בחוזה (23-08-12) ללא ההארכות הנתונות כאפשרות בחוזה. בחקירתה הנגדית הציגה גב' אייכלר גרסה מתפתחת: בתחילה מסרה כי להבנתה ההסכם היה רק "דף אחד" והיא לא זכרה אם בדקה את ההסכם או לא, אך זכרה את עניין כספי המקדמה (מקדמה בסך 10,000 ₪). לאחר מספר שאלות חזרה בה ואמרה שכן קראה את החוזה, ולשאלה בחקירה החוזרת ענתה שלא קיבלה את החוזה לביתה. עוד זכרה גב' אייכלר את נספח ט' לחוזה – שהוא נספח ההארכות וזכרה ש"כל הזמן התמקדו על הנספח הזה" אבל היא "לא כל כך העמיקה" וקיבלה את הרושם מ"אנשי מכירות" שהם חסידי ברסלב כי היא עומדת לקבל את הדירה בחודש 08-12.

הגב' אייכלר תיארה כיצד בזמן ההתקשרות נראו באתר עבודות בנייה דבר אשר הרגיע אותה, אלא שהסתבר לה לצערה כי עבודות אלה - חדלו לאחר מכן והיתר הבנייה ניתן רק ביום 10-04-14.

הגב' אייכלר מסרה כי זכור לה שמחיר הדירה לא היה זול יותר מאשר בפרוייקטים אחרים שלזכותם כבר היה היתר בניה. הגב' אייכלר סיפרה כי חיפשה דירות גם במתחמי בניה נוספים קרובים.

גב' אייכלר הצהירה כי אם היתה יודעת שהאיחור במסירה יהיה כה גדול והבנייה תתחדש רק ביום 10-05-15 - הייתה רוכשת את הדירה בפרוייקט אחר שבו התחייבו הקבלנים על תאריך מסירה קרוב.

בתצהיר נכתב כי מאחר שמחירי הנדל"ן עלו בתקופה זו, הרי לא היתה אפשרות אמיתית להשתמש באפיקי היציאה מהחוזה, לקבל את הכסף חזרה ולקנות בו דירה שוות ערך.

הגב' אייכלר פירטה בתצהירה פניות מרובות בקשר עם העיכובים במסירה: האחת ביום 30-11-11 – הייתה זו פניה בעל פה ובתשובה הובטח לגב' אייכלר שבתוך כשבועיים תחודש הבניה. מנגד הובהרה הזכות לצאת מן החוזה אך בן שיחה, עו"ד לוטם, הבהיר לה שאם ישתמשו בזכותם לבטל את החוזה – כספם לא יוחזר מיד אלא בתוך תקופה של 9-12 חודשים.

הפנייה השניה ביום 26-08-12 הייתה לחברת השיווק וגם אז הובטח חידוש הבניה והיתר בניה בתוך זמן קצר. כך הובטח גם בשיחה שלישית (24-12-12) שנערכה עם העד יוסי ביטון ממנהלי ב.יאיר, יוסי הבטיח את חידוש הבניה בתוך כחודש וחצי לכל היותר.

לדברי גב' אייכלר, אמירות הרגעה אלו, משכנתא גדולה וכדאית, גיל מתקדם, שינויי המחירים וההזדמנויות ההולכות ומתמעטות לדיור חלוף - הם שגרמו לכך שגב' אייכלר ובעלה לא פנו מעולם כדי לבטל את החוזה ולקבל את כספם בחזרה.

כאשר עומתה גב' אייכלר עם מכתבו של עו"ד אמסטר ועל האפשרות של ביטול החוזה שהודגשה בו - מסרה כי משיקולי מימון, ומשכנתא טובה ונדיבה שקיבלה, לא יכולה הייתה לבטל את החוזה. לכן לא בדקה אפשרות של גרירת משכנתא וכד'. הגב' אייכלר התקשתה להסביר את היעדר הידיעה שלה על ההתמשכות של זמן המסירה מקום שאישרה כי בשנת 2013 קיבלה מכתב המסביר כי המסירה צפויה להתעכב בעוד שלוש שנים. גם על מכתב זה התרשם בית המשפט כי נמסרה גרסה מתפתחת: גב' אייכלר אמרה בתחילה כי לא היה לה עניין לעיין במכתב, לאחר מכן אמרה שזה (מועד המסירה במכתב) היה נראה "משהו לא הגיוני" ולאחר מכן מסרה כי היא לא חשבה על זה, כי לא האמינה שזה יכול לקרות, ולבסוף, בחקירה החוזרת, אמרה כי מאוד שמחה שקיבלה את המכתב שכן הייתה צריכה אותו כדי להפיס את דעתו של הבנק. על כל השאר "לא עניין אותי , לא ראיתי". בד בבד הוסיפה וחזרה על גרסתה שהתקשרה פעמים רבות וכל פעם אמרו לה שהמסירה תהיה "עוד חודש וחצי, "עוד שבועיים", "כבר סיימנו" וכיו"ב והיא לא ידעה מה לעשות.

יתרת התמורה שולמה והדירה נמסרה רק ביום 06-04-17 כאשר התקבל היתר אכלוס. מחיר הדירה הסופי שנדרש היה 1,810,000 ₪ אך כתוצאה מחישובי הצמדה שילמו אייכלר 1,825,864 ₪.

בכל תקופת העיכוב במסירה שכרו אייכלר דירה בשכ"ד חודשי של 1,500$ ארה"ב בגין דירה ישנה וזולה יותר ששכרו למגוריהם.

לדירה נשוא התובענה צמודה הייתה לפי התוכנית מרפסת של 82 מ"ר מתוכם 5 מ"ר מקורה אך ביום 15-01-15 התבקשו לחתום על מפרט חדש. הוסבר להם שיש בו שינויים בבניין ולא בדירה. אז עברה גב' אייכלר על המפרט החדש ומצאה כי שטח המרפסת והשטח המקורה קטנו ל-56.5 מ"ר ו- 4.5 מ"ר בהתאמה.

הגב' אייכלר התנגדה כי גודלה של המרפסת וצורתה היו חשובים להם מאוד. על פי עדותה - דירתם הישנה של הזוג אייכלר נמכרה, והחדשה נקנתה, רק בשל אפשרויות האירוח שהציעה המרפסת הגדולה.

העיכוב במסירה גרם לזוג אייכלר להיות נזקקים ולחיות מהלוואות.

הגב' אייכלר הצהירה כי ההדמיה הראתה גדר שקופה בגובה מטר אשר דרכה יכנס אור ויכנס אוויר למרפסת ולחלונות, אלא שבסופו של דבר מצאו עצמם בנה"ז אייכלר מוקפים חומה בגובה 180 ס"מ ובמרחק 80 ס"מ מחלונות הבית תוך חסימה גמורה של אור אוויר ונוף. בחקירה הנגדית גב' אייכלר לא יכולה הייתה להסביר את הקשר בין נזקי הקיר הגבוה והאטום לבין הסכומים שנרשמו בתביעה (400,000 ₪) לסכום שנרשם בתצהיר (712,000 ₪), אלא רק ידעה להסביר כי אותה החומה גרמה לה לדיכאון. היא הופתעה שהמרפסת שלה לא פונה לרחוב שרי ישראל, אבל אישרה את חתימתה על התשריט וחזרה והפנתה לפרוספקט שבו התמונה של הפרוייקט. גב' אייכלר אישרה כי גם כיום מעבר לגדר שלה יש היום שטח משותף לכל דיירי הבניין.

בסך הכל אמדה גב' אייכלר את נזקיה בסכום של כ – 1,405,000 ₪ במחירי יום השומה. בחקירתה הנגדית מסרה גב' אייכלר כי דירתה הקודמת נמכרה ב כ- 2,000,000 ₪ בשנת 2009, וזה הכסף אשר שימש אותם לרכישת הדירה מהנתבעות. בחקירה הנגדית, נראה היה כי גב' אייכלר מתקשה להסביר כיצד חישבה בתצהירה כי דירה שכזו הנמסרת לאחר שמונה שנים צריכה הייתה לעלות 1,375,000 ₪ ומדוע בחרה לחשב דווקא איחור של שמונה שנים במסירה ואישרה שהצדק עם הנתבעות "בנקודה הזאת".

הגב' אייכלר מסרה כי בהסכם המכירה הם היו מיוצגים על ידי עו"ד, אך בהסכם הקניה בחרו שלא להיות מיוצגים כי סברו שעו"ד אמסטר המייצג את המוכר, ידאג גם להם, כי לכך שילמו לו סכום נכבד ואישרה שאחרי שנודע לה עניין המרפסת הציעה להם הנתבעת ב.יאיר דירת ארבעה חדרים (במקום השלושה שקנתה) בתוספת של 100,000 ₪ כפיצוי אך לא היה לה כסף לממן שדרוג זה.

התרשמות בית המשפט מעדותה של גב' אייכלר לא הייתה התרשמות חיובית. בית המשפט התרשם כי גב' אייכלר התקשתה להסביר את התעלמותה מהמכתב המבאר את אורכה המשוער של תקופת המסירה, התקשתה להסביר מדוע התעלמה מנספח ט' למרות שהוזכר כל הזמן והכל כאשר היא מוסרת מספר הסברים אשר עוררו את רושם של גרסה מתפתחת. גם החישובים והערכות המחיר שציינה הגב' אייכלר בתצהירה לא עמדו במבחן החקירה הנגדית.

בית המשפט לא קיבל את גרסתה של גב' אייכלר לפיה ביססה את כל הסתמכותה בדבר הדירה שתקבל על פרוספקט הדמייה שהוצג לבית המשפט והעדיפה אותו על התסריטים והמסמכים עליהם חתמה. גרסה זו עוררה את הרושם של גרסה מתממת.

גב' אייכלר הוסיפה וטענה גם בתצהירה וגם בעדותה כי הוטעתה על ידי אנשי השיווק של הנתבעת 1, שהבטיחו לה את מימוש החוזה בטווח של מספר חודשים, בלא שהעמידו אותה על כך שזכותן של הנתבעות להוסיף ולהאריך את העיכוב וזכותה שלה לצאת מן החוזה בתמורה. גם גרסה זו לא נתמכה בעדויות ובממצאים עובדתיים ונמצאה נוגדת את המסמכים הכתובים שהודתה בקבלתם, לרבות המכתב משנת 2013. עם זאת יש לומר כי התמונה שהתקבלה אצלה מאנשי הנתבעת הייתה תמונה שהורכבה מהערכות אופטימיות מחד – ובצידן הדגשה כי העיכובים אינם תלויים בנתבעות, וכי תמיד יש בידה הברירה לצאת מהחוזה.

בית המשפט ביקר בדירה ומצא כי העדות בדבר הפגיעה הנובעת מן החציצה היא עדות המשקפת תחושה סובייקטיבית והתרשם כי היא לוקה בהאדרה משמעותית.

סיכום ההתרשמות מצביע על כך שלא ניתן יהיה לבסס ממצאים עובדתיים על עדותה של גברת אייכלר לבדה, אלא שלכל היותר ניתן יהיה לעדות זו משקל של ראיית סיוע לראיות אחרות.

אורן אילוז -חוות דעת שמאי ועדות בבית משפט

אורן אילוז הינו שמאי מקרקעין מאז שנת 2004 והתייחס בשומתו אל דירת אייכלר. בתחילת חוות הדעת הושם דגש על המיקום, על מרכזיותו של רחוב יפו ומסלול ותחנת הרכבת הקלה הנמצאים בסמוך. שטח הדירה כ-88 מ''ר, שטח המרפסת הפתוחה כ-66 מ''ר. הפרוייקט כלל כ-3 בניינים (בניין א' למגורים ושני הבניינים האחרים למסחר ומשרדים) והתוכנית הסופית על פיה נבנה הבניין לבסוף פורסמה למתן תוקף ביום 19/11/13 (2050ד'). בחקירתו הנגדית ציין השמאי אילוז, כי שינוי התב''ע היה צפוי עוד במעמד חתימת החוזה וגם צויין בו, אך באופן עקרוני - ניתן היה לבנות את הדירה על סמך תב''ע 2050ג' שהייתה בתוקף בזמן חתימת החוזה.

בתוכנית 2050ג' בניין ב' הוא בניין המגורים בניגוד לנאמר בחוות הדעת ובבנין המגורים יש 9 קומות כאשר השוני בין תוכנית 2050ג' ל-2050ד' הוא בחלוקה בין שטחי השירות, המסחר והמשרדים וכן במספר הקומות. למעשה השטחים העיקריים הופחתו לטובת שטחי שירות והדבר גרם לכך שהיזם הפסיד יותר כסף.

בחוות הדעת מצוטט החוזה בהרחבה ומובאים התשריטים, בחינת ירידת הערך נעשתה נכון למועד הרכישה בשנת 2010 ויום הוצאת ההיתר בשנת 2014.

לעניין חסימת הנוף, האור והאוויר, מצא השמאי אילוז כי אין מדובר בהסתרה של נוף בעל ערך כי המרפסת פונה בחלקה למעבר משותף ובחלקה לכיוון הבניין הבנוי ממול. מנגד גדר האבן מביאה לפרטיות ובמידה ולא הייתה נבנית הגדר כפי שנבנתה, הייתה הפרטיות נפגעת.

השמאי אילוז מצא בביקורו בדירה כי הדירה מוארת ונהנית משמש ומאוויר ואין בבניית גדר האבן משום הפחתה של אור ואוויר, כנתמך בחוות דעתו של יועץ הסביבה מר אודי בר לבב. בחוות דעת זו, אשר הובאה במסגרת השומה, בוצעה הדמיית הצללה של קרינת השמש והיטליה, בבדיקה לא נמצא כי ישנה חסימה של אור שמש כתוצאה מגדר האבן באופן הגורם לירידת ערך, ההדגמה נעשתה לשעות 12-14 ביום. לעניין האור והאוויר נמצא כי לדירה שני כיווני אוויר ניצבים זה לזה. בוצעה בדיקה יחידה במספר שעות ובהינתן קיר האבן, אך לא בוצעה בדיקה בטרם הוקם קיר האבן. עם זאת אישר השמאי אילוז כי ודאי שבשעות מסויימות יהיה יותר אור אם יורידו את גדר האבן.

השמאי העריך את הפגיעה בערך הדירה כתוצאה מהקטנת שטח המרפסת בכ-110,000 ₪ כאשר חישוב זה נערך למחירי 2010 על פי מחיר הדירה ו"מקדם המרפסת" יחסית לערך מ"ר בנוי בפנים הדירה היה 0.25. לא הייתה התייחסות לשינוי צורתה של המרפסת.

