מ.י.ד.ר. - פסגות ייזום בניה ופיתוח בע"מ נ' צחי ואח'

בפני תביעה לסעד הצהרתי לקבוע כי הסכם מיום 14.7.2011 תקף ומחייב את הצדדים, ולמתן צו עשה המורה לנתבעים לחתום על כל מסמך נדרש לקבלת היתר בניה. לחלופין, עותרת התובעת לחייב את הנתבעים לשלם לה סכום של 1,233,532 ₪, החזר הוצאותיה בקשר להסכם זה.

התובעת והנתבעים (למעט נתבעת 2) התקשרו ביום 14.7.2011 בהסכם לחיזוק בניין ותוספת בניה. בשנת 2014 נחתם נספח להסכם זה. ההסכם תלוי בתנאי של קבלת אישור העירייה לתוספת הבניה. אישור העירייה לא ניתן.

ביום 2.10.2017 שלח בא כוח דיירי הבניין הודעת ביטול להסכם. התובעת דחתה הודעה זו והמשיכה לקדם את בקשת ההיתר. מאז הודעת הביטול ועד סמוך להגשת התביעה התנהל דין ודברים בין הצדדים. בחודש ספטמבר 2019 דרשה התובעת מהנתבעים לחתום על תכניות מתוקנות. הנתבעים סירבו לחתום וטענו שההסכם מבוטל.

לטענת התובעת ההסכם תקף, יש להורות על אכיפתו ולחייב את כל הנתבעים לחתום על התכניות המתוקנות. לטענת הנתבעים ההסכם בוטל כדין, התובעת מסרבת להשלים עם הודעת הביטול ומונעת מהם להתקשר עם קבלן אחר בחוסר תום לב.

רקע

1. התובעת חברת מידר פסגות בע"מ ("התובעת") היא חברה העוסקת בהשקעות במיזמי בנייה, ייזום בניה ופיתוח.

    

2. הנתבעים הם בעלי זכויות בבית המשותף ברח' גרינבוים 22 בראשון לציון ("הבניין").

    

3. ביום 14.7.2011 התקשרה התובעת עם בעלי הזכויות בהסכם לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38/1 ("ההסכם"). הנתבעים 1 ו- 18-3 חתמו על הסכם ("הנתבעים" או "הדיירים"). עיזבון המנוח אברמוב ז"ל, מי שהיה הבעלים של יחידה מס' 2 בבניין, לא חתם על ההסכם.

    

4. בהסכם התחייבה התובעת לבצע עבודות חיזוק בבניין נגד רעידות אדמה (תמ"א 38), להוסיף קומה ובה ארבע יחידות דיור ולבנות פיר מעלית בבניין. התובעת התחייבה להגיש בקשה להיתר בניה בתוך 6 חודשים.

   סעיף 39.1 בהסכם הנושא את הכותרת "תנאי מתלה וביטול העסקה" קובע כי תוקפו של ההסכם מותנה בקבלת "אישורים ו/או היתרים מעירית ראשון לציון בכל הנוגע להוספת קומה". עוד הוא קובע ש"קבלת ההיתרים מהווה תנאי מתלה של ביצוע הסכם זה" ושאם לא יינתן היתר לבניית קומה נוספת בתוך 12 חודשים פטור כל צד מהתחייבויותיו.

   סעיף 39.3 בהסכם קובע שאיחור בקבלת ההיתר הנובע מהתנגדויות לתכנית יאריך את המועד לקבלת האישורים.

    

5. בחודש אוגוסט 2012 חתמו נציגי הדיירים על תוספת להסכם בה אישרו לתובעת לשנות את התכניות כך שיבנו 8 דירות חדשות, ואילו התובעת התחייבה להוסיף לדירות הדיירים מרפסת שמש.

    

6. בשנת 2014, ובעקבות שינוי תכנוני שאפשר תוספת קומה בבניין והגדלת מספר יחידות הדיור, נחתם בין התובעת לדיירי הבניין "נספח להסכם תמ"א 38 מיום 14.7.2011" ("הנספח להסכם"). הצדדים קבעו בנספח זה שהתובעת תבנה 10 יח"ד נוספות ב- 2.5 קומות, ואף תבנה חדר ממ"ד בכל דירות הדיירים. התובעת התחייבה להגיש את התכניות המעודכנות בתוך 60 יום מיום חתימת 75% מבעלי הדירות ולוודא את קבלת ההיתרים בתוך 7 חודשים מיום הגשת התכניות (סעיף 6). בנוסף הסכימו הצדדים שאם הנספח להסכם לא ייחתם ע"י 75% מבעלי הדירות, בתוך 30 יום ממועד חתימת הדייר הראשון, התובעת תמשיך בהליכים לקבלת היתר בניה לתוספת 8 דירות בתוך 7 חודשים (סעיף 7).

    

7. ביום 31.8.2015 התקיימה פגישה בין נציגי הדיירים ומנהל התובעת. נציגי הדיירים העלו מספר בקשות בנוגע לבניה והסכימו כי תינתן ארכה לקבלת ההיתר ו"במידה והפרויקט לא יקבל היתר בניה עד 31 לדצמבר" יבחנו את מצב הדברים (סיכום הפגישה נספח 5 לתצהיר מר תומר גפן).

    

8. ביום 24.9.2015 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ("הוועדה המקומית") את בקשת ההיתר בתנאים.

    

9. ביום 8.3.2016 שלחו עו"ד ארביב מכתב לתובעת בשם "מרבית הדיירים" והודיע שהם מבקשים לסיים את ההתקשרות עם התובעת. ביום 14.3.2016 השיבה התובעת שהיא דוחה את בקשת הדיירים, היא עובדת בשקידה ומשקיעה מאמצים רבים על מנת לקבל את היתר הבניה והיא תמשיך לקדם את הפרויקט. התובעת העריכה שהיתר הבניה יתקבל עד לחודש אפריל 2016.

    

10. ביום 5.1.2017 התקיימה פגישה בין נציג התובעת אוהד שמרון, 14 בעלי דירות ואדריכל הפרויקט. נציג התובעת ואדריכל הפרויקט ביקשו את הסכמת הדיירים להארכת המועד לעמידה בתנאי ההיתר, ופירטו חלק מהבעיות איתן התמודדה התובעת. הדיירים ביקשו לשקול את בקשת התובעת ובכך הסתיימה הפגישה.

     

11. ביום 22.1.2017 הודיע עו"ד דרור זיו, ב"כ הדיירים, שהדיירים מסכימים לחתום על התכניות העדכניות בכפוף להתחייבות התובעת להציג את היתר הבניה עד ליום 5.7.2017 ואם לא תובא בפניהם התחייבות שכזו הם שומרים לעצמם את הזכות לסיים את ההתקשרות.

     

12. ביום 22.2.2017 רכשה הנתבעת 2, חברת פומיס יבוא ושיווק בע"מ ("הנתבעת") מעזבון אברמוב ז"ל את יחידה 2 בבניין. יחידה 2 היא אולם בשטח של 114 מ"ר. לאולם הצמדה של חניה אחת וחלקים ברכוש המשותף. ביום 27.2.2017 הגישה הנתבעת התנגדות לבקשת ההיתר.

     

13. ביום 2.10.2017 שלח עו"ד אורבך בשם "בעלי הזכויות במקרקעין" הודעת ביטול להסכם. ביום 24.10.2017 השיבה התובעת שהיא דוחה את הודעת הביטול.

     

14. בהמשך להודעות אלו, ובמשך מספר שנים, התנהל דין ודברים בין התובעת לדיירים. התובעת מצדה המשיכה לטפל בבקשת ההיתר.

     

15. ביום 19.9.2019 שלחה התובעת מכתבים לדיירי הבניין והודיעה להם שהיא השלימה את כל התנאים, שעליהם לחתום על תכניות הבניה ולאחר מכן יינתן ההיתר. התובעת הבהירה שאם הדיירים לא ימלאו אחר בקשתה היא תפעל בכל הדרכים המשפטיות העומדות לרשותה.

     

16. בחודש ינואר 2020 התקיימה פגישה בין מנהל התובעת לבין הדיירים. התובעת ציינה שהיא השלימה את כל תנאי ההיתר, ביקשה מהדירים לחתום על בקשת היתר מתוקנת, והסבירה שבכך תיסלל הדרך לאישור הבקשה. מספר דיירים דחו את בקשת התובעת.

