עברני נ' עירית תל-אביב-יפו ואח'

1.בחודש נובמבר 2018 הגיש העותר עתירה מנהלית נגד המשיבים בעניין החלטת מנהל הארנונה מיום 23.5.18 לפיה ירשם העותר מחזיק במחסן ברחוב צביה לוביטקין 25 בתל אביב (להלן: "הנכס") ויושתו עליו חיובים רטרואקטיביים בגין חובות ארנונה וריביות החל מיום 1.1.2008. (סכום של כ- 836,194 ₪ נכון ליום הגשת העתירה).

2.אציין כבר עתה, כי הבעלים של הנכס מר יעקב עובדיה (להלן גם: "עובדיה") הגיש אף הוא עתירה מנהלית בעניין החיובים הרטרואקטיביים. עתירה שהתייחסה גם לנכס נשוא העתירה דנן (עע"מ 1032-05-16). בפסק דין שניתן בעתירתו נקבע כי יושתו חיובי ארנונה מיום 7.8.2011 בלבד.

ערעורים שהוגשו על פסק הדין (עע"מ 7007/18 ועע"מ 8142/18) נדחו ביום 1.6.2020.

בהתאם להחלטה בתיק שלפני מיום 2.5.2019 עוכבו ההליכים בעתירה עד להכרעת בית משפט העליון בערעורים שהוגשו בעניינו של עובדיה.

לאחר מכן עוכבו ההליכים בשל ערר שהגיש עובדיה לועדת הערר על קביעת מנהל הארנונה.

העותר דנן צורף כצד ג' לערר. החלטת ועדת הערר ניתנה ביום 2.11.2022.

קבעתי דיון בעתירה ליום 28.12.2022 וב"כ הצדדים התייחסו לנסיבות שהשתנו ממועד הגשת העתירה בשנת 2018 ועד כה.

להשלמת התמונה העובדתית אציין, כי עובדיה הגיש ערעור על החלטת ועדת הערר (עמ"נ 33437-12-22). הערעור נדון בפני ופסק דין בערעורו ניתן בזה במקביל לפסק דין בעתירה זו.

3.בעתירה נטען כי החל מיום 1.3.2009 ועד 15.4.2018 שכר העותר מעובדיה את הנכס. הנכס שימש כמחסן עבור "אטלנטיק יבוא ושיווק תיקים ומוצרי עור".

נטען כי הנכס הוא חלק ממתחם גדול המונה מספר נכסים שמצויים בבעלות עובדיה. בעל הנכס משכיר חלקים שונים במתחם לשוכרים שונים מבלי שקיימת חלוקה מסודרת של השטחים והנכסים במתחם לשוכרים שונים.

לטענת העותר, בהסכם השכירות נקבע כי "דמי השכירות כוללים את כל ההוצאות, לרבות ארנונה ומים באופן גלובלי...". כמו כן, העותר חתם בתחילת מועד השכירות על הסכם, בו נכתב במפורש כי כל ההוצאות, כולל ארנונה משולמות ע"י המשכיר.

העותר ציין כי מעולם לא הומצא לו העתק של ההסכם. העותר חתם על ההסכם תוך שאשתו ובנו של עובדיה הבטיחו לו כי יחתימו את עובדיה ויעבירו לו העתק.

עובדיה התנהג בפועל בהתאם לאמור בהסכם השכירות – לא העביר את חיובי הארנונה על שמו וחיובי המים והחשמל היו בהתאם למונים פנימיים.

החל מיום 23.6.18 התקבלו אצל העותר דרישות תשלום חוב ארנונה רטרואקטיביים משנת 2008 הכוללים הפרשי ריבית מבלי שגובו בהסבר. העותר לא קיבל מעולם שומה ערוכה כדין לגבי הנכס.

ביום 27.6.18 העותר קיבל הודעה מבנק פועלים על עיקול בגין חוב שהוטל בחשבונו. נמסר לו כי הוטלו עיקולים על חשבונו בסך כ- 836,194 ₪ "בלחיצת כפתור" ללא מסמך המספק מידע בדבר החוב.

