דו"ח של המפקח יחזקאל ריקלין מביקור מיום 27.12.2020 בו נרשם: "ביום 27/12/2020 הגעתי לנחלה ביחד עם שמאי מקרקעין. ראיתי כי אין שינוי מהביקור האחרון והמבנים משמשים כיחידות אירוח. השמאי צילם תמונות" (ת/17).
30.התובעת הגישה בנוסף תשריט, על בסיס אורתופוטו (מפה המורכבת מחיבור תצלומי אוויר) (ת/3), בו רואים את המבנים שרואים בתצ"א ת/15 שעליו רשם המפקח סוויסה, ובו נתונים בדבר השטח של כל אחד מהמבנים.
31.הנתבעים הפנו ל-ת"א (שלום פתח תקוה) 31032-11-19 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' אטון (6.1.2022), בו נקבע כי "...פענוח תצ"א הוא עדות שבמומחיות ועל כן אין להתבסס על פענוח של מי שאינו מומחה" (פס' 31). קביעה זו ניתנה כנגד ניסיון של עד להעיד כי ניתן לדלות מתצ"א שימוש במבנים שבו. אולם העיקר לענייננו הוא, שהפענוח הרלוונטי לענייננו, של גודל השטח בכל מבנה, כבר מופיע ב-ת/3 בתוכו ובו, והוא התקבל כראיה ללא כל הסתייגות מטעמו של ב"כ הנתבעים (פרוטוקול 10.11.2022 ע' 9 ש' 13-4). בנסיבות אלה, שבהן הראיה התקבלה ללא התנגדות, לרבות התנגדות לפיה נתוני שטח המבנים בו נערכו ברמ"י בידי מי שאין לו את הכישורים הנדרשים כדי לעשות כן, אני דוחה טענה זו של הנתבעים.
32.הנתבעים התייחסו בחוות הדעת מטעמם ובטיעוניהם לנתונים אחרים של שטח המבנים, ממפת מדידה של מר יובל סטורלוביץ. דא עקא, המדידה של מר סטורלוביץ לא הוגשה כראיה.
33.לאור האמור הנני קובע כי השטח של כל מבנה הוא כאמור בתשריט מטעם התובעת ת/3.
34.אתייחס להלן לטענות של הנתבעים בנוגע למבנים פרטניים, לפי המספור של ת/15 שאינו זהה למספור בחוות הדעת מטעם התובעים:
מבנה 1: לפי ת/3, בשטח 62 מ"ר.
מבנה 2: לפי ת/3, בשטח 113 מ"ר.
מבנה 3: לפי ת/3, בשטח 47 מ"ר.
מבנים 7-4 יחד: לפי ת/3, בשטח 197 מ"ר.
מבנה 8: לפי ת/3, בשטח 124 מ"ר.
מבנה 9: לפי ת/3, בשטח 725.27 מ"ר.
35.הנתבעים טענו כי בחלק הצפוני של הנחלה, למעט מבנים 1, ו-7-4 יחד, עד לישיבת הוועדה לשינוי התב"ע ביום 14.2.2018 "כל היתר פורק" (פס' 24 סיפה לכתב ההגנה). אולם, כטענת בתובעת, הנתבעים לא הגישו כל ראיה לפירוק מבנים. הנתבעים טענו כי רואים את הפירוקים ב-ת/3 (שם), אולם הם לא הטו את מאזן ההסתברויות בטענה זו.
אציין כי התובעת הגישה, בנין מבנה מס' 4, תמונה בה רואים קונסטרוקציה של גג (ת/22). הנתבע העיד שמדובר בפרגולה (תמליל מוקלד 15.1.2023 ע' 38 ש' 18-4). כך או כך, לא רואים בתמונה זו הריסה, אלא לכל היותר הורדת הגג תוך הותרת הקונסטרוקציה של הגג.
36.הנתבעים אמנם הכחישו את אמיתות דו"חות הפיקוח מטעם התובעת, אולם בעדותו אישר הנתבע כי הוא הפעיל במקרקעין מושא התביעה כ-20 חדרי אירוח (אמנם, לטענתו, לא באופן רצוף). ראו פרוטוקול מוקלד 15.1.2023 ע' 36 ש' 11.
לנתבעים לא היתה כל רשות לבצע את השימושים הנטענים מושא התביעה
37.אמנם נכונה טענת הנתבעים לפיה הם אינם צד להסכם המשבצת: מדובר בהסכם בין רמ"י לאגודה. אולם אין מחלוקת על כך שהבעלות במקרקעין מושא התביעה היא לקרן הקיימת לישראל (וראו ת/1 ו-ת/2). התובעת, רמ"י, המנהלת את המקרקעין עבור הבעלים, טענה כאמור כי כל שימוש בהם מעבר לשימוש למגורים בבית המגורים ושימוש חקלאי ביתר המקרקעין – ולענייננו, שימוש לאירוח – מצריך את הסכמתה. אף אם הנטל להוכיח את העדר זכות הנתבעים לעשות שימוש לאירוח רובץ על רמ"י כתובעת, המדובר ב"יסוד שלילי", והנתבעים לא הצביעו על כל ראיה לכך שיש להם זכות, ביחסיהם מול רמ"י ובעלי המקרקעין, לעשות שימוש לאירוח במקרקעין.
