אבלה ואח' נ' רוזנצויג ואח'

הנתבעים בת"א 9868-04-17:       1. אורן אבלה - באמצעות עו"ד צחי אלימלך

                                                  2. אלון אבלה

                                                  3. אורנית אבלה

 הנתבע והתובע שכנגד:                 4. מאיר קריחלי - באמצעות עו"ד עירן לוי

 פסק דין

 רבקה ורמי רוזנצוויג, בני זוג לשעבר, היו בעלי הזכויות בנכס מקרקעין, נחלה במושב סתריה. לאחר שהתגבשה בליבם החלטה למכור את הנכס, הם התקשרו בהסכם תיווך עם מר מאיר קריחלי, מתווך מקרקעין במקצועו. לאחר זמן מה, חתמו רוזנצוויג וקריחלי על זיכרון דברים לפיו הנכס נמכר למר קריחלי עצמו. מספר ימים לאחר מכן הודיעו רוזנצוויג על ביטולו של זיכרון הדברים, וחתמו על הסכם למכירת הנכס לבני הזוג אורנית ואלון אבלה. מר קריחלי הגיש תביעה לאכיפת זיכרון הדברים, אולם היא נמחקה בהסכמה. לימים, הודיעו רוזנצוויג לבני הזוג אבלה על ביטול ההסכם איתם, ואף הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה לסעד הצהרתי על בטלותו, אך זו נדחתה בהסכמה. השתלשלות העניינים האמורה הולידה מספר הליכים משפטיים, לרבות שתי התביעות שלפניי, אשר הדיון בהן אוחד:

ת"א 67066-11-16: תביעה כספית על סך 700,000 ש"ח שהגישו אבלה נגד רוזנצוויג בגין הפרות יסודיות של הסכם המכר.

ת"א 9868-04-17: תביעה כספית על סך 1,200,000 ש"ח שהגישו רוזנצוויג נגד אבלה, וכן נגד עו"ד אורן אבלה, אחיו של אלון אבלה, אשר ייצג את רוזנצוויג בעסקה, ונגד מר קריחלי. בתביעה זו נטען, כי הנתבעים היו צד לקנוניה שגרמה לכך שהנכס נמכר בסכום נמוך משוויו האמיתי. במסגרת הליך זה, הגיש מר קריחלי תביעה שכנגד לפיצוי בסך 709,654 ש"ח בגין הפרת זיכרון הדברים ולתשלום דמי תיווך, ורוזנצוויג הגישו במסגרתה הודעת צד שלישי נגד עו"ד אורן אבלה.

נעבור עתה לתיאור מפורט של השתלשלות העניינים.

רקע

1.ריקי ורמי רוזנצוויג (להלן – "ריקי" ו"רמי", בהתאמה; וביחד – "רוזנצוויג") היו נשואים זל"ז, והתגרשו בשנת 1996 (לדברי ריקי, לאחר הגירושין היו תקופות מסוימות בהן הם היו בני זוג; ראו, עמ' 42-41 לפרוטוקול). לטענת רמי, הוא מתגורר באנגליה משנת 2007. רמי קיבל מהוריו מעמד של "בן ממשיך" במשק חקלאי ברחוב התמר 74 במושב סתריה ("הנכס" או "המשק"). בני הזוג רוזנצוויג התגוררו בנכס שנים רבות, ולאחר שנפרדו התגוררה ריקי בנכס יחד עם שתי בנותיהם, בעוד שבנם ורעייתו התגוררו ביחידה נפרדת במשק. בשנת 2014 החליטו רוזנצוויג למכור את הנכס, לטענתם על מנת לפרוע תשלומים שונים (כגון משכנתה שרבצה על הנכס) וכן מכיוון שלאחר שהילדים גדלו לא היה להם צורך במשק. התמורה שרוזנצוויג ציפו לקבל הייתה אמורה, לטענתם, לכסות את החובות ולהותיר לריקי עודף לרכישת דירה קטנה ברחובות.

2.תחילה פורסמה הדירה למכירה על ידי רוזנצוויג באופן עצמאי. באוגוסט 2014 או סמוך לו פנה מר מאיר קריחלי ("קריחלי"), מתווך מקרקעין במקצועו, לריקי והציע את שירותיו. ביום 7.8.2014 חתמה ריקי על הסכם להזמנת שירותי תיווך מקריחלי וכן על הסכם בלעדיות (נספחים 3-2 לתצהירי רוזנצוויג). בטופס ההזמנה התחייבה ריקי לשלם לקריחלי עמלת תיווך בשיעור 1% בתוספת מע"מ, ונרשם בו כי המחיר המבוקש הוא 5,950,000 ש"ח בקירוב. לטענת רוזנצוויג, מדובר היה במחיר שתאם את תנאי השוק. לטענת קריחלי, מדובר היה במחיר מופרז. הוא העריך את שווי הנכס בסכום של בין 5 ל-5.5 מיליון ש"ח, אולם המליץ לפרסם את הנכס במחיר האמור מטעמים שיווקיים ועל מנת לאפשר הפחתה במשא ומתן. בחודשים שלאחר מכן, הגיעו מספר לקוחות לראות את הנכס. לטענת קריחלי, רוזנצוויג דחו הצעה של 5,600,000 ש"ח. רוזנצוויג מכחישים טענה זו, וטוענים כי אף אחת מהפניות לא התקדמה לכדי הצעה רצינית.

3.לאחר זמן מה ביקשו רוזנצוויג להקפיא את פרסום הנכס למכירה, אולם בינואר 2015 הם ביקשו לחדש את התהליך. בערך אז יצר קריחלי קשר בין רוזנצוויג לבין עו"ד אורן אבלה ("עו"ד אבלה"), העוסק במקרקעין ובאופן ספציפי בתחום הנחלות, וזאת על מנת שיסייע לרוזנצוויג להעריך את עלויות המס הצפויות כתוצאה מהמכירה. באותה תקופה אורנית ואלון אבלה (להלן – "אורנית" ו"אלון", בהתאמה; וביחד – "אבלה"), אחיו וגיסתו של עו"ד אבלה, התעניינו ברכישת משק באזור, ועו"ד אבלה הציע להם לפנות לקריחלי בקשר לנכס. ביום 8.2.2015 חתם אלון על טופס הזמנת שירותי תיווך מקריחלי, בו התחייב לשלם לו עמלת תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ (נספח 6 לתצהיר קריחלי). כבר באותו יום סייר אלון במשק, ולאחר מספר ימים הגיע למקום עם אורנית. על אף התרשמותם החיובית מהמשק, הודיעו בני הזוג אבלה כי המחיר המבוקש יקר מידי עבורם.

4.ביום 22.3.2015 התקשר קריחלי לאלון והודיע לו כי רוזנצוויג הסכימו להוריד את המחיר ל-5.5 מיליון ש"ח, והם מסכימים כי התשלום הראשון יעמוד על חצי מיליון ש"ח בלבד. שיחה זו הוקלטה ותמליל שלה הוגש במסגרת ההליך (נספח 2 לתצהיר אלון). בשיחה אומר אלון כי מדובר ב"התפתחות חזקה מבחינתנו", וכי עליו להתייעץ עם אורנית ועם עו"ד אבלה והוא יחזור אליו. לטענת קריחלי, מכיוון שאלון לא חזר אליו הוא התקשר אליו לאחר זמן מה, והוא מסר לו כי הם החליטו שלא לעשות את העסקה, מכיוון שאורנית לא מעוניינת לעבור למושב ומכיוון שהם טרם מכרו את דירתם ברמת גן (פסקה 27 לתצהיר קריחלי). אבלה מכחישים זאת, וטוענים כי לא היה המשך לשיחה האמורה (ראו למשל, עמ' 16 ו-27 לפרוטוקול). עם זאת, אבלה מאשרים כי החליטו שלא לרכוש את הנכס במחיר המוצע, מכיוון שהדבר היה מעבר ליכולותיהם. לטענת רוזנצוויג, קריחלי לא דיווח להם על השיחה מיום 22.3.2015 (פסקה 11 לתצהיר ריקי).

5.במרץ 2015 עדכנו רוזנצוויג את המחיר המבוקש ל-5.2 מיליון ש"ח, ולטענת קריחלי הוא עדכן על כך את עו"ד אבלה. לטענתו, עו"ד אבלה אמר לו שהוא ינסה לדאוג לקונים, וביקש שלא יפנה לאלון ולאורנית בעניין הנכס (פסקה 28 לתצהיר קריחלי). אבלה טוענים כי לא נמסר להם על הורדת המחיר המבוקש, אולם הם מאשרים כי גם מחיר זה לא היה רלוונטי מבחינתם (עמ' 13 לפרוטוקול). בהמשך הביע רמי נכונות להפחית את סכום העסקה ל-5 מיליון ש"ח, ובנקודה זו אמר קריחלי כי במחיר כזה הוא עשוי לרכוש בעצמו את הנכס. לדברי קריחלי, מכיוון שהוא לא ידע אם אשתו תרצה לעבור לגור בנכס, הוא שקל באותו שלב הן רכישה באופן פרטי והן התקשרות בהסכם אופציה, מתוך כוונה למכור את זכותו לאחר. לאחר שקריחלי הודיע לרוזנצוויג כי המחיר המבוקש עדיין גבוה מידי עבורו, הם הציעו למכור לו את הנכס תמורת 4.9 מיליון ש"ח, ובלבד שיקבלו סך של 250,000 ש"ח באופן מיידי. עקב כך התנהל בין קריחלי לרוזנצוויג משא ומתן שבסופו הוסכם כי הנכס יירכש על ידי קריחלי תמורת סך של 4.85 מיליון ש"ח (פסקאות 33-30 לתצהיר קריחלי).

6.ביום 2.4.2015 נחתמו שני הסכמים בין רוזנצוויג לבין קריחלי. האחד, "חוזה הלוואה" (נספח 7 לתצהיר קריחלי), לפיו הלווה קריחלי לרוזנצוויג (וכן לבנם רועי), סך של 250,000 ש"ח, בריבית שנתית של 10%. בהסכם נקבע כי ההלוואה תושב עד יום 30.6.2015. בו ביום, העביר קריחלי את הכסף לרוזנצוויג בהעברה בנקאית. ההסכם השני היה "זיכרון דברים" למכירת הנכס (נספח 3 לתצהירי רוזנצוויג) ("זיכרון הדברים"). שיחה שהתקיימה בין קריחלי לרמי לפני חתימת זיכרון הדברים הוקלטה, ותמליל שלה הוגש כראיה (נספח 9 לתצהיר קריחלי).

בזיכרון הדברים הוסכם כי הנכס יימכר לקריחלי תמורת סך של 4.9 מיליון ש"ח (לטענת קריחלי, הגם שמלכתחילה הוסכם על 4.85 מיליון ש"ח, סמוך לחתימה דרשו רוזנצוויג 4.9 מיליון ש"ח, והוא נאלץ להסכים לכך), כאשר מתוכם סך של 245,000 ש"ח ישולם באופן מיידי (כנגד חתימה על הודעת משכון) והיתרה בשלושה תשלומים אשר שיעורם יוסכם בין הצדדים, תוך 20 חודשים ממועד החתימה. הוסכם, כי ככל שלא ייחתם הסכם מפורט תוך 45 יום, יהווה זיכרון הדברים הסכם לכל דבר ועניין. עוד הוסכם, כי הפרה יסודית של זיכרון הדברים תזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה.

7.אין חולק, כי הסכם ההלוואה אינו מנותק מזיכרון הדברים. היינו, כי ההלוואה ניתנה כחלק מהעסקה אשר במסגרתה נמכר הנכס. כפי שקריחלי הדגיש בתצהירו, הוא אינו עוסק במתן הלוואות, והוא נעתר לתת את ההלוואה כחלק ממתווה העסקה ומחמת הצורך הדחוף של רוזנצוויג בכספים. יצוין, כי בעוד שהסכם ההלוואה נערך על ידי בא כוחו של קריחלי, זיכרון הדברים הוכן על ידי קריחלי עצמו.

8.לאחר שנחתם זיכרון הדברים, פנו רוזנצוויג לעו"ד אבלה על מנת שייצג אותם בעסקה, וזאת בהתאם להמלצת קריחלי (פסקה 40 לתצהיר קריחלי). לטענת רוזנצוויג, לאחר שעו"ד אבלה ראה את זיכרון הדברים ואת הסכם ההלוואה, הוא אמר להם שמדובר בהסכם לא חוקי שהם עלולים להסתבך בגינו, וכן כי התמורה נמוכה באופן קיצוני. עוד הוא הבהיר להם, כי עליהם לשלם את כל המסים הנדרשים באופן מיידי, שכן בניגוד למה שסברו אין מדובר בהסכם אופציה. לטענתם, "עו"ד אבלה הורה לנו קטגורית לבטל את ההסכם באופן חד צדדי", בלא שהזהיר אותם מפני ההשלכות של הביטול (פסקה 16 לתצהיר ריקי). בהתאם להמלצתו, הם נפגשו עם קריחלי ביום 8.4.2015 והקליטו את השיחה איתו (בשיחה נכחה גם בתם גל, אשר הייתה אז סטודנטית או מתמחה במשפטים) (תמליל השיחה צורף כנספח 2 לתצהירו של עו"ד אבלה). לאחר אותה פגישה, ביום 9.4.2015, שלח עו"ד אבלה לקריחלי, בשם רוזנצוויג, הודעת ביטול של ההסכם (נספח 5 לתצהירי רוזנצוויג).

בהודעת הביטול נטען, כי קריחלי הפעיל על רוזנצוויג לחצים שונים כדי להפחית את התמורה; כי הצעת ההלוואה על סך 250,000 ש"ח מהווה ניצול של מצוקתם; כי עיון בהסכם ההלוואה מעלה תמיהות שונות; כי ההסכמים נעדרים תנאים מהותיים שהוסכמו בין הצדדים, לרבות הבנה של רוזנצוויג כי מדובר בהסכם אופציה ולא בהסכם רכישה; וכי "היו וישנם – בידיעתך – רוכשים פוטנציאלים שהביעו נכונות לרכוש את הנחלה בסכום גבוה בהרבה מזה שמתואר בהסכמים עליהם החתמת את מרשיי – וזה החשוב לענייננו – עניין המלמד, לכאורה, על הפרת חובות הנאמנות, ההגינות ותום הלב, מצדך כלפיהם" (פסקה 5 להודעת הביטול). עוד נאמר במכתב כי עולות שאלות לגבי מעמדו של קריחלי כמתווך בעסקה וקיום חובותיו הנובעות מכך.

9.גרסתו של עו"ד אבלה לגבי נסיבות שליחת הודעת הביטול שונה בחלקה. לדבריו, הוא הסביר לתובעים כי זיכרון הדברים נחשב לעסקה ומחייב דיווח ותשלום מסים כדין, ואז התברר לרוזנצוויג כי אין מדובר בהסכם אופציה כפי שסברו מלכתחילה. או אז, הביעו הם את רצונם בביטול זיכרון הדברים, וביקשו שייצג אותם לשם כך. זאת, על אף שהוא מבחינתו הציע להם לערוך הסכם מסודר עם קריחלי. לטענתו, רוזנצוויג היו מודעים למלוא ההשלכות של החלטה זו. עו"ד אבלה מכחיש בתוקף, כי הציע לרוזנצוויג להיפגש עם קריחלי ולהקליט את השיחה.

10.ביום 14.4.2015 השיב קריחלי, באמצעות בא כוחו, להודעת הביטול (נספח 12 לתצהיר קריחלי). במכתב, אשר נשלח לעו"ד אבלה, דחה קריחלי את הטענות, והבהיר כי הוא עומד על ההסכם ובכוונתו לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין במועדים הקבועים בדין. ביום 16.4.2015 הודיע עו"ד אבלה לבא כוחו של קריחלי, בשם רוזנצוויג, כי הסכם הזמנת שירותי התיווך מבוטל (נספח 13 לתצהיר קריחלי). ביום 19.4.2015 השיב בא כוחו של קריחלי, כי ההודעה "תמוהה", שכן הזכויות בנכס כבר נמכרו לו על ידי רוזנצוויג (נספח 14 לתצהיר קריחלי).

11.בשלב זה נוצר באמצעות עו"ד אבלה קשר מחודש בין רוזנצוויג לבין אורנית ואלון אבלה. לטענת רוזנצוויג, עו"ד אבלה המליץ להם למכור את הנכס לבני הזוג אבלה (פסקה 17 לתצהיר ריקי). לטענת עו"ד אבלה, רוזנצוויג ביקשו ממנו להתעניין אם אורנית ואלון עדיין מעוניינים לרכוש את הנכס, ולבקשתם הוא הציע לאלון ואורנית לרכוש את הנכס תמורת סך של 5 מיליון ש"ח, והם הגיבו בחיוב (פסקאות 32-30 לתצהיר עו"ד אבלה). בין הצדדים התנהל משא ומתן בו ייצג עו"ד אבלה את רוזנצוויג, ולדבריו הוא הבהיר כי הוא מייצג אותם בלבד ולא את שני הצדדים (ראו, פסקה 33 לתצהירו). בני הזוג אבלה לא יוצגו על ידי עורך דין, אולם יצוין כי אלון הוא גם כן עורך דין במקצועו, העוסק בתחום המקרקעין. לטענת רוזנצוויג, עו"ד אבלה התעלם מדבריו הקודמים כי הוא מכיר קונים שיסכימו לשלם תמורה גבוהה יותר באופן משמעותי, ולחץ עליהם למכור את הנכס לאבלה במחיר דומה לעסקה עם קריחלי, תוך שהזכיר כי הם עלולים להימצא במצב בעייתי מול קריחלי, שכן עליהם להשיב לו את ההלוואה. עו"ד אבלה מכחיש טענה זו, וטוען כי העסקה עם אבלה קודמה לבקשתם של רוזנצוויג.

12.ביום 21.4.2015 נחתם הסכם בין רוזנצוויג לאבלה, לפיו רכשו אבלה את הנכס תמורת סכום של 5 מיליון ש"ח (נספח 7 לתצהירי רוזנצוויג) ("הסכם המכר"). לטענת רוזנצוויג, למעשה מדובר בסכום דומה לזה שהוסכם עם קריחלי, שכן להסכם נוסף תנאי לפיו הם יישאו בתשלום דמי הקבלה של אבלה לאגודה השיתופית של המושב, כך שחלק מהסכום שנוסף למחיר הרכישה יצא ממנו בדרך אחרת (יוער, כי בסופו של יום עמד התשלום על סך של 40,000 ש"ח, והוא שולם מתוך כספי התמורה). לטענתם, הדבר נעשה בעצתו של עו"ד אבלה, אשר סבר שרצוי שלא יופיע בהסכם בדיוק אותו סכום שנרשם בזיכרון הדברים עם קריחלי. בהסכם נקבע תנאי מתלה, לפיו תוקפו מותנה באישור האגודה השיתופית של המושב, סתריה – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ("האגודה") (סעיף 12 להסכם).