     

17. ביום 6.9.2020 התקיימה אסיפת דיירים. באסיפה החליטו הדיירים למנות את עו"ד אורבך ושלא לקדם עוד את תכנית הבניה גם במחיר של הליך משפטי. בסמוך לאחר מכן ביום 2.10.2020 שלח עו"ד אורבך לתובעת הודעה שהדיירים החליטו לסיים את המו"מ עמה ולאשרר את הודעת הביטול מיום 2.10.2017.

     

18. התובעת פנתה אל כל אחד מבעלי הזכויות במכתב התראה לפני הגשת תביעה, ובהמשך לכך ביום 15.11.2020 הוגשה התביעה שבפני.

     

    תמצית טענות התובעת

19. לפני החתימה על ההסכם היא מימנה את הוצאות עו"ד דרור זיו בא כוח הדיירים.

     

20. לאחר חתימת ההסכם היא הגישה את הבקשה להיתר הבניה.

     

21. בשנת 2014, ולאחר שינויים בהוראות התמ"א, היא הציעה לדיירים הצעה משופרת שבעקבותיה נחתם הנספח להסכם. היה ברור וידוע לדיירים כי עליה לשנות את בקשת ההיתר ושמדובר בתהליך ממושך. הדיירים נתנו את הסכמתם לכך.

     

22. היא פעלה ללא לאות במטרה להביא לאישור הבקשה להיתר הבניה.

     

23. מלבד הקשיים הבירוקרטיים הקיימים במסגרת תכניות תמ"א 38, החלו מספר דיירים להערים קשיים ולהגיש התנגדויות לבקשת ההיתר.

     

24. ביום 2.10.2017 שלח אחד הדיירים, מר אופיר שרון, הודעה על ביטול ההסכם. התובעת דחתה את הודעת הביטול והמשיכה לקדם את הפרויקט בידיעת הדיירים, תוך שמירה על קשר רציף עם חלקם ומתן עדכונים שוטפים בנוגע לפרויקט.

     

25. התובעת נאלצה להתמודד עם התנגדות ועררים שהגישה הנתבעת והשקיעה בכך משאבים וזמן רב. הנתבעת הגישה ערר לוועדת הערר על החלטת הועדה המקומית ולאחר שנדחתה הגישה ערעור מנהלי. למרות כל המכשולים שהציבו הדיירים בפני התובעת, היא המשיכה ופעלה בשקידה לקידום בקשת ההיתר.

     

26. במקביל ניסתה התובעת להגיע להסכמה עם אופיר שרון ואף הציעה לממן ייצוג של עו"ד נוסף. לבסוף הסכימה לממן את שכר טרחתו של עו"ד אורבך שישמש כנציג הדיירים. לתדהמתה ולמרות ההסכמות שגובשו, הודיעו עו"ד אורבך ואופיר שרון שהם אינם מעוניינים להמשיך את המו"מ עם התובעת, וכי עו"ד אורבך אינו מייצג את הדיירים.

     

27. התובעת השלימה את כל דרישות הוועדה המקומית וכל שעמד בינה לבין קבלת ההיתר היה חתימת בעלי הזכויות על תכניות הבניה.

     

28. רבים מבעלי הזכויות אכן נאותו לחתום, אך מר אופיר שרון פעל כדי לסכל את החתימה.

     

29. בפגישה האחרונה שהתקיימה בין מנהל התובעת לדיירים, ביקשה התובעת מהדיירים לחתום על תכניות הבניה. מר אופיר שרון ומס' קטן של משתתפים פעלו כדי לסכל את החתימה, ולבסוף הסתיימה הפגישה מבלי תוצאות . מספר דיירים הסכימו לחתום על התכניות אך אין די בחתימות אלו. התובעת שלחה מכתבי התראה לדיירים, אך הדבר לא הועיל והם מסרבים לחתום על הבקשה.

     

30. ההסכם בוטל שלא כדין, ועל כן יש להורות על אכיפת ההסכם ולחייב את הדיירים לחתום על תכניות הבניה.

     

31. לחלופין, על הנתבעים כולם להשיב לתובעת את הכספים שהוציאה בקשר לבקשת ההיתר. התובעת ביצעה עשרות פעולות על מנת לקבל את היתר הבניה. פעולות אלו עלו לתובעת ממון רב, ועל הנתבעים להשיב לה סכום של 1,233,531.93 ₪.

     

    תמצית טענות הדיירים

32. התובעת הפרה את ההסכם בכך שלא עמדה בלוח הזמנים שנקבע בו; התובעת נדרשה להציג היתר בניה תוך 12 חודשים אך לא עשתה כן . הדיירים, בהגינותם, העניקו לתובעת שנה נוספת למלא אחר התחייבותה.

     

33. בהתאם להוראות הנספח להסכם היה על התובעת להשלים את קבלת היתר בניה עד לחודש מרץ בשנת 2015.

     

34. ביום 31.8.2015 התקיימה פגישת גישור בין הצדדים בה הלינו הדיירים על התנהלות התובעת ועל העיכוב הממושך. הצדדים הסכימו להאריך את המועד כך שהיה על התובעת להשלים את קבלת ההיתר עד לחודש דצמבר 2015.

     

35. ב"כ הדיירים עו"ד דרור זיו הסיר ידיו מהפרויקט והדיירים פנו לעו"ד ארביב. ביום 8.3.2016 שלח עו"ד ארביב לתובעת הודעה על ביטול ההסכם.

     

36. התובעת דחתה את בקשת ביטול ההסכם, האשימה את הדיירים בעיכוב וטענה כי ההיתר עתיד להתקבל באפריל 2016.

     

37. גם מצג זה התברר כמצג שווא. ביום 2.11.2016 הודיעה התובעת למר אופיר שהעירייה מבקשת לחדש את המדידות "לפני מתן היתר סופי". חלפו עוד מספר חודשים וההיתר לא ניתן.

     

38. ביום 2.10.2017 שלחו הדיירים הודעת ביטול נוספת. הדיירים הבהירו לתובעת מספר פעמים שהם אינם מעוניינים להמשיך את ההתקשרות.

     

39. התובעת לא הסכימה לביטול ההסכם ובחודש פברואר 2018 ערכו הדיירים ניסיון נוסף לבוא בדברים עם התובעת. הדיירים בחרו בעו"ד אורבך כנציג הדיירים אך התובעת לא הסכימה לשכר הטרחה שדרש. באוגוסט 2019 הודיעה התובעת לדיירים שנחתם הסכם עם עו"ד זיו גרומן, ואולם גם הודעה זו התבררה כמצג שווא. הדיירים הגיעו להחלטה כי הם אינם רוצים בקשר עם התובעת.

     

40. אכן היו מספר דיירים שהסכימו להמשך פעילות התובעת אך זאת בניגוד ליעוץ שניתן להם ובניגוד לעמדת יתר הדיירים.

     

41. התובעת הפרה את ההסכם פעמים רבות ולא עמדה בהתחייבויותיה בעניין מועד קבלת היתר הבניה, על אף אורכות שניתנו לה; משכך הדיירים ביטלו את ההסכם כדין.

     

42. התנגדויות הן חלק בלתי נפרד מכל פרויקט בניה, והן אינן מעכבות את ההליך התכנוני.

     

43. התובעת התקשרה בהסכמים דומים בקשר ל-6 בניינים בראשון לציון ובאף לא אחד מהם קיבלה היתר בניה, דבר המעיד באופן נחרץ על רשלנותה.

     

44. התובעת היא זו שהפרה את ההסכם והנתבעים אינם צרכים לשאת בהוצאותיה. בכל מקרה הסכום הנתבע מופרך ובהתאם להערכות שמאים ההוצאות מסתכמות בסכום של כ-300,000 ₪ בלבד.

     

    תמצית טענות הנתבעת (חברת פומיס)

45. עניינה של התביעה הוא ניסיון נפסד של התובעת לסחוט כספים מהנתבעת, ולחייב את הנתבעים להתקשר עמה בהסכם תמ"א חדש.

     

46. התובעת הגישה את בקשת ההיתר הראשונה בשנת 2015. היא לא מילאה אחר התנאים שקבעה הוועדה המקומית והבקשה פקעה. בשנת 2017 הגישה התובעת את בקשת ההיתר השנייה. התובעת לא עמדה בדרישות והוועדה המקומית ולא מילאה אחר התנאים שנקבעו.

     

47. ביום 26.2.2017 רכשה הנתבעת את הזכויות באולם. לאחר שעיינה בבקשת ההיתר התברר לה שהתובעת ניכסה לעצמה את מלוא זכויותיה של הנתבעת.