38.כעת אעמוד על טענת הנתבעים, לפיה התובעת הסכימה לשימוש של 200 מ"ר בבית המגורים לאירוח:
הנתבעים טענו כי הוועדה אישרה וחתמה על גרמושקה המציינת מפורשות 817.75 מ"ר כשמתוכם 200 מ"ר לאירוח.
על גרמושקה שהגישו הנתבעים (נ/4), לא מופיעה חתימת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. ואילו היתר הבניה מיום 25.12.2008 מציין:
"מגורים – תוספת
תוספת בניה בק. קרקע ממ"ד קומת עמודים 2 ח. שינה ח.מדרגות קומה
א' סלון פ.אוכל פ.ישיבה מטבח מזווה מרפסת שירות 4 חדרי שינה
מקלחת ושרותים בשטח כולל 725.27 מ"ר
{היתר זה מתייחס לתוספת הבניה למבנה המגורים בלבד} (ת/10)."
עינינו הרואות כי ההיתר עצמו אינו מציין אירוח. אולם הנתבעים הגישו גם עותק חתום בידי הוועדה המקומית, של גרמושקה להיתר לפי אותה בקשה (2007013), הנושאת את אותו התאריך שעל היתר הבניה (25.12.2008) ובו מצוינים 200 מ"ר אירוח (נספח 5 ל-ת/7). המסקנה היא שלנתבעים היתר בניה ל-200 מ"ר אירוח בבית המגורים. ואולם, על ההבדל בין אישור תכנוני לרשות בעלים, והעדר הרלוונטיות לענייננו לאישור תכנוני, כבר עמדנו.
טענת הנתבעים להסכמת התובעת לשימוש 200 מ"ר לאירוח בבית המגורים, מקורה בגרמושקה נ/4 הנזכרת לעיל, שכנראה הוגשה במסגרת הבקשה לאותו היתר. גרמושקה זו נושאת חותמת של מינהל מקרקעי ישראל וחתימה (נ/4); ומכאן, לשיטת הנתבעים, הסכמת התובעת למוצע באותה גרמושקה, לרבות 200 מ"ר לאירוח. דא עקא, באותה חותמת של מינהל מקרקעי ישראל כתוב מפורשות:
"חתימתנו הינה לצרכי תכנון בלבד; אין בה כדי להקנות כל זכות ליוזם התכנית או לכל בעל ענין אחר בשטח התכנית כל עוד לא הוקצה השטח ונחתם עמנו הסכם מתאים...".
משמע, כפי שטענה התובעת, אמנם התובעת הסכימה כי יינתן, מן הבחינה התכנונית, היתר בניה שיאפשר 200 מ"ר לאירוח בבית המגורים; אולם היא הבהירה שאין באותה הסכמה תכנונית הסכמה למתן זכות כלשהי ליוזם לעשות בפועל שימוש כזה בהעדר הסכם מתאים עמה. אין מחלוקת על כך, שלא נכרת הסכם כזה. מכאן שהיתר בניה זה אינו מצביע על הסכמת בעלי המקרקעין (או הסכמת רמ"י המנהלת עבורה) לכך שהנתבעים ייעשו שימוש לאירוח בבית המגורים. כפי שהודו הנתבעים מפורשות בכתב ההגנה, "נכון שאישור תכנוני אינו אישור קניני (פס' 47(ט))".
39.הנתבעים כאמור טענו בנוסף, בענין תכנית הפל"ח אשר מאפשרת שימוש במקרקעין לאירוח. אף אם אניח לצורך הדיון כטענת הנתבעים כי התובעת הסכימה לה, המדובר באישור תכנוני, ולא בהסכמת התובעת כמנהלת הקרקע עבור הבעלים לכך שהנתבעים ייעשו בפועל שימוש לאירוח.
40.הנתבעים הפנו בנוסף להסכם המפונים כראיה להסכמת המדינה לשימושי האירוח הנטענים מושא התביעה, ולמצער כיסוד להשתקתה מלטעון נגדם. טענת התובעת לפיה ההסכם אינו חתום, אינה נכונה; ההסכם חתום בידי הנתבע מזה (למרות שאמו ז"ל עדיין היתה באותה תקופה בחיים והיתה בת הרשות בנחלה), ובידי עמוס בן שאול חשב משרד הפנים מזה (נ/6). אולם נכונה טענת התובעת לפיה הסכם זה אינו מכשיר את מעשי הנתבעים הנטענים. שכן, אף בהנחה שכבר במועד כריתת אותו הסכם בשנת 2003 נעשו במקרקעין מלוא השימושים הנטענים בתביעה, כתוב בהסכם המפונים:
"הואיל: ומנהל המתקן מצהיר כי אין כל מניעה חוקית ו/או אחרת להתקשרותו על פי הסכם זה וכי הינו מחזיק בכל האישורים הנדרשים על פי כל דין לביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם" ("הואיל" השלישי).
