פאי סיאם בע"מ נ' בראון את איסנר בעמ

בפני תביעה לפינוי הנתבעת ממושכר (חנות), הממוקם ברחוב חבצלת 4 בירושלים (להלן: "המושכר" או "החנות").

מבוא

1. ביום 17.2.22 ניתן פסק דין חלקי, אשר קבע כי על הנתבעת לפנות את המושכר כנגד סידור חלוף בכסף, כאשר לצורך קביעת הסכום, מונה שמאי מטעם בית המשפט.

    

2. על פסק דין חלקי זה, הוגש ערעור (ע"א 27177-03-22). ביום 6.4.22 נדחה הערעור בנימוק, כי, הלכה למעשה, פסק הדין החלקי, הינו "החלטה אחרת", שכן פסק הדין החלקי לא סיים את ההליך בסעדים שנתבקשו. בית המשפט המחוזי פסק שמבחינה מהותית, יש להגיש ערעור בסופו של ההליך, על כלל הקביעות שייקבעו בתיק זה.

    

   רקע כללי ומהלך הדיון

    

3. כעולה מכתבי הטענות ופסק הדין החלקי, כפי שהוגדר על ידי המותב שנתן אותו, התובעת מחזיקה ברוב הזכויות בבניין בו ממוקם המושכר. הנתבעת היא דיירת מוגנת בחנות, לפי הסכם שכירות משנת 1971.

    

4. התובעת מבקשת לבנות במקום מלון, ומחזיקה בהיתרים לביצוע העבודות שכוללים בין היתר הרס של החנות. משכך, דרשה מהנתבעת לפנות את החנות בהתאם לעילות הפינוי הקבועות בסעיפים 131(7) ו-131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). הנתבעת סירבה, ועל כן פנתה התובעת בהליך זה להורות על הפינוי ולקבוע דמי פינוי שיהוו סידור חלוף.

    

5. הנתבעת מנגד, העלתה טענות שעסקו במספר מישורים: ראשית, טענה כי לפי הדין על התובעת להעמיד לה סידור חלוף בעין, ולא בכסף. הנתבעת הבהירה כי היא מוכנה לעבור לחנות מקבילה באותו רחוב (רחוב החבצלת), וזאת בטענה כי מדובר במוקד עיסוק בתחום פעילותה, של מכירת מוצרים לשיער, וכי עסקים נוספים מתחום זה פועלים באותו רחוב. נטען, כי התובעת לא פעלה לאיתור סידור חלוף בעין, ובכלל זה כי תכנון המלון כולל בניית חנויות אחרות, אך התובעת סירבה להקצות אחת מהן לנתבעת והשכירה אותן לשוכרים אחרים. טענה דומה עלתה בנוגע לשטח מסחרי שהתובעת מתעתדת להפעיל בבניין המתוכנן, ואשר פונה לרחוב יפו. בהקשר זה נטען, שיש לחייב את התובעת להקצות לנתבעת חנות בשטח מסחרי זה.

    

6. שנית, עסקה הנתבעת בתקיפת מהלכי התובעת בתכנון הבניין, ותוקף ההיתר שקיבלה. בין היתר, נטען, כי ההיתר שניתן נועד ליצירת "עילת פינוי מלאכותית" וכי להיתר הבניה אין תוקף נוכח ליקויים לקיומם טענה הנתבעת.

    

7. שלישית, נטען כי יש לדחות את התביעה משלא הוגשה על ידי כל בעלי הנכס, היות שלתובעים רק חלק מזכויות הבעלות בו.

    

8. כפי שהובהר לעיל, ביום 17.2.22 ניתנה החלטה סופית בעניין סוגיית הפינוי. בית המשפט פיצל את הדיון בשאלת הפינוי ולאחר קביעה כי על הנתבעת לפנות את הנכס, נותר לדון בסוגיית גובה הפיצוי. פסק הדין המשלים עוסק אם כן, אך ורק בגובה הפיצוי, בהתאם לאמות המידה השמאיות שנקבעו ביום 17.2.22 על ידי המותב הקודם. לצורך הנוחות, להלן עיקרי ההחלטה מיום 17.2.22 (החלטה שמהווה הלכה למעשה פסק דין בשאלת "האחריות", קרי, הפינוי):

    

   "5.דין מציגים, בסעיפים 131(7) ו-(10) לחוק הגנת הדייר, עילות לפינוי דייר מוגן החלות במצב שבו המושכר דרוש לבעליו, לצורך עצמי לרבות הריסתו כדי להקים במקומו בניין אחר או לשנותו שינוי ניכר, וקיבל רישיון לכך.