4.במכתב שהופנה לב"כ העותר מיום 23.5.18 מטעם העירייה (נספח ד' לעתירה) נכתב כי בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 13.5.18, מובא לידיעה כי שם המחזיק בנכס עודכן מעובדיה יעקב ועברני מוריס (בנו של העותר) לעובדיה יעקב והעותר, וזאת החל מיום 1.1.2008. צוין כי עומדת לרשותו זכות להגיש השגה.

5.לאחר שנערכה ביום 15.11.16 ביקורת בנכס ע"י חוקר שומה בעירייה, נרשם בנו של העותר מוריס כמחזיק בנכס יחד עם יעקב עובדיה.

בנו של העותר הגיש ערר נגד משיב 2 בגין חיובו בארנונה – ערר מס' 140016077.

לאחר שהתקיים דיון הוכחות, הודיע מנהל הארנונה כי החליט להסיר את רישום בנו של העותר כמחזיק בנכס ותחתיו לרשום את העותר. לכן, ביקש להורות על קבלת הערר.

בנו של העותר בתגובתו ביקש מועדת הערר לקבל את הערר.

בהחלטת ועדת הערר מיום 13.5.18 הערר התקבל והמשיב 2 חויב בהוצאות בסך 1,500 ₪ + מע"מ. (ראה נספח ד' לתשובת המשיבים).

6.על ההחלטה מיום 23.5.18 הגיש העותר השגה.

במכתב מיום 2.7.18 מטעם ב"כ העותר לעירייה (נספח ה' לתשובה לעתירה), נטען כי לא ברור כיצד נקבע כי הנישום הוא העותר וכי הדרך לשינוי שם המחזיק היא עריכת שומה כדין. על העירייה להנפיק הודעת שומה ברורה ומפורטת על מנת שהעותר יבין בגין מה חויב וממה מורכב חוב הארנונה.

כמו כן, העירייה פתחה הליכי גביה ועיקול עוד טרם חלף המועד להגשת השגה או עתירה מנהלית בעניין החוב השנוי במחלוקת.

נטען כי עפ"י הסכם השכירות על המשכיר היה לשאת בתשלומי הארנונה ומדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול.

המשיבים השיבו ביום 31.7.18 (נספח ו' לתשובה לעתירה) כי רישום העותר כמחזיק "נעשה במסגרת החלטת ועדת ערר, ויושמה כנדרש עפ"י ההחלטה באגפנו".

כן נכתב כי עפ"י נתוני משיב 2 "הנכס שבנדון מצוי באזור 3, בשימוש מסחר קמעוני כללי ובשטח 347.35 מ"ר בקומת הקרקע".

צוין כי עומדת לרשות המחזיק זכות להגיש ערר על התשובה.

העותר לא הגיש ערר.

7.תמצית טענות העותר:

א)החוב ביחס לתקופה הקודמת ל- 7 שנים ממועד ההחלטה נשוא העתירה, התיישן.

ב)המשיבים חייבו את העותר בתשלומי ארנונה באופן רטרואקטיבי, בתוספת ריבית עונשית ללא בירור עובדתי ומבלי לנמק את ההחלטה. חיוב רטרואקטיבי מוחזק כפסול והנטל לסתור זאת חל על הרשות.

כמו כן המשיבים פועלים בחוסר תום לב הואיל והם מנהלים זמן רב הליך מינהלי לגביית ארנונה מול עובדיה ביחס למתחם כולו, כך שלמעשה הם מנהלים הליך כפול בגין אותם חובות ארנונה.

צוין כי ניתן פס"ד ביום 6.8.18 בעת"מ 1032-05-16 עובדיה נ' עיריית תל אביב לפיו חויב המשכיר בחיובי ארנונה רטרואקטיביים החל מיום 7.8.11.

נטען כי אם כלפי המשכיר שנכסי המתחם בחזקתו נקבע כי החוב הרטרואקטיבי הוא רק החל מיום 7.8.11, הרי שבנוגע לעותר שעפ"י הסכם השכירות לא היה אחראי לתשלומי הארנונה ולא קיבל הודעת שומה מהעירייה, ודאי שאין מקום לחייבו בתשלומים רטרואקטיביים. ממילא, כל חיוב החל מיום 7.8.11 יהווה חיוב מס בכפל.