     

48. ביום 27.2.2017 הגישה הנתבעת התנגדות לבקשת ההיתר וביום 22.10.2017 דחתה הוועדה המקומית את ההתנגדות. התובעת הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית שנדחה אף הוא.

     

    ביום 6.12.2018 הגישה הנתבעת ערעור לבית המחוזי. הערעור נמחק ביום 3.4.2019.

     

49. התובעת הסכימה ומסכימה לבנייה ע"פ תמ"א 38 וזאת בתנאי שזכויותיה ישמרו וימומשו. בין הצדדים התנהל מו"מ לפשרה שלא הבשיל לחתימת הסכם. התובעת היא שסיכלה את חתימת הסכם הפשרה ובחרה שלא לחתום עליו על אף שהנתבעת הסכימה לכל תנאיו.

     

50. הנתבעת לא חתמה על ההסכם ולא על הנספח לו ואין לתובעת עילת תביעה נגדה.

     

51. התובעת לא צירפה אסמכתאות מתאימות לתמיכה בטענותיה הכספיות.

     

    עדויות

     

52. מטעם התובעת העידו מנהלה מר רונן לוי ("רונן"), אדריכל הפרויקט מר סלו בן עמי ("האדריכל סלו) בנו ומנהל משרדו , מר עדי בן עמי. בנוסף, זימנה התובעת כעדים את הנתבעת 6 הגב' לאה מרון ("לאה") ואת הנתבע 24 מר עדי שבת ("עדי"). מטעם הדיירים העידו הדיירים מר אופיר שרון ("אופיר") מר תומר גפן ("תומר") הגב' יפה בן שבת ("יפה") ומר עמוס מרדכי ("עמוס"). כן העידו מר אמיר בראשי -מנהל (לשעבר) של אגף רישוי ופיקוח על בניה בעיריית ראשון לציון, עו"ד עידו שמואלי ועו"ד ערן אורבך.

    מטעם הנתבעת העיד מנהלה, מר אורן זיסמן ("אורן").

     

53. הדיירים הגישו תצהירים של ארבעה דיירים (מתוך 26 שנתבעו). לאחר שהוגשו תצהירי הדיירים, ביקשה התובעת לזמן 21 דיירים נוספים כעדים מטעמה. בקשה זו נדחתה ולאחר מכן אושרה בקשתה לזמן את לאה ועדי. ב"כ התובעת חקר אותם בחקירה ראשית, והתובעת מלינה בסיכומיה על כך שהוגבלה חקירתה. אציין שפסק הדין ברע"א 7143/21 ‏אריה בוריסי נ' יחזקאל קרטין (4.12.2022), הקובע שבעל דין המזמין לעדות את בעל הדין שכנגד כעד מטעמו, רשאי לחקור אותו בחקירה נגדית, ניתן לאחר שהסתיימה שמיעת הראיות. בכל מקרה, עדים אלו לא התחמקו ממסירת גרסה, וב"כ התובעת חקר אותם בצורה מפורטת ומעמיקה. לפיכך אני סבורה כי לא נפגעה דרכה של התובעת לגילוי האמת.

     

     

     

     

     

    דיון ומסקנות

     

    התביעה לאכיפת ההסכם

     

54. השאלות בהן יש להכריע הן האם הפרה התובעת את התחייבויותיה בהסכם והאם בוטל ההסכם כדין. בהקשר לשאלות אלו אדון בפעולות התובעת לקידום בקשת ההיתר, בטענות התובעת והדיירים בעניין המועדים לקבלת היתר הבניה, בהודעות הביטול שנשלחו והאם אלו שונו בהתנהגות הצדדים.

     

55. לא מצאתי מקום לדון בטענות הדיירים בעניין הפרות ההסכם עד למועד חתימת הנספח להסכם; התובעת והדיירים קבעו בנספח להסכם לוח זמנים חדש לקבלת ההיתר, וזאת בעקבות שינוי בהיקף הבניה (תוספת ממ"ד ומרפסת שמש). חתימת הנספח להסכם ותוכנו מלמדים שהנתבעים מחלו על ההפרות הנטענות שאירעו קודם לחתימתו.

     

    בקשת ההיתר

     

56. התובעת צרפה לתצהיר מנהלה רונן, תדפיס פרטי בקשת ההיתר שנערך על ידי הועדה המקומית. בנוסף צירפה את מכתב הוועדה המקומית מיום 21.10.2015 (נספח 25). הדיירים צירפו מספר דו"חות של העירייה בעניין תיק הבניין מתאריכים 1.1.2017, 5.7.2018, ו-4.9.2019 ("דו"חות הסטאטוס").

     

57. ממסמכים אלו עולות העובדות הבאות:

     

    • התובעת הגישה בקשה להיתר ביום 13.1.2013. ביום 24.9.2015 נידונה הבקשה והתנגדות שהגישה הגב' זהבה יעקובי (ראה להלן). הגב' יעקובי הסירה את ההתנגדות והוועדה המקומית החליטה לאשר את בקשת ההיתר בתנאים.

    • ביום 30.10.2016, ולאחר שחלפה שנה מיום אישור הבקשה בתנאים הופסק הטיפול בבקשה. בדו"ח הסטטוס נכתב "פג תוקף ההחלטה".

    • ביום 15.1.2017 נפתח התיק מחדש. התכניות תוקנו וביום 27.2.2017 הגישה הנתבעת התנגדות לבקשה (ראה להלן).

    • ביום 22.10.2017 דנה הוועדה המקומית בהתנגדות הנתבעת, ודחתה אותה. הוועדה קבעה שהיא חוזרת על החלטתה מיום 24.9.2015 ומאשרת תוספת של 10 יח"ד ואישרה את בקשת ההיתר בתנאים.

    • בין השנים 2019-2017 הגישה התובעת אישורים ותוכניות כדי למלא אחר התנאים שדרשה הוועדה המקומית.

       

      המועדים שנקבעו בנספח להסכם והאורכות שניתנו

       

58. סעיף 6 בהסכם קובע כי על התובעת להגיש את התכניות המתוקנות, תוך 60 יום מיום חתימת 75% מבעלי הדירות ולהשלים את ההליך קבלת ההיתר, תוך 7 חודשים מיום הגשת התכניות. סעיף 7 קובע כי אם הנספח לא ייחתם ע"י בעלי הדירות כאמור בסעיף 6 , אזי ימשיך היזם בהליכים לקבלת היתר לבניית שמונה יחידות דיור, ולסיים הליכים אלו תוך 7 חודשים מתום 30 יום ממועד חתימת הדייר הראשון על הנספח להסכם.

     

59. ההבדל בין הסעיפים הוא שאם אכן חתמו 75% מבעלי הדירות על הנספח להסכם, על התובעת היה להגיש תכניות מתוקנות ולהשלים את הליך קבלת ההיתר, תוך 9 חודשים מהשלמת החתימות, ואילו אם לא הצליחה להשיג את הרוב שנקבע, עליה להמשיך בהליך לקבלת היתר להקמת שמונה דירות. במקרה זה עליה להשלים את קבלת ההיתר, תוך 8 חודשים מתחילת "סבב החתימות".

     

60. אמנם, וכפי שטוענת הנתבעת, הנספח להסכם לא אושר על ידי 75% מהדיירים (בעלי יחידות 1,2,8,9 ו-15 כלל לא חתמו) ואולם גם הדיירים מודים שעל פי שיטתם היה על התובעת להשלים את הליך קבלת ההיתר עד לחודש דצמבר 2014 שזהו המועד שנקבע בסעיף 6 בהסכם.

     

61. אופיר העיד שבחודש ינואר 2015 הוא ועדי שוחחו עם רונן, שהבטיח כי ההיתר ב"מרחק נגיעה" (ר' תמליל השיחה מיום 7.1.2015 נספח 6 לתצהיר אופיר). בהמשך, בחודש אוגוסט התקיימה פגישה בין עדי, אופיר ומרק מטעם הדיירים לבין מנהל התובעת בה ניתנה לתובעת ארכה נוספת עד ליום 31.12.2015. ארכה זו לא הועילה והתובעת לא קיבלה את היתר הבניה. כאמור ביום 24.9.2015 אושרה הבקשה להיתר בניה בתנאים. מר בראשי אישר בעדותו שלו הייתה התובעת משלימה את כל התנאים הנדרשים, היה באפשרותה לקבל את ההיתר בהתאם להחלטה זו (עמ' 152 בפרוטוקול).