   6.דרישות אלה מתקיימות, במקרה שלפניי. התובעת קיבלה היתר בניה לפרויקט הכולל שינוי מהותי של שני מבנים סמוכים קיימים, בהם הבניין בו מצויה החנות. זאת, בדרך של חיבורם בגשר והפיכתם לבית מלון חדש. העתקו של ההיתר צורף לכתב התביעה. הדבר עולה כדי "שינוי ניכר" כנדרש בעילות הפינוי הנדונות, וכרוך בשינוי נרחב של המבנה הקיים (לרבות אופיו), ובכלל זה הריסת חלקים מן הבניין כולל החנות הנדונה. .....

   .....

   11. בחינת התנהלות הנתבעת לאורך ההליך ועדותו של בעליה, מר איסנר, הותירו רושם לפיו סירובה זה לצאת מתחומי רחוב החבצלת תרם תרומה של ממש לחוסר היכולת להציע חלופה-בעין.

         .....

   12. עמדה זו של הנתבעת עולה כדי סירוב בלתי סביר לסידור חלוף, לפי סעיפים 131(7) ו-131(10). תחילה, כמובא לעיל היא תרמה תרומה של ממש לחוסר היכולת להעמיד לנתבעת חנות חלופית. הצדדים והמתווך בחנו לאורך חודשים ארוכים מספר חנויות במרכז העיר ירושלים, רובן ברחובות אחרים ובהם רחובות מרכזיים, וניתן לתהות מדוע הנתבעת אפשרה למהלך זה להתרחש, שעה שבעליה ידע שבכוונתו לסרב לכל חלופה שאינה ברחוב החבצלת.

       ....

       21. ....

       חיוב התובעת להקצות חלק מהשטח המסחרי הנזכר לעיל לנתבעת, תהווה התערבות מופרזת בזכויותיה ופגיעה יתרה בה. שיקוליה העסקיים של התובעת עוסקים ביתרונות הנובעים מגודל השטח, ומכך שהוא פונה לרחוב יפו המרכזי. היא מייעדת אותו לעסק אחד או שניים לכל היותר, כדי למקסם את התועלת העסקית ממנו. חיובה לחלק שטח זה, ולהקצות את מיעוטו לנתבעת, תוך פתיחת פתח נוסף לרחוב החבצלת (כאמור, הנתבעת מעוניינת רק בפעילות ברחוב זה), תפגע בתכנון שערכה התובעת וביכולתה לשווק את השטח האמור בהתאם לתכניותיה.

       איני סבור שיש הצדקה לנקוט באחד מאלה, אך על יסוד הנחה של הנתבעת, שלא בוססה בדבר, כי מעבר לחנות ברחוב אחר יפגע בעסקיה. במצב זה, אל מול שיקול עסקי לגיטימי של התובעת, לא ניצב שיקול הפועל לקבלת עמדת הנתבעת שניתן לייחס לו משקל של ממש. בנסיבות אלה, אין מקום להתערבות שיפוטית בתכנון והפעלת הסמכות הנזכרת לעיל בכפייה על התובעת ותוך פגיעה בה.

       ......

       28.התובעת ביססה קיומה של עילה לפינוי הנתבעת מהחנות, ובנסיבות שתוארו לעיל אין לחייבה להוסיף ולנסות להעמיד סידור חלוף בעין, בדמות חנות אחרת. לכן, יש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, ועל התובעת יהא לשאת בדמי פינוי כסידור חלוף.

       לעניין זה, הציגו הצדדים חוות דעת שמאיות, שהפערים ביניהן ניכרים. הדבר מצדיק מינוי שמאי מטעם בית המשפט. לאחר קבלת חוות דעתו והתייחסות הצדדים, יינתן פסק דין משלים.

       29. מכאן לקריטריון שיאמוד השמאי: לפי הפסיקה, וכך חיוו דעתם גם שמאי הצדדים, מקובל לפצות דייר מוגן המפונה באופן כפוי, בסכום שווה ערך לארבעה שלישים משווי הנכס בבעלות מוגנת: סכום המשקף הן את דמי המפתח והן הוצאות הכרוכות במעבר. ראו למשל ע"א 740/75  דוידוביץ' נ' אתרים (28.4.77), ת"א (ת"א) 19959-02-10 יובלים בע"מ נ' דבך (27.6.11), עניין משרד ועסק הנ"ל). 