בהסכם הצהירו רוזנצוויג, כי זכויותיהם בנכס נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות צד ג', למעט משכנתה לבנק בסך 620,000 ש"ח. רוזנצוויג התחייבו, כי "במידה ועד העברת הזכויות על שם הקונה יוטלו על זכויות המוכר עיקול ו/או צו מניעה מתחייב המוכר לפעול לסילוקן וביטולן של זכויות שכאלה ועל חשבונו הוא תוך 60 ימי עסקים מיום שנודע לו על הטלתן ולהמציא לקונה אישור על הסרתן ועד להסרת כל מניעה כאמור ידחו תשלומי התמורה עד ל-7 ימים לאחר הסרת המניעה ובמקביל ידחו בצוע החיובים התלויים בתשלום התמורה" (סעיף 3 להסכם).

בהתאם להסכם (סעיף 7), תשולם התמורה כדלקמן: 250,000 ש"ח יועברו באופן מיידי לחשבון הנאמנות של עו"ד אבלה ויועברו לרוזנצוויג לאחר שיתקיימו תנאים מסוימים; סך של 250,000 ש"ח ישולם לרוזנצוויג לאחר שיינתן אישור האגודה על קבלתם של אבלה כחברים; סך של מיליון ש"ח ישולם תוך 60 יום לאחר התשלום הקודם; סך של מיליון ש"ח נוסף ישולם תוך 120 יום, כאשר תשלום זה יפרע את המשכנתה על המשק, והיתרה תועבר לרוזנצוויג; יתרת התמורה, בסך 2.5 מיליון ש"ח, תופקד בידי עו"ד אבלה בנאמנות ביום 30.6.2016, כנגד מסירת החזקה בנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ובמצבו כפי שהוא בעת חתימת ההסכם, בכפוף לבלאי סביר, וכנגד קבלת מסמכים ואישורים המפורטים בהסכם (אישור מס שבח, אישור על תשלום דמי הסכמה או פטור מתשלומם, אישור המועצה המקומית והוועדה המקומית להעדר חובות על המשק, ומסמכים נוספים). הוסכם כי מסירת החזקה תהיה במועד התשלום האחרון, היינו ביום 30.6.2016.

הצדדים הסכימו, כי "כל צד אשר יפר תנאי יסודי של ההסכם, או יחזור בו מן ההסכם" ישלם למשנהו פיצוי מוסכם בסך 500,000 ש"ח (סעיף 15.1 להסכם). עוד הוסכם כי סעיפים מסוימים בהסכם, לרבות מועד העברת החזקה בנכס, יהיו סעיפים יסודיים, ואיחור בביצועם העולה על שבעה ימים ייחשב להפרה יסודית (סעיף 13 להסכם).

בנוסף להסכם המכר, חתמו רוזנצוויג גם על מסמכי העברת זכויות וכן על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד אבלה לפעול בשמם.

13.ביום 23.6.2015 התקבלו אבלה כחברים באגודה השיתופית של המושב סתריה, ובכך התקיים התנאי המתלה שנקבע בהסכם.

תביעת קריחלי לאכיפת זיכרון הדברים

14.ביום 18.5.2015 דיווח קריחלי למיסוי מקרקעין על רכישת הזכויות בנכס (נספח 18 לתצהיר קריחלי). באותו יום שלח בא כוחו של קריחלי לעו"ד אבלה מכתב, בו הבהיר כי ההסכם עם קריחלי שריר ותקף, הודיע על הדיווח למיסוי מקרקעין וציין כי התשלום הראשון לפי ההסכם הופקד בידיו בנאמנות (נספח 17 לתצהיר קריחלי). ביום 20.5.2015 שלח עו"ד אבלה בשם רוזנצוויג מכתב בו הוא דחה את טענותיו (נספח 12 לתצהירי רוזנצוויג). ביום 9.6.2015 רשם קריחלי הערה ברשות מקרקעי ישראל בדבר זיכרון הדברים (ראו, נספח 9 לתצהיר רוזנצוויג). ביום 30.6.2015 פרעו רוזנצוויג את ההלוואה בסך 250,000 ש"ח שנטלו מקריחלי. בחודש נובמבר 2015 שלח קריחלי באמצעות בא כוחו מכתב נוסף, בו דרש את אכיפת ההסכם וכן פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח (נספח 18 לתצהיר קריחלי). ביום 13.1.2016 שלח קריחלי, באמצעות בא כוחו, מכתב התראה לאלון לתשלום דמי התיווך בגין רכישת הנכס.

15.ביום 19.1.2016 הגיש קריחלי לבית המשפט המחוזי מרכז תביעה נגד רוזנצוויג ונגד אלון (ת"א 38450-01-16). בכתב התביעה ביקש קריחלי לאכוף את זיכרון הדברים, וכן לחייב את רוזנצוויג בפיצוי המוסכם לפיו, בסך 490,000 ש"ח. בנוסף, התבקש בית המשפט לחייב את אלון בתשלום דמי תיווך בסך 161,154 ש"ח. בקדם המשפט שהתקיים ביום 5.5.2016 הציע בית המשפט כי התביעה תימחק תוך שקריחלי יוותר על סעד האכיפה ויגיש תביעה כספית, הן נגד רוזנצוויג לעניין הפיצוי המוסכם והן נגד אלון לעניין דמי התיווך. ביום 19.5.2016 הודיע קריחלי על הסכמתו, והתביעה נמחקה.

התקדמות העסקה עם אבלה

16.לפי הסכם המכר, מועד העברת החזקה בנכס היה 30.6.2016. הצדדים החליטו לפעול להקדמת העברת החזקה בנכס. לטענת רוזנצוויג, הדבר נעשה בעצתו של עו"ד אבלה מתוך מחשבה כי הדבר יסייע להדוף את תביעתו המסתמנת של קריחלי. לטענת אבלה, הדבר נעשה ביוזמתה של ריקי ומשיקוליה, לרבות העובדה שרמי ברח לחו"ל והשאיר חובות כבדים והיא חששה שיוטלו עיקולים שיעכבו את השלמת העסקה, וכן העובדה שבתה עזבה את הבית ועברה להתגורר בתל אביב. עם זאת, אבלה אישרו כי גם הנושא של התביעה המסתמנת של קריחלי היה שיקול בעניין זה (ראו למשל, עמ' 31 לפרוטוקול).

17.ביום 3.1.2016 חתמו רוזנצוויג ואבלה על "הסכם שכירות" (נספח 14 לתצהירי אבלה), לפיו שוכרים אבלה את בית המגורים שבנכס החל מיום 7.1.2016 ועד יום 30.6.2016 (מועד הפינוי לפי הסכם המכר) או היום בו ישלמו אבלה את מלוא התמורה עבור הנכס, לפי המוקדם. דמי השכירות הועמדו על סך של 5,700 ש"ח לחודש. ביום 8.1.2016 פינו רוזנצוויג את בית המגורים, ונערך פרוטוקול מסירת חזקה לאבלה (נספח 15 לתצהירי אבלה).

כזכור, במשק התגוררו גם בנם של רוזנצוויג, רועי, ורעייתו חיה, ביחידת דיור. ביום 14.2.2016 נחתם "הסכם ומסמך הבנות" בין אבלה לבין חיה ורועי רוזנצוויג, בו הוסכם כי לחיה ולרועי תהיה זכות שימוש ביחידת הדיור עד יום 30.6.2016, וכי לאחר מכן הם יפנו את היחידה אלא אם כן ייחתם הסכם שכירות בינם לבין אבלה. נקבע, כי ככל והם לא יפנו את הנכס בתום התקופה יהא עליהם לשלם פיצוי מוסכם בסך 20,000 ש"ח.

18.בהתאם להסכם, ביום 27.4.2015 נרשם לטובת אבלה משכון על זכויותיהם של רוזנצוויג בנכס, וכן על התמורה. במאי 2015 הגיש עו"ד אבלה דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה עם אבלה, אולם הדיווח נתקל בקושי, ורק באפריל 2016 סודר העניין לאחר שרוזנצוויג פנו לעורך דין המתמחה במיסוי. הסיבה לעיכוב שנויה במחלוקת. לטענת רוזנצוויג, היא נובעת מכך שנרשם קודם לכן הדיווח על העסקה עם קריחלי, ואילו לטענת עו"ד אבלה היא נובעת מכך שרוזנצוויג שיקרו לו והציגו את עצמם כזוג נשוי ובהתאם לכך הוא ביצע את הדיווח של העסקה. בהמשך התברר כי הם גרושים, והדבר יצר בעיה עם הדיווח.

19.בהתאם לייפוי הכוח שבידו, ביצע עו"ד אבלה פעולות שונות בשמם של רוזנצוויג, חלקן בשמו של רמי בלבד, אשר לא היה בארץ (כאשר ריקי ביצעה את הפעולות שנדרשה בעצמה) וחלקן בשם שני בני הזוג. בין היתר, חתם עו"ד אבלה על מסמכי שעבוד ומשכון בשם רמי, וכן חתם בשם שני בני הזוג על טפסים שונים מול רמ"י (נספח 19 לתצהירי רוזנצוויג). כפי שעולה מהראיות שצורפו, רישום העסקה נתקל בקשיים שונים ממספר סיבות, לרבות עיקולים שהוטלו על הנכס, רישום ההערה לטובת קריחלי, אי הגשת מסמכים נדרשים וכדומה (ראו מכתבי רמ"י שצורפו כנספחים 10 ו-22-20 לתצהירי רוזנצוויג).

20.אבלה השלימו את תשלום התמורה ביום 24.6.2016, כאשר העבירו סך של 2.3 מיליון ש"ח לחשבון הנאמנות של עו"ד אבלה, וסך של 200,000 ש"ח ישירות לחשבונם של רוזנצוויג.

העיקולים שהוטלו על הנכס ועל התמורה

21.כפי שעולה מהטענות ומהראיות, לאחר שנחתם הסכם המכר הוטלו מספר עיקולים על הנכס ועל התמורה, כאשר חלקם הוסרו בסמוך לאחר מכן וחלקם לאחר זמן וניהול הליכים. להלן פירוט העיקולים והטיפול בהם:

א.ביום 21.5.2015 הוטל עיקול זמני על זכויותיו של רמי בנכס ובכספי התמורה, במסגרת תא"ק 41283-05-15 בבית משפט השלום בפתח תקווה, וזאת להבטחת תביעה כספית על סך 193,601 ש"ח. בדיון בתביעה שהתקיים ביום 13.7.2015 הושגה פשרה בתביעה זו, והעיקול הוסר. על מנת להביא להסרת העיקול, העבירו אבלה לרוזנצוויג סך של 143,601 ש"ח מכספי התמורה.

ב.בדצמבר 2015 הגיש מר ארז גואטה ללשכת ההוצאה לפועל שטר לביצוע נגד ריקי, על סך 140,000 ש"ח, ובמסגרתו הטיל עיקול על זכויותיה בנכס ובתמורה. ריקי הגישה התנגדות, והדיון עבר לבית משפט השלום בנתניה (ת"א 8852-01-16). לטענת אבלה, עיקול זה מנע מהם את האפשרות לקדם את קבלת המשכנתה, והם פנו בעניין זה לריקי פעמים רבות, אך ללא הועיל. ביום 24.5.2016 הגישו אבלה בתיק ההתנגדות בקשה להפקיד את הסכום שלגביו הוטל העיקול בקופת בית המשפט וכך לבטל את העיקול. ביום 25.5.2016 הגישה ריקי תגובה בה התנגדה לבקשה, טענה כי עסקת המכירה לאבלה "אינה כשרה", והודיעה כי בכוונתה להגיש תביעה לביטול הסכם המכר. ביום 7.6.2016 ניתנה החלטת הרשמת, אשר קיבלה את הבקשה שהגישו אבלה. זמן קצר לאחר מכן הסכום הופקד והעיקול בוטל.

לטענת אבלה, לאחר ביטול עיקול זה הם הצליחו להשלים את נטילת המשכנתה, ומיד לאחר מכן שילמו את מלוא התמורה.

ג.בחודש מאי 2016 הגישו סילבי ואבי שמר ("שמר") תביעה כספית על סך 1,000,000 ש"ח נגד רמי לבית משפט השלום בפתח תקווה (ת"א 55750-05-16). ביום 29.5.2016 ניתן צו עיקול זמני על כל הנכסים של רמי המוחזקים אצל אלון, וביום 13.7.2016 ניתן צו עיקול גם על זכויותיו של רמי בנכס.

לאחר שאלון טען כי אינו מחזיק בנכסים של רמי, הגישו נגדו שמר בקשה לאישור עיקול לבית משפט השלום בפתח תקווה (בע"ק 24398-07-16). ביום 27.1.2017 הוטל במסגרת הליך זה גם עיקול על נכסי רמי הנמצאים אצל עו"ד אבלה, וגם בעניינו הגישו שמר בקשה לאישור עיקול (בע"ק 35712-04-17), והדיון בהליכים אלו אוחד.

בנוסף, בפברואר 2017 הגישו אבלה לבית משפט השלום בפתח תקווה תביעה להצהרה על בטלות העיקולים שהטילו שמר על המשק ועל כספי התמורה (ת"א 13043-02-17). באוקטובר 2017 הגישו רוזנצוויג לאותו בית משפט הליך בו עתרו לסעד דומה (ה"פ 976-10-17), והדיון בהליכים אלו אוחד. ביום 25.4.2018 הורה בית המשפט על ביטול העיקול על המשק. בדיון מיום 10.2.2019 הושגה פשרה לפיה העיקולים על כספי התמורה יחולו רק על חלקו של רמי ביתרת הכספים שתישאר לאחר שיבוצעו התשלומים הנדרשים לרשויות להשלמת העסקה. בעקבות פשרה זו, נדחו בהסכמה הבקשות לאישור העיקול.

ד.לטענת אבלה, ביולי 2016 הטיל נושה נוסף עיקול על זכויותיהם של רוזנצוויג או מי מהם במסגרת הליך הוצאה לפועל, והעיקול בוטל בדצמבר 2017. לא נמסרו פרטים לגבי עיקול נטען זה.

ה.בנוסף לאמור, הוטלו עיקולים גם על ידי רשות המסים בשל אי תשלום המס הנדרש (ככל הנראה הוטלו שני עיקולים, הן בגין הדיווח על העסקה עם קריחלי והן בגין הדיווח על העסקה עם אבלה).

תביעת רוזנצוויג לביטול העסקה

22.במאי 2016 שלחו רוזנצוויג, באמצעות בא כוחם דאז, עו"ד אבי אזולאי, שני מכתבים. מכתב אחד, הנושא את התאריך 26.5.2016, נשלח לאבלה ונמסרה בו הודעה על ביטול הסכם המכר (נספח 24 לתצהירי רוזנצוויג). בהודעה נטען כי עם ביטול ההסכם עם קריחלי הבטיח להם עו"ד אבלה כי הם יוכלו לקבל תמורה גבוהה יותר באופן משמעותי עבור המשק, אולם בסופו של יום הם קיבלו בעסקה מחיר דומה. נטען, כי אבלה ניצלו את מצוקתם של רוזנצוויג, והתנהלותם עולה כדי עושק וחוסר תום לב.

מכתב שני, הנושא את התאריך 25.5.2016, נשלח לעו"ד אבלה, והועלו בו טענות דומות לגבי העסקה. במכתב זה הודיעו רוזנצוויג על ביטול ייפוי הכוח, ודרשו מעו"ד אבלה להפסיק את קידום העסקה. במכתבו מיום 27.6.2016 (נספח 25 לתצהירי רוזנצוויג) דחה עו"ד אבלה את ההודעה, והבהיר כי הוא פועל ויפעל בהתאם להוראות הסכם המכר.

23.אבלה שלחו לרוזנצוויג מכתב, הנושא את התאריך 29.5.2016 ואת הכותרת "הודעה על הפרת הסכם המכר מטעם המוכרים, הודעת קיזוז וחילוט הפיצוי המוסכם" (נספח 34 לתצהירי אבלה). בהודעה טענו אבלה, כי אי הסרת העיקול שהטיל מר גואטה על הנכס גרמה לכך שהם לא היו יכולים להשלים את נטילת המשכנתה, והדבר עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם. אבלה הבהירו, כי הם עומדים על השלמת העסקה, וציינו כי יתרת התמורה תועבר לרוזנצוויג לאחר השלמת רישום העסקה, בניכוי סך של 500,000 ש"ח בגין הפיצוי המוסכם ובניכוי ההוצאות שיוצאו לצורך טיפול בעניין הסרת העיקולים. יוער, כי אין במכתב זה התייחסות ישירה להודעת הביטול של רוזנצוויג, ולדברי אלון הוא קיבל את הודעת הביטול רק לאחר מכן, ביום 10.6.2016 (עמ' 39, שורה 8 לפרוטוקול).

ביום 27.6.2016 שלחו אבלה לעו"ד אבלה ולרוזנצוויג מכתבים, בהם הודיעו על השלמת תשלום התמורה לחשבון הנאמנות, והוסיפו וטענו כי לאחר רישום הזכויות על שמם הם יהיו זכאים להחזר של סכומים שונים מחשבון הנאמנות, לרבות סך של 500,000 ש"ח בגין פיצוי מוסכם (נספחים 27-26 לתצהירי רוזנצוויג).

24.ביום 27.6.2016 הגישו רוזנצווייג תביעה על דרך המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי מרכז נגד בני הזוג אבלה ועו"ד אבלה, בה עתרו בין היתר לסעד הצהרתי כי הסכם המכר בוטל (ה"פ 57727-06-16; להלן – "תביעת הביטול"). בתביעה נטען, כי הסכם המכר עולה כדי עושק שתוכנן מראש על ידי אבלה, עו"ד אבלה וקריחלי. נטען, כי המחיר שבו נמכר הנכס נמוך באופן משמעותי מהמחיר הריאלי, וכי אבלה ניצלו את מצוקתם וחוסר ניסיונם של רוזנצוויג. עוד נטען, כי עו"ד אבלה פעל בניגוד עניינים במסגרת העסקה.

