ת"א 16701-07-21 ברוך ואח' נ' צלניק ואח'

לפני ביהמ"ש תביעה של מתווכים במקרקעין נגד לקוחות לתשלום שכרם וכן פיצוי.

הגשת כתבי טענות וראיות

1. התובעים, מתווכים, הגישו ביום 8.7.21 תביעה נגד הנתבעים לתשלום דמי תיווך ופיצוי בסך של 238,680 ₪. הנתבעים הגישו ביום 27.10.21 כתב הגנה בו דחו טענות התובעים. ביהמ"ש החליט ביום 6.1.22 כי מוצו הליכים מקדמיים ונתן צו להגשת ראיות. התובעים הגישו תצהיריהם, לאחר שביקשו וקיבלו ארכה, ביום 8.2.22, והנתבעים, לאחר שביקשו וקיבלו ארכה, ביום 12.4.22 ושוב באופן תקין ביום 13.4.22.

    

   הדיון הראשון והשני

2. הדיון הראשון התקיים ביום 1.6.22. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת ראיות, סדר נחקרים וקצב זמני חקירה. הדיון השני התקיים ביום 2.11.22. נחקרו התובעים, הנתבע וגב' חן לריה. ביהמ"ש קיבל בתום הדיון, לפנים משורת הדין, בקשת הצדדים לסכם לאחר קבלת התמליל.

    

   הגשת סיכומים

3. התמליל התקבל ביום 9.11.22 ובאותו יום פורסם הפרוטוקול וביהמ"ש הורה לצדדים להגיש סיכומים. התובעים הגישו סיכומים ביום 21.11.22 והנתבעים ביום 29.11.22 באופן לא תקין. הנתבעים הגישו סיכומיהם שוב והפעם בחריגה ממכסת העמודים שקצב ביהמ"ש ביום 1.12.22. התובעים הגישו סיכומי תשובה ביום 7.12.22.

    

    

    

    

   דיון והכרעה

4. על ביהמ"ש לקבוע האם יש לפסוק לטובת התובעים דמי תיווך ופיצוי.

   להלן טענות הצדדים:

    

   טענות התובעים

5. התובעים טענו בכתב התביעה כי הינם מתווכי מקרקעין המחזיקים ברישיון תיווך במקרקעין וכי הנתבעים, בני זוג, היו הבעלים הרשומים בפנקסי המקרקעין של זכות החכירה הראשית מאת רשות מקרקעי ישראל- רשות הפיתוח ביחס לבית מגורים פרטי, המצוי ברחוב ***, רמת גן (להלן: "הנכס"). התובעים טענו כי התקשרו ביניהם בהסכם שיתוף פעולה לשם מתן במשותף של שירותי תיווך במקרקעין לנתבעים לצורך מכירת הבית. עוד טענו, כי הם התקשרו ביום 12.7.20 עם הנתבעים בהסכם להזמנת שירותי תיווך, לפיו לתובעים ניתנה בלעדיות לשם שיווק הנכס, והצדדים חתמו על טופס הזמנת שירותי תיווך ועל טופס התחייבות לבלעדיות לשיווק נכס נדל"ן (להלן: "ההסכם והסכם הבלעדיות"). עוד טענו, שבהתאם לתנאי ההתקשרות, הנתבעים התחייבו לשלם להם את דמי התיווך, בשיעור של 1% מסכום מכירת הנכס בצירוף מע"מ. עוד טענו, שהנתבעים התחייבו לשלם להם, במקרה של הפרת התחייבותם לתשלום דמי התיווך, את הפיצוי המוסכם, עבור אובדן תשלום דמי התיווך מהקונה, בשיעור של 2% מסכום מכירת הנכס, בצירוף מע"מ. עוד טענו, שבגין הפרת התחייבותם לתשלום דמי התיווך, הנתבעים התחייבו לשלם להם פיצויים מוסכמים עבור איחור בתשלום דמי התיווך כנקוב בסעיף 10 להזמנה ובסעיף 3 להתחייבות לבלעדיות, אשר לפנים משורת הדין התובעים הם אינם כוללים בתביעה זו.

    

   התובעים טענו כי פעלו כפי התחייבויותיהם, במרץ וללא לאות, לחשיפת הנכס בפני רוכשים בכח, לרבות באמצעות פרסום הנכס (ללא פרטים מזהים) באתרי מרשתת שונים, ובכלל זה באתרים שבבעלותם ו/או בהפעלתם והמשיכו להשקיע זמן, משאבים וממון בשיווק הנכס, בחשיפתו ובהצגת יתרונותיו לשם מכירתו למרבה במחיר. הם טענו שהנתבעים, בחוסר תום לב ומאחורי גבם, פעלו למכירתו באמצעים אחרים. עוד טענו, כי מבלי ליידע אותם, הנתבעים פעלו באמצעות משרד תיווך אחר, שלא הייתה לו כל בלעדיות למכירת הנכס ואשר לא פנה אליהם כדי לשתף פעולה בעניין, וניהלו משא ומתן עם רוכשים אחרים. זאת, חרף התחייבותם לבלעדיות כלפיהם. עוד טענו,שבסופו של דבר - בתוך תקופת הבלעדיות, למעשה, בחלוף כשלושה חודשים בלבד מתחילתה, הנתבעים מכרו את הנכס תוך הדרתם מכך. עוד טענו, שהם קיימו התחייבותם על פי ההסכם, ומכיוון שהנתבעים ביצעו עסקת מכר בתוך תקופת הבלעדיות, בהתאם להוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, הם זכאים לתשלום דמי תיווך כפי שהוסכם בין הצדדים. בנוסף, לנוכח הפרת ההסכם על ידי הנתבעים, קמה זכותם לפיצויים לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970.

    

   עוד טענו, כי למיטב ידיעתם, הנכס נמכר לקונים תמורת סך של כ- 6,800,000 ₪. הואיל וכך, טענו, בהתאם להזמנה ולהתחייבות לבלעדיות, הם זכאים לאלה:

   -דמי תיווך בסך של 79,560 ₪ כולל מע"מ.

   -פיצוי מוסכם בסך של 159,120 ₪ כולל מע"מ.

   -הפרשי הצמדה וריבית על סכומי דמי התיווך והפיצוי המוסכם.