נכון ליום הוצאת ההיתר (10/04/14) נקבע שיעור הפגיעה ל-155,000 ₪ כיוון שהוערך כי שווי הדירה עלה בינתיים לכ-2,400,000 ₪. בעניין מקדם המרפסת מסר השמאי כי 0.25 הינו מקדם מרפסת מקובל למרפסת פתוחה אך הפינות והזוויות שנותרו בשטח המרפסת, אינן משנות את השווי למטר של אותה המרפסת. העד נשאל ואישר כי ב-8 השנים מאז כריתת החוזה הייתה עליית מחירים משמעותית מאוד עד ל-2014 שהסתכמה ב-30%. ומ-2014 הייתה עלייה נוספת אבל קטנה יותר.

השמאי אישר כי הביקוש קובע את השווי והביקוש מושפע מאופי הסביבה. אופי הסביבה הוא בחלקו דתי.

עם זאת, השמאי הביע את דעתו (המשפטית) כי האפשרות הרציפה לבטל את ההסכם ללא עלות וזכותו החוזית של המוכר לשנות את השטח מביאים לכך שאין לשום ירידת ערך למעשה. צדק ב"כ התובעים כשראה בחלק זה של חוות הדעת פרשנות משפטית של היחסים החוזיים, ובית המשפט לא נתן לחלק זה, משקל של חוות דעת מומחה.

השמאי אילוז לא התייחס לשינוי צורתה של המרפסת והפונקציונליות של אותה צורה. בחישוב הערך נכון לשנת 2014 הובאו עסקאות השוואה מאותו הבניין ממש.

איזבל בוגדן - עדות ותצהיר

איזבל בוגדנוב היא מנהלת הכספים בחברת אוטו-חן (נתבעת 2) והעידה על המדדים להצמדה האמורים בנספח התמורה של החוזה והם מדדי תשומות הבנייה.

איזבל עובדת בחברה כ-30 שנה ועסקה בניהול חשבונות השותפות עם חברת ב.יאיר. איזבל זכרה דייר אחד שביטל את החוזה, הליך הביטול כלל הודעה ואז ''אין שום בעיה'', במיוחד כאשר במדינת ישראל מחירי הדירות רק עולים ולא יורדים. ברגע שהמבטל מחזיר את הערבות, הוא אמור לקבל את כספו חזרה.

יוסף ביטון - עדות ותצהיר

יוסף ביטון הוא דירקטור של חברת ב.יאיר והוסמך להעיד מטעמה, ביטון מסר כי ההסכם עם אייכלר מוכר לו.

כחלק מן ההסכמים בפרוייקט כולו נחתם נספח שינויים שבו שונו בהסכמה הן מועד המסירה והן מועדי תשלום התמורה שנותרה ונקבע כי המסירה תתרחש כ-28 חודשים מעת קבלת היתר הבנייה.

המכירה הייתה בגדר "מכירה מוקדמת" בטרם היתר בניה. הדבר הודגש בהסכמי המכר ובנספחים המתלים את מועד המסירה וקובעים אותו לזמן הנמדד לאחר ההיתר.

ביטון העיד, כי כבר בעת החתימה על הסכמי המכר ידעו אנשי השותפות כי יתכנו עיכובים בקבלת ההיתר וצפויים שינויים מסויימים בפרוייקט כולו, גם בבניינים וגם בדירות. ואכן הסיכונים התממשו אף מעבר למצופה וגרמו לעיכוב ארוך במסירת הדירות, אלא שבכל עת הייתה נתונה הזכות לאייכלר לבטל את ההסכם ולקבל חזרה את התשלומים ששולמו בערכם הריאלי ביום ההשבה.

בחקירתו הנגדית מסר ביטון בפירוט כי היו תב''ע בתוקף וניתן היה באופן תאורטי להוציא היתרי בניה מכוחן ולבנות דירות ובתוכן גם את דירת אייכלר - אך הנתבעות 1 ו-2 ידעו כי תצטרכנה לשנות אותן בשל מספר אילוצים תכנוניים, ראשית נכנסה לביצוע הרכבת הקלה, אנשיה "הצטיינו" בחוסר דיוק וחוסר התחשבות בנבנה סביבם. פעילות הרכבת חייבה תכנון מחדש לרבות שינוי הכניסה מרחוב יפו לרחוב שרי ישראל, הוצא היתר חפירה ודיפון, לאחר מכן היתר לחניון וקומת מסחר ולאחר מכן היתר בנייה למגורים והיתר נוסף להשלמת הקומה השנייה של מבנה המסחר. ממילא אי אפשר היה לבנות את הבניין עצמו לפי התב''ע המקורית עקב אילוצי הרכבת הקלה ו-''על הדרך'' עשו כבר את כל השינויים הנדרשים.

בתהליך השינויים הופחתו יחידות דיור לפי דרישת מהנדס העיר, חזיתות המסחר שונו, נדרשה וועדת ערר על מנת לאשר מרפסות סוכה. בהיתר הקודם הותרו 3 קומות תת קרקעיות, קומת קרקע אחת, גלריה ו-9 קומות מגורים ובהיתר הסופי נבנו 6 קומות חנייה, 2 קומות מסחר ו-11 קומות מגורים ומסחר משולבות.

שינוי תב''ע הוא הליך מורכב ושינוי מהסוג שנעשה אורך בין 3 ל-6 שנים. הוצאת היתר בניה אורכת בין שנה לשנתיים, דיפון וחפירה אורכים כ-8 חודשים בהיותה של ירושלים סביבה קשה לחפירה.

ביטון מסר כי לאייכלר לא הובטח נוף ובשל מיקומה המיוחד של הדירה, לא ברור היה אם הבניינים האחרים יסתירו את הנוף או שלא.

ביטון אישר בעדותו, כי הוא היה זה שמסר מידע לדיירים ואפילו מידע בפרטי פרטים כדי שירגישו בנוח עם הדמות הבכירה יותר ושיבינו כי ענייניהם מטופלים על ידי הדמות הבכירה בחברה. ביטון מסר כי במהלך השנים היו דיירים שפנו אליו באופן אישי לשאול מה מצב הדירות, אם התחילו את הבנייה ומתי יסיימו וכל דייר שהתקשר וביקש לשוחח איתו זכה למענה שלו. ביטון מסר כי הוא נהג לתת להם הערכה לפי מיטב ידיעתו אבל הקפיד להדגיש שמדובר בהערכה, הקפיד להדגיש שככל שהבנייה תתחיל יותר מהר כך יגדל גם הרווח של השותפות. הערכות הזמן שמסר היו לפי התשובות שקיבל מהוועדות המקומית והמחוזית ובעיכובים התכנוניים.

מבחינת משך הזמן אישר ביטון כי הפרוייקט נמשך מעל הממוצע, מה שהוריד את אחוז הרווחים שלו, העלה את התקורות. עיקר העיכובים חלו בגלל טעויות של אנשי הרכבת הקלה שטעו במדידות. ביטון הדגיש כי לכל רוכש שטען בעניין העיכובים - הוא דאג להזכיר לו את זכותו לבטל לאלתר את החוזה כפי שרשום בהסכם ולקבל את כל כספו בחזרה.

לעניין ההדמיה שקיבלו הדיירים בפרוספקט, מסר כי זו אינה מדוייקת ואינה אמורה להיות מדוייקת, בוודאי כאשר היא מבוצעת לפני אישור תב''ע.

ביטון מסר כי העסקה הייתה ברורה מאוד הן לדיירים והן למוכרים: הדיירים קנו דירה כשעדיין לא היה היתר ו-''הלכו איתנו כדי לעשות רווחים'' וגם השותפות רצתה להרוויח. ואכן הדיירים הרוויחו את עליית המחירים הגדולה שאירעה לאחר הרכישה. התמורה לסיכון שבעיכוב הבנייה הייתה בגמישות: בכך שרק הדיירים יכלו לצאת ממנו כרצונם ולקבל את כספם בחזרה. ואכן בכל תחנה הוצע להם לעשות כך והם סירבו. בסופו של דבר, בתוך התהליך הקונים גם היו מוגנים בבטחונות על פי חוק המכר גם קיבלו בניין לתפארת, וגם נהנו מעליית המחירים התלולה.

ביטון העיד כי למיטב ידיעתו, עם קבלת היתר הבנייה הזמינה המחלקה המשפטית את הרוכשים לחתום על השינויים ועל חוזה מעודכן, הפגישות הללו היו בטיפול בידי העו''ד איתם לוטן ועו''ד קובי אמסטר. הוא לא זכר שמישהו ביטל את החוזה.

במענה לשאלות מסר ביטון כי ביום מתן העדות (21/01/18) השותפות מוכרת דירות בפרוייקט "משכנות האומה" הסמוך במחירים של 26,000-28,000 ₪ למ''ר.

ביטון ליווה את הביקור בדירת אייכלר, והפגין כעס רב על התביעה ועל נושאיה וטען כי אייכלר מסתירים את שיעור הרווח שקיבלו בפועל על הדירה והדגיש כי מלאכת הבניה עצמה נעשתה כהלכה והדירה נעימה וטובה.

התרשמות בית המשפט מעדותו של ביטון היתה חיובית. ביטון עצמו היה בקי בפרטים, ונראה היה כי הוא רואה בעיכובים שחלו במסירה, על אף שהיו לשיטתו בזכות חוזית מלאה, כשלון עסקי משמעותי שגרם אובדן רווחים וחוסר שביעות רצון מצד הרוכשים, שהצריכו טיפול רציף. עם זאת לא מצא בית המשפט לקבוע עובדות בעניינים היתר ואדריכלות על פי עדותו או תצהירו והעדיף עליה את עדותם של השמאים ועדותו של שלום טל.

איתם לוטן - עדות ותצהיר

איתם לוטן היה בזמנים הרלוונטיים היועץ המשפטי של חברת ב.יאיר וכן שימש כמזכיר החברה. עו''ד לוטן מסר בתצהירו כי כל הרוכשים רכשו את דירותיהם ברכישה מוקדמת, עוד בטרם התקבל היתר בנייה או אישור תב''ע שהגישו הנתבעות, משכך במצב מיוחד זה ניתנה לרוכשים זכות חוזית לבטל את ההסכם בכל עת שבו לא יהיה היתר בנייה ולאחר 6 חודשים.

לעניין שינויי התב"ע מסר כי בסופו של יום - מספר היחידות ירד מ-70 ל-68 כאשר נתקבל ההיתר העדכני.

לוטן מסר כי הזוג אייכלר עיכב בידיו סכום משמעותי מהתמורה ושילם רק לאחר שנשלחו אליו מכתבי התראה על ביטול ההסכם. להבנתו של לוטן, כל עוד עוכבה התמורה בידי הזוג אייכלר כך היה לגיטימי לעכב את קבלת הדירה. החוזה היה בנוי כך שנקבע בו נקבע מנגנון פיצוי של 200$ לחדר לחודש.

לעניין הקטנת שטח המרפסת סבר לוטן כי על פי החוזה לא קמה זכאות לפיצוי. ראשית, משום התנייה בחוזה אשר קובעת את התוכניות כתוכניות לא סופיות וכפופות להיתרים. שנית, אייכלר יכלו לבטל את ההסכם בכל עת ואילו באמת היה יורד ערך דירתם באחוז כה גבוה ובסך של מליון שקלים, היו משתמשים בזכות הזו ומבטלים את ההסכם מיד. שלישית, ערך הדירה, גם עם המרפסת המוקטנת, עלה מאוד, כך שנכון לשנת 2014 שווי הדירה הוא כ-2,400,000 ₪ ועליה זו "בולעת" כל נפילת שווי כתוצאה מהקטנת המרפסת.

עו"ד לוטן הדגיש כי לא הבטיח מעולם לאייכלר שהבנייה תחל בתוך "שבועיים עד חודש", הוא אישר כי בעת החתימה עדיין לא נודע על העיכובים הממושכים כפי שהתרחשו בפועל, אלא היה ידוע שיחולו עיכובים ומפני עיכובים אלה הבטיחו הנתבעות את עצמן בחוזה. עו''ד לוטן אמר בחקירתו כי ידע שהוצע לאייכלר לבטל את החוזה או לעבור לדירה אחרת אבל אייכלר סירבו כי המרפסת לא הייתה גדולה מספיק גם בדירה החלופית. לוטן מסר כי ההצעה הייתה בעת פגישת פשרה שלא זכר את מועדה.

עו"ד לוטן זכר כי הגברת אייכלר הייתה מתקשרת פעם בכמה זמן ומדברת איתו ועם יוסף ביטון כדי לבדוק מה עם היתרי הבנייה. לוטן זכר שיחה אחת עם הגברת אייכלר שבה הוא אמר לה שהוא לא יודע כמה זמן עוד "זה יקח" וזכר כי הפנה אותה לנספח ט' לעניין הביטול.

עו"ד לוטן מסר כי לאחר שהושלמו כל התוכניות הסופיות, הוזמנו כל הרוכשים לחתום על התוכניות הסופיות על ידי עובדת בשם בקה. עו"ד לוטן לא זכר אם רוכשים נוספים ביטלו את החוזים בעקבות עיכוב הבנייה, או בעקבות שינוי התוכניות. עו"ד לוטן מסר, כי ההליך של ביטול חוזה לא היה הליך מורכב והוא כלל הסכמה, דיווח למיסוי מקרקעין, השבת הערבויות וקבלת הכסף בחזרה. את זמן התהליך העריך עו"ד לוטן בפרק זמן של עד חודשיים וגם פרק זמן זה נדרש רק במקרה שמחכים לאישור מיסוי מקרקעין.

עו"ד לוטן מסר כי היו דיירים שהיה איחור במסירת דירתם וקיבלו פיצוי, אבל לא זכר האם סכום הפיצוי היה 125$ לחודש לחדר או 200$ לחודש לחדר ושני הסכומים נשמעו לו סבירים.

בית המשפט מצא, כי עדותו של עו"ד לוטן היתה רציפה ובהירה והתרשם ממנה לטובה. עו"ד לוטן הסביר את מבנה הסיכויים והסיכונים בחוזה, עדותו תאמה את נוסח החוזה וההתכתבויות האחרות והוא אף שוחח אישית עם גב' אייכלר והעמיד אותה על זכויותיה.

שלום טל - תצהיר ועדות

שלום טל היה האדריכל של חברת ב.יאיר אשר הייתה שותפה בפרוייקט שרי ישראל. האדריכל טל אישר, כי אכן נגרמו עיכובים משמעותיים בהשלמת הפרוייקט והבהיר כי הנתבעות עשו ככל יכולתן כדי להמנע מעיכובים אלה.