25.במקביל, מכיוון שחיה ורועי רוזנצוויג לא פינו את יחידת הדיור, ולטענת אבלה אף פעלו להשכיר אותה לצד שלישי, הגישו נגדם אבלה ביום 4.7.2016 לבית משפט השלום בראשון לציון תביעה לפינוי ולסעדים נוספים, ובמסגרתה הגישו בקשה לסעדים זמניים (ת"א 5228-07-16). הבקשה לסעדים זמניים התקבלה, במובן זה שניתן צו איסור דיספוזיציה לנכס.

26.ביום 31.12.2016 התקיים קדם משפט בתביעת הביטול שהגישו רוזנצוויג. כפי שעולה מפרוטוקול הדיון, התקיימה באולם שיחה מחוץ לפרוטוקול, אשר לאחריה הודיע בא כוח רוזנצוויג כי לאחר שנשמעה המלצת בית המשפט, "אנו חוזרים בנו מהתובענה ומבקשים לדחותה". בנוסף, הוסכם כי חיה ורועי רוזנצוויג יפנו את יחידת הדיור עד יום 30.12.2016. בפסק הדין שניתן בו במקום הורה בית המשפט, כי "התובענה נדחית כמבוקש ללא צו להוצאות". בעקבות ההסכמות נמחקה תביעת הפינוי שהגישו אבלה לבית משפט השלום בראשון לציון (ת"א 5228-07-16).

בין הצדדים ישנה מחלוקת לגבי טיב ההסכמות שהובילו לפסק הדין בהמרצת הפתיחה, ולגבי ההשלכות של פסק הדין. לטענת רוזנצוויג, ההסכמה הייתה לדחיית תביעת הביטול בלבד, והיה ברור כי הם רשאים להגיש תביעה כספית על יסוד טענותיהם, ואף בית המשפט אמר זאת. לטענת אבלה, פסק הדין הורה על דחייה מלאה וללא תנאי של התביעה, וממילא מנועים רוזנצוויג, מחמת השתק עילה, מלהגיש תביעה כלשהי על יסוד טענותיהם בקשר להסכם, לרבות תביעה כספית.

27.ביום 24.12.2020, לאחר שהוגשו התביעות הנוכחיות, הגישו אבלה לבית המשפט המחוזי מרכז המרצת פתיחה נגד רוזנצוויג, בה עתרו לסעדים שונים שנועדו להביא להשלמת העסקה איתם (ה"פ 53609-12-20). הליך זה הסתיים בהסכם פשרה.

ההליכים הנוכחיים

28.ביום 29.11.2016 הגישו אבלה תביעה כספית נגד רוזנצוויג על סך 700,000 ש"ח (ת"א 67066-11-16; להלן – "תביעת אבלה"). בתביעה נטען כי רוזנצוויג הפרו את הסכם המכר שלוש הפרות יסודיות: באי ביטול העיקולים שהטילו נושים על הנכס ועל כספי התמורה; באי פינוי הנכס במלואו במועד, שעה שחיה ורועי נשארו בו לאחר יום 30.6.2016; ובכך שביטלו את הסכם המכר שלא כדין. אבלה טענו כי הם זכאים לפיצוי המוסכם לפי הסכם המכר, בסך 500,000 ש"ח, וכן לפיצוי נוסף בסך 200,000 ש"ח בגין הוצאות, הפסדים ועוגמת נפש שנגרמו להם כתוצאה מהתנהלותם המפרה של רוזנצוויג.

בד בבד עם הגשת התביעה, הגישו אבלה בקשה למתן צו עיקול זמני בגובה סכום התביעה בקשר לכספים המוחזקים אצל עו"ד אבלה בנאמנות. ביום 1.12.2016 ניתן צו עיקול על סך של 550,000 ש"ח.

29. ביום 5.4.2017 הגישו רוזנצוויג תביעה על סך 1,200,000 ש"ח נגד עו"ד אבלה, בני הזוג אבלה, קריחלי ושמר (ת"א 9868-04-17; להלן – "תביעת רוזנצוויג"). בתביעה נטען, כי אבלה, עו"ד אבלה וקריחלי פעלו במסגרת קנוניה משותפת להפחתת המחיר של הנכס כך שהוא נמכר מתחת למחירו הראוי, העומד על לפחות 5,950,000 ש"ח. לתביעה צורפה כנספח חוות דעת לפיה שווי המשק עמד נכון למועד חתימת הסכם המכר על סך 5.6 מיליון ש"ח, אולם חוות הדעת לא הוגשה בשלב הראיות במשפט כחוות דעת מומחה. במסגרת התביעה התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים (למעט שמר) בפיצוי בסך 600,000 ש"ח בגין הפער שבין שווי הנכס לפי חוות הדעת לבין המחיר שבו הוא נמכר וכן בפיצוי המוסכם בסך 500,000 ש"ח. ביחס לעו"ד אבלה התבקשו סעדים נוספים, כגון מתן חשבונות לגבי הכספים המופקדים בידיו; העברת הכספים לרוזנצוויג; תשלום פיצוי בסך 70,000 ש"ח בגין תשלומים ביתר לרשויות; והשבת שכר הטרחה ששולם לו בסך 58,600 ש"ח. כלפי שמר נטען כי הם הטילו עיקולי סרק על המשק ועל כספי התמורה. בהמשך ההליך הושגו עם שמר הסכמות והתביעה נגדם נמחקה, ולפיכך לא נפרט בעניינה.

הדיון בשתי התביעות אוחד.

30.במסגרת תביעת רוזנצוויג, הגיש קריחלי תביעה שכנגד על סך 709,654 ש"ח, נגד רוזנצוויג ואלון. נטען, כי עליהם לשלם פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח בגין הפרת זיכרון הדברים, וכן דמי תיווך בגין העסקה בה נמכר הנכס לאבלה, כאשר בהתאם להסכמים על רוזנצוויג לשלם סך של 58,500 ש"ח ועל אלון לשלם סך של 161,154 ש"ח. במסגרת התביעה שכנגד, הגישו רוזנצוויג (באיחור, ולאחר קבלת רשות) הודעת צד ג' נגד עו"ד אבלה, בטענה כי הוא לא הזהיר אותם מפני הסיכונים הכרוכים בביטול זיכרון הדברים עם קריחלי.

31.אבלה ועו"ד אבלה הגישו בקשות לדחייה על הסף של תביעת רוזנצוויג נגדם, מחמת מעשה בית דין מסוג השתק עילה שנוצר במסגרת פסק הדין בו נדחתה בהסכמה תביעת הביטול (ה"פ 57727-06-16). בהחלטתי מיום 1.4.2018 נדחתה הבקשה. בכל הנוגע לעו"ד אבלה, נקבע כי עילת התביעה נגדו בתביעת הביטול אינה זהה לזו העולה בתביעה הנוכחית, וממילא לא קיים השתק עילה. בכל הנוגע לאבלה, נקבע כי העילות אכן זהות, אולם נוכח טענות מסוימות שהעלו רוזנצוויג יש להשאיר את ההכרעה בשאלת קיומו של מעשה בית דין להליך גופו.

32.מטעם הצדדים הוגשו תצהירי עדות ראשית של בעלי הדין עצמם, ובנוסף הגישו רוזנצוויג תצהיר עדות ראשית של עו"ד אבי אזולאי, אשר ייצג אותם במסגרת תביעת הביטול. עקב משבר הקורונה, ובהתחשב בכך שרמי גר בחו"ל, נגרמו עיכובים רבים בהליך. לאחר שהושלמה חקירת העדים והצדדים הגישו סיכומים בכתב חל עיכוב נוסף כתוצאה מכניסתו של רמי להליך חדלות פירעון, וההליך הנוכחי חודש לאחר שניתן לכך אישורו של בית המשפט של חדלות הפירעון.

דיון והכרעה

33.במסגרת ההליכים המאוחדים עולות מספר סוגיות, אשר חלקן קשורות האחת לשנייה. נדון תחילה בתביעה שהגישו רוזנצוויג, לאחר מכן בתביעת אבלה ולבסוף בתביעה שכנגד שהגיש קריחלי.

תביעת רוזנצוויג

34.הטענה העיקרית שעולה במסגרת תביעת רוזנצוויג היא כי הם נפלו קורבן לקנוניה ולעושק מצד בני הזוג אבלה, עו"ד אבלה וקריחלי, אשר גרמו לכך שהתמורה שהם קיבלו עבור הנכס הייתה נמוכה מהמחיר הראוי. בהקשר זה נטען, בין היתר, כי העסקה נעשתה תחת לחץ שהפעיל עליהם עו"ד אבלה בנצלו את המצוקה בה הם נמצאו, ותוך שעו"ד אבלה מפר את חובותיו המקצועיות ופועל בניגוד עניינים. הנתבעים מכחישים טענות אלו מכל וכל. לטענת אבלה ועו"ד אבלה, לא היה כל פגם בעסקה, וכל ההחלטות במסגרתה התקבלו בידיעתם של רוזנצוויג ומרצונם המלא.

על יסוד טענותיהם בקשר לעסקה, תובעים רוזנצוויג סך של 600,000 ש"ח בגין הפער בין המחיר שהתקבל עבור הנכס למחיר הראוי, וכן 500,000 ש"ח פיצוי מוסכם לפי הסכם המכר. בנוסף, טוענים רוזנצוויג כי על עו"ד אבלה לפצותם בסכום של 70,000 ש"ח בגין תשלום ביתר של מיסים והיטלים שנגרם בשל רשלנותו, וכן להשיב להם את שכר הטרחה ששילמו לו בסך 58,600 ש"ח.

נבחן תחילה את התביעה בכל הנוגע לעסקה.

טענת אבלה להשתק עילה

35.במסגרת תביעת הביטול עתרו רוזנצוויג לביטול עסקת המכר. אין מחלוקת כי בכל הנוגע לתביעה נגד אבלה העילה עליה נסמכה תביעת הביטול זהה לעילה העומדת ביסוד התביעה הנוכחית. תביעת הביטול נדחתה בקדם המשפט הראשון, בהסכמה ולאור המלצת בית המשפט. לטענת אבלה, בכך יש כדי ליצור השתק עילה החוסם את רוזנצוויג מפני הגשת תביעה נוספת בגין אותה פרשה, לרבות תביעה לסעד כספי.

במענה לטענה זו העלו רוזנצוויג שלוש טענות: טענה אחת היא, כי לא קם השתק עילה מכיוון שתביעת הביטול היא לסעד הצהרתי. טענה זו נדחתה כבר בהחלטתי מיום 1.4.2018 בבקשה לסילוק על הסף, מכיוון שהחריג לפיו תביעה לסעד הצהרתי אינה מצמיחה השתק עילה חל רק כאשר התביעה התקבלה (ראו, ע"א 3790/02 אשורי נ' אביזאדה, פ"ד נז(4) 337, 344 (2003)). שתי טענות נוספות שהעלו רוזנצוויג הן כי הייתה הבנה של הצדדים שדחייתה המוסכמת של התביעה לא תמנע הגשת תביעה כספית, וכי לא נוצר השתק עילה מכיוון שהתביעה לסעד הכספי אינה בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

36.כידוע, לכלל של מעשה בית דין יש שני ענפים עיקריים: השתק עילה והשתק פלוגתה. לא עולה בענייננו טענה כי מתקיים השתק פלוגתה (ובדין כך, שכן לא מתקיים התנאי לפיו פלוגתה קונקרטית נדונה והוכרעה לגופה), אלא כי נוצר השתק עילה. הכלל בדבר השתק עילה קובע, כי משעה שתביעה נדונה לגופה, מנוע התובע מלהגיש תביעה נוספת בגין אותה עילה, אלא אם ניתן לו היתר פיצול סעדים. השתק עילה עשוי לקום הן כאשר התביעה נדחתה (כלל המחסום) והן כאשר העילה התקבלה (כלל ההבלעה). ההבדל בין שני המקרים הוא שכאשר התביעה נדחתה נדרש כי היא תידון לגופה על מנת שייווצר השתק עילה, בעוד שכאשר התביעה התקבלה לא קיים תנאי כזה (נינה זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי 42 (1991) ("זלצמן"); יששכר רוזן-צבי ההליך האזרחי 519-518 (2015) ("רוזן-צבי")).

בענייננו, התביעה נדחתה בהסכמה, וממילא פסק הדין לא נומק. אולם, בכך אין כדי לומר שלא התקיים התנאי הדורש כי התביעה תידון לגופה, שכן גם כאשר פסק הדין ניתן בהסכמה עשויה התביעה להיחשב ככזו שנדונה לגופה (ראו, ע"א 1351/06 ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ, פסקה ל"ב (17.9.2007); עע"מ 1370/07 קרמר נ' המועצה המקומית אבן-יהודה, פסקה 21 (28.1.2011); זלצמן, עמ' 330; רוזן-צבי, עמ' 518).

37.אלא שלטענת רוזנצוויג, לא נוצר השתק עילה מכיוון שההסכמה לדחיית התביעה הייתה על דעת כן שניתן יהיה להגיש תביעה כספית. לטענתם, בקדם המשפט הביע בית המשפט את עמדתו כי אין מקום לביטול ההסכם, אולם הדרך פתוחה בפני הצדדים להגיש תביעה כספית, ולפיכך המליץ על דחיית התביעה. לפיכך, היה ברור כי אין בדחיית התביעה כדי למנוע הגשת תביעה לסעד אחר, שאינו לבטלות ההסכם. ככלל, אין מניעה כי צדדים יסכימו שפסק דין מוסכם לא ייצור השתק עילה, במובן זה שהתובע יהיה רשאי לתבוע בעתיד סעד שונה על יסוד אותה עילה (זלצמן, עמ' 338-337). הסכמה זו אינה חייבת להיות מפורשת, ועשויה להינתן גם בהתנהגות (זלצמן, עמ' 111). עם זאת, מקום בו ההסכמה אינה מוצאת ביטוי בפסק הדין או בהסכם שפסק הדין מאשר אותו, הרי שרובץ על הטוען לה נטל שכנוע כבד. בענייננו, אין לטענה זו זכר בפרוטוקול או בפסק הדין. נכון אני לקבל כי רוזנצוויג אכן סברו במועד הדיון כי אין בדחיית התביעה כדי למנוע מהם הגשת תביעה כספית. עם זאת, רוזנצוויג לא הוכיחו כי אבלה הסכימו לכך, או אף שידעו כי זו עמדתם של רוזנצוויג. לפיכך, אילו היו הדברים מסתכמים בטענות רוזנצוויג לגבי ההבנות שמאחורי ההסכמה לדחיית התביעה, לא היה די בכך כדי למנוע את תחולתו של השתק עילה.

38.אולם, רוזנצוויג מעלים טענה נוספת, לפיה לא חל השתק עילה מכיוון שהסעד הכספי הנתבע כעת לא היה בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, אשר בפניו נדונה תביעת הביטול. הכלל הוא כי השתק עילה לא יחול מקום בו נבצר מהתובע לתבוע את הסעד המבוקש במסגרת התביעה הראשונה, מחמת העדר סמכות עניינית (ראו למשל, ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ''ד נז(5) 166, 192 (21.7.2003); זלצמן, עמ' 124-115; רוזן-צבי, עמ' 532). לטענת רוזנצוויג, תביעת הביטול נדונה בפני בית המשפט המחוזי משום שמדובר בתביעה במקרקעין. בהתחשב בכך, לא הייתה אפשרות לתבוע באותה הזדמנות את הפיצוי הכספי, מכיוון שתביעה זו נמצאת בסמכותו של בית משפט השלום ולא ניתן לצרף תביעה כספית לתביעה במקרקעין כאשר הסמכות העניינית בכל אחת מהתביעות שונה. אבלה חולקים וטוענים, כי ניתן היה לצרף את התביעה הכספית לתביעת הביטול. לטענתם, תביעת הביטול לא הייתה תביעה במקרקעין, שכן מדובר בזכויות לא רשומות. הסיבה שהסמכות העניינית לדון בתביעת הביטול הייתה נתונה לבית המשפט המחוזי הייתה שווי העסקה, ובהתחשב בכך לא הייתה מניעה לצרף לה את התביעה הכספית.

39.כאשר נבחנת חלוקת הסמכות העניינית בין בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי בתיקים אזרחיים, ישנה חשיבות לשאלה האם מדובר בתביעות "הנוגעות למקרקעין". ככל שמדובר בתביעה במקרקעין, אזי הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי, אלא אם כן מדובר בתביעה בקשר לחזקה, שימוש או חלוקה. ככל שאין מדובר בתביעה במקרקעין, תוכרע שאלת הסמכות בדרך כלל לפי השווי (ראו, סעיפים 40 ו-51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ("חוק בתי המשפט")). כאשר מדובר בהליך העוסק בזכויות במקרקעין שאינן רשומות, ישנה מחלוקת בפסיקה האם מדובר בתביעות הנחשבות ככאלו "הנוגעות למקרקעין" או לא (ראו למשל, רע"א 1924/16אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ, פסקאות 13-9 (20.4.2016); עע"מ 6674/17 אסד נ' לשכת עורכי הדין בישראל, פסקה 6 לפסק הדין של השופט הנדל (3.12.2017)). בעע"מ 6674/17 הנ"ל הבהיר בית המשפט העליון, כי אין בעניין זה הלכה מחייבת.

בענייננו, הנכס הוא נחלה חקלאית. הזכויות של רוזנצוויג בנכס, כפי שנכתב גם בהסכם המכר, הן של בר רשות, והן היו רשומות ברמ"י ולא במרשם המקרקעין. ישנם פסקי דין הקובעים כי בתביעות שעניינן זכויות מעין אלו אין מדובר בתביעות במקרקעין, ושאלת הסמכות תיחתך לפי השווי (רע"א 5071/03 הוך נ' גבע, פ"ד נח(2) 49 (16.11.2003); רע"א 9890/16 חבוט נ' תייר (13.2.2017)). אולם, לאור האמור לעיל בדבר המחלוקת בפסיקה בשאלת הסמכות לגבי זכויות לא רשומות, לא ניתן לומר כי מדובר בסוגיה שיש בה הלכה ברורה (ראו, רוזן-צבי, עמ' 327-325).