   סה"כ הסך של 238,680 ₪ כולל מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

    

   טענות הנתבעים

6. הנתבעים טענו בכתב ההגנה, כי הינם בני זוג בני שמונים במועדים הנוגעים לעניין. הם טענו שהוחתמו על ידי התובעים ביום 12.7.20 על מסמך הזמנת שירותי תיווך ומסמך התחייבות לבלעדיות לשיווק נכס נדל"ן, מבלי שנתנו להם הסברים, מבלי שנועצו עם עורך דין ומבלי שהבינו את משמעות החתמתם על גבי המסמכים. עוד טענו, כי במעמד החתימה על המסמכים הם הבהירו לתובעים כי קיימים לנכס רוכשים בכח וכי מתנהל בינם ובין אותם רוכשים בכח דין ודברים. עוד טענו, שחרף האמור, התובעים בחרו במודע שלא לציין פרט זה במסמכים. עוד טענו, שהם הוחתמו על ידי התובעים על מסמך "התחייבות לבלעדיות" כביכול, שנוסח באופן חד צדדי לרעתם באופן קיצוני וכלל בין היתר התחייבות לבלעדיות לתקופה בת כתשעה חודשים, הכל בניגוד לחוק. עוד טענו, שהתובעים לא פעלו לקדם את מכירת הנכס ולא סייעו במכירת הנכס. עוד טענו, שלגישת התובעים עצמם, גרסה שהם מכחישים, כל הפעולות שהתובעים ביצעו עד לחודש 10/2020 קרי במשך 3 חודשים, הסתכמו בסך הכל בפרסום הנכס בשלושה אתרים בלבד בחודש 7/2020, וקיום 3 ביקורים בנכס בחודש 7/2020, ביקור אחד בחודש 9/2020 וביקור אחד בחודש 10/2020. הא ותו לא.

    

   עוד טענו, שבסופו של דבר, הנכס נמכר לרוכשים בכח, אשר יצרו עמם קשר טרם החתימה על המסמכים, באופן עצמאי ושלא באמצעות התובעים. עוד טענו, שהתובעים לא היו מעורבים בעסקת מכירת הנכס, לא היוו גורם כלשהו במכירתו, הם אינם מכירים את הרוכשים בכח, לא הפנו אותם אל הנכס, לא הראו להם את הבית, לא הפגישו אותם עם הנתבעים ולא היו מעורבים במו"מ למכירת הנכס ולכן לא היו הגורם הפעיל בעסקה. עוד טענו שביום 1.11.20 הם הודיעו לתובעים על בטלות כל ההתחייבויות כלפיהם. עוד טענו, שהתובעים פעלו בחוסר תום לב, תוך הטעייתם וניצול חולשתם, והחתימו אותם על "הסכם" שתנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. עוד טענו, כי הם לא חתמו על הסכם בלעדיות העונה על תנאי סעיף 9 לחוק המתווכים, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") וכי התובעים הטעו אותם בדבר סיכויי התיווך שסיפקו ו/או טיבם ו/או התכנות "ההסכמים" כאשר ללא הטעות, ברור על פניו כי הם לא היו מתקשרים עימם "בהסכמים", הכל באופן שהם היו רשאים לבטל את "ההסכמים" בהתאם להוראות סעיפים 14 ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

    

   ביהמ"ש דוחה הטענה כי נפל בהסכם הבלעדיות פגם המביא לבטלותו

7. כאמור לעיל, הנתבעים טענו לבטלות הסכם הבלעדיות מכיוון שהוא נוקב בתקופת בלעדיות ארוכה מהמותר. אולם, על אף שהנתבעים הרחיבו בסעיף 4ג בסוגיה זו בסיכומיהם, הטענה אינה מעלה או מורידה, שכן הנתבעים הפרו ההסכם בטרם חלפו שישה חודשים, פרק הזמן המירבי לתקופת בלעדיות.

    

   ביהמ"ש דוחה הטענה להטעיה או עושק

8. בניגוד לטענה בסעיף 4 לסיכומי הנתבעים, מחקירת הנתבע עלה שהוא בעל חברה ונכס במיליוני ₪ והוא לא הצביע על חולשה או מצוקה הפוטרת אותו ממילוי התחייבויותיו על פי ההסכם עליו חתם. כל טענותיו, בעניין תוכן ההסכם, למעט הטענה לחריגה מתקופת הבלעדיות, הינן טענות בעל פה כנגד הסכם בכתב. ביהמ"ש התרשם מחקירת הנתבע כי הינו דעתן שיודע היטב מימינו ומשמאלו וכי הטענות לאי הבנת משמעות ההסכם הינן טענות בעלמא שעלו בדיעבד, ולא מיד לאחר החתימה על ההסכמים, וכל זאת על מנת לחמוק שלא כדין מתשלום דמי התיווך. ביהמ"ש מצא שהניסיון בסעיף 1 ובסעיף 4 לסיכומי הנתבעים להדגיש גילו של הנתבע, 80 שנה, אינו מסייע לנתבע שכן גיל 80 אינו מקים כביכול חזקה לחולשת דעת וכאמור לעיל, ביהמ"ש התרשם מחקירת הנתבע כי גילו לא עמד לו כביכול לרועץ, וגם לא הוגשה חוות דעת הקושרת כביכול בין גילו לקשיי הבנה כביכול, כנטען. על פי הפסיקה מי שחותם על הסכם מוחזק כמי שהבין תוכנו ולא הובא כל טעם לחרוג מחזקה זו, להפך. ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעים בסעיף 1 לחוסר ניסיון ותמימות שכן התנהלותם כפי שיפורט בהמשך לא הייתה תמימה. הטענה ל"חוסר ניסיון", במכירת דירה, או ל"יחסי אמון וקרבה" עם התובעים, אינה מצדיקה הפרת הסכמים.

    

9. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, חתימה על בלעדיות נושאת בחובה סיכונים וסיכויים. הסיכון מבחינת הלקוח, הוא בכך שהוא כובל ידיו למתווך מסוים לפרק זמן מסוים לעניין מכירת הנכס. הסיכוי טמון בכך שלמתווך יש עניין להקדיש יותר מזמנו על מנת לשווק הנכס בתקופת הבלעדיות. המחוקק איזן בין הצדדים ע"י תחימת תקופת הבלעדיות לפרק זמן מוגבל. לעניין הפסיקה בעניין מתן התחייבות לבלעדיות ראו הדיון בהמשך בשאלה אם התובעים היו גורם פעיל בעסקה.