           הנתבעת עתרה לחרוג מכך ולפצותה בסכום גבוה יותר, המבוסס על האלמנטים הבאים:

       30. תחילה, עתרה לפצותה בפיצוי הנגזר משווי הנכס בבעלות מלאה. היא הצביעה על פסק הדין בע"א (מח' ת"א) 575/93, לפיו ניתן לפצות כאמור במצבים בהם בוסס העדר זמינות של נכסים מקבילים באותו אזור.

           אלא, שמדובר באפשרות שלא יושמה רבות בפסיקה, ושבנסיבות שלפניי אין ליישמה. השיקול מנגד, כפי שהוצג בפסיקה (ע"א (ת"א) 2516/02 שינפלד נ' מונדרי (9.12.05), אושר ברע"א 847/06 (20.7.06), שם לגבי דירת מגורים) הוא החשש כי "דייר מוגן יכול שיסרב לכל הצעה לדיור חלופי בציפייה כי בסופו של יום יוענק לו פיצוי כספי אשר יאפשר לו לרכוש דירה בבעלות מלאה, ולכך אין ליתן יד". בחינת האפשרות לפיצוי בשווי בעלות והיכולת לאתר נכס חלופי נעשית, אפוא, גם בשים לב לעמדת הדייר המוגן.

           בענייננו, כמובא לעיל, הייתה לעמדת הנתבעת ולהתנהלותה תרומה של ממש לחוסר היכולת לאתר חנות חלופית. כך, נוכח סירובה לעבור לחנות שמחוץ לתחומי רחוב החבצלת, ולהתנהלותה בקשר למאמצי חיפוש החלופה. לעיל נדונה עמדה זו של הנתבעת ומדוע דובר בסירוב בלתי סביר מצידה. לסוגיה הנדונה כאן, יש בכך לשלול ביסוסה של פרופוזיציה לפיה הנתבעת לא תוכל, לו תרחיב את חיפושיה מחוץ לרחוב החבצלת (ולמרות שאני ער לקיומו של היצע מוגבל עליו העיד המתווך), לאתר חנות מתאימה אחרת בדמי מפתח. בנסיבות אלה, אין מקום לפצותה בסכום הנגזר משווי חנות בבעלות מלאה.

       31. עוד עתרה הנתבעת לפצותה בגין "ערך המוניטין שצבר העסק במקום", היינו ברחוב החבצלת. גם זאת לא אוכל לקבל.

           לעיל דנתי בטענות הנתבעת בדבר ייחוד פעילותה ברחוב החבצלת וההשלכות העסקיות של המעבר מהמקום. ראינו, כי טענות אלה נושאות אופי ספקולטיבי ואינן מבוססות בראיות. מאותם טעמים, לא ניתן לקבוע כי הנתבעת ביססה זכאות לפיצוי בגין מוניטין, שייפגע בשל המעבר מרחוב החבצלת.

           טענה לפגיעה במוניטין, ככל טענה לנזק ממוני, מצריכה את הטוען להניח תשתית עובדתית (למשל ע"א 5456/97 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית נתניה (21.6.99), עניין משרד ועסק הנ"ל). הנתבעת לא הציגה כל ראיה בנושא, וטענותיה בוססו על השערות מפי מר איסנר, כמובא לעיל. משכך, לא ניתן לקבל את טענות הנתבעת לפגיעה במוניטין.

       32. לסיכום, אני קובע שיש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, בכפוף לדמי פינוי ששיעורם ייקבע לאחר קבלת חוות דעת שמאי שימונה מטעם בית המשפט.

       33. למטרה זו אני ממנה את השמאים יאיר ידיד ועמית בירן. אבקשם לאמוד את דמי הפינוי בהתאם לקריטריון שהוצג בפסקה ‎29 לפסק הדין, ולהגיש את חוות דעתם מוקדם ככל הניתן ולא יאוחר מיום 1.4.22. התובעת תישא בשכר טרחתם, כמימון ביניים, ועליה לפנות אליהם בדחיפות, בצירוף החלטה זו ולהגיש לבית המשפט טופס 6 בחתימתם עד ליום 1.3.22. הצדדים חייבים בשיתוף פעולה עמם." 

            

9. ביום 12.4.22 הוגשה חוות דעתם של השמאים יאיר ידיד ועמית בירן. בחוות דעתם מצאו השמאים מטעם בית המשפט, כי שווי דמי הפינוי עומד על סך של 2,900,894 ₪ בצירוף מע"מ.