יוער, כי בהמרצת הפתיחה שהגישו רוזנצוויג לא נכתב מכוח מה נתונה לשיטתם הסמכות העניינית לבית המשפט המחוזי. אולם, דווקא בהמרצת הפתיחה שהגישו אבלה (ה"פ 53609-12-20) נכתב כי לבית המשפט המחוזי נתונה סמכות עניינית בין היתר בשל כך ש"מדובר בתובענת זכויות במקרקעין שאינה חזקה או שימוש..." (סעיף 55 להמרצת הפתיחה). היינו, גם אבלה, אשר לטענתם מדובר בתביעה שאינה במקרקעין, טעו (לשיטתם) וכתבו כי מדובר בתביעה במקרקעין.

40.הטעם מאחורי הכלל של השתק עילה הוא הציפייה מבעל דין כי ירכז את כל טענותיו בנוגע לאותה עילת תביעה בהליך אחד. כאשר מדובר בסעדים הנמצאים בסמכות עניינית שונה, ציפייה זו אינה מתקיימת, ולפיכך נפסק כי לא נוצר השתק עילה אף מבלי להגיש בקשה להיתר פיצול סעדים. יישום כלל זה על ענייננו כפשוטו אמור לכאורה להביא לתוצאה, כי לפי הגישה שמדובר בתביעה "הנוגעת למקרקעין" לא יחול השתק עילה, ואילו לפי הגישה שמדובר בתביעה שהסמכות בה נקבעת לפי שווי כן יחול השתק עילה. אלא שכלל כזה עלול ליצור אי ודאות אצל התובע המגיש לבית המשפט המחוזי תביעת אכיפה (או ביטול) בקשר לזכויות לא רשומות במקרקעין, אשר לא יידע האם הוא נדרש לכלול בתביעתו את הסעד הכספי (אשר בעומדו לבדו מצוי בסמכות בית משפט שלום). מדובר בתוצאה שאינה רצויה, ולדעתי גם אינה הכרחית.

כאמור, הרציונאל של הכלל לפיו לא נוצר השתק עילה ביחס לסעדים שאינם בסמכותו העניינית של בית המשפט הוא שבמצב דברים כזה אין ציפייה מבעל הדין שיכלול את מלוא סעדיו בכתב התביעה. ציפייה כזו לא קיימת גם כאשר שאלת הסמכות העניינית שנויה במחלוקת בפסיקה. לפיכך, די בכך שישנה גישה בפסיקה לפיה הסעד אינו בסמכותו העניינית של בית המשפט שאליו הוגשה התביעה הראשונה, על מנת שלא ייווצר לגביו השתק עילה. ולענייננו, די בכך שישנה גישה בפסיקה הרואה בתביעה בקשר לזכויות לא רשומות במקרקעין משום תביעה "במקרקעין", לעניינו של סעיף 51(א) לחוק בתי המשפט, על מנת שלא ייווצר בגינה השתק עילה ביחס לתביעה כספית בסכום הנמצא בסמכותו העניינית של בית משפט שלום (הגם שעשוי, כמובן, להיווצר השתק פלוגתה). זאת, עד שנזכה ותיקבע הלכה ברורה וחד משמעית לגבי הסמכות העניינית בתביעות כאלו.

הדברים יפים במיוחד שעה שישנו יסוד סביר להניח כי הצדדים סברו שהתביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי מחמת כך שמדובר בתביעה במקרקעין (וכאמור, כך היה בענייננו, שעה שאבלה עצמם טענו כך באחת התביעות שהגישו).

לאור האמור, הטענה לפיה יש לדחות את תביעת רוזנצוויג על הסף מחמת השתק עילה – נדחית.

הטענות בעניינו של עו"ד אבלה

41.אחת הטענות המרכזיות שמעלים רוזנצוויג מתייחסת למעורבותו של עו"ד אבלה. לטענת רוזנצוויג, מתחילת הדרך עשה עו"ד אבלה יד אחת עם בני הזוג אבלה וקריחלי, מתוך מטרה להביא להפחתת המחיר שיקבלו רוזנצוויג עבור הנכס. בהקשר זה טוענים רוזנצוויג, כי עו"ד אבלה פעל בניגוד עניינים מובהק, שעה שהוא ייצג אותם בעסקה אשר הצד השני לה הוא אחיו וגיסתו. כמו כן נטען לרשלנות בייצוג מצד עו"ד אבלה.

כפי שנפרט עתה, אין לקבל את הטענה לקנוניה או לפעולה מכוונת מצד עו"ד אבלה שנועדה להביא להפחתת המחיר. עם זאת, יש ממש בטענה כי משלב מסוים היה הייצוג מטעם עו"ד אבלה כרוך בניגוד עניינים וברשלנות.

נבחן את הדברים על פי שלבי העסקה השונים.

42.כפי שפורט לעיל, מעורבותו של עו"ד אבלה החלה כאשר קריחלי הפנה את רוזנצוויג אליו כדי שייתן להם ייעוץ לגבי חיובי המס הצפויים עם מכירת הנכס. מכיוון שעו"ד אבלה ידע שבני הזוג אבלה, אחיו וגיסתו, מחפשים משק לרכישה באזור, הוא הפנה אותם לקריחלי. לטענת רוזנצוויג, כבר מתחילת הדרך נקשרו הצדדים כולם (עו"ד אבלה, בני הזוג אבלה וקריחלי) בקנוניה שנועדה להביא להפחתת המחיר שרוזנצוויג יקבלו עבור הנכס. התוכנית המקורית הייתה שקריחלי ירכוש את הנכס בזול וימכור אותו בסכום גבוה יותר לאבלה. על מנת לממש תוכנית זו הסתיר קריחלי מרוזנצוויג לקוחות שהציעו סכומים גבוהים עבור הנכס. אלא שבשלב מסוים החליטו עו"ד אבלה ואלון "לעקוף" את קריחלי ולמנוע ממנו "לגזור קופון" על העסקה, ולכן הם פעלו כדי לגרום לרוזנצוויג לבטל את זיכרון הדברים עם קריחלי ולהתקשר ישירות בהסכם עם אבלה (פסקה 5 לסיכומי רוזנצוויג).

לתזה קונספירטיבית זו לא הובאה כל ראיה של ממש. הטענה שהיו הצעות גבוהות עבור הנכס אשר הוסתרו מרוזנצוויג אינה נתמכת בראיה כלשהי. בעדותה טענה ריקי כי "שמעתי שהיו קונים שהיו מוכנים לשלם יותר ולא הגיעו אלי", אך אישרה שאינה יודעת על הצעות קונקרטיות (עמ' 46 לפרוטוקול). לא נמצא אישוש כלשהו לטענה לשיתוף פעולה בין קריחלי, עו"ד אבלה ובני הזוג אבלה על מנת להביא להפחתת המחיר עבור הנכס. אין גם כל הסבר מה גרם לפתע, לשיטת רוזנצוויג, להפסקת שיתוף הפעולה הנטען. בהתחשב בכך שרוזנצוויג מעלים טענות להתנהלות העולה כדי תרמית, רובץ עליהם נטל מוגבר לבסס אותה (ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589 (1986); ע"א 10199/09 אוריון נ' המגן חברה לביטוח בע"מ, פסקה 15 (1.4.2012)). לא רק שרוזנצוויג לא עומדים בנטל מעין זה, אלא שלא הובאה כל ראיה המבססת את הטענה לקנוניה מתוכננת מראשית הדרך, טענה שאף אינה נראית סבירה במיוחד.

43.הנקודה הבאה ברצף האירועים היא ביטול זיכרון הדברים עם קריחלי. באותו שלב כבר יוצגו רוזנצוויג על ידי עו"ד אבלה, ולטענתם הוא המליץ להם לבטל את זיכרון הדברים בלא שהעמיד אותם על הסיכונים הכרוכים בכך, והכול מתוך מטרה להביא לכך שהנכס יימכר לאבלה. עוד הם טוענים כי עו"ד אבלה אמר להם שהמחיר שהם קיבלו מקריחלי נמוך מידי. לטענת עו"ד אבלה, לעומת זאת, רוזנצוויג הם אלו שביקשו לבטל את זיכרון הדברים, לאחר שהם הבינו שהעסקה חייבת בדיווח מיידי (תוך פרק הזמן הקבוע בחוק) לרשויות המס, והמתווה שהם תפרו יחד עם קריחלי לפיו התשלום הראשון יתקבל כ"הלוואה" אינו מונע את השתכללותה של העסקה מבחינת דיני המס. לטענתו, הוא הציע להם לערוך הסכם מסודר עם קריחלי, אולם הם סירבו לכך.

44. במחלוקת זו אני מקבל בעיקרה את גרסת עו"ד אבלה. מתמליל השיחה בין רוזנצוויג לקריחלי מיום 8.4.2015 (נספח 2 לתצהיר עו"ד אבלה) עולה, כי הטענה העיקרית שמעלים רוזנצוויג בפני קריחלי היא שההסכם מחייב אותם לדווח על העסקה באופן מיידי לרשויות המס, מה שמציב אותם בפני בעיה מכיוון שאין להם כסף לשלם לרשויות. מהשיחה עולה כי רוזנצוויג סבורים גם שמחיר העסקה נמוך מידי (עמ' 6-5), אולם לא זה הטעם שהם מציגים בפני קריחלי לרצונם לבטל את זיכרון הדברים. אדרבה, באותו שלב רוזנצוויג טוענים בפני קריחלי כי הם מעוניינים בעסקה, אולם מבקשים כי זיכרון הדברים יבוטל וייערך הסכם מסודר על ידי עו"ד אבלה. בשיחה רמי אף מציין, כי עו"ד אבלה סירב לקחת חלק בעסקה באופן בו היא נעשתה במסגרת זיכרון הדברים, מכיוון שהיא "לא חוקית" (ככל הנראה הכוונה היא לכך שאי דיווח על זיכרון הדברים לרשות המס אינו חוקי). גם בחקירתו אמר רמי כי עו"ד אבלה אמר להם שההסכם שעשו "אינו חוקי" מכיוון שמדובר בעסקת רכישה לכל דבר, הגם שלטענתו הוא גם אמר שהמחיר נמוך והוא יכול להביא קונה למשק במחיר גבוה יותר (עמ' 80 לפרוטוקול).

45.השיחה המוקלטת בין רוזנצוויג לקריחלי מחזקת את גרסת עו"ד אבלה לגבי המניע העיקרי של רוזנצוויג לביטול זיכרון הדברים עם קריחלי (הבנתם כי הוא מצריך דיווח ותשלום מס באופן מיידי) וכן את טענת עו"ד אבלה כי הוא הציע לרוזנצוויג לערוך עבורם הסכם עם קריחלי. עוד יש לציין בהקשר זה, כי בפגישה עם קריחלי השתתפה גם גל, בתם של רוזנצוויג, שהייתה סטודנטית או מתמחה במשפטים, וכפי שעולה מתמליל השיחה היא נטלה בה חלק אקטיבי. ככל הנראה היא גם השתתפה בפגישה עם עו"ד אבלה. עדותה של גל הייתה עשויה להיות רלוונטית לעניין השיקולים של רוזנצוויג בביטול העסקה עם קריחלי והשאלה אם הם פעלו לאור המלצה של עו"ד אבלה, אולם רוזנצוויג לא הביאו אותה לעדות ועניין זה פועל לחובתם.

יוער, כי בהודעת הביטול ששלח עו"ד אבלה לקריחלי ביום 9.4.2015 נכתב כי ישנם קונים שהביעו עניין ברכישת הנכס במחירים גבוהים יותר. לטענת רוזנצוויג, כך נמסר להם על ידי עו"ד אבלה, ואילו לטענת עו"ד אבלה הוא כתב כך מכיוון שרוזנצוויג טענו זאת (עמ' 52 לפרוטוקול). אף אחד מהצדדים לא הוכיח את גרסתו בעניין זה. מכל מקום, הגם שנראה כי רוזנצוויג סברו שהמחיר שהסכימו עליו עם קריחלי נמוך מידי, ממכלול הראיות עולה כי השיקול העיקרי מבחינתם לביטול העסקה עם קריחלי היה נושא המס.

46.מן האמור עולה, כי ההחלטה על ביטול זיכרון הדברים התקבלה על ידי רוזנצוויג, כאשר הסיבה העיקרית לכך הייתה הבנתם שהעסקה מחויבת בדיווח מיידי ובתשלום מס. כפי שעולה מהשיחה המוקלטת מיום 8.4.2015, עו"ד אבלה אף הציג לרוזנצוויג את האפשרות כי יערוך עבורם הסכם מסודר עם קריחלי. לא הוכח שעו"ד אבלה המליץ לרוזנצוויג לבטל את העסקה עם קריחלי, ובוודאי שלא הוכח שהוא עשה זאת כדי לסלול את הדרך לעסקה עם אבלה. אכן, באותו שלב האפשרות שתיעשה עסקה עם אבלה הייתה קיימת (שכן היה ידוע שהם הביעו עניין במשק), אולם היא לא הייתה מונחת "על השולחן" באופן קונקרטי. השיקול העיקרי שבגינו החליטו רוזנצוויג לסגת מזיכרון הדברים – חובת הדיווח המיידית לרשויות המס – שיקף את המצב לאמיתו, ולא היה בו משום הטעיה. גם אם לנושא המחיר היה משקל מסוים וגם אם אניח שעו"ד אבלה אמר לרוזנצוויג שהם יכולים לקבל מחיר גבוה יותר (טענה שלא הוכחה), הרי שלא זה היה השיקול העיקרי.

47.יש לדחות אפוא את הטענה כי עו"ד אבלה שכנע את רוזנצוויג לבטל את העסקה כחלק מ"קנוניה" שנועדה להכשיר את התנאים לביצוע העסקה על ידי אבלה. עם זאת, בכך אין כמובן כדי לשחרר את עו"ד אבלה מחובתו, כעורך דינם של רוזנצוויג, להעמיד אותם על הסיכונים שהיו כרוכים בביטול זיכרון הדברים. מדובר בסיכון משמעותי, במיוחד בהתחשב בכך שזיכרון הדברים כולל תניית פיצוי מוסכם בסכום נכבד. לטענת רוזנצוויג, עו"ד אבלה לא התריע בפניהם כלל על הסיכונים הכרוכים בביטול זיכרון הדברים, ואילו לטענת עו"ד אבלה הוא העמיד אותם על כל המשמעויות והסיכונים הכרוכים בכך. מחלוקת זו רלוונטית להודעת הצד השלישי שהגישו רוזנצוויג נגד עו"ד אבלה במסגרת תביעת קריחלי, ונידרש אליה שם ככל שיהיה צורך בכך.

48.השלב הבא בהשתלשלות העניינים היה כאשר נוהל משא ומתן בין אבלה לבין רוזנצוויג, אשר בסופו נכרת ביניהם הסכם המכר. ישנה מחלוקת בין הצדדים של מי הייתה היוזמה להחזיר את אבלה לתמונה, האם הדבר נעשה לבקשת רוזנצוויג או מיוזמתו של עו"ד אבלה. לטעמי, אין למחלוקת זו חשיבות רבה. עוד אציין, כי טענת רוזנצוויג לפיה עו"ד אבלה הפעיל עליהם לחץ להתקשר בהסכם עם אבלה לא הוכחה, ומכל מקום רוזנצוויג לא הצביעו על מנוף לחץ קונקרטי פסול שהופעל עליהם כדי להתקשר בעסקה.

יחד עם זאת, קיים לדעתי קושי ניכר עם העובדה שעו"ד אבלה ייצג את רוזנצוויג במשא ומתן, בהתחשב בכך שבני הזוג אבלה, הצד שכנגד, הם אחיו וגיסתו (הגם שיודגש כי אין חולק שרוזנצוויג ידעו על קרבת המשפחה). מדובר במצב העולה לכאורה כדי ניגוד עניינים. הקושי מתחדד בנסיבות בהן נעשה הייצוג, כאשר ברקע עומדת טענתו של קריחלי כי יש עמו הסכם קודם בזמן. אין מדובר בסיכון ערטילאי בעלמא, שכן עוד לפני שנחתם ההסכם עם אבלה שלח קריחלי מכתב התראה. היינו, בזמן המשא ומתן היה ברור שישנה טענה של צד שלישי לזכות קודמת בזמן בנכס.

49.חתימת הסכם עם אבלה על אף טענתו של קריחלי חשפה את רוזנצוויג לסיכון כפול: סיכון אחד הוא הפרה של ההסכם עם קריחלי. באותו מועד לכאורה ההפרה כבר נעשתה, שהרי כבר נשלחה הודעת ביטול לקריחלי, אולם כל עוד לא נכרתה עסקה נוגדת היה ניתן לחתור לפשרה (כגון חזרה למתווה העסקה, בשינויים כאלו ואחרים, תוך ויתור על הדרישה לפיצוי המוסכם). חתימת ההסכם עם אבלה "קיבעה" את ביטול זיכרון הדברים. מה שהיה מצופה מעורך דינם של רוזנצוויג הוא להעמיד אותם על הסיכונים ולהציג בפניהם את דרכי הפעולה האפשריות, לרבות האפשרות להידבר עם קריחלי ולבדוק האם ניתן להגיע איתו להסכמות, אשר יתנו מענה לצרכים של רוזנצוויג (כגון לעניין מועדי התשלום) ויביאו להסרת הסיכון של תביעה מצד קריחלי. רוזנצוויג היו רשאים כמובן לבחור להעדיף את מסלול המשא ומתן עם אבלה, אולם נדרש היה להעמיד אותם על הסיכונים הכרוכים בכך. כמעט בלתי אנושי לצפות מעו"ד אבלה כי ייעץ ללקוחותיו לבדוק אפשרות להעדיף רוכשים אחרים על פני אחיו וגיסתו, והדבר רק ממחיש את הבעייתיות שבנטילת הייצוג על ידו.

50.סיכון שני שרוזנצוויג ניצבו בפניו הוא הפרה של ההסכם מול אבלה, כתוצאה מתביעת אכיפה עתידית של קריחלי (אשר נזכיר שכבר שלח מכתב התראה) או מרישום הערה על זכותו. סיכון זה היה עלול להתממש גם אם תביעתו של קריחלי לא תצלח בסופו של יום (כפי שאכן קרה), שכן די בכך שהוא יוציא צו מניעה זמני או יסרב להסיר את ההערה שנרשמה לזכותו בספרי רמ"י, על מנת להקשות על השלמת העסקה מול אבלה.