     

62. ביום 8.3.2016 שלח עו"ד ארביב, ב"כ הדיירים, מכתב לתובעת ובו ביקש, על דעת רוב הדיירים, לסיים את ההתקשרות בין התובעת לדיירים ואף ביקש את התייחסותה לבקשה זו. התובעת השיבה שהיא דוחה את בקשת הדיירים, שהיא משקיעה מאמצים ומשאבים רבים על מנת לקבל את ההיתר ושהיא תמשיך לקדם את הפרויקט "כאשר להערכתה היתר הבניה עתיד להתקבל עד סוף חודש אפריל 2016" (מכתבה מיום 14.3.2016). הדיירים לא שלחו הודעת ביטול בעקבות תשובה זו.

    לאור האמור, אני דוחה את טענת הדיירים שיש לראות במכתב מיום 8.3.2016 כהודעת ביטול; המכתב מנוסח כ"מכתב כוונות" בלבד, בו מבהירים הדיירים כי הם מבקשים לסיים את ההתקשרות ומבקשים את התייחסות התובעת לכוונה זו. אפילו הייתה זו הודעת ביטול, ואיני סבורה כך, היא בוטלה בהתנהגות הדיירים, כמפורט להלן.

     

63. כך, ביום 5.1.2017 נערכה פגישה בין 14 מבעלי הדירות בבניין, בא כוח הדיירים עו"ד דרור זיו, אדריכל סלו ונציג התובעת מר אוהד שמרון. אדריכל הפרויקט ביקש את אישור הדיירים לחתום בשמם על בקשה להארכת מועד לעמוד בתנאי ההיתר, הבהיר כי התובעת סיימה את מרבית התנאים ונותרו לה 4 תנאים למלא (תכנית מים, תכנית התארגנות, ערבות בנקאית ותשלום היטל השבחה). אופיר שאל את האדריכל סלו, מה תהיה אותה ארכה שלאחריה תגיע התובעת למסקנה שהיא מרימה ידיים ונענה שאם לא יתחילו בעבודות בתוך חצי שנה "לא יהיה פרויקט".

     

64. ביום 22.1.2017 ובהמשך לפגישה זו, הודיעו הדיירים לתובעת שהם מסכימים לחתום על התוכניות החדשות, בכפוף להתחייבות התובעת להציג את היתר הבניה עד ליום 5.7.2017, ושאם התובעת לא תעשה כן, תעמוד להם הזכות להודיע על סיום ההתקשרות. רונן אישר בחקירתו שהתובעת קיבלה מכתב זה (עמ' 63 בפרוטוקול). אני סבורה כי ממכתב זה עולה כי הדיירים נתנו לתובעת אורכה נוספת להשיג את היתר בניה. התנהלות זו של הדיירים מאיינת את טענתם לביטול ההסכם במסגרת מכתב יום 8.3.2016.

     

    הודעת הביטול

     

65. גם לאחר שחלפה תקופת הארכה האחרונה לא עלה בידי התובעת לקבל היתר בניה.

     

66. ביום 17.9.2017 התקיימה אסיפת דיירים בסופה הוחלט, בין היתר, למנות את אופיר ותומר כוועד מנהל ולהסמיך אותם להודיע לתובעת על ביטול ההתקשרות. עוד הוחלט למנות את עורכי הדין דקר ואורבך לייצוג הדיירים בכל הקשור לפרויקט לרבות מתן הודעת ביטול לתובעת. ביום 2.10.2017 הודיע עו"ד אורבך, בשם הדיירים, שלא התמלאו התנאים המתלים בהסכם ועל כן יש לראות את מכתבו "כהודעה על בטלותו המלאה והמוחלטת של החוזה".

     

67. התובעת השיבה לדיירים שהיא דוחה את הודעת הביטול ועומדת על השלמת ההסכם. התובעת הדגישה שביום 13.9.2017 אישרה הוועדה המקומית "להוציא היתר בניה ל-10 יח"ד" ,שהיא פועלת להוצאת ההיתר עצמו, ולפיכך היא מקווה שהדיירים יחזרו בהם מהאמור בהודעת הביטול (מכתבה מיום 24.10.2023).

     

68. דא עקא, התובעת לא הציגה את החלטת הועדה המקומית מיום 13.9.2017. כמפורט בסעיף 57 לעיל, מהמסמכים שהוצגו לא קיימת החלטה מיום 13.9.2017 ובקשת ההיתר המתוקנת אושרה בתנאים רק ביום 22.10.2023, לאחר שנשלחה הודעת הביטול ויומיים בלבד לפני תשובת התובעת להודעה זו.

     

69. גם לאחר אישור בקשת ההיתר בתנאים, הייתה התובעת רחוקה מרחק רב מקבלת היתר הבניה. במועד תשובת התובעת להודעת הביטול היה עליה להשלים מסמכים רבים. כך לדוגמא חסרו לה חוות דעת קונסטרוקטור, אישור אגף איכות הסביבה (נחתם רק ביום 29.7.2019), אישור אדריכל אגף הרישוי (נחתם רק ביום 3.6.2019) אישור תכנית חניה (נחתם רק ביום 17.6.2019), אישור הג"א (נחתם רק בשנת 2018) ועוד.

     

    זאת ועוד, מדו"ח הסטטוס מיום 5.7.2018 עולה כי גם כחצי שנה לאחר תשובת הודעת התובעת להודעת הביטול, היה על התובעת למלא אחר למעלה מ-15 דרישות, שלא הושלמו עד למועד זה.

     

70. המסקנה היא שתשובת התובעת רצופה באי דיוקים ושבמועד בו נשלחה הודעת הביטול לא עמדה התובעת בהתחייבותה לקבל היתר בניה ואף לא היתה קרובה להשיגו.

     

71. הוראות חוק החוזים מאפשרות לצדדים לחוזה לקבוע כי החוזה יהיה מותנה בכך שיתקיים תנאי מתלה שנקבע בו. תנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לצדדים לחוזה אשר התקיימותו היא עתידית ואינה ודאית (ג' שלו חוזים החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ה), עמ' 470). בענייננו, ההסכם הוא הסכם התלוי בתנאי מתלה, חיצוני לחוזה והוא קבלת היתר בניה. כך, סעיף 27 (ב) בחוק החוזים קובע כי חוזה הטעון רישיון ע"פ חוק, חזקה שקבלת הרישיון היא תנאי מתלה; כך גם הייתה דעת הצדדים כאשר קבעו בהסכם שקבלת ההיתרים מעיריית ראשון לציון "מהווה תנאי מתלה של ביצוע ההסכם".

     

    קביעת התנאי המתלה "משמעו שהוראותיו האופרטיביות של החוזה מותנות עד להתקיימותו של התנאי; והתוצאה של אי התקיימות התנאי המתלה היא שהחוזה כמו לא היה, הווה אומר החוזה בטל למפרע והצדדים שבים לנקודה שבה עמדו טרם ההתקשרות" (ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ (‏8.2.2018)). כמפורט לעיל, התובעת לא קיבלה את ההיתר במועד שנקבע וגם לא לאחר אורכות שניתנו לה. בעת שניתנה לתובעת הארכה האחרונה להשלמת הטיפול בבקשת ההיתר, התריעו הדיירים שאם ההיתר לא יוצג עד לתום הארכה תעמוד להם הזכות להודיע על ביטול ההסכם. בנסיבות אלו עמדה לדיירים הזכות להודיע שהתנאי המתלה לא התקיים ולעמוד על ביטול ההסכם, ולפיכך, לא נפל פגם בהודעות הביטול.

     

72. הדיירים טוענים כי בנוסף להפרת התנאי לקבלת היתר הבניה במועד, יש לקבוע שהתובעת הפרה את ההסכם בכך שהצהרותיה בהסכם שיש לה ניסיון מקצועי מספק התגלו כלא נכונות. איני מוצאת מקום לדון בטענה זו; הלכה היא כי "משנימק הנפגע את הודעת הביטול אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה" (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ (16.2.1998)). נימוקי הביטול שנזכרים בהודעה מיום 1.10.2017 הם אי קבלת ההיתרים ואי קיום התנאי המתלה. את נימוקים אלו בלבד יש לבחון ואין להידרש לנימוקים אחרים.