    

    

10. מהראיות עלה שלנתבע היה עניין לקדם במהירות שיווק הנכס שכן היה "לחוץ" בגלל התחייבות של הנתבעים לרכישת דירה. אולם, בניגוד לניסיון של הנתבעים להציג בסעיף 1 לסיכומיהם תמונה עובדתית לפיה השתלשלות הדברים החלה כביכול בחודש יולי 2020 כאשר נחתמו ההסכמים עם התובעים, מהראיות עלה שהם עמדו בקשר זמן רב קודם לכן עם מספר מתווכים כגון גל הראל וקרן אוגלבו (להלן: "גל וקרן") שלא הצליחו לשווק הנכס ולכן הנתבעים הסכימו למתן הבלעדיות כדי להגביר הסיכוי למכור הבית. מכאן גם שהיה על הנתבעים לעמוד על כך שהבלעדיות תהיה קצרה מהתקופה שנקבעה בהסכם. כאשר הנתבעים חתמו על ההסכם, הם קנו סיכוי וסיכון, אך בחרו לאיין הסיכון ע"י התעלמות מהתחייבותם לבלעדיות בכך שמכרו הנכס בניגוד להתחייבות לבלעדיות. הנתבע טען שהתובעים הכריחו אותו לחתום, אבל התברר מהראיות שהובאו שהתובעים הבטיחו שיעבדו קשה יותר עם מתן הבלעדיות ומעדות הנתבע עלה לראשונה כי הנתבעת, שלא מצאה להגיש תצהיר, התנגדה לחתימה על מתן בלעדיות ובכל זאת הנתבע חתם על התחייבות למתן בלעדיות ואף גרם לכך שרעייתו תחתום אף היא על ההתחייבות. מכאן שאין לנתבעים, אלא להלין על עצמם, על כך שלא פעלו לפי עמדת הנתבעת. כמו כן, הנתבע אישר בסעיף 4ב לסיכומיו כי הצליח במו"מ להפחית דמי התיווך שסוכמו לאחוז אחד.

     

11. הנתבעים טענו שלא הוצגו נתונים מהותיים לפני החתימה על ההסכמים. אולם, טענה זו נטענה בעלמא ולא הוכחה. ביהמ"ש קובע כי על פי הראיות שהובאו, כל מה שאמור מתווך לומר, נאמר. מתווך אינו עו"ד שאמור לבדוק, כטענת הנתבעים, היבטים של מס שבח והיטל השבחה, אלא לוודא פרטים בסיסיים כגון שהצדדים לעסקה הם בעלי הזכויות ואין מניעה לקיום העסקה על פי הרשום בנסח. מהראיות התברר שלא היה יסוד לטענת הנתבעים כי התובעים לא העמידו אותם על מורכבותה המיוחדת של העסקה. התברר שהמו"מ עם הקונה ובעלה נמשך מספר שבועות והתקיימו שתי פגישות. הקונה לא תמכה בעדותה בגרסת הנתבעים לגבי מורכבות מיוחדת של העסקה והנתבעים גם לא העידו עו"ד מטעמם לצורך ביסוס הטענה למורכבות מיוחדת של ההסכם.

     

12. הנתבעים טענו שביקשו החרגה של הקונה ובסעיף 1 ו- 4 לסיכומיהם טענו כי נקבו בשם של משפחת לריה. אולם, הטענה בעניין זה בסיכומים, היא אחת מכמה גרסאות של הנתבעים בעניין זה. מהראיות שהובאו עלה שהיה לקוח אחד ולא רבים, כפי שכתב הנתבע בתצהירו, והוא אישר בעדותו שלא אמר את שמם של הקונים לתובעים בעת החתימה על מתן ההתחייבות לבלעדיות. התובעת העידה ששאלה מי עומד בקשר עם הנתבעים והנתבעת השיבה "לא חשוב". לא היה לנתבע תשובה מדוע לא החריג בהסכם הקונים. ביהמ"ש לא האמין לטענה של הנתבע כי ביקש החרגה והתובע אמר לו ש"יהיה בסדר". זאת, בין היתר, משום שכאמור לעיל, הנתבע התגלה בחקירתו כדעתן שעומד על זכויותיו. כמו כן, ביהמ"ש התרשם שהנתבע לא נהג בתום לב כלפי התובעים כפי שיפורט בהמשך ואף נתפס באי אמירת אמת. הנתבע טען "ניסינו למכור בעצמנו" והשיב שלא יודע מי הוא המתווך גל. אולם, בהמשך התברר שהוא מכיר אותו והתכתב אתו ואז שינה תשובתו. כמו כן, התברר שנעזר גם בקרן. מהראיות עלה שגם המתווך גל העיר לנתבעים על התנהלותם הבעייתית. בעמ' 37 לראיות, גל העיר במסרון ששלח לנתבעת על כך "שביקשתם להוריד את המודעות רק כשאני יזמתי שיחה שרציתי לתאם להגיע עם קונים. לא כך מתנהגים או רושמים דברים כאלה לפני שבודקים".

     

13. מכיוון שטענות הנתבעים השונות שנסקרו לעיל, הן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, ביהמ"ש מייחס חשיבות רבה לכך שהנתבעת בחרה שלא להעיד, על אף שחתמה על ההסכמים והייתה עדה למו"מ שקדם לחתימתם ולגרסת הנתבע אף התנגדה למתן הבלעדיות. בנסיבות אלה מחדל הנתבעים בעניין זה מקים חזקה שאם הנתבעת הייתה מעידה, עדותה הייתה לחובת הנתבעים. לעניין המשמעות של הימנעות מהגשת ראיה חיונית ראה ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי [פורסם בנבו] (27.8.12).

     

14. אם לא די בכל אלה, הנתבעים טענו כי הודיעו על בטלות ההסכם ביום 1.11.20, שעה שעוד קודם לכן, הפרו את ההסכם. מכיוון שביהמ"ש דחה הטענה לבטלות, היה על הנתבעים להודיע על ביטול ההסכם, עוד לפני שהפרו אותו.