מן הבחינה התכנונית, הנתבעות ביקשו לשנות את תב''ע 2050ג' כדי לשפר את הבינוי לבניין המגורים ולבניין המסחר, והתב''ע החדשה (2050ד') הוגשה לאישור עוד ב-2008.

טל מסר כי הנתבעות בחרו להגיש את תב"ע 2050ד' בגבולות הסמכות מקומית כדי לא לעכב את ביצוע הבניינים, היו מספר בעיות בתב''ע 2050ג': הדירות היו קטנות מדי (76.5 מ''ר ממוצע לדירה), ותב"ע 2050ג' לא נתנה מספיק שטחי שירות. תב"ע 2050ד' היא התב''ע שדבר שינוייה ניכר במפורש בחוזים.

מספר היחידות שנקבעו בתב''ע 2050ג' היה 85. תב"ע 2050ד' הייתה אמורה להשביח את הדירות החדשות אך אגב כך ובאופן טבעי, הקטינה את מספרן ל-68.

האדריכל הציג בתצהירו לוח זמנים מפורט לאישור תב''ע 2050ד' כפי שבוצע בפועל. בלוח זה נמנו ופורטו עשרות פעולות אשר מטרתן הייתה לקדם את תב''ע 2050ד' אל מול אדריכל העיר, מהנדס העיר, ומחלקת התנועה.

האדריכל טל אף מסר כי בשלב מסויים אף ביקש מהנדס העיר לבטל את בניין המגורים אך לבסוף שוכנע וחלף זאת הסתפק בהכנסת שינויים אחרים.

האדריכל טל תיאר כי גם לאחר מכן ארעו מספר חיכוכים גוזלי זמן ובהם: הפקעות השטח של הרכבת הקלה, החלטת הוועדה המקומית לקצץ במספר הקומות, מספר הדירות הופחת, הוגשו התנגדויות ועררים לוועדת הערר. ועדת הערר מצידה הכניסה גם היא שינויים בתוכניות לרבות חיוב לבנות 20 יחידות של דיור בר השגה.

אחרי שצלחה את שלב הוועדה המקומית הועברה תב''ע 2050ד' לוועדה המחוזית ולאישור השר. הוועדה המחוזית מצאה סתירה בין שטח הבינוי לבין שיעור זכויות הבניה שיש בתוכנית. לפתרון העניין הוצגו מספר חלופות, התיק חזר לוועדה המקומית, התנגדויות נציגי הדיירים נדונו, התנגדויות ועררים של דיירים מבניינים (למשל מבניין סמוך שטען לחציית מרחק מינימום בין קווי בניין) ומדירות סמוכות. התנגדויות אלו גם הן נדונו ונדחו, אך גזלו זמן מרובה. שינויים נוספים הוכתבו מאת הוועדה המחוזית ואף דרשו הריסת חלקים מן הפרוייקט למרות שהקומה הראשונה של המסחר הייתה כבר בנויה. תוואי הרכבת הקלה נטל בטעות חלק מן המגרש וחלק זה הוחזר בהליך שגם הוא גזל זמן משמעותי. בעלת הזכויות בחניון סמוך גם היא ביקשה בבית משפט לאסור על הנתבעות את ביצוע עבודות (ה''פ 26574-05-16) ובקשתה נדחתה גם כן כעבור זמן. בסופו של דבר שונו קומות ויחידות מבניין המגורים נוכח הוראות רשויות התכנון.

האדריכל מסר כי מרפסת אייכלר נפגעה עקב דרישתה החדשה של הוועדה המקומית לתכנן שטח משותף בתוך הבניין שיהיה מיועד למשחקי ילדים. מרפסת אייכלר נפגעה ובדירה אחרת אף בוטל חדר כתוצאה מן הדרישה. האדריכל פירט והסביר כי גודל מרפסת אייכלר הושפע ישירות משטח קומת המסחר שמתחתיה, ושטח זה נפגע על ידי התנגדות דיירי הבניין השכן עקב קרבה יתרה לבניין, וועדת הערר נעתרה לבקשה וכתוצאה מכך נגרע משטח המרפסת של אייכלר.

דירות אחרות שונו גם הן כתוצאה מחלוקה אחרת של שטחי דירות שכפתה הוספת הדירות הקטנות של הדיור בר ההשגה.

האדריכל פירט כי החציצה עליה מלינים בני הזוג אייכלר בוצעה על פי תנאי ההיתר ועל מנת להרוס אותה או לשנות אותה יש לבצע שינוי של ההיתר. עצם ההפרדה של המרפסת מסביבתה באמצעות הקיר – גם היא אילוץ העולה מהחלטת וועדת הערר שכפתה הפרדות כאלה.

בחקירה הנגדית מסר האדריכל כי משנת 2015 הוא כבר אינו עובד אצל חברת ב.יאיר. העד לא ידע בחקירתו הנגדית אם ניתן היה לראות את רחוב שרי ישראל מדירת אייכלר ואישר כי בהדמיה, הגדר שמקיפה את דירת אייכלר היא גדר שקופה אך בפועל זה מעקה אבן גבוה אך מסר כי הדבר נעשה כתוצאה מהחלטת הוועדה.

האדריכל הסביר כי אף שהתבקשה תוספת קומות אין המדובר בתוספת יחידות. בתב''ע בסמכות מקומית אין אפשרות להוסיף זכויות בנייה, ותוספת הקומות אינה משנה דבר כי היא אינה תוספת זכויות בשטח בנוי. האדריכל הסביר כי גם בהדמיה וגם בתוכנית המקורית היו שתי קומות מסחר והדבר לא נראה מכל זווית בגלל ההבדלים במפלסי הקרקע בין הצדדים של הבניין.

האדריכל טל מסר כי תב"ע 2050ד' קיבלה תוקף סופי בנובמבר 2013, הזמן היה ארוך יותר מהמצופה עקב ההפתעות שנמנו בתצהיר ובעדות ואף עקב הריסה של אלמנטים שכבר נבנו.

לדעת האדריכל, בראייה לאחור, אי אפשר היה לבנות את כל בניין הדירות על פי תב''ע 2050ג' גם מבחינת קווי הבניין, גם מבחינת שטחי הדירות וגם מבחינת גודל הדירות.

האדריכל מסר כי דאג לעדכן את תיקי הדיירים בתוכניות עדכניות מדי פעם כאשר השתנו.

עדותו של שלום טל הייתה רציפה ועניינית, נתמכה במסמכים ובית המשפט נתן בה אמון עד כדי קביעת ממצא כי העיכובים יסודם בהתנהלות קשה ומסורבלת של פרוייקט גדול המושפע מגופים ובעלי סמכויות רבים, בטעויות ובאיזון אינטרסים האופייניים למו"מ הכרוך בשינוי תב"ע ובהוצאת היתר. עם זאת, מנימוקים שיובאו בהמשך, התרשם בית המשפט כי טל היה טרוד בפרוייקט הגדול כולו ולא נתן דעתו למציאת פתרונות אשר יגשימו את המרפסת שהובטחה לאייכלר, את חזותה האסטתית של מרפסת אייכלר, או את עדכונו/שיתופו של אייכלר במועד בדבר הפגיעות בשטח המרפסת ובחזותה.

דיון והכרעה

סיכום ממצאי בית המשפט בקשר עם המחלוקות העובדתיות

• בית המשפט לא מצא, כי התובעים הוכיחו שהוטעו בקשר עם מועד המסירה בעסקה שכרתו ולהיפך, מצא כי הוכח מנגנון דחייה של מועד המסירה היה מעיקרי החוזה, הודגש בחוזה היטב, והתובעת הייתה מודעת לו בכל עת בזמן כריתת החוזה ובזמן ביצועו.

• בית המשפט מצא, כי הוכח שהמכירה המוקדמת בעלת האופי המיוחד של חוסר ודאות לגבי מועד המסירה וטיבן הסופי של הדירות הנרכשות בא לידי ביטוי במחיר הדירות, בבטוחות שקיבלו הקונים, ובאפשרות החד צדדית שניתנה לרוכשים לצאת מן החוזה בכל עת ובהשבה מלאה - עד מתן היתר בניה.

• בית־המשפט לא מצא, כי הוכח מצג־שווא כלשהו על תחילת העבודות באתר ומצא כי אכן בוצעה חפירה על פי היתר חפירה.

• בית המשפט לא מצא, כי היה בכוונת התובעים לבטל את ההסכם בנקודת זמן כלשהי לאחר כריתתו וזאת נוכח עדותה הברורה של התובעת.

• בית־המשפט לא שוכנע, כי ניתן היה לצפות מועד אמין כלשהו לקבלתה של תב"ע 2050ד' ואחר כך של היתר הבניה לפרוייקט כולו.

• בית המשפט מצא, כי הנתבעות הראו שהעיכובים שהתעכבו עד להיתר הבניה היו עיכובים מוצדקים מן הסוג שנצפה בחוזה, חלקם נעוץ בהגשמת אינטרס חוזי לגיטימי וצפוי של הנתבעות בקבלת תב"ע 2050ד' וחלקם הגדול בדרישות מאת גורמים חיצוניים. ומשכך, לא מצא כי הוכחו הפרה של החוזה או חוסר תום לב בקיומו בתקופה שבין כריתת חוזה הרכישה להוצאת היתר הבניה (אפריל 2014).

• בית המשפט מצא כי התובעים הוכיחו שחלו עיכובים שניתנים היו להימנע על ידי הנתבעות 1-2 בתקופה שבין קבלת היתר הבניה למסירת הדירה.

• בית המשפט מצא, כי התובעים הוכיחו שקיבלו את הדירה ובה שני ליקויים מרכזיים אשר כל אחד מהם מהווה חריגה יסודית מהוראות החוזה:

  1. השינוי הראשון היה פגיעה משמעותית מאוד בשטח המרפסת ובצורתה המהווה חריגה בלתי סבירה יחסית למובטח בחוזה.

  2. השינוי השני היה חציצת אבן התוחמת את המרפסת בגובה של עד 180 ס"מ מקום שבו הובטחה גדר חיצונית מחומר המעביר אור.

• בית המשפט מצא, כי התובעים הראו שליקויים אלה לא נכפו על הנתבעות מאת רשויות התכנון והבניה, לא הודיעו במועד לתובעים עם ההחלטה על ביצועם, ותכנון הדירה כשהיא נושאת את הליקויים הללו לא היה מחוייב המציאות.

• בית המשפט מצא כי הגריעה משטח המרפסת ושינוי צורתה גרעו מערכה של הדירה סך של 298,075 ש"ח נכון ליום 01/06/15.

• בית המשפט מצא, כי בניית החציצה בין המרפסת לשטחים הציבוריים אינה ניתנת להשבה לקדמות מהבחינה ההנדסית ומשכך, אין עוד מקום ואפשרות לאפשר תיקון הנזק ואין הצדקה משפטית לאמוד את הנזק באמצעות מחיר תיקונו אלא באמצעות הערכה של חלקו בירידת ערך הנכס.

• בית המשפט התרשם ומצא, כי התובעים לא הוכיחו שבניית החציצה בהפרה, גרמה להם נזק של ירידת ערך הדירה בשל ראשי נזק של חסימת אוויר או אור שמש לפנים הדירה.

• בית המשפט מצא, כי התובעים הוכיחו שהחציצה גרמה לירידת ערך אסתטית משמעותית הנובעת מתחושה לא נעימה הן למשתמש במרפסת עצמה והן למתבונן מחלונות הדירה.

• בית המשפט מצא, כי הנתבעים הוכיחו שבניית החציצה הגדילה משמעותית את תחושת הפרטיות של המשתמשים במרפסת והמשתמשים בדירה.

• בית המשפט העריך את ירידת הערך שנגרמה מן החומה. העריך בית המשפט בשיעור של רבע מהערכת שמאי התובעים בסך כולל של 178,177 ₪ וזאת לאחר שקיזז ממנה את עליית הערך הנגרמת מתחושת הפרטיות שמקנה החומה.

• בית המשפט מצא, כי בעת הצמדת סכומי התמורות נעשה שימוש במדד בסיס מוקדם שאינו תואם את הסכמת הצדדים וכי יש לשנותו למדד האחרון שהיה ידוע בעת חתימת החוזה.

   

סיכום ממצאי בית המשפט באשר למחלוקות המשפטיות

• נוכח הממצאים העובדתיים, בית המשפט לא מצא יסוד משפטי לביטול תנאים רלוונטיים בחוזה הקשורים למועד המסירה או לכתיבתם מחדש בהתבסס על פגמים בכריתה, לא מצא כי חל עליהם סעיף 5א לחוק המכר דירות או כי הם סותרים את סעיף 5א לחוק המכר (דירות) גם לו היה חל עליהם ומשכך, לא מצא עילה לביטולם כתנאים מקפחים על פי חוק החוזים האחידים או חוק הגנת הצרכן.

• נוכח הממצאים העובדתיים לא מצא בית המשפט, כי אירעה הפרת חוזה או קיום חוזה שלא בתום לב בתקופה שעד מתן היתר הבניה.

• נוכח הממצאים העובדתיים מצא בית המשפט, כי אירעו שלושה אירועי הפרת חוזה וקיום חוזה שלא בתום לב סביב זמן הגשת מתן היתר הבניה והחל מיום אישורו ואלה מזכות בפיצויים:

  • מסירת הדירה עוכבה

  • נעשתה גריעת שטח מן המרפסת

  • החומה נבנתה שלא מן החומר המובטח

     

• בית המשפט מצא, כי התובעים לא היו רשאים על פי החוזה לעכב את תשלומים 5-6 ולשלמם לידי הנתבעת במועד בו שולמו ולא מצא כי החיוב לשלם את תשלומים 5-6 ומסירת הדירה היו חיובים שלובים זה בזה.

• בית המשפט מצא, כי הנתבעים זכאים לסעד של הגנת קיזוז על ריבית הפיגורים וההצמדה המגיעה להם מאת התובעים בשל עיכוב התשלומים מצידם למשך כ- 5 שנים.

• בית המשפט מצא, כי אין לבטל את תנאי החוזה בדבר הצמדה למדד תשומות הבנייה, אך מצא, כי יש מקום להתערב בשיעור ריבית הפיגורים על יסוד סמכותו להתערב בפיצוי מוסכם על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , תשל"א-1970.