     

73. התובעת טוענת שהודעת הביטול נשלחה בחוסר סמכות שכן הדיירים לא הסמיכו את אופיר ותומר לשלוח הודעת ביטול. בתוך כך טוענת התובעת בסיכומיה, שהמסמכים שהציגו הדיירים, הנחזים להיות פרוטוקול של אסיפת הדיירים מיום 17.9.2017, הם מסמכים מזויפים ושאופיר ותומר אחראים לכך. התובעת טוענת אף לסתירות בראיות ובעדויות הדיירים שתומכות בטענתה שהודעת הביטול לא נשלחה בשם הדיירים; היא טוענת כי הסמכתו של תומר באסיפה זו לפעול לביטול ההסכם, אינה מתיישבת עם עדותו לפיה הוא מונה לנציגות הדיירים רק בשנת 2019. עוד היא טוענת כי עו"ד אורבך אישר בחקירתו שהוא יצג את אופיר ותומר בלבד ולא את כלל הדיירים. בנוסף התובעת מפנה לעדותה של לאה מרון שאישרה כי רק במסגרת ההליך נודע לה על הודעת הביטול, כאשר עדות זו אינה מתיישבת עם השתתפותה באותה אסיפת דיירים. נוסף על אלה טוענת התובעת שצורפו העתקי מסמכים וזאת בניגוד לכלל הראיה הטובה ביותר.

     

74. מצאתי לדחות טענות אלו; הדיירים טענו בכתב ההגנה שהגישו (ללא ייצוג), שרוב הדיירים אישרו את הפסקת ההתקשרות עם התובעת והפנו לנספח כ' בכתב ההגנה - פרוטוקולים של אסיפת הדיירים מיום 17.9.2017. אופיר הסביר בחקירתו שהוא דאג להחתים על ההחלטה גם בעלי דירות המשכירים את הדירות לשוכרים ואשר לא נכחו באסיפה הכללית (עמ' 129 ו-133 בפרוטוקול). התובעת לא הגישה כתב תשובה ולא טענה שהפרוטוקולים נערכו בדיעבד ושהם אינם משקפים את הסכמת הדיירים. טענתה בסיכומים מהווה הרחבת חזית ודי בכך כדי לדחותה.

    התובעת גם לא הוכיחה טענה זו, וכידוע הנטל להוכחת טענות תרמית וזיוף הוא כבד (ע"א 3546/10אליהו מישאלי נ' אולגה קליין (18.04.2012)).‏‏ לתמיהות התובעת בסיכומיה יש מענה בראיות. אין ממש בטענתה שעו"ד אורבך הודה שהודעת הביטול נשלחה בשם אופיר ותומר ולא בשם דיירי הבניין. עו"ד אורבך העיד שאופיר ותומר התייעצו עמו בקשר להסכם ולאחר מכן קיימו אסיפה כללית. הם הציגו בפניו את פרוטוקול האסיפה הכללית שבה החליטו הדיירים על ביטול ההתקשרות ורק אז שלח את הודעת הביטול (עמ' 29 בפרוטוקול הדיון מיום 27.10.2022). עוד הוסיף, שביום 25.9.2019 ולאחר שהתובעת שלחה לאופיר ולתומר מכתבי התראה אישיים, הוא השיב למכתבים אלו בשמם בלבד, כפי שנכתב בהודעתו (נספח 31 לתצהיר רונן).

    לטענת התובעת לפיה תומר לא היה חבר נציגות במועד הודעת הביטול, יש להשיב שניתן להסמיך את אחד הדיירים לטפל בעניין מסוים הקשור בבית המשותף, גם אם הוא אינו חבר נציגות.

    תמיכה לאמור מצאתי בעדותה של לאה אשר העידה כי אופיר פעל בשם הדיירים. היא כלל לא נשאלה האם לגרסתה הפרוטוקול שצורף אינו משקף את אסיפת דיירים שהתקיימה ואף בכך יש להביא לדחיית טענות התובעת.

    יש לדחות אף את טענת התובעת בעניין העתקי מסמכים שכן הדיירים פעלו בהתאם להוראות תקנה 70 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018, כאשר צירפו את העתקי המסמכים.

    לאור האמור טענות התובעת כאילו הדיירים לא החליטו להפסיק את ההתקשרות עם התובעת ושהודעת הביטול לא נשלחה בשמם, נדחות.

     

75. התובעת טוענת כי הליכי התחדשות עירונית הם הליכים מורכבים ושעל כן לעיתים הם מתמשכים מעבר לסביר. מר עדי בן עמי העיד כי יש פרויקטים הנמשכים שנה ויש שנמשכים שבע שנים. האדריכל סלו תיאר את הקשיים שניצבו בפניו, כגון העדר כוח אדם בוועדה המקומית. התובעת טענה שהדיירים ידעו על קשיים אלו ומפנה לדבריו של עו"ד זיו בא כוח הדיירים בישיבה מיום 5.1.2017, אז אישר זיו שהפרויקט מורכב, כי עיריית ראשון לציון הציבה מכשולים בפני התובעת, ולכן האיחורים לא תמיד היו באשמתה.

     

76. אני דוחה את טענת התובעת. הקשיים שתיארה אינם מצדיקים איחור כה ממושך. כאמור התובעת התחייבה בשנת 2014 להשלים את ההיתר בתוך שנה ולא הצליחה לעשות זאת גם בחלוף 3 שנים מחתימת הנספח להסכם. כך או אחרת, קשיים אלו היו ידועים לתובעת מטיפולה בבקשה בשנים 2016-2015, ואין מדובר בעובדה חריגה שנתגלתה לה במפתיע. בהכירו קשיים אלו הבהיר האדריכל סלו לדיירים, כי שישה חודשים יספיקו להשלמת הליכי קבלת ההיתר או לקבלת החלטה שלא ניתן לאשר את בקשת ההיתר. הדיירים אימצו מתווה זה, והחליטו לתת לתובעת ארכה אחרונה לקבלת ההיתר. לפיכך, אין בקשיים אלו כדי להצדיק את התנהלות התובעת ועל כן אין לקבל את טענתה, כי בגלל קשיים אלו הודעת הביטול נשלחה שלא כדין.

     

77. עוד טוענת התובעת שהיה עליה להתמודד עם עיכובים שנגרמו מהתנהלות הדיירים - התנגדות שהגישה הנתבעת זהבה יעקובי והתנגדות, ערר וערעור שהגישה הנתבעת. אמנם ההסכם קובע כי "איחור בקבלת היתרי הבניה הנובע מהתנגדויות לתוכניות יאריך את המועד לקבלת האישורים באותו זמן שבו דנו בהתנגדויות" (סעיף 39.3 בהסכם), ואולם כפי שיפורט להלן, אין קשר בין ההתנגדויות שהוגשו לבין תקופת העיכוב.

     

78. כך, הגב' זהבה יעקובי הגישה את התנגדותה בשנת 2012. בהתאם למכתב הוועדה המקומית מיום 21.10.2015 (נספח 25 לתצהיר רונן) , היא הודיעה לוועדה המקומית ביום 24.9.2015 על הסרת ההתנגדות. מכאן שממועד זה היה באפשרות התובעת לקדם את בקשת ההיתר באין מפריע ולא היה בהתנגדות כדי לעכב את פעילותה.

     

79. הנתבעת הגישה את התנגדותה בחודש פברואר 2017 ובחודש אפריל 2017 הגישה התנגדות נוספת. על אף שהתנגדויות אלו הוגשו בתקופת הארכה האחרונה הן לא עיכבו את ההליך התכנוני, ואת חובתה של התובעת להשלים את שנדרש ממנה. בהסכם קבעו הצדדים כי לא די בעצם הגשת ההתנגדות כדי להאריך את המועד, אלא שרק איחור בקבלת ההיתר הנובע מההתנגדות, יביא להארכת המועד. התובעת לא טענה שהגשת ההתנגדות מנעה ממנה להשלים את התנאים לקבלת ההיתר; לא בתשובתה להודעת הביטול וגם לא בהליך בפני. היה מצופה כי בתצהירים שהוגשו תסביר התובעת כיצד הגשת ההתנגדות מנעה ממנה מלקבל את ההיתר אך היא לא עשתה כן. אדרבא, האדריכל סלו סתר טענה זו ואישר בחקירתו שהגשת התנגדות אינה מונעת מהיזם להמשיך ולפעול, ושמשרדו ביצע פעולות רבות לאחר הגשת התנגדות הנתבעת, ובלשונו "עשינו עבודה" (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 12.7.2022); הוא גם לא זכר מה הייתה הבעיה שמנעה את השלמת התנאים (עמ' 21-20). יתר על כן, גם מתדפיס הועדה המקומית ודו"חות הסטאטוס עולה, שהתובעת הגישה מסמכים רבים לאחר הגשת ההתנגדות ואף עשתה כן במהלך שנת 2018 ושנת 2019, עוד בטרם הסתיים ההליך המשפטי בינה לבין הנתבעת.