     

    ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעים לפיה התובעים לא היו הגורם היעיל

15. הנתבעים טענו שהתובעים לא היו הגורם היעיל בעסקה בה מכרו הנכס לקונים. להבדיל מהתקשרות רגילה בין מתווך ללקוח, לענייננו, הנתבעים חתמו הן על הזמנת שירות והן על מתן בלעדיות. בפסק הדין ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (נבו 20.07.201) (להלן: "עניין בראל") נקבע כי "על-פי הפרקטיקה העומדת בבסיס הבחנה זו, בחוזה תיווך המקנה "בלעדיות" המתווך הנוגע בדבר לוקח על עצמו לרכז מאמצים בשיווקו של נכס למשך תקופה, על יסוד ההנחה שהוא יהיה הגורם היחיד שבאמצעותו יבוצע השיווק. התפיסה העומדת ביסוד הדברים היא כי יש כאן "דבר כנגד דבר" – הלקוח מקבל מאמצי שיווק מרוכזים שאמורים לקדם את מכירת הנכס בתוך זמן קצר יחסית, ואילו המתווך מניח כי ככל שיפעל בשקידה ראויה יש סיכוי טוב לכך שתיחתם עסקה בתקופת הבלעדיות, באופן שיקנה לו – במידת ביטחון גבוהה מאד – זכאות לדמי תיווך. זאת, בשונה מן המצב ה"רגיל" שבו מתווכים רבים עשויים לפעול ביחס לנכס מסוים, מתוך מודעות וסיכון גבוה כי ייתכן שהעסקה תבוצע בסופו של דבר על-ידי מתווך מתחרה".

     

16. בעניין בראל נקבע שהמודעות לתלות הרבה של הלקוח במתווך, שצופנת בחובה חשש לפגיעה בלקוח ובשים לב לסיכון שבא לידי ביטוי בין השאר בחשש שמא המתווך לא יבצע את מאמצי השיווק הנדרשים ממנו בתקופת הבלעדיות, אך הלקוח – שכבול אליו לפי ההסכם – יהיה מנוע מלפנות למתווך אחר או לנסות למכור את הנכס בכוחות עצמו, משום שיהיה בכך לכאורה הפרה של הסכם הבלעדיות, הובילה לתיקונו של חוק המתווכים בשנת 2004, כך שנוספו בו תנאים ומגבלות שיחולו על התקשרות שכוללת מרכיב של בלעדיות – עוד נקבע, שמעיון בדיונים בעניינה של הצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת עולה כי בבסיסו של התיקון עמדה בעיקרו של דבר תכלית צרכנית, היינו הבטחת האינטרסים של הלקוח המתקשר בהסכם בלעדיות ומניעת ניצולו, לצד הרצון להבטיח ודאות ואחידות ביישום חוק המתווכים בבתי המשפט במצבים של תיווך בבלעדיות, הרווחים בשוק. בהתאם לכך, תיקון מס' 4 עיגן מספר מגבלות על האפשרות לפעול כמתווך בלעדי. כך, תקופת הבלעדיות הוגבלה לפי החוק לפרקי זמן מסוימים, בהתאם לסוג הנכס הנדון, נקבעה דרישה לפיה הסכם הבלעדיות ייערך במסמך נפרד מטופס הזמנת שירותי התיווך וייחתם בנפרד על-ידי הלקוח המזמין, הוגדרה שורה של פעולות שיווק אשר מתווך במקרקעין יהיה חייב לבצע (כולן או חלקן) בתקופת הבלעדיות, ואף נקבע כי יהיה עליו למנות את כל פעולות השיווק האמורות בהסכם הבלעדיות ולציין מראש איזה מהן הוא נוטל על עצמו לבצע.

     

17. עוד נקבע שתיקון מס' 4 הוסיף התייחסות קונקרטית לתחולתה של דרישת "הגורם היעיל" בהסכם תיווך בלעדי. לכאורה, בחוזה תיווך בלעדי התגבשות הזכאות לדמי תיווך אמורה להיות במסלול מעט שונה – שכן אם המתווך הבלעדי יצטרך להוכיח שהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, הרי שאין לו כל יתרון בהשוואה למתווך אחר. מתוך מודעות למורכבות זו, ועל מנת לאפשר את קיומו של מוסד התיווך הבלעדי – המחוקק עיגן בסעיף 9(ד) חזקה לפיה המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל שביסוד העסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שביצע את פעולות השיווק הנדרשות.

     

18. ביהמ"ש העליון היה ער לכך שמטבע הדברים, עלול להתעורר קושי בקביעה אובייקטיבית וחד-משמעית בשאלה מי היה הגורם היעיל בעסקה, בפרט כאשר מדובר בסיטואציה שבה ישנו מתווך בלעדי שעשה את עבודתו נאמנה וכמצופה ממנו. על כן, נקבע בפסק הדין כי לא כל הצבעה על פעולות של גורם אחר שתרם להתגבשות העסקה תספיק על מנת לסתור את החזקה וכל הכרעה בשאלה זו תיעשה לפי נסיבות העניין ולאורן של אמות המידה האמורות.

     

19. לעניין החשש לתשלום כפול מצד בעל הנכס – הן למתווך הבלעדי והן למתווך נוסף שהיה מעורב בעסקה, נקבע כי זוהי סכנה שההתגוננות מפניה היא פשוטה יחסית. אם בעל הנכס חתם על הסכם תיווך בקשר ללקוח מסוים עובר לחתימה על הסכם הבלעדיות – עליו לדווח על כך למתווך הבלעדי ולבקש להחריג את אותו רוכש בכח. אם, לעומת זאת, אותו רוכש בכח מובא לנכס על-ידי מתווך אחר במהלך תקופת הבלעדיות שומה על בעל הנכס לעדכן את המתווך הנוסף על חוזה הבלעדיות ולסרב להתחייב כלפיו לתשלום דמי תיווך נוספים (כידוע, על-פי החוק, תשלום דמי תיווך מותנה בחתימה על חוזה עם המתווך הנוסף).