• בית המשפט מצא כי הצדדים הסכימו (פרוטוקול מיום 29-01-17 בפני כב' השופטת אילני) כי חישוב מדוייק של יתרת התשלום המגיעה לנתבעות על פי החוזה תתברר במסגרת פסק הדין הסופי. הואיל וכתב התביעה לא תוקן - משמעותה של הסכמה זו היא חישוב וקיזוז סכומי ההצמדה והריבית מסכומי הפיצויים המגיעים לתובעים.

  ולהלן ידונו ויוכרעו טענות הצדדים בהרחבה:

  1. טיבו המיוחד של החוזה והטענות לפגמים בכריתה

      

     • בית־המשפט בחן את החוזה ושמע את הצדדים לו והמעורבים בכריתתו ובביצועו, אך לא מצא כי הוכחו פגמים כלשהם בכריתת החוזה אשר יש בהם כדי לחייב ביטול סעיף מסעיפי החוזה הרלוונטיים או ליצור זכאות לפיצויים.

     • בית־המשפט התרשם, כי אין המדובר בעסקה צרכנית "רגילה" של רוכש דירה אשר מוצע לו נכס ודאי וקיים למכירה, אלא שהמדובר בחוזה שנעשה על דבר שטרם בא לעולם, וספק היה בעת כריתת החוזה מתי ובאיזו צורה סופית יבוא לעולם.

     • הוכח כי החוזה נכרת כאשר עדיין לא הייתה תוכנית בניין עיר תקפה אשר יש בה כדי להכשיר את השבחת המקרקעין שתכננו המוכרים במלואה, לענות על דרישות מוסדות התכנון, לרבות משרדים ומסחר, ובוודאי שלא היו עדיין היתרי בנייה בידי המוכרים. בית־המשפט לא שוכנע כי ניתן היה לצפות מועד אמין כלשהו לקבלתה של תב"ע 2050ד' וגם המועדים אותם נקבו התובעים (13-7.5 שנים, טווח טעות של 100%) מעידים בעצמם על כך שמדובר בנתון המאופיין בהיעדר צפיות.

     • גם אמצעי המימון, כעולה היטב מן החוזה, היו גבוליים. כל שהיה בידי המוכרים הוא קרקע משועבדת היטב, תוכנית בניין ערים שתאמה חלקית את ציפיות הבעלים ותקוות רבות.

     • הנתבעות הראו כי זו הייתה הסיבה שהחוזה מכיל תניות אשר קשה למצוא דוגמתן בחוזי מכר דירות אחרים, ובראשן תניות הדוחות במפורש את מועד המסירה, כאשר מודגש בחוזה כי ללא דחייה שכזאת לא היה המוכר מתקשר עם הקונה (סעיף 9 לנספח ט' לחוזה המכר).

     • מנגד שולבו בחוזה תניות לא סטנדרטיות המאפשרות לרוכשים בלבד יציאה מן החוזה, תוך קבלת מלוא כספם המובטח כל העת בערובה בחזרה במועדים קצובים. באור זה יש לראות את החוזה.

     • ואכן התובעים בתיק זה ובתיקים אחרים, לא ביקשו את ביטולו של החוזה בשום שלב. ולא תמיהה היא, שכן אין מחלוקת בין השמאים כי מחיר הדירה האמיר מאז רכישתן ובשיעור משמעותי בזמן קצר (על פי ההערכה בסיכומי התובעים - שווי דירת אייכלר עלה בכ - 1,200,000 ₪ שהם כ 66% בשבע שנים – עליית הערך בפועל לאחר מכירה לצד ג' לא הובאה בפני בית המשפט).

     • מעשים כלכליים מבוססים לא אחת על תקוות ויוזמות שאינן מצויות על קרקע בטוחה. המחיר – סיכון מסוים, והתמורה היא עליית ערך. בלעדי תקווה כלכלית לעתיד, יזמות וחלוקת סיכונים הנשענים על חופש החוזים – אין ולא יהיו חיי כלכלה פוריים ויווצר אפקט מצנן על יזמות פוריה – בניגוד לתכלית חקיקת החוזים.

     • בית־המשפט שמע את העדויות ולא שוכנע כי המדובר ברוכשים שהוטעו או שנעשקו. מאזן ההסתברויות וההתרשמות מן העדים נוטה לכך שמדובר היה באנשים אשר התקשרו ביודעין בעסקה מיוחדת ובנכס ייחודי, ויכולים היו לדעת ואף ידעו היטב כי הסיכון המרכזי בעסקה זו מבחינתם הוא דחיית המסירה עד לשלב היתר הבנייה. הבטוחה המרכזית מפני סיכון זה היא היכולת להשתחרר מן החוזה בכל עת בתמורה מלאה.

     • הוכח כי הן הסיכון הכרוך במכירה המוקדמת של דבר שטרם בא לעולם, והן הבטוחות היו ידועים היטב לבני הזוג אייכלר. בית־המשפט לא שוכנע כי לפניו רוכשים שהיו מוגבלים בדרך כלשהי בהבנת החוזה. תנאי החוזה ברורים ומובנים, ואין מקום לטעון כי התובעים לא ידעו את אשר לפניהם, או שהוטעו בעת כריתתו. התובעים הם אנשים בוגרים ומפוכחים שהתנסו בעבר בעסקאות מקרקעין ואף היה בידם לקבל ייעוץ משפטי טרם כריתת החוזה, ובחרו לא לעשות כן.

     • מן הראיות ומן העדויות התרשם בית־המשפט, כי בני הזוג אייכלר בחרו להוסיף ולהרוויח רווחים כלכליים מן העיסקה -והוכח כי אף הרוויחו אותם.

     • כך העריך ב"כ התובעים בסיכומיו את ערך הדירה ללא הליקויים, נכון ליום 06-04-17 בסך של 3,047,200 ₪. המדובר בעליית ערך נומינלית של כ 66% וכ – 1,200,000 ₪ בכ- 7 שנים. ואכן כאמור לא יפלא כי לא הובא בפני בית המשפט שם של רוכש שהיה מעוניין לבטל את החוזה ואף התובעים עמדו בכל שלב על קיומו.

     • למעשה התרשם בית־המשפט כי מטרת חלק מן התובענה – והוא החלק שבו נתבע פיצוי בשל העיכוב במסירת הדירות, היה להביא לחלוקת הרווחים הללו בדרך השונה מהדרך שקבע החוזה ותוך ניסיון בוטה להכתבה של נוסח החוזה מחדש לאחר שהופקו ממנו רווחים גדולים.

     • מאזן הסיכויים והסיכונים לא היה כמובן חד צדדי: מדי חצי שנה, יכול היה הקונה להעריך את מצב השוק ואת מצבו שלו ולהעריך מחדש את כדאיות העסקה. אילו למשל, היו המחירים בשוק הדירות יורדים ולא עולים - יכול היה כל קונה לצאת מן החוזה ולקבל את כספו המובטח בערבות בחזרה בערכו הריאלי כשכוח הקניה שלו גדול יותר ולהשאיר את הקבלן עם דירות שניתן לכל היותר למכור אותן בהפסד.

     • אלא שהסיכונים והסיכויים היו מושכלים, ירושלים בכלל, והאזור המדובר בפרט היו הצלחה כלכלית לא מבוטלת ובהתאם לכך גם רווחי המצטרפים למכירה המוקדמת.

     • בהינתן מערך הסיכויים והסיכונים, המבנה הכלכלי של החוזה פשוט וברור. עד להיתר הבנייה נקבעו הוראות המקדמות את אי־הצפיות משני הצדדים: צד הקונה הסתכן במשתנים של ירידת ערך כספו יחסית לשוק, דחיית תאריך המסירה, ובשינויים באפיונה הטכני המדוייק של דירה שטרם ניתן עליה היתר. צד המוכר הסתכן בירידת ערך השוק אשר הייתה מותירה אותו עם דירות ללא קונים וכספים להשבה, עם ירידת ערך המקרקעין שבידיו עקב שינויים תכנוניים שאין לו שליטה עליהם, ועם עלויות מימון ועליית תקורת הבניה – ככל שחלף הזמן ולא אושרו התב"ע וההיתר כפי שרצה וכפי שאולץ.

     • לאחר ההיתר, צומצמו הוראות החוזה למקובל ולרגיל בחוזי מכר דירות.

     • בית־המשפט לא שוכנע שנפל פגם כריתה כלשהו במחיר ששילמו התובעים מן הסיבות הבאות:

       1. מחיר הוא תוצאה של משא־ומתן – וכל צד היה רשאי לבחון את הסיכויים והסיכונים ולהחליט האם עסקה צופה פני עתיד שכזו כדאית עבורו.

       2. התובעים יכולים היו לעדכן את בחירתם בכל חצי שנה עד לקבלת היתר בנייה, לקבל את כספם ולפרוש מן החוזה. זכות זו פירושה פיזור אלמנט אי־הוודאות.

       3. בית־המשפט – בתוך עמו הוא יושב. מיקומה של הקרקע ברחוב שרי ישראל פינת רחוב יפו הינו מיקום מרכזי וייחודי והדבר עלה בפירוש מעדות השמאים. זהו מקום אשר יש בו כדי לקסום לחברי קהילות רבות ושונות בתכלית זו מזו. הוא מתאים לסוגי רוכשים רבים הרוצים ליהנות מיתרונות המיקום, אווירתו והיותו קרוב מרחק הליכה קצר לאמצעי תחבורה מרכזיים כמו הרכבת הקלה, תחנת הרכבת הכבדה והתחנה המרכזית, וממוקדי משיכה ייחודיים כמו השכונות החרדיות הוותיקות של ירושלים, בנייני האומה, האוניברסיטה העברית, רחוב יפו ושוק מחנה יהודה. כל זאת במקום שבו הקרקע מועטה, האוכלוסין מרובים וזכויות הבנייה אינן ניתנות תמיד ברוחב־יד.

       4. בית־המשפט לא קיבל את חישוב ממוצעי השווי שערך שמאי התובעים, שכן ממוצעים אלה חושבו על בסיס עסקאות אשר לא נעשו במקום ייחודי כל־כך, אלא להיפך – בשכונות המתאפיינות באוכלוסייה הומוגנית ורובן בריחוק משמעותי מאותם מוקדי העניין שצוינו לעיל.

       5. נמצא, כי מחיר הדירות שיקף את הסיכונים והסיכויים הכרוכים בבניית פרוייקט בנייה שלם שטרם ניתן בעניינו תוקף לתוכנית בניין הערים, וטרם נתקבל בעניינו היתר בניה כדין.

     • בית־המשפט לא מצא כי הוצג מצג־שווא כלשהו על תחילת העבודות באתר. בניית החניון היא בנייה לכל דבר, ובלעדי חניון – אין בניין. כל הרוצה יכול היה לעיין בתיק הבניין הפתוח לכל ולראות בדיוק אילו היתרים ניתנו ולשם מה. זאת ועוד, ירושלים איננה ככל הערים, ובנייה בירושלים איננה בנייה כבכל מקום. העיר הינה בת אלפי שנים, ודווקא שלב חפירת החניון ראוי שייעשה במוקדם, עם קבלת היתר חפירה - שמא תיעצר הבנייה מסיבות הקשורות בעתיקות או בשרידי אדם. בוודאי שלא הוכח כי בניית החניון נעשתה לשם הטעייה.

     • בית־המשפט בחן את החוזה ולא מצא כי הנתבעות כשלו בחובת היידוע שלהן בעניין המצב התכנוני של הפרויקט בזמן חתימתו. נהפוך הוא – המצב התכנוני הלא ־ ברור והלא סופי אף הודגש בחוזה במפורש ומוטב לטענה זו אילולא הייתה נטענת.

        

  2. הכרעה בטענות בטלות סעיפים בחוזה שמקורן בחקיקה מיוחדת

      

     • התובעים ביקשו מבית־המשפט ליטול לעצמו חירות גמורה ולשנות את החוזה כרצונם ובמאות סעיפי הסיכומים וכתבי בי־דין, ביקשו לתקן, לבטל את סעיפי החוזה או אף לכתוב מחדש סעיפים.

     • יש להעיר כאן, כי הכלל בחוק החוזים הוא קיומו של חוזה כלשונו, ואילו החריג הינו שימוש בסמכותו של בית־המשפט על־פי הוראות חקיקת החוזים הכללית והמיוחדת, לבטל סעיפים במקרים קיצוניים שלא הוכח כי חוזה זה נמנה עליהם.

     • בית־המשפט בחן את התאמתו של החוזה לחוק החוזים האחידים ולחוק המכר (דירות) ולא מצא כי הוכחו עילות חוקיות מחוקים אלה לבטלות סעיפים רלוונטיים:

       1. לעניין חוק המכר (דירות) – בית־המשפט לא מצא לנכון לבטל סעיפים בחוזה ובוודאי שלא את הסעיפים הדוחים את מועד המסירה שהוכח כי הם ליבת החוזה וליבת התביעה: סעיף 5א לחוק המכר (דירות) לא חל על החוזה משום זמנו, ואין להחילו רק משום שהוא התקבל לחקיקה בסמוך לחוזה או מפני שהוא דין רצוי כפי שמציע ב"כ התובעים. אך גם אילו היה הסעיף חל – הרי שהוא מגדיר במפורש (על דרך השלילה) בסעיף 5א'(ג)) את המילים "איחור במסירה" כאיחור שהסיכון להתרחשותו או לתוצאותיו מוטל על המוכר.

       2. אלא שנוסח החוזה אינו מותיר מקום לספק כי המוכר לא היה מוכן ליטול על עצמו את הסיכון באיחור במסירה כל עוד אין היתר בנייה תקף, ומשום כך נקבעו גם הוראות חד־צדדיות מפליגות לטובת הקונים.

       3. מכאן שבין אם היה חל תיקון 5 לחוק המכר (דירות) על החוזה ובין לא היה חל – אין לתובעים עילה לפיצויים מכוחו. כפי שעולה בפירוש בסעיף 9 לנספח ט':

          "הקונה מוותר בזאת ויתור סופי ומוחלט על כל טענה, תביעה, דרישה ו/או זכות כלשהי לפיצוי בקשר עם כל האמור ותעמוד לו זכות הביטול כאמור בסעיפים 7.1, 7.2, 7.3 בלבד. תנאי זה הינו תנאי יסודי על בסיסו הסכים המוכר להתקשר עם הקונה בהסכם המכר" (ההדגשה במקור, הח"מ).

     • לעניין חוק החוזים האחידים:

       1. בית המשפט מצא, כי אין בסעיפי החזקה האמורים בסעיף 4 כדי להביא לביטול סעיף מסעיפי החוזה. יסודו של סעיף 4 הוא הערכת סבירות (סעיפים 4(1), 4(2) ו־4(6)). לא ניתן בנסיבות העניין לקבל את הטענה, כי הזכות לדחות את ביצוע החוזה טרם מתן היתר בנייה הינה זכות "בלתי־סבירה הניתנת למוכר", שכן ברור כי היא מעיקרי החוזה חלק בלתי נפרד ממערך הסיכויים והסיכונים שבו ובלעדיה לא היה החוזה נכרת.