     

80. לפיכך, לא מצאתי קשר בין הגשת ההתנגדות לאי השלמת התנאים שהיה על התובעת למלא. כאמור, הגשת ההתנגדויות לא מנעה את הגשת התוכניות והאישורים שדרשה הוועדה המקומית. התובעת הגישה רק חלק מהמסמכים בשנת 2017 והשלימה את הגשת המסמכים (כך על פי גרסתה), רק בחודש אוגוסט 2019. המסקנה היא שהתובעת לא הגישה את המסמכים הנדרשים מטעמים אחרים וללא כל קשר להתנגדות שהגישה הנתבעת.

     

81. העולה מן המקובץ הוא שאין לקבל את טענת התובעת לפיה העיכובים שנתקלה בהם וההתנגדויות שהוגשו, הצדיקו סטייה מן המועד שאותו הציבו הדיירים כמועד אחרון, שלאחריו יעמדו על זכותם להפסקת ההסכם.

     

    התנהלות הדיירים לאחר הודעת הביטול – האם הודעת הביטול בוטלה בהתנהגות והאם ניתנה לתובעת ארכה נוספת

     

82. התובעת טוענת שהודעת הביטול נזנחה על ידי הדיירים. היא מפנה להודעות ששלח עדי לבא כוח התובעת בניסיון להתעדכן האם הסתיים הדיון בערר שהגישה הנתבעת, לשיחות שהתקיימו ולמכתבים שהוחלפו בין הצדדים. התובעת טוענת כי התנהלות הדיירים אינה מתיישבת עם ביטול ההסכם ומוכיחה שהודעת הביטול נזנחה והצדדים המשיכו לקיים את ההסכם.

     

83. כאמור, על אף הודעת הביטול התובעת המשיכה לטפל בבקשת ההיתר בשנים 2019-2018 והגישה מסמכים ואישורים רבים. אלא שכפי שיפורט להלן, התובעת לא הצליחה לשכנע אותי שהודעת הביטול בוטלה בהתנהגות ושעל כן היא המשיכה לקדם את בקשת ההיתר בברכת הדיירים.

     

84. תומר העיד שהתובעת דחתה את הודעת הביטול שנשלחה לה, סירבה לשחרר את הדיירים והמשיכה לקדם את בקשת ההיתר באופן חד צדדי. תומר ואופיר העידו שהדיירים החליטו לנהל מו"מ עם התובעת במטרה לחתום על הסכם חדש ודרשו שהתובעת תישא בהוצאות שכר טרחתו של עו"ד שייצג אותם. הראיות שהוצגו תומכות בגרסה זו. כך, ביום 26.2.2018 פנתה נציגות הדיירים לתובעת והודיעה לה שמבלי לגרוע מהודעת הביטול שנשלחה, הדיירים מעוניינים להמשיך ולשתף פעולה בחוזה שישמור על זכויותיהם. הנציגות הפנתה להוראות ההסכם הקובעות שעל התובעת לשאת במימון הייצוג המשפטי וציינה שהסכום שהציעה התובעת אינו מספק. הנציגות הדגישה כי ללא לווי משפטי "לא נוכל לחתום על חוזה חדש במקום החוזה שבוטל, לחתום על מסמכים, או לבצע כל פעולה אחרת.."(נספח 30 לתצהיר רונן). ביום 15.5.2018 שלחו תומר ואופיר הודעת מייל לבא כוח התובעת בשם הדיירים והבהירו שעל התובעת לשאת במימון עורך דין שייצג את הדיירים, במטרה לעדכן את ההסכם, ושהדיירים עומדים מאחורי הודעת הביטול שנשלחה לתובעת.

    בהמשך, ביום 10.6.2018 שלחו תומר ואופיר הודעת מייל נוספת לבא כוח התובעת בשם הדיירים. בראשיתה של הודעה זו הם כתבו כי "מבלי לגרוע בהודעת הביטול של ההסכם שנחתם בינינו בעבר, ולצורך המשך מו"מ חדש.. ". בהמשך ההודעה ציינו כי הם השקיעו שעות רבות כדי להתמודד עם הפרות התובעת את ההסכם, כדי להודיע על ביטול ההסכם וכדי להתחיל במו"מ חדש. בנוסף הדגישו, שאין לדיירים אפשרות להתנהל ללא ייצוג משפטי ואם התובעת מעוניינת "להמשיך לנהל עמנו מו"מ לחתימת הסכם חדש ומחייב – אנא הסדירו איתו את התשלום".

    ביום 20.6.2018 שלחו אופיר ותומר מכתב לבא כוח התובעת במענה למכתבו מיום 16.6.2018 ושוב הבהירו שההסכם בוטל בעקבות הפרות התובעת ושהם ניסו לנהל עם התובעת משא ומתן, במטרה לחתום על הסכם חדש.

     

85. אני סבורה כי אין ללמוד מפניות אלו שהדיירים חזרו בהם מהודעת הביטול. ההיפך הוא הנכון, הדיירים הבהירו לתובעת שהודעת הביטול עומדת בעינה ושהדיירים מוכנים לנהל עמה מו"מ לחתימת הסכם חדש ובלבד שהיא תישא בשכ"ט עורך דין מטעמם.

     

86. התובעת מפנה לע"א 6907/16 ‏ ‏ אקרמן נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ (‏20.12.2017 ) וטוענת שהתנהלות הדיירים בענייננו היא "תמונת ראי" להתנהלות המערערים שם ושעל כן יש לקבוע שהודעת הביטול בוטלה לאחר שהדיירים עודדו אותה ודרשו שתמשיך בהליך התכנוני.

     

    לטעמי פסק הדין אינו מסייע לתובעת; שם דרשו המערערים מועדים חדשים לאישור התב"ע ולקבלת היתר הבניה, ומכך נלמד שהם בחרו שלא לעמוד על המועדים המקוריים, ונתנו ארכה נוספת להסכם הבלעדיות שבו היזם פועל לקידום התכניות הנדרשות לפרויקט פינוי בינוי. בענייננו, הסכם התמ"א כבר נחתם ולאחר שחלפו שנים הדיירים הבהירו לתובעת שההסכם בטל אך הם נכונים לנהל עמה מו"מ לחתימת הסכם חדש. אין להסיק מהתנהלות זו שהם חזרו בהם מהודעת הביטול.

     

87. האדריכל סלו העיד כי ביום 11.2.2018 התקיימה פגישה במשרדו בה השתתפו רונן וב"כ התובעת, אופיר וב"כ הדיירים עו"ד אורבך. בפגישה זו הוא הציג את בקשת ההיתר ואת הסטאטוס התכנוני, ולהתרשמותו התכנית הניחה את דעתם. התובעת טוענת שפגישה זו מלמדת על ביטול בהתנהגות של הודעת הביטול.

     

88. אני דוחה אף טענה זו. אין בפגישה אחת בודדת, שלא נאמר בה כי הדיירים חוזרים בהם מהודעת הביטול, כדי לשנות מעמדתם העקבית של הדיירים שהוצגה בפני התובעת, כמפורט לעיל. בנוסף אני מאמינה לעדותו של אופיר שהשתתף בפגישה, כי הפגישה התקיימה על רקע שיג ושיח שניהל עם התובעת בשאלת מימון שכר טרחתו של עו"ד הדיירים (עמ' 165 ו-183 בפרוטוקול). עדותו של אופיר תואמת את הודעות הדיירים, שהם נכונים לנהל מו"מ במטרה לחתום הסכם חדש מבלי שהציגו מצג שחזרו בהם מהודעת הביטול. גם הודעת הוואטסאפ ששלח אופיר ביום 6.4.2018 ובה ביקש עידכון אודות ערר הנתבעת, אינה משנה ממסקנה זו.

     

89. עוד טוענת התובעת שהדיירים לא הודיעו לה שהם מבקשים להפסיק את הטיפול המשפטי בערר שהגישה הנתבעת, וגם בכך יש ללמד על ביטול בהתנהגות. גם טענה זו יש לדחות. כאמור, הנתבעת הגישה התנגדות וערר נגד החלטת והועדה המקומית לאשר בתנאים את בקשת ההיתר שהגישה התובעת. הדיירים לא ביקשו מהתובעת שתפעל בשמם בקשר להליכים אלו. המדובר בבקשת היתר שיזמה התובעת והדיירים אינם אמורים להורות לה כיצד לטפל בהליכים שיזמה הנתבעת בקשר לבקשה זו.