     

20. להלן ההוראות הנוגעות לעניין שנכללו בתיקון מס' 4 : חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), התשס"ד-2004. להלן הוראות סעיפים 9 (ב) עד (ד) לחוק המתווכים הנוגעת למתן בלעדיות.

    "9.(ב)מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

    (1)יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

    (2)שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

    (ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לעניין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

    (1)תקופת הבלעדיות, למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;

    (2)תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

    (ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי העניין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

    (ג)ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לעניין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.

    (ד)השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות."

     

21. לעניין יישום סעיף 9(ב) לגבי פעולות השיווק הנדרשות לעניין הבלעדיות, הותקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן: "התקנות"):

    "בתוקף סמכותי לפי סעיף 9(ד) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – החוק), ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

    פעולות שיווק

    1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

    (1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

    (א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

    (ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

    (ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;

    (ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

    (2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

    (3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

    (4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

    (5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

    (6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

    (7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

    (ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה."

     

22. כאמור לעיל, הנתבעים אישרו בכתב הגנתם שהתובעים פרסמו הנכס וכן הגיעו עם קונים בכח לנכס ומכאן שעמדו בהוראת התקנות לעניין ביצוע פעולות שיווק נדרשות. לא זו אף זו, הקונה הצהירה כלהלן:

    "בסוף חודש אוגוסט במסגרת חיפוש בתים באתר יד 2 ראיתי שהמחיר של הבית ירד ולכן פניתי ישר למתווכת קרן וביקשתי שתברר האם הנכס פנוי ושתתאם לי מועד לביקור בבית",

     

23. הקונה נשאלה בחקירתה כיצד זיהתה במודעה שמדובר בבית שבעלה ראה עם קרן מספר חודשים קודם לכן ועל כך ענתה:

    "עו"ד רטמן: המחיר במודעה, איך ידעת אגב שזה הבית?

    העדה, גב' לריה: כי אני זיהיתי את התמונות, מה זאת אומרת?

    כב' הש' הדר: לפי התמונה.

    העדה, גב' לריה: לפי התמונות בעלי פשוט היה שם בבית אז לבי תמונות."

     

24. הנתבעים העלו בסיכומיהם השערה שהקונה ראתה מודעה שאחרים פרסמו. אולם, מי שהיה אמור להוכיח השערה זו הם הנתבעים. הנתבעים לא הציגו פרסום של אחרים עם המחיר המופחת שהקונה העידה שצפתה בו.

     

25. בעניין בראל, ביהמ"ש העליון דן בשאלה המשפטית- האם ניתן להתנות על דרישת "הגורם היעיל" הקבועה בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במסגרת הסכם בלעדיות, או שמא דרישה זו היא קוגנטית. בנוסף, האם החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק התווכים היא חזקה חלוטה או שמא ניתנת לסתירה- וככל שניתנת לסתירה מהו רף ההוכחה לסתירתה?

     

26. ביהמ"ש העליון קבע כי מדובר בדרישה קוגנטית שכן מסקנה זו מתיישבת עם תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים (עמ' 11) ובנוסף עולה מההיסטוריה החקיקתית של סעיף 14(ב) עצמו (דברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), בעמ' 63-62).

     

27. באשר לשאלה מתי תיסתר החזקה, ביהמ"ש העליון קבע בעניין בראל שיש להסתמך על התכליות והשיקולים שעומדים בבסיס חוק המתווכים ותיקון מס' 4 לפיהם יש להגן על הצרכנים מפני מתווך רשלן, ומנגד לסיכון שלוקח המתווך התלוי בתוצאה ובמידת ההשקעה. בנוסף, נקבע, יש לתת משקל לכך שהמחוקק אכן מכיר במוסד התיווך הבלעדי. החזקה, נקבע, אכן ניתנת לסתירה אך, לא בנקל.

     

28. בפסק הדין בעניין בראל נקבעו אמות המידה להכרעה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק:

    - המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס (לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה). ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך.

    - המועד שבו נחתמה העסקה, האם בסמוך להסכם הבלעדיות, כאשר הפרסום של המתווך קיים בשטח, בתוך תקופת הבלעדיות, לאחר שבוצעו פעולות שיווק ע"י המתווך הבלעדי, כמות הפעולות ואיכותן.

    - תום הלב של הצדדים. האם הלקוח עקף ביודעין את ההסכם? (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848 (2001)).

    - האם מוכרים החריגו רוכשים בכח מהסכם הבלעדיות?

    - איך הגיעו הרוכשים? דרך מתווך אחר? מהיכרות קודמת?

    - יש לברר עם הרוכשים מי היו הגורמים המרכזיים שסייעו בקבלת ההחלטה על רכישת הנכס.

29. לענייננו, בעלה של הקונה, אמנם ראה את הנכס לפני חתימת הסכם הבלעדיות באמצעות קרן, אך העסקה לא בשלה עקב הסכום הגבוה שביקשו הנתבעים. כאשר הנתבעים טוענים בסעיף 2 לסיכומיהם כי הם חידשו בצוק העתים המו"מ עם הקונים בשל מחדלם של התובעים לשווק את הנכס, הם מסתירים העובדה שהקשר חודש, אך בשל הסכמת הנתבעים להפחית סכום העסקה ופרסום מודעה ע"י התובעים בה פורסם דבר הפחתת הסכום, מודעה שהקונה צפתה בה ובעקבות הצפיה בה החליטה ליצור קשר עם הנתבעים.

    "עו"ד מרון: המודעה של מי הייתה המודעה? פרטי/תיווך? של איזה מתווך?

    העדה, גב' לריה: פרטי לא, זה היה בתיווך כי זה מופיע בסדר באזור של הפרטי אבל אני,

    עו"ד מרון: את זוכרת בוודאות?

    העדה, גב' לריה: אני בוודאות זוכרת שזה היה בתיווך לא הסתכלתי לא פתחתי את,

    עו"ד מרון: לא הסתכלת,

    כב' הש' הדר: ולא הבנתי קודם שאמרת שהיה שם מספר טלפון שהיית צריכה להפעיל קשרים כדי לזהות מה מספר הטלפון.

    העדה, גב' לריה: לא אמרתי את זה אמרתי,

    כב' הש' הדר: רגע היה שם מספר טלפון?