משמעות הצהרה זו של הנתבע באותו הסכם היא, שבחלוקת הסיכונים החוזיים בין הצדדים לאותו חוזה, הנתבע נטל על עצמו את הסיכון בנוגע להעדר כל מניעה להתקשרותו בחוזה ובנוגע לקיומם של כל האישורים הנדרשים על פי כל דין לכך (ראו למשל ה"פ (מחוזי י-ם) 42532-06-12 בן דב נ' מאירוביץ, פס' 21, 24 (12.6.2014)). כך שביחסים החוזיים בין הצדדים באותו חוזה, המתקשרת מול הנתבע (קרי, המדינה) רשאית היתה להסתמך על ההצהרה; ואין לראותה כמי שהסכימה בעצמה שאין מניעה חוקית או שיש את כל האישורים הנדרשים. ב"כ הנתבעים טען בסיכומים כי כאשר הצד לחוזה הוא המדינה, המדינה, החבה חובת הגינות כלפי האזרח, אינה רשאית להסתמך כאמור, אלא עליה לבדוק בעצמה, ואם חתמה על החוזה, יש ללמוד מכך שהיא הסכימה שאין מניעה חוקית וכי קיימים כל האישורים הנדרשים לאירוח. אני דוחה טענה זו:
אמנם המדינה על זרועותיה היא אישיות משפטית אחת. אולם גם כאשר מידע זה או אחר מצוי אי-שם בתוך גוף גדול המבקש להתקשר בחוזה, לגיטימי ויעיל הדבר, שלמען חסכון במשאבים במשא ומתן החוזי, אם הצד השני יודע את המידע מבלי להשקיע בכך משאבים מיוחדים, הוא ייטול על עצמו להצהיר על כך בחוזה, באופן המאפשר ביעילות את כריתת החוזה. ולענייננו: למרות משרד הפנים אשר התקשר עם הנתבע בהסכם המפונים, יכול היה להשקיע את משאבי המדינה כדי לברר, בין היתר, בירור ברמ"י (בשמו הקודם מינהל מקרקעי ישראל) אם היא הסכימה לשימוש לאירוח, לגיטימי ויעיל היה מצדו לכרות חוזה שבו הוא לא נדרש לבירורים כאלה, אלא מסתמך על הצהרת הנתבע בענין.
גם אין מקום להחריג את המדינה מכלל זה מפאת חובת ההגינות שלה. רצוי, לטובת הציבור שהאינטרס שלו מקודם בחוזי רשות, שגם רשויות ציבור, ולא רק גופים פרטיים גדולים, יפעלו במשא ומתן חוזי באופן המאפשר כריתת חוזים ביעילות. וכאשר האזרח המצוי במשא ומתן מול המדינה יודע להצהיר בחוזה עמה על נתונים אלה ואחרים, אינני מוצא כל אי-הגינות כלפיו בכך שהיא אינה משקיעה משאבים כדי לבדוק נתונים אלה בעצמה. ייתכן כמובן שאי-בדיקה בידי רשות ציבור של נתונים בבסיס חוזה רשות אותו היא כורתת, עלולה לחשוף אותה לאחריות כלפי צדדים שלישיים; אולם כאמור אין בהסתמכותה על הצהרה של האזרח המתקשר עמה משום חוסר הגינות כלפיו.
41.המסקנה היא, שלנתבעים לא היתה כל רשות של בעלי המקרקעין לעשות את השימושים מושא התביעה, והמדינה אינה מושתקת, ובפרט על ידי הסכמותיה לאישורים תכנוניים וחוזה המפונים, מלטעון כך.
שיהוי
42.לכאורה, משהנתבעים עשו במקרקעין של הקרן הקיימת לישראל שבניהול התובעת, שימוש שהיא לא הסכימה לו, עליהם לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין אותו שימוש.
43.אלא שהנתבעים כאמור טענו בכתב ההגנה כי לא קיבלו מהתובעת דרישה לעצור את פעילות האירוח או דרישת תשלום, ואילו היו מקבלים דרישת תשלום מהתובעים היו שוקלים לסגור את פעילות האירוח בשל אי כדאיות כלכלית; על כן בעת שתיקת התובעת, הם הרעו את מצבם.
44.כפי שאפרט, מצאתי כי התובעת מנועה מפאת שיהוי מלתבוע דמי שימוש בגין התקופה הנתבעת (מיום 1.5.2014 עד 19.4.2021).
45.ראינו כי לטענת הנתבעים, מי שבנו את יחידות האירוח והפעילו אותן תחילה היו הוריו המנוחים של הנתבע 1, שהיו אז בני הרשות בנחלה. כזכור, לטענת הנתבעים האב נפטר בשנת 2002 והאם נפטר בשנת 2011. התובעת לא טענה אחרת, וממילא לא הביאה כל ראיה לכך שמי מהנתבעים בנה איזה מהמבנים מושא התביעה.
46.להלן אעמוד על הראיות בפניי בענין פעולות שביצעה התובעת לאכיפת זכויותיה במקרקעין מושא התביעה, הן בנוגע למבנים שלא הסכימה לבנייתם, הן בנוגע לשימוש מסחרי שהיא לא הסכימה לו:
א. ביום 8.8.2007 הבהירה התובעת בחותמת הסכמתה להיתר הבניה (משנת 2008 לתוספת לבית מגורים) כי אין בהסכמתה התכנונית משום מתן זכות ליוזם וכי נדרשת לשם כך חתימה על הסכם מתאים (נ/4).