    

10. ביום 17.11.22 הגישה הנתבעת בקשה לשמוע את התיק מתחילתו, קרי, שמיעה מחודשת של עדי התובעת והנתבעת. הנתבעת נימקה בקשה זו בטענה שהמותב התחלף, בשל מינוי המותב הקודם לבית המשפט המחוזי, וכן לנוכח העובדה כי בית המשפט המחוזי קבע שפסק הדין החלקי שניתן בשאלת הפינוי, הינו "החלטה אחרת" ועל כן, ניתן לשנותה במסגרת המשך ניהול ההליך. עיקר טענת הנתבעת כנגד ההחלטה מיום 17.2.22 עסקה בסוגיית המוניטין, שכן נקבע כי הנתבעת לא ביססה זכאות לפיצוי בגין מוניטין בשל מעבר מרחוב חבצלת. הנתבעת חולקת על קביעה זו.

     

11. התובעת התנגדה לבקשה זו בטענה, שההחלטה שניתנה על ידי כב' השופט גורדון ביום 17.2.22 הינה סופית בסוגיית הפינוי. המותב הקודם שמע את כלל הראיות והעדים לסוגיית הפינוי, וזאת בהתאם להסכמת הצדדים לפצל את שמיעת ההליך ולדון בסוגיית גובה הפיצוי בשלב השני. משהסתיים לטענתה השלב הראשון, לא ניתן עוד לשוב אליו במסגרת ההליך הנדון.

     

12. ביום 1.12.22 ניתנה החלטת המותב הנדון, ולפיה הבקשה לשמיעה חוזרת של הראיות נדחית. בית המשפט הצביע על ההסכמה הדיונית שניתנה ולפיה הדיון יפוצל. דיון מחודש בראיות, מהווה בפועל ערעור על החלטת כב' השופט גורדון ומייתר את ההליך שהתנהל עד לשלב זה. הובהר, כי לנתבעת תהא נתונה הזכות להגיש ערעור, על כלל הקביעות, עם מתן פסק הדין הסופי. עיקרי ההחלטה חזרו שוב גם בהחלטה שניתנה ביום 4.12.22, בבקשה לעכב את הדיון עד להגשת בקשת רשות ערעור על ההחלטה שלא להתיר שמיעה מחודשת של הראיות.

     

13. הוכחות התקיימו בימים 5.12.22 ו – 7.12.22. במסגרתן נחקרו מומחה התובעת, מר גיל יזרעאלי, מומחית הנתבעת הגב' ציפי לביא ומומחה בית המשפט מר יאיר ידיד.

     

    דיון והכרעה

     

    לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בחקירות, בראיות, בחוות הדעת וכן בסיכומים, מצאתי לקבל את קביעות מומחה בית המשפט, השמאים ידיד בירן. להלן נימוקי.

     

14. הנתבעת מקדימה התמודדותה עם חוות הדעת של התובעת ושל מומחה בית המשפט, בטענה לקיום ניגוד עניינים מטעם מומחה בית המשפט. לטענת הנתבעת, התברר, כבר בתחילת עדות המומחה, שהוא נתן בעבר חוות דעת לדייר מוגן שהחזיק קיוסק בנכס הנמצא ברחוב חבצלת 2 בירושלים. לדידה של הנתבעת, די בקיומה של חוות דעת זו שלא גולתה לבית המשפט, בשביל לפסול את המומחה מטעם בית המשפט בשל ניגוד עניינים והיעדר אמינות, שכן בטופס ניגוד העניינים, חוות דעת זו לא צוינה, בהינתן כי מדובר בבניין שכיום מחובר, ונמצא באותה בעלות.

     

15. איני מקבלת טענה זו של הנתבעת שהועלתה לראשונה בסיכומים, לפסילת חוות דעת מומחה בית המשפט.

     

16. בע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו פד"י מו(4) 154, נקבע כי:  "הליך זה של מינוי מומחה מטעם בית המשפט מקל על הדיון, מייעלו ומקצרו וראוי לעודדו. בית המשפט נעזר בבעל מקצוע שהוא אובייקטיבי, שאין לו נגיעה לעניין הנדון ולבעלי הדין. בוחן הוא את הסוגיה כשופט עצמו, ללא משוא פנים" (ההדגשה אינה במקור – ע.ב).

     

17. למומחה בית המשפט מיוחסת חזקת תקינות ומקצועיות, בעטיה זוכה לאמון רב. פסילת חוות דעת של מומחה בית המשפט אינה דבר שבשגרה, והיא תיעשה בנסיבות חריגות ומיוחדות בהן עשוי להיגרם לאחד הצדדים עיוות דין, כאשר שוכנע בית המשפט שבחוות הדעת נפל פגם היורד לשורשו של עניין כגון, פגם בשיקול דעת המומחה, חוסר תום לב או משוא פנים. (ראו לדוגמא: רע"א 1834/18 שירותי בריאות כללית נ' פלונית, (פורסם, 3.5.2018). יחד עם זאת, לא כל שגגה או תקלה יביאו לפסילתו של המומחה.