ג)העירייה התרשלה משך כל השנים בבדיקת הנכס ועליה לשאת באחריות לאי תשלום הארנונה. בענייננו לא יגרם כל נזק לקופה הציבורית, שהרי ניתן פס"ד המטיל חיוב ארנונה מיום 7.8.11.

ד) חובות הארנונה הוטלו על העותר החל מיום 1.1.08 למרות שהחזיק בנכס רק מיום 1.3.09. כמו כן, העיקולים הוטלו עוד בטרם הומצאה לנישום הודעת שומה.

נטען כי לא הייתה כל החלטה מטעם ועדת הערר לרישומו של העותר כמחזיק בנכס.

המשיבים פגעו בתקינות ההליך המנהלי ובזכות השימוע והטיעון של העותר וקיימו הליכי גבייה בניגוד לדין ובחוסר תום לב.

ה)העירייה טעתה בסיווג הנכס. ההגדרה המתאימה לשימוש שנעשה בנכס כל תקופת ההשכרה הינה "מחסנים" לפי סעיף 3.3.2 לצו הארנונה . נעשה שימוש לאחסנה בלבד ולא התבצעה כלל פעילות שיווק או מכירה.

ו)יש לבטל את חיובי הריבית שהוטלו על העותר ללא כל הצדקה בדין. חיובי הריבית הוטלו רטרואקטיבית מבלי שהעותר ידע על חיובו.  

8.תמצית טענות המשיבים:

א)חשבון הארנונה של הנכס רשום על שם העותר ביחד ולחוד עם עובדיה (המשכיר והבעלים).

כאשר הוגשה התשובה לעתירה במרץ 2019 נטען, כי נושא החיוב הרטרואקטיבי בגין הנכס ביחס לחשבון הארנונה תלוי ועומד בביהמ"ש העליון במסגרת עע"ם 7007/18 ועע"ם 8142/18 שהוגשו ביחס לפסה"ד שניתן ביום 6.8.2018 בעת"מ 1032-05-16 ויש לעכב הדיון בעתירה עד להכרעה בערעור.

(בינתיים כמובן ניתן פס"ד בביהמ"ש העליון והערעורים נדחו).

ב)יש לדחות את העתירה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית. העותר מעלה טענת "אינני מחזיק", אולם לא הגיש ערר ואין מדובר בעניין עקרוני ובעל חשיבות ציבורית אלא בעניין רגיל ופשוט.

כמו כן טענה כי הסיווג אינו נכון אינה מסוג הטענות שניתן להעלות בעתירה מנהלית ויש לפנות לוועדת הערר לענייני ארנונה.

ג)אין חולק כי העותר שכר את הנכס, עשה בו שימוש והחזיק בו הלכה ולמעשה. לכן ניתן לראות את העותר כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס המוחזק על ידו ונתון לשליטתו. על העותר כמחזיק בנכס בר חיוב בארנונה חובה לוודא כי תשלומי הארנונה משולמים בגין הנכס הנתון לשליטתו וככל שנערך הסכם בין בעל הנכס לשוכר לעניין תשלומי ארנונה, אין זה עניינה של העירייה.

ד)מדובר בסכסוך ברור בין המחזיקים שהמשיבים אינם צד בו. על העירייה כרשות מנהלית לכבד חוזה שכירות שהוצג לה ועל סמך החוזה לרשום שוכר כמחזיק בנכס.

ה)אין התיישנות. העותר נרשם כמחזיק נוסף בחשבון הארנונה הקיים מיד עם החלטת ועדת הערר, עת קמה למשיבים העילה לרישומו כמחזיק נוסף בנכס.

ו)פניית העותר לביהמ"ש אינה עומדת בתנאי תום הלב וניקיון הכפיים.

המשיבים ביקשו מועדת הערר כי העותר יצורף להליך, אולם ב"כ העורר (ב"כ העותר בעתירה דנן) התנגד. מדובר בניצול לרעה של הליכי משפט. לאחר שהמטרה הושגה ובנו של העותר הוסר כמחזיק בנכס, כעת מבקש ב"כ העותר לטעון התיישנות בדבר החיוב הרטרואקטיבי כשהוא היה הגורם לכך.