ב.ת/11 הוא מכתב מיום 30.3.2008 הממוען לאם ז"ל. מדובר במועד לפני פטירתה, לפני שבשלה העת לכך שהנתבעים יהיו לבן ממשיך בנחלה. זאת ועוד. עמדתי לעיל על ההבדל בין הסכמת רמ"י לאישור תכנוני, להסכמת רמ"י לשימוש בפועל. במכתב זה אין בו כל ציון של צורך בהסכמת התובעת לשימוש בפועל כיחידות אירוח או לצורך בתשלום בגינו, אלא דרישה להגשת תכניות מתוקנות אשר יתיישבו עם תכנית תכנון ובניה. ממילא לא הוגש אישור מסירתו של מכתב זה.
ג.ראינו לעיל כי החל משנת 2015 (ת/4) שלחה התובעת מפקחים לנחלה, כאשר בביקורים אלה נמצאו מבנים המשמשים לאירוח. אין בפניי ראיות לכך שבביקורים אלה דרשה התובעת מהאם ז"ל, או בהמשך ממי מהנתבעים, להפסיק את השימוש לאירוח או לשלם בגינו.
ד.ת/13 הוא מכתב של התובעת מיום 11.7.2016 שבו נכתב כי אין בו כדי לגרוע בין היתר מזכותה של רמ"י לגבות דמי שימוש המגיעים לה בגין התקופה בה נעשה שימוש במקרקעין; אולם גם מכתב זה ממוען לאם ז"ל (בתקופה לאחר פטירתה), ולא לנתבעים, הנתבעים הכחישו כי קיבלו אותו, וגם בעניינו לא הוגש אישור מסירה.
ה.ת/12 הוא מכתב התראה מיום 20.11.2016 לפני הגשת תביעה בו נטען כי לפי בדיקה שביצעה רמ"י נמצא כי הנמען עושה שימוש שאינו כדין וללא הסכמה ואישור שלה על ידי יחידות אירוח, והמציין את המכתב מיום 11.7.2016. עוד צוין במכתב זה כי ביום 10.11.2016 התקבלו מסמכים שאינם רלוונטיים לנושא ההסדרה. גם במכתב זה, ממועד לאחר פטירת האם ז"ל, הנמען הוא האם ז"ל, ולא הנתבעים. כאמור, לפי עדותו של הנתבע 1 אמו נפטרה כבר בשנת 2011, ומאז הנתבעים מנהלים את יחידות האירוח; אולם התובעת לא הראתה מה היה הרקע למשלוח אותם מסמכים בלתי רלוונטיים בידי הנתבעים (ואזכיר שוב את ההבחנה בין שאלת הסכמת רמ"י לאישור התכנוני לשימוש לאירוח, לשאלת הצורך ברשותה לעשות את השימוש בפועל ודרישה לתשלום בגינו). התובעת גם לא הראתה מה היה תוכן חילופי הדברים אשר הביאו למשלוחם של אותם מסמכים לתובעת כנטען באותו מכתב. זאת ועוד, גם בעניין מכתב התראה זה לא הוגש אישור מסירה שיצביע על כך שהגיע למשק 3 מושא ענייננו או למי מהנתבעים.
ו.הנתבעים טענו כי רמ"י פשטה בשנת 2017 על הנחלה. הם הגישו במסגרת נ/7 העתק צו החיפוש הפלילי שהוצא לצורך הפשיטה, וכתוב בו:
"אני מתיר למשטרת ישראל לערוך חיפוש אצל: וגורמי האכיפה השונים כגון רשות המסים/חברת החשמל/ועדה לתכנון ובניה וכן הגופים השונים וזאת לצורך כניסה בליווי שוטרים ותפיסת [מילה לא ברורה] רלוונט[]".
מאחר שמדובר היה בחיפוש על-פי צו חיפוש פלילי, אמנם ניתן להסיק כי לפחות החל ממועד הפשיטה היה לנתבעים יסוד סביר לחשוש כי ישנן טענות שחלק מהבניה בנחלה אינה לפי היתר בניה כדין. לענין זה ראו עדות הנתבע, שעניינה סילוק מבנים, ולא הפסקת שירותי אירוח: "...ב-2017 הבנתי מהפשיטה שיש לכם טענות כלפיי....כל ההפרות נולדו ב-2017 ומיד פירקתי את מה שרציתם. מיד הלכתי לעשות שינוי תב"ע..." (תמליל פרוטוקול 15.1.2023 ע' 57 ש' 7-5). אולם התובעת לא הראתה, לא במסמכים ולא בעדות לגבי הפשיטה (וראו עדותו של המפקח זרבל (פרוטוקול 10.11.2022 ע' 26 ש' 23-22), כי במסגרת אותה פשיטה או בעקבותיה הובא לידיעתם של הנתבעים כי השימוש בנחלה לשירותי אירוח שהם עושים כרוך בהסכמת התובעת ובתשלום לתובעת.