     

18. יפים לעניין זה דברי כב' השופט עמית בר"ע 4220/22 פלוני נ' ד"ר יפעת וינר ( 28.6.22)(להלן: "עניין וינר") . הדברים נאמרו באשר למומחה רפואי, אך זהים באשר לטענת פסילת כל מומחה מטעם בית המשפט:

     

    "להווי ידוע כי פסילת מומחה רפואי מטעם בית המשפט שמורה למקרים חריגים בלבד שבהם נפל פגם היורד לשורש ההליך העלול לגרום עיוות דין או במקרים שבהם פעל המומחה בחוסר תום לב (ראו מיני רבים רע"א 7352/21 פלוני (קטין) נ' קרנית, קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים, פסקה 9 והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (17.11.2021) (להלן: עניין פלוני)). הדברים יפים בפרט כאשר בקשת הפסילה הוגשה לאחר הגשת חוות דעת המומחה (ראו רע"א 5603/21 פלוני נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב, פסקה 7 [פורסם בנבו] (29.8.2021)), הואיל וקיים חשש כי הגשתה נבעה מתוכן חוות הדעת (ראו עניין פלוני, שם; רע"א 256/22 פלוני נ' בית החולים הדסה עין כרם, פסקה 5 [פורסם בנבו] (21.1.2022)). כמו כן, בהינתן חזקת התקינות המקצועית שעומדת למומחה לא די בקיומם של קשרים בינו לבין אחד הצדדים בתיק על מנת שהמומחה ייפסל אוטומטית (ראו רע"א 6234/09 חיות נ' הדר-חברה לביטוח בע"מ, פסקה 5 [פורסם בנבו] (17.11.2009); עניין פלוני, שם). חזקה זו תיסתר רק מקום שיתקיימו אינדיקציות ברורות לניגוד עניינים ולשם כך נדרש לכל הפחות להוכיח זיקה מהותית על פני פרק זמן משמעותי בין המומחה לבין הצד שכנגד (ראו רע"א 8869/13 פאור נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פסקה 6 [פורסם בנבו] (19.1.2014) (להלן: עניין פאור))."

     

19. מומחה בית המשפט הסביר בחקירתו, שלא סבר שמדובר בנכס בבניין הנדון, שכן מדובר בחלקה אחרת, בבניין שכתובתו חבצלת 2 ולא 4. אומנם מדובר בבניין שאף הוא נקרא בניין אמינוב, אולם מעבר לכך אין כל זהות (עמ' 61 שורות 14-26). המומחה לא נתן חוות דעת למי מהצדדים בהליך הנדון בעבר ואף לא הוכח או נטען שהוא נתן חוות דעת בעבר לבאי כוחם (עמ' 61 שורות 27 ואילך).

     

20. הלכה למעשה, הנתבעת החליטה, בחוסר תום לב, להטיל דופי במומחה בית המשפט, וזאת ללא כל תימוכין או בסיס, שכן הנתבעת לא הצביעה על אינדיקציות כלשהן לקיומו של ניגוד עניינים - נהפוך הוא. בסעיפים 39-40 לסיכומיה הנתבעת טוענת, שהמומחה שבוי בבסיס חוות הדעת שנתן בעניין הקיוסק וזו השפיעה על חוות דעתו בהליך הנדון, אלא שמחקירת המומחה עלה, שהשווי למ"ר שנקבע באותו קיוסק, בחבצלת 2, עמד על סך 74,615 ₪, בעוד שבמושכר נשוא התביעה דנן נקבע שווי של 50,700 למ"ר. אם כן, על איזו קונספציה ראשונית מדובר? השווי שנקבע למ"ר בקיוסק היה גבוה ולא נמוך מהשווי שנקבע למושכר.

     

21. בעניין זה יש לציין, שהמומחית מטעם הנתבעת עצמה הבהירה בעדותה, כי "נתתי שווי שונה לחבצלת 2 ולחבצלת 4 ולפי מספר הורדתי יותר." (עמ' 60 שורות 4-8). גם מומחה בית המשפט הבהיר בחקירתו שקיימים הבדלים עצומים בין חבצלת 2 לחבצלת 4 – "ציינתי בחוו"ד אך ורק את חלקה 6. יש הבדלים משמעותיים בין חבצלת 2 לחבצלת 4. יש הבדלים עצומים וגדולים ברמת המסחר." (עמ' 61 שורות 25-26).