       2. כך גם לעניין סיוג האחריות לאיחור ולעניין סיוג האחריות לאישור תוכנית שונה מהתוכניות שהוגשו. כל אלה נצפו בחוזה, הקונה הוזהרה היטב וחקירתה הראתה כי הבינה את האזהרה שהמוכר לא יקח ולא יכול לקחת את הסיכון בגינם.

     • לעניין הגבלת הגישה לערכאות כנגד התב"ע והוראות חד צדדיות הנוגעות להצמדה – אכן, תנאים אלה אילו היו עומדים למבחן – היו מתבטלים. אך אין ראיה כי התובעים עתרו כנגד התב"ע או חפצו לעתור נגדה. חישובי ההצמדה לא הראו הצמדה למדד שלילי. ולעניין ערכאות אחרות – הרי שהביאו עניינם ללא הפרעה בפני בית־משפט זה.

        

  3. הכרעה בטענות הפרה וחוסר תו"ל בביצוע החוזה

      

     • לעניין איחור במסירת הדירות תוך אי־עדכון "מתמשך" של התובעים בדבר אי־מתן היתר– בית המשפט לא מצא כי חובת עדכון שכזו אינה מופיעה בחוזה, ולפיכך אין מקום לדון בהפרתה אלא לתקופה שלאחר מתן ההיתר.

     • החובה שמופיעה בסעיף 7.1 לנספח ט' היא חובת הנתבעות בהודעת עדכון ברגע שניתן היתר, כך שסביר להניח שככל שלא הודיעו הנתבעות אחרת, טרם ניתן ההיתר. כפי שנאמר לעיל, קשה מאד לצפות את זמנה של תוכנית בניין עיר ואת זמנו של קבלת היתר בנייה, ולפיכך הוסדרו הדברים כפי שהוסדרו בחוזה.

     • בפועל, הוכח שהתובעת דיברה רבות עם אנשי הנתבעות וטענה זו בדבר "חובה חוזית" אשר לא הועלתה על הכתב מוטב היה לה אילולא הייתה נטענת.

     • מנגד, המנגנון החוזי מפריד במפורש בין תקופה של היעדר ודאות ("הרפתקה" כלשון הנתבעות בסיכומים) לבין התקופה שאחרי קבלת היתר הבנייה הסופי, שאז כבר ישנה ודאות. הכללים החלים על התקופה הראשונה מאפשרים גמישות בזמנים ואל מולה מנגנון יציאה מובטח כאמור וזאת בשל העדר הוודאות. אך על פי לשון החוזה ואומד דעת הצדדים - הכללים אשר חלים על התקופה השנייה שלאחר ההיתר - הינם כללים אשר אינם מאפשרים עיכוב במסירה או שינויים בלא הצדקה ברורה ממקור חיצוני כופה.

     • את הסעיף לחוזה הדן ברכישה "בין אם התקבלו התב"ע והיתר הבניה ובין אם לאו" יש לראות בהקשר הכולל של העסקה, ולמעשה מתבטל ערכו בכל 180 יום שבהם ניתנה לרוכש ההזדמנות לצאת מהחוזה.

        

  4. האם הייתה הצדקה לאיחור בתקופה שלאחר קבלת היתר?

      

     • התובעים טענו כי עבודות על חלק המגורים בפרוייקט החלו רק באפריל 2015. טענה זו לא נסתרה בראיות אשר הוגשו על־ידי הנתבעות, ולפיכך יש לדון באיחור זה כהפרת חוזה ולחשב את האיחור בהתאם לה.

     • בית־המשפט בחן את טענות הנתבעות אל מול מערך הראיות המורכב של החלטות הרשויות התכנוניות והשיפוטיות ומצא כי אכן נגרמו עיכובים רבים בשל ההליכים התכנוניים הרבים שנדרשו על־מנת לשנות את התב"ע לתב"ע 2050ד' שנדרשה לנתבעות ולרשויות ולאשר את הפרויקט השאפתני כפי שקיוותה לו התובעת בין השנים 2014-2009 כל זאת עד שניתן ההיתר.

     • מכלל הן, למד בית־המשפט לאו. בטענות הנתבעות ובראיות שהוגשו מטעמן אין כל הסבר לעיכוב שנגרם בין חודש 04/2014 עד לתחילת הבנייה, שנה מאוחר יותר בחודש 04/2015. המרצת הפתיחה שהוגשה כנגד העבודות בחניון הוגשה בשנת 2016 ויצרה לכל היותר עיכוב בן 30 יום – עיכוב המכוסה ממילא בתקופת "חסד" חוזית בת שלושה חודשים – ועל כן איננה רלוונטית לתקופה זו.

     • מכיוון שאין לבית־המשפט אלא מה שרואות עיניו, ולא הוגשה טענה משכנעת המצדיקה את האיחור, ולא הוכח כי האיחור נבע מהפעלת תנאי חוזי בשל אי תשלום מלוא התמורה, אלא מעיכוב לא ברור של הבניה בתקופה שבין ההיתר לתחילת הבניה - קובע בית־המשפט, כי הנתבעות תפצנה את התובעים בגין חודשי איחור לא מוצדקים. מספרם של החודשים לפיצוי יגזר מן העיכוב בפועל בתחילת הבנייה שלא נמצאה לו הצדקה בתנאי החוזה – כלומר למן המועד שלאחר מתן היתר הבנייה ועד למתן היתר אכלוס.

     • לעניין אמת המידה לשיעור הפיצוי - בית־המשפט לא מצא לנכון לחרוג מן הפיצוי המוסכם, לא הוכחו בפניו נסיבות המצדיקות חריגה שכזו ולא נמצא יסוד כלשהו "לכתוב את החוזה מחדש" כבקשת התובעים ולהכיר בדרישתם של התובעים ל"דמי שכירות ראויים" חלף הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

     • הזוג אייכלר רכש דירת שלושה חדרים ביום 25/05/10, במסגרת החוזה מועד המסירה הנקוב היה 23/08/12, ועליהן יש להוסיף את תקופות ההארכה המוגנות על ידי נספח ט' לחוזה - עד מתן היתר בניה ועוד 3 "חודשי חסד" שנקבעו למוכר בסעיף 7.3.2 לחוזה. מן החוזה עלה, כי התקופה המוארכת למסירת החזקה היא החל מיום קבלת היתר בנייה ועד 25 חודשים מאוחר יותר, שכן אומד דעת הצדדים לחוזה היה כי בהינתן היתר בנייה ופיזור אי־הוודאות יהיה כל איחור מעבר ל־25 חודשים מזכה בפיצוי מוסכם.

     • בענייננו ההיתר ניתן ביום 10/04/14 ומועד האיחור המותר במסירה ללא זכאות לפיצוי הוא עד יום 10/05/16. מועד המסירה בפועל היה 06/04/17 ועל כן חייבת הנתבעת לשלם פיצוי מוסכם בגין 11 חודשי העיכוב הנוספים סכום של 600$ (200$ לחדר), לפי ערכו בכל חודש רלוונטי בתוספת ריבית והצמדה חוקית החל ממחצית תקופה העולה כדי סכום של 25,956.79 ₪.

        

        

        

        

  5. טענות נזיקיות וטענות מתחום עשיית עושר ולא במשפט

      

     • ראשית ייאמר, כי על בית־המשפט להתייחס בזהירות רבה לטענות נזיקיות או טענות מתחום ע"ע הבאות במסגרת חוזה, למעט מקרים חריגים - יש לתת עדיפות להוראות החוזה.

     • שנית, לא מצא בית־המשפט כל פגם בכך שהנתבעות ביקשו להגדיל את רווחיהן באמצעות תב"ע 2050ד'. מבנה החוזה הוא כזה המאפשר את שינוי התב"ע וכתוצאה מכך את השאיפה להגדלת או השבחת שטחי בנייה, הדבר ברור ומצוי היה בגלעין העסקה שהמוכר עתיד לבקש תב"ע חדשה וצופה בשל כך את עיכוב המסירה ואין לראות בכך התעשרות שלא במשפט.

     • רצונו של המוכר בשיפור והגדלת המבנה, גובהו, מספר הדירות בו וגודל החניון והזמן הדרוש לשיפור ולמתן מענה לרשויות השונות היו ברורים ממבנה החוזה. הזמן שאורך מימושו של רצון זה הוא הסיכון שהצדדים לקחו על עצמם, וסיכון זה התממש בעיכוב של מסירת הדירות כפי שהוסדר בנספח ט' וכפי שהודגש, נוסח החוזה מראה כי מדובר היה בתנאי יסודי: המוכר לא היה מוכן להתקשר בחוזה עם הקונים אילו היה צריך לפצותם בגין מימושו של סיכון זה.

     • בלשון הנזיקית מדובר בהסתכנות מרצון (סעיף 5 לפקודת הנזיקין) והסתכנות שכזו אינה מקימה אחריות בנזיקין, אלא בתנאים מיוחדים אשר לא התקיימו בענייננו. מובן כי הגנה זו נסובה על האיחור שהיה כרוך בהוצאת תוכנית בניין עיר חדשה והיתר בניה, ולא על האיחור הנטען בתחילת הבנייה לאחר ההיתר, שעליו חל משטר חוזי אחר.

     • לפיכך הטענה הנזיקית והטענה בדבר עשיית עושר ולא במשפט נדחות.

        

  6. חישוב הצמדה וריבית פיגורים בגין תשלומים שהגיעו לנתבעים ושעוכבו על ידי התובעים

      

     • לכתחילה אף שהתובעים עיכבו תשלומים בסך מאות אלפי שקלים – לא הוגשה תביעה כספית שכנגד ושאלת הקיזוז לא עלתה בכתב ההגנה.

     • במהלך ניהול התביעה התברר כי הנתבעות התכוונו לטעון לזכותן החוזית לביטול והשבה כפי שעשו בעניינו של רוכשים אחרים שעיכבו תשלומים על פי החוזה.

     • עניינו של אותו רוכש, איפרגן, נדון בתביעת אכיפה אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי [ת.א 3697-01-15] והסתיים בפסק דין על דרך הפשרה שניתן על ידי כב' השופט ד"ר יגאל מרזל.

     • לפיכך הסכימו הצדדים כאן בבית המשפט לפרוטוקול מיום 27-01-17 את ההסכמה הבאה:

       "ב"כ הצדדים:

       בהמלצת בית המשפט ומבלי להודות בטענות הצדדים, הגענו להסכמה ולפיה ב- 3 התיקים, התובעים ישלמו את יתרת סכום החוזה כנגד מסירת החזקה, בהתאם למודל שנקבע על ידי כב' השופט מרזל, בהתאם לתאריכים ולפרטים שפורטו בפרוטוקול הקודם מיום 1/1/17.

       הצדדים מסכימים כי המודל שנקבע על ידי כב' השופט מרזל נקבע לצורכי פשרה בלבד וככל שתיק זה לא יסתיים בפשרה, יראו בסכום זה כסכום ששולם כתשלום ביניים והחישוב המדוייק יעשה במסגרת פסק הדין. מובהר בזאת כי הסכומים שבמחלוקת מעבר למתווה שנקבע על ידי כב' השופט מרזל, לא יעכבו את מועד מסירת החזקה. מובהר בזאת כי לצורכי פשרה, מסכומים אלה לא יקוזזו החובות הנטענים על ידי התובעים והנתבעת לא תממש את זכות הביטול שלה היא טוענת והדבר יתברר במסגרת פסק דין הסופי והכל, בתנאי שביצוע תשלום הביניים שפורט לעיל יעשה קודם למסירת החזקה.

       אנו נבקש מבית המשפט ליתן תוקף של החלטה להסכמתנו".

        

     • יצויין, כי גם בעניין איפרגן, כללה ההסכמה תשלום כסף מקום בו לא הוגשה תביעה שכנגד ולא נמצאה טענת קיזוז בכתב ההגנה ובכל זאת היה ברור לבית המשפט כי הסכמת הצדדים, משמעותה פסיקת סעד כספי לנתבעות (הקבלן) בתוספת שערוך. גם בעניין איפרגן היה זה סעד שלא נתבע בכתב טענות, אך הוסכם כי יחושב ויפסק כנגד התובע במסגרת פסק הדין בתביעה שהגיש אותו תובע לסעדים הצהרתיים לבל יבוטל חוזהו ויאלץ להשיב את הדירה לקבלן.

     • בסיכומיהם לא התייחסו התובעים כלל לסכומים כלשהם המגיעים לנתבעים ובסיכומי התשובה טענו התובעים בסעיף 33 כי יש לדחות את "טענת הקיזוז" של הנתבעות בשל העובדה שהנתבעות לא טענו את "טענת הקיזוז" בכתבי הטענות.

     • הנתבעות טענו בסיכומים לאחר ציטוט ההסכמה כי: "יש לחייב את התובעים בתשלום מלוא סכום התמורה שהיה עליהם לשלם, בתוספת הפרשי ההצמדה לפי המנגנון הקבוע בהסכם ובתוספת ריבית פיגורים בגין התקופה בה התנערו באופן חד צדדי מתשלום התמורה כמתחייב".

     • בית־המשפט בחן את טענת התובעים ומצא כי היא סותרת הסדר דיוני ברור בין הצדדים, הסדר אשר קיבל תוקף של החלטת בית משפט ונוסחו צוטט מעלה וההחלטה היא כי החישוב המדויק יעשה במסגרת פסק הדין הסופי.

     • בית המשפט דוחה את התכחשות ב"כ התובעים לסיכום שקיבל תוקף של החלטת בית־משפט, מקום שבו הוא עצמו הסכים לתשלום הסכומים החוזיים על־ידי מרשיו ולקביעת הסכום הסופי בפסק־הדין הסופי – זו קביעה שלא יכולה להיות לה משמעות בהליך זה אלא במסגרת שיקול דעת אם מגיע לנתבעות סעד כספי של הצמדה וריבית בגין תשלומים שעוכבו ובאיזה שיעור.

     • עדות אייכלר העלתה, כי אייכלר איחרו איחור מודע ומכוון בתשלומים ולטענתם היה הדבר בשל ה"עיכוב בבנייה" ומכאן טענת הנתבעות לחשב את המגיע להן בשל פערי ההצמדה והריביות.