ז.במכתב מיום 11.2.2018 (ת/7), שהוא היחיד שהנתבע 1 הודה שקיבל, כתוב:
"בהמשך לפנייתך למרחב בעסקי במטרה להסדיר את השימושים בקיימים בנחלה 3
הנך מתבקש להמציא למשרדנו תכניות בניה (גרמושקה)הכוללת את כל הבנוי בשטח הנחלה והמפרטת את מספר הקומות גודל במ"ר והשימוש המתבצע וזאת תוך 30 יום מקבלת המכתב".
כטענת הנתבעים, במכתב זה אין דרישה להפסקת שימוש זה או אחר, ואף אין התייחסות לדרישה כספית. התובעת אף לא הביאה ראיה או עדות המפרטת מה היה תוכן הפנייה הנזכרת במכתב למרחב בעסקי, ממנה אולי ניתן היה ללמוד על ידיעת הנתבעים בנוגע לדרישה להפסקת שימוש או לדרישה כספית.
47.אסכם את הראיות בענין השיהוי בנוגע לצורך לקבל את רשותה של רמ"י לשימוש בפועל לאירוח (להבדיל מהסכמתה להיתרים או תכניות תכנוניים) ולשלם דמי שימוש בגין שימוש כזה, תוך שימת לב לשני הפנים של שיהוי:
"...כידוע, שני פנים לטענת השיהוי, האחד, שיהוי סובייקטיבי, המתמקד בהתנהגות התובע ובשאלה האם חלוף הזמן מלמד כי ויתר על זכויותיו....על פי פסיקתו של בית משפט זה, אין לייחס משקל רב לשיהוי הסובייקטיבי, וזהו 'הצד החלש של טענה זאת'....; השני, שיהוי אובייקטיבי, אשר קיים כאשר מרוץ הזמן עד הגשת העתירה או התביעה, גרם לשינו המצב באופן שקבלת העתירה או התביעה באותו מועד תגרום נזק שהיה נמנע לו הוגשה במועד הראוי...." (ע"א 878/06 טרויהפט נ' עטיה, פס' 96 (4.1.2009)).
48.במישור השיהוי הסובייקטיבי של התובעת: בשנת 2008 דאגה התובעת לכלול בחותמת הסמכתה לבקשה לאישור בניה של האם ז"ל מלל לפיה מדובר בהסכמה לאישור תכנוני בלבד וכי היא אינה מקנה זכות ליוזם ונדרשת חתימה על הסכם מתאים. המכתב משנת 2008, אינו נוגע בבירור לשאלת הרשות והתשלום. התובעת שלחה מפקחים והחל משנת 2015 גילתה מבנים המשמשים לאירוח. התובעת פעלה במכתב מיום 11.7.2016 בניסיון ליידע את בת הרשות בנחלה (שכבר נפטרה) בדבר זכותה לדרוש דמי שימוש; ושלחה התראה ביום 20.11.2016 לפני תביעה בענין שימוש במבנים לאירוח שלא בהסכמתה. ביום 11.2.2018 שלחה התובעת מכתב לנתבע 1 בנושא הסדרה, שלא ברור שהוא עוסק בצורך ברשות רמ"י לשימוש לאירוח בפועל (להבדיל מהסכמה להליכים תכנוניים), ולא ברור שהוא עוסק בדמי שימוש. התובעת הגישה תביעה זו כחמש שנים לאחר שני המכתבים משנת 2016 העוסקים בצורך ברשות לשימוש בפועל ובתשלום דמי שימוש. מדובר בשיהוי סובייקטיבי בלתי מבוטל.
49.במישור השיהוי האובייקטיבי של התובעת: חותמת מנהל מקרקעי ישראל הנזכרת, לפיה אין בהסכמה לבקשה להיתר בניה מתן זכות ליוזם ונדרשת חתימה על הסכם מתאים, הוטבעה על בקשה להיתר בניה של האם המנוחה בשנת 2008, לפני שלנתבעים נהיו לבן ממשיך. התובעת טענה כי הנתבעים "נכנסו לנעלי" האם ז"ל כבני רשות בנחלה; אולם מאחר שלאחר הגשת אותה בקשה להיתר, ניתן היתר הבניה כבר בשנת 2008, כשלוש שנים לפני פטירת האם ז"ל, אינני מוצא כי מצופה היה שהנתבעים, עם פטירת האם, "יחקרו לאחור" וינברו בבקשה להיתר הבניה שקדמה להיתר, וכך לגלות מה כתוב באותה חותמת. אמנם לאור אותה חותמת הנתבעים מנועים מלטעון כי הסכמת רמ"י להיתר הבניה היתה גם הסכמה לשימוש לאירוח בפועל או הסכמה לשימוש בפועל ללא תשלום; אולם בנסיבות הענין שתוארו, אין מקום לראות חותמת זו כיידוע הנתבעים שעליהם לקבל את רשות רמ"י לשימוש בפועל ולשלם דמי שימוש בגינו.