     

90. רק בחלוף כשנה, ביום 12.8.2019, הודיעה מנהלת משרדו של ב"כ התובעת לאופיר שבהמשך לפרטים ששלח לרונן ולאחר משא ומתן, הושלמה ההתקשרות עם עו"ד גרומן. אופיר פנה לעו"ד גרומן וזה השיב לו שנציג התובעת שוחח עמו וביקש הנחה בתעריף ואין לו מידע מעבר לכך. ביום 20.8.2019 פנה רונן לאופיר, הודיע לו שהתובעת השלימה את דרישות הועדה המקומית וכל שנותר הוא הגשת גרמושקה חתומה על ידי הדיירים. רונן אישר במכתבו שאופיר הפנה אותו לעורכי דין פוטנציאלים, שהתובעת סיכמה את תנאי ההתקשרות עם עו"ד גרומן ושהיא קיבלה בתדהמה את הודעתו שהוא מתנגד לייצוג. בסיום המכתב ביקש מאופיר לשקול את עמדתו מחדש ולסייע בקידום התכנית.

     

91. בעניין מכתבו זה של רונן יש להעיר שגם במועד זה לא קיימה התובעת את מלוא התנאים ומר בן עמי בעדותו מאשר שהיו לה את מרבית האישורים (סעיף 8 בתצהירו) אך לא את כולם ושבמועד זה חסרה חוות דעת בהתאם לנספח 2 לתמ"א ואישור תקף של פיקוד העורף (עמ' 16 בפרוטוקול מיום 12.7.2022). עוד אוסיף שמדו"ח הסטאטוס מיום 4.9.2019 עולה כי במועד זה חסרו לתובעת אישורים נוספים ורבים (אישור אגף איכות הסביבה, אישור תכנית אינסטלציה, הגשת חישובים סטאטים, אישור חברת מני"ב, תכנית התארגנות ועוד). אומנם, מר בן עמי בתצהירו המשלים ניסה להתמודד עם חוסרים אלו, ואולם המסמכים שצירף לא נבדקו על ידי גופי התכנון המקצועיים ועל כן לא ניתן לקבל את גרסת התובעת כאלו השלימה את כל התנאים.

     

92. ביום 2.9.2019 פנה עו"ד אורבך בשם הדיירים לתובעת ושב על עמדת הדיירים שההסכם בוטל עוד בשנת 2017 ושהדיירים היו נכונים לנהל משא ומתן עם התובעת לחתימת הסכם חדש, אך התובעת סירבה לשאת בהוצאות הייצוג המשפטי. בסיום מכתבו הזמין את התובעת לשלוח הצעה להסכם חדש כפי שיעשו קבלנים נוספים והדיירים יבחרו עם מי להתקשר.

    ביום 6.9.2019 התקיימה אסיפת דיירים בה הוחלט לסיים את המו"מ עם התובעת.

    גם תכתובות אלו תומכות בגרסת הנתבעים, בדבר קיומו של מו"מ בין הצדדים במטרה לכונן מחדש את היחסים החוזיים שבין הצדדים, שאין בו חזרה מהודעת הביטול שנשלחה.

     

    ניסיון נוסף לקבל את אישור הדיירים-פגישה מיום 4.1.2020

     

93. באוקטובר 2019 פנתה התובעת לדיירים וביקשה שיחתמו על בקשת ההיתר. בקשה זו מתיישבת עם עדותו של בראשי לפיה בחלוף שנתיים ממועד אישור בקשת ההיתר בתנאים, ומשלא עמדה התובעת בתנאים אלו, הפסיקה הועדה המקומית את הטיפול בבקשה (עמ' 136 בפרוטוקול ש' 21). בהמשך לפנייה זו התקיימה פגישה בין הדיירים לבין נציגי התובעת בביתם של יפה ועדי. לטענת התובעת שנים עשר מבעלי הזכויות הסכימו לחתום על הבקשה ואולם אופיר ודיירים נוספים פעלו כדי לסכל את החתימה. התובעת הבהירה כי היא נדרשה לחתימת כל בעלי הזכויות על הבקשה וטענה כי התנהגותו של אופיר סיכלה את אישור הדיירים. עדי ויפה העידו כי הפגישה גלשה לצעקות ולאיומים מצד רונן ובשל כך הופסקה. גם האמור תומך בכך שלא הושגה הסכמה המשנה את מצב הדברים כמתואר לעיל.

     

    ניסיון אחרון לקבל את אישור הדיירים -לאחר הגשת התביעה

     

94. בשנת 2020 עברה נציגות הדיירים לניהול עמוס ויפה. הם פנו לעו"ד שמואלי וזה ניהל מו"מ עם התובעת. עמוס העיד שבשלב זה ההסכם אינו בתוקף (עמ' 44 בפרוטוקול מיום 27.10.2023). עוד העיד שרק 14 בעלי זכויות רצו להתקשר עם התובעת (ע' 41).

    בשלהי חודש דצמבר 2020 , ולאחר הגשת התביעה, התנהל משא ומתן בין עו"ד שמואלי ב"כ הדיירים לבין בא כוח התובעת. עו"ד שמואלי שלח לתובעת טיוטת הסכם הנושאת את הכותרת "נספח שינויים". לטענת הדיירים מהערות הנתבעת להסכם הבינו שהתובעת חפצה להגיש בקשה להריסת הבניין במסגרת "פינוי – בינוי" ולא בקשה לחיזוק הבניין כפי שהוסכם בתחילת הדרך. נוכח תיקונים אלו בחרה הנציגות להפסיק את המו"מ. עו"ד שמואלי העיד שלאחר חילופי טיוטות בינו לבין ב"כ התובעת התקיימה פגישה ביום 15.3.2021. בפגישה זו דרשה התובעת לקבל זכות להסב את הפרויקט לתכנית בינוי פינוי אך נציגות הדיירים התנגדה לכך. לפיכך הפגישה הסתיימה בסמוך לתחילתה, ובכך גם הסתיים המשא ומתן בין הצדדים.

     

95. מכל האמור לעיל עולה כי, התובעת לא הוכיחה את טענתה שהודעת הביטול בוטלה בהתנהגות. פעם אחר פעם הבהירו הדיירים או באי כוחם שהודעת הביטול מיום 2.10.2017 שרירה וקיימת אך הם נכונים לנהל עמה משא ומתן לחתימת הסכם חדש. הדיירים לא הציגו בפני התובעת מצג שהודעת הביטול מבוטלת וגם לא התחייבו לבטל את הודעת הביטול אם תצליח התובעת להשלים את התנאים לקבלת ההיתר. ניהול המשא ומתן בדרך זו אינו מהווה ביטול בהתנהגות.

    אומנם, גם לאחר הודעת הביטול התובעת המשיכה במאמצים ניכרים להשלים אחר דרישות הוועדה המקומית, ובמהלך 2019 היא הגישה מסמכים ואישורים לרוב, אולם היא פעלה בעניין זה על דעת עצמה תוך נטילת סיכון מחושב שאולי נוכח השלמת התנאים יתרצו הדיירים ויחזרו בהם מהודעת הביטול.

     

    קבלת היתר הבניה על פי תמ"א 38 למגרש בודד אינה אפשרית בשלב זה

     

96. אם לא די בכל האמור נראה כי אין תוחלת לאכיפת ההסכם.

     

97. אדריכלית העיר הגב' שרון שפר הביעה דעתה שאין אפשרות לקדם בשלב זה את בקשת ההיתר (הודעה מיום 26.4.2021 - ת/3). על פי עמדתה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית החליטו לאשר תכנון במתחמים גדולים בלבד במטרה לבחון תכנון מיטבי ועל כן הוגבלה האפשרות להוציא היתר בניה למגרשים בודדים. בהודעתה הבהירה בהתייחס לבניין הנדון, ש"לא ניתן כרגע לקדם את הבקשה להיתר אלא לאחר שיקודם תכנון כולל או לחילופין יפוג מועד המגבלה על הוצאת היתרי בניה המוקדם מביניהם".

     

98. רונן אישר בחקירתו שהוועדה המקומית הוציאה צווים מכוח סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1968. גם בראשי העיד שבכוונת העירייה לתכנן באזור תכנית להתחדשות עירונית רחבת היקף ושבחודש אפריל 2021 הוצאו צווים לפי סעיפים 78-77 הנ"ל (עמ' 143, 151-150 בפרוטוקול). משמעות הדבר היא שהוועדה המקומית אכן הגבילה בפועל את מתן ההיתרים למגרש בודד, בהתאם למדיניות מוסדות התכנון.