     • הטענה ההדדית לחיובים שלובים דינה להידחות: טענת הנתבעות נדחית שכן התשלומים בחוזה היו מנותקים לחלוטין מן המסירה. אין כל תשתית ראייתית לתאריך לכך שהדירה היתה מוכנה למסירה טרם ליום 04-07-17. הדירה נמסרה בכפוף להיתר איכלוס שהתקבל בסמוך למועד המסירה.

     • ראייה לדבר תמצא בעניין שעיו ועמותת בית הכנסת, שנדון במאוחד עם עניינם של התובעים. בעניין שעיו לא היה כל פיגור בתשלום ולמרות זאת נמסרו הדירות בחודש 04/17 – משכך, הוכח כי הנתבעים לא עיכבו את המסירה בשל אי תשלום, אלא עיכבו אותה עקב השיהוי בבנייה – ובלשון פשוטה - המסירה עוכבה כי עדיין לא היה מה למסור ולא בשל עיכוב התשלומים על ידי התובעים.

     • טענת התובעים לחיובים שלובים אף היא נוגדת את הממצא הראייתי: מן העדויות עלה, כי הזוג אייכלר לא עמדו ושילמו את היתרה המגיעה מהם בשנת 2014, כאשר ניתן היתר הבנייה ולא בשנת 2015, כאשר התחדשה הבניה בפועל ואף לא שילמו כאשר קיבלו התראות מן הנתבעות במהלך ההליך.

     • יותר מזה - הנתבעות טענו (ולא נסתרה טענתן) כי קיבלו "הודעת קיזוז" מאת ב"כ אייכלר שביקש לקזז מהתשלום התמורה החוזית את סכומי הפיצויים שתבע כאילו כבר נפסקו לטובתו.

     • הודעה זו מראה כי כוונת אייכלר הייתה להחזיק בכספים הנותרים כנגד פיצויים בגין איחור במסירה אשר סברו כי הם מגיעים להם, ולא כ"בטוחה" לחיוב "שלוב" של מסירת הדירה.

     • כך הוכח כי עד להסדר שנערך בבית המשפט – לא התכוונו התובעים אייכלר לפרוע אף את מלוא הקרן כנגד מסירת הדירה, אלא עמדו ותבעו לעצמם גם את הבעלות בדירה, גם לשמור את יתרת כספי התמורה שטרם שילמו וגם פיצויים בגין הפרת חוזה – התנהגות כזו אינה עולה בקנה אחד עם טענת חיובים שלובים.

     • משנמצא כי החיובים אינם שלובים, מצא בית המשפט כי יש לנקוט חישוב עצמאי ולפצות בגין כל אחת מן ההפרות: בגין תקופת עיכוב התשלום של אייכלר יש לחשב הצמדה וריבית על פי החוזה ובגין התקופה בה עיכב הקבלן את המסירה יש לפסוק את הפיצוי המוסכם האמור בחוזה בגין עיכוב לא מוצדק במסירה.

     • בית המשפט לא מצא כי תנאי המצמיד תשלומים למדד תשומות הבנייה, בחוזה ארוך טווח הכולל ביצוע עבודות בניין שלא באו לעולם - הוא תנאי מקפח או בלתי סביר. מטבע הדברים - מדד תשומות הבנייה הוא המדד הרלוונטי ביותר בנסיבות העניין של חוזה שהתשומה העיקרית בו היא בנייה ובקשת התובעים לראות בהצמדה זו – הצמדה בלתי סבירה ולהמירה בהיעדר הצמדה או בהצמדה אחרת – דינה להידחות.

     • ב"כ התובעים טען (לחלופין) כי המדד אליו יש להצמיד את סכומי התמורה הוא המדד האחרון הידוע (מדד אפריל 2010 שפורסם ביום 15-05-10 ושיעורו 126.6 נקודות).

     • אך ב"כ התובעים בדק בחריצות ובשקידה את תאריך החוזה אל מול מדד הבסיס ומצא סטיה של חודש ביניהם – סטיה זו, כך התברר בנתוני המדד הממשלתיים - כמיטיבה עם התובעים אם תתוקן.

     • ב"כ הנתבעים הסכים עם העקרון וטען כי "בכל הסכם מדד הבסיס הוא המדד אשר פורסם סמוך לחתימת ההסכם". נוסח נספח התמורות בחוזה סותר לכאורה עיקרון מוסכם זה, שכן המדד המופיע בו הוא מדד מרץ 2010 שפורסם ביום 15-04-10 וערכו 125.5 נקודות והמדד האחרון הידוע במועד חתימת ההסכם הוא מדד אפריל 2010 שפורסם ביום 15-05-2010 וערכו 126.6 נקודות.

     • הסעד אותו ביקשו התובעים היה השבה של הפער בין ערך הדירה לאחר הוספת פערי המדד לבין הערך שנכתב בחוזה. כביכול הוצמד המחיר החוזי כולו בעת חתימת החוזה למדד של החודש שקדם לו. אך מסתבר כי לא כך חושב סכום התמורה בפועל.

     • הסעד הנכון הוא כמובן הצמדת כל תשלום ששולם בפועל למדד תשומות הבנייה כשמדד הבסיס הוא 126.6 ולא 125.5 ועד למדד האחרון הידוע ביום התשלום עד לקבלת סדרה של סכומים.

     • משלא נמצאה לבית המשפט רשימת תשלומים בראיות שהגישו הצדדים, ביקש בית המשפט לקבל לידיו את מועדי התשלום ואת הסכומים אך הנתבעים לבדם הם שהגישו את פירוט התשלומים בפועל במסגרת הסיכומים ונמצא למרבה הפתעה כי למרות האמור בחוזה ואף בתגובת הנתבעים - תשלומים 1-4 חושבו בפועל כמוסכם ולא ככתוב בחוזה כך שמדד הבסיס להצמדתם עמד על 126.6 ולא על 125.5 וכל התשלומים הללו בוצעו בפועל בתקופה שבין 26-05-10 – 14-06-10 תחת אותו מדד בסיס שהוא המדד הנכון הנטען על ידי ב"כ התובעים ומוסכם על ידי ב"כ הנתבעים – 126.6.

     • וזהו חישוב ההצמדה החוזי הנכון על יסוד פירוט התשלומים כפי שהוגש לבית המשפט:

        

       זמן פרעון בפועל	סכום חוזי	סכום ששולם בפועל	מדד בסיס	מדד ביום התשלום	כולל מע"מ בשיעור	יתרת חובה ערב התשלום
       26-05-10	391,900	391,900	126.6	126.6	16%	1,810,000
       26-05-10	18,100	18,100	126.6	126.6	16%	1,418,100
       30-05-10	300,000	300,000	126.6	126.6	16%	1,400,000
       05-06-10	40,000	2636	126.6	126.6	16%	1,100,000
       14-06-10	800,000	38,551	126.6	126.6	16%	1,060,000
       				144.207	עליית מע"מ ל 17%	260,000 נכון ליום 14-06-10
       14-02-17	219,500+90,500=310,000	100,000	126.6	144.207	17%	298,713
       23-03-17	219,500+90,500=310,000	119,898	126.6	144.4716	17%	199,078
       31-03-17	219,500+90,500=310,000	50,000	126.6	144.4716	17%	79,180
       04-04-17	219,500+90,500=310,000	40,000	126.6	144.4716	17%	29,180
       						-10,820

        

     • הנה כי כן, מסתבר כי התובעים שילמו בעודף את הסך של 10,820 ₪ נכון ליום 04-04-17. סכום זה לא נתבע בנפרד אך כפי הנראה נשמט מב"כ הצדדים בעת שחישבו את התשלומים בהסדר 2017. העובדה שהתובעים אייכלר שילמו 800,000 ₪ ולא 750,000 ₪ כפי שהיה אמור להיות בלוח התשלומים התגלתה גם בדרישת הפרטים של בית המשפט בסמוך למתן פסק דין זה. עודף זה יובא בחשבון בפסק הדין הסופי – כפי שהחליטה כב' השופטת אילני בהחלטת הביניים שניתנה בהסכמת הצדדים ב- 2017 בהליך זה.

        

       ריבית פיגורים

        

       • לעניין ריבית פיגורים, בית־המשפט מצא לנכון להפעיל את סמכותו לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, לאזן את החישוב לטובת התובעים ולהתערב בפיצוי החוזי המוסכם הגלום בשיעור הריבית הקשה של 1.42% לחודש (סעיף 11.4 לחוזה) באשר נראה לבית המשפט כי פיצוי מוסכם זה נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש מעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה – וזו במדוייק הסמכות המוקנית בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

       • לפי סיכומי הנתבעות, התובעים התעכבו בהעברת שני תשלומים, תשלום מספר 6 ו־7: תשלום מספר 6 עמד על 219,500 ₪ שעליו היה לעבור לרשות הנתבעות עד לתאריך 23/06/12, ואילו תשלום מספר 7 עמד על 90,500 ₪ שעליו היה לעבור לרשות הנתבעות עד לתאריך 23/08/12. אולם התשלומים הללו הועברו רק בשנת 2017 כאמור.

       • טענות אלה הסתברו כאמור כסותרות את לוח התשלומים שהגישו הנתבעות לדרישת בית המשפט. הואיל ותשלום מס' 5 עמד על סך של 800,000 ₪ במקום 750,000 ₪ עמד בסופו של יום תשלום מס' 6 על 169,500 ₪ ותשלום מס' 7 עמד על 90,500 ₪.

       • בית המשפט מצא כי שיעור ההתערבות הראוי בריבית הפיגורים יחושב על פי עקרונות ונימוקים אלה:

       • הראיות שהוצגו בבית־המשפט לרבות נוסח החוזה, הראו על נטילת הלוואות בנקאיות למימון הפרוייקט ונובע מכך כי נזקן המקסימלי של הנתבעות, מעיכוב תשלום מאת הרוכשים, קשור ישירות לריבית הפיגורים המרבית בגין הלוואות בנקאיות הנקבעת על ידי החשב הכללי הממשלתי, ואין מניעה לחשב נתון זה על פי הסטטיסטיקה הממשלתית ונתוני החשב הכללי הממשלתי ולאמוד על בסיסו את הפיצוי המוסכם בתוספת מרכיב הרתעתי בשיעור של חמישית (20%).

       • בהיותו פיצוי מוסכם נפרד יחושב מרכיב ריבית החשב הכללי לטובת התובעים, כך שלא יכלול ריבית על הריבית, ריבית על תוספת המע"מ או ריבית על ההצמדה.

       • ריבית החשב הכללי עמדה במועד כריתת החוזה על 9.5% לשנה והשתנתה מזמן לזמן על פי הטבלה המצורפת.

       • כדי לחשב בקירוב את ההפסד בפועל, בית־המשפט חישב את ריבית החשב הכללי הממוצעת בכל תקופה הרלוונטית לסכומי החיוב. החישוב הביא לתוצאה של הפרש ריבית מופחתת של 135,025 ₪. סכום זה משקף להערכת בית המשפט את מרב רכיב ההפסד הנובע מן הצורך בהלוואות בנקאיות כדי לכסות את הסכומים שלא שולמו משך חמש השנים בהן נמנעו התובעים מלשלם.

       • על סכום זה אמד בית המשפט כי יש להוסיף חמישית (תוספת 20% מן הסכום הכולל) לשם גילום המרכיב ההרתעתי ומרכיב ההוצאות הגלום בכל פיצוי מוסכם.

         להלן פירוט החישוב רכיב הריבית החל ממחצית תקופה שבין מועדי התשלום:

         תאריך שינוי הריבית	קרן	שיעור הריבית השנתית (באחוזים)	ריבית חודשית (בש"ח)	תקופה לחישוב ריבית.	מספר החודשים	סכום הריבית החלקי
         ריבית בסיס	169,500	9.5	1341.667	23/06/12-28-07-12	1.2	1610.25
         28/07/2012	169,500	10.25	1675.625	29/07/12-23/08/12	0.8	1412.5
         ללא שינוי	260,000	10.25	2708.333	24/08/12-31/10/12	2.267	6139.8
         01/11/2012	260,000	10.00	2166.667	01/11/12-27/12/12	1.9	4.166.667
         27/12/2012	260,000	9.75	2112.5	28/12/12-16/05/13	5.5	11,618.75
         17/05/2013	260,000	9.50	2058.333	17/05/13-29/05/13	0.4	823.33
         30/05/2013	260,000	9.25	2004.1667	30/05/13- 26/09/13	3.9	7816.250
         27/09/2013	260,000	9.00	1950	27/09/13-26/02/14	5	9750
         27/02/2014	260,000	8.75	1895.833	27/02/14-30/07/14	5.1	9668.75
         31/07/2014	260,000	8.50	1841.667	31/07/14-27/08/14	0.9	1657.5
         28/08/2014	260,000	8.25	1787.5	28/08/14- 25/02/15	5.9	10,546.25
         26/02/2015	260,000	8.10	1755	26/02/15- 14/02/17	24.5	42,997.5
         ללא שינוי	160,000	8.10	1080	15/02/17-22/03/17	1.23	1328.4
         ללא שינוי	40,102	8.10	270.688	23/03/17-31/03/17	0.266	72.183
         ללא שינוי	פרעון סופי			הפחתת פרעון עודף		10,820-
         סה"כ						105,441

          

         בתוספת "חמישיתו עליו"(20%) עומד שיעור הריבית המופחתת הנזקף לחובת התובעים על 126,529 ₪ נכון ליום 06-04-17. חישוב זה כולל כאמור את מרכיב הריבית בלבד.

  7. הכרעה בטענה להפרת החוזה בביצוע החציצה

      

     • טענה זו מתייחסת לגדר החוצצת בין הדירה ומרפסתה לבין רחוב שרי ישראל, גדר המכונה בכתבי הטענות ובחומר הראיות גם "חומה". בית־המשפט נדרש לשאלה אם ישנה הפרה הקשורה לחומר ממנה עשויה החציצה, גובהה של החציצה ותכנונה וביצועה של חצר ציבורית בין החציצה ובין רחוב שרי ישראל.

     • במפרט המצורף לחוזה מצויות מספר הגדרות רלוונטיות:

       1. בית־המשפט עיין בהגדרת "קיר חוץ" המופיעה במפרט ומצא כי הקיר המדובר איננו מתאים להגדרה זו. בהגדרת "קיר חוץ" נעשה הבדל מפורש בין שטח המהווה "דירה" לבין שטח המהווה "מרפסת". קיר חוץ הוגדר כחציצה שמבדילה בין הדירה ובין מה שמחוץ לדירה, ולא בין המרפסת לבין שטח משותף כפי המקרה בקיר שלפנינו. לפיכך לא חלה הגדרת "קיר חוץ" על החציצה הנדונה ואין לראות את אייכלר כמי שהסכים לבנייתו של הקיר הזה מחומר אבן שאיננו מתאים ל"מעקה".