בהקשר זה יוער, כי אחת הטענות שמעלים אבלה בתביעתם נגד רוזנצוויג היא כי העיקולים שהוטלו על הנכס ועל התמורה מנעו את השלמת העסקה. אולם, היה עוד גורם שמנע את השלמת העסקה, והוא ההערה שרשם קריחלי בספרי רמ"י על זכויות רוזנצוויג מכוח זיכרון הדברים. הערה זו נותרה על כנה גם לאחר שנמחקה תביעת האכיפה שהגיש קריחלי, ורק במהלך הדיון בהליך הנוכחי הושג שיתוף פעולה בין הצדדים שהביא למחיקת ההערה. אלא שמשום מה דווקא המניעה הנובעת מרישום העסקה עם קריחלי, שלכאורה רובצת על רוזנצוויג אחריות חוזית בקשר אליה כמו לגבי המניעות הנטענות האחרות, אינה נזכרת בתביעת אבלה, והם לא מבקשים לייחס לרוזנצוויג אחריות בגינה. בחקירתו לא סיפק אלון הסבר מניח את הדעת לכך (ראו, עמ' 30-29 לפרוטוקול). לטעמי, לא יכול להיות ספק, כי הדבר נובע מהבנה של אבלה שטענה כזו "מסבכת" את עו"ד אבלה.

51.מן האמור עולה, כי ההתקשרות של רוזנצוויג עם אבלה הייתה כרוכה בסיכונים ניכרים, נוכח טענתו של קריחלי לעסקה קודמת בזמן. ודוק: הקביעה בדבר קיומם של סיכונים אלו אינה מותנית בשאלה האם בסופו של יום ייקבע שקריחלי צדק בתביעתו. גם אם תתקבל הטענה שהייתה לרוזנצוויג עילת ביטול של ההסכם עם קריחלי (ואקדים ואספר לקורא כי לדעתי אכן דינה של טענה זו להתקבל), בוודאי שעילתו של קריחלי, האוחז בהסכם חתום לזכותו, לא הייתה מופרכת על פניה, באופן שניתן היה להתעלם ממנה.

חלק מהסיכונים האמורים ניתן היה להסיר או לרכך במסגרת תנאי ההסכם עם אבלה, אולם הדבר לא נעשה. ההסכם אינו כולל הקלה כלשהי לרוזנצוויג מפני מקרה בו יתבע קריחלי אכיפה או יסרב להסיר את הרישום לטובתו בספרי רמ"י. אדרבה, ההסכם קובע תניית פיצוי מוסכם בסך 500,000 ש"ח, אשר תחול במקרה של הפרה יסודית, בלא להחריג מקרה בו ההפרה תתרחש בשל טענותיו של קריחלי (אשר באותו שלב כבר היו ידועות). ההסכם אף כולל הצהרה של רוזנצוויג לפיה זכויותיהם בנכס נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות צד ג', למעט משכנתה לבנק בסך 620,000 ש"ח – הצהרה שקשה להבין כיצד נכללה בחוזה בהינתן טענותיו הידועות של קריחלי. עוד כולל ההסכם התחייבות של רוזנצוויג כי "במידה ועד העברת הזכויות על שם הקונה יוטלו על זכויות המוכר עיקול ו/או צו מניעה מתחייב המוכר לפעול לסילוקן וביטולן של זכויות שכאלה ועל חשבונו הוא תוך 60 ימי עסקים מיום שנודע לו על הטלתן..." (סעיף 3 להסכם). אף התחייבות זו הייתה כרוכה בסיכון משמעותי, נוכח טענותיו של קריחלי לזכויות בנכס, והחשש המשמעותי כי יפנה לערכאות.

52.הנה כי כן, סיכונים מכל עבר, והגנה על רוזנצוויג מפניהם – אין. וזאת יש להדגיש: העובדה שעסקה מסוימת כרוכה בסיכון, גם אם ניכר, אינה אומרת בהכרח שאין מקום לבצעה. הייתה זו זכותם של רוזנצוויג להחליט להתקשר בעסקה על אף הסיכונים הכרוכים בה. אולם, הייתה זו חובתו של עו"ד אבלה ליידע אותם על סיכונים אלו ולהעמיד אותם על חומרתם.

בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ' גולדפרב לוי, ערן , קריחליי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ (16.9.2014) ("עניין גיאות") עמד בית המשפט העליון על היקפה ואופן יישומה של חובת הזהירות של עורך דין כאשר הוא מייצג בפעולות או בעסקאות הכרוכות בסיכון. נקבע, כי אין מניעה לייצג בעסקאות הכרוכות בסיכון, אולם על עורך הדין להזהיר את הלקוח מפני הסיכון הכרוך בעסקה. עוד נקבע, כי היקפה של חובת הזהירות, וכנגזרת מכך מידת המובהקות של האזהרה הנדרשת, יושפע משלוש אמות מידה: מיהות הלקוח ומידת מעורבותו; סוג הסיכון ותוחלתו (היינו, האם הסיכון הוא בתחום המשפטי ומה ההסתברות להתממשותו); ומורכבות הסוגיה המשפטית.

בענייננו, יישומן של אמות מידה אלו מלמד כי חובת האזהרה שחלה על עו"ד אבלה הייתה על הצד הגבוה. הסיכון בו מדובר הוא "משפטי" במהותו. הסיכוי להתרחשותו היה גבוה למדי, נוכח העובדה שקריחלי כבר שלח מכתבי התראה, כך שהיה ברור שהוא אינו מתכוון להרפות. רמי הוא אמנם איש עסקים מנוסה, אולם לא מצופה ממנו להבין את דיני העסקאות הנוגדות או לדעת עד כמה מוצקה עילת הביטול כלפי קריחלי. ומעל הכול, ניגוד העניינים בו היה שרוי עו"ד אבלה, אשר חייב אותו למצער ליתן גילוי מלא ומפורט ככל הניתן בכל הנוגע לסיכונים הכרוכים בעסקה עם אבלה.

53.האם עו"ד אבלה יידע את רוזנצוויג על הסיכונים האמורים? רוזנצוויג טוענים כי עו"ד אבלה לא אמר להם על כך דבר. עו"ד אבלה טוען בתצהירו כי "הובהר ל[רוזנצוויג] מצבם המשפטי" וכי הם "הבינו את המשמעויות המשפטיות הנובעות מהשתלשלות הדברים..." (סעיף 38 לתצהירו). טענות כוללניות ומעורפלות אלו רק מחזקות את טענת רוזנצוויג כי לא הוסברו להם הסיכונים הכרוכים בהתקשרות בעסקה.

בעניין גיאות נקבע, כי "ככל שחובת האזהרה מוגברת יותר, כך יש לנקוט באמצעים רבים ומשמעותיים יותר על מנת להזהיר את הלקוח" (פסקה 63 לפסק הדין), וכי ישנם מקרים בהם על עורך הדין להזהיר את הלקוח בכתב לא רק כאמצעי תיעוד, שכן "העלאת האזהרה על הכתב, מבחינה מהותית, עשויה להיות במקרים מסוימים בעלת השפעה משמעותית יותר מאזהרה בעל-פה..." (שם). בענייננו, הסיכון היה כל כך ברור ו"זועק" (בעיניו של משפטן), עד כי נדרשה אזהרה מפורשת ומודגשת, ודומה כי היה מקום גם להעלותה עלי כתב. לא רק שלא נעשה תיעוד בכתב לפיו רוזנצוויג הוזהרו, אלא שכאמור לעיל אף מגרסתו של עו"ד אבלה עולה כי הוא לא חידד בפני רוזנצוויג את הסיכונים הכרוכים בעסקה.

יש לקבל, אפוא, את טענת רוזנצוויג כי עו"ד אבלה לא יידע אותם על הסיכונים הכרוכים בהתקשרות עם אבלה.

54.מלבד היידוע על הסיכונים בעסקה, הייתה זו חובתו של עו"ד אבלה לפעול על מנת להפחית סיכונים אלו ככל הניתן במסגרת ההסכם עם אבלה, חובה שהיה לו קושי מובנה למלא בהינתן ניגוד העניינים בו הוא היה מצוי נוכח קרבת המשפחה בינו לבין אבלה. כאמור לעיל, החוזה אינו כולל הגנה כלשהי על רוזנצוויג, ובעניין זה טוען עו"ד אבלה כי רוזנצוויג "ציינו בפניי כי הסדירו את כל הנושאים מול [קריחלי] ובהתאם לכך פעלתי" (סעיף 39 לתצהירו). טענה זו אינה יכולה להתקבל, שעה שקריחלי שלח מכתב התראה ממנו היה ברור כי מבחינתו הנושא לא הוסדר כלל ועיקר, והוא עומד על זכויותיו הנטענות.

ודוק: ייתכן שאבלה היו מסרבים להכניס להסכם תניות המגנות על רוזנצוויג מפני הסיכון הנובע מהעסקה הקודמת עם קריחלי. ככל שכך היה קורה, היה על עורך הדין המייצג את רוזנצוויג לחדד בפניהם את הסיכונים הכרוכים בהסכם כפי שהוא, ולהותיר בידם את ההכרעה האם להתקשר בהסכם על אף הסיכונים האמורים או לא. בענייננו, לא רק שסיכונים אלו לא חודדו, אלא שנראה שעו"ד אבלה כלל לא עשה מאמץ לפעול להפחתתם במסגרת המשא ומתן עם אבלה.

55.המסקנה העולה מהאמור היא כי עו"ד אבלה התרשל בייצוגם של רוזנצוויג במסגרת העסקה מול אבלה, הן בכך שלא יידע אותם על הסיכונים הכרוכים בעסקה והן בכך שלא פעל כדי להגן עליהם במסגרת ההסכם מפני סיכונים אלו. רשלנות זו מתחדדת ומתעצמת נוכח ניגוד העניינים שריחף ממילא על הסיטואציה בה ייצג עו"ד אבלה את רוזנצוויג בעסקה מול אחיו וגיסתו.

56.השלב הבא בסאגה התרחש כאשר הצדדים הסכימו להקדים את מסירת הנכס לאבלה במסגרת הסכם שכירות. כאמור לעיל, נראה כי המניעים לכך היו מעורבים: צרכים אישיים וכספיים של ריקי, והערכה כי הדבר יסייע להדוף את תביעת האכיפה של קריחלי. רוזנצוויג טוענים לרשלנות מצדו של עו"ד אבלה גם בשלב זה, שכן על ידי כך נוצר מצב בו הנכס נמסר לפני שהתקבלה מלוא התמורה בגינו. אולם, בעניין זה לא הוכח שהייתה מעורבות של עו"ד אבלה, ולא נסתרה הטענה כי מדובר היה בהחלטה שרוזנצוויג ואבלה הגיעו אליה באופן עצמאי. זאת ועוד, רוזנצוויג לא נטלו על עצמם תוספת סיכון מהותית בהחלטה זו, ובהתחשב במכלול נסיבות העניין, לרבות צרכיה האישיים של ריקי, לא מצאתי שהייתה התרשלות מצדו של עו"ד אבלה בכך שלא התריע מפני חתימת הסכם השכירות.

57.השלב האחרון התרחש כאשר רוזנצוויג החליטו להתנער מהעסקה עם אבלה והגישו תביעה לביטולה. רוזנצוויג שלחו לעו"ד אבלה הודעה לפיה הם מפסיקים את ייצוגו, ולטענת עו"ד אבלה מאותו מועד הוא אכן לא ייצג אותם (עמ' 43, שורות 36-33 לפרוטוקול). עם זאת, עו"ד אבלה המשיך לשמש כנאמן לפי ההסכם, החזיק בייפויי הכוח הבלתי חוזרים שחתמו רוזנצוויג ואף עשה בהם שימוש לצורך קידום העסקה. בשלב זה כבר היה סכסוך פעיל בין רוזנצוויג ואבלה, ובמסגרת זו היה על עו"ד אבלה להתייחס לדרישות שונות שהופנו אליו (כגון בקשר לצווי העקול שהוטלו על התמורה או דרישת רוזנצוויג כי יחדל לעשות שימוש בייפויי הכוח). קיים קושי ברור עם העובדה שעו"ד אבלה מילא תפקיד זה, בהינתן קרבת המשפחה שלו לאבלה. בקשר לשלב זה נטען כי היה קושי להחליפו, לאור כך שייפוי הכוח נמסר לו וחשבון הנאמנות נפתח על שמו. ככל שכך הוא, ייתכן שניתן לומר לגבי שלב מאוחר זה שההכרח לא יגונה. עם זאת, היה על עו"ד אבלה לבדוק אם ישנה אפשרות כי הוא יוחלף בעורך דין אחר אשר יינתן לו ייפוי כוח מתאים, ולא נטען שנעשה ניסיון של ממש לבדוק זאת.

58.לסיכום: לא מצאתי ממש בטענה ל"קנוניה" בין קריחלי, עו"ד אבלה ובני הזוג אבלה להביא להפחתת המחיר שיקבלו רוזנצוויג עבור הנכס. לא נמצא ביסוס גם לטענה כי עו"ד אבלה לחץ על רוזנצוויג להתקשר עם בני הזוג אבלה. עם זאת, יש ממש בטענה כי עו"ד אבלה פעל בניגוד עניינים במסגרת ייצוגו את רוזנצוויג בעסקה עם אבלה. כן יש ממש בטענה לרשלנות מצד עו"ד אבלה, בכך שלא יידע את רוזנצוויג על הסיכונים הכרוכים בעסקה ולא פעל כדי להגן עליהם במסגרת ההסכם במידת האפשר מפני סיכונים אלו.

על רקע האמור, נבחן את השאלה אם עומדת לרוזנצוויג עילת תביעה.

התביעה בגין העסקה עם אבלה

59.רוזנצוויג עותרים לחייב את בני הזוג אבלה, עו"ד אבלה וקריחלי לשלם להם סך של 600,000 ש"ח בגין הפער בין הסכום שקיבלו עבור הנכס (5,000,000 ש"ח) לבין השווי האמיתי של הנכס (5,600,000 ש"ח). כמו כן, הם עותרים לחייב אותם בפיצוי המוסכם לפי ההסכם, בסך 500,000 ש"ח, וכן בתשלום יתרת התמורה ובפיצויים בגין עוגמת נפש.

60.נבחן תחילה את הטענות נגד אבלה. הטענה העיקרית המועלית על ידי רוזנצוויג היא כי הם ניצלו את מצוקתם וגרמו לכך שהם ירכשו את המשק במחיר מופחת. בהקשר זה נסמכים רוזנצוויג על עילת העושק וכן טוענים להטעיה, חוסר תום לב בניהול משא ומתן, עשיית עושר ולא במשפט וכדומה. בנוסף, טוענים רוזנצוויג להפרת ההסכם על ידי אבלה באופן יסודי, בכך שעדיין לא שילמו את מלוא התמורה.

61.לטענת רוזנצוויג, אבלה אינם "צד תמים" לעסקה, אלא עשו יד אחת עם עו"ד אבלה ואין להפריד בין פעולותיהם לבין פעולותיו של עו"ד אבלה. אלא שכאמור לעיל, לא נמצא כל בסיס לטענה ל"קנוניה" אשר אבלה היו שותפים לה. כפי שאפרט להלן במסגרת הדיון בתביעת אבלה, לטעמי יש לייחס להם אחריות מסוימת לבעייתיות הכרוכה בכך שעו"ד אבלה ייצג את רוזנצוויג במסגרת המשא ומתן. אולם, מעבר לכך לא מצאתי שנפל כל פגם או חוסר תום לב בהתנהלותם של אבלה או שהם הטעו את רוזנצוויג או הסתירו מהם דבר מה.

62.על יסוד הממצאים האמורים יש לבחון את השאלה אם עומדת לרוזנצוויג עילת תביעה נגד אבלה. לא מצאתי ממש בטענה כי מתקיימת בענייננו עילת העושק. על מנת שייקבע כי החוזה נחתם תחת עושק על רוזנצוויג להוכיח שלושה תנאים: כי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל; כי הוא נחתם מחמת מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון שלהם; וכי אבלה או מי מטעמם ניצלו את המצוקה, החולשה או חוסר הניסיון שלהם (סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ("חוק החוזים")). רוזנצוויג אינם עומדים בתנאים אלו. ראשית, לא הוכח כי תנאי ההסכם גרועים מן המקובל באופן בלתי סביר. טענות רוזנצוויג בעניין זה מתמקדות במחיר. אולם, לא הוכח שהמחיר לא היה ראוי, ובוודאי לא שהיה גרוע בהרבה מן המקובל. רוזנצוויג צירפו לתביעתם כנספח חוות דעת שמאית לפיה שווי הנכס היה 5,600,000 ש"ח, אולם חוות דעת זו לא הוגשה בשלב הראיות במשפט כחוות דעת וממילא היא אינה נחשבת כלל לראיה בתיק (רע"א 2750/94ע' עציוני ובניו בע"מ נ' מוסא, פסקה 3 (7.7.1994); רע"א 8534/16הלפון תקשורת ויעוץ 2003 בע"מ נ' ספורי, פסקה 9 (29.1.2017)‏‏). ראיות אחרות לגבי שווי הנכס לא הוגשו. כמו כן, רוזנצוויג לא הוכיחו כי הם היו במצוקה או במצב של חולשה או חוסר ניסיון כמובנם של מונחים אלו בסעיף 18 לחוק החוזים. בפסיקה נקבע ביחס לתנאים אלו, כי "חייבים המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון" (ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767 (1981)). בענייננו, לא הוכיחו רוזנצוויג כי הם היו במצב כזה, או אף קרוב לכך, ובוודאי שלא הוכיחו שמחמת כך נכרת ההסכם. אדרבה, בעדותם שללו רוזנצוויג את האפשרות כי פעלו למכירת הנכס מחמת מצוקה ממשית (עמ' 43 ו-90 לפרוטוקול).

באותה מידה לא הוכיחו רוזנצוויג כי הייתה הטעיה מצד אבלה, שעה שכאמור לעיל יש לדחות את הטענה ל"קנוניה" שנועדה להביא להפחתת המחיר. טענת ההטעיה היחידה שהועלתה בהקשר זה היא לגבי שווי הנכס, ולטענה זו לא נמצא בסיס.

אשר לטענה כי הופעל על רוזנצוויג לחץ להתקשר בעסקה, ריקי אישרה בעדותה כי אלון בעצמו לא הפעיל עליה לחץ כלשהו, וכל טענותיה היו ללחצים באמצעות עו"ד אבלה (עמ' 48, שורות 32-29 לפרוטוקול). אלא שגם הטענה ללחצים מצד עו"ד אבלה הועלתה באופן כוללני (ראו, עמ' 47 לפרוטוקול), ואף אין טענה כי הם הגיעו כדי כפייה.