ז)בנוגע לתקופת החיוב בין השנים 2008 – 2016 הרי שכל החלטה שתתקבל אינה יכולה לעמוד בסתירה להחלטת ביהמ"ש העליון ביחס לתקופה זו.

ביחס לתקופה מיום 2016 עד 2018 נטען כי אין חולק שמדובר בחיוב רטרואקטיבי, אולם עצם היות החיוב רטרואקטיבי אינו מאיין את החיוב. העתירה עניינה בנישום שמודה שהחזיק בנכס משך שנים ועשה בו שימוש עסקי. בנסיבות אלה אינו יכול לטעון שהופתע מקבלת הודעת החיוב או שהסתמך על אי חיובו בארנונה משך השנים.

9.התיק הועבר לטיפולי ביום 19.7.22 וכאמור קבעתי דיון ליום 28.12.2022.

ביום 10.11.22 עדכן ב"כ המשיבים כי ביום 2.11.22 דחתה ועדת הערר את הערר של יעקב עובדיה; אליו צורף העותר כצד ג' בהליך.

צוין כי המשיבים סבורים כי ההחלטה דלעיל מחזקת את עמדתם לפיה דין העתירה להידחות.

ב"כ המשיבים הפנתה להלכות שניתנו ע"י ביהמ"ש העליון לאחר שכבר הוגשו כתבי הטענות בעתירה ונטען כי הן רלוונטיות לענייננו: בר"מ 2462/19 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (5.1.21) וכן עע"מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב יפו (17.7.22) (להלן: "עניין התחנה המרכזית החדשה בתל אביב").

ועדת הערר קבעה כי ניתן לרשום את שמו של יעקב עובדיה יחד עם העותר כמחזיק נוסף בנכס בתקופה הרלוונטית. טענת הסיווג נזנחה ולכן לא נדונה.

הועדה לא דנה בטענת רטרואקטיביות החוב ובטענת הזיוף שהעלה העותר ביחס להסכם השכירות, שכן הסכסוך ביניהם אינו מעניינה וסמכותה.

במסגרת עיקרי טיעון שהגישו המשיבים עדכנו כי בהתאם לפסה"ד שניתן בעניינו של עובדיה, תחילת החיוב עבור חשבון הארנונה מושא העתירה עודכן ליום 7.8.2011.

ביום 21.12.22 הודיעה ב"כ המשיבים כי יעקב עובדיה הגיש ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר מיום 2.11.22, כאשר העותר הוא צד ג' שם – עמ"נ 33437-12-22 יעקב עובדיה נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב.

לשם היעילות הדיונית ומניעת הכרעות סותרות, התבקש איחוד שמיעת התיקים בפני אותו מותב ודחיית מועד הדיון בעתירה.

אפשרתי להגיב לעניין זה.

10.ביום 1.2.23 ב"כ העותר הבהיר בתגובתו כי טענותיו בנוגע ליחסיו החוזיים עם יעקב עובדיה לא הועלו כטענה לפיה ההסכמות החוזיות בין הצדדים מחייבות את העירייה, אלא כדי להוכיח כי התנהלותו הייתה בתום לב וללא רבב, ולכן אין עילה להטיל עליו חיוב רטרואקטיבי בכל הנוגע להטלת אשמה במסגרת הבדיקה הדו שלבית של חיוב רטרואקטיבי.

נטען כי עתירה זו עוסקת בחיוב רטרואקטיבי של העותר, ויש לאבחן את פסה"ד בעניין התחנה המרכזית החדשה בתל אביב מהנסיבות דנן.

כן נטען כי הוכח שבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס ובעל השליטה המלאה, הוא יעקב עובדיה.

לא התקיימו התנאים להטלת ארנונה על העותר באופן רטרואקטיבי.

כמו כן, רישום העותר כמחזיק נעשה באופן חד צדדי ע"י העיריה (ולא ע"י ועדת הערר).