       2. התשריט (עמ' 65 לכתב התביעה) מגדיר במפורש את הקיר הנדון כ"מעקה", אמור מעתה כי על פי החוזה - המדובר בחציצה המוגדרת כ"מעקה" ולא כ"קיר חוץ".

       3. הגדרת "מרפסת שמש" במפרט יחד עם סימון החציצה בתשריט כ"מעקה" מביאה את בית־המשפט למסקנה, כי החוזה מחייב את בניית אותו המעקה מחומר או בצורה המעבירים אור. הגדרת מדוייקת של חומרים למעקה איננה מופיעה בטבלה המצורפת למפרט, אך בעמוד 43 לכתב התביעה, במסמך המפרט, כתוב שחומר המעקה יהיה על־פי החלטת אדריכל מ"חומר מתכת".

     • עולה מן המקובץ הוא, כי מרחב שהוגדר "מרפסת שמש" ונתחם באלמנט המכונה "מעקה" (תצהיר 16/07/17 עמ' 56) אינו יכול בשום אופן להיות תחום בקיר מחומר אטום אשר איננו מעביר אור, אלא עליו להיות תחום במעקה ממתכת שאינו חוסם את האור.

     • בהיעדר תשתית ראייתית נוספת, יש לפרש את החוזה כנגד המנסח ולחזור לנתון הברור היחידי שהושג בראיות והוא הנתון המופיע בהדמיה שהוצגה לאייכלר ולפיה המדובר בקיר מחומר שקוף שגובהו לא ברור. זוהי הפרשנות הקרובה ביותר המגשימה גם את ההגדרה של "מרפסת שמש" וגם את ההגדרה של "מעקה מחומר מתכת".

     • על מנת לבחון את טענת הנתבעת כי המדובר בשינוי שנכפה על ידי רשויות התכנון עיין בית המשפט בהחלטת ועדת הערר (מיום 21/07/11) שצורפה לתצהיר האדריכל. אכן נקבע כי קיימת חשיבות רבה לתכנון ההפרדות בין השטחים הציבוריים לדירות המגורים בתוך המגרש ובין המגרש והשטחים שמחוצה לו.

     • הוועדה קבעה בהחלטתה כי לתוכנית יצורף "נספח גדרות ופריסתן אשר במסגרתו יוצגו ההפרדות בתוך המגרש וכן הגדרות כלפי השכנים, לרבות הצגת גבהים וחומרי גלם לגדרות אלו". בית־המשפט לא מצא שצורף נספח הגדרות הנ"ל ולפיכך לא מצא כי יש הצדקה מצד התכתיבים של ועדת הערר לבנות אלמנט שהוגדר כ"מעקה" – מאבן, כשם שבונים קיר חיצוני של ממש.

     • אכן נראה היה בביקור כי הנתבעות ביקשו לוודא בין השאר כי נשמרת הפרטיות בדירת אייכלר ועל כן בנו את קיר הבטון, כך גם חיווה מר ביטון את דעתו בזמן הביקור במקום. אלא שהפתרון שביצעו הנתבעות הוא הפתרון הקל ביותר לביצוע שאינו לוקח בחשבון את הפגיעה המשמעותית באיכות החיים בדירת התובעים.

     • נראה כי קיום החוזה כלשונו מחייב היה פתרון הולם יותר לבעיה זו, כגון הקמת מעקה מזכוכית מחוספסת או מטשטשת, הקמת גדר סורגים צפופה וכד'. התובעים ידעו כי המעקה יבנה במרחק קרוב מאוד לחלונם ויתחום את המרפסת שבה חפצו - אך לא ידעו ולא היה עליהם לדעת כי יבנה מאבן או מחומר אטום אחר.

     • בהיעדר תגובה עניינית לשאלת בית המשפט בדבר תיקון הגדר לאחר הביקור, קיבל בית המשפט את גרסת שמאי התובעים ולפיה אין אפשרות להרוס את החציצה בשלב זה או לבנותה מחומרים אחרים בשל היותה אלמנט חיוני של המבנה.

     • התובעים הרימו את הנטל להראות ובית המשפט התרשם כי הנתבעות לא הוגיעו מוחן במחשבה על פתרון שיענה על הצורך בשמירת הפרטיות של המתגורר בדירת התובעים, יהיה תואם את ההדמיה והמפרט ככל האפשר ויהיה נאה ונעים למגורים.

     • מכאן קביעת בית המשפט שאופן בניית החציצה לא תאם את החוזה, לא נבע מאילוץ מאת הרשויות המוגן בחוזה - ומהווה הפרתו של החוזה.

        

  8. נזקי החציצה

      

     • בית־המשפט התרשם מעדות גב' אייכלר ומתצהירה, כי אילו באמת הפריע אי־שקיפותו של הקיר לזוג אייכלר הרי שהיו מבקשים אכיפה: לפרק את קיר האבן ולבנות תחתיו מעקה מתכת וזכוכית באופן ובצורה שיעבירו את האור, אך כאמור בחרו הם בדרישת פיצויים בגין ירידת ערכה של הדירה בלבד, ירידה שאותה העריכו בסכום המתאים ל- 23%-31% מערך הדירה לשיטתם.

     • בית־משפט זה מצא בפסק דינו המאוחד הראשון, כי הסעד המתאים והיעיל בעניין זה הוא אכיפה ולא פיצויים, הגם שסעד זה לא התבקש בכתב התביעה, סבר בית המשפט כי הוא מתאפשר במסגרת הליך זה במסגרת זכותן של הנתבעות לתקן הפרות של החוזה ובפרט הפרות שיש בהן כדי להוריד את ערך הדירה.

     • כמו כן סבר בית משפט זה כי את נזקי החציצה מבחינת ירידת הערך, אין להעריך בסכום העולה על עלות תיקונה של החציצה למפרט האמור בחוזה.

     • נוכח הדגשים שהודגשו בפסק הדין של ערכאת הערעור, בקשת התובעים והסכמת הנתבעות, והמצב הדיוני המיוחד שנוצר, בחן בית המשפט את העניין באמצעות ביקור במקום (שנתעכב רבות בשל תקופת הקורונה) ובשאלה ישירה בעל פה ובכתב לנתבעות - אם שינוי הגדר לסטנדט החוזי הנ"ל מתאפשר מבחינה הנדסית.

     • מספר חודשים המתין בית המשפט לתגובה עניינית, ואז ניתנה החלטה ולפיה: "נוכח חלוף הזמן מאז הביקור וההודעה, ומשלא הונחה כל תשובה הנדסית חיונית בפני בית המשפט קובע בית המשפט כי שינויים בגדר אינם מתאפשרים מבחינה הנדסית".

     • גם לאחר החלטה זו – לא באה תגובה עניינית ומשכך קבע בית המשפט את אשר קבע, דבר אשר הצריך את שינוי הסעד מפסק הדין המאוחד לפסק דין זה לסעד של פיצויים בגין ירידת ערך חלף הסעד שנקבע.

     • בית המשפט שמע ושקל גם את התנגדותה הנחרצת של הדיירת הנוכחית, אשר רכשה את הדירה מהזוג אייכלר, אף להמרת המחיצה במחיצה אחרת המעבירה אור. נראה כי גם בעיני דיירת זו לא שיקפה המחיצה ירידת ערך.

     • בית המשפט התרשם כי הדירה הייתה נעימה למדי ולא נראה היה לבית המשפט כי נעדרה ממנה מידה חיונית של מרחב אוויר ואור שמש בשל החציצה.

     • בית המשפט התרשם כי נכונה טענת הנתבעת כי גובהה של החומה והחומר ממנו היא עשוייה אכן חוסמים נוף מצומצם מאוד לכיוון רחוב שרי ישראל אך בין הדירה לבין נוף זה, עומד ממילא שטח מרפסת ציבורי הצופן בתוכו פגיעה בפרטיות והחומה מונעת ביעילות פגיעה זו.

     • מנגד - הפגיעה האסטתית ניכרה היטב למשתמש במרפסת עצמה ובחדר הסמוך מאוד לחציצה. בית המשפט התרשם כי ניתן היה בהחלט לשמור את הפרטיות מחד ולצמצם את תחושת הסגירות והנזק האסטתי במרפסת ובאחת הפאות של הדירה אילו נעשה שימוש בחומר שקוף אטום כאמור במפרט וכפי שמתואר נזק אסטתי זה בחוות דעתו של שמאי התובעים ובעדותו.

     • בהינתן התרשמות בית־המשפט מן העדויות ומן הביקור במקום, מצא בית־המשפט כי יש לפסוק פיצויים בשל הפרת החוזה בשל בניית מעקה מחומר שלא הוגדר לכך בחוזה בשל אי־הנוחות האסתטית הכרוכה בכך והירידה בערך הדירה שהיא משקפת.

     • בקביעת שיעור הנזק, בית המשפט לא מצא לקבל את חוות הדעת של השמאי מטעם הצד התובע על חסימת אור שמש, נוף ואוויר עד כדי "תחושת בית כלא" בדירה – הערכה שהובילה לשומת ירידת ערך של 31% - 23% מערך הדירה במלואה. מנגד לא מצא בית המשפט לקבל את חוות דעתו של שמאי הנתבעים אשר קבע בעיקר מנימוקים משפטיים כי בניית החציצה לא גרמה לירידת ערך כלל. נימוק אחד בחוות דעת הנתבעים, מצא בית המשפט לקבל והוא הגדלת תחושת הפרטיות אל מול השטח הציבורי.

     • התובעים לא הוכיחו שההפחתה המסויימת באור שמש גורמת לנזק של ירידת ערך כשלעצמה. המדובר במרפסת פתוחה ועל־פי כיווניה שיעור הפתיחה והבניינים שמסביב– יש בה ובחלונות שאותם תוחמת החציצה שעות צל ושעות אור ואין בעצם הערכת שמאי התובעים כי "נכנס לחדרים והיה חשוך" כדי להוות הוכחה ראויה בעניין זה. מה גם שאינה תואמת את הערכת בית המשפט בביקורו. במזג־האוויר הישראלי, שאינו ידוע דווקא בהיעדר אור שמש, ייתכן שיהיה גם מי שיעדיף שעות צל ארוכות יותר. מכל מקום לא הוכח כי החציצה חוסמת אור ואוויר ונזקה בעיקר אסטתי.

     • בית המשפט מציין כי עד למתן פסק הדין המשלים - מכרו בני הזוג אייכלר את הדירה לצד שלישי. הגב' הרוכשת מאייכלר היתה בדירה בעת ביקור בית המשפט. מחיר המכירה לא הובא בפני בית המשפט, שכן הצדדים לא הגיעו להסכמה על הגשת ראיות חדשות, אלא רק על ביקור במקום, על הנובע ממנו והפרדת איחוד הדיון בשלושת התיקים. מכל מקום, בעת הביקור במקום הביעו גם הקונים שרכשו את הדירה מאייכלר את התנגדותם הנחרצת לשינויים פיסיים בחומה. ואף מתגובות הנתבעות עלה כי שינוי החומה אינו אפשרי עוד.

     • באיזון בין השיקולים שבאו בחוות דעת השמאים ונוכח מראה עיניו בביקור במקום, מצא בית המשפט לאמוד לחשב את ראש הנזק שקיבל, את ראשי הנזק שפסל ואת ההטבה המסויימת הגלומה בהגדלת הפרטיות, והיא הטבה אשר המחזיקה שרכשה את הדירה ציינה כי היא מעוניינת להחזיק בה. נמצא כי להעמיד את הפיצוי המשוקלל בגין ירידת ערך הדירה בגין החציצה על רבע מהערכת השמאי מטעם התובעים ובסך הכל 178,177 ₪ נכון ליום הגשת חוות הדעת מטעם התובעים.

        

        

  9. הכרעה בטענה להפרת חוזה בצמצום שטח המרפסת

      

     • לא הייתה מחלוקת כי שטח מרפסת אייכלר צומצם ב־26 מ"ר יחסית למובטח. נטל הראיה והשכנוע כי הדבר נעשה עקב גורם חיצוני באופן המצדיק פטור מהפרת חוזה, מוטל היה על שכמן של הנתבעות, שכן הן היו אלו שהודו כי נטלו את השטח ועליהן מוטל להראות הצדקה חוזית כי אולצו לכך תכנונית כפי שטענו.

     • בתצהיר מטעם הנתבעות של אדריכל הפרויקט מטעם ב. יאיר, מר שלום טל, נטען כי מרפסתו של אייכלר צומצמה משתי סיבות:

       1. לצורך הקמת גג כשטח ציבורי לרווחת תושבי הבניין (פסקה 25 לתצהיר): החלטת הוועדה המקומית מיום 03/07/13 בה נאמר כי "תיבחן אפשרות במסגרת היתר הבנייה לפיתוח המרפסת הרחבה הנוצרת בין שני המבנים כגג 'ירוק' מגונן עבור רווחת דיירי הבניין והתאמת מעבר אליה מחדר המדרגות המשותף" ועל כן היה צורך להסב חלק משטח מרפסתו של אייכלר לטובת המרפסת המשותפת לדיירי כל הבניין.

       2. לצורך שמירה על מרחק תקין בין הבניינים (פסקה 26 לתצהיר): האדריכל הפנה את בית־המשפט להחלטת ועדת הערר בעקבות התנגדותם של דיירי בניין יפו 214 וטען כי נקבע בה שינוי מהמרחק בין הבניינים, ושינוי זה חייב את גריעת השטח מהמרפסת של הזוג אייכלר.

          בית־המשפט בחן את הראיות שבפניו ולהלן מסקנותיו:

     • טענה לגריעה לצורך הקמת שטח משותף: בית־המשפט מצא, כי אכן נתנה הוועדה את דעתה על חשיבות הקצאת שטח לצורך מרחב משחקים לרווחת דיירי הבניין כולו, אך עיון בתשריט מראה, כי השטח המשותף מנותק פיזית מן השטח שנגרע מאייכלר, ומנגד לא מראים התשריטים כי השטח המשותף לרווחת הדיירים גדל בעקבות הגריעה. עוד קובעת הוועדה בבירור כי הגדלת השטח המשותף צריכה לבוא על חשבון השטח המסחרי ולא על חשבון שטח המגורים. לפיכך, דוחה בית המשפט את טענת הנתבעות וקובע כי אין קשר סיבתי בין גריעת שטח מרפסתו של אייכלר לבין הנחיית הוועדה בדבר הקצאת שטח משותף לדיירי הבניין.