63.זאת ועוד, גם לו התקבלו טענות רוזנצוויג לעושק, הטעיה וכדומה, לא היה בכך כדי להועיל להם. טענות העושק וההטעיה עשויות עקרונית להקים זכות ביטול, אלא שנושא זה אינו עומד עוד על הפרק לאחר שתביעת הביטול נדחתה. הטענה להטעיה ולחוסר תום לב במשא ומתן עשויה הייתה להצמיח לרוזנצוויג זכות לפיצוי בגין הפער בין המחיר ששולם להם למחיר שהיה משולם אילולא אותה הטעיה (ראו הדיון בהקשר דומה בע"א 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (1.1.2023)). אלא שבענייננו, כאמור, רוזנצוויג לא הביאו כל ראיה לקיומו של פער כזה במחיר, וממילא ברי שהם לא הוכיחו זכות לפיצוי כספי כלפי אבלה.

64.עוד טוענים רוזנצוויג להפרת ההסכם על ידי אבלה, בשל כך שהם עדיין לא קיבלו מהם את מלוא התמורה. אלא שטענה זו הועלתה באופן כוללני, והיא מתעלמת מכך שאבלה העבירו מחצית מהתמורה בנאמנות לעו"ד אבלה, כפי שהיה עליהם לעשות לפי ההסכם.

לאור האמור, דין התביעה נגד אבלה להידחות. הוא הדין לעניין התביעה נגד קריחלי, אשר מבוססת כל כולה על הטענה, שנדחתה לעיל, בדבר שותפותו ל"קנוניה" יחד עם עו"ד אבלה ובני הזוג אבלה על מנת להביא להפחתת המחיר עבור הנכס.

התביעה נגד עו"ד אבלה

65.התביעה נגד עו"ד אבלה מתייחסת למספר רכיבים. רכיב אחד הוא הפער בין הסכום שהתקבל לבין שווי הנכס. רכיב זה דומה לרכיב שנתבע מיתר הנתבעים, וכשם שהוא נדחה ביחס אליהם כך דינו להידחות גם ביחס לעו"ד אבלה, הן בשל כך שלא הוכחה "קנוניה" בה הוא היה מעורב להפחתת המחיר והן בשל כך שכלל לא הוכח שהמחיר שהתקבל היה נמוך מהמחיר הראוי.

66.טענה נוספת שהעלו רוזנצוויג כלפי עו"ד אבלה היא, כי הוא גרם להם נזקים בסך 70,000 ש"ח בגין תשלום ביתר של מיסים והיטלים, בשל כך שהוא לא הגיש עררים או השגות במועד. טענה זו הועלתה בעלמא, בלא שהובאו ראיות שיש בהן כדי לבססה, ויש לדחותה.

67.עוד טוענים רוזנצוויג כי על עו"ד אבלה להחזיר להם את שכר הטרחה שקיבל מהם בסך 58,600 ש"ח. כאמור לעיל, עו"ד אבלה התרשל בייצוגם של רוזנצוויג. הדבר מצדיק לחייב אותו לשאת בנזק שנגרם כתוצאה מהתרשלותו, אולם אין בו כדי לשלול את זכותו לשכר טרחה בגין השירות שסיפק, אלא אם יוכח שחלק מהשירות היה מתייתר אילולא ההתרשלות. בענייננו, רוזנצוויג לא הוכיחו כי אילולא ההתרשלות היה נחסך מהם לחלוטין תשלום שכר הטרחה, או אפילו מרביתו. עם זאת, נראה כי לפחות לגבי הפעולות שבוצעו על ידי עו"ד אבלה לאחר פרוץ הסכסוך בתפקידו כנאמן ניתן לומר כי אין מקום לחייב את רוזנצוויג לשאת בהן (מה עוד שלדברי עו"ד אבלה עצמו הוא כבר לא ייצג אותם אז). משלא הוצג הסכם שכר טרחה, הנחתי היא כי הסכומים ששולמו לעו"ד אבלה התייחסו גם לפעולות אלו. על דרך האומדנה, מצאתי לחייב את עו"ד אבלה להשיב לרוזנצוויג 20,000 ש"ח, כשליש משכר הטרחה שקיבל.

לפיכך, על עו"ד אבלה לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח.

תביעת אבלה 

68.אבלה הגישו נגד רוזנצוויג תביעה על סך 700,000 ש"ח. התביעה מורכבת מפיצוי מוסכם בסך 500,000 ש"ח בגין הפרות יסודיות של הסכם המכר, ופיצוי נוסף בסך 200,000 ש"ח בגין נזקים נוספים שנגרמו כתוצאה מההפרות הנטענות: הפסד שעות עבודה, הפסד דמי שכירות כתוצאה מאיחור בקבלת חלק מהנכס, הוצאות הובלה, עוגמת נפש וכדומה.

סעיף 15.1 להסכם קובע, כי "כל צד אשר יפר תנאי יסודי של ההסכם או אשר יחזור בו מן ההסכם, ישלם לצד השני אשר יהיה מוכן לקיים את ההסכם, סך של 500,000 ש"ח וזאת כפיצויים קבועים ומוערכים מראש". אבלה טוענים לשלוש הפרות יסודיות מצד רוזנצוויג: האחת, העובדה שהם לא פעלו לבטל עיקולים שהוטלו על הנכס ועל סכום התמורה; השנייה, איחור בפינוי הנכס, בשל כך שחיה ורועי רוזנצוויג פינו אותו באיחור של כחצי שנה; והשלישית, העובדה שרוזנצוויג הודיעו על ביטול ההסכם, ואף הגישו תביעה להצהרה על בטלותו.

69.אין ממש בטענה כי אי הסרת העיקולים עולה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר. ראשית, יש לציין כי בניגוד לטענת אבלה, ההתחייבות להסרת העיקולים היא מהנכס בלבד, ולא מכספי התמורה. בהסכם (סעיף 3) התחייבו רוזנצוויג, כי ככל שיוטלו עיקולים על "זכויות המוכר" הם יפעלו לסילוקם תוך 60 ימים עסקים מהמועד שנודע להם עליהם. הביטוי "זכויות המוכר" עוסק בבירור בזכויות בנכס, שהן מה שנמכר לאבלה, ולכל אורך החוזה נעשה שימוש במונח "זכויות" בהקשר זה.

אשר לזכויות בנכס, אכן רוזנצוויג הפרו את התחייבותם לפעול לביטול העיקולים. הדברים אמורים בעיקר בקשר להתנגדות התמוהה שהגישה ריקי לבקשה להסרת העיקולים שהגישו אבלה בת"א 8852-01-16 (אשר נדחתה על ידי בית המשפט). גם באשר ליתר העיקולים שהוטלו על הנכס, התמונה המצטיירת היא שרוזנצוויג לא פעלו כנדרש להסרתם, וזאת כנראה מתוך גישה שיש להם זכות לבטל את העסקה. אלא שזכות כזו לא עמדה להם, וממילא הם הפרו את התחייבותם בהסכם המכר לפעול לביטול העיקולים תוך פרק זמן של 60 ימים. אעיר, כי שאלה היא האם מדובר בהתחייבות להשתדלות או לתוצאה (לשון החוזה תומכת לכאורה בכך שמדובר בהתחייבות להשתדלות), אולם רוזנצוויג לא עמדו אף בחובת ההשתדלות בעניין זה.

עם זאת, אין מדובר בהפרה יסודית. אין מחלוקת שההסכם אינו קובע שמדובר בתנאי יסודי, וטענות אבלה הן להפרה יסודית מסתברת (עמ' 3, שורות 3-2 לפרוטוקול). סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ("חוק התרופות") קובע, כי הפרה יסודית היא כזו שהוגדרה כך בהסכם או "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה". בענייננו, אין כל בסיס לטענה כי מדובר בהפרה מסוג זה. בסופו של יום, הטלת העיקולים לא סיכנה את השלמת העסקה, אלא רק הייתה עלולה לעכב אותה. זאת, שכן אין ספק שזכותם של אבלה מכוח ההסכם גוברת על אותם עיקולים, הן בשל כך שנרשמה הערת אזהרה לטובתם (סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) והן בשל כך שמדובר בזכות שביושר הגוברת ממילא על עיקול מאוחר בהתאם להלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייב בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999)). ואכן, עובדה היא שלאחר שאבלה הגישו תביעה לביטול העיקולים שהטילו שמר, הוסכם כבר בשלבים הראשוניים של ההליך להסיר את העיקול על הנכס.

מן האמור עולה, כי התוצאה המסתברת של הטלת העיקולים לא הייתה סיכול העסקה, אלא יצירת מכשולים העשויים להצריך משאבים והתעסקות. ביחס לתוצאת הפרה כזו לא ניתן לומר שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם אילו ידע עליה. בכך אין כדי לומר, כמובן, כי העדר הפעולה מצד רוזנצוויג להסרת העיקולים אינו עולה כדי הפרה, אולם אין מדובר בהפרה יסודית, וממילא היא אינה מזכה בפיצוי המוסכם.

70.ההפרה הנטענת השנייה היא אי פינוי חלק מהנכס על ידי חיה ורועי רוזנצוויג. כפי שפורט לעיל, בינואר 2016 פינתה ריקי את הנכס, במסגרת "הסכם שכירות" בינה לבין אבלה. בין אבלה לבין חיה ורועי, שהתגוררו ביחידת דיור בנכס, נחתם "הסכם ומסמך הבנות" בו הוסכם שתהיה להם זכות שימוש ביחידת הדיור עד יום 30.6.2016, וכי לאחר מכן הם יפנו את היחידה אלא אם כן ייחתם הסכם שכירות בינם לבין אבלה, וכי ככל והם לא יפנו את הנכס בתום התקופה יהא עליהם לשלם פיצוי מוסכם בסך 20,000 ש"ח. בפועל, חיה ורועי לא פינו את הנכס, ואבלה הגישו נגדם תביעת פינוי. בתצהיר שהגישה ריקי במסגרת תביעה זו היא הבהירה כי היא הרשתה להם לגור בנכס, והם רשאים להמשיך ולהחזיק בו שכן הסכם המכר לאבלה בוטל. תביעה זו לא הוכרעה, נוכח ההסכמה שהצדדים הגיעו אליה במסגרת תביעת הביטול, וחיה ורועי פינו את הנכס לקראת סוף 2016.

71.סעיף 13.1 להסכם קובע, כי איחור של למעלה משבעה ימים במסירת החזקה נחשב להפרה יסודית. בכתב התביעה טענו אבלה, כי העובדה שחיה ורועי נותרו בנכס לאחר התאריך המוסכם פירושה שלא הושלמה מסירת החזקה. מעיון בכתב ההגנה שהגישו רוזנצוויג עולה, כי טענה זו לא הוכחשה על ידם באופן קונקרטי. בסיכומים עלתה טענה לפיה החתימה על הסכם ישיר בין אבלה לחיה ורועי רוזנצוויג ניתקה את הקשר בין פעולותיהם של חיה ורועי לבין התחייבויות רוזנצוויג, ואי הפינוי על ידי חיה ורועי הינו עניין שבינם לבין אבלה בלבד. אולם, מכיוון שרוזנצוויג לא טענו זאת בכתב ההגנה, ואבלה עמדו על כך בסיכומיהם (סעיף 56), לא מצאתי להידרש לטענה זו ונקודת המוצא היא כי רוזנצוויג אכן לא מסרו את החזקה בנכס במלואה במועד.

72.לטענת רוזנצוויג (סעיף 24 לכתב ההגנה), מכיוון שבמסגרת תביעת הפינוי הוסכם שחיה ורועי יפנו את הנכס עד סוף שנת 2016, אבלה אינם יכולים לבסס תביעה על אי הפינוי. טענה זו אינה מקובלת עלי. מעיון בפרוטוקול הדיון עולה, כי הוסכם שככל שהנכס יפונה ימשכו אבלה את תביעת הפינוי, וכי ככל שהוא לא יפונה הם שומרים על מלוא טענותיהם נגדם. ייתכן שניתן לראות בכך ויתור על טענות כספיות נגד חיה ורועי. אולם, אין לראות בהסכמה זו משום ויתור על טענות אפשריות נגד רוזנצוויג, שעה שלא נכתב כך. יוער, כי באותו שלב התביעה הנוכחית כבר הוגשה, כך שהצדדים ידעו שאבלה תובעים מרוזנצוויג פיצוי מוסכם בשל אי פינוי הנכס על ידי חיה ורועי, ואף על פי כן לא נכללה בהסכמה ויתור על תביעה זו. ייתכן שמדובר בהימנעות מכוונת וייתכן שמדובר בחוסר תשומת לב. כך או אחרת, לא ניתן לראות בהסכמה משום ויתור של אבלה על זכות התביעה נגד רוזנצוויג.

לאור האמור, על פני הדברים אי מסירת החזקה בנכס במלואה במועד עולה כדי הפרה יסודית, המזכה בפיצוי המוסכם. עם זאת, מצאתי שלא להכריע בכך, שכן לטעמי מרכז הכובד נמצא בהפרה היסודית הנוספת אשר אבלה טוענים לה.

73.הפרה יסודית נוספת היא ביטול ההסכם על ידי רוזנצוויג. טענת ההגנה העיקרית של רוזנצוויג בהקשר זה היא כי מדובר בהסכם העולה כדי עושק וניצול, אולם כאמור לעיל יש לדחות טענה זו. ממילא, המסקנה המתחייבת היא שלא הייתה לרוזנצוויג זכות ביטול של ההסכם. בפסיקה נקבע, כי הודעה על ביטול חוזה בלא זכות לעשות כן עולה כדי הפרה יסודית שלו (ראו למשל, ע"א 3940/94 ‏שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ‏, פ''ד נב(1) 210 (1998); ע"א 1/84 ברדה נ' סטרוד, פ"ד מב(1) 661 (1988); לביקורת על הלכה זו ראו, דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 553-550 (מהדורה שנייה, 2020) ("פרידמן וכהן")). איני רואה להרחיב בכך, שכן בענייננו נקבע בהסכם כי הזכות לפיצוי מוסכם תקום לא רק במקרה של הפרה יסודית, אלא גם במקרה בו צד "יחזור בו מן ההסכם". לא נטען ששליחת הודעת הביטול והגשת תביעת הביטול על ידי רוזנצוויג אינן מקיימות תנאי זה.

74.בסיכומיהם טוענים רוזנצוויג, כי אבלה הפרו את ההסכם תחילה, כאשר שלחו ביום 29.5.2016 הודעה על קיזוז הפיצוי המוסכם, אשר ממנה עלה כי אין בכוונתם לשלם את מלוא התמורה. לטענת רוזנצוויג, עובדה זו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם, שכן תשלום התמורה מוגדר כתנאי יסודי.

המכתב מיום 29.5.2016 מתבסס על ההפרה בעניין העיקולים בלבד. כאמור לעיל, הפרה זו אינה יסודית, וממילא לא זיכתה את אבלה בפיצוי המוסכם. משמע, לא היה בסיס להודעת הקיזוז שנכללה במכתב. אולם, אבלה נהגו בתבונה, ועל אף טענתם שהם זכאים לקיזוז הפיצוי המוסכם הם השכילו להעביר את מלוא התמורה לנאמנותו של עו"ד אבלה (בהתאם להסכם), ורק לאחר מכן, במסגרת תביעתם, ביקשו להטיל עיקול על סכום זה. משכך, ברי כי הם לא הפרו את הסכם המכר. יוער, כי רוזנצוויג שלחו את הודעת הביטול של ההסכם שלושה ימים לפני שנשלחה הודעת הקיזוז, ומכאן ברור שלא הייתה להודעת הקיזוז השפעה על החלטת רוזנצוויג לבטל את העסקה.

מהאמור עולה, כי קמה לאבלה זכות עקרונית לקבלת הפיצוי המוסכם, וזאת בשל העובדה שהם שלחו הודעת ביטול של ההסכם והגישו את תביעת הביטול, וייתכן שגם בשל אי פינוי הנכס במלואו במועד.

הפחתת הפיצוי המוסכם

75.הפיצוי המוסכם עומד על סך של 500,000 ש"ח. האם יש בנסיבות העניין מקום לפסוק סכום נמוך יותר? מסלול הפחתה אפשרי אחד הוא סעיף 15(א) לחוק התרופות, המקנה לבית המשפט סמכות להפחית פיצוי מוסכם. בפסיקה נקבע, כי סמכות ההפחתה תופעל במשורה, ודי בכך שקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצויים לבין הנזק הצפוי, על מנת שבית המשפט לא יעשה בה שימוש (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264 (1992)). הנטל לשכנע כי יש מקום להפחתה מונח על כתפי המפר (ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ, פ"ד לו(1) 537, 546 (1982)). בענייננו, רוזנצוויג העלו בכתב ההגנה את הטענה להעדר סבירות של הפיצוי המוסכם באופן כוללני, והסתפקו בכך שטענו כי הוא "אינו תואם את נסיבות הענין ויש להפחיתו" (פסקה 38.9 לכתב ההגנה). הם לא פרשו תשתית ראייתית המאפשרת לקבוע כי הפיצוי המוסכם חורג מהסביר. לא זו אף זו, רוזנצוויג עצמם תבעו את הפיצוי המוסכם במסגרת התביעה שהגישו. לאור האמור, לא הוכח כי יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות.

76.עם זאת, לדעתי בנסיבות העניין יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם מטעם אחר, והוא ייחוס אשם תורם לאבלה. דוקטרינת האשם התורם החוזי מאפשרת לבית המשפט להימנע, במקרים המתאימים, מתוצאה בינארית, לפיה מי שנקבע שהוא "המפר" נושא בכל הנזקים של "הנפגע". הדוקטרינה מכירה בכך שתמונת האחריות עשויה לעתים להיות מורכבת יותר (ראו למשל, ע"א 3912/90 EXIMIN S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטטיל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסקה 28 (25.3.2008)). בפסיקה הוחלה דוקטרינת האשם התורם החוזי גם ביחס לפיצוי מוסכם (ע"א 4553/06 מדינת ישראל נ' מי ערד חברה להנדסה פיתוח ובנין בע"מ (בפירוק), פסקה 18 (14.10.2010) ("עניין מי ערד")). היינו, ניתן להפחית את הפיצוי המוסכם כאשר יש מקום לייחס גם לנפגע אחריות מסוימת לנסיבות שהובילו להפרת החוזה. השאלה היא, כמובן, מתי יש מקום לייחס אחריות חלקית לצד הנפגע.