     

22. זאת ועוד, הנתבעת אינה מבהירה מתי לראשונה נודע לה על עריכת חוות הדעת לקיוסק מטעם מומחה בית המשפט. מהחקירה עלה חשש, שהנתבעת היתה מודעת מבעוד מועד לקיומה של חוות הדעת שניתנה לאותו קיוסק בחבצלת 2, למרות האמור, החרישה ולא אמרה דבר. התנהלות שכזו מהווה חוסר תום לב מוחלט, אינה מקובלת, ואין לאפשרה. צד החושש כי המומחה שמונה על ידי בית המשפט, נתן בעבר חוות דעת באותו בניין למי מהצדדים להליך, וחושש מניגוד עניינים, מצופה כי יאמר זאת באופן מיידי ולא ימתין לראות מה תהינה התוצאות של חוות הדעת. הוא אף אינו יכול להמתין עם בקשת הפסילה עד להגשת הסיכומים ולטעון טענה זו לראשונה, בסיכומיו.

     

23. יפים לעניין זה דברי כב' השופט עמית בעניין וינר – "במצב הדברים הרגיל, איני רואה כל פגם בכך שבעל דין ינסה להפתיע את יריבו או את העדים מטעמו במהלך חקירתם הנגדית, שהרי אחת מתכליותיה של החקירה הנגדית היא לערער את מהימנותו של העד. הפתעתו של בעל הדין שכנגד אינה אסורה אפוא במשפטנו והיא נחשבת ללגיטימית וצודקת במסגרת כללי סדרי הדין והראיות שנועדו לחשוף את האמת. ברם, איני סבור כי יש מקום "להפתיע" מומחה בטענות פסילה, מבלי לאפשר לו להתכונן מראש לטענות אלה". (ההדגשה אינה במקור – ע.ב). כן ראה: רע"א 7352/21 פלוני נ' קרנית (17.11.21); ת"א 10585-09-12 ש.א.ק.ל חברה לבניה בע"מ נ' ג'והנה לוי (2.7.14).

     

24. אם כן, במקרה הנדון, לא נסתרה החזקה בדבר התנהלותו המקצועית של מומחה בית המשפט, שכן העלאת טענה בדבר קיומה של חוות דעת שניתנה בעבר לבעל קיוסק בבניין הצמוד, אין בה די בכדי להצביע על קיומו של ניגוד עניינים בפועל.

     

25. לגופה של חוות הדעת – הנתבעת לא העלתה טענות מהותיות כנגד חוות דעת מומחה בית המשפט או קיומן טעויות מהותיות, המחייבות אי קבלתה. על אף האמור, אעבור על נקודות המחלוקת העיקריות.

     

26. הגלריה – אין מחלוקת בין הצדדים, כי הגלריה אינה שטח עיקרי וכי גובהה אינו סטנדרטי (בחלקה הגובה הוא 1.4 מ' ובחלקה 1.63 מ'). הגלריה משמשת כשטח אחסון, כאשר חלקה אף ריק. הגישה לגלריה אינה באמצעות מדרגות תקניות, אלא באמצעות סולם או "סולם משודרג". מומחה בית המשפט מצא, שלשטח הגלריה יש לתת מקדם של 0.25 וזאת בשל העובדה כי אינו יכול לשמש שטח עיקרי, ערכו פחות מערך מחסן, בין היתר, אף בשל גובהו. מומחית הנתבעת נתנה מקדם של 0.5 לגלריה. כאשר נשאלה על כך בחקירתה, טענה כי "שמאים נותנים שווי לגלריה בין 30-50% בהתאם לגובה." (עמ' 57 שורות 5-9). מדוע במקרה הנדון הוחלט לתת דווקא על הצד הגבוה, המומחית לא נמקה.

     

27. המומחית הוסיפה, כי ארנונה נגבית מגובה 1.6 מ' ולכן יש לגלריה משמעות ושווי. כאמור, איני סבורה שיש מחלוקת בנוגע לכך שלגלריה יש שווי, אלא שגם לגישת מומחית הנתבעת, לא ניתן לקבוע מקדם של 50%, שכן לגישתה רק מ 1.6 מ', יש משמעות לגלריה ואילו במקרה שלנו חלק מהגלריה בגובה נמוך יותר.