     

99. לאור האמור אין היתכנות כיום לקבלת היתר בניה בהתאם לבקשת ההיתר שהגישה התובעת וגם מטעם זה אין מקום לקבל את התביעה לאכיפת ההסכם. התובעת טוענת בסיכומי התשובה שהמדובר בהגבלה לשנתיים בלבד ושתוקפה של אותה הגבלה תם ביום 26.4.2023. איני מקבלת טענה זו שכן היה על התובעת לזמן לעדות את אדריכלית העיר, או עד אחר. למצער היה על התובעת להגיש עדכון כתוב ולהוכיח שהוראות התכנון לא עוגנו בתכנית ושלא הוארך תוקף התנאי לתקופה נוספת.

     

    כך או אחרת , גם אם כיום ניתן לפעול להוצאת ההיתר מחדש, ההסכם בין הצדדים בוטל כדין.

     

100. אשר לתביעת האכיפה נגד הנתבעת - יש לדחותה בהעדר עילה. עזבון אברמוב אינו חתום על ההסכם או על הנספח להסכם ואף הנתבעת שרכשה את זכויותיו לא חתמה על ההסכם. התובעת לא טענה ולא הוכיחה שנקשר הסכם דומה בינה לבין הנתבעת ועל כן לא ניתן לאכוף על הנתבעת את הוראות ההסכם.

      

101. הנתבעת טענה שהיא הייתה נכונה לחתום על הסכם עם התובעת, ובלבד שזכיותיה לא יפגעו. הצדדים ניהלו משא ומתן, טיוטת ההסכם הושלמה, אך התובעת מסיבותיה סירבה לחתום עליו (הנתבעת צירפה לתצהירה את הטיוטה ששלח בא-כוח התובעת לבא כוחה). אורן מנהל הנתבעת העיד בחקירתו כי הסכים להפיכת האולם למחסן ושתנאי ההסכם גובשו, אך התובעת הבהירה לו שהיא נתקלת בקשיים לקבל את חתימת הדיירים על התכניות ועל כן היא אינה מוצאת טעם לחתום על ההסכם. גרסתו לא נסתרה ונתתי אמון מלא בעדותו.

      

102. לסיכום, התובעת והדיירים התקשרו בהסכם לביצוע עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 בשנת 2011. חלפו כמעט 12 שנים ממועד חתימת ההסכם והליך קבלת היתר הבניה לא הושלם ונראה שאין אפשרות כיום לקבל את ההיתר. התובעת לא עמדה בהבטחותיה לדיירים והציגה בפניהם מצגים שהיו בגדר משאלת לב בלבד. הדיירים איבדו את אמונם בתובעת ואינם מסוגלים לבטוח בה. בנסיבות אלו דרישתה של התובעת לאכוף את ההסכם על הדיירים ועל הנתבעת אינה במקומה, ויש לאפשר לנתבעים לפנות לדרך אחרת.

     התביעה הכספית

      

103. התובעת טוענת שעל הנתבעים להשיב לה הוצאות שהוציאה במהלך השנים ובכלל זה שכר עובדים ויועצים, שכר טרחת עורכי דין ועלויות ניהול ההליכים המשפטיים שהגישה הנתבעת.

      

104. כאמור, נמצא שהדיירים ביטלו כדין את ההסכם. בנסיבות אלו אין יסוד לטענת התובעת שעל הדיירים לשאת בהוצאותיה. הדיירים לא התרשלו כאשר שלחו את הודעת הביטול ואין לחייבם בנזקי ממון שנגרמו לתובעת, בשל מחדליה.

     גם מכוח דיני החוזים אין לתובעת זכות להחזר ההוצאות; סעיף 39.2 בהסכם קובע כי במקרה של פקיעת ההסכם עקב אי קיומו של התנאי המתלה (כפי שקרה בענייננו) "יחזיר כל צד למשנהו את שקיבל מהצד האחר למעט תשלום שכ"ט עו"ד אשר שולם במעמד חתימת ההסכם". כדי לתבוע את הוצאותיה על התובעת להראות שהדיירים קיבלו ממנה הטבה או נכס אחר שישמש אותם. התובעת לא הוכיחה שעד להגשת התביעה עשו הדיירים שימוש כלשהוא בתוצרים שהיא הגישה לוועדה המקומית או שקיבלו ממנה נכס מוחשי או טובת הנאה אחרת. לפיכך, אין יסוד לתביעת ההשבה.

      

105. גם את התביעה הכספית נגד הנתבעת מצאתי לדחות. כאמור, אין קשר בין התנגדות הנתבעת להיתר ויתר ההליכים המשפטיים בהם נקטה הנתבעת, לבין מחדלי התובעת שהובילו את הדיירים לבטל את ההסכם. גם לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעת בקשר להליכים המשפטיים. אין פסול בהתנגדות שהגישה הנתבעת לבקשת ההיתר ואין להרתיע בעלי זכויות במקרקעין מלממש את זכותם מכוח חוק בדרך של חיובם בהוצאות בדיעבד :

     "זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באינטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מרבי את תקינות פעולתה של הרשות. ראו:ע"פ 768/80ש. שפירא ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל (פרשת שפירא [1]), בעמ' 364 (מפי השופט ברק);ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב (פרשת ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה [2]), בעמ' 379-378; י' זמיר הסמכות המינהלית(כרך ב) (זמיר [20]), בעמ' 800, 834. נוסיף עוד זאת, כי שיתוף הציבור בקבלתן של החלטות מהווה שלוחה לעיקרון הדמוקרטי המקובל, בייחוד כך בנושאי תכנון, בנייה ואיכות הסביבה המשפיעים במישרין על היחיד ועל הכלל"(בג"ץ 288/00אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים (29.8.2001), פיסקה 18 לפסק הדין).

     גם אין לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעת בערר שנידון בפני ועדת הערר המחוזית ובערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי ולבסוף נמחק. ערכאות אלו לא חייבו את הנתבעת בהוצאות (בהחלטת כב' השופט נאוי מיום 14.1.2019 נפסקו הוצאות מותנות באם יוגש כתב ערעור מתוקן שלא הוגש לבסוף, ובנוסף, ניתנה לתובעת האפשרות לטעון להוצאות אם ימחק הערעור).

106. מעבר לדרוש אציין שהתובעת כלל לא הוכיחה את ההוצאות להן טענה; היא לא תמכה את דרישתה בחוות דעת חשבונאית והאסמכתאות שצורפו אינן מספקות. התובעת צירפה כרטסת הנהלת חשבונות שלה בקשר להוצאות שהיא שייכה לפרויקט, כרטסות שכר עובדים (לשנים 202013-2010) וטבלה ובה "פירוט התחייבויות ליועצים". כרטסת הנהלת חשבונות ללא אסמכתאות לתשלום בפועל אין די בה להוכחת התשלום. בכל מקרה הכרטסת כוללת הוצאות שהוציאה התובעת בשנת 2010 ובמחצית הראשונה של 2011 בעוד היא התקשרה עם הדיירים רק בשנת 2011. התובעת לא מצאה לנכון להסביר כיצד הוציאה סכום של למעלה מ-200,000 ₪ עוד לפני שהתקשרה בהסכם. זאת ועוד, כרטסות העובדים אף הן מתייחסות בחלקן לשנים 2011-2010 וכאמור היה על התובעת להסביר כיצד עסקו העובדים בפרויקט, טרם חתימת ההסכם. גם לא ניתן לקבל את גרסת התובעת כאילו עובדיה עסקו אך ורק בפרויקט ולא עסקו בפרויקטים אחרים, ושעל כן יש לזקוף את כל הוצאות השכר שלהם לעבודה זו. היה על התובעת להעיד עובדים אלו או למצער לפרט טענתה זו במלואה. גם ההוצאות ליועצים לא הוכחו, לא הוצגו חשבוניות ולא אסמכתאות לתשלום.

     סוף דבר

107. התביעה נדחית.

      

108. התובעת תישא בשכ"ט הדיירים בסכום של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ ובשכ"ט הנתבעת בסכום של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכומים ישולמו תוך 30 יום.

      

109. זכות ערעור כחוק.

     ניתן היום, י"ב בסיון תשפ"ג, 01 יוני 2023, בהעדר הצדדים.

     חנה קיציס, שופטת