     • לעניין טענת המרחק הנדרש בין הבניינים: בית־המשפט לא השתכנע מטענה זו שהיא זו שגרמה לצמצום מרפסתו של אייכלר ולהלן יוסבר עניין מורכב זה ביתר פירוט:

       1. מן העדויות, התצהירים והתשריטים ניתן לקבוע בבירור, כי הנתבעות סברו שהן תוכלנה לבנות את המבנה שלהן בקרבה לבניין ברחוב יפו 214 ולאור הנחה זו, בנו את קומת המסחר הראשונה בסמיכות לבניין ביפו 214 וכך תוכנן גם לעניין בניין המגורים.

       2. אלא שב־04/04/11 התקבלה החלטת הוועדה בעקבות התנגדות שהוגשה במסגרת תב"ע 2050ד' שבה נקבע כי יש "לקבל חלקית את הטענות הנוגעות לקרבה יתרה בין הבניין המוצע לבניין הקיים ברח' יפו 214 יש להתרחק מהבניין הקיים שמונה מטרים כפי שאושר בתכנית קודמת למעט חדר המדרגות המוצע".

       3. על כן הנתבעות לא המשיכו לבנות את קומת המסחר השנייה באותה הסמיכות, ובהתאם, לפי טענת הנתבעות צומצמה גם מרפסתו של אייכלר, כך שתשמור על מרחק של שמונה מטרים מהבניין ביפו 214. צמצום זה לפי הטענה חייב גריעת הטרפז כולו בשטח כולל של 26 מ"ר.

       4. אלא שבית־המשפט לא שוכנע במספר עובדות חשובות הקשורות לעניין זה:

       5. מועד ההודעה לאייכלר על גריעת מרפסת (15/01/15) – מועד זימון הנתבעות את הזוג אייכלר לחתום על המפרט החדש כפי שמופיע בתצהיר התובעים. בהתחשב עם גודל הגריעה וגודל המרפסת מועד זה אינו סביר גם לשיטתן של הנתבעות.

       6. הנתבעת אינה יכולה לטעון לקיומו של חוזה "הרפתקה" בתום־לב ועל קיומה של זכות היציאה מן החוזה, מקום שבו עיכבה ביותר משלוש שנים את ההודעה לאייכלר על הפחת הגדול שנגרם למרפסתו.

       7. היוצאים ל"הרפתקה" משותפת חייבים לנהוג תום־לב זה עם זה ולהודיע על כל שינוי במהירות האפשרית על־מנת שניתן יהיה לשקול את המשך אותה "הרפתקה" כלכלית. ואכן לדחייה בהודעה הוכחה משמעות רבה לעניין עליית המחירים הכללית וירידת ערך כספם של אייכלר יחסית לדירה חלופית שיכולים היו לרכוש.

       8. התשריטים והחלטת ועדת הערר אינם תומכים את טענת המרחק – התשריטים המצורפים, כמו גם התרשמות בית־המשפט מן הצילומים (עמ' 155 ,58,62 לתצהיר מיום 16/07/17) ומן האתר עצמו, מראים בבירור כי פינת הבניין ביפו 214 נמצאת דרומית מזרחית מן הנקודה המזרחית ביותר שבה תוכננה מרפסת אייכלר ובנקודה זו נמצאת פינת השטח הנגרע המזרחית במרחק גדול מ־8 מ' מפינת הבניין ברח' יפו 214 (כנראה בבירור בעמ' 155 לתצהיר מיום 16/07/17), ומכאן ואילך הולכים הבניינים ומתרחקים זה מזה באלכסון.

       9. קל לראות כי מרבית השטח שנגרע ממרפסתו של אייכלר לא נגרע למעשה על־מנת להרחיק בין הבניינים, אלא כפי שהוסבר בעדויות – מהיעדר תמיכה של קומה המסחר שתקרתה הייתה אמורה להיות רצפת חלק זה של המרפסת.

       10. החלטת ועדת הערר נוגעת אך ורק לבניין המשרדים (סעיף 56 להחלטה וכן הגדרות בסעיף 5 להחלטה) ולא לבניין המגורים והיא כוונה במפורש שלא להשפיע על בניין המגורים. מכאן שלא הוכחה כל כפייה של רשויות התכנון שהביאה את הנתבעות לגרוע את השטח אשר נגרע ממרפסת התובעים.

       11. העדר פעולה לביצוע החוזה בתום־לב לשם הקטנת הנזקים – בית־המשפט מצא כי החלטת הוועדה שהשפיעה לכאורה על המרחק המתוכנן בין הבניינים ועל השטחים הציבוריים במסגרת תוכנית בניין עיר 2050ד' ניתנה ביום 04/04/11 ולא מצא בעניין זה כי הנתבעות פעלו להקטין את נזקי התובעת ככל הניתן. לפי התשריטים שהוגשו לבית־המשפט, הוכח כי היה צורך לגרוע שטח קטן בצורה משמעותית מהשטח שנגרע בפועל באופן שישמור על המרחק הראוי בין הבניינים.

       12. כמו כן, לא שוכנע בית־המשפט כי הנתבעות קיימו את החוזה בתום־לב בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים וגם לאחר צמצום המרפסת, לא שקלו הנתבעות פתרונות על־מנת לפצות את הזוג אייכלר בשטח מרפסת נוסף. האדריכל לא העיד כי נעשה מאמץ שכזה. המאמץ שנעשה היה לנסות ולפצות את התובעים בדירה אחרת, אך נראה כי גם הוא היה כרוך בהשלמה כספית. למשל, ניתן היה לשקול אפשרות של פיצוי בדמות הגדלת מרפסתו של אייכלר לכיוון דרום־מערב על חשבון השטח המשותף בהתחשב בעובדה שהמעבר מחדר המדרגות מאפשר זאת וכי החלטת ועדת הערר עסקה במפורש בהקטנת שטחי מסחר לטובת השטחים המשותפים ולא הקטנת שטחי המגורים.

       13. סיכומם של דברים, אייכלר הראו כי פעולת הגריעה ממרפסתם בוצעה תוך קיום החוזה שלא בתום־לב תוך הפרה של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) .

       14. הנתבעות נהגו הפרת החוזה של ממש שכן בהעדר הודעה מתאימה במועד נשללה מאייכלר זכותם החוזית על־פי נספח ט' לבטל את החוזה במועד בשל אובדן שטח המרפסת.

       15. משכך, זכאים התובעים למלוא הפיצויים הנגזרים מן השטח שנגרע בהפרה ממרפסתם ולפיצול סעדים לשם אכיפה של הגדלת שטח המרפסת כפי שביקשו - אם ירצו בכך.

     • בית־המשפט הכיר בזכותו של אייכלר לפיצויים בגין הפרת החוזה הן בעניין חציצה והן בעניין המרפסת. לפיכך, יש מקום לבצע אומדן מושכל של הפיצויים המגיעים בגין הקטנת המרפסת מ־82 מ"ר ל־56 מ"ר ושינוי צורתה ממצולע הנראה כטרפז + משולש, למצולע הנראה שעיקרו משולש, שהפונקציונליות שלו נמוכה יותר.

     • שמאי התובעים מעריך שווי מ"ר בנוי ממוצע בערך 2017-2016 בסך של 26,000 ש"ח שווי מ"ר מרפסת בצורתה של המרפסת שהובטחה ב־35%, ושל המרפסת שהתקבלה ב־30%, ומכאן את ההפרש בסך של 310,000 ש"ח בערכי 30-03-17 .

     • שמאי הנתבעים העריך את שווי שטח המרפסת לפי ערכי 2010 – יום הרכישה או לפי ערכי יום הוצאת ההיתר (2014) ולפי מקדם של 25% משטח מ"ר מבונה – ללא שינוי מקדמים עקב שינוי צורת המרפסת. עוד הוסיף, כי עצם שאלת ההפרה כמו גם הערכת היום הקובע לצורך השווי נתונה כמובן להכרעת בית־המשפט.

     • בית־המשפט שמע את שני השמאים ומצא, כי לעניין המרפסת יש להעדיף את חוות־הדעת מטעם התובעים, שכן שמאי הנתבעת לא הצליח להסביר את היעדר ההתחשבות בשינוי צורת המרפסת ואת הסיבה שבגללה בחר לשום את המרפסת כמרפסת באזור חרדי דווקא ולפיכך להוריד את המקדם שלה מ־0.3 ל־0.25. את עליית המחירים מ־2014 ועד 2016 העריך כ"קטנה" והדבר תואם בהחלט את הערכת השמאי מטעם התובעים. מנגד חוות־דעת שמאי התובעים לא נסתרה בעניין המרפסת בחקירה נגדית, לא לגבי חלק השווי של מ"ר מרפסת ממ"ר רגיל, לא לגבי התאריך הקובע ולא לגבי השווי היסודי.

     • אשר על כן מצא בית־המשפט כי יש להכריע את השאלה לפי העקרונות הבאים:

       • מפתח שיעור שווי המרפסת טרם גריעתה הוא 0.35, ולאחר גריעתה – 0.3.

          

       • התאריך הקובע לחישוב ערך מ"ר מבונה הוא התאריך שבו הודע לאייכלר על הנזק והוא מחצית 2015, ובה היה שווי ממוצע למ"ר בנוי 25,000 על־פי הנתונים שהובאו על־ידי השמאים. זהו גם ערך הביניים בין הערכותיהם ל־2014 (24,000 ש"ח) ול־2016 (26,000 ש"ח).

       • מכאן אומד בית־המשפט כי הפיצוי בגין מרפסת אייכלר יעמוד על סך של 298,075 ₪ נכון ליום 01/06/15.

          

  10. תוצאות והוצאות

      תביעת התובעים מתקבלת חלקית, ובית־המשפט פוסק כדכתיב:

      • הנתבעות תשלמנה לתובעים פיצויים בגין הפרת חוזה ירידת ערך בשל חציצה: 178,177 ₪ כערכם ליום שומת התובעים 30-03-17.

      • הנתבעות תשלמנה לתובעים פיצויים בגין הפרת חוזה (מרפסת) 298,075 ₪ כערכם ליום שומת התובעים 30-03-17.

      • על יסוד ההסכמה הדיונית בפני כב' השופטת אילני, הנתבעות רשאיות לקזז מן הסכום ששילמו את ריבית הפיגורים המופחתת שחושבה לקיזוז 126,529 ₪ בערכה ליום 04-07-17.

      • בית המשפט מצא, כי הפרשי הצמדה שולמו במלואן ואף ביתר על ידי התובעים במהלך השלמת החובות החוזיות במסגרת החלטת ביניים בתיק זה, כמתואר בטבלת חישוב ההצמדה.

      • פיצוי מוסכם עקב איחור במסירה לאייכלר סכום של 25,956.79 ₪ בערכו ליום 04-07-17 ומסכום זה יקוזז כל פיצוי ששילמו הנתבעות בגין חודשי שכירות.

        פיצול סעדים

      • בית־המשפט מתיר לאייכלר לפצל את סעדיהם ולתבוע סעדים קנייניים המצויים בסמכותה של ערכאה אחרת וכן סעדים בגין ליקויי בנייה.

         

  11. הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד

       

      • בית־המשפט שקל את השיקולים האמורים בפרק י"ח לתקסד"א -2018 ומצא כי יש לשום את הוצאות המשפט בשל התנהלות הדיון בהתחשב עם ריבוי הבקשות והתגובות והסטייה הניכרת בין כתבי הטענות, הראיות והסיכומים. בזהירות הראויה ומפני הכבוד, יש לומר כי אלה אפיינו את שני הצדדים במידה שאינה שווה ועל כך הוער בגוף פסק־הדין, בין במפורש ובין במשתמע.

      • בית המשפט המחוזי הטיל את קביעת ההוצאות בהליך שם על בית משפט זה.

      • סכום עדכני לחישוב הוצאות הינו 433,143 ₪ (לאחר קיזוז, הצמדה וריבית מן התאריכים שנקצבו), סכום המקור הוא 375,679 ₪ סכום התביעה בכתב התביעה המתוקן הינו 1,094,400 ₪ בסיכומי התובע עלה הסכום ל - 1,458,548 (לפני הצמדה וריבית חוקית)

      • היחס בין הסכום שנתבע (לרבות בסיכומים) לסכום שנפסק הוא אם כן 0.25 בקירוב ולפי יחס זה יש לשקול את חלוקת ההוצאות .

      • בית המשפט הביא בחשבון את המשאבים המרובים שהושקעו בתביעה ובהגנה, מחד את היריעה הנרחבת שפרש הצד התובע בניסיון לשנות את החוזה שינוי יסודי ולעוקרו ממקומו, את התכחשתו להסדר דיוני שנערך בפני בית המשפט ומאידך את הטעות שנמצאה בחישוב הסכומים ששלמו התובעים לנתבעים ב– 2012, טעות אשר הובילה לסרבול ועיכוב ההליך והחישובים ואת העמידה הדווקנית של הנתבעות על שיעור הצמדה שאינו נכון, ללא סיבה סבירה ומסתברת, ולאחר שהן חישבו בעצמן את ההיפך.

      • בית המשפט הביא בחשבון את עמידתן של הנתבעות על התוצאה הראשונית של הסרת החציצה למרות שלא יכלה לאשר את היותה בת ביצוע מן הבחינה ההנדסית.

      • באיזון בין השיקולים מצא בית המשפט לנכון, כי יש לפסוק את הוצאות המשפט ולהעמידן על 0.25 מהשיעור הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין בעניין התעריף המינימלי כשסכום הבסיס הוא סכום הזכיה המעודכן. יש להוסיף על הוצאות אלה את הוצאות משפט של חוו"ד המומחים של התובעים כנגד קבלות.

      • חישוב שכה"ט על פי התעריף המינימלי :

      •  

      • X 0.25מקדם ערעור Xמקדם מע"מ X [ שכר 9 ישיבות +הסכום לפי הכללים X 10% + 4% X(סכום הזכיה – הסכום לפי הכללים

      • הנתבעות תשלמנה לתובעים סך של 13,075 סכום זה כולל מע"מ.

      • בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

      • סכומי ההוצאות ניתנים לקיזוז אל מול הפיצויים ככל שנפסקו כל הסכומים וישולמו בתוך 90 יום מיום מתן פסק־הדין וישאו הפרשי ריבית והצמדה מן היום שנועד לתשלומם ועד לתשלום בפועל.

        זכות ערעור כחוק.

         

        ניתן היום, י״ד בחשוון ה׳תשפ״ג, 08 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.