בתשובת המשיבים מיום 2.3.23 נטען כי העותר הודה כי הוא המחזיק בפועל בנכס בתקופה שבמחלוקת (7.8.11 עד 20.4.18). עפ"י הפסיקה כאשר המחזיק הרשום לא שלח הודעה על שינוי החזקה והדבר התגלה בדיעבד, יתקיימו למעשה שני חייבים במקביל – המחזיק הרשום והמחזיק בפועל. אין מדרג גבייה והעירייה רשאית לחייב את שניהם כל עוד אינה גובה פעמיים את אותו חוב. בעניין התחנה המרכזית החדשה תל אביב אף הובהר כי במקרה בו התבררה בדיעבד זהות המחזיק בפועל בנכס, זאת בשל אי דיווח על כך לעירייה בזמן אמת, חיוב המחזיק בפועל אינו בגדר חיוב רטרואקטיבי.

הודגש כי אין לעותר הסתמכות לגיטימית לפיה הוא לא יחויב בארנונה בגין הנכס בתקופה שבמחלוקת והתנהלותו אינה בתום לב.

11.לאחר עיון בטענות הצדדים ושמיעת השלמת טיעונים בע"פ, הגעתי למסקנה לפיה דין העתירה להתקבל בחלקה, מהנימוקים כדלקמן:

א)לתצהיר שצורף לתשובת המשיבים צורפו דו"ח ממצאי ביקורת חוץ שנערכה ביום 15.11.16 וטופס ממוחשב ביקורת חוץ לפיו נמסר לעורך הביקורת בין היתר חוזה שכירות. כן צורף תצהיר מטעם חוקר במשרד חקירות "שוגון חקירות" וכנספח תצהיר דו"ח חקירה לו צורף "חוזה שכירות בלתי מוגן" בין המשכיר-יעקב עובדיה לעותר מיום 4.2.2009. על פניו מדובר בהסכם שכירות זהה להסכם השכירות שצורף כנספח לעתירה ובסעיף 11 בו נכתב:

"השוכר מתחייב לשלם את כל המיסים העירוניים אשר יחולו על המושכר בתקופת השכירות, כן מתחייב השוכר לשלם את כל הוצאות החשמל, הגז, הטלפון ומיסי וועד הבית בתקופת השכירות...".

לוועדת הערר בערר מס' 140016077 הוגשה תגובה מטעם יעקב עובדיה ביום 16.5.18 (לאחר שניתנה החלטת הועדה כי הערר התקבל) בה צוין כי הוא מסכים להחלטת מנהל הארנונה לרשום את העותר בעניינו, כמחזיק בנכס לכל תקופת הסכם השכירות במקום בנו מוריס (העורר) (נספח ד' לתשובה לעתירה).

אני סבורה כי בנסיבות אלה ובשים לב להליך שהתנהל בערר מס' 140016077, אין מקום לקבל את טענת העותר כי שמו "שורבב" בנוסף לשם המשכיר, ככה סתם.

ב)סעיף 3 (א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו - 1976 (להלן: "חוק הערר") קובע:

"מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

...

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו- 269 לפקודת העיריות;

בסעיף 3 (ג) לחוק הערר נקבע:

"...מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א) (3) רשאי בכל הליך משפטי ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אלמלא חוק זה".

בבר"ם 7618/16 עיריית תל אביב- יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (4.12.16) (להלן: "עניין קניון רמת אביב") ביהמ"ש העליון דן במסלול ההשגה והערר, היקפו ולתכליותיו.

נקבע כי:

"חוק הערר מורה כי נישום המבקש להעלות טענות בעילות מסוימות רשאי לעשות כן תחילה באמצעות הגשת השגה למנהל הארנונה, ובהמשך לכך על-ידי הגשת ערר על החלטתו של מנהל הארנונה לוועדת הערר. על העילות שיוחדו למסלול ההשגה נמנית גם טענת "אינני מחזיק" (ראו: סעיף 3 (א) (3) לחוק הערר).

ככלל, רק לאחר שימצה הנישום את ההליכים במסלול ההשגה והערר, הוא יוכל להביא את עניינו אל בית המשפט לענינים מינהליים, במתכונת של ערעור מינהלי (ראו: סעיך 6 (ב) לחוק הערר; סעיף 5 ופרט 7 לתוספת השנייה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000 (להלן: חוק בתי משפט לענינים מינהליים); עע"ם 6993/15 עיריית תל אביב-יפו נ' אספיאדה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 20 לפסק דיני (16.8.2016) (להלן: עניין אספיאדה))...