כאמור, התובעת לא הראתה כי המכתבים לפני שנת 2018 הגיעו לידיעת הנתבעים לפני שהוגשה תביעה זו. מפקח רמ"י השתתף בפשיטה בשנת 2017, אולם לא הובאה עדות על כך שהוא יצר כל קשר עם הנתבעים באותו מעמד, וממילא לא הובאה עדות על כך שבאותו מעמד העמיד אותם על זכות רמ"י לדרוש דמי שימוש בגין אירוח או על אי הסכמתה לשימוש במבנים שנסקרו לאירוח. במכתב משנת 2018 שמודה הנתבע 1 שהוא קיבל, אין בו דרישה להפסיק שימוש לאירוח או התייחסות לזכות רמ"י לדרוש דמי שימוש בגין שימוש לאירוח. עינינו הרואות כי במישור השיהוי האובייקטיבי, שהוא כאמור המישור החשוב יותר, התובעת לא הראתה כי היא הביאה לידיעת מי מהנתבעים לפני הגשת התביעה כי נוסף על שאלת הסכמתה להליכים תכנוניים אלה ואחרים והצורך לפעול להסדרה תכנונית, היא אינה מסכימה לשימוש בפועל שנעשה לאירוח או עומדת על קבלת דמי שימוש בגינו.
50.בפרשה שנדונה ב-ע"א 8761/17 מדינת ישראל נ' מפעלי תחנות בע"מ (11.12.2019), בית המשפט המחוזי חייב את המשיבות, שהחזיקו במקרקעי ציבור ללא זכות, בדמי שימוש רק החל מהגשת התביעה. אולם בבית המשפט העליון נקבע בדעת רוב כי לאור דרישה משנת 1999 לפינוי ולתשלום דמי שימוש ראויים, רמ"י זכאית לדמי שימוש מאותו מועד (כפוף להתיישנות, כלומר החל משבע שנים לפני התביעה). זאת, למרות שרמ"י לא פעלה לאחר הדרישה משנת 1999 כדי לאכוף את זכויות הציבור באותם מקרקעין עד להגשת תביעה בשנת 2010 (ואף ניהלה מול המשיבה משא ומתן לאחר מכתב הדרישה – פס' 7). נקבע:
"... בעת שנבחנת השאלה האם ניתן לאדם או גוף מסוים רישיון מכללא להחזיק במקרקעין, כמו גם השאלה מתי ובאילו נסיבות פקע אותו רישיון, יש לבחון מכלול שיקולים בהתאם לנסיבות העניין ולאופיים של הצדדים לסכסוך. חריגותו של מוסד הרישיון, בפרט בכל הנוגע למקרקעי ציבור, מחייבת לבחון את הסיטואציה בהתאם למערכת היחסים בין הצדדים. במובן זה, לא בכל מקרה ניתן יהיה להסתפק בדרישה לסילוק יד שאינה מלווה בצעדים משפטיים קונקרטיים. על מנת להבהיר את הדברים, אבקש להביא דוגמאות, שאינן ממצות כמובן את הדיון (ואף אין לראות בהן שיקולים מכריעים, אלא רק חלק ממכלול הנסיבות שיש לבחון). בזהירות המתבקשת, דומה שאין דינה של חברה מסחרית שניתן לה ייעוץ משפטי שוטף כדינו של אדם פרטי, ולא כל שכן כדינו של מי שנמנה עם אוכלוסיה מוחלשת או סובל מקושי בנגישות לסיוע משפטי (ראו והשוו:רע"א 7244/13סאלם נ' עזבון המנוח גרשון ולכינסקי ז"ל (18.2.2014);ע"א 483/16יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ(3.10.2017)). כמו כן עשויה להיות רלוונטיות לשאלה אם המקרקעין שבמחלוקת הם המקרקעין היחידים שהאדם שלו ניתן הרישיון הוא בעל זיקה אליהם, בפרט כאשר מדובר במקרקעין המשמשים למגורים של אותו אדם, או להבדיל מדובר בגוף מסחרי אשר מחזיק במקרקעין נוספים ויש לו ידע נוסף או מוקדם ביחס לדין החל על החזקת קרקעות וניהולן.
במקרה דנן, בהתחשב בכך שעסקינן בגופים מסחריים מבוססים, הנהנים מייעוץ משפטי ומחזיקים בקרקעות רבות – אין ספק שהיה בידם לזהות את התנגדות המדינה להמשך הישיבה במקרקעין לאחר הדרישה הברורה לפינוי משנת 1999, וחילופי הדברים שבאו בעקבותיה ופורטו לעיל. בסופו של יום עסקינן בפעילות עסקית על מקרקעי ציבור, ואין כל הצדקה משפטית או ציבורית לכך שהמשיבות ייהנו משימוש במקרקעין מסחריים בהיקף משמעותי ונרחב ללא כל תמורה לאחר שהמדינה גילתה את דעתה באופן ברור בהקשר זה. גם כך, לנוכח הטיפול הלא מיטבי של המדינה בנושא, המשיבות נהנו במידה רבה מן ההפקר" (שם, פס' 32-33).