     

28. מומחה בית המשפט בחקירתו הבהיר, שמתן שווי לגלריה נתון לשיקול דעת, בהתאם לשימושים, למבנה ולגובה. כך למשל, נשאל מדוע בעסקת השוואה שצורפה בעמ' 46 לחוות הדעת, ניתן לגלריה מקדם של 0.4. המומחה הפנה לכך שמדובר בגלריה עם גישה נוחה של מדרגות ובגובה של 2.4 מטר, כך שאף ניתן לעמוד בה והיא מותאמת לכל משתמש (עמ' 66 שורות 16 ואילך). השוואת עסקה זו לנכס שלנו ולמקדם שניתן על ידי מומחית הנתבעת, מלמד על כך, שהמקדם שניתן על ידה לגלריה, אינו סביר.

     

29. גם הניסיון שנעשה להציג למומחה צילום מעמוד מחקרי דלפי, לא הועיל, שכן כפי שהבהיר המומחה, מדובר היה בגלריה שונה לחלוטין שעסקה בשווי קרקע לעומת שווי מבונה (עמ' 67 שורות 1-19). קיים הבדל מהותי בין השניים, כאשר שווי קרקע גבוה משווי מבונה.

     

30. נוכח האמור, אני מקבלת את קביעת מומחה בית המשפט לעניין שווי הגלריה. קביעה זו לא נסתרה.

     

31. בסיכומיה הנתבעת לא ניסתה להתמודד עם הקביעות הנוספות בחוות דעת מומחה בית המשפט, אלא ניסתה לערער את אמינותו בכך שבחקירתו ייחס למומחית הנתבעת התייחסות לנכסים שהיא לא התייחסה אליהם בחוות דעת, דוגמת נכסים ביפו 31 ויפו 159.

     

32. לא ברור, כיצד דברים אלו משפיעים על קביעות המומחה בחוות הדעת בנוגע לנכס נשוא תביעה זו. מכל מקום, המומחה הבהיר, שההתייחסות היתה לפי הטבלא שהוצגה על ידי המומחית בעמ' 61 לחוות דעתה. שם המומחית לא נתנה זיהוי לנכסים, והמומחה סבר כי התייחסותה שם היתה לנכסים אלו (עמ' 69 שורה 30 ואילך). כאמור, מדברים אלו, איני יכולה ללמוד על היעדר אמינות המומחה. בשים לב, כי מומחית הנתבעת, בבדיקתה על פי גישה ההכנסות, נתנה נתונים ללא כל אפשרות לבדקם ולזהות את הנכסים – כך למשל בסעיף 16.6 בעמ' 61 ניתנו 5 נכסים ברחוב יפו ו – 4 נכסים ברחוב המלך ג'ורג', כאשר אין אנו יודעים על איזה מבנים מדובר וכאשר אין מחלוקת שקיימת שונות רבה בשווי הנכסים ברחובות אלו.

     

33. טענה נוספת אותה מעלה הנתבעת בסיכומיה, הינה השונות הרבה, אשר אינה הגיונית או סבירה לדידה, בין השווי שנקבע למושכר לבין השווי שנקבע לקיוסק בחבצלת 2. לטענת הנתבעת מדובר בהפרש של 47%.

     

34. טענה זו של היעדר סבירות, לא גובתה באסמכתאות, אלא נטענה כלאחר יד. כך למשל, נכס המשמש כקיוסק שונה מנכס המשמש למכירת תמרוקים ומוצרי שיער. עוד הובהר, כי לקיוסק היתה אפשרות הרחבה להוצאת שולחנות וכסאות לרחוב, כאשר הנכס נושק לכיכר ציון וללא תנועת רכבים (עמ' 63 שורות 28 ואילך ועמ' 64 שורות 1-2). ברור הוא כי שווי מטר לעסק שכזה אינו תואם לשווי מטר בעסקי תמרוקים ושיער. ככל שהחנות, כיחידה מניבה רווח, קטנה יותר, השווי למ"ר גבוה יותר. המומחה הבהיר שהתאמות מבוצעות לנוכח הגודל והמיקום, הכולל קרבה לתחבורה ציבורית, קיומו של רחוב דו סטרי, מקומות חניה, פריקה וטעינה של סחורה, יכולת הוצאת שולחנות החוצה בירידים, קיומו של רחוב צדדי או מרכזי, קיומם של הולכי רגל רבים, ועוד (ראה עמ' 41 לחוות דעת מומחה בית המשפט). גם המומחית מטעם הנתבעת הצביעה על הבדלים במיקומים, אף כאשר מדובר בנכסים באותו בניין. יש הבדל בין נכס הנמצא בחבצלת 2 על רחוב יפו לבין נכס באותו בניין היושב לכיוון רחוב חבצלת (עמ' 59 שורות 31 ואילך).