יחד עם זאת, ל"דרך המלך" הקבועה בחוק הערר נקבעו שני חריגים – האחד חקיקתי והשני פסיקתי".

החריג החקיקתי לכלל לפיו מקומה של טענת "אינני מחזיק" במסלול של השגה וערר, מעוגן בסעיף 3 (ג) לחוק הערר.

החריג הפסיקתי לכלל, מאפשר לבימ"ש להכריע במחלוקת המיועדת למסלול ההשגה והערר לפי חוק הערר אם מדובר במקרה בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת. בפסיקה הובהר כי מסלול זה שמור למקרים חריגים בלבד וכי יש להקפיד לא לערב את בתי המשפט בהכרעות הנתונות עפ"י דין למנהל הארנונה לועדות הערר (ראה סעיף 13 לפסה"ד בעניין רמת אביב).

מעיון מעמיק בעתירה וכן נוכח תגובת העותר מיום 1.2.23 עולה כי העותר אינו טוען בעתירה טענת "אינני מחזיק".

העותר מבקש להצהיר כי אין לו כל חוב כלפי המשיבים הואיל ומדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול.

העותר לא מבקש במסגרת העתירה להצהיר כי יש למחוק את רישומו כמחזיק בספרי העירייה.

טענות העותר ביחס להסכם השכירות עם עובדיה ובכלל זה טענה להסכמה לפיה עובדיה הוא זה שיישא בתשלומי הארנונה - הן טענות ביחס ליחסיו החוזיים עם יעקב עובדיה.

העותר הבהיר ברורות בסעיף 1 לתגובתו מיום 1.2.23 שטענותיו בנוגע ליחסיו החוזיים עם עובדיה נטענו על מנת להוכיח כי התנהלותו הייתה בתום לב, ועל כן אין מקום להטיל עליו "אשמה" כשבוחנים את סוגיית החיוב הרטרואקטיבי.

לפיכך, יש לבחון האם מדובר בחיוב רטרואקטיבי. אם כן – האם יש הצדקה לחייב את העותר בחיוב רטרואטקיבי.

12.דרישת תשלום רטרואקטיבית:

א)ביהמ"ש העליון נדרש לשאלה – אימתי תוכל רשות מקומית לגבות תשלום ארנונה באופן רטרואקטיבי וקיימת פסיקה רבה בנושא.

בעניין זה, יפה לענייננו ההלכה הפסוקה כפי שסוכמה בסעיף 7 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיא השופט א' ריבלין (כתוארו דאז) בעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן (18.3.12):

"בעע"ם 4551/08, 4585/08, 4604/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ([פורסם בנבו], 1.12.2011) (להלן: פרשת חברת החשמל) נקבעו כללים ברורים ביחס לסמכותה של רשות מקומית לגבות ארנונה באופן רטרואקטיבי. ראשית, נקבע (שם, בפס' 52) כי כאשר ניתנה שומת ארנונה בגין נכס פלוני בשנת כספים מסוימת, כל שומה מתקנת הניתנת באותה שנת כספים ומבקשת לחול על תקופה הקודמת למועד נתינתה, היא בגדר חיוב רטרואקטיבי. כאשר השומה המתקנת מבקשת לחול על שנים עברו, הרטרואקטיביות שלה מתקיימת בדרך של קל וחומר. כל זאת, בניגוד למקרה שבו מושת חיוב ארנונה לראשונה במהלך שנת מס, שאז יש מקום לבחון האם דרישת תשלום מתחילת שנת המס היא דרישה רטרואקטיבית אם לאו (שם, בפס' 53). שנית, נקבע כי על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את סתירת החזקה כי לא הוקנתה לרשות מקומית סמכות להטיל חיובים למפרע ואת הכללת ההחלטה בתוך מתחם הסבירות (שם, בפס' 59-57; עע"ם 7749/09 אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים ([פורסם בנבו], 30.11.2011)). כך למשל, נקבע כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו (פרשת חברת החשמל, בפס' 57)".

(הדגש אינו במקור – א.כ.)

ראה גם פסק דיני בעת"מ 21004-05-15 ישפאר מוצרי צריכה בע"מ נ' עיריית הרצליה (22.3.16) בסעיף 9 (ערעור על פסה"ד נמחק בהסכמה בעע"מ 3950/16 עיריית הרצליה נ' ישפאר מוצרי צריכה בע"מ).

בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' לוי (21.8.12) נקבע כי התרת חיובים רטרואקטיביים תיעשה בכפוף למבחן דו שלבי של סמכות ושיקול דעת.

מבחינת הסמכות לא קיימת הסמכה מפורשת לחיוב רטרואקטיבי בחוק בעניין חיובי ארנונה, ועל כן קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע.

חזקה זו ניתנת לסתירה בהינתן טעמים טובים ואם החזקה אכן נסתרת, אז יש לעבור לשלב השני ולבחון אם החיוב הרטרואקטיבי עומד במבחנים שנקבעו לבחינת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם מבחן הסבירות.

נקבע בפסיקה כי לצורך בחינת סבירות החיוב הרטרואקטיבי, יש לאזן בין מידת הסתמכות הנישום ואינטרס הסופיות העומד לו, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק וגביית מס אמת.

יש גם חשיבות לשאלה על מי רובץ האשם לכך שהחיוב נגבה למפרע, משך הזמן לגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית וכן לשאלה אם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות לאשורן. ומכל מקום נקבע כי: "רק במקרים נדירים, אשר בהם החיוב הרטרואקטיבי יעמוד במבחני הסמכות והסבירות – "תיפתח" ידו של בית המשפט ויותר החיוב". (עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' הראל, סעיף 22 לפסק דינה של כב' השופט י' דנציגר (24.2.15).

ב)בתשובה לעתירה לא הייתה מחלוקת שמדובר בענייננו בדרישת תשלום רטרואקטיבית. אולם בהמשך, בהודעה מיום 10.11.22 ציינו המשיבים "הלכה חדשה יחסית" של ביהמ"ש העליון שלעמדתם רלוונטית לעניינו.

עד מרץ 2016 (אז הוצאו ליעקב עובדיה שומות ארנונה לראשונה), עסקינן בדרישה שהיא בגדר גביית ארנונה באופן רטרואקטיבי.

ביהמ"ש המחוזי קבע בעתירה המנהלית שהגיש יעקב עובדיה נגד העירייה (עת"מ 1032-05-16) כי החיוב בארנונה החל מיום 1.1.2009 מהווה חיוב רטרואקטיבי (סעיף 9 לפסה"ד מיום 6.8.18).

כאמור, עע"ם 7007/18 ועע"ם 8142/18 שהוגשו ביחס לפסה"ד שניתן ביום 6.8.18 בעת"מ 1032-05-16 נדחו.

מדובר בנכס שרק משנת 2016 הושתו בגינו חיובי ארנונה לראשונה. אם כך, לפני שנת 2016 לא התקיים חיוב ומדובר בחיוב שנברא יש מאין – רק בדיעבד.

כפי טענת העותר בתגובתו מיום 1.2.23, אין מדובר בנסיבות דומות לפסה"ד שניתן בעניין התחנה המרכזית החדשה בתל אביב. שם נקבע כי לא מדובר ברטרואקטיביות ביחס למצב בו "כבר בזמן אמת היה המחזיק בפועל חייב בתשלום הארנונה, אלא שבהעדר ידיעה מצד העירייה על זהותו – לא נשלחה לו הודעת חיוב".

על מנת לבחון, אם המשיבים הצליחו לסתור את החזקה נגד תחולת החיוב למפרע, יש לבדוק את הפרמטרים אותם הציגו המשיבים בתשובתם לעתירה ככאלה שסותרים את החזקה והאם הם מקימים חריג המצדיק החלת חיוב ארנונה רטרואקטיבי בנסיבות העניין.

אני סבורה כי התשובה על כך בשלילה מהנימוקים שיפורטו להלן.

למעשה, המשיבים מתייחסים לכך בסעיפים 52 – 54 לתשובתם לעתירה.

ג)באשר לחיובים החל ממרץ 2016, אני סבורה כי גם אם אצא מנקודת מוצא לטובת העותר כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי (וספק רב אם כך הדבר) אזי אין הצדקה לפטור אותו מהתשלום.