בכל הנוגע לענייננו יובהר תחילה, כי להבדיל מהמשיבות בפרשת מפעלי תחנות, אין מחלוקת על כך שהנתבעים היו והינם בני רשות במקרקעין מושא התביעה. רשיון זה הוא לשימוש למגורים ולשימוש לחקלאות. הרישיון (במובן של רשות מהבעלים, להבדיל משאלת קיום היתר בניה) שהנתבעים לא קיבלו ביחס למקרקעין אלה, הוא רישיון להשתמש בהם לאירוח. ולהבדיל מהמכתב בשנת 1999 שנשלח בעניין מפעלי תחנות, בענייננו התובעת לא הוכיחה כי מכתב ההתראה לפני הגשת תביעה בגין שימוש ללא הסכמתה לאירוח, שהיה ממוען לאם המנוחה שכבר נפטרה, הגיע לידי הנתבעים. התובעת לא הראתה שהיא הודיעה לנתבעים במעמד הפשיטה בשנת 2017 כי היא אינה מסכימה לעצם השימוש לאירוח או דורשת דמי שימוש בגין שימוש מסוג זה (להבדיל, למשל, מהבנת הנתבעים, ככל שהיתה, שהם חשודים בעבירות תכנון ובניה וכיוצ"ב). כפי שכבר נזכר לעיל, אף לא עולה ממכתב רמ"י משנת 2018 (שהנתבע 1 מודה שהוא קיבל), דרישה להפסיק שימוש לאירוח או דרישה לתשלום דמי שימוש בגין שימוש לאירוח. בנסיבות אלה – כאשר אמנם רמ"י לא נמנעה כליל מלפעול, אך לא הוכח שהיא הביאה לידיעת הנתבעים שהיא דורשת הפסקת שימוש לאירוח או דורשת לתשלום לשימוש כזה, הנני מוצא כי דינם של הנתבעים כדין המשיבות בפרשת מפעלי תחנות אלמלא המכתב ההתראה בשנת 1999 באותה פרשה, קרי: אין מקום לחייבם בדמי שימוש בגין התקופה לפני הגשת התביעה נגדם.
51.אבהיר כי אמנם הנסיבות של פרשת מפעלי תחנות ושל הנתבעים אינן זהות: המקרקעין שבהם החזיקו המשיבות בפרשת מפעלי תחנות היו תחילה בבעלות חברת המקשר – אגודה שיתופית בע"מ ועברו למפעלי תחנות, או אז הופקעו; ועולה מפסק הדין בענין מפעלי תחנות כי מפעלי תחנות ידעה שהופקעו (ראו שם, פס' 5-2). ואילו המקרקעין בהם עושים הנתבעים שימוש לאירוח הם מקרקעין שבהם הם מחזיקים כבני רשות למגורים ולחקלאות, אך לא לאירוח. אולם התובעת לא הצביעה על כך שהנתבעים ידעו, לפני הגשת התביעה, שיש להם רשות של רמ"י לשימוש למגורים ולחקלאות אך לא לשימוש לאירוח. אציין בענין זה כי ההסכם היחיד עליו חתומים הנתבעים המסדיר את מעמדם במקרקעין, ואשר הוגש לבית המשפט, הוא "הצהרה והתחייבות המתיישבים" בענין בן ממשיך (ת/20). באותו מסמך אמנם התחייבו הנתבעים לכך שיהיו בן ממשיך "כפוף לתנאים המקובלים והנהגים...במינהל מקרקעי ישראל וכפי שיהיו בעתיד", אבל אין כל ציון מפורש בו בענין שימוש למגורים ולחקלאות בלבד. אוסיף כי לדעתי, אף אם האזרח מן השורה יודע שלצורך בניה או שימוש במבנים לשימושים אלה ואחרים נדרש היתר בניה מתאים לפי דיני התכנון והבניה, אין זה ברור מאליו שחבר מושב יודע כי בנוסף להיתרים במישור התכנוני נדרשת רשות מרמ"י לעשות שימושים אלה ואחרים (אשר אף כרוכה בתוספת תשלום לרמ"י בגין הסכמה כזו).
כאשר להבדיל ממפעלי תחנות שידעה שהמקרקעין שבהם היא מחזיקה הופקעו, לא הוכח שהנתבעים ידעו בכלל שאין להם רשות מרמ"י, במקרקעין שבהם הם מחזיקים כבני רשות, לעשות שימוש לאירוח, ייתכן כי על דרך קל וחומר יש לומר שבהעדר הוכחת הגעת פניה אליהם בענין רשות כזו וזכות לתשלום בגינו, הם פטורים מתשלום דמי שימוש עד למועד הגשת התביעה.
כאן אוסיף, בהמשך ההשוואה בין הנתבעים למפעלי תחנות, כי אמנם כמו מפעלי תחנות, הפעילות מושא הדרישה לדמי שימוש מהנתבעים היא פעילות עסקית (אירוח). אולם להבדיל ממפעלי תחנות, הנתבעים אינם בגדר חברה מסחרית; לא הוכח שהם זכו לייעוץ משפטי שוטף שהיה עשוי להעמידם על העדר רשותם מרמ"י לעשות שימוש לאירוח או הצורך לשלם בגינו; ולא נטען כי לנתבעים ידע נוסף או מוקדם ביחס לדין החל על החזקת קרקעות וניהולן.