     

35. עוד יצוין, כי עסקאות ההשוואה שנתנה מומחית הנתבעת, ברובן אינן רלוונטיות – כך למשל, ניתנו 3 עסקאות משנת 2016 (עסקאות מלפני כ – 7 שנים כאשר שוק הנדל"ן היה שונה). כמו כן ניתנו עסקאות בשטחים שאינם קרובים לשטח הנכס הנדון, דוגמת העסקה משנת 2019 בשטח של 2208 מ"ר, כאשר מומחית הנתבעת החליטה לשנות את השטח ל – 208 מ"ר בשל כך שהשווי "לא סביר בעליל" כטענתה.

     

36. בנוסף, מומחית הנתבעת נמנעה מלציין עסקאות ברחובות סמוכים ואף כאלו שיקרים יותר מרחוב חבצלת – כך למשל רחוב הלני המלכה ושלומציון בקטעים הקרובים יותר לרחוב יפו, כמו גם הרב קוק שמקביל לרחוב חבצלת וזאת בבדיקת שכירויות על פי גישת הוון הכנסות. מומחה בית המשפט מנגד, כן בדק את השכירויות ברחוב שלומציון המלכה.

     

     

37. אציין, שבחקירות העלו הצדדים טענות נוספות, אולם אלו לא באו לידי ביטוי בסיכומיהם, כך שבית המשפט לא נדרש להתייחס אליהם בפסק הדין, אולם, מבלי לגרוע מהאמור, אציין, ששני המומחים הן של התובעת והן של בית המשפט, סברו כי חישוב השווי למ"ר יעשה בשטח המושכר נטו ולא ברוטו. מומחית הנתבעת חישבה את השטח ברוטו, וכשנשאלה על כך בחקירתה, טענה שעשתה כן בשל הקירות העבים של החנות (עמ' 56 שורות 1-5). לא מצאתי לטענה זו של המומחית, כל תימוכין, אשר יחייב לסטות מחוות דעת מומחה בית המשפט. המומחית הבהירה כי היא בדקה עסקאות בשטח ברוטו כפי ששטח החנות צריכה להימדד לדידה, אולם כאשר נתבקשה להציג מסמך המוכיח זאת, טענה כי המסמך אינו בפניה (עמ' 55 שורות 27-33).

     

38. בעניין השטח יובהר עוד, כי גם טיוטת התשריט שצורפה לחוות הדעת מטעם הצדדים ומטעם בית המשפט ציינה את שטח החנות כנטו ולא כברוטו.

     

39. לנוכח החזקה כאמור, ולפיה מומחה בית המשפט הוא נטול פניות, הרי ההלכה היא שבית המשפט לא יסטה ממסקנות חוות דעתו של מומחה שמונה על ידו אלא במקרים חריגים. לעניין זה ראה רע"א 9828/17 דרור אבני נ' ד. שליט בע"מ (מיום 18/1/18) שם נקבע כי: "מומחה מטעם בית המשפט משמש כידו הארוכה של בית המשפט, וכי סטייה מחוות דעתו תיעשה אך במקרים חריגים ובמשורה"; ברע"א 6290/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (מיום 04.01.2015) נקבע כי: "...חוות דעת המומחה מהווה אחת מן הראיות המוגשות בהליך. היא אינה כובלת את שיקול הדעת של בית המשפט ואינה גורעת מסמכותו להכריע במחלוקת, אך כפי שנפסק לא אחת ככלל יאמץ בית המשפט את ממצאי המומחה, למעט אם הוצגה סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן."

     

40. לא מצאתי במקרה הנדון סיבה או שגיאה מהותית בחוות דעת מומחה בית המשפט בגינה יש להעדיף אחת מחוות דעת הצדדים על פניה והנתבעת אף לא השכילה להצביע על שגיאה מהותית כאמור.

     

41. אשר על כן, התביעה מתקבלת ואני מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר. הנתבעת תפנה את המושכר מכל אדם וחפץ וזאת עד לא יאוחר מיום 11.7.23 בשעה 16:00. מועד זה נקבע לצרכי התארגנות. התובעת תשלם לנתבעת עד ליום 11.7.23 סך של 2,900,894 ₪ בצירוף מע"מ, כחוות דעת מומחה בית המשפט, בסה"כ – 3,394,046 ₪. התשלום יבוצע בהמחאה בנקאית או העברה לחשבון ב"כ הנתבעת. בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

     

    ניתן היום, כ"א ניסן תשפ"ג, 12 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.