77.המקרה ה"קלאסי" בו יש להחיל את דוקטרינת האשם התורם החוזי הוא כאשר הצד הנפגע הפר גם הוא את החוזה או נהג בחוסר תום לב באופן שתרם להפרה (ראו, גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 377 (2009)). אולם, היקפה של הדוקטרינה אינו מוגבל למקרים אלו, וניתן להחיל אותה גם במקרים בהם נפל פגם בהתנהלותו של הצד הנפגע, אף אם הוא אינו עולה כדי הפרת חוזה או חוסר תום לב (לסקירת קטגוריות של מצבים בהם מוצדק להחיל את עקרון האשם התורם בדיני חוזים ראו, אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים 218-166 (1997) ("פורת")).

דוגמה למקרה כזה ניתן למצוא בעניין מי ערד. בפסק דין זה ייחס בית המשפט העליון לקבלן אשם תורם בשיעור של 50%, בשל כך שההסכם שנחתם בינו לבין מזמינת העבודה, המדינה, נחתם "לא בדרך המלך" והקבלן ידע על כך. נקבע, כי בשל כך יש לייחס לו אחריות מסוימת ל"קצר" בין הצדדים ולמחלוקות שהתעוררו ביניהם (ראו, פסקאות 18 ו-20 לפסק הדין). כתוצאה מהאשם התורם הפחית בית המשפט 50% מריבית הפיגורים אשר הקבלן היה זכאי לה (ריבית שנחשבת לפיצוי מוסכם). היינו, על אף שהקבלן לא הפר את ההסכם ולא נהג בחוסר תום לב במשא ומתן או בעת קיום החוזה (אדרבה, הקביעה בפסק הדין היא כי המדינה נהגה בחוסר תום לב), ועל אף פערי הכוחות בינו לבין המדינה, יוחסה לו אחריות בשיעור ניכר בשל כך שהיה לו חלק בדרך המסורבלת והבעייתית בה נעשה ההסכם.

78.ומכאן לענייננו. עמדנו לעיל בהרחבה על הבעייתיות הרבה שהייתה כרוכה במצב בו עו"ד אבלה, האח והגיס של בני הזוג אבלה, ייצג במשא ומתן את רוזנצוויג. לא זו אף זו, עם או בלי קשר לניגוד העניינים, ההסכם חשף את רוזנצוויג לסיכון של הפרה הן כלפי קריחלי והן כלפי אבלה. אמת, כי אבלה אינם נושאים באחריות ישירה למצב זה, ולא מצאתי בסיס לטענה לקנוניה בינם לבין עו"ד אבלה. עם זאת, סבורני שניתן לייחס להם אחריות מסוימת למצב הבעייתי שנוצר, בהינתן קרבת המשפחה בינם לבין עו"ד אבלה והעובדה שאלון גם הוא עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, כך שהבעייתיות הייתה בוודאי ברורה לו. זאת ועוד, אבלה אישרו כי ידעו על העסקה הקודמת בזמן עם קריחלי (עמ' 14, שורות 10-9 לפרוטוקול), ואלון אישר שראה את זיכרון הדברים (עמ' 22, שורה 19 לפרוטוקול), ואף את הודעת בא כוחו של קריחלי על כך שהוא עומד על העסקה (עמ' 24, שורות 6-5 לפרוטוקול). הסיכון שהיה כרוך בעסקה מצד רוזנצוויג היה ברור אפוא, ודאי לעורך דין בתחום המקרקעין. ממילא, הקושי הטמון בכך שהצד שכנגד מיוצג על ידי קרוב משפחה של הצד האחר לא היה ערטילאי. אכן, רוזנצוויג היו מודעים לקרבת המשפחה, ואבלה לא היו יכולים לכפות עליהם החלפת ייצוג. אולם, בנסיבות העניין סבורני שניתן היה לצפות כי אבלה יחדדו את הבעייתיות בפני רוזנצוויג ויציעו להם לשקול החלפת ייצוג. ברוח מה שנפסק בעניין מי ערד, נראה כי ניתן לייחס גם לאבלה תרומה לכך שהדברים לא נעשו "בדרך המלך".

השאלה הבאה אותה יש לשאול היא האם יש קשר סיבתי בין הליקוי בייצוג לבין הפרת ההסכם על ידי רוזנצוויג. אילו ההפרה הייתה מתרחשת בגין העסקה הקודמת בזמן עם קריחלי, אזי הקשר הסיבתי היה ברור ומובהק והיה בו כדי להצדיק הפחתה של עיקר הפיצוי המוסכם אם לא את שלילתו לחלוטין. אולם, לא זו הסיבה שבגינה ביטלו רוזנצוויג את ההסכם. הרושם שעלה מהעדויות (ראו עדות ריקי בעמ' 52 לפרוטוקול) הוא שהביטול נעשה מכיוון שרוזנצוויג נוכחו לדעת כי נשאר להם פחות כסף ממה שצפו מלכתחילה. אין קשר ישיר בין הסיכונים שביחס אליהם נקבע לעיל שרוזנצוויג לא זכו להגנה נאותה, לבין המניעים של רוזנצוויג לבטל את ההסכם. עם זאת, לדעתי עדיין יש מקום לייחס לניגוד העניינים בו נעשה הייצוג תרומה מסוימת להפרה, וזאת מן הטעם שהדבר עשוי היה לתרום לכך שבהמשך סברו רוזנצוויג (הגם שללא הצדקה אמיתית) כי יש להם זכות לבטל את ההסכם. בכך יש כדי להצדיק הפחתה של הפיצוי המוסכם בשל אשם תורם (השוו, פורת, עמ' 197-191).

למען הסר ספק אבהיר, כי איני סבור שבני הזוג אבלה נהגו בחוסר תום לב (במובן הסובייקטיבי). אדרבה, התרשמותי היא שהם נהגו בהגינות עם רוזנצוויג. במישור המהותי, לא מצאתי ממש באף טענה שהפנו רוזנצוויג נגד בני הזוג אבלה. אולם, כאמור לעיל, אני סבור שיש לייחס לאבלה אחריות מסוימת לכך שהמשא ומתן נוהל בדרך שאינה יכולה שלא לעורר חשד כי האינטרס של רוזנצוויג לא זכה להגנה ראויה, מה שאפשר שהיה לו משקל בהמשך בעת גיבוש עמדתם של רוזנצוויג כי הם זכאים לבטל את ההסכם.

בנסיבות האמורות, מצאתי שיש להפחית את הפיצוי המוסכם בשיעור של 50%, ולהעמידו על מחצית הסכום, היינו 250,000 ש"ח.

79.בסיכומיהם טוענים רוזנצוויג, כי ככל שתביעת אבלה תתקבל יש להורות לעו"ד אבלה לשפותם בגינה. אולם, עו"ד אבלה אינו צד לתביעה זו, ורוזנצוויג לא הגישו במסגרתה הודעת צד ג' נגדו (הוגשה הודעת צד ג' רק במסגרת התביעה שכנגד שהגיש קריחלי בתביעת רוזנצוויג). מעבר לכך, דומה שגם לגוף העניין לא היה מקום לחייב את עו"ד אבלה לשפות את רוזנצוויג מעבר לסכום שממילא מצאתי להפחית כאשם תורם.

80.מלבד הפיצוי המוסכם תובעים אבלה לחייב את רוזנצוויג בסכום של 200,000 ש"ח בגין נזקים שנגרמו להם. לטענתם, מדובר בנזקים שונים ועל כן אין מדובר בפיצוי בכפל. לא מצאתי ממש בטענה זו. הכלל הוא שלא ניתן לתבוע פיצוי מוסכם במצטבר לפיצוי בגין נזק מוכח, אלא אם מדובר בראשי נזק שונים (ראו, ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 124 (1991); ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006)). השאלה מתי הנזקים חופפים לאלו המכוסים על ידי הפיצוי המוסכם ומתי הם נפרדים ממנו אינה תמיד פשוטה (ראו, יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 43-38 (2018)).

בענייננו, סבורני שהנזקים הפרטניים הנטענים חופפים לאלו שהפיצוי המוסכם נועד לפצות עליהם. נזקים אלו כוללים הוצאות משפטיות בגין ההליכים להסרת העיקולים, הפסד דמי שכירות בגין אי פינוי הנכס במועד, הפסד שעות עבודה, עוגמת נפש וכדומה. אולם, הוצאות נטענות אלו הן תוצאה ישירה של התנערותם של רוזנצוויג מההסכם, וכנגזרת מכך אי פינוי הנכס באופן מלא במועד, סירובם לפעול לקיום ההתחייבות להסרת העיקולים וכדומה. בהתחשב בכך, קיימת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הנזקים הפרטניים, ואבלה אינם יכולים לתבוע אותם במצטבר.

81.לסיכום: רוזנצוויג הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית בכך ששלחו הודעת ביטול של ההסכם ואף הגישו תביעה לביטולו, בלא שהייתה להם זכות לכך, וייתכן שגם בכך שלא מסרו את החזקה בנכס במלואה במועד. לפיכך, זכאים אבלה לפיצוי המוסכם לפי הסכם המכר, אולם בנסיבות העניין יש להפחית מחצית ממנו בגין אשם תורם. אבלה אינם זכאים לפיצוי נוסף בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם בפועל, מכיוון שקיימת חפיפה בינם לבין הפיצוי המוסכם.

על כן, על רוזנצוויג לשלם לאבלה פיצוי מוסכם בסך 250,000 ש"ח.

מסכום זה יש לקזז את הסכומים שאבלה לא שילמו עבור דמי שכירות לפי הסכם השכירות (אלון הודה שלא שולמו דמי שכירות בגין חודש או חודשיים; ראו, עמ' 33 לפרוטוקול).

תביעת קריחלי

82.קריחלי הגיש תביעה שכנגד נגד רוזנצוויג ואלון, במסגרתה הוא תובע שלושה מרכיבים: פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח בגין הפרת זיכרון הדברים; דמי תיווך מרוזנצוויג בסך 58,500 ש"ח בגין העסקה עם אבלה; ודמי תיווך בסך 161,154 ש"ח מאלון, בגין אותה עסקה.

נפתח בתביעה המבוססת על זיכרון הדברים.

התביעה לפיצוי מוסכם בגין הפרת זיכרון הדברים

83.בין רוזנצוויג לקריחלי נחתם זיכרון דברים לפיו רוכש קריחלי מרוזנצוויג את הנכס. בזיכרון הדברים נכללה תניית פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח (10% ממחיר העסקה). לטענת קריחלי, ביטול העסקה על ידי רוזנצוויג היה שלא כדין, ולפיכך הוא תובע מהם את הפיצוי המוסכם. תביעה זו מופנית גם נגד אלון, בטענה כי הוא היה שותף למהלך של סיכול העסקה איתו.

84.רוזנצוויג אינם חולקים על כך שזיכרון הדברים נחשב לחוזה מחייב, היינו כי הוא מקיים את התנאים של גמירות דעת ומסוימות. טענתם היא כי נפלו פגמים בהתנהגותו של קריחלי אשר הצדיקו את ביטול העסקה. בהקשר זה הם טוענים כי קריחלי ניצל את ניסיונו ואת מעמדו כמתווך כדי לגרום להם למכור לו עצמו את הנכס במחיר זול, הפר את חובותיו המקצועיות כמתווך, הסתיר מהם מידע וכדומה. לשיטתם, זיכרון הדברים נגוע בעושק ובאי חוקיות, והוא מנוגד לתקנת הציבור. קריחלי חולק על טענות אלו מכל וכל. לטענתו, הוא קיים את כל חובותיו במלואן, והסיבה היחידה שרוזנצוויג שלחו לו הודעת ביטול – כך לפי עדותם הם – היא שעו"ד אבלה הציע להם עסקה יותר טובה.

85.כפי שנקבע לעיל, אין לקבל את הטענה לפיה היה קריחלי חלק מקנוניה שנועדה להביא להפחתת המחיר. לא מצאתי גם כל בסיס לטענה כי זיכרון הדברים נגוע בעושק, אי חוקיות וכדומה. עם זאת, מצאתי כי בנסיבות העניין קריחלי הפר את חובת הנאמנות שחב כלפי רוזנצוויג ואלון כמתווך, וכי הוא הפר את חובת הגילוי שחלה עליו לפי סעיף 15 לחוק החוזים, באופן שהצדיק את ביטול זיכרון הדברים. נפרט את הדברים.

86.חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 ("חוק המתווכים"), קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך" (סעיף 8(א) לחוק). הסעיף קובע, אפוא, חובת נאמנות בין מתווך ללקוחו, ובפרט חובה למסור כל מידע מהותי הקשור לנכס. בהתאם, החוק אוסר על תיווך בעסקה בה יש למתווך עניין אישי, אלא אם גילה אותו מראש וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב (סעיף 10 לחוק). כמו כן, החוק אוסר על מתווך לבצע פעולה משפטית הקשורה לעסקה (סעיף 12 לחוק).

87.בענייננו, קריחלי סיפק שירותי תיווך לרוזנצוויג (ולאלון), וחב להם חובת נאמנות. המשמעות של קיומה של חובת נאמנות היא החלת סטנדרט של "אדם לאדם – מלאך" (רע"א 6339/97‏ רוקר נ' סלומון, פ''ד נה(1) 199, 280 (1999); ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה, פ''ד נז(4) 289, 334 (2003)). מי שחב חובת נאמנות מצווה לשים לנגד עיניו את האינטרס של זה שנהנה מחובה זו. חובת הנאמנות אינה זהה בכל המקרים, והביטוי שלה אצל מתווך אינו זהה בהכרח לזה שאצל נאמן או שלוח (ראו, דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 109-108 (מהדורה שלישית, 2015)). עם זאת, העיקרון הבסיסי לפיו על מי שחב חובת נאמנות לפעול לטובת הנהנה ממנה חל גם ביחסי מתווך-לקוח. בשונה ממתווך, צד לעסקה אינו חב חובת נאמנות כלפי הצד שכנגד, אלא חלה עליו חובת תום לב בלבד, אשר הסטנדרט המחייב בה נמוך בהרבה ("אדם לאדם – אדם"). מידת המחויבות שלו לאינטרס של הצד האחר קטנה יותר, ומותר לו להביא בחשבון את האינטרס האישי שלו.

88.מצב בו מתווך הופך לצד לעסקה מעורר אי נוחות, אולם בהעדר איסור על כך דומה שלא ניתן לומר שהדבר אסור באופן קטגורי. עם זאת, מכוח חובת הנאמנות שחב המתווך, ברי כי אסור לו לנצל הזדמנות עסקית השייכת ללקוח שלו (השוו לביטוי זה של חובת הנאמנות לגבי נושא משרה בחברה: סעיף 254(א)(3) לחוק החברות, התשנ"ט-1999). כלומר, כאשר עומדת על הפרק עסקה מסוימת, המתווך אינו רשאי להתקשר בה בעצמו, כל עוד לא הציע אותה ללקוחותיו, וכל עוד לא נבדקה ומוצתה עד תום האפשרות כי הלקוח יבצע את העסקה. המתווך אינו רשאי "להתחרות" עם הלקוח שלו על העסקה. איסור זה רלוונטי בעיקר בקשר ליחסים בין המתווך לקונה הפוטנציאלי.

אשר ליחסים שבין המתווך למוכר: הרגישות הכרוכה בשינוי המעמד של המתווך ממי שחב חובת נאמנות בכל הנוגע לעסקה אפשרית למי שיש לו עניין אישי לגיטימי בעסקה, מחייבת כי הדבר יבוצע תוך יצירת חיץ ברור בין תפקידו הקודם לבין מעמדו החדש. על המתווך העומד להפוך לבעל עניין אישי ליתן קודם לביצוע המהלך גילוי מלא ומפורט של כל המידע שהגיע לידיו במסגרת תפקידו כמתווך, לרבות ההצעות הנמצאות על הפרק, רוכשים פוטנציאליים שהתעניינו בעסקה, מגעים שטרם מוצו עד סופם וכדומה. נוכח הרגישות המובנית בסיטואציה והחשש לניגוד עניינים, ראוי כי גילוי זה ייערך בכתב, ומכל מקום עליו להיות מפורט ומקיף ככל הניתן.

89.ומכאן לענייננו. לא מצאתי ממש בטענת רוזנצוויג כי קריחלי הפעיל עליהם לחץ פסול למכור לו את הנכס. כפי שעולה מהשיחה בין קריחלי לרמי לפני חתימת זיכרון הדברים (נספח 9 לתצהיר קריחלי), קריחלי אף הציע לרמי לבדוק את האפשרות ליטול הלוואה מהבנק תחת מכירת הנכס, ורמי אמר כי הם מעוניינים בכל מקרה למכור את הנכס מכיוון שריקי כבר לא רוצה לגור בו. הרושם המתקבל מעיון בתמליל השיחה הוא שרוזנצוויג קיבלו את ההחלטה לבצע את המכירה מרצונם וללא הפעלת לחץ על ידי קריחלי.

יחד עם זאת, אני סבור כי קריחלי הפר את חובת הנאמנות שלו כמתווך, הן כלפי רוזנצוויג והן כלפי אלון, בכך שלא גילה את מלוא המידע בקשר לאפשרות לבצע את העסקה עם אבלה, ולא פעל למיצוי האפשרות כי העסקה תתבצע איתם בטרם החליט להתקשר בעסקה בעצמו.

90.כפי שפורט לעיל, תחילה הוצג הנכס לאבלה תחת הצעת מחיר של 5.95 מיליון ש"ח. אבלה התרשמו לחיוב מהנכס, אולם אמרו כי המחיר יקר מידי עבורם. בהמשך הפחיתו רוזנצוויג את המחיר המבוקש ל-5.5 מיליון ש"ח. קריחלי עדכן את אלון על כך, ואלון אמר כי מדובר ב"התפתחות חזקה מבחינתנו", וכי עליו להתייעץ עם אורנית ועם עו"ד אבלה והוא יחזור אליו. ישנה מחלוקת האם הם הוסיפו לדבר על כך. לטענת קריחלי, אלון אמר לו שההצעה אינה רלוונטית מבחינתו ואילו לטענת אלון הם לא דיברו שוב לאחר אותה שיחה. כך או אחרת, מעדותו של קריחלי עולה שהוא ככל הנראה לא דיווח לרוזנצוויג על שיחה זו באופן קונקרטי (עמ' 60 לפרוטוקול). בהינתן חובת הגילוי המוגברת שחלה על קריחלי בשלב בו ביקש להפוך לצד לעסקה, סבורני כי היה עליו לדווח על התעניינות זו של אבלה, גם אם בסוף היא לא הבשילה.