למקרה נוסף בו פטר בית המשפט נתבע מתשלום דמי שימוש לרמ"י עד למועד הגשת תביעה, ראו והשוו הדיון במבנה 2 ב-ת"א (שלום פ"ת) 31032-11-19 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' אטון, פס' 64-46 (6.1.2022).
52.קבעתי לעיל כי הנתבעים פטורים מפאת השיהוי של התובעת, מלשלם דמי שימוש ראויים בגין התקופה לפני הגשת התביעה. התקופה בגינה נתבעו דמי השימוש היא ממילא תקופה לפני הגשת התביעה. אציין בנוסף כי הנתבע העיד כי סגר את עסק האירוח עם קבלת התביעה (ע' 39 ש' 23), והתובעת לא טענה אחרת. על כן התביעה לדמי שימוש ראויים נדחית.
צו הריסה
53.הנתבע העיד כי מבני האירוח מושא התביעה נבנו בידי הוריו ז"ל. התובעת לא הראתה אחרת. אמנם, בהעדר הסכמת התובעת לבניית מבנים אלה (להבדיל מבניית התוספת לבית המגורים על פי היתר הבניה הנזכר לעיל), היא זכאית, כמנהלת המקרקעין עבור הבעלים, להרוס ולסלקם (למעט התוספת הנזכרת לבית המגורים). ואולם, משהתובעת לא הראתה שהנתבעים בנו את המבנים הללו, בהעדר טענה שהנתבעים המשיכו לאחר הגשת התביעה להשתמש במבנים אלה לאירוח, ומאחר שהתובעת לא הראתה שהיא אי פעם הודיעה לנתבעים על התנגדותה לשימוש בהם בפועל לאירוח, אין מקום להטיל את מלאכת ההריסה והפינוי, או את עלות ההריסה והפינוי, עליהם. כאמור התובעת טענה שהנתבעים "נכנסו לנעליה" של האם ז"ל בנחלה. טענה זו נכונה במובן זה שהנתבעים קיבלו את הזכות להיות בני רשות בנחלה לאחר מות האם. אולם האם היתה, והנתבעים הינם, אישיויות משפטיות נפרדות. בכך שהנתבעים קיבלו את הזכות להיות בני רשות בנחלה לאחר פטירת האם ז"ל, אין כדי לחייבם בחובות (duties) האישיות האם ז"ל (או האב ז"ל). השוו ההסדר בדיני ירושה, בנוגע לחובות כספיים, לפיו העזבון הנפטר מחויב בחובות הנפטר. בכך שהנתבעים קיבלו לידיהם נחלה שבה המבנים כבר היו בנויים בידי אחר קודם לכן, אין כדי לחייבם להרוס ולפנותם על חשבונם.
54.על כן התביעה לצו עשה בנין הריסה ופינוי נדחית. אין בכך כדי למנוע מהתובעת לבצע הריסה ופינוי של המבנים מושא התביעה (למעט בית המגורים לרבות התוספת לו על פי היתר בניה), בעצמה.
צו מניעה
55.ניתן בזה צו מניעה האוסר על הנתבעים לספק שירותי אירוח בתשלום בנחלה 3 במושב מירון ללא רשות מפורשת של רשות מקרקעי ישראל. הנני נותן צו מניעה כאמור למען הסדר הטוב, על אף שהתובעת לא הראתה שעדות הנתבע לפיה הנתבעים הפסיקו להפעיל שירותי אירוח בתשלום לאחר הגשת התביעה אינה נכונה, ועל אף שהיא לא הראתה בדרך אחרת שהנתבעים עלולים להמשיך במתן שירותים אלה למרות שהם כיום יודעים על הצורך באישורה של התובעת כדי לעשות כן.
סיכום
56.למעט צו המניעה בסעיף 55 לעיל, התביעה נדחתה.
57.בנסיבות הענין – כאשר הנתבעים עשו עושר ולא במשפט בניהול שירותי אירוח במקרקעי ציבור מושא התביעה במשך שנים (גם אם לא הבינו שאין להם זכות לעשות כן), ואילו התביעה לדמי שימוש ראויים נדחתה עקב שיהוי, העילה לצו הריסה נדחתה, וניתן צו מניעה אך למען הסדר הטוב – מצאתי כי יש לחייב את התובעת לשלם לנתבעים יחד ולחוד שכר טרחת עורך דין בסכום מתון, של 20,000 ש"ח. אוסיף בהקשר זה בקצרת האומר, בנוגע להוצאות בגין חוות דעת שמאים, כי בחנתי לעומק ובפירוט את חוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים, את עדות השמאים הללו ואת טענות הצדדים בנוגע אליהן (טרם נתגבשה דעתי בסוגיית השיהוי כמפורט לעיל), ומצאתי את חוות הדעת מטעם התובעת עדיפה. בנסיבות אלה, אין צו להוצאות (מעבר לחיוב לשלם שכר טרחת עורך דין כאמור).
כ' אייר תשפ"ג, 11 מאי 2023, בהעדר הצדדים.
|
|
|
דניאל קֵירֹס, שופט
|