    העדה, גב' לריה: יכול להיות אני לא זוכרת שזה מה שהסתכלתי עליו, ראיתי שזה בית שבעלי ראה עם קרן אז התקשרתי לקרן.

    ...

    עו"ד רטמן: ואז אתם פונים אליהם? הנתבעים לא פנו אליכם.

    העדה, גב' לריה: לא היה לי אפילו את הטלפון שלהם אני פניתי לקרן.

    עו"ד רטמן: לא היה לי אפילו את הטלפון שלהם או-קיי."

    לכן, ביהמ"ש דוחה טענת הנתבעים בסיכומיהם שלתובעים לא היה קשר כביכול למכירת הדירה לקונים."

     

30. בשונה מעניין בראל, שם הרוכשים לא העידו ולכן לא היה ידוע האם היו בקשר עם המוכר ומדוע לא רכשו הנכס, האם נחשפו לפרסום של בראל והאם הפרסומים השפיעו עליהם, כאן סוגיות אלה בוררו שכן הקונה העידה. מעדותה עלה שבעלה ראה הנכס לראשונה עם קרן, אך המחיר היה גבוה מדי וגם התובע הציע לה את הנכס, אך היא אמרה לו שאינה מעוניינת לרכוש הנכס במחיר המוצע:

    "העדה, גב' לריה: רוני במהלך החיפושים שלנו כי ראינו עם כמה מתווכים, רוני הוא רצה להראות לנו את הבית הזה ואמרנו שראינו כבר את הבית הזה עם קרן, זה היה לפני אוגוסט לפני שראיתי שהייתה ירידת מחיר.

    כב' הש' הדר: אז אם את זכרת שמי שהראה לך את הבית סליחה מי שהציע לך את הבית זה רוני אז למה פנית לקרן? כי קרן היא זו שהיא הראתה לך את הבית?

    העדה, גב' לריה: עם קרן אני חתומה על הבית. אני גם חייבת להגיד שלא ידעתי שיש בלעדיות לרוני בא בזמן הזה, לפחות אני לא זוכרת שידעתי."

     

31. מעדותה עלה שלא היה קשר בינה לנתבעים עד שהיא צפתה במודעה שפרסמו התובעים וכאמור לעיל, היא ובעלה לא רכשו הנכס עת בעלה של העדה ביקר בו לראשונה עם מתווך אחר בגלל הסכום הגבוה שביקשו הנתבעים וכאשר הקונה גילתה באמצעות המודעה שהתובעים פרסמו שסכום ההצעה פחת, החליטה לנסות שוב לרכוש הנכס.

     

32. מעבר לאמור לעיל, בהתאם לאמות המידה שקבע ביהמ"ש העליון ביהמ"ש קובע כי לא נסתרה החזקה לפיה התובעים היו הגורם היעיל. הקונים ראו את הנכס זמן רב לפני תחילת תקופת הבלעדיות שעה שנקבע שככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך. העסקה נחתמה לאחר מתן הבלעדיות כאשר הפרסום של התובעים קיים ובזכותו, בתוך תקופת הבלעדיות, לאחר שבוצעו פעולות שיווק ע"י התובעים שלא היו מועטות כפי שיפורט בהמשך. לעניין תום הלב של הצדדים, ביהמ"ש קובע שהנתבעים עקפו ביודעין את התובעים כפי שיפורט בהמשך וכבר קבע שהנתבעים לא החריגו הקונים בעת מתן הבלעדיות.

     

    איכות וכמות פעולות השיווק

33. הנתבעים טענו שהתובעים לא עמדו בהתחייבותם ליתן שירות מיטבי והלינו בסעיף 2 לסיכומיהם על כך שהתובעים זנחו כביכול הטיפול. אולם, התובעים העידו שהנתבע דרש עבור מכירת הבית 8 מיליון, אך לאחר חתימת ההסכם הסכים להפחית הדרישה לסכום נמוך יותר שהתובעים פרסמו ובפועל מכר הנכס לקונה בסך של 6.8 מיליון ₪. מכאן שמי שמנע המכירה באמצעות התובעים, לפחות עד המועד בו הסכים להפחתת הדרישה, היה דווקא הנתבע. לעניין זה ראו דרישת הנתבעים במועד בו הקונה הגיע לנכס לפני חתימת ההסכם, דרישה שהניאה הקונים מרכישת הנכס במועד ביקור הקונה בנכס לפני חתימת הסכם הבלעדיות.

     

34. הנתבעים טענו שהתובעים לא תעדו בכתב הפחתת הסכום שיוצע לקונים בכח לסך של 7.179 מיליון ₪. התובעת טענה שההסכמה לא תועדה עקב ההכרות. אולם, הטענה אינה מעלה או מורידה שכן לא נטען שסכום ההפחתה לא היה על דעת הנתבעים והתובעים התחייבו לא להציע סכום שיפחת משבעה מיליון ₪ ועמדו בהתחייבותם. מי שפעל בניגוד להסכמה היו הנתבעים שמכרו הנכס בסכום נמוך יותר של 6.8 מיליון ₪.

     

35. ביהמ"ש דוחה הטענה שהמתווכים לא העניקו שירות סביר. ביהמ"ש קובע שהוכח שפעלו באופן סביר בהתחשב בתקופת הקורונה והחגים ובשים לב לפעולות הנזכרות בסעיף 7 לסיכומי התובעים המגובים בראיות בכתב. כמו כן, הטענה הועלתה בחוסר תום לב, שעה שהנתבעים הסתירו מהתובעים קיום מו"מ עם הקונים מאחורי גבם.

     

    חוסר תום הלב של הנתבעים

36. הנתבעים ציטטו בהרחבה בעמוד 4 לסיכומיהם ספרות משפטית בעניין חובת תום הלב. אולם, מהראיות עלה שעל אף עמידת התובעים בהוראות הדין לעניין קיום בלעדיות, הנתבעים הסתירו בכוונת מכוון מהתובעת ביום 1.10.20 כשהגיעה לדירה עם אורי שעיו שהם נמצאים במו"מ מתקדם עם הקונים בשלב שבו הקונה העידה שהיא ובעלה כבר לחצו ידיים עם הנתבעים. התובעת העידה שאז בפעם הראשונה הנתבעת ביקשה ש"ישחררו אותם" והיא ענתה שתדבר עם התובע. מכאן שבהעדר הסכמה, הנתבעים לא היו רשאים לשחרר עצמם באופן חד צדדי מההסכמים.