בהמשך החליטו אבלה להפחית עוד יותר את המחיר המבוקש, לסך של 5.2 מיליון ש"ח. בתצהירו טען קריחלי שהוא עדכן בכך את עו"ד אבלה, והוא אמר לו לא להודיע על כך לבני הזוג אבלה – "להניח להם ולא ללחוץ עליהם" (פסקה 28 לתצהיר קריחלי). טענה זו נראית תמוהה, שכן קשה לראות סיבה מדוע לא ליידע את אבלה, שכבר הביעו עניין בנכס, על הפחתת המחיר. כאשר נשאל קריחלי בחקירה האם עדכן גם את אלון באופן אישי על ירידת המחיר ל-5.2 מיליון ש"ח הוא טען שאינו זוכר, ועמד על כך ש"אורן מבחינתי ואלון הם גוף אחד" (עמ' 61-60 לפרוטוקול).

91.מכל מקום, בשלב הבא הסכימו רוזנצוויג להוריד את המחיר ל-5 מיליון ש"ח, ואז הודיע קריחלי כי בסכום הזה הוא עשוי לרכוש את הנכס בעצמו. לאחר משא ומתן הופחת המחיר עוד יותר, והועמד על 4.9 מיליון ש"ח. אין מחלוקת שכאשר הורד המחיר ל-5 מיליון ש"ח, לא עדכן קריחלי את אבלה על כך (עמ' 60, שורות 33-32 לפרוטוקול). לכך יש משמעות רבה. הפחתת המחיר הייתה הזדמנות עסקית. מכיוון שקריחלי ידע שאבלה מעוניינים באופן עקרוני בנכס, ובהינתן שאלון היה לקוח שלו, הייתה עליו חובה ליידע אותו על כך ולתת לאבלה אפשרות לבצע את הרכישה במחיר זה בעצמם (והוא הדין כאשר רוזנצוויג הסכימו להפחית עוד יותר את המחיר, ל-4.9 מיליון ש"ח).

בחקירה נשאל קריחלי מדוע כאשר רוזנצוויג הסכימו להפחתת המחיר לא פנה לאלון והשיב, כי "בשלב הזה הייתי כבר בקנייה וסגרתי עם רמי את המתווה..." (עמ' 66, שורות 16-15 לפרוטוקול). קריחלי הוסיף וטען, כי רמי הוא איש עסקים ממולח והיה מרוצה מהעסקה. בכך יש הודאה של קריחלי שהוא העדיף לבצע את העסקה בעצמו על פני בחינת האפשרות כי היא תתבצע על ידי אלון. בכך שקריחלי נטל לעצמו את ההזדמנות העסקית הזו, הוא הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי אלון. זאת ועוד, יש בכך גם הפרה של חובת הנאמנות כלפי רוזנצוויג, שכן אילו היו רוזנצוויג יודעים על העניין שהביעו אבלה עוד כאשר המחיר עמד על 5.5 מיליון ש"ח (גם אם בסוף הם לא היו מעוניינים ברכישה בסכום זה), יש להניח שהם היו מעוניינים בבדיקת האפשרות שהם ישלמו סכום גבוה יותר מזה שקריחלי ניאות לשלם (וראו עמ' 83, שורות 31-29 לפרוטוקול).

כללו של דבר, קריחלי היה חייב ליידע רוזנצוויג על ההתעניינות של אבלה וליידע את אבלה על הפחתת המחיר, וכן לפעול על מנת למצות את האפשרות כי תיכרת ביניהם עסקה, לפני שהחליט לבצע את העסקה בעצמו. רק אם רוזנצוויג ואבלה היו מחליטים, לאחר מיצוי כל מאמצי התיווך מצדו של קריחלי ועל יסוד מידע מלא ומפורט, כי הם אינם מעוניינים בעסקה בתנאים שעל הפרק, היה קריחלי רשאי לבצע אותה בעצמו.

92.בנסיבות העניין, הפרת חובת האמון על ידי קריחלי עולה גם כדי אי גילוי בשלב החוזי, באופן המצדיק את ביטול זיכרון הדברים. סעיף 15 לחוק החוזים קובע כך:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

הכלל הוא כי חובת הגילוי אינה מוחלטת, אלא היא חלה מקום בו קיימת חובה כזו על פי הדין, הנוהג או הנסיבות (ע"א 383/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 244 (1978); ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 10 (2008)). היקפה של חובת הגילוי קשור קשר הדוק לחובת תום הלב בשלב המשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים (ראו, ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 426-425 (1987)).

93.בענייננו, חלה על קריחלי חובת גילוי לפי סעיף 8(א) לחוק המתווכים, כך שנראה שהתקיימה החלופה של חובת גילוי על פי דין. גם אם לא נאמר כך, הרי שברי כי התקיימה החלופה של חובת גילוי על פי הנסיבות. חובת הגילוי על פי הנסיבות היא הוראה כללית וגמישה, המקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב בעיצובה (פרידמן וכהן, עמ' 188). היא מחייבת בדיקה של הנסיבות הקונקרטיות של המקרה (ע"א 2469/06 הנ"ל, פסקה 11). עם זאת, בפסיקה נקבעו קטגוריות של מקרים בהם הנטייה תהיה להטיל חובות גילוי, כאשר אחד המקרים הוא קיומם של יחסי אמון בין הצדדים (לסקירה ראו, פרידמן וכהן, עמ' 234-186). בענייננו, חובת האמון שחלה על קריחלי כמתווך מצדיקה להטיל עליו חובת גילוי מוגברת וקפדנית ביותר. בגדר חובה זו היה עליו לגלות לרוזנצוויג את מלוא הפרטים אודות ההתעניינות של אבלה בנכס, וכן את העובדה שהוא לא מיצה את האפשרות לבדוק איתם אם הם מעוניינים לבצע את העסקה לאחר שהמחיר המבוקש הלך ופחת. אי גילויים של פרטים אלו עולה כדי הפרת חובת הגילוי לפי סעיף 15 לחוק החוזים.

בהקשר זה אעיר, כי הפסיקה מצאה להטיל חובת גילוי מוגברת על צד לעסקה אשר הוא מתווך מקרקעין במקצועו, הגם שהוא לא שימש כמתווך בעסקה הספציפית (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 11 (14.8.2008)‏‏). והדברים הם קל וחומר כאשר מדובר במי שקודם לביצוע העסקה שימש כמתווך בקשר לאותו נכס.

94.הקביעה כי הופרה חובת הגילוי אין די בה כדי להצמיח זכות ביטול, שכן עדיין יש להוכיח קשר סיבתי בינה לבין ההתקשרות בהסכם. היינו, על רוזנצוויג להוכיח כי אילו ידעו את אשר הוסתר מהם, לא היו מתקשרים בזיכרון הדברים עם קריחלי. בהתחשב בכך שאי הגילוי היה כרוך בהפרת חובת נאמנות מצד קריחלי, הנטל על רוזנצוויג מרוכך (השוו, פרידמן וכהן, עמ' 129). בענייננו, אני סבור שניתן לצאת מנקודת הנחה כי אילו היה ניתן לרוזנצוויג גילוי מלא הם לא היו מתקשרים בזיכרון הדברים עם קריחלי כפי שהוא, אלא היו חותרים לשפר את ההצעה מול אבלה, בין אם בהיבט של המחיר ובין אם בהיבט של מועדי התשלום. בהקשר זה יש לציין, כי למעשה זמן קצר לאחר מכן אכן נחתם הסכם עם אבלה תמורת סכום גבוה יותר, הגם שלא בהרבה (הפרש של 100,000 ש"ח, שחלק ממנו קוזז על ידי הטלת דמי החבר של אבלה על רוזנצוויג). גם אם בסופו של יום ההתקשרות הייתה מתבצעת מול קריחלי, קיימת סבירות ממשית שהידיעה שישנם מתחרים פוטנציאלים הייתה מביאה לשיפור תנאי העסקה איתו, מבחינתם של רוזנצוויג.

יוער, כי קריחלי עצמו מדגיש בסיכומיו את העובדה שרוזנצוויג אישרו בחקירתם כי הסיבה שהם ביטלו את זיכרון הדברים היא שהובטחה להם על ידי עו"ד אבלה עסקה טובה יותר. טענה זו ממחישה את המסקנה המסתברת שרוזנצוויג לא היו מתקשרים בזיכרון הדברים כפי שהוא, אילו היו יודעים שיש פוטנציאל לעסקה טובה יותר, למשל לקוח שהביע עניין בעסקה כאשר המחיר עמד על 5.5 מיליון ש"ח, וטרם עודכן בירידת המחיר.

נוכח האמור, אני סבור שעמדה לרוזנצוויג זכות לבטל את זיכרון הדברים, בשל הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, אשר התבטאה גם בהפרת חובת הגילוי לפי סעיף 15 לחוק החוזים. משכך, דין תביעתו של קריחלי נגד רוזנצוויג להידחות.

95.אשר לתביעה נגד אלון, נוכח המסקנה כי זיכרון הדברים בוטל כדין על ידי רוזנצוויג, ברי כי אין לו עילת תביעה נגד אלון, וזאת אף מבלי להידרש לשאלה האם הייתה לו עילת תביעה כזו אילו היה נקבע שזיכרון הדברים בוטל שלא כדין. עוד יש לציין, כי גם אילו היה נקבע שזיכרון הדברים הופר ושלאלון יש אחריות להפרה זו לא היה בכך כדי להביא לקבלת התביעה נגד אלון, שעה שהוא אינו צד לחוזה וממילא אינו כפוף לתניית הפיצוי המוסכם, וקריחלי לא הוכיח, ואף לא ניסה להוכיח, נזק בפועל.

96.לאור כל האמור, התביעה נגד רוזנצוויג ואלון בגין הפרת זיכרון הדברים נדחית. מסקנה זו מביאה מיניה וביה לדחיית הודעת הצד השלישי נגד עו"ד אבלה, מבלי שיש צורך להידרש לה לגופה.

למעלה מהדרוש אציין, כי לו נדרשתי להכריע בהודעת הצד השלישי דומה כי היה מקום לקבלה. נכון אני להניח כי בשלב בו נשלחה הודעת הביטול לקריחלי לא הייתה רשלנות מצד עו"ד אבלה. אולם, כפי שפורט לעיל בהרחבה, במהלך המשא ומתן עם אבלה וחתימת ההסכם איתם הייתה רשלנות בייצוג מצדו של עו"ד אבלה בכך שהוא לא הבהיר לרוזנצוויג את הסיכונים שבחתימת ההסכם עם אבלה שעה שקריחלי, שכבר שלח מכתב התראה, "נושף בעורפם". אילו היו הסיכונים מובהרים היה בידי רוזנצוויג לשקול את האפשרות לנסות להתקשר בהסכם עם קריחלי תחת עם אבלה, ובכך לחסוך מעצמם את הסיכון להפרה של זיכרון הדברים. לא ניתן כמובן לדעת מה היו עושים רוזנצוויג אילו הוזהרו כדבעי, אולם בהינתן ניגוד העניינים בו פעל עו"ד אבלה דומה כי היה מקום להניח לחובתו כי רוזנצוויג היו פועלים לצמצום הסיכון שמפניו לא הוזהרו, ובכך היה מתקיים קשר סיבתי בין הרשלנות לבין הנזק.

התביעה לדמי תיווך

97.לטענת קריחלי, על רוזנצוויג ואלון לשלם לו דמי תיווך בגין העסקה שנכרתה ביניהם, וזאת בהתאם להזמנות שירותי התיווך עליהן הם חתמו. יוער, כי קריחלי תובע תשלומים אלו במצטבר לתביעתו לפיצוי מוסכם בגין הפרת זיכרון הדברים, הגם שעל פני הדברים ברי שהוא לא יכול לזכות בשניהם, שהרי תביעה לפיצוי מכוח הפרת זכות חוזית בעסקה אינה מתיישבת עם טענה כי אותה עסקה מצמיחה גם זכות לקבלת דמי תיווך. מכיוון שמדובר בסוגיה משפטית בעיקרה נראה כי אין מניעה לתבוע את שני סוגי הפיצויים לחלופין, אך ודאי שלא ניתן לזכות בהם במצטבר.

98.מכל מקום, דין התביעה לדמי תיווך להידחות לגופה. כאמור לעיל, קריחלי הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי רוזנצוויג ואלון. חוק המתווכים אינו קובע סנקציה על הפרת חובת אמון, אולם במספר פסקי דין נקבע כי הפרה כזו עשויה לשלול את זכותו של המתווך לדמי תיווך (ראו למשל, ע"א (מחוזי ת"א) 8629-11-16‏ מילנר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ, פסקה 38 (1.11.2017); ע"א (מחוזי מרכז) 25179-07-11 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר, פסקה 19 (3.5.2019); ת"א (שלום י-ם) 11807/02צמח נ' סימן טוב (24.12.2003); ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 32394-08-15‏ יצקן נ' שרמפ (24.4.2016); ת"א (שלום ראשל"צ) 48213-02-17‏ ריהאוס ישראל בע"מ נ' טיר, פסקה 28 (28.4.2019), וההפניות שם). מחלק מפסקי הדין עולה גישה לפיה די בכך שהופרה חובת הנאמנות באופן מהותי על מנת לשלול את הזכות לדמי תיווך. מפסקי דין אחרים עולה גישה מרוככת יותר, לפיה יש לבדוק את השלכות הפרת החובה במקרה הקונקרטי (ראו למשל, 25179-07-11 הנ"ל).

99.בענייננו, הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי הייתה מהותית. זאת, בעיקר בכל הנוגע לאלון, שעה שבמקום שקריחלי יציע לו את ההזדמנות לבצע את העסקה לאחר הורדת המחיר, הוא נטל אותה לעצמו. ייתכן שדי בכך כדי לשלול את זכותו של קריחלי לדמי תיווך. כך או אחרת, בענייננו נוכח הפרת חובת הנאמנות יש לקבוע כי קריחלי לא היה הגורם היעיל בביצוע העסקה, וממילא הוא אינו זכאי לדמי תיווך (סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים). אכן, קריחלי הוא זה שיצר את הקשר בין רוזנצוויג לאבלה (הגם שיוזם הרעיון הוא עו"ד אבלה). אלא שבפסיקה נקבע כי לא תמיד יהיה די ביצירת הקשר הראשוני על מנת שהמתווך ייחשב לגורם היעיל. השאלה אם המתווך היה הגורם היעיל "נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים" (ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, פסקה 8 (6.12.2015); וראו גם, ע"א 2144/91 מוסקוביץ‎ ‎נ' עיזבון המנוח ביר, פ''ד מח(3) 116 (1994)). בענייננו, המעורבות של קריחלי התמצתה בהצגה הראשונית של הנכס לאבלה, ובעדכונם על הפחתת המחיר ל-5.5 מיליון ש"ח. מעורבות זו לא הביאה להתקשרות בהסכם, ואף לא קירבה את הצדדים לשלב זה. רק לאחר שבוטל זיכרון הדברים עם קריחלי נוצר קשר מחודש עם אבלה והחל להתנהל משא ומתן מהותי, ובשלב זה לא היה קריחלי בתמונה כלל. בנסיבות אלו, אין לראות בו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

ודוק: אילו היו רוזנצוויג ואבלה "עוקפים" את קריחלי מתוך כוונה לנשל אותו משכרו, לא היה בכך כדי לשלול את זכותו לדמי תיווך (ראו, ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848 (2001)). אולם, מה שקרה הוא בדיוק ההיפך: קריחלי הוא זה שנטש את תפקידו כמתווך, תוך הפרה של חובת הנאמנות שלו (בעיקר כלפי אלון). בנסיבות אלו, הוא אינו יכול להלין על כך שנמנע ממנו לשמש כמתווך, ובכך נגרעה ממנו האפשרות להיות הגורם היעיל בעסקה.

לאור האמור, יש לדחות את תביעת קריחלי גם לגבי דמי התיווך.

הוצאות

100.בכל הנוגע למערכת היחסים בין אבלה לרוזנצוויג, על אף שתביעת רוזנצוויג נדחתה ותביעת אבלה התקבלה באופן חלקי, מצאתי שלא ליתן צו להוצאות, וזאת לאור הנסיבות בהן נעשתה העסקה והאחריות המסוימת שיש לייחס לאבלה בקשר לכך, כמפורט לעיל.

בכל הנוגע למערכת היחסים בין רוזנצוויג לעו"ד אבלה, התביעה נגד עו"ד אבלה התקבלה בחלקה הקטן בלבד (20,000 ש"ח מתוך תביעה של למעלה ממיליון ש"ח). במקרה רגיל היה מקום לשקול לחייב את רוזנצוויג בהוצאותיו של עו"ד אבלה, אולם לאור מה שנקבע לעיל לעניין הייצוג על ידי עו"ד אבלה, מצאתי שלא ליתן צו להוצאות.

בכל הנוגע למערכת היחסים בין רוזנצוויג לקריחלי, בהינתן דחיית התביעות ההדדיות שהוגשו על ידם, אין צו להוצאות.

בכל הנוגע למערכת היחסים בין קריחלי לאלון, הרי שנוכח דחיית תביעתו של קריחלי יש לחייבו בהוצאות לטובת אלון. בנסיבות העניין, בהתחשב בסכום התביעה, בהיקף הדיון בתיק ובקביעה לעיל לגבי הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, יישא קריחלי בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין לזכות אלון בסך כולל של 30,000 ש"ח.

סוף דבר

101.זו תוצאת פסק הדין:

ת"א 67066-11-16: התביעה העיקרית נגד הנתבע 1 (עו"ד אבלה) מתקבלת בחלקה, ועליו לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה. התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה שכנגד נדחית. אין צו להוצאות ביחס לנתבעים שכנגד 2-1 (רוזנצוויג). התובע שכנגד (קריחלי) יישא בהוצאות הנתבע שכנגד 3 (אלון אבלה) בסך 30,000 ש"ח.

ת"א 9868-04-17: הנתבעים (רוזנצוויג) ישלמו לתובעים (אבלה) סך של 250,000 ש"ח, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה. מסכום זה יש לקזז את הסכומים שאבלה לא שילמו עבור דמי השכירות, כמפורט לעיל.

אין צו להוצאות.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 60 יום.