עובדיה מ- 2016 עד 2018 לא הודיע לעירייה על העברת החזקה לאחר. רק לאחר שהתקיים הליך הערר בעניינו של מוריס בנו של העותר, אז עלה שיש להוסיף את העותר כמחזיק נוסף, זאת לאחר שנשלחו הודעות חיוב למחזיק הרשום – יעקב עובדיה.

לא מדובר במצב שבו נפסקה חבות המחזיק הרשום, אלא בהוספת מחזיק נוסף.

אם כך, כבר בזמן אמת, כלומר החל ממרץ 2016, היה המחזיק בפועל – העותר – חייב בתשלום הארנונה ולא נשלחה לו הודעת חיוב אלא לאחר שחלף זמן והתברר העניין בערר.

(ראה בעניין זה סעיף 29 לפסה"ד בעניין התחנה המרכזית החדשה בתל אביב), אך עצם דרישת העירייה לתשלום ארנונה בגין הנכס כבר הייתה ידועה.

ד)יש לבחון האם קיימת הצדקה להתיר את החיובים עד חודש מרץ 2016.

המשיבים טוענים כי העותר התעלם מחובתו להודיע לעירייה על היותו מחזיק בנכס. נטען כי בנסיבות בהן העותר אינו מכחיש כי ניהל את עסקיו בנכס, בייחוד כשיעקב עובדיה טוען כי העותר הוא המחזיק בפועל בנכס וקיים הסכם שכירות בין הצדדים, אזי אין העותר יכול לטעון כי הופתע לקבל הודעת חיוב או כי הסתמך על אי חיובו בארנונה משך שנים.

המשיבים מתעלמים בהקשר זה מטענת העותר כי היה בינו לבין עובדיה הסכם לפיו יעקב עובדיה הוא זה שנושא בתשלומי הארנונה בנכס וכך נהג במתחם כולו משך ששנים רבות.

כמו כן, בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות כאשר המחזיק בנכס מעביר את החזקה בו לאחר – עליו למסור הודעה על כך ועל עוד לא נמסרה- ימשיך המחזיק המקורי לחוב בתשלום .

עד הבדיקה מטעם העירייה שנערכה בשנת 2016 העירייה לא ידעה על שוכר שמשתמש בנכס, כך שכלל אין מקום לדבר על "ידיעת הרשות כחלופה להודעה".

נשאלת השאלה- מדוע יעקב עובדיה לא מסר לעירייה הודעה על העברת החזקה בנכס לעותר? כידוע, עד מרץ 2016, העירייה כלל לא חייבה את הנכס בארנונה.

אמנם קיים אינטרס ציבורי בגביית מס אמת, אך לא פחות מאינטרס זה, קיים גם אינטרס ציבורי לכך שחיובי ארנונה לא יידרשו רטרואקטיבית, והנישומים לא יראו בדרישת החיוב כדרישות "על החשבון" אלא כדרישות המשקפות את דרישת הרשות המקומית מהם.

במצב זה, איני סבורה כי נפל פגם בהתנהלות העותר שהובילה לאי גביית מס אמת ממנו

ולא רובץ לפתחו של העותר אשם בכך שהחיוב נגבה ע"י העירייה למפרע.

החזקה הפרשנית נגד תחולה למפרע לא נסתרה, והיא עומדת בעינה ביחס לעותר. לפיכך, אין מדובר במקרה שבו יש לאפשר לעירייה לדרוש מהעותר חיוב רטרואקטיבי ביחס לחיובי ארנונה בגין הנכס בתקופה שקדמה לחודש מרץ 2016.

14.לסיכום:

א.לאור האמור לעיל, דין העתירה להתקבל בחלקה.

חיובי העותר בארנונה בגין הנכס עד מרץ 2016 –מבוטלים.

העותר מחוייב ממרץ 2016 עד 15.4.2018 בחיובי הארנונה. החיוב יישא הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית ולא לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם- 1980 בשים לב לכך שחלוף השנים בין הגשת העתירה ועד להכרעה לא נבע ממחדלים הרובצים לפתחו.

ב.כיוון שהעתירה התקבלה רק בחלקה, יישא כל צד בהוצאותיו.

ג.המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, ט"ז אדר תשפ"ג, 09 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.