     

37. כשהנתבע נשאל מדוע לא גילה לתובעים על המו"מ עם הקונה ובעלה, הוא ענה שהתובעים לא עשו כלום. אולם, כאמור לעיל, ביהמ"ש דחה טענה זו וקובע שהמניע היחידי להסתרת המידע, היה ניסיון של הנתבעים לחמוק מכיבוד התחייבותם החוזית לתשלום דמי תיווך. הנתבע נשאל מדוע לא הציע לתובעים להציע הדירה בסך של 6.8 מיליון ₪ ועל כך ענה "שהחזיק התובעים" ואחר כך חזר בו. ביהמ"ש קובע שלא רק שהנתבעים ניסו לחמוק מהתחייבותם החוזית, הם ניסו ליהנות משני העולמות עד מועד חתימת ההסכם עם הקונים. לשיטתם של הנתבעים, אם הנכס יימכר לקונים, התובעים יישארו קרחים מכאן ומכאן, ואם המו"מ עם הקונים לא יעלה יפה, הנתבעים ימשיכו ליהנות ממאמצי התובעים.

     

38. הנתבע טען שהקונה אינה קשורה. הוא טען זאת לראשונה ביום 21.10.20 כאשר גילה שמנהל מו"מ. התברר מעדות הקונה שכאשר הנתבע נפגש עם הקונה בתחילת חודש ספטמבר הוא אמר לה שיש הסכם בלעדיות ולא טען שההסכם עמה אינו קשור. לעניין זה ראו עדות הקונה:

    העדה, גב' לריה: הנושא הזה עלה כשישבנו במו"מ איתם אז הבנתי שיש את רוני ואת אלה אבל אני מבחינתי לא,

    כב' הש' הדר: את אומרת בקיצור אבל,

    העדה, גב' לריה: כשישבנו בבית לעשות מו"מ ידעתי שקרן היא לא המתווכת בבלעדיות כי עכשיו הבית בבלעדיות, מבחינתי זה לא הפריע לי לנהל את המו"מ כי מבחינתי אני מול קרן, אני בסופו של דבר צריכה לשלם,

    ...

    עו"ד רטמן: זאת אומרת שקרן ידעה שהבית נמצא בבלעדיות כי היא זאת שאמרה לך את אומרת וגם הנתבעים ידעו וזה עלה על השולחן במסגרת המו"מ.

    העדה, גב' לריה: נכון.

    .....

    העדה, גב' לריה: לא שוחחנו על זה, הם אמרו שיש בלעדיות של רוני.

    ..

    כב' הש' הדר: זה הכל משפט 1, הם אמרו לך משפט 1 'הבית בבלעדיות אצל רוני'.

    העדה, גב' לריה: נכון.

    עו"ד רטמן: הם לא אמרו לך לפנות לרוני.

    העדה, גב' לריה: לא."

     

39. מכאן שלא הייתה לנתבעים זכות לבטל את ההסכמים באופן חד צדדי, כאשר הנתבע לחץ ידיים עם הקונה בסוף חודש ספטמבר וביום 11.10.20 כאשר הנתבעים חתמו על ההסכם עם הקונה ובעלה. כאמור לעיל, ממילא גם לא הודיעו על ביטול, בטרם חתמו על ההסכם עם הקונים. הנתבע אישר כי לא התייעץ עם עו"ד בעניין זה. כמו כן, כל הטענות נגד התובעים עלו לראשונה בדיעבד. הנתבע טען בעדותו שביטל ההסכמים ביום 25.11.20 במכתב עורך הדין מטעמו ולעניין זה ראו הטענה בכתב ההגנה בדבר הודעה על בטלות ביום 1.11.20. לא הייתה לנתבע תשובה מדוע ביטל ההסכמים רק ביום 25.11.20.

     

    הנתבעים הסתירו מהתובעים כי חתמו על הסכם עם הקונה ובעלה

40. אם לא די בהסתרת המו"מ, התברר שהנתבעים הסתירו במכוון מהתובעים כי חתמו על הסכם ביום 11.10.20:

    • הנתבע כתב ביום 21.10.20 שיש משא ומתן בשעה שההסכם נחתם עוד קודם לכן. הנתבע נשאל על כך וענה שלא קישר ההסכם עם המו"מ. ביהמ"ש לא האמין לדברי הנתבע.

    • הנתבע אמר ביום 1.11.20 שיש "חבר" שמתעניין ובכך שוב לא אמר אמת שכן, כאמור לעיל, ההסכם עם הקונה ובעלה נחתם זמן רב קודם לכן והתברר שהקונה ובעלה אינם "חברים" של הנתבעים.

       

41. על אף התנהלות פסולה זו, בה הסתירו הנתבעים מהתובעים דבר מכירת הנכס לקונים, הנתבעים מצאו להאשים בסעיף 2 לסיכומיהם דווקא את התובעים אותם הם מכנים "ממולחים" על כך שהם התקשרו אליהם לאחר המכירה להציע קונה "כדי להכשיר את התביעה". הנתבעים טענו שהתובעים ידעו במועד השיחה על המכירה. אולם, גם טענה זו כמו טענות אחרות של הנתבעים לא הוכחה ועומדת בניגוד לראיות שהובאו.

     

     

    הנתבע המעיט מחומרת התנהלותו ונהג בזלזול כלפי התובעים

42. הנתבע טען בעדותו שעשה טעויות מנהליות, וכינה את הדיון "קשקושים". כשהתובע ביקש מהנתבע בשיחה ביניהם, מענה ענייני להתנהלותו, לאחר שהתברר לתובעים שהנתבעים מפרים ההסכם, הנתבע ענה לו כעולה מתמליל שיחה שהוצג, שהוא מוכן לדבר איתו על כדורגל. ביהמ"ש קובע שהנתבע המעיט מחומרת מעשיו ונהג בזלזול כלפי התובעים.

     

    ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם דמי תיווך

43. לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים מלוא דמי התיווך על פי סכום המכירה לקונה ובעלה בסך של 6.8 מיליון ₪ לפי שיעור של אחוז מהסכום ובתוספת מע"מ, סך הכל הסך של 79,560 ₪.

     

    ביהמ"ש מקבל הבקשה לחיוב הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם

44. כאמור לעיל, בנוסף לחיוב הנתבעים בתשלום דמי התיווך, התובעים ביקשו בכתב התביעה לחייב הנתבעים לשלם להם פיצוי מוסכם בשיעור 2% מסכום העסקה בה הנתבעים מכרו הנכס לקונה ובעלה בגין אובדן הזכות לגבות מהקונה דמי תיווך.

     

45. ביהמ"ש השמיע במהלך הדיון האחרון, הערה לכאורית, לפיה יש קושי לחייב בגין הפיצוי המוסכם. זאת , מכיוון שבעלה של הקונה ראה את הנכס לפני תקופת הבלעדיות, ולכן לא הייתה אפשרות מבחינת התובעים לחייב הקונים לשלם להם עמלה. אולם, לאחר קריאת הסיכומים, ועיון בעניין בראל, ביהמ"ש השתכנע שבעובדות המקרה, יש לחייב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם שכן כאשר הקונה יצרה עם הנתבעים קשר באמצעות קרן בתקופת הבלעדיות, על הנתבעים היה לדווח מיד לתובעים על הפניה ולא לקדם המו"מ עם הקונים ולבטח לא לחתום על הסכם עם הקונים כל עוד תקופת הבלעדיות בתוקף. הסתרת המידע מהתובעים, על פניית הקונה, מנעה בחוסר תום לב מהתובעים לעמוד על זכויותיהם. זאת, מכיוון שאילו הנתבעים היו מעדכנים מידית התובעים בדבר הפנייה, עמדו לפני התובעים באותה נקודת זמן מספר אפשרויות כגון, להגיע עם קרן להסכמה על חלוקת דמי התיווך מהקונים, להעמיד קונה אחר בתנאים שווים או טובים יותר, או לבקש סעד זמני מבימ"ש על מנת למנוע המכירה עד שבימ"ש יכריע במחלוקת.

     

46. הנתבעים שהיו ערים לכך שהם מחויבים במתן בלעדיות, כעולה מעדות הקונה, בחרו להפר התחייבותם למתן בלעדיות ולהסתיר זאת בחוסר תום לב מהתובעים.

     

     

     

    הנתבעים לא ביקשו בכתב ההגנה להפחית סכום הפיצוי המוסכם

47. הנתבעים לא ביקשו בכתב ההגנה להפחית סכום הפיצוי המוסכם ולכן, אין להידרש לטענה שעלתה בסעיף 3 לסיכומיהם לפיצוי מוסכם "מפולפל". מהראיות עלה שהתובעים הסכימו להפחית דמי התיווך שישלמו הנתבעים על יסוד ציפייתם לגבות דמי תיווך מהקונים. ביהמ"ש לא מצא שדמי תיווך בשיעור של 2% הינם בגדר פיצוי מוסכם מופרז. כמו כן, הקונה טענה בעדותה כי אינה זוכרת כמה שילמה לקרן דמי תיווך וכי יתכן ששילמה 1.5%. אשר על כן, ביהמ"ש מאשר חיוב הנתבעים במלוא סכום הפיצוי המוסכם.

     

    טענות נוספות

48. הנתבעים העלו בסיכומיהם טענות רבות, וביהמ"ש לא מצא מקום להידרש לכל אחת ואחת מהן. כך למשל ביהמ"ש לא מצא ממש בטענות שהעלו בסעיף 4 לסיכומיהם, שעל כל אחד מהתובעים היה להוכיח את תביעתו בנפרד, כי חתימת מי מהתובעים הוספה במועד מאוחר יותר, וכי היה על כל אחד מהתובעים ששיתפו פעולה להוכיח שביצעו בנפרד את כל פעולות השיווק. מעבר לדרוש יאמר שמהראיות עלה שהתובעים טיפלו במשותף בעסקה וחתמו במשותף על ההסכם והטענה בעניין זה הינה כבושה ואף הועלתה תוך הרחבת חזית ולגופה אינה מתיישבת עם תוכן ההסכם לפיו התובעים התחייבו במשותף ליתן השירות. לשני התובעים רישיון ולכן לעיסוק בסוגית הקשר ביניהם בסיכומי הנתבעים אין כל משמעות שכן התובעים זכאים לסכום התביעה והשאלה כיצד חילקו העבודה ביניהם וכיצד יחלקו הסכום ביניהם שיפסק, אינה מעלה או מורידה מבחינת הנתבעים. עוד טענה שעלתה, שעל התובעים היה להוכיח כי הקונים בכח שהביאו לנכס אכן רצו לקנות הנכס. ביהמ"ש לא מוצא בה אחיזה בדין ולכן דוחה אותה. ביהמ"ש דוחה גם הטענה לפיה התובעים קבעו מחיר גבוה בכוונה, שעה שמהראיות עלה שהנתבע הוא שעמד תחילה על מחיר גבוה, אף לפני החתימה על ההסכם, ורק לאחר שהתברר לו שהמחיר גבוה מדי התרצה והסכים להפחית הסכום.

     

    דיון בהוצאות

49. כאשר ביהמ"ש מקבל תביעה עליו לפסוק לתובע הוצאות. מכיוון שביהמ"ש קיבל התביעה במלואה, יש לפסוק הוצאות באופן הולם, אך גם להביא בחשבון חוסר תום הלב הבוטה של הנתבעים. העובדה היחידה שביהמ"ש מביא בחשבון לטובת הנתבעים היא שלא הכבידו על ניהול ההליך שכלל שתי ישיבות בלבד ושמיעת ארבעה עדים בלבד, למעט לעניין החריגה מהוראות ביהמ"ש כפי שפורט במבוא של פסק דין זה. אשר על כן, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם אגרות משפט ששולמו ושכ"ט בא כוח התובעים בסך של 35,000 ₪.

     

    סוף דבר

50. ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים כלהלן:

51. הסך של 238,680 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

52. סכום האגרות ששולמו צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד ההוצאה ועד מועד התשלום בפועל.

53. הסך של 35,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד מתן פסק הדין בתביעה ועד מועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"ג